商业物业委托管理合同

商业物业委托管理合同（精选7篇）

商业物业委托管理合同 篇1

物业管理委托合同书

甲方(委托方)：_________

_

乙方(委托方)：________

__

5、若因项目之缺点或缺陷或甲方之原因导致乙方与

对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理；

9、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施；

10、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督；

11、对物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商同意后报有关部门批准方可实施；

12、本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料；

13、本合同终止后，乙方应按《国家商业物业管理移交办法》有关规定进行财产移交；

1、物业管理服务费（无论甲方支付或业主支付）自﹍﹍﹍年﹍﹍月﹍﹍﹍日起开始由乙方收取。

2、物业管理服务费的标准为：每日每平方米﹍﹍﹍元；

3、物业管理服务费的收取标准，按政府物价部门审核后的标准调整收取；

4、未售出的空置商铺的物业管理服务费收取标准为：每日每平方米﹍﹍﹍元；

5、鉴于甲方在商铺销售推广时，减免了部分商铺的物业管理服务费，该部分费用由甲方承担，总额为﹍﹍﹍元人民币，甲方应在本合同书签订之日三日内支付乙方物业管理服务费（不含公共水电分摊费）。乙方在﹍﹍﹍年﹍﹍月﹍﹍﹍日至﹍﹍﹍年﹍﹍月﹍﹍﹍日期间不再向这些商铺业主（或使用人）收取物业管理服务费。

6、业主和物业使用人未按规定时间交费，从逾期之日起每天按应交费额5‰的标准加收滞纳金。

7、露天车位：汽车：5元/次，包月400元/辆；

8、车库：汽车：5元/二小时/辆，包月300元/辆；

9、自行车临时0.20元/辆，过夜2.00元/辆，包月50元/辆；

10、电动自行车0.30元/辆，过夜5.00元/辆，包月100.00元/辆；

11、摩托车临时0.50元/辆，过夜10.00元/辆，包月200元/辆；

本条

2、公用水电费（含电梯用电费）分摊按政府有关部门规定，由乙方向业主或物业使用人收取。

商业物业委托管理合同 篇2

商业物业是指以经营和收益为目的的建筑物及配套设备、设施、场地以及相关权益的总称。它是城市整体规划建筑中的一种重要功能组成部分, 同时具有经营性、公众性和服务性。商业物业主要包括商务物业、酒店物业、商贸物业和娱乐休闲物业。目前, 商业物业的管理模式主要采取开发建设和经营管理相分离的方式, 具体分为两种:一是由一家综合性经营公司进行总体经营管理和物业服务, 如杭州西城广场以及广州、深圳的一些大型商业市场;二是由商业经营性公司和专业性物业管理公司进行合作管理, 如临平中都广场、余杭黄湖商贸城、河南周口·五一广场等。不管采取何种运作管理模式, 商业物业管理不但要提供一般性的物业管理服务 (如保安、清洁、消防、交通组织、设备设施管理等) , 还要完成带有一定经营性质的商业管理工作 (如招商、市场推广、公关、品牌管理及客户关系管理) 。

二、商业物业管理的价值

在商业地产项目中, 物业管理并不直接创造经济效益, 但它通过顾客满意的管理, 为经营者和投资者创造财富。目前市场上的投资者、经营者越来越关心商业地产管理者的专业水平, 成功的商业物业管理可以增加商业地产投资的升值空间, 甚至有人认为物业管理是商业地产成功之保障。究其原因, 主要是商业物业管理的各个方面决定了其在商业物业中的价值。

1. 客户满意保证商业物业价值

商业物业具有大开间多、设备商号多、客流量大等特点, 物业管理与服务的难度大、责任重。一般住宅类物业管理主要管理居民的居住场所, 服务对象是住户。而商业物业作为一种商业经营场所, 其物业管理企业面对的服务对象是业主、租户和顾客, 其中, 租户和顾客群是流动的, 不断变化的, 且来源不同、构成复杂, 因此物业管理服务的好坏直接影响到商业物业的商誉。而且现代商业物业其运作模式流行“六位一体”, 即投资者、开发商、商家、专业运营商、消费顾客和政府共同参与, 实现各方利益平衡, 达到多赢目的。一旦物业管理机构在管理服务方面出现差错, 导致租户或顾客不满, 将对物业商誉产生极大的影响, 可能因此失去租户或顾客, 导致物业的贬值。

2. 安全管理衡量商业物业价值

商业物业管理的服务对象主要为综合商业楼宇, 其特点为楼层高、层数多, 功能复杂, 人口稠密, 物业管理任务较为艰巨。相比住宅物业, 商业综合楼宇大多位于市中心或CBD商圈, 人口流动频繁。是否能管理好商业综合楼宇, 确保大楼各部分正常运作, 确保物业和楼内业主的生命财产安全, 是衡量物业保值增值的重要因素。

3. 设备运行体现商业物业价值

商业物业的现代化程度较高, 设施设备齐全、先进, 大多配备了高智能化的供电系统、监控系统、电梯系统、空调系统、收银系统、安全管理系统、消防系统和交通管理系统等, 这些设施设备技术含量高、运行频繁, 商业物业的经营性需要设施设备的运转正常、快捷和舒适。如果一旦出现故障, 将直接影响到商家的正常经营活动和顾客的消费心情, 甚至出现安全事故, 影响业主的品牌形象。所以为考虑企业和商家的形象业主大多会选择知名物业管理企业, 而物业管理企业高水平的管理在获得经济效益的同时也体现了物业本身的物有所值甚至物超所值。

4. 环境管理创造商业物业价值

商业物业对公共区域的环境清洁、绿化养护、公共秩序管理、广告管理、形象维护、设施设置、人流分离、建筑物维护的要求非常高, 而且要求物业管理人员有良好的审美观和一定的视觉欣赏素质。整体管理要达到集整洁性、美观性、明亮性和舒适性为一体的效果, 以创造和维护环境的优美, 使顾客在幽雅、轻松的环境中感受商家的形象和物业的档次, 是流动的广告, 创造了物业的营销价值。

5. 营销推广提升物业价值

商业物业的管理与一般类型物业管理的最大不同之处就在于商业物业管理的一项重要工作是要进行商业形象的宣传推广, 不断扩大商业物业的知名度, 树立良好的商誉形象, 吸引更多的潜在承租商和消费者。由于商业物业常常会有社会活动和商业活动的举办和进行, 因此物业管理企业和管理者要有较强的活动策划能力、组织能力和协调能力, 并要与当地及周边地区政府机构、社会组织保持良好的沟通和合作关系, 从而提高业主的品牌形象和社会影响力, 聚集人气, 吸引客流, 提升物业的档次和价值, 实现物业高投资性和回报性。

根据行业经验数据, 发达国家人均商业面积通常在1.2平方米以上, 而目前我国大多城市未到一半, 发达省市如杭州只有0.7平方米。可以预见由于商业物业的地段、管理和效益都比住宅物业更“黄金”, 这一新的物业模式必将随着经济的发展和城市化进程而高速发展。成功的物业管理不但是物业公司新的利润增长点, 更可以全面提升商业物业的价值。

参考文献

[1]杨晶党超:商业物业管理[M].北京:中国水利水电出版社, 2006.1-6

[2]林乐:物业管理:商业地产成功之保障[J].中国物业管理, 2005, 8:6-8

[3]任思新.杭州商业地产现状及发展趋势.http://www.powerunion.net/study6Info.asp?id=15

论物业管理合同 篇3

摘 要：作为确定物业管理关系各方当事人权利义务的主要依据，物业管理合同乃现实生活中一项重要的合同类型。然而，由于物业管理在我国尚属新生事物，现行法未及对其进行系统的规制，物业管理合同在我国合同法中仍属于无名合同范畴。从物业管理合同的内容出发，区分了其与民法中相似制度的异同，认定物业管理合同所调整的生活关系具有较大的个性，民法应对其进行特别的、类型化的而非概括的归制。

关键词：物业管理；物业管理合同；委托合同

1 物业管理合同的概念

2003年5月，《物业管理条例》已于由国务院通过，并自2003年9月1日起施行。依《物业管理条例》第2条对物业管理的定义和相关规定，物业管理合同指物业管理企业对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理并维护相关区域内的环境卫生和秩序，业主支付费用的合同。

广义的物业管理合同包括前期物业管理合同；狭义的物业管理合同仅指业主委员会成立后由其代表全体业主与物业管理企业签订的合同。《物业管理条例》中并没有采纳“物业管理合同”的称谓，而使用“物业服务合同”的概念。例如，《物业管理条例》第35条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。

2 物业管理合同的基本内容

物业管理合同属于合同之一种。基于契约自由原则，当事人在不违背法律强制规定或公序良俗的范围内，得订立任何内容的债权契约，是为债权契约自由原则。[1]但值得注意的是，民法虽对契约不采类型强制原则，但对于若干日常生活常见的合同，各国合同法一般均在分则以有名合同加以规定，按学者解释，这不外基于两项机能，其一、以任意规定补充当事人约定之不备。其二、以强制规定保护当事人的利益。

从现行合同法的相关规定来看，我们可以发现并没有对物业管理合同作出的任何特别规定，在现行立法上，物业管理合同自应属于无名合同之一种。目前实践中对物业管理关系的调整主要是通过地方规章实现的，各地的做法存在较大差异和不规范性，学者关于合同法的研究著述中也少见此方面内容。依民法理论，合同内容，尤其是其中的主要条款，是合同当事人双方按意思自治原则所设定权利义务的具体体现，亦是判定合同性质的基本途径。以下结合现实中的情况，对物业管理合同的主要内容，作一个大致概括，为我们最终廓清物业管理合同的性质做出铺垫：

一般而言，物业管理合同的主要条款由以下方面构成：

(1)当事人和物业的基本情况，主要是对双方当事人的资格认定以及对物业管理活动的标的物的基本情况作出确认和记载。

(2)双方的权利和义务，主要是物业所有人或使用人支付物业管理费，物业管理公司提供相应服务的条款。这是物业管理合同最为重要的条款，具体内容又因为管理事项类型的不同而呈现差异，一般有以管理服务为主的物业管理和出租经营与委托管理并重的区分。

(3)物业管理服务事项和服务质量的。这一般除了由当事人自行约定以外，各地的地方性规章也大都进行了底限性规定，但各地规定的情况参差不齐，可资参考的是国际健康组织(WHO)对区分所有建筑物的管理设定了安全、健康、便利、舒适的居住环境基准，归纳起来有以下四点：①火警防范，如加强消防设备、防火设施的管理；②清洁维护，定期清除垃圾，清理水沟，外墙洗刷等；③公共设施维修，水电机械维护、公共电梯、空调设备的定期检查；④花木整理，修剪花草树木，随时更换枯死的枝叶等。这四点基准也应该是物业管理的标准要求。

(4)物业管理服务费的标准和收取方法，物业管理合同皆为有偿合同，因而价金和酬金条款是其自然的主要条款。

(5)物业管理服务用房的使用、管理和费用分配办法。此为物业管理合同的特殊条款，主要为物业管理单位履行管理义务的方便计。

(6)维修费用的收取和使用条款。维修费用一般独立与物业管理服务费独立开来，其收取方式主要由合同双方当事人约定一般。

(7)合同的有效期限，合同的终止事项及合同终止后相关事宜主要是物业资料的移转。物业管理服务的终止与一般合同的终止存在差异，物业管理合同的双方当事人一般不允许随时随意解除合同，如果一方提出要在合同期限内解除合同，就必须依据合同的具体条款进行协商，协商一致或由法院、仲裁机构确认解除合同的效力。

物业委托管理经营合同 篇4

业

委

托

管

理

经

营

合同

物业托管NO.物业委托管理经营合同

甲方（委托方）：

法定代表人：

联系电话： 地址：

乙方（受托方）：

营业执照号码：

组织机构代码证号码： 法定代表人：

联系电话： 地址：

根据《中华人民共和国合同法》等有关法律、法规之规定，经甲、乙双方充分协商，依平等自愿、等价有偿的原则，就乙方接受甲方委托，为甲方提供物业管理、经营服务（下称“经营托管”或“托管”）事项达成如下协议，以兹共同遵照执行。

物业托管NO.

物业托管NO.b.电费 c.燃气费 d.宽带月费 e.有线电视月费 f.布草清洁、洗涤费用 g.营业易耗品消耗 h.托管物业广告费用 i.服务人力成本

j.其他经营活动产生的费用 k.房屋租赁税

（2）、甲方承担费用： a.装修、整改费用

b.经营物业所需的基本配置费用

c.非因乙方或客人不合理使用造成家具，电器损坏或更换电器及配件等维修费用 d.有线电视初装费 e.宽带初装费

f.物业房产等政府税费及滞纳金、罚款 g.其他非经营活动产生的费用

上述费用双方另有约定，双方按约定承担。甲方承诺该项目没有物业管理费。如有，物业费由甲方承担。

2、交付托管物业时，甲方负责结清该物业交付前产生的所有相关费用（包括但不限于物业费、电费、水费、燃气费、有线电视和宽带费等）。交付托管物业前，若甲方、乙方、物业托管NO.甲方的，乙方可自行维修，事后通知甲方；维修费用低于100元/套的，乙方可自行维修，事后通知甲方。

3、物业托管经营期间，发生重大被盗、火灾及人身伤害等事故，乙方应及时通知甲方，并负责先行处理，之后乙方有权向甲方依法追偿或要求甲方配合乙方向

物业托管NO.宽带费等所有相关费用均有甲方承担。

6、甲方行使免费入住权入住托管物业，无需支付住宿费用，但是自住期间产生的水、电、天然气、有线电视和宽带等相关费用均由甲方承担。

7、甲方行使免费入住权时，若仍需乙方提供其他服务，则按服务项目收取费用。（详见附加服务项目收费标准）

8、甲方应保证在合同履行期间其对托管物业拥有合法有效的所有权或处分权，并保证在整个经营托管期内，乙方能按本合同的约定单独占有、使用和管理经营托管物业，不受非法干涉、侵犯。因甲方原因而发生的托管物业的产权、债务等各类纠纷，均由甲方负责处理，并确保乙方及客人不因此而遭受不利影响，否则应承担违约责任，并赔偿乙方及客人全部损失。

9、甲方保证不将本合同项下物业委托乙方之外的

物业托管NO.2、乙方必须在办妥各项正规审批手续的前提下依法经营，乙方有权独立自主地利用托管物业开展经营活动。

3、托管物业在以下情形下发生毁损的，不应归责于乙方：（1）乙方按照约定的方法使用租赁物业的；

（2）乙方按托管物业说明书所标明的方法使用托管物业的；（3）乙方按托管物业通常的使用方法使用托管物业的；（4）托管物业发生的正常损耗、老化、破损、折旧等。

5、因不可归责于乙方的事由，致使托管物业毁损、灭失的，乙方有权直接减少、扣除相应金额的经营收入分成款或解除本合同。

6、乙方应当在扣除相关费用后按约定及时、足额向甲方支付经营收入分成款，并在托管期满后10日内将托管物业交还甲方。

7、托管物业仅用于经营出租使用，乙方有责任和义务对客人进行严格管理，以免客人利用托管物业从事违法活动。

8、乙方应当妥善管理托管物业，因乙方没有尽到管理义务而致使托管物业毁损、灭失的，应依法承担赔偿责任。

9、经营期间乙方应该做到公开、透明，如实地向甲方汇报托管物业的经营情况，随时依照合同约定接受甲方的监督、抽查。

10、如果甲方交付房屋时达到四星以上装修标准，乙方承诺提供五星度假公寓配套服务。

11、乙方还依法享有及承担本合同其他条款及日后所签署的相关补充协议所约定的、乙方应享有的其他权利及应承担的其他义务。

物业托管NO.2、本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件，回复及其它任何联系，必须用书面形式，且采用挂号/速递邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方地址或另一方书面通知更改后的地址。如以挂号/速递邮寄的方式且不能确定具体送达日期的，在投邮后（以寄出的邮戳日期为准）

物业托管NO.5、如甲方单方要求退出与乙方合作的，应获得乙方同意且应按照5000/套向乙方支付违约金；否则，因甲方单方退出托管给乙方造成的损失，甲方应承担赔偿乙方已为托管物业投入的全部费用以及因此造成的损失费用。

物业托管NO.8、电话及宽带业务登记表；

9、甲方信息登记卡（含用于收入转账的业主银行账户资料）；

10、乙方营业执照、组织机构代码证复印件；（必须）

11、经办人身份证复印件及授权委托书；

12、缴纳物业费（签署托管协议之日起一年内物业费）收据复印件。（需要）

甲方（签名）：

签署日期：年月日

乙方（盖章）：

物业管理委托合同 篇5

委托方四川省安岳县凯发房地产综合开发有限责任公司(以下简称甲方)：受托方安岳县居美物业服务有限责任公司(以下简称乙方)：

根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方将如诗美地(三期)(物业名称)委托给乙方实行物业管理。

第一章 物业基本情况

第一条 物业基本情况:

物业名称 如诗美地(三期) ;

物业类型 住宅型物业 ;

建筑面积240000平方米 。

第二章 服务内容与质量

第二条 在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：

1、物业共用部位的维修、养护和管理

2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理

3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通;

4、公共绿化的养护和管理;

5、车辆停放管理;

6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理;

7、装饰装修管理服务;

8、物业档案资料管理。

第三条 单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。

其它委托事项：

1、按《住宅质量保证书》中甲、乙双方的约定提供维修服务。

2、乙方承接物业时，甲方应配合乙方对小区所有物业共用部位、共用设施设备进行查验。

3、甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备存在问题时，甲方应负责限期予以解决。

4、对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。

5、甲方保证交付使用的物业及卫生符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

委托方：四川省安岳县凯发房地产

物业管理委托服务合同 篇6

乙方：

根据有关法律、法规，在自愿平等、协商一致的基础上，甲方将全权委托于乙方实行物业管理，订立本合同。

一、委托管理的范围及事项

(一)、管理范围：

甲方将位于委托给乙方实行统一管理、综合服务。

物业类型：

建筑占地：平方米，建筑面积：平方米

(二)、管理事项：

1、房屋的使用、维修、养护。包括：楼梯间、门厅、走廊、地面等。

2、区域内设备、设施维修、养护、运行和管理。包括：供水、供电、照明、消防及其他设备设施。

3、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护、管理。包括：道路、化粪池、沟渠、自行车棚、停车场等。

4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护、管理。

5、公共卫生的清洁、垃圾收集、清运。

6、交通与车辆停放秩序的管理。

7、安全巡视、门岗值勤、安全监控、人员登记。

8、管理与物业相关的工程图纸，住用户档案与竣工验收资料。

二、委托管理期限：年。即20xx年XX月XX日始至20xx年XX月XX日止。

三、双方的责任、权利、义务。

(一)、甲方：

1、代表和维护产权人、使用人的合法权益。

2、制定业主公约并监督物业产权人、使用人遵守公约。

3、审定乙方拟定的物业管理制度、年度计划、财政预决算。

4、检查监督乙方管理工作的实施及制度执行情况。

5、向乙方提供商业用房和管理用房。

6、向乙方提供物业管理所需的图纸、档案、资料。

7、负责保证按规定、按时交纳物业管理费。

8、协助处理本合同生效前发生的管理遗留问题。

9、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。

10、每月由行政事务管理部检查和机关或外租单位双打分，双方各占50%，合计占总积分的40%，

11、每季度由主管部门及公司领导综合评定一次，占总积分的30%。

四、奖惩

1、由于乙方原因影响甲方工作秩序、工作环境，每发生一次罚款300~500元。

2、乙方工作质量达不到<物业管理服务内容及标准>所规定，经考核后低于70分的，物业管理按同比例削减。

3、乙方工作质量基本达到<物业管理服务内容及标准>所规定，经考核后为70分的，物业管理费全额缴交。

附则

一、本合同未尽事宜，经双方协商一致，可对本合同条款进行修订、更改或补充，以书面合同为准。

二、因合同原因造成乙方执行错误，可对甲方提出复议意见，以书面形式为准，并由甲方负责解释及处理。

三、因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并做善后处理产生的质量事故的直接原因。以政府主管部门的鉴定为准。

四、本合同执行期间，如遇不可抗力致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协调处理。

五、本合同自签字之日起生效。

六、本合同一式__份，甲、乙双方各执__份。

甲方(章)：乙方(章)：

代表人：代表人：

商业物业委托管理合同 篇7

自20世纪90年代末期到21世纪初期,随着我国经济的迅速发展,城市建设水平不断提高,海内外多种经济成分的各类商业物业迅速崛起,如各类超级市场、购物中心、批发市场、零售市场、休闲娱乐会所等,建筑造型独特、建筑体数量大,成为城市中的标志性建筑。商业物业是一个在城市中的建筑面积仅次于住宅的特殊物业。商业物业汇集之处,成为城市繁荣的象征。商业物业的发展为商业物业的管理和服务提供了展示自身实力,在激烈竞争中何求生存和发展的平台。

然而,一直以来,我国商业物业的开发与管理是房地产开发中的薄弱环节。由于种种原因出现了一种情况:房地产商可能赚钱了,但投资商能否赚钱,商业经营者能否赚钱,却是个令人担心的问题。但实践证明,良好而高效的物业管理工作,不仅能使物业及其所在的城市地区价值得以保持或升值,而且能使物业的资产价值得以最有效的发挥,为业主和物业管理者带来丰厚的收益。究竟怎样最大化发挥商业物业的发展及盈利模式,取得物业及商户的双赢是我们必须面对和解决的问题;本文分析了目前我国商业物业经营管理的基本模式及其在发展过程中出现的一些问题,并对此提出了一些个人的看法和建议。

1 商业物业经营管理的基本模式

商业物业管理者关注的重点是租住建筑物的租客对其使用的物业环境感到满意,并希望继续租住本物业。所以,商业物业管理工作中的每一部分工作,都应以满足当前租客并吸引未来的新租客为中心。因此,物业管理工作通常将管理活动分成几个相互联系,相互影响的环节。

目前,我国商业物业管理模式主要有三大类。第一类是开发建设单位投资兴建物业后,在即将竣工时自己筹建组织,准备自己经营和管理的的“自建自管”模式。这一类商业物业多为一些中小型的酒店物业。第二类是“自营与专业物业管理相结合”的模式,即开发建设单位自己负责商业物业的出租经营业务,而物业的日常管理服务则聘请专业的物业服务企业来负责。其优势在于可以发挥各自的业务专长,可以集中各自的精力分头做好经营管理和物业管理工作,达到强强联手,优势互补,经营和管理同步提高的效果。其不利的方面主要在于相互间的协作留有空隙,机构和人员相对增加,如处理不当,会影响到工作效率和客户满意度。第三类是开发建设单位在商业物业建成后将其委托给专业的物业管理企业,有专业物业管理企业来负责物业的出租经营及日常的管理服务工作,即“委托经营”型商业物业管理模式。这类管理模式目前比较普遍,其优点在于经营管理和物业服务在一个体系,便于协调一致,机构和人员相对精练,工作效率较高,人力成本有所减少。缺点在于经营性公司往往侧重经营效果,忽视管理和服务工作,当经营活动和物业管理有矛盾时,往往物业服务要为经营和效益让路;加上对物业管理缺乏一定的专业知识和人才,容易造成重经营,轻管理,增了效益,减了满意度的不平衡状况。在实际运作过程中,几种商业物业管理模式各有利弊,具体采用哪一种经营管理模式取决于物业经营管理工作的有效性,而管理的有效性则应当以满足业主或当前承租人的需要为中心。

2 商业物业经营管理存在的主要问题

虽然我国商业物业发展迅速,势头良好,但由于多数商业物业建立和经营缺乏深入的市场调研,缺乏充足的客观依据,导致商业物业的经营管理具有一定的盲目性。加之商业物业和比其他物业相比,管理上的难度要大得多,在管理过程中会出现很多复杂的问题,主要体现在以下几个方面。

首先,经营理念和管理技术落后。商业物业的业主或承租商大都是所有权独立的零售商,因此,不同零售商在经营上的需求是不同的,比如不同零售商的营业时间可能不一致,收银业务的要求可能不同、在营销上可能会游自己的促销活动,也可能接受商场或中心的统一促销安排等。所以商业物业的管理人员需要通过对零售商的统一管理来树立商业物业的整体形象。如果物业管理企业或业主及承租人的经营理念落后,商业物业的进一步发展就会受到很大影响。其次,商业与地产有所脱节。目前,大多数开发商非常重视商业物业的前期开发,通常在商业物业建成之后直接出售给中小投资者,再由投资者直接或间接出租给零售商。开发商仅注重物业的出售面积,而较少考虑出售之后整个物业的运行管理。再次,商业经营缺乏特色,租户组合缺乏协调性。经营中,业主或物业使用人缺乏科学的经营理念;盲目开发,商业定位缺乏准确性,多数商场经营没有自己的特色,出现“千店一面”的情况。多数商业物业出现“开盘火爆,开业冷清”的现象,以致租户频频更换,顾客产生不信任感,如此恶性循环,不利于商业物业的长期发展。最后,商业经营和物业管理缺乏有机协调。商业物业的类型多样,由于其出租经营的比例较大,经营与管理并重成为商业物业管理区别于其他物业管理的显著特征。现代商业物业的特点就是统一市场形象,统一品牌策划,专业分工经营,统一管理服务。而物业管理作为商业经营和管理的有机部分和必要功能,更需要围绕商业经营活动本身和经营商户的客观需要,提供专业化的、优质高效的物业管理和服务。这里,除了一般物业管理的常规性公共性服务项目,还应根据商业物业的特点和经营商户的需求,增加其他方面的管理和服务职能,开展个性化和针对性服务,以满足不同业主和使用人的需求。

3 商业物业经营管理的对策建议

3.1 树立先进的经营管理理念,注重专业管理人才的培养

经营性物业的收入来源于商户缴纳的租金。商业项目的主要功能在于帮助商户创造收入,提升商业物业的价值提。物业管理企业应拥有一支高素质的专业管理队伍,按合同以其超前的经营管理模式和理念,为物业产权人和使用人提供从商业物业的准确定位、科学规划到招商管理全过程的优质服务,以提高商业物业的经济价值和使用价值。因此商业物业管理队伍的建设必须适应这一管理特点。除了对常规所需要的专业人才进行不断培训外,还应注意吸收一些“专家型”的经营管理人才。随着商业楼宇的智能化程度的提高,以及自动化、通讯自动化以及信息管理自动化的广泛使用,物业管理企业必须使用更先进的科学技术手段进行经营管理。

3.2 科学规划设计开发模式,实现地产与商业的双赢

在进行商业物业的建筑规划设计之前,应先确定其经营模式、业态需求及招商对象,以最大限度地降低日后的改造成本,降低商业地产的风险。如,“订单式”商业地产模式,即地产开发建设单位预先与相关企业签订联合发展协议,在得到企业租赁承诺后才进行实质性的开发和建设。这种组建战略合作伙伴关系的营销模式优势在于强强联手,通过品牌之间组合,产生经营优势,有效地降低了经营风险,增加了业主的投资信心。此外在开发商业物业时,还要重视物业管理的前期介入,便于商业物业服务企业对物业经营方向进行合理定位、对建筑结构和外观设计给予科学建议。在现代化商业模式中,商业地产的盈利并不是通过商铺销售来获得地产的增值利润,而是在于持续的经营管理,提升商业空间的价值。因此,商业地产开发商可以借助重要零售商的品牌效应来有效提升商业物业的销售额,拓宽商业物业的发展空间,使商业与地产合理对接,实现双赢互利的目标。

3.3 准确把握经营定位,凸显主体经营特色

房地产商在进行商业地产开发时对经营方向的恰当的定位是至关重要的,必须以消费市场的需求为中心,这样才能在激烈的市场竞争中生存和发展。要做到准确定位,一方面必须适应市场的需求,另一方面也要适合企业自身的资源和能力。比如大型购物中心可以以人群、功能、位置等变量为标准进行市场定位,而小型商业物业则要避免与大型商业物业的正面交锋,做到“专而精”,而不是“大而全”,以自身特色来吸引消费者,同质化经营只能带来商业资源和社会资源的浪费。

3.4 加强政府规划控制,综合考虑城市交通

合理的商业布局是同类型商业物业之间形成良性市场竞争的前提和基础。商业物业,尤其是大型超市、购物中心等的规模较大,重复建设和过度竞争会导致资源的闲置和浪费,大型商业物业在建设开发时必须纳入一个城市的发展规划中区,因而政府应对此进行科学合理的规划控制,对商业物业的地理位置、发展规模、结构布局等进行统一的规划安排,并且综合考虑城市的总体交通状况,为商业物业的良性发展提供有力的保障。

摘要：商业物业已经成为一个在城市中建筑面积仅次于住宅的特殊物业。受房地产开发热的影响,近年来我国商业物业迅猛发展。但是我国商业物业的开发与管理一直是房地产开发中的薄弱环节,无论是经营还是管理方面都存在着一些不尽令人满意的问题。本文对目前我国商业物业经营管理的基本模式及其在发展过程中出现的问题进行了分析讨论,并对此提出了一些个人的看法和建议。

关键词：商业物业,经营,管理,模式

参考文献

[1]王燕珂.李飞.商业物业管理瓶颈及对策分析[J].商业时代,2004,(15).

[2]何晓兵.我国商业地产可持续发展浅探[J].商业时代,2004,(23).

[3]许文芬.商业物业的管理与运营探讨[J].商业时代,2006,(11).

[4]林乐.物业管理:商业地产成功之保障[J].中国物业管理,2005,08.

[5]陆学师.聚焦物业经济增长点:关注商务物业新方向[M].物业管理,2006,04.

[6]聂冲.购物中心商铺租金微观决定因素与租户组合实证研究[M].经济科学出版社,2010.01.