物业合同业主物业

2024-07-27

物业合同业主物业（精选9篇）

物业合同业主物业篇1

前期物业管理服务合同

甲方（业主）：

乙方：

本物业名称：

房号：建筑面积：

根据《物业管理条例》和有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上甲方将委托乙方实施物业管理服务，定立本前期物业管理服务协议，以下简称协议。

第一条、双方的权利和义务

一、甲方的权利义务

１、对其名下的物业依法享有所有权；

２、依法使用公共部位和公共设备设施的权利；

３、要求毗连业主承担维修、养护责任，对方拒绝维修并造成他人损失的，可向物业管理委员会投诉直到提请有关部门调解、仲裁或诉讼；

４、业主代表享有业主委员会委员的选举权和被选举权；

５、有权监督业主委员会、物业服务企业的工作，并向业主委员会、物业服务企业就物业管理服务的有关问题提出合理化的意见、建议和要求；

６、有权向物业管理行政主管部门投诉；

７、有权按有关规定进行房屋自用部位的装饰装修，并接受物业服务企业的监督；

８、遵守本物业的物业管理制度和《临时管理规约》之相关规定；

９、按规定和约定交纳物业管理费用；房屋公共维修基金，水、电、煤气及其他代收代缴费用；１０、装饰装修房屋时，遵守《住宅装修管理协议》；

１１、不得占用、损坏本物业的共用部位、共同设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知乙方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，予以赔偿；

１２、转让或出租所拥有时物业时，应事先通知乙方，并要求受让方或承租人签署并遵守业主临时管理规约和本协议；

１３、对承租人、使用人及访客在小区内的行为负责并对违反本物业的物业管理制度和《临时管理规约》之相关规定等造成的损失、损害承担相应的民事责任；

１５、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；

１６、甲方不得占用公用部位、公共设施设备或改变其所有功能；

１７、甲方必须配合、服从乙方的车辆管理工作，车辆必须停放于车位（库），自行检查门、窗关闭情况，切勿将贵重物品或钱物放于车内。不得改变车位的使用功能和性质，放置除车辆以外的其他物品；

二、乙方的权利和义务

１、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；

２、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《临时管理规约》并书面告知甲方；

３、建立健全本物业的物业管理档案资料；

４、制止违反本物业的物业管理制度和《临时管理规约》之相关规定的行为；

５、物业管理服务企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；

６、依据本协议向甲方收取物业管理服务费用；

７、编制物业管理服务及财务计划；

８、每年年底向甲方公布物业管理费用收支账目；

９、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知甲方，并与甲方订立《住宅装修管理协议》；

１０、向甲方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；

１１、听取业主物业使用人的合理化意见和建议，接受业主的监督

１２、自本协议终止时起5日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认；

第二条物业管理服务内容

一、在物业管区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：

1、房屋建筑共用部位的日常维护和管理；

2、房屋公共设施设备日常运行的维护和管理；

3、公共绿化的日常养护与管理服务；

4、公共环境日常卫生管理服务，包括公共场所、房屋公共部位的清洁卫生、生活垃圾及清运（不包含垃圾中转处理工作）；

5、交通车辆停放秩序的管理服务；

６、公共秩序的管理服务；

７、管理开发商移交的本物业相关工程图纸、竣工验收资料；

第三条物业管理服务质量：

1、房屋外观：整洁良好，统一；

2、公共设施设备运行良好：正常运行，有运行记录，建立健全保养、检修制度；

３、公共环境道路保持清洁；

４、绿化：植物长势良好，对花草树木修枝，做好病、虫害的防治；

５、交通秩序与车辆停放：保持畅通，车辆停放有序，如发生交通事故协助交警部门处理；６、公共秩序：合理布置岗位，认真履行岗位职责，积极协助公安部门维护小区公共秩序；

第四条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造的费用、电梯等设备的年检费、二次加压费、城市生活垃圾处理服务费、水池清洗费和消毒费等费用）

１、甲方交纳费用时间：接房之日；

２、住宅物业管理费：别墅：元/月·㎡。

３、空置房物业管理费：乙方按小区物业管理服务收费标准的100%向甲方收取。

４、甲方出租物业的，物业管理服务费用由甲方交纳；

５、甲方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用；

６、甲方不得以工程质量问题、销售承诺、市政配套等地方或其他相关部门、单位造成的问题为由迟交或拒交本协议约定的物业管理费用及其他费用。同时，不得以空置为由少交或拒交物业管理费。

７、物业管理服务费用标准按政府物价部门指导价和市场调节价；

８、每次交纳服务费时间为上次交费末尾日。

第五条其他乙方向甲方提供有偿服务的项目和收费标准：

1、机动车场地管理费：收取。（此费用属于机动车场地停放管理费，不属于车辆保管费，对租赁场地上的车辆的被盗及损毁等安全事故，乙方不负任何责任）；

2、非机动车辆管理费：按有关部门批准的标准收取；

3、变频供水设备使用费（含电费、维护费）：按有关规定据实分摊到户；

4、生活垃圾代运处置费：执行政府标准；

5、供水水池清洗费、消毒、办证费：据实分摊到户。

第六条代收代缴收费服务

受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府标准。

第七条保险

１、甲方的家庭财产与人身安全保险由甲方自行办理；

２、乙方不承担业主、使用人的人身、财产保险责任。

第八条其他约定事项

１、未经同意，甲方不得擅自改变房屋的使用功能，不得以任何形式改变和影响房屋外立面的统一性，也不得于室外加装防盗笼、栏杆、窗等

（如确需改变，须持改造方案、申请及物业公司意见，报大理度假区房管局审批后报物业公司备案后方可施工）；

２、为保证交房的顺利开展，甲方需按公示的交房流程办理交房手续。

３、未经乙方同意甲方不得占用苑区道路、临时停车位等公共部分，也不得于公部分私自悬挂、粘贴、摆摊。

４、公共设施、管线、管道经过甲方自用部位的，甲方应为乙方提供维护、维修、抢险等工作的方便和支持，若甲方不配合，所造成的他人和公共部位、设施的损失由甲方承担赔偿责任。５、房地产开发企业提供的非产权部位的面积，其使用范围及权限甲方须严格按照协议和法律规定的范围内使用，不得超范围使用，也不得侵占、损害他人的合法权益。在使用中可能存在的安全责任由甲方自行承担。

６、涉及工程质量问题，甲方与开发商自行协商解决。

７、若出现不可抗力或非管理原因造成本物业内设施、设备运行中断，乙方不承担赔偿责任。但乙方应尽力协助甲方及有关部门恢复其正常运行。本协议所约定的物业管理服务费及其他费用甲方不得因此而拒交。

第九条违约责任

１、乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。

2、甲方违反协议，使乙方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。

3、乙方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方清退所收费用，退还利息并支付违约金。

4、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金（按年服务费总额计算），甲方无正当理由，延期三个月不交服务费、违约金、滞纳金的，乙方有权采取公告形式进行催交，并诉诸法律。

第十条为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急措施造成甲方必要的财产损失的，由受益者承担相应的赔偿责任。

第十一条在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，双方按有关法律规定办理。第十二条本协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。

第十三条本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向仲裁委员会申请仲裁，或向人民法院起诉。

第十四条《物业使用手册》、《物业保修手册》《装饰装修管理规定》、《临时管理规约》作为本协议的重要组成部分，是本协议的附件。甲方同意和遵守本协议附件的内容条款。第十五条在签订本协议前，乙方已将协议样本送物业管理行政主管部门备案。

第十六条本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。

第十七条本协议空格部分填写的文字同印刷文字内容具有同等法律效力。

第十八条本协议自双方签字之日起生效。

甲方签章：乙方签章：

法人代表：法人代表：

年月日年月日

物业合同业主物业篇2

高端商业究竟要不要开发商物业自持,一直是商业地产界有多方面声音的话题。不过放心,我们并不是来讨论房地产的,我们是来侃空调的。

目前中国的5A甲级写字楼、商业综合体已经在一二线城市扎根布点,聚落发展。对于商业业态的精细研究以及高端物业的硬件角逐都已经上升到白热化的程度,对于中央空调企业来说亦是如此。空调产品的形象、档次、质量以及舒适性与商业本身的规格档次相辅相成。在某种程度上,甚至可以形成双向选择,这就成为志在立足高端市场企业的必争之地。

让我们把话题拉回是否物业自持的问题上。诚然,目前国内大部分顶尖商业的确都是由开发商自持物业,从而决定和选择入驻企业的档次和素质。不过,仍然有游离于这个规则之外的商业体,它们在硬件配置、招商选择以及入驻客户的决定上趋于高端化,不过在产品经营上选择分割产权迅速收拢资本的模式。这样虽然在一定程度上无法预计今后长时间的发展状态,但是就短时间的资本收益、广告效益以及高端形象打造上具有一定的优势。一般情况下,这类商业以聚集业态为主,从而形成完善的商业圈。但无论是以综合体的形式打造还是创业园,都足够吸引高端客户的眼光。

那么问题来了。这种地产的商业模式会将诸多问题抛给配套以及硬件提供方,其中中央空调就是问题之一。面对想要自持物业的高端业主,中央空调企业需要如何应对?三星给出了一些办法。

从用户体验上来讲,更自由、更简便以及更舒适是目前市场的主流趋势,也是三星多联机产品一直以来的产品理念,三星DVM S系列就是其中翘楚。针对希望自己掌握物业产权的用户来说,他们的想法与三星不谋而合了。从经济性上来说,空调产品的耗能几乎占到整栋物业的60% 左右,而空调系统的节能性也是高端楼盘中需要考虑的重要因素。集中式的中央空调系统,其开启模式属于一开全开式,也就是说,不论有多少个用户在使用中央空调,主机需要整个开启。相对而言,DVM S的优势就得以体现。由于机组的室内机是冷媒系统的蒸发器部分,其换热不会出现二次损失,相对集中式机组,要节能得多。从精确卸载的问题上来看,多联机可以做到:开1台室内机,主机就按1台室内机能源运行。同样用上面的例子,只开1个室内机时,主机就按1台室内的能力运行,输入也相应匹配,不出现浪费,其节能效果明显。最关键的是,三星始终能从终端用户的直观体验上下功夫。DVM S系列所拥有的新风的全热回收及冷媒制冷设计,既满足了新风的制冷制热效果,也极大的提高了系统的节能性。

当然,针对客户的定制需求,三星在保证节能性的同时也不乏个性化的设计,室内机的个性化布局也是三星独具匠心的一笔。我们可以从三星在融真虹桥商务广场的项目中获取一些启发。通常,在确定入驻配套后,用户很难再获得一对一的服务。然而三星在融真虹桥商务广场的项目中,并没有将所有DVM S系统一步安装到位,而是在安装时先安装室外机及预留管道。待业主入住后,与业主进行沟通后进行2次深化设计与安装。根据最终入住的用户房间格局而个性定制,具体问题具体分析,灵活地满足用户空间使用需求。这样灵活的安装设计更能满足最终业主个性化的装饰设计需求,不会因为后期的二次分隔设计而造成原有的空调设备无法使用,造成不必要的浪费。

当然,既然是面对高端用户群体,三星产品一直以来走在科技前沿的形象自然不能马虎。目前,大多数品牌还纠结于产品节能性的各种参数,争相“放卫星”,而三星就没有把多余精力浪费在这种近乎有些“口水战”似的对耗上。无论是无限网络的引入还是大数据端口的整合,三星在科技工业品的大潮中始终走在前列。这恰巧也是这些自身拥有雄厚实力,又希望自主化元素更多的用户所希望拥有和达到的产品状态。

物业、业主之间如何分配责任？篇3

对于未验收的房屋，开发商也可能担责。比如2011年下半年，烟台市民李某的轿车在高层住宅楼下的停车场内被某楼层的外窗玻璃砸中。法院认为，房产商、物业、王某三个被告均未提供证据证明其对于玻璃脱落不存在过错，依法均应承担连带赔偿责任。

对于只能证明坠物来自建筑物，但无法找到具体侵权人的，法院往往判决全体业主共同补偿责任。前文提到的成都“高空坠物连坐案”即是如此。

对于连带责任的判决，受害人可以选择任何一个被认定为共同侵权人的被告要求承担全部赔偿，然后由该被告对其他共同侵权人追偿。一般受害人可以选择履赔能力最强的被告。

对于共同补偿的判决，每户业主只对按比例分摊的补偿责任负责，简单地说就是各付各的。

物业合同业主物业篇4

为加强小区(大厦)的物业管理，保障房屋和公用设施的正常使用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境，根据市物业管理方面的法规和政策，经双方友好协商，达成如下协议。第一条物业管理内容

一、甲方将位于区路的范围内的物业委托给乙方实行统一管理，综合服务。

二、管理事项包括：

1．房屋的使用、维修、养护；

2．物业范围的公用设施、设备及场所(地)(消防，电梯，机电设备，路灯，走廊，自行车房、棚，园林绿化地，沟，渠，池，井，道路，停车场等)的使用、维修和管理；?? 3．清洁卫生(不含垃圾运到中转站后的工作)4．公共生活秩序； 5．文娱活动场所；

6．便民服务网点及物业范围内所有营业场所； 7．车辆行驶及停泊； 8．物业档案管理；

9．授权由物业管理公司管理的其他事项。第二条委托物业管理形式承包经营，自负盈亏。第三条物业管理期限委托管理期限为——年，自——年——月——日起到——年——月——日止。

第四条双方权利、义务

一、甲方权利、义务：

1．根据本合同规定甲方将住宅区委托乙方实施物业管理；

2．监督乙方对公用设施专用基金的合理使用，并按公用设施专用基金管理办法将专用基金拨付给乙方；

3．按市政府规定的比例提供商业用房(总建设面积的0．5％)——平方米给乙方，按月租金元租用，并负责办理使用手续；

4．给乙方提供管理用房——平方米(其中办公用房——平方米，员工宿舍——平方米)，按月租金——元租用；

5．负责向乙方提供本住宅区工程建设竣工资料一套并在乙方管理期满时予以收回；

6．不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动； 7．对乙方的管理实施监督检查，每半年一次考核评定，如因乙方完不成第五条规定的目标和指标或管理不善造成重大经济损失，甲方有权终止本合同； 8．负责确定本住宅区管理服务费收费标准；

9．委托乙方对违反物业管理法规和规章制度以及业主公约的行为进行处理，包括予以罚款，责令停工，责令赔偿经济损失，以停水、停电等措施对无故不缴有关费用或拒不改正违章作业责任人进行催交，催改；

10．协助乙方做好宣传教育、文化活动工作，协调乙方与行政管理部门、业主间的关系

11．政策规定由甲方承担的其他责任。

二、乙方权利、义务：

1．根据有关法律，法规，结合实际情况，制定本住宅区物业管理的各项规章制度；

2．遵守各项管理法规和合同规定的要求，根据甲方授权，对本住宅区物业实施综合管理，确保实际管理目标、经济指标的实施，并承担相应责任，自觉接受甲方检查监督； 3．根据住宅区内大、中修的需要制定维修方案，报甲方审议通过后，从公用设施专用基金中领取所需的维修经费；

4．接受甲方对经营管理过程中财务账目的监督并报告工作，每月向甲方和住宅区管理部门报送一次财务报表，每3个月向全体业主张榜公布-一次管理费收支账目；

5．对住宅区的公用设施不得擅自占用和改变其使用功能，乙方如在住宅区内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施；

6．乙方须本着高效．、精干的原则在本住宅区设置管理机构和人员； 7．建立本住宅区物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；

8．负责测算住宅区管理服务费收费标准并向甲方提供测算标准和依据，严格按照甲方审议通过的收费标准收取，不得擅自加价；

9．有权依照甲方委托和业主公约的规定对违反业主公约和物业管理规章制度的行为进行处理；

10．在管理期满时向甲方移交全部专用房屋及有关财产，全部物业管理档案及有关资料；

11．开展卓有成效的社区文化活动和便民服务工作；

12．有权选聘专营公司承担住宅区物业管理的专项业务并支付费用，但不得将住宅区物业管理的整体责任及利益转让给其他人或单位。第五条物业管理目标和经济指标

一、各项管理指标执行物业行政主管部门规定的各项标准，要求住宅区在乙方接管后——年内达到——标准。

二、确保年完成各项收费指标——万元，合理支出——万元，乙方可提成所收取管理费的——％作为经营收入第六条风险抵押

一、乙方在合同签订之日起3日内向甲方一次性支付人民币——元，作为风险抵押金。

二、乙方完成合同规定的管理目标和经济指标，甲方在合同期满后3天内退还全部抵押金及银行活期存款利息。

三、如由于甲方过错致使本合同不能履行，由甲方双倍返还抵押金并赔偿乙方经济损失。

四、如由于乙方过错致使合同不能履行，乙方无权要求返还抵押金，并应赔偿甲方经济损失。第七条奖罚措施

一、在各项管理目标、经济指标全面完成的前提下，管理费如有节余，甲方按节余额％奖励乙方。

二、如该住宅区被评为全国、施?⑹形拿髯≌?小区，甲方分别奖励乙方人民币元(全国)，元(省)，元(市)；获得上级部门单项奖或有关荣誉的奖金另订；如在乙方管理期间，由乙方获得的文明小区称号被上级部门取消，则乙方应全部返还上述奖金及银行活期存款利息。

三、如果甲方不完成应负的合同责任，由此而影响乙方的承包管理目标和经济指标，或给乙方造成直接经济损失，甲方应当给予补偿或承担相应责任。

四、如果乙方没有完成合同责任或管理目标和经济指标，甲方应当责成乙方限期改正，情节严重的处以人民币至元的罚款，直至终止合同，经济损失由乙方承担。

五、由乙方管理不善或重大失误，造成住户经济损失或生活严重不便的，应当赔偿甲方或业主及使用人的经济损失。第八条合同更改、补充及终止

一、经双方协商一致，可对本合同条款进行修订更改或补充，以书面合同为准。

二、合同规定的管理期满，本合同自然终止，各方如欲续订合同，须于期满前3个月向对方提出书面意见。

三、合同终止后，乙方可参加甲方的管理招标并在同等条件下优先承包管理。

第九条其他事项

一、本合同执行期间，如遇不可抗拒的自然灾害(台风、洪水、地震等)，造成经济损失的，双方应相互体谅，共同协商，合理分摊。

业主物业知识培训篇5

一、培训目的：

二、培训对象：“长江之家”业主、已签认购书的准业主。

三、培训方式：集中授课、多媒体演示、现场参观

四、培训内容：

1、集中授课内容

◆ 物业由谁来管理——江苏省首家物业管理中标企业—深圳科技园物业管理公司，19 年

月荣获ISO9002认证，本次为“长江之家”制作的物业方案，更强调其大型、专业的服务精神。大到全区监控，小到花草修剪，均力争让业主放心满意。同时把服务范围拓展至园艺、工程、、机电、合约、产业及建材供应等方面。（穿插该公司以往的业绩，管理人员受过的消防、急救、擒拿格斗等专业训练等话题）

◆ 物业管理公司是什么——不是权利机构而是服务机构

物业管理公司是受雇于全体业主并服务于他们的，业主与管理者的关系是雇佣与被雇佣的关系。有一些管理公司及其员工对自己所承担的角色存在着认识上的偏差，误以为自己是权利机构而非服务机构，于是就有了动辄断电断水或是对业主户吆三喝四的现象，将主次关系给颠倒了过来。这些现象的存在，不管其产生的原因如何都表明了该管理公司的管理水平的低下。

关于管理者的权利和义务，在我们的公共契约里有严格的规定。我们的管理公司及员工会牢记自己所充当的服务于全体业户这一角色，即使是在督促各业主遵守管理规则时，也始终必要的礼貌和对业户起码的尊敬。

当有业户违反管理规则时，管理人员在指出其错误时决不应说“你违反了管理公司的规章制度”或者“本公司不允许你这样做”等类似这样的话，而应该是向人解释其行为是违反了全体业户的公共利益，因此，予以纠正是为了维护包括他在内的全体业户的共同利益。

◆ 物业管理公司为谁服务——对于深圳科技园物业管理公司而言，每一位业主都是尊贵的主人、嘉宾。

◆ 物业公司为我们服务什么——

服务系统：

维护保养——于设计与施工阶段提供维修及建筑运作的反馈信息

设定维护管理组织表及运作流程

确保建筑物机电、水暖、照明用电的正常

定时定期制度

从个人家庭到社区环境，做到有序、清洁、卫生绿化园林——聘请优秀园艺师进行绿化整洁工作

照料修整园林绿化

适时种植适当花草，更换品种

物业代理——设立租赁咨询及代理，建立租户手册

物业理财——先行准备物业公共设施、场地的维修运作开支运算

各项维护及添置电脑记录

控制及监察其维修费用及服务素质

确保社区物业收费合理性，成为您的物业理财顾问装潢设计——处理住户与建筑师、顾问承包局有关增建改建要求

提供建材咨询，物业装潢设计咨询并介绍相关装潢公司保安消防——中央监控管理，24小时影像遍布小区各出入口交通结点

数码识别系统，确保住户出入安全

安全对讲系统，严禁陌生人进入

进入区内车辆及停车场管理

专职保安24小时定点巡逻

按国家一级消防要求，设自动喷淋系统及先进消防设备 24小时应急服务——提供24小时紧急当场工匠服务

细致到以下各项：

a、更换保险丝、灯泡、电灯及点插头 b、修理水管爆破及阻塞 c、修理门户及窗户的锁头

文娱活动——

1、社区通讯

2、聚会

物业管理的日常工作包括：

1、保安服务：守卫及巡逻，收发邮件，业户搬迁及装修监督。

2、清洁服务：公共地方清洁及处理垃圾。

3、财务管理：代收管理费，定期制作收支平衡表，控制日常支出。

4、绿化保养：中央控制系统，空调系统，电梯，供水供电系统操作。

5、设备保养：中央控制系统，空调系统，消防系统，电梯，供水供电系统操作。

6、维修保养：中央控制系统，空调系统，消防系统，电梯，供水供电系统，闭路电视及公共天线之日常维修及定期维修；楼宇维修。

7、咨询投诉：接受咨询及处理投诉。专项事务包括：

1、物业保险事宜

2、楼宇移交事宜

3、召集业主大会

4、公关事务（与供水供电部门，消防部门，电信，煤气部门，街道，派出所等）突发事件处理包括：

1、紧急疏散

2、火警应变

3、罪恶事件

4、人员受伤或急病

5、水管爆裂或意外停电

6、电梯故障

7、台风或雷暴

◆ 是入住后才开始服务吗——物业管理从零做起—全程物业管理

随着人们生活质量要求的不断提高，现代楼宇的质量也越来越高。建筑设计、功能和设备配置先进，技术含量越来越高，这使得物业管理的难度和专业技术要求也越来越高，因此物业管理服务应该尽早介入，以便尽可能详尽地掌握整个物业的内部情况，使日后的管理工作得以顺利进行。比如一些隐蔽工程（如管线布置，设备摆设等），如果不早介入就很难彻底了解清楚，同时也无法避免一些施工上的错误，如此，则将会使日后的维修、保养难度和费用都大大提高。有鉴于此，物业管理服务最好是在物业开发的初始，即基础工程建设开始就介入，但此时不是全面介入，通常只是由一位熟谙工程和设备的专家参与，该专家将根据物业管理的需要对有关结构设计和设备等技术性问题提出专业意见，并且参与部分工程懂得施工监管，同时可以培养未来的物业管理技术骨干。

交付使用前的物业管理服务表面上看是为发展商提供的，然而这一服务的目的，是为了日后的管理服务尽可能合理及能够顺利开展，并且最大限度地控制成本，因此归根结底还是为了业户的利益。因此可以这样说，重视交付使用前的物业管理工作也是表明了发展商对客户的责任感。

物业管理专家分为两类，一类是技术方面的专家，他应该是精通所有物业设备系统以及管线布置，同时也要对建筑结构设计和施工有相当的了解。技术专家是最早介入物业开发经营的，其任务是根据物业管理需要，从结构设计，建筑施工，设备配置和安装等方面向发展商提供专业咨询服务，从技术角度最大限度地降低物业管理成本。

技术专家在整个物业开发过程中起着很重要的作用，他首先回审核整个建筑设计图纸，尤其是设备层的设计图纸更是要瞪大牛眼，一点也不放过，之后就会从物业管理需要的角度提出修改意见并与设计师一起商讨直至满意；对于设备配置，他会结合物业具体情况，建议发展商采用什么设备。同时，他还要与设计师详细商讨设备的摆放、管线的布置、通风系统、冷却水塔摆放位置等技术细节。

◆ 管理费

物业管理成本包括以下基本内容：

○公共水电费用，包括：公共照明系统用电和清洁、绿化、消防、冷却等用水。○设备维修保养费用，包括：、给排水系统、消防系统、自动控制系统、输配电及弱电系统、公共照明系统、闭路电视及公共天线等。

○清洁、绿化费用，包括：公共地方清洁、垃圾处理、绿化保养等。○员工薪金、福利，包括：工资、津贴、劳保等。○行政管理支出。

○工具及材料费用分摊。○不可预见费。○管理公司、酬金。

◆ 为什么要请物业公司，发展商自己管理不是费用更低？

现在很多发展商都自己进行物业管理，其实，聘请专业公司会使管理成本大大降低，而且管理质量也要高得多，理由是很浅显的，只管一栋物业比同时管理十栋物业的成本当然要高得所。此外，管理者的专业水平也是影响管理成本的重要因素，专业管理公司无论专业水平还是经营管理都要比发展商自己管理要高明得多。

物业整改—业主告知书篇6

至四川德阳锦虹建筑房产有限公司：

首先感谢贵公司在春天印象小区建设过程中所做出的努力和辛苦，春天印象一期业主迎来了翘首以盼的收房日子；但在这本该举杯庆贺的特殊日子，全体业主却感受不到应有的快乐和收房的喜悦；对于绝大多数的业主来说，可能一生只能有一次购房的机会，也注定将在自我构想的，温馨而舒适的春天印象家园度过未来生活的每一天，因此我们择房慎之又慎，大多数业主几乎踏遍了整个德阳楼盘，通过考察、问询、分析、对比，最终选择了春天印象这个楼盘。选择定格的那一刻，业主们选择的不只是对小区住宅以及配套设施的品质需求，更是交付了一份嘱托，交付了我们对贵公司的充分信任与期望。作为门外汉，业主们在整个小区没有成形的情况下，只能依据贵公司的宣传册、导购介绍、沙盘等作为抉择的重要导向，而对于实体成形成貌、标准执行及归属权的有关承诺，我们只能寄望于贵公司的公信力、责任心和良知。现对小区交房前夕存，业主反馈的问题特作如下书面汇总，望贵公司知悉并予以妥善解决。一．前期合同签署及交房流程问题

协商意见：前期合同签署流程中贵公司单方要求必须先交钱在签署合同，对此许多业主曾抗辩过，但终业主所处弱势地位以及被单方孤立、推诿及购房预付款的牵制匆忙的签署了合同。但全体业主重申对合同中不合情、不合理甚至不合法的条款保留拒绝接受的权利。要求贵公司在收房流程中主动积极、改善服务质量；在业主存有疑问时，不要一味粗暴的孤立买受人，采取推诿的处理方式，同时在业主对收费标准和名目还存在诸多质疑的情况下能做好公开、透明、有据的公示。全体业主一致认为贵公司应秉承“先验房、再缴费、最后交钥匙”的流程办理收房程序，双方充分体现出买卖合同公平交易的原则及合同约定的甲乙双方基本权利，达到和谐交房收钥匙的目的。二．交房时相关税费、管理费、杂费问题

全体业主收房时需缴纳的名目繁多的税费、管理费、杂费无疑是大家质疑的焦点问题，对于贵公司存在乱收费的反对之声从签订购房合同之初就没有间断过。在信息高速发达的网络时代，一切都该是公开透明的，也只有收费的公开透明和有理有据有度才会得到支持、理解与合作。遗憾的是，虽然贵公司收到了由德阳市城乡规划建设局回复的关于2013年6月26日业主反应的《春天映像收费标准》问题，也知悉了上级的回复，即:小区开发商不得违规收费的有关要求，但贵公司公示的交房收费明细中仍然出现了众多的不合理收费内容。

协商意见：

1.收房是要求贵方向业主出示所有收费标准、依据及与之对应的详细内容，对于没有依据的收费项目业主将有权拒绝。

2.房屋契税、维修基金收费性质既然是房产商方便自己、服务业主的行为，更应该按规定收取，不应该另立名目进行高标准收缴。业主要求，首套房契税应依照标准按不同面积所对应的标准系数1%-2%x房款收取，并及时出具契税缴费单、维修基金收缴凭证以及代缴实际发生数额凭证。3．开发商代办房产证按理实属开发商自身分内义务，本不应另行收取相关费用，但贵公司却单方面加收代办费500元/户之高，若按全小区2015户计算共计将收取100.75万元。再则即使代办产权属业主义务，发生的经办成本费用主要包括要向有关部门提供相关资料复印件、缴纳约10-20元左右的办证费以及经办人员1-2人的人工费，总费用不超过100元.因此业主要求下调代办费不超过150元。如若贵公司坚持不予以下调，业主将保留向德阳物价局、建设局投诉的权利。

4.装修保证作为一个单纯的合同约定事项，国家并没有强制规定，建议参照德阳其它小区不收取或象征性收取；对于装修管理费，《德阳市市区住宅物业服务收费政府指导价基准价及浮动幅度》，《德阳市市区住宅物业服务等级指导标准》已经明确，条文中明确“住宅物业服务收费政府指导价标准中不包括居民生活垃圾处理费、车辆停放费、共用设施（如游泳池等）使用费”，由此可以看出，住宅物业服务收费除垃圾处理三项费用需额外收取外，其余所有费用均已经涵盖其中不应单独再向业主收取。再者标准中也提到，“物业服务企业和装修施工企业应签订住宅室内装饰装修管理服务协议，并收取装修管理服务费”，也就是说物业公司只能在装修服务中收取与之有合同关系的施工企业的装修管理服务费，而不得重复向第三方业主收取。因此全体业主要求取消向该项收费，若要强行收取业主将进行投诉。对于建筑垃圾清运费收取的具体数额属于可协商范围，业主认为收取数额过高，要求参照周边小区标准将费用下调。

5．转让手续费、印花税、抵押手续费属未发生或已取消明目，不应单独向业主收取。

6.要求贵公司交房时公布《前期物业管理服务协议》内容，并详细罗列物业管理费组成项目明细及收费范围，全体业主一致认为，交房过程，业主不应同无合同关系的物业管理公司发生任何关于收楼的相关事务，只与开发商有效对话。

三、公共配套设施及物业管理问题

1、公摊面积问题

协商意见：由于业主普遍反应电梯太小、公共门厅太窄、楼梯单跑设计高而陡、户型布局也是一梯六户甚至八户，依据购房合同、相关公摊标准、构成，参照四川周边地区类似楼盘，常规公摊标准在15%-20%左右。结合本小区如此精简节约的造型布局，小区住宅的公摊却高达20%的上限，故而业主质疑贵公司在公摊面积上有误算、错摊等违背合同及标准的嫌疑，要求甲方举证房产部门测量核定的公摊面积有关数据及依据，各栋楼分别公示公摊面积及如何计量。

2、小区绿化、景观问题

协商意见：依照有关宣传和承诺，贵公司定性的绿化景观为360度欧式全景园林，体现奢享城中尊荣、温馨典雅和尊贵气度；景观涵盖格拉斯园景观、狄德罗公园、艺术风情街、莱蒙园、法兰西景观大道等，相关景观均有对应做法及效果图，有花有水有喷泉，有亭有湖，有动有静。以上绿化景观前期给业主描绘的属高端大气上档次综合布局和环境，但实际情况却有很大的落差。要求贵公司出示小区绿化规划图、总评管网图、实施方案施工图。

3、地下车库及大门问题

协商意见：小区内地下车库作为小区配套工程为何不针对小区业主发售，今后小区内众多住户出行如何保障，若对外出售那么与之配套的公用设施如物管房、设备房的面积和费用完全公摊于业主身上就不合理，即使有所区分也难以界定；贵公司必须采取措施保证地下车库及大门的人流车流安全，实现真正意义的人车分流，建议设置完善的门禁安保措施，以保障全体业主的居住通行安全。对靠商住左侧小区后门应加强安保监控。

4、商户门面问题

协商意见：要求贵公司必须保证临街商户靠小区内侧的安保措施，满足小区封闭条件，临街商户单元不得设置小区侧后门，以保障小区业主的居住安全需要。且后开门所占业主面积必须从住户公摊中剔除。

5、公共配套设施问题

协商意见：要求贵公司收房前主动公布详细的绿化设计图、配套设备数量名目。鉴于业主质疑小区绿化率过低的问题，希望贵公司出具合格证明文件证明小区绿化率是否符合36.3%的标准，对已经枯死的树木及时予以更换，采取措施保证树木存活率的措施，减少后期业主的维护成本；小区规划设计考虑失误，既然小区为一次设计分期建设，那么贵公司就应该将小区的功能性设施如篮球场、羽毛球场、网球场、儿童娱乐场纳入一期范围统筹考虑，避免建成小区功能失血。如今一期的业主们只能慢慢等待二期建成方能实现基本需求，有悖于贵公司对本楼盘高端舒适品质楼盘的定位，要求贵公司书面予以承诺二期修建时点及在此期间业主的相关需求保障措施，对于二期建造过程中可能影响一期建筑、结构、安装的接口如何预留和二期施工对业主生活可能造成的影响的防治措施。6.高级会所及恒温池问题

协商意见：恒温池一直是广大业主内心的痛，许多业主都是奔着此项独具特色的配套设施而来。而一直以来不管是贵公司的售房导购还是专用宣传册都将该设施作为业主公用的设施进行误导、宣传，结果却是对外的商业设施，除增加入住小区业主的嘈杂、不安全因素外，其它却均与业主们无关，在失落、愤慨之余更有被欺骗的感受。依据各地方有关规定，新建规模小区必须配套设计建设与小区规模相适应的幼儿园及活动室，其产权归业主所有。本小区共有住户2015户却没有配套幼儿园等设施，试问今后如何解决幼儿上学问题，对此业主们提出如1.质疑高级会所、恒温池使用使用权问题。○2.会所、恒温下几点疑问和要求：○

3会所、恒温池倘实属商业行池是否占用幼儿园、活动室等小区按规定应有指标○为，那么其自身或者为之服务的设施的面积是否在业主的公摊范围进行了不合理4即使会所、分摊，其相关物业的物管费是否同业主们进行了严格的隔离划分。○特别是恒温池真属于商业属性，但无论从安全上、环保上对业主们都会造成无法预知的影响，贵公司理应对小区业主们的进行相应优惠，而不是对外一视同仁。

9、与物业有关的收费问题

协商意见：无论是小区的物管费还是所谓的装饰装修等与物业有关的费用都独创新高，依照物业管理费收取有关标准，物管费用的高低取决于服务的等级，即使贵公司依照最高服务等级标准进行收取也不应该超过1.2元/M2，有关浮动也可高可低，何况贵公司有关服务等级真能达到服务的最高级别？目前许多地方已经专门出台相关规定遏制新建住宅小区前期物业管理由房产开发商指定的“潜规则”，避免“建管一家”侵害业主的权益。我们业主认为导致物管相关费用严重偏高的原因是贵公司为了自身利益，没有将物管纳入市场进行多家单位公平竞价造成的。贵公司指定与之有关联或自身的物业公司，单方面定价实属不合理，因此要求贵公司一方面提供物管公开招标、投标、中标、合同等相关合法证明文件；经过评估和对比，本住宅小区规模大，物业管理成本率会更低，加之在指定物业公司的情况下相应的物管成本应该比同行业平均标准更低，因此要求物业公司降低收费标准，物业管理费不得高于周边楼盘的平均收费标准即1.1元/M2。

10、小区道路

协商意见：多数小区包括部分经济适用房为提高整体品质，小区内部道路均采用更加舒适环保有质量保障的沥青柏油路，本小区作为消费者最爱楼盘、最期待楼盘以及最有影响力的楼盘最终是否因为故意降低成本而采用了砼路面。小区配套贴砖道路工程质量差，地砖有破损、松动、排水不畅、积水严重、基础回填不密实沉降现象，将会增加后期维护成本，同时为今后业主使用留下隐患。

11、业主电话身份泄露问题

合同签订后业主电话号码、身份信息无端泄露至各大装修公司、建材商等，业主经常受到装修公司电话骚扰，贵公司应给予合理解释。

12、小区安保及监控问题

目前商业、娱乐、看房程序启动，周边环境复杂，外来闲杂人员较多，小区每天的巡逻是否能确保小区安全？电梯里面的监控、报警是否已经启用？单栋楼层及周边视频安防系统、可视电话是否启用？同时要求加大小区安保工作的同时，增加足够的监控设施，以保障业主的隐私及居住环境安全。

13、物业收入和费用公示问题

既然相关物业管理费已经开征，那么物业公司应按合同定期每月公示广告、车位等其他收入及电梯费成本，公用成本，便于全体业主监督，全体业主保留对首次由贵公司指定签约物业公司管理服务方面的相关权利。

14.装修物管协议16条要求，业主必须在物业公司指定的第三方丙方购买砂、石、红砖等材料，在其它条款中也有物业指定材料、人员的行为，业主认为此系列条款有利益输送、侵害业主权利之嫌因而不妥，建筑工程均有关于禁指定产品的规定，而且通过对比贵公司物业方指定的产品均高于市场价格。业主要求，贵公司物业方可以向业主推荐建筑产品或提出产品要求，但无强制其使用特定建筑产品的权利，业主可以根据自身需求在比质比价的情况下选择推荐产品。

15贵公司必须提交符合国家验房标准要求的证明文件

依据《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）有关条款，开发商必须在交房的同时向业主提供“三书一证一表”（两书必须齐备），即《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》《房地产开放建设项目竣工综合验收合格证》《竣工验收备案表》（该表需提供单体工程质量验收文件），否则，依据《商品房销售管理办法》买受人有权拒绝收房，由此产生的延期交房的责任由出卖人承担；同时，由于延期交房，所产生的物业费等一切费用应从实际入驻时间开始计算。业主要求贵公司按合同提交房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，提交能全面反映小区建设有关建筑密度、容积率、绿化率、日照等技术指标的验收合格证明文件。

四、房屋问题（共性问题）

1.楼梯前室采光窗户外露天平台与住户厨房采光窗链接存在严重安全隐患，小偷将能轻易通过平台进入业主家中。要求在楼梯采光窗外增加防护栏或其它防盗措施。

2.贵公司导购及宣传册均承诺，为保证小区整体品质，住宅外墙均为外墙面砖，而实际上外立面除了大面墙体其余全修改成了涂料。涂料的使用寿命大大低于瓷砖，从历年来其它小区使用涂料的效果来开，有的甚至一两年就大面积脱落，严重影响小区整体感观，大大增加了业主后期的维修费用。我们当初选择该楼盘的重要因素也是基于贵公司宣传承诺全部使用质量更有保障的外墙面砖考虑。贵公司有关人员给予的解释为截面较小担心可能存在不安全因素，涂料也能保证历久，业主对这种解释是不认同的。目前外墙面砖施工工艺是相当成熟的，纸皮面砖截面非常小而且都是采用厂家专用成品胶粘剂粘贴，所以不存在所说的不安全因素，再则倘若涂料真能历久，为何各地方的住宅小区外墙涂料会被逐渐淘汰全部改用外墙面砖，贵公司为何立项之初不考虑这所谓的“经久耐用、成本又低”的外墙涂料墙面。唯一的解释就是，贵公司为省时省力省费用擅自降低了工程质量标准，业主要求贵方给一个有诚意的处理意见。3.小区住宅防水为涉及功能性问题，《住宅装饰装修工程施工规范》6.3.1-6.3.3规定:基层表面应平整，不得有松动、空鼓、起沙、开裂等缺陷;地漏、套管、卫生洁具根部、阴阳角应有加强层，浴室墙面的防水层不得低于1800mm。实际检查许多防水基层存在空鼓现象，立管位置基层有脱皮，防水高度不够，附加层缺失，由于隐患的存在，即使短期内能保证不漏水，如何保证防水层的耐久性？后期出现问题产生的成本应由谁承担？同时要求增加有防水功能需求的阳台防水。

4.依据《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50209-2010的5.3.6，5.3.8，砂浆地面应结合牢固，无空鼓开裂，不应有裂纹、麻面、脱皮起砂。实际检查存在超过允许标准的空鼓、开裂、裂纹等缺陷，新修补范围也较多。

5.依据《屋面工程质量验收规范》GB50207-2012的4.5.3，4.5.5，4.5.10，,屋面砂浆保护层应设置1m2见方分隔缝、女儿墙交界处预留变形缝、面层不得有裂纹、麻面、起砂、脱皮。实际检查屋面分隔、留缝不规范，存在大面积裂纹、空鼓现象，存在防水渗漏隐患。

6.依据《住宅设计规范》GB50096-2011的5.6.2，5.6.3，5.6.6，阳台栏杆应有防止儿童攀爬的构造，栏杆垂直杆件净距离不应大于0.11m，栏杆七层以上净高不应低于1.1m；开敞阳台应有排水、防水措施。实际检查阳台栏杆(客厅阳台)容易造成小孩向外攀爬，栏杆净高度不足1m，阳台地面无防水措施。

7.依据《建筑物防雷设计规范》GB50057-2010，建筑物外栏杆、金属门窗应做防雷接地和等电位连接。实际检查没有发现明显的连接构造措施。

8.工商局曾抽查“中本”开关为不合格产品，并责令企业停止销售不合格产品，而贵公司目前使用的开关即为此品牌产品，业主要求给予解释。

9.依据《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》GB502010-2001的5.3.1—5.3.13，金属门窗质门窗应牢固，开启灵活、关闭严密，密封良好无裂纹、位置正确、满足功能使用要求、无锈蚀、划伤、排水通畅、橡胶密封不脱槽等。实际中检查存在窗户反坡，污染、划伤、开启不灵活、橡胶脱落、锈蚀等现象。特别是厨房窗及入户防盗门存在开启不灵活、损坏、松脱，缺少零部件的情况，入户防盗门外观及品质太差，采用的最低等级丁级防火防盗门。部分楼层厨房门有同燃气构件打架现象。

10.室内外部分金属构件存在较严重锈蚀现象，排水管道存在固定卡件脱落情况，室内多功能弱电箱、电器插座有接线凌乱、高度不

一、面板不齐情况。

11.部分户型户内（如B2）楼梯由于规划不合理造成楼梯间空间狭小、过陡、楼梯通风、采光差，不仅耗能也存在安全隐患。12.以上为贵方“发言人”2013年11月29日的一段自信满满的话，然而在2013年11月30日却发生了业主看房途中，所乘坐电梯目的地为3楼却直达26楼的安全未遂事故，而且多数电梯在存在稳定性差、摇晃问题，对于这种涉及全体业主性攸关的特种设备不知贵公司是如何监控其施工质量的，下一步该采取怎样的弥补措施才能让业主们放心的去使用。

13.单幢楼底层存在进人居住情况导致墙面、地面污染严重情况；室内部分房间发现大便；内外墙面砖存在勾缝不规范、污染、平整度、直线度差、掉砖、通风预留管错误；外立面空调搁板内建筑砂浆、灰浆较多。

如今春天印象的业主人员过千，体系庞大；全体业主是团结的业主，是有容量的业主，更是有力量的业主。一直以来大家面对诸多的不合理问题均能理智的有理有据的冷静面对。保持沉默并不意味着我们接受侵害全体业主权益的行为，我们曾相信贵公司作为本地一个知名企业必将会讲诚信、守法则，一定会在有关质量、政策、服务上做一个面向业主方的倾斜。然而面对贵公司出台的一系列不合理的政策、标准及提供的服务质量，业主们失望了。“属于业主的权益我们会坚决捍卫”这是全体业主在对待此次收房问题上的态度。相信双方都不愿意看到问题的步步升级、不可调和，本着互相信任、坦诚沟通的态度，和谐解决问题。上述问题如果3个工作日内贵公司未向买受人出具盖有贵公司公章的书面回复，全体业主将保留投诉、上访、网络声援乃至诉讼等一切合法手段维护自己的权益。依据法律公平、公正、公开的原则和精神，希望贵公司以积极而善意的态度，本着优良的服务意识和专业素质，妥善解决上述问题。若由于贵公司的不作为、消极作为及违法行为所造成的一切损失，由贵公司依法承担。特此告知。

春天印象一期全体业主

2013年11月28日

物业合同业主物业篇7

我是一家小区的业主。由于我从来没有使用过小区内的一些公共设施, 觉得自己不应该支付这些方面的物业管理费用, 而小区物业公司又不愿对我给予减免, 以至于双方一直僵持。为发泄不满, 也为让物业公司接受我的要求, 我遂拒绝缴纳2011年7月份后至今的物业管理费。近日, 物业公司即强行拆除了我家的水表、电表, 造成断水断电。

请问：物业公司的做法对吗?

读者：覃琳

覃琳读者：

物业公司的做法是错误的。

一方面，物业公司无权擅自拆除水表、电表。

物业公司与业主之间的物业服务合同与供用电、水合同是各自独立的合同，涉及不同的合同当事人。供用电、水合同的对方当事人是电力、自来水供应公司，如果出现法定或约定的断水断电情形，有权利采取断水断电措施的也只能是电力、自来水供应公司，而不是物业公司。即使物业公司与业主有着业主不交纳物业管理费，物业公司可以断水断电的约定，也因该约定侵犯了供水、供电公司的权利而无效。再退一步说，如果供水、供电公司曾经授权物业公司代收水、电费并可以采取停止供水、供电措施，物业公司也只能以此手段催缴水、电费，而没有权利以此催收物业管理费。

另一方面，物业公司应通过正当、合法途径解决欠费问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五、六条分别规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”、“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”从中可以看出：如果物业公司所收管理费用没有违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章，则你必须依约缴纳，且无权以无需或从来没有使用过小区内的一些公共设施为由拒绝。物业公司在经书面向你催交未果的情况下，也可以通过提起诉讼的方式解决。

从空调安装谈物业和业主的关系篇8

关键字：物业管理；业主；矛盾；满意度；关系探析

中图分类号：C913.31 文献标识码：A 文章编号：1671-864X（2016）09-0050-01

“物业”一词并非本土词汇，翻译自英语从我国香港传入内地。其含义大约与法律中所规定的财产有些类似，指的是所有人的财产、地产、房产等等。物业管理也慢慢兴起的，总的来说物业管理是一种委托管理，并且是一种有偿服务，需要支付这种有偿服务的人员乃是物业所有人和使用人。物业管理从沿海一带传入内地，在国外有100多年历史，但在我国产不多只有20多年历史。物业管理公司受委托进行管理的方面包括面较广，依据相应的物业管理委托合同，管理面包括了维护、修缮和整治，具体指对房屋建筑及其相关设备，治安、绿化、卫生、交通、环境容貌等等进行维护等。

《城市新建住宅小区管理办法》是我国建设部门发布的有关物业管理公司权利义务规定的法律性文件。其中较为清楚的规定了物业管理公司的权利，简要概括为物业管理公司根据法律相关规定结合小区具体情况制定管理办法，并且报相关部门备案，然后按照合同规定收取物业管理费用并对小区实施管理行为，另外在管理过程中制止违反规章制度的行为例如违章搭建等，并且实行多种经营补充小区管理经费，例如出租小区广告牌，公用商铺等等作为小区管理经费的不充分费用。

物业管理的义务包括了履行合同，接受监督，配合管委会开展工作，最重要的一点就是要依照物业管理合同依法经营，为业主排忧解难。但在现实生活中，很多物业管理公司的工作人员都没有秉承为业主服务的宗旨在糊涂形势不该有的权利。在处理和业主的沟通问题上，一开始就站在了对立面。

之所以有这样的感触是笔者今年住进了一个新小区，从开发商手中接了房，房子按照相应的要求和规定装修完了，大半年之后入住准备安装空调。空调已经提前两天送货到家了，预约了安装空调的师傅次日进行安装。在安装师傅进入小区时需要办理相应的手续，是小区自己制定的管理办法，安装师傅办理了通行证之后，小区保安向小区物业管理办公室汇报了几号楼哪位业主安装空调。在安装师傅前脚进门以后，物业公司的一位工作人员从电梯上楼，在没有任何允许的情况下直接进入了住户家中，缘由是业主安装空调，物业公司必须来检查安装位置。为了大家的共同利益，物业公司进行管理是应该的也是可以理解的，业主也应该全力进行配合，但是相同事件的处理，不同人的做法会导致不同的后果。

第一位进入笔者家中的物业公司工作人员未经业主同意直接进入私人住在，是一种非常不礼貌的行为，在安装空调师傅在商议空调外机安放地方时，态度恶劣不留余地的给予反对，当时最大的感受不是物业管理公司的人员来看空调安装事件，而是政府城管人员在面对违章搭建时的态度，从未站在业主的角度思考如何解决问题，而是站在了管理者的角度，站在了业主的对立面来处理事件。相信很多业主都遇到过类似的情况，让自己感觉业主的权益受到了侵害。

几经争执无果的情况下，第一位物业管理工作人员撂下狠话和业主不欢而散，并且说立马将空调安装事件报城管和物管办公室。五分钟左右来了另外两个人，一个城管工作人员，一个物管办公室人员，在敲门得到业主允许之后进入了业主家中，了解了空调安装情况之后告知业主按照规定需要加长空调管道，将空调外机挂在考厨房小阳台的墙壁上，然后再配备相应的接水盘以免影响其他业主。非常快速并愉悦地解决了刚才争执不下的问题。笔者个人觉得之所以有两种不同的解决办法，最重要的还是物业公司的工作人员自身角色没有搞清楚的问题。

考虑到业主和物业之间的交道不是一锤子买卖，笔者觉得必须要改变类似的事件再次发生，笔者向物业管理公司办公室反映了这样事情，以书面投诉的方式反映了第一位物业工作人员在处理空调安装事件的不妥之处。在投诉书上清楚写到要求物业管理公司立马调查事件，需要当事人给予道歉以及需要物业公司给予当事人批评处罚。

次日一大早笔者接到了物业公司办公室经理的电话，电话中态度诚恳地对昨天空调事件进行了道歉，然后询问是否方便登门拜访谈谈有关提高物业人员服务水平的问题。在和经理的探讨过程中笔者指出了几点

第一、招聘的物业管理人员必须具备相应的学历，因为相应的学历至少可以代表着一定的沟通能力、协调能力以及处世能力。

第二、招聘的物业管理人员必须进行最基本的角色定位培训。物业公司和业主之间是委托关系，更通俗的讲是雇佣关系，业主们集体的有偿行为为物业公司的管理买单，需要的是物业公司为业主排忧解难，而非故意刁难。

第三、招聘的物业管理人员必须进行起码的礼仪培训。作为专业的物业服务团队，不仅需要过硬的物业管理相关技术，最起码必须有为人相处的基本礼数，让业主在物管人员的礼貌礼数中感受专业。

第四、建立完善的监督机制，奖惩机制。激发物业管理人员的工作积极性。

参考文献：

[1]孙颖，物业管理企业核心竞争力的培育和提升[J]；天津大学出版社，《商业研究》， 2006（12）：56-58。

[2]张农科，关于我国物业管理模式的反思与再造[J]；天津大学出版社，《城市问题》， 2012（05）：2-14。