精装修商品房

2024-07-26

精装修商品房（共10篇）

精装修商品房篇1

传统的商品房市场主要以售卖简装修或毛坯房等形态的房屋为主, 业主收房后必须对其进行进一步装修才能入住使用。伴随国内房地产市场的不断升温, 催生了“精装修房”, 住宅精装修交房是商品房开发的一个趋势, 精装修商品房符合现代人紧张的生活方式, 也能够减少建筑材料等资源的浪费[1]。从毛坯房、简装房到精装修, 改变的不仅是交房形式和产品形态, 其实也是营销理念、设计理念、管理理念等的深度变革, 随着国家对房地产宏观调控力度的加大, 房地产企业之间的竞争也日益加剧, 对精装修项目重新认识和重视, 这样给房地产项目行业带来的是房地产项目的精细化设计、精细化施工、精细化应用管理, 精细化推广, 与传统的项目管理体系比较发生了重大变化[2]。对装修施工而言, 既要强调设计风格, 又要确保材料、做工的质量水平与环保水平, 同时还要向业主提供更高水平的售后服务。概括而论, 精装修商品房的优点主要有: (1) 降低时间成本。传统模式下的建筑装饰工程, 需要装修公司与单个的业主一一对接, 在设计风格、材料选用、工程工艺等诸多方面反复沟通、交流, 甚至是较劲、斗智, 彼此间必然要浪费大量的时间和精力, 而且工期、质量还无保证。对商品房进行精装修, 业主无须再事无巨细地做上述工作, 只需按购房合同从开发商手上验收房屋即可, 业主省心省事, 装修公司也大大提高了生产效率。 (2) 降低工程成本。精装修商品房的售价虽然高于毛胚房, 但是由于开发商是批量采购原材料、批量发包工程, 并且注重成本控制, 所以业主购买精装房通常比购买毛坯房再自己装修还是划算。而且, 业主从买房到装修, 再到住进去安顿下来, 往往都要花上一半年的时间, 而精装修房则马上可以投入使用或出租[3], 这其实等同于使业主的投资价值在一定程度上得到提高。而且, 面对实力较强的房地产开发企业、装修施工企业, 业主在未来的售后服务需求也相对更有保障, 某种意义上可以算是节约了潜在成本。 (3) 设计风格整体、统一。在传统的装修模式中, 设计师需要和每位业主一一达成共识, 因而一座楼盘重视缺乏统一的装修规划。精装修可以达到设计整体、风格统一的效果, 这一点对于写字楼等显得更为重要。 (4) 绿色环保。精装修楼盘交接给业主后, 业主无须再砸墙挖洞地大动干戈, 节约资源, 保护环境。出于合同约束、维护商誉等原因, 负责人的开发商都要使用绿色环保材料、技术施工, 能够保证业主健康的居住使用。

精装修是工业化、产业化的必然结果[4], 随着经济社会的发展以及消费理念的变革, 精装修将是房地产市场、装修市场今后一个时期的主要发展方向之一, 是房地产开发企业、建筑装修企业必须认真研究的课题。那么, 建筑装修企业应当如何顺应这种趋势, 强化精装房的装修工程质量控制, 为消费者提供高品质的精装房产品呢?

首先, 注重施工进场前的现场协调与交接验收。建筑装修企业在精装修施工进场前要做好与土建单位的协调工作, 包括施工人员食宿、水电设施使用、垃圾清运、垂直运输、成品保护等内容。需要交接验收的项目很多, 重点要关注以下项目的交接验收: (1) 是否已完成土建垃圾的清运。 (2) 检查土建施工质量, 主要是对垂直度、平整度、烟道畅通性等的检查验收。 (3) 消防主机等设备运行是否正常。 (4) 铝合金门窗及幕墙淋水试验。 (5) 管道洞口、地面闭水试验。 (6) 目测检查铝合金门窗及幕墙外型, 主要检查五金件是否完备、使用是否灵活, 是否有撞伤、变形、破损、砂浆污染、玻璃破损等。 (7) 检查给、排水系统。 (8) 检查强电、弱电、空调、消防、网络等系统。验收完工后, 要形成书面报告并由相关各方会签。对不合格部分, 要和责任方严格约定整改完工时间, 并形成书面协议。

其次, 认真审查全部设计图纸资料。虽然在开工前已经多次审看设计图纸, 但进场后还要结合现场情况认真审查全部设计图纸资料, 重点审查图纸深度及可操作性、图纸详细做法及用材等。建筑装修企业要在平时就形成严格地、全面的审图标准, 此时还要结合工程实际评审工程营造过程中的重大、专项技术方案, 借鉴专家的经验, 为重大、专项技术方案的安全、可靠操作提供切实的保障, 重要环节要制订预案。

第三, 做好打样和样板房。打样是实现设计图纸的第一个重要环节, 也是控制成本、保证质量的首要工作。在此环节, 要掌握好关键性节点材料, 同时要做好实景样板房, 需要认真考虑工程进度、质量、成本以及环境因素等细节, 尤其要做好整体项目开工后可能会受到的建筑结构、防水、立体施工、看房通道等因素影响的对应措施。通过样板施工, 我们就能够比较明确施工方法和材料的选择是否科学合理, 便于根据现场实际情况对设计图纸进行调整, 为大面积施工的顺利进行提供依据和保证。完成样板施工后, 现场管理人员要组织监理、业主等相关单位对其评审, 并由监理形成文字性的纪要。如果发现问题, 要及时采取措施进行修正和弥补, 以便大面积施工时的技术方案、工艺流程更加科学、合理、高效, 便于节约工期和控制成本。

第四, 精装房施工现场要全封闭作业。精装房的施工现场的全封闭作业既是为了保证施工安全, 也是为了确保工程质量和进度。作业现场实行封闭后, 只留必要的出入口, 设置保安人员杜绝非施工人员进场。施工人员全部佩戴工作卡, 经许可来现场进行参观的人员也必须佩戴临时工作卡和安全帽。

第五, 强化材料管理, 设立独立的开料作业区。装修工程中会使用很多的装饰材料, 是整个工程中成本花费的最大之所在, 所以在整个过程中需要做到材料组织有计划, 避免停工待料或材料以劣充优等情况的发生, 如此方可保证施工质量和工作效率。进行材料供应管理, 要实行“质量一票否决制”。施工员根据项目经理的签字对材料进行有计划的安排, 供应员按照样板进行材料的采购, 仓库管理员按样板验收, 对有问题的材料坚决拒绝接收, 严禁不合格产品进入施工场地。实践证明, 严格的内部约束, 不仅能够保证工程所需要的各类原材料有计划、有组织、保质保量地得到供应, 还能够对现场的施工材料进科学、严格和细致的管理, 防止浪费、影响施工进度等现象的发生。同时, 要注意对材料加工、使用的全过程管理, 要求工人养成按照质量、尺寸、色差挑选木料、石料、瓷片等材料的工作习惯, 同时还要掌握一定的技巧, 比如, 在工程的重要部位使用最好的材料, 在同一区域集中使用色差区别较小的材料。再比如, 开料时遵照“大料先开, 小料后开”, 先用“重要部位”, 后用“次要部位”的次序进行。对于当天加工的材料需要进行及时清理, 有效降低人力、物力、财力的消耗, 为消防和安全生产提供保障。

第六, 高度重视现场管理。现场施工管理代表了施工企业的现场管理水平, 也是施工企业生产建设的综合表现。因此, 施工企业要提高对现场管理重要性的认识, 重视并做好现场管理。笔者认为, 对精装房施工而言, 现场管理关键是抓好一下节点: (1) 质量管理。现场管理人员要做好精装修施工质量管理的日常工作, 对施工中出现的问题进行及时整改, 做好记录。 (2) 进度管理。主要是拟定总体进度计划, 做好月进度和周进度计划, 做好施工进度中的节点控制工作。合理分析施工进度计划的可行性, 监督施工单位进度计划的执行情况, 协助监理做好监理例会的召开。 (3) 安全管理。强化安全管理意识, 重视安全管理工作, 做好督促和监督。 (4) 设备管理。定期检查施工中所需的机械设备, 及时更换、维修故障设备。 (5) 人员管理。定期检查人员的实际操作水平, 配备合理的工种人员。

第七, 严格验收。严格按照相关标准验收已经完成的工序, 可由工种人员先进行自检, 作记录, 施工员签名。上道工序不经验收签字, 不允许开始下道工序。对工程施工中的缝隙、阴阳角、见方、平整度等要重点验收。可请业主方提前介入工程验收, 以使尽量消除质量问题, 避免返修和投诉。

摘要：本文在分析其优点的基础上, 着重阐述了对其装修质量进行控制的策略。

关键词：精装修,优势,现场管理,质量控制

参考文献

[1]林茶花.浅谈精装修工程现场管理[J].中华民居, 2011 (07) .

[2]王可冉.CCH房地产公司精装修项目成本管理[D].北京:北京建筑大学, 2013.

[3]正一.精装修住宅的优点[J].工程质量, 2008 (05) .

[4]廖领烈.谈商品住宅精装修如何实施质量控制[J].现代装饰 (理论) , 2012 (01) .

精装修商品房篇2

1.招标范围及界线 1.1.此次工程招标的工作范围跟内容为用于招投标的精装图纸的设计说明、平、立、剖面图及节点详图等图纸上的内容及范围，材质表，材料清单，招投标清单及文件内容和招标过程中书面及答疑明确的内容，合同及附件中约定的内容等。1.2.精装修工程工作界面划分建议可以分为装饰总承包跟专业分包的形式进行，由总包单位统一协调管理并聘请专业装修监理单位监督执行，以达到政府及相关职能部门的验收及资料要求。通过公开招标或邀标的形式竞标，建议参与招标的单位不少于实际施工单位的2倍且不少于三家（建议一个单元一个施工单位），通过招投标的方式选择有实力和保障的施工单位施工。各投标单应知道并了解现场各种情况并完全理解图纸、招投标要求等内容，并及时提出图纸中与现场施工可能出现的矛盾、错漏、欠缺的地方并根据现场实际情况应该考虑的安全文明施工等一切与工程施工相关的问题。1.3.在招投标完成之前甲方应该明确精装修进场时间跟阶段，（各个政府监管部门的验收环节的程序及各个验收环节是怎样推进跟完备的）按照规划验收要求弄清各个验收的程序及步骤，合理的安排精装修施工单位的介入进场时间，以及精装修的验收要求及办理精装修所应该需要的相关手续及程序，并告知招投标施工单位相应情况。要求施工单位在招投标之前完成现场的勘测及设计图纸疑问的提出，并应考虑施工进场时所需要的安全措施，临水临电，垂直运输，材料搬运，建渣清运，成品保护等涉及的施工条件和安全文明施工的相关问题。1.4.明确土建及精装各个政府监管部门的验收流程及程序，对各个单元或标段的招标的同时合理考虑公共区域及配套物管用房等区域装修单位的确定及界限范围的划分以及进场时间的确定。1.5.在考虑到土建竣工验收及各政府监管部门的验收的前提下，着重考虑抹灰以给排水以及电气安装工程的界线划分及交接验收问题。

2.精装修质量要求

2.1.本工程要求施工质量达到优良标准，执行标准按《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2001）、《住宅装饰装修工程施工规范》(GB50327-2001)、《住宅装饰装修工程施工规范》 GB5024、《建筑装饰工程施工及验收规范》、《建筑安装工程质量检验评定 1 统一标准》、《民用建筑工程室内环境污染控制规范》，《住宅室内防水工程技术规范》,《建筑内部装修设计防火规范》GB50222、《建设工程质量管理条例》等国家制定的施工及验收规范和质量评定标准。中标单位必须承诺所有用于本项目工程的材料除达到国家规定的环保要求外，还必须达到相关建筑材料、建筑行业的规范要求。同时，本工程的保修期以业主收房为起始，并须按业主及甲方要求无条件地进行所有质量缺陷的维护工作。2.2.投标单位必须提供关于本项目的施工组织设计（含施工组织设计、施工计划、施工总平面图、施工方案、质量和安全措施、劳动力和施工机具计划等）。2.3.中标单位的施工质量标准及技术要求包括但不限于以下方面，中标单位必须遵守国家制定的现行施工及验收规范和质量评定标准。2.4.门窗工程的施工图、设计说明及其他设计文件，材料的产品合格证书、性能检测报告、进场验收记录和复验报告，特种门及其附件的生产许可文件。门窗表面应洁净，不得有刨痕、锤印。金属门窗的品种、类型、规格、尺寸、性能、开启方向、安装位置、连接方式及铝合金门窗的型材壁厚应符合设计要求。金属门窗的防腐处理及填嵌。密封处理应符合设计要求。2.5.所有木质垫材及暗材均需要做三层防火漆处理，或采用阻燃板，与结构或后砌墙接触的面须用环保防腐材料做防腐处理。2.6.石材、人造石、瓷砖如采用专用的粘结剂进行施工，粘结剂必须通过材料报审经审批同意后方可使用。同时必须考虑粘结剂与石材、瓷砖之间的相容性。必须对墙、地面瓷砖石材进行详细的深化及排版，以显示切割、排版尺寸、纹理方向。2.7.木地板及木地板安装所用材料的材质和规格、木材的燃烧性级等级能和含水率、人造木板的甲醛含量应符合设计要求应及国家现行标准的有关规定，安装平整扣条顺直,需所有钉头须嵌入并刷防锈漆，表面处理无工具之痕迹及不密合之离缝。2.8.吊顶隔墙工程所有使用的材料必须严格按照图纸和相关设计及规范要求进行施工。并提供产品合格证及产品检测报告。龙骨材质需尽量采用钢质龙骨，如需采用木龙骨材质必须经采用松木材质，并做防火、防腐处理。木材含水率不得高于12%，并符合设计和有关规范要求。龙骨工程完毕后，应将各种穿墙洞口封堵严密后进行隐检工程检收，验收合格后方可进行下道工序施工。2.9.安装灯具、需在中龙骨或附加横撑上增加15厚阻燃板背板，重型灯具等应另设吊钩。检修口需做经甲方认可的边框。

2.10.涂料工程的等级和产品的品牌应符合设计要求和国家现行有 2 关技术标准的规定。涂料工程基体或基层的含水率符合规范要求。涂料工程中采用的腻子应与基层、基体、底涂料和面涂料的性能相配套。腻子的塑性和易涂性应满足施工要求，干燥后应与基层或基体粘结牢固，无粉化、起皮、裂纹等现象。2.11.橱柜制作与安装所用材料的材质和规格、木材的燃烧性级等级能和含水花岗石的放射及人造木板的甲醛含量应符合设计要求应及国家现行标准的有关规定。橱柜安装预埋件或后置埋件的当数量、规格位置应符合设计要求。橱柜的造型、尺寸、安装位置、制作和固定方法应符合设计要求，橱柜安装必须牢固，橱柜的抽屉和柜门应开关灵活、回位正确。

2.12.防水涂料的性能应符合国家现行有关标准的规定，并应有产品合格证书，基层表面应平整，不得有松动、空鼓、起沙、开裂等缺陷，含水率应符合防水材料的施工要求，地漏、套管、卫生洁具根部、阴阳角等部位，应先做防水附加层。厨房、阳台防水层应从地面延伸到墙面，高出地面300mm；卫生间墙面的防水层满做。防水施工采用多遍成活，并做防水保护。防水工程完成后做闭水试验时间不低于48小时封水高度不低于规范要求。2.13.所有给水管均需试压完成且无渗漏，经监理及甲方确认后才予以隐蔽。给排水正常使用且满足验收及环保要求。

2.14.所有配电线路材料符合规范要求安装规范到位符合验收要求，所有开关面板，插座安装高度符合规范及设计要求，安装牢固。电器、电料的规格、型号应符合设计要求及国家现行电器产品标准的有关规定。

2.15.各种卫生管道安装均应符合设计要求及国家现行标准规范的有关规定，卫生器具的品种、规格、颜色应符合设计要求并应有产品合格证书。各种卫生器具与台面、墙面、地面等接触部位均应采用硅酮胶或防水密封条密封。各种卫生器具安装验收合格后应采取适当的成品保护措施。

2.16.施工技术要求需满足以上要求外必须满足国家级地方相关规范标准及验收标准,所有的验收标准均以国家及地方的规范标准及法律法规作为依据，施工单位应建立相关施工质量保证体系以达到交付要求.3.施工管理要求

3.1.中标单位必须根据甲方提供图纸上的所有尺寸进行现场的实际勘测，如发现施工现场的尺寸与图纸不符之处应立即与甲方人员或是设计师联系、确认；否则由此产生的责任由承包方承担。

3.2.中标单位在施工阶段必须派驻本项目工地项目经理及其他相关设计技术人员，并能结合甲方提供的建筑图和装修图以及概念草图进 3 行节点、大样、方案深化设计；及时指出图纸中和现场施工中可能出现的矛盾、错漏以及安全性、可操作性等问题。

3.3.必须有合约内上报的，并经甲方认可的现场项目负责人常驻现场，如有更换必须按合同要求提出申请，在未经甲方批准的情况下不得随意更换。对不符合要求及擅离岗位的，甲方有权进行处罚，严重的可以责令更换。

3.4.中标单位在进场后须服从授权单位及人员的管理，包括现场的材料运输、材料存放、临时水电的安排、成品保护、施工垃圾清理等工作，同时做到现场安全生产、文明施工的各项要求，并对其装修范围内自身的成品及半成品保护负责。

3.5.必须严格按照设计图纸及甲方发送的业主变更单进行施工，施工前应认真审图，现场核对尺寸、标高，组织图纸交底汇审，编制施工方案报授权单位及人员审核，进行技术交底，坚持样板引路，重要工序的施工一定要先向授权单位及人员，报验合格后方可进行下一道工序。

3.6.中标单位进场后，首先对各自接到的施工场地范围内的基准线、标高、结构、水、暖、电、预埋、预留进行核对，消防、弱电、门窗、等专业分包施工完毕后均应验收移交，移交后的成品保护、残损、丢失等均由中标单位负责。

3.7.中标人在施工过程中，未经甲方、监理验收合格不得进入下道工序，并同时报验工程相关资料。如未经验收工序，自行进入下道工序，予以处罚并累加处罚。

3.8.精装修总承包单位应明确知晓各分包单位的施工范围跟内容，有责任跟义务及时的跟进和检查分包单位的安全、质量、进度及成品保护等情况，并对分包单位是否达到总体进度跟质量跟甲方要求进行确认核实跟验收，甲方有权对总包单位监督不力进行相应处罚。3.9.精装修总承包单位应统一管理，对总包责任范围内的质量、进度、安全文明施工、半成品保护、成品保护等负责。

3.10.精装修总承包单位应准确及时的了解施工现场的公共进度及质量，积极协调各分包单位的相互配合工作，各专业分包单位应积极与相关单位配合协调，主动及时的向总包、甲方、及配合单位协调施工方案及施工进度，协调一致以保证总体施工进度跟质量要求，如施工现场出现配合不当或分歧应积极向各自的项目经理或负责人汇报协调，如双方未能解决应会同总包及监理协调解决，甲方监督。3.11.分包单位应积极配合总包单位、监理单位以及甲方的质量、进度、安全文明施工、半成品保护、成品保护、等监督检查工作并及时完成总包及监理单位相关资料的收集整理。

3.12.精装修总包单位及各分包单位应在监理的监督检查下积极配 4 合监理单位的监督工作对监理单位提出的有关安全、质量、进度、半成品保护、成品保护等要求应及时回应并做好相关工作。

3.13.精装修总包单位及各分包单位应熟知并理解图纸、招投标文件、合同等的全部内容、准确理解设计及项目要求，按要求完成责任范围内的全部内容并承担合同内的全部责任跟义务。4.施工进度要求

4.1.中标后3天内完成图纸的深化设计及相关答疑的处理；5天必须完成样品材料报审工作。

4.2.中标单位的计划安排必须充分考虑现场的实际情况，编写切实可行的总体进度计划、月进度计划、周进度计划。并对进度计划的完成情况定期进行检讨。如因月实际进度无法按计划完成，甲方有权力暂扣当月部分额度进度款或暂缓当月进度款的支付。

4.3.项目负责人应定期准时参加监理例会及相关协调会，对无故不参加或未经甲方批准不参加各项工程会议，予以处罚。

4.4.根据现场的精装进度情况准确制定甲供、甲指材料进场计划，并对其排产、到货起到监督作用。

4.5.对于所有在精装工作范围内作业的各分包单位之间，包括与总承包的土建机电穿插施工、消防等，应积极、主动地协调工序衔接问题，采取行之有效的措施对其进度进行推动、促进、监督，使之不影响中标单位各个相关工序施工进度要求以及总体施工计划。5.质量控制要求

5.1.装修工程自身质量控制的依据是设计施工图、合同文件中现行有关施工规范、质量检验标准，同时为满足业主对本工程产品的质量要求及期望，将严格执行精装修技术质量要求的规范从而使装饰工程在使用性.、可靠性、耐久性、美观性、经济性等方面体现最佳。5.2.严格按规范、标准、设计要求施工，实行质量目标跟踪管理，关键部位设质量管理点，作为施工过程的“关键过程”，对有特殊要求的工序作为“特殊过程”制定作业指导书，进行班组技术交底，现场专兼职质检员随时做好跟踪检查。

5.3.对于用于精装工程的成品和半成品必须严格控制其质量标准。基层材料，如水泥、砂、石、木龙骨、钢龙骨、型材等均要求是合格品，且有出厂合格证及检报告，尤其对龙骨的干燥度、防腐程度进行再次复核，堆放必须防潮；面层材料，如石材、面砖、铝合金属板、石膏板、板材、板皮、实木线条、石膏线条、油漆、涂料、装饰门及五金件等，均要求达到国家规范中一级品标准。5.4.对于精装工程的一些质量通病，必须单独编写通病的防治措施，并制定有效的监督制度进行克服，确保达到本工程要求的一致质量标准。所有使用的施工工艺必须严格按现行技术标准进行，甲方及监理 5 有权对有疑义的施工工艺进行测查及要求整改及返工。

5.5.做好相关图纸及技术要求的交底工作，严格控制现场施工质量及保证图纸设计效果，在一切其他因素前提下以质量为首。积极配合授权单位及人员进行验收及抽查，如有质量问题立即按照要求进行整改及返工。

5.6.中标单位有权利对其施工范围内的各专业分包单位的工序进行质量监督，如发现不合格的施工工艺或产品，中标单位必须立即向相关专业公司指出并通知甲方及授权单位要求其进行修正。

5.7.对于甲供材料的质量控制，中标单位必须配合授权单位及人员对所有用于本工程的每批次进场的甲供材料质量情况进行现场的抽查工作。

5.8.甲供材料厂家将向中标单位提供详细的文字操作说明或是现场技术人员进行操作指导，中标单位对供货材料的施工操作、材料配比、注意事项等明白无误后进行书面的签字确认，其后一切由于操作上或是材料配比的失误导致甲供材料无法达到其材料应有的质量标准，由此产生的工期和费用责任由中标单位承担。

5.9.施工质量合格（按照国家现行规范标准、甲方质量要求的相关标准实施并验收，全部工程一次性通过政府验收，取得合格备案），并承诺符合合同及附件的各项要求。6.安全文明施工要求

6.1.投标单位必须在技术标中详尽地编写有针对性安全、文明管理方案。

6.2.除需遵守自行的安全条款外，中标单位还应遵守总包单位的安全要求，服从总包单位的安全管理。

6.3.现场必须配备专职安全检查员，现场配备专用消防器材，灭火器按要求配置随时检查并消除安全隐患。6.4.定期组织内部的安全自检，并参加由总包单位组织的安全检查，对于检查中发现的问题及时进行改正。

6.5.对于由于不遵守安全条例，不服从授权单位及人员的安全管理而出现安全事故造成的经济损失及工期拖延，一切责任由施工单位承担。

6.6.中标单位必须有针对性地对现场施工的用电安全、机械伤害、消防、高楼物件坠落等较为常见的安全隐患编写详细的安全防护措施要求。

6.7.建筑垃圾清理方面：精装修区域内施工产生的建筑垃圾可由分包单位清理至总包指定地点，随手清理及每日下班前清理一次，并且做到定期的外运。同时，甲方及授权单位将对现场精装范围内的垃圾清扫情况进行检查，对垃圾清理不到位的中标单位将采取罚款处理。

7.成品保护要求

7.1.精装修施工工期紧张，工程量大，劳动力集中，场地有限，为避免出现破坏成品，影响工程质量及因返工造成工期拖延的情况，施工单位必须认真考虑施工半成品保护及成品保护。

7.2.考虑多个施工单位诸如水电施工作业、安装、消防、等穿插施工成品保护的管理各个分包单位一定要明确责任跟义务及时做好自身半成品及成品保护的同时，配合及提醒配合单位的半成品及成品保护工作。

7.3.针对成品保护问题，必须明确人员的投入程度以及具体人员安排，责任到人，成立成保小组、奖罚措施等。

7.4.有针对性地对不同的部位、不同程序诸如石材瓷砖工程、木饰面、吊顶工程、玻璃工程、特殊材料等编写专项的成品保护项目。8.样板先行先试要求

8.1.中标人在施工中必须遵守招标人制订的“样板先行”制度，样板经监理、甲方确认后方可大面积开展，每道工序样板未通过甲方和监理单位确认就大面积施工，不给予承认工程量，同时予以处罚。8.2.甲指乙供材料、乙供材料的材料、色板、尺寸的报样、封样，并按封样样品供货。

8.3.施工工艺做法、工艺质量水准均须现场做小面积的样板，在得到甲方及授权单位确认后方可大面积施工。

8.4.中标单位可以根据自身的经验对图纸做法的可操作性、安全性、美观性进行合理化建议。

9.材料的管理要求 9.1.甲供材料的管理

9.1.1 供货合同由甲方负责与供货商签定，合同文本中有关材料品牌、型号、规格、材质等资料可由供货商提供给中标单位以作为中标单位验收材料的依据。

9.1.2 投标单位依据甲方提供的图纸，装修方案及其他相关材料，预先统计出自己负责范围内所用甲供材料的数量及进场时间计划表，并上报甲方，且须甲方认可。

9.1.3 甲方有权利核对各中标单位的甲供装饰材料申请用量及供货时间计划协调调整。

9.1.4 中标单位须汇同甲方及授权单位等相关人员在货物到达指定的接收地点当日进行验收，遇有不合规格、规范要求的，立即通知指定分包商安排替换，并由中标单位对合格货物进行签收。经中标单位验收及测试合格后，中标单位须对货物的数量及质量负责，并承担此后因任何数量及质量问题引起的费用增加。

9.1.5 对超出核定用量的申请，甲方将不予确认，由各中标单位通过甲方自行向供货商订购。

9.1.6 中标单位须负责甲供材料由指定供货商运至工地仓储点落货后的卸货、仓储、保管及从工地仓储地点至安装点的一次或多次搬运。9.2 乙供装饰材料管理

9.2.1 所有材料必须按甲方提供的图片、图纸、草图以及要求进行报样，在得到甲方确认后方可进行大面积的施工。9.2.2 天然大理石的采购必须制定专人重点负责，对于量较大的石材品种的采购必须由大型专业的石材厂商提供，并通知业主方代表到厂确认石材储备量及加工计划，并进行封样。

9.2.3 天然大理石加工到场后必须进行石材预铺工作，得到甲方认可后方可大面积施工。

9.2.4 由各中标单位按设计图纸要求、变更要求自行采购或定做，但必须按照国家及地方行业的有关技术标准、规程、规范要求送样报审，经甲方及授权单位认可后方可进行采购定货。材料进场前，中标单位需提供相关材料的资料及检测报告，并办理相应的报验手续。材料质量由中标单位全权负责，甲方及授权单位只核对是否与封样产品一致，若由于材料原因导施工质量无法达标由此生的一切责任均由中标单位承担。

9.2.5 按照甲方及设计要求进行材料送审工作，并严格按封样样品进行今后材料采购工作。所有材料必须提供相关检测报告并按甲方、授权单位要求进行国家相关规范进行产品复测。在甲方同意下，授权单位有权随时对现场材料提出相关检测要求。所有材料必须保证在施工期至保修期之内有足够的备货，如因无备货造成材料的更换及其他责任由中标单位负责。

9.2.6 按照甲方要求的施工进度进行材料采购及施工人员的安排，严格按照合同相关条款进行施工。保证施工进度计划按时完成，甲方有权对不按合约条款及不遵照进度要求施工的中标单位进行处罚。10.室内环境控制方面

10.1.投标单位所施工的区域必须通过有资质的环保检测单位的室内环境质量检测，有任何一项达不到国家现行室内环境标准的规定要求，则视为不合格产品，不给予验收及结算。

10.2.投标单位对其选用的装修材料进行严格的环保控制，用于本工程项目的所有材料都必须提供有效、准确的环境污染物检测报告及放射性参数检测报告，保证所用材料均能达到环保要求。

10.3.住宅装饰装修室内环境污染控制除应符合GB-50327-2001规范外，尚应符合《民用建筑工程室内环境污染控制规范》(GB-50325-2001)等国家现行标准的规定。设计、施工应选用低毒性、8 低污染的装饰装修材料。11 工程移交以及返修的管理

11.1.整个精装工作的验收以国家相关部门、监理、甲方、物业三方验收物业接管作为最后验收标准。

11.2.在工程竣工后和甲方签订保修合同，并制定保修计划，并报甲方批准，工程质量的保修期限以合同约定为准。

精装修时代正在上演篇3

我们看到，精装修时代正不可避免的到来。

环顾世界范围，绝大多数国家在房地产发展的初期，其产品就是与同期发展水平相适应的“精装修”一同发展演进的，而在我们中国，为了解决历史悠久的“毛坯房”的诸多弊端，突出“四节一环保”的房地产发展国策，亦充分说明精装修是住宅向高性能发展的最优先政策导向。配合房价的飙升，可以说产品的重心已经由单纯的价格转移到价格与品质并重的阶段。在房价已经有条件可以支撑精装修产品的前提下，只有品质大幅提升上来，才可以保证市场继续向上健康前行。随着房地产业的发展进程，不仅仅是停留在项目运作上怎样更合理，降低成本，提高质量，更突出的还是在产品上，因此到位的精装修的产品，更能体现产品的完整性，充分体现产品的生活理念。

其实在福州，精装修由来已久。从2005年开始，已有一些小户型住宅都以精装修面市，到了今天，无论是开发商还是购房者，对精装修房的接受程度都比较高。精装修房的推出，实际上是房地产市场竞争到一个新的层面的表现，是实行差异化战略的具体表现。品牌开发商借助丰富的开发经验、较高的市场知名度和美誉度，选择做精装修房，主要是为了提高楼盘性价比、树立品牌形象、最大程度实现楼盘的附加值。因此，精装修房已成为考察开发商实力的一个“分水岭”。新建住宅越来越高档化、精品化，精装修保证了此类物业由内到外都具有较高的品质，是迎合时代发展潮流和目标消费者需求的。同时，随着住宅产业化进程的加快，装修装饰行业逐渐成熟和壮大，这为精装修提供了现实基础。

从长远着眼，精装修的加速空间也非常可观：首先，对于开发商来说，国家调控政策更催动开发商苦练内功，在提高房屋品质上下工夫。在市场的试金石下，开发商已经意识到了做毛坯房仅仅是短期行为，而非应对国家调控的长远之策。真正用心做房子的实力开发商，将更加注重房地产业的全程增值开发，寻求高素质的精装修合作伙伴，共同打造高品质楼盘，借势做大做强品牌及市场。

浅析精装修商品房各环节的管控篇4

由于传统毛坏房装修存在浪费人财物资源、周期长、环境污染等一系列问题, 为此政府鼓励住宅产业向低碳经济、节能环保的精装修商品房方向发展。精装修房自从其最早在南方经济发达城市得到应用后, 经历了从最初的简单式的拼凑阶段, 到2001年至2006年的快速发展阶段, 以及2007年以来的大众化的认知和普及三个阶段。在长年的发展和政府的大力推广下, 精装修商品房完成了从仅满足群众视觉的样板房到面向大部分消费者的精装适用房的进程。同时精装房的高质量把关不仅仅是房产商的目标, 也是大众群体消费者所关心的目标, 如何运用好精装房标准化、产品化的方法, 以及如何把控好精装修具体实施时的过程管控将会是今后房地产市场划出分水岭的指标。

1 精装修商品房的标准规范

由于建造精装修商品房同时涉及到房屋本身质量跟房屋装修质量两个问题, 故对精装修商品房的验收不单只是楼盘的验收, 还要针对精装修进行验收, 但目前, 针对精装修商品房的行业标准规范只有2002年建设部制定的《商品住宅装修一次到位实施导则》和《商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点》;经过长年的实践证明, 如果没有严格的行业标准规范, 房产商建造精装修商品住宅缺乏依据和行业诚信自律, 消费者也不知道如何检验装修质量的标准, 容易因双方对装修质量认识的差异而引起不必要的纠纷, 如何解决这些问题除行业自律外, 制定严格有效的法规和监管体制才是保证精装修商品房质量的基石。

在精装修住宅产业发展的道路上, 虽然缺乏相应的标准规范, 但在市场经济这支无形的手调节下, 一些重量级、资金雄厚的房产商自行开始精装修住宅的标准化体系研究, 为精装修房的良性发展注入了振兴剂。精装修住宅的标准化体系研究, 需要从前期开发选址、建筑设计方案就要开始介入, 并在建筑方案阶段就要对室内设计、水电气、家居智能化、绿化景观等配套设计进行全面研究。精装修住宅产业的长期良性发展不能光靠个别房产商的市场研究, 国家建设部应配合市场, 着眼于未来, 早日出台更细化实用的行业标准规范。

2 精装修商品房的设计管控

精装修商品房的建筑设计需与装修设计有机结合, 房产商的室内设计师应全程参与其中, 把控好每一个细节, 做到建筑装修一体化, 这样才能够在为业主提供高品质的居住环境的基础上提升住宅品位, 房产商一般要提供二至三个精装方案给消费者选择, 并制作几套全装修样板房做为指引。

2.1 精装房的设计定位

普通商品房在开发前, 房产商就会请专业的市场调研公司针对本地的民俗文化, 民众的观念喜好、消费能力等进行调查研究, 确定好楼盘的市场定位、项目规模, 而精装修商品房因为包含了精装修, 所以对户型特点、预期售价等要进行更细致的考察研究, 只有先确定好项目开发准则, 然后才能进行精装修的设计定位。

2.2 精装房的设计方法

精装房的设计在建筑的方案设计阶段就应由建筑师、室内设计师共同开展相关的精装修设计, 当初步设计方案审批通过后, 房产商请室内设计公司根据项目特点、市场定位、户型售价进行装修方案设计, 精装设计方案进行各方探讨确认后, 才能进行建筑、结构、设计等专业的施工详图设计, 这样才能做到建筑室内一体化设计。

2.3 精装房的集成化家具设计

精装房的集成化家具设计主要是厨房橱柜、卫浴洁具、壁橱衣柜、门及套线等, 精装房一般是一栋楼或几十栋楼同时施工, 需要大量的建筑部件、集成家具, 一般卫生洁具购买完成后可由施工单位按照设计图纸直接安装, 而厨柜、壁橱衣柜等集成家具的设计则应由集成家具制造商的设计师根据已经成型的空间尺寸来量身定做并由厂家配专业的工人来安装, 房产商应让集成设计师尽早介入, 并统筹安排建筑师、室内设计师、集成设计师共同完善精装房的集成家具设计。现在的住宅产业分工进一步细化, 集成家具制造商的设计和工艺逐渐专业化, 更贴近市场需求, 如厨房橱柜设计, 除了满足传统的洗涤, 切割, 油炒过程和材料存储能力外, 同时也能满足新的厨房电器布置。

3 精装修商品房的成本控制

精装修商品房的成本优势是决定其行业发展趋势的最大成因, 也是各房产商间优胜劣汰的一个准则。在保证产品品质的前提下有效降低成本对各房产商来说是一个核心的竞争力, 所以如何控制好精装房的成本是重中之重, 可以按下面三个步骤进行:

(1) 按照市场调研的结果和楼盘的项目定位来确定交房标准的装修范围和单位造价, 不同地区不同城市的购房者消费水平不一样, 前期市场调研已详细分析了同一城市不同片区周围不同消费层次的居民的购房能力, 所以在建筑方案阶段就应该考虑楼房的毛坏价与精装修的叠加价, 从而进行设计调整。

(2) 按所确定的装修范围和单位造价进行精装修的设计深化、调整及完善, 并在施工图出来后编制精装修预算, 只有在确定的造价范围内进行设计才能保证楼房后期不会因诸多不可控因素而导致造价偏离, 而且在设计过程中充分进行劳力市场跟材料市场的考察, 编制装修预算时要把市场的通货膨胀因素考虑进去。

(3) 按确定的精装修设计进行大宗材料的采购招标工作, 面对市场上装修材料的繁杂, 房产商可以利用规模采购的优势, 采取与材料供应商进行长期战略合作, 在保证材料的质量品质基础上减少了流通环节, 从而取得采购成本的优势。

4 精装修商品房的施工管控

精装修施工是把设计变为现实的过程, 所以施工过程从招标开始到验收结束的科学管理与质量控制是相当重要的, 直接决定精装修房成品的质量与造价, 所以精装修商品房一定要先进行样板房的施工。样板房的施工是对整个精装修设计的检验和再次确认, 同时能及时发现主体结构、装修设计、施工中出现的缺陷, 并加以修正, 否则一个问题对同一模式上千套的精装房造成的损失是巨大的;样板房的另一重要功能是可以对样板房室内环境进行污染监测, 适时调换不合格不达标材料。精装修房的施工首先要处理好以下三个问题:

(1) 严格进行规范招标, 对精装修施工单位、材料供应商的招标工作过程要严谨, 不能因为人的因素而导致不可修复的缺憾。

(2) 精装修的甲方技术负责人要做好精装修施工图与装修施工单位的技术对接, 交底工作要认真全面, 并对施工过程随时出现的技术问题全力配合解决, 并记录形成手册, 以供以后参考。

(3) 主体施工单位和装修施工单位的工作经常存在交叉作业, 甲方技术负责人应明确两者的工作范围和责任分工, 协调好两者的工作关系。

另外, 精装修不同于常规的装修施工, 因为精装修材料一般由房产商统一集中采购, 装修施工单位主要是劳务承包, 材料采购者对装修施工单位开出的材料申购单应经过现场核实并应设置专门的材料出入库管理系统, 避免造成不必要的材料浪费。对施工单位的管理上, 要从施工组织方法是否合理、工序设置是否正确、现场施工管理是否到位等问题展开;精装修商品房往往是统一模式的大规模施工, 可以采取平行施工模式, 有利于工期的缩短, 施工工序的实施原则为先手工作业后工厂化安装。

5 精装修商品房的售后保障

由于精装修商品房目前还缺乏严格的产品售后法规标准, 而做为一个产品, 必定需要完善的售后保障, 否则一用就是几十年的房子, 如果隔天差五的出现问题, 将会给住户造成身心双重伤害。那么如何做好产品的售后服务呢, 按以下三点开展:

(1) 房产商要明确自己精装房产品的质量责任及承担责任的期限和范围, 其内容要与施工单位、供应商所承诺的一致。比如水、电、暖、空调系统等的保修期要按国家标准, 不能私自缩短保修期;集成家具等配套设施均应有相应的说明书和售后保障卡, 在交房时一并交与业主或签订统一的售后协议。

(2) 房产商对售出的精装修商品房应建立完善的售后保障系统, 制定统一专门的售后服务标准, 对售后总则、制度、准则都应有具体规定, 不能房子卖完就高枕无忧了, 而把风险转嫁给买房者, 同时房产商也应与政府一起努力从实践中尽快探讨研究出一套严格的售后保障标准规范。

(3) “客户是上帝”是不变的真理, 只有重视客户的信息反馈, 才能做好产品的品质, 这也是体现房产商诚信与否的关键, 房产商应制定售后信息反馈手册, 分类整理归档, 并针

6 结语

在当前市场经济的前提下, 唯有商家与消费者双重受益, 才是推动和促进精装修商品房发展的真正动力, 对消费者来说, 性价比较高的产品永远是占有先天优势的首选, 而房产商要考虑的是如何既能保证品质又能以优势成本来抢占市场份额。所以探讨精装修商品房在设计方面、成本控制、施工管理、售后保障方面等各环节的科学管控是具有实际意义的, 同时出台更细化的精装修房建设标准和交付使用标准也是保证精装修房市场健康发展的当务之急。

参考文献

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[2]张霞, 磊.建筑装饰行业发展研究[J].平顶山工学院学报, 2009.

[3]曾议.精装现房VS毛坯房[J].交流, 2007, (8) :76-78.

[4]潇琦.全装修精装修后精装哪种将成为住宅开发的宠儿[J], 观察, 2007, (7) :30-33

[5]曹海峰.浅析精装修住宅[J].消费导刊, 2007, (7) .

精装修总结篇5

一、设计方面：

山屿湖的精装修设计总体符合大众审美观，但介入时间较晚，户内隔墙及水电预留位置改动较大，应尽可能的提前介入。

施工图设计方面由设计单位出了样板间的设计图，精装修单位根据样板间设计图进行深化设计，甲方审核，实施过程中施工单位的设计能力较差，且时间紧迫，甲方审图过程中容易出现遗漏的问题，造成了施工过程中没有图纸依据，或者图纸表达不清，施工随意性较大，比较突出的是引申出的户型有很多设计不明确的地方或不合理的地方（入户花园中木平台在样板间中可以摆放四张凳子，但在一楼因为水井占用位置大摆放不下；三居顶层次顶层餐厅位置摆放六张凳子位置不够；应该配置家具的阳台没有配置家具；家具摆放后遮挡了插座或者开关；抽油烟机预留洞位置与实际不符；淋浴间玻璃门与热水器或马桶冲突、热水器安装空间太小；橱柜洗菜盆位置与排水管预留位置不符，采用了在橱柜下部增加排水横管解决，影响排水能力；顶层次顶层厨房未预留插座；卫生间的三盏灯采用一个开关控制；电视墙上用射灯距离电视太近；电陶炉插座与插头不匹配；小高层2、3户型客厅无顶灯；淋浴房与阳台采用木地板对排水、清理不利，阳台、露台使用防臭地漏影响排水效果）。

应加强与销售部门的沟通，出现过户型格局已经改变，而销售却不知情，销售时的承诺设计部门不知情的现象。

二、与土建单位的交接

与土建单位的交接方式从当时的情况看是正确的选择，土建单位砌砖完成后装修公司进行抹灰，一是避免了墙面平整度方面的纠纷，二是装修单位可以尽早进场做施工准备，但土建单位撤场过早，后期很多遗留问题不能及时得到解决。

三、成品保护问题

精装修前期成品保护工作不理想，对户门、铝合金门窗、阳台涂料、电梯造成破坏较多，应加强装修单位的成品保护意识，开工前必须落实各项保护措施，对发生破坏现象的给予一定的处罚（户门及门锁损坏最为严重，可以在室内土建工程完工后再安装）；装修及后期安装阶段施工单位较多，交叉施工多，互相之间的破坏均有发生，各分包单位进场时与总包单位签订了成品保护协议，但只是针对总包单位的成品保护，后期施工期间影响因素较多，没有得到有效执行，比如橱柜因生产滞后不能按照规定时间进场，家具、家电因生产、供货等原因不能按要求的一栋楼或一个单元整体完工，无法进行整体交接，造成了成品保护责任不明确、容易出现纠纷的情况。

四、进度管理：

总体进度符合要求，做到了按合同要求时间交房，影响进度的主要因素是材料准备、劳动力安排、现场条件。开工前必须做出详细可行的进度计划、劳动力安排，对后续工序会造成影响的节点工期必须明确，比如厨房的墙地砖铺装会对橱柜现场测量尺寸造成影响，比如家具家电的进场时间、完工时间。大面积批量装修施工时间相对较短而且工序多，对施工单位进场速度、反应能力要求高。

本次交房时间为隔一个月交一批，间隔时间短，施工、维修、交房同时进行的状态持续时间太长，各单位人员精力较分散，如果能分两批交房，间隔时间两个月会更好。

五、安保方面：

有河道作为天然屏障，对进入场区的所有人员采用出入通行证管理，出场物品需开具物品出门条，施工人员不允许在园区内居住，施工期间发生偷盗现象较少。精装修施工期间园林同时施工，存在场地方面的协调问题。

六、质量管理：

山屿湖精装修阶段通过反复的检查与维修整改，总体质量基本合格，因为装修是面对业主的最后一道工序，且对日后的使用方面影响较大，质量管理尤为重要，主要是使用功能和观感质量两个方面，前期重点监督墙地砖铺贴的平整度、墙面的平整度、阴阳角的方正、后期重点监督的是细部处理，施工总承包单位管理人员在质量检查方面做的不够，在组织内部验收时仍出现较多施工质量问题，总包单位及分包单位应设置专职的质检人员进行自检，在后期交房中业主提出的问题主要是使用功能方面的问题或细节处理问题，如果质检人员做的更细一点，维修整改能跟得上的话有绝大多数是可以避免的。

监理方面选择了前期土建阶段的监理公司，对施工现场比较了解，对土建方面的遗留问题能够积极解决，与土建阶段不同的是精装修针对的是每一间房，每一个细节的处理，日常检查工作量大，项目实施过程中监理公司存在检查不够细致、标准不统一、不能跟踪问题的整改情况等问题，在验收制度及验收程序方面也不够严谨，监理公司应该在日常检查中有明确的问题记录并跟踪问题的处理，在交接验收之前应会同施工单位对所有房间进行系统、全面的检查。

房间尺寸偏差问题应在内墙砌筑抹灰阶段解决，在装修开工前进行检查，检查合格后再进入墙地砖的铺装及墙面腻子等工序，避免出现问题发现晚，改动困难，比如地砖贴到户门位置时发现户门安装倾斜，窗台板安装时出现大小头现象，平开纱门撞到踢脚线、热水器安装位置不足等

应对保洁工作进行明确的要求，包括保洁的遍数，保洁的时间，每一遍保洁要求达到的效果及对保洁人员的要求。

七、安全文明施工方面：

精装阶段安全施工隐患较土建阶段少，管理重点是施工用电安全和防火安全，施工过程中通过安全专项检查能够及时消除安全隐患。

文明施工方面管理较差，一是施工单位重视不够，存在材料乱堆乱放、施工垃圾不能及时清理的情况。二是甲方管理力度不够，没有制定相应的管理制度及奖惩措施。

八、重视样板间的施工

样板间施工是为了向客户展示，也是为后期大面积开工做准备，能反映出材料、施工工序、工艺等问题，主要管理人员必须认真参与，样板间应尽早施工，为后期材料供应、厂家选择留有足够时间。

九、工程管理制度方面

缺乏完善的工程管理制度，管理的随意性大，施工单位对甲方指令的执行力度不理想。在进场单位较多且各单位施工能力参差不齐的情况下，甲方的工程管理制度非常重要，应该在施工单位进场前下发明确的现场管理规定文件，比如工程部人员的岗位、分工，工程例会制度，甲方工作流程、文件管理制度、现场管理制度等，明确奖惩措施，做到管理方面有据可依，各项工作有明确的对接人和责任人。另外工程部人员对施工合同应该认真学习和领会。

乙供材料应该在样板间施工时对所用材料进行封样，明确品牌、规格，正式施工时对进场材料进行检验对比，保证材料质量。避免出现材料已经进场却没有得到甲方确认的情况，比如防水材料、内墙涂料等。甲供材料缺乏验收制度及收发制度。

浅议我国精装修住宅问题篇6

关键字：精装修住宅纠纷对策

一、我国精装房住宅发展现状

2002年5月，建设部出台了《商品住宅装修一次到位实施细则》，大力倡导全国范围内取消毛坯房，直接向消费者提供精装修房，因为这种做法可以在很大程度上减少家装投诉，更加经济环保，而且消费者还可以从繁琐的装修中解脱出来，不必与商家周旋，但是时隔十几年，毛坯房仍在商品房市场上大量存在，除北京、上海等极少数城市外，全国其他地方推行“装修一次到位”困难重重，举步维艰。

二、我国精装修住宅常见纠纷

我国精装修住宅常见纠纷，主要集中在以下四类情形：

第一类是精装房材料和设备标准模糊引起的矛盾。因为现在很多商品房是通过期房销售的形式进行，预售时开发商没有制定明确的精装标准，而是在装修材料说明中常使用“进口”或者“高级”等模糊的描述，有些即便是写了品牌的，也没有写清型号，造成消费者理解上的偏差，因此在交房时由于缺乏量化的验收标准引发开发商与消费者之间的纠纷。

第二类是精装房各项施工工艺缺乏技术指标引发的矛盾。精装房在施工过程中由于缺乏具体的技术指标，很多时候全靠施工人员自己的手感或目测。例如有的开发商在精装修工艺中实行的是“照片管理”，将最好工艺拍成照片传到所属的工地作为施工样板和标准。

第三类是装修工程和其他配套工程配合不好引起的问题。精装修工程与结构施工、设备设施施工等各环节都有紧密的联系，需要高度配合，稍有不慎即会埋下隐患。比如说，装修公司进驻前，地面上的宽带已经布好并调试好，结果，一铺地板，装修工人把宽带给砸断了，诸如此类的问题。

第四类属于业主知识面不够造成的纠纷。有的业主对建材知识不太了解，从而导致不必要的纠纷。例如有些客户对地板的分类不清楚，拿染色地板的标准衡量非染色地板，认为“木地板的花纹不一致，色差太大”，其实这是由木材的自然色差引起的。

第五类是开发商不诚信引发的纠纷。个别开发商在建设精装修房的过程中存在让无资质的装饰企业施工并使用劣质建材产品的行为，因此由于开发商的不诚信使精装修房严重缩水，导致很多业主买完后却不得不重新装修进而引发矛盾。

三、我国精装修住宅常见纠纷的原因分析

1、消费者个性化需求难满足

所谓众口难调，如果装修风格完全统一，就会出现千篇一律的结果，于是会跟业主的喜好存在一定的差距，无法完全体现业主的审美取向；而如果推行菜单式装修，消费者又往往会提出各种各样的要求，按照自己的意图随意增减项目，使开发商无端增加很多管理成本，从而造成装修过程中很多的困难。

2、开发商专业能力参差不齐

对开发商而言，相比已经很成熟的毛坯房建设工程，精装修是一项特别吃力、细致、考验开发商专业管理能力和组织能力的工程。因此要做好精装修，需要投入大量的人力、物力等成本，同时也非常考验开发商的资源整合能力。据调查，很多开发商都认为在精装修工程上目前尚属于学习阶段。

3、家装企业层层转包装修工程

在住宅的精装修过程中，层层转包是引发装修质量问题的一大诱因。不少精装修的公司都是总包之下有分包，分包之下有外包。这样，经过多层转包和分包，到最后甚至不少“马路游击队”成为了施工方。由于在转包的过程中，装修的利润被逐层压低，所以在施工时很容易出现装修公司为降低成本而粗暴施工和使用劣质装修材料等诸多问题。

4、政府推出的精装修政策缺乏灵活性

政府主管部门力推精装修住宅的愿望无疑是好的，但目前的问题和现状，却恐怕是主管部门当初没有想到的。面对多样化的市场，一刀切的政策显然行不通。精装修未来的前景，能否为市场接受仍是未知数，因为它不仅受制于我国的工业发展现状，也同样受制于消费者多样化、个性化的需求，所以精装修住宅的发展，还得以消费者需求为导向，尊重多样化市场的存在，才能逐步走上规范运作的道路。

四、解决我国精装修住宅纠纷的对策

1、细化精装修房的质量责任

按照有关规定，建设单位为工程质量的第一责任人。同时，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任，在质量保修期内发生的属于保修范围的质量问题应当履行保修义务，并依法承担相应的赔偿责任。但精装修房的质量还涉及到施工单位、装修材料及构配件生产厂家或供应商等的质量责任，为了避免扯皮现象，应细化各方应承担的责任跟义务。

2、深化精装修房的验收标准

我国对于商品房本身质量的验收标准及程序有明确的规定，但缺乏精装修房的验收标准，即以什么标准对装修及设备进行验收、由谁进行验收、以及验收程序等等问题，建设行政主管部门并没有明确的规定，所以这就需要相关部门进一步深化精装修房的验收标准，帮助消费者把好验收关。

3、全面提高开发商的素质

消费者买的是“精装房”，收房时却变成“惊装房”，是很多业主最痛苦的事情。因为有些素质比较低的开发商为了控制成本，获取更大的利润，于是就伙同装修企业在装修过程中以次充好、偷工减料，甚至铤而走险踩质量红线欺骗消费者，所以有关部门应该加强对开发商的监管，全面提升开发商的诚信意识。

4、引导消费者树立良好的精装修意识

因为消费者对住房有个性化需求，但精装修房不可能满足所有消费者的喜好，所以有关部门可以通过媒体等各种途径向消费者进行宣传，让消费者了解“装修”“装饰”的区别，使消费者明白可以通过装饰来实现自己的个性化需求。

5、尽快制定精装修房合同示范文本

我国目前精装修购房合同没有比较全面的示范文本，很多购房合同有关精装修的约定均通过“补充协议”或者其他条款来体现，所以导致很多精装修业主因为“合同太笼统”难维权，所以主管部门应该尽快制定“新版商品房预售合同示范本文”，完善对装修选材、质量、环保等方面的约定，避免交房后由于约定不明而发生争议。

6、大力培养精装修产业工人

与毛坯房相比，精装修的工人相对来说都是有技术的，但是我国精装修技术工人比较缺乏，例如有些工人安装电线时，并不先在墙上埋暗管，然后让电线从暗管里走，而是只在墙上挖一槽，塞进电线，刮上腻子就完事，所以精装修工人的素质还需进一步提高；同时由于精装修工人的缺乏，造成了“挖人”现象比较普遍，施工队伍很不稳定，流动性非常大，不仅影响施工质量，也影响工期。

五、结束语

精装修房由开发商统一批量运作，不仅可以有效的减少垃圾废物的产生，确保物料的利用率，而且给业主带来经济和精力上的实惠，同时避免了因业主自己装修带来的二次污染，有效的保证了小区的和谐。虽然精装修房目前存在一些问题，但从长远来看，精装修房必然是未来发展的趋势。

参考文献

[1] 宋功业编著. 住宅装饰装修工程施工技术与质量控制[M]. 机械工业出版社，2009

[2] 周燕珉编著. 住宅精细化设计[M]. 中国建筑工业出版社， 2008

精装修机遇与挑战篇7

早在几年前为促进精装修住宅的的发展进步, 我国相关部门就已经颁布了相关政策来为其发展保驾护航。

住宅产业化政策助力精装修住宅建设

2002年原建设部就出台了《商品住宅装修一次到位的实施细则》, 提出了“精装修住宅在交房屋钥匙前, 所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成, 厨房和卫生间的基本设备全部安装完成”的要求, 并鼓励取消毛坯房, 推行精装修房。另外, 2008年8月, 住房和城乡建设部又发布了《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》, 引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修, 逐步取消毛坯房。深圳市在2008年初就提出强力推进住宅一次性装修, 2010年底前实现全装修住宅销售率100%。由此可见, 国家政府对精装修的发展给予高度重视, 这就为精装修的发展提供了政策支持。房地产开发商应该在政策给予扶植的良好前提下, 抓住机遇, 因势利导, 积极发展精装修, 同时必须要把质量关, 真正把精装修做实、做好、做精。

住宅装饰装修工程施工规范已经颁布并实施

早在2001年12月9日, 原建设部和国家质量监督检验检疫总局就联合发布了《住宅装饰装修工程施工规范》, 并于2002年5月1日起实施。我国现行的精装修施工标准已经推行十多年, 从目前的住宅装饰装修来看, 这些已经颁布实施的国家标准能够规范住宅装饰装修的施工。但是, 标准的完善和修改还有很多工作要做。像万科“质量门”这类现象的产生是部分开发商和施工企业不学习规范标准、不严格遵守规范标准要求而导致的。这就说明要想真正做好精装修, 开发商要严格遵守现行的装饰装修工程施工规范, 严把质量关。

住宅装饰装修工程验收新国标即将出台

目前, 精装修房的验房标准仍沿用毛坯房验房标准, 如《住宅工程初装饰竣工验收办法》。中国建筑装饰协会总经济师王本明表示, 《住宅装饰装修工程施工规范》主要针对的是施工标准和规范。精装修住宅在交房时由于没有国家强制执行的验收标准, 有的只是一些如《建筑装饰装修工程质量验收规范》等推荐性标准, 再加上装饰材料的多样性, 给精装修房质量问题添加了很多不确定因素。

早在两年前, 中国建筑装饰协会就已开始组织编制《住宅室内装饰装修工程验收规范》, 现已报到相关部门。该标准主要适用于成批量的新建住宅, 不太适用于既有住宅;部分内容不适合小家装, 尤其是涉及验收问题的内容。

通过《住宅精装修质量标准研讨会》, 我们了解到验收新标准重点强调的是在两个阶段对项目进行验收。首先是在工程的基层部分, 就是在结构完工后和装饰公司进场前交接时进行的验收, 合格的毛坯房是做好精装修房的第一步, 这样既保证了基层与装饰装修部件的较好结合, 又对最终的工程质量起到了保障作用。其次是最后的工程验收, 根据之前国家相关的验收标准, 分部分地进行工程质量的验收工作。验收新标准的特点具有相对先进的理念:分户验收, 即“一户一验”。

由此可见, 新的验收标准在促进装修验收方面所起的监督作用是巨大, 这就要求我们积极推动住宅装饰装修工程验收新国标的出台。只有这样, 才会使得精装修的工程在验收环节似的业主把好质量关。

精装的风口浪尖

但是当前形势下, 精装修行业出现的问题是不容忽视的。今年三月出现的万科“质量门”、毒地板、甲醛超标等等问题, 就将精装修推向了风头浪尖。这究竟是什么原因呢?这需要从精装修出现的源头说起。

精装修是由简装修发展而来的, 简装修出现在上世纪九十年代的广东, 装修标准较低级:顶面简单造型甚至平顶, 地面采用很低廉的抛光砖或瓷片, 卫浴和厨房都作了非常简单的装修, 在部品配置方面是采用未知品牌, 橱柜则是现场工人手工制作。这种装修其实是因为开发商为了掩盖土建的工程质量问题、谋取更大的利润而出现的。

简装修的房屋在业主入住后, 拆除工作量比较大, 稍有钱的业主则全部拆除重新装修。这样就容易造成资源大量浪费, 污染环境, 还容易滋养劣质建材厂家的繁衍。

为解决这些问题, 精装修随之产生。它在本世纪的上海出现并且有一定的装修标准装:房屋顶面要求有一定的造型并且要有一定的设计效果及风格, 材质细腻环保;地面采用品牌玻化砖、仿古砖、或结合大理石等中高档材料;卫浴和厨房两大重点区域都是经过高品质的精细装修, 在部品方面基本上会采用知名品牌并保证售后服务, 选择工厂化厨柜。精装修的房屋基本不会配置活动家具, 因为人们在生活方面对于家具的个性化要求还是比较强的, 精装修配置家具及饰品基本上在现阶段是行不通的。一般精装修的房屋业主不会有很大改动, 有了质量问题可以直接找开发商, 开发商也不会再推卸责任给装饰公司了。这样不仅节省了个人装修带来的材料浪费, 噪音环境等污染, 还整顿了不规范的国内建材市场。

不难看出精装修相对简装修而言是比较好的, 这不仅是对业主来说, 更是对开发商而言的。虽然表面看起来开发商似乎要为精装房付出更多资金, 承担更大风险和责任, 但对于整个市场来说, 这不仅是必然趋势也是利于他们的。

事实上, 做精装房, 开发商的利润空间还是有很大的。敢于做精装修的开发商, 都有批量的战略同盟, 质量肯定有保证;另一方面, 因为是批量销售, 工厂也最喜欢这样的客户, 肯定提供最优质量的货品;而装修施工队, 也会按照统一规格和标准进行施工, 不仅减少了所谓个性要求带来的一些麻烦, 使进度更快之外, 统一完成的装修质量也会更有保障。这些都要比住户自己装修划算很多。

既然精装修对开发商和业主是双赢的, 那么市场上出现的种种质量问题又是怎样产生的呢?究竟制约精装修发展的关键因素是什么呢?

一、质量与规范体制是决定成败关键

从市场反馈和消费者的心态来看, 精装修房一经市场推出就被一些消费者看成是开发商玩的赚钱把戏, 认为开发商在装修材料选取上会做很多文章, 往往是中看不中用, 甚至少数楼盘以次充好、以假充真来欺骗消费者, 而精装修房在交付使用后的投诉率也的确比较高。据相关机构统计分析, 精装修房消费者的投诉主要集中在精装修房缺乏法律及合同方面的保障、精装修不到位、家具板材质量不好、售后服务不健全等方面。质量无疑已成为困扰精装修房市场进一步发展的一大障碍。

据浙江省的一项调查显示, 在已购精装修房的消费者中, 表示满意、基本满意和不满意的比例分别为14%、57%、29%。根据调查发现, 一些高档楼盘已看出消费者对质量的担心, 采用品牌化的方式来打消消费者的顾虑, 但由于消费者在装修过程中没有监督的渠道, 所以难以做到真正放心。此外, 在建材质量上, 也存在着比较多的问题, 譬如使用高端品牌中的低端货充数。这些都让消费者对精装房望而却步。

那么如何解决这些问题呢?精装修质量是否能过消费者的心理门槛, 是决定精装修推行成功与否的关键。应该说, 除行业自律外, 制定严格有效的法规和监管体制是保证质量的基石。据了解, 我国精装修房市场起步较晚, 与国外精装修房达到70%以上的市场份额相比, 国内的精装修房才刚刚兴起。而这个阶段的市场特征是:缺乏严格的行业标准和行业诚信自律, 缺乏权威监督机构对装修材料和质量进行把关。

此外, 对精装修房的验房和毛坯房完全不同, 目前还缺乏精装修房的验房标准。业内人士普遍认为, 精装修房必须注重对细节的追求, 细分消费群体, 根据特定群体的消费习惯和欣赏习惯来确定标准。

而这种细分又并非是普通大众理解层面的所谓个性化表达, 需要在满足共性需求上追求个性化。实际上, 精装修相比毛坯房而言, 是一种非常先进的生产方式, 对于私人的个性化发展也留有充分的余地, 而且空间也是灵活的, 我们可以通过精致的装饰和家具或一些后期的配式设计出个性化的居住空间。目前国家的政策标准还相对比较简单, 但相信一定会在未来出台更细化的精装修房建设标准和交付使用标准, 从而保证市场的健康发展。

二、两大硬伤影响精装修房的装修质量

精装修房的装修部分质量缘何难以得到保证?业内人士分析认为主要是由于缺乏独立第三方监督和无强制性验房标准两大因素造成的。

按理说, 与自行装修相比, 购买精装修房可谓是省钱省时省力。省钱主要表现在以下几个方面, 其中材料因为批量采购, 可以减少7.5%～10%左右, 统一施工也会让人工费降下来, 可以降低3%左右, 此外, 还能减少垃圾清运等费用, 总共可以节省20%的费用。而自行装修却要耗费大量的时间和精力, 虽然无法用金钱来衡量, 但这也是不能忽略的成本。此外由于精装修房是统一进行的, 也减少了噪音污染。

与自行装修不同, 业内人士表示精装修房的装修过程完全处于失控状态。这主要表现在两个方面, 一方面是业主无法对装修过程进行监督, 另一方面是开发商一般不会主动聘请监理公司对装修公司进行监督。由于目前市场上的装修公司的资质良莠不齐, 不排除会发生偷工减料的情形, 因此势必造成装修质量难以得到保证。此外, 缺乏独立第三方的监督机制, 还会使得开发商在材料选用方面不按合同办事, 甚至不能排除以次充好的现象。

目前, 上海装修工程完工之后验收具有强制性标准, 即修订后的上海市地方标准《住宅装饰装修验收标准》, 对室内空气质量以及装修质量等方面做出了具体约定, 但该标准对于精装修房而言则丝毫起不到规范作用。因为质监部门验收的重点部分是土建工程, 而装修质量方面则未作过多涉及, 只要土建工程没有质量问题, 一般都能够顺利过关, 因此这也使得开发商并不会太在意装修部分质量问题。

商品房装修后销售可节税篇8

例:某房地产开发企业开发商业公寓一栋, 建筑面积为1万平方米, 不包括税金的扣除项目金额为2 000万元。房地产开发企业如果不装修, 其销售价格为4 000元/平方米。经测算, 如果由房地产开发企业统一装修, 含税 (销售不动产) 的装修成本为800元/平方米, 装修后销售价格按4 800元/平方米计算。其纳税筹划方案如下:

第一种方案:不装修销售。销售收入为4 000万元 (4 000×1) , 不包括税金的扣除项目金额为2 000万元, 与销售有关的税金为220万元 (其中, 营业税200万元、城市维护建设税14万元、教育费附加6万元) , 增值额为1 780万元 (4 000-2 000-220) , 增值率为80%[1 780÷ (2 000+220) ×100%], 由此可计算出应缴纳的土地增值税为601万元[1 780×40%- (2 000+220) ×5%]。

第二种方案:装修后销售。销售收入为4 800万元 (4 800×1) , 装修前不包括税金的扣除项目金额仍为2 000万元, 可扣除的装修费用为800万元 (800×1) , 另外可以扣除的开发费用为80万元 (800×10%) , 同时可加计扣除装修费用160万元 (800×20%) , 与销售有关的税金为264万元 (其中, 营业税240万元、城市维护建设税16.8万元、教育费附加7.2万元) , 扣除项目金额合计为3 304万元 (2 000+800+80+264+160) , 增值额为1 496万元 (4 800-3 304) , 增值率为45% (1 496÷3 304×100%) , 由此可计算出应缴土地增值税448.8万元 (1 496×30%) 。

由此可见, 第二种方案与第一种方案相比, 可以少缴土地增值税152.2万元。

其实, 房地产开发企业即便不从装修中直接获利, 也可以通过少缴土地增值税而间接获利。因为商品房装修的成本费用的30% (开发费用10%、加计扣除20%) 可以从土地增值税的增值额中扣除, 而土地增值税的最低税率为30%, 所以, 可借此节省一笔可观的税费支出。

住宅精装修的设计管理篇9

1.1 设计前的准备阶段

(1) 通过各渠道收集优秀设计单位中优秀设计师资料, 如有条件尽量整成资料库, 把各类型的设计单位及设计师资料分类归档, 资料需尽量全面, 不限于成功案例、擅长风格、收费标准、设计周期等。

(2) 根据自身的项目特点及预算情况选择适合项目设计的设计师, 设计师的选择中, 我们不否认知名度高的设计师的设计能力和创新能力都比较强, 但他们的设计收费及设计周期相应的都较高和较长。因此这个阶段设计管理需要有敏锐的洞察力及分析能力, 从众多的优秀设计师中选择适合的设计者来承担项目的设计。

(3) 考察设计单位成功案例的配合度, 很多优秀设计单位中的主创设计师会因为设计案子过多, 经常会遇到设计师无法及时变更图纸或是进行现场指导, 所以在确定主创设计师及设计团队前一定要充分了解主创设计师及设计团队的档期及其它成功案例的配合情况, 如果选择境外设计师, 还需要考虑语言沟通等会影响项目设计的因素, 从而才能应对项目设计过程保质、保量、按时完成。

1.2 精装修设计的监督及审定阶段

(1) 对于设计进度的把控。装修住宅的设计方案需在土建施工前确定, 以保证土建施工能满足精装修的要求, 避免因为装修而导致土建大规模的改动。通常来说, 精装修图纸的设计进度跟不上总控计划, 虽有设计院的原因, 但很多时候是房地产自身反复调整造成的。从精装修住宅的整个设计流程来看, 依次是平面布置图、效果图、吊顶图、立面图。平面布置图直接影响着今后的使用功能, 方案效果图决定了装修的效果, 这两个阶段的成果是后续设计的设计基础, 它确定了功能定位、设计风格、分区及室内交通组织流线, 对设备系统的配置给予初步的组织, 因此, 在平面图与效果图阶段论证和修改的时间比较多, 而吊顶图和立面图两个阶段的工作量很大, 如果在吊顶图和立面图完成后, 再提出调整平面布局, 设计修改量是比较大的, 将影响整体出图的时间。

(2) 确定标准。通过市场调查研究, 结合装修的流行趋势, 明确销售对象, 确定装修标准。其装修水平至少应达到购房者所期望的档次和标准。精装修项目室内设计工作前, 设计管理人员应根据项目具体情况, 组织营销、策划、成本等部门一起完成市场精装修需求调查和项目成本控制, 完成对工程装饰内容的装修标准定位, 确定项目是高端还是中端、或低端的装修标准, 为《室内设计任务书》的编制和材料设备选型提供依据。

(3) 设计图纸应符合各项法规。设计图纸应符合各项规定。装饰设计通过对原建筑图的布局进行分隔, 形成若干个空间, 对原建筑设计的变动是比较大的, 因此建设单位应将装饰设计的图纸送原建筑设计院各专业审核, 确认平面布置、设备安装等的变动与建筑、结构等设计无冲突。此外, 还必须得到消防和规划等政府主管部门的审查, 使得设计符合规定, 满足今后验收的要求。

(4) 做好与各专业设计的协调、沟通工作。装饰设计除了建筑、结构、水、暖、电外, 还会牵涉到与智能化、空调、新风、吸尘、地暖等专项设计的交叉配合, 譬如装修确定某个房间、某个造型吊顶的标高时, 除了需要考虑美观和使用要求外, 还要考虑结构高度、设备管路及桥架的走向及布置等各种因素。因此作为建设单位来说, 设计协调的工作量很大, 在遇到需要多专业解决的问题时, 需要及时组织所有相关专业参加讨论, 使得各方能清晰地明确意图, 以利于设计推进, 避免在实际出图过程中, 各个设计专业相互推诿, 影响设计出图的时间。最终能做到将已定各管线图合并, 出具一张能反映所有管线走向图纸。

(5) 图纸空间尺寸与部品部件规格的吻合关系。图纸空间尺寸要与部品部件规格吻合。精装修住宅在设计前应当及时了解建设单位提供的材料库产品的规格、样式、品质及安装方式, 尤其对于厨房、卫生间的设备, 必须通过排列后才能确定空间尺寸, 并此确定设备尺寸, 否则容易出现洁具、厨具进场后不够尺寸安装的情况。

1.3 精装修样板房的评审阶段

在项目设计完成后, 通常对于精装修项目, 开发商会选择有代表性的户型制作样板房, 以实景板房进行设计评审, 以确保大面积精装施工的方向性和总体效果。样板房完成后, 为了保障大范围精装修房装修效果及可行性, 需要对已完成的样板房的效果做一系列的评定。重点有如下环节:整体风格的审定, 需要评定是否能够达到购房者的要求。装修造价的审定, 需要评定是否按限额设计的要求, 控制装修的总价, 是否满足房价的标准。施工过程及施工材料的优化, 这是设计管理过程的重要环节, 从而能更好的提高装修品质, 并且降低施工成本。制定精装修房的交房标准。

2、关于做好房地产住宅精装修项目设计管理的探讨

2.1 确定好装修设计单位

实践表明, 不管是什么工程项目, 要达到有效管理这项工程项目的目标, 最为重要的就是加大力度对其设计进行管理。就房地产住宅精装修项目而言, 在完成其主体工程设计以后, 就一定要着手落实好装修设计单位。作为设计装修单位, 不仅可对整个住宅套内的所有平面布局实施最佳优化, 而且还可对整个住宅套内的所有水电末端进行最佳优化, 此外, 设计装修单位还会结合住宅项目具体情况, 制定出相应的最佳精装修优化方案;与此同时, 房地产开发商可组织两个或两个以上的设计装修单位来相互补充这些精装修优化方案, 通过相互补充来促使装修方案逐步完善起来;在此基础上再根据精装修图纸的具体要求, 来对整个住宅套内的诸如给水和排水点位、开关插座位置等进行有效确定;尤其是对不同施工环节的衔接问题, 一定要予以重点解决好, 在整个房地产住宅项目实施精装修过程中, 一定要确保土建、装修不发生相互脱节这种情况, 以此来实现整个住宅套内的所有空间布局更为科学、更为合理。

2.2 做好设计前的准备工作

在进行设计之前, 有关房地产开发商所提供的材料库的产品规格、产品样式、产品品质以及产品安装方式等, 精装修设计人员一定要进行深入了解, 特别是在确定有关卫生生间和厨房设备的空间尺寸之前, 一定要先对这些设备进行排列之后方可确定, 这样就可有效避免厨房用具、洁具进场以后因尺寸不符而无法进行正常安装等情况的出现。此外, 为有效确保土建施工能达到精装修的要求, 在实施土建施工之前, 一定要先把精装修设计方案制定出来, 这样就不会因装修需要而让土建施工出现较大规模的改变。

2.3 把建筑做法标至精装修完成面上

在实际当中, 就精装修施工图和土建施工图而言, 它们的设计是由不同设计院来完成的, 故许多土建建筑做法不同于精装修要求, 因而要求把建筑做法表中的有关墙面、地面及顶棚的建筑做法在精装修完成面予以标注, 这样可确保各个施工单位能对精装修做法有个较为深入的了解。

3、结语

总之, 住宅精装修设计管理工作可以提升工程项目的效果, 提高房地产的信誉和销售, 也为购房者提供更加合理、舒适的生活空间, 因此, 提高精装修设计管理水平, 促进建筑行业的不断发展。

参考文献

[1]朱金华.论家庭装修如何杜绝火灾隐患[J].广西民族大学学报 (自然科学版) .2008 (S1)

[2]高英强.家居装修设计与社会责任[J].产业与科技论坛.2009 (04)