港东新城调研报告

港东新城调研报告（共4篇）

港东新城调研报告 篇1

问卷编号：

办公物业需求调查问卷

通过本次深度调查我们可以得到中小企业高层管理者对于写字楼及SOHO产品的认知，以及港东新城对企业及投资者吸引力。

soho概念明确 : 小型办公或居住型办公, 解决居住空间和工作空间混合的需求, 空间富有弹性，房间多功能化)

一、被访谈者基本信息

单位名称（全称）被访者职务访谈时间联系方式单位地址

企业基本信息：

企业性质：□国有企业□私营企业□合资企业□外资企业

□集体□股份制企业 □其他

行业类型：□纺织□电子电器□医药□机械□咨询□教育

□食品加工□化工□轻工□冶金建材□广告□装饰

单位规模：□大型□中型□小型

单位人数：□20人以下□20－50人□50－100人 □100－500人

□500－1000人□1000人以上

二、企业办公环境评价（自用、承租客户回答）

三、楼宇产权情况及购买意向（有购买意向的企业、投资者回答）

QK

1、港东新城的哪些条件优势或原因使您（贵公司）会选择该区域的SOHO产品？

QK

2、是什么原因让您不会考虑港东新城的SOHO产品？

海宁皮革城调研报告 篇2

海宁中国皮革城于1994年建成开业，主要经营皮革服装、裘皮服装、皮具箱包等皮革商品。十多年来的培育与发展，海宁中国皮革城已成为中国皮革业的龙头市场，也是华东地区最大的皮具箱包市场和最具国际影响力的裘皮市场。2005年，海宁全市皮革业总产值达135亿元，占全国产量的四分之一，皮衣及皮革制品年出口额达58亿元，列全国第一。根据计算，在海宁平均每3秒就能生产一只票夹，平均每48秒就能制成一组牛皮革沙发套，平均每1.3秒就能诞生一件皮衣，海宁已经成为了名副其实的中国皮都。

正是在“中国皮革业最有话语权的龙头市场”这样的光环下，海宁皮革城面临着越来越多的压力，而我认为其中最重要的一点就是市场的信誉和文明。鉴于市场地位的变化，海宁皮革城推出了诚信措施来促进皮革城的发展。皮革城管委会工作人员表示，“诚实立身，信誉立业”一直是皮革城倡导的经营宗旨，为了使前来购物的消费者放心购物，皮革城在市场中引进了预赔制度，规定入场的经营户需要缴纳1000元的消费者权益保证金，遇到有消费纠纷不能处理的情况，则使用保证金给付消费者赔偿。看得出，海宁皮革城对市场信誉十分重视，狠抓商业文明建设，致力于打造浙北商业文明典范。

在皮革城，一个个信用记录公示橱窗吸引了我的注意。据了解，为进一步促进广大经营户诚信经营，工商和皮革城管理部门为所有经营户建立了电子信用档案，利用电子地图对692家信用A级经营户进行“信用锁定”，管理人员只要轻点鼠标，绿、蓝、黄、黑四色标注就会让经营户信用情况一目了然，这样的举措让消费者购物更放心了。

但是市场的文明情况仍不容乐观，我们在皮革城一天里，商户与顾客谈价不成破口大骂的现象屡见不鲜。文明的核心是素质，所以我认为皮革城需要对商户的素质进行考察，为进入皮革城经营的商户制定标准，并进行评估。因为只有进一步规范商场管理，才能有力地提升市场品位和地位。

中国计量学院2007年赴海宁暑期社会实践小分队梁桥

港东新城调研报告 篇3

1、建设施工工地必须设置环境保护牌，标明扬尘污染防治措施、责任人及监督电话等（按区内统一环境监督公示牌样式制作）；

2、建设施工工地应沿四周设置连续稳固、整齐、美观的封闭围墙（挡），城区主干道围墙（挡）高度不低于2.5米，次干道围墙（挡）高度不低于1.8米，围墙（挡）间无缝隙，底部设置防溢座，顶端设置压顶（建筑工地围墙严格按照《中国·西咸新区沣东新城城市建筑工地围墙景观围墙、临时施工围挡设置规范与执行标准》执行）；

3、建设施工工地生活区、办公室及主要道路均要进行混凝土硬化，且保持清洁，无明显浮土，并定期洒水，减少扬尘，制定洒水降尘制度，并形成记录；

4、因施工需要，部分未进行混凝土硬化的道路要铺设砾石或砖渣，缓解渣土车行驶造成的扬尘污染。在易出现扬尘和泥土的路段可铺设再生棉毡，加大吸附能力，减少污染；

5、建设施工工地应合理设置出入口，采取混凝土硬化。硬化路面长度，宽度、厚度应符合规范规定，满足大型运输车辆通行要求；

6、冲洗台应设置在工地大门内侧，其周边设置排水沟，排水沟与沉淀池相连，并按规定处置泥浆和废水排放，沉淀池需定期清理，沉淀后废水排入市政排水管网；建设施工工 1 地应在冲洗平台处接通水管，并配备压力不小于8兆帕（8Mpa）的高压水枪等冲洗设备。明确专人负责冲洗车辆，确保出场的垃圾、土石方、物料及大型运输车辆100%清理干净，不得将泥土带出现场；

7、建设施工工地实施出入口门前道路环境卫生“三包”，范围为工地出入口前全部施工便道，出入口门前主要道路30米范围，便道延伸至主要道路30米范围；

8、施工现场应砌筑垃圾堆放池，墙体应坚固。建筑垃圾、生活垃圾集中、分类堆放，运输时必须采用相应容器（如袋装）或管道运输。生活垃圾应设置足够的垃圾箱或容器，并日产日清；

9、建设施工工地内部倒土时必须配备洒水车，实施湿法作业，确保不造成扬尘污染；建设施工工地要存留的土方必须集中堆放，且采取密目网覆盖、固化或绿化等措施；

10、建设施工工地现场严禁熔融沥青、焚烧塑料、垃圾等各类有毒有害物质和废弃物，不得使用煤、碳、木料等污染严重的燃料；建设施工工地禁止现场搅拌混凝土、砂浆。严禁使用冒黑烟的柴油打桩机；

11、水泥、石灰粉等建筑材料应存放在库房内且严密遮盖。装卸、搬倒物料时，应遮盖、封闭或洒水，不得凌空抛掷、抛撒；

12、建设施工工地现场应根据工程规模，配备相应人数 的专职保洁人员，负责工地内环境卫生和洒水降尘工作；

13、机械拆除建筑物、构筑物时，必须辅以持续加压洒水或喷淋措施，以抑制扬尘飞散；被拆除房屋的建筑材料及渣土，要及时清运并采取湿法作业。不能及时清运的，要集中整齐堆放，并用遮挡物进行覆盖。暂时不能开工建设的，应采取临时绿化等措施防止扬尘；

14、市政基础设施工程、园林绿化工程施工时应必免造成大量黄土裸露，减少扬尘发生；

15、待建空地应全部绿化、硬化或覆盖密目网，对长期未能开发建设的裸地，应按照有关规定采取相应的防止扬尘措施；

港东新城调研报告 篇4

海珠区政协常委会

推进“城中村”改造，是落实省、市有关推进城市化进程决策、拓宽海珠发展空间、加快建设现代化中心城区的重要举措，也是改善城市整体形象、提高群众生活质量、创建全国文明城市的迫切要求。但是，“城中村”改造又是一项复杂的系统工程，面临问题很多，工作难度大，难以在短期内取得成效。对此，区政协常委会于今年上半年围绕“如何加快推进‘城中村’改造”开展重点调研和专题议政，为促进海珠科学协调发展建言献策。

为做好调研工作，区政协成立了专题调研组。调研组先后组织了下辖有经济联社的街道座谈会、经济联社代表座谈会、相关职能部门座谈会，深入到一些有代表性的经济联社调研，实地视察了农民公寓和“城中村”改造试点项目，详细了解了我区“城中村”改造进展情况以及当中遇到的问题和困难。同时，调研组成员还分赴佛山市南海区和顺德区、深圳市宝安区、东莞市长安镇和河南省郑州市考察，学习和借鉴外地在“城中村”改造方面的做法和经验。在此基础上，调研组就如何解决我区“城中村”改造遇到的困难和问题进行深入的分析和探讨。现将有关调研和专题议政的情况综述如下：

一、我区“城中村”改造的现状

（一）“城中村”基本情况

海珠区有20个“城中村”（即原新滘镇下辖的20个行政村）。

根据区委办、有关职能部门和街道提供的数据显示，我区“城中村”的基本情况如下：

1.占地：村域面积约3110万平方米，其中宅基地面积约747万平方米、经济发展用地面积约639万平方米、农用地面积约1725万平方米。

2.建筑面积：“城中村”总建筑面积约2223万平方米，其中有国有房产证、集体房产证、宅基地证共约为1874万平方米，历史用房约349万平方米（其中部分为学校、祠堂）。

3.人口：“城中村”现居住人口约46.6万人，其中“农转居”户数3.72万户，户籍人口7.7万人，居住半年以上的流动人口38.9万人。

4.农用地：全区共有农用地1725万平方米，其中官洲、桂田两个村无农用地；联星、五凤、凤和、石溪等4个村有少量农用地；农用地面积在10万-100万平方米的村有红卫、瑞宝、沥滘等6个；农用地面积在100万平方米以上的村有8个，其中小洲村农用地最多，达325万平方米。

5.集体经济：村社主要通过建厂房、商铺出租发展经济，缺少自有产业项目。村社集体物业多为简易工业厂房、旧仓库和旧工业小区，土地的利用效益较低，不少厂房每平方米月租金在几元至十几元之间。据初步统计，经济联社、经济社集体资产总额44.98亿元，平均每个经济联社资产约2.2亿元；债权总额7.32亿元；负债总额15.85亿元。

（二）“城中村”改造工作开展概况

近年来，我区“城中村”改造工作做了许多工作，一些局部改造项目已完成或正在实施，部分村正在编制整村改造规划。但总体

而言，我区“城中村”改造进展较为缓慢，仍处于起步和探索阶段。

1.“城中村”改造规划编制情况

一是编制“城中村”改造控制性规划或“城中村”整治规划8个。近年来，区规划分局先后编制了《沥滘村旧村改造控制性详细规划》、《龙潭村中约、南约改造规划》、《凤和康乐地区城中村改造规划》等8个规划项目，为“城中村”改造提供了指引。二是编制整村改造规划5个。一些改造条件比较成熟的“城中村”积极性较高，目前有5个村在编制整村改造规划。如琶洲村、红卫村改造规划初步方案已出，正在审批中；沥滘村、东风村、瑞宝村的改造规划正在编制中。这些“城中村”的改造规划都是村社委托专业规划设计单位编制的。编制规划的资金来源于村社或开发商。

2.“城中村”改造方式和改造主体

在“城中村”改造方式上，有的是整村改造，有的是局部拆建改造。“城中村”改造的主体主要有两类：

第一，政府主导，表现为政府投入并组织推动。主要有官洲岛整岛搬迁以及结合道路建设、河涌整治进行的局部改造，总共改造了约200万平方米。如在开发官洲国际生物岛中，政府组织对182万平方米的官洲岛进行征地拆迁，拆除房屋18.62万平方米，并在北山、仑头为村民建设了复建房，基本完成了整岛搬迁。同时，结合市政道路建设、河涌整治等工程的实施，推动“城中村”改造和整治。如南洲路建设征地11.5万平方米，拆除了路边旧商铺、旧厂房6.97万平方米；瑞康路建设征地4.4万平方米，拆除商铺6.27万平方米；在黄埔涌等河涌整治中拆除河涌沿岸破旧房屋7万多平方米。

第二，在政府指导下由村社组织推动。主要有仑头、红卫、沥滘三个村进行了局部拆建改造，改造面积共约14万平方米，所建成的农民新村改善了社员居住条件。一是仑头村在上个世纪90年代建设了农民新村。农民新村占地2万平方米，有61栋多层公寓，共600多套房屋。产权为宅基地证，一户一证。二是红卫村2003年利用1.9万平方米的经济发展留用地，将土地性质从工业用地转为商住用地后，集资建设了农民新村“六福华庭”。“六福华庭”共492套房屋，为集体房产证，且只有一个大证，产权不能落到每家每户。三是沥滘村2004年利用10万平方米的经济发展留用地，将土地性质从工业用地转为商住用地后，集资建设了农民新村“星晖园”。“星晖园”共1058套房屋，目前正在办理集体房产证。

二、我区“城中村”改造中存在的主要问题

（一）土地“瓶颈”问题难以突破

土地问题事关规划、拆迁和安置补偿等问题，涉及村民的根本利益，是各地在“城中村”改造工作中公认的“瓶颈”问题。目前，我区“城中村”涉及土地的问题依然较多。一是留用地指标难以落实。由于留用地申请审批难、选址难，我区目前仍有历史留用地欠账455亩，这在很大程度上制约了村社集体经济的发展。二是征地的货币补偿标准不统一，且补偿标准偏低。三是处于万亩果林保护带的村社根本就“无地可留”。像小洲、土华、龙潭、仑头等联社受到万亩果林保护政策的限制，10%的留用地更成了一句空话。据仑头村反映其一块留用地被划在高压线下，结果无法使用。而这些村社的集体经济原本就相当薄弱，村民生计受到较大影响。据统计，2007、2008年土华部分社员的人均月收入约为250元（集体分红及果树收入），小洲部分社员更低，人均月收入仅100多元（集体分红及果树收入），远远低于广州市的最低保障线。对

于这些集体经济落后的村社而言，当务之急是解决果林出路和社员的温饱问题。四是“农转居”土地和房屋难以确权。宅基地证问题较多、集体土地房产如何流转、村社集资建设的农民新居如何明晰产权，由于政策不明，缺乏统一的操作办法，导致确权工作难以顺利开展。五是用地性质难以变更，难以统一进行规划改造。

（二）规划编制工作滞后

我区目前还没有一个全面的“城中村”改造总体规划（控制性详细规划和修建性详细规划），尚未出台具体的“城中村”改造方案。而我区“城中村”类型复杂，特点不一，“一村一策”在具体操作中遇到的困难和矛盾不少。由于缺乏总体规划指引，一些村社原本积极编制改造规划，上报后却往往容易与市、区的规划控制要点产生矛盾，只能反复修改，加上工作流程不够明确、手续繁多且耗费大量时间、人力和资金。如红卫村编制下辖石榴岗村、台涌村、新村和大塘村等四个自然村的整村改造规划，三易其稿仍未获审批通过。就连市规划部门亲自抓的《广州市海珠区小洲村历史文化保护区保护规划》，历时5年也没组织公示，仍未能上报市规委会审议。对此，村民觉得不可思议。在调研中村社反映，编制改造规划不仅任务繁重，而且还要经全体社员民主决策才能通过，一届联社班子在三年的任期内基本上很难完成改造规划编制工作。而联社一旦换届，之前的改造规划工作很可能就被搁置或推倒重来，造成资源浪费。

（三）政策意见的可操作性不强

“城中村”改造是城市化进程的必由之路，但又没有现成的模式和完备的法规可循。虽然广州市委、市政府于2002年、2008年先后出台了《关于“城中村”改制工作的若干意见》（以下简称《若

干意见》）和《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》（以下简称《意见》），但有的部门认为“意见”不是法规，不具备法律作用，难以实施。在“城中村”改造的具体实践中，街道、村社普遍反映这两个《意见》的可操作性不强，对如何规划、如何报批、如何报建、如何办理确权、如何进行筹资或市场化运作等重要环节都不明确，没有具体的实施细则和操作办法来指导工作。如《意见》第（十二）条指出：“为提高用地效益，‘城中村’改造范围内集体经济发展用地上的集体厂房、商铺、仓储用房等集体物业房屋可与‘城中村’一并改造，其使用功能和容积率可按所在区域控制性详细规划要求予以调整优化，不要求按原状改造。”但在调研过程中，村社普遍反映在申报厂房、商铺等集体物业房屋升级改造时，往往得到的答复就是“原状维修或整饰”，毫无商量余地，更谈不上“调整优化”。此外，大多村社还认为《意见》关于“城中村”改造的政策支持仍不够到位。如“容积率过低”是村社多次强烈反映的问题，这也关系到“城中村”改造能否真正落到实处。同样的地段，如果是开发商用于房地产开发则会获得较高的容积率，市政项目次之，“城中村”改造项目则最低。目前，我市关于“城中村”改造规划规定一般是2.5容积率以下，这样的容积率对开发商参与“城中村”改造没有吸引力，村社难以筹措改造资金，也达不到改造后节约、集约用地的目的。村民感觉政府对“城中村”改造项目有失公允。

（四）“农转居”改制遗留问题较多

虽然我区“撤镇建街”、“撤村建居”工作已实施数年，但其实是“招牌换了、户口变了、实质未变”，“城中村”在土地权属、经济组织和行政管理体制上仍保留农村的旧模式。“城中村”村民被“边缘化”，他们既享受不到农业政策，也享受不到城市居民的待遇，“农不农、居

不居”。改制后，村社集体经济组织缺少了以往的自主权，还要按企业模式纳税，完全享受不到税收减免或返还，导致村社经济发展缓慢，尤其果树村的村社集体经济逐年下滑，陷入贫困状态。同时，村社集体经济组织还要继续承担城市社区的管理和建设，环卫、治安、公共配套设施等费用负担很重。例如，各村每年仅在治安维护方面就开支100多万元，一些新建视频监控系统的村更是超过200多万元。对此村社普遍慨叹道“一样收入百样支出”，实在是不堪重负。虽然《意见》第（十九）条要求“市、区政府要根据‘农转居’社区基础设施薄弱的实际，加大财政资金投入，逐步改善基础设施条件，使其逐步达到与城市社区同等建设水平”，但大部分村社则认为这项工作至今都没有实质性的进展，“城中村”已日益边缘化。就现状而言，占据我区三分之一的“城中村”建筑密度大，居住人口密集，基础设施薄弱，环境脏、乱、差，消防和安全生产隐患多，社会治安问题较为突出，亟待整治和综合改造。

（五）统筹协调力度和财政投入不足

在调研时，村社普遍反映“城中村”改造涉及部门较多，但却没有一个明确的、强有力的机构或部门来指导村社进行改造，遇到问题不知向何处请示汇报，办事无门。同时，市、区也没有制定统一的“城中村”改造工作流程，村社在“摸索”中开展改造工作，感到难度极大。一些“城中村”改造试点项目在推进过程中遇到的具体问题，有关职能部门也难以协调解决。如前文所述，“六福华庭”和“星晖园”只能办理集体大产权。国土房管部门表示，按照现有税收政策，若将集体产权细分到户，则视同房产交易行为要缴纳契税和营业税。有关村社对于这种答复感到难以接受，也无力承担。产权问题如不解决，势必影响“城中村”改造，且也容易激发社会不

稳定因素。此外，市、区财政没有设立专项资金用于“城中村”改造工作，在编制改造规划、政策宣传等方面的投入甚少。

三、对我区“城中村”改造工作的几点建议

“城中村”改造是挖掘海珠发展潜力、造福于民的必由之路，是改变城乡二元结构、加快推进城市化进程的重要一环。做好“城中村”改造工作，必须立足长远，尊重和保障村民的利益，在政策上向村社倾斜，充分调动村社支持和各方参与改造的积极性。现将有关意见和建议归纳综合如下：

（一）着重研究解决土地问题 1.切实落实历史留用地

一是按个案处理2005年前遗留的留用地问题。二是积极试行《广州市农村集体经济发展留用地管理办法》，采取货币补偿优先，安排留用地、指标抵扣、等价置换和房屋等不动产兑现等多种方式，妥善解决留用地问题。三是鼓励村社利用“三旧”改造契机，采取抵扣留用地指标的方式解决历史用地问题。四是建立留用地指标台账管理系统。五是对留用地流转和收益进行监督管理。

2.切实解决万亩果林地区村社的改造与发展问题

一方面，万亩果林长期以来处于“保而不护”的状态，生态环境受到较大破坏，日渐衰败；另一方面，辖内村社集体经济发展受到限制，保住了万亩果林这片“南肺”却保不住村民的“胃”。为此，希望市、区政府将这一问题作为当务之急予以研究，着眼于村民的生计和集体经济的长远发展制定政策和措施，向万亩果林地区的“城中村”倾斜，让村社切实感受到“农转居”改制和“城中村”改造所带来的实惠。

建议：一是政府全面征用万亩果林的土地，系统规划，集中

管理，科学护林，统一经营，确保果林得到长期有效的保护；二是切实落实10%的经济发展留用地，让村社集体经济得以持续发展；三是仿效黄埔区长洲的做法，研究制定《生态农业用地补偿办法》，尽快启动补偿机制，每年向万亩果林保护区内的集体经济组织划拨补偿款，弥补因保护生态环境而在经济方面所做出的牺牲，增加村民收入。

3.明确土地转性的政策依据和操作流程

一是出台切实可行的操作办法，保障“城中村”土地房屋确认产权落到实处，做到权属明确、手续完备、不留“手尾”。如郑州市的做法是经村民代表大会表决同意并提出申请后，对“城中村”集体土地进行确权、登记并办理有关手续转为国有。逐步使“城中村”土地成为真正意义上有偿的、有限期使用的、可进入商品房市场的国有土地。二是结合实际，尽快解决农用地、集体用地、宅基地等分类变性的政策规定和具体操作办法，使区、街道、村社在实施中有章可循，切实做好土地及房产确权工作。三是明确划定土地转性中市、区、街三级的职责权限，做到事权统一、各负其责，充分发挥三级政府的组织协调功能。

（二）加强规划引导和服务 4.尽快制定“城中村”改造总体规划

政府要把“城中村”建设改造纳入国民经济和社会发展计划、纳入城市发展规划范畴，按照高起点、高标准的要求，尽快研究制定全区的“城中村”改造总体规划，以形成各村编制改造规划时赖以参考的规划框架。在做好总体规划的基础上，按照工业区、商贸区、居住区、生态区等不同的地域功能定位，做好各村的改造规划。

如东莞市长安镇“城中村”改造的所有工作都按照“先规划后建设”的原则，统一规划，分步实施。从1995年起，长安镇就开展了“城中村”的控制性详细规划，在总体规划不变的基础上,先后六次修编和完善规划方案。根据各村社的经济状况分类改造，量力而行，制定不同的改造和整治方案。规划目标不变，经济好、条件成熟的村，一步到位；经济差、条件不成熟的村，就从改善村容村貌开始，逐年推进。

5.加强规划指导，提高工作效率

按照城市总体规划和土地利用规划要求，明确“城中村”用地布局、功能分区，把改造工作与城市基础设施和社区公共配套设施建设、产业升级改造、生态环境保护等方面有机结合起来。在规划编制过程中，要加强规划的前期研究，在现有“城中村”改造规划编制办法的基础上，兼顾政府自上而下的改造规划和村集体自身的改造计划，同时考虑城市发展的目标和村集体的发展需求，在宏观的层面上编制“城中村”规划技术指引，具体指导“城中村”改造规划项目的编制和实施。

编制改造规划动辄三五年，甚至时间更长，这样的工作效率对于改造工作的落实相当不利。郑州市关于“城中村”改造的规划编制加上审批手续，一般在7至10个月可全部完成。建议市、区规划部门在做好指导的同时，进一步提高工作效率，加快审批程序，明确工作时限，避免反复和折腾。

（三）完善政策配套，落实改造措施 6.制定具体可行的实施细则

市有关部门要根据市委、市政府的政策文件精神，结合实际尽快制定具体的实施细则或操作办法，加大宣传力度，指导村社

做好规划、报批、报建、筹资等工作。要逐步解决“农转居”改制遗留问题，为“城中村”改造扫除障碍。如切实加大对“农转居”社区公共管理和配套建设的投入；积极推动农村集体经济组织向股份制公司转变，等等。

7.适当提高“城中村”改造建筑物的容积率

容积率太低是村社反映意见最多的问题。郑州市对于“城中村”改造给予了相当大的优惠政策，例如拆1后可建2.5-3，容积率一般规定3-5，高的可达7左右；深圳、佛山、东莞等城市也有类似的优惠政策，“城中村”改造的容积率一般在3.5以上，改造之后全部是商品房。

因此，建议在容积率方面，一是“城中村”改造项目的容积率不低于所在区域的平均容积率；二是可利用基准容积率和地价杠杆对“城中村”改造实行双重调节，即政府针对辖区内“城中村”的实际制定一个统一的基准容积率，就具体的改造项目而言，对规划容积率低于基准容积率的那部分项目用地实行优惠地价，对高出基准容积率的那部分项目用地收取完全的甚至更高的地价。这样不仅有利于将辖区内所有改造项目的整体开发强度控制在可接受的水平，而且还有助于消除各“城中村”之间的不公平，可有效避免违法滥建行为的发生。

8.大力推进“三旧”改造

建议政府相关职能部门如规划、建设、国土等部门，充分利用“三旧”改造试点地区的优势，研究制定配套政策，开通“绿色通道”，加快行政审批进度，使村社升级改造后的集体物业能够尽快建设、使用和收益，提高村社参与改造的积极性。要大胆先行先试，在区内选定赤沙和土华的两块有较合适条件的历史用地作为

试点，以带动其他村社积极推进工作。建议充分考虑村集体的经济利益，保留作为抵扣欠帐留用地指标的旧厂房等村的物业，先完善用地手续，视各经济联合社的经济状况，有经济实力的拆除旧厂房进行升级改造，无经济实力改造的按照省有关“三旧”改造文件办理国有建设用地确权登记发证手续。

9.鼓励社会力量参与“城中村”改造

外地有许多成功经验。如佛山市南海区按照“区级统筹、政策扶持、镇街组织、市场运作、村居实施、各方受益”的工作思路，结合“三旧”改造，创新了“拆旧建新、传统产业区提升、整合土地、连片开发、以地换物业”等改造模式进行“城中村”改造。南海区夏西村对原有低层高密度的“城中村”实施拆旧建新，腾出村内住宅用地，为第三产业发展提供用地。当地政府引导夏西村采取“旧厂房翻新”的模式，把原来的旧厂房改造成饮食之都——紫金城，结果使经济效益翻了十倍，该村的人居环境也得到了极大的改善。

（四）政府主导，各方支持，街、村抓落实 10.加强领导，明确目标

一是充分发挥我区“城中村”改造工作领导小组的作用，领导小组办公室应配置专职和专业人员，进一步充实工作力量，以加强对“城中村”改造工作的指导、统筹、协调和研究，制定工作计划。二是街道、村社也要相应成立“城中村”改造工作机构，以理顺市、区、街、村四级的职责，进一步提高改造工作指挥体系运转的效率。三是从战略发展的角度出发，明确我区“城中村”改造的近期目标和中、长期目标，并分步落实。四是将我区在“城中村”改造过程中遇到的困难和问题积极向上反映，争取省、市的政策支持。如解决“六福华庭”等农民公寓的集体产权细分到户问题，以增强村

民对于“城中村”改造的信心。

11.以人为本，处理好城市化建设与保障村民利益的关系 旧村居民是“城中村”改造的最直接关系者。他们的利益能否得到保障，关系到改造工作能否顺利进行。因此，政府应坚持以人为本的指导思想，着眼于长远的社会效益，在“城中村”改造过程中要切实尊重村民的合理诉求，保障他们的合法权益。建议市、区政府及各职能部门在充分调查研究的基础上，配套出台有关拆迁安置、征地补偿、劳动就业、社会保障、子女入学以及未来发展等方面的政策保障措施，以利于消除村民的思想顾虑，为改造工作的顺利推进奠定良好的群众基础。同时，做好村民的宣传教育工作，引导他们从大局出发，正确认识和处理好国家、集体和个人利益的关系，以实际行动支持和参与“城中村”改造。

12.加强法规宣传，明确办事流程

一是尽快梳理相关法律法规和省、市、区的政策意见并汇编成册，加大宣传力度，使村社在具体操作中有法可依，有章可循。二是市、区统筹，各部门协调配合，制定简洁清晰的办事流程指引，切实开辟一条“城中村”改造的绿色通道，使各改造主体能按图索骥，高效、顺畅地完成各项审批手续。

13.设立“城中村”改造专项资金

建议参照郑州、深圳等地的做法，由市统筹设立“城中村”改造专项资金，用于扶持编制改造规划、启动资金、综合整治、政策宣传等方面。资金可主要来源于有关地价收益、土地使用费、财政专项补贴以及其它方面。专项资金宜从今年起筹集，并逐年积累、增大，以加快改造工作的启动和推进。

14.加强村社领导班子建设，保证工作连续性

“城中村”改造的难度大，所需时间长，改造规划还需要村民投票通过，这就决定了必须要有一个强有力的村社领导班子，以保证改造工作得以连贯、顺利地进行下去。因此，要着力加强村社领导班子建设。一是完善村社民主决策制度建设，保证“城中村”改造工作的连续性；二是村社干部要以身作则，秉公办事，积极发挥带头作用，树立村社在群众中的威信，努力做好群众工作；三是加强村社干部的法纪观念，加强自身修养，带头遵章守法，在经济交往、工程发包、土地使用等方面，坚决抵制不正当利益的诱惑。通过领导重视和各方配合，切实注重提高村民的法制观念、城市意识和文明素质，加快“城中村”改造步伐，为促进海珠科学协调发展作出贡献。