住宅精装修工程

住宅精装修工程（共9篇）

住宅精装修工程 篇1

自2002年建设部发布《商品住宅装修一次到位实施细则》起, 不论是由于政府的大力提倡引导或是市场需求的不断推动, 精装修商品房正成为住宅房产市场的主体角色受到广泛关注。本文就目前开发商在精装修工程发包方式和各专业装饰工程合约内容方面, 即前期合约管理能达到较好质量和成本控制效果的一些做法进行探讨。

一、精装修工程发包方式

(一) 业主对精装工程直接发包。

我国住宅精装工程中业主通常单独将精装修施工进行发包, 这种做法有其理论依据和现实意义。

理论依据:按照目前学术界的界定, 这种业主直接就装修工程进行招标的方式是属于平行发包概念范畴。所谓平行发包, 指发包单位将建筑工程勘察、设计、施工和设备材料的采购其中之一项或多项工作按工程部位或者专业进行合理分解, 分别发包给一家或者多家资质、信誉等条件符合要求的勘察、设计、施工承包单位和供应商, 并分别与之签订工程承包合同。各个勘察、设计、施工、供应单位之间的关系是平行的, 分别对发包单位负责。袁受权在《浅议平行发包与肢解发包》中深入分析了平行发包与肢解发包的区别, 指出平行发包是国际上通行的承发包模式之一, 也是我国允许的承发包模式。

现实意义:目前装修行业发展迅猛, 企业和从业人员的数量已相当庞大。截至2006年底, 在工商登记注册的装饰企业, 全国共有17.5万家, 从业者队伍约为1, 400万人。但是, 作为新兴行业, 仍存在鱼龙混杂现象, 造成装修质量成为建筑业纠纷的热点问题。2006年我国建筑装饰行业完成的工程量, 在公共建筑装饰装修部分, 基本由有资质的企业完成;住宅装饰装修部分, 主要由无资质企业完成, 无资质企业完成的工程量, 约占整个住宅装饰装修工程量的60%左右。按照这种情况, 装修阶段的质量的确存在隐患。作为装修质量的第一责任人的开发商, 应该从招标阶段就开始加大对装修施工单位的控制, 因此开发商直接对装修施工招标实属现实需要。

(二) 精装工程细分的可能。

精装工程是否有进一步细分的可能, 关键在于不进行细分是否能够满足现实需求;如果进行细分, 是否具备相应管理能力;细分后是否能够达到质量和成本控制效果;社会分工能否满足细分需要。

虽然目前将整个室内精装工程发包给一个装饰单位的情况较多, 但是装修涉及工种和材料繁杂, 监管难度非常大。通常在招标中要求投标人报送主要材料品牌和样板进行审查认定, 以控制材料质量。但橱柜、木门、木地板等 (费用高且影响品质的关键部位) , 涉及的样式和品牌丰富, 且存在鱼龙混杂的现象, 通常开发商会选择指定材料供应商或者甲供的方式进行控制。但由此造成材料供应商和施工方扯皮现象较多, 且安装能力一般不如专业厂商。所以, 完全可以尝试将橱柜、木门、木地板等专业从内装工程中剥离出来, 由专营厂家来完成。目前, 市场上的橱柜、木门及木地板公司数量也较多, 分工比较明确。一般具有一定规模的专业公司都有自己的主营专一品牌业务, 该品牌业务的质量和服务具有相当的优势。

将精装工程进行细分, 在精装修阶段会出现多个专业队伍穿插施工, 对合约内容划分和现场协调管理提出了更高的要求。因此, 在开发商具备较强合约和项目管理能力的情况下, 从质量和成本上综合考量, 应该更偏向选择“术业有专攻”专业施工单位, 即室内精装修工程中的木门、橱柜、木地板工程由相对专一的专业厂家承接;其他的精装修项目由具有“装饰资质”的专业装饰公司施工。

二、建筑施工总包单位和精装各专业装饰单位主要合约内容界定

按照以上分析, 精装修住宅工程在主体结构封顶后进入精装修阶段时, 会有多个专业装饰单位交叉作业的情况。正因为这种情况的出现, 必须要在各装饰工程合同及建筑施工总承包合同中明确规定各专业承包单位及作为协调管理的总包单位的合约责任义务, 明确相互间需要协调的工作内容及各工种交接面的工作内容划分等。避免出现合约漏项、合约内容划分不清晰、责任不明确及施工双方相互索赔等纠纷扯皮现象。

(一) 建筑施工总承包单位对精装修工程主要合约内容的界定。

基于以上说明, 在目前大量开发商就精装修工程直接招标, 并与装饰单位直接签订装修施工合同的情况下, 实际上是不涉及总包单位的, 即装饰承包人直接对发包人负责, 发包人直接向装饰承包单位支付工程款, 是属于平行发包的范畴。但是, 为了避免出现平行发包中因施工单位众多导致项目失控的情况发生, 开发商对承接建筑主体工程的单位赋予了总包管理的角色, 在各合同中规定了相应的“总包管理”及协调服务内容。总承包单位在现场对装修承包单位的管理主要还是以负责安全、协调配合工作为主, 而工程进度及质量由业主直接控制。从理论上讲, 这种模式下的“总承包”单位, 不同于一般意义的总包单位, 实质上充当了类似于PMC模式中的PMC, 主要任务是对参与项目的众多承包进行管理, 确保各工程承包之间的一致性和互动性。为叙述上的方便, 本文称其为总包单位。

首先需要说明的是, 在总包和装饰承包商没有直接合同关系的情况下, 业主应该避免在各自合约中过多牵扯到三方关系, 避免出现扯皮和纠纷。但是, 尽量减少因工程细分而造成工程成本1+1>2的情况发生。在这种原则下, 尽量使项目现有资源充分利用, 业主应充分考虑合理组织总包单位根据工程需要必须搭设的临时设施及措施项目提供给装饰单位使用, 避免出现不必要的重复, 具体细节可以下述内容做参考:

1、工程直接费用:

因装修阶段有大量装饰材料运输, 总承包单位在投标过程中需考虑适当增加开办费项目中的大型机械设备来满足精装修施工过程中的垂直运输问题;还要考虑因整个精装住宅工程竣工时间加长, 导致大型设备租赁时间延长、临时设施和周转材料以及其他开办费项目上会增加额外的费用。

2、总包协调服务:

总包单位需要为装修单位提供正常情况下的合理作业空间、保证施工安全所需的围护、施工所需照明、施工用水、施工用电, 在建筑物内提供水电管线接驳点, 全面照管防盗、垃圾清运;在交叉搭接施工方面:隐蔽工程覆盖前督促装修单位进行预埋, 提供装饰单位施工需要的准确标高、定位基准点, 与其他单位交界面上的结构修补等。

3、总包管理:

总包单位需要对装修单位施工现场安全负责, 包括与现场其他承包人签订安全协议书、负责安全培训等;施工现场文明施工管理;整个项目的竣工资料的收集整理工作;负责施工过程中与政府主管部门沟通, 接待与处理政府部门的有关质量、安全等各项检查与监督, 并负责办理相关手续及批文等。

(二) 精装修工程中室内装饰、橱柜、木门、木地板工程主要合约内容的界定

1、工程合同类型。

根据合同计价方式不同, 一般有单价、总价和成本加酬金合同。对于根据施工图纸进行招标的商品房的装修工程, 具有工程范围明确、工程量小、工期短等不确定因素少的特点, 符合固定总价合同的应用条件。通常业主也喜欢采用这种合同形式, 工程中双方结算方式简单省事, 在合同执行过程中承包商索赔的机会较少, 有利于造价控制。

发包方在招标时会提供一份列有工程量的清单, 投标人在清单中填报各综合单价和总价。业主不对工程量的准确性负责, 投标人需根据图纸复核, 如有认为工程量有出入或项目有增减, 可自行加列增补清单。在工程量清单编制时, 各分项常常带有随意性和灵活性, 但须满足专业安装要求, 便于报价、便于对各标价分析对比。招标人在开标后首先考虑各标书的增补清单, 经过沟通复核, 修正原清单, 保证各投标人在统一平台上竞争。这种总价包干方式, 其实是以图纸为包干依据的, 只要图纸上有的项目都视为包括在总价内, 工程量清单则作为中期付款和变更价款确认的主要依据。

2、样板先行、成品保护。

样板包括户型样板、施工样板、工序样板、开放样板、材料封样。样板房先行制度是在户型样板施工过程中发现问题, 调整设计效果;在施工样板过程中检验施工单位整体施工水平及管理水平, 按照户型施工图进行施工, 避免系统性错误;工序样板指导施工单位的大面积施工, 同时明确了工序的验收标准。具体到合约管理内容方面, 主要涉及到施工样板、工序样板和材料样板。材料样板一般在招标过程中要求投标人报送, 经设计部检验合格后封样, 作为后续施工中控制材料质量的标准。工序样板的实施可以为拟定工序交接相关合同条件时提供参考。由于装修市场上挂靠承揽的情况较多, 而即便是已有合作的单位仍存在劳务队伍的差异, 因此可以在签合约前要求拟签约单位先制作一套样板, 样板通过相关方检验合格后作为工程质量合格的评判标准成为合同一个关键约束条件。

据调查, 客户投诉的质量问题中, 70%与产品保护有关。产品保护应遵循先检查后保护的原则;遵循施工与保护一致的原则。在各专业装饰工程合同内明确:总包单位对工程现场作全面的照管并不承担各单位的成品遗失或损坏的风险, 各单位必须负责其成品保护工作, 所需费用已包括在总价中, 在移交给业主之前, 一切损坏、遗失均应由各单位免费修复或更换。

3、各工程主要合约内容。

首先需要在各装饰工程合约内说明总承包可以提供的服务有:总包人现场现有临时设施、运输设备等均可免费给装饰单位使用, 但不能满足使用时装饰单位需自行解决;免费提供安装工程的用水用电;总包单位提供标高、基准点给装饰单位, 并保证其准确性;装饰单位的工程及竣工资料自行编制后交总包单位汇总。各专业装饰单位需在投标报价前, 充分考虑现场情况并与总包单位及发包方项目部人员协商, 合理估算以上项目费用, 并包括在投标总价内。以下就各工程在实际施工中可能因为合同内容没有约束清楚使造价和质量失控的情况做简单说明。

橱柜工程:橱柜本身制作安装及周边打胶;洗涤盆及其进水、排水设施的供应与安装;柜体内所有电位、煤气管、水管的开孔、台面板及水龙头部位的开孔等工作。

木门工程:木门的供应安装及与门洞墙体之间空隙的填充。我国木门行业现有标准存在不好操作、内容比较空乏等重要指标缺失的问题, 因此需对门扇和门框的用料和工艺的各细节约束清楚。

木地板工程:木地板供应安装及周边的收边收口;为保证顺利交楼, 如小业主收楼时对木地板的色泽纹理、铺装质量、环保检测结果等提出投诉, 须免费负责整改或更换。

室内装饰工程:除以上工程外的室内装修项目都包在该工程合约内, 主要为室内大面作业、零星装饰工程以及部分甲供部品的安装等。由于本工程的面广, 该承包单位可以同时作为整个精装修工程协调管理单位, 负责室内装饰材料堆放及作业面的清洁等。

三、结束语

上述精装承发包方式, 实际上是基于传统平行发包模式的基础上经开发商实践改进了的发包方式, 建筑主体承包商作为总承包单位的管理思想应该源于PMC管理模式, 但与PMC模式相比更有效地利用了现有和自有资源。在这种方式下, 精装工程合约内容是由合同图纸+清单+施工样板+合约条款共同构成的, 这几部分相互补充使得合约内容尽可能地得到完善, 有利于精装质量和成本控制, 具有较好的实用价值。

摘要：精装住宅已逐步成为住宅市场的主角, 受到人们的广泛关注。前期合约管理对精装工程质量和成本起着关键的作用, 本文从开发商角度对前期合约管理部分内容进行探讨, 并提出相关建议。

关键词：住宅精装修工程,发包,合约内容

参考文献

[1]黄白.关于完善新建商品房装修一次到位管理制度的调研报告[J].住宅产业, 2007.6.

[2]袁受权.浅议平行发包与肢解发包[J].建设监理, 2003.2.

[3]张霞, 王磊.建筑装饰行业发展研究[J].平顶山工学院学报, 2009.18.

[4]王宁.精装修伪劣地板主战场[J].建材工业信息, 2004.6.

[5]寇传仪, 贾钰仁.PMC项目管理工作经验漫谈[J].山西建筑, 2009.35.

住宅精装修工程 篇2

精装修住宅质量保证书

一、工程质量验收

本建筑工程已按现行国家建筑工程质量验收规范之规定进行了竣工验收，质量合格，并在长沙市建设工程质量监督站进行了竣工验收备案。

二、保修和期限

本建筑工程及附属设施发生质量问题时按附表所列范围和期限进行保修，在保修期内，由开发商负责安排相关施工单位完成保修工作。

附表所列项目超过保修期限后，开发商将不再承担保修责任，客户可委托物业服务中心进行有偿维修服务，或自行安排处理。

三、保修配合、监督与投诉

客户应对保修工作予以配合，每项保修（维修）工作完成后，请客户配合验收并在相关表格上签字确认。

如客户发现开发商及相关单位任何工作人员对保修工作推诿、拖拉、敷衍、不负责任或为难用户者，请即拨打客户服务热线电话4008 000002进行投诉，开发商欢迎监督指导。

四、开发商免责条款：

1、具体项目已超过保修期限，或房地产买卖合同已约定不保修。

2、因客户未遵守《住宅使用说明书》约定，使用不当或擅自改动结构、设备位置，或装修不当造成的质量问题。

3、因客户自身原因延误保修造成的损失扩大部分。

4、不可抗力因素引起的质量问题。装饰装修质量保证书

根据国家和地方相关法律法规要求并结合本企业情况特制定质量保证书（以下简称质保书）,本质保书内容包括保维修范围、保维修时限、消费者注意事项、相关维修流程与维修电话等。

一、保维修范围：

本企业签订装饰合同内的一切内容。1.水电隐蔽工程，保修十年。

2.有防水要求的厨、卫部位，对企业采用半成品在现场制作装饰的部件，保修三年。3.按合同内容企业提供的小家电、卫浴设备等，按生产企业或行业规定实行保修。4.在保修期内的报修，除人为使用不当造成的将实行免费服务。5.出保修日期或范围的实行有偿服务。

二、保、维修时限：

1.水、电抢急修，按双方约定到现场，进行勘察、抢修，遇紧急情况下，4小时内（内环线内）到达现场。

2.其它装饰部件的报修，按双方约定进入维修阶段。

3.保、维修前本企业人员将出示整修处理单，并将维修内容予以约定，终身有偿服务本企业将收取人工费、材料费、列出材料、人工费清单，由消费者认可后即实施服务。

三、下列事项不属于报修范围：

1.消费者自备材料所产生的材料质量问题。

2.消费者房屋的建筑质量、配套设施所产生的问题。

3.消费者使用不当所产生的问题，如人为损坏地板或人为受潮。4.不可抗拒外力所产生的问题。5.消费者与施工队自行交易起草非企业合同的项目。

6.施工完毕后，房宅3个月以上无人居住，造成室内过于干燥或室内缺少通风换气引起开裂等现象，或者是由于温度过高，发生地板起拱等现象。7.因空调、管道、生活用水滴、冒、漏水等原因造成地板变行。8.非正常手段清洁保养。9.漆面因外力受损。

10.由于材料自然属性形成的变化。

11.对上述不属于保养范围的事项，本企业实行有偿优质维修服务，以优惠价格提供优质服务，并出示维修收费标准。

四、消费者注意事项；

1.消费者应向企业所提供的报修电话所在部门进行保维修。2.请消费者妥善保管好本质保书。

3.本企业服务部人员上门为您服务时，请出具本部质保书。

4.当本企业服务人员服务结束后，由服务人员在质保书上作保修记录。

5.整修完毕且质量达到要求，得到您的认可后，请在整修单上签字，以便本企业存档。客户姓名： 联系电话： 保修地址：

住宅精装修的设计管理 篇3

1.1 设计前的准备阶段

(1) 通过各渠道收集优秀设计单位中优秀设计师资料, 如有条件尽量整成资料库, 把各类型的设计单位及设计师资料分类归档, 资料需尽量全面, 不限于成功案例、擅长风格、收费标准、设计周期等。

(2) 根据自身的项目特点及预算情况选择适合项目设计的设计师, 设计师的选择中, 我们不否认知名度高的设计师的设计能力和创新能力都比较强, 但他们的设计收费及设计周期相应的都较高和较长。因此这个阶段设计管理需要有敏锐的洞察力及分析能力, 从众多的优秀设计师中选择适合的设计者来承担项目的设计。

(3) 考察设计单位成功案例的配合度, 很多优秀设计单位中的主创设计师会因为设计案子过多, 经常会遇到设计师无法及时变更图纸或是进行现场指导, 所以在确定主创设计师及设计团队前一定要充分了解主创设计师及设计团队的档期及其它成功案例的配合情况, 如果选择境外设计师, 还需要考虑语言沟通等会影响项目设计的因素, 从而才能应对项目设计过程保质、保量、按时完成。

1.2 精装修设计的监督及审定阶段

(1) 对于设计进度的把控。装修住宅的设计方案需在土建施工前确定, 以保证土建施工能满足精装修的要求, 避免因为装修而导致土建大规模的改动。通常来说, 精装修图纸的设计进度跟不上总控计划, 虽有设计院的原因, 但很多时候是房地产自身反复调整造成的。从精装修住宅的整个设计流程来看, 依次是平面布置图、效果图、吊顶图、立面图。平面布置图直接影响着今后的使用功能, 方案效果图决定了装修的效果, 这两个阶段的成果是后续设计的设计基础, 它确定了功能定位、设计风格、分区及室内交通组织流线, 对设备系统的配置给予初步的组织, 因此, 在平面图与效果图阶段论证和修改的时间比较多, 而吊顶图和立面图两个阶段的工作量很大, 如果在吊顶图和立面图完成后, 再提出调整平面布局, 设计修改量是比较大的, 将影响整体出图的时间。

(2) 确定标准。通过市场调查研究, 结合装修的流行趋势, 明确销售对象, 确定装修标准。其装修水平至少应达到购房者所期望的档次和标准。精装修项目室内设计工作前, 设计管理人员应根据项目具体情况, 组织营销、策划、成本等部门一起完成市场精装修需求调查和项目成本控制, 完成对工程装饰内容的装修标准定位, 确定项目是高端还是中端、或低端的装修标准, 为《室内设计任务书》的编制和材料设备选型提供依据。

(3) 设计图纸应符合各项法规。设计图纸应符合各项规定。装饰设计通过对原建筑图的布局进行分隔, 形成若干个空间, 对原建筑设计的变动是比较大的, 因此建设单位应将装饰设计的图纸送原建筑设计院各专业审核, 确认平面布置、设备安装等的变动与建筑、结构等设计无冲突。此外, 还必须得到消防和规划等政府主管部门的审查, 使得设计符合规定, 满足今后验收的要求。

(4) 做好与各专业设计的协调、沟通工作。装饰设计除了建筑、结构、水、暖、电外, 还会牵涉到与智能化、空调、新风、吸尘、地暖等专项设计的交叉配合, 譬如装修确定某个房间、某个造型吊顶的标高时, 除了需要考虑美观和使用要求外, 还要考虑结构高度、设备管路及桥架的走向及布置等各种因素。因此作为建设单位来说, 设计协调的工作量很大, 在遇到需要多专业解决的问题时, 需要及时组织所有相关专业参加讨论, 使得各方能清晰地明确意图, 以利于设计推进, 避免在实际出图过程中, 各个设计专业相互推诿, 影响设计出图的时间。最终能做到将已定各管线图合并, 出具一张能反映所有管线走向图纸。

(5) 图纸空间尺寸与部品部件规格的吻合关系。图纸空间尺寸要与部品部件规格吻合。精装修住宅在设计前应当及时了解建设单位提供的材料库产品的规格、样式、品质及安装方式, 尤其对于厨房、卫生间的设备, 必须通过排列后才能确定空间尺寸, 并此确定设备尺寸, 否则容易出现洁具、厨具进场后不够尺寸安装的情况。

1.3 精装修样板房的评审阶段

在项目设计完成后, 通常对于精装修项目, 开发商会选择有代表性的户型制作样板房, 以实景板房进行设计评审, 以确保大面积精装施工的方向性和总体效果。样板房完成后, 为了保障大范围精装修房装修效果及可行性, 需要对已完成的样板房的效果做一系列的评定。重点有如下环节:整体风格的审定, 需要评定是否能够达到购房者的要求。装修造价的审定, 需要评定是否按限额设计的要求, 控制装修的总价, 是否满足房价的标准。施工过程及施工材料的优化, 这是设计管理过程的重要环节, 从而能更好的提高装修品质, 并且降低施工成本。制定精装修房的交房标准。

2、关于做好房地产住宅精装修项目设计管理的探讨

2.1 确定好装修设计单位

实践表明, 不管是什么工程项目, 要达到有效管理这项工程项目的目标, 最为重要的就是加大力度对其设计进行管理。就房地产住宅精装修项目而言, 在完成其主体工程设计以后, 就一定要着手落实好装修设计单位。作为设计装修单位, 不仅可对整个住宅套内的所有平面布局实施最佳优化, 而且还可对整个住宅套内的所有水电末端进行最佳优化, 此外, 设计装修单位还会结合住宅项目具体情况, 制定出相应的最佳精装修优化方案;与此同时, 房地产开发商可组织两个或两个以上的设计装修单位来相互补充这些精装修优化方案, 通过相互补充来促使装修方案逐步完善起来;在此基础上再根据精装修图纸的具体要求, 来对整个住宅套内的诸如给水和排水点位、开关插座位置等进行有效确定;尤其是对不同施工环节的衔接问题, 一定要予以重点解决好, 在整个房地产住宅项目实施精装修过程中, 一定要确保土建、装修不发生相互脱节这种情况, 以此来实现整个住宅套内的所有空间布局更为科学、更为合理。

2.2 做好设计前的准备工作

在进行设计之前, 有关房地产开发商所提供的材料库的产品规格、产品样式、产品品质以及产品安装方式等, 精装修设计人员一定要进行深入了解, 特别是在确定有关卫生生间和厨房设备的空间尺寸之前, 一定要先对这些设备进行排列之后方可确定, 这样就可有效避免厨房用具、洁具进场以后因尺寸不符而无法进行正常安装等情况的出现。此外, 为有效确保土建施工能达到精装修的要求, 在实施土建施工之前, 一定要先把精装修设计方案制定出来, 这样就不会因装修需要而让土建施工出现较大规模的改变。

2.3 把建筑做法标至精装修完成面上

在实际当中, 就精装修施工图和土建施工图而言, 它们的设计是由不同设计院来完成的, 故许多土建建筑做法不同于精装修要求, 因而要求把建筑做法表中的有关墙面、地面及顶棚的建筑做法在精装修完成面予以标注, 这样可确保各个施工单位能对精装修做法有个较为深入的了解。

3、结语

总之, 住宅精装修设计管理工作可以提升工程项目的效果, 提高房地产的信誉和销售, 也为购房者提供更加合理、舒适的生活空间, 因此, 提高精装修设计管理水平, 促进建筑行业的不断发展。

参考文献

[1]朱金华.论家庭装修如何杜绝火灾隐患[J].广西民族大学学报 (自然科学版) .2008 (S1)

[2]高英强.家居装修设计与社会责任[J].产业与科技论坛.2009 (04)

住宅精装修工程 篇4

星空资讯中心 时间：2010-03-08 14:26:14

合肥经区住宅产业化中心主任 李正茂 发言

今天在座的众多房地产主管部门、房地产开发商、装饰企业，我们为了一个共同的目标，房子是一个产品，这个产品怎么如何来打造好？房地产市场以前是玩资本、玩概念，真正要作为一个产品应该如何升级换代？作为一些行业主管部门和房地产开发企业，应该放在产品的本身上面。我认为房地产市场是很不稳定的，上扬了，国家调控，低落了，国家也调控。真正能够抵御风险的是产品本身。

住宅产业化在这个过程中实际上是一种手段。几千年来是手工操作，现在是通过工业化手段制造出来。在这个过程中，围绕着如何把产品做好，把产品做好的同时通过规模化、集团化把成本降下来。第一、消费者，第二、开发商，第三、部品部件商，第四、政府。这四轮如何同步驱动？

作为一个产品的使用者，消费者最有话语权。房价居高不下，不是制造产品本身决定的。为什么价格不同，主要取决于概念成本。我们认为推动精装修，应该让消费者理解和认同，要宣传让老百姓理解，做精装修是为了老百姓考虑。现在毛坯房，自己买了房子装修以后，里面有很多的安全隐患。买房装修，一般第一是砸墙，第二是水电改造。精装修应该在设计的源头就考虑安全隐患问题，在交房的时候就应该解决掉。告诉老百姓，这些是通过开发商来做，降低成本。在住博会上，我们做了一些集中采购。第三、给老百姓带来不必要的麻烦，在装修过程中会有很多矛盾。要让消费者理解认同，精装修房，是为了解决技术通病，解决不必要的麻烦。

第一、开发商做精装修房是对品牌的提升，也是动力的源泉。做毛坯房，交房就不会考虑到其中的设计细节问题。第二、住宅产业化从设计到施工过程中，是开发商提速的过程。同样18层的楼，通过工厂化生产，节约了三分之一的成本。工厂生产和现场手工操作，现在很多农民工操作水平不规范，质量没保证。开发商把产品延伸，这里面可以适当赚取利润，把产业链拉伸。

第三、部品部件。从工厂生产出来的成本很低，但是卖到市场上，成本就提高。这里面也牵涉到很多不利因素，产品中存在一些虚夸的东西。部品部件商应该赞同全装修房，这样销售理念是对开发商，而不是千家万户。在第一届住博会上，滨湖经济适用房，一千套的橱柜整体拿下了，减少不必要的浪费，减少了中间的流通环节。

第四、政府肯定会大力推进精装修。政府提出，合肥为什么不在精装修上下大力气？因为我们成品精装修房没有标准，开发商不敢做，老百姓也不满意，也没有一些准确的数据来验证。我们也在编安徽省精装修验收和施工的一系列标准。我认为只要加大宣传，把住宅产业化，精装修通俗易懂化，通过一种手段和形式。正确的舆论导向，可以让事业强力推进。光是消费者认同了，开发商不去做，部品部件商不去做，也不行。

我们在建设部和省建设厅领导下，具体做住宅产业化的推动工作，将打造两个平台，一是通过每年的住博会打造房地产开发商与部品部件的交易平台。第二、打造技术交流，让大家有一个广泛互动的平台。主要有以下四个方面，第一、推动整个行业，开发企业积极建设；第二、抓部品部件标准问题；

三、帮助想做住宅产业化的开发商从设计源头到材料标配做一些咨询服务工作；第四、提供一个宣传平台。借此机会跟大家一起交流，希望感兴趣的企业，会后做深入的交流。合肥市家装委员会主席张清发言

第一、面对新局面的房地产，2009年我国房地产业在年初经过从低迷到疯狂，量价齐升，地王频现，一幕幕大戏上演。一方面房地产业成为国民经济支柱产业，去年全国120亿的消费总额，房地产占了50%。地方政府要筹集建设资金，对房地产有了前所未有的关注和支持。房价直线上升，居民叫苦不迭，一段时间出现了住宅供不应求的局面。国家在支持房地产业的同时，也要关注民生，考虑社会的公平和和谐。近年来对房地产业的发展进行了全方位的宏观调控和政策微调，以保证房地产业健康稳定和谐发展。面对新的时期，中国住宅产业进入新的时期。

第二、装饰装修是朝阳产业，是实现住宅产业化的潜水艇。我国住宅产业化在近十年内发展迅速，市场容量和扩展超过了家电产业和汽车产业，形成兴旺发达的朝阳产业。到2009年，装修达到了1万亿，行业内共有企业20万家。合肥达到800余家，设计师5000多名，家装产值达到40亿以上，今年有望超过50亿。

第三、住宅装修一次到位，给消费者的便利是无可置疑的。企业诚信度低，装修质量粗糙，用材环境污染，影响了行业全面均衡可持续发展，在一定程度上影响了人民的健康，因此加强住宅行业的管理，建立诚信体系和环保体系，改变传统的装修方式已经刻不容缓。绝大部分一次精装修，按照工程总量来说，必须是甲级施工单位才能承接。目前的家装公司能够满足这种要求很少，如果要求现在的家装公司会产生一系列问题，都要开发商去协调解决，开发商不愿意。

建议：第一、国家在原有的政策基础上，要尽快出政策，包括配套政策，现在有总的政策，资源节约型、环境友好型，低碳社会。但是非常细致的相互配套的政策还缺乏。第二、规划。包括国家规划和各个省市的规划，对当地的住宅精装修，有什么要求，怎么去执行和落实。第三、标准。包括建筑标准、材料标准、设计标准、施工标准、验收标准等等，这些都需要着手执行。在座的都是一些优秀的家装企业，都有很多的经验。国家要出政策，出规划、出标准。开发企业应该从现在开始，与品牌家装企业，品牌建材企业合作，把这个事提上开发企业的议事日程。第四、尽快搭建民间装饰装修的促进平台，由开发企业、建材企业、家装企业、新闻媒体共同组建民间住宅精装修的促进机构。省市住宅产业化促进办公室，政府出政策、出标准、出规划，我们相关搭建平台。有条件、有基础、有意愿的企业可以坐在一起，成立这样的机构，推动住宅全装修实实在在的发展。第五、开发企业、材料企业、家装企业进行住宅精装修的合作，创新合作思维和合作模式，在合作中促进。不仅是前期设计上的合作，不仅是装修质量和维修服务上。三方合作，达到共赢的局面。从现在开始到2015年，是全装修住宅发展的关键之年，毛坯房将最终退出市场。只要我们认真去做，推进全装修住宅，实现住宅全装修，成为住宅产业化的必由之路。合肥万达集团陈云发言

主持人：合肥市在售的精装修楼盘有十几家，09年变化非常大。我去年跟开发商接触的时候，老百姓对精装修原来抗性比较大，现在有了转变。合肥作为全省的中心，外地人也到合肥来买房子，他们愿意买装修好的房子，精装修房在合肥的一直是徘徊动荡的。今天请来了最有实力的开发企业和家装企业，他们对未来精装修时代非常认同，同时也看好这种模式。开发企业在精装修过程中遇到哪些问题，需要和装修、建材商来探讨如何共赢的发展之路。这是一种趋势，先行的越早，就成为这个行业的先锋。资源如何去利用，合房网布局全省，有17个分站，全省房地产市场更加庞大。这么大的市场，我们如何来建立一种合作之路，这是核心的问题。

万达陈云：万达以商业地产为主，也有配套的住宅。我们将在未来的一两年大力推进住宅，目前已经在大连、济南、合肥、武汉、推广了大量的精装修房。万达广场(主力户型 交通配套 相册 价格)项目，住宅接近30万方，精装修占了16万方。未来精装修房是一个趋势，我也是精装修房的消费者。实现精装修的过程还有很多挑战，一是开发企业工程由粗转细，有很多环节。集团推进，我觉得精装修房有成本优势。比如洁具，一般消费者到市场可以打6到7折。集团采购是4折左右，有大量的成本因素在里面。第二、节能环保低碳。假设合肥万达广场，16万方精装修直接从厂家采购运输到合肥，假设毛坯房，客户自己买，大量的时间要去装修市场，购买、采购更换，过程当中还要监督，从低碳的角度，精装修房更节能环保。万科住宅产业化，很超前，研究也很深入。万达精装修过程当中，也遇到了很多障碍。为什么大量的开发企业不愿意做精装修？ 这是不可忽视的现实。我从南京过来，南京精装修比例比较少，仅限于几个大的开发公司。第一、从客户的角度来说，装修的个性化，觉得精装修房都一样。第二、我自己在南京买了精装修，装修要多付契税，这本身是不合理的。把装修的契税加到房屋买卖中，从客户的角度，不愿意接受这种方式。第三、精装修房意味着开发企业要投入大量的人力、物力，从前期的设计、招标、采购，过程当中的施工监理，要付出大量的管理成本。第四、业主是强势群体，开发企业是弱势群体，这是推行精装修的最大障碍。精装修，涉及面很多，如果一旦后期出现瑕疵，必然会有客户的投诉。

从国家的宏观政策，建设部出台了很多文件，推进住宅产业化，推进精装修房，力度还不够。我觉得国家应该从各个方面、各个环节给住宅产业化开绿灯。比如客户的契税问题，材料税费，如果做精装修房，开发企业能否减税。如果这些都跟上了，开发企业愿意做。现在从国家层面还没有这些方面的政策支持。我相信住宅产业化未来是非常光明的趋势，希望大家共同推进。

合肥万科集团陈长永发表意见

3月2日万科把年报发布出来了，70%销售面积是精装修的。这个比例会在今年还会有大幅度提升。万科是走在产业化和精装修行业前列。万科进入合肥是08年，目前在合肥有两个项目，大约80万方的面积，这两个都是精装修。

我们在宣传万科的时候，一般会从四个方面宣传，第一、万科这个品牌。第二、工程质量。第三、物业服务。第四、精装修。在08年下半年到09年年初的时候，跟现在相比是比较低的，精装修成为我们的负担，从这个行业，尤其消费者的认识还没有达到这个程度，消费者对精装修的接受程度是决定这个行业的关键。

很多客户，他们刚开始对我们还是抱有质疑的态度，能不能满足个性化的需求，税费方面会不会负担，这些都成为很大的问题。万科有2000万方经验的积累，从产业链来说，我们有专业的设计团队，有好的战略供应商，采购成本低，这些都是优势。我们在提供精装修的时候，很难达到客户的期望。客户对多样化需求的期望，这也是我们未来发展的槛，我们怎样通过努力，通过行业的发展，能把这些都规避掉。金色名郡一期二期都有这样的精装修产品，但是装修风格是不同的。我们一期还没有交付，今年年底能交付。投诉这样的事情还没有。插座的布置的时候，很多业主有自己的想法。比如偏向于烧饭，希望厨房多一些插座。比如喜欢泡脚的，就希望卫生间多一些插座，关键是产品能不能满足客户的需要。我们最成功的是，收纳空间的设计。房间内能利用的飘窗，都做成了收纳空间，还有房间的走道都设计了收纳空间。我们一般提供两年的质保，两年之后如果坏了，我们的物业公司也会在第一时间承担修理的义务，主要问题是如何满足消费者的个性化需要。

合肥华侨广场(主力户型 交通配套 相册 价格)吕代红就精装房问题发表意见

我们在考虑，华侨位置在合肥市中心，产品也是综合体项目，地下裙楼是商业，其中还有住宅。根据我们将近两年的考虑，住宅始终没有定下来。消费者对住宅产品的认识，大部分建议是毛坯房，也有要精装的，要求精装的一般都是中高档消费群体，但是要求风格不一，他们需求比较高。就华侨的位置来说，价格肯定不低。需求的标准相对比较高。我们这里有几个户型，怎么去定装修标准？我想来听听大家的意见。万科在这个路上走的很长，很有经验。消费者对精装修的投诉大概有哪些方面？如果有投诉针对哪些方面？我觉得有一个最大的问题，开发商在装修的质量标准上会有一些问题，来自质量或是部件，还有一部分是使用上，消费者使用不当就会把责任推给开发商。我们有精装修方面的探索，因为华侨方面还有拆迁户的问题，精装修问题上，还不确定，但是考虑了。企业是在做企业，还是在考虑成本，这是一个良心问题。

天时非常空间(主力户型 交通配套 相册 价格)余静发言

我们是合肥的市场上第一家做精装的，05年在新站有一个旧房改造。我们在大学城也将推出一个精装修项目，户型面积很小，只有35到70平米。因为户型面积太小了，所以跟刚性需求的产品不一样，对于装修来说，花的精力一样。第一、想让老百姓省时省力，让老百姓拿到房子可以保值增值。消费者的观念问题，国家大力倡导，但是开发商没有投入到这一块。开发商投入精装修要下很大的决心。付出的人力、精力比普通的住房要多很多，同时还要兼顾后期的质保。在装修过程中，质量要严格把关。我们想让老百姓从毛坯房耗时过程中解放出来，这样对老百姓来说精力也是一种释放。现在刚性需求是小年轻多一些，时间精力不够，父母都参与到装修当中来。我们希望老百姓从复杂的装修过程中解放出来，达到轻松入驻。

精装修可能大家觉得没有个性化，我们请的装修设计师是交换空间的装修设计师，让房屋的使用性、舒适性都达到最好。现在是轻装修、重装饰。万科的精装修我们也去参观了，大家会觉得房子都一样的。因为个性化的东西，应该体现在装饰上、整体色调上，包括很小的饰品上，都可以体现出个性化。合肥装修设计公司比较少，我们请的设计师能够了解各个层面的客户需求，一定会在功能上、使用上、舒适上体现出来。设计师装修出来的房子，会考虑空间的利用性、空间的布局等等。实行精装修还有一个好处，就是在设计之前，对一些细节方面进行考虑，让布局更合理，更方便使用，对今后要添置的物品摆放位置，都进行了考虑。现在实行的精装修定制化、集中化生产、现场拼装，不会产生一系列的污染问题，省去很多复杂的工艺，对环保上也有很好的保障。

对于老百姓来说，买精装房有质量的保证。现在很多装修公司装修会有一些质量问题，开发商会考虑有几年的质保问题，对老百姓来说也是一种保证。精装修是一种趋势，对老百姓的观念还是要引导。精装修的群体会更高端一些，所以住宅产业化精装修发展趋势是很好的。如果有一种标准出来的话，对各方都有一些保障。在选购产品的时候，我们会选择一线品牌，会选择一些本地的品牌。我们也会请一级的装修设计公司。

海恒股份陈文才发言

住宅产业化，跟节能减排低碳都是息息相关的。住宅产业化也是适应整个发展的节奏，我们以前提的口号，09年是成本控制年，一旦有风吹草动，就想节约成本，企业就能生存。但是2010年就不一样了，现在是住宅产业化。我们一味说成本，实际上是求生存，住宅产业化最终是引领房地产发展的方向，这才是真正谋发展的过程。我们海恒在2002年在谋划住宅产业化。像钢结构等都是从沿海学习交流的，去年小区一次性装修到位。市场有接受的空间，就卖得好。

在住宅产业化开发过程当中，一是担心市场不接受，没有消费群体。二是担心施工管理、质量、售后服务做不好的问题。实际上这些担心都是多余的，只要去做，绝对会取得很好的效果。做产业化我们也是摸着石头过河，我想对企业发展有很大的作用，一方面积累了很多的理论知识，第二、储备了大量的实战人才，在以后的企业发展过程中会有更广阔的空间。在做的过程中，不要担心什么，这也是跟国家政策相符合的。在住宅产业化的操作过程中，第一、成本控制。产品面对的客户群体是什么样的。每平方的投资是什么，这个应该是独立核算的。第二、标准化、菜单化。我们不可能一味迎合市场，做很多菜单式的，想装什么就装什么。经典永远是经典的，不管是经典户型还是经典装饰，市场接受就是好的。这样有利于大规模采购，大规模施工，有利于成本后期管理。包括在户型设计上，90平米以下的，更多的可能搞精装修。真正在做产业化的时候，可能不需要那么多户型，经典的户型就做这样的户型。这样在部品部件采购、施工、管理上，节约了很多的时间成本。在实际的设计和施工过程中，结构设计和施工设计可能是两家单位，结构偏重于本土化。在实际操作过程中，要把这些衔接好，避免后期出现的拖尾问题。

在整个项目的后期，一定要不怕麻烦，要不怕成本做好样板房。因为样板房功能化、部品部件的配套，只要做好了，就可以一步到位，很完善的考虑，只有实实在在的东西，才不会出现后期不对称的东西。施工管理上，我希望本土的部件装饰能够规模化，迅速加入到精装修产业的大方针当中去，取得一席之地。本地的肯定比外地有优势，不管是部件商还是家装企业，将来都是住宅产业化很有利的条件。经济技术开发区，将来会在全国住宅产业化当中取得一席之地。

华盛置业王昆表示目前对于精装房的问题，开发商的态度比较谨慎。

华盛地产自从08年进入合肥之后，对精装市场一直都在关注。一个城市的均价就合肥目前而言从4000涨到6000，相信以后还会继续攀升。我对也对精装这个项目还在摸索，充满了疑虑。现在我们一直在做样板房销售，也很看好。最大的问题也就是服务问题，我们会继续观望。

山水空间装饰宋春红发言

合肥的房价，要综合考虑合肥市民的经济收入、基本状况等方面。业主在贷款买房、全价买房，经济承受能力方方面面都要考虑进去。在经济没发展到一定阶段的时候，提前操作一些东西，有一部分客户群体可以承受。能不能达到合肥市民整体的承受能力，分阶段买房和分阶段装潢，可以缓解市民经济收入阶段性问题。第二、市场中，特别是精装修，精装修开发商有一个大的问题，精装修是提价来做的，而不是减少销售成本的问题，累加在一起的销售，1+1＜2，还是1+1＞2。

开发商批量拿的价格都很便宜，但是往往高于装饰公司平均单价的价格。售后服务谁去承担。未来的售后成本占到多少，售后成本非常高，两年后谁去承担？这些问题都到归类去处理。还有开发商在设计过程中，能不能做到精细化管理和设计的问题。开发商一直做快速销售工作，但是家居生活是精细化过程。虽然现在是市场经济，但是后期的招标项目，前期的铺垫工作有没有执行到位，这也是我们要去考虑到的问题。

建材商会会长汤勇发言

精装房的开发和销售一直存在着悖论。政府大力推广精装修房，但是我们在选择材料的时候，会发现一个很大的矛盾。精装修房通常要降低成本，选择的东西通常都是老百姓不要的东西。功能性的产品，如果功能不完全，或者满足不了需要，自然会有矛盾，所以投诉自然会很多。第二、在材料品牌的选择上，按照正常的理解，很多施工好坏，通常是看不出来的。老百姓对施工质量并不内行，但是对品牌很关注。但是很多时候是低价中标，导致的结果就是产品不是老百姓想要的。

不管做房地产，还是住宅产业化，精装修房能不能推进好，老百姓有没有这样的市场需求。只有老百姓愿意掏钱买，这个市场才能做大，老百姓不愿意掏钱买，市场也不能做大，这是一个相互矛盾的。我们现在材料成本的问题上也出现了非常大的矛盾，比如在广东跟一些企业是现款现货。还要考虑成本收回问题，涉及到生存问题。采购成本反而比南方高得多，有一个采购习惯问题。不管是工厂还是经销商，如果纯粹没有利润，如何谈得上服务，特别像一些功能性产品，如果没有服务，顾客的投诉一定会很多。

功能性的产品来说，很多精装修房的目的是给老百姓省事，如果没服务，老百姓也不喜欢，就会带来很多负面的东西。中高端的精装修房卖得比较好。商会里面很多好的品牌，很多地产商一看数量很诱人，工厂是现款现货。还有帐期问题，多长时间还款。质量控制还是要靠品牌，特别一些功能性产品，如果加工不控制的话，品牌代表质量。从这些方面，我们就感觉到问题很大。市场需求跟客户的需求，以及精装修房的推广，距离比较大。

http://

精装修商品房发展前景与方向

房地产业是一个话题的海洋，深受各方关注。然而，记者却常常扮演传话筒的角色，以致发言者和受众，经常有隔靴搔痒之感。为让发表者淋漓尽致、阅读者痛快淋漓，本报《房产周刊》从本期起将不定期开辟“一线发言”专栏，约请房地产业一线从业人员，从各自熟悉的专业出发，畅所欲言。也请房地产业一线从业人员主动与本栏目联系，贡献您的所思所想。

建设部近几年提倡精装修商品房交付标准，受到北京、上海、广州和深圳等房地产市场比较成熟的城市消费者大力追捧。近年来，泉州地面上也陆续出现了一些精装修商品房，本报此前也曾就此话题做过专题讨论。我们应该如何看待精装修商品房的市场前景呢？本文作者从专业从业人员的角度阐述精装修商品房的市场前景和方向，供各位参考。

建设部推行《商品住宅装修一次到位实施导则》（2002年）（以下简称《实施导则》）以来，仅仅数年时间，深圳、广州等南派开发商已经多半采用精装修操盘模式，并且将这些新理念、新做法带到全国各地，尤其在北京、上海，精装修住宅的市场比例在不断刷新记录。2005中国精装修楼盘高峰论坛上，建设部住宅产业化促进中心领导透露：最近的调查显示，北京装修住宅占到总量的25％，上海占35％，广州占50％多，广州开发商甚至称90平方米以下的房子不装修在广州就没有市场。

什么是精装修商品房

什么样的商品房才是精装修住宅？它的造价应该包括哪些？建设部颁布的《商品住宅装修一次到位实施导则》为住宅精装修提供了权威而详细的参考标准。这个由建设部制订的《实施导则》要求：精装修住宅在交房屋钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。

按照《实施导则》，精装修的住宅被分为普通住宅、中高级住宅和高级住宅三个档次，今后消费者如果购买精装修住宅，就可以按照这一标准对采光、照明、室内温度、隔音效果甚至每间屋子里有几个电源插头，做一个详细比较。

精装修商品房将成主流产品

从纯粹意义上讲，任何商品都应是成品，住宅也不例外。目前从整个住宅市场来看，前期的住宅建设已逐步实现产业化，而后期交到消费者手中的多是毛坯房，还未实现产业化，没有达到同步发展。这就如同我们买轿车，假如卖给你的只是外壳和机械动能部分，而座椅和脚垫等还得自己找人装修装饰。这就是同步的问题和成品的概念。当时毛坯房的产生是针对满足消费个性化提出的，也是为了减少二次装修造成的浪费。但经过几年实践，其弊端愈加明显：

首先，它不利于我国住宅产业的发展和与国际标准接轨。目前国际上没有“毛坯房”的概念，住宅销售全是成品。现在我国住房装修费约占建安成本的1／3，全国住房成本价约为1500元／平方米。照此计算每平方米装修费为500元，100平方米的住房就需5万元装修费，有的甚至达到1∶1或超过这个比例，这是一块非常有潜力的大市场，应加以规范，实现产业化生产。

其次，毛坯房装修不利于质量控制。如照此发展，即使是获得建筑质量鲁班奖的项目也难逃脱危房的噩运。

再次，毛坯房容易滋生腐败和纵容伪劣产品横行。装修费上的猫腻不在工本而在材料上，一些装修游击队的低价入市，用的材料多是不环保的伪劣品。因渗漏、短路等装修质量问题引发房地产消费投诉案件居高不下。

近年来，高档公寓是较早采用精装修的物业种类，因为多为异地租购人群，消费理念更倾向于精装修成品房。另一类是中小户型的经济商品房，主力消费者工薪白领忙于工作无暇顾及房子装修，中等收入水平也无更多财力投入装修追求个性化，菜单式装修一次性到位的商品房符合了他们的需求。经历了三年多的市场检验之后，随着消费者对成品房的认知度提高，特别是近年来住宅产业化持续推进，开发商更加强调产品精细制造和创新营销模式，精装修商品房所占楼市比例不断提高。

品牌、规模 是双赢之道

从精装修楼盘的成功案例中可以看到：有实力的品牌开发商是推广精装修的主力军，其中多项目运作的规模经济是主要因素。像万科、奥林匹克、富力、阳光100等品牌企业都在精装修开发模式上颇有建树。

上海万科最近几年致力推行“万科全面家居解决方案”，这是一套涵盖不同消费层面住宅产品，从项目定位、设计、部品配置、施工到后期服务的一系列标准体系。方案首先否定了精装修就是“毛坯＋装修”的概念，致力于追求业主导向，建立梯度产品体系，从房型设计入手，通过为业主创造价值，实现业主终身锁定。

富力地产在富通城项目采取标准化设计、专业化施工，在材料选择上采取公开招标的方式，选择有品牌、质量过硬的材料，既可控制成本，后期交房也可避免许多不必要的麻烦。

这一标准的建立将引领行业内一系列变革，比如开发商、总承包商和室内设计单位建立长期合作伙伴关系，由总承包商统一管理装修分包商，结构构件实行工厂化生产与现场拼装，装修设计、土建、施工、监理一体化，形成共生体系，共同创造优秀的精装修住宅。

房地产开发的连锁业态，可以实现对建筑装饰材料的大规模集成式采购，在取得团购优势基础上，与部品材料供应商形成点对点直销模式，有利于开创双赢局面。同时，材料供应商的集成化、专业化，可以帮助开发商最大化实现业主的个性需求，为业主节约预算、精力，提供省心服务，从而加速消费者对新型材料的使用，降低材料成本和渠道成本。

精装修商品房的市场发展需要行业规范和指导

精装修商品房将成为中国住宅的主流产品，这一发展趋势已经是无可辩驳的业界共识，但是在市场运行层面，消费认知、标准规范、操作模式等需要完善，这将直接关系到精装修的成功普及率。政府部门应尽快出台行业标准，以规范和指导市场消费行为。

影响精装修商品房推广的有3个主要原因：

一是利润小、成本高，装修造价在总销售价或总土建造价中所占比例不大，但装修环节复杂，操作难度、管理成本成倍扩大，若销路不畅，精装修无疑是个不小的包袱。

二是个性化装修难操作，统一装修不能满足个性化要求，业主总会通过各种渠道对菜单式装修改东改西，极易出现工程失控现象。

三是真正的成品房应设计、建造、装修一体化，但目前操作中严重脱节，即使住宅实现了精装修，也可能因种种缺陷引起业主不满，无形中增大了开发商的成本和难度。

精装修是一个城市房地产市场成熟度的表现，不仅反映开发商操作水平，也反映了购房者的消费习惯。中国加入WTO后逐渐与世界接轨，随着收入多元化及楼盘供应量的飞速扩大，中国商品住宅必然走向“居者优其屋，住宅成品化”的道路，楼盘装修大势所趋，装修的成品房必然要取代半成品的毛坯房。

浅谈商品住宅的精装修 篇5

随着人们生活水平的提高, 家庭装修已成为一种潮流。 但在一个时期内, 我国的商品房主要是“毛坯房”, 住房装修也多为二次装修。商品房的精装修是一个必然的发展趋势, 将成为商品房发展的主要方向。

1 “毛坯房”暴露出的问题

我国实行商品房以来, “毛坯房”的交易形式一时间成为房地产市场的主流。“毛坯房”的存在必然会引发二次装修, 住宅的二次装修尽管改善了居民的家庭居住环境, 但同时也暴露出许多问题, 存在着诸多弊端。

1.1 装修质量无法保证

大多数消费者没有房屋装修的专业知识, 不了解装修的施工工艺, 无法挑选出合格的装修单位并进行有效的监督, 因而出现了许多低质量的装修, 而且售后服务得不到保障。施工单位与居民的纠纷增多, 消费者的合法权益得不到保障, 在一定程度上影响了社会的稳定, 增加了社会的运行和管理成本。

1.2 装修材料浪费和装修污染严重

个人装修与开发商统一装修相比, 就如同零售与批发之间的关系, 个人装修过程中各种装修材料和各工种得不到充分利用和有效配置, 没有规模效益, 其成本要远远高于开发商大批量装修的成本, 而且同一建筑的装修大多不在同一时间进行, 噪声污染和粉尘污染等弥漫在建筑内的公共空间, 会造成“装修公害”。

1.3 二次装修容易造成建筑物楼体结构的损坏和建筑物协调风格的破坏

二次装修时, 主体设计和室内装修设计分别由不同的单位和人员进行, 很难做到有效衔接。由于他们以各自的意图为出发点, 在装修过程中往往会出现随意破坏承重墙、盲目增加住房的荷载等现象, 这些不规范的操作会破坏建筑结构的整体稳定性, 降低建筑物抗御自然灾害的能力。

1.4 二次装修与我国的住宅产业化方向相背离, 严重制约着家装行业整体水平的提高

二次装修是“装修游击队”生存的土壤, 是装修工艺和装修材料监管的盲区, 增加了对装修行业管理的难度, 不利于建筑装修业向工业化、规模化和现代化的方向发展。

2 精装修房具有替代“毛坯房”的优势

精装修房比“毛坯房”有替代性的优势, 房主、开发商以及国家都可以从中获利, 而且精装修房有助于装修行业的健康、有序发展, 有助于房地产业规模化、工业化的良性发展。

(1) 购房者可以从精装修房中获得诸多实惠。首先是省心、省事, 消费者购房后即可入住;其次是质量放心;最后是可以有效地解决由于装修引发的室内环境污染问题。随着生活节奏的加快, 购房者没有时间和精力去逐步掌握装修行业日益丰富的装修材料、形式和施工工艺等方面的知识, 而精装房由于有专业监理和物业管理双重验收, 可以保证装修材料和装修工艺符合相关规范和规定的要求, 后期服务和保修也有保障。精装房由于是开发商行为, 统一进行设计、统一采购材料、统一施工, 加之相关部门、机构的监管, 可以从根本上解决由于装修引发的室内环境污染问题, 消费者可放心入住。

(2) 房地产商通过统一组织精装修可以提升自己的品牌, 树立良好的企业形象, 增强企业竞争力。精装修房可达到规模经营的目的, 降低材料成本和施工损耗, 有助于新材料、新工艺的推广和应用, 有利于提高机械化程度, 开发商可借此更好地销售自己的商品房, 从中获取超额利润。

(3) 我国目前还允许销售“毛坯房”, 但从完全市场化的角度来看, 商品必须是既具有价值、又具有使用价值并符合市场交易要求的产品。而“毛坯房”只是半成品, 尚不具备入住的条件, 还不具有使用价值, 也就不能称之为真正的商品。“毛坯房”的存在是房地产市场发展不健全的产物, 精装修房取代“毛坯房”将是市场经济发展的必然结果。

3 精装修房的发展所存在的问题

建设部于2002年颁布的《商品住宅装修一次到位实施导则》中明确提出, 将逐步取消“毛坯房”, 向消费者提供精装修房。但由于各方面的原因, 精装修房的发展尚处于一种尴尬的境地。

(1) 消费者对商品房的认识存在很大误区。大多数消费者认为购买商品房就是购买“毛坯房”, 所以出现了消费者“买房”时的精打细算, 装修却不计较成本的现象, 往往是购房款加上装修款高于一套精装修房的价格。而过度装修再加上缺乏装修的有关知识, 又会出现破坏主体结构、污染室内环境等诸多问题。

(2) 缺乏行业规范、开发商自身本领不过硬以及购房者预期过高等原因, 导致精装修房造成了很多纠纷。由于我国现行的许多规范只涉及到“毛坯房”, 精装修房就成了很多开发商逃避检查验收的“撒手锏”, 这样的精装修房质量无法保证, 更谈不上装修品位, 结果使精装修房成为“烫手山芋”。

4 精装修房的发展方向

虽然目前精装修房的发展遇到了诸多困难和阻力, 但其发展方向是明确的。这就需要政府、社会等各方面共同努力, 解决现存的问题, 给精装修房的发展提供一个良好的环境。

4.1 精装修房无碍购房者的“个性化”装修

一提起精装修房, 许多人就会联想到“样板房”, 认为精装修房就是千篇一律, 这对于今天的消费者来讲当然是无法接受的。怎样才能满足住房者的“个性化”要求呢?某装修配套公司的3个样板间的例子, 就给出了明确的说明。该公司制作了户型与装修内容完全相同的3个样板间, 但配上了不同的家具、床品和窗帘等, 结果3个样板房整体装饰的视觉效果完全不一样, 许多购房者以为这是3个不同风格的样板间, 但却没有注意到它们的基本装修是完全一样的。

这个道理其实很好理解。当前, 房屋的装修越来越趋向于轻装修、重装饰, 装修在整个过程中所占的比例越来越小, 就像在同一个花瓶中插入不同种类的花, 不同的搭配就会产生不同的效果。装修其实也是这样, 基本的装修配上不同的装饰, 就形成了千变万化的各种风格。

4.2 精装修房亟待政府规范和有力的监管

政府要制定和完善精装修房的验收程序和相关的规范、规定, 明确各方的责任, 尤其是物业公司方面应加大验收的力度, 并承担后期所应负的责任, 这样就可以从根本上改变精装修房质量问题多、纠纷多和投诉多的现状。同时由于责权明确, 房屋一旦出现质量问题, 消费者的正当权益也可以得到有效的维护。

5 结语

精装修房在我国的发展还需要一个过程, 还需要经历一个周期。2008年8月1日, 国家住房和城乡建设部下发《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》, 通知要求各地要制定出台相关的扶持政策, 引导和鼓励新建商品房要一次装修到位或采用菜单式的装修模式, 逐步培养市场, 要把“毛坯房”和“个性化”的装修要求结合起来, 逐步实现商品住房的精装修。

摘要：商品房的精装修是一个必然的发展趋势, 将成为商品房发展的主要方向。对精装修房发展缓慢的原因进行了分析, 提出了相应的对策。

住宅精装修工程 篇6

1 装修图纸管理

1. 1 图纸会审

设计部门出施工蓝图前, 先组织总包、监理、分包和设计等相关单位进行会审, 结合建筑、结构施工图纸, 对一些可以提升品质的地方补充到图纸里 ( 比如电梯按钮盒的收口、开关面板的收口、楼层指示和门牌的安装位置等) , 要求对节点图进行完善并参与到设计材料的选样和封样过程中, 从工程角度出发提出相关的建议 ( 比如从使用维护和安全的角度, 建议墙面瓷砖安装工艺由湿贴改为点挂工艺) 。

1. 2 图纸交底

施工蓝图出图正式下发后, 结合现场施工界面和图纸设计要求, 组织总包、监理、分包和设计等相关单位的施工班组进行详细的图纸技术交底, 尤其是对主要的节点图纸技术交底更要详细, 以降低施工班组的返工率。

2 装修材料管理

材料下单进场前, 按施工蓝图分类别进行封样, 在现场建立专门存放材料封样的仓库, 实行专人管理, 每批次材料进场前严格按封样的规格进行细致核对检查, 不符合要求的进行退场处理, 从源头上杜绝影响装修品质的材料进入施工现场。符合图纸要求的材料进场后, 施工使用前要求对材料进行品质分拣, 以保证材料的品质, 每批次从颜色、尺寸等方面安排人员进行挑拣, 品质不好的材料也进行退场处理, 每批次材料现场施工使用前进行取样送检 ( 尤其要重视有防火等级和环保等级要求的材料送检) , 必须达到图纸设计和规范要求, 不符合的不准使用, 立即进行退场处理, 重新进符合图纸设计和规范要求的材料。

3 装修施工管理

3. 1 样板段施工阶段

住宅公共区域装修大面积开始施工前, 为避免发生较大面积的整改返工, 可以先在现场标准楼层和首层大堂选定有代表性的位置作为样板段先行施工, 现场样板段施工完后, 组织总包、建立、分包和设计等相关单位进行现场样板段验收, 提出提升品质的整改项, 按要求整改完成验收后, 再按样板段验收的标准进行大面积的施工, 对整个公共区域装修工程的整体品质提升有着重大的帮助。样板段位置选定后, 组织总包、监理、分包等相关单位到现场进行施工界面交接, 划分各相关单位施工范围, 要求施工单位排出相应的样板段施工计划, 样板段开始施工后, 全程安排专人进行跟踪监督, 严格要求按图纸进行施工, 保质保量完成样板段的施工。

3. 2 大面积施工阶段

( 1) 施工界面移交。施工界面的移交是公共区域装修工程中的必要一环, 施工界面移交范围不清楚, 容易导致后续工序产生混乱 ( 比如吊顶内的各种机电管道移交不清楚, 会造成吊顶龙骨返工等问题) 。施工界面可以按专业进行移交, 土建方面移交主要从墙体、地面、天棚等主要方面进行, 公共区域有进行精装修, 像墙体是结构墙就不必粉刷, 砖砌体则要进行粉刷, 地面无须找平, 达到要求后, 按楼层进行移交。机电方面移交主要从给排水、消防、强弱电、通风等主要方面进行, 其按施工蓝图安装完成达到要求后, 也按楼层进行移交。

( 2) 装修标高移交。装修面标高和主体建筑结构标高的移交对装修工程尤其重要, 标高未移交清楚, 容易造成公共区域和户内、电梯出现高低差 ( 如可能造成电梯轿厢地面比公共区域地面低, 存在以后清扫卫生的用水倒灌至电梯井道的轿厢内的隐患, 也可能造成户内找平地面比公共区域地面低, 在以后清扫卫生的用水倒灌至户内的隐患, 影响以后的交房) 。装修面标高和主体建筑结构标高的移交必须重视, 要求总包、监理、分包、施工班组必须到现场进行移交, 并行成书面文字记录, 要求各方进行签字确认存档备查, 作为以后验收的书面文字资料, 并在现场移交的标高点位上做好明显的标志和保护, 避免被人为破坏。

( 3) 大面积施工。界面和标高按要求移交完成后, 施工人员按计划配备进场, 装修材料按楼层搬运到位, 开始施工前, 组织相关人员到现场按图纸进行精准放样, 验收合格后再进行施工。大面积施工过程中对施工工艺和质量要进行严格检查, 可以主要从下面几个方面进行, 一是吊顶, 吊杆的安装是否到位, 固定深度是否满足要求, 龙骨间距是否符合要求, 石膏板固定是否符合要求, 装饰线条、灯具点位等是否符合要求, 涂料刷涂是否达到要求, 刷涂后是否有色差, 二是墙面瓷砖和石材, 瓷砖要注意拼缝的大小和平整度, 石材要注意纹路方向和色差的控制, 墙面瓷砖和石材可以超出吊顶面1 厘米左右, 便于墙面瓷砖、石材和吊顶交接处收口, 三是地面瓷砖和石材, 瓷砖要注意拼缝的大小和平整度, 石材要注意纹路方向和色差的控制, 四是开关灯具, 开关灯具安装要牢固和整齐, 位置和顺序不能错乱。五是电梯门套和暗门, 电梯门套安装要注意两边尺寸的对称和规整, 暗门安装要注意四周缝隙宽度的大小和整齐度。施工过程中发现的问题, 要求必须及时整改, 防止造成大面积的整改返工, 进而影响整体装修工程的品质。比如像施工过程中现场灰尘较多, 会影响油漆的刷涂, 装修工程中的吊顶和墙面中的面漆可以安排到卫生清理完成后进行, 便于保持面漆刷涂后的整体效果。施工完成后的成品保护是否到位, 也会影响到装修工程的整体品质, 施工完成后必须进行成品保护, 要求相关单位安排专人进行跟踪管理, 尤其是地面的瓷砖和石材, 墙面的阴阳角等处, 还有玻璃门窗及入户门等容易破损的部位。

( 4) 施工验收整改。大面积施工完成后, 组织总包、监理、分包和设计等相关单位到现场进行初验, 从吊顶、墙面、地面、灯具、门窗等方面进行初次验收, 现场初次验收后, 召开初次验收会议, 要求按现场验收的情况列出详细的整改和提升品质的清单, 逐条确定整改计划完成时间, 要求各相关单位安排专人进行跟踪监督整改, 尤其是对装修品质有影响的整改项 ( 比如石材的色差及吊顶、墙面油漆面漆的刷涂效果) 要全过程跟踪监督到位。初次验收整改完成后, 再次组织总包、监理、分包和设计等相关单位到现场进行再次验收, 并根据初次验收整改清单逐条进行验收, 到达要求的进行销项, 个别项未达到要求的, 继续整改达到要求后给与销项, 安排专人进行跟踪监督管理。

4 结语

随着社会生活品质的提升和发展, 业主对住宅公共区域装修工程的品质要求会越来越高, 对住宅公共区域装修工程的品质要越来越重视, 才会跟得上社会生活品质的提升和发展的脚步, 不被时代淘汰。

参考文献

住宅精装修工程 篇7

1精装修房的优点

1.1精装修房市市场的特定需求。精装修房省时省力,精装修住宅可以避免各家各户单独装修所带来的精力耗费、财务浪费、左邻右舍装修污染互相干扰影响等问题。

1.2由于绝大部分的购房者没有足够的资金去一次性付清购房款,所以大部分的购房者选择银行的购房按揭贷款。包含装修款的精装修同样也可以向银行申请贷款,这样装修款可以包含在购房贷款里面,在一定程度上减轻购房者的经济负担。

1.3精装修有利于环保。全球气候变暖,环境恶化,创造一个节约型社会,一个环保可持续发展的社会,成为全人类都要面临的问题。住宅装修一体化能解决许多资料浪费的问题。能减少建筑过程中的建筑垃圾和渣土。

1.4精装修房可以减少“过度装修”的风险。一些购房者没有建筑力学的概念,在装修的过程随意破坏建筑原有的受力结构。这不仅对自身的安全造成了隐患,还对其他的住户的安全造成了威胁。有的住户为了改变户型,随意在承重墙上开凿门洞,随意改变住房的荷载,随意改造防火、通风设施等。因此精装修房市可以避免很多的问题,有利于环保和人们对健康的需求。同时这样做也符合国家现在大力倡导的可持续发展路线。

1.5精装修房设计要人性化,每一户型都要站在居住者的角度去设计,功能完备合理,硬装风格简约时尚,让居住者可以再软装上发挥自己的风格。本着“装修标准化、装饰个性化”的方式来实现。

1.6从设计、选材到施工要体现环保、健康的要求,精装修住宅要走工业和、装配化、系统化、规模化的道路,强调人性化和可持续发展的道理。

2目前精装修房出现的问题

目前我国商品房市场精装修房所占的比例很低,约10%,这和欧美国家的80%实在没有什么可比性。同时,由于我国的精装修房的市场还不够成熟,常常产生很多的问题。最典型的就是一些装修承包商使用的装修材料有问题。很多的报纸上报道的比如使用甲醛超标的木地板,以及使用纸板做柜体和户内门的材料。同时一些精装修房还存在各种质量问题,比如房屋地板不平、地砖内有空鼓,踩在上面明显的有空洞。同时,装修承包商在一些细节上处理不到位。木工活做的不精细,油漆不光亮,摸上去有粗糙感,材质交界面收在阳角等问题。有鉴于以上的各种问题,我们需要对精装修房的装修施工过程中的严格质量控制,努力的降低问题的发生率,制造出合格的精装房产品。

3对于精装修房质量管理和控制的几点建议

综合以上的相关的问题和实际情况,我们可以认为:人们对于精装修房最主要的投诉设计不满足生活需求,材料质量不过关及装修质量及细节不合格等三个方面。如何提高人们对于精装修房的信心,提高人们的购买欲和提高装修房在市场中所占的市场份额,下面将就上述三个方面展开说明。

3.1设计必须符合套型多样性、使用方便性、考虑安全性和居住健康性的原则

根据房型面积的大小,设计时要注意组织不同的套型配置,满足不同的居住着需求。平面布局要充分考虑使用的方便,尽可能提高居住者的舒适程度。套型设计合理,动静分区明确,满足家庭文化需求。对于厨房、卫生间、洗衣处、晾衣服等有功能考虑的区域要充分人性化考虑,满足生活需求及健康需求。

3.2材料、设备的管理控制必须到位,从前期采购选择、过程把控到后期质量验收都要严格管理,明确验收规程

严格选择装修材料的提供商。首先,在供货商的选择上要认真的考察,具体的方面就是要认真参考对方是否有供货的物资,以及对方的产品质量和价格是否合理。其次,就是要参考对方是否有良好的信誉和后续供货的能力。最后,要考虑带自身的实际需求,对方的产品是否满足自身的需求。

控制材料采购过程。在确定相应的供货商之后,装修承包商需要对材料进新采购,在具体的采购方面也需要严格的把关,具体的采购要求是:有室内装修公司向业主提供装修蓝图,在征得业主的同意之后,与供货商签订供货协议。明确购买的产品的规格和型号;明确供货商供应的材料的性能指标;以及材料在运输过程中的相关具体的要求。

严格的入场检验。在装修材料进入施工现场时需要做严格的检验,除了一般性的保持外观的完整、保证期种类和相关的技术尺寸符合要求外。产品的相关的一些证书也要齐全。没有监督人员签字的装修材料,不得使用,并迅速清理处施工现场。

3.3重视样板间的建设和作用,将样板间体现出的问题仔细梳理,让设计配合深化到位

为了检测装修实际效果,体现施工工艺要求,需要装修实体样板间。一般而言,在进行大规模的施工之前,针对每一种户型、每一个设计装修一套实体样板间。样板间的作用有很多。其最主要的是检验装饰效果。同时在具体施工过程中也可以参考装修承包商的建设能力和质量。为以后大规模的建设精装修房提供合理的借鉴。在样板间建设过程中要安排专人现场督促检查,发现的问题需要让设计人员配合落实设计方案,并经过设计、管理、施工等各相关部门验收达标后,方可进行大面积施工。样板间完成后应做空气质量检测,发现问题应及时分析改进,以免发生大面积施工完成后发生空气质量不合格情况。

3.4在具体的实施过程中严格控制施工质量

大面积施工过程中,要全程跟踪装修施工过程,对关键工序实行严格质量控制,进场材料及时取样送检,严格执行规范要求的各项检验。

重视隐蔽验收。各类管线(强、弱电管,给排水管道,空调系统等)、所有吊顶内龙骨及基层、地板木龙骨、功能区防水施工等隐蔽部位是装修施工质量控制的关键,要严格执行隐蔽工程验收制度,督促检查施工单位是否严格执行工序交接验收制度,认真实行自检、互检、专职检查、交接检,上道工序不合格,不准进入下道工序施工。

专项施工重点把控。根据国家规范要求及行业特性,对重点区域及工程验收把控到位。对吊顶工程,确保吊顶工程饰面材料、吊杆、龙骨的材质、品种、规格和安装间距及连接方式复合规范要求,吊顶标高、尺寸和造型符合设计要求。厨房、卫生间、阳台的防水工程施工完成后,需检测涂膜成型厚度,户内必须1.2mm以并进行48小时闭水试验,确认无渗漏后才能进行下道工序。墙面涂饰工程,涂料的品种、型号、颜色、图案和性能必须符合设计要求,上墙前需要设计确认样板,施工要在5℃以上进行,涂饰均匀、粘结牢固。细部工程应检查到位,根据设计图纸符合位置、造型、尺寸,要求表面平整、线条顺直、接缝严密、色泽一致。地板必须有出厂合格证,在铺装前必须对地板进行选配,将纹理、颜色接近的地板集中到一个房间或部位,并对基层进行防潮处理,根据有无地暖选择合适的地膜。

3.5完善的验收检验程序

在大规模的批量化施工建设之后,房屋还不能直接的出售给客户。需要对装修完的房子进行进一步的检测,确保房子的质量。在精装修工程均按设计图纸和合同要求完成后,还需要层层的审核检查,隐蔽工程验收、水电工程单独验收、竣工验收(包括装修公司、监理公司、房地产公司三方验收)、质监站验收、公司委托物业公司细部检查,以确保业主最终居住的是优质安全的住宅。

4小结

目前我国的房地产开发行业十分火爆。随着人们生活节奏的加快和环保意识的提高,以往的毛坯房已经不能满足普通购房者的需求。如何把握市场动态,迎合消费者的需求成为了房地产开发企业新的机遇。精装修房在解决资金和环保问题上的优势非常明显。是未来房地产也主要的方向。严格把握精装修房在建设和装修过程中的各个关键环节,就能保证精装修房的质量,确保能赢得市场。毕竟,精装修房是未来我国房地产业的主要发展方向。提高质量,才能赢得市场和消费者的青睐。

摘要：随着房地产行业的发展,精装修住宅将越来越多,但同时质量问题及业主的需求满足度问题将逐渐显露出来。本文主要对我国精装修房的一些特色和对于精装修房的施工控制工作进行探讨,并就未来大规模的推广精装修房提供参考经验。

房地产3U住宅之精装修建设 篇8

关键词：房地产,住宅,装修

1 房地产3U住宅与精装房建设现状

房地产3U住宅指的是全寿命体系 (Universal Lifecycle System) 、全功能体系 (Universal Function System) 、全设施体系 (Universal Equipment System) 的三大系列的标准体系, 是一套科学可行且操作性强的标准体系, 既能保证住宅的性能和品质, 也能提高居住的综合效益。精装修建设是极易实现房地产3U住宅建设的社会化产物之一。

1997年7月建设部、国家纪委、国家经贸委、财政部、科技部、国家税务总局、国家质量技术监督局和国家建材局为加强对住宅装修的管理, 推广一次性装修或菜单式装修模式, 避免二次装修造成结构破坏、浪费和扰民现象提出《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》。

2002年7月建设部发布《商品住宅装修一次到位实施》的实施细则。

2008年7月建设部制定《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》并且出台相关扶持政策。

各地方城市也相继出台关于精装房的相关规定:北京和上海政府规定2005年取消毛坯房, 武汉、深圳、重庆等城市要求新楼盘达到30%精装率才允许售房。

1.1 房地产3U住宅含义

房地产3U住宅概念是一套科学可行且操作性强的标准体系, 既能保证住宅的性能和品质, 也能提高居住的综合效益。

2012年海尔家居与中国标准院、清华大学建筑学院合作研发住宅产业化项目, 其中住宅装饰装修部分着力打造住宅精装修3U解决方案。

3U解决方案, 首先应符合环境资源可持续性发展, 注重住宅工业化生产;提高居住质量和品质等设计原则;其次是在分析我国人口状况和生活方式等国情的前提下, 以中小户型特别是90 m2以下的户型为目标制定。

1.2 精装房建设现状

传统的装修多是购房者自己寻找装修公司, 更有很多人是找马路游击队来装修。这种方法的缺陷非常多, 装修价格不透明, 装修队伍水平不高, 造成很多后续的麻烦。房地产全装修是房地产商和装修公司合作完成。由于装修公司有固定的装修班子, 这是装修质量的有力保障;同时多套住宅的装修, 集中大批量的采购必然会带来装修产品的优惠价格。

而本文所说的“精装房建设”亦指“全成品住宅”, 其含义指的是把隐藏暗埋工程中的水、电、风设备均纳入精装范围, 从本质上做到周全细致, 深度到位的全面精装修, 甚至包含主要家俬以及艺术品陈设, 也就是达到业主即可拎包入住的装修效果。

1.3 房地产3U住宅之精装修建设的意义

房地产3U住宅强调的是既能保证住宅的性能以及品质, 也能提高居住的综合效益。中国现在正在大力提倡建设节约型社会。而房地产精装修建设正好与这种大趋势吻合。房地产精装修代替了以往的个人找公司进行装修的这种模式, 在很多方面都是一种节约。

房地产精装修建设是未来房地产装修行业发展的必然趋势。保障精装修工程的质量, 保障业主的合法权益, 同时提高居住的综合效益;从房地产3U住宅概念中提出精装修建设监控体系, 可以提高公司的管理水平, 诚信树立公司的品牌, 抢占精装修成品住宅的市场份额, 并以此契机向更好更大更有潜力的市场发展;更好的实现节省资源节约利用, 减少建筑垃圾, 降低环境污染等良好的经济效益和社会效益。本文将以一个具体的精装修公司的实例说明进行房地产精装修实践的相关条件、环节, 真正为房地产精装修产业化的发展构建体系。

2 构建3U住宅之精装修建设监控体系

2.1 土建移交问题

较业主自己验收土建方交出的毛坯房而言, 业主方面协调组织形成业主验房代表团, 验方代表团在其委托装修单位的陪同下和监理公司共同验收交房明显更加专业和放心, 通过合同的方式来约束装修单位对土建方的验收水平和效果, 从而切断业主因为装修效果不达标而无法确定失责方和避免工程现状中监理单位与施工单位的串通的问题。

在此之前, 业主可以对建设单位委托的装饰装修单位进行网络查询、电话咨询或者到装饰装修单位进行考察, 从而选择认可可信度高的装修单位验收, 确定土建方工作面对装修工程无影响后, 装修单位完成移交并开始装修工作。

2.2 样板引路

本工程的装饰装修工程进行之前, 开发商已完成对成品样板房的装修工程。成品样板房不仅可以在销售过程中供业主参考, 同时, 在装修单位工程进行中每栋每户型选一套作为装修先行的参考范本。在装修过程中装饰装修单位遇到图纸不清的情况下, 可以直接借鉴成品样板房和装修样板房的做法和尺寸, 为装修单位减少了由于图纸不清而无法按时施工等工程问题。

2.3 确认排版

在M工程的装饰装修工程中, 装修单位项目部施工员对瓷砖的铺贴也提前做好了相应的优化排版, 在施工过程中节省了不少的人力以及物力, 控制了砖的损耗率, 从而有效地节省了装饰的预算。

地产精装修产业化很大程度上实现了国家提倡建设节约型社会、节能减排和绿色发展。而与之相关的墙地砖粘贴就是对此政策很细小但是不可小视的实现方式。

2.4 本工程成本控制分析比对

结合M工程的精装修项目, 装修单位为业主把关材料设备的各个环节, 不仅为业主省下不必要的担心, 同时由于批量化精装修的材料设备购入较业主个体自主购入本身而言价格就会降低很多, 而且装修单位固定的装修班子也为节省人工费和工程质量作出有力的保障。成都市主要精装房项目装修标准分布见图1。

根据对成都市装修市场的了解和本工程90 m2室内装饰装修工程的调研, 对大中型材料设备价格进行分析, 可以得出表1分析比对表格。

上述均为笔者根据成都市市场询价和工程实际情况得出的对比数据, 仅从一套房间的大中型材料就可以看出市场单价要比工程单价高出9 865.71元, 体现出批量精装修在材料成本上的优势, 而表1仅仅比较了材料本身的价格, 但是在装修过程中, 材料的综合单价还包括了时下不同地区不同季节的人工费、材料运输费、材料保存费、材料损耗费等相关款项。所以作为业主购买批量精装房不仅消除了材料不过关的后顾之忧, 同时, 还在很大程度上节省了由材料而衍生出来的其他费用。

2.5 信息透明化

实现精装修工程的高质量, 施工过程必须透明可监控。在M工程中, 为了将装修材料透明化, 在材料入场环节, 施工单位在监理公司监督下进行材料入场验收并取证拍照, 将此资料附于《材料进场验收单》中, 留底以备各方检查。装修单位在装修前期就已将材料展板展示于样板间入户花园, 展板上用标签表明装修材料的品名、规格和装修单位名称, 让购房者亲自体验所用建材的优点, 方便业主随时进行材料检查和验收, 从而业主更加放心装修质量和效果。

装饰工程中的隐蔽工程优劣亦不可忽视, 在本工程中的隐蔽工程验收由施工单位先行自检并准备好自检记录, 邀请监理单位、建设单位和业主代表, 在现场进行检查验收, 并有一套完善的隐蔽验收资料分别交付于建设单位、监理单位和每户业主以备案留底。

2.6 工作面交接制度

工作面交接制度将使各分包的交叉作业或流水施工做到先交接后施工, 使前后工序的质量和成品保护责任界定清楚, 便于成品损害时的责任追究。分包在某区域完成任务后, 须向总包书面提出作业面移交申请, 批准后办理作业面移交手续。

完善的工作面交接制度使得装饰装修总包施工单位为各分包单位提供便捷的施工条件, 较于业主个体对装饰单位和分包商家之间的协调, 装饰施工单位与分包商家之间的直接交接和协调不仅提高效率、免去交接失责, 而且避免了业主由于上一步施工不合格对下一步施工造成的延期带来的担忧。

3 房地产3U住宅之精装修建设的结论

构建精装修住宅的监控体系在实现3U住宅建设节省建筑材料, 减少建筑垃圾, 降低环境污染的同时, 还有利于新技术、新材料、新工艺、新设备的应用普及, 促进资源节约利用。

这种批量精装修保证住宅的性能和品质, 同时提高居住的综合效益。对批量精装房的研究对装饰装修单位的前景走向尤为重要, 工业化精装房是未来市场的必然趋势, 装饰装修单位可以抓住此契机从而向更好更大更有潜力的市场发展, 而在此过程中国家出台关于批量精装房的相关技术验收标准以规范精装房市场势在必行。但是如何实现批量精装修个性化仍是行业未来亟待解决的问题。

参考文献

[1]上海易居房地产研究院, 调控下房地产品质时代来临[Z].

[2]公共租赁住房——普适性3U住宅样本问世[N].住宅产业, 2011-10-01.

[3]陈熙, 骆仁俊.基于精益建造的工程项目质量控制[J].工程管理学报, 2010 (2) :160-163.

[4]白杰.浅谈建筑工程成本控制[J].安徽建筑, 2011 (6) :202.

[5]黄盛春.建筑工程施工管理中的工期控制问题探讨[J].中国高新技术企业, 2013 (21) :151-152.

住宅精装修工程 篇9

住宅装修, 同行谈论最多的要数住宅套内的精装修, 对于住宅公共部位的精装修, 则比较少谈及。住宅的公共部位主要包括:大堂、电梯厅、公共走道、楼梯间等。住宅小区中, 公共部位的精装修, 反映的是一个小区整体的档次。从这个意义上来讲, 公共部位装修的重要性, 比单套住宅室内装修更为重要。一些公共部位装修的缺陷, 甚至会影响和制约套内整体的装修。

1 装修工程质量管控问题的提出

任何建筑装修, 都是基于土建主体上进行的。因此, 控制精装修施工质量, 应从土建主体这个源头抓起。精装修单位进场后, 首先应对主体结构的垂直度、方正度、平整度等进行测量和全方位验收。对于主体结构存在的质量问题应书面通知业主和土建单位整改到位, 验收合格后, 做好交接工作。

2 工程施工界面的概念

施工界面是指土建与装修之间的施工界面。从狭义上来讲是土建与装修工作面的分界线, 广义上看还包含装修专业对土建专业的验收与交接。

3 案例工程简述

本案为高层住宅项目。土建总包方施工范围内包含, 裙楼外墙石材干挂、主楼外墙面砖、铝合金门窗、玻璃栏杆和楼梯间踏步等装修内容。大堂、电梯厅、走道的精装修, 由业主单独分包给精装修单位。由于营销样板房开放的需要, 大堂、电梯厅、走道作为看房通道的一部分。公共部位装修工程, 在主体还有两个月才封顶的阶段就提前进场。总包与专业分包界面的明确, 除了避免双方的责任不清外, 也有利于装修的收口、收边。图纸会审要重点筛查装修图纸对建筑图纸做调整的部分, 考虑配套专业同步调整, 各专业沟通协作, 避免“各自为政、闭门造车”。

工程中外墙砖, 根据原建筑设计图纸, 要施工至电梯厅外的露台。装饰设计图纸把电梯厅外扩至露台, 电梯厅内墙面设计采用300mm×600 mm黄仿古砖饰面。若外墙砖贴至电梯厅内, 将对室内效果产生影响。根据现场情况, 装修专业建议建筑外墙砖, 施工至外扩后的电梯厅第一个阳角转角处后20cm。由精装修在两种材料交接处, 采用200mm宽米黄大理石收边, 不仅美观又解决了外墙砖收口问题。同时, 通知总包给排水专业、弱电智能化专业和防火门厂家由于电梯厅外扩, 原露台的排水地漏、弱电门禁系统、消防疏散门等相关专业均要进行调整。

4 控制工程装饰标高

标高包含建筑标高和结构标高。这两种标高一定要区别开来, 否则将造成无法估量的损失。通常土建总包的标高标注是结构1m线, 由于装修分包与土建总包同步进行中, 两个专业的标高必须统一, 装修专业应将结构1m线转化为建筑 (装修) 1m线后指导作业。一般的装饰项目, 建筑地面标高=结构地面标高+地面装饰层标高, 主要考虑的是地面装饰厚度。公共区域, 由于地理位置特殊, 除考虑地面装饰厚度外, 还要结合电梯、入户门、疏散防火门等尺寸后综合取定。

本案一梯三户, 入户门墙体为剪力墙。入户门洞高度, 结构图纸设计2400mm, 入户门厂家已批量下单待安装。入户门门框厂家加工高度为2380mm, 两端单元门扇为外开型, 入户门底框为L型。其中内侧底框厚度60mm, 外侧底框厚度45mm, 中间单元门扇为内开型, 内侧底框厚度45mm, 外侧底框厚度60mm。建筑图楼地面为30mm的水泥砂浆找平层。根据现场实测的各标准层现有地面标高数据, 若按建筑图纸标高找平后, 走道地面标高将与两端单元的入户门底框持平, 甚至会高过两端单元的入户门底框。且中间单元, 将来地面装修标高会被限制在45mm之内, 不利于业主入住后的装修。装修单位要求总包单位取消公共走道地面找平, 并建议适当降低中间单元找平标高。根据这个方案, 施工后的走道地面标高, 控制在比两侧单元入户门底框低20mm左右, 比中间单元入户门底框低35mm左右, 较为美观和实用。此外, 电梯门的标高直接决定电梯厅地面的标高, 电梯门的标高由电梯厂家确定。本案中电梯厅与走道标高存在15mm的高差, 两个区域均要兼顾本区域内的设备和构配件无法进行标高统一, 精装单位通过两个区域中间的疏散防火门做门槛石过渡后, 显得比较自然和美观。

5 依据模数进行放样

建筑模数是建筑设计中, 为了实现工业化大规模生产, 使不同材料、不同形式和不同制造方法的建筑构配件、组合件, 具有一定的通用性和互换性, 统一选定协调建筑尺度的增值单位。建筑模数也是建筑设计、建筑施工、建筑材料与制品、建筑设备、建筑组合件等各部门进行尺度协调的基础。其目的是使构配件安装吻合, 并有互换性。目前, 我国建筑设计和施工遵循《建筑模数协调统一标准》 (GBJ2-86) 规定。

装修施工单位在施工前, 图纸会审和现场放样过程, 要考虑建筑构件的模数尺寸与装修饰面材料的模数符合性审查, 装饰面应尽量保持通线、对缝。根据装修材料的尺寸规格进行试铺设, 找好地面及墙面铺设的施工控制点, 力求规格材料铺设的均匀和对称, 控制材料损耗率, 避免少于1/3的规格板铺设。本案电梯厅内墙面采用300m×600m黄仿古砖横向V型缝, 纵向密缝饰面, 300mm就是竖向模数。装饰单位根据实地测量数据, 对照已确定的地面标高, 发现部分管道井和消防栓的距地高度不符合装修模数, 装饰暗门施工后不通线且瓷砖损耗较大, 要求土建专业对已经施工管道井、消防栓予以整改, 未施工部分, 应配合装饰放样后再施工。通过装修单位根据模数调整后的放样, 本层内防火门顶砖的V型槽水平通线, 管道井、消防栓暗门缝与仿古砖缝自然衔接, 地面地砖与主墙面砖对缝, 在装修细节的处理上, 显得比较到位。

6 实行样板先行

住宅公共部位装修方案, 每层的做法都是相同的。只要选定某个标准层进行样板施工, 就能达到举一反三的效果。公共部位装修样板, 先行的具体内容包括:材料样板、工序样板、样板工程、封样。

材料样板:选择主要装饰材料 (如灯具、开关、石材、面砖等) , 并作为验收依据保留样品展板。

工序样板:重要的工序 (如墙面石材干挂、地面大理石铺贴、腻子涂料等) 明确施工工艺质量要求、指导后续施工为目的而实施的样板。

样板工程:指定某个区域 (如首层大堂、标注层电梯厅、标准层公共走道等) 按照精装修交付标准实施的样板工程。

封样:样板工程完成定板后, 封存样板实物或样板区域作为验收标准和依据的管理行为。

7 实施效果

案例装修单位, 在一个梯位出入口的首层大堂、首层电梯厅、标注层电梯厅、标准层公共走道施工的样板工程, 通过对样板的验收和评价, 及时发现设计构造、选材、施工工艺等方面的不合理之处, 避免了展开施工时大面积返工, 造成工期、品质和成本等方面的损失。样板工程按照规定实施且验收合格后, 样板质量作为工程验收的标准和依据。各类样板的定板及封样资料, 均作了留存, 以备复查。实践证明, 通过样板工程的实施, 后期大面积展开施工时, 进度和质量得到了很大的提升。

8 做好成品保护

公共部位装修的施工周期短, 专业配套单位多, 土建、电气、给排水、消防、电力、煤气、有线电视、安防、电梯、通风、装修各专业交叉作业, 因此成品保护工作特别重要。应首先做好对配套专业的成品保护工作, 同时协调各配套专业在交叉作业中, 避免后施工专业对已施工完成专业的破坏。施工过程中, 通过工序合理安排、组织和技术防护措施等方面进行控制。

工序方面:电焊作业等易造成破坏的工序要首先施工, 容易被破坏的入户门、油漆涂料工序安排最后施工, 宜先施工天棚后施工地面、先基层后饰面;

组织措施:制度上实行成品保护责任制, 要求各班组负责施工面上的成品保护。严格实施区域封闭保护, 并悬挂提示标识。前后工序场地交接时成品保护应同步验收交接。

技术措施:工艺上确保足够的养护时间, 保持施工现场卫生整洁, 分部分项工程验收后及时做好面层卫生清理, 并根据装饰材料特点采用报纸、纸皮、塑料膜、地毯等材料进行遮覆保护。

9 结语