住宅装修现场管理

住宅装修现场管理（精选11篇）

住宅装修现场管理 篇1

在住宅装修施工过程中, 水、电、油、木、泥等工种之间, 既有一定的施工顺序, 又相互交叉, 施工工艺较为复杂。装修材料品种繁多, 材料进场时间先后不同。装修施工人员素质参差不齐。装修垃圾处理应妥善安排。装修时间紧, 任务重。这都迫切需要做好装修现场管理。做好施工现场的管理工作, 应注意以下几个方面:

1 做好现场施工人员的文明管理

(1) 施工现场的作业人员必须着工作服上岗作业, 严禁出现赤膊施工等不文明现象。

(2) 施工现场不得容留闲杂、无关人员。

(3) 对待业主应热情、有礼节, 不允许说脏话、辱骂业主的现象发生。

(4) 施工人员之间不得在施工场地吵嘴、打架。

(5) 所有人员严禁在施工场地饮酒。

(6) 不得在施工场地赌博。

(7) 坚决杜绝吃、拿、要现象, 严禁偷窃或私自使用客户物品, 一旦出现严惩不贷。

2 做好施工现场的安全管理

(1) 严禁在施工用电时裸线直插, 禁止私自拉结电线, 所有线路由电工预先操作完成。所有现场用电必须有保护装置, 注意节约用水用电。

(2) 不准在家具或洁具及油漆桶上施工。

(3) 打墙、拆瓷片应采取安全保护措施。

(4) 施工过程中, 严禁改动煤气表及原有管路;二层以上禁止做窗户以外施工作业。

(5) 所有的工地在贴地砖、铺地板前, 木工架子、梯子、凳子等四脚应用海绵和布包好。

(6) 下班时, 清理好现场, 关闭水电, 关好门窗。

3 做好工程质量管理

(1) 工程施工前, 现场管理负责人需做好装饰施工图的会审工作, 尽量减少施工图纸的错误现象。与业主沟通交流, 向施工人员进行技术交底。

(2) 严格按照经业主确认的施工图施工, 不得拆承重墙。

(3) 协助业主选购装修材料和验收进场原材料, 购买性价比较高的材料。做好材料进场时间管理, 避免停工待料的现象发生。现场材料必须堆放在指定地点, 避免与施工地点发生冲突。

(4) 每天下班前主动完成垃圾清理或者垃圾集中堆放, 集中堆放一定量后, 按物管要求处理。

(5) 应做好各工程之间的衔接工作, 各工种之间需相互支持。

(6) 施工人员应严格按照施工图施工, 不得擅自改动。发现设计问题应尽快与现场管理人员联系, 服从现场管理负责人的安排。

(7) 所有完工成品必须严格保护好, 不能有划痕、碰伤、柜内不得堆放杂物并保持清洁。

(8) 卫生间应保持清洁, 不得有垃圾杂物, 不得有积水。

(9) 所有面板上、柜子里应干净, 不得堆放杂物及工具并覆盖 (膜) 保护好。

(10) 水电工程验收时, 将拍摄的照片以及水电管线分布图一份给业主, 一份保存在公司。

4 做好住宅装修施工组织计划

作为现场施工管理负责人, 在充分熟悉施工图纸, 现场核对的基础上, 做好施工技术的准备和临时设施的配备工作。结合施工合同要求、施工队伍资源、地理位置以及天气条件, 按照施工工艺以及设计技术要求, 合理地做好施工组织计划。对于现场负责人, 应拥有较高的技术管理能力, 全面掌握施工工艺流程, 控制好施工过程中的新工艺、新技术。按照施工进度计划按时保质保量地完成任务, 同时做好突发事件应急预案工作。普通住宅施工顺序如下: (1) 准确标注线盒位置。 (2) 开管线槽。 (3) 请业主验收线盒位置。 (4) 电路铺设。 (5) 管线盒安装及敷槽。 (6) 给排水管和气管安装。 (7) 做水管打压测漏实验。 (8) 水电气工程验收及拍照存档。 (9) 提前3天通知业主准备地砖材料。 (10) 做防水及回填处理。 (11) 包水管砌墙。 (12) 关水实验。厨房、卫生间做48小时关水实验。 (13) 窗户和梯步石材安装。 (14) 塑钢门窗安装。 (15) 客餐厅、厨卫地砖安装。 (16) 贴墙砖。 (17) 门踏石安装。 (18) 泥工和水工验收。 (19) 吊顶轻钢龙骨或木龙骨安装。 (20) 吊顶面层安装。 (21) 门窗套及家具制作。 (22) 成品胚梯安装及验收。 (23) 木工验收。 (24) 木产品上漆及验收。 (25) 墙、顶面刮腻子。 (26) 墙、顶面基层验收。 (27) 墙、顶面刷乳胶漆。 (28) 贴壁纸。 (29) 乳胶漆、壁纸验收。 (30) 开关插座安装。 (31) 灯、洁具安装。 (32) 开关、插座、洁具验收。 (33) 成品门安装及验收。 (34) 地面实木龙骨、地板安装及验收。 (35) 成品楼踏步安装。 (36) 预留缝隙及创伤补齐。 (37) 补齐后验收。 (38) 做清洁及清洁效果验收。 (39) 整个装修工程竣工验收。 (40) 拍照存档

参考文献

[1]吴仕鑫.探究装饰施工企业的现场管理[J].建材与装饰:中旬, 2013 (7) .

[2]许良生.建筑装饰施工流程与质量管理控制要点之我见[J].城市建设理论研究, 2012 (10) .

住宅装修现场管理 篇2

（示范文本）



甲方（住宅装修管理方）：__________________

资质证书号：_____________________________

法定代表人：_________委托代理人：_________

住所：__________________________________

联系电话：______________________________

乙方（住宅装修施工方）：__________________

资质证书号：_____________________________

法定代表人：_________委托代理人：_________

住所：__________________________________

联系电话：______________________________

装修住宅地址：___________________________

业主姓名：______________________________

联系电话：______________________________

为加强对居住物业的装修管理，规范物业装修行为，根据《上海市居住物业管理条例》、《关于进一步加强本市居住物业装修管理的通知》和《上海市家庭居室装饰装修管理暂行规定》等法规，甲、乙双方经协商，就住宅装修期间的管理事项，达成如下约定，以共问遵守。

第一条、住宅装修的基本情况



1、住宅建筑面积：___________平方米；结构类型：___________。



2、装修施工期________天，预计自年______月______日______至______年______月______日。

第二条、甲方按照有关法规和《前期物业管理合同》或《物业管理服务合同》，对乙方装修住宅的行为实施日常检查和管理，以保障房屋安全、维护公共设备的正常使用和相邻业主的正当利益。



1、应当将装修的相关法规、装修的禁止行为、禁止敲凿的部位、注意事项和《住宅装修须知》等告知乙方，为进入住宅区的乙方人员进行住宅装修须知的宣传，办理装修施工人员的小区临时出入证，指定建筑垃圾集中堆放点等。



2、应当不定期检查乙方人员进入小区的出入证，如发现证件过期，应及时办理续期手续，对无证装修施工人员应当拒绝其进入小区从事施工活动。



3、应按乙方装修施工的进展情况，对涉及水、电、气和结构等隐蔽工程，每天不少于二次现场巡视和检查。其它装修项目每天不少于一次的现场巡视和检查。对发现违规行为，应及时采取劝阻、警告、发出书面整改通知等。

对涉及房屋结构安全的，应及时通知业主委员会并报区县房地产管理部门依法查处。



4、对乙方整改不及时，为保障相邻业主利益不受到侵害，应采取相应措施，收回小区临时出入证、责成相关施工人员退出小区等，直至乙方改正、再办理确认手续为止。对施工不当造成公共部位或设备设施损坏的，应当督促责任人及时修赔。

对阻止无效的，可直接按本协议约定，向人民法院提起民事诉讼。

 第三条、乙方应严格遵守本市有关法规、《住宅装修须知》，接受甲方组织的宣传，与甲方签订《住宅装修管理协议》，办理住宅小区临时出入证、住宅装修施工告示牌等方可开始施工。



1、乙方有权从甲方获取装修物业的结构、共用设备、公共设施等基本情况。对甲方提出超越政策法规和本《协议》的不合理要求，乙方可以拒绝。



2、施工人员进入小区，自觉佩带出入证，人员有变动，应主动办理变更手续。施工人员须文明规范施工，服从甲方人员的管理，不得影响相邻业主或使用人的正常使用。



3、维护房屋外观统一，不得擅自封闭阳台、安装外仲晒衣架、遮阳棚、花架和随意安装空调室外机。防盗栅栏等。不得违反《条例》规定的禁止行为，因装修不当造成相邻业主房屋或公共部位损坏的，应承担修复、赔偿等责任。



4、施工期间应采取有效措施，减轻或避免施工过程中对相邻业主或使用人日常生活造成的影响，晚间18：00时至次日上午8：00时和节假日，不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的 施工。



5、施工期间应关闭分户门，不得在公共走道堆放建筑材料。建筑垃圾。应自觉维护小区公共秩序，不在公共部位乱写、乱划、乱画，保持环境整洁。建筑垃圾应袋装化，并按规定时间运送垃圾，集中在指定地点堆放，搬运材料或垃圾后应负责及时打扫，保持公共部位清洁。



6、施工人员须住宿的，应确保相邻业主或使用人不受妨碍，并按规定到当地警署办理暂住证。



7、施工期间，必须挂牌施工，接受相邻业主、业主委员会和甲方的监督，对公共区域（包括门厅、电梯厅、电梯、楼梯、廊道等）应采取必要的防护措施。



8、施工完成后，应向甲方提供住宅装修管线布置图等资料、退还小区临时出入证。



9、

10、第四条、违约责任



1、甲方未按本协议的约定为乙方办理相关装修手续的，应承担延误工时的责任。

 甲方不履行管理职责，故意刁难乙方造成损失的应赔偿。



2、乙方擅自调换装修施工人员不办理小区临时出入证的，甲方可拒绝其进入小区从事施工作业，由此造成的损失由乙方自负。



3、

4、

5、第五条、本协议在履行中若发生争议，各方应协商解决。协商不成时，可人民法院提起民事 诉讼。

第六条、本协议期限：______年______月______日至______年______月______日。

第七条、本协议自甲、乙双方签字盖章生效。本协议一式叁份，甲、乙双方各执一份，一份向小区业主委员会备案。



甲方（盖章）：

法定代表人或授权代理人（签字）：

年月日



乙方（盖章）：

法定代表人或授权代理人（签字）：

年月日

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浅谈住宅小区装修管理的重要性 篇3

住宅小区装修管理的现状

1.住宅小区装修期间的安全问题

住宅小区装修阶段，由于会出现集中装修的状况，于是施工电器同时使用会造成用电负荷加大；还有有些非正规装修公司施工人员的安全意识较低，可能会因施工用电违章操作，发生短路火警甚至触电伤亡事故。

2.住宅小区装修期间的施工问题

业主对房屋进行二次装修时，经常会出现以下违规装修现象：擅自更改房屋的使用功能；将没有防水要求的房间设为卫生间；擅自更改房屋套内结构。这些违规现象不仅会影响到整座房子的结构安全，同时还会引起邻里纠纷。

3.住宅小区装修期间的环境问题

住宅小区装修期间，有些装修工人不按规定处理装修垃圾，随意将装修垃圾丢在后楼梯、楼道、电梯旁、小区的拐角后就一走了之，导致小区环境脏、乱、差，影响了相邻业主的休息。

4.住宅小区装修期间的责任归属问题

业主在装修时会碰到因装修而产成的房屋质量问题，而这个问题会牵扯到物业公司、开发商、装修公司等各方主体，于是就出现责任归属的难题，而业主在这种情况下，往往会先迁怒于物业公司，所以会加大物业公司代人受过的可能性。

住宅小区装修管理混乱的原因

1.业主的原因

有的业主装修意识薄弱，在请装修队时比较随便，不签正规的装修合同，不查装修人员的资质；而有的业主装修知识欠缺，往往会无法监管装修行为。

2.施工方的原因

有的施工方不够专业，在装修过程中分辨不出什么是承重墙，看不懂平面图上的水管走向，于是会出现乱拆墙等违规操作；还有的施工方与物业公司缺乏有效的沟通，完全不顾所做的装修行为会影响外观或影响邻里，甚至会留下装修隐患。

3.物业企业的原因

有的物业公司在小区装修期间宣传力度不够、导致业主无法很清晰的明白哪些属于装修禁止行为，哪些属于装修注意事项；还有的物业公司对装修行为监管不到位

4.法规制度的原因

目前我国由建设部颁布的《住宅室内装饰装修管理办法》等相关法律规范只是对业主将住宅室内装饰装修工程委托给不具有相应资质等级企业作了限制，但对于在装修过程中由业主自装还是一片空白，没有相应说明，于是导致无法可依，实行监管比较困难。

改进住宅小区装修管理的对策

1.物业公司应切实加强监管，确保房屋质量安全

物业服务企业首先应切实加强住宅小区装修管理过程中的監督巡查，发现未经批准擅自

开工、不按装修方案施工或破坏房屋结构行为的，责令立即整改。同时物业服务企业还应进一步强化竣工验收环节的管理，发现影响结构质量安全的问题，应要求装修人和装修企业改正，并报政府主管部门处理。

2.物业公司应提高服务水平，建立有效的沟通机制

在住宅小区装修管理中，物业公司会遇到许多意想不到的困难和干扰，因此在这一过程中物业管理人员一定要注意方式方法，切不可轻易使用停水停电、没收装修工具、罚款等激化业主产生矛盾的手段来解决，以免导致业主、装修企业反感。

3.装饰装修企业应加强自律、加大员工培训

针对装饰装修企业造成的违规操作，可以在装饰装修行业积极开展创优评先活动，加强行业自律，同时装饰装修企业还应定期组织开展相关培训，提高装修人员的质量意识和技术水平，从而杜绝违规操作。

4.业主应加强学习装修法规条例，彻底改变旧观念

业主在进行装修之前，应通过各种途径多方面了解装修管理的相关法规条例，从根本上加强对装修管理的认识。因此作为业主最好先去正规的装修公司咨询，不去聘请没有装修资质保证的装修游击队来施工，这样就会避免因随心所欲地装修而带来的后遗症。

5.行政主管部门应完善装修管理制度，落实相关责任

各地区建设主管部门应根据国务院颁布的《建设工程质量管理条例》和《住宅室内装饰装修管理办法》等有关规定，进一步完善本地区住宅装饰装修管理制度，落实装修人、装修企业和物业服务企业等住宅管理单位的责任。同时还应加快建立装修企业信用管理制度，严格对装修人和装修企业违法违规行为的处罚。

6.居委会、业主委员会应发挥监督协调作用

居委会、业主委员会应当经常与物业管理公司进行沟通，并监督物业管理公司的管理和服务状况，督促房屋装修施工人员遵守有关的法规和公约，及时调解装修不当引起的邻里纠纷，对业主或使用人违规行为进行劝阻、制止并督促其整改。

7.媒体应强化宣传装修知识、营造良好环境

为了更大范围的普及住宅装饰装修基本知识，各个地方可以充分发挥宣传舆论的导向作用，利用网络、电视、广播、报纸和杂志等宣传手段，增强广大业主维护自身权益的法律意8.尝试推广全装修房

各个地方可以根据实际情况，尝试制定出台相关扶持政策，引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式，从而逐步达到取消毛坯房，直接向消费者提供全装修成品房的目标，进而避免住宅小区违规装修的现象。

结束语

综上所述，住宅小区装修管理牵扯的面比较广，涉及的问题也比较多，如果不加以解决，小到会影响业主的生活质量，大到会影响社会的安定团结，所以只有相关各方主体相互配合、相互理解、相互支持，才能彻底解决住宅小区装修管理中产生的种种情况，让小区、社会更加美好和谐。

住宅精装修的设计管理 篇4

1.1 设计前的准备阶段

(1) 通过各渠道收集优秀设计单位中优秀设计师资料, 如有条件尽量整成资料库, 把各类型的设计单位及设计师资料分类归档, 资料需尽量全面, 不限于成功案例、擅长风格、收费标准、设计周期等。

(2) 根据自身的项目特点及预算情况选择适合项目设计的设计师, 设计师的选择中, 我们不否认知名度高的设计师的设计能力和创新能力都比较强, 但他们的设计收费及设计周期相应的都较高和较长。因此这个阶段设计管理需要有敏锐的洞察力及分析能力, 从众多的优秀设计师中选择适合的设计者来承担项目的设计。

(3) 考察设计单位成功案例的配合度, 很多优秀设计单位中的主创设计师会因为设计案子过多, 经常会遇到设计师无法及时变更图纸或是进行现场指导, 所以在确定主创设计师及设计团队前一定要充分了解主创设计师及设计团队的档期及其它成功案例的配合情况, 如果选择境外设计师, 还需要考虑语言沟通等会影响项目设计的因素, 从而才能应对项目设计过程保质、保量、按时完成。

1.2 精装修设计的监督及审定阶段

(1) 对于设计进度的把控。装修住宅的设计方案需在土建施工前确定, 以保证土建施工能满足精装修的要求, 避免因为装修而导致土建大规模的改动。通常来说, 精装修图纸的设计进度跟不上总控计划, 虽有设计院的原因, 但很多时候是房地产自身反复调整造成的。从精装修住宅的整个设计流程来看, 依次是平面布置图、效果图、吊顶图、立面图。平面布置图直接影响着今后的使用功能, 方案效果图决定了装修的效果, 这两个阶段的成果是后续设计的设计基础, 它确定了功能定位、设计风格、分区及室内交通组织流线, 对设备系统的配置给予初步的组织, 因此, 在平面图与效果图阶段论证和修改的时间比较多, 而吊顶图和立面图两个阶段的工作量很大, 如果在吊顶图和立面图完成后, 再提出调整平面布局, 设计修改量是比较大的, 将影响整体出图的时间。

(2) 确定标准。通过市场调查研究, 结合装修的流行趋势, 明确销售对象, 确定装修标准。其装修水平至少应达到购房者所期望的档次和标准。精装修项目室内设计工作前, 设计管理人员应根据项目具体情况, 组织营销、策划、成本等部门一起完成市场精装修需求调查和项目成本控制, 完成对工程装饰内容的装修标准定位, 确定项目是高端还是中端、或低端的装修标准, 为《室内设计任务书》的编制和材料设备选型提供依据。

(3) 设计图纸应符合各项法规。设计图纸应符合各项规定。装饰设计通过对原建筑图的布局进行分隔, 形成若干个空间, 对原建筑设计的变动是比较大的, 因此建设单位应将装饰设计的图纸送原建筑设计院各专业审核, 确认平面布置、设备安装等的变动与建筑、结构等设计无冲突。此外, 还必须得到消防和规划等政府主管部门的审查, 使得设计符合规定, 满足今后验收的要求。

(4) 做好与各专业设计的协调、沟通工作。装饰设计除了建筑、结构、水、暖、电外, 还会牵涉到与智能化、空调、新风、吸尘、地暖等专项设计的交叉配合, 譬如装修确定某个房间、某个造型吊顶的标高时, 除了需要考虑美观和使用要求外, 还要考虑结构高度、设备管路及桥架的走向及布置等各种因素。因此作为建设单位来说, 设计协调的工作量很大, 在遇到需要多专业解决的问题时, 需要及时组织所有相关专业参加讨论, 使得各方能清晰地明确意图, 以利于设计推进, 避免在实际出图过程中, 各个设计专业相互推诿, 影响设计出图的时间。最终能做到将已定各管线图合并, 出具一张能反映所有管线走向图纸。

(5) 图纸空间尺寸与部品部件规格的吻合关系。图纸空间尺寸要与部品部件规格吻合。精装修住宅在设计前应当及时了解建设单位提供的材料库产品的规格、样式、品质及安装方式, 尤其对于厨房、卫生间的设备, 必须通过排列后才能确定空间尺寸, 并此确定设备尺寸, 否则容易出现洁具、厨具进场后不够尺寸安装的情况。

1.3 精装修样板房的评审阶段

在项目设计完成后, 通常对于精装修项目, 开发商会选择有代表性的户型制作样板房, 以实景板房进行设计评审, 以确保大面积精装施工的方向性和总体效果。样板房完成后, 为了保障大范围精装修房装修效果及可行性, 需要对已完成的样板房的效果做一系列的评定。重点有如下环节:整体风格的审定, 需要评定是否能够达到购房者的要求。装修造价的审定, 需要评定是否按限额设计的要求, 控制装修的总价, 是否满足房价的标准。施工过程及施工材料的优化, 这是设计管理过程的重要环节, 从而能更好的提高装修品质, 并且降低施工成本。制定精装修房的交房标准。

2、关于做好房地产住宅精装修项目设计管理的探讨

2.1 确定好装修设计单位

实践表明, 不管是什么工程项目, 要达到有效管理这项工程项目的目标, 最为重要的就是加大力度对其设计进行管理。就房地产住宅精装修项目而言, 在完成其主体工程设计以后, 就一定要着手落实好装修设计单位。作为设计装修单位, 不仅可对整个住宅套内的所有平面布局实施最佳优化, 而且还可对整个住宅套内的所有水电末端进行最佳优化, 此外, 设计装修单位还会结合住宅项目具体情况, 制定出相应的最佳精装修优化方案;与此同时, 房地产开发商可组织两个或两个以上的设计装修单位来相互补充这些精装修优化方案, 通过相互补充来促使装修方案逐步完善起来;在此基础上再根据精装修图纸的具体要求, 来对整个住宅套内的诸如给水和排水点位、开关插座位置等进行有效确定;尤其是对不同施工环节的衔接问题, 一定要予以重点解决好, 在整个房地产住宅项目实施精装修过程中, 一定要确保土建、装修不发生相互脱节这种情况, 以此来实现整个住宅套内的所有空间布局更为科学、更为合理。

2.2 做好设计前的准备工作

在进行设计之前, 有关房地产开发商所提供的材料库的产品规格、产品样式、产品品质以及产品安装方式等, 精装修设计人员一定要进行深入了解, 特别是在确定有关卫生生间和厨房设备的空间尺寸之前, 一定要先对这些设备进行排列之后方可确定, 这样就可有效避免厨房用具、洁具进场以后因尺寸不符而无法进行正常安装等情况的出现。此外, 为有效确保土建施工能达到精装修的要求, 在实施土建施工之前, 一定要先把精装修设计方案制定出来, 这样就不会因装修需要而让土建施工出现较大规模的改变。

2.3 把建筑做法标至精装修完成面上

在实际当中, 就精装修施工图和土建施工图而言, 它们的设计是由不同设计院来完成的, 故许多土建建筑做法不同于精装修要求, 因而要求把建筑做法表中的有关墙面、地面及顶棚的建筑做法在精装修完成面予以标注, 这样可确保各个施工单位能对精装修做法有个较为深入的了解。

3、结语

总之, 住宅精装修设计管理工作可以提升工程项目的效果, 提高房地产的信誉和销售, 也为购房者提供更加合理、舒适的生活空间, 因此, 提高精装修设计管理水平, 促进建筑行业的不断发展。

参考文献

[1]朱金华.论家庭装修如何杜绝火灾隐患[J].广西民族大学学报 (自然科学版) .2008 (S1)

[2]高英强.家居装修设计与社会责任[J].产业与科技论坛.2009 (04)

加强住宅室内装饰装修管理 篇5

一、执法依据

《物业管理条例》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《苏州市城市房屋安全管理办法》

二、拆改房屋承重结构的危害

拆改房屋主体和承重结构：在墙体上任意开门、窗，拆改混凝土梁、楼板，削减墙体断面等，破坏了房屋的结构安全性和整体性。尤其是拆混凝土剪力墙，剪力墙也称为耐震墙，由于剪力墙的刚度很大，要比柱子大上许多倍，因此剪力墙可以承担极大部份构造物的水平力，而柱就承受小部份的水平力，设计了剪力墙则无形中可以减小了柱子的尺寸，剪力墙当然也是承重墙。

三、几点要求

（1）在业主装修前，物业公司必须与业主签订住宅室内装饰装修管理服务协议，并将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

（2）开工后物业公司加强对住宅室内装饰装修活动的监督检查，特别是在前期要加大巡查力度，每天要多次派人上门巡查，做好巡查记录。

（3）物业公司发现业主有违反《住宅室内装饰装修管理服务协议》及《住宅室内装饰装修管理办法》规定的行为时，应当及时制止，责令停工并及时向我处及监察大队报告。

（4）严禁拆改混凝土结构的切割工人、工具进入小区，如发现物业工作人员为了私利同意切割工人进小区施工，将追究物业企业责任。

住宅装修现场管理 篇6

【关键词】大型建筑;装修工程;问题;现场管理;措施 装修属于建筑的后期工程，进入到这一阶段，建筑施工基本完成，因此装修单位往往存在着赶工的现象，一味的强调速度，而忽视了质量，这是大型建筑装修存在问题的一个方面的原因。另外，某些装修单位为了能够赚取更多的利润，通常会偷工减料或者使用性能低劣的材料，这些材料虽然价格低廉，但是性能不佳，或者是对身体有很大的害处，这的确需要治理。

一、大型建筑装修工程施工常见问题

大型建筑装修施工涉及到很多方面的问题，这主要是因为建筑规模比较大，各个环节衔接起来有一定的难度，因此常常导致装修现场事故频发，使得装修质量难以保证，这为建筑后期的使用埋下了很多隐患，尤其是大型公共建筑这种隐患所引发的后果将十分严重。

1.设计工作存在着比较严重的缺陷

建筑之所以要进行装修，主要是为了能够让建筑使用者感到更加的舒心，但是建筑装修往往没有达到预期的效果，而设计方案存在缺陷是其最重要的原因。在前期阶段，建筑装修设计不佳，因此后期经常出现{现改动的情况，这使得装修的隐性费用非常多。设计之所以会出现如此多的缺陷主要是因为大型建筑装修工程规模比较大，但是工期比较紧张，设计人员冲忙设计，并没有考虑周全，也有可能是因为设计人员的经验并不丰富，只是为了经济利益，而投入到这个行业，还有可能是因为业主彼此之间的观赏点不同，所以设计人员在不断变更设计方案，而这种行为在无形之中导致了材料的大量使用，成本的不断增加。

2.材料成本难以控制

现代的装修市场发展势头良好，材料价格比较昂贵，但是受到市场机制的影响，其材料价格一直处于波动状态，而且因为每种材料的使用方式以及储存方法都有比较大的差异，因此无法简单的对材料成本进行控制，即使是日常的审核也会有一定的难度，尤其是大型建筑装修，其所使用的材料种类以及数量很多，这就增加了成本管理的难度。此外，建筑装修材料的用料数量的计算也有很大的难度，因为建筑内、外部所使用的材料类型、方法以及颜色等都无法明确出来，而这产生的直接后果就是材料浪费严重，甚至出现需要的材料没有，而不需要的材料却很多，这不仅会影响工期，同时还需要进行第二次采购，成本自然也就有所提高。

3.施工不够标准

装修期间，某些人员对设计图纸并没有完全的理解，但是却没有进行进一步的沟通，或者是技术交底工作没有做到位，总之，装修人员依然按照自己的意愿进行施工，既没有考虑到设计图纸，也没有考虑到当地的情况，最终导致装修效果不达标。某些施工单位为了尽快完成工期或者是获得更多的经济效益，通常会采取偷工减料等不正当的手段，使得装修质量低劣。另外，装修工程消耗定额没有完成，或者局部施工比较粗糙等。总之，由于施工方面的原因导致装修质量不合格，已经成为大型建筑装修工程中比较常见的问题。

4.验收体系不健全

生产实践中，建筑装修完成之后，需要进行验收审核，如果审核不合格需要进行重新装修，但是因为验收体系不健全，验收工作带有了很多的“人情味”，这使得违法乱纪的现象十分明显。另外，因为建设单位与施工单位之间所发生的矛盾并没有解决，使得工程迟迟无法交工，也就难以进行验收。同时因为验收人员的经验不足，有很多装修要点问题并不了解，因此使得有问题的装修工程流人到市场中。

二、施工单位现场管理的有效手段

1.施工人员准备工作

从某种程度上来讲，施工技术人员综合素质的高低直接影响项目工程质量的优劣。因此，一支纪律严明、富有创造力的施工队伍是确保工程项日质量优良的前提条件。需要培养员工对项目团队的归属感和责任感，营造荣辱与共的氛围，使整个队伍职责分明并具有一定的亲和力。

2.施工技术准备工作

每个工程项目具有其自身的复杂性与技术难度，建筑装饰装修工程项日更是具有材料繁多、施工工艺复杂等特点。因此，施工技术人员要做好充分的技术准备。

3.施工工艺的控制

施工工艺是决定工程质量好坏的关键，有好的工艺，能使操作人员在施工过程达到事半功倍的效果。为了保证工艺的先进性及合理性，公司对于不太成熟的工艺安排专人在加工厂进行试验，将成熟的工艺编制成作业指导书，并下发各施工主管，施工管理人员在现场指导生产时则依此为依据对工人进行书面交底，并由班组长签字接收。工艺交底包括工具及材料准备、施工技术要点、质量要求及检查方法、常见问题及预防措施。

三、结语

综上所述，可知对大型建筑装修工程施工常见问题及加强现场管理措施进行研究十分必要，因为每个建筑都需要经过装修.如果裝修隐患重重，居住人员也会感到不舒服，甚至对身体有害，因此从保护身体健康的角度也需要对大型建筑装修现场控制管理，但是因为大型建筑的规模比较大，现场所遇到的问题也比较多，难以完全的做到毫无问题，所以这就需要建设单位以及施工单位相互配合做出统筹安排。参考文献：

[1]于忠宝，吕东辉浅谈建筑装修工程的施工管理U]黑龙江科技信息，2010（34）

[2]孙庆国建筑装修工程中的施工项目管理[J]中国新技术新产品，2010（16）

[3]谭文革，朱革浅论大型建筑装修工程施工项目管理华辛，2010（71）

浅议全装修住宅项目管理 篇7

一、全装修住宅定义

2002年7月19日建设部颁布了《商品住宅装修一次到位实施细则》和《商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点》, 这是我国第一个关于实施商品住宅全装修以及采用相关技术标准的指导性文件, 为推行商品住宅全装修的交付使用提供了有力的政策支持。明确提出了商品住宅全装修又称成品房, 是指房屋交钥匙前, 所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成, 厨房和卫生间的基本设备全部安装完成, 购房者无需二次装修即可入住, 简称全装修住宅。

二、住宅全装修的优缺点

1、住宅全装修的优点。

(1) 为业主节省单个装修所花费的时间和精力; (2) 避免业主自行装修时改变房屋结构、更改排水管线、供暖设施等危害主体结构的现象; (3) 避免二次装修时造成的噪音和环境污染, 提高了生活质量, 有利于物业管理、环境保护和维护社会治安; (4) 减少业主与装修部门及邻里之间的纠纷, 有利于社会和谐; (5) 对整个住宅小区来说, 减少了大量的重复工作, 提高了住宅整体质量水平; (6) 提高新建住宅的建造效率, 促进节能住宅和智能住宅的建设; (7) 全装修模式有利于对新技术和新材料的推广, 提高住宅的科技含量, 促进住宅产业由粗放型向集约型转变及从数量增长型向质量增长型转变; (8) 装修房的装修费用包含在房价内, 可以申请按揭贷款, 工程用建材实行集团批量购买, 其价格远低于市场价, 为业主减少装修成本。

2、全装修模式的弊端。

全装修模式不可避免存在一些缺点: (1) 全装修属于大众化生产, 对于业主而言, 菜单有限, 装修千篇一律缺乏个性; (2) 对于开发商而言, 增加了工作内容, 风险增加。全装修模式使开发商的资金投入增加, 同时面临着承担全装修房质量的责任。

这就要求房地产开发商更注重项目管理, 以提高顾客价值为己任, 开发出让顾客满意的全装修住宅。

三、项目管理措施

1、选择合理的合同模式。

合理的合同模式, 有利于规避风险, 提高质量, 提高管理效率。传统的装修项目合同结构模式有平行发包模式、施工总承包模式、项目总承包模式。建设部2003年30号《关于培育发展工程总承包和工程项目管理企业的指导意见》中提出PM (项目管理模式) 和PMC (项目管理承包模式) 是今后发展项目管理的主要方式。还有一种广泛应用的模式是CM模式。

无论采用PM、CM还是PMC, 为项目提供管理服务或是进行管理承包, 都在项目中引入了专业化、高水平的项目管理, 可以在很大程度上提高整个项目的管理水平, 体现项目管理的价值, 减少项目风险, 为全装修住宅的质量、进度、成本控制提供良好保证。

2、注重过程管理。

全装修过程管理主要是通过标准化的方式来实现, 包括管理标准化、产品标准化和服务标准化。房地产开发商要把能够为顾客创造价值、提高顾客满意度、增强顾客忠诚度, 并带来公司经营成功、实现增值的主要住宅开发和服务过程确定为价值创造过程, 具体包括:投资决策、产品决策、项目管理、客户关系管理、外部资源整合五个主要过程。这些过程要求包括质量、效率、成本、周期、应变能力等方面, 能够指导过程的设计并有利于对过程实施状况的跟踪监测。房地产开发企业通过周例会、月度、季度经营分析会、战略务虚会和每年至少一次的管理评审, 对各过程要求及其对应的目标、绩效指标实施情况进行评审, 识别对过程要求变更的需要, 确保其与公司发展方向和战略规划协调一致, 确保全装修住宅满足客户需求。

3、加强全装修设计管理。

全装修设计主导装修项目全过程, 直接面对购房者, 是决定工业化装修程度和工程质量的主要因素, 是选择装修材料设备的依据, 同时也是施工的依据。全装修设计的好坏是决定全装修住宅成败的重要一环。可从以下方面开展工作:

(1) 选择合适的设计单位。选择设计单位以采用邀请招标的方式为宜;设计报价不应作为选择设计单位的重要依据, 而应侧重于设计单位的设计创新能力、人员配套情况、类似工程经验、服务态度等综合因素;优先选择具备设计和施工双重资质的设计单位。

(2) 推广全装修标准设计。设计师要尽可能贯彻执行《住宅建筑模数协调标准》, 实现模数化设计, 工业化装配;设计深度要满足施工需要;材料、设备的采购纳入设计程序。

(3) 加强全装修设计的质量控制。必须对设计实施全过程跟踪管理, 即对设计过程中各阶段目标进行事前指导、事中检查和事后审核的控制管理。

(4) 加强全装修设计的成本控制。采取方案竞赛或招标的方式进行设计发包, 控制合理的设计费用;推行限额设计, 合理分配资金;协助设计师选择装修材料、设备;加强设计变更管理。

4、加强资源整合。

资源整合包括内部资源和外部资源两部分。内部资源是指公司内部的成本、采购、工程、设计、营销、客服等几个部门所有资源的总和, 包括三个层面的内容:公司层面的管理层面整合;各部门核心主力操作人整合;各部门辅助后备人整合。外部资源是指装修总包、装修监理、材料供应商、分包施工单位等, 围绕装修项目进行合作的各个公司的总和。在整合外部资源时要注意以下几个方面的内容:注重挖掘、培养合作单位的管理水平;理念灌输、做虔诚的“传道士”, 如引导装修生产方式的提高, 客户导向的意识等;寻找工业化程度高, 质量有保证的材料部品;培养装修总包在整合各分包商方面的能力;采取措施加强对装修总包稳定、现场装修工人稳定方面的控制;加强过程评估和后评估工作。

5、建立样板房先行制度。

样板包括户型样板、施工样板、工序样板、开放样板、材料封样。户型样板由设计部提供初步施工图, 开始户型设计样板的施工, 再对装修户型样板进行风险评估, 制作施工图, 再以施工图为依据安排大面积施工;施工样板由总包单位牵头, 召集各分包进行管理组织配合方案的制订、工艺标准的确定;工序样板由监理单位总体负责, 总包单位及相关分包单位参与其中, 进行方案的制订、工艺标准的确定及样板的施工。样板房先行制度是在户型样板施工过程中发现问题, 调整设计效果;在施工样板过程中检验施工单位整体施工水平及管理水平, 按照户型施工图进行施工, 避免系统性错误;工序样板指导施工单位的大面积施工, 同时明确了工序的验收标准。

6、注重成品保护。

质量问题是不可避免的, 据调查, 客户投诉的质量问题中, 70%与产品保护有关。在全装修体系中, 建立标准的施工流程和完善的产品保护体系就是最大限度的减少由于产品保护引起的工程质量问题, 提升产品质量, 提供客户满意的全装修产品。

产品保护应遵循先检查后保护的原则;遵循施工与保护一致的原则;在施工过程中及物业细部检查时, 装饰单位有责任做好产品保护的后续检查和维护工作, 对于产品保护措施被损坏、拆除的, 必须在恢复保护措施后方可进行施工;产品保护措施应在移交物业前拆除;注重产品保护材料的重复利用。

四、结语

谈住宅精装修工程前期合约管理 篇8

一、精装修工程发包方式

(一) 业主对精装工程直接发包。

我国住宅精装工程中业主通常单独将精装修施工进行发包, 这种做法有其理论依据和现实意义。

理论依据:按照目前学术界的界定, 这种业主直接就装修工程进行招标的方式是属于平行发包概念范畴。所谓平行发包, 指发包单位将建筑工程勘察、设计、施工和设备材料的采购其中之一项或多项工作按工程部位或者专业进行合理分解, 分别发包给一家或者多家资质、信誉等条件符合要求的勘察、设计、施工承包单位和供应商, 并分别与之签订工程承包合同。各个勘察、设计、施工、供应单位之间的关系是平行的, 分别对发包单位负责。袁受权在《浅议平行发包与肢解发包》中深入分析了平行发包与肢解发包的区别, 指出平行发包是国际上通行的承发包模式之一, 也是我国允许的承发包模式。

现实意义:目前装修行业发展迅猛, 企业和从业人员的数量已相当庞大。截至2006年底, 在工商登记注册的装饰企业, 全国共有17.5万家, 从业者队伍约为1, 400万人。但是, 作为新兴行业, 仍存在鱼龙混杂现象, 造成装修质量成为建筑业纠纷的热点问题。2006年我国建筑装饰行业完成的工程量, 在公共建筑装饰装修部分, 基本由有资质的企业完成;住宅装饰装修部分, 主要由无资质企业完成, 无资质企业完成的工程量, 约占整个住宅装饰装修工程量的60%左右。按照这种情况, 装修阶段的质量的确存在隐患。作为装修质量的第一责任人的开发商, 应该从招标阶段就开始加大对装修施工单位的控制, 因此开发商直接对装修施工招标实属现实需要。

(二) 精装工程细分的可能。

精装工程是否有进一步细分的可能, 关键在于不进行细分是否能够满足现实需求;如果进行细分, 是否具备相应管理能力;细分后是否能够达到质量和成本控制效果;社会分工能否满足细分需要。

虽然目前将整个室内精装工程发包给一个装饰单位的情况较多, 但是装修涉及工种和材料繁杂, 监管难度非常大。通常在招标中要求投标人报送主要材料品牌和样板进行审查认定, 以控制材料质量。但橱柜、木门、木地板等 (费用高且影响品质的关键部位) , 涉及的样式和品牌丰富, 且存在鱼龙混杂的现象, 通常开发商会选择指定材料供应商或者甲供的方式进行控制。但由此造成材料供应商和施工方扯皮现象较多, 且安装能力一般不如专业厂商。所以, 完全可以尝试将橱柜、木门、木地板等专业从内装工程中剥离出来, 由专营厂家来完成。目前, 市场上的橱柜、木门及木地板公司数量也较多, 分工比较明确。一般具有一定规模的专业公司都有自己的主营专一品牌业务, 该品牌业务的质量和服务具有相当的优势。

将精装工程进行细分, 在精装修阶段会出现多个专业队伍穿插施工, 对合约内容划分和现场协调管理提出了更高的要求。因此, 在开发商具备较强合约和项目管理能力的情况下, 从质量和成本上综合考量, 应该更偏向选择“术业有专攻”专业施工单位, 即室内精装修工程中的木门、橱柜、木地板工程由相对专一的专业厂家承接;其他的精装修项目由具有“装饰资质”的专业装饰公司施工。

二、建筑施工总包单位和精装各专业装饰单位主要合约内容界定

按照以上分析, 精装修住宅工程在主体结构封顶后进入精装修阶段时, 会有多个专业装饰单位交叉作业的情况。正因为这种情况的出现, 必须要在各装饰工程合同及建筑施工总承包合同中明确规定各专业承包单位及作为协调管理的总包单位的合约责任义务, 明确相互间需要协调的工作内容及各工种交接面的工作内容划分等。避免出现合约漏项、合约内容划分不清晰、责任不明确及施工双方相互索赔等纠纷扯皮现象。

(一) 建筑施工总承包单位对精装修工程主要合约内容的界定。

基于以上说明, 在目前大量开发商就精装修工程直接招标, 并与装饰单位直接签订装修施工合同的情况下, 实际上是不涉及总包单位的, 即装饰承包人直接对发包人负责, 发包人直接向装饰承包单位支付工程款, 是属于平行发包的范畴。但是, 为了避免出现平行发包中因施工单位众多导致项目失控的情况发生, 开发商对承接建筑主体工程的单位赋予了总包管理的角色, 在各合同中规定了相应的“总包管理”及协调服务内容。总承包单位在现场对装修承包单位的管理主要还是以负责安全、协调配合工作为主, 而工程进度及质量由业主直接控制。从理论上讲, 这种模式下的“总承包”单位, 不同于一般意义的总包单位, 实质上充当了类似于PMC模式中的PMC, 主要任务是对参与项目的众多承包进行管理, 确保各工程承包之间的一致性和互动性。为叙述上的方便, 本文称其为总包单位。

首先需要说明的是, 在总包和装饰承包商没有直接合同关系的情况下, 业主应该避免在各自合约中过多牵扯到三方关系, 避免出现扯皮和纠纷。但是, 尽量减少因工程细分而造成工程成本1+1>2的情况发生。在这种原则下, 尽量使项目现有资源充分利用, 业主应充分考虑合理组织总包单位根据工程需要必须搭设的临时设施及措施项目提供给装饰单位使用, 避免出现不必要的重复, 具体细节可以下述内容做参考:

1、工程直接费用:

因装修阶段有大量装饰材料运输, 总承包单位在投标过程中需考虑适当增加开办费项目中的大型机械设备来满足精装修施工过程中的垂直运输问题;还要考虑因整个精装住宅工程竣工时间加长, 导致大型设备租赁时间延长、临时设施和周转材料以及其他开办费项目上会增加额外的费用。

2、总包协调服务:

总包单位需要为装修单位提供正常情况下的合理作业空间、保证施工安全所需的围护、施工所需照明、施工用水、施工用电, 在建筑物内提供水电管线接驳点, 全面照管防盗、垃圾清运;在交叉搭接施工方面:隐蔽工程覆盖前督促装修单位进行预埋, 提供装饰单位施工需要的准确标高、定位基准点, 与其他单位交界面上的结构修补等。

3、总包管理:

总包单位需要对装修单位施工现场安全负责, 包括与现场其他承包人签订安全协议书、负责安全培训等;施工现场文明施工管理;整个项目的竣工资料的收集整理工作;负责施工过程中与政府主管部门沟通, 接待与处理政府部门的有关质量、安全等各项检查与监督, 并负责办理相关手续及批文等。

(二) 精装修工程中室内装饰、橱柜、木门、木地板工程主要合约内容的界定

1、工程合同类型。

根据合同计价方式不同, 一般有单价、总价和成本加酬金合同。对于根据施工图纸进行招标的商品房的装修工程, 具有工程范围明确、工程量小、工期短等不确定因素少的特点, 符合固定总价合同的应用条件。通常业主也喜欢采用这种合同形式, 工程中双方结算方式简单省事, 在合同执行过程中承包商索赔的机会较少, 有利于造价控制。

发包方在招标时会提供一份列有工程量的清单, 投标人在清单中填报各综合单价和总价。业主不对工程量的准确性负责, 投标人需根据图纸复核, 如有认为工程量有出入或项目有增减, 可自行加列增补清单。在工程量清单编制时, 各分项常常带有随意性和灵活性, 但须满足专业安装要求, 便于报价、便于对各标价分析对比。招标人在开标后首先考虑各标书的增补清单, 经过沟通复核, 修正原清单, 保证各投标人在统一平台上竞争。这种总价包干方式, 其实是以图纸为包干依据的, 只要图纸上有的项目都视为包括在总价内, 工程量清单则作为中期付款和变更价款确认的主要依据。

2、样板先行、成品保护。

样板包括户型样板、施工样板、工序样板、开放样板、材料封样。样板房先行制度是在户型样板施工过程中发现问题, 调整设计效果;在施工样板过程中检验施工单位整体施工水平及管理水平, 按照户型施工图进行施工, 避免系统性错误;工序样板指导施工单位的大面积施工, 同时明确了工序的验收标准。具体到合约管理内容方面, 主要涉及到施工样板、工序样板和材料样板。材料样板一般在招标过程中要求投标人报送, 经设计部检验合格后封样, 作为后续施工中控制材料质量的标准。工序样板的实施可以为拟定工序交接相关合同条件时提供参考。由于装修市场上挂靠承揽的情况较多, 而即便是已有合作的单位仍存在劳务队伍的差异, 因此可以在签合约前要求拟签约单位先制作一套样板, 样板通过相关方检验合格后作为工程质量合格的评判标准成为合同一个关键约束条件。

据调查, 客户投诉的质量问题中, 70%与产品保护有关。产品保护应遵循先检查后保护的原则;遵循施工与保护一致的原则。在各专业装饰工程合同内明确:总包单位对工程现场作全面的照管并不承担各单位的成品遗失或损坏的风险, 各单位必须负责其成品保护工作, 所需费用已包括在总价中, 在移交给业主之前, 一切损坏、遗失均应由各单位免费修复或更换。

3、各工程主要合约内容。

首先需要在各装饰工程合约内说明总承包可以提供的服务有:总包人现场现有临时设施、运输设备等均可免费给装饰单位使用, 但不能满足使用时装饰单位需自行解决;免费提供安装工程的用水用电;总包单位提供标高、基准点给装饰单位, 并保证其准确性;装饰单位的工程及竣工资料自行编制后交总包单位汇总。各专业装饰单位需在投标报价前, 充分考虑现场情况并与总包单位及发包方项目部人员协商, 合理估算以上项目费用, 并包括在投标总价内。以下就各工程在实际施工中可能因为合同内容没有约束清楚使造价和质量失控的情况做简单说明。

橱柜工程:橱柜本身制作安装及周边打胶;洗涤盆及其进水、排水设施的供应与安装;柜体内所有电位、煤气管、水管的开孔、台面板及水龙头部位的开孔等工作。

木门工程:木门的供应安装及与门洞墙体之间空隙的填充。我国木门行业现有标准存在不好操作、内容比较空乏等重要指标缺失的问题, 因此需对门扇和门框的用料和工艺的各细节约束清楚。

木地板工程:木地板供应安装及周边的收边收口;为保证顺利交楼, 如小业主收楼时对木地板的色泽纹理、铺装质量、环保检测结果等提出投诉, 须免费负责整改或更换。

室内装饰工程:除以上工程外的室内装修项目都包在该工程合约内, 主要为室内大面作业、零星装饰工程以及部分甲供部品的安装等。由于本工程的面广, 该承包单位可以同时作为整个精装修工程协调管理单位, 负责室内装饰材料堆放及作业面的清洁等。

三、结束语

上述精装承发包方式, 实际上是基于传统平行发包模式的基础上经开发商实践改进了的发包方式, 建筑主体承包商作为总承包单位的管理思想应该源于PMC管理模式, 但与PMC模式相比更有效地利用了现有和自有资源。在这种方式下, 精装工程合约内容是由合同图纸+清单+施工样板+合约条款共同构成的, 这几部分相互补充使得合约内容尽可能地得到完善, 有利于精装质量和成本控制, 具有较好的实用价值。

摘要：精装住宅已逐步成为住宅市场的主角, 受到人们的广泛关注。前期合约管理对精装工程质量和成本起着关键的作用, 本文从开发商角度对前期合约管理部分内容进行探讨, 并提出相关建议。

关键词：住宅精装修工程,发包,合约内容

参考文献

[1]黄白.关于完善新建商品房装修一次到位管理制度的调研报告[J].住宅产业, 2007.6.

[2]袁受权.浅议平行发包与肢解发包[J].建设监理, 2003.2.

[3]张霞, 王磊.建筑装饰行业发展研究[J].平顶山工学院学报, 2009.18.

[4]王宁.精装修伪劣地板主战场[J].建材工业信息, 2004.6.

全装修商品住宅集成化管理模式 篇9

全装修住宅的推行意味着住宅开发产业链的延展, 必然改变整个房地产产业的开发模式, 甚至引起整个住宅产业的革命。尤其对于开发商而言, 全装修住宅对产品的质量、成本、生产进度、售后服务等提出了更高的要求, 全装修住宅开发过程中的不确定性因素增加, 实施环节增多, 操作难度增大, 管理的复杂程度和成本增加, 开发风险增大。要想提供一个社会认可、购房者及“各方干系人”均满意、自身赢利的成品住宅, 其必须摸索出适合全装修住宅的新开发模式、管理模式和组织模式, 即必须构建我国全装修商品住宅的集成化管理平台。

二、国内外全装修商品住宅现状

早在半个世纪前, 国外就已开始推行商品住宅全装修模式, 目前已发展到较为成熟的阶段。欧洲国家从20世纪五十年代开始工业化住宅建设, 大规模采用了工业化装配, 由此形成了完整的、标准化、系列化的住宅建设体系;日本的住宅全装修与住宅产业化同步, 始于20世纪六十年代初期。但是, 进入八十年代后, 国外住宅全装修产业的发展开始注重住宅的多样化、功能化、奢华化和专业化。以美国为例, 整个住宅建筑市场发育完善, 专业化、商品化、社会化、产业化程度高, 各种施工机械、设备、仪器等租赁化非常发达, 混凝土商品化程度达到84%。其全装修住宅功能齐备、质量稳定、效率极高而且价格适中。

在我国, 商品住宅全装修起步较晚, 目前我国住宅市场上销售的房屋大多为毛坯房。以最为领先的城市———上海为例, 自2001年6月17日开始, 上海全面推进新建住宅全装修。2003年共落实住宅全装修项目231个, 计900万平方米;2004年的全装修住宅相当于全年开工量2, 300万平方米的40%;2006年初, 上海市住宅发展局权威人士透露说, 在2005年建设3.2万套全装修房的基础上, 2006年上海全装修房达到10万套。据统计, 目前上海市中心城区新开发楼盘全装修比例已达到50%以上。根据计划, 到2010年, 全装修住宅占新建商品住宅的比例在中心城区将达到60%～70%, 其他地区力争达到30%～40%。

总结国外全装修商品住宅发展的历史, 我们可以看出实行商品住宅全装修是社会发展到一定阶段的产物, 是住宅产业不断成熟、不断高效、不断科学的必然趋势。为了改变我国全装修住宅产业这样的现状, 建设部于2002年7月颁布的《商品住宅装修一次到位实施细则》, 明确了商品住宅装修一次到位的概念, 并在全国范围内推广全装修。

三、我国全装修商品住宅开发中凸现的问题

商品房一次装修到位, 对于实现建立“资源节约型和环境友好型社会”具有直接作用。但对于全装修房的质量问题、验收标准等, 没有相关的法律、法规和标准出台, 导致我国目前的全装修住宅开发中仍存在以下主要问题:

(一) 装修质量方面。对全装修房的质量问题, 从工程实践经验来看, 主要有以下几个方面:

1、设计质量问题。

主要表现为:功能设计不合理, 节能、环保设计不到位, 户型设计不合理, 建筑、装修、机电等的系统化设计意识较差。

2、工程施工质量问题。

施工质量是消费者最不满意的一个方面, 主要表现为:施工单位为过分节约成本, 不严格按照国家规范、设计要求等进行施工。比如, 墙面乳胶漆开裂、地板铺装不平整或有色差、卫生间下水道不畅致使经常泛出异味、门窗密合度差造成房屋雨水渗水等质量通病十分普遍, 由此造成业主的投诉数量不断上涨。

3、装饰材料品质问题。

主要表现为:施工单位使用的装饰材料不环保、不合格、不节能, 由此造成室内空气质量检测无法满足正常要求;另外, 目前商品房的模数化水平低, 不能实现材料部品的标准化和工厂化。

(二) 合同履约方面。

在合同履约方面, 开发商不严格履行合同约定, 擅自变更交楼装修标准, 使用劣质或与合同约定不同品牌材料的情况时有发生, 部分开发商提供的材料清单品类不详尽, 大多数只写品牌而未标明材质型号、规格和等级等明细;部分电器和装饰材料虽是知名品牌, 但采用的型号却属于该品牌的中低档产品;有些甚至没有材料清单。

(三) 售后服务方面。

在全装修房售后服务上, 实际现状往往是, 开发商、装饰公司、物业等互相推诿, 不及时解决问题的现象时有发生。《商品住宅装修一次到位实施细则》明确规定, 开发商是全装修房装修质量的第一责任人, 理应负责相应的售后服务。

(四) 监督管理方面

1、监理单位的责任。

监理单位的监管不力、徇私舞弊也是主要的原因。主要表现有:监理工程师没有对进场的材料、隐蔽工程等进行认真复检, 没有严格的质量控制措施等。

2、相关行政部门也要加强监管, 切实保护消费者合法权益。

对于全装修房, 建筑部分的施工质量必须经过有资质的第三方“建筑质检站”检测合格后方可验收, 但装修部分的质量, 缺少公正的第三方检测和验收制度, 单凭开发商自律是不可能做到的。所以, 建议应发展第三方验房机构。

(五) 全装修和节能、物业管理不能一步到位, 难以形成合力。

要大力发展绿色节能建筑, 就必须建立全装修和节能、物业管理一步到位制度, 推行建筑、结构设计和室内设计一体化, 结构施工和装修、水电施工一体化, 政府市场管理、协会行业管理和物业管理、装修企业管理一体化。针对我国全装修商品住宅开发中凸现的问题, 笔者认为开发商应转变运作和管理模式, 寻找新的利润增长点, 采用综合集成法进行房地产产品的开发;国家相关部门也应尽快出台相关的法律、法规和验收标准, 应积极构建全装修商品住宅的集成化信息管理平台, 以保证我国全装修商品住宅沿着环保、节能、高质、高效的方向发展。

四、全装修商品住宅集成化管理组织模型的构建

从毛坯房二次装修到商品房一次装修到位, 涉及到民生和千家万户的切身利益, 牵扯到设计、施工、开发、监督管理、质量备案、消费者、投资者、承包商、材料商、政府、社团、金融、保险等方方面面, 是一项复杂的系统工程。基于多年项目管理的实践经验, 笔者认为开发商要建造出多方满意且自身赢利的全装修住宅产品就必须实行集成化管理。集成化管理的相关课题和方法研究成为当前工程建设领域和国际研究领域的重要课题和研究热点。据此, 构建了全装修商品住宅的集成化管理模型 (图1) , 主要包括以下几个方面的内容:

(一) 全生命周期集成化管理

1、产品设计集成化。

开发商作为系统的组织者, 在进行产品策划时, 需要同时组织建筑师、室内设计师、部品制造商共同完善全装修住宅产品的设计, 形成从规划、建筑、景观到装修、水电气设计、室内陈设、室内绿化等各个设计环节既注重专业分工, 又注重系统集成的总体设计。

2、施工阶段集成化。

主体、机电施工前应组织各个专业进行图纸的集中会审, 施工时应按照各方确认的最终图纸做好充分、正确的预留、预埋工作, 智能化等综合布线系统必须与建筑和装修协调等, 施工过程中发现问题应及时与有关专业协调, 并且装修设计施工人员要提前参与到主体结构验收标准的制定和验收工作中去。由此建立全生命周期、全员参与的各项目集成化管理制度。

3、运营管理集成化。

建立政府市场管理、协会行业管理和物业管理、装修企业管理一体化的集成化管理制度。

总之, 全装修住宅项目各阶段、各专业的工作既相对独立又相互联系, 因此需要开发商有很强的管理力量, 统一规划, 全盘考虑, 选择合适的发包模式 (如装修设计、施工与采购一体化, 土建、机电与装修设计施工一体化) , 理顺工作关系。

(二) 项目各方干系人集成化管理。

为保证全装修商品住宅的质量, 减少消费者投诉, 就应建立包括投资商、开发商、政府监督部门、咨询单位、设计单位、施工单位、供货前段单位、消费者等项目各方干系人在内的集成化管理。

五、结束语

全装修住宅项目是一个系统工程, 各阶段、各专业内容前后联系、互为条件、相互制约。运用全装修商品住宅的集成化管理模型, 不仅对全装修住宅项目的全过程实施了统一规划和一体化管理, 而且还把联系紧密的专业内容进行集成, 从而实现了整体最优。

参考文献

[1]童悦仲, 娄乃琳, 刘美霞.中外住宅产业对比[M].北京:中国建筑工业出版社, 2005.

[2]Wim Bakens.International trends in building and construction research[J].Journal of Construction Engineering and Management, 1997.6.

住宅装修现场管理 篇10

关键词：控制,住宅装修,施工管理

想要得到高质量的住宅, 施工管理者就必须对工程进行有效管理, 还要把设计理念彻底实施在工程中。但是因为我国现有管理体系非常不完整, 导致这个方面的管理机制, 虽然由政府颁发出台, 但仍然存在不成熟的地方。所以在住宅施工管理中, 最重要的是对质量进行全面并且细致的监控, 这一点, 开发商必须要予以重视。

一、前期的装修施工策划必须要做好

必须根据预定客户的房屋特点来制定住房施工前期策划。与刚建造出的毛坯房不同, 通常我们在设计一个房屋的前期策划时, 着重点都应该放在装修工程这一版块。除了要安排计划好各部门交接、产品定位、进度开发、交付等, 还要对如说关键点控制、装修衔接等环节进行重点注意。上面提到的住宅装修问题是一方面, 对施工单位进行选择是另一方面, 在我国缺乏相对比较成熟的装修施工企业, 装修行业又没有发展健全的情况之下, 对装修企业的选择应该尤其慎重。首先, 要考虑施工单位的施工能力, 其次, 还要考虑它是否满足客户要求。在选择好符合要求的承包单位以后, 还要对其单位进行培养、挖掘, 让他们逐渐建立起有效管理机制, 能够更好的满足工程各方面的需求, 最后将两方合作关系逐步稳定下来。

二、严格对进入现场的材料进行控制

一个施工工程整体质量能否得到保障, 还有一个重要因素施工用材料。与建筑毛坯房相比, 住房装修更加精细, 管理者需要更加注重对施工材料的选择。不管是购买建筑所需材料时, 还是在购买房屋装饰所需各类物品时, 都要进行科学合理的选择。对每种材料的材质进行多次的检验, 确保其质量。只有工程施工材料的质量得到了保证, 施工房屋的整体质量才能够得到保证。在现代社会中, 住宅装修所需要的建筑材料不但范围十分广, 种类也是无奇不有, 再加上材料更新速度的加快, 购买人在选择材料时就有了更多的余地。但是, 现在的产品也不全部都是优良的, 其中还掺杂着很多劣质产品。所以说, 在对建筑材料进行选择的时候, 在充分对客户需求进行满足的基础上, 还要对材料进行细致的区分, 尽量与当地的材料供应情况相适应。在不违反国家地区相关原则的情况之下, 结合装修项目自身的特点, 选择出节能减排、绿色环保、并且能够进场加工的建筑材料。这样才能对其标准进行更好, 更合理的制定。结合大量的实际经验, 我们发现, 开发者如果可以和某个商家进行稳定的长期合作, 在合作中对该商家供应的材料进行定期的抽查, 那么建筑材料的质量就能够很好的被保证, 采购的时耗也能够大大的精简。除此之外, 装饰材料和土建材料也是一样的, 需要进行反复的试验和检查。在检查中, 尤其要给予重视的, 是消费者最在意的材料, 比如说地板、涂料、各式橱柜等等。全部都要反复检验, 而且对于检验材料, 还要制定详细的计划。

三、对现场所需要遵循的规范制度, 进行严密的制定

要想落实对施工工程质量管理, 高效率的对室内装修的各个环节加以控制以及组织, 就需要对现场所需要遵循的规范制度, 进行严密的制定。和普通的居民住宅开发比起来, 对住宅房的设计装修更加难以有效的进行控制。因为装修不仅仅是对某一个方面进行控制, 而是要对装修效果、环保要求、规格档次等许多方面都加以控制。因此根据装修项目所持有的特点, 品质管理的主要内容包括保护成品、验收工程、管理施工技术、划分施工界面等等。在对住宅进行装修施工的过程中, 可以对集中加工、交底、样板引路等等的控制手段进行实施, 进而有效保证施工工程的整体质量。

在众多保质制度里面, 交底制度应该算是比较平常的。也因为平常, 它在住宅装修工程上并没有明显优势。而提到优势, 既可让产品更好的生产, 又可以对其进行全面引导, 同时还可以对长时间施工以及施工期间出现的材料浪费问题进行回避的制度, 非实行样板引路制度莫属。这个制度通过名字就可以得知, 它是利用对施工进行样板制造来解决问题的, 可以说是一次模拟的工程施工。根据工程师需求的不一样, 可分为施工样板、研究样板、销售样板等。对于住宅施工项目来说, 研究样板有着相当重要的作用, 追究其原因, 是因为我国目前的住宅装修还在初级成长的阶段, 产品不够成熟, 也不够稳定。所以要通过制造工程样板, 对各种操作进行确定, 检验其是否合理科学。对于集中加工, 工厂化有着非常高的深度以及广度要求。现在我国的工程施工水平还不能达到它所要求的程度, 这一点我们要承认并加以改正。但是通过对国外住宅装修发展经验进行总结, 不难发现, 集中加工有着很明显的优势, 它能够对施工效率进行有效的保证。所以在我国住宅装修不断发展的的同时, 也在不断的对集中加工进行试验, 所以住宅建筑的未来, 肯定会朝着工厂化的方向不停的发展。

四、加强施工管理措施

(一) 加强图纸会审制度

很多工程承包单位在施工和建筑设计这两个方面, 最常见的做法是, 根据房地产商人提出的各种要求, 设计单位先做出初步的设计方案, 再交给管理规划的部门进行检查审批, 然后在审批通过之后, 开始进行工程施工。而室内装修的设计, 一般是要确定建筑设计或者已经开始施工以后才开始进行准备, 也因为这样, 对图纸的会审变得尤其的重要, 它可以让我们尽可能快的熟悉图纸、掌握施工工程中的施工难点以及设计师设计该图的意图, 找出主要问题的解决方法, 让施工能够更加顺利的开展下去。

(二) 严控质量关

对装修工程各方面的质量, 要定时进行检查, 一旦发现问题, 或是觉得一些地方可能会出现问题, 应该及时的向上反馈, 然后对质量问题进行改善和防范。并且最后要将问题与偏差表进行结合, 全面系统的对施工质量进行控制。

(三) 对施工工序进行严格的控制

施工中任何程序, 都须严格控制, 特别是交叉和衔接工序。要做好交接, 每一道工序开始前, 都要对之前工序进行严格验收, 在确定无问题再动工。特别是工程内隐蔽工程和基础处理, 都要进行严格验收, 确定符合各方面要求后, 才能开始对住宅装修工程下一步的工序进行动工。

(四) 做好对成品的保护

装修工程有着非常多的特点, 其中包括多工序衔接、施工周期较长等。而这些特点也表明工作人员需要对装修成品进行细致的保护。在施工之前, 要对原本就有的成品进行保护, 在施工施工中, 要对已经完工的工程成品进行保护, 除此之外, 在工程进行施工的时候, 还应该尽量对施工成品的保护进行回避, 以免对成品造成了不小心的破坏。

参考文献

住宅装修现场管理 篇11

1、比照村镇宅基地管理规定, 当业主需要物业装修施工时, 其中包括增建或改建围墙施工, 必须到物业服务中心备案并办理相关施工手续, 假如本项目小区的《业主手册》《装修指南》《业主公约》《物业服务委托合约》等文件中明文规定不得增建围墙时, 则物业管理单位将不予接待办理相关施工手续。

2、对既有围墙的改建, 也必须以原来的围墙基线、高度为原则进行改建、维修或翻修, 施工之前必须提供围墙改建之施工设计图纸, 拆除旧围墙之前, 必须使用定位桩定位原围墙基线坐标, 物业服务单位需要聘请第三方对相关基线坐标进行勘测定验, 拍照取证, 并需要业主方、业主授权委托施工单位、物业服务中心和第三方定验勘验单位代表签字确认。

3、根据本项目小区的《业主手册》《装修指南》《业主公约》等文件, 物业服务单位需要对业主装修落实全程管理服务, 其中包括施工图纸审核、现场基线坐标勘验、现场施工安全管理以及与相邻物业业主的协调管理服务等。

4、施工图纸审核主要包括:

(1) 宅基地基线坐标

1) 宅基地面积;

2) 物业总建筑面积;

3) 宅基地基线坐标;

4) 物业基线坐标。

(2) 外立面形制、限高及其装饰

1) 外立面高度限制, 与原规划设计一致性判定;

2) 外立面装饰, 反光限制判定;

(3) 围墙形制、限高及其装饰

1) 围墙的通透性;

2) 围墙高度限制;

3) 反光限制;

4) 宗教文化限制;

5) 建成之围墙的维修、巡检和安全保障责任方是该围墙业主, 如年久失修、结构性安全隐患、施工质量等导致围墙坍塌危及或伤及所有可能的路过人员, 该围墙所有人——业主将承担一切相关责任, 其中包括伤残乃至死亡的所有一切费用和责任。

(4) 给排水

1) 供水

原规划设计之供水系统为住家生活使用之规格, 一般不得增容, 居转非需要得到本小区业委会、专业委员会及其相邻业主的书面签字同意方可报备实施;

2) 排水。

(5) 供用电

1) 增容;

2) 防雷接地;

3) 工作接地。

(6) 安防系统是否存在导致小区业主意外受伤

1) 不得在小区内增装电网;

2) 自设电视监控摄像机不得对准相邻业主, 使用限位装置, 截屏保留勘验原始资料证据。

(7) 燃气和废气排放

1) 燃气进户管是原规划设计之住家使用目的, 一般不得增扩容;

2) 燃气进户管之出地面管道及其附件属于业主自行承担安全检查责任, 其中包括黄色的警示油漆翻新、采用肥皂水涂抹找漏等;

3) 包括卫生间、厨房的废气外排装置和管道, 一般不得正对相邻物业通风窗口, 宜采用向上排放的模式, 并增加防雨和防风帽的结构。

(8) 交通

1) 无论原规划设计和交房状态如何, 业主驻泊车辆进出自家院落之交通动线需要考虑安全和交换车通勤等一切便民利民之措施, 不得占据公共土地、绿地或场地;

2) 业主需要考虑应急救护、救灾等情况下的交通通勤方便, 比如门扇朝向、大小以及可能的高度;

3) 无论是露天还是室内汽车间设置, 汽车尾气排放都可能导致危及自身和相邻物业使用人或所有人居家生活安全, 故需小心安排, 以便于有效规避所有这些可能潜在的危及自身和他人人身安全的隐患。

5、物业服务单位可以根据业主装修施工现场产出的建筑垃圾量 (出渣量) 以及运进小区和装修施工现场的物料量来分析业主及其受托装修施工单位是否违反小区《业主守则》《装修指南》《业主公约》《物业服务委托合约》等文件的相关规定中规定受限的装修行为, 并及时采取有效的规劝、限制以及强制性措施:

(1) 违规挖深宅基地建造地下室、鱼塘、游泳池等;

(2) 违规搭建或增建阳光房等违章建筑等。

6、业主装修施工现场管理规定:

(1) 噪音管控;

(2) 扬尘管控;

(3) 围挡管理;

(4) 建筑垃圾的收集和存放。

7、业主装修、再装修、维修和改建等施工图纸需要由物业服务单位驻场机构组织业委会专业委员会以及被施工物业前后左右相邻物业业主代表一起审核确认。

(1) 业委会下辖之专业委员会是一个由业委会领导下的, 由业主大会比照业委会选聘出来的承担本小区民事协调的民间组织, 专业委员会分为装修改建委员会、民事纠纷协调委员会等。

(2) 物业服务单位驻场机构收到业主装修、再装修、维修和改建等施工申请之后, 需要将所收集的施工申请连同图纸资料一起交由物业服务单位驻场机构组织下的装修管理委员会以及被装修物业前后左右相邻物业业主代表一起审核。

(3) 主要审核内容

1) 宅基地确认不变;

2) 建筑高度确认不变;

3) 建筑外立面无影响相邻物业采光、通风和精神上的困扰和阻碍, 其中包括宗教信仰方面, 比如不得在建筑外墙上出现可能反光的玻璃镜面、不锈钢镜面、铜质镜面等等;

4) 不得将卫生间排风管、厨房脱排油烟管等废气管道向不利于相邻物业的方向排放或导致小区范围内空气污染等。

(4) 审核结论

1) 由物业服务单位驻场机构出具有专业委员会以及相邻物业业主签字确认的审图意见书;

2) 由物业服务单位驻场机构出具准予施工的批复文件;

3) 在审核意见书中, 除了物业装修施工批复之外, 还需要约定施工计划时间表、施工作业现场防尘、防异味和防噪音的技术措施和要求;