精装修项目管理

精装修项目管理（共12篇）

精装修项目管理 篇1

1、精装修设计管理各阶段主要工作重点

1.1 设计前的准备阶段

(1) 通过各渠道收集优秀设计单位中优秀设计师资料, 如有条件尽量整成资料库, 把各类型的设计单位及设计师资料分类归档, 资料需尽量全面, 不限于成功案例、擅长风格、收费标准、设计周期等。

(2) 根据自身的项目特点及预算情况选择适合项目设计的设计师, 设计师的选择中, 我们不否认知名度高的设计师的设计能力和创新能力都比较强, 但他们的设计收费及设计周期相应的都较高和较长。因此这个阶段设计管理需要有敏锐的洞察力及分析能力, 从众多的优秀设计师中选择适合的设计者来承担项目的设计。

(3) 考察设计单位成功案例的配合度, 很多优秀设计单位中的主创设计师会因为设计案子过多, 经常会遇到设计师无法及时变更图纸或是进行现场指导, 所以在确定主创设计师及设计团队前一定要充分了解主创设计师及设计团队的档期及其它成功案例的配合情况, 如果选择境外设计师, 还需要考虑语言沟通等会影响项目设计的因素, 从而才能应对项目设计过程保质、保量、按时完成。

1.2 精装修设计的监督及审定阶段

(1) 对于设计进度的把控。装修住宅的设计方案需在土建施工前确定, 以保证土建施工能满足精装修的要求, 避免因为装修而导致土建大规模的改动。通常来说, 精装修图纸的设计进度跟不上总控计划, 虽有设计院的原因, 但很多时候是房地产自身反复调整造成的。从精装修住宅的整个设计流程来看, 依次是平面布置图、效果图、吊顶图、立面图。平面布置图直接影响着今后的使用功能, 方案效果图决定了装修的效果, 这两个阶段的成果是后续设计的设计基础, 它确定了功能定位、设计风格、分区及室内交通组织流线, 对设备系统的配置给予初步的组织, 因此, 在平面图与效果图阶段论证和修改的时间比较多, 而吊顶图和立面图两个阶段的工作量很大, 如果在吊顶图和立面图完成后, 再提出调整平面布局, 设计修改量是比较大的, 将影响整体出图的时间。

(2) 确定标准。通过市场调查研究, 结合装修的流行趋势, 明确销售对象, 确定装修标准。其装修水平至少应达到购房者所期望的档次和标准。精装修项目室内设计工作前, 设计管理人员应根据项目具体情况, 组织营销、策划、成本等部门一起完成市场精装修需求调查和项目成本控制, 完成对工程装饰内容的装修标准定位, 确定项目是高端还是中端、或低端的装修标准, 为《室内设计任务书》的编制和材料设备选型提供依据。

(3) 设计图纸应符合各项法规。设计图纸应符合各项规定。装饰设计通过对原建筑图的布局进行分隔, 形成若干个空间, 对原建筑设计的变动是比较大的, 因此建设单位应将装饰设计的图纸送原建筑设计院各专业审核, 确认平面布置、设备安装等的变动与建筑、结构等设计无冲突。此外, 还必须得到消防和规划等政府主管部门的审查, 使得设计符合规定, 满足今后验收的要求。

(4) 做好与各专业设计的协调、沟通工作。装饰设计除了建筑、结构、水、暖、电外, 还会牵涉到与智能化、空调、新风、吸尘、地暖等专项设计的交叉配合, 譬如装修确定某个房间、某个造型吊顶的标高时, 除了需要考虑美观和使用要求外, 还要考虑结构高度、设备管路及桥架的走向及布置等各种因素。因此作为建设单位来说, 设计协调的工作量很大, 在遇到需要多专业解决的问题时, 需要及时组织所有相关专业参加讨论, 使得各方能清晰地明确意图, 以利于设计推进, 避免在实际出图过程中, 各个设计专业相互推诿, 影响设计出图的时间。最终能做到将已定各管线图合并, 出具一张能反映所有管线走向图纸。

(5) 图纸空间尺寸与部品部件规格的吻合关系。图纸空间尺寸要与部品部件规格吻合。精装修住宅在设计前应当及时了解建设单位提供的材料库产品的规格、样式、品质及安装方式, 尤其对于厨房、卫生间的设备, 必须通过排列后才能确定空间尺寸, 并此确定设备尺寸, 否则容易出现洁具、厨具进场后不够尺寸安装的情况。

1.3 精装修样板房的评审阶段

在项目设计完成后, 通常对于精装修项目, 开发商会选择有代表性的户型制作样板房, 以实景板房进行设计评审, 以确保大面积精装施工的方向性和总体效果。样板房完成后, 为了保障大范围精装修房装修效果及可行性, 需要对已完成的样板房的效果做一系列的评定。重点有如下环节:整体风格的审定, 需要评定是否能够达到购房者的要求。装修造价的审定, 需要评定是否按限额设计的要求, 控制装修的总价, 是否满足房价的标准。施工过程及施工材料的优化, 这是设计管理过程的重要环节, 从而能更好的提高装修品质, 并且降低施工成本。制定精装修房的交房标准。

2、关于做好房地产住宅精装修项目设计管理的探讨

2.1 确定好装修设计单位

实践表明, 不管是什么工程项目, 要达到有效管理这项工程项目的目标, 最为重要的就是加大力度对其设计进行管理。就房地产住宅精装修项目而言, 在完成其主体工程设计以后, 就一定要着手落实好装修设计单位。作为设计装修单位, 不仅可对整个住宅套内的所有平面布局实施最佳优化, 而且还可对整个住宅套内的所有水电末端进行最佳优化, 此外, 设计装修单位还会结合住宅项目具体情况, 制定出相应的最佳精装修优化方案;与此同时, 房地产开发商可组织两个或两个以上的设计装修单位来相互补充这些精装修优化方案, 通过相互补充来促使装修方案逐步完善起来;在此基础上再根据精装修图纸的具体要求, 来对整个住宅套内的诸如给水和排水点位、开关插座位置等进行有效确定;尤其是对不同施工环节的衔接问题, 一定要予以重点解决好, 在整个房地产住宅项目实施精装修过程中, 一定要确保土建、装修不发生相互脱节这种情况, 以此来实现整个住宅套内的所有空间布局更为科学、更为合理。

2.2 做好设计前的准备工作

在进行设计之前, 有关房地产开发商所提供的材料库的产品规格、产品样式、产品品质以及产品安装方式等, 精装修设计人员一定要进行深入了解, 特别是在确定有关卫生生间和厨房设备的空间尺寸之前, 一定要先对这些设备进行排列之后方可确定, 这样就可有效避免厨房用具、洁具进场以后因尺寸不符而无法进行正常安装等情况的出现。此外, 为有效确保土建施工能达到精装修的要求, 在实施土建施工之前, 一定要先把精装修设计方案制定出来, 这样就不会因装修需要而让土建施工出现较大规模的改变。

2.3 把建筑做法标至精装修完成面上

在实际当中, 就精装修施工图和土建施工图而言, 它们的设计是由不同设计院来完成的, 故许多土建建筑做法不同于精装修要求, 因而要求把建筑做法表中的有关墙面、地面及顶棚的建筑做法在精装修完成面予以标注, 这样可确保各个施工单位能对精装修做法有个较为深入的了解。

3、结语

总之, 住宅精装修设计管理工作可以提升工程项目的效果, 提高房地产的信誉和销售, 也为购房者提供更加合理、舒适的生活空间, 因此, 提高精装修设计管理水平, 促进建筑行业的不断发展。

参考文献

[1]朱金华.论家庭装修如何杜绝火灾隐患[J].广西民族大学学报 (自然科学版) .2008 (S1)

[2]高英强.家居装修设计与社会责任[J].产业与科技论坛.2009 (04)

[3]谢鸿钧.透光天棚装修设计一例[J].建筑学报.1995 (08)

精装修项目管理 篇2

甲方： 乙方：

鉴于甲方委托乙方承担

工程，根据《中华人民共和国安全生产法》、《中华人民共和国劳动法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国消防法》、《中华人民共和国职业病防治法》、《中华人民共和国环境噪声污染法》、《建设工程安全生产管理条例》、《安全生产许可条例》、《特种设备安全监察条例》、国务院《关于进一步加强企业安全生产工作的通知》（国发〔2010〕23号）等有关法律法规和建设部、项目所在地政府有关建筑施工安全生产、文明施工、治安管理、消防管理的安全法律、法规、规章和技术规程，为严格明确施工现场甲乙双方的安全管理责任，保证施工期间的安全生产、治安和消防安全，经甲乙双方平等协商，签订本协议，共同遵守本协议所列条款。国家及项目所在地建设行政主管部门和其他有关主管部门制定的行政规章和规范性文件也适用于本协议。

一、甲乙双方必须认真贯彻执行《中华人民共和国安全生产法》、《中华人民共和国消防法》、《建设工程安全管理条例》等有关安全生产、治安消防管理的法律法规，严格遵照执行有关安全操作规程、安全管理标准和劳动保护标准。甲乙双方权利义务列明如下：

1、甲方权利义务

1.1、甲方有权对乙方的资质进行审查，或委托总包单位对乙方资质进行审查；甲方有权对乙方租赁的吊篮厂家进行考察，未经考察或考察不合格的吊篮厂家乙方不得使用。

1.2、甲方有权对乙方的施工组织设计、危险性较大的分部分项工程的专项施工方案、安全教育培训、安全检查、安全生产保证体系的建立和运行等施工过程安全管理及安全资料的形成、积累、组卷进行监督检查,乙方应积极配合。1.3、甲方委托有资质的工程监理机构全过程进行监理，依法对乙方施工过程安全管理及安全资料进行监督、检查，乙方必须予以积极配合。

1.4、甲方有权对乙方违反法律法规、行业性标准及双方约定的行为追究违约责任，具体违约追究方式遵照双方另行约定。

1.5、甲方不得明示或者暗示乙方购买、租赁、使用不符合安全施工要求的安全防护用具、机械设备、施工机具及配件、消防设施和器材；乙方自行购买、租赁、使用不符合安全施工要求的安全防护用具、机械设备、施工机具及配件、消防设施和器材，因此造成的一切后果，由乙方承担全部责任。

1.6、甲方负责人和其他员工或许时常给予乙方职业健康安全环境方面的忠告或建议。假如这些建议出现或可能出现违反安全法律、法规、标准情况，也不能减轻乙方的责任。甲方负责人及员工对乙方的职业健康安全环境管理实施没有责任和义务。

2、乙方权利义务

2.1、乙方应认真贯彻执行《中华人民共和国安全生产法》和有关安全生产的方针、政策和法规，遵守甲方的各项规章制度，必须严格按照国家、业主、监理和甲方对安全生产管理的有关规定组织施工，确保安全生产。

2.2、乙方要保证进入现场的任何单位员工和个人都知晓必须的安全注意事项。

2.3、应有的安全管理制度齐全。包括各工种的安全操作规程、特种作业人员的审证考核制度、各级安全生产岗位责任制和定期安全检查、安全教育等制度。2.4、乙方应按国家、项目所在地有关劳动方面的法律、法规、规范和甲方要求及时给施工人员发放工资；乙方无故拖延或克扣施工人员工资的，由乙方承担全部责任。合同中约定的付款方式不能作为乙方违反相关规定拖欠工人工资的理由。

2.5、施工现场发生因工伤亡事故时，乙方应立即抢救受伤害者，保护事故现场，及时如实报政府主管部门、甲方，严格按照“四不放过”的原则进行事故调查处理，并积极配合政府单位进行的事故调查处理工作。采取必要措施消除、降低事故造成的负面影响。

二、乙方负责自身施工作业区、堆料区的安全生产、治安消防管理工作，承担管理责任。

三、乙方必须严格自身的安全生产、文明施工管理，将“营业执照”“资质证书”“安全生产许可证”复印件报备总包方和甲方。

四、甲乙双方共同认可本协议所述词汇，“安全管理”、“安全”为通用含义词汇。包含的主要管理工作内容为“安全生产、职业健康、环境保护、农民工劳务安全、卫生防疫、特种设备管理”。

五、乙方进场前，总包单位将会要求乙方履行以下管理程序，方可施工。

1、向总包单位提供乙方的企业营业执照（外地进京单位须附进京许可）、资质证书、安全生产许可证、乙方项目经理法人委托、乙方单位法人、项目经理、安全员的安全资格证。

2、按照总承包单位要求，进场时缴纳风险保证金（保证金为分包单位合同额的0.3%，上限不超过3万。处罚金额超过限额的情况下，滚动执行再交付程序。）。依据总承包单位、监理单位、甲方共同签认的安全文明违规处罚单，按月从乙方上交的安全保证金中扣除所罚金额，总承包单位按月度进行公布，工程竣工后总承包单位退还剩余安全保证金。乙方必须及时（不超过2个工作日）签认安全文明违规处罚单。

3、总包单位须与乙方签订《安全生产协议书》、《消防保卫管理协议书》、《临时用电安全管理协议》、《文明施工管理协议书》、《环境保护协议书》、《防火协议书》、《党风廉政建设协议书》。

4、乙方进场施工前，须向总包单位安全部申请入场安全教育，经安全教育考试合格，持考试卷到项目综合部办理劳务实名制卡，持实名制卡刷卡进场施工。

5、乙方施工人员属于特殊工种的，持操作证原件到总包单位安全部，经网上查验真伪，同时进行特种作业专项安全培训后，报监理单位报审。

6、乙方应按总包单位要求提供不限于上述条目要求的相关资料。

六、乙方在甲方的施工区域内应做到：

1、保证安全生产设施（灭火器、照明设施、安全标志）到位。

2、乙方应配备不少于一名安全生产管理人员，且人员数量满足相关法规和地方标准要求。安全管理人员必须具备相应的知识和能力及相关资质证书。

3、乙方应按照北京市有关规定为施工人员办理意外伤害保险，严禁使用手续不齐全的禁用人员和未经入场安全教育的人员进入施工现场作业。

4、在编制施工组织设计（或方案）时，必须结合工程特点、进度制定安全技术措施，并落实安全防护、文明施工措施费用。

5、乙方要制定并严格执行安全生产检查制度。安全管理人员必须坚持每日巡查，对自检、总包检查、监理单位检查、甲方检查，甲方上级单位检查发现的问题，必须按“定人、定时、定措施”的原则迅速解决。

6、乙方必须严格执行值班制度。24小时分班作业时，每班都必须有领导值班，安全管理人员在场，做好安全生产值班记录。

7、施工现场安装各类机械设备必须履行验收手续，安全防护装置有效，运行时要严格遵守操作规程。

8、施工现场的临时线路必须符合《施工现场临时用电安全技术规范》（JGJ46—2005）的要求。线路必须使用橡胶护套线，禁止使用塑料线、破损电线，最末一级配电箱漏电保护器漏电动作电流不能大于30毫安，动作时间小于或等于0.1秒，并经常检查，确保灵敏有效。

9、施工现场的电工等特殊工种，必须做到持证上岗，严禁非特种工从事特种工作业。特种工作业人员必须随身携带“操作证”，不随身携带视同无证上岗。

10、施工现场必须严格个人劳动保护用品的使用管理，正确配备和使用劳动保护用品。

11、施工现场垃圾必须做到随清理、随分捡、随清运，杜绝施工现场脏乱差现象的发生。

12、施工现场人员应遵守门卫制度，禁止非施工人员进入施工现场。

13、施工材料的存放、保管必须符合防火安全要求。使用电气设备和化学危险品，必须符合技术规程和操作规程，严格防火措施。

14、乙方应积极配合甲方单位内部检查评比的相关整改工作。

15、乙方应积极配合本项目的安全管理创优目标而发生的相关整改工作。

七、施工现场发生因工伤亡事故、刑事案件、治安案件时，必须立即保护现场，迅速抢救伤员，及时上报甲方的有关部门，严格按照“四不放过”的原则，积极配合进行事故的调查处理工作。

八、乙方要遵守甲方、监理单位和总包单位的各项管理制度，随时接受甲方安全管理人员的工作检查与监督，乙方对甲方、监理单位和总包单位在安全检查中指出的问题应按期整改，不得无故拖延。甲方、总包单位对乙方消除安全隐患，加强安全管理，改善施工现场环境的工作应给予支持，并尽力提供便利条件。

九、乙方应对其进入现场的人员进行安全生产、文明施工、治安消防管理的教育，备存完整的安全教育记录、档案，并对因施工现场人员引起的安全生产事故、人身健康损害、环境污染、治安事件、消防事故所造成的损失负责。

十、由于乙方管理措施不力导致发生安全生产事故、环境污染事故、治安事件、消防事故而产生的责任和因此产生的费用由乙方承担。由于乙方管理措施不力导致发生安全生产事故、环境污染事故、治安事件或消防事故给甲方和总包方造成损失，乙方必须承担全部赔偿责任。因甲方或总包方原因导致发生安全生产事故、环境污染事故、治安事件或消防事故，由甲方或总包方承担相应的责任和发生的费用，并补偿乙方带来的损失。对责任认定有争议时，应按政府有关部门的认定处理。

十一、甲方和总包方及其安全管理责任人有权对乙方及其人员因在安全管理中出现问题而根据实际情况作出“违约金”、“停工整顿”、“勒令离场”或其它形式的处理。对个人的违约金额度限制在人民币50—500元之间，对单位的违约金额度限制在人民币500—5000元之间。

1、乙方违反本协议规定，在接到由甲方和总包方签发的安全隐患整改通知书后，未能在整改通知书要求的期限内完成整改的，甲方有权对乙方做出人民币5000元以下的违约处罚金处理。乙方拒绝支付该违约处罚金的，甲方可在乙方工程款中予以扣除。

2、乙方发生安全生产责任事故、治安责任事故或消防责任事故、环境污染事故、刑事治安事件（如打架斗殴、群体性事件、爬塔事件）、群体性事件（包括但不限于如围攻甲方办公室、围攻政府部门、聚众游行），致使工程停工或甲方公司名称在公众媒体曝光，给甲方造成经济、名誉损失或不良社会影响，甲方有权对乙方做出人民币50000元以下的违约处罚金处理。乙方拒绝支付该违约处罚金，甲方可在乙方工程款中予以扣除。

3、上述违约处罚金不足以偿付因乙方发生上述责任事故而给甲方和总包方造成的全部经济损失的，乙方应在甲方和总包方要求的期限内全额支付赔偿金。

4、因乙方原因导致甲方和总包方向第三方承担任何形式的违约金、赔偿金或履行相应责任的，甲方在支付相应款项或履行相应责任后，可凭支付违约金、赔偿金或履行责任的证明直接向乙方追偿，而无须提供其他证据，乙方对此应予以认可。甲方有权在乙方工程款中扣除相应的赔偿款。

5、甲方有权在应向乙方支付的工程款中直接扣除按照本协议规定乙方应向甲方支付的违约处罚金、赔偿金等有关款项。

十二、乙方自进入甲方管理区后至完成合同规定的工作内容离开甲方管理区止，安全管理同时满足下列指标：

A.死亡事故为零；

B.重伤1人及以上事故为零； C.大型机械设备事故为零； D.火灾事故为零；

E.直接经济损失10万元以上事故为零； F.造成一日以上全部停工停业事故为零； G.负主要责任的一般及以上交通事故为零； H.一般环境事件（Ⅳ级）为零； I.职业病危害事故为零； J.轻伤频发率控制在3‰以内； K.安全隐患整改率100%。

十三、乙方因履行本协议而需发生的费用已包含在承包合同之合同总价中，甲方无需向乙方另行支付相关费用。

十四、协议中未尽事宜，由甲乙双方协商解决。

十五、本协议一式两份，甲乙双方各执一份。

十六、本协议自双方签字盖章之日起生效，至乙方工程经甲方验收合格后乙方人员、设备全部离开甲方管理区后为止。

甲方：

乙方：

法人代表（签章）：

法人代表（签章）：

授权代表（签章）：

精装修项目管理 篇3

摘要：项目管理是指项目管理者运用系统理论和方法在有限的资源条件下，对项目涉及的全部工作进行管理，使项目从决策到实施过程能够有序进行，最终实现项目目标。本文简单介绍精装修工程的特点，并对如何推进项目管理的发展和实践提出一些个人建议。

关键词：群体建筑；精装修；项目管理；施工控制

一、精装修项目的特点

群体建筑的精装修既不同于普通住宅装修，也不同于一般的酒店装修。群体建筑的精装修具有以下显著特点：①参与精装修的专业面多，建筑、室内装饰、给排水、空调、建筑电气、智能化等等；②非常繁琐的细节管理，这涉及到精装修产品的全部环节；③具有全局调度管理、合理组织施工工序的问题。现阶段，我国多数精装修项目经常出现的问题有：（1）设计方案不能完全满足建设单位的实际需求；（2）设计施工图的深度不能满足施工需求；（3）施工单位的管理水平、施工工艺水平不能满足需求；（4）现场监理单位对施工质量等把关不严等。

本项目建筑面积约2万平方米，坐落于半山腰，属于多层徽派建筑，功能齐全，有教学区、学生住宿区、图书馆、综合服务区等单体。

二、从设计源头把关，确保项目目标的实现

考虑到本项目的各单体功能多样化，我们向建设单位提出了如下建议并得到了实施：采取设计方案比选的方式在全国范围内公开选取具有相应设计资质的专业设计单位，主要流程有：（1）在全国公开媒体平台上发布设计方案比选公告，要求各参加单位根据本项目特点提交设计方案（由我方提供统一的项目功能需求、方案设计要求等关键因素），组建专家组采取暗标方式对设计方案进行评审，选取前三名设计方案基本满足的设计单位入围；（2）与入围设计单位面谈，要求对各单体的进行二次深化方案设计，进一步明确各项设计参数指标，例如办公室、主会议室、多功能厅、宿舍、餐厅等重要场所的主要装饰工艺、材料选择、单方经济造价等。再次组织专家组对深化方案进行评审、并听取主设计师对方案的讲解，以及专家提问答辩；（3）对各入围设计单位的主设计师近期已完类似项目进行考察，听取考察项目业主单位的意见等。最终，结合以上三个主要流程中综合评价最优、更符合本项目需求的设计方案参选单位作为本次的正式设计单位。

从项目實施后的实际情况来看，该设计单位后续提供的正式施工图内容完全满足项目需求，并且在经济指标等造价控制方面也能完全响应。而且在项目施工过程中，结合不同装饰阶段的需求，安排不同专业设计师驻场进行设计指导，使得设计理念得到良好的落实，建设单位的各项需求也同步得到实现。

三、造价控制的主要措施

1、做好前期准备、尤其是设计阶段的准备工作。

明确项目定位，确认建设单位的各项功能需求，在建筑设计的过程中就考虑到后期精装修设计的基本需求。在此基础上形成的布局效果图是理想中想要的，此理想还要协调结构及各专业设计，理想与现实一定会有差距，在此差距的基础上，要去协调，要去取舍，还要去考虑可实现性、功能定位、施工安全、造价、工期等因素；各部门需共同介入，尤其专业工程人员要提前介入。针对本项目的实际特点，我方邀请了有丰富施工经验的施工企业项目经理、技术负责人、工程预决算编制人员，召开了专门的研讨会，与会各位针对类似项目在实施过程中容易出现的通病、各种装饰主材优缺点及设计缺陷给出了宝贵的建议，将这些建议汇总选取后转交设计单位融入到正式设计图纸中。

2、做好图纸审查。

虽然前期做了大量的工作，考虑不周的地方再所难免，另外在项目进行过程中，亦有不少变化，所以在精装修施工前，要对精装修图纸与原建筑设计图纸、施工现场符合程度、图纸深度及可操作性、图纸详细做法及用材等进行多方面审查，确保精装修设计图纸的变更风险降到最低限度，以达到尽可能少发生“工程变更、施工签证等”造成工程造价追加的目的。

3、材料品种的选择。

材料的使用直接关系到精装修的品质及造价高低。好的材料在价格上比较贵，但是相对来说能够保证装修质量，如果一味追求节约装修成本而选择廉价质量不好的装修材料，这样就会导致装修品质大大降低、与最初设计理念背道而驰。因此，如何选择性价比更优的材料，是项目造价能够得到有效控制的一个重要影响因素。针对本项目的特点，我们项目管理单位内部成立的项目市场调研小组，由公司委派经验丰富的专业造价管理人员提前介入，针对项目大量使用的饰面砖、饰面木材、饰面石材、涂料、壁纸、灯具、洁具、室内门等材料，在项目地点周边市场展开了为期三个月的市场调研，并形成了详细的书面报告。正式由于我方的调研报告涉及的材料品种齐全、价格相对准确，为设计方、建设单位在最终决定如何使用相关材料方面提供了良好的素材，也为整体项目装修造价控制打下了良好的基础。

4、成立专门的材料询价小组。

根据建设单位的功能调整，一方面对设计方案进行优化；另一方面在施工单位招标过程中将重要装饰材料及半成品设置为暂定价项目，随后在实施过程中成立专门的材料询价小组（由项目监理、项目跟踪审计、项目管理、建设单位、纪检部门等单位组成）来严格控制各项主材的价格，节约工程造价。从项目实施的情况来看，本项目共分类进行了十多次材料询价，并形成了五十多份材料询价报告，在保证设计风格、品质不变的前提下，相对于最初的中标价，节约了大概18%的工程投资（针对材料造价）。

四、质量控制的主要措施

（1）制定了“施工自检——监理验收——项目管理抽查验收”的质量控制流程；

（2）制定了月度施工质量联合大检查及评比制度；对检查过程中发现的优良和较差项目分别给予奖励、处罚，由此激励各个班组的质量控制意识，从实施的结果来看，这一点是非常重要的。

（3）制定了全面的成品保护管理制度；精装修工程，有很多完工内容，是不宜返工或破损后修补的。例如：壁纸铺贴，验收合格后，必须采取相关措施进行保护，如若有破损，哪怕是微小的损伤，带来的返工量是非常大的，将会造成大量的人力、物力、时间浪费。所以，只重视施工过程中的施工质量，而不重视成品保护，结果往往要花费相当大的精力和财力去处理后果。实际上，成本保护是精装修施工管理中很重要的一环，也是能否保证如期交楼和保证精装修感观质量的关键环节，必须引起充分重视。

五、进度控制的主要措施

1、施工计划的安排要合理。通常来讲，一个项目的精装修工程其施工周期大概在6个月之内。在施工过程中，需要做好施工计划的安排，合理、科学的利用好时间，保证在目标时间内能够顺利、高质量的完成既定任务。在装修前，应该针对装修要求以及项目特点，做出一个严密的、完善可行的施工进度计划，并且要在施工过程中严格的遵守，保证按时完成。本项目在施工过程中，我方要求施工单位通过软件编制了总進度计划及各专项进度计划，督促监理单位每周召开专题会，进行动态控制。

2、精装修施工单位进场后，我方现场管理人员及时组织土建总包、精装修单位、其他专业分包单位、监理单位召开了进度控制交底会，根据合同总工期，土建移交情况来确定关键节点。精装修施工单位根据关键节点深化后，排出精装修的施工进度计划，应明确装饰基层、二次防水隐蔽、吊顶封闭等关键节点的完工日期，以及后续厨具、洁具、灯具、内门、空调室内机等半成品的进场及安装时间。

3、认真分析影响进度的主要因素，例如：①装修作业面的土建单位、其他专业分包单位移交速度；②垂直运输的效率；③精装修单位的劳动力、周转材料投入；④材料暂定价项目的确认速度；⑤施工方自购主要材料的供应速度等。由此，针对各个不同影响因素，采取不同的措施来进行进度管控。例如：项目管理部制定了暂定价材料询价确认进度计划表，将此项工作分解到每周日常进行。从本项目运行的实际情况来看，整体项目的实际进度基本满足原定计划目标。

结束语

随着工程建设的进程加快、使用单位的实际需求不断提高，精装修工程将会越来越多，不仅仅是公共建筑项目，大量的住宅项目也越来越倾向于选择精装修的模式，由此需要项目管理单位不断提高自身业务水准、强化服务意识、紧跟时代发展的脚步，做好项目实施前期的各项准备工作、控制好项目实施过程中的每个环节，将建设单位的需求落实到每一个细节，才能将项目的各项目标顺利实现，向建设单位提交一份满意答卷。

参考文献：

[1]周凯. 房地产住宅项目精装修管理[J]. 广东建材，2012.7.70～71

[2]冉双维、庆升. 精装修工程的项目管理[J]. 浙江建筑，2011.28（8）.71～73

房地产住宅项目精装修管理 篇4

随着中国房地产的不断发展, 人民生活水平的不断提高, 房地产住宅项目精装修越来越普及。目前我国精装修房集中在房地产发展较为成熟的南方和东部沿海城市, 其中广州的精装修比例最高, 占销售住宅比例的70%左右。

对于开发商来说, 精装修可以提升项目的档次, 提升产品的附加值, 拉开与其他竞争产品的差异。同时还可以通过大宗采购来降低材料采购成本, 成为开发商新的利润增长点。还有些开发公司通过与其关联的装修公司合作, 可以规避税费。通过预算精装修房还可以较长时间内无偿持有装修款, 减少开发商的财务费用, 因此越来越多的开发商倾向于精装修交楼。对小业主而言, 由于对精装修了解有限, 在设计、材料采购、施工管理难以进行有效把控, 而且大城市工作、生活压力较大, 长时间的装修需要消耗小业主极大的精力。选择精装修住宅, 不但可以减轻小业主的资金压力, 而且有信誉的大开发商提供的交楼标准价格比较实惠, 成熟实用。

但随着房地产企业规模的不断扩大, 管理难度也越来越大, 加上小业主维权意识越来越高, 现在针对精装修的投诉也是逐年增加, 如处理不好, 将会严重影响到开发商的信誉和销售。比如前段时间闹得沸沸扬扬的万科“地板门”、“纸皮家具”等。因此, 房地产项目的精装修管理必须引起开发商的充分重视。

2 房地产住宅精装修项目特点

房地产住宅大批量精装修不同于一般的酒店装修, 也不同于小批量住宅精装修。大批量精装修不但具有工业化装修的所需要的全局调度管理、合理组织施工工序的问题, 还具有小批量住宅装修所必须面对的繁琐细节管理, 房地产项目的精装修管理涉及到产品的全部环节。现阶段我国还比较缺乏高管理水平的精装修队伍, 其管理水平与市场实际需求存在一定差距, 小业主投诉现象较为普遍。目前客户投诉的主要方面是产品质量问题, 而且开发商对所出现的问题通常没有及时处理或进行有效沟通。

3 房地产住宅精装修项目设计管理

任何工程项目的管理, 首先都是要加强对设计的管理。带精装修的住宅, 主体设计方案确定后就应该马上确定装修设计单位。装修设计单位对住宅套内的平面布置、水电末端进行优化, 并提出相应的装修优化方案, 开发商组织两个设计单位对方案进行相互补充, 逐步完善, 并按精装修图纸深度要求确定开关插座位置、给水和排水点位。重点要解决各专业的衔接问题, 避免土建、装修相互脱节, 使室内空间布局更为合理。

精装修设计人员在设计前应了解开发商提供的材料库产品的规格、样式、品质及安装方式, 尤其对于厨房、卫生间的设备, 必须通过排列后才能确定空间尺寸, 并据此确定设备尺寸, 否则容易出现洁具、厨具进场后不够尺寸安装的情况。装修设计方案需在土建施工前确定, 以保证土建施工能满足精装修的要求, 避免因为装修而导致土建大规模的改动。

通常土建施工图和精装修施工图是由不同设计院进行设计, 因此土建的建筑做法中许多做法与精装修要求不同, 建议建筑做法表中将相关地面、墙面和顶棚的建筑做法标至精装修完成面, 以便各单位了解精装修做法。

4 房地产住宅精装修项目招标及合同管理

相对于其他专业, 精装修工程的标段划分比较灵活, 只要保证是相对封闭的区域即可, 可以分栋, 也可以在栋内分层。现场管理中, 土建单位与装修单位的工作界面划分及施工穿插、协调是精装修管理的难点, 因此在总分包合同中需将各自工作范围予以明确, 将各项配合事项及费用细化, 避免在工程实施过程中出现扯皮现象。尤其对于图纸上不能清楚表达的施工要求一定要有完善的文字说明, 以免出现歧义。招标文件中对于成品保护方面要引起重视, 在招标文件中最好作为专项费用开项, 明确哪些部位应有精装修单位提供保护措施, 有施工单位报价, 以减少工程管理难度, 杜绝扯皮。

结合项目的工期规定施工单位各阶段投入劳动力数量, 并要求确定施工单位进场一周内提供详细的节点计划及组织架构表。详细节点计划应包括:人员进场计划、材料定版及进场计划、各阶段施工时间等。其中主材定板建议在确定施工单位后马上开始, 使业主有充分的时间对主材进行比选。

5 房地产住宅精装修项目施工管理

第一, 场地移交管理。通常情况下, 移交场地需要开发商、监理进行协调, 总包、精装修单位参与。现场必须严格按要按国家相关规范和合同要求的标准进行检查, 检查的重点主要在以下几个方面:

⑴土建单位的洞口尺寸、楼地面平整度、标高等, 因为这些部位的问题很难通过精装修来掩盖, 甚至可能因为精装修更加暴露这些问题。

⑵小业主收楼后投诉意见最多的渗漏问题, 渗漏问题最好在土建阶段解决, 一旦精装修施工后再处理会出现很多问题。一则装修后很多部位被隐蔽, 查找漏点比较困难。二则装修后在进行堵漏需要破坏装饰面, 费用较多, 且非常繁琐。

⑶对于精装修施工容易破坏而对小业主又比较直观的土建成品, 如阳台栏杆、铝合金门窗等。

土建移交精装修采取的步骤:

⑴第一阶段由土建单位自检, 土建单位按国家规范, 合同的质量要求及图纸进行自我检查, 检查并整改完毕, 整改时间根据工期要求确定, 建议不要超过一个月。

⑵第二阶段有精装修单位检查, 检查出来的问题如属于土建范围的必须要求按时整改完, 否则委托其他单位整改, 费用根据合同条款从相关责任单位工程款中扣除。

⑶第三阶段由开发商主持, 经土建及装修协调, 共同制定移交计划。如果土建单位施工质量较好, 进度较快, 最好一次性全部移交, 避免出现穿插作业及成品保护的一系列的问题。如果确实土建无法一次性移交, 建议根据现实进度分栋分层移交, 移交数量应能满足装修单位流水施工。

第二、施工进度管理。精装修施工单位进场后, 组织总包、精装修单位、监理单位根据合同总工期, 土建移交情况来确定关键节点。精装修单位根据关键节点深化后排出精装修进度计划, 计划要求明确泥水完工日期、乳胶漆的工作安排、木门进度安排、洁具及厨具进场及安装时间。影响进度的主要因素包括以下方面:

⑴土建移交场地迟。

⑵泥水及复杂的木作业的进度。

⑶垂直运输的效率。

⑷主要材料的供应。

⑸精装修单位的劳动力投入。

第三、施工过程质量管理。从目前中国的精装修市场来看, 组织完善、资金实力较强的队伍较少, 因此施工过程中的管理特别重要。

现场应确定样板先行的思路。施工样板要做到每个标段至少一层样板层, 每个户型至少一间样板房。每个劳务班组进场前必须进行现场交底, 未进行交底的不能进场施工。针对小业主集中投诉的质量问题进行重点把控。常见质量问题如下:

⑴裂缝问题是非常常见的投诉问题, 包括抹灰裂缝、轻质墙板裂缝、不同材质结合处的裂缝等等。

⑵渗漏问题, 外墙、门窗、阳台、卫生间等位置漏水比较普遍的地方要重点关注, 要做好试水实验。

⑶小业主比较关心的卫生间、厨房尺寸等, 一定要认真复核。

⑷地面、墙身、门窗、橱柜的表面可见的, 涉及感观的部位。施工样板确定后, 根据合同及规范确定好项目的质量标准, 标准尽量予以量化, 以方便现场控制。

施工过程中的成品保护也要引起充分重视, 很多单位只重视施工过程中的施工质量, 不重视成品保护, 结果往往要花费相当大的精力和财力去处理。成本保护其实是精装修管理中很重要的一环, 也是能否保证如期交楼和保证精装修感观质量的关键环节, 必须引起充分重视。成本保护的基本原则是各工序空间上分开, 时间上错开, 尽量减少多工作在同一区域同时作用, 每道工序完成后交给下道工序前必须进行检查。

精装修总承包管理方案 篇5

总承包对业主指定分包（精装修）的管理方案

编制： 高

现

余

审核： 姜

树

仁

审批：

日期： 2011年3月20日

内

容

总则

一、分包单位管理机构设置

二、安全教育

三、CI及现场管理规定

四、施工及计划管理规定

五、函件处理规定

六、安全生产管理

七、临时用电的管理规定

八、重要劳动保护用品使用制度

九、消防、保卫管理

十、文明施工管理

十一、质量管理规定

十二、成品保护管理规定

十三、材料管理

总则

各专业分包单位对分包工程的质量、工期、安全、消防、文明施工、成品保护负责，无条件地接受总包单位的统一管理和协调。具体责任为：

1、分包单位须根据总分包合同实施并保质保量完成总包与业主签署的合同的工程内容，服从总包单位对施工现场的统一协调，在各方面均须达到业主、总包单位和监理单位根据总分包合同所提出的工程进度、质量要求、文明施工、统一协调等方面的要求，并遵循总包单位发出的指令。

2、分包单位及分包单位人员须遵守业主、总包单位的一切管理规定，业主、监理及总包单位的现场管理制度对分包单位及分包单位任何人员都具有约束力。

3、完成其承包工程内容的施工管理工作。

4、开工前到地方政府有关部门办理承包工程所需的施工许可手续，向有关部门缴纳相应费用。

5、承担任何因分包单位或分包单位人员的行为或过失、疏忽、失职造成总包单位现场设施、工程施工机具、工程成品或半成品等任何损失的赔偿。

6、承担分包单位人员或其他在分包单位施工现场的任何人员因分包单位原因造成的人身损害赔偿，或地方政府有关部门的行政处罚而导致业主或总包单位所受的任何损失或赔偿。

7、每月25日前向总包单位提交下月施工生产计划；每月向总包单位提供质量安全报表和与工程进度同步并符合要求的工程技术资料。

8、分包单位参与工程作业的人员，在进场时，须向总包单位出示并向总包单位递交进场人员的花名册及其身份证、计划生育证，务工许可、特殊岗位操作证（复印件），及按当地有关政府部门的要求的其他相关证件。

9、分包单位所需的制作场地、工程材料的周转仓库和现场的堆放场地等生产生活用地（场所），由分包单位向总包单位提出申请，分包单位须按总包单位批准的方案实施。

10、分包单位所有人员须配戴安全帽，穿工作服，施工过程中做到工完场清。

11、编制分包工程的施工组织设计和技术方案，负责相关项目的深化设计。

12、按照总包单位确定的质量目标，各专业分包严格执行自检、隐检。工程验收采取分包初验→分包与总包单位复验→分包、总包单位和监理工程师及相关顾问

共同检查验收制度。

13、施工中出现的问题，各专业分包单位必须以工作联系单的方式告知总包单位，由总包单位将分包单位意见和问题送交业主和监理工程师协商解决。

14、分包单位的相关负责人按时参加总包单位召集的各种形式的专题会、协调会，参加会议的人员不得迟到早退。

15、主动、积极、无条件服从总包单位的现场指挥、管理，遵守总包单位各项现场管理制度，执行总包单位的工作程序，对分包工程质量、安全、消防、文明施工、成品保护负责。

16、接受总包单位对口的专职工程师的管理，建立健全组织管理机构，配齐各岗位合适的管理人员，并保证能胜任该岗位的工作要求。

17、保证进场施工作业人员及施工机具、计量器具的数量及质量能满足专业分包工程的需要。按总包单位的总体安排及部署布置生活生产设施，并保证以上临设的标准达到总包单位的要求。

18、施工现场的管理严格按总包单位规定，做到工完场清安全设施、消防设施、个人劳保用品的配备要符合总包单位的要求，安全、消防、文明施工保证体系安全，责任明确，保证总包单位制定的安全、消防、文明施工目标的实现。

19、对施工图纸详细审核，进行细化、深化，优化设计，及时上报总包单位对口的工程师，在总包单位对口专业工程师牵头组织下，与设计单位、其他专业进行图纸会审。

20、按总包单位工期要求，编制材料、设备、成品、半成品采购计划及进场计划，上报总包单位审核。对甲供物资，承担进场验收的质量责任；自行采购的物资，进场前必须向总包单位提供样品、数量、规格及有关证书（合格证、检测试验报告等），进行报验，报验通过，组织进场。

21、严格按规范、标准控制工程质量，主动接受总包单位对质量的监督，工程质量检验，在自检合格的基础上向总包单位报验。

22、严格按总包单位的规定进行文件和资料的管理，保证达到总包单位的要求。在规定时间内如实上报所完成的工程量，不得弄虚作假。

23、组织好本专业的交工验收工作，保证按总包单位规定的日期完成政府部门、业主对本专业的验收。

24、在总包单位统一协调下，积极做好与其他专业的配合协作，不得损坏其他专业的劳动成果。

一、分包管理机构设置

1、各专业分包单位必须配齐与总包管理相对应的工程技术人员，要求担任如下职位的人员为全天专职人员，每月在工地上班时间不得少于25天，并且不得在本工程以外的项目兼职，如有上述情形发生，总包方将采取必要的措施确保分包工程正常进行（包括警告、要求撤换、直至清退出场）：

1)分包项目经理

2)技术负责人

3)资料员

4)安全员

5)质量检查员

6)材料及机械设备管理员

2、分包单位必须具备安全生产许可证书，在进场前将复印件上报总包、监理审查备案。

3、分包单位必须具备在山东省施工的资格并符合济南市有关进济施工备案的规定，在进场前将复印件加盖单位印章，上报总包、监理审查备案。

4、分包常驻工地的管理人员；项目经理、技术负责人、工长、质量检查员、安全员、材料员、维修电工等，上述人员必须持证上岗。

5、分包单位必须为进场的管理人员、施工人员买人身保险以防意外伤害发生后带来不必要的纠纷。

6、专业分包单位进场后三天内需向总包提交下列资料：

1)企业资质证书及营业执照；

2)业主签发的中标通知书及投标文件（包括承诺书）一套。

3)管理人员名单及分工；

4)岗位职责及管理制度；

5)施工工人名单。

二、安全教育

1、项目安全部对分包单位的全体成员进行入场安全教育。由安全部门组织，工程部协助。经考试合格后发给上岗证并由安全部门注册登记后才能上岗。未经考试合格和注册登记人员不得参加施工生产。

2、在接受总包单位安全教育同时，分包队伍要明确一名领导为该队伍的安全负责人，主管日常的安全生产及文明施工管理工作，分包队伍中每50人要设一名专职安全员，少于50人要设兼职安全员，独立承担分包任务的施工队，要建立安全机构，并按上述要求配备安全人员。

3、记录应包含以下内容 1）安全教育记录

2）班前安全活动交底记录

3）新工人入场三级安全教育记录

三、CI及现场管理规定

1、所有分包单位进入现场施工人员必须着装整齐，佩戴统一安全帽（符合项目CI要求）、佩带胸卡、编制号码，其管理人员与操作人员、特殊工种人员必须有明显的区别并予以保持。

2、施工现场布置、分包单位所建的临时设施（包括现场料场）必须符合我项目总平面布置图及中建八局的CI要求，施工前须先得到我项目工程部的批准，按总包要求进行布置，不得私自更改。

3、所有分包单位施工管理人员及操作人员必须着装整洁，不得留长发，注意举止行为；严禁在现场内大声喊叫、打闹。

4、进入施工区域必须戴好安全帽，并符合有关规定，违者罚款50元/人.次。

5、不在指定的吸烟区吸烟，罚款50元/人.次。

6、现场内严禁随地大小便，随地小便罚500元/人.次，随地大便罚1000元/人.次。

7、爱护现场内的安全、消防、测量、照明设施及有关CI标牌等，如有损坏，将负责赔偿损失，并处以两倍于损失的罚款。

8、必须保证所悬挂标牌的完好、整洁，标识颜色清晰无退色。所堆放物品无论

堆放时间长短，必须堆放整齐，必须有完整封闭围挡。

9、施工现场、生活区内严禁赌博、酗酒闹事行为，否则对分包单位责任人罚款500元/次,并将有关人员驱逐出场。

10、仓库必须按项目物资部统一要求进行布置，配备必要的灭火器材。物资应码放整齐并挂标牌。（仓库内布置图报总包物资部批准）

11、堆料场所的划定必须按总包总平面布置图布置，并且码放整齐，不得私自乱堆，并按项目物资部要求进行标识。（总包提供CI方案，分包实施）

12、现场的临水、临电设施，分包在使用时要爱护。根据各分包商生产的需要，总包将动态指定具体的临水使用点由谁负责。各分包应对自己负责的临水使用点负有维修及保护负责。发现破坏情况应及时上报经理部，否则一切修理责任自负。对临水临电的改动应报总包批准后进行，不得私自改动水管、乱拉电线。违者将处以罚款。

13、现场临时道路由总包进行统一维护，分包在使用中要保护道路，若有损坏，相应分包要立即恢复，总包依情节情况将处以经济处罚。分包在道路上遗撒杂物,分包要及时清理，同时不得将垃圾、杂物遗撒在场外。

14、围墙、大门、旗杆等由总包进行统一的CI布置，分包在生产过程中不得破坏。

四、施工及计划管理规定

1、任何一项施工开始都必须具有经过批准的施工方案、进度计划、安全交底书、技术交底书、材料使用得到批准、安全设施齐全无隐患。管理者及操作者经过教育，质量标准、工艺标准清楚，否则不得开工，已施工的必须拆除，返工重新按规定施工一切损失自负。

2、所有施工都必须按照我项目规定的程序、标准进行，做分部分项工程质量验收，并提供齐全、有效的技术保证及质量评定资料，否则返工重新施工，一切损失自负。

3、由于分包单位自身原因造成生产要素配备不及时、不足，我项目将书面通知限时配足，超时未配者，我项目有权代为配置，分包单位不得拒绝，否则将分包单位完不成部分，我项目另行安排，并对分包单位造成的损失进行索赔（工期和

经济），我项目代为配置部分的费用将加倍由分包单位工程款中支付，该费用的计算不受定额和合同价的限制。

4、因分包单位的原因导致我项目必须修改施工方案或采取特殊技术措施的，所增加的费用完全由分包单位支付，所需生产要素分包单位必须及时配置。

5、分包单位进场施工，其施工组织、安排必须按我项目的要求完成，我项目工程部责任师负责协调、监督、解决非修改方案或设计的技术性问题。如需修改方案或设计，由分包单位书面通知我项目技术部，我项目技术部负责会同有关部门解决，任何人无权擅自修改方案和设计，得到我项目的书面确认后方可修改。

6、分包单位所使用材料及供应商必须是经我项目审批同意使用的，否则一律严禁使用，已进场的必须清退出场，并要向项目报告其处理结果及去向。

7、分包单位要积极配合我项目其它分包单位的施工，不得无故刁难，否则将处以罚款，并赔偿所造成的损失。

8、每周一各分包上报周报，包括上周计划完成情况、本周计划、需要协调的内容等等，并列出具体日期，尽量避免交叉作业。

9、月计划由各分包于每月25日报月计划（本月25日至下月24日）到项目经理部。

10、为了迎接各方面的检查，各分包应积极配合项目作好各自工作面的清理工作，及各种安排。

11、月计划未按期完成时，如没有合理的工期拖延理由，每延误一天对分包单位处以2000～5000元罚款。

五、函件处理规定

1、我项目资料员统一负责对分包单位函件的收发工作。

2、分包单位必须重视我项目所发的正式函件及便函，并在规定时间内予以回复，超时未复者，即为确认接收,承担因此造成的后果。

3、分包单位所有关于图纸、方案、进度计划表等必须以邮件并书面的形式报至我项目资料员处；除室内设计方面的问题可以直接发送顾问外，其他一律发至我方邮箱，不得抄送他人，发送电子材料审批、申请索赔、决算书等发生质疑，必须以书面的形式报至我项目商务部，否则一律无效。所造成损失自负。

4、分包单位不得拒收、拒签我项目所发的任何函件、整改、通知、施工措施、方案等文件。如有异议，在收到24小时内回函协商解决，否则视为确认接受。项目经理部函件输入渠道由项目资料员统一控制。

5、分包单位对我公司的函件必须统一格式、正式打印、有统一编号，并且有负责人签字或单位公章，否则我项目拒收。

六、安全生产管理

1、项目经理部成立安全领导小组，负责工程安全、文明施工监督检查管理工作，每周项目经理部组织分包单位进行检查，参加安全检查人员：分包项目经理、分包安全员、分包专业工长、专业电工、专职机械管理员等。

2、安全生产检查的主要内容：（1）查领导，是否认真贯彻“安全第一、预防为主”的方针，正确处理安全和进度的关系，把安全生产工作摆在了重要议事日程；（2）查教育，对管理人员、工人的教育，在时间上和内容上是否真正落实；（3）查防护，施工现场各种防护是否达到规定的标准；（4）查制度，安全生产各项管理制度是否真正落实；（5）查隐患，施工作业面是否存在事故隐患和违章作业行为。

3、每次检查都要制定明确的安全检查表，认真进行考核、记分和评比，好的总结推广，给予奖励；差的严肃批评，给予必要的处罚。

4、项目安全生产检查要贯彻边检查、边整改的精神。对查出的隐患要下隐患整改通知书，定人、定措施、定完成日期。尽快进行整改，一时不能整改的要建立登记、整改、检查、消项制度。在隐患没有消除前，必须采取可靠的防护措施。如有危及人身安全的紧急情况和重大隐患，应立即停止作业。

5、项目经理部、分包单位应做好班前、班中、班后、节日前后的安全检查，特别是作业前必须对作业环境进行认真检查。发现问题要立即解决并及时上报，解决后方可开始作业。下班要对作业现场进行清理，不得留有任何隐患。

6、各分包单位应控制：轻伤事故频律控制在千分之二以下，杜绝重伤和死亡事故的发生。

7、分包单位的班前安全教育：由分包单位的班组长进行，并做好班组班前安全活动记录，其班、组长存档备查，及时反馈到项目工程部，由工程部转交安全部。

8、各分包单位不向项目工程部提供规定的安全资料，对分包单位的安全员处罚

款500元/次。

9、各分包单位不组织和不参加周一安全教育活动，对分包单位处以1000元/次罚款。

10、各分包单位拒不参加项目组织的安全检查和综合大检查，对分包单位处于1000元/次罚款。

11、各分包单位进场人员没进行安全教育，处罚50元/人.次。

12、项目经理部对各分包单位有下列违章行为之一的职工给予50元/次处罚。12．1 高处作业未穿防滑胶鞋；高处施工作业未按规定铺板和设置防护栏杆。12．2 二米（含二米）以上高处作业站在钢管上、钢筋上、模板上等危险环境施工未系好安全带的。

12．3 没有防护设施和防护设施不全的高处施工作业。12．4 无动火证动火者。

12．5 非特种作业人员从事特种作业，特种作业人员不持证上岗。12．6 非本工种人员乱摸乱动机电设备。

12．7 未执行本工种安全技术交底，违章作业，冒险蛮干。12．8不走正式安全通道，翻爬栏杆、脚手架等违章行为。12．9 高处作业向下投抛物体。

12．10 机电设备缺防护装置，未按操作规程操作。

12．11 电焊机双线不到位，两侧无防护罩，焊把线、钳绝缘损坏，电源线破皮漏电。

12．12 现场临时用电不符和安全要求。

12．13 班、组长未对班组人员进行书面安全技术交底。

12．14 破坏现场的各种防护装置、防护设施和安全标志，未经项目工程管理部责任师批准，随意挪动和拆除。（与项目奖罚条例发生冲突的执行奖罚条例）

13、有下列行为之一给予处罚200元/次罚款处理，赔偿损失，直至追究刑事责任。

13.1 多次违章，屡教不改。

13.2 没有给工人创造良好作业条件，没有安全可靠的工作环境，强令工人违章冒险作业者。

13.3 分包单位未进行安全技术交底或安全技术交底无针对性。13.4 分包单位对安全技术交底执行情况不进行检查或存在隐患的。

13.5 对施工作业范围的环境、设施、设备、存在隐患未及时采取措施，做好防护的。

13.6 不认真执行上级有关安全规定，对所管辖班组人员的劳动保护和安全防护不落实者。

13.7 指挥无证人员上岗施工。

13.8 新工人入场未进行入场安全教育就安排上岗。

14、脚手架使用管理：

14.1分包单位所使用的脚手架由分包单位搭设，搭设的各种架子在2米以上15米以下由项目安全部验收，验收程序是分包单位搭设完各种脚手架后通知项目工程部，在由项目工程部通知项目安全部进行验收，同时参加验收人员是项目工程管理部人员和分包单位安全员，验收合格后方可使用；20米以上的脚手架要提前24小时上报项目安全部以便及时上报公司来验收，否则影响工期后果自负。（脚手架验收程序）

14.2 凡高度在2米以上施工作业，必须搭设脚手架。

14.3 所有脚手架的搭设标准执行JGJ-91《建筑施工高处作业安全技术规范》。15.安全网使用规定：

15.1 结构施工阶段建筑物周围已设置的水平安全网不得随意改动，根据施工需要和项目要求支搭安全网，由项目有关人员、分包单位联合验收，验收单存档备查。

15.2凡有坠落危险的部位必须设置水平安全网。关键部位如电梯井、大于1.5*1.5米的洞口等，应根据项目经理部要求设置水平安全网和防护栏杆。

15.3 水平安全网采用3*6米的锦纶大眼安全网，密目安全网采用2000目安全网。15.4 安全网必须使用中建定点厂家产品。

15.5 因施工需要拆除安全网必须在24小时前向项目工程部提出书面申请，经项目安全部同意后方可拆除，拆除的部位要做好安全防护措施。16.现场洞口防护规定：

16.1 结构施工中洞口、临边应做好防护。项目工程部在分包单位入场后分别移 10

交各分包单位，移交后分包单位负责检查、维护。

16.2 边长50厘米以下的洞口必须设置固定盖板，板四周抹灰封闭，50厘米以上的洞口必须搭设防护围栏立挂密目安全网，中间支挂水平安全网进行防护。16.3 电梯口防护门可做成活动式防护门，门下设挡脚板封严，并悬挂安全标志。16.4 管道预留洞口在施工完成之前不得割除防护用预留钢筋。

16.5 因施工需要拆除洞口防护应向项目工程管理部提出书面申请并写明将采用的防护措施。经同意后方可施工，完毕后恢复。

17、机械管理

17.1 项目经理部提供的机械设备安装安全由项目负责，各分包单位在使用项目提供的机械设备过程中安全控制由分包单位负责。

17.2 分包单位自带机械设备及工具，安全由分包单位负责。

17.3 分包单位自带机械设备必须是技术监督部门检验合格产品，机械设备进场前通知项目经理部进行验收，验收不合格的机械禁止进入施工现场。

17.4 设备进场前48小时向项目经理部工程部、安全部提交书面分包设备进场一览表。经项目批准后方可进场。

17.5 各分包单位负责自己施工区域的机械设备的保护、维修、保养及安全检查。17.6 各分包单位每日负责检查自己施工区域的机械设备安全情况并做好记录。17.7 项目安全部每周对机械设备进行专项检查，所用表格见机械检查表。17.8 各分包单位必须做好机械设备的每天使用计划，并提前24小时报至项目工程部，经项目工程部统一协调后，合理使用机械设备，若分包单位未报机械使用计划，项目工程部视为不使用机械设备。

18、凡用上述设施使用及安装维护过程中造成的工伤事故和未遂事故，由分包单位独立承担经济和事故责任，由分包单位独立承担政府及上级主管部门的处惩。

七、临时用电的管理规定

1、为了贯彻国家安全生产的方针政策和法规，保障施工现场用电安全，防止触电事故发生，促进工程的顺利进行，特制定本规定。

2、在建筑施工中，施工现场临时用电的有关技术问题，应遵守现行的国家标准、规范或规程规定。在临时用电设备在5台以上或设备总容量在50ＫＷ及50ＫＷ

以上者，应编制临时用电施工组织设计。临时用电设备在5台以下和设备总容量在50ＫＷ以下者，应制定安全用电技术措施和电气防火措施。

3、安装、维修或拆除临时用电工程，必须由电工完成，应配专职电工不少于4 名。电工等级应同工程的难易程度和技术复杂性相适应，各类用电人员应做到： 3.1 掌握安全用电基本知识和所用设备的性能。

3.2 使用设备前必须按规格穿戴和配备好相应的劳动防护用品；并检查电气装置和保护设施是否完好，严禁设备带＂病＂运转。3.3 使用的设备不用时必须拉闸断电，锁好开关箱。

3.4 负责保护好所用设备的负荷线，保护零线和开关箱，发现问题，及时报告解决。

3.5 搬迁或移动用电设备，必须经电工断电源并作妥善处理后进行。

4、严格遵守临时用电各项管理规定，坚决执行国家关于《施工现场临时用电安全技术规范》ＪＧＪ46－88的各项管理规范。

5、安全技术应由主管现场的电气技术人员负责建立与管理，其中《电工维修工作记录》可指定电工代管并于临时用电工程拆除后统一归档。

6、临时用电工程的定期检查时间同现场安全及文明施工检查，每周一次，并复查接地电阻值，检查应按分部、分项工程进行，对不安全因素必须及时处理，并应履行复查验收手续。

7、在施工程不得在高、低压线路下方施工，高低压线路下方，不得搭设作业棚，建造生活设施或堆放构件、架具、材料及其它杂物等。建筑物（含脚手架具）的外侧边缘与外电架空线路的边线之间，必须保持安全操作距离，施工现场开挖非热管道沟槽的边缘与埋地外电缆沟槽边缘之间的距离不得小于0.5米。

8、现场的临时用电必须采取防护措施，增设屏障遮栏、围栏或保护网，并悬挂醒目的警告标志牌，在架设防护设施时，应有电气工程技术人员或专职安全人员负责监护。

9、施工现场临时用电必须采用三相五线制供电体系。配电房、配电箱必须符合规范要求，10、配电屏要有防尘、防介质腐蚀、防砸、防火等措施，配电屏周围地面铺设橡胶绝缘层，二级配电箱操作平台铺设木质绝缘板，保证操作和维修通道有足够宽 12

度，现场实行三级配电箱供电，总配电箱－－分配电箱（含移动配电）－－开关箱。

11、施工现场的一切用电设备要有专人管理，其他人员未经批准不得擅自动用一切用电设备，在施工现场内的起重机、井字架等机械设备若在相邻建筑物、构筑物的防雷装置的保护范围以外，则必须安装防雷装置。现场内所有防雷接地装置的冲击接地电组值不得大于30Ω。各机械设备防雷引下线可利用该设备的金属结构体，但必须保证电气连接良好。

12、配电箱应设在干燥、通风及常温场所，不得装设在有严重化学损伤作用、外来固体物撞击、强烈振动等场所。配电箱周围应有足够工作的空间和通路，不得堆放任何妨碍操作、维修的物品，不得有灌木杂草。

13、每台固定用电设备应有各自专用开关箱，必须实行＂一机一闸一箱一漏＂制，严禁用同一个开关电器直接控制二台以上用电设备（含插座）。开关箱中必须装设漏电保护器，符合国家有关规定及国标ＧＢ6829－86的管理要求。对配电箱进行检查、维修时必须将其前一级相应的电源控制开关断开，并悬挂“线路维修，严禁合闸”标志牌，严禁带电作业。

14、对施工现场照明的要求：通道口、楼梯间、电梯井、地下室、室外电梯卸料平台及特殊照明时必须使用低压照明，一般场所宜选用额定电压为220Ｖ的照明，室外照明必须使用代防雨罩的碘钨灯，用电设备及电缆，必须选用认定厂家的产品，严禁以次充好。对施工现场用电设备严格管理，发现问题及时解决，保证施工的正常用电。

八、重要劳动保护用品使用制度

1、为加强重要劳动保护用品使用管理，确保工程适应重要劳动保护用品的需要，有效防止工程施工过程中重大事故的发生，根据上级有关规定，结合本工程实际，制定本制度并即日执行。

2、本制度适用于本工程所有施工分包单位以及重要劳动保护用品的生产供应单位。

3、重要劳动保护品范围为：

安全网、安全帽、安全带

漏电保护器

电焊机专用箱

五芯电缆

钢管脚手架扣件

配电箱

各类机器和设备的重要安全防护装置

上级及政府规定的其它产品

4、定点单位认可，本工程执行中建八局重要劳动保护用品使用管理方法的各项规定。（明确定点单位清单及联系方式），分包单位提供重要劳动保护用品进场审核单。

5、对使用定点厂家重要劳动保护用品的管理要求：

本工程必须使用定点单位生产的被中建八局认定的重要护品，严禁购买和使用非定点单位生产的重要劳动保护用品。

选用重要劳动保护用品生产单位产品由项目安全管理部门行使。

使用项目重要劳动保护用品时，采购应遵守从定点单位直接送货的方式，减少中间环节，以杜绝假冒产品流入。

6、处罚

6.1本施工现场使用非定点单位生产重要劳动保护用品，或使用定点单位其它非认定范围无材质保证的重要劳动保护用品，视情节处罚500-5000元，并将产品全部退厂。

6.2对销售的定点产品厂商没有“两证”或两证不全的视情节处罚300-2000元。6.3安全管理部门专职人员必须严格遵守“十准和十不准”原则，违反以上原则给予500-1000元罚款处理，触犯法律的要依法追究法律责任。

九、消防、保卫管理

1、各分包单位人员必须遵守现场各项规章制度及国家、济南市有关法律法规。

2、各分包单位的人员必须符合济南市外来人口管理规定，做到手续齐全，并按济南市有关规定办理证件。

3、任何分包单位或个人携带物品出门须有物资部开据的出门条，经值班警卫核

对无误后方可放行。

4、外来人员参观、会客、探友人员必须持有关证件到警卫室办理来客登记，值班警卫经请示允许后方可放入，出门必须持有被探访人签字的会客条方可。

5、任何人不得翻越围墙及大门，不得扰乱门卫秩序,否则视情节轻重处以50-100元罚款/每次•人。

6、分包单位集体宿舍不得男女混住，不得卧床吸烟，不得私自留宿外来人员，确有困难需留宿则必须经经理部保卫负责人批准并进行登记后方可留宿。

7、办公室、宿舍内不得存放大量现金（1000元以上）及贵重物品，以防被盗。

8、贵重工具材料（如电锤电钻和贵重材料）要有专库存放，以防被盗。

9、分包单位财务部存放现金、印章要存放在保险柜里（现金过夜存放不得超过1000元），要有防盗措施。

10、分包单位要定期对职工进行法制教育，教育工人要遵纪守法，不得打架斗殴，不得盗窃，并教育工人遵守现场各项规章制度，按章办事，爱护现场消防设备及器材。

11、分包单位应于承包项目完成后一周内组织施工人员退场，退场前将出入证交项目办公室，做到来去有据、管理有序。

12、重大节日及会议期间，分包单位必须安排领导值班，值班人员应坚守岗位，值班表应报项目办公室、工程部备案。

13、施工现场认真贯彻执行济南市《施工现场消防安全管理办法》、《建设施工现场管理办法》和《建设工程施工现场保卫工作基本标准》

14、施工现场严禁吸烟，现场各重点部位按规定合理配备消防设施和器材。

15、施工现场不得随便动用明火。凡施工明火操作必须在使用前，报消防保卫部门检查，办理批准动火证手续，并有专人看火，配备必要的消防器材。

16、木工车间（棚），应符合防火安全要求，刨花、木屑、锯末应及时清理，做到工完场清，并不得在棚内存放大量成品、半成品。物资仓库、易燃物品存放库房要设专人负责，并在库房门口名牌标明，专职人员下班前应断电、关窗、锁门。木料及易燃物品堆放处、机械修理、油库区、油漆配料房、喷漆车间等部位严禁烟火，该区域内严禁明火作业。

17、各类仓库、办公室、机修车间、木工车间、木工工具房等不得违反下列要求：

17.1分包单位物资仓库要有专人看管，并设明显的防火标志和防火负责人。17.2严禁使用电炉取暖、做饭。严禁使用碘钨灯照明。宿舍、休息室内严禁卧床吸烟。

17.3严禁乱拉电线。如需用者必须由总包电工负责架设正式线路。木工车间（棚）、工具房、机械修理车间、办公室、临时实验室均使用照明灯泡不得超过60瓦。其他不得超过100瓦。宿舍照明必须使用低压照明。

17.4各类仓库、木工车间（棚）、油漆配料室，禁止搭易燃临建和防晒棚。一般工程需要支搭的须经消防保卫部门批准后方可使用。

17.5库房内各种材料要按性质及危险性分类存放。具有自燃、易燃、易爆的物品及化学物品必须分库存放。

17.6库房管理人员必须具备灭火常识，会使用灭火器材，下班前应对灯、闸、锁进行认真检查。

18、消火栓地下管路应设置环流（对流），干管直径不得小于4寸。出水口不得小于2.5寸，室内消防竖管应按每个消防接口控制面积，半径不得小于25米。

19、施工现场道路为消防通道必须畅通无阻。现场必须设临时消防器材，并设有明显标志，周围3米内不得堆放材料和其他物品，不准埋压、圈占、挖沟、堆土，严禁随便动用或损坏各种消防器材。

20、施工现场易燃易爆材料必须分类堆放整齐，在安全可靠处存放，油棉沙和维修用油应妥善保管。

21、施工和生活区冬季取暖、保温火炉，必须设专人看管。火炉的安装要求按有关冬施防火规定执行。

22、分包单位电气焊、油漆、化工、防水等项目施工要有安全措施或方案，并应有书面防火安全交底，无方案无交底不准施工，防火方案应经项目技术部审核批准，批准后方可执行。

23、油漆、化工材料配料操作不得在仓库及宿舍内进行，违反本规定给予当事人200元罚款处理。

24、不经项目经理部允许不得在建筑物内做仓库使用，不得存放大量易燃、易爆物品，因施工需要进入在施工现场内的易燃材料要根据计划限量进入，并要采取相应的防火措施。

25、易燃、易爆及剧毒危险品进入现场必须由项目物资部进行登记，报安全部备案，统一配备消防器材，并设专人看管，严格执行领用手续。

十、文明施工管理

1、为了保证项目的文明施工，创建“济南市安全文明样板工地”，树立中建八局的良好企业形象，特制定本规定，经理部人员及各分包施工人员必须严格遵守、执行。现场文明施工按区域划分承包，项目经理部设置一个总垃圾站，由项目负责协调，分包单位承包区域的垃圾由分包单位自行清理干净，运至项目指定的垃圾站并负责清运出场。

2、文明施工检查及考评形式

2.1项目经理部自查：项目经理部文明施工领导小组每天组织一次巡查，各分包单位文明施工检查员要准时参加，接受项目经理部提出的整改，进行自我考评，并作好记录，对本施工专业的问题要及时下达整改，并督促落实。2.2每周组织一次现场综合大检查，时间为检查前一天通知。

3、文明施工处罚

3.1 文明施工处罚规定：参照济南市建委文件的有关标准及项目部奖罚条例进行，检查中分包单位作业区存在一项严重违章或重大隐患，对该分包单位罚款200-500元；存在三项（含三项）严重违章或重大隐患，对该分包单位罚款500-1000元；在处罚单上要对有关责任者同时给予处罚。

3.2各分包单位搞好现场内的文明施工，每天必须做到工完场清，及时把建筑垃圾运至项目设置的垃圾站内，保证现场内环境整洁，道路畅通，否则对分包单位罚款1000元/次。

3.3施工人员（经理部及各分包）必须衣着整洁、戴好安全帽、佩带胸卡，否则现场管理人员及警卫有权禁止其进入现场。

3.4施工人员应该语言文明，不得发生打架、骂人事件，发生打架行为人员不论其情况如何，将对其本人清退出场，对其管理单位处以2000元罚款。3.5各分包单位的进场材料应按项目物资部的具体要求进行码放整齐，并挂标识牌，负责自己材料所占区域内的清洁工作。

3.6各分包在进行施工时，应保证施工区域内的清洁工作，并做到工完场清，活

完脚下清（一天工作完成后，施工区域内的剩余大量材料要码放好，零星材料要带走）。

3.7遇有大雨、大雪等情况，应由区域责任人对自己区域内进行清理，遇有大风应及时洒水，以防扬尘。

以上条款在执行时，若执行人工作不利，总包将派人替其进行清洁工作，其费用将由执行人负责，并对其进行经济处罚

十一、质量管理规定

1、分包单位必须依据合同约定的质量目标制定确实可行的质量保证体系和质量控制措施。要求以表格或流程图形式将质量控制点分解到各工序。

2、分包单位必须加强员工的质量教育，教育内容、教育记录报总包确认，牢固树立创优意识。不按时教育或教育效果达不到要求的（以现场施工质量为评价依据），将对该分包进行处罚。

3、分包单位必须保证所制定的质量保证体系运转正常，所制定的创优措施要认真执行。（分包单位上报其质量保证体系）

4、认真组织施工管理人员、技术人员学习我项目下发的施工图纸、施工方案、专项技术措施、细化节点图和相关施工验收规范，作到心中有数，并在施工中认真执行。

5、必须认真组织人员学习上海市建筑工程资料管理规程，所做资料必须按规程和创优标准执行。

6、任何质量验收的表格、竣工资料完全由分包单位负责。

7、本项目质量管理原则：分级控制，分段监督，统一申报。即：分包单位质量控制，项目工程部、质量部进行质量控制。分段监督：是施工操作阶段由分包质量员监督，施工过程中我项目工程部、质量部的质量监督，施工完毕后，我项目质量部把关验收。统一申报：是由我项目质量部统一向监理、业主申报。

8、分包单位质量员必须积极组织自检工作、作好自检记录备查，配合我项目工程部和质检部的验收工作。不自检、无自检记录、自检质量达不到创优标准就向总包报验，我项目工程部有权不验收，所造成的损失由分包单位自负，并对分包单位处以500元～5000元/次罚款。

9、未经我项目工序检验的工程一律不得进入下道工序施工，否则必须拆除重做，同时承担相应的经济损失，并处以1000～10000/次元罚款。

10、分包单位要作内部的自检、互检、交接检，表格由分包单位自己制定，必须正规，严格执行“三检制”。

11、分包单位组织内部的质量验收，其质量员验收达到创优标准后，且资料齐全者才可报到我项目工程部验收，分包单位质量人员必须严格按标准把关。

12、我项目工程部在审核资料符合有关要求属实之后，到现场验收，分包单位必须组织有关人员参加工程部验收，成优后方可报项目质量部验收。

13、我项目质量部在审核所报资料齐全有效，符合程序后，进行现场验收。我项目工程部及分包单位有关人员必须参加。质量部人员验收成优后统一报监理公司。

14、监理公司验收时，分包单位及我项目有关人员共同参加，有问题及时整改。

15、分包单位必须严格控制施工过程质量，不得隐瞒施工质量问题；任何质量问题的修复、纠偏等都必须有我项目工程部的批准，混凝土缺陷的修复必须得到总工、质量总监的批准，否则不得进行修复、纠偏工作，否则处罚500～5000元/次。

16、对于施工过程中出现质量问题，我项目管理人员提出后应该立即组织整改或答复，否则如果在验收时仍然出现，将对分包单位工长和质量员个人处以100元～500元/次罚款。并且我项目工程部、质量部有权不进行验收。

17、在本工程施工中，分包单位必须坚持以样板引路的原则，任何分项工程施工前，分包单位要先做好样板，填写样板记录单，经我项目验收批准后方可大面积施工，否则不得进行施工所造成的一切损失自负。

18、如在验收时发现分包方未事先与总包方沟通即随意更改施工方案或未按图（包括施工图纸、变更洽商、项目经理部编制的节点细化图）施工，项目经理部有权拒绝验收，所完工程必须返工，并可处以500～5000元/次罚款，经济损失分包方自负。

19、分包单位必须做好进场物资质量验收工作，未经顾问验收或验收不合格即投入使用的物资必须拆除重做，并可处以500～5000/次元罚款，经济损失分包方自负。

十二、成品保护管理规定

各分包单位驻现场代表为其所施工区域专业的成品保护直接责任人，分包单位应设成品保护检查员一名，负责检查监督本专业的成品保护工作。项目工程部管理整个项目的成品保护工作，总包在生产会上对成品保护工作进行组织、协调、检查及讲评。各分包单位的成品保护工作在工程部的统一领导下进行。

1、成品保护的期限为各分包单位进入现场施工开始至其施工的专业竣工验收为止均处于成品保护阶段，特殊专业按合同条款执行。

2、成品保护措施的制定和实施

2.1分包单位要按项目的施工工艺流程组织施工不得颠倒工序，防止后道工序损坏或污染前道工序。

2.2分包单位要把成品保护措施列入本专业施工组织设计，经项目经理部审核批准后，要认真组织执行，对于施工组织设计中成品保护措施不健全，不完善的专业不允许其专业施工作业。

2.3分包单位要加强对本单位员工的职业道德教育，教育本单位的员工爱护公物，尊重他人和自己的劳动成果，施工时要珍惜已施工完部分的工程项目，增强本单位员工的成品保护意识。

2.4各专业的成品保护措施要列入技术交底内容，必要时下达作业指导书，同时分包单位要认真解决好有关成品保护工作所需的人员、材料等问题，使成品工作落实到实处。

2.5各分包单位的成品保护检查员应每天对所负责的成品保护工作进行检查，并督促施工人员进行整改。同时成品保护的直接责任人参加项目经理部组织的安全文明施工、成品保护专题会，按会议要求组织好自己单位及所属成品保护检查员的工作。

3、成品保护工作的奖惩办法

3.1各专业的成品保护工作，经检查如发现不完善，但尚未造成损失，需立即整改，对整改不及时的单位罚款200—1000元/次。

3.2分包单位的成品保护工作，如因分包单位管理上的失误，成品保护工作不及时、不完善，所造成经济损失，损失由其单位自负，同时项目对其处以500元/次罚款，并追究由此造成的工期及质量损失。

3.3分包单位对本专业的成品保护虽好，但在施工操作中，对其他专业的成品造成破坏，经项目核实无误后，造成的损失由该分包单位全额赔偿，同时项目对分包单位处以1000元/次的罚款。如发生严重成品保护破坏问题，其惩罚将相应增加。

3.4总包将对成品保护工作实施突出的分包进行不定期的奖励。

十三、材料管理

1、材料进场程序：按照顾问要求提供样品——顾问、业主审核样品——封样——物料报批——各相关顾问审批——大批材料进场前报审监理、业主、顾问——现场验收

2、各程序按照总包规定的格式及程序进行，上一程序未完成不得进入下一程序

3、材料封样的要求 3.1样品上要有封条 3.2封条应有以下内容:

a、产品名称。

b、品牌。

c、生产厂家。

d、规格型号。

e、材质。

f、表面处理(涂层)。

g、重量/密度。

h、装修部位。

i、批号(次)。

J、颜色。k、质感。

L、其他。

m、顾问(业主〉签字，签字时间.n、封条与小样粘结牢固，除签字、日期外，应全部打印。

4、材料进场验收的要求

4.1分包物料进场前应提前通知总包，由总包会同监理、业主、顾问进行现场验收。

4.2物料进场报验应同时提供以下资料及物品: a己认可的物料/设备/样品报批单。

b己认可的物料/设备/样品的样板封样。

c产品的质量合格证明中文文件。

d中文检测报告。

e山东省建设工程质量监督总站监制所规定的工程材料/构配件/设备报审表（A9表）。

f山东省建设工程质量监督总站监制所规定的材料、构配件进场检验记录表(鲁 JJ-022)。

g山东省建设工程质量监督总站监制所规定的合格证贴条(鲁DQ-009)。

4.3其他相关资料。

4.4进场材料要和顾问选定样品、产品检测报告、设计图纸及技术资料要求一致，否则不予检验。

5、材料取样复试的要求

5.1依据济南市质监站、济南市消防局相关规定和要求，下列装饰装修工程设计使用的物料（材料）进场后应及时做取样复试。(1)人造木板的甲醛含量。（2）室内石材的放射性。

（3）防水工程涂料（材料）拉伸粘结性、柔性。（4）石材用密封胶的耐污染性。（5）硅酮结构胶的相容性和剥离粘结性。（6）橡胶条成分化验。（7）溶剂型胶黏剂苯的含量。

（8）承重结构钢材的物理性能、化学成分及热镀锌厚度。（9）安全玻璃的检测。（10）防火涂料的检测。（11）B1材料的耐火极限。（12）高分子合成材料耐火极限。（13）防火封堵材料。（14）（铯钾）防火玻璃。

（15）甲级、乙级钢制、木制防火门及其配件。

（16）其他材料的检测。

万科:精装修的困局 篇6

房地产单一盈利模式所创造的暴利时代已结束，多元化、差异化、绿色节能建筑、服务质量提升都将成为未来的发展方向

如果说“地板门”让整个地板行业2012开年不利，那么万科今年则是流年不利。无论是还未曾冷却的“地板门”事件，还是时下火热的“纸板门”事件，都在直逼万科的精装房。尽管万科方面迅速做出回应，声称“纸板门”非“纸板”而乃“中密度纤维板”，并且承诺对问题房负责到底，但“千亿房企”的信誉是否依旧，俨然要打上一个问号。 万科，作为房地产领军企业为什么会问题频出，而从“地板门”到“纸板门”背后又隐藏着哪些行业问题？ 装修质量不合格只是外在表现，万科今日的困局势必是由其内在因素所引起的。据一位了解万科的业内人士透露，万科的精装修房屡屡出错，与其过去一年来相关管理人员和技术人员流失有着直接关系。 首先，随着万科王石时代的终结、郁亮时代的开启，万科企业内部员工动荡并不稀奇。分管产品线、运营线工作的执行副总裁徐洪舸以及负责产品设计及技术创新的副总裁肖楠的离职，所带动的一系列中层管理人员及其他相关人员的变动，都让万科进入一个全新的管理磨合期。而该时期，对于万科所采用的精装修由采购部、设计部、工程部、成本部多部门共同协作完成的策略显然是不利的。 众所周知，建筑、施工、装修环节外包是所有房地产开发商都会采用的运作模式，万科自然也不会例外。而这种模式运作的好与坏的关键点，在于对人的管理，即对不同部门、多个团队中的各阶层的人进行有效管理。对于内部管理还没有形成默契，甚至还没能达到畅通状态的万科来讲，一旦某个关键性人没有管理到位、某一环节上出现了管理纰漏，那么就极有可能导致整个产品线发生质量危机。 其次，自从楼市调控政策出台以来，各家房地产企业均打出各路拳术，实施自保反击战，其中快速周转资金已经成为市场中主流反攻术，万科也乐在其中——万科的精装修房开发周转速度甚至要比其他品牌的普通毛坯房还要快。这样的周转速度再加上正处于磨合期的管理状态，让外部环境风险有了可乘之机。 作为工程装修，在采购价格上要具备一定的议价权，对于消费者来说由开发商装修，既省力、又省钱。但工程采购乱象已经是行业中一个公开的秘密，工程部采购人员徇私舞弊现象屡见不鲜，开发商又难以对采购材料进行一一检查，这些都增加了精装修房的质量风险。 再次，即便采购的原材料不会出现问题，开发商也很难对传统的手工装修施工过程进行面面俱到的监管，而施工也会直接影响到日后的装修质量。一方面是大批量的采购与装修施工，另一方面则是停留在初级阶段的手工环节，让精装修房的整个监管过程都难上加难。这一点不仅对于已经有内忧的万科存在，对于整个房地产开放企业都是不可避免的结症。 从2010年的楼市调控政策不断出台开始，就已经在预示整个房地产即将结束过去的单一盈利模式所创造的暴利时代。多元化、差异化、绿色节能建筑、服务质量提升都将成为未来的发展方向，而如果市场监管仍然不能及时跟进，精装修规模化生产的道路仍旧不能被摸索出来，那么整个行业的转型也会被拖累。

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商业广场精装修项目招标过程控制 篇7

该商业广场总建筑面积99257 平方米, 建筑层数为6 层, 高度35 米, 地下建筑面积36998 平方米。 该项目根据用地规划条件和使用因素设置文化、 娱乐、休闲、餐饮、影院及配套等功能板块。 其中本次精装修招标的设计概算金额为3700 万元, 主要是公共部分的装饰装修, 主体工程招标时将该部分工作内容设置为暂估价内容, 在具体实施时采用专业分包发包。 该精装项目招标已完成了评标工作, 经过各评标专家认真评审各投标单位的投标文件, 中标金额2658.27 万元。

一、招标前的准备及策划

该项目为大型商业综合体公共部位装修, 施工总承包招标及实施过程中, 吸引了大批国内外装修精英的关注, 根据资质设定标准, 预计潜在投标单位众多, 素质参差不齐, 而且当前建筑市场竞争激烈, 尤其是装饰装修行业, 投标单位通过不平衡报价或者混淆装饰装修材料品牌档次等进行恶意竞争现象频繁。 本项目为地标性建筑, 装修要求高, 材料种类繁多, 各专业界面复杂, 工期紧张, 预计招标、评标工作任务重、难度大, 为了简化招标、评标工作, 也为精简投标单位, 让不具竞争力的投标单位减少投标工作量, 对本项目进行资格预审, 其他具体要求及实施细节分阶段策划并按策划内容认真组织实施。

二、具体实施情况

(一) 进行资格预审, 有效简化招标评标工作

资格预审中设置了关于资质条件、项目负责人、 类似工程业绩等的要求, 在资格预审评审办法中采用合格制和有限数量制相结合, 资格预审文件规定:“凡按合格条件规定审查通过的合格申请人人数超过5 家, 则通知所有合格的资格预审申请人代表进行答辩 (答辩顺序在答辩前抽签决定) 并按资格预审设定打分条款打分, 按得分高低依次取最高的前5 名作为投标单位候选人 ( 若第5 名出现并列, 则并列的第5 名全部入围) 。 若按合格条件规定审查通过的合格申请人人数少于等于5 家, 则不再进行打分, 所有通过详细审查的资格预审申请人全部作为投标单位候选人。 ”本项目报名单位一共为26 家, 最终资格预审评审合格的单位为4 家。 通过资格预审, 本项目在充分竞争的同时有效的控制了投标单位数量, 充分简化了招标、评标工作, 并在一定程度上确保了投标文件质量, 避免了投标单位资质参差不齐, 恶意竞争, 投标文件质量差距过大等问题。

(二) 进行合理的招标界面的设定

本项目为精装修专业分包招标, 精装修覆盖面积大, 约6 万平方米, 涉及专业界面多, 如泛光照明、 幕墙、 给排水、机电安装等, 另外还涉及到总包与专业分包单位的工作内容界面, 故招标内容划分情况复杂, 为避免引起分歧, 本项目不光发布工程量清单, 施工图纸, 还单独对总分包界面及各专业界面进行单独描述, 以招标文件附件的形式和招标文件一起发出, 对投标单位的疑问及时响应并书面回复, 尽量做到详细详尽, 有资可查, 便于追溯。 如建筑工程总分包施工范围的界定设定为:前场室内装饰施工图范围内的墙柱面、 地面、天花由精装修专业分包施工; 扶梯、电梯轿厢、观光电梯外装饰 (点式玻璃除外) 由精装修专业分包施工;下沉式广场及广场楼梯地面、立面由精装修专业分包施工;玻璃幕墙区域的室内栏板栏杆、中庭区域栏板栏杆由精装修专业分包施工;格栅吊顶区域的喷黑处理由总包施工;与玻璃幕墙相连的出入口玻璃门由幕墙专业分包施工, 与轻质砌块墙体相连的出入口门由总包施工。 轻质砌块墙体由总包施工至基层抹灰, 玻璃隔断 (含普通玻璃门及防火玻璃门) 由精装修专业分包施工;前后场卫生间地面由总包施工至防水保护层、轻质砌块墙面由总包施工至基层抹灰, 其余由精装修专业分包施工等。 其他相关专业也进行了详尽的设置, 在此不一一赘述。

(三) 设定装修品牌及暂估价

装修招标中, 材料品牌及价格的差异往往是投标报价形成差异的关键, 投标单位一般会在材料品牌及价格上寻找突破口, 降低综合单价, 从而在投标报价中达到低价中标的目地, 实施过程中, 因投标报价中的相应价格的材料达不到装修效果要求, 从而降低装修标准或者提高竣工结算造价。 因而, 提供统一的材料标准是装修招标中有效规避恶意竞争的重点, 本项目针对主要装修材料及灯具等, 逐一罗列, 提供材料清单, 并提出详细的技术标准要求, 并以图片形式展示形状、 颜色等外观要求。为确保更加有效控制主要材料, 在投标文件编制要求中, 各投标单位除在投标文件中对材料品牌规格进行书面响应外, 还要求各投标单位按照招标文件规格尺寸要求提供主要材料的样品展板, 对暂时无法确定的材料或者由招标人供应的材料提供暂估材料价。 由于准备工作充分细致, 招标过程中主要材料基本上未出现偏差。

( 四) 确保工程量清单及招标控制价 (以下简称造价) 编制质量

为保证造价的编制质量, 本项目采取了以下措施。

1. 安排经验丰富的装饰装修专业造价编制团队

针对本项目的特点, 安排装饰装修造价编制经验丰富且熟知工程量清单的计价规范及相关规定的造价人员进行编制, 明确清单及控制价编制的项目负责人及其成员, 明确分工及责任, 并及时调整, 保证编制人员的素质、能力、工作负荷符合本项目招标工程量及招标控制价编制的要求。

2. 保证有充足的造价编制及审核时间

为保证招标清单及招标控制价的编制质量, 本项目安排了充分的编制时间, 采用分组审核制度, 与其他项目造价小组协同, 互相审核, 每个专业的造价编制完成后, 交由另外一组的相同专业工程师审核, 招标清单及招标控制价完成后, 由项目负责人整体检查后交由另外一组造价人员整体审核, 这样在过程中可以及时发现编制问题, 不断完善清单及控制价的内容, 保证招标清单及控制价的完整性和质量。

3. 到当地建材市场进行人工、 材料、机械查询, 收集基础资料, 为材料选用及造价编制提供充足的依据

工程量清单开始编制前, 组织招标单位负责人, 造价负责人及各专业工程师、设计师、现场管理人员进行交底, 明确本项目的装修档次、设计效果、功能分区等, 让大家对项目的整体效果有一个初步印象。 工程量清单及招标控制价编制的过程中, 造价负责人与设计院及建设单位项目各专业负责人即时沟通, 明确材料要求, 专人负责到当地建材市场调查材料市场价格信息, 为更准确地将招标材料要求传达到投标单位, 材料市场调查工作人员不光整理材料的品牌规格型号 (收集三个以上品牌, 投标人可选择招标人提供品牌或同等以上的品牌) , 同时将项目拟选用的材料进行拍照记录, 整理成电子文档形式, 在招标文件中作为附件一并发放到投标单位手中。

招标控制价的编制, 以施工图纸、招标清单、当地的人工、材料、机械实际价格和相应费率标准市场调查情况为基础, 采用国家标准计价规范与本地区相应的预算定额, 结合招标文件要求采用合理的人工、材料、机械费及综合费率, 确定合理的招标控制价 ( 最高限价) 。

4. 专业的编制评审小组最终评审

针对精装项目的特点, 由公司专门的造价编制评审小组进行最终评审, 针对施工图中出现的主要材料及设备、新工艺、新技术进行全面的论证和建议, 比如结合材料调查员查询到的当地建材市场情况, 对主要材料及设备的详细品牌、外观、规格、类型、质量等级、产地等方面的内容, 结合设计方案及设计效果图进行论证和合理性评估, 尽可能的预见新工艺、新技术的可行性, 以及施工过程中可能遇到的风险及偏差, 尽量避免投标人因理解不同而在响应招标要求中出现偏差现象, 确保装修效果的适用性及整体性, 这样也可提前预估装饰装修过程中可能出现的情况而做出防范措施, 减少工程实施及竣工决算中一些不必要的纠纷的发生。

(五) 合理设置评标方法, 避免偏差

该项目采用综合评估法进行评审, 技术、商务分别打分, 综合得分最高的单位推荐为中标单位。 评委在打分前, 先对所有投标文件进行符合性检查及初步评审, 所有不响应招标文件实质性要求的投标文件作否决投标处理, 针对本项目的关键内容如工期、质量、 项目经理备案要求、材料展板的提供等均设定为否决条款, 若投标文件中未对此类条款进行响应, 则视为不响应招标文件实质性要求, 由评委会评审后作否决投标处理。 技术评审中, 对本项目要求高的装饰施工方案、成品保护等设置较高的打分, 以此激励投标单位在人员安排及资源配置上充分考虑并在方案编制中进行重点描述。 商务评审中, 为避免出现恶意竞争、不平衡报价或者报价偏离过大的情况, 本项目将人工单价、综合费率的取定均事先设定了一个范围, 投标单位在设定的范围内进行竞争, 确保投标报价不出现较大偏差。

三、总结

谈住宅精装修工程前期合约管理 篇8

一、精装修工程发包方式

(一) 业主对精装工程直接发包。

我国住宅精装工程中业主通常单独将精装修施工进行发包, 这种做法有其理论依据和现实意义。

理论依据:按照目前学术界的界定, 这种业主直接就装修工程进行招标的方式是属于平行发包概念范畴。所谓平行发包, 指发包单位将建筑工程勘察、设计、施工和设备材料的采购其中之一项或多项工作按工程部位或者专业进行合理分解, 分别发包给一家或者多家资质、信誉等条件符合要求的勘察、设计、施工承包单位和供应商, 并分别与之签订工程承包合同。各个勘察、设计、施工、供应单位之间的关系是平行的, 分别对发包单位负责。袁受权在《浅议平行发包与肢解发包》中深入分析了平行发包与肢解发包的区别, 指出平行发包是国际上通行的承发包模式之一, 也是我国允许的承发包模式。

现实意义:目前装修行业发展迅猛, 企业和从业人员的数量已相当庞大。截至2006年底, 在工商登记注册的装饰企业, 全国共有17.5万家, 从业者队伍约为1, 400万人。但是, 作为新兴行业, 仍存在鱼龙混杂现象, 造成装修质量成为建筑业纠纷的热点问题。2006年我国建筑装饰行业完成的工程量, 在公共建筑装饰装修部分, 基本由有资质的企业完成;住宅装饰装修部分, 主要由无资质企业完成, 无资质企业完成的工程量, 约占整个住宅装饰装修工程量的60%左右。按照这种情况, 装修阶段的质量的确存在隐患。作为装修质量的第一责任人的开发商, 应该从招标阶段就开始加大对装修施工单位的控制, 因此开发商直接对装修施工招标实属现实需要。

(二) 精装工程细分的可能。

精装工程是否有进一步细分的可能, 关键在于不进行细分是否能够满足现实需求;如果进行细分, 是否具备相应管理能力;细分后是否能够达到质量和成本控制效果;社会分工能否满足细分需要。

虽然目前将整个室内精装工程发包给一个装饰单位的情况较多, 但是装修涉及工种和材料繁杂, 监管难度非常大。通常在招标中要求投标人报送主要材料品牌和样板进行审查认定, 以控制材料质量。但橱柜、木门、木地板等 (费用高且影响品质的关键部位) , 涉及的样式和品牌丰富, 且存在鱼龙混杂的现象, 通常开发商会选择指定材料供应商或者甲供的方式进行控制。但由此造成材料供应商和施工方扯皮现象较多, 且安装能力一般不如专业厂商。所以, 完全可以尝试将橱柜、木门、木地板等专业从内装工程中剥离出来, 由专营厂家来完成。目前, 市场上的橱柜、木门及木地板公司数量也较多, 分工比较明确。一般具有一定规模的专业公司都有自己的主营专一品牌业务, 该品牌业务的质量和服务具有相当的优势。

将精装工程进行细分, 在精装修阶段会出现多个专业队伍穿插施工, 对合约内容划分和现场协调管理提出了更高的要求。因此, 在开发商具备较强合约和项目管理能力的情况下, 从质量和成本上综合考量, 应该更偏向选择“术业有专攻”专业施工单位, 即室内精装修工程中的木门、橱柜、木地板工程由相对专一的专业厂家承接;其他的精装修项目由具有“装饰资质”的专业装饰公司施工。

二、建筑施工总包单位和精装各专业装饰单位主要合约内容界定

按照以上分析, 精装修住宅工程在主体结构封顶后进入精装修阶段时, 会有多个专业装饰单位交叉作业的情况。正因为这种情况的出现, 必须要在各装饰工程合同及建筑施工总承包合同中明确规定各专业承包单位及作为协调管理的总包单位的合约责任义务, 明确相互间需要协调的工作内容及各工种交接面的工作内容划分等。避免出现合约漏项、合约内容划分不清晰、责任不明确及施工双方相互索赔等纠纷扯皮现象。

(一) 建筑施工总承包单位对精装修工程主要合约内容的界定。

基于以上说明, 在目前大量开发商就精装修工程直接招标, 并与装饰单位直接签订装修施工合同的情况下, 实际上是不涉及总包单位的, 即装饰承包人直接对发包人负责, 发包人直接向装饰承包单位支付工程款, 是属于平行发包的范畴。但是, 为了避免出现平行发包中因施工单位众多导致项目失控的情况发生, 开发商对承接建筑主体工程的单位赋予了总包管理的角色, 在各合同中规定了相应的“总包管理”及协调服务内容。总承包单位在现场对装修承包单位的管理主要还是以负责安全、协调配合工作为主, 而工程进度及质量由业主直接控制。从理论上讲, 这种模式下的“总承包”单位, 不同于一般意义的总包单位, 实质上充当了类似于PMC模式中的PMC, 主要任务是对参与项目的众多承包进行管理, 确保各工程承包之间的一致性和互动性。为叙述上的方便, 本文称其为总包单位。

首先需要说明的是, 在总包和装饰承包商没有直接合同关系的情况下, 业主应该避免在各自合约中过多牵扯到三方关系, 避免出现扯皮和纠纷。但是, 尽量减少因工程细分而造成工程成本1+1>2的情况发生。在这种原则下, 尽量使项目现有资源充分利用, 业主应充分考虑合理组织总包单位根据工程需要必须搭设的临时设施及措施项目提供给装饰单位使用, 避免出现不必要的重复, 具体细节可以下述内容做参考:

1、工程直接费用:

因装修阶段有大量装饰材料运输, 总承包单位在投标过程中需考虑适当增加开办费项目中的大型机械设备来满足精装修施工过程中的垂直运输问题;还要考虑因整个精装住宅工程竣工时间加长, 导致大型设备租赁时间延长、临时设施和周转材料以及其他开办费项目上会增加额外的费用。

2、总包协调服务:

总包单位需要为装修单位提供正常情况下的合理作业空间、保证施工安全所需的围护、施工所需照明、施工用水、施工用电, 在建筑物内提供水电管线接驳点, 全面照管防盗、垃圾清运;在交叉搭接施工方面:隐蔽工程覆盖前督促装修单位进行预埋, 提供装饰单位施工需要的准确标高、定位基准点, 与其他单位交界面上的结构修补等。

3、总包管理:

总包单位需要对装修单位施工现场安全负责, 包括与现场其他承包人签订安全协议书、负责安全培训等;施工现场文明施工管理;整个项目的竣工资料的收集整理工作;负责施工过程中与政府主管部门沟通, 接待与处理政府部门的有关质量、安全等各项检查与监督, 并负责办理相关手续及批文等。

(二) 精装修工程中室内装饰、橱柜、木门、木地板工程主要合约内容的界定

1、工程合同类型。

根据合同计价方式不同, 一般有单价、总价和成本加酬金合同。对于根据施工图纸进行招标的商品房的装修工程, 具有工程范围明确、工程量小、工期短等不确定因素少的特点, 符合固定总价合同的应用条件。通常业主也喜欢采用这种合同形式, 工程中双方结算方式简单省事, 在合同执行过程中承包商索赔的机会较少, 有利于造价控制。

发包方在招标时会提供一份列有工程量的清单, 投标人在清单中填报各综合单价和总价。业主不对工程量的准确性负责, 投标人需根据图纸复核, 如有认为工程量有出入或项目有增减, 可自行加列增补清单。在工程量清单编制时, 各分项常常带有随意性和灵活性, 但须满足专业安装要求, 便于报价、便于对各标价分析对比。招标人在开标后首先考虑各标书的增补清单, 经过沟通复核, 修正原清单, 保证各投标人在统一平台上竞争。这种总价包干方式, 其实是以图纸为包干依据的, 只要图纸上有的项目都视为包括在总价内, 工程量清单则作为中期付款和变更价款确认的主要依据。

2、样板先行、成品保护。

样板包括户型样板、施工样板、工序样板、开放样板、材料封样。样板房先行制度是在户型样板施工过程中发现问题, 调整设计效果;在施工样板过程中检验施工单位整体施工水平及管理水平, 按照户型施工图进行施工, 避免系统性错误;工序样板指导施工单位的大面积施工, 同时明确了工序的验收标准。具体到合约管理内容方面, 主要涉及到施工样板、工序样板和材料样板。材料样板一般在招标过程中要求投标人报送, 经设计部检验合格后封样, 作为后续施工中控制材料质量的标准。工序样板的实施可以为拟定工序交接相关合同条件时提供参考。由于装修市场上挂靠承揽的情况较多, 而即便是已有合作的单位仍存在劳务队伍的差异, 因此可以在签合约前要求拟签约单位先制作一套样板, 样板通过相关方检验合格后作为工程质量合格的评判标准成为合同一个关键约束条件。

据调查, 客户投诉的质量问题中, 70%与产品保护有关。产品保护应遵循先检查后保护的原则;遵循施工与保护一致的原则。在各专业装饰工程合同内明确:总包单位对工程现场作全面的照管并不承担各单位的成品遗失或损坏的风险, 各单位必须负责其成品保护工作, 所需费用已包括在总价中, 在移交给业主之前, 一切损坏、遗失均应由各单位免费修复或更换。

3、各工程主要合约内容。

首先需要在各装饰工程合约内说明总承包可以提供的服务有:总包人现场现有临时设施、运输设备等均可免费给装饰单位使用, 但不能满足使用时装饰单位需自行解决;免费提供安装工程的用水用电;总包单位提供标高、基准点给装饰单位, 并保证其准确性;装饰单位的工程及竣工资料自行编制后交总包单位汇总。各专业装饰单位需在投标报价前, 充分考虑现场情况并与总包单位及发包方项目部人员协商, 合理估算以上项目费用, 并包括在投标总价内。以下就各工程在实际施工中可能因为合同内容没有约束清楚使造价和质量失控的情况做简单说明。

橱柜工程:橱柜本身制作安装及周边打胶;洗涤盆及其进水、排水设施的供应与安装;柜体内所有电位、煤气管、水管的开孔、台面板及水龙头部位的开孔等工作。

木门工程:木门的供应安装及与门洞墙体之间空隙的填充。我国木门行业现有标准存在不好操作、内容比较空乏等重要指标缺失的问题, 因此需对门扇和门框的用料和工艺的各细节约束清楚。

木地板工程:木地板供应安装及周边的收边收口;为保证顺利交楼, 如小业主收楼时对木地板的色泽纹理、铺装质量、环保检测结果等提出投诉, 须免费负责整改或更换。

室内装饰工程:除以上工程外的室内装修项目都包在该工程合约内, 主要为室内大面作业、零星装饰工程以及部分甲供部品的安装等。由于本工程的面广, 该承包单位可以同时作为整个精装修工程协调管理单位, 负责室内装饰材料堆放及作业面的清洁等。

三、结束语

上述精装承发包方式, 实际上是基于传统平行发包模式的基础上经开发商实践改进了的发包方式, 建筑主体承包商作为总承包单位的管理思想应该源于PMC管理模式, 但与PMC模式相比更有效地利用了现有和自有资源。在这种方式下, 精装工程合约内容是由合同图纸+清单+施工样板+合约条款共同构成的, 这几部分相互补充使得合约内容尽可能地得到完善, 有利于精装质量和成本控制, 具有较好的实用价值。

摘要：精装住宅已逐步成为住宅市场的主角, 受到人们的广泛关注。前期合约管理对精装工程质量和成本起着关键的作用, 本文从开发商角度对前期合约管理部分内容进行探讨, 并提出相关建议。

关键词：住宅精装修工程,发包,合约内容

参考文献

[1]黄白.关于完善新建商品房装修一次到位管理制度的调研报告[J].住宅产业, 2007.6.

[2]袁受权.浅议平行发包与肢解发包[J].建设监理, 2003.2.

[3]张霞, 王磊.建筑装饰行业发展研究[J].平顶山工学院学报, 2009.18.

[4]王宁.精装修伪劣地板主战场[J].建材工业信息, 2004.6.

精装修项目管理 篇9

2012年2月16日下午, 一位名为“李晓燕”的网友, 在网易家居论坛爆料称, 某房地产公司近年来在十多个城市的上万套精装修房项目中, 大量使用甲醛超标, 劣质的安信品牌地板, 有的批次甲醛释放量超过合同约定标准的5倍, 严重危害人体健康, 且劣质地板面层厚度严重不足, 使用寿命仅为合格产品的2成。

3月25日, 有媒体爆出地产龙头, 该公司旗下的深圳第五园六期项目, 涉嫌使用纸板作为柜体及户内门材料, 并进而质疑使用“纸板材料”, 导致柜体受潮霉变, 室内空气质量不达标等问题。除该公司外, 近期仍有多家知名品牌的房企, 均被爆出其提供的精装住宅存在的问题。

该房地产公司等知名品牌房企精装房“质量门”事件, 引发人们对目前精装修住宅发展状况和质量管理的深度思考, 对精装修住房的标准和执行情况提出了质疑。

3月30日, 中国建筑装饰协会召开住宅精装修质量标准研讨会, 业内相关专家、学者和《住宅室内装饰装修工程质量验收规范》参编企业相关负责人针对精装修房的质量问题展开讨论, 寻求解决精装修房质量问题的良策。

2 精装修住宅相关标准及执行情况

有关住宅装饰装修工程施工的一系列行业标准规范, 早已颁布实施, 某房地产公司“质量门”是部分开发商和施工企业不认真学习标准规范, 不严格遵守标准规范要求而导致的。

2001年12月9日, 原建设部和国家质量监督检验检疫总局联合发布了《住房装饰装修工程施工规范》, 并于2002年5月1日起实施, 这一国家标准适用于住宅建筑内部的装饰装修工程施工。

2002年原建设部出台了《商品住宅装修一次到位的实施细则》, 提出“精装修住宅在交房屋钥匙前, 所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成, 厨房和卫生间的基本设备安装完成”, 鼓励取消毛培房, 推行精装修房。

2008年8月, 住房和城乡建设部发布《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》, 引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修, 逐步取消毛坯房。

深圳市在2008年初就提出强力推进住宅一次性装修, 2010年底实现精装修住宅销售率100%。

2012年2月14日至15日, 住房和城乡建设部住宅产业化促进中心在北京组织召开了《住宅室内装饰装修工程质量验收规范》 (送审稿) 审查会。《验收规范》提出了以户 (套) 为验收单元, 推行分户交接验收和分户工程验收的两阶段验收方法, 完善了住宅室内装饰装修工程质量验收规定和现行规范, 对住宅室内装饰装修的工程质量验收内容。

3 精装修房是住宅建设发展的必然趋势

3.1 精装修市场开发与发达国家的差距

目前我国上市销售的新建商品住房多为初装修的“毛坯房”, 交付住房后需要进行二次装修才能使用。根据) 建设部统计, 中国一步到位的精装修住宅不足中国住宅年开发量的10%, 而在发达国家精装修住宅一般占开发量的80%以上, 统计显示, 我国每年住宅装修造成的浪费高达300多亿元。

3.2 住宅二次装修存在珠多问题

(1) 将产生大量的垃圾, 再次带来浪费。装修时, 有的门窗、厨房、卫生间、电线、地面、水管等统统敲掉, 上百袋的建筑材料变成废料丢弃, 有的城市每年因此产生的建筑垃圾达2000万吨之多; (2) 一些住宅装饰装修行为危及建筑建筑结构安全, 成为公共的隐患。有的住户为改变户型, 随意在承重墙上开凿门洞, 随意改变住房的荷载, 随意改造防火、通风设施等行为, 从而危及建筑结构安全, 降低住房设防等级; (3) 影响左领右舍, 破坏小区环境。由于二次装修基本都是在已经入住大量居民的小区和多层住宅内进行, 在装修施工过程中必然产生各种施工噪音, 散发出各种材料气味, 以及装修物料的运输和存储, 产生垃圾堆放和清运, 水电管线施工等都有可能对左邻右舍, 楼上楼下产生影响。另外, 部分施工还可能涉及到老年人、孕妇、学生等特殊群体; (4) 浪费了精力, 购房后家庭成员先要商量新居的设想, 再找装修公司设计, 然后购买装修材料, 根据施工顺序不断增添辅料, 还要督促施工进程, 时时观察工程质量, 因此一套房子装修完后, 还真浪费了不少精力; (5) 装修费用必然增加, 大多数用户装修时对一些隔墙进行拆除, 并且要对建筑物的缺陷进行弥补和修缮, 因此, 增加拆除费用和修补缺陷费用是难以避免的, 另外, 拆除时要增加垃圾的清运等费用。要改变毛坯家庭装修的装修思想, 适应社会潮流的改变, 从而改变我们的做法, 从传统的手工业转向批量生产做装修房, 把全装修做成产业化道路上来, 这是一个利国利民之举。

4 加强现场精装修住宅的质量管理和控制

对于上述某房产公司精装修房, 大多数人反映的不是工艺问题, 而是建材问题。就装饰企业而言, 建材检测主要是在采购环节, 如何保证建材质量, 是装饰企业应当把握的基本问题。

另方面, 在一些业内专家看来, 导致房地产公司“质量门”的深层次原因, 是个别开发商在建设精装房的过程中, 让无资质的装修企业施工, 并使用了劣质建材产品。

以上暴露问题可以看出, 加强现场精装修住宅的质量管理应当装修材料、供应、采购、进场检验、施工和验收的全过程质量控制。

4.1 选择合格的材料供应方

在选择、调查和评价供方时应考虑以下方面的内容: (1) 有法律法规规定的资质; (2) 与其他企业合作的业绩和信誉; (3) 产品质量、环保性及安全性; (4) 供应能力及价格、交货、后续服务情况; (5) 对项目特点服务要求的能否满足; (6) 重要材料供方应经建设单位、监理单位认可。

4.2 控制材料采购过程

(1) 选择材料的基本要求: (1) 符合法律、法规、规范要求; (2) 符合设计要求和业主批准的样板要求; (3) 用根据材料的特性、使用部位进行选择; (4) 应充分考虑颜色、光泽、透明性、表面组织、形状和尺寸、立体造型等因素。

(2) 采购信息。装饰装修材料的采购应根据采购计划 (采购清单) 与供方签订采购合同, 并明确采购信息。采购信息包括以下内容: (1) 产品的规格、型号; (2) 材料的技术要求以及应达到的性能指标; (3) 执行的法律法规及采用的技术规范、规程; (4) 材料验收标准; (5) 验收方式; (6) 运输、防护、储存、交付的条件。

(3) 材料采购合同包括的内容: (1) 采购的类型、方式、程序、交货或到货地点; (2) 产品验收标准及其他必要内容; (3) 运输、储存采取的有效措施。

4.3 材料进场的检验

所有材料进场时应对品种、规格外观和尺寸进行验收, 包装应完好。

(1) 检验的内容: (1) 产品合格证书;中文说明书及相关性能的检测报告等质量证明文件; (2) 进口产品应按规定进行商品检验; (3) 质量证明文件应与进场材料相符。

(2) 装饰装修材料常用的检验方法: (1) 书面检验:验证产品质量文件; (2) 外观检验:品种、规格、外观尺寸等; (3) 取样复检:化学成分、机械性能等。

(3) 材料的复验: (1) 复验的项目:水泥:凝结时间、安定性和抗压强度;人造木板:游离甲醛含量或游离甲醛释放量;室内用的石板或瓷砖:放射性;外墙瓷砖:吸水率。 (2) 材料复验的取样原则:同一厂家的同一品种、同一类型至少一组;重新加倍取样装饰材料两次报告同时保留;当国家有规定或合同约定应对付材料进行见证检测时或对材料质量有争议时, 应进行见证检测。见证取样和送检的比例不得低于有关技术标准中规定应取数量的30%。

5 现场施工质量控制

精装修现场施工质量控制是从工序质量到分项质量、分部工程质量的系统控制过程。对精装修施工项目而言, 质量控制, 就是为了确保合同、规范所规定的质量标准, 所采取的一系列检测、监控措施、手段和方法。

(1) 以人的作业质量确保精装修现场工程质量。对工程质量的控制应“以人为本”, 抓好人的施工作业的质量, 避免人的施工作业的失误;充分调动人的工作积极性, 发挥其主导作用, 增强其责任意识和责任意识, 使每个人都牢牢树立“质量第一”的思想, 自动自发的搞好现场质量工作, 以优秀的工作质量来创造优质的精装修工程质量。

(2) 严格控制精装修施工投入的质量。对投入的材料要进行验收、取样、复试, 作到层层把关;对精装修施工过程中所采用的施工方案进行充分论证, 要做到工艺先进、技术合理、环境协调、各方满意, 这样有利于安全文明施工, 有利于提高工程质量。

(3) 全面控制施工过程, 重点控制工序质量。精装修工程是由多个工序、分项工程所组成, 而每个分项工程是由多道工序所组成, 因此, 精装修工程质量是在工序中创造出来的, 要确保工程质量就必须从基本工作-控制工序质量开始。对每道工序的精装修施工质量都必须进行严格检查, 当上一道工序质量不合格时, 就要决不允许进入下一道工序施工。这样, 只要每一道工序质量都符合要求, 精装修的施工质量就能得到保证。

(4) 加强精装修检验批、分项工程质量检验评定工作。分项工程质量是分部工程、单位工程质量的评定基础;分项工程质量不符合标准, 分部工程的质量也不可能评为合格;而分项工程质量评定正确与否, 又直接影响分部工程质量评定的真实性和可靠性。为此, 在进行分项工程质量检验评定时, 一定要坚持质量标准, 严格检查, 加强验收, 一切用数据说话, 避免出现错误判断。

(5) 贯彻“预防为主、事前控制”的方针。预防为主、事前控制就是对影响工程质量的可能因素的提前控制, 对投入品的质量控制;就是要从对质量的事后检查把关精力, 转移到质量的事前控制上来;从对产品质量的检查, 转向对相关工作质量的检查、对工序质量的检查、对中间产品的质量检查。这是确保精装修施工质量的有效措施。

(6) 严防系统性因素的质量变异。系统性因素, 如使用不合格的材料、违反操作规程、机械设备发生故障等, 均会造成不合格品或工程质量事故。系统性因素的特点是容易识别, 可以避免的;只要增强质量观念, 提高工作质量, 精心施工, 就完全可以预防系统性因素引起的质量变异

6 分户验收和竣工验收的质量管理

(1) 住宅装修施工前, 施工单位应在现场按施工图设计文件规定的材料、构配件制作样板间 (套) , 由建设单位组织各方主体进行验收, 符合要求后可开始装修施工。施工样板间 (套) 施工完成后, 应由建设单位委托具备相应资质的检测机构对样板间 (套) 进行室内环境污染物浓度检测。

(2) 装修施工过程中, 应采取可靠措施做好对地面、墙面、门窗及厨房和卫生间设备等成品、半成品的保护, 防止污染和损坏。

(3) 住宅装修工程完工后, 每户 (套) 室内空气环境质量均应符合《民用建筑工程室内环境污染控制规范》GB50325规定。

(4) 住宅每户 (套) 装修完成后工程质量应符合《建筑工程施工质量验收统一标准》 (GB50300) 、《住宅装饰装修验收标准》和各专业验收规范的要求, 并达到验收条件后, 由建设单位组织施工总承包及专业分包单位的质量负责人、项目负责人、施工员和监理单位的总监理工程师、专业监理工程师、装修设计单位项目负责人等组成验收小组, 在竣工验收前按规定要求进行分户验收。已选定物业公司的, 物业公司应参加分户验收工作。

(1) 工程施工项目部应配备分户验收所需的检测仪器和工具, 并应经计量检定合格。

(2) 住宅装修工程质量分户验收时, 一每套住宅或每单元住宅的公共部位 (走廊、楼梯间及电梯间等) 为一个检查单元。

(3) 住宅装修工程分户验收以装饰装修分部工程中涉及的安全性能、使用功能、观感质量及几何尺寸等内容为检查重点, 主要包括以下验收项目:地面、墙面和顶棚质量;栏杆、护栏质量;室内主要空间尺寸;给排水水系统及卫浴工程安装质量;室内电气工程安装质量;暖通空调工程质量;门窗工程质量;防水工程质量;细部工程质量;厨房工程质量;室内空气质量;其他规定要求检查内容。

(4) 分户验收结果不符合要求的, 由建设单位组织施工、监理单位制定整改处理方案, 对不符合要求的部位进行返修或返工, 处理完成后, 对返修或返工部位重新组织验收, 直到全部符合要求。否则建设单位不得组织竣工验收。

(5) 住宅装修工程分户验收资料应整理、组卷, 并按档案管理要求由建设、施工单位分别存档。

(6) 分户验收合格后, 建设单位应在竣工验收7个工作日前, 将包含验收时间、地点及验收组名单的《工程竣工验收通知书》及有关质量分户验收资料报送工程质量安全监督机构。

(7) 竣工验收时, 验收组应抽查一定比例的户 (套) 数对分户验收工作进行检查和复核, 质量监督机构对验收复核过程进行监督。发现验收条件不符合相关规定、分户验收记录内容不真实或存在影响主要使用功能、观感质量的严重质量问题时, 应终止验收, 并责令改正, 符合要求后重新组织竣工验收, 单位工程竣工验收合格后, 建设单位应在15日内到当地建设行政主管部门进行备案。

7 结语

自1999年提出住宅产业化发展建设以来, 我国住宅产业化取得了一定成绩, 但仍然存在不足之处, 精装修住宅在节能和环保优势非常明显, 并已成为推进住宅产业化的重要推手。住宅开发商和施工企业, 应当学习现有的标准规范, 并严格予以执行。从目前的住宅装饰装修来看, 这些已经颁布国家标准, 应当能够规范住宅的装饰装修施工。只要参建各方认真严格的执行标准规范, 从材料的生产、采购、保管到施工、验收, 各个环节严把精装修房质量关, 精装修房, 就能确保不再出现质量问题。

参考文献

[1]GB503272001, 住房装饰装修工程施工规范

[2]GB50300-2001, 建筑工程施工质量验收统一标准

[3]GB50325-2001, 民用建筑工程室内环境污染控制规范

[4]中国建设教育协会组织编写质量专业管理实务.中国建筑工业出版社

[5]合肥市成品住宅精装修工程质量验收及监督管理有关规定 (试行)

精装修项目管理 篇10

1大型商业综合体装修特点

(1) 商业综合体一般由商业主力店铺、室内商业步行街等组成, 业态涉及零售、餐饮、娱乐, 规模庞大、业态齐全, 由于各家店铺的装修大多数由小业主自主决定, 公共区域的装修在考虑到保持自身特色的同时还要做到兼容并包。

(2) 商业综合体一般体量较大, 建筑、结构设计复杂, 另外为满足不同业态商铺的要求, 机电、幕墙等专业也较为复杂, 装修设计管理是多专业交叉协调的工作。

(3) 商业综合体目标定位高, 产品附加值大, 对细节要求严格, 精装设计管理要注重繁琐的细节处理。

2装修图纸设计管理

2.1与建筑图纸核对图差

建筑图纸是一切其他专业进行图纸深化的基础, 但是建筑图纸不可避免的会发生变更, 尤其是对于综合体项目[1]。根据业态和招租商户的要求, 会发生大量的反复多次的建筑平面图调整。往往建筑设计与室内设计不是同一家单位, 如果中间信息交流不畅, 导致信息不对称, 必然会造成装修图纸与建筑图纸存在图差。某大型商业综合体项目, 主入口处根据主力店铺要求, 将二层楼板后退, 一层大堂挑空, 但是, 由于该要求是在装修图纸已完成出图后提出, 故而在装修方案图中未体现, 如不进行两版图纸核对而贸然将地面石材下单, 势必会造成很大经济、工期损失。

2.2做好与相关各专业的沟通协调

装修作为项目进场的最后一个大专业, 与土建、机电、幕墙、智能化、室内水景、室内标识、软装艺术品、防火卷帘等专业, 与商管、租户、物业、运营等部门都有密不可分的联系。所以精装设计管理, 是一个需要多方面沟通协调的工作。需要建立一个全面可行的流程制度以及设计管理人员拥有很强的专业沟通能力[2]。

不管是设计方面还是施工方面, 精装与机电专业都是交叉最多的。装修单位进场后一项重要工作, 就是复核机电管线标高与精装天花设计标高有无冲突。以某大型商业项目为例, 装修进场后复核装修施工图与机电综合管线图, 发现多处机电管线管底标高低于精装设计标高。具体分析其原因 (1) 综合体项目存在大量钢梁, 钢梁梁高较大; (2) 防火卷帘上部卷轴需要600mm高的立面空间, 钢梁和卷帘占据天花上部机电管线的立面空间, 导致机电管线标高被迫降低, 从而影响精装天花标高。分析出原因, 在精装深化设计阶段即解决此问题: (1) 更改机电管线路由, 将机电管线调至梁高较小处或移至租户区; (2) 在梁下有防火卷帘卷轴处设置端头墙, 使防火卷帘自然断开; (3) 设计叠级天花, 不仅可以解决冲突问题, 丰富天花造型。

物业和运营部门提前介入, 在图纸深化设计阶段即将其需求与装修结合, 可以提高项目整体性、美观性, 也可避免后期拆改, 减少运营成本。如与物业、运营部门提前沟通落实好物业、推广用地面插座位置及数量, 就可在满足需求个数及范围的同时, 将地插均匀整齐的排列。

3设计样板制度

样板先行应作为大型项目的一项基本原则, 选取比较有代表性的部位, 如卫生间、电梯厅、中庭檐口等在装修大面积施工前先行施工。样板制度既可以提前检验设计效果, 发现问题及时调整, 比如卫生间镜柜的固定方式不便于开启、有安全隐患等都可以在打样时进行优化, 还可以发现设计中只注重效果而忽视实际操作的方案及早进行优化, 同时可以检验施工单位的整体施工工艺及管理水平。样板施工可以为后续施工确立具有可行性的验收标准, 后续施工严格按样板间或样板工序的标准进行, 可显著降低返修率。

4设计的材料管理

材料是实现设计意图的媒介, 根据设计理念, 选择合适的材料 (包括材质与尺寸) , 对材料进行管理与优化, 是设计管理过程的重要环节, 可以提高装修品质, 降低装修成本。

以某大型商业综合体为例, 分析材料优化带来的装修效果与成本优化。见表1

5注重细节处理

从安全牢固、功能适用、美观精致、节能环保、易维护与耐久六个维度加强对综合体精装细节管理。排版要精细;不同材料交界面处理细腻、分色清晰无污染;细部收口如开关、插座面板四周、灯具底座四周、门窗四周、天棚与墙面凹槽等交接部位美观精致;机电末端与精装饰协调, 机电设施管口隐蔽装饰;拦河立杆、挡烟垂壁分缝各楼层上下对线;转角风口专门定制一体, 避免风口交接位置错位现象;墙面开孔部位选法兰收口, 美观;伸缩缝、防火卷帘处收口精致, 暗门装饰与周围环境协调一致;吊顶反光灯带光源采用led灯带, 节能、寿命长;卫生间洗手台使用感应龙头, 控制水量, 实现节能等[3]。

6结束语

装修项目是一项非常复杂的工程, 在精装修项目实施的整个生命周期, 都需要设计管理的有效参与。这样才能保证最终的装修效果, 给人们呈现一个更加舒适、环保、美观的使用空间。精装修设计管理也必将成为房地产行业的一个重要领域。

摘要：大型商业综合体的室内装修是项目经营的一个重要环节, 其装饰的水平和风格, 直接决定着项目定位及销售运营。好的装修设计能给人们提供舒适的购物体验, 吸引顾客, 充分发挥装修工程的经济效益, 提高综合体市场竞争力。综合体装修施工内容复杂, 涉及专业众多, 对装修设计管理提出更高要求。

关键词：装修设计,管控重点,设计管理

参考文献

[1]冉双维, 庆升.精装修工程的项目管理.浙江建筑, 2011, (8) :28.

[2]赵红梅.房地产建筑装饰设计管理的要点.城市建筑, 2015, (12) :12.

分析住宅精装修的质量控制 篇11

摘 要：一套住宅的装修质量是由多种因素决定的。为了控制装修过程中的各种质量影响因素，尽可能减少遗憾，就应该改变仓促开工、盲目施工、不合理使用等状况，以全面质量管理为指导，狠抓质量预控、实施过程中的控制以及后期使用及维护的控制，并注重各阶段的控制。只有这样，住宅装修才不会成为让人头疼的“出力不讨好”的事情。

关键词：精装修房；材料采购；质量管理；验收

前言

精装修住宅将成为商品住宅市场的主导力量，随着住宅开发的工业化标准化，住宅精装修将朝模式化和集约化方向发展，消费者参与度越来越高。以高水准的策划、规划、设计加上高水准的专业室内设计和装修，进行统一的完全精装修，将是开发商选择的主要模式。因此，设计师和开发商的审美能力成为核心竞争力，审美标准、审美素质超越消费者但又被消费者所理解，是消费者对精装修感到满意的关键所在。

1精装修的优点分析

和传统的毛坯房相比， 精装修楼盘的优势是毛坯房所不能比拟的，主要体现在以下几个方面。节约资源精装修楼盘通常工程量大，施工区域广，可以充分发挥大工程的特点，相比家庭装修，能节约材料、能源。比如个人装修，完成工后多下来的边角脚或小半桶没漆可能就配不上用场，造成资源浪费。

质量可靠。精装修楼盘的大批量材料采购，开发商大都会对主要材料进行招投标。招投标即是一种优胜劣汰的过程，这对规范市场，促进生产企业改进产品的质量，同时集中进行装修往往是品牌装修企业进行装修，开发商也有专业人员对质量进行监督和指导，让工程质量得到充分保障。

周期短。假若一个大型楼盘交付后 ， 由各家各户自己装修， 那整个小区或建筑全部装修完成可能需要3 ～5 年的时间，甚至更长。而统一精装修， 施工工期将会控制在短短4 ～6 个月，大大节约了工期，还减少了家庭装修对业主的影响。

业主收楼后，只要带齐相关日用品和必备的生活用品即可入住，省去装修期间买材料、监督装修质量等过程，节约了装修时间。同时，减少了邻居之间因为装修影响带来的噪音等互相打扰。

2加强现场精装修住宅的质量管理和控制

就装饰企业而言，建材检测主要是在采购环节，如何保证建材质量，是装饰企业应当把握的基本问题。另方面是个别开发商在建设精装房的过程中，让无资质的装修企业施工，并使用了劣质建材产品。以上暴露问题可以看出，加强现场精装修住宅的质量管理应当装修材料、供应、采购、进场检验、施工和验收的全过程质量控制。

2.1 首先要选择合格的材料供应方，同时控制材料采购过程

（1）选择材料的基本要求：①符合法律、法规、规范要求；②符合设计要求和业主批准的样板要求；③用根据材料的特性、使用部位进行选择；④应充分考虑颜色、光泽、透明性、表面组织、形状和尺寸、立体造型等因素。

（2）采购信息。装饰装修材料的采购应根据采购计划（采购清单）与供方签订采购合同，并明确采购信息。

2.2 材料进场的检验：所有材料进场时应对品种、规格外观和尺寸进行验收并复验，包装应完好。

3现场施工质量控制

精装修现场施工质量控制是从工序质量到分项质量、分部工程质量的系统控制过程。对精装修施工项目而言，质量控制，就是为了确保合同、规范所规定的质量标准，所采取的一系列检测、监控措施、手段和方法。

3.1以人的作业质量确保精装修现场工程质量

对工程质量的控制应“以人为本”，抓好人的施工作业的质量，避免人的施工作业的失误；充分调动人的工作积极性，发挥其主导作用，增强其责任意识和责任意识，使每个人都牢牢树立“质量第一”的思想，自动自发的搞好现场质量工作，以优秀的工作质量来创造优质的精装修工程质量。

3.2严格控制精装修施工投入的质量

对投入的材料要进行验收、取样、复试，作到层层把关；对精装修施工过程中所采用的施工方案进行充分论证，要做到工艺先进、技术合理、环境协调、各方满意，这样有利于安全文明施工，有利于提高工程质量。

3.3全面控制施工过程，重点控制工序质量

精装修工程是由多个工序、分项工程所组成，而每个分项工程是由多道工序所组成，因此，精装修工程质量是在工序中创造出来的，要确保工程质量就必须从基本工作和控制工序质量开始。只要每一道工序质量都符合要求，精装修的施工质量就能得到保证。

3.4贯彻“预防为主、事前控制”的方针

预防为主、事前控制就是对影响工程质量的可能因素的提前控制，对投入品的质量控制；就是要从对质量的事后检查把关精力，转移到质量的事前控制上来；从对产品质量的检查，转向对相关工作质量的检查、对工序质量的检查、对中间产品的质量检查。

3.5严防系统性因素的质量变异

系统性因素，如使用不合格的材料、违反操作规程、机械设备发生故障等，均会造成不合格品或工程质量事故。系统性因素的特点是容易识别，可以避免的；只要增强质量观念，提高工作质量，精心施工，就完全可以预防系统性因素引起的质量变异。

4分户验收和竣工验收的质量管理

4.1住宅装修施工前，施工单位应在现场按施工图设计文件规定的材料、构配件制作样板间（套），由建设单位组织各方主体进行验收，符合要求后可开始装修施工。施工样板间（套）施工完成后，应由建设单位委托具备相应资质的检测机构对样板间（套）进行室内环境污染物浓度检测。

4.2装修施工过程中，应采取可靠措施做好对地面、墙面、门窗及厨房和卫生间设备等成品、半成品的保护，防止污染和损坏。

4.3住宅装修工程完工后，每户（套）室内空气环境质量均应符合《民用建筑工程室内环境污染控制规范》规定。

4.4住宅每户（套）装修完成后工程质量应符合《建筑工程施工质量验收统一标准》、《住宅装饰装修验收标准》和各专业验收规范的要求，并达到验收条件后，由建设单位组织施工总承包及专业分包单位的质量负责人、项目负责人、施工员和监理单位的总监理工程师、专业监理工程师、装修设计单位项目负责人等组成验收小组，在竣工验收前按规定要求进行分户验收。已选定物业公司的，物业公司应参加分户验收工作。

①工程施工项目部应配备分户验收所需的检测仪器和工具，并应经计量检定合格。

②住宅装修工程质量分户验收时，一每套住宅或每单元住宅的公共部位（走廊、楼梯间及电梯间等）为一个检查单元。

③住宅装修工程分户验收以装饰装修分部工程中涉及的安全性能、使用功能、观感质量及几何尺寸等内容为检查重点。

④分户验收结果不符合要求的，由建设单位组织施工、监理单位制定整改处理方案，对不符合要求的部位进行返修或返工，处理完成后，对返修或返工部位重新组织验收，直到全部符合要求。否则建设单位不得组织竣工验收。

⑤住宅装修工程分户验收资料应整理、组卷，并按档案管理要求由建设、施工单位分别存档。

⑥分户验收合格后，建设单位应在竣工验收7个工作日前，将包含验收时间、地点及验收组名单的《工程竣工验收通知书》及有关质量分户验收资料报送工程质量安全监督机构。

⑦竣工验收时，验收组应抽查一定比例的户（套）数对分户验收工作进行检查和复核，质量监督机构对验收复核过程进行监督。

5结语

从目前的住宅装饰装修来看，这些已经颁布国家标准，应当能够规范住宅的装饰装修施工。只要参建各方认真严格的执行标准规范，从材料的生产、采购、保管到施工、验收，各个环节严把精装修房质量关，精装修房，就能确保不再出现质量问题。

参考文献

[1]中国建设教育协会组织编写质量专业管理实务.中国建筑工业出版社

精装修机遇与挑战 篇12

早在几年前为促进精装修住宅的的发展进步, 我国相关部门就已经颁布了相关政策来为其发展保驾护航。

住宅产业化政策助力精装修住宅建设

2002年原建设部就出台了《商品住宅装修一次到位的实施细则》, 提出了“精装修住宅在交房屋钥匙前, 所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成, 厨房和卫生间的基本设备全部安装完成”的要求, 并鼓励取消毛坯房, 推行精装修房。另外, 2008年8月, 住房和城乡建设部又发布了《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》, 引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修, 逐步取消毛坯房。深圳市在2008年初就提出强力推进住宅一次性装修, 2010年底前实现全装修住宅销售率100%。由此可见, 国家政府对精装修的发展给予高度重视, 这就为精装修的发展提供了政策支持。房地产开发商应该在政策给予扶植的良好前提下, 抓住机遇, 因势利导, 积极发展精装修, 同时必须要把质量关, 真正把精装修做实、做好、做精。

住宅装饰装修工程施工规范已经颁布并实施

早在2001年12月9日, 原建设部和国家质量监督检验检疫总局就联合发布了《住宅装饰装修工程施工规范》, 并于2002年5月1日起实施。我国现行的精装修施工标准已经推行十多年, 从目前的住宅装饰装修来看, 这些已经颁布实施的国家标准能够规范住宅装饰装修的施工。但是, 标准的完善和修改还有很多工作要做。像万科“质量门”这类现象的产生是部分开发商和施工企业不学习规范标准、不严格遵守规范标准要求而导致的。这就说明要想真正做好精装修, 开发商要严格遵守现行的装饰装修工程施工规范, 严把质量关。

住宅装饰装修工程验收新国标即将出台

目前, 精装修房的验房标准仍沿用毛坯房验房标准, 如《住宅工程初装饰竣工验收办法》。中国建筑装饰协会总经济师王本明表示, 《住宅装饰装修工程施工规范》主要针对的是施工标准和规范。精装修住宅在交房时由于没有国家强制执行的验收标准, 有的只是一些如《建筑装饰装修工程质量验收规范》等推荐性标准, 再加上装饰材料的多样性, 给精装修房质量问题添加了很多不确定因素。

早在两年前, 中国建筑装饰协会就已开始组织编制《住宅室内装饰装修工程验收规范》, 现已报到相关部门。该标准主要适用于成批量的新建住宅, 不太适用于既有住宅;部分内容不适合小家装, 尤其是涉及验收问题的内容。

通过《住宅精装修质量标准研讨会》, 我们了解到验收新标准重点强调的是在两个阶段对项目进行验收。首先是在工程的基层部分, 就是在结构完工后和装饰公司进场前交接时进行的验收, 合格的毛坯房是做好精装修房的第一步, 这样既保证了基层与装饰装修部件的较好结合, 又对最终的工程质量起到了保障作用。其次是最后的工程验收, 根据之前国家相关的验收标准, 分部分地进行工程质量的验收工作。验收新标准的特点具有相对先进的理念:分户验收, 即“一户一验”。

由此可见, 新的验收标准在促进装修验收方面所起的监督作用是巨大, 这就要求我们积极推动住宅装饰装修工程验收新国标的出台。只有这样, 才会使得精装修的工程在验收环节似的业主把好质量关。

精装的风口浪尖

但是当前形势下, 精装修行业出现的问题是不容忽视的。今年三月出现的万科“质量门”、毒地板、甲醛超标等等问题, 就将精装修推向了风头浪尖。这究竟是什么原因呢?这需要从精装修出现的源头说起。

精装修是由简装修发展而来的, 简装修出现在上世纪九十年代的广东, 装修标准较低级:顶面简单造型甚至平顶, 地面采用很低廉的抛光砖或瓷片, 卫浴和厨房都作了非常简单的装修, 在部品配置方面是采用未知品牌, 橱柜则是现场工人手工制作。这种装修其实是因为开发商为了掩盖土建的工程质量问题、谋取更大的利润而出现的。

简装修的房屋在业主入住后, 拆除工作量比较大, 稍有钱的业主则全部拆除重新装修。这样就容易造成资源大量浪费, 污染环境, 还容易滋养劣质建材厂家的繁衍。

为解决这些问题, 精装修随之产生。它在本世纪的上海出现并且有一定的装修标准装:房屋顶面要求有一定的造型并且要有一定的设计效果及风格, 材质细腻环保;地面采用品牌玻化砖、仿古砖、或结合大理石等中高档材料;卫浴和厨房两大重点区域都是经过高品质的精细装修, 在部品方面基本上会采用知名品牌并保证售后服务, 选择工厂化厨柜。精装修的房屋基本不会配置活动家具, 因为人们在生活方面对于家具的个性化要求还是比较强的, 精装修配置家具及饰品基本上在现阶段是行不通的。一般精装修的房屋业主不会有很大改动, 有了质量问题可以直接找开发商, 开发商也不会再推卸责任给装饰公司了。这样不仅节省了个人装修带来的材料浪费, 噪音环境等污染, 还整顿了不规范的国内建材市场。

不难看出精装修相对简装修而言是比较好的, 这不仅是对业主来说, 更是对开发商而言的。虽然表面看起来开发商似乎要为精装房付出更多资金, 承担更大风险和责任, 但对于整个市场来说, 这不仅是必然趋势也是利于他们的。

事实上, 做精装房, 开发商的利润空间还是有很大的。敢于做精装修的开发商, 都有批量的战略同盟, 质量肯定有保证;另一方面, 因为是批量销售, 工厂也最喜欢这样的客户, 肯定提供最优质量的货品;而装修施工队, 也会按照统一规格和标准进行施工, 不仅减少了所谓个性要求带来的一些麻烦, 使进度更快之外, 统一完成的装修质量也会更有保障。这些都要比住户自己装修划算很多。

既然精装修对开发商和业主是双赢的, 那么市场上出现的种种质量问题又是怎样产生的呢?究竟制约精装修发展的关键因素是什么呢?

一、质量与规范体制是决定成败关键

从市场反馈和消费者的心态来看, 精装修房一经市场推出就被一些消费者看成是开发商玩的赚钱把戏, 认为开发商在装修材料选取上会做很多文章, 往往是中看不中用, 甚至少数楼盘以次充好、以假充真来欺骗消费者, 而精装修房在交付使用后的投诉率也的确比较高。据相关机构统计分析, 精装修房消费者的投诉主要集中在精装修房缺乏法律及合同方面的保障、精装修不到位、家具板材质量不好、售后服务不健全等方面。质量无疑已成为困扰精装修房市场进一步发展的一大障碍。

据浙江省的一项调查显示, 在已购精装修房的消费者中, 表示满意、基本满意和不满意的比例分别为14%、57%、29%。根据调查发现, 一些高档楼盘已看出消费者对质量的担心, 采用品牌化的方式来打消消费者的顾虑, 但由于消费者在装修过程中没有监督的渠道, 所以难以做到真正放心。此外, 在建材质量上, 也存在着比较多的问题, 譬如使用高端品牌中的低端货充数。这些都让消费者对精装房望而却步。

那么如何解决这些问题呢?精装修质量是否能过消费者的心理门槛, 是决定精装修推行成功与否的关键。应该说, 除行业自律外, 制定严格有效的法规和监管体制是保证质量的基石。据了解, 我国精装修房市场起步较晚, 与国外精装修房达到70%以上的市场份额相比, 国内的精装修房才刚刚兴起。而这个阶段的市场特征是:缺乏严格的行业标准和行业诚信自律, 缺乏权威监督机构对装修材料和质量进行把关。

此外, 对精装修房的验房和毛坯房完全不同, 目前还缺乏精装修房的验房标准。业内人士普遍认为, 精装修房必须注重对细节的追求, 细分消费群体, 根据特定群体的消费习惯和欣赏习惯来确定标准。

而这种细分又并非是普通大众理解层面的所谓个性化表达, 需要在满足共性需求上追求个性化。实际上, 精装修相比毛坯房而言, 是一种非常先进的生产方式, 对于私人的个性化发展也留有充分的余地, 而且空间也是灵活的, 我们可以通过精致的装饰和家具或一些后期的配式设计出个性化的居住空间。目前国家的政策标准还相对比较简单, 但相信一定会在未来出台更细化的精装修房建设标准和交付使用标准, 从而保证市场的健康发展。

二、两大硬伤影响精装修房的装修质量

精装修房的装修部分质量缘何难以得到保证?业内人士分析认为主要是由于缺乏独立第三方监督和无强制性验房标准两大因素造成的。

按理说, 与自行装修相比, 购买精装修房可谓是省钱省时省力。省钱主要表现在以下几个方面, 其中材料因为批量采购, 可以减少7.5%～10%左右, 统一施工也会让人工费降下来, 可以降低3%左右, 此外, 还能减少垃圾清运等费用, 总共可以节省20%的费用。而自行装修却要耗费大量的时间和精力, 虽然无法用金钱来衡量, 但这也是不能忽略的成本。此外由于精装修房是统一进行的, 也减少了噪音污染。

与自行装修不同, 业内人士表示精装修房的装修过程完全处于失控状态。这主要表现在两个方面, 一方面是业主无法对装修过程进行监督, 另一方面是开发商一般不会主动聘请监理公司对装修公司进行监督。由于目前市场上的装修公司的资质良莠不齐, 不排除会发生偷工减料的情形, 因此势必造成装修质量难以得到保证。此外, 缺乏独立第三方的监督机制, 还会使得开发商在材料选用方面不按合同办事, 甚至不能排除以次充好的现象。

目前, 上海装修工程完工之后验收具有强制性标准, 即修订后的上海市地方标准《住宅装饰装修验收标准》, 对室内空气质量以及装修质量等方面做出了具体约定, 但该标准对于精装修房而言则丝毫起不到规范作用。因为质监部门验收的重点部分是土建工程, 而装修质量方面则未作过多涉及, 只要土建工程没有质量问题, 一般都能够顺利过关, 因此这也使得开发商并不会太在意装修部分质量问题。