预购商品房抵押权预告登记转房屋抵押登记申请报告

2024-05-17

预购商品房抵押权预告登记转房屋抵押登记申请报告（通用5篇）

预购商品房抵押权预告登记转房屋抵押登记申请报告篇1

闽侯县房地产管理所：

购房贷款抵押人

，房屋座落于

，原在贵所办理购房贷款抵押登记，抵押合同号(或登记证明号)为

，抵押权人为

。目前该房屋已竣工并可办理产权登记，现双方共同申请将预购商品房抵押权预告登记转为房屋抵押登记，抵押物的座落、范围、建筑面积以房屋(抵押物)登记簿上的初始登记信息为准，抵押物价值以抵押人(购房人)与房地产开发企业最终结算的购房款为准。请给予办理变更登记手续。

抵押人：

抵押权人（盖章）：

****年**月**日

预购商品房抵押权预告登记转房屋抵押登记申请报告篇2

本人认为此类申请不符合《物权法》和相关法律规定,也不符合不动产登记程序要求,是不应当受理的。

首先,从开发公司角度看,某甲全额付款购买了开发公司的预售商品房,由于商品房并未竣工验收,根据《物权法》第30条,对于法律事实所导致的物权变动法律关系的规定,“因合法建造、拆除房屋等登记行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力”,不论开发公司还是某甲都不是该房的所有权人,只有待该房合法建造事实成就即房屋正式竣工验收后,其开发公司根据《物权法》第30条的规定获得物权,完成初始登记后再通过转移登记将该房的物权转移至某甲,这时某甲才是该房真正的所有权人。所以在办理了预购商品房预告登记后某甲并不拥有物权,更无权将该房为某乙的债务提供担保设立抵押。

其次,从某甲申请登记类型的角度看,其申请的是预购商品房预告登记。预告登记设立的目的是为了保障债权人将来实现物权的请求权,并不是物权本身而是指向物权。案例中某甲和开发公司申请的预购商品房预告登记,程啸所著的《不动产登记研究》(法律出版社2011年)认为,预购商品房预告登记就是为了使预购人在预购的房屋办理了所有权初始登记之后,能够办理所有权转移登记,从而确定地取得房屋的所有权。所以某甲在办理预购商品房预告登记时还不是该房的所有权人,其登记效果仅为保障某甲对于该房符合物权转移登记条件后可以行使物权请求权,而不是直接得到物权。

再次,从某乙因借款需要某甲提供房屋担保的角度看,某甲并不是房屋的所有权人,所以根本不可能以该房作为物权为某乙的债务提供担保。根据《担保法》及司法解释和《物权法》关于担保方面的法律规定,涉及到物的担保有抵押权、质权和留置权,不涉及物的担保还有保证和定金。根据案例的描述,某甲针对该房只拥有物权的请求权,对于这样的权利可能提供的担保只能勉强认为其是权利质押,根据物权法定的原则,这样的物权请求权不属于法定权利质押的范畴,所以某甲没有任何可以为某乙提供担保的物权,如需提供担保只能提供不涉及物的担保。

预购商品房抵押权预告登记转房屋抵押登记申请报告篇3

虽然预购商品房抵押权预告登记会给银行开展期房按揭贷款业务带来良好的风险防范作用，但在现行相关法律体系内，若借款人违约，当贷款银行主张抵押权或债权时，仍可能存在如下两大主要风险。

1.预告登记失效风险

预购商品房抵押权预告登记的时效应为开发商完成房屋所有权初始登记事项记载于登记簿的时点起三个月内，贷款银行最不愿意看到开发商疏于及时在此时限内办理房屋所有权转移登记至预购人名下，无法合并办理房屋抵押权设立登记，导致预告登记失效和抵押权人的优先受偿权丧失。加上开发商认为已交房可能拒绝继续实行阶段性连带责任担保和预购人不配合贷款银行重新补办现房抵押登记，就会导致抵押权落空。在实践过程中，各地房屋登记机构必须遵循预告登记依申请而启动的原则，即使法定的失效时点将至，若开发商和抵押人仍未前来申请办理正式登记，房屋登记机构也无任何法律依据依职权启动相应正式登记。

2.预告登记漏办风险

在实际操作过程中，开发商、贷款银行、房屋登记机构三方之间存在信息不对称的情形：假设某楼盘购房人甲某在乙银行办理了一套期房按揭贷款并与乙银行约定申请办理预购商品房抵押权预告登记，开发商实行阶段性连带责任担保。该笔贷款发放之后，如果甲某按规定单方至房屋登记机构办理了预购商品房预告登记，但并没有通知乙银行共同申请合并办理预购商品房抵押权预告登记，在甲某尚未办理房屋所有权正式登记期间，因债务纠纷被债权人丙某提请法院办理对该套期房的预查封登记，乙银行因未办理该套期房的抵押权预告登记而可能导致丧失优先受偿权或抵押权落空。

二、预购商品房抵押权预告登记之风险控制

1.房屋测绘楼盘表控制

开发商、贷款银行、房屋登记机构之间信息不对称情形的原因主要在于各方信息没有实时交流共享，三方之间的沟通联系也不通畅。为此，应采取以下措施。（1）房屋登记机构在上线网站设定一些查询条件，赋予银行查询按揭贷款客户办理预告登记的权限。（2）银行负责统计约定办理期房预告登记的预购人是否约定申请抵押权预告登记，并及时反馈给开发商。（3）开发商将应办理预告登记的按揭楼盘信息用清单告知房屋登记机构留存备查。这样就可有效控制和降低一房多卖、虚假抵押、重复抵押等风险。

更有针对性的措施是房屋登记机构在房屋测绘楼盘表中进行源头防范，实现抵押标的的状态标识自动识别和转换，即在办理期房抵押权预告登记时，以房屋测绘楼盘表为基础，建立预告抵押标的的物理实物逻辑化，同时在房屋竣工测绘后，将相关预告抵押信息进行提醒处理，及时通知相关权利人。即房屋登记机构设计一种楼盘表即时通知系统，在受理商品房初始登记业务时进行醒目提示，便于房屋登记机构立即告知当事人在法定期限内办理正式登记。这样便可有效控制和降低预告登记失效风险。

2.网上预售合同备案控制

银行办理期房按揭贷款的流程一般为借款人凭预售备案合同提出申请→银行受理后调查→银行审批同意→开发商落实阶段性担保→银行发放贷款→借款人待开发商交房后落实抵押登记→银行把房屋他项权利证书原件存档→银行开撤销担保函给开发商。由此可见，期房抵押权预告登记就是在银行发放贷款→借款人待开发商交房后落实抵押登记期间，贷款银行为进一步保障自身的合法权益把将来要取得的抵押权加以登记的行为，这也正是预告登记的重要意义之所在。为有效控制和降低贷款银行漏办预告登记的风险。贷款银行应与开发商及房屋登记机构密切配合，在商品房网上预售备案信息系统中进行源头防范，因为商品房预售合同备案是预购商品房及其抵押权预告登记的前置必办手续。具体操作步骤：（1）贷款银行依据草签的商品房预售合同审批发放贷款。（2）贷款银行责成开发商与预购人网上签订正式商品房预售合同时必须在统一电子合同模板中的付款方式栏里录入：“向XXX银行按揭贷款XXX万元后已全额付清购房款且有申请办理预购商品房及其抵押权预告登记的约定”的醒目粗体字。（3）开发商确认电子合同内容录入无误后提交房地产管理部门审核备案。（4）开发商将审核通过的预售合同备案号反馈给贷款银行载入期房抵押合同。这样就便于房屋登记机构在受理预购商品房预告登记业务时，查验商品房预售备案合同中付款方式栏里如有上述醒目记录的，就立即告知申请人与贷款银行共同申请办理预购商品房及其抵押权预告登记的合并登记。