创新商业物业经营模式

2024-07-23

创新商业物业经营模式（通用8篇）

创新商业物业经营模式篇1

浅谈物业管理企业商业模式创新

[ 2008-5-23 16:47:00 | By: 李晓燕 ]

创新商业物业经营模式篇2

自20世纪90年代末期到21世纪初期,随着我国经济的迅速发展,城市建设水平不断提高,海内外多种经济成分的各类商业物业迅速崛起,如各类超级市场、购物中心、批发市场、零售市场、休闲娱乐会所等,建筑造型独特、建筑体数量大,成为城市中的标志性建筑。商业物业是一个在城市中的建筑面积仅次于住宅的特殊物业。商业物业汇集之处,成为城市繁荣的象征。商业物业的发展为商业物业的管理和服务提供了展示自身实力,在激烈竞争中何求生存和发展的平台。

然而,一直以来,我国商业物业的开发与管理是房地产开发中的薄弱环节。由于种种原因出现了一种情况:房地产商可能赚钱了,但投资商能否赚钱,商业经营者能否赚钱,却是个令人担心的问题。但实践证明,良好而高效的物业管理工作,不仅能使物业及其所在的城市地区价值得以保持或升值,而且能使物业的资产价值得以最有效的发挥,为业主和物业管理者带来丰厚的收益。究竟怎样最大化发挥商业物业的发展及盈利模式,取得物业及商户的双赢是我们必须面对和解决的问题;本文分析了目前我国商业物业经营管理的基本模式及其在发展过程中出现的一些问题,并对此提出了一些个人的看法和建议。

1 商业物业经营管理的基本模式

商业物业管理者关注的重点是租住建筑物的租客对其使用的物业环境感到满意,并希望继续租住本物业。所以,商业物业管理工作中的每一部分工作,都应以满足当前租客并吸引未来的新租客为中心。因此,物业管理工作通常将管理活动分成几个相互联系,相互影响的环节。

目前,我国商业物业管理模式主要有三大类。第一类是开发建设单位投资兴建物业后,在即将竣工时自己筹建组织,准备自己经营和管理的的“自建自管”模式。这一类商业物业多为一些中小型的酒店物业。第二类是“自营与专业物业管理相结合”的模式,即开发建设单位自己负责商业物业的出租经营业务,而物业的日常管理服务则聘请专业的物业服务企业来负责。其优势在于可以发挥各自的业务专长,可以集中各自的精力分头做好经营管理和物业管理工作,达到强强联手,优势互补,经营和管理同步提高的效果。其不利的方面主要在于相互间的协作留有空隙,机构和人员相对增加,如处理不当,会影响到工作效率和客户满意度。第三类是开发建设单位在商业物业建成后将其委托给专业的物业管理企业,有专业物业管理企业来负责物业的出租经营及日常的管理服务工作,即“委托经营”型商业物业管理模式。这类管理模式目前比较普遍,其优点在于经营管理和物业服务在一个体系,便于协调一致,机构和人员相对精练,工作效率较高,人力成本有所减少。缺点在于经营性公司往往侧重经营效果,忽视管理和服务工作,当经营活动和物业管理有矛盾时,往往物业服务要为经营和效益让路;加上对物业管理缺乏一定的专业知识和人才,容易造成重经营,轻管理,增了效益,减了满意度的不平衡状况。在实际运作过程中,几种商业物业管理模式各有利弊,具体采用哪一种经营管理模式取决于物业经营管理工作的有效性,而管理的有效性则应当以满足业主或当前承租人的需要为中心。

2 商业物业经营管理存在的主要问题

虽然我国商业物业发展迅速,势头良好,但由于多数商业物业建立和经营缺乏深入的市场调研,缺乏充足的客观依据,导致商业物业的经营管理具有一定的盲目性。加之商业物业和比其他物业相比,管理上的难度要大得多,在管理过程中会出现很多复杂的问题,主要体现在以下几个方面。

首先,经营理念和管理技术落后。商业物业的业主或承租商大都是所有权独立的零售商,因此,不同零售商在经营上的需求是不同的,比如不同零售商的营业时间可能不一致,收银业务的要求可能不同、在营销上可能会游自己的促销活动,也可能接受商场或中心的统一促销安排等。所以商业物业的管理人员需要通过对零售商的统一管理来树立商业物业的整体形象。如果物业管理企业或业主及承租人的经营理念落后,商业物业的进一步发展就会受到很大影响。其次,商业与地产有所脱节。目前,大多数开发商非常重视商业物业的前期开发,通常在商业物业建成之后直接出售给中小投资者,再由投资者直接或间接出租给零售商。开发商仅注重物业的出售面积,而较少考虑出售之后整个物业的运行管理。再次,商业经营缺乏特色,租户组合缺乏协调性。经营中,业主或物业使用人缺乏科学的经营理念;盲目开发,商业定位缺乏准确性,多数商场经营没有自己的特色,出现“千店一面”的情况。多数商业物业出现“开盘火爆,开业冷清”的现象,以致租户频频更换,顾客产生不信任感,如此恶性循环,不利于商业物业的长期发展。最后,商业经营和物业管理缺乏有机协调。商业物业的类型多样,由于其出租经营的比例较大,经营与管理并重成为商业物业管理区别于其他物业管理的显著特征。现代商业物业的特点就是统一市场形象,统一品牌策划,专业分工经营,统一管理服务。而物业管理作为商业经营和管理的有机部分和必要功能,更需要围绕商业经营活动本身和经营商户的客观需要,提供专业化的、优质高效的物业管理和服务。这里,除了一般物业管理的常规性公共性服务项目,还应根据商业物业的特点和经营商户的需求,增加其他方面的管理和服务职能,开展个性化和针对性服务,以满足不同业主和使用人的需求。

3 商业物业经营管理的对策建议

3.1 树立先进的经营管理理念,注重专业管理人才的培养

经营性物业的收入来源于商户缴纳的租金。商业项目的主要功能在于帮助商户创造收入,提升商业物业的价值提。物业管理企业应拥有一支高素质的专业管理队伍,按合同以其超前的经营管理模式和理念,为物业产权人和使用人提供从商业物业的准确定位、科学规划到招商管理全过程的优质服务,以提高商业物业的经济价值和使用价值。因此商业物业管理队伍的建设必须适应这一管理特点。除了对常规所需要的专业人才进行不断培训外,还应注意吸收一些“专家型”的经营管理人才。随着商业楼宇的智能化程度的提高,以及自动化、通讯自动化以及信息管理自动化的广泛使用,物业管理企业必须使用更先进的科学技术手段进行经营管理。

3.2 科学规划设计开发模式,实现地产与商业的双赢

在进行商业物业的建筑规划设计之前,应先确定其经营模式、业态需求及招商对象,以最大限度地降低日后的改造成本,降低商业地产的风险。如,“订单式”商业地产模式,即地产开发建设单位预先与相关企业签订联合发展协议,在得到企业租赁承诺后才进行实质性的开发和建设。这种组建战略合作伙伴关系的营销模式优势在于强强联手,通过品牌之间组合,产生经营优势,有效地降低了经营风险,增加了业主的投资信心。此外在开发商业物业时,还要重视物业管理的前期介入,便于商业物业服务企业对物业经营方向进行合理定位、对建筑结构和外观设计给予科学建议。在现代化商业模式中,商业地产的盈利并不是通过商铺销售来获得地产的增值利润,而是在于持续的经营管理,提升商业空间的价值。因此,商业地产开发商可以借助重要零售商的品牌效应来有效提升商业物业的销售额,拓宽商业物业的发展空间,使商业与地产合理对接,实现双赢互利的目标。

3.3 准确把握经营定位,凸显主体经营特色

房地产商在进行商业地产开发时对经营方向的恰当的定位是至关重要的,必须以消费市场的需求为中心,这样才能在激烈的市场竞争中生存和发展。要做到准确定位,一方面必须适应市场的需求,另一方面也要适合企业自身的资源和能力。比如大型购物中心可以以人群、功能、位置等变量为标准进行市场定位,而小型商业物业则要避免与大型商业物业的正面交锋,做到“专而精”,而不是“大而全”,以自身特色来吸引消费者,同质化经营只能带来商业资源和社会资源的浪费。

3.4 加强政府规划控制,综合考虑城市交通

合理的商业布局是同类型商业物业之间形成良性市场竞争的前提和基础。商业物业,尤其是大型超市、购物中心等的规模较大,重复建设和过度竞争会导致资源的闲置和浪费,大型商业物业在建设开发时必须纳入一个城市的发展规划中区,因而政府应对此进行科学合理的规划控制,对商业物业的地理位置、发展规模、结构布局等进行统一的规划安排,并且综合考虑城市的总体交通状况,为商业物业的良性发展提供有力的保障。

摘要：商业物业已经成为一个在城市中建筑面积仅次于住宅的特殊物业。受房地产开发热的影响,近年来我国商业物业迅猛发展。但是我国商业物业的开发与管理一直是房地产开发中的薄弱环节,无论是经营还是管理方面都存在着一些不尽令人满意的问题。本文对目前我国商业物业经营管理的基本模式及其在发展过程中出现的问题进行了分析讨论,并对此提出了一些个人的看法和建议。

关键词：商业物业,经营,管理,模式

参考文献

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[6]聂冲.购物中心商铺租金微观决定因素与租户组合实证研究[M].经济科学出版社,2010.01.

论商业物业经营模式及发展问题篇3

【关键词】商业物业经营模式发展

一、目前我国商业物业的经营模式

商业物业想要得到更加长远的发展，就必须从它自身的经营模式入手，根据企业自身的经营模式和经营特点，不断的发现在企业经营过程中的问题，及时解决这些问题，从而提高商业物业的管理水平，提高企业的经济效益。目前阶段，我国商业物业的经营模式主要分为三类：第一类是开发商自己兴建物业，自己经营管理已经竣工的物业，这种经营模式能够让开发商的利润最大化。第二类是开发商通过和专业的物业管理公司合作的方式来管理自己的物业，也就是说开发商是出租自己的物业，交给专业的商业物业公司来经营管理。这种经营模式能够最大限度的发挥企业的各自优势，提高物业管理的水平。第三类是开发商在商业物业建成以后直接委托给专业的物业公司，然后由物业公司来负责物业的出租、经营以及日常的管理工作。这种商业物业的经营模式比较的普遍，它把物业的经营管理与服务放在了同一个体系中，更加便于管理。现阶段我国商业物业的经营模式都比较陈旧，不能很好适应目前商业物业的发展需要，因此，我国的商业物业企业要不断的革新，改善自身存在的问题，积极创新，不断提高商业物业的经营管理水平。

二、商业物业经营模式中存在的一些问题

1.商业物业企业的经营理念

现阶段的商业物业企业需要一种全新的经营模式，但目前很多的商业物业并没有真正的从传统的经营观念中走出来，他们的经营理念相对落后，只是单纯的套用以前的经营管理模式。大多的业主和承租商都不服从物业企业的管理，根据自身经营上的需要，来制定和实行经营计划，这就造成了物业管理上的混乱，不利于物业企业品牌的建立，同时也不利于零售商经济利益的实现。另外，商业物业在经营的过程中缺乏特色，企业在招商的过程中没有统一而明确的招商目标，商业定位缺乏准确性，企业中的承租商或者零售商具有普遍性，没有自己的特点，这样不但不利于物业企业品牌的建立，也会给承租商和零售上带来很大的经济损失。

2.物业管理市场的结构不健全

新型的商业物业经营模式尚处于起步阶段，它自身的交易体系还不是非常的完善，缺乏政府部门系统的指导以及中介结构的积极参与，这就使得商业物业管理的市场非常的不规范，结构也不是非常的健全，严重阻碍了商业物业的发展。市场上对商业物业的需求是非常大的，其具有非常大发展潜力，但是，市场结构的不健全，市场制度的缺失，使得物业企业很难发展壮大，创立属于企业的物业管理品牌。整个市场环境对培育与发展大中型的物业管理企业都非常的不利。

3.商业物业企业缺乏完善的内部管理体制

物业管理模式的改变使得企业内部的管理体制也必须要进行相应的调整，传统的物业在经营的过程中主要注重的是对土地的开发，降低企业成本，提高企业的经济利益。然而，在现阶段的商业物业经营过程中主要注重的是管理水平的高低，商业物业想要得到成功的经营，获得更多的经济效益，必须具有较高管理水准。企业管理水平的提高需要企业内部体制的完善，只有企业内部体制能够对企业的工作人员得到很好的制约作用，才能保证企业的管理是有效的，管理的结果能够符合企业的经营目标。然而，目前阶段我国商业物业缺乏丰富的经营管理经验，内部的管理体制亟待完善，企业内部管理制度混乱严重阻碍了商业物业的发展速度。

4.商业物业企业人才匮乏

在商业物业中使用的人员大部分都是传统物业模式中的工作人员，这些人员深受传统观念的束缚，对于新型的商业物业模式认识不足，专业素质不到位，这就阻碍了新型商业物业理念在企业中的进一步的运用。这些工作人员对于物业经营缺乏经验和较高的专业水平，对新型商业物业企业经营和招商中应该注重的问题不是非常的了解。对于工作人员自身来讲，很多是在国有企业工作多年，缺乏必要的上进心和求知欲，对新鲜事物具有本能的排斥心理，接受新事物、启发新思维的动力不足。

三、解决商业物业经营模式中问题的具体策略

1.建立先进的物业经营管理理念

随着新型商业物业模式的出现，我国的商业物业企业必须要更新经营管理的理念，注重管理和品牌的建立，在经营和招商的环节要有企业自己的目标，不能混乱经营、盲目招商。企业在进行商业物业的建筑规划前期，就要先确定它自身的经营模式以及招商对象，从而最大限度地减少今后可能发生的改造成本。在商业物业经营管理的过程中要注重理解经营，以经营为中心开展物业管理；注重企业经营管理过程的相互配合，商业物业管理要主动配合商业物业；开展参与经营，把经营纳入到商业管理中；开展服务经营，经营提供商业服务；加强商业的监督管理，提高商场的信誉度。商业物业企业还要科学地规化设计开发模式，实现商业和物业的双赢。同时，随着现代信息技术的不断发展，商业物业经营可以拓展思路，使用电子商务来帮助商业物业的经营管理，线上线下统一经营，避免因为电商的冲击导致经济效益下降，让商业物业的经营水平上一个新台阶。

2.加强政府规划作用，完善市场结构

健全的物业管理市场结构是商业物业之间形成良好的市场竞争关系的前提与基础。商业物业中由于恶性的市场竞争，经常出现重复建设以及过度竞争造成的资源闲置与浪费，想要有利的避免这种竞争给企业带来的巨大经济损失，在大型商业物业建设开发前期就必须要把工程的建设纳入城市的发展规划中来，加强政府规划，综合考虑城市交通等多种因素，对商业物业中的地理位置的发展规模以及商业物业的结构进行统一的布局和规划，对各种因素进行综合的分析，制定符合城市发展以及商业物业经营的合理的城市物业布局结构，为商业物业能够健康稳定的发展提供可靠的保障。

3.建立健全的企业管理制度

健全的企业内部管理制度对于企业的发展非常的重要，尤其是监督制度和激励机制。监督机制和激励机制，有效保证企业预期目标的顺利完成。商业物业企业要设立专门的监督机构，不断完善企业内部的监督考核制度，明确每项工作的节点，明确每个工作人员的工作职责和要求。对于绩效完成好的员工，按照奖励机制给予物质和精神奖励，对于没有很好的履行工作职能的人员进行一定的惩罚，采取末位淘汰等制度，进一步筛选优秀员工。在激发员工工作积极性和创造性的同时，给工作懈怠的员工给予压力和警示，打造精干高效的经营团队。企业还要引进先进的企业管理理念，学习西方的成功管理经验，让企业的管理更好的服务于企业的发展。

4.加强对专业人才的培养

作为一个商业物业企业必须要有一支非常专业的管理队伍，要有高素质的工作人员为商户提供高质量的服务。企业的工作人员要能够很好的为物业产权人与使用人提供从商业经营上的准确定位以及在招商管理中的优质服务，从而提高商业物业的经济价值以及使用价值。因此，商业物业企业要高度重视对专业的、高素质的人才的培养，不断招聘那些具有很强的专业素质，又具有很强的学习、适应能力的社会先进人员；对企业的老员工也要加强教育，积极组织学习，提高他们的专业水平和适应能力，让他们能够更好的为企业的发展服务。

四、总结

综上所述，随着我国市场经济的不断发展，商业物业企业想要在激烈的市场竞争中占据一席之地，就必须要积极地解决目前阶段在商业物业经营模式中存在的问题，利用先进的经营理念，建立健全适合市场运作的管理制度，不断培养和引进专业人才，创新经营模式，才能创造更多的经济价值，在激烈的市场竞争中有所作为。

参考文献：

[1]刘昱.物业经营管理[M].经济管理出版社，2011.01

[2]张青.精细化管理理论之内涵.冶金企业文化.2013（1）：18-19

经营型物业管理模式篇4

──21世纪中国物业管理行业发展主流

深圳市中航物业管理有限公司汪海菁

中国物业管理作为一个新兴的服务行业，经过二十年的发展，已经在深圳、上海、北京等地逐步形成企业化经营、专业化管理和社会化服务的运行机制。在二十年的探索与实践中，一批优秀的物业管理企业脱颖而出，为开创中国的物业管理谱写了辉煌的篇章，形成了富有中国特色的物业管理体系，有效推动了行业的发展进程。

本文立足于中国物业管理行业的发展趋势，从行业发展现状分析入手，通过对经营型物业管理模式的基本内涵、特征、实现形式、发展策略的深入剖析，结合具体实证分析，阐述经营型物业管理的运作模式作为物业管理企业实现持续发展的有效途径将成为21世纪物业管理行业发展的主流。

一、物业管理行业发展现状分析

（一）行业发展面临的问题

现阶段，中国物业管理行业尚未真正形成规范化、产业化、市场化的发展格局，除深圳、上海、北京等城市物业管理市场相对成熟之外，全国大部份地区物业管理处于起步阶段，市场化程度偏低。从物业管理行业发展程度已达到一定水平的深圳市来看，目前仍存在着以下问题：

1．以数量型为行业发展的主要特征造成企业数量多、分布广、规模小、规模效益差、发展后劲不足等问题，以2000年末的统计资料为例，全市拥有1100家大小规模不一的物业管理企业，正式注册的仅500家，按2000年全市物业开发量约800万平方米计算，1100家物业管理企业平均分配不足1万平方米。

2．企业发展趋同化、企业运作方法雷同，低水平、重复性的产业队伍大量涌现，从而形成管理手段落后，管理水平参差不一，产品（服务）结构不合理，低档次产品（服务）多，企业运营成本居高不下，市场竞争力差的局面。

3．由于物业管理行业普遍存在低水平重复建设的现象，大量小而全的物业管理企业势必造成资源配置不合理、资源浪费的严重后果：一方面 “五脏俱全”的机构使人力、物力、财力浪费极大，企业成本增加；另一方面形成各类工程技术人员工作量极不饱和，复杂的现代化设施、设备出现的重大技术问题仍需依赖专业公司；同时，库存备用材料、低耗物料又占用企业大量流动资金，造成流动资金沉淀。

仅以开发商项目支持为优势，政府指导价为保护伞，以纯粹的物业管理作为主业，运用“五脏俱全”的组织结构养活一大批从业员工的企业发展模式在一定程度上仍延续着计划经济体制下后勤管理方式，未从根本上改变计划经济体制给企业发展带来的种种弊端，这种模式已经明显不能适应成熟的市场、变化的市场、竞争的市场的发展需求。

从全国范围的行业发展现状来看，观念落后、法制不健全已成为严重制约全行业整体规范发展的关键因素，而国有物业管理企业存在体制改革和产权制度改革方向不明确的问题则严重阻碍了企业的市场化发展进程。

新时期的物业管理企业必须审时度势，正确对待现阶段行业发展面临的问题，转变、更新观念，不断超越自我，才能使企业迈入持续、健康的发展轨道。

（二）竞争分析

进入21世纪，物业管理行业将主要面临两方面的竞争：

一方面大批国外同类企业的进驻给国内企业的发展带来直接影响。国内企业若不积极汲取国外企业的先进经验、前瞻技术，大力加强企业在人才、技术、管理、市场等方面的竞争

实力，将使国内企业面临巨大竞争压力和冲击。

另一方面，随着行业市场发展的日趋成熟，政府及开发商在行业竞争中所充当的角色将顺应市场变化而逐渐改变，政府在行业竞争中所起的调控作用也将随着市场的规范发展而逐步淡化。新一轮的行业竞争将不再仅仅局限于 “项目”之争，而是业内企业围绕着资金、技术、人才、品牌等综合竞争实力开展的市场价格、市场份额的竞争。

纵观国内物业管理行业的低水平重复建设和发展不平衡的现状，不觉使人联想起八十年代国内家电业的盲目发展形成的繁荣假象直接造成了自九十年代中期以来在全国范围内持续至今的价格之战，大量中小规模的家电企业在这场旷日持久的市场竞争中销声匿迹。国内物业管理行业是否也会重蹈家电行业覆辙？从物业管理的行业特征和目前中国经济发展不均衡的国情来看，物业管理行业不会直接出现家电行业恶性竞争的局面，但目前深圳市场上出现的开发商为促销楼盘而降低物业管理费标准，武汉市出现的物业管理收费由业主委员会与物业管理企业实行市场议价的现象却不容忽视。随着物业管理行业规范化、市场化进程的加快，市场对物业管理费价格标准寻求价值理性回归将成为必然趋势。

二、经营型物业管理模式的基本内涵、特征

（一）经营型物业管理模式的基本内涵

经营型物业管理模式就是以市场变化、客户需求为导向，运用科学的管理方式、市场化的经营机制，创新的经营理念，通过最优化的资源组合，提高物业的增值潜力，发挥物业的整体增值效力，产生高品质、高水准的产品--服务，从而实现物业管理企业的良性循环发展。经营型物业管理模式随着国内物业管理行业的产生而产生，随着行业的不断发展而发展，随着社会的不断变化而变化，它将逐渐成为中国物业管理行业发展的主流。从现阶段中国物业管理企业实施经营型物业管理模式的内容上看，它有三个层次的涵义：

1．融物业经营、物业管理服务为一体，在做好物业管理服务工作的同时，通过为开发商、业主（客户）选择投资、经营项目，规划、设计、开发服务区域整体功能，策划、参与、实施物业经营方案，发挥物业的整体增值效力，提高物业的增值潜力，扩大物业管理企业的赢利空间。

2．将现有职能部门专业化、社会化，借助不断细化的社会分工，有效降低成本，提高服务质量，有效利用企业专业技术的集中优势，成立专业化公司，并使其充分市场化，参与市场竞争，形成技术对外扩张的格局。

3．以资本运营为主导方面，通过兼并，联合、改组、改造、出售等方式，将资源的优化组合与专业化管理、规模化经营相集合，实现企业的资本扩张。

（二）经营型物业管理模式的基本特征

经营型物业管理模式的基本特征是物业管理企业在物业管理服务、创新经营、品牌发展、资本运作方面的高度结合，其核心是使物业管理企业充分市场化。

经营型物业管理模式不仅仅局限于物业管理企业对收益性物业及配套项目的经营管理，后者是以经营性物业作为主体对象，而经营型物业管理模式是以围绕物业管理所涉及的整个领域为主体对象，它不局限于某一种固定形式，它是物业管理企业在吸引资源和转化技术方面实现的最优化动态的组合。

由于经营型物业管理模式是物业管理企业在吸引资源和转化技术方面实现最优化的动态组合，因此，它有效突破了物业管理行业是房地产行业的附属行业这一从属性定位，是对现有物业管理行业的“保本微利行业”这一传统说法的挑战，改变了物业管理企业的存续对房地产开发企业过度依赖的传统格局，促进了物业管理行业从单一产业结构逐步向多元产业结构的过渡，加快了物业管理行业的市场化进程，使物业管理在社会经济发展中的重要作用日益加强，大大提高了物业管理企业的社会地位。

目前物业管理发展到已经成为城市管理的重要组成部份，随着物业管理的市场化进程的加快，以及市场竞争的日益加剧，要使物业管理行业真正进入健康、持续的良性发展轨道，物业管理企业必须朝市场化、规范化、规模化、产业化、集团化的方向发展。经营型物业管理模式可以将资本、技术、信息、人才迅速向优势企业集中，从而形成规模化经营水平高、专业化分工合理，并在市场中具有较强综合竞争力的跨地区、跨行业、跨所有制的企业集团，增强企业在行业全面发展中的整体竞争力和抵御风险的能力，缩短目前我国物业管理行业与国际相比在经营规模、竞争能力、集约化水平、运行机制和整体效益方面的差距。

三、经营型物业管理模式主要实现形式分析

在中国物业管理行业的发展过程中，已迅速崛起了一批顺应市场变化、把握行业发展方向的知名品牌，这些企业在突出企业品牌形象、显示竞争实力的同时，积累了丰富的实践经验，为行业发展提供了大量操作性强的理论依据。经营型物业管理运作模式正是这些优秀企业经过长期探索、实践的结果。

（一）实现形式分析

从目前的发展状况来看，经营型物业管理模式的实现形式主要体现在三个方面：

1、以技术优势向市场优势转化为特色。根据企业自身优势，发展如清洁、绿化、消杀等基础服务项目，高层楼宇电梯、机电设备、消防设施、智能化系统的检修、维护、保养、设计、改造、施工，水处理系统、物业管理软件系统的研制、开发等技术服务项目，使物业管理服务过程中的基础环节和关键环节由简单维护型、劳动密集型向技术维护型、知识密集型转变，通过成立专业公司的方式，开展专业经营，进入市场，参与市场竞争，增强企业市场竞争力。

2、以经营性物业的经营、管理一体化发展为特点，结合企业的发展优势，实现一业为主，多元经营的发展格局。在物业管理、物业经营、配套项目开发融为一体的同时，不断拓展新的经营领域。积极参与、经营房地产行业相关领域的业务，如房地产项目的规划、设计、销售，投资业务的策划；参与、经营与物业管理密切相关的行业，如物业租赁、商业服务、文化、教育、医疗卫生、建材、装饰等，通过对管辖物业经营与管理的合力运行，开发物业的整体功能，提高物业的增值潜力，增强物业管理企业的发展后劲，实现企业规模效益。

3．以资本运作为纽带，有效利用品牌企业的品牌优势、技术优势、规模优势，运用合资经营、合作经营、兼并、重组、收购等方式，通过输入管理模式、实施品牌运作，收购、兼并具备发展潜力的目标企业，借助关联性强、规模大的工、商业资本进行强强联合，从而快速完成物业管理企业集团的产业布局和区域布局，拓展企业生存空间，实现资源共享和低成本的市场扩张，形成跨地区、跨行业的大型物业管理集团。

（二）实证分析

近年来，国内一些知名品牌的物业管理企业在探索经营型物业管理发展模式方面做了大量的有益尝试。

深圳市中航物业管理有限公司

经营型物业管理模式最早由深圳市中航物业管理有限公司（以下简称CPM）提出。到目前为止，CPM是运作该模式较为成功的典型。经过20年的实践和积累，这一运行模式使企业具备了较强的生命力和发展空间。

CPM运用经营型物业管理模式最初体现在将清洁、绿化、消杀等基础服务项目分离给市场专业公司承担，将企业发展重点放在物业经营、技术服务、配套服务项目方面，通过参与物业的租赁和相关配套项目的经营，继而向专业化公司、产业化布局等方向实施规模化、集团化发展：

以物业管理服务为中心，通过为开发商，业主（客户）策划并实施物业经营方案，实施对物业的整体功能的开发，发挥物业的增值潜力。自1996年以来，公司的物业租赁经营收入已连续四年超亿元，管理的各类型物业面积达120多万平方米„„„

集中企业技术优势、资金优势，通过全资、参股等方式实现了对中航电梯公司、中航建身会、21世界演艺中心、唐人食街等专业化公司和配套项目的多元化经营„„„

通过与中国长江航运集团武汉置业总公司实施强强联合，成立了武汉市中航物业管理有限公司，借武汉“九省通衢”、“物华天宝”的区域优势，扩大了企业的市场拓展空间，优化了企业的区域布局„„„

CPM通过经营型物业管理模式的成功运作，有较突破了“物业管理是微利行业”这一传统观念，企业已逐步进入持续发展的轨道。

深圳市天健物业管理有限公司

深圳市天健物业管理有限公司在多年的探索发展过程中，确定了“以物业管理为根本，物业经营为支柱，工程实业为配套，城市管理为依据”的经营战略，在争创企业品牌的同时，相继成立景田水泥厂、电梯维修中心、园林绿化中心、香密新村幼儿园、天健爱心幼儿园、综合市场等多个经济实体，作为公司物业管理服务的补充，为适应高品位、大社区的物业管理提供强有力的经济后盾，形成了一业为主、多元发展的格局。

四、经营型物业管理模式发展策略

1、以创新精神为企业发展的后盾。在崇尚永续创新的知识经济时代，创新是企业成功的根本，企业之间的竞争实际上是创新能力和创新规模的竞争。经营型物业管理模式强调企业追求的目标不仅仅只是利润的最大化，而是企业是否具备生存的源动力和永续“增长动力”--创新思维和创新能力，是否能够激发每位员工的内在潜力，使其转化为企业的创新能力，从而建立新的事物（新的产品、生产工艺、生产方式，新的市场、来源、领域，新的企业组织形式、管理方式），形成实力雄厚、优势明显的创新产业，并将创新成果有效运用到企业发展之中。

2、以树立品牌意识、实施品牌发展战略为市场拓展的基础，以高品质的产品（服务）为企业发展的保障。物业管理企业产品是为客户提供一种综合性的服务，因此经营型物业管理模式强调企业必须以物业管理的服务质量作为企业品牌发展和持续经营的保障，通过品牌建设，提供高品质的服务产品，建立稳定的客户群。

3、以良好的经营效益为企业持续发展的支撑。物业管理企业作为一种资源转化体，将资金、劳动力、原材料、技术、知识等资源转化为产品--综合性服务产品和精神产品供应给市场，并提供就业、税收等，给社会和国家，虽然这种资源转化过程本身不是简单的为了谋求利润，但是物业管理企业的发展必须通过创造利润来增加积累和吸引更多的发展资金，在进一步参与市场竞争的过程中，充分把握社会发展、科技进步所带来的变革，运用资本运作实现企业规模化、集约化的发展，从而达到企业经济效益与社会经济效益的双赢目标。

4、以寻求企业良性发展为目标，避免盲目发展。根据企业自身的有利条件和优势，坚持以管理服务为中心，以市场变化、客户需求为导向拓展新领域、新项目，并对新领域或新经营项目进行充分的可行性调查、分析、研究、评估，建立完善的风险控制机制，降低、规避企业经营风险，同时要敢于放弃不赢利的项目和不利于企业持续发展的领域，保存企业经济实力进行有效投入。

5、以资产重组的方式，将品牌运作经营与企业资本运作、市场拓展、规模化发展紧密联系，通过混合兼并、强强联合等形式，充分利用资本市场，实现资本扩张。在实施资本运作的过程中要避免“大杂烩”，注重选择与本企业优势互助、相互促进或重组后易于整合发展的优势企业或目标公司，同时必须对目标公司的产业环境、财务状况和经营能力等方面进行全面的审查和评估。

6、坚持人才是企业发展的根本动力，实施精英人才战略，吸引、培养大批高素质、高品质的物业管理人才、经营管理人才、技术人才，为企业不断适应行业多元化良性发展和市场变化的需要创造持续的动力。

城市商业银行经营模式探索篇5

从1995年组建第一批城市商业银行开始，到1999年末，全国城市商业银行已经增加到90家。为了提高综合竞争能力，每一家城市商业银行建立之后，都在经营模式上进行了积极的探索。主要分为两个阶段，即建行初期的艰难探索和日渐成熟的主动探索，前者是不得以而为之，后者则是进取型的创新探索。

一、发展初期的艰难探索

城市商业银行建立之初，面临着非常严峻的内部形势。一方面从各家信用社翻牌过来的支行，仍然拥有较大的自主权，且对总行制定的各项管理制度有一定的抵触情绪。另一方面，总行在开展工作中既缺乏权威性，又缺乏雄厚的资金支持。在这种比较严峻的形势下，不可能实现防范信用社金融风险和支持地方经济发展的建行初衷。于是，结合其他各项改革措施，在确保平稳过渡的前提下，许多城市商业银行在经营模式上进行了一些艰难但非常必要的探索。

1、营运资金适度集中。为了充分发挥城市商业银行建立之后的规模优势，营运资金适度集中是非常必要的。各家银行重点采取了如下措施进行资金的适度集中：一是建立二级准备金制度，按照存款规模的一定比例支行向总行缴存准备金；二是鼓励支行闲置资金上存总行；三是通过联合贷款等形式，将支行资金相对集中后投向优势项目，提高资金使用效率。事实证明，建行之初果断采取的营运资金适度集中的战略性措施是非常英明非常正确的。由于资金适度集中，使许多城市商业银行很好地抓住了1996年和1997年国债市场异常火爆的难得机遇，无论是国债696品种、796品种还是实物券，都提供了非常丰厚的利润来源。高收益的国债投资有效减缓了之后几年利差不断缩小对商业银行资金营运的冲击。

2、经营权限适度集中。不论是从调整和理顺总行与支行关系的角度考虑，还是从防范风险的角度考虑，经营权限的适度集中都是非常必要的。当然，为了尽可能减少改革过程中的阻力和振荡，许多城市商业银行对经营权限的调整是逐步进行的。一是对支行资金流向进行调控。规定支行在购买国债时只能通过总行渠道来进行，而不能再从其他银行购买。这一规定从全行角度看，增加了整体收益，降低了资金成本。二是对支行资金运用权限进行调整。在各地融资中心相继撤消之后，要求各支行不得再从事资金拆借业务，资金头寸的调剂由总行统一运作。三是对支行的贷款权限进行适当调整。根据管理需要，逐步缩小了支行的贷款权限。一方面对于风险较大的信用贷款等品种，不再允许支行直接经营，另一方面对支行贷款最高金额进行控制。特别是在人民银行出台有关规定之后，直辖市城市商业银行支行的贷款权限缩小到100万元以内，副省级城市及省会城市商业银行支行的贷款权限缩小到50万元以内。对于部分资产质量太差的支行，完全取消了贷款权。配合经营权限的调整，在人事管理、费用支配等方面也进行了相应的调整和改革。

3、风险控制适度集中。建立城市商业银行的一个重要目的，就是为了消除当时信用合作社

普遍存在的金融风险问题。城市商业银行建立初期，防范和化解金融风险的任务非常艰巨。城市商业银行组建后，一方面加快了不良资产清收工作，另一方面在内控制度建设方面做了大量的工作。城市信用合作社时期出现大量问题，一个重要的原因就是内控制度不健全。所以许多城市商业银行在建设内控机制、防范风险方面进行了非常可贵的探索。一是完善各项规章制度，使支行在日常业务经营中，有章可循，有法可依。同时，根据具体情况的变化，及时组织人员对已经颁发的制度办法进行有效性甄别，终止无效制度。这些规章制度的制订和完善对规范全行业务操作，理顺一级法人经营体系，有效防范和控制经营风险等都起到了十分重要的作用，初步在全行范围内确立起守规经营、守法经营、全行一盘棋的经营思路。二是建立内控组织体系。内控机制的良好运作，客观上要求有一个职责明确、高效运转的组织机构体系。经过不断的探索和努力，以稽核部、事后监督部为主，其他业务部室为辅的内控组织体系初步建立起来。三是按照人民银行对内控工作要求，建立以“三道防线”为核心内容的内控运行机制。第一道控制防线设在业务操作环节，第二道防线由各业务管理部室负责，第三道防线由稽核部门负责。

经过三年左右的艰难探索和不懈努力，包括北京市商业银行在内的早期成立的大多数城市商业银行在各方面的关系已经基本理顺，初步具备了进行新的创新性探索的基础。同时，由于金融市场竞争形势的变化，城市商业银行也不得不在经营模式上进行更加积极的创新和探索。

二、日渐成熟的主动探索

随着城市商业银行的发展逐步走向正轨，城市商业银行已经有能力和精力开展主动性的创新和探索，这种探索已经明确地带有与国内外金融业相同或相似的基本特征。具体来看，对经营模式的探索主要集中在以下五个方面：

1、存贷合一的资金运营模式。城市商业银行成立后，为了迅速改善从业人员素质，提高综合竞争力，普遍采取了大规模引进人才的战略措施。这些人才以从专业银行引进居多，因而采取与专业银行相类似的资金运营模式就成为一种非常现实的选择。事实上也确是如此，一方面在机构设置上建立了资金计划部、信贷部等存贷经营完全分开的业务职能部室，另一方面在资金筹措和使用上，也基本上遵循相互分开的经营观念。这种经营模式对城市商业银行资金运营迅速走向正规化起到了重要作用，但是随着市场竞争形势的不断变化，这种比较传统的资金运营模式在效率上已经不能适应客户的需要，在效益上已经不能适应银行管理的需要。因此，实行存贷合一的运营模式就成为一种必然的选择。存款和贷款主要有一个综合性职能部门来统一管理和负责后，存贷各自为政的现象不复存在。存贷合一后使银行的运作不再完全按照内部运行规律来进行，而是充分考虑到客户的综合性需求，并使银行的服务水平有一个显著的改善和提高，从而更有益于城市商业银行参与金融同业竞争。

2、审贷分离的贷款经营管理模式。审贷分离是贷款管理的一项重要原则，但是如何分离，如何兼顾风险防范与经营效率是一个需要不断探索的问题。城市商业银行成立后，一般由信贷部统一负责信贷工作，贷款调查、贷款审查和贷款检查都由一个部门来进行，因此审贷分离实际上只是在同一部门不同岗位的分工不同，真正意义上的审贷分离并没有完全做到，因而就为信贷风险的产生提供了制度上的缺陷和可能。为了更好地控制信贷风险，使城市商业银行的信贷工作更加符合现代化商业银行经营管理和内部控制的要求，搞好审贷分离工作就显得尤为重要。城市商业银行在贷款管理改革的实践中，一方面建立了跨部门的全行性审贷

委员会，行使贷款最高审查权限；另一方面将信贷部改组为主要履行贷款审查职能的信贷管理部，同时由公司业务和个人业务部统一负责存款的筹集和贷款的发放工作。这样，审贷分离的贷款管理模式开始真正有效地建立起来。

3、本外币一体化的货币经营模式。大多数银行在经营外币业务时，一般都设立了专门的国际业务部，主要从事与外汇有关的各类业务。这种本外币相分离的经营模式，基本上适应了银行经营管理需要，是一种较为普遍的货币经营模式。一方面外币业务需要熟悉外语和外汇管理制度的较高素质的银行职员，这方面的人才对许多银行来说都是相对缺乏的；另一方面，由于我国长期实行严格的外汇管制政策，将本外币业务相分离也是非常必要的。但是，随着世界经济一体化步伐的加快，我国经济对外依存度越来越高，企业希望银行能够提供本外币一体化金融服务的需求越来越迫切，同时银行也需要从本外币一体化经营的实践中来培养人才、积累经验和提高工作效率，从而使国内银行更加适应加入WTO后即将面临的严峻形势。因此，本外币一体化已经成为国内银行必须采取的经营模式和必须努力的方向。城市商业银行作为金融界的一支新军，在这方面的改革中自然会进行积极而有益的探索。一是在推广综合柜员制时，强调要会出储、本外币一柜清，在前台实现本外币一体化的金融服务；二是在资金交易中，实现人民币与外币的统一运作，统筹安排；三是在基础性的存贷款业务中，实现本外币的融合和一体化经营。

4、以客户为中心的部门经营模式。九十年代中后期，随着我国市场经济体制的逐步完善和发展，在许多经济领域出现了买方经济的市场结构。从金融市场的形势发展看，由于金融机构不断增加，买方经济也初露端倪。在这种经济和金融背景下，银行的经营理念也在发生悄悄的变化。以前，银行普遍以自我为中心来设置业务部门和开展业务经营，银行因为拥有资金处置权，认为可以奇货可居，一般来说主动开拓业务的积极性几乎没有。这时的银行更象一个机关，而不是真正意义上的金融企业。因此，银行主要根据内部管理需要来设置相应的业务部门，客户在与银行来往时，常常一笔业务需要与很多业务部门来打交道，客户即使有不满情绪，也是敢怒不敢言，因为银行与客户交往中居于相对主导性的地位。随着银行间竞争程度的不断加剧，银行的经营观念也不得不进行相应的调整和转变。城市商业银行刚成立时，大多根据内部管理需要，设立资金计划部、信贷部、财会部等业务部门，每个部门针对的客户可能基本相同但履行的职能有一定差异。但是，在观念调整之后，出于为客户提供更加优质金融服务的需要，设立了根据客户特点划分的业务部门，如公司金融部和个人金融部，银行业务部门在经营中也主要围绕客户的金融需求来进行，包括设计金融产品、提供财务顾问、进行理财咨询等各类金融服务。特别是客户经理制的试点和推广，使银行以客户为中心的部门设置与经营模式得到了最充分的体现。

5、相对集中和统一的业务处理模式。应当说，城市商业银行的建立为业务集中提供了很好的组织和管理基础。业务处理的相对集中将会使城市商业银行有可能获取更大的规模效益。事实上，城市商业银行建立之后，由于资金的相对集中使用，已经产生了非常明显的效益和影响。同时，城市商业银行建立之后，普遍进行了业务综合联网工作，如北京市商业银行在1998年实现了储蓄和对公业务的全行联网运行。综合业务计算机联网的完成，为城市商业银行进行新的业务探索奠定了较好的物质和技术基础。一方面借助网络优势，开发了一大批代理业务，如代收手机话费、代收有线电视费、代收上网费等几十种业务。另一方面则偿试更新和更有创造性的探索。例如北京市商业银行在2000年上半年，建立了全行性的会计核算中心，将以前分散在各支行的清算业务、核算业务、提入票据业务、会计信息等业务集中起来由核算中心统一进行和完成。这种相对集中和统一的业务处理模式，从一定程度说代表

了我国银行业未来发展的方向。从改革实践上看，由于实现了业务处理的适度集中，一方面提高了会计信息的真实性，使支行会计信息失真的可能性降低到最小适度；另一方面由于适度集中，使规模经济优势体现出来，大大减少了会计工作人员数量，同时还有效提高了会计工作效率，使银行的劳动成本显著降低。以前，每个支行都要配备大量的会计人员，建立核算中心后，由于支行工作量锐减，从而工作人员的需求量呈下降趋势。尽管核算中心人员增加了，但从全行整体看，人员总需求却是明显下降了。因此，业务处理的相对集中将是一个不断逆转的发展趋势。

搜房网商业模式及经营策略分析篇6

20098888（学号）XXX(姓名)XXX(专业)

1、公司简介

主要包括公司网址、首页页面、创办时间、创始人、经营业务类别、主要发展阶段

2、商业模式分析

2.1 提供的产品及服务

2.2 目标客户分析

2.3业务流程的描述

2.4所需资源的列表

2.5 企业供应链的描述

2.6期望收益（收益模式）

2.7经营成本分析

3、经营策略分析

3.1 组织结构

3.2 公司发展战略

3.3市场营销策略

4、发展建议

要求：先在论坛备选清单（http://，以附件方式提交，邮件的标题和文件名相同，为“XXX(学号)XX(姓名)XX(公司名)网络商务模式及经营策略分析”。如果附件较大，建议压缩后发送。

邵兵家

创新商业物业经营模式篇7

一、商业银行经营方式与制度及我国国情

改革开放以来, 中国商业银行体系经历了调整后, 己形成个以四大国有商业银行为主体, 交通银行、民生银行等新型股份制商业银行, 地方性城市商业银行以及外资银行并存的金融机构体系, 呈现出多元化和开放式的竞争格局。中国政府于1995年通过了《商业银行法》, 从法律上明确了我国的商业银行经营方式是分业经营。

从1998年的我国金融运行状况来看, 我国的分业经营制度把商业银行、投资银行、证券业、保险业的业务范围分别限制在狭窄的范围内, 国有企业仍然是国有商业银行的服务对象, 商业银行的利润也就被限制在狭隘的空间内, 银行的风险实际上更加集中和扩大。因此, 我国商业银行经营方式改革以“金融混业”为大趋向, 认为商业银行混业经营好处多多:其一, 通过混业经营以在竞争激烈的市场上实现大规模跨业并购, 灵活调动资金, 进行跨国界运营, 并通过金融创新, 使得商业银行业务向多元化、全能化发展, 扩大商业银行投资范围, 增加商业银行的盈利;其二, 通过办理存款、贷款、结算、买保险、炒股票等“一站式”服务, 节约人力资本和设备资金, 降低商业银行运营成本;其三, 通过兼并、收购或其它方式融入证券、保险业务, 以扩大规模和业务, 达到分散风险的目的。

二、行为金融理论与商业银行经营方式的选择

进入20世纪80年代以后, 大量的心理学和行为学研究表明, 人并非都是或总是能够处于理性状态, 在面临未来的不确定性时, 人们往往会偏离假设所设定的最优行为模式, 人们的总体决策会偏离经典现代金融理论的假设。因而, 作为一个新的研究范式——行为金融理论应运而生, 它分析人的心理、行为以及情绪对人的决策的影响, 是心理学与金融学相结合的研究成果, 从而指导决策者们进行止确的决策。

从行为金融学的角度分析, 认为混业经营好处多多, 因此我国也要尽快采取混业经营模式的想法是种时尚与从众心理。行为金融学基于心理学原理把金融决策过程看成是个心理过程。这种过程能产生系统性的或非系统性的认知偏差或选择偏好, 这些个体偏差加上金融市场上可能的群体偏差或羊群效应, 就可能导致银行经营管理中的决策偏差。对我国商业银行现有状况来说, 混业经营是必然趋势, 但决不能盲从。因为与实行混业经营的发达国家相比, 我国商业银行而临不同的经营环境。美国的投资银行是全能型的银行, 由于过度追求金融衍生品的创新以及由此带来的投机热潮, 在监管漏洞下酿发了次贷危机, 并引发多米诺骨牌效应, 引起全球经济危机, 这都是我们要警惕和借鉴的。

商业银行近年操作风险案例频发, 这些都可以用行为金融学来解释, 主要表现在:记忆偏差导致的商业银行操作风险;确定性效应偏差导致的商业银行操作风险;启发式偏差导致的商业银行操作风险;心境和模糊厌恶影响导致的商业银行操作风险;框定依赖导致的商业银行操作风险;过度自信产生认知偏差导致的商业银行操作风险;“保守主义偏差”导致的商业银行操作风险;羊群行为导致的商业银行操作风险;自我归因导致的商业银行操作风险。

三、基于行为金融理论的商业银行经营方式与制度构建

行为金融理论表明:决策者进行决策的出发点应当从“应该发生什么”转向“实际发生什么”。基于前述分析, 中国商业银行经营方式与制度也应遵从中国的实际情况, 在保持传统业务优势同时, 注意风险控制, 并逐步向全能型金融控股模式接近。

1、金融控股集团的构建。

金融控股集团是指商业银行或非金融机构设立金融控股集团、控股商业银行、证券公司、保险公司等金融机构。同时, 金融控股集团模式实际上是介于混业与分业之间的一种模式, 可以建立一个类似于分业经营的内部“防火墙”, 在此模式下, 实际上是“集团混业、子公司分业”, 经营不同金融业务的子公司之间是相互独立的, 一个子公司经营失败对其它子公司造成的影响在可控的范围之内。

2、逐步形成全能化金融控股公司。

国有商业银行形成多级法人控股体系和上市后, 银行控股公司应逐步向全能化的金融控股公司方向发展。这种全能化的转变可通过两种途径来实现:一是成立新的非银行金融子公司, 二是并购现有的非银行金融公司或实行混业经营的集团。

3、有重点地发展混业业务。

在发展混业业务时, 必须根据区域发展特点, 有重点、有选择地发展业务。对于北京、上海、深圳和省会城市等大中城市, 开展混业业务条件相对成熟, 收益也会事半功倍。对于新的经济振兴区域, 如以滨海新区为龙头的京津冀环渤海圈, 实施振兴战略的东北地区和大开发战略的西部地区, 积极寻求崛起的中部地, 则将是今后较长段时期内的投资热土。

参考文献

[1]、王玮.我国金融业混业经营的利弊分析与发展模式建议[J].技术与市场, 2007 (1) , P61.

[2]、高木兰.混业经营的模式比较与现实选择[J].西南金融, 2003 (3) , P53.

创新商业物业经营模式篇8

摘要：广东省高校各种类型的体育场馆除完成教学、训练、课外活动之外，利用率并不高，面对社会体育场馆资源的紧缺，而高校大量的场馆优质资源没有能发挥出其应有的作用来，这不能不说是对国有资产的一种巨大浪费。因此，针对高校体育场馆经营管理的实际情况，应该考虑如何开展各种经营活动来创造必要的经济效益，弥补高校体育场馆运营经费的不足，在当前形势下是十分必要的。

关键词：广东省；高等学校；体育场馆；经营管理模式；物业化体育公司

实践证明，过去的那种传统型的体育场馆建设，使用体制不能适应社会主义市场经济的要求，必须对旧的管理体制从根本上进行改革。物业管理是和房地产综合开发的现代生产方式相配套的综合性管理，是和建立社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、企业化经营型的管理。物业管理从观念上、模式上以及管理内容、广度和深度上都明显地区别于原有的管理。①

构建广东省高校体育场馆物业化体育公司经营管理模式

一、物业化体育公司经营管理模式的特点

物业化体育公司经营管理模式的特点：第一，变多个产权单位、多个管理部门的多头、多家管理为物业管理公司的统一管理；第二，变过去单一的、专项的管理服务为全方位的维修、养护等专业化管理和多方面的综合性服务。

二、物业化体育公司经营管理模式应具备的条件

在社会主义市场经济体制下，应最大限度地发挥高校体育场馆的社会功能，不断满足人民群众日益增长的文化娱乐活动的需要，并在此基础上，把体育场馆的经营发展作为新兴的经济产业，促进广东省的社会消费与投资经营，带动第二产业特别是一部分与第二产业相关产业的发展，实现体育场馆产业发展的良性循环。这是广东省现阶段公共体育场馆经营管理模式的必然选择。

构建广东省高校体育场馆物业化体育公司经营管理模式的具体举措

构建广东省高校体育场馆物业化体育公司经营管理模式，涉及到方面面面，具体来讲，应该解决现存的高校体育场馆经营管理模式出现的问题，逐步构建和完善广东省高校体育场馆物业化体育公司经营管理模式。

一、树立正确的指导思想

当前，随着物质文化生活水平的逐步提高和现代化生活节奏的不断加快，人们的业余空闲时间越来越多，对健康的认识也越来越深刻。休闲、娱乐和健身正在成为现代社会人们生活追求的一大主要内容。如何尽快地适应新形势和新情况，转变工作思路，创造条件把众多休闲、娱乐、健身的人们吸引到体育场馆中来，已成为摆在我们面前的一个重要问题。怎样才能抓住、抓好这种机遇呢？笔者认为首先应在指导思想上要实现二个转变：一是在功能上，要从单纯为竞技体育提供比赛场所转变为既能承办各种体育比赛，又能为开展全民健身活动、丰富群众生活提供健身娱乐服务；二是在运行机制上，要从以管理为主转变为以经营为主，同时搞好管理；

二、提高场馆建设质量

考虑到高校体育场馆的实际功能和承接赛事的要求，以及赛后对场馆的综合利用，各个高校应当多借鉴国外先进场馆设计经验，在建筑机构、配套设施等硬件条件上，努力实现体育场馆的多功能性。在满足大众体闲健身、场馆的商业化经营服务等软件条件上，也要求体育场馆具有综合属性。

三、培养优秀的经营管理人才

体育场馆管理人员素质与管理水平直接影响着高校体育产业的经济效益和社会效益，是制约我国体育场馆面向市场化、社会化进程的重要因素之一。为了赢得客户，体育场馆要求全体员上要高水准、高质量地为客户主动服务“以客户为中心，向客户提供个性化的服务”的管理理念符合新的管理趋势，使高校体育产业朝快速、健康的方向发展。建立健全人才培养机制，拓展人才培养渠道，建立适用于高校体育场馆管理的培训机制，加大人才培养成本投入，目标是引进既了解体育产业，又具各市场经营运作能力的专业复合型人才。

四、开发体育场馆的无形资产

体育无形资产是指以体育运动为载体，以知识形态存在并通过各种体育市场运营，以一定主体所拥有和控制的，能长期使用，但没有实物形态，能为其所有者或使用者带来经营效益的资产。如体育竟赛的冠名权、冠名杯、广告代理权及电视转播权、场馆特许经营权（如知名体育组织的名称、徽记、吉祥物等标志）。

五、积极对外开放

积极对外开放是构建广东省高校体育场馆物业化体育公司经营管理模式最重要的一个举措，应该从以下几个方面着手：

（一）充分发挥体育场馆的多功能作用

要围绕体育运动的主题积极策划、承办各种规模级别的体育活动，如全运会、城运会、大运会、农运会、行业体育运动会，特别是要争办国际体育比赛。通过比赛，提高体育场馆的使用率，提升体育管理水平，更为重要的是树立广东省高校的体育形象。同时，体育场馆应充分显示各自的优势和长处，根据自身条件，贯彻“以体为本、全面发展”的方针，逐步把体育场馆的重心转移到着眼于发挥体育自身的经济功能和价值的体育经营活动上来。结合广东省高校的实际，可将体育健身娱乐业作为广东省高校体育场馆的重点发展对象。除此以外，体育场馆的多功能还包括会议展览等诸多方面。

（二）体育场馆应积极对外开放，开拓市场

高校体育场馆在满足本校师生健身需求的基础上，应以全民健身运动为契机，积极开拓社会体育消费市场。自1995年国家推行全民健身以来，我国居民对体育和健康都表现出积极的态度，张启明的调查显示，82.23%的被调查者都表示需要体育。②在“花钱买健康”的观念指导下，广东省不少城市正出现一股健身热。城市居民目前娱乐消遣等消费已开始呈现逐年增多的趋势。为此，体育场馆应拓宽思路，积极培育健身娱乐市场，以满足消费者对体育健身娱乐不同层次的需求。同时，加强对群众健身娱乐的技术辅导和服务，构建城乡社区全民健身服务网络，积极推行体育有偿训练。

（三）降低场馆收费标准

高校体育场馆向社会开放，应该本着方便群众的想法开展体育活动，因而对外开放场馆的收费标准应为广大工薪阶层所能接受。对老年人、残疾人要实行优惠政策，以突出社会效益，提高体育场馆的使用率，吸收更多的人参加体育活动。

（四）坚持社会效益与经济效益相结合

要牢固树立以效益为核心的观念，改变过去只讲投入、不讲产出的运作方式，才能面向市场，依托社会，加强自身的发展能力。要坚持社会效益与经济效益统一的原则，当两者发生矛盾时，不能以牺牲社会效益为代价来获得经济效益。在实施全民健身计划时，要处理好体育的人民性与经济效益的关系。

结论

针对广东省高校体育场馆经营管理模式存在的问题，笔者提出应该构建广东省高校体育场馆物业化体育公司经营管理模式，并应该采取以下几点措施：第一，树立正确的指导思想；第二，提高场馆建设质量；第三，培养优秀的经营管理人才；第四，开发体育场馆的无形资产；第五，积极对外开放。（作者单位：广州体育学院）

参考文献

[1]杨雨丰.高校体育场馆经营管理模式探析[J].辽宁体育科技，2012，34（3）：19-20.

[2]任勇等.黑龙江省高校体育场馆管理模式研究[J].哈尔滨体育学院学报，2011，29（4）：43-46.

[3]陶蒨.高校体育场馆管理模式的探析[J].湖南科技学院学报，2010，31（5）：207-209.

注解：

①樊勇明.杜莉.公共经济学.上海：复旦大学出版社. 2002.166～170.