物业公司工作总结

物业公司工作总结（共8篇）

物业公司工作总结 篇1

物业公司工作总结(多篇物业公司)

商业运营管理有限公司2014年终工作总结

2014年转眼即过，运营公司克服了重重困难。在复杂多变的市场经济条件下,经受住了严峻考验。这一年来，商业运营管理有限公司管理人大胆开拓，勇于实践，奋力拚搏，搭建了坚实的发展平台，使物业管理逐步向科学化、规范化、标准化、专业化发展。

回顾物业公司一年来的工作，有付出、有收获，有汗水、有成长。物业公司从年初开始坚持员工与企业同发展、共进步的核心理念，依托全体员工的积极投入，紧张有序的开展着各项物业管理工作。通过实践与探索，创新工作思

路，强化内部管理，严抓品质服务，提升整体质量，努力适应新形势下物业管理工作的发展要求，在强调“服务上层次、管理上台阶”的基础上，通过全体员工的共同努力，较好地完成了全年各项工作任务。为后续的发展奠定了坚实的基础。现将2014年的主要工作及存在的不足总结如下：

一、日常工作目标管理的完成情况

.以做好物业本职工作为前提，积极配合其它部门认真落实和执行开发公司的工作要求和部署。

继续落实和执行绩效考核制度及各职各类人员岗位职责和任务区分，继续坚持“业主至上、服务第一”的宗旨，使“微笑服务、文明办事”的要求体现在每一位员工的身上，促进了物业服务和管理工作的向前推进。物业公司的经济效益与其服务质量是相辅相成，密不可分的。良好的服务质量可以促进物业费的收缴工作得以顺利进行。反之，则不然。而有效的品质管理又是服务质量提

升的有力保障。

房屋管理是物业管理的重要内容之一。

为了搞好此项工作，我们建立了完善的房屋管理档案，制定了房屋管理制度，编制了详细的管理计划，并责任到人定期检查。住户房屋装修无破坏，外观统一，无危害房屋结构的行为，空房完好率为95%。

为此,在装修管理工作方面,我们重点加强了以下方面的工作:

1)针对业主与装修管理专项拟定了”装修工作指引”,就装修单元的”重点部位防水”、”消防安全”、”水电管路走向”、”自用设施设备安装”等作出明确的指引,让业主与装修公司提前知悉各项管理规定与要求,为后期的管理工作做好准备;

2)从严把好装修申请审批关,建立完善的装修管理档案,所有装修申请必须提交装修手册内规定的资料与图纸,并对装修申请中的关于外立面及室内结构方

面从严审核,给出审批意见与建议;

3)建立装修巡查签到制度,安排各部门按规定对装修单元开展装修巡检工作,对消防管理、违

章装修、防水工程按部门分工开展巡检工作,将违章装修现象消除于萌芽状态;

4)定期组织开展装修专项巡检整治活动,对存在未符合管理规定要求的现象,限定作出整改,并按计划实施复检工作,此项工作得到了大部份业主的肯定。

5)从2014年起,根据工作的安排需要,管理处设立了装修巡检专项负责制度,该项工作由保安队长组织实施,经过相关培训及各项准备工作后顺利予以实施,取得了良好的成效。

公共设施、设备的管理

为了保证园区广大商户的正常生活，在公共设施、设备的管理方面，我们制定了完备的维护、保养计划和应急方案，做到日常检查有登记、小型维护有记录。维修电话24小时有人接听，全

年完成小型检修工作17次，应急维修工作3次，达到养护设施、设备到位，维修及时，正常运行的管理要求。

绿化管理

为了给业主创造一个优美的生活环境，我们严格落实了绿化管理措施，积极配合监督绿化公司，施工及养护工作，针对绿化公司在施工养护过程中出现的问题，及时发出了整改通知与合理化的建议，督促其整改，并在绿化警示牌没有到位的情况下，制作简易警示牌、围栏，加强绿化防护管理工作，使绿地基本无破坏，践踏及公用现象，绿化完好率为98%。

环境卫生的管理

环境卫生方面，我们针对园区环境逐步完善的情况，大家齐动手定期、不定期组织进行大扫除，制定了严格的保洁程序与考核办法，并对装修垃圾实行袋装化定点堆放，集中清运管理，并加强园区卫生检查工作，保证了园区的卫生清洁美观。

园区安全防范工作

园区治安防范及消防工作是物业管理中的重中之重,为能给业主提供一个安全舒适的居 住环境,我们狠抓了园区治安消防管理工作,对保安人员定期进行岗位培训,考核,制定了严格的岗位执行标准,并坚持严格执行了各项工作程序、巡更、巡岗制度。要求保安人员认真巡查,文明执勤,礼貌服务,在前期装修阶段进出人员复杂,硬件设施条件欠缺的情况下,基本完成了公司安排的各项工作任务。

1)继续执行施工人员出入证制度,定时定岗进行装修单元清场,这在一定程度上极大地提高了安全管理的成效,同时更避免了延时装修引致客户投诉的情况,收到了良好的成效;

2)为加强装修搬运的监管,避免违章使用电梯搬运装修材料的情况,从2014年起管理处实行了”装修搬运押金管理制度”,自制度实施以来,材料停留在公共部位过夜、搬运过程中破坏卫生环

境、违章使用电梯搬运的情况基本得以杜绝;

3)严格执行人员及物品出入管理制度,施工人员凭证出入,其它人员进出须配合查询与登记,拿出园区的物品均凭”放行条”并经查核后才能放行,有了这些管理制度的严格执行,园区的安全才能得到保障;

4)按消防管理制度要求,保安部安排专人每月定期对消防栓、灭火器实施专项检查,确保消防器材处于良好的状态,同时针对在经营的商铺开展灭火器配置检查工作,目前在经营的商铺均已按要求配备了灭火器;

5)前期阶段由于各方面的因素,停车场车辆出入管理较为混乱,通过物业经理主持召开专项整治工作,并安排落实相关工作后,所有进出的车辆均已凭证出入,大大地提高了停车场车场管理的安全系数。

二、存在的不足与展望

虽然,我们在2014年的工作中取得

了一定成绩,但还有很多需要完善与加强的地方。第一、管理人员整体素质不高,服务意识不强,实际处理事务的能力还有待提高;

第二,与业主的沟通不够,了解不足,在往后的工作中应予以加强。

第三,设备、设施管理力度还需加强,以确保设施设备的安全正常运行,避免因此而对业主的正常生活造成影响,引至业主对管理服务工作的不满;

第四,保安管理方面仍存在人员思想心态不稳定,工作执力度严重欠缺的情况,需要在实际工作中作出改善。

针对以上几个问题,在2014年工作中,我们将吸取经验与教训,努力提高员工的业主服务技能与管理水平,把工作做到更好。小平同志曾经说过“发展才是硬道理”，这句话时刻鞭策着物业公司放眼未来，开拓创新的步伐。商业运营管理有限公司依靠全体职员的强大后盾力量，不墨守陈规，努力适应日趋激烈的市场竞争，力争在物业管理的行业中确

定自己的品牌地位。2014年已经结束，崭新的2014年已在眼前，回顾过去，我们豪情满怀；展望未来，我们信心百倍。在新的一年里，物业人将以更加务实的作风、更加进取的胸襟、更加饱满的热情、更加昂扬的斗志，在运营公司的领导下，通过物业公司全体员工的共同努力，向着把物业做强、做大的终极目标而努力！

谢谢大家！

物业公司工作总结 篇2

关键词：社区,综合治理

胜利石油管理局胜中社区物华物业管理公司下设五个物业站 (五个家委会) 、三个专业队、一个家政服务中心和一个老年工作站。主要负责山东省东营市青岛路以南, 菏泽路以北, 西四路以东, 五台山路以西的13个小区9273户居民的“四保一稳”服务职能工作, 该区域地理位置点多、面广、分散, 工业区、生活区、娱乐区、学校等交织在一起, 不完全封闭的小区多, 车流量大, 又处繁华地段, 管理难度大, 治安任务十分繁重。工作中我们牢固树立“综合治理也是生产力”的观念, 勇于创新实践, 突出真抓实干, 不断推动综治工作水平再提升。

一、社区综合治理工作的具体做法

(一) 突出“一个主题”力求群防群治的氛围更浓厚

我们借社区开展的“查漏补缺抓防控, 群防群治保平安”主题活动为契机, 牢固树立“平安出效益”和“警力有限, 民力无穷”的理念, 把综合治理工作作为“四保一稳”服务职能中的重中之重来抓。要抓好这项工作, 必须依靠群防群治, 形成全民皆兵的浓厚氛围。具体工作中实施了“六个一”。

第一, 深化“人人都戴红袖标”工程。我们要求不仅是治保员要带红袖标, 绿化队、维修队及各物业站的所有人员都戴“红袖标”, 担负起“义务监督员”的作用, 履行提供线索、治安信息通报 (治安信息员) 、参与小区治安防控等职责。在推动联防联治工作中, 我们始终以“红袖标工程”为亮点, 发挥“红袖标工程”的威力, 逐步形成“让大家戴上红袖标就是一种责任, 让居民看见红袖标就是一种信任”的效果, 对不法分子起到了有力的震慑作用。

第二, 开展“法律知识进小区”活动。我们在供应体育馆举办了500余人参加的法律知识宣传讲堂, 来自管理局综治办普法工作科郭清海科长和东旭小区的家委会郝仕政副主任, 运用丰富的法律知识和实践经验, 向小区治安工作骨干人员和居民讲述了他们在多年工作中遇到的典型案例, 教会大家如何防火、防盗、防骗, 将法律知识和治安防范知识送进千家万户, 进一步调动了广大职工与居民参与辖区治安防控工作的积极性和治安防范意识。

第三, 组织“平安靠大家”书画展评。为发挥群众优势, 由各物业站 (家委会) 组织在小区集中开展了一次以书法、绘画作品为主的书画展评, 而且每个物业站 (家委会) 评选出优秀作品进行装裱, 参加社区统一组织的展评。胜利石油管理局胜中社区物华物业管理公司上报了12副作品参展, 分别获得1个一等奖、1个二等奖、2个三等奖好成绩。通过活动的开展, 进一步营造了平安和谐文化氛围。

第四, 开展“治安防范图板巡回展”。我们紧紧围绕平安小区创建活动主题, 制作了图文并茂的治安防范图板, 在各小区进行宣传的基础上, 又由治安保卫办公室统一组织, 利用巡警车在辖区内进行巡展, 进一步促进了群防群治浓厚氛围。

第五, 组织参加“专业技能大比武”。我们以社区开展的规范干部专业技能“三个一”竞赛活动为依托, 即组织一次军事训练, 叠一次军被, 谈一次深入学习科学发展观体会三项参赛内容。治保队班子成员利用队员下午训练时间, 强化警容警姿树形象, 针对个别新队员的宿舍物品摆放细节不到位, 军被整理不够规范, 队部展开了以班组为单位的军被整理的竞技活动, 以点带面提升军被的“豆腐块”水准, 使队伍整体素质水平得到新提高。同时, 在“三个一”业务比武活动中, 由治保队指导员、队长、副队长参加的业务比武, 一举获得治保系统业务比武总分第一名的好成绩。

第六, 发放“义务巡逻队倡议书”。各物业站 (家委会) 联合党员服务社, 组织开展了向辖区居民发放参加义务巡逻队倡议书活动, 调动了广大居民踊跃参加义务巡逻队积极性, 成立了以辖区非在职党员和楼栋长为骨干的义务巡逻队13支。

(二) 发挥“两个优势”力求群防群治工作入脑入心

第一, 充分发挥小区的“宣传”优势。首先是发挥治保队与警务室联动的宣传效应。我们联合开展了“齐抓治安防范、共享平安幸福”主题活动, 通过白天与晚上相结合方式, 利用四辆警用电动车在小区内巡逻, 现场播放防火、防盗等防范小常识, 在重点时段和部位、加强了防控和蹲守, 确保了治安防范无漏洞、措施有效到位。其次是采取小区悬挂横幅宣传。根据不同的季节悬挂不同的标语口号, 如“积小安成大安, 家家平安保平安”, “平安小区人人出力, 小区平安家家受益”和“打两抢防两盗, 实现小区平安无案件”等等, 做到内容简而易懂, 时时敲响防范警钟。再次是发挥黑板报、宣传栏更新及时的优势。各家委会每日张贴胜利报、温馨提示等, 宣传上级精神, 宣传与居民生活密切相关的环保、安全、节能、民用气安全, 治安防范等有关内容。同时, 我们在每个门卫都设置了小黑板, 登记内容温馨, 贴近居民生活的小提示, 小区居民进出大门随时都能看得到, 同时也宣传了我们的防范成果。最后是创新了楼栋“双向信息反馈栏”。我们在楼道制作了信息反馈栏, 这样有利于与居民及时沟通, 为居民提供了掌握信息、反馈信息条件。国庆节前夕, 我们还打印了《致小区居民的一封信》, 张贴在各单元楼道内, 提醒居民强化防火、防盗意识。2009年, 在创建“平安小区”和“小区百日无案件”活动中先后布置治安防范宣传栏30期, 出黑板报17期, 张贴温馨提示7次, 共计4600余张。除此之外, 我们还特意为居民外出开展了一项特色服务。户主外出前, 以电话或其他方式与物业站、家委会取得联系, 告知楼栋和单元号, 我们会在此期间进行重点巡视、加强防范。

第二, 充分发挥小区“阵地”优势。群防群治防范在小区, 落实也在小区, 因此, 我们充分发挥小区阵地优势。首先是成立13支特色义务巡逻队。我们以楼栋长为基础, 在小区全面发动, 先后成立了400余人的义务巡逻队伍, 有“非在职党员义务巡逻队”、有“三八女子义务巡逻队”、有“夕阳红义务巡逻队”、有“志愿者义务巡逻队”, 节假日集体组织巡逻, 平时分片包干守护楼栋, 2009年集体巡逻60余次, 由于群众的积极参与, 给小区治安队伍输进了新鲜血液, 增加了一支有声力量, 直接推动了小区治安工作的平稳开展。其次是采取集中与分散相结合方式巡逻。集中的目的是达到互相交流, 把发现的情况和处理的方法沟通一下, 取长补短, 互相学习交流经验;分散的优点在于灵活和及时发现问题处理问题。如巡逻队长任玉荣, 她负责运兴南大门, 不管是炎热的夏天还是寒冷的冬季, 她都默默无闻的守在岗位上。又如定位巡逻队员宗景仁, 几年如一日坚持办黑板报, 义务宣传党的方针政策, 油田改革发展形式、治安防范和健身小常识等, 在他的带动下, 初步形成了全方位、全天候、全覆盖的综治大格局。

(三) 深化“三项建设”, 力求在群防群治工作中见实效

第一, 深化“红旗治保岗”建设。我们要求治保员每天把红旗插在治安责任区内易观察的醒目位置, 以红旗为中心, 在责任区内巡回检查。家委会坚持巡视督导, 20分钟内不在岗的, 检查人员要把红旗收走, 每收旗一次要扣绩效考核分, 收旗三次以上的要收岗, 进一步增强其责任心。

第二, 深化“三防”建设。首先是健全综治大网络。我们建立了以中心治安保卫办公室为总牵头的特勤中队、治安巡逻队、物业站家委会、楼栋长、义务巡逻队等, 形成“一条龙”综治大网络, 同时, 我们结合“小区百日无案件”竞赛活动, 启动了“虎、鹰”行动计划, 并成立了7支突击小分队。做到在对不法分子的识别上, 要有“鹰一样敏锐的眼睛”, 在对不法分子的打击上要像“虎一样的勇猛威武”, 要看得准、打得狠, 不给不法分子可乘之机。其次是深化队伍建设。在组建义务巡逻队基础上, 我们进一步深化了两队建设:一是深化治安巡逻队建设。深化了“三式十八法”的管理模式, 运用“三式”即院校式的学习、部队式的管理、家庭式的生活, 打造业务精, 素质硬队伍, 创造了拴心留人的工作环境。二是深化了员工队伍建设。采取在物业职工及治保员中开展“四个一”和“一口清”活动。“四个一”即每周记一户、记一车、检查一次防盗门、做一件好事, 为做好治安防范工作提供了保证。“一口清”即要求治保员与职工对所负责的楼栋户数清楚、家庭情况清楚、是否有机动车辆清楚、防盗门好坏清楚, 做到心中有数, 为掌握基本信息提供可靠保障。三是深化了“技防、物防”建设。我们在深化人防基础上, 还在技防、物防上下功夫, 在上级的支持下, 配备了电瓶警车4台、更新了巡逻队员自行车、警棍、对讲机等设备;6个重点门卫安装了摄像头, 可以长期稳定的监视进出小区的人员和车辆, 确保在发生突发事件时可以尽快提供线索依据, 对震慑犯罪提供了技术保证。集翠苑西侧筑起了150米围墙, 实现了小区封闭。加固维修了护栏22处, 维修了单元门60余次, 维修和更换了小区电动门, 安装了起降杆。我们还对门卫室实行了“五个统一”, 即统一进行了门卫粉刷, 统一维修或更换了室内空调, 统一更换了新桌椅、统一制度牌, 统一配发了太阳伞, 一系列人性化的管理, 提高了门卫人员爱岗敬业的积极性。

第三, 深化“物华女子巡逻班”建设。物华治保队女子巡逻班成立于2008年5月, 由6名女子巡逻员组成, 主要承担白天的小区巡逻任务, 不仅弥补过去只夜间巡逻、白天空缺的不足, 同时又挖掘了人力资源, 还加大了对门卫、治保员管理监督和调解民事纠纷力度。首先在业务上做到了“三懂四会”, “三懂”, 即懂方针政策、懂法律法规、懂业务知识;“四会”, 即会擒敌自卫、会依法执勤、会管理服务、会群众工作。其次在管理上采取了“13332”巡逻法, “1”就是要贯通一条巡逻路线。按照规定的路线巡逻, 避免了只走大路, 不走小路的现象。“3”就是巡逻出警至少3人。在出警巡逻过程中, 做到相互监督, 相互保护。“3”就是强化落实“3个深入”:一是深入小区居民, 宣传工作到家庭, 形成了“人人参与, 家家防范”的氛围。二是深入小区门岗, 监督是否规范上岗, 是否记录详实。三是深入监督整改, 做到及时纠错, 督促整改。“3”就是突出“三个结合”, 即做好与派出所警务室工作的结合, 与保卫科工作的结合, 与物业站家委会工作的结合, 在治安防范工作中做到信息联通、上下联动、行动联合。“2”就是采取“2个挂钩”, 即与奖罚挂钩, 与评选树优挂钩。现正以饱满的工作热情, 积极向上的工作态度, 向着更高目标迈进。

如今, 胜利石油管理局胜中社区物华物业管理公司初步形成“全民抓安全、群力保平安”的良好格局, 公司开展的“红袖标工程”被社区采纳推广。治安巡逻队成功了破获3个重大盗窃团伙, 抓获不法分子11名, 其中7人被刑事拘留, 帮助居民寻找到失踪老人1人, 公司连续6个月实现“零发案”, 社会效益明显。

二、完善社区综合治理工作的具体建议

(一) 建议适当倾斜社区治安巡逻队员的招工

第一, 治安巡逻队员严重缺员, 在相继落实临时性用工清理、油田在社区系统企业员工中招聘一线人员等政策中, 公司治安巡逻岗位人员大量削减, 巡逻岗位缺员问题非常严重。

第二, 部分小区不封闭, 加之所处西城腹地、流动人口多, 治安形势非常严峻, 急需补充治安巡逻力量。

第三, 巡逻队员多数是临时性用工, 社区在培训治安队员中投入大量的人力、物力、队员不久就辞职, 工作时间较短, 收不到连续性、持久性工作效果。

第四, 由于队员缺乏持久性, 个别队员存在思想不稳定, 不断招收更换新队员, 造成管理难度大, 不利于治安队伍建设。

第五, 由于队员更换频繁, 新队员对小区地形, 治安状况了解不透, 对不法分子心理动态、作案动机分析不清, 给维护稳定带来困难。

(二) 建议地方政府出台一些硬性政策法规

第一, 对小区出租房屋、车库经营、饲养宠物、乱搭乱建等方面加以规范, 便于社区依法加强管理。

物业公司工作总结 篇3

一、牢固树立群众观点，努力提高为居民群众服务的

本领

党员干部必须牢固树立群众观念，不断提高做好群众工作的本领，充分发挥好居民群众在促进院区和谐稳定中的主体作用。

一是要树牢群众观念。公司党员干部要适应时代要求加强学习，充分认识人民群众的伟大创造力，善于向人民群众学习，自觉地把自己当成群众的一员。在思想上尊重群众，在感情上贴近群众、在行动上深入群众，在工作上依靠群众。

二是要掌握过硬本领。新形势下，群众工作面临许多新情况、新问题，有些党员干部往往感到“老办法不管用、新办法不会用、软办法不顶用、硬办法不能用”。对于纷繁复杂的矛盾和问题，只有具备良好的素质，靠学习养足底气、靠创新昂扬锐气、靠严管树立正气，靠虚心学习增强技能，才能大胆面对、主动触及、及时化解。一些干部之所以对一些问题处理不好、处置不了，除了思想上群众观念淡薄外，也与自身的能力薄弱有很大的关系。所以，党员干部要把学习摆在重要位置，学好理论、政策、法律，学点社会学、心理学，学会与群众打交道的方法艺术，尽可能拓宽知识面。只有通过学习增长才干，工作起来才能得心应手。

三是要注重引导群众。一些党员干部有时候感到很委屈，觉得自己明明是为居民着想，做的事情也是有利于居民的，但是居民就是不买账，究其原因，是居民对我们政策不理解，决策不了解。所以，党员干部要通过宣传、教育、引导，让居民明白事理，使我们的工作取得居民的理解和支持。只有这样，干部与群众的心才能贴得更近，关系才能更加融洽。一直以来，公司利用内部自办的信息频道制作了生活小常识受到院区住户的欢迎。以后，我们要把信息频道充分利用起来，用它来宣传党的方针政策，来宣传物业管理的法通过宣传、教育、引导，让群众明事理，从而支持我们的工作。

二、创新群众工作载体，办实事解难题，促进小区和谐

要时刻关心群众的日常生活，解决他们的具体困难。坚持从群众最关心的问题、最迫切的问题、最需要解决的问题入手，坚持从群众的小事、急事、难事做起，诚心诚意为群众办实事，尽心竭力解难事，坚持不懈做好事，零距离服务群众，不断增强公司党组织对广大群众的吸引力和凝聚力，促进机关院区和谐稳定发展。我们可以从以下几方面入手：

一是扎实开展“三帮”活动。第一，帮扶困难家庭，经常登门看望，积极协调解决家庭难题。今年年初，公司以保安队为主体开展了便民服务活动，设立了便民服务站，开通了便民服务电话，这一举措受到了院区居民的好评。第二，管理部门和科室负责人帮教重点人员，做好特殊人员的教育转化工作。第三，党员干部帮助群众。以后我们还要进一步走进住户家庭，与住户面对面地交谈，把党的路线方针政策带给他们。

二是扎实开展“三深入”活动。要深入基层、深入岗位、深入居民。倡导领导干部每月当一天物业工人，与一线职工同修一片绿化带、同扫一块卫生区，做到问题在基层发现、办法在基层研究、措施在基层落实、作风在基层转变。今年3月份，公司已经对院区的孤老、空巢人员进行了登记造册，并定期走访，帮助解决生活上的困难。每逢电视信号升级，公司市场部工作人员就主动上门为老人们调试电视信号，维修队工作人员主动上门无偿为他们解决问题，保安队工作人员主动帮他们买米、买面，这些都赢得了大家的称赞。

三是扎实开展“三防”活动。做好防盗窃、防诈骗、防刑事案件发生是院区重点工作之一。我们要在加强门岗、停车场管理，严格小区出入人员、车辆查询登记的同时，联合派出所，实施优势互补、昼夜巡逻，维护院区治安稳定。

三、把群众放在第一位，来做群众工作

只有心里有群众，虚心听取民意民愿，热忱为群众服务，想群众所想、急群众所急，才能取信于民，得到群众的拥护。

一要用群众语言来做群众工作。用群众所熟悉的语言神态、所理解的思维逻辑、所期待的表达方式，来与群众沟通从而拉近与群众的距离。

二要培育群众“领袖”来做群众工作。让群众自己教育自己，自己组织自己，自己服务自己，以典型示范，以楷模引领。在工作中注意物色政治素质好、业务能力强、社会威信高，有广泛口碑的基层群众和社会志愿者，总结整理、培育推广他们的先进事迹，形成有凝聚力、感召力的群众“领袖”。

三要关注群众诉求来做群众工作。掌握群众的所思所想、所盼所求、所需所爱，有的放矢、恰到好处。公司党委为了更清楚地了解居民所思所想所愿，在院区广大居民中开展了“微心愿”征集活动，对广大居民提出的要求，公司能做到的，马上做到，公司做不到的，上报集团公司，请集团公司协助解决。

物业公司工作总结 篇4

尊敬的董事长及各位领导

2009年度工作在全体员工的忙碌中匆匆而过，甚至来不及等我们回首一眸。2009年全年工作是物业公司寻求发展的重要而关键的一年。在董事长和董事会的直接领导和大力支持下，我公司围绕“没有最好的服务，只有更好的服务”宗旨和“零拒绝”服务理念和发展思路，创新工作模式，强化内部管理，外树公司形象，努力适应新形势下对物业管理工作的发展要求，在强调“服务上层次、管理上台阶”的基础上，通过全体员工的共同努力，较好地完成了全年各项工作任务。现将我公司2009年主要工作总结如下：

一、2009年工作任务完成情况

今年,为了配合集团的地产开发,从集团战略需要出发，物业公司调整了发展战略,奉行“先品牌、后规模” 的思路，把工作重心放在配合集团开发，提高物业的服务品质上,集中优势资源确保为集团开发的精品楼盘提供配套的精品物业管理。为此,公司进行了一系列的调整,重点抓了以下几方面工作:

（一）完善各项规章制度，建立健全内部管理机制，进一步深化企业管理体制改革

2009年是我司走向实质性物业管理工作的关键年，我公司敢于迎接挑战，主动把握机遇，在加强物业管理和内部管理上做文章，按照现代物业企业的标准和要求深化管理体制改革。我们经过对目前形式的认真分析和准确定位，转变以前仅做好日常维护管理的单一工作模式

和发展思路，把扩大服务范围、提高物业管理水平、参与集团开发品牌建设，迅速融入到集团产业链条中作为今后可持续性发展道路，为此，我们建立健全了一系列适应公司自身发展需要和市场竞争需求的规章制度，如《各岗位作业标准及规范》、《各岗位考核细则》等，为公司发展的规范化和可持续化奠定了基础。

同时，本着开源节流、提高小区管理服务水平的原则，在我公司管理的小区内建立并推行了厉行节约，杜绝浪费和人人都是保安员、人人都是保洁员、人人都是管理员的活动，实践证明，该项活动不但减少了业务成本，而且激发了物业公司全体员工的积极性，提高了他们的工作能力和效率，保证小区物业管理的良性、高效运作。此外，我公司还统一规范了各小区服务人员的服饰，加强礼仪培训，公司的对外形象焕然一新；推行了早点名制度，为建立更优秀、精干的员工队伍奠定了基础。同时，我们也清醒的认识到制度建设的关键在于落实，因此，我公司不断加大检查和执行力度，发现问题不回避，及时纠正，确保各项工作有计划、有依据、有落实地稳步展开。

（二）加强企业文化建设，构建环境整洁、管理有序的和谐小区，打造卓越物业品牌

2009年公司企业文化活动和社区文化活动依然有序进行。公司积极参与了集团组织的各类活动,先后参加了集团蓝球赛、文艺汇演等活动，充分展示出物业公司公司员工精诚协作、团结互助的良好精神风貌

小区的社区文化活动方面,经物业公司积极协调联系了辖区派出

所、居委会、有线电视公司、移动公司等,就辖区安全、落户、电视整转等开展了一系列的活动。方便了业主生活,增进了与业主的交流,得到了小区业主的好评。在2009年,我们遭遇了甲流疫情,物业公司全体员工为防抗“甲流”做了大量的工作。如坚持对小区进行消杀、消毒,向全体业主宣传抗“甲流”知识,努力为业户创造一个健康安全的生活环境。此外，我公司积极与开发公司沟通努力完善小区配套设施设备，为小区居民提供了良好的生活环境，为构建和谐小区创造了条件。

（三）积极拓展物业公司业务

从目前物业公司所管理的规模来讲，还不能维持物业公司的正常运行，为了努力减少亏损，物业公司积极主动参与到集团后勤和一些资产管理的工作中，物业公司主动承担了集团办公的日常设备设施的维修及保洁、保安工作，为集团十堰总部良好的工作环境和后勤服务提供了有力保障。目前，物业公司正积极的参与集团原办公楼和原武警办公楼的出租工作，努力将这两块资产盘活，让其产生最大效益。

（四）加强员工队伍建设和人力资源储备，构建团结共进团队 在员工队伍建设方面，公司一方面严格管理，对不能胜任本职工作的人员坚决进行撤换；另一方面，开展人性化管理，合理进行岗位调整，营造良好的工作氛围。我们通过集团人事部持续有效沟通，为公司进一步发展储备了人力资源；安排员工参加了多种培训，提高公司工作人员的业务能力和综合素质。

我公司重视团队建设，一方面通过参加各种活动让员工感受到集团大

家庭的温暖；另一方面，让员工认识团队价值，将自身利益和发展与公司的兴衰相关联，促使全体员工形成一支富有战斗力的和谐共进团队，以满足公司不断变革创新和成长发展的需要。

（六）强化安全意识，始终把安全作为一切工作的根本

确保服务社区住户的人身和财产安全是物业管理工作的基本要求，也是至关重要的工作内容。为此，公司一方面非常注重提高全体员工的安全服务知识和安全防范技能，对全体员工进行经常性的安全生产教育；另一方面，联系辖区派出所、居委会来小区宣传、指导，并建立联保机制，确保为小区创建安定的居住生活环境。

二、存在的主要问题及难点

（一）我公司目前管理规模较小，而在短时间内仍无法得到扩展，致使物业公司在相当一段时间内仍会处于亏损状态，如何把握物业服务水平和减少亏损的平衡点，仍需不断的摸索和调整。

（二）我公司各项管理与考评制度仍有待于在实践中不断改进，企业文化与社区文化建设处于起步阶段，缺乏经验，仍然需要不断探索和总结经验。

（三）物业管理员工队伍变动相对频繁，他们一方面对新环境不能及时适应，沟通协调不足，另一方面大多没有接受比较专业的物业管理技能培训，工作能力欠缺，导致工作效率较低。

三、2010年工作计划与思路

2010年，物业公司将继续以配合集团的地产开发,从集团战略需要出发，奉行“先品牌、后规模” 的思路，把工作重心放在配合集

团开发，提高物业的服务品质上,集中优势资源确保为集团开发的精品楼盘提供配套的精品物业管理为指导思想，一方面认真完成董事长和董事会交给物业公司的各项工作任务，另一方面，继续加强公司自身的各项制度建设，进一步拓展业务范围，提高服务质量，创建有信誉、有实力的物业管理品牌。

（一）进一步创新工作机制，苦练内功，使公司的发展再上一个新台阶

经过这一年的努力和发展，以及董事长和董事会的大力支持，物业公司各项工作不断规范，业务范围进一步扩大，2010年我们将进一步创新完善工作机制和管理模式，进一步强化内部管理水平，继续巩固及完善现有各项制度，深化内部机制改革，拟试行定员定岗定酬及费用包干制度，试行小区经营目标责任制及管理目标责任制，向管理要效益；依托集团，充分发挥自身优势，希望能在继续做好每年日常工作的基础上，把进一步开拓物业管理新市场当作一项重点工作来抓，促使公司的发展状况和经济状况有明显好转。

（二）加强企业和社区文化建设，打造卓越物业品牌

物业公司在完成中心工作任务的基础上，2010年继续将重点放在企业文化与社区文化的建设上，继续努力搞好小区的社区活动，把深入拓展企业文化与社区文化的建设作为物业公司拓展服务深度与提升服务质量的突破点，不断加强小区的物业管理工作，提升市场竞争力。

（三）加强人力资源的培养与人才队伍建设

要加强培训和学习力度，以提高其业务素质和整体管理水平；加强对

高技术、高能力人才的引进，并通过培训挖掘内部技术潜能，发现、培养和储备技术人才，加强人才队伍建设。

各位领导、全体同事,09年工作改进业绩让我们坚定了发展的信心,我们也清醒的知道,成绩是在集团领导正确领导下,全体员工努力拼搏的成果。与08年相比,我们在企业规范建设、基础管理等方面取得了一定的成效,但我们仍然存在很多的问题和不足:卓越物业管理品牌品质与集团地产的精品要求还有差距；基础工作仍然不够规范、扎实;管理执行力与目标要求的差距还较大,人才队伍建设也还不能满足发展的要求等等,这些都是公司发展面临急待解决的问题,也是公司今年的重点改进工作。

10年,我们还有很多事情要做,我们的工作还需要不断地改进:公司物业管理除了继续做好日常,今年还将全面推行定岗定编,推动计划考核体系调整完善,使工作计划与岗位职责结合起来;品质管理要抓好文字规范和行为规范,通过流程规范去实现品质与成本目标;加强公司基础管理等等。

各位领导、各位同事,09年已将过去，10年我们迎来新的目标、新的任务、新的挑战,面对机遇和挑战,我们有理由相信在集团公司的支持、关爱、帮助下,通过全体员工的精诚努力,协同奋进,开拓进取,卓越物业管理未来发展前程似锦,在跟随集团公司发展的同时卓越物业管理公司以及公司全体员工将得到更大的发展,实现公司和员工价值的最大化,实现公司经济和员工事业的可持续性发展。

物业公司物业管理工作经验汇报 篇5

我们玉山物业公司成立于1996年，隶属于胜利油田胜中社区管理中心。现有职工361人，公司下设3个机关部门、4个物业站以及5支专业化队伍，目前辖区占地总面积128万平方米，其中建筑面积62万平方米，绿化总面积23万平方米；管理着14个自然住宅小区，居民总户数为9027户。近几年来，在日益激烈的物业管理市场竞争中，面对新经济条件下业主对物业管理服务水平的新要求，我们始终坚持以“居民至上，服务第一”为宗旨，不断强化公司的内部管理，积极创新具有玉山特色的“GIN”绿色物管新思路，为玉山物业公司搭建了坚实的发展平台。经过多年来的实践与探索，我们建立和完善了一套科学的小区管理制度，内部管理服务质量控制体系和运行机制，使物业管理走上了科学化、规范化、标准化、专业化的发展轨道。公司于XX年9月通过了ISo9001国际质量体系认证，公司近年来还先后多次荣获山东省、东营市和管理局“创安工作先进单位”、“文明建设先进单位”、“庭园绿化先进单位”、“油田道德示范点”、“先进基层党组织”等60余项荣誉称号。XX年，公司还被山东省评为“职工职业道德先进单位”。公司所管理的雅苑小区被评为“国家级示范住宅小区”，翠苑、舒苑和清苑三个小区被评为“省级优秀住宅小区”。精细的管理锤炼出了过硬的队伍，XX年，公司的雅苑物业站被评为管理局“十佳示范队”，综合维修队被评为管理局“名牌基层队”，治安保卫队和办公物业管理队被评为管理局“行业一强”。几年来的实践使我们意识到，一个物业公司要想发展必须依靠其内部的严格管理，公司的发展过程同时也是管理创新的过程，物业公司只有不断的创造出新的管理模式、新的操作流程，以实现各管理要素的合理组合，才能够健全体魄，去抢占日益广阔的物业市场。

下面，我将玉山物业公司近几年来在强化内部管理工作中的一些主要做法向大家做如下汇报：

一、深化一个“精”字，进一步夯实了公司管理工作的基础所谓“精”，就是要求我们的工作要在原来的基础上，加以提炼、总结，取其精华，发扬继承，要做到精益求精，力求完美。物业公司在日常的管理服务过程中，每一个步骤都要精心，每一个环节都要精细，每一项工作都是精品，精心是态度，精细是过程，精品是成绩。在油田深化改革、重组改制、市场化运作机制逐步形成的新形势下，我们从提高企业生存竞争能力的高度，不断加强对公司管理工作的精确计划、精确决策和精确控制，不断健全各项管理工作的运行机制，不断加强内部管理工作的过程指导，全面夯实了公司管理工作的基础。一是在运行机制上下功夫。一套科学有效的机制是企业的“筋骨”，是企业实现快速发展的基础保障。几年来，我们紧跟油田和社区改革步伐，不断加强内部管理体制和运行机制的转换，逐步形成了以物业站为甲方，各专业队为乙方的“一拖N”管理模式。原来由物业站大包大揽的各项维修、保洁、绿化、治保等服务工作与小区工作相分离，分别形成专业化队伍，变原来的统一管理为甲乙方合同关系，各专业队成为服务的提供方和承包方，双方按照合同约定进行考核与被考核。内部模拟市场机制的运行，使物业站和专业队之间责权更加明确，考核更加严格，迫使专业化队伍必须用优质快捷的服务到接受服务的物业站去挣取服务成本。在用人机制上，我们重点突出各单位、各部门的职能作用，设置了较为科学、合理的运行机构，严格执行“三岗制”动态管理办法，通过对人员的优化组合，充分挖掘人力资源的潜能，进一步提高劳动效率和管理效率，增强员工队伍的风险意识，仅XX年，公司就优化下来多名职工充实到了门卫、绿化等原来家属的岗位上，既节余了费用，又安置了富裕人员；在利益分配机制上，我们彻底打破了“大锅饭”的现象，结合岗效薪点工资制度的实施，在维修队实行了工时制，坚决做到了“干和不干的不一样，多干和少干的不一样，会干和不会干的不一样”，平时不干活的职工奖金将出现负数。

二是在素质培训上下功夫。物业管理说到底是为业主提供各项满意的服务，而这一切都要取决于服务者素质的高低和能力的发挥，也取决于人力资源是否科学、有效运用。因此搞好人力资源管理、加强人才素质建设是抓好其他各项管理的基础，也是确保企业长盛不衰的关键。XX年我们对公司部分机构和人员进行了相应调整，优化了人员结构，简化了管理流程。我们一是通过加大对基层干部的培训力度，建立健全了公司培训考核体系，调整优化人员结构，把政治强、业务精、懂经营、善管理的优秀人才选拔到了管理岗位上，通过扎实有效地培训，使公司每一个站、队长都学会了标书编制、成本测算，与居民沟通的技巧和独立投标的技能，全部具备了独立经营管理的能力。二是加大了对职工队伍的培训力度，各基层单位都建立了“一人一课”、“导师带徒”等简单有效地培训办法，激发了职工学习业务的热情。目前，在公司的员工中，大专以上占21.4%，中专占17.8%，技校以下占60.9%。

三是在品牌建设上下功夫。近几年来，管理局对社区的费用补贴逐渐压缩，XX年实现零补贴和物业企业实现改制分流的严峻形势已经不可避免的摆在了我们面前，再想走坐享其成的老路是不现实的，仍然存在临时抱佛脚的思想也是行不通的。因此，我们通过企业文化和学习型组织的创建，经过几年的探索，逐渐形成了具有玉山特色的文化体系，并通过不断的锤炼，公司在“塑造品牌、发展品牌”上迈出了坚实的一步，已经巩固形成了“心连心”、“彩虹”、“银盾卫士”以及“广厦之星”等一批服务精品，进一步增强了玉山形象的影响力和渗透力。

二、把握一个“细”字，进一步促进了公司管理工作的规范所谓“细”就是要求我们的工作组织要严密，管理要细致入微，不能只浮于表面，而要扎实深入，管理到位。目前的物业管理与服务水平的差异往往是体现在细节的管理上。我们物业公司每天处理着数不清的事情，保洁、保安、绿化、维修等，件件琐碎，看似无关紧要，小事一桩，可是小事一旦因为某个环节、某个细节处理不好，很可能转化为大事，影响信誉。相反，每个细节、每一个环节、每一件事情都能做到位，我们的整体管理水平就能提高。对于任何一项工作来说，构建设想是前提，落实到细处却是关键。近年来，由于区域的整合以及不断的发展，玉山物业公司的管理面积逐渐变大，管理难度也随之增加，为确保工作质量不降，公司狠抓了细节管理，将管理延伸到了每一名员工的每一个动作、每一次微笑当中，进一步促进了公司管理工作的规范。一是以ISo9001质量管理体系为基础，细化了管理服务的标准。近年来，公司依据ISo9001体系的要求，在服务标准的制定上，明确了具体的操作程序和质量责任人，使每个岗位都有了工作职责、任职要求、服务规范和工作标准，都有相应的检查制度和考核细则，都有质量持续改进和纠正预防控制措施，实现了标准化、程序化、规范化，每一名职工都知道自己干什么，应该怎么干，干到什么程度，由谁来管理考核，出现问题将受到什么处罚，由谁来处罚等，做到了“事事受控，时时受控，人人受控”。我们将工作人员入户要穿鞋套，要怎样敲门、要怎样问好、工作服要全部纪扣以及工作证的佩戴位置等等琐碎细节都做了规范要求，ISo9001质量管理体系的推行，更新了服务理念，各岗位都按照“写自己所要做的、做自己所写的、记自己所做过的”的基本要求履行本职工作，进一步完善了各项管理制度、操作规程和激励约束机制，把物业管理工作提高到了一个新的水平。二是以开展承诺服务为切入点，增强了员工为居民服务的意识。物业管理的产品是服务，谁的服务得到业主的认可，谁的服务就更广阔，产品就卖的多，就有市场。几年来，公司全面实施了承诺服务制，公开了承诺内容和服务标准，要求维修人员在接到居民的报修或咨询后，在服务范围之内的必须在20分钟内赶到现场处理解决，需要协调其他部门的必须在24小时内通过电话或者走访等形式给用户一个肯定的答复。同时提出并推行了“首问责任制”，各基层单位分别建立了“首问负责制”日常工作记录本，要求首接责任人对接待的人和事以及处理方式和结果等信息作好详细记录，客观地反映出处理解决问题的全过程。在全员中树立了“为他人服务是愉快”的观念，从而增强了员工为居民服务的意识。三是以先进的服务理念为着眼点，促进了管理与服务的人性化。近年来，我们依靠企业文化的影响力，以深化“GIN”绿色物管为核心，从环境、服务、文化三个方面构筑了最佳的人居环境，变物化管理为人文关怀，以先进的服务理念为着眼点，促进了管理与服务的人性化。在小区维修方面，公司组建了“彩虹服务队”，在同行业率先开展了以预防为核心的“主动式”维修服务。在治安工作方面公司全面推行了“准军事化管理”，设立了24小时报警值班室。在物业管理工作中，公司实行了“区块值守法”，赋予了职工充分的管理权，变执行者为管理着，提高了职工主动参与管理的积极性。同时公司还通过建立“定期回访”、“居民访谈日”等制度和异彩纷呈的黑板报、宣传栏，有效地促进了居民与物业之间的沟通与交流。为给居民提供更加人性化的服务，公司在雅苑小区建成了胜利油田第一个智能化管理小区，水电气三表实现了远程抄录，小区建设有电子大屏、背景音乐以及周界防范系统等，物业站也基本实现了信息化管理，建立了雅苑网站，居民可与物业站随时进行网上沟通和交流，体贴入微的服务使居住在小区的居民倍感温馨。

三、坚持一个“严”字，进一步提高了公司管理工作的水平所谓“严”就是严格管理，从领导做起，从小事做起，做到点滴不漏，将每一项制度与措施毫不递减的执行到公司的每一个角落。实践使我们意识到，强化内部管理，关键在于严格落实各项规章制度，只有实施严格的考核与监督，才能够确保管理措施的到位，才能够提升公司的整体管理水平。一是通过建立三级考核网络体系，促进了管理水平的持续提高。监督考核对工作过程的控制以及管理轨道的通畅起着至关重要的作用，是影响管理水平持续提高的关键。为此，公司领导层始终重视考核体系的建设，打破了原有的监督考核体系，建立健全了“三级”监督考核网络，即对小区内出现的包括治安、环卫、维修等问题，首先责任全部落实到物业站，再由物业站对专业队进行分项考核，这样就使物业站既自觉的加强日常管理，又在考核专业队时自觉的严格起来，同时专业化队伍为挣取劳务费用而主动的加大细节管理和强化人员素质。“三级”监督考核网络的运行，既使各类矛盾问题象“倒三角形”一样由物业站逐层递减并最终解决消化在基层；又使责任压力象“正三角形”一样由物业站逐层递增最终增强基层职工的责任意识，使管理干部减轻压力，轻装上阵，甩开膀子更好的为公司献计谋策。为使考核更加科学、更加严格，我们还出台了《玉山物业公司日常考核细则》和《日常考核奖惩兑现办法》等一系列制度，把每周物业部的自查与社区的周考核、双月考核相结合，把日常考核与集中考核相结合，对小区的治安、环卫绿化以及维修等工作进行全面检查考核，发现问题及时处理，真正做到了“罚不心软，奖不心疼”。成绩出在平时，出在严格的管理之中，XX年，在社区组织的四次考核中，玉山物业公司全部名列前茅，在油田公共事业部的居民问卷调查中，玉山物业公司居民满意率高达98％。二是通过建立绩效考核激励机制，激发了管理工作的有效性。随着市场竞争的日趋激烈，作为绩效管理理论重要环节的绩效考核已越来越被一些企业所借鉴和运用，已充分显示出了它的重要性和时代性。对于物业管理企业来说，我们所提供的无形产品质量的好坏更多的取决于人的因素，而适当的绩效考核将是充分调动员工积极性、确保公司整体目标达成的重要手段。因此，公司从各基层单位抽调了10余名骨干集中购买了书籍并系统学习了绩效考核的理论实质，通过不断的吸收、消化，逐渐建立健全了符合玉山实际的绩效考核体系，建立了一套具有人性化、灵活性、操作性强和能够充分调动职工积极性的绩效考核办法，同时把岗效薪点工作与职工的绩效考核有机的结合起来，努力在调动人的一切积极因素上下功夫，不断提高了员工个人的业绩能力，充分激发了公司管理工作的有效性。三是通过建立严格的成本考核体系，增强了队伍的成本节约意识。随着XX年补贴费用的大幅压减和XX年“零补贴”的即将到来，为公司的成本管理工作提出了更高的要求。为使有限的资金发挥最佳效益，公司将全年的成本费用指标，经过科学合理地测算后，将成本构成的每个要素，横向承包到有关部门，纵向层层分解到基层队、班组及个人，签订成本费用承包合同，形成人人肩上有指标、点点滴滴降成本的倒逼机制。针对公司机关人员大事小事都用车的现象，公司在认真调研的基础上，退回了车队的两台车，只留一部值班车，并由综合办公室严格把关、统一调度，对路程近的骑自行车，对路程远的集中安排，降低了车辆的往返率以及费用的支出。公司要求各单位全部实行日记录、月分析、季兑现。公司成本检查考核工作小组定期对各单位的费用支出情况进行检查，帮助分析节超原因和制定费用计划，确保各单位的费用支出控制在规定指标之内。年末，公司对各单位费用发生情况统计分析，严格按规定落实节奖超罚，进一步增强了队伍的成本节约意识。截至XX年5月份，公司共撤除多余固定电话7部。XX年全年节余成本近百万元。精细的管理是企业实现发展的保障，多年来的实践证明，一套科学有效地管理是企业效益的根本，玉山物业公司正是通过不断的强化内部管理，不断的优化内部结构，使公司在发展道路上越走越宽。近几年来，玉山物业公司凭借着良好的市场信誉和品牌形象，在激烈的市场竞争中抢占先机，已成功地接管了胜利日报社、东营区政府、辛店街道办事处、东营区检察院、建设银行、计算中心、油城广场、鑫都置业等一批高标准的非住宅物业，XX年创造了150多万元的外部市场收入。XX年元旦，公司还主动瞄准省内市场，实施“走出去”战略，先后组织人员对济南、青岛等地的物业管理市场进行了前期调研和考察，为公司今后进一步抢占省内市场提供了极具价值的参考。目前，胜利油田的社区物业管理正处于发展的初级阶段，在今后相当一个时期，服务市场发育不成熟，物业管理收入不足，将是各物业管理公司生存发展的最大障碍。基于现状，物业管理公司应在不断加强内部管理的同时，一是要坚持企业化经营，服务与创收并重。一方面加强内部管理，搞好服务创收，努力克服油田减少补贴所带来的压力和困难；一方面要在零补贴后，通过管理和创收实现自立生存和发展，通过创收不断扩大经济规模，提高自立生存能力。二是要坚持市场化运作，引入竞争机制。通过市场上激烈的角逐和较量，将企业追求自身经济利益的内在要求转化为外部压力，并将这种压力变成动力，激励各物业管理企业提高管理服务的水平和素质。三是要坚持社会化服务，实现经济目标和社会目标的协调发展。

物业公司前台工作总结 篇6

转眼间我来XX物业公司工作已经一个半月了。这期间在公司领导和同事的悉心指导下，我对物业管理有了一些初步的认识，对前台的工作也已经基本熟悉和了解。

物业前台是与业主打交道最直接最频繁的部门，因此员工素质的高低直接影响着公司形象。刚开始对于客服工作我并不是很了解，于是就简单地认为不过是坐在那里接听电话，处理一些繁琐的日常事项。了解学习之后才知道，我要面对的是形形色色的业主，为他们解决一系列的问题。接待业主，我们要做到热情周到、微笑服务，这样即使业主带着情绪来，也能让他带着满意归。一旦遇上业主投诉，首先不能畏惧，更不能退缩，要有耐心听业主说完，了解其投诉的真正缘由，细心劝解，安抚好业主后第一时间配合处理并做好记录。我坚信每处理好一个投诉就是一种成长。前台的工作虽然琐碎，却不能掉以轻心，要始终牢记工作流程与职责。还记得我第一次跟苏亚娟一起去抄水表，我们一个楼层一个楼层的钻进管道井，丝毫不顾及里面有多热有多脏，为的就是能够准确的记录水表上的数字。因为我知道物业服务工作要有责任心，不能持有多一事不如少一事、事不关己的冷漠态度恍惚地应付工作，要抱着积极主动为业主解决问题的态度热情的为他人服务。

在学习和整理服务业标准化试点申报资料的工作中，我对公司的企业文化、各项规章制度和岗位职责、工作规范有了更深刻的认识和理解。对各个部门的职能与操作规程的学习与了解，让我在前台的工作中更加清楚与从容。

物业公司里的警官 篇7

“大家好,我叫徐祯卿,我是一个新兵,还望大家帮助我。”徐祯卿满脸通红,站起身来说道。

“从今天起,徐先生就是我们项目部的保安经理了,我们要积极配合徐先生的工作。”肥头大耳的项目总监操着一口并不熟练的普通话一边说着一边掏出手绢擦汗。

这就是我第一次看到这位传说中的保安经理,后来,大概过了好几个月后才得知,他是上海市卢湾区公安分局派驻项目部的保安经理。说也奇怪,一家人数不多的物业公司,根本没有多少秘密可言,但对于这位空降项目部担任保安经理的徐先生,项目部里的人知道的还真不多。

早秋里,大约是物业公司这种业态刚刚出现在中国上海滩的时候,即1992年前后,公安局会派遣一些在役警官到物业公司里任职,与中国香港不同的是,香港是退出现役的警官、警员才能到物业公司里任职,他们是个人求职行为,低阶的老年警员到物业公司担任保安员,高阶的警司督查则赴任保安经理甚至物业公司总经理等职。中国上海滩物业公司里的警官则是属地公安分局委派进来的,而这些被委派到物业公司里担任物业公司或其项目部里的保安经理一职的多半是即将退役的现役警官,他们的薪酬福利是分局跟物业公司事先谈好的,也像其他聘请的员工那样有一张工资卡,每月初或者每月底入账,惟一不同的是,那些工资卡并不在被委派进入物业公司的警官手里,而是在分局有关部门手里,这是与后来出现的劳务派遣操作的最大区别。这种情况一直延续到二十一世纪初,大约在2008年前后,这种情况才逐渐从物业公司里消失,与之同步的是中国上海滩及其各区县公安分局都成立有保安服务公司,这种亦官亦民的运作方式也一直延续到2008年前后,保安服务公司才开始转制,现役警官或者警员要么继续公务员身份,要么脱警服到保安服务公司任职。

这些派驻物业公司及其项目部的老公安们,留给我印象最深的还有老梁。差不多每个月一次的聚会,我都能在非工作场所见到老梁,老梁为人谨慎,无论是年龄还是长期的警界服务经历,都让他养成了处变不惊的沉稳性格。有一次,好像是老梁生日的那场大酒,临近退役的老梁也真的喝大了,在我装傻卖乖的攻势底下,老梁拿出了那本我好奇已久的笔记本,这本笔记本,老梁总是随身带着,从不轻易示人。原来,那本笔记本上记录着由他经手处理过的犯罪嫌疑人的身份信息以及最近的落脚点,因为他即将退役,所以,他一直通过他的徒弟打听由他经手的犯罪嫌疑人的下落和状态,我想,这种谨慎或许他担心寻仇伤害到自己的家人。所以,在临近退役之前,他将自家位于市中心的老宅子卖掉换到中外环间的新住宅。尽管他即将退役,但他还保持每天锻炼身体,最重要的锻炼项目就是跑步,无论春夏秋冬,有一次,在训练驻场项目部保安员登楼比赛的时候,他登楼梯的速度连我们这些小伙子都没法比。

物业行业内,对派驻现役警官担任物业公司或其项目部保安负责人的看法不一,但总的来说,还是比较认可的。在有关物业公司承担的包括住宅在内的安防服务相关的法律法规尚未健全的时期,把现役警官派驻物业公司或其项目部也不失为一种社会管控的策略,其退出机制也比较平顺。

同一时期,由各区县公安局直属领导的保安服务公司也应运而生了,只是在政企分开之后,脱离了与公安部门的隶属关系,那些保安服务公司的生意也如王小二过年一年不如一年,究其原因主要有二,其一就是原先由公安部门一手扶植起来的保安服务公司的业务就比较单一,且并未涵盖物业服务所需的治安安全、消防安全、应急处置和风险管控,那些保安服务公司的管理者并未从安全技术和风险管控技术方面入手,故而在服务技术方面起步的时候就埋下败笔,更不用说日后的经营思路和理念了;其二那些保安服务公司在经营管理与私营保安服务公司之间没有多大差别,甚至在用人和市场运作方面,国营保安服务公司根本无法与私营保安服务公司公开竞争,为了降低用工成本,无论是私营还是国营的保安服务公司,都从雇佣本地人转变为雇佣外地人,在那些保安服务公司里当保安员的月收入就是每年官方公布的最低工资标准,假如不加班的话。那些保安服务公司就是赚取给物业公司人头费报价与当年月最低工资标准之间的差价,没有培训、没有多余的福利、没有晋升的可能性,因为那些保安服务公司的小队长、中队长、大队长、部门经理、分公司经理等等职位连内部都排不过来了。

除了隶属于当地公安分局这层关系,那些保安服务公司几乎没有竞争优势,随着2008年国务院开禁私人保安服务公司,那些从分局乃至市局退役的、转业的警官也纷纷下海,组建自己私人的保安服务公司,据说那个时期,能够拿到《保安服务企业备案证》的只有7家,后来出现了10家以上,再后来说是比较正规了,开始像物业公司资质等级管理那样,提出了保卫师、助理保卫师等职业认证要求和开办私人保安服务公司需要多少等级的保卫师、助理保卫师等等的门槛要求,想当年什么都没有的要求,现在都要有了。这是一个大的背景,人们不难看出,其中的利害关系和巧妙,但假如长此以往,或对这个社会的根基不利,这一段历史或将需要被铭记。

话说被派驻物业公司及其项目部的那些警官们,大多数为两杠两星,在公安系统里大多数任职派出所所长或副所长,就是现在的警署署长或副署长。总体而言,这批派驻人员都是即将退役或退休的老同志,他们说话不多,一般都比较难于接近,但对于治安安全的业务都比较熟悉,在处理治安业务的时候,也比较有策略,消防安全也略懂一二。单从这一点,似乎也可见一斑,中国上海滩的城市管理者的基本逻辑就是派人进驻了,就安全了,至少在面上是这么认为的,这有点像国企里的用人原则,喜欢任用党员作为部门乃至企业的关键岗位的领导。

物业公司有没有罚款权 篇8

我领孩子在小区里玩耍时，小区里花架上摆放着的花卉被孩子弄落到地上一盆，连花带盆全部损坏。我自知理亏，第二天就到花卉市场上买了一盆同样的花摆放到花架上，主动进行了赔偿。但物业管理人员还是坚持罚款，声称这是小区物业管理的规定，并已经做了“损坏花木，罚款300元”警示牌进行了告知。请问：我已经进行了赔偿，还必须要进行罚款吗？物业公司的这个罚款规定是否有效？赵女士

答：

据来信所述，赵女士已经知道自己有错在先，主动进行了赔偿，是值得肯定的。但物业公司不依不饶，坚持罚款的做法是不对的。从另一个方面来看，物业公司也没有处罚权。

因为罚款是行政处罚的一种，只有国家特定的行政机关才有行政处罚权，罚款权是一种行政权力，只能由行政机关（或其授权、委托机关）行使。有关部门向当事人收取罚金时，须出示执法身份证明，必须交付当事人具有市级财政部门统一印制的罚款凭据，并注明当事人违法依据、时间、数额、地点以及罚款单位名称。当事人还有申辩权与诉讼权，如果公民对行政机关所做的行政处罚不服，可以向人民法院提起行政诉讼。作为物业公司，是没有处罚权的。

此外，物业公司以物业管理规定来对赵女士进行罚款，也是站不住脚的。由于行政处罚直接剥夺公民、法人或非法人组织的财产，极易造成对合法权利的侵害，全国人大为此制定了《行政处罚法》，以保障行政处罚活动的合法、有序。同时，行政处罚法规定，除省、市级及其以上政府或人大制定的法规、规章可设定罚款外，其他任何规范性文件均不得设定罚款，无权自立名目任意罚款。处罚权只能由行政执法机关行使，那种没有经有关机关登记，擅立一个罚款牌，抓住一个罚一个，既无有效凭据，又无执法证件的随意处罚都属越权为之，是不合法的。

在这里，我们也希望物业公司在管理中，不要随意出台一些不合法规的霸王规定，要多以建立和谐社会的角度考虑问题，是不是可以把“损坏花木，罚款300元”的规定，改为“损坏花木，按价赔偿”，这也便于小区物业的长期管理。