限购令（共12篇）
限购令 篇1
摘要：限购令是在特定的社会经济背景下出台的,短期内会带来房价的下跌,中期内对房价的影响不明朗,房价中期内倾向于在较高位成交或达到均衡。限购令只能是在执行比较严格的时候通过减缓长期影响因素的作用来减缓房价上涨的速度,对房价的长期影响几乎可以忽略。
关键词：宏观调控,限购令,房价
一、相关政策出台的背景
中国经济自2003年迎来新一轮经济周期上行阶段以来,中国大中城市房价也开始上涨,特别是北京、上海、广州这些城市房价的上涨尤为明显。房价的这种上涨会带来比较突出的两个负面结果就是:一方面,从社会的角度讲,房价的过快上涨加大了中国广大工薪阶层的生活成本,从而也加剧了社会的潜在矛盾和冲突,这种矛盾和冲突会威胁到社会的稳定,因而需要调控房价以缓和这种社会矛盾。另一方面,从经济的角度讲,房价的飙升是资产价格上涨的一种典型表现,如果任其自由发展则很可能出现资产泡沫 (甚至一些地区已经出现了泡沫),而泡沫一旦破裂则后果很严重,资产价格的下跌会进一步影响到实体经济,很可能把一国经济拖入长期的停滞,上世纪90年代日本经济泡沫的破裂引起的衰退和停滞一直持续到了现在就是一个很典型的例子。这就是中央政府出台房地产调控政策的大背景。
二、从供求角度看限购令对房价的影响
1、短期影响
从需求面讲,限购令的出台通过户籍限制在短期内主要抑制了当期决定购房的居民以及投机性购买者,从而立即将一部分房屋需求者清除出了市场,这会造成房屋需求的萎缩,在其他条件不变的情况下,短期内房价会下跌。另外,满足购房要求的购买者也可能会因为该政策的出台而暂时延迟购买,这在短期内也会造成成交量的下跌,从而也会带来房价的下跌。
从供给面来看,短期内市场上的房屋供给主要是已建成正在销售的房屋和居民通过预付款购买的在建的房屋。一般说来,这些在建的房屋是以前决策带来的住房投资,跟现期的政策变化没多大关系。因此,可以认为短期内房屋的总供给量没什么变化。
因此在短期内,限购令的出台会带来房价的下跌,包括新房和二手房成交价的下跌。但是,由于住房需求是刚性的,居住是一种必需品,所以通过购买房屋满足居住需求的这部分购买力和投机性购买力被限制后,这些购买力必然流向其他地区或房屋租赁市场等,因而也会给房屋的租金带来上涨的压力。
2、中期影响
从中期来看,限购令对需求面的影响主要取决于限购令执行的时间。限购令是个政策性的东西,它不是一项具有长期影响的根本制度,只是个过渡性的东西,寿命是有限的。一旦政府觉得已无再继续执行这个政策的必要,该政策就会被取消。那么可以推知,政策取消的时候就应该是政府认为房价比较合理或者是政府认为房价是老百姓基本可以接受的时候了。所以,从需求面讲,限购令对房价的影响取决于政策本身被执行的时间。如果该政策一直被执行的话,一部分购房需求就会始终被抑制,从而始终对房价上升起到一定的抑制作用。
再从供给面来看,中期内房屋的供给量主要取决于可用于建房的土地供应量和房屋供给的结构。“京十五条”对土地供应做出了一些规定,包括保证土地的供应和加强保障房、公共租赁房的供给等,但土地供应的上限也是受到国土政策的限制的。因此,理论上讲,中期内房屋的总供给量会上升,这样会促使房价下跌。
但是,如果回到现实来看的话,政策的执行可能未必就按文件的要求来走。现实中,开发商作为房地产建造的一线执行者,他们建造房屋是以利润最大化为目标的。在土地供应量有限的情况下,他们会尽可能建造出附加值较高的房屋,而这类房屋中有相当比例是面向富人的,一般来说,这种房屋的平均价格也比较高。所以,从中期来看,现实中房屋的供给结构会发生变化,而这种房屋供给结构的变化是会促使房价上涨的。
综上分析,限购令中期内对房价的影响不明朗,现实中房价中期内倾向于在较高位成交或达到均衡。当然,这里的分析未提到政府对房地产商改变房屋供应结构的阻止,这是个比较复杂的问题,它受到中央政府和地方政府的博弈以及地方政府和开发商可能会合谋等因素的影响,作为关键变量的地方政府的行为会因所处环境的变化而不断调整,以最大化其收益。
3、长期影响
影响房屋需求的长期因素跟短期和中期因素是不太一样的。中国经济依然可能持续若干年的高增长、城市化的推进以及由此形成的公众认为房价长期将趋于上涨的预期等因素导致房价在长期内一定是上涨的。由于这些长期因素是受到其他一些更根本因素影响的,因而限购令对长期内房价上涨几乎没有影响。限购令只能是在执行比较严格的时候通过减缓这些长期因素的作用来减缓房价上涨的速度,就像给房价的长期上涨装上一个缓冲器一样。
从供给方面来看,长期内用于建房的土地供应量的存量是刚性的,房屋的供给只能在土地供应存量有限的情况下在供给结构上做文章。在全国或北京的房屋需求达到饱和之前,土地供应的存量如果被耗尽的话,就只能带来后续房价的不断上涨。而在需求未饱和之前,不断加大的供给量和供给结构调整都是可以缓解房价上涨的。限购令对房屋供给的长期影响几乎看不到。所以,从长期来看,几乎可以忽略限购令对房价的影响。
三、限购令对房价的影响中的金融因素
房屋是一种非常特殊的商品,它既是耐用消费品又是投资品,影响房价的因素非常多,不仅包括经济层面的因素,也包括金融层面的因素。因此,房价是多种因素作用下的一个综合表现。比如,上文对房价长期走势的分析是在对宏观经济长期表现乐观判断的基础上进行的,其他因素对房价的影响可能比限购令本身的影响更重要,并且这些因素可能会影响到限购令的持续时间和执行与否。下面就加入金融因素对房价的影响。
房价自2003年以来一直都上涨,令人奇怪的是:为什么2009、2010年房价就上涨的异乎寻常的快呢?根据国家统计局对GDP增长率的初次核算,2008、2009、2010年这3年GDP增长率分别为9%、8.7%、10.3%,而这3年也正好是中国经济面临全球金融危机冲击的3年,2009年是实体经济增长最慢的一年,却和2010年上半年一样是房价上涨最快的一段时间,怎么解释这个现象呢?看看央行广义货币供应量(M2)或许会有个说法。2008年M2是47.52万亿元,同比增长17.8%;2009年M2是60.6万亿元,同比增加27.7%,比预期17%的增长还高10%,为过去10年里增长最快的一年;2010年M2是72.6万亿元,同比增加19.7%,为过去十年增速第二高。为什么这些现象就不早不晚地碰到一起了呢?据此似乎可以认为,2009、2010年房价的过快上涨主要是由于货币投放量过多造成的。再想想2008年批准的4万亿投资,其造成的后果也开始显现,为什么普通劳动力工资的突然上涨?用工荒不早不晚地也在2010年、2011年这些点给碰上了?
据此可以看到,限购令的出台可以说是抑制房价的一种退而求其次的办法,它不是从源头上去遏制房价的上涨,控制货币的投放量才是根本的。但货币政策的实施(M2的过多投放) 又受到于宏观经济的表现和外汇储备变化、汇率形成机制、资本账户开放等因素的制约。
但反过来也要看到,虽然限购令不是抑制房价的治本之策,但是它能比较有效地抑制当前国内非常充裕的闲置资金进一步流向房地产市场,把相当一部分闲置资金挡在了房地产市场之外,这些资金的持有者因为户籍身份的限制而无法进入房地产市场,投机因素也是这样被抑制了,房地产市场需求面的资金被如此阻隔之后,需求也就受到了比较大的重创,所以房价就会下跌。由此可以看出,某种程度上讲,限购令的出台是被货币政策逼出来的。那么,据此再往下思考一步,当货币政策的压力比较小的时候 (比如说货币政策能够单独应对房地产市场波动的时候或者转向紧缩政策的时候),可能限购令也就没有存在的必要了。限购令一旦取消,也就不会对房价有什么影响了。限购政策出台时,宏观经济面临比较大的通货膨胀压力,货币政策也在调转方向,根据宏观经济的走势,如果经济跌入下行通道的可能性越来越大的话,限购令被取消的可能性也就会越来越大。
四、关于房价的后话
房价是一个非常复杂的问题,它受到很多因素的影响。限购令是影响房价的一个很重要的因素,但是宏观经济表现这一基本面因素是最基本的影响因素。其他的影响因素诸如货币政策、城市化进程、公众预期等也很重要。现实生活中,中央政府和地方政府的博弈很大程度上也左右着房价的走向。中央政府要考虑宏观经济稳定和金融稳定,所以它密切关注通货膨胀率的变化和资产市场上的泡沫,把通货膨胀率控制在一定范围并抑制资产泡沫的形成、放大和破裂。而地方政府往往关注辖区内的经济增长和税收增长,发展房地产业既能带来经济增长又能增加税收收入,所以它们有时也和房地产商合谋以推高房价。如果房地产出现泡沫并破裂的话,后果又不完全由地方政府承担,因为泡沫破裂后由房地产开放过程中形成的贷款变成的呆坏账由银行承担,泡沫破裂后形成的居民购房抵押贷款亏损由居民和银行承担。而这些都会转化为一国金融体系的风险,并可能由于传染而上升成系统性金融风险,后果会非常严重。因为系统性金融风险会使银行无钱放贷或紧缩贷款,由此造成企业资金使用成本上升,从而会对实体经济造成打击,进一步又会引起经济的紧缩甚至衰退,这个过程漫长而痛苦。另外,境外热钱这几年在中国大陆房价的上升中也发挥了作用,但泡沫一旦破裂,这些热钱跑得很快,最后留下的烂摊子就只能由东道国自己来收拾,而这也是个很痛苦的过程。可以说,日本失去的二十年就是一个血淋淋的例子。
限购令 篇2
大连“限购令”解读
在各方的关注和热议中，大连“限购令”细则于3月1日出台。
3月1日晚，《大连市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强房地产市场调控工作的实施意见》（大政办[2011]发22号，以下简称《意见》）正式出炉。其中，围绕保障性住房建设、土地供应管理、差别化税收和信贷政策、限购政策、个人住房信息系统建设、落实约谈问责机制等10个方面，出台新的政策措施，本市限购3套，外地限购2套。
大连版“限购令”细则（要点提取）
一、限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)的条件
暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭（夫妻双方及未成年子女）、能提供在本市缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭。
大连脉点研展部报告
五、今年将建3.5万套公共租赁住房
《意见》的着力点是增加有效供给、抑制投机需求，把房价控制在合理水平，实现住有所居的目标。其中，明确要求逐步形成符合大连市实际的保障性住房体系，重点是大力发展公共租赁住房建设。
今年将通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，筹集公共租赁住房3.5万套；加大廉租住房工作力度，通过发放租金补贴和实物配租方式，对符合条件的申请家庭做到应保尽保；加快在建经济适用住房建设进度，年内全部完成分配销售工作。
六、个人住房信息系统建设加快
《意见》强调，要加快个人住房信息系统建设工作。并进一步明确了责任分工。各区市县政府、先导区管委会和市有关部门要切实承担起住房保障和稳定房价的责任，积极采取有效措施，增加土地有效供应，加大保障性住房和普通商品住房建设力度，严格执行差别化住房信贷和税收政策，加快个人住房信息系统建设，促进房地产市场平稳健康发展。另外，大连市成立了大连市房地产市场调控工作领导小组，对落实不到位、工作不得力、计划目标未完成的，要进行约谈，直至追究责任。
大连脉点研展部报告
常规解读——新建住房价格控制目标
1、确定的价格控制目标，大连市将确定全年月均新建住房价格环比的控制目标。对价格明显超过周边房价水平的房地产开发项目，采取商品房销售价格重新备案等方式进行严格控制，确保房价控制在合理水平。（备注：大连2月房价11393元/平）
常规解读——加大保障住房力度
1、今年计划将建3.5万套公共租赁住房，（规定保障住房建筑面积小于60平）供应量将达200万平方米左右。
常规解读——问责制导致细则执行严格性
1、近期宏观调控政策加大了问责制，因此政府执行细则时，宁可不做（无作为），也不愿“多做”被问责。
设想：
深度分析——可购前的“暂定”
1、通过分析大连“限购令”原文，在第一条圈定“可购房群体”有“暂定”两字，使得政策有了正反两面的解释：
1）、利好：如果限购令执行期间，房地产打压过紧，限购令细则既然为“暂定”，因此具有适当扩大“可购房群体”的可能性；2）、利空：既然能扩大，也有紧缩的可能，预计如果国家再出台“再加紧”任务，“可购房群体”将进一步严格控制。
大连脉点研展部报告
观点：
1、宏观调控初衷，控制购买量，抑制投资、投机行为，尤其抑制购买小户型产品；
2、大连为东北三省异地臵业首选，因此限购令将对大连吸引原特性（投资、度假、养老等）外籍客户购房有一定影响；
3、限购令拥有区域限定，外地臵业只需提供个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明，就可异地购房；
4、由于外籍购房者需要提供个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明，相关代办公司将进一步壮大；
5、本地适婚成年子女、外籍来连工作、高校毕业生等刚性需求客户没有受到限购令影响；
6、售楼处预售或将增加公开出售房源价格，房源价格经公示后，调整余地将缩小，加大营销难度；
“限购令”到期之后 篇3
2010岁末，楼市在调控中波澜不惊。
日前，中国社会科学院发布2011年《住房绿皮书》指出：35个大中城市平均房价泡沫为29.5％，其中福州的泡沫指数为70％，居全国之首。
一边是学术界的集体“喊打”，一边却是市场的“誓不回头”。福州今年卖地300亿
福州地铁1号线的建设，让地铁沿线地块持续升温。
2010年12月7日上午，福州市2010年第15次国有建设用地公开出让——总面积149.724亩，出让总金额16.47亿元。三幅地块全在地铁一号线附近，一地块楼面价因此拍出高达9429元／平方米。最先登场的宗地2010-55号，为面积72.18亩的秀峰路综合商场项目地块。此前，该地块一直被认为是sM城市综合广场的囊中之物，但sM中国首席营运官何家华在几轮象征性叫价后便罢手。经过63轮竞价，最终，福建中维地产(泰禾集团)以8.91亿元竞得该地块，泰禾集团副总裁肖宁随后表示，将按照规划要求建设城市综合体，吹响了泰禾集团正式进军商业地产的号角。
随后进行的宗地2010-57号，原市联合收割机厂及周边地块拍卖，由于竞拍企业众多而成为焦点。最终，经过55轮竞价，面积19.09亩的宗地2010—57号地块，由深深地产以2.88亿竞得，楼面价9429元／平方米，溢价率132％。
至此，福州市2010年累计出让地块总面积为2960.134亩，出让总金额突破300亿元，达到了311.961亿元!创下了福州历年来土地出让的新纪录。
据统计，福州今年52块成功出让土地中，纯住宅用地项目4个，工业用地项目6个，其余全部是商服用地或商服、住宅综合用地。商业地产的红火可见一斑。
据悉，明年福州城区土地出让，将以鹤林新城地块(原2800亩地块)分块出让、东部新城及旧屋改造项目(包太平汀州、洋下新村等)为主。-“限购令”到期之后
在土地拍卖持续红火的同时，福州房地产二级市场也逐渐回温。
与新政出台市场成交量急剧下滑的现象相反，最近一个多月来，福州的二手楼市及时踩住了刹车，开始摆脱持续低迷的颓势，环比成交量开始出现了逐月回升的势头。据记者调查了解，二手市场上性价比较高的房源，基本上在较短时间内就会被市场消化。不少房产中介表示，目前消费者的观望情绪已明显降低，客户看房下定都较之此前主动。
根据不完全统计，截至2010年11月16日，有16个城市实施了限购令。据悉，这些城市的楼市限购令，基本上都将于2010年12月末到期。限购令结束后调控政策的走向，让年前的房地产市场充满变数—一旦限购令结束后调控无以为继，被压抑了数月的需求很可能在限购令结束后集中爆发，从而短期内推高房价。
目前看来，这一担心很可能成为现实。中国指数研究院监测的数据显示，到2010年11月下旬，全国大部分城市的房地产成交量以及价格已经止跌回升。在11月的第一周，市场明显被调控“凝固”，第二周35个城市中已有12个城市成交量出现止跌回升；到第三周，18个城市开始上升；到了第四周，成交量全面回升。
而国家统计局12月10日发布的数据显示，11月份，全国持续小幅上涨趋势，70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7％，涨幅比10月份缩小0.9个百分点。其中新建住宅销售价格上涨9.3％。二手住宅销售价格上涨5.6％。量价齐升的二级市场，新一轮地王潮，正直接挑战进行中的楼市“二次调控”。
2010年11月29日，温州本地房企置信房产以37，02亿元高价竞得温州市区热点区域的原温师院地块，其楼面价高达3.7万元每平米，创下了新的温州性宅地地王纪录；11月25日，广州年内挂牌的最大住宅用地被广州铁路集团羊城铁路实业发展有限公司以86亿元的高价拿下，折合楼面地价17276元／平方米，成为广州年内新地王；11月25日，武汉挂牌出让16宗土地，备受关注的武昌车辆厂地块由上海绿地集团以53.98亿元的价格拍得，楼面地价3500元／平米，每亩单价1300万，成为武汉单宗土地总价新地王……
三次调控?
11月，央行连续两次上调存款准备金率，该举措虽非专门针对房地产业，但流动性趋紧必将强化楼市调控效应。另一方面，证监会宣布暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请将进一步征求国土资源部意见，房企借壳上市渠道严重受阻，融资环境也再度收紧。
不过，从公布的上市房企3季报情况看，前期住宅市场良好的销售令各家标杆房企所拥有的资金情况尚好，短时期内因资金压力而急于降价抛货的可能性并不大。例如，截N12月1日，万科今年合约销售额达千亿，5年增幅达10倍；而保利、中海、恒大的合约销售额今年都将突破500亿。
市场评论认为，政府使尽了十八般武艺，最终没能够调控住房地产市场的高热。
在“二次调控”难见效之际，日前，胡锦涛总书记关于“十二五期间要加强房地产市场调控”谈话，引起市场推测，伴随2011年的到来，上海等地将陆续出台房产税，并以此掀起第三波楼市调控。
近日，浙江省、北京市相继出台预售房款的相关监管办法，分别从2010年11月1日、12月1日开始实施。新办法规定，商品房预售时，房地产开发企业不得直接收存商品房预售资金，应按照一个预售许可申请对应一个专有账户，购房人应当将购房款直接存入专用账户。
预售房款一直是开发商资金链赖以维系的重要环节。对其进行监管，被认为掐到了开发商的资金“命门”。
“限购令”的行政法思考 篇4
一、限购令的法律性质
限购令是一种行政行为, 行政行为最重要的分类就是抽象行政行为和具体行政行为。而抽象行政行为和具体行政行为的区别点在于其行为的对象是否是不特定的、行为的效力是否具有普遍性和反复适用性以及行为是否具有不可诉性。从限购令的特点来看, 首先其所针对的对象并不是特定的一部分人, 而是对房产交易行为的一种限制, 并且其在颁布时对象的数量是不确定的。其次, 从国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 (国发[2010]10号) 可以看出, 在限购令失效前, 其对房产交易的影响普遍的, 是可以反复适用的。因此, 笔者认为限购令是由行政主体作出的, 对不特定行政相对人具有普遍约束力的, 可以反复适用的行政行为, 符合我国相关法律法规对抽象行政行为的认定。
二、限购令的合法性分析
自限购令出台后, 其最受争议点在于其法律依据不足。
首先, 部分学者认为《价格法》是限购令的法律依据, 但我国《价格法》第30条规定:“当重要商品和服务价格显著上涨或者有可能显著上涨, 国务院和省、自治区、直辖市人民政府可以对部分价格采取限定差价率或者利润率, 规定限价, 实行提价申报制度和调价备案制度等干预措施”, 从此点可以看出当重要商品的价格显著上涨或者可能出现显著上涨时, 国务院和省一级的人民政府可以采取干预措施。其实施主体是国务院和省、自治区、直辖市人民政府, 而对于很多地方政府出台“限购令”而言, 其并不是省一级政府出台的, 在这种情况下可能就是不合法的, 尽管“新国十条”“新国八条”对省级以下政府有授权, 但这并不能成为地方限购令的主体适格当然原因。其次从该规定可以看出这种干预措施只能是暂时性的, 而非长久性的。我国的房地产市场的确存在着价格虚高的状况, 但是房地产价格出现大幅度过快上涨的判断标准还不确定, 断然采取此行为可能会严重侵犯公民的自由权和财产权。最后, 限购令并不是对房地产所采取的价格干预措施, 而是对房屋购买数量的一种限制, 不符合《价格法》的要求。因此《价格法》并不能成为限购令的法律依据。
其次, 我国《合同法》第四条规定当事人依法享有自愿订立合同的权利, 任何单位和个人不得非法干预, 《合同法》第七条规定当事人订立、履行合同, 应当遵守法律、行政法规, 同时《合同法》第五十二条规定合同无效的情形之一“违反法律、行政法规的强制性规定”, 这里的法律是指狭义的法律。限购令作为规范性文件, 当事人之间关于购房的合同并不能因为违反此规范性文件而无效。限购令违反了合同领域内最宝贵的合同自由原则, 是不符合《合同法》精神的。
最后, 在限购令中还体现出一点就是我国存在已久的身份制度或者是户籍制度, 根据《宪法》第三十三条规定“中华人民共和国公民在法律面前一律平等”, 限购令中对不同户籍的人给予不同的购房的权利, 这在一定程度上违反了《宪法》的规定。
因此地方政府限制公民购房的权利是违反《宪法》和法律的, 是对公民基本权利的一种侵犯。
三、限购令的合理性分析
限购令作为一种抽象行政行为, 其理应符合比例原则。比例原则首创于大陆法系之德国, 曾被德国行政法学鼻祖奥托·迈耶尔誉为行政法中的“皇冠原则”, 被我国台湾地区学者陈新民教授称为行政法中的“帝王条款”。行政法意义上的比例原则是指行政权力的行使除了有法律依据这一前提外, 行政主体还必须选择对人民侵害最小的方式而进行。
限购令出台的目的是为了限制住宅的投资投机需求, 但是限购令所采取的限制买房主体资格、买房套数, 以及差别化的住房信贷政策, 基本上是对房地产开发和交易末端之买方进行限制, 而在对解决地方土地财政导向、市场刚性需求旺盛、市场投资渠道有限等问题上并没有实质性的突破, 这在一定程度上反映出限购令并不能很好地解决住宅投资投机需求, 并且还有可能会导致市场调节失效和其他有关市场的连锁反应。同时, 限购令在房价上涨的真正原因仍不十分确定的前提下, 通过违法限制公民基本权利的手段, 限制了市场主体的购房行为, 让一些对房屋需求的人无法购得房屋, 使二三线的房屋的价格上涨, 这大大超过了限购令目的之价值所在。它对市场主体的利益限制过多, 导致市场主体铤而走险, 这是对行政相对人利益较大侵害。因此, 限购令是不符合比例原则的, 则在面对房价上涨的情况, 政府完全可以采取其它一些对行政相对人侵害最小的措施。
结语
正是由于房产限购令作为一种抽象行政行为, 其不具有可诉性, 导致目前难以对房产限购的行政行为进行法律救济, 行政相对人的合法权益得不到保护, 同时限购令强化了户籍区别对待, 也是对人的自由的一种侵犯, 因此限购令应及时退出房价宏观调控的机制, 政府机关应该采取其它合法合理的措施来予以控制房价。
摘要：自2010年房产调控措施实施已经一年多了, 房屋“限购令”的法律属性引起了很大的争论, 其合法性与合理性一直面临着质疑, 对其是否具有合法性和合理性进行分析后, 应让“限购令”退出, 寻找能遏制过度投资投机, 促使房地产市场平稳发展的长效机制。
关键词：房产限购令,抽象行政行为,合法性
参考文献
[1]宁清华:《论房屋“限购令”与行政法上的比例原则》, 《法制与社会》, 2012 (03) 。
[2]符启林、王亮:《限购令法律问题探究》, 《中国房地产》, 2011 (16) 。
昆明限购令原文 篇5
2011年3月3日
一、是限购期间，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女)，可新购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套住房及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在昆明市主城四区及呈贡县行政区域范围内（含三个国家级开发、度假区）向其销售住房。凡家庭成员之一的户籍为昆明市主城四区及呈贡县行政区域范围内（含三个国家级开发、度假区）的家庭均按本市户籍家庭对待。
二、是限购期间，对能够提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，可新购1套住房；拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上本市个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在昆明市主城四区及呈贡县行政区域范围内（含三个国家级开发、度假区）向其销售住房。
三、是本市户籍居民家庭指的是户口所在地为昆明市主城区及呈贡行政区域范围内（含三个国家级开发、度假区）的居民家庭。
四、是限购交易时间认定，新建商品住房以在昆明市房屋登记机关信息系统网上合同登记备案时间为准，二手住房买卖以房屋登记机关业务收件时间为准。
五、是家庭持有住房套数为新购住房时本市房地产登记信息系统商品住房买卖合同备案数量和权属登记系统记载住房数量之和。
“限购令”限了谁? 篇6
7月12日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续加强房地产调控工作，并提出了被媒体称为“新国5条”的要求。会上，温家宝指出，“有的城市调控力度有所放松”。
这里所指的“有所放松”的依据，部分源于国家统计局一份新的房产调查报告。该报告称，2011年上半年房地产市场表现是整体销量依然小幅上升，70个大中城市新建住房价格上涨的城市多，下跌的城市少，并且从单个城市来看，在70个城市中，仍有44个城市新建商品住宅价格呈环比上涨趋势。调控至今，大多数城市房价继续上涨的局面仍未根本改变。
而在日前新浪河南展开的网友调查问卷中也显示，对于郑州房管局称是否房价涨势被控制这一问题，选择“质疑”的网友达到83.9%；认为郑州房价会继续上涨”的网友达到60.9%。
政策升温？
但“限购”并不是没有取得任何成效。有数据显示，在发达的一二线城市，住宅销量出现了回调，即便一些城市出现了热销盘，也是开发商降价的结果。这也从另一个层面说明限购政策有一定的效果。
以郑州为例，今年上半年，郑州楼市的各类房屋交易数据降幅都比较明显。郑州市区商品房销售面积为317.2万m2，同比下降39.69%。其中，商品住房销售面积为238.15万m2，同比下降46.17%；非住宅销售面积为79.05万m2，同比下降5.39%。
“事实上，就河南而言，限购政策依然有较大压力。以2011年6月的房价环比上涨数据为例，全国100个城市中，价格指数环比涨幅排名前十的城市河南占了两个席位，分别是郑州与洛阳，而郑州更是高居首位。”郑州市一位开发商如是说。
据中原地产分析，国家统计局监测的70个城市新建商铺住宅价格指数中，39个限购城市在6月份的同比涨幅平均为4.23%，其中一线城市仅为3.85%，而非限购的31个城市则为4.66%。如此看来，猛药之下还在“高烧”，难怪“新国5条”同时围绕着将“限购令”推向更多二、三线城市等问题展开。
而上述开发商认为，实行全国性限购并不现实，现在保障房建设、水利建设和教育发展都依靠土地出让收入，地方政府不敢贸然打压房地产市场。渣打银行近期对包括地方政府和地方政府融资平台债务在内的中国政府债务实际规模进行了估算。粗略估计，截至2010年底，中国政府债务大约为28万亿元人民币，约为GDP的71%。如果通过全面限购措施打压房地产市场，那么大量通过土地担保的地方贷款将面临坏账风险。
中银证券分析师田世欣也解释说，预计三季度会有三线城市新增加限购令的案例出现，但新增限购的城市的数量不会太多，因为本次政策主要目的在于强调中央下半年调控方向不动摇，加强监督已出政策的执行，也是对部分地方政府的松懈提出警告。
限购疑云
如果单从调控房价的短期功利性角度出发，“限购”肯定是有效的、可以接受的。也许除了全面铺开房产税，中央政府已经动用了政策工具箱中所有能动用的武器，“限购”确实是最后一招了。
限购令可以持续吗？不少人对限购令的长期性持怀疑态度。中国房地产协会副会长顾云昌认为，房价高扬，是因为对住房有真实货币购买力支撑的大量超额需求，无论这需求是来自居住性需求还是投资投机性需求。“限购”是限制了投资、投机性需求，但投机性需求不是罪恶，是资产自我保护的需要。货币流动性泛滥，通胀预期高涨，是住房投资投机需求的主要推动力。有很多研究发现，中国大城市的房价历年涨幅刚好与货币供应量呈高度线性相关。这部分资金，不让它在住房市场上释放出来，那么它必然流向其他地方。
“2010年通胀高企，爆炒各种生活物资现象频发，不能不说与楼市调控有密切关系。如果不从源头上关掉货币增发，简单把住房市场上的洪水猛兽赶到别的地方，高通胀背景下投资需求高涨又缺乏出路的社会矛盾没有得到根本解决，反而会呈现复杂化、蔓延化趋势。”顾云昌说。
而另一个疑点，就是此次“限购令”最让人非议的地方是与户籍挂钩。公共政策的本质要平衡利益相关各方的利益诉求，要体现参与性，不能由某群体单方面决定。否则，平时城市建设时候要外地人贡献，一旦有利益冲突就本地人说了算，外地人连政策参与讨论权都没有。
比如，在郑州2011年3月4日起实行的最新版本的“限购令”中，对在郑州市区（含市内五区、郑东新区）已拥有1套住房的郑州户籍居民家庭（包括购房人、配偶以及未成年子女），持有郑州市居住证1年以上、在郑州市缴纳社会保险或个人所得税1年以上的非郑州市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；但是，有不少人反映，实际居住郑州已经很长时间，但公司总部在外地，纳税全在外地；或者情况相反，长期被派驻外地，纳税在外地，但家庭在郑州。还有很多自由职业者、流动职业者，没有办法获得社保和纳税证明，但又确有自住住房需求。这些人就没有受到应该有的公平待遇。
顾云昌说，公共政策要有威信，就要做到公平性。如果一定要“限购”，应该户籍非户籍(常住)基本一视同仁，不该有过度歧视性待遇，不能让户籍居民成为特殊制度保护下的“贵族”。
因此，有业内人士坦言：要从源头上解决房地产投资过剩问题，必须继续执行稳健的货币政策，继续提升货币价格，即利率水平，消除目前负利率的状况，促使资金回流银行。现在，各地推行的限贷政策对市场购买力构成巨大影响，即降低购房者的金融杠杆率。这类措施可以继续结构性加强，继续提高投资投机购房者的贷款门槛，但对首套普通住房需求还得不到充分的支持。
限购PK城镇化
在国务院要求房价上涨过快的二三线城市须执行限购政策两天之后，有消息称，住建部已经开始调查分析二三线城市和中小城市房价快速上涨原因，并据此草拟新一轮的限购城市的名单。名单拟定过程中，主要参考依据为房价涨幅和房地产开发投资增幅两个指标。
对此种做法，顾云昌认为，在调控政策的运行机理上，限购政策本质上是“堵”的思路，只是迫使资金流向其他区域或领域，并没有给资金合理的出路。此前一线城市和部分二线城市采取了限购措施，因此造成了目前二三线城市，甚至四线城市房价上涨，这是在“国八条”出台之后就存在的预期。二三线城市正处在快速发展期，从城市运营的角度看，需要一个相对宽松的经济和政策环境，即便没有上世纪90年代那样的鼓励性措施，也不能贸然出台限制性发展措施。
事实也是如此。试想，如果除了自住之外没有人有多余的住房，那租房就没有来源。如果一个城市很难有空间来接纳新移民和流动劳动者，那么这个城市就很难发展。城市住房市场需要有一些弹性空间，根本上还是需要让市场来自行调节，这些是政府计划代替不了的。尤其中国正处于快速城市化进程中，未来10年~15年每年会新增1400万城市人口，至少需要每年净增4.2亿平方米住宅面积。城镇新移民的住房需求是多样化的，不能靠政府计划管理，而应该主要依靠市场调节。
汽车“限购令”的法律问题研究 篇7
从1994年起,上海将执行新增客车额度进行拍卖车牌的政策,执行非公开拍卖、留有最低价的政策,每月额度不到一万辆,以此来掌控机动车数量的增加。而2010年12月23日,北京作为首都公开发布《北京市小客车数量调控暂行规定》成为全国第一个颁布汽车限购令的城市。北京执行摇号购车,对小客车进行数量调控和配额管理制度。
2011年7月11日,贵阳颁布限购令《贵阳市小客车号牌管理暂行规定》,实施号牌分类制度,将专段号牌和普通号牌发给地方新增加的小客车群体,从而达到控制车流量的目的;限购令规定,不满9座的载人客车能够选择专段号牌或者普通号牌。2012年6月30日,广州声明对中小型客车进行配额管理,发表《关于广州市试行中小客车总量调控管理的通告》,并且将试行期定为一年。面向广州中小型客车实施总量控制,中小客车增量配额为120000辆。随后,天津、杭州、石家庄相继发布限购令,而于2014年12月30日,深圳突然颁布汽车限购令,成为第八个实行汽车限购令的城市。
二、我国汽车限购令中现存的法律问题
(一)汽车限购令中公民财产权的问题(限制了公民的契约自由权)
我国《合同法》第3条规定:“合同当事人的法律地位平等,一方不得将自己的意志强加给另一方”;第4条规定:“当事人依法享有自愿订立合同的权利,任何单位和个人不得非法干预”,均体现公民契约自由的精神。部分学者认为汽车限购令明显侵犯了公民的契约自由权,认为限购令只是一种政府出台的政策,它不能违背上位的法律,应遵循合同法上的规定,公民应享有契约自由权。
(二)汽车限购令中节能减排工作和新能源开发的问题
汽车限购令的出台,使大部分消费者更加青睐高端车型,从而抑制了自主品牌车型的销量和发展,这间接影响了节能和新能源汽车产业的发展。例如国家发展小排量的汽车和电动汽车的计划将直接受到影响,从长远上看不利于治理污染和环保事业的发展。
(三)汽车限购令对我国汽车产业的不良影响
汽车限购令直接影响汽车销量,限购政策对购车者心理也会产生影响导致其改变购车的行为。依据中国汽车管理协会的统计,限购令的施行,使本地汽车销量降低25%左右,销量缩减40万辆左右,大约是汽车年销量比重的2%。中国自主品牌轿车车型集中在1.6升排量以下,限购令使得汽车市场上各品牌之间的竞争发生重大改变,甚至直接危及中国自主品牌发展。而另一方面,某些汽车品牌的脱销会使得汽车经销商利用消费者的急于购车的心理,不合理的设置汽车购买加急费,增加消费者的购车成本,造成消费者不必要的资金浪费。
三、汽车限购令的法律问题分析
(一)主体合法性分析
主体的合法性,首先应判断主体是否有权或者经过授权来制定相关法律法规、政策措施。以天津市为例,天津市汽车限购令的颁布主体是天津市政府。地方政府颁布的政策措施只能适用于本市范围以内而汽车限购令的适用范围是天津市市区以内,属于天津市政府所管辖的范围。行政机关没有立法权,无权制定法律、地方性法规。天津市汽车限购令颁布的形式为《通告》。具有专业性特点。因此,从本质上来说汽车限购令是一种公共政策而不属于法律。通告指在一定的范围内遵守或已知的事项时应使用的文件,属于较低层次的规范。天津市政府以通告的形式颁行限购令是合法的,天津市政府属于直辖市级的行政机关,有权制定实施此类规范的。所以,从适用范围、措施属性、效力层级上来看,天津市的主体身份都是合法的。
(二)程序合法性分析
分析程序的合法性首先须判断制定汽车限购令行为的性质。依据《行政处罚法》和《行政许可法》等相关法律规定,“创制新的处罚事项或新的许可事项称为设定”。规范的设定就是创设新的规范调整事项,这种权利称为设定权或创制权。而汽车限购令实质上是创制新的调整规范,即对汽车消费、通行行为的进行规范,属于一种设定行为。法律上对规范设定权的主体、不同规范设定权种类的归属的界定较为模糊。但制定程序并未违反相关法律,天津市政府声明在政策制定和执行的过程中秉持公平、公正、公开的精神。但部分群众表示在汽车限购令的决策过程中政府并未充分重视民意的表达参与和回应。例如深圳汽车限购令的颁布,2014年12月29日,深圳突然抛出汽车限购令。下午5点宣布文件,半小时内立即生效,紧接着执法队开始行动封锁4S店。公民顾大松认为深圳市的“突击”限购行为是非法的,广东省法制办应当进行严格调查并派专门机关进行审查,以确保公民权利不受侵害。
摘要：现今我国已经有8个城市为了解决交通拥堵和环境污染问题而采取了汽车限购令政策。本文从汽车限购令的发展沿革透视我国汽车限购令中现存的法律问题,包括汽车限购令中公民财产权的问题、节能减排工作和新能源开发的问题、汽车限购令对我国汽车产业的不良影响。并就汽车限购令的本质、法律性质等方面分析汽车限购令的合法性和合理性。
关键词：汽车限购,公民权利,城市交通
参考文献
[1]吴勇.理性分析和看待部分城市的汽车限购政策[EB/OL].中国汽车工业信息网,2013.
楼市限购令为啥和户籍干上了? 篇8
今年1月26日,国务院公布了新一轮楼市调控政策。为了配合“国八条”,2月16日,北京市出台房地产“限购令”15条细则。随后,上海、广州、青岛、南京、成都、长春、南宁和贵阳等城市出台住房限购细则,尽管各有不同,但是与户籍挂钩则是一致的。可以说,一场全国范围内的房地产调控大幕已经徐徐拉开。
各方经济学家将目光齐聚限购令,其中,“户籍歧视”与“非市场手段”则成为争论的焦点。各地都拿“户籍”来做文章,以“户籍身份”为核心,划定了外地人准入门槛,对不同户籍实行差别性待遇。无论是在购房数量上还是购房条件要求上,均与“当地市民”有所差别,成为赤裸裸的“户籍歧视”,造成人与人之间的不公平。
按理说,绝对公平是不存在的,所谓“公平”都是相对的,限购令也是这样。不过话又说回来,之所以通过户籍区别限购,其实也正是为了维护公平。
楼市调控是对的,如果没有调控,放任自流,那么未来的楼市或许将步入万劫不复的境地;有了调控,才让楼市泡沫逐渐被释放出来,才更加健康。但是调控应该调什么不该调什么才是至关重要的,否则效果可能会适得其反,而在这一轮的限购问题上,为何一定要咬定“户籍”不放松?
先不论在市场经济条件下限制买房是否合理,单说在城市化进程不断加速发展的今天,以户籍条件作为限制外地人的做法显然与时代潮流相违背的、过去,户口不仅仅是一张“纸”,更重要的是户口形式后面承载的“市民待遇”的内容。而现在户籍越来越被淡化,实际上,一个劳动者有没有归属感,问题关键不在于户口,而在于城市有没有给予他们市民待遇,在于行使公民权利时会不会受到户口限制。近些年,许多城市像北京、上海等都以各种方式吸引人才,也在声称淡化户籍制度,尽管我们的户籍壁垒还没有被打破,我们的城市、我们的国民也没有最终能在户口的“城堡”中突围,但是在户籍制度改革道路上应该说走的是上坡路。而现在的限购令很显然不仅严重扰乱了城市化进程,也阻碍了经济的正常发展。
所以说,时下又死灰复燃的“唯户籍论”很显然与时代有点格格不入,住房限购政策捆绑当地户籍,本身是一种政策歧视,也是一种无奈之举。因为要实行住房限购,除了拿户籍说事之外似乎再没有更好的捷径。
这种限购令短期内应该非常有效,因为严重打击了相当一部分外地人买房的可能性,对稳定房价应该是积极有效的。但是这并不能从根本上解决房地产存在的问题。
俗话说,“宁堵城门不堵水口”,但这是一句讽刺的话。也就是说如果不从源头上解决问题,治标不治本,时间长了,问题照样会爆发。
限购令 篇9
为了遏制房地产企业投资过热、部分城市房价过快上涨等现象, 继2010年4月17日国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 (简称“国十条”) 后, 截止至2011年4月12日, 我国共有35个一、二线城市相继出台贯彻这一新政的地方细则。严峻的“限购”政策, 使我国房地产企业的市场竞争格局发生了重大改变。绩效管理作为实现企业战略的一大重要手段, 更是企业管理的重要组成部分, 而绩效考评作为企业绩效管理的主要内容, 其重要性应受到管理者的关注。本文采用理论和实证分析相结合的研究方法, 力求有所创新。
►►一、房地产企业内部各级责任中心及其绩效内容简述
1.房地产企业成本中心的含义及其绩效的内容
成本中心 (cost center) 是指管理者只对成本或费用负责的责任中心。该中心一般只发生成本 (费用) 而不形成可以用货币计量的收入, 通常其经营活动只对成本的高低发生影响, 即任何不能取得收入的责任领域都可以确认成为成本中心, 因此成本中心的应用范围最广。
2.房地产企业利润中心的含义及其绩效的内容
利润中心 (profit center) 是指管理者既对成本负责又对收入和利润负责的责任中心。利润中心具有独立或相对独立的收入和生产经营决策权, 该责任中心往往处于企业中较高的层次, 它的权利和责任都大于成本中心而小于投资中心。在企业中, 利润中心一般指拥有产品或劳务生产经营决策权的部门, 它能通过生产经营决策, 对本单位的盈利施加影响, 为企业增加经济效益。在房地产企业中如分厂、分公司, 甚至有独立经营权的公司部门等都可视为一个利润中心。
3.房地产企业投资中心的含义及其绩效的内容
投资中心 (investment center) 是指既对成本、收入和利润负责, 又对投资效果负责的责任中心, 是一个就本身投资基础的盈利能力对最高层管理者负责的企业单位。投资中心处于各级责任中心的最高地位, 它一方面代表了最大程度的分权, 同时也承担了最大的责任。投资中心是利润中心的一般形式, 其获利能力与其所使用的创造利润的资产相联系。即投资中心是指当下集管理者具备利润中心所描述的全部职责, 同时又对于营运资本、实物资产也具有责任与权力, 并以其所使用的有形资产、财务资产的水平来作为绩效计量标准的中心, 例如房地产企业所属的子公司、分公司、以及事业部如投融资与营销管理部等都可作为投资中心。
►►二、限购令的执行对房地产企业内部绩效的影响分析
我国房地产限购令使房地产行业的存货压力也将进一步上升, 这必然会对房地产企业内部各责任中心绩效产生影响。
1.限购令对房地产企业成本中心绩效的影响
受房地产限购令这一调控政策的影响, 2011年1月至5月, 我国全国128个城市土地出让金总额约6659亿元, 相比去年同期下滑5个百分点。其中, 住宅土地出让金约5193亿元, 同比下滑14个百分点。而北京、上海等一线城市的下滑幅度更为明显。土地费用、建筑安装工程费用占有在房地产企业成本构成中很大的比例, 住宅土地出让金的减少反映出随着房地产限购令调控效力的释放, 房地产开发商预期资金紧张而逐渐减少购置土地的心理。除了对土地费用、建筑安装工程费用进行陈本控制以外, 还应针对管理费用、营销费用等间接费用进行成本控制。自限购令推行以来, 万科房地产公司严格贯彻费用控制标准, 将管理费用相对于销售金额的比例由2009年的2.3%下降到1.7%, 营销费用相对于销售金额的比例由2009年的2.4%下降到1.9%, 成功地作到强化成本管理和费用控制能力的目的, 以此来降低限购令对其的影响。
2.限购令对房地产企业利润中心绩效的影响
受政策环境与市场形势变化的影响, 我国商品房成交呈现出较大波动。在2010年二季度后, 政府先后出台多项措施对楼市展开调控, 房地产市场成交迅速放缓。其中, 重点城市2010年全年的成交面积整体呈萎缩态势, 而价格上涨幅度较大的城市成交量下降幅度相对更大。
2011年1-2月全国商品房销售面积达7155万平方米, 同比增长38.2%, 增幅比去年全年回落3.9%。其中, 商品住宅销售面积增长36.6个百分点;办公楼销售面积增长84.6个百分点;商业营业用房销售面积增长43.0个百分点。1-2月, 商品房销售额达4116亿元, 同比增长70.2个百分点, 增幅比去年全年回落5.3个百分点。其中, 商品住宅销售额增长70.8个百分点, 办公楼和商业营业用房销售额分别增长73.8个百分点和63.3个百分点。
今年3月份, 与2月份相比, 在我国70个大中城市中, 新建商品住宅价格环比价格下降的有12个城市, 持平的有8个城市。与2月份相比, 3月份环比价格下降和持平的城市个数增加了6个。环比涨幅比2月份缩小的城市有29个。与去年同月相比, 70个大中城市中, 同比价格下降的城市有2个, 比2月份增加了1个, 同比涨幅回落的有46个城市, 比上月增加了16个。由以上数据表明, 在商品房限购令的影响下, 我国房地产市场在商品房销售量和价格正朝着政策所预期的方向发生变化。
从图2, 可以明显看出北京从2010年7月份开始其销售额增速逐月下降并出现负增长, 而全国商品房销售额增速也呈现下降趋势, 销售额的下降必然影响到房地产企业的利润, 从而也会对房地产企业利润中心绩效产生影响。
仍以万科企业股份有限公司为例, 限购令的实施对其利润中心有着较为显著的影响。万科公司4月7日公布了其3月销售及新增项目的情况。该公告显示, 在2011年第一季度, 万科公司累计实现销售面积303.8万平方米, 销售金额355.1亿元。据悉, 受春节假期的影响, 历年3月份的市场成交量往往较2月份会有较大幅度的环比增长。但在今年三月, 这一季节性增长并未出现。而万科公司重点关注的14个城市 (北京、上海、广州、深圳、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、苏州、无锡) , 3月成交面积环比下降15个百分点;与去年同期相比, 成交面积和金额则分别下降了32个百分点和37个百分点。2011年3月份, 万科公司净利润率、流动比率同比下降3.50、18.32个百分点。
3.限购令对房地产企业投资中心绩效的影响
据中经网2011年公布的数据显示, 在2011年一季度我国房地产开发投资共计8846亿元, 同比增长34.1%, 增速同比减缓1%。其中, 我国东、西部地区投资分别为6465亿元和1735亿元, 同比增长31.2%和39%, 增速同比减缓4.6%和1.1%;我国中部地区投资为1647亿元, 同比增长39.3%, 增速同比加快了11.1%。31个省份房地产投资同比增速均达两位数, 增速较快的贵州、新疆、河北分别增长99.3%、79.4%、9.4%。其中, 18个省份增速加快, 贵州、新疆分别加快51.5%和51.3%;12个省份增速减缓, 海南、北京分别减缓93.1%和60.5%;西藏地区缺少去年同期数据。可见, 房地产限购令也将对房地产企业内部投资中心产生较为显著的影响。
通过万科公司对外公布的各重要财务指标数据 (图3) 来看, 我们可以看出从2010年3月至2011年3月, 在“限购令”的影响下其各级内部责任中心的绩效考评指标均受到较为显著的影响, 并大都呈现下降趋势。伴随着房地产市场显著降温, 房地产企业销售压力空前增大, 市场成交量在逐步放缓、减少, 最终成交量的减少便直接影响到企业内部各级责任中心绩效。绩效考评在企业管理中具有着核心控制地位, 因此, 对于房地产企业来说内部绩效考评的改进完善迫在眉睫。
►►三、限购令下房地产企业内部绩效考评的政策建议
房地产一位业内人士指出, “房地产已告别了短跑时代, 进入了马拉松长跑, 拼的是耐力。短跑冠军, 将面临着生存问题, 企业必须成为长跑冠军, 才有可能长寿。”预计在未来一段时期, 商品住房可售存量将延续上升趋势, 这无疑将导致房地产市场竞争将更加激烈。在此时期, 拥有核心竞争力的企业才能得以生存。正如薛荣贵所说合理的对企业内部各级责任中心进行绩效考评能“最大限度地调动各个责任中心的工作积极性, 促使其相互协调并卓有成效地开展各项活动。”
房地产企业若想在日趋激烈的市场竞争中保持市场的领先地位, 并且具有较高的市场占有率, 提高企业在行业中的核心竞争力, 只有通过建立起有效的绩效考评体制, 才能有效的改进组织绩效、确保企业经营总目标的实现。
在建立绩效考评体系时, 应考虑以下几点:
第一, 房地产企业各责任中心应合理设定明确、一致的总体目标。责任中心作为房地产企业内部的各个局部, 局部利益应当服从企业整体利益, 企业内部各级责任中心的目标应当与企业总体目标保持一致。房地产企业应针对其自身管理现状和水平以及外部现实条件而言, 合理创造出适合自己企业的绩效管理体系, 而不是生搬硬套其它行业或同行业企业的战略目标, 不同的公司需要根据自身的企业战略、内部文化、管理基础、以及员工素质制定目标, 需要考虑该体系提出的目标要求是否现实可行。以万科公司为例, 其绩效考评集团具有相应的指引, 万科各分公司的考核程序和方法均有所差异, 而其差异与各分公司的内部文化差异、管理的成熟度以及公司发展所处的阶段密切相关。针对房地产企业成本中心的特性, 其总体目标应注重控制节约原材料与动力消耗、节约管理费用、制造费用;对于利润中心, 应当事先做好各项预测, 做好分析对利润实现与未实现的情况, 再次是通过降低成本, 提高利润;对于作为企业最高层次的责任中心的投资中心, 管理者在投资前对应投资什么, 应该在何时投资, 以及将会面临什么样的环境、能得到什么样的效果进行充分研究、分析。本文认为, 面对严峻的调控政策, 房地产企业投资中心可以考虑通过减少不必要的成本, 开拓新的销售渠道等措施来增加利润。
第二, 房地产企业应合理设定绩效考评指标, 即对各责任中心需要根据其本身特性设定不同的考评指标。企业内部各级绩效考评的指标有很多, 每个指标都有它的优缺点, 因此, 在实际运用中, 应根据具体的情况有针对性地加以选择。一般来说, 房地产项目开发所控制的重点就在于企业是否有按计划成本、目标成本完成项目的开发目标, 是否有在短期内实现项目销售以及资金回笼。因此我们在设计绩效考评指标体系时, 就应当重点关注销售收入、成本、以及项目开发节点等关键指标的完成情况。与此同时, 考评指标可以参照平衡计分卡进行包括财务、客户、内部流程、学习与发展多个维度的、兼具财务与非财务方面来设计。
第三, 房地产企业应加强全过程的管理, 严格落实绩效反馈环节, 作到奖惩分明。绩效考评的结果时常缺少反馈沟通, 企业应多多鼓励各责任中心员工投入参与, 根据其考评结果给予其正面的、建设性的反馈意见, 以便让其了解到组织绩效与组织期望之间的差距。
绩效考评在企业管理中具有核心控制地位, 它是组织实现企业总体目标的有效控制手段, 合理的绩效考评体系可以有效地促使各级责任中心的工作, 为实现企业总体目标而努力。因此, 随着房地产限购令政策的出台, 房地产企业行业竞争程度日趋激烈, 房地产企业管理者更应注重加强落实企业内部绩效管理工作。
本文通过结合我国万科房地产公司的绩效考评情况, 对企业内部责任中心绩效考评相关理论进行了综合论述, 并重点突出了企业内部责任中心绩效考评的主要考评指标及方法。最后, 针对房地产企业内部各级责任中心的特点给出了相应的政策建议:首先, 房地产企业各责任中心应合理设定明确、一致的总体目标;其次, 房地产企业应合理设定绩效考评指标, 对各责任中心要根据其本身特性设定不同的考评指标。如面对严峻的调控政策, 房地产企业投资中心应考虑减少不必要的成本, 开拓新的销售渠道等措施来增加利润, 并据此设计绩效考评指标;再次, 房地产企业应加强全过程的管理, 严格落实绩效反馈环节, 作到奖惩分明。
杭州住房限购令下假离婚现象调研 篇10
住房是当前最大的民生, 自2010年4月房产限购令出台后, 住宅、土地市场仍呈旺势, 京、津、沪、深、杭等城市房价持续攀升。为坚决遏制部分城市房价过快上涨, 房产投机过热, 切实解决城镇居民住房问题, 2013年2月中国楼市调控的新“国五条”出台, 要求各地银行分支机构根据价格控制目标和政策要求, 进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率, 完善现行住房限购措施, 对各地政策措施执行不到位、房价上涨过快的, 要实施领导约谈问责等。各地坚决执行中央政策, 北京贷款购买第二套房的家庭, 首付款比例由原6成提高到7成, 利率最低为基准利率的1.1倍;上海则实行二套房贷需7成首付, 而贷款利率为基准利率的1.3倍;杭州市民二套房贷按6成首付和贷款基准利率1.1倍执行, 限购第三套房产。
据2013年4月10日《中国青年报》消息:新国五条后排队离婚是全国普遍现象, 越是房价高的大城市, 越是明显。假离婚可以减少三成首付, 省利息几十万的传言铺天盖地, 部分需购买二套房的家庭, 为减少二套房首付和利率提高导致的经济成本, 铤而走险以假离婚来达到规避政策的目的。原本为达成社会公平的政策性差异却成为不少百姓投机“捷径”, 严重影响了房产调控政策的效果、税费收入、金融风险、家庭和睦及社会稳定。
杭州作为长三角经济圈的核心城市和浙江省会, 对甬台温等周边地区具有很强的辐射作用, 不论是本地富豪、民间资本还是外来大鳄都把杭州视作兵家必争之地, 杭州房价涨幅自2004年起一直稳居全国前十, 2010年新房均价超过北京和上海, 跃居全国榜首, 因此杭州房价历来是国家房地产调控重点关注对象, 案例极具代表性。因此, 研究杭州市住房限购令引发的假离婚现象, 对国家有效发挥房产政策调控机制, 维持社会的和谐稳定具有十分重要的意义。
2 文献研究
“假离婚”, 是指夫妻一方或者双方本无离婚的真实意思是因受对方欺诈或夫妻双方为规避国家政策、法律法规以达到某种目的而作出解除夫妻关系的民事法律行为。假离婚 (false divorce) 是具有中国特色的畸形时代产物, 国外近五十年来未发现此类课题, 2009年美国Chrissie Long (2009.11) 曾发表外籍人士为取得美国居留权而假结婚的研究。国内1949年新中国成立后三十年在史料上未发现该名词, 1980年代才以每年仅1-2篇刊登因逃避债务、分宅基地等原因产生的假离婚现象。1990年代随着改革开放深入, 为解决超生、婚外情、单位福利分房、三角债等问题, 假离婚现象升温, 文献研究量为平均每年8篇左右。1998年取消福利分房, 21世纪初城市为建商品房而引发拆迁潮, 为拆迁多分房而形成的假离婚成为时代课题。
我国2010年4月限购令下的假离婚, 研究时间很短, 文献不多。2010年5月, 《现代营销·营销学苑》杂志以《国内出现假离婚规避房产新政现象》为题, 在国内首次披露该现象 (作者匿名) 。根据4年来的文献资料, 对限购令下的假离婚作了整理。
2.1 假离婚的现象披露
无忌 (2010.6) 披露了2010年4月房产限购令出台后的假离婚潮, 鹿原 (2011, 4) .为儿子多分房而与老伴假离婚, 老来一场空的案例, 章法 (2012.1) 为买房假离婚成真离婚的案例, 匿名作者 (2010.5) 在《家庭》杂志刊登家长为儿子上学买“学区房”而假离婚的案例。
2.2 假离婚观念的市场调查
匿名作者 (2010.6) 在《中国经济信息》、《环球》杂志开展关于限购令下假离婚的调查, 内容是如何看待限购令下假离婚的问题, 是否可能会采取假离婚种手段等。调查结果显示六成以上的民众认为假离婚可以接受, 只要为家庭节约支出, 手段不是问题, 假离婚的主要原因是房价太高, 房产新政不完善, 被逼无奈。
2.3 假离婚的不良影响
孙莹 (2010.8) , 风扬 (2011.5) 从法律工作者的角度, 分析假离婚因家庭财产分割不公形成的诉讼以及假离婚购房导致偷逃国家税款触犯刑法的案件。张赞明 (2010.8) 在发展个人房贷业务应注意的问题中提及了假离婚给银行贷款带来的风险。
2.4 假离婚的政策原因
安华 (2010.9) 提出, 从制度层面分析导致假离婚的原因, 政府应尽可能减少对市场经济的干预, 在廉租房、利率、税收等方面制定一整套符合住房居住和投资功能的法律、政策。禹黄姣, 吴倩欣 (2014.2) 提出政策漏洞是假离婚形成的主要原因, 导致政策漏洞的原因主要有政策问题实质不清晰, 政策议程设置不科学, 政策方案规划不合理, 政策决策不民主等。李绵 (2014.4) 建议从宣传教育和政策两个层面着手, 采取措施应对。
以上研究的调查较表面化, 涉及大众群体对假离婚的态度和一些客观原因, 不能从根本上对限购令的政策不合理性, 对于西方发达国家房产政策的采纳建议也只是照搬照抄, 如何运用市场看不见的手这一自动调节机制从源头上杜绝违法现象的产生。
3 杭州住房限购令下假离婚现状
3.1 假离婚现象是否存在
各地“限购令”出台之后, 我国离婚率陡然上升。2013年社会服务发展统计公报显示, 2013年全国依法办理离婚手续的共有350.0万对, 比上年增长12.8%。与此形成对比, 2013年登记结婚的人数仅为离婚总量的3倍, 即只有1300万对。也就是说, 每当有3对新人登记结婚, 就会有1对旧人宣布离婚。究其原因, 虽说现代人婚姻观念有别于以往, 但无法排除“限购令”等一些公共政策催化了婚姻状态。笔者为调查限购令执行一年的假离婚情况, 于2014年4月以家庭已有一套房, 需要购房改善生活质量, 但无法承担六成首付款的购房人身份, 分别与二手房销售机构以及新房售楼处各五家的售房业务员摸底是否存在假离婚之类的异常解决方案和操作可行度。调查表明, 对于为取得贷款优惠或购二套以上房产而假离婚的现象, 所有售房业务员均默认该事实普遍存在, 每年的5-10月发生频率较高, 年龄普遍在35-45岁, 因法院离婚时间久、程序烦、费用高, 假离婚通常采用民政局协议离婚, 商业贷款审查较松, 公积金贷款审查严格可操作性不强。35岁上下夫妻的假离婚主要动机是为学区房, 40岁左右的假离婚, 七成是为改善居住条件, 三成是抄底投资。
3.2 夫妻假离婚反目个案
因假离婚涉及当事人隐私, 除因利益纠纷闹上法庭外, 一般外人很难定性。深圳、南京、苏州、郑州、上海等大城市都出现了公开报导的假离婚起诉案例。杭州的各大报纸2010年开始每年至少有一例假离婚而假戏真做的起诉案例公布。据杭州《都市快报》报导:某夫妻准备在杭州城东一个小区买套房, 两人还一起去付了5万元定金。没想到, 由于男方已有两次购房记录, 限购不能买第三套房。夫妻商量决定假离婚, 把属于夫妻共有的房子过户给男方, 让无房和贷款记录的女方去贷款买房, 并于12月办妥了协议离婚, 到民政部门领了离婚证书。办妥离婚手续第二天, 男方马上给女方账户汇了20万的购房款。两人法律上离婚后还在一起生活、走亲访友和外出游玩。离婚协议中约定男方给女方30万元实际上是购房款的一部分, 都陆续付给了女方。假离婚前两人共同经营一间服装店, 这是他们唯一的收入来源。假离婚后仍然共同打理, 几个月后男方找到了新的工作, 女方觉得要自己一个人经营服装店压力太大, 两人有了财产纠纷, 要求重新分割财产。法院审理认为:只要是在婚姻登记处办理了离婚手续, 从法律上就是结束了双方的夫妻关系, 签订的离婚协议书也合法有效, 不管当时是不是带有目的的仓促离婚。即使假离婚情况属实, 男女双方也应在离婚时预料到可能发生的后果, 要为自己的行为承担相应的法律风险, 必须履行离婚协议书的协定。
2013年6月, 南京市栖霞区曾发生为买房妻子提出假离婚, 假戏真做后前夫割喉杀前妻的极端案例。由此可见, 假离婚后可能对当事人形成不良后果, 一旦其中一方拒绝复婚会使矛盾激化, 形成社会不安定隐患。
3.3 社会对该现象所持态度
2014年6月国家统计局公布了以2010年房价为基数的定基数据, 从环比数据上看, 6月下跌的城市达到了55个, 显示房价下滑的趋势正在逐步蔓延。温州、宁波和杭州3个城市的房价指数低于100%, 房价已经低于4年前。为了解杭州市民对诚信、假离婚现象、住房政策等问题的观点, 课题组于2014年7月在杭州二手房中介及新楼盘售楼处各5家, 武林商圈、湖滨商圈及钱江新城路人随机发放, 涵盖上城、下城、西湖、拱墅、江干、滨江、余杭、萧山等8个区, 发放问卷300份, 收回有效问卷283份。调查发现98.3%的被调查者认为诚信对社会进步很重要, 年龄层25-35以下年轻人在当地有一套房占比在27.8%, 年龄层35-45以下的市民在当地有一套房占比在83.4%。被调查者中如条件许可, 有意向购买二套房的占比在75.6%, 购买理由排名前三的依次是改善居住条件、投资保值、小孩读书。对为取得三套房或优惠的住房贷款而假离婚, 67.4%的人表示也许可以, 看具体情况或夫妻互相信任, 可以省下大笔开支, 23.5%的人表示有风险, 可能弄假成真, 9.1%的人坚决反对, 会真离婚。被调查者认为社会上假离婚形成的主要原因排名前三位的是:政策所迫、相关机构监管不当、缺乏法制观念。认为为假离婚操作可行的主要责任, 调查结果依次是:住房开发商及中介机构、银行、个人、政府、社会环境。在限购政策对于短期内抑制房价有效性方面, 56.7%的调查对象认为较有效。
4 住房限购令下假离婚的主要原因
假离婚者追求不正当利益, 给家庭带来潜在隐患, 有损我国正常的婚姻制度, 是对法律尊严的践踏, 产生了消极的社会影响, 下面归纳其主要原因。
4.1 家庭巨额利益驱使是主要动机
受优质教育资源严重分配不均和孩子只能就近入学的客观限制, 也有个别夫妻为改善居住条件或投资, 受巨额利益驱使变相规避新国五条限制, 沈阳市曾出现极端个案钻政策空子频繁离婚复婚7次。举例说明假离婚的非法利益如下:离婚后的家庭将不受二套房六成首付和贷款利率上浮10%的约束, 无房一方可以享受首套住房的贷款优惠, 即首付30%。以普通市区一套180万元的小户型住房为例, 首付款相差54万, 对家庭来说是笔巨款;首套房贷款基准或优惠利率上享受长久利益;离婚后个人首套房小于90方的契税为1%, 而二套房就要按3%, 相差3.6万元的税款。此外, 如原有住房出售, 个人名下为一套且满五年, 可以免20%的个人所得税。
4.2 个人诚信观念缺失是根本
市场经济易诱发人本能趋利, 实用主义取代了理想主义, 物质价值取代了精神价值, 调查结果也证实半数以上市民不排斥假离婚。经济运行规则泛化到社会生活各领域, 人际交往、社会关系被更多地以物质利益衡量, 诱惑人们想方设法地谋取财富, 对不守信行为司空见惯甚至麻木不仁, 使诚信失去道德与社会约束, 甚至最神圣的婚姻也不例外。调查发现, 市民对假离婚形成的原因和责任更多地追究于外部责任而非个人道德因素。
4.3 开发商和二手中介推波助澜
2014年2月“新国五条”发布一周年后, 西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的《城镇家庭住房空置率及住房市场发展趋势2014》报告中公布数据称, 2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%。在此情况下, 杭州楼市打响全国降价第一枪, 楼盘降价最多达6000元/平方米。2014年9月26日, 杭州商品房库存首次突破14万套大关, 创历史新高, 11月25日冲破15万套, 再创历史高点。开发商和二手中介面临前所未有的生存压力, 为了完成销售指标给购房者出谋划策规避限购政策。
4.4 离婚手续简便提供机会
婚姻自主权是最基本的人权, 法院离婚手续复杂, 民政局协议离婚却异常简便。当事人利用协议离婚时双方亲自到一方户口所在地的婚姻登记机关申请离婚登记, 只要出具户口证明、居民身份证、介绍信、离婚协议书、结婚证, 交证件照, 填写离婚申请书, 通过审查后就可办理离婚手续, 费用包括照片洗印只要几十元, 成本相当低。
4.5 商业贷款审查不严形成助力
杭州市及省直机关公积金贷款在对于防范假离婚形成的风险防范得力, 贷前审查较严格, 对于离婚后一般3-6个月才能贷款, 贷后检查也相当得力, 提高了假离婚贷款买房的门槛。商业银行主要是以利润为中心的企业, 个人信贷部和公司信贷部往往属于不同部门, 个人信贷部的主要以按揭业务为主, 不论是部门还是信贷员都有考核业绩指标。就安全性而言, 个人住房抵押贷款比汽车、消费等贷款相对来说安全性较高, 而且商业银行对假离婚贷款审查没有专门的文件。房产市场的不景气也意味着贷款业务量不足, 为此信贷员权衡利弊也网开一面, 贷前贷后检查流于形式。
5 住房相关的假离婚反思
不可否认, 限购政策确实使离婚单身比已婚能获取更多利益, 婚姻自主权是不可限制的人权。假离婚背后其实是对学区、居住、投资等社会资源分配不公的变相诉求, 这与改革开放初期的票证、彩电冰箱、外汇黑市交易有着一定的相似性, 增加政府及有关部门监管成本的同时, 也为市民钻法规空子提供机会, 会必将随着时代的发展而扬弃。2014年6月28日呼和浩特成为全国首个取消限购城市, 各地相继跟进。杭州市住房保障和房产管理局公布2014年7月29日零时起, 购买本市萧山区、余杭区住房 (含商品住房、二手住房) 不需提供住房情况查询记录;8月29日零时起, 购买杭州主城区140平方米以下住房 (含商品住房、二手住房) 不再提供住房情况查询记录, 商业银行只要贷款结清名下无房就视为首套房。这意味着杭州楼市限购政策进一步放开, 限购政策彻底成为历史。截至发稿为止, 全国仅剩北京、上海、广州、深圳、三亚仍限购。
2015年3月1日起, 中央有二个重要政策民众改善住房条件来说, 是重大利好:一个是不动产登记制度和全国数据联网;另一个是央行自2014年11月22日宣布28个月来首度降息后, 时隔三个月再次降息, 存贷款基准利率同步下调, 均为25个基点, 金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍。对于房地产税的实施时间及实施细则, 多方说法不一, 总的趋势是政府将简并流转交易环节税费, 重点发展保有环节房地产税, 对投机性住房实行高度超额累进税率。如未来的房产税率高低如试点城市或传闻类似, 跟家庭房子套数相关, 有可能导致假离婚再次出现。
鉴于当前城市中心的入学、交通、工作、收入、环保等压力太大, 而市区和市郊的单位面积房价又有较大落差, 对于以家庭套数或人均居住面积为指标来确定超额累进税率无助于解决城市拥堵超负荷的问题, 且未能体现大中小城市、郊区与市区的区别, 更很难用统一标准向在不同地区买房的人征收。课题组建议在住房普遍供大于求的实情下, 向市场经济发达的美、加、澳等西方国家吸取宝贵经验, 如同市场经济时代不限制个人购买彩电、冰箱、粮食、饮用水, 充分发挥市场的调节机能, 保障个人的财产权。即建议弱化购买环节的税费, 增加持有环节的税费, 持有环节的税费不纯粹以单个家庭为单位, 也不以面积为单位, 而是在户口所在地家庭或个人名下所持房子市场当年评估价总和除以户口数为衡量尺度, 向产权人实施超额累进税率, 未成年子女的税费由父母或监护人承担;对于个人在户口所在地外的异地持有房产, 如最近缴纳社保满一年则可以视同本地, 如不满足该条件从高计征。房产税率根据当地政府每年的财政开支进行调节, 房屋的市场价也每年评估一次, 符合条件的低收入家庭可以适当退税, 更能公平、高效地保障个人的居住权而非家庭的居住权, 也从根本上杜绝了与房产相关的假离婚现象产生。为保障社会弱势群体权益, 政府对低收入人群应加强公租房的管理和调节, 对老年人则可以试行房产倒按揭直到老人去世, 有效促进市场流通。
摘要：中国政府为促使大中城市房地产市场健康稳健发展, 2010年4月起相继出台针对家庭的住房套数的限购政策。部分消费者从自身利益最大化出发, 假离婚这种具有典型时代特征的违法现象开始蔓延, 杭州也不例外。该现象直到2014年第三季度起不少城市取消限购有所回落, 但是伴随着不动产登记和未来房产税的实施, 该现象还有可能卷土重来。在对杭州假离婚现象进行充分调研的基础上, 建议全国房地产市场管理以个人房产价值为计税依据, 借市场价格和税收杠杆进一步发挥市场调节机制, 从根源上杜绝假离婚现象的发生。
关键词：住房,限购令,假离婚,调查,建议
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限购令为何连连失守 篇11
曾经实行限购的城市颇多。2011年年中，国务院常务会议决定房价上涨过快的二三线城市也需要采取限购措施以后，先后共有46个城市出台了限购政策。这些政策包括限制异地购房（限购令）、大幅提高二套房贷标准、对于违反限购的房地产购买行为不允许登记等。
限购令是否发挥了作用？国家统计局数据显示，限购令扩围后的2011年10月份，全国70个大中城市房价环比开始下跌，11月，环比再次下降。京沪等一线城市的一手、二手住宅成交量、成交均价涨幅均为几年以来的最低点。
从这一点来看，限购令似乎发挥了作用。
然而，梳理近十年的商品房销售面积数据可以发现，当时季度增速的最高点是2009年末，彼时限购政策还未开始。自那以后，销售面积的季度增速就开始下滑，限购政策开始以后，数据有低幅波动，在2012年开始回升。也正是应对2012年末的房产交易量回升，中央出台了“新国五条”，要求出售自有住房需按转让所得20%计征个税。如此严厉的政策，也未能抑制住房市的火热，房产交易量先增后跌再大增，创造了2013年的房地产大年。到2014年，政策未变，但房市却开始颓废，虽限购令渐次取消，交易量也没见到回升。
由此可见，过去四年的房地产市场的涨跌现象，与其说是限购令发挥了作用，不如说是房地产市场的自有周期在发挥作用。由于调控政策的时滞效应，中国的房地产调控一向呈现顺周期操作的特点，实际效果加剧了房价周期的波动幅度。2006、2007年的房地产市场，可以说是“一边调控一边涨价”，调控政策越猛烈、严厉，房价涨得就越凶猛。结果在2008年经济衰退来临之际，商品房销售面积的下滑速度也是史无前例的快，主要是2006、2007年的房地产抑制政策在2008年的集中体现。
这就引出一个问题，2006年的调控政策还是针对宏观经济周期的调整，2010年的限购令则是对微观主体的直接限制，操作性很强，房地产市场为什么在2013年还可以继续火热？这是因为现实问题的复杂性，政府不可能整齐划一地规定一个人只能拥有一套房，也不可能完全不允许非户籍人口购房。因此操作的时候，以家庭为调控单位，对户籍人口和非户籍人口做出不同的限制。这就存在着套利空间。
很多人通过离婚、向直系亲属转移房产等手段，让自己达到限购令的准入门槛，实现买房。据统计，2013年上海市的离婚、复婚数量都有大幅上升，其中协议离婚登记60408对，比2012年上升37.4%。同时，2013年上海办理复婚登记14730对，这个数据比2012年足足上升了82.57%。新增的这些离婚、复婚，不少就是為了规避限购政策的。可以说，限购令对房地产市场开了一枪，中枪的却是婚姻登记机构，这些机构这两年忙得不得了，上个月离婚、下个月就复婚的例子并不鲜见。
限购的失败，更在于它让户籍制度逆势走强。作为一项落后的社会管理工具，近十几年，户籍制度的影子不断退场，只在社保、教育等有限几个领域还发挥作用，在商品交易领域已经很少有户籍的影子。但限购令实施以来，各地方政府以户籍作为主要筛选工具，对户籍与非户籍人口区别对待，让户籍重回到社会管理的中心位置。受此影响，车牌登记等领域也开始引入户籍、居住证作为前置条件。近几年大城市逐步放开的义务教育入学，在中央严控大城市规模的背景下，户籍制度又成为主要的限制非户籍居民权利的工具。这种趋势也在一定程度上消解了今年出台的户籍改革新方案的新意。
限购令 篇12
2010 年4 月17 日,国务院发布了调控房地产市场的“新国十条”,随后北京于2010 年4 月30 日最先出台了《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》,明确提出从2010 年5 月1日起,限制家庭购房套数。这一调控政策也被简称为“限购令”。
学界对“限购令”的政策效果进行了广泛研究。孙莹(2011)和刘旺平(2014)分别研究了天津和上海的商品房市场受“限购令”的影响情况。舒良峰和朱振宇(2012)对北京市和武汉市两市实施" 限购令" 的政策效果进行比较分析;赵鹤芹(2013)分析了限购政策对南昌房价的影响。张跃强(2013)研究分析了黄冈市房价在实施“限购令”后仍然持续上涨的原因。徐丽林(2013)分析了区域因素对“限购令”的长期效果的影响。杜雨和陶丹(2012)利用多因素模型分析了“限购令”的经济意义。张慧(2013)也利用因素模型分析了限购令对上海住宅价格的影响。本文将研究“限购令”对北京市房地产市场的影响。
二、理论模型
自然科学研究中评估外部干预对个体的影响的基本方法是:从总体中随机挑选若干样本,分为两组,对一组施加外部干预,另一组保持不变,称前者为实验组(Experimental Group), 后者为控制组(Control Group), 两组数据的差值为处置效应(Treatment Effect),处置效应可用来衡量外部干预的影响。
经济学研究往往无法进行随机试验。为此学者们提出了“反事实分析”(Counterfactual Analysis)方法,基本思想为:“如果没有某项政策,那么经济变量的值可能是多少?”将经济变量的可能取值称为“反事实值”(Counterfactuals),充当控制组的作用;而同期真实观测到的数值就相当于实验组数据,二者的差值即处置效应就可用于评估政策效果。
如何计算“反事实值”是“反事实分析”的关键,Hsiao等(2010)认为宏观经济变量的变动可以归因于少数公共因子,而公共因子导致面板数据中截面个体之间存在相关性,可以以此构建反事实值,具体方法如下:一组面板数据中表示个体i在t 时刻受到某项政策影响后的数值,是其在t 时刻未受政策影响的数值,不妨假定个体i=1在时刻受某项政策影响,而其他个体未受影响,则实际观测到的数据是:
反事实值可以构造如下:
其中是样本中其他截面个体的数据。
面板数据中用于拟合的截面个体称为“拟合组”,为了找出最优的拟合组可以用以下方法:
(1)在N-1个截面单位中,任意挑出j个个体,根据拟合优度R2或极大似然值选出拟合得最好的一组;改变j的取值,重复进行这一挑选。这样可以挑选出若干个备选组合。
(2)利用AIC或AICC准则从备选组合中挑选一个最优的拟合组。
三、对“限购令”的短期政策效果的实证分析及结果
1、数据来源
北京市于2010 年5 月起正式实施“限购令”,而全国其他城市到10 月之后才陆续推出“限购令”,我们采用了中国35 个大中城市2008 年12 月-2010 年9 月的商品住宅销售面积同比增长率月度数据,以拟合出2010 年5 月到9 月的北京市的反事实值,数据来源自中经网数据库。
2、最优控制组的选择
首先在截面个体中挑选34 组备选拟合组,其次利用AIC准则挑选出最优的拟合组。根据拟合结果,选定的拟合组包括的横截单位为天津、武汉、成都、杭州、上海、深圳、广州、长沙、西安、青岛、南京、南昌这12 个城市,数据选取时间为2008 年12 月-2010 年4 月。
3、拟合结果与处置效应
利用上述拟合组, 可以拟合北京市2008 年12月-2010 年4 月的商品住宅销售面积同比增长率,图1 将拟合值与真实值进行了对比,可以看到拟合效果是比较理想的。
根据获得的拟合方程,可以用12 个城市的数据构建北京市2010 年5 月-2010 年9 月的商品住宅销售面积同比增长率的“反事实值”,并进一步获得处置效应的值,结果见表2。我们以处置效应的平均值作为政策评估的一个参考数值。“反事实值”与真实值的对比可见图2。
四、结论
实证分析结果表明,由于实行了“限购令”,2010年5 月—2010 年9 月北京市商品住宅销售面积同比下降了45.27%, 对比同一时期的实际值的平均下降了42.35%。我们可以得出结论,2010 年5 月—2010 年9 月北京市商品住宅的销售水平的下降几乎完全是由“限购令”引起的。可以看出“限购令”政策非常有针对性,在短时期内迅速抑制了商品住宅的投机需求,对房地产市场过热起到了降温作用。
参考文献
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