商品房初始登记流程

商品房初始登记流程（精选10篇）

商品房初始登记流程 篇1

商品房初始登记流程

一、申请测绘：商品房项目竣工交付后，开发企业凭房屋建筑工程

竣工验收备案表到测绘部门(四楼)申请实测，取得实测成果及分层分户平面图后进行楼盘维护(二楼)。

二、准备资料：完成楼盘维护后，开发企业申报商品房初始登记。

申报资料如下：1、2、3、4、5、6、7、8、9、企业法人营业执照 组织机构代码证

建设工程项目批文(复印件)国有土地使用证

建设工程规划许可证(原件)和红线图（复印件）建设工程规划验收合格书(复印件)房屋建筑工程竣工验收备案表(复印件)房屋建设工程白蚁预防证明

公安部门出具的房屋门牌证明（附:室号总平图）

10、法人授权委托书、法人身份证明

11、房屋的分层分户平面图(测绘队)

12、商品房初始登记申请表

13、商品房共有共用部位、公共设施登记申请表（按幢填写）

14、物业管理用房留置情况说明

15、房屋实测报告、规划设计要点

16、经办人身份证明复印件

17、产权明细表

18、商品房销售窗口表（各层面积标注）

19、其他材料

三、特别提醒

申请人提交的上述证件复印件须加盖公章，同时携带原件核验 收费标准：

（1）房产登记费 住宅：

80元/套 非住宅：550元/套（2）房产交易服务费 住宅：

3元/平方米 非住宅：5元/平方米（3）房产测量费 住宅：

1元/平方米 商住楼：1.5元/平方米 综合楼及其他：2元/平方米

商品房初始登记的注意事项 篇2

一、书面审查环节需重点把握事项

在根据《房屋登记办法》、《房地产登记技术规程》所要求收取的商品房初始登记的必收材料基础上，登记机构在对相关资料进行审核时，尤其要关注以下信息。

1.是否存在查封

根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（以下简称《通知》）规定，查封一般是指人民法院依法对已办理房地产权属登记、并取得房地产权利证书、且权利人明确的房地产的查封。因此，在商品房进行初始登记之前，一般不应该存在查封的情况。但是，依据《通知》第15条规定，以下三种情况可以进行预查封：（1）已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（2）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（3）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。因此，商品房初始登记前就可能存在预查封情况。

那么在预查封情况下能否进行商品房初始登记呢？根据《最高人民法院解读涉房地产执行文件——法发[2004]5号文件解读》：“预查封是指人民法院对被执行人尚未进行权属登记、但将来可能会进行登记的房产进行的一种预先的限制性登记”。“预查封和查封的区别：一是人民法院不能对预查封的房地产进行处理；二是预查封期间，登记机关除了可以将预查封的房地产登记在被执行人名下外，登记机关不得为任何其他登记行为。在预查封期间，一旦房地产权属登记在被执行人名下，则预查封就自动转为查封”。因此，预查封期间，房产可以登记在被执行人名下，也就是说可以办理初始登记手续。实务中，初始登记前，应注意查看楼盘是否有预查封；若有预查封，初始登记后，应注意查看楼盘表中的预查封信息是否都转为了登记簿中的查封信息，以避免遗漏。

2.是否有在建工程抵押

根据《房屋登记办法》第62条的规定，在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。因此，在办理初始登记中，如果存在在建工程抵押的，同样存在预转现的问题。在办理初始登记之前，在建工程抵押的限制信息只是在楼盘表中显示，如果不及时进行预转现，抵押信息就不会在登记簿中显示，在这一时间差中，可能发生该房屋被法院查封或者转让的情形，他项权利人的利益就得不到保障。所以一定要注意查看楼盘表的状态，并通知当事人办理在建工程预转现的手续。

在办理预转现过程中应注意：第一，确保在建工程抵押权的内容不变，包括抵押的范围、担保的范围、担保的金额等。第二，确保抵押权的顺位不变。

3.是否按规划许可、土地证等内容建造

《房屋登记办法》第22条规定，未取得规划许可或未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的，登记机构应当不予登记。主要存在两种情况：第一，没有取得规划许可证的，不予登记。第二，与规划许可内容不一致的，不予登记。对取得建设工程规划许可证的，要核对建设主体与申请主体是否一致、房屋是否按规划许可的面积建造、是否存在多建、加层等违章情形，如果不一致，则违建部分不予登记。

土地证的核对主要看土地的性质。如土地用途仅为住宅，那对于该小区内的商业用房登记机构应不予登记。如果开发商申请将此商业用房作为小区公建配套，则可以将此商业用房登记为公建配套项目。

4.公建配套建设是不是满足公建配套项目立项要求

根据《房屋登记办法》第31条的规定：房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。也就说公建配套要在办理商品房初始登记证的同时，一并登记，开发商为代为申请人，全体业主为共有人。

如何判定是否为公建配套？根据建房[2010]53号文件《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》的要求，商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、北方地区住宅分户热计量装置安装符合设计要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。一般来说，小区交付前，公建配套已由建设主管部门备案并验收，因此，房屋登记机构只需核对那些属于建设主管部门认定的公建配套，面积是否正确、项目是否一致，并一一登记入簿。

此外，对于公建配套立项中的以盈利为目的的经营性用房，如超市、餐饮店等，根据建设部《商品住宅价格管理暂行办法》第6条规定，住宅小区内的经营性用房及设施的建设费用不计入商品房的价格中。在实际操作中，我们可以将此类房屋登记为投资人所有，同时颁发房屋所有权证。

5.是否存在重复登记现象

房屋初始登记，不能出现重复登记现象。在实际工作中，商品房项目都是通过招拍挂方式取得，由于拆迁因素，项目开发前，该范围内可能存在未注销的物权。如办理初始登记时未加以审核，会造成与原登记簿记载的内容发生冲突，造成登记簿信息的不对称。如无锡在办理初始登记证时将房产档案管理部门出具的拆迁资料接收证明作为要件，拆迁资料接收证明作用主要是用来表示原拆迁地块上无房屋登记信息或虽有房屋登记，但拆除房屋已办理注销登记。通过房产档案管理部门对该项目范围的房产档案进行排查，对初始登记地块无房屋登记信息的，核发无拆迁资料接收的证明；对该范围内存在登记房屋的，查明原因，如房屋因为拆除等原因灭失的，收回房产证，并办理注销登记；如房产仍旧存在，则不开具证明，避免重复发证。

二、实地查看环节需重点把握事项

商品房初始登记是首次将实体化的物通过登记，记载到登记簿，如果不进行实地查看，很难保证记载信息的准确性和公信性。实地查看环节应重点注意以下事项。

1.坐落、占地范围与土地使用证记载的信息是否一致

应对照土地证附图上标注的具体路名、河道等信息，重点核对房屋的建造是否超土地范围，所在的位置是否正确。

2.名称、门牌号与证明文件信息是否一致

应对照门牌号码证明文件，逐一核对门牌号码是否与登记的一致。尤其是大型楼盘、别墅楼盘，幢数较多，核对困难，更应该增强责任心，逐个查看比对，确保准确性。

3.现状与房屋竣工证明材料信息是否一致

从物权取得的角度看，房屋竣工是交付使用的前提，也就是房屋不动产物权成就的必要条件。在实际操作中，除将房屋竣工证明材料作为必收件外，仍有必要现场查看竣工情况。

4.现状与建设工程符合规划的证明材料信息是否一致

对照测绘图形、规划证明关于建筑物的说明，查看建筑物有无违建情况。如：加建、改建。通过比对现状与图形，确认是整体违章还是部分违章。

5.公建配套用房与相应的证明材料记载的信息是否一致

根据测绘报告、公建配套立项及验收的证明，列出公建配套的清单，并且在平面图上标注其具体的位置，逐个查看公建配套项目。

商品房产权登记办理流程 篇3

1、到三楼地税缴纳契税

2、到一楼建行缴纳物业维修基金（非住宅不缴）

3、到一楼测绘公司资料室调取房屋测绘图纸

4、到一楼咨询台取号

5、到二楼受理前台受理

6、转测绘公司配图科配图

7、转审核科审核登记

8、向市房管局送审报批

9、打印房屋权属证书

10、到二楼发证科领取房屋权属证书

商品房按揭贷款办理流程

1、到三楼地税局缴纳契税

2、到一楼咨询台取号

3、到二楼受理前台受理

4、转抵押科办理登记

5、到二楼抵押科前台领取按揭贷款登记证明

6、将按揭贷款登记证明等材料交贷款银行

商品房办理要件

1、权属登记申请书（2009年6月1日当天及以后签订商品房合同的需加盖开发商公章）

2、商品房销售合同三份（原件）

3、购房发票、产权人身份证明复印件（产权人本人到场申请验原件）

4、备案证明或产权证明书（原件），如是2006年85号以后（含85号）预售证的需提供商品房初始登记证，2005年8月1日后预售的房屋需提供商品房网上备案证明

5、房屋图纸（一楼测绘窗口调取）

6、缴纳房屋契税、物业维修基金（2002年11月1日后购买的商品住宅房）

商品房初始登记流程 篇4

编号（）登字第（）号

甲方： 股份有限公司 乙方：深圳国际高新技术产权交易所

为明确责任，恪守信用，甲乙双方本着平等、自愿、诚信的原则，一致同意本合同内容，并共同遵守。

第一条 甲方委托乙方做为甲方的股权登记服务机构，乙方向甲方提供股权登记（包括股权初始登记、股东确权、变更登记、经营权登记和注销登记等）、股权转让、股权质押、权益分派、股东资料查询、股权证明以及有关股权管理的信息披露等服务。

第二条 股权登记托管的期限为5年。自 年 月 日起至 年 月 日止。

第三条 股权登记服务的内容：

1、本合同签订后，根据甲方提供的股东名册（从深交所、工商局移交或其它合法托管机构转托管的企业，根据此类机构移交的股东名册），乙方在其电脑系统内为甲方办理股权集中存储的初始登记，并办理股东确权手续。

2、应甲方股东和受让方的请求，并根据有关股权转让的法律文书，乙方为甲方股东办理股权交易过户（包括认购、回购、协议转让、在乙方挂牌转让等）和非交易过户（包括增发、配股、继承、赠与、财产分割、司法判决、裁定、行政划拨等）的变更登记。

3、甲方在甲方高管人员任免、变动后，及时通知乙方办理甲方高管人员持股的转让冻结和转让解冻登记。

4、根据有效的法律文书，乙方为甲方股东办理股权质押或解质登记手续。

5、根据有效的法律文书，乙方可为甲方股东和受让方提供股权转让资金监管服务。

6、根据有效的法律文书，乙方为甲方办理股权注销登记手续。

7、在办理股权登记过程中，甲方应保证其所提供的有关资料真实、准确、完整、及时，否则由甲方承担相应法律责任。

8、甲乙双方一致确认，乙方托管的股东名册是甲方股权状况的直接证明。除非有相反的有效证据，公司自备的股东名册不得对抗乙方托管的股东名册。甲方保证自备的股东名册和乙方托管的股东名册保持一致，否则任何可能的责任由甲方自行承担。

第四条 股权查询服务的内容:

1、应甲方、甲方股东、其他查询人的要求，乙方为其提供股东资料查询服务。

2、股东资料查询的范围有：（1）股东名册；（2）股权结构；（3）股东持股资料；（4）其他相关资料。

3、甲方、甲方股东、其他查询人办理股权查询时，应提供合法证明材料。

4、应司法机关和其他执法机关的要求，乙方应依法为其办理股东资料查询。

第五条 股权证明服务的内容:

1、应甲方及甲方股东的申请和证明事项，并根据股权资料的真实记载，乙方依法为甲方及甲方股东出具股权证明书。

2、甲方或甲方股东办理股权证明时，应提供合法证明材料。第六条 信息披露服务的内容:

1、甲方应向乙方提供公司基本运营信息，保障股东的知情权。

2、甲方确认乙方有权对外披露甲方提供的基本运营信息。

3、应甲方或甲方股东请求，乙方通过宣传媒体对外提供信息披露服务，所发生的全部费用由甲方或甲方股东承担。

4、甲方或甲方股东申请办理信息披露业务应提供合法证明材料。第七条 在托管期间，甲方认同并遵守乙方参照主管机关或其它政府有关部门规定的标准制订和修订的《深圳国际高新技术产权交易所非上市企业股权登记托管业务总则》及其相关细则。

第八条 本合同书签订后由乙方统一在指定的报纸上按照规定的格式发布股权登记托管信息的公告。甲方承担公告费用2000元（人民币，下同）。

第九条 股权托管服务费条款

1、非上市股权有限公司股权登记托管服务费为6000元/年。

2、在本合同签订后的三个工作日内，甲方应向乙方支付初始登记费和当年的股权托管服务费。以后每的股权托管服务费，甲方 应在本合同每期满后的十个工作日内向乙方一次性足额支付。

3、甲方没有在规定时间内向乙方支付股权托管服务费的，乙方有权停止向甲方提供服务，并按照未付金额日千分之三的标准向甲方收取滞纳金。

4、本合同生效后，如果乙方主管机构或其它政府有关部门对以上标准进行调整，则以新颁布的收费标准为准。

第十条出现下列情况，本合同应予终止：

1、股权登记托管期限届满且没有续签合同；

2、甲乙双方协议解除本合同；

3、甲方转为境内上市股份有限公司;

4、甲方发生破产、解散以及其他主体消亡情况。

第十一条 本合同未尽事宜及在履行本合同过程中所产生的争议由双方协商解决；协商不成的，依法律程序解决。

第十二条 本合同一式两份，共计四页。甲乙双方各持一份。本合同自甲乙双方签章之日起生效。

甲方（公章）： 乙方（公章）：

出让土地初始登记需提供资料专题 篇5

相关法律依据：

1、《土地登记办法》第九条、第二十七条

2、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条

3、《关于土地交易环节相关税收征收管理的通知》（安地税发〔2011〕103号）

4、《关于印发工程建设项目规划范围城市公共绿化用地移交办理程序的通知》（安园[2013]2号）

5、《关于明确征收义务教育建设资金程序的通知》

一、土地登记申请书

1、申请书

二、申请人身份证明材料

1、法人营业执照原件及复印件

2、机构代码证原件及复印件

3、“法人代表身份证”复印件、“受委托人身份证”复印件（新身份证复印正反两面）

三、土地权属来源证明(依据《土地登记办法》第二十七条)

1、政府土地批文原件、会议纪要

2、出让合同原件

四、地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标

1、宗地地籍调查表（原件）

2、土地测量技术报告书及宗地界址坐标（原件）

五、地上附着物权属证明

1、房屋产权证明（房产证复印件）

六、法律法规规定的完税或者减免税凭证

1、出让金票据原件（第四联 办理土地使用证专用联）

2、契税完税证原件及涉税证明（第三联 办理产权过户手续联依据《关于土地交易环节相关税收征收管理的通知》安地税发〔2011〕103号）

七、其他证明材料

1、绿化用地需提供城市公共绿化用地移交书。依据《关于印发工程建设项目规划范围城市公共绿化用地移交办理程序的通知》（安园[2013]2号）。

2、义务教育基金缴费凭证和相关资料。依据《关于明确征收义务教育建设资金程序的通知》。

备注： 以上资料复印件需加盖公章

《土地登记办法》规定条款如下：

第九条 申请人申请土地登记，应当根据不同的登记事项提交下列材料：

（一）土地登记申请书；

（二）申请人身份证明材料；

（三）土地权属来源证明；

（四）地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标；

（五）地上附着物权属证明；

（六）法律法规规定的完税或者减免税凭证；

（七）本办法规定的其他证明材料。

前款第（四）项规定的地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标，可以委托有资质的专业技术单位进行地籍调查获得。

申请人申请土地登记，应当如实向国土资源行政主管部门提交有关材料和反映真实情况，并对申请材料实质内容的真实性负责。

第二十七条 依法以出让方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当在付清全部国有土地出让价款后，持国有建设用地使用权出让合同和土地出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权初始登记。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定条款如下：

商品房初始登记流程 篇6

初始登记：2003～2012年合法取得原《中华人民共和国注册咨询工程师(投资)执业资格证书》(以下简称原资格证书)，尚未获得原初始注册的;2013年合法取得《中华人民共和国咨询工程师(投资)职业水平证书》(以下简称水平证书)的;原注册有效期已过，未获得原继续注册的;准予原预注册后，执业单位未取得工程咨询单位资格的。

变更登记：已获得原《中华人民共和国注册咨询工程师(投资)注册证》(以下简称原注册证)，要求变更登记的。变更登记包括变更执业单位、变更专业。工程咨询单位发生分立、合并、兼并、改制、转让等情况，应首先申请办理咨询工程师(投资)执业单位的变更登记，再重新申请工程咨询单位资格。

继续登记：2010年12月23日获得原初始注册或继续注册，原注册有效期将于2013年12月到期，需要继续登记的。

注销登记：已获得原注册证，应予注销登记的。

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一、申请材料

申请材料分为电子文件和文本文件两部分。申请人应登录《咨询工程师(投资)登记管理系统》，根据申请的登记类别，在线填写相应的申请内容，上传相应的证明材料扫描件，并通过管理系统打印文本申请材料，在规定时间内报送初审机构。具体内容如下：

(一)初始登记：包括初始登记申请表、人员证明材料和业绩证明材料三部分，分别装订成册。

1、初始登记申请表：

(1)初始登记申请表(封面);

(2)承诺书;

(3)基本情况;

(4)工作简历;

(5)相应专业的工程咨询业绩。

2、人员证明材料：

(1)正在生效的执业单位企业法人营业执照或事业单位法人证书(副本)复印件;

(2)执业单位的工程咨询单位资格证书(正本)复印件(登记在拟新申请工程咨询资格的单位无需提供);

(3)身份证、毕业证书、职称证书、水平证书(编号页、照片及签章页)复印件。其中，2003年通过考核认定方式取得原资格证书的，还需提交原《注册咨询工程师(投资)认定合格人员培训班结业证书》的复印件;

(4)执业单位为申请人出具的正在生效的一年以上聘用合同(或任命文件)复印件和职业道德证明;

(5)企业法人执业单位为申请人缴纳的社会养老保险证明，内容包括：参保单位名称及公章、交费人员姓名及社会保险号、社保部门有效印章;事业法人执业单位需提交申请人的人事证明(必须由上级主管单位的人事部门出具并加盖公章)。如果申请人是事业法人执业单位聘用的事业编制以外的专业技术人员，还需提交执业单位为其缴纳的社会养老保险证明;

(6)近期正面免冠2寸彩色证件照片2张(尺寸要求：宽3.6厘米×高5.0厘米)

3、业绩证明材料：

(1)业绩范围：按照管理权限，已经获得相关部门批准的作为主要参加人完成的发展规划(专题研究报告)、项目建议书(预可行性研究报告)、可行性研究报告、项目申请报告、资金申请报告、项目评估报告、项目后评价报告。

(2)业绩数量要求(必须同时满足下列条件中的2类)：

①发展规划(专题研究报告)不少于2项(按照《国务院关于加强国民经济和社会发展规划编制工作的若干意见》(国发〔2005〕33号)的规定，国民经济和社会发展规划按行政层级分为国家级规划、省(区、市)级规划、市县级规划;按对象和功能类别分为总体规划、专项规划、区域规划。申请人所提供的编制行业规划和特大型企业集团中长期发展建设规划的业绩可视同为规划业绩);

②项目建议书(预可行性研究报告)不少于3项;

③可行性研究报告、项目申请报告或资金申请报告不少于2项;

④项目评估报告不少于5项(包括对规划、项目建议书、项目可行性研究报告、项目申请报告、资金申请报告、初步设计的评估咨询以及项目概预决算审查等);

⑤项目后评价报告(规划和项目的后评价)不少于5项。

(3)业绩证明材料要求：应包括业绩文本原件封面页、署名页、目录页的复印件，符合级别、专业和服务范围要求的工程咨询单位资格证书复印件，相关部门批复文件的复印件或由委托单位(委托人)出具的有效证明。每项业绩的证明材料应排列在一起。

二、变更登记

1、变更执业单位：包括变更登记(执业单位)申请表和人员证明材料两部分，分别装订成册。

(1)变更登记(执业单位)申请表：

①变更登记(执业单位)申请表(封面);

②承诺书;

③基本情况表;

④备案登记表(跨初审机构变更需提供)。

(2)人员证明材料：

①新执业单位的正在生效的企业法人营业执照或事业单位法人证书(副本)复印件;

②新执业单位的工程咨询单位资格证书(正本)复印件(登记在拟新申请工程咨询资格的单位无需提供);

③《中华人民共和国咨询工程师(投资)登记证书》及复印件。国家发展改革委令第2号实施前，合法取得《中华人民共和国注册咨询工程师(投资)注册证》的，视同取得登记证书(下同);

④新执业单位为申请人出具的正在生效的一年以上聘用合同(或任命文件)复印件;

⑤新执业单位为申请人缴纳的社会养老保险证明或提交的人事证明(具体要求与初始登记要求相同);

⑥申请人与原执业单位的解聘证明。

2、变更登记专业：包括变更登记(专业)申请表、人员证明材料和业绩证明材料三部分，分别装订成册。

(1)变更登记(专业)申请表：

①变更登记(专业)申请表(封面);

②承诺书;

③基本情况表;

④工作简历;

⑤相应专业的工程咨询业绩。

(2)人员证明材料：

①《中华人民共和国咨询工程师(投资)登记证书》及复印件;

②职称证书复印件;

③学制在1年以上的与新申请专业一致或密切相关的专业培训、学历或学位证明的复印件;

④执业单位为申请人缴纳的社会养老保险证明或提交的人事证明(具体要求与初始登记要求相同)。

(3)业绩证明材料：具体要求与初始登记要求相同。

三、继续登记：包括继续登记申请表和人员证明材料两部分。同时申请变更登记的，还应按规定同时提供相应材料。

1、继续登记申请表：

继续登记申请表包括封面、承诺书和基本情况表。

2、人员证明材料：

(1)《中华人民共和国咨询工程师(投资)登记证书》及复印件;

(2)正在生效的执业单位企业法人营业执照或事业单位法人证书(副本)复印件;

(3)执业单位的工程咨询单位资格证书(正本)复印件(登记在拟新申请工程咨询资格的单位无需提供);

(4)执业单位为申请人出具的正在生效的一年以上聘用合同(或任命文件)复印件和申请人的职业道德证明;

(5)执业单位为申请人缴纳的社会养老保险证明或提交的人事证明(具体要求与初始登记要求相同)。

四、注销登记

1、注销登记申请表：包括封面及基本情况两部分;

2、《中华人民共和国咨询工程师(投资)登记证书》及复印件。

五、注意事项

(一)申请人、执业单位必须填写承诺书并签名，承诺对申请材料及内容的真实性、准确性和完整性负责，并承担相应法律责任;

(二)电子文件填写和上传原件的扫描件均需通过管理系统在线完成，相关证明材料均需上传原件的扫描件;

(三)上报申请材料一律用A4复印纸打印，以非活页方式装订;

(四)上报申请材料应按照要求格式填写(一式一份)，在申请材料封面上加盖执业单位公章后装入档案袋。在管理系统中打印档案袋封面并粘贴在档案袋正面;

(五)申请材料应严格按照规定的顺序装订，不能擅自调整;

(六)业绩证明复印件的装订顺序必须与业绩表中的业绩排列顺序一致;

(七)除本通知要求的内容外，申请人不需要在申请材料中附加其他材料。

六、申报时间和程序要求

各省、自治区、直辖市及计划单列市、新疆生产建设兵团工程咨询协会，中国人民解放军工程建设协会是咨询工程师(投资)登记服务的初审机构，负责本行政区域或所辖范围内咨询工程师(投资)登记申请的受理、初审工作。

商品房初始登记流程 篇7

论文关键词 预售合同备案登记 预告登记 商品房预售

一、商品房预售合同备案登记效力与立法意义

（一）商品房预售合同备案登记的效力

自1995年《城市房地产管理法》规定了商品房预售合同登记备案以来，从国家到各个地方，相关的规定层出不穷。1995年施行、2007年进行修正《城市房地产管理法》第四十五条第二款确立了商品房预售合同登记备案制度：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”除此之外，1998年国务院颁布的《城市房地产开发管理条例》、1994年建设部颁布并于2004年修订的《城市商品房预售管理办法》中，都有关于商品房预售合同登记备案的条款，规定了预售方进行合同备案登记的义务、时间及办理登记备案手续的行政机关。但是对于预售合同登记备案制度的效力,上述国家及部门立法并没有具体说明。

仅从商品房预售合同登记相关规定的文字表述上看，法条采用的是“登记备案”一词。但是在我国，不同类型的备案制度有不同的性质和效力，学界对此也有争议。豍因此，这些规定并不能明确该登记备案对合同效力的影响，能否对抗第三人等问题。由此也导致了对其效力及性质的争议。

2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”由此表明，预售合同登记备案不影响买卖合同的效力。对未经登记的商品房预售合同，只要符合法律的生效要件，同样可以认定为有效。但对于经过登记的商品房预售合同，是否能够对抗第三人，仍存在的争议。

直至2011年《全国全国民事审判工作会议纪要》第16条规定：“数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已经办理房屋所有

权移转登记、合法占有房屋及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。确定买卖合同成立时间，应综合考虑合同在主管机关备案的时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等。”这一会议纪要明确了司法部门对商品房预售合同备案登记效力的态度，即其不具有物权性质，不能够对抗善意第三人。经过登记的合同效力甚至不及对房屋的合法占有。

（二）商品发预售合同备案登记制度设立的意义

从法律规定看，预售合同登记备案制度的立法目的并不明确。但根据法条规定中采用的“备案登记”一词，可以推断进行预售合同登记的是要便于主管部门将预售合同记录在案从而掌握情况。尽管上位立法并未明确该制度的立法目的，但在一些相应的政策法规中有所提及，例如《海口市住房和城乡建设局关于实行商品房买卖合同网上签约和备案确认管理工作的通知》就明确了进行商品房买卖合同备案确认的目的是“为进一步规范商品房销售行为，维护商品房买卖双方的合法权益，提高商品房交易信息的透明度、促进房地产市场平稳健康发展”。结合相关的法律法规关于预售合同登记备案制度的效力，我们可以看出，对商品房预售合同进行登记备案的制度设立目的主要是出于行政机关对商品房交易的管理监督的需要。通过设立该制度，让政府了解掌握商品房预售的相关情况。综合分析关于预售合同登记备案的相关法律法规及有些地方的立法、政策，该制度在一定程度上可以阻止预售方一房二卖，保护买受方的合同权益。例如海口市的相关政策要求，“签订商品房买卖合同的房屋，要凭已经备案确认的《海口市商品房买卖合同》办理预告登记、房屋抵押权登记、房屋权属登记等业务”。同时海南省《住房和城乡建设厅关于规范商品房买卖合同备案注销变更工作的通知》也要求，“房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的买受人不一致的，房屋登记机构不得办理房屋权属登记手续。”这在一定程度上就可以保护签约人的利益。根据这些政策，如果预售方将房屋卖给备案合同以外的第三人，第三人将无法办理房屋权属登记，从而无法真正取得房屋的产权。

商品房预售登记备案制度初探 篇8

商品房预售登记备案制度初探

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视为侵权.当前，很多地方房地产市场主管部门统一制作的《房地产预售合同》中明确约定“卖方应于本房地产预售合同生效之日起七日内将该合同向房地产产权登记机关作登记备案”，相当多的购房人也都认为只要其与开发商签订的《房地产预售合同》经过了国土产权部门的备案登记，就被赋予了合同的法律效力，因此可以躺在权利的温床上高枕无忧，根本不用担心被不良的开发商“一房多卖”而落得“钱房两空”。笔者针对相当多的购房者将自己房产权利能否得到有效保障的希望都寄托在商品房预售登记备案制度上的心理，就商品房预售登记备案制度的法律基础、法律性质与法律效力等相关问题发表以下浅见，求教于诸方家。

一、商品房预售登记备案制度的法律基础

1、《城市房地产管理法》第44条第2款规定“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。

2、《城市商品房预售管理办法》第10条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起３０日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”。

第13条还规定：“开发企业未按本办法办理预售登记，取得商品房预售许可证明预售商品房的，责令停止预售、补办手续，没收违法所得，并可处以已收取的预付款1％以下的罚款”。

3、《城市房地产开发经营管理条例》第27条第2款规定“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起３０日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”。

上述条款是我国现行法律对商品房预售进行登记备案的规定，不难看出国家实行登记备案制度的立法目的主要是通过对商品房预售合同的管理，对房地产开发商预售商品房行为的合法性进行审查，以保护预购人的合法权益，进而防止预售期间“一房多卖”现象的发生。但是如何理解商品房预售登记备案制度的法律

性质？经登记备案的商品房买卖合同能产生什么样的法律效力，未经办理登记备案又能产生什么样的法律后果，此类法律规定并未予以明确。那么，地方性法规对此是否加以补充，对该法律制度进行完善呢？我们通过对上海和广东两地的相关规定进行分析，发现目前对该制度的认识与做法也存在不同的观点与分歧：

1、《上海市房地产登记条例》第32条规定：“下列房地产权利的文件，当事人应当备案登记：（1）商品房预售及变更合同；„„当事人未办理前款所列文件登记的不得对抗第三人”，可见，其认为登记备案为商品房预售合同的对抗要件，不否认未经登记备案的预售合同的法律效力，但没有对抗第三人的效力。

2、《珠海市房地产登记条例》第47条规定：“商品房预售人不依法办理商品房预售合同登记备案手续，造成商品房预售合同无效„„”，可见，其认为登记备案为商品房预售合同的生效要件，没有登记备案的商品房预售合同是无效并得不到法律保护的。

3、《深圳经济特区房地产转让条例》第38条规定：“房地产开发商应当按房地产登记机关的规定将预售房地产的 买卖合同向房地产登记机关备案”。第61条还规定：“房地产开发商预售房地产，未按规定将房地产买卖合同报登记机关备案而预售房地产的，由主管机关对转让人处以转让价款百分之五以下的罚款；转让人持有房地产 开发资质证的，可视情节轻重做出警告、不予资质年审或者吊销房地产开发资质证的处罚”，可见，其认为未经登记备案不影响商品房预售合同的民事法律效力，但开发商应承担相应的行政处罚责任。

二、商品房预售登记备案制度的性质与法律效力分析

由于国家未曾对商品房预售登记备案制度的性质有明确的界定，各地对此的做法也极不统一，那么，如何对该制度进行正确地认识与对待，就成为方家进行分析与探讨的一个热点。

笔者认为，商品房预售的登记备案制度可以保护购房者的合法权益，也可以避免和预防一些不必要的纠纷，在很大程度上起着维护不动产交易安全的作用。但该制度本身并不是一种物权登记，它使购房者取得了对尚未实际存在即尚在建的商品房的具有物权性质的期待权，而且我国相关法律法规只赋予了商品房预售登记行政上的意义，却未赋予其法律强制上的意义。如果将登记备案的行政义务与商品房预售合同的民事法律效力捆绑在一起，显然是不符合民法理论及相关法律规定的。

一直以来，我国的房地产管理法带有浓厚的行政管理色彩，从行政立法与民事立法的分工来看，同样应当将违反行政性规定的行为后果与违反民事法律规定的行为后果分开处理。行政立法是为了调整行政管理法律关系，其行政处罚方式多种多样，不但可以进行行政处罚，还可以进行经济制裁，甚至可以两者并用。但民事立法却是为了调整平等主体之间的民事法律关系，但不具有处罚性质。当这两种法律关系独立存在时，尚不存在争议；当行政责任与民事责任发生竞合时，同样应由这两种法律规范各司其责任，分别处理。如果以违反行政性规范为由而牵涉到民事行为无效，就相当于是用行政法规调整民事法律关系，从而混淆了两种规范的分工界限。从法理上来讲，行政法律规范的效力和适用范围，仅能限于行政法律关系本身，而不能越权涉及至民事法律关系，这是市场经济和社会法制化的基本要求。因此，只有法律和行政法规明确规定，违反了这种强制性规范的后果为无效时，才能依法认定这种行为无效。否则，只能按照相应的行政法规进行相应的行政处罚或经济制裁。

商品房预售合同的登记备案只作为一种行政意义上的义务，并非合同的生效要件，其所登记的是商品房预售合同中约定的债权债务关系。在传统民法中，登记制度是针对不动产的物权归属和变动而设计的，而预售的商品房是在建设中的期房，在买卖时还未建好，也不可能和现房那样成立完整意义上的房屋所有权或其他物权，更谈不上因物权的变动问题而产生对期房产权的登记。同时按照我国现行的“房屋登记是房屋所有权的制唯一公示方法”的原则，购房人在办理产权转移登记之前只能是债权人，不可能取得所购房屋的所有权，因此，商品房预售合同的登记备案也无法产生如同产权转移登记那样的对抗力的顺位保留的效力。

故此，可以认为，商品房预售合同的登记备案性质上应为国家对商品房预售所为的行政管理行为和措施，不是确认合同效力的必备条件，与商品房预售合同的民事法律效力是没有关系的。对此，近年来出台的广东省乃至最高人民法院的相关司法解释也都做过明确的确认。其中，广东省高院《关于合同法施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》第19条曾规定：“预售合同未经办理登记备案手续的，不影响预售合同的效力”，2003年6月1日正式施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条第1款也作了同样的规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”。

三、商品房预售登记备案的制度缺陷与补救

正是由于相关法律法规和司法解释都只赋予了商品房预售登记行政上的意义，却未赋予其法律强制上的意义，致使商品房的预售登记成为一个摆设，并导致商品房的一房多售和商品房抵押与预售的冲突，无法真正起到保护购房人之权益，维护财产交易安全的功能与作用。当商品房预售登记备案对一个买卖合同的效

力问题并不产生任何影响，最多只承担一些行政处罚责任的时候，它就显得没有那么重要了，这样，承购人的合法权益遭受不良房地产开发商的不法侵害也就难以避免了。

也正因为如此，房地产开发企业可以将房屋多次销售给不同的人，也可以待楼价上涨后卖给他人赚取更高的利润。于是，商品房的一房多售、抵押后预售、预售后抵押的现象就多了起来，不久前在深圳发生的“香珠花园”事件，开发商一房多卖涉及房屋247套，涉案金额2亿多元；在上海发生的“天天花园”事件，279套房产被开发商卖了600多次，一套房产竟重复卖了7家；还有被数百业主和诸多媒体闹得沸沸扬扬的号称“广州生态第一盘” 的“广地花园”事件，开发商涉嫌骗贷，重复售楼资金过亿元„„

此类恶意侵害买受人合法权益、严重影响到整个房地产行业的健康发展的不良事件在当前我国房地产法律体系业初步建立和完善，政府主管部门对房地产行业的管理、指导和监督职能不断加强的今天，为什么还是会屡见不鲜、层出不穷？笔者认为除了我国商品房市场仍处于发育阶段，市场主体的一些经营行为尚需规范、相关的法律仍需完善、行政管理无法到位、未能对整个市场给予严格地法律监督等诸多大环境的因素之外，还有一个重要的原因就是商品房预售登记备案制度的强制力度不够，未能够赋于品房预售登记备案制度的准物权效力，从而真正保护购房人最关心最需要的物权。

商品房初始登记流程 篇9

（表六）项目名称：楼盘编号：每幢总层数： 项目坐落：幢号（建筑编号）：

共页第页

开发企业（公章）：

填表日期：年月日

填 表 说 明（表六）

1、项目名称：按商品房预售许可证上记载的项目名称填写。

2、项目坐落：按建设工程规划许可证上核准的房屋坐落填写。

3、幢号：按规划许可证或房产测绘机构或派出所编制的房屋幢号填写。

4、房号：按《房产测绘报告》上的编号顺序填写。

5、层次：按该套房屋所在的层次填写。

6、建筑面积：按《房产测绘报告》上的面积填写各套房屋的建筑面积。

7、套内面积：按《房产测绘报告》上的面积填写各套房屋的套内面积。

8、公摊面积：按《房产测绘报告》上的面积填写各套房屋的公摊面积。

9、销售价格：按该套房屋拟销售的单价填写。

10、房屋用途：按建设工程规划许可证上核准的规划用途填写。包括住宅用房（商品住宅、别墅、经济适用住房、廉租住宅、集资合作建房）、商业营业用房、办公用房、工业仓储用房、其他用房5种。

11、户型：包括一室一厅、二室一厅、二室二厅、三室一厅、三室二厅、四室一厅、四室二厅、其他等八种。

12、状态：包括可售、自留二种状态。

13、开发企业：填写全称并加盖公章。

商品房初始登记流程 篇10

合同登记备案206字第255867号

兹证明买方张华（居民身份证号：***018）

向卖方重庆钢铁集团朵力房地产股份有限公司 购买的，位于重庆市长寿区桃源东一路3号6幢12-1用途为住宅建筑面积 73.77平方米，套内建筑面 积 58.32平方米，成交金额218212元，房屋代码（或房地籍号）为 118769的房屋，已按《重庆市 城镇房地产交易管理条例》的相关规定，在房地产交易 登记机构办理了预购商品房买卖合同登记备案。

登记机构（盖章）：

2012年07月25日

注意事项：

1、本证明由商品房买卖双方执存。

2、本证明记载的事项已经房地产登记机构登记备案，登记事项发生变更时，买卖双方需持本证明向房地产登记机构重新申请登记。、买卖双方约定的具体事项，详见商品买卖合同。4、本证明登记备案的相关事项是否变动，应到房地产登记机构进行查询。

5、本证明仅作为预购商品房买卖合同办理登记备案的证明。买卖双方应按照相关规定及时办理预购商品房预告登记和商品房权属登记。

重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明

合同登记备案206字第2719777号

兹证明买方李全建（居民身份证号：***512），帅容（居民身份证：***223）

向卖方重庆钢铁集团朵力房地产股份有限公司 购买的，位于重庆市长寿区桃源东一路3号3幢4-7用途为住宅建筑面积 80.13平方米，套内建筑面 积 65.26平方米，成交金额234621元，房屋代码（或房地籍号）为 132020的房屋，已按《重庆市 城镇房地产交易管理条例》的相关规定，在房地产交易 登记机构办理了预购商品房买卖合同登记备案。

登记机构（盖章）：

2012年11月03日

注意事项：

1、本证明由商品房买卖双方执存。

2、本证明记载的事项已经房地产登记机构登记备案，登记事项发生变更时，买卖双方需持本证明向房地产登记机构重新申请登记。