商品房销售广告

商品房销售广告（共8篇）

商品房销售广告 篇1

一、案情介绍

2008年4月, 王先生购买位于常州城南的一处期房。购房时, 销售人员向陈先生出示了数份售楼广告, 称开发商将为小区准业主建造最先进的运动配套设施, 还将建造一流的娱乐休闲场馆。因此, 相对其它楼盘, 该楼盘性价比高, 并且广告中附有这些配套设施规划图。王先生看后很满意, 当即与开发商签订了购房协议。然而, 今年开发商交房后, 王先生发现小区内根本没有标准的运动场馆, 王先生及很多业主认为开发商利用虚假广告使其受到了欺骗, 而开发商却称广告只是一种宣传, 且没有写进购房合同, 对购房双方没有约束力。开发商认为自己的行为并不构成违约。对此, 小区内业主后悔不已, 但又拿开发商没办法。最终王先生等业主对开发商提起诉讼, 要求开发商承担违反广告承诺的责任。

二、评析

长期以来, 对商品房销售广告的法律性质就存在着邀约邀请和邀约两种看法, 但二者显然有着明显区别, 也存在不同的法律责任。

1、属于要约邀请性质的商品房销售广告

《合同法》第15条第1款规定:“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请”。由此可见, 商品房销售广告原则上是要约邀请。

商品房销售广告是开发商向购房者发出购房要约的意思表示, 要约邀请的内容是模糊的, 不具体的, 这种情况下, 商品房销售广告中开发商所作的允诺不能作为商品房买卖合同的条款。要约邀请不能直接作为合同的内容, 它不具有法律效力。如果购房者与开发商最终签订的商品房买卖合同中并未将广告宣传的内容写入其中, 购房者就不能就开发商的广告内容向开发商主张合同权利。

2、属于要约性质的商品房销售广告

《合同法》第15条第2款规定:“商业广告的内容符合要约规定的, 视为要约。”那么究竟什么样的商业广告才是要约呢?根据《合同法》第14条规定:“要约是希望和他人订立合同的意思表示。而且该意思表示要内容具体确定, 表明经受要约人承诺, 要约人即受该意思表示约束。”同时根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定:“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定, 并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的, 应该视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同, 亦应当视为合同内容, 当事人违反的, 应当承担违约责任。”

目前的商品房买卖活动中, 所销售的商品房大部分是期房, 购买者做出购买决策主要依赖于开发商所披露的信息, 而广告披露信息则是目前主要披露方式。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定较好的保护了购房者的利益。该司法解释从保护消费者的角度出发, 遵循我国《合同法》中诚实信用的原则, 规定了商品房的销售广告和宣传资料虽然属于要约邀请, 但是在具备一定法定条件时, 将被视为具有要约的法律性质;而且即使未被载入商品房买卖合同, 亦应当视为合同内容。

本案中, 开发商在销售广告中允诺为购房者提供具体的运动配套设施和娱乐休闲场馆, 但实际上开发商仅仅是提供了两块露天的篮球场。这显然违背了其在广告中对购房者所作的有关相关设施的具体允诺。从消费者需要的角度看, 开发商在售楼广告中明示说明的小区配套建设的运动场馆和娱乐休闲场馆满足了购房者对生活质量的需求, 甚至认为配套设施对日后房产的升值潜力具有重大影响。基于此, 购房者认为该楼盘性价比高, 才按照开发商的定价与其订立买卖合同。应当说, 该楼盘的销售广告直接影响了王先生是否订立合同的意思表示, 正是开发商销售广告上的配套设施让王先生最终与之订立买卖合同, 所以广告上的配套规划设施应当视为要约。因此, 开发商声称的“售楼广告只是要约邀请”以及以“未写入合同为由无需承担违约责任”是站不住脚的。王先生等购房者完全可以主张自己的权利, 要求开发商承担违约责任, 赔偿损失或支付违约金。

三、小结

尽管在我国的司法实践中, 对于商品房销售广告的性质还存在争议, 但只要开发商针对商品房销售所作的宣传广告内容具体、确定, 那么对于购房者和开发商都存在约束力。商品房交易中的买卖双方如能对此有正确理解, 那么就能有效减少日益突出的商品房买卖纠纷, 切实维护各自合法利益。

摘要：随着我国房地产市场的繁荣发展, 房地产商不惜重金投放大量销售广告, 与此同时, 因房地产广告隐瞒真实情况的虚假宣传和误导购房人而引起的纠纷也是层出不穷。围绕商品房销售广告的性质也存在争议, 有人认为应属于要约邀请, 有的则认为应属于要约。本文将以一起案例, 从合同法层面就商品房广告的法律性质作了初步的探讨, 希望对买卖双方有所启示。

关键词：要约邀请,要约,商品房销售广告

商品房销售广告 篇2

本合同双方当事人 卖方（以下简称甲方）： 买方（以下简称乙方）：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就乙方向甲方购买商品房，达成如下协议：

第一条甲方建设商品房的结构

甲方建设商品房，主体建筑为商品房住宅楼，属砖混结构，建层数为层。

第二条 乙方所购商品房面积、使用年限

乙方向甲方所购买的滨江花园二期商品房（以下简称该商

品房）建筑面积共平方米，其中，实得面积为平方米，公摊面积为平方米，该商品房为本合同第一条规定的项目中的第单元层室（合同约定面积与产权登记面积有差异的，以南京市房管局产权登记面积为准；使用年限以南京市房管局定为准）。

第三条价格与费用

该商品房单价为每平方米人民币元，优惠人民币元，总价款为人民币拾万仟佰拾元。第四条 付款时间约定

乙方应按以下时间如期将房价款当面交付甲方：

1、在合同签订之日，乙方应支付全部房款的%，计人民币元整；

2、在该商品房楼封顶完工时，乙方应付全部房款的%，计人民币元整；

3、在拿房屋钥匙之前，乙方应支付全部房款的95%，计人民币元整；

4、留全部房款的5%计人民币元整，待甲方交产权时，由乙方一次性付清给甲方。

5、契税与房产证工本费由乙方自付，因买卖该商品房产生的其他费用由甲、乙双方按照国家法律规定承担。

第五条合同约定面积与产权登记面积差异处理 产权登记面积与合同约定面积发生差异，以南京市房管局产权登记面积为准，商品房价款按照多退少补的原则处理，即如果产权登记面积大于合同约定面积时，房价款由乙方补足相应价款；产权登记面积小于合同登记面积时，房价款由甲方返

还乙方相应价款。

第六条 乙方逾期付款的违约责任

乙方如未按本合同第四条规定的时间付款，甲方有权向乙方追究逾期付款的违约利息，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际付款之日止，按照月利息计算未付款部分的违约利息。逾期超过 30天后，即视为乙方不履行本合同，届时，甲方有权按下述第约定，追究乙方的违约责任：

1、终止合同，乙方按应付总房款的%向甲方支付违约金，甲方有权在乙方交付的部分房款中扣除违约金后，解除合同。

2、乙方按应付总房款的%向甲方支付违约金，合同继续履行。

第七条交付期限

乙方向甲方交纳总房款的95%之后，甲方将该商品房交给乙方使用，交房期限为年月日之前。

第八条保修责任

自乙方接收该商品房之日起，甲方对该商品房的屋面承担一年的保修责任，保修期限内保修费用由甲方承担。在保修期内，如因不可抗力的因素，或其他非甲方原因造成的损坏，甲方不承担责任，但可协助维修，维修费由乙方承担。

第九条乙方购买的房屋仅作住宅使用，乙方使用期间不得擅自改变房屋结构和用途。乙方在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。

第十条 本合同未尽事宜，由甲乙双方另行协定，并签订补充协议。

第十一条本合同自甲、乙双方签字之日起生效。第十二条本合同共贰页，一式两份，甲乙双方各执一份。

甲方（法人代表）乙方 签名：（签名）：

广州商品房销售价格探析 篇3

自2010年4月15日被喻为“世上最牛调控”的房贷新政落地以来, 广州商品房销售价格出现了分化, 甚至出现了由排队抢购的景象转变为找关系退房的现象, 下半年广州商品房销售价格将会微跌、暴跌还是微打折, 市民有了不同的见解。据调查, 广州130个主流楼盘, 在7月前后, 共有51个项目出现价格下调, 占据总量的39.2%, 价格持平和上涨的楼盘数量分别为49个和30个, 约占37.7%及23.1%, 市民对开发商的打折则认为是假打折、有小优惠, 而是否会在下半年抄底则仍在考虑当中, 高房价带来的恐慌让不少观望者在买房与不买房之间徘徊不前。

广州市今年来商品房平均价格翻倍增长, 而人均年收入的增长却还不到15%, 在这种不协调的市场经济条件下, 住房问题已成为老百姓最根本又最迫切需要解决的问题。

国家在调控房价方面也采取了许多措施, 包括增加土地供应量、上调银行准备金、增加银行利息、提高第二套物业的首付标准和建设限价房及廉租房等政策。有人说广州市的商品房价格在上半年已经出现拐点, 但也有人说商品房价格随着需求量的不断增加, 降价只是表面现象, 下半年价格将会继续稳步上涨。

究竟广州市商品房的销售价格发展趋势如何呢?这是值得我们深入探讨的一个课题。

一、商品房销售价格的组成

1. 土地使用权取得费。

商品住宅开发经营单位依法通过国有土地出让、转让获得国有土地使用权的, 其土地使用权取得费为支付的出让、转让费用、拆迁安置补偿的净支出及按规定应交付的有关税费之和;商品住宅开发经营单位依法通过行政划拨取得国有土地使用权的, 其土地使用权取得费为取得该划拨土地所支付的征地费、拆迁安置补偿费及城市市政基础设施配套费等费用之和。

2. 住宅开发成本。

住宅开发成本包括前期工程费、建筑、安装工程费、设备费、附属工程费、开发间接费及其他符合国家规定并与项目开发直接有关的费用。

3. 住宅开发期间费用。

指开发经营单位在开发经营过程中发生的管理费用、财务费用、销售费用等支出。住宅开发期间费用应按受项目进行合理分摊。

4. 利润。

以土地使用权取得费和住宅开发成本之和为基数计取, 属政府定价或政府指导价的商品住宅, 其利润率由政府价格主管部门确定;属市场调节价的商品住宅, 其利润率由开发经营单位自行确定。

5. 税金。

指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。税金按国家规定的税目和税率执行。固定资产投资方向调节税不列入组价因素, 在商品住宅销售价格外按税务部门的规定办理。

6. 商品住宅差价 (包括楼层差价、朝向差价) 。

楼层差价、朝向差价分别按增减代数和为零的原则, 由开发经营单位自行制定, 其中属政府定价的政府指导价的, 报价格主管部门确认。

二、广州市商品房销售价格控制政策

为缓解住房压力, 调整住房供应结构, 规范限价商品住宅的销售管理, 构建我市多层次、多结构住房梯级供应和消费体系, 广州市政府制定了《广州市经济适用房的销售政策 (试行) 》以抑制日益高涨的房价。

从《政策》中我们可以看出, 广州市经济适用房销售政策制定的目的是为了缓解住房压力, 调整住房供应结构。不但限定了销售对象、销售方案就连销售程序也进行了限定, 防止进行炒楼、倒楼现象, 以规范商品房市场。由于兴建经济适用房可以享有不收土地出让金等多项优惠政策, 因此政府必须对其销售对象、销售价格、购房面积等方面做出必要的限制, 经济适用房的规范标准应界定在解决中低收入者基本居住需求, 而不能多次、多处购买从中牟利。因此, 发展经济适用房既可以满足中低收入阶层的居住需求, 又可以起到调节市场、平抑楼价的功能和作用。

然而与此同时, 我们也不难发现, 钻《政策》空子的人应运而生, 如《政策》中 (销售对象要求) 购买限价房应当同时符合以下条件:广州市户籍人口、本人 (已婚的, 含配偶和子女) 在广州市没有自有产权住房、男性年满25周岁, 女性年满23周岁。那么购买群中出现了年迈的曾祖父祖母级的, 因其达到了以上条件而通过市房屋管理系统提交市国土房管局审核可购房, 可见价格的诱惑和政策的完善需求。

三、广州市商品房的销售价格分析

商品房的销售价格上涨的原因:

1. 土地成本的增加。

根据国务院发展研究中心宏观部的《中国房地产发展状况与发展趋势预测分析》中说, 工程造价虽然在价格构成中占比很高, 但对商品房销售价格上涨的影响较小。从增长幅度看, 假如商品房销售价格提高了30%, 土地成本就得提高50%, 而工程造价才提高了20%, 利润与销售费用等其他因素也只提高了30%。报告认为, 工程造价上涨对住宅与非住宅销售价格上涨的影响, 远小于土地价格上涨和其他因素价格上涨的影响。我们可以得知, 广州市商品房销售价格快速上涨与土地成本的增加是有必然联系的。

2. 开发商过度追求超额利润。

为清晰反映房地产开发的真实成本和利润情况。我们选取两个中等价位典型楼盘 (A, B楼盘) 进行分析。从房地产开发成本的构成来看, A, B楼盘基本一致, 土地费用 (含前期工程费用) 占比约为30%, 房屋开发费用占比约为50%, 营运费用 (包括销售费用、财务费用和管理费用) 占比约为45%, 其他费用约占5%。可见, 房地产开发成本主要由土地成本和房屋开发费用组成, 两项之和约占总成本的80%。根据销售利润率=[ (销售均价中可售面积) /总投入×100%], 分别算出A楼盘销售利润率为53.65%, B楼盘销售利润率为60.67%。据调查了解, 房地产开发的投资利润率普遍比销售利润率高出3~5倍, 这样, 房地产开发的投资利润率可能高达200%以上, 远高于中国其他行业的投资利润率和成熟市场。从房价构成来看, 房地产开发利润又是商品房价格的主要组成部分。在A楼盘和B楼盘的商品房销售均价中, 房地产开发利润占比均超过37%, 占房价的比例最大。这意味着高房价的背后包含了巨额的房地产开发利润, 而房地产开发利润的高企大大加重了居民的购房负担。与此同时, 房地产开发高额利润的快速增长直接拉动了房价上涨。由此可见, 房地产开发利润的过快增长也是成为房价快速上涨的主要推动力。

3. 真实购房需求旺盛。

作为一种兼有消费和投资功能的特殊商品, 虽然商品房价格并不完全取决于市场供求, 但市场供求状况仍是影响房价的基础性因素。一方面, 旺盛的购房需求为广州市房价的快速上涨提供了有力支撑。近年来, 广州市国民经济持续快速发展, 宏观经济和居民收入的快速增长增加了居民购房的有效需求。多年来, 广州市新建商品房成交登记面积均大于批准预售面积, 年度市场吸纳率远高于市场供给, 特别是商品房市场供求缺口明显扩大。越秀区、荔湾区至海珠区等城区商品房的供需矛盾尤为突出, 房价涨势迅猛, 这表明旺盛的购房需求确实在一定程度上拉动了房价上涨。作为华南地区的中心城市, 广州市教育、医疗、信息、人才等方面的比较优势逐渐显现, 对周边地区尤其是珠三角地区的辐射力不断增强, 非本市户籍在广州购房置业的现象比较普遍。调查显示, 购房按揭贷款户中本市户籍占比54.38%, 非本市国内户籍占43.85%, 外籍人占1.17%, 非本市户籍购房者的巨大需求间接拉高了广州的商品房价格水平。另一方面, 中国实行计划生育的基本国策至今, 许多“80后”开始呈现结婚购房的新观念, 他们有新的思想, 喜欢过“二人世界”, 所以购房结婚成为他们的需求。目前广州市主要以结婚购房、换房需求等真实性购房需求为主。结婚购房需求的户主年龄一般小于35岁, 他们将密切留意价格, 只要逮住机会就会出手, 而换房需求的户主年龄一般介于35~45岁之间且购房以大户型为主, 当然, 他们会担心无法抄底问题。据调查, 广州市住房按揭贷款户主年龄小于35岁的占比达58.3%;35~45岁之间的占比为33.41%。这种以结婚购房和换房需求为主体的真实购房需求也是对广州市商品房价格快速上涨起到了较强的支撑作用。

4. 商品房建筑成本增加。

钢铁、水泥、铝材等建筑材料价格的较快上涨, 直接增加了商品房的建筑安装成本, 也在一定程度上加速了房价上涨。

5. 房地产信货快速增长。

银行信贷快速增长, 特别是个人住房消费贷款快速增长时, 国内房地产市场价格也在快速上涨。国内房地产市场价格快速上涨基本上是银行信贷支持的结果。当前不少房地产企业从股市中募集大量资金助推了房价的上涨。房地产开发商从股市拿来资金, 就可以大块购地, 然后建房销售, 最终获得暴利。又由于在中国投资渠道比较狭窄, 加上利益集团的鼓噪, 房地产从某种意义上说保质性好、变现相对容易, 上升空间较大, 且城市土地资源的稀缺性, 房地产业受到追捧是必然的。加之当前, 国内通货膨胀的压力较大, 流动性相对过剩, 有相当多的资金转向了固定资产投资。因此, 房地产信货快速增长也在推动商品房销售价格的上涨。

结论

现行商品房销售面积问题的探讨 篇4

目前现行的商品房购房合同上有3种计价方式, 即按建筑面积计算、按套内建筑面积计算、按套 (单元) 计算。

“如果开发商按套内面积销售, 无利可图的公摊部分很有可能‘缩水’, 比如缩窄楼道宽度, 居民抬钢琴等家具上下楼就会相当困难。再比如开发商把本来应该建在套外的公共设施, 移到套内, 算到套内面积中出售, 像把垃圾道建在居民室内。这时, 购房者本可以享受的公共利益将大打折扣。”取消公摊, 不一定会给购房者带来实惠。

对于是否应取消公摊面积, 有的购房者提出了疑虑, 房屋面积测量是个专业性很强的活儿, 对于百姓来说, 大致测算一下房屋的套内面积或许还能胜任, 而想把门道及其他的公摊面积搞清楚就很困难, 一般情况下, 买房时房产证上登记是多大就是多大, 具体的公摊都是指哪些, 消费者并不十分清楚。

有业内人士表示, 测量单位多数是接受开发商的委托进行面积测量, 业主没有独立的委托程序, 由于对测绘项目不熟悉、界定不明、权属不清、使用范围不明晰, 买房人对具体的公摊内容和面积普遍心存疑虑。

现在开发商计算每套单位的房价, 往往是计算包括共有部分建筑、公建配套等所有成本后, 加上一定利润再除以所有可售房屋的建筑面积, 计算出建筑面积均价, 然后定出每套房的总价。如果取消公摊面积, 开发商仍然可以总成本加利润再除以可售房屋的套内面积, 计算出套内面积均价, 再定出每套房总价。就是说取消公摊后, 实际上房子的总价还是没有变化。取消公摊面积后, 只按套内面积计算, 将出现房屋的公摊面积成本摊入套内面积的情况, 最终导致房价上浮。

假如在未取得房产证时, 购买的房子总建筑面积有100m2, 套内建筑面积只有90m2左右, 那是不是在拿房产证的时候, 只能登记90m2左右呢?如果遇到拆迁, 是否只能按照90m2进行补偿呢?如果自己要变更房产证重新进行测绘, 那是不是意味着房子少了分摊面积后会“缩水”呢?像这些问题都在人心里产生了质疑。所以, 实行起来还有些难度。

商品楼房目前依据国家的政策, 结合实际, 按下列方法计算和公摊较为合理:

一是包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积, 以水平投影面积计算。

二是共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙以及外墙 (包括山墙) 水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

三是共有建筑面积的计算方法:整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和, 并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房以及人防工程等建筑面积, 即为整幢建筑物的共有建筑面积。

建筑和商品房销售面积计算的区别 篇5

一、建筑和商品房面积计算的不同

(一) 所用的规范不同

建筑工程建筑面积计算执行的是《建筑工程建筑面积计算规范》 (GB/T50353-2005) , 而商品房销售面积计算执行的是《房产测量规范》 (GB/T17986.1-2000) 。

(二) 计算依据不同

建筑工程建筑面积主要依据设计图纸计算出来, 而商品房销售面积主要依据房屋现场测量后再计算出来。

(三) 用途不同

建筑工程建筑面积是建筑房屋计算工程量的主要指标, 是计算单位工程每平方米预算造价的主要依据, 是统计部门汇总发布房屋建筑面积完成情况的基础。商品房销售面积是商品房屋买卖的计算单位和政府部门进行房屋财产登记的依据。

(四) 面积计算的范围不同

1) 单层、多层、夹层、地下室、半地下室、坡地的建筑物吊脚架空层 (有维护结构) 、深基础架空层、门厅、大厅内回廊、建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房, 建筑工程建筑面积中层高在2.20m及以上者应计算全面积;层高不足2.20m者应计算1/2面积;而在商品房销售面积中以上层高在2.20m及以上者应计算全面积;高度不足2.20m (含2.20m) 者应不计面积。2) 单层和多层建筑坡屋顶内当设计加以利用时, 建筑工程建筑面积中净高超过2.10m的部位应计算全面积;净高在1.20m至2.10m的部位应计算1/2面积;商品房销售面积中高度在2.20m及以上部分计算全面积;高度不足2.20m (含2.20m) 部分不计面积。3) 建筑物间有柱和顶盖架空走廊, 建筑工程建筑面积中应按顶盖结构底板水平面积的1/2计算。商品房销售面积中按柱外围水平投影面积计算。4) 建筑物的阳台。建筑工程建筑面积中不论封不封闭阳台均按其水平投影面积的1/2计算;商品房销售面积中封闭阳台按其水平投影面积计算, 不封闭阳台均按其水平投影面积的1/2计算。5) 雨篷。建筑工程建筑面积中不论有柱无柱雨篷外边线至外墙外边线的宽度超过2.10m者, 应按雨篷结构板的水平投影面积的1/2计算;商品房销售面积中有柱雨篷按柱外围水平投影面积计算, 无柱雨篷不计算面积。6) 有永久性顶盖的室外楼梯, 建筑工程建筑面积中按各层的水平投影面积的1/2计算;商品房销售面积中按各层的水平投影面积计算。无永久性顶盖的室外楼梯, 建筑工程建筑面积中不计算面积;商品房销售面积中按各层的水平投影面积的1/2计算面积。7) 有双排柱和永久性顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等, 建筑工程建筑面积中按其顶盖水平投影面积的1/2计算;商品房销售面积中有双排柱的按柱外围水平投影面积计算。8) 地下室作为人防工程或独立使用的。建筑工程建筑面积中层高大于2.20m的计算全面积, 层高小于2.20m (含2.20m) 的计算半面积;商品房销售面积中不计算面积。9) 自动扶梯、自动人行道。建筑工程建筑面积中不计算面积;商品房销售面积中无明确规定, 一般都计算全面积。10) 建筑物外墙外侧有保温隔热层的, 建筑工程建筑面积中按保温隔热层外边线计算建筑面积;商品房销售面积中无明确, 一般不计算建筑面积。

(五) 其它不同

建筑工程建筑面积是采用全国通用计算规则, 没有地方色彩, 参建几方也不能约定规则;商品房销售面积带有地方性色彩和买卖双方可以约定部分计算规则, 一般一个省、一个地区、一个城市或一个县严格采用一个标准, 不同省、地区、城市或县的计算规则少有不同。例如:有的城市和地区外墙外侧粉刷计算面积, 有的计算面积。即使在同一个城市商品房销售面积也有不同, 例如:有的小区在销售之前就给客户介绍 (或约定好) 公用楼梯间的公摊是按整栋楼公摊还是按单元公摊, 那么该小区在计算商品房销售面积时就要按照约定的公摊方法计算。

二、关于商品房销售面积计算方法的建议

1) 在计算过程中, 要搞清一些概念性问题。在销售过程中, 常常讲“建筑面积”是多少, 这种概念很不清楚, 销售上应使用销售面积, 即:销售面积=套内建筑面积+分摊面积, 而“建筑面积”与“使用面积”是专业用词, 同时, “建筑面积”也应具体指明, 从语法上讲它只是一个“后缀”前面必有修饰词。总建筑面积系指:房屋外墙 (柱) 勒脚以上各层的外围水平投影面积之和。套内建筑面积系指:套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。

2) 采用高科技手段, 运用计算机进行测量、计算。以往的面积计算是以蓝图为基准图, 人工进行测量房屋建筑面积及套内使用面积, 对于一般的功能单一结构比较规范的房屋来说, 误差还可以尽量控制在3%以内, 但遇到结构复杂、功能繁多的综合楼, 人工测量的缺点就显现出来了, 导致在日后销售中, 发展商向购房者提供的实用率及销售面积的准确度得不到保障。如果在发展商提供建筑图电子文件及引进激光测量工具的前提下, 能够运用计算机CADR14进行基础数据的测量, 然后运用OFFICE软件进行计算, 则商品房销售面积及公用建筑面积分摊计算的结果纯理论值可精确到厘米。

3) 合理、科学地制定分摊原则。首先:透彻了解该项目的功能分区, 功能使用情况也就是透彻了解图纸。其次:根据功能分区, 功能使用情况, 制定出分摊原则。因为分摊原则是整个分摊计算的“纲领”, 是整个分摊计算的依据, 分摊原则变化, 计算结果也相应变化。

4) 采用“实用率”概念。其实在所使用的新的销售合同第一条中, 房屋销售面积 (包括套内建筑面积、分摊的共有共用建筑面积) 其内涵本来就是实用率概念。因为实用率=套内建筑面积/ (套内建筑面积+分摊面积) , 而现在普遍讲的使用率是针对旧的北京市的分摊原则, 即:使用率=套内使用面积/ (套内使用面积+分摊面积) 。客户在购房中, 传统上只关心实际购买的面积, 因为客户购买商品房的购买面积是:套内建筑面积和分摊面积, 所以应给客户提供实用率概念和分摊面积, 这在交易中更有实际意义。

5) 成立专门的商品房计算、监督机构。为了使商品房交易市场健康、有序、蓬勃地发展, 建议组建中介性质的面积计算服务机构。它可以站在公平、公正的立场上, 使发展商获得更大收益同时更好地保护客户的利益, 也为权证的取得与产权的过户提供重要的技术依据。

三、结语

商品房销售广告 篇6

1. 绿色商品房发展现状

中国的商品房规模正以每年20亿平方米速度增加。相关部门预计, 到2020年中国商品房能耗将达到社会能源消费总量30%以上, 成为最主要的能源消费领域。本项目组从中经网统计数据库中查找了2000年至2010年的年日常生活能源消费总量、年商品房能源消费总量以及年商品房施工面积, 通过SPSS分析得出了日常生活能源消费总量与年商品房施工面积的线性关系以及年商品房能源消费总量与年商品房施工面积的线性关系, 并据此对接下来10年的能源消费情况进行了预测, 具体结果如下:

从R2=0.977可以看出日常生活能源消费总量与年商品房施工面积呈高度线性相关性, 即说明随着施工面积的增加, 日常生活能源消费总量也逐渐增加。

检验所有回归系数是否同时与零无显著差异, 从总体上对回归方程进行检验。P=0.000<α=0.05, 拒绝零假设, 认为所有回归系数同时与零有显著差异, 即年商品房施工面积和日常生活能源消费总量之间存在显著的线性关系。

常数项的T检验的相伴概率值P=0.000<0.05, 拒绝零假设, 即常数项与0没有显著性差异, 即常数项应出现在方程中。

解释变量“商品房施工面积”的T检验的相伴概率值P=0.000<0.05, 即商品房施工面积的系数与0有显著差异, 商品房施工面积应当作为解释变量出现在方程中。

因此日常生活与能源消费总量与年商品房施工面积的线性关系式为:

Yc=9959.056+0.39X (Yc为日常生活能源消费总量, X为商品房施工面积)

从R2=0.904可以看出商品房能源消费总量与商品房施工面积呈现出线性相关性, 且相关程度高, 即说明随着商品房施工面积的增加, 商品房能源消费总量也逐渐增加。

检验所有回归系数是否同时与零无显著差异, 从总体上对回归方程进行检验。P=0.000<α=0.05, 拒绝零假设, 认为所有回归系数同时与零有显著差异, 即商品房施工面积和商品房能源消费总量之间存在显著的线性关系, 回归方程显著。

常数项的T检验的相伴概率值P=0.000<0.05, 拒绝零假设, 即常数项与0没有显著性差异, 即常数项应出现在方程中。

解释变量“商品房施工面积”的T检验的相伴概率值P=0.023<0.05, 即商品房施工面积的系数与0有显著差异, 商品房施工面积应当作为解释变量出现在方程中。因此得到的线性方程为:

Yc=852.991+0.07X (Yc为商品房能源消费总量, X为商品房施工面积)

商品房能源消费量与商品房施工面积存在显著的线性关系, 随着商品房施工面积的增加, 商品房能源消费总量增加迅速。

运用SPSS的数据预测功能, 我们根据以上两项分析得出的线性关系式对2013至2020年的能源消费情况做出了预测, 如果国家不加大对于绿色商品房的推广, 绿色商品房的使用规模若继续保持现有规模, 日常生活能源消费量和商品房能源消费量将在2020年达到2010年的1.5倍。绿色商品房标准要求在全寿命周期内最大限度节能、节地、节水、节材, 保护环境和减少污染。初步估算如采取严格的商品房节能措施、大力发展低碳绿色商品房, “十二五”期间新建商品房将形成4500万吨标准煤节能能力。推广绿色商品房是实现可持续发展、节能减排的必要举措。

近年来, 浙江省绿色商品房及商品房节能工作成效显著。全省已累计设计节能商品房4.1亿平方米, 建成节能商品房2.2亿平方米, 节能效果达到了年节约标准495万吨。至“十一五”末, 浙江已累计设计节能商品房2.5亿平方米, 建成节能商品房1.3亿平方米, 形成了年节约标准煤374万吨、减排二氧化碳935万吨的能力。

2. 调查样本概述

此次调查对象仅为浙江省普通市民、朗诗地产等地产开发企业。为了更好的了解绿色商品房在浙江省的发展情况与前景, 本次调查通过实地问卷调查、网上问卷调查和访谈相结合的模式, 获取直观数据进行分析, 力求实现调查数据的有效性。

3. 调查结果分析

(1) 消费者调查结果分析

本项目搜集了网上问卷以及纸质问卷的有效答卷共200份, 被调查者中25岁以下的共32名, 25~35岁的共50名, 35~45岁的共52名, 45~55岁的共37名, 55岁及以上的共29名。具体分析结果如下:

(1) 对于“您认为绿色商品房应该是怎样的 (多选) ”的问题, 72%的市民选择了“节约耗能、减少废气、废水、废物排放的商品房”的住宅就是绿色住宅;76%认为“节电、节水、节能、节暖的商品房”是绿色住宅;“室内外都绿化较好的商品房”的才是绿色住宅的分别占34%, “运用较多高科技的商品房”占81%, “商品房材料可回收利用”占29%。

从统计结果来看, 大部分杭州市市民对于绿色商品房概念的理解还是比较正确的, 能够认识到绿色商品房的主要性能是节电、节水、节能、节暖并能达到减排效果。然而有81%的市民认为绿色商品房一定是运用了较多高科技的商品房, 在调查过程中我们得知, 选择此项的市民大多觉得是因为绿色商品房价格高的原因就是应用了较多高科技技术。从此问题的调查结果我们可以看出, 杭州市民对绿色商品房有一定的了解但在认识中尚存在一定的偏差, 这可能与杭州市对于绿色商品房的宣传力度不够有关。因此, 我们建议杭州市乃至浙江省以及其他省市在今后绿色商品房的推广过程中, 应当通过多种途径例如通过举办绿色商品房产品博览会、报刊登文、网络宣传等加强市民对于绿色商品房的正确认识。

(2) 对于“您觉得推行绿色商品房, 哪些方面做的还不够好”的问题, 93%的人认为“国家政策优惠力度不够”是绿色住宅目前没有推广的主要原因;88%认为“绿色商品房规模太小且价格太高”;46%认为“政府和房产开发商宣传不够”;59%的人认为“设计公司还不能设计出令人满意的绿色商品房”;39%认为“多数房地产企业不够重视绿色商品房的开发”。

从市民的反馈中我们可以看出, 国家优惠政策是市民最关心的方面, 然而到目前为止市民还没有受到政府的相关政策优惠加之当前的高房价问题, 让消费者对于绿色商品房更是多处于远观状态, 这恰恰给了我们一个明确的反馈, 想要推广绿色商品房, 政府的激励机制必不可少。不可否认的是, 房价依然是阻碍消费者购房的主要因素之一, 本小组采访了部分填写问卷的市民, 了解到高房价的难以负担加之没有国家的优惠政策使得他们对于购买绿色商品房的意愿并不高。其次阻碍绿色商品房推广的主要因素为消费者对于目前国内开发绿色商品房的相应技术持怀疑态度, 认为以当前的技术可能无法设计出令人满意的绿色商品房。于此同时, 我们在调查中了解到, 消费者存在对于部分地产开发商可能凭借开发绿色商品房的噱头以并未投入实际节能技术的房屋商品房谋取暴利的忧虑, 这就要求政府尽快完善对于绿色商品房开发的相应法律法规, 规范绿色商品房产业的发展, 让市民得到购房的保障。

(3) 关于“您认为哪种因素最能够促使您购买绿色商品房?”的问题, 有18%的市民选择“舒适度超过其他地产”;21%的市民选择“节能效果明显, 节约生活成本”;34%的市民选择“购房时享受政府补贴或者银行贷款的利率优惠”;剩余27%的市民选择“价格合理”。

从此问题中得到的统计数据同样可以证实购房时能否享受政府的政策优惠成为消费者是否愿意购买绿色商品房的主要因素, 购买绿色商品房的前期投入的确高于购买一般商品房所要支付的成本, 同时要通过绿色商品房的节能节省的生活开支来实现前期投入成本的收益也需要较长的一段时间, 市民需要相关的激励机制来提高其支付意愿。

(2) 地产开发商调查结果分析

长期以来, 开发商将达到商品房节能的标准视为一项任务, 而非事关房屋销售的重要指标, 应付、敷衍成为了大多数开发商对待绿色商品房的态度, 真正对绿色商品房加以了解甚至是研究的开发企业寥寥。很多开发商对绿色商品房的了解并不在公众的水平之上, 从而导致“绿色商品房=高投入”、“绿色商品房=高科技”的错误观念大为盛行。

另一方面, 嗅觉灵敏的开发商则抓住了一部分有绿色觉醒的置业者的心理, 将绿色作为项目的噱头和销售的手段。而这样的项目往往被指为“伪绿色”, 商品房能耗惊人。很多节能物品虽然得到应用, 却对节能减排贡献不大。绿色商品房不是靠节能技术堆砌起来的复杂商品房, 也不是昂贵的商品房, 惟有房地产企业、设计师、部品商, 直至施工企业共同对绿色商品房予以重视并加以投入, 才可能建造出真正的绿色商品房。

二、推动绿色商品房销售的优惠政策

为了推动绿色商品房的开展, 政府应采取以强制措施与优惠政策并行的激励机制, 一方面明确地产开发商责任和义务, 保证绿色商品房的开发质量, 另一方面调动地产开发商参与绿色商品房开发的积极性和消费者对于绿色商品房的可支付意愿。作为经济较为发达的省份之一, 浙江省绿色商品房的发展已经有了一定的成果, 但依旧缺乏高效合理的政策激励机制以及完整政策规范。同时, 浙江省是资源小省, 能耗大省, 具有民营经济发达的特点, 对商品房的需求量很大, 这就更加要求浙江省在发展经济的同时, 注重绿色环保。本小组在参考其他省份现有激励政策的前提下, 结合我省绿色商品房发展现状, 提出的具有普遍参考价值的激励建议如下:

1. 总述

(1) 切实落实中央政府有关绿色商品房政策法规

各省在发展绿色商品房的过程中要坚持在中央政府宏观指引下, 积极执行相关政策法规, 鼓励各要素积极参与绿色商品房的发展, 及时跟进绿色商品房发展动向, 将绿色商品房的发展落到实处。

(2) 因地制宜, 出台具有各省特色的绿色商品房相关制度

例如浙江省地热、植被等资源相对丰富, 应推动绿色商品房的发展与本地实际情况相适应, 充分利用自然资源和气候条件, 减少商品房产业中不可再生能源的使用, 推广绿色商品房材料的使用。相关部门应积极推动绿色生态住宅小区、生态商业区等试点的建设, 完善绿色商品房体系在浙江的发展。

(3) 具体设立结合各省发展特点的绿色商品房核定标准

政府相关部门应根据各省实际商品房面积及资源能耗情况, 规定绿色商品房覆盖比例, 聘请专业团队制定科学星级评价指标, 并对绿色商品房项目进行评价和控制, 保证绿色商品房的数量和质量。

(4) 通过建立激励机制和宣传推广来推动绿色商品房的发展

一方面, 政府应采取有吸引力的经济措施调动房产开发商投资绿色商品房和消费者购买绿色商品房的积极性, 如税收优惠、补贴、利息政策等;另一方面, 政府应充分利用各种契机向人们传达低碳、环保、节能的生活理念, 使绿色商品房的概念能深入人心, 为绿色商品房的发展扩展良性市场。

2. 具体措施

(1) 基金扶持

总结与分析了国内外绿色商品房优惠政策, 结合上文对于问卷调查的分析结果, 本项目组对绿色商品房星级评价标准、补贴措施等进行了深入探究, 在此基础上提出适合我国的绿色商品房发展的专项基金政策及针对不同星级标准项目的补贴额度。具体如下:

(1) 中央政府:第一, 中央财政设立“绿色商品房专项基金”, 划拨科研经费鼓励绿色商品房技术的研究以及创新, 聘请相关领域专家学者共同制定绿色商品房技术资料库并指派专人负责搜集整理现有绿色商品房技术的成本与获得的收益;利用科研经费组织专业技术人员开发绿色商品房产品并定期公费出国学习新技术, 编制绿色商品房产品目录以便于完善我国现有《绿色商品房评价标准》。

第二, 基金资助成立权威绿色商品房技术产品认证机构、绿色商品房星级评定机构以及绿色商品房项目实施监督机构, 公布并及时更新国家权威认证绿色商品房产品信息、严格把关绿色商品房星级评定程序并保证工程质量。

(2) 地方政府政府:采取中央财政支持、地方政府自筹以及相关公益机构和企业捐赠等方式设立地方政府绿色商品房专项基金, 对开发绿色商品房的地产开发商和购买绿色商品房的消费者进行补贴, 地方政府依据国家《绿色商品房评价标准》以及地方自身特点确定不同星级绿色商品房项目补贴额度。 (可参照其他省份已出台的相关补贴政策) 具体补贴措施为:

第一, 绿色商品房地产开发商自行将其项目设计报告书向国家权威绿色商品房星级评定机构申请星级认证, 由评定结果确定补贴额度。

第二, 绿色商品房项目完工时由地方绿色商品房星级评定机构指派专人再次进行评定, 如若实际完工质量并未达到申报时的设计星级指标, 则由地产开发商返还未达标的补贴额, 并按照同期活期银行存款利率支付相应利息, 该利息存入地方政府绿色商品房专项基金。

第三, 地方政府依据绿色商品房项目星级评定认证书, 对其中入住居民实行四年物业费补贴制, 入住第一年政府补贴30%, 第二年补贴20%, 第三年补贴10%, 第四年补贴5%, 五年后该居住区居民将不再享有政府补贴额度。

在对于消费者的调查不难发现, 93%的人认为“国家政策优惠力度不够”是绿色住宅目前没有推广的主要原因, 而34%的市民选择“购房时享受政府补贴或者银行贷款的利率优惠”是促使消费者购买绿色商品房的主要因素, 由此可见, 根据绿色商品房星级评定结果对于居民实施的补贴措施是具有激励效应的。

2.低息贷款以及税收优惠

(1) 中央政府

针对绿色商品房开发融资难的问题, 中央政府可以出台依据《绿色商品房评价标准》星级评定办法对相关等级绿色商品房开发商提供贷款贴息补助、开发商可据评定结果向各大银行申请低息贷款的政策。同时, 低息贷款政策也应该依据绿色商品房星级评价进行贷款利息分级, 对于验收未达标的商品房, 其地产开发商将返还所有优惠利息。

(2) 地方政府

(1) 地方财政出资组建绿色商品房担保有限责任公司, 向绿色商品房开发企业提供融资担保业务, 吸引商业银行、及外资银行等绿色商品房开发商提供低息贷款, 帮助房地产企业解决绿色商品房开发融资难的问题。

(2) 绿色商品房购买者可凭借绿色商品房星级评定认真书向各大银行申请低息贷款, 贷款利率由地方政府和银行共同决定。

(3) 税收优惠

由上文的绿色商品房外部性分析中可以看出, 税收是有效缓解绿色商品房外部性的手段之一, 因此我们在查阅相关资料的基础上, 提出以下税收征管措施建议:

(1) 如果房地产开发企业在商品房设计达到了绿色商品房星级设计施工要求, 地方政府主管部门可以减免一定额度的土地出让金。

(2) 绿色商品房开发企业在商品房施工过程中, 使用绿色商品房技术目录或绿色商品房产品目录中对应的技术、产品或设备将享受免征或减征增值税的优惠。

(3) 绿色商品房开发商在项目完工后申请权威绿色商品房星级认证机构的评定, 政府主管部门按照该绿色商品房项目达到的“绿色商品房星级标准”, 可以给予免征印花税;减征教育费及附加、城市维护建设费;在计算土地增值税时, 将应用绿色商品房技术及使用绿色商品房产品比传统商品房多支付的成本加计扣除等优惠。

(4) 对于生产绿色商品房产品的企业, 地方政府可以进行适当的税收返还并提供相应技术创新支持。

三、结论

本文清晰阐述了绿色商品房概念, 通过对相关历史资料的研究分析, 指出了绿色商品房的发展现状;同时, 通过SPSS建立线性模型, 从能源消耗和商品房面积的角度预测了未来十年普通商品房的能源消耗量, 从而指出了发展绿色商品房的重要性。

通过对调查数据的整理分析, 总结出绿色商品房发展面临的机遇和挑战, 指出了阻碍绿色商品房发展的主要因素是其开发成本以及房价相对于普通商品房较高而开发商以及消费者所享受的优惠条件有限, 从而使得消费者和房产开发商对绿色商品房的积极性不高。

本文提出了推动绿色商品房销售的激励机制, 主要由基金、贷款利息、税收优惠三方面组成, 为中央政府和地方政府提供了具有参考价值的激励机制建议。

摘要：绿色商品房凭借其良好的节能环保效果与我国当前可持续发展的要求相适应, 同时对我国房地产市场的发展也有重要的影响。然而由于多种因素的阻碍, 当前绿色商品房在我国还未得到广泛推广。外部性的存在使得绿色商品房市场存在市场失灵, 需要政府制定相应的激励机制来推动其发展。本文结合了消费者问卷调查结果以及国内外相关政策提出相应的激励机制建议推动我国绿色商品房发展。

关键词：绿色商品房,优惠政策

参考文献

[1]《GBT50378-2006绿色商品房评价标准》.

[2]邓世维.绿色商品房的经济理性与对策[J].中外商品房, 2008, (8) :119-122.

[3]http://news.dichan.sina.com.cn中国房地产报2011/4/48:23:37,

[4]田慧, , 张欢, 孙大明, 梁云, 王有为.中国大陆绿色商品房发展现状及前景[J].商品房科学, 2012, 28 (4) :1-7, 68.

[5]杨晓冬, 陈云风, 张园.克服绿色商品房外部性的建议[J], 2008, (5) :145-146.

[6]金占勇, 孙金颖, 刘长滨, 张雅琳.基于外部性分析的绿色商品房经济激励政策设计[J].商品房科学, 2010, 26 (6) :57-62.

[7]张云华, 王霞.生态节能商品房的经济外部性分析[J].生态经济, 绿色商品房的经济理性与对策2009, (9) :127-131.

[8]中国城市科学研究会.绿色商品房2012[M].中国商品房工业出版社.2012.

商品房销售广告 篇7

房产测绘主要依据国家标准、房产测量规范 (GB/T17986.1-2000) 及各地根据当地建筑风格与习惯制定的公用面积分摊细则。作为指导当地房产测绘的作业原则, 非常详细地规定明确了各类型建筑的计算方法、公用建筑面积的分摊原则和分摊方法、可分摊和不可分摊的公用建筑面积及不应计入的公用建筑空间, 采用经国土资源部验收通过的房产测绘软件进行作业, 这种作业方式和形式在国内同行业中属于领先水平。

房产测绘必须弄清楚以下几个概念:建筑面积、套内面积、套内使用面积、套内墙体面积。

(1) 建筑面积=套内建筑面积+应分摊的公共建筑面积;

(2) 套内建筑面积=套内的使用面积 (厅、卧、厨、卫、储的净面积) +墙体面积+阳台建筑面积;

(3) 套内墙体面积=1/2共用墙墙体投影面积或非共用墙墙体水平投影面积公共分摊面积;

(4) 房屋的使用面积指房屋户内全部可供使用的净空面积, 按房屋的内墙线水平投影计算。房屋使用面积是房屋各层平面中直接为生活和生产使用的净空面积, 不包括房屋内的墙、柱等结构构造面积和保温层的面积。

根据对以上概念的阐述, 建筑面积与套内建筑面积就只有一个应分摊的公用面积的区别, 套内面积与套内使用面积也只是一个结构面积与阳台面积的区别。目前, 消费者理解不透资内销商品房、外资内销商品房、高标准内销商品房、外销商品房和经济适用房。凡是自建、参建、委托建造, 又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。

3 房产测绘成果对房产销售的影响

近年来, 我国的房地产交易日趋活跃, 但相应的立法却比较滞后, 这使得有些房地产交易纠纷的处理缺乏依据, 给人民法院处理案件带来了一定的困难。尤其是约定面积与实测面积之间发生差异的现象普遍存在, 由此引发的商品房面积“缩水”纠纷已成为一个社会热点问题。因此, 认真研究当前商品房面积差异的处理方法是十分必要的, 这对于规范发展商的市场行为, 维护消费者的合法权益, 保障房地产市场的有序运行都具有重要的现实意义。

3.1 商品房销售面积差异产生的原因

面积是房屋使用价值和交易价格的基础, 但由于误差的客观存在性, 房屋在施工和测量中产生误差是不可避免的, 故商品房交易中约定的销售面积与房屋的实际面积之间必然会存在一定的差异。可是, 目前出现的商品房销售面积差异处理纠纷中, 误差却往往不是引起纠纷的主因。

3.2 部分有关商品房面积的名称不统一

商品房面积的测绘是一项专业性极强的工作, 而进行精确测绘的前提条件是必须保证各部分面积都有统一和确定的名称。可是, 目前的法律法规以及规章制度却对某些同一的概念进行了不同的表述, 当中最典型的例子之一就是对“分摊的共有建筑面积”的不一称谓。

涵明确, 独立性强, 测量简便容易;但是由于按套内建筑面积计价的房价款与分摊的共有建筑面积没有直接关系, 购房者对于这部分的面积差异很难主张权利。而按建筑面积计价的优点则是能保证商品房销售面积的完整性, 可是在这种计价方式中, 虽然套内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和 (即商品房的销售面积) 是固定的, 但二者的比例却是可变的, 如果发展商在保持房屋建筑面积不变的情况下通过虚增共有建筑面积来减少套内建筑面积, 购房者就很难保障自己的权益了。

结束语

房产测绘部门应当加强技术人员的专业知识培训和实践经验积累, 提高房产测绘技术水平, 从业人员都要树立良好的社会责任感和较强的职业道德, 测绘中严格按照国家有关的法律法规, 执行国家房产测量规范和有关技术标准、规定;房地产行政主管部门和测绘行政主管部门也要对测绘单位进行技术指导和业务监督, 保证房产测绘成果质量。

(上接79页) 升城市水土保持生态环境建没的

摘要：因长期从事房产测绘工作, 在黑河二十多年的房地产发展的过程中, 根据多年学习和经验, 现结合实际分析中小城市房产测绘成果对商品房销售的影响, 并对此提出了一些见解。

关键词：房产测绘,商品房,销售,影响

参考文献

[1]GB/T17986.1-2000, 房产测量规范.

商品房销售广告 篇8

降价补差,国外多称为消费者最惠条款(most favored Customer Clauses),或价格保护[1]

目前商品房市场走势低迷,消费者持币观望。房地产企业迫于资金回笼、同行竞争、市场预估风险等重重压力,急于出售商品房。房地产企业抓住消费者惧怕房屋价格下跌的心理,采取“承诺降价补差”的方式增加销售额。此时的降价补差广告极大地解决了普通购房者的后顾之忧,无疑为楼市注入了强心剂。

早在2011年,除了绿景地产外,全国多家城市楼盘都打出“降价补差价”的广告承诺来吸引购房者。上海嘉定新城公馆项目更是率先作出“降价补差价”的承诺。据链家地产统计,包括上海、深圳、南京等10多个大中城市的20多个楼盘已经将“降价补差价”或“原价回购”承诺与低价销售绑定[2]。在房地产企业和广告发布者们看来,商业广告和宣传资料的降价补差承诺可能仅是获取更多的交易机会的一个商业营销策略。但各色降价补差广告的法律效力究竟如何?

2 降价补差承诺广告的效力认定

本文从法律和社会治理两个角度探析,防止广告欺诈,保护消费者利益。

2.1 商品房降价补差广告作为要约邀请

在商品房销售广告和宣传资料中仅仅出现“降价补差承诺”类似字样而没有具体说明的,原则上将其认定为不足以使一般理性消费者产生合理信赖的要约邀请,不具法律约束力。理由如下。

(1)根据《合同法》第十五条规定,商业广告为要约邀请。仅出现“降价补差”而未对其进行具体说明的商业广告是邀请或引诱消费者向开发商发出订立合同的意思表示,属于双方交易过程中的事实行为,不具有法律效力。

(2)理性消费者在商品房买卖过程中必然会在其能力范围内充分了解交易信息作出内心权衡,对商品房广告的细节性问题会要求交易方进行详细说明,因而完全不加怀疑的信任该类降价补差承诺的可能性较小。同时完全将广告中的承诺事项赋予法律拘束力,不仅弱化了广告适度夸大宣传以吸引消费者的优势,也不利于商品房市场的发展。

2.2 商品房降价补差广告作为要约

在商品房销售广告和宣传资料中,对降价补差的实施方案做出明确具体说明的广告承诺是具有法律效力的要约。

(1)商业广告具备要约构成要件的应视为要约。根据《合同法》第十五条的规定,商业广告的内容符合要约规定的,视为要约。[3]降价补差广告是否为要约应综合广告中对各项指标的表示是否具体、明确,如列明房价下跌的判定标准、补偿的对象、有效期限、比例和方式等。譬如2011年11月初上海嘉定南翔的新城公馆推出了首个楼盘“保价方案”:对于前期以原价购房的业主,售楼处一律补予差价;但与购买特价房的客户均会签订保值协议,保证在交房前3个月,若有任何一笔房源售价低于此次特价的,将一律按最低售价补偿差价。新城公馆的“保价方案”明确了房价下跌标准、补偿对象、期限、比例等,应当视为要约,对开发商具有法律约束力。

(2)消费者产生合理预期与信赖。诚实信用原则是广告承诺进入合同的理论基础。在一般情况下,消费者因信赖广告中的承诺与开发商就合同内容进行缔约磋商,此时的合理信赖是法律保护消费者的理论基础。但需要明确,法律对消费者信赖利益的保护以“理性”为判断标准,要求消费者尽到合理的注意义务,而非无条件的对消费者加以维护,造成交易双方利益失衡。换言之,以理性人在类似环境下产生的合理预期为标准进行判定。[4]商品房销售广告和宣传资料中对降价补差方案的实施作出具体明确说明的情形足以使得“理性”消费者基于此产生合理信赖并与开发商订立买卖合同。

2.3 房地产市场的降价补差承诺不构成不正当竞争行为

降价补差承诺广告作为企业自主权的行使,不属《反不正当竞争法》和《价格法》中所归置的不正当竞争行为一低价倾销,基于以下三方面的理由。

(1)在当前在售商品房积压,资金回笼缓慢和银行贷款紧缩等压力下,众多房地产企业,特别是规模较小的企业面临着资金链断裂风险。在这种情况下,开发商为销售积压商品房,回笼资金,解决企业钱荒困境而选择向购房者承诺“降价补差”。

(2)开发商作出降价补差承诺的行为并不是为了排挤竞争者,而是在市场理性分析基础上自主作出的合理行为。一方面,打破交易僵局必须打消消费者对未来房价下跌,房屋价值缩水的顾虑。另一方面,事先约定降价补差方案的争议解决机制可避免成本损耗、企业信誉受损和阻碍房屋的后期销售等情形出现。该行为属市场经济运行过程中的正常行为,不以排挤竞争者为目的。当前房地产企业众多,开发商几乎没有通过降价补差承诺来增加销售额以达到排挤竞争对手或独占市场的可能性。并且,不同楼盘的竞争力也受建筑设计、配套设施、交通便捷程度等的影响,并非仅以“价格”决定。

(3)降价补差承诺广告是附条件的民事法律行为,在房屋价格出现降价情形时返还业主部分经济价值的行为,并未以低于成本价销售商品房,且该行为发生具有或然性。

2.4 实务界也在积极将广告承诺拟制进入合同的规定

最高人民法院对要约邀请的法律意义做出首次尝试:《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条对商品房销售广告和宣传资料的法律性质作出了较为详细的规定。广东省高级人民法院出台的《关于合同法施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》中第24条的规定更是将虽未在商品房预售合同中约定,但在广告中列有明确指标说明的售楼广告内容认定具有法律约束力。

3 降价补差承诺的纠纷防御

在商品房交易的过程中,交易双方地位不对等、信息不对称和专业技术性等因素造成购房者处于不利地位。由于商品房买卖合同多是由开发商提供格式合同,合同中未将降价补差内容列入,而购房者自我保护意识差,签订合同时未仔细阅读合同主文和附加条款,导致房地产企业事后对其承诺不予承认。即使购房者注意到了合同中降价补差条款的缺失,并与相对方就此内容进行了磋商,但因购房者的弱势地位,使得相关内容仍未订入合同之中。购房者的利益实现仍存在一定风险,那么购房者事前可采取哪些方式来维护自身权益、避免纠纷产生、减少诉累。

(1)购房者在购房前应仔细甄别商品房降价补差广告,尽到合理注意义务。根据销售广告和宣传资料中房价下跌的判定标准、补偿对象、有效期限、补偿比例以及方式等内容是否明确具体来综合认定其是否具有法律效力。

(2)购房者要注意保存载有“降价补差承诺具体实施方案”的销售广告和宣传资料,作为日后向房地产企业主张权益,要求其兑现承诺的有力证据。

(3)在订立商品房买卖合同的过程中,购房者应高度重视合同内容与销售广告和宣传资料的差异以及买卖双方对主要条款理解的一致性。购房者可要求将商业广告和宣传资料中的内容具体明确的承诺事项订入合同中或双方就此签订降价补差协议。要约形式上的瑕疵可以通过签订补充协议的方式强化房地产企业的注意义务、增加履约概率。

(4)购房者在购房时应尽量选择实力雄厚,信誉良好的房地产企业,防止购房后,房地产企业倒闭破产或资金链断裂,房屋烂尾情况的发生。否则,“降价补差广告和补充协议”也只是一纸空文。

4 结论

降价行为打破了房地产市场的高价泡沫,逐渐回归理性,但也造成了恶性的业主“楼闹”维权事件频发和消费者持币观望的市场现状。在此背景下出现的降价补差承诺广告唤起了部分消费者的热情,打消购房顾虑,但其法律效力又成为新的焦点问题。将降价补差广告效力区别认定,一方面是为了平衡消费者和房地产企业双方的利益,维护消费者的合理期待利益和广告适度夸大宣传以吸引消费者的优势;另一方面也在提醒房地产企业审慎对待商业广告的社会效应,自觉维护商业诚信。

摘要：近年来房地产市场走势低迷,消费者持续观望,对此全国多家楼盘打出“降价补差承诺广告”来吸引消费者。本文从法律和社会治理两个角度探析其法律效力及纠纷防御。在商品房销售广告和宣传资料中仅仅出现“降价补差承诺”类似字样而没有具体说明的认定为要约邀请,具体明确阐明承诺实施方案的认定为要约,以保护消费者合理信赖,均衡双方利益,促进商品房市场的健康、有序、诚信发展。

关键词：降价补差,要约邀请,要约,合理信赖,商业诚信

参考文献

[1]余京梅,章铮.住房降价补差的经济学分析[J].经济研究参考,2014(64).

[2]夕颜.全国20余家楼盘承诺降价补差部分同意原价回购[N].北京晨报,2011-11-25.

[3]马俊驹,余延满.民法原论[M].4版.北京:法律出版社,2010.