物业公司合同书

物业公司合同书（通用11篇）

物业公司合同书 篇1

物业公司员工合同书

根据《中华人民共和国劳动法》、《中华人民共和国劳动合同法》及其它相关法律法规的规定，甲乙双方本着自愿平等、协商一致的原则，同意签订本劳动合同，并共同遵守本合同所列条款：

第一条 合同期限

本合同为固定期限合同，合同期限从 年 月 日起

至 年 月 日止。

第二条 工作岗位和要求

（一）根据甲方工作需要，乙方同意在甲方暂时安排的

小区 从事 工作。

（二）在合同履行期间，鉴于甲方公司经营的特殊性以及乙方的工作能力、工作表现，甲方可以适时、合理调整乙方的工作岗位和工作区域，乙方应服从甲方的正常人事管理和工作调动安排。

（三）乙方应按甲方的要求，按时完成规定的工作任务，达到规定的质量标准，服从甲方对其工作成果的监督、考核等处理，并遵守甲方的规章制度。

第三条 工作时间和休息休假

（一）、甲方依据我国现行的劳动法律法规安排乙方的工作时间和休息时间，乙方应服从甲方安排的工作时间和休息时间。

（二）、根据甲方行业的特殊性，确定乙方的工作时间为综合计算工时制。

（三）、在节假日安排乙方工作的，甲方将根据考勤记录安排乙方补休同等时间或计发加班工资。（四）、其

它

约定：。

第四条 劳动报酬

（一）甲方根据政府有关薪资管理规定和乙方所担任的职务确定其相应的劳动报酬。具体的薪资标准为：

（1）乙方在试用期内工资为 元/月。

（2）经甲乙双方协商一致，乙方按照甲方考核转正后，甲方对乙方实行基本工资、加班工资和社会保险相结合的内部工资分配办法，乙方的基本工资确定为每月 元/月，加班工资 元，社会保险 元，工资总额为 元/月。

（3）乙方同意遵照甲方《员工手册》的有关规定进行考核，乙方如果连续两个月考核不合格，甲方有权对其做出再培训或调岗安排。

（4）根据《员工绩效考核管理制度》对乙方进行考核，对工作表现作出年终评审来发放年终奖金，每年的春节前发放。

（二）甲方以银行转账或付现形式发薪，日期定为次月15日，逢节假日时将顺延。

（三）甲方有权按照公司的薪资标准和考核制度合理调整乙方工资。甲方实行新的工资制度或乙方的工作岗位发生变动时，甲方可以按照公司的相关规定适时、合理地调整乙方的工资待遇。

第五条 劳动保护和劳动条件

（一）甲方为乙方提供符合国家规定的劳动安全卫生条件和必要的劳动防护用品。

（二）乙方在劳动过程中必须严格遵守甲方所规定的安全操作规程。

第六条 劳动纪律和规章制度

（一）甲方制定的各项规章制度乙方必须遵守。

（二）乙方必须按时优质完成劳动任务，提高职业技能，遵守劳动纪律和职业道德，执行劳动安全卫生规程。

第七条 劳动合同的解除、终止、续订

（一）有下列情形之一的，甲乙双方可以终止本合同：（1）在不损害国家、集体和他人利益的情况下，双方协商一致的；（2）由于不可抗力的因素致使本劳动合同无法完全履行的；

（二）乙方有下列情形之一的，甲方可以解除本合同：

（1）在试用期间，不符合甲方录用条件的；（2）女员工在试用期内怀孕的；（3）严重违反甲方规章制度的；

（4）严重失职，营私舞弊，给甲方利益造成损害的；

3（5）同时与其他用人单位建立劳动关系，对完成甲方工作任务造成严重影响，或者经甲方提出，拒不改正的；

（6）以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使甲方在违背真实意思的情况下订立或者变更劳动合同的；

（7）被依法追究刑事责任的。

（三）有下列情形之一的，甲方应当提前十五日以通知乙方可以解除本合同：

（1）乙方患病或者非因工负伤，不能从事原工作，也不能从事由甲方另行安排之工作的；

（2）乙方不能胜任工作，经过培训或者调整工作岗位，仍不能胜任工作的；

（四）合同期满前，乙方如需要续签劳动合同，必须提前30天与甲方协商劳动合同签订事宜。协商一致的，续签新的劳动合同。协商未成的，本合同到期后自动终止。

（五）如乙方在本合同履行期限内提出解除合同，除本合同另有约定外，甲方不向乙方承担任何补偿或者经济赔偿责任。第九条 法律责任

甲乙双方应严格履行本劳动合同，任何一方违反劳动合同中约定的事项，给对方造成经济损失的，应根据损失情况和责任大小依法赔偿对方的经济损失。第十条 劳动争议的处理

甲乙双方发生劳动争议后，应先协商解决。协商不成的，任何一方可以自劳动争议发生之日起向隆回县人民法院提起诉讼。第十一条 附则

（一）本合同一式二份，甲乙双方各持一份，具有同等法律效力。

（二）本合同自双方签字盖章之日起生效。

甲 方（盖章）： 乙方签名：

法人代表：

签订日期： 签订日期：

物业公司合同书 篇2

2012 年7 月1 日, 平阳县xx物业管理有限公司与平阳县某大厦业主委员会签订物业管理委托合同, 约定: 业委会将该大厦委托给xx物业公司实行统一、专业化物业管理; xx物业公司有权向业主、非业主使用人收取物业管理各项费用。合同签订后, xx物业公司于当天开始进驻某大厦小区提供物业管理服务。被告毛某某系某大厦x幢xx室业主, 尚未交纳2012 年7 月1 日至今的物业费。在2007 年平阳县xx物业管理有限公司管理小区期间, 毛某某的相邻业主将毛用于放置空调外机的地方进行封闭并搭建了阳台, 属违章建筑, 导致毛某某空调外机无处放置。毛某某等住户曾向物业公司反映过违章建筑问题, 但该公司不予处理。平阳县规划建设局向搭建违章建筑的业主发出责令改正通知书, xx物业公司也要求该业主拆除违章建筑, 但该违章建筑至今尚未拆除。

二、法院判决

平阳县人民法院经审理认为, 业主委员会与某物业公司签订的物业服务合同对业主具有约束力, xx物业公司作为物业服务企业, 已经按照合同约定进驻毛某某所居住的小区, 并提供了物业服务。作为业主及物业使用人, 毛某某理应依合同约定及法律规定交纳xx物业公司进驻小区以来的物业费用。虽然毛某某向xx物业公司反映过小区违章建筑问题, 该违章建筑至今也未拆除, 但违章建筑属相关行政管理部门的管理事项范围, xx物业公司无权径行拆除, 而相关部门也已作出处理决定。如果涉事业主未改正或未完全改正违章建筑, 毛某某作为相邻的受侵害住户可以直接向有关行政主管部门反映, 但行政主管部门的执法行为并不取决于xx物业公司。因此, 毛某某以此为由拒绝支付物业费, 于法无据。据此, 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定, 判决: 一、被告毛某某于本判决生效之日起十日内支付原告平阳县某物业管理有限公司2012 年7 月至2014 年9 月的物业管理综合服务费4050 元; 二、驳回原告平阳县xx物业管理有限公司的其他诉讼请求。

一审宣判后, 毛某某不服判决, 提出上诉。浙江省温州市中级人民法院二审驳回毛某某的上诉, 维持原判。

三、案件评析

本案主要争议焦点在于物业服务企业未纠正违章建筑问题, 业主能否以此为由拒绝支付物业管理费或减少物业管理费。一种意见认为, 根据《合同法》第107 条规定, 物业公司履行合同义务不符合约定, 没有依法尽到物业管理职责, 也违反了《合同法》第60 条规定的协助、注意等从义务或附随义务, 属于管理不到位。另一种意见认为, 根据《物业管理条例》第46 条规定, 物业管理区域发生属于行政部门执法管理的不当行为, 物业公司对其无权自行处分时, 不应认定为违反合同义务。笔者同意第二种意见。

( 一) 物业管理区域内违章建筑属行政机关管理职责范围

本案涉事第三方业主违章建筑属擅自搭建型, 即在已有的建筑物基础上未经审批而搭建附属设施, 擅自改变建筑物的正常结构或者通常使用功能而形成的建筑。根据《城乡规划法》第66 条规定, 个人未经批准进行建设的违章建筑, 由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除。因此, 涉案第三方违章建筑虽位属于物业管理区域, 但物业管理企业本身没有违章建筑的处罚权和强制拆除权, 责令整改或限期拆除的决定依法应当由行政主管部门作出。

( 二) 物业管理公司行为不应认定违反合同义务

根据《物业管理条例》第46 条的规定, 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为, 物业服务企业应当及时制止, 并及时向有关管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后, 应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。如果涉事业主仍未整改, 毛某某作为相邻受侵害住户可以直接向有关行政主管部门反映, 但行政主管部门的执法行为并不取决于xx物业公司。另外, 根据《物权法》第83 条的规定, 业主应当遵守法律、法规以及管理规约, 业主大会和业主委员会, 对违章搭建等损害他人合法权益的行为, 有权依照法律、法规以及管理规约, 要求行为人排除妨害。本案中毛某某对涉事第三方违章建筑侵害自己相邻权的行为, 除向有关行政主管部门举报要求处理外, 还可以通过向人民法院提起诉讼的方式救济。

摘要：物业服务企业进驻管理区域前已形成违章建筑, 处理该违章建筑属于有关行政机关的职责范围, 企业无权予以直接拆除, 但已向有关行政机关反映, 并且已要求违建人自行拆除, 应认为物业服务企业履行了合同义务, 业主不得以企业违约为由, 拒绝支付物业费。

关键词：物业,违章建筑,违约

参考文献

[1]王彦.如何规范物业企业在社区治安防范中的职责[J].河北法学, 2007 (12) .

[2]段辉.物业服务合同履行的相关法律问题研究[J].法律适用, 2010 (1) .

[3]徐梅.论物业纠纷中业主权利的立法保护[J].社会科学论坛, 2009 (12) .

论物业管理合同 篇3

摘 要：作为确定物业管理关系各方当事人权利义务的主要依据，物业管理合同乃现实生活中一项重要的合同类型。然而，由于物业管理在我国尚属新生事物，现行法未及对其进行系统的规制，物业管理合同在我国合同法中仍属于无名合同范畴。从物业管理合同的内容出发，区分了其与民法中相似制度的异同，认定物业管理合同所调整的生活关系具有较大的个性，民法应对其进行特别的、类型化的而非概括的归制。

关键词：物业管理；物业管理合同；委托合同

1 物业管理合同的概念

2003年5月，《物业管理条例》已于由国务院通过，并自2003年9月1日起施行。依《物业管理条例》第2条对物业管理的定义和相关规定，物业管理合同指物业管理企业对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理并维护相关区域内的环境卫生和秩序，业主支付费用的合同。

广义的物业管理合同包括前期物业管理合同；狭义的物业管理合同仅指业主委员会成立后由其代表全体业主与物业管理企业签订的合同。《物业管理条例》中并没有采纳“物业管理合同”的称谓，而使用“物业服务合同”的概念。例如，《物业管理条例》第35条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。

2 物业管理合同的基本内容

物业管理合同属于合同之一种。基于契约自由原则，当事人在不违背法律强制规定或公序良俗的范围内，得订立任何内容的债权契约，是为债权契约自由原则。[1]但值得注意的是，民法虽对契约不采类型强制原则，但对于若干日常生活常见的合同，各国合同法一般均在分则以有名合同加以规定，按学者解释，这不外基于两项机能，其一、以任意规定补充当事人约定之不备。其二、以强制规定保护当事人的利益。

从现行合同法的相关规定来看，我们可以发现并没有对物业管理合同作出的任何特别规定，在现行立法上，物业管理合同自应属于无名合同之一种。目前实践中对物业管理关系的调整主要是通过地方规章实现的，各地的做法存在较大差异和不规范性，学者关于合同法的研究著述中也少见此方面内容。依民法理论，合同内容，尤其是其中的主要条款，是合同当事人双方按意思自治原则所设定权利义务的具体体现，亦是判定合同性质的基本途径。以下结合现实中的情况，对物业管理合同的主要内容，作一个大致概括，为我们最终廓清物业管理合同的性质做出铺垫：

一般而言，物业管理合同的主要条款由以下方面构成：

(1)当事人和物业的基本情况，主要是对双方当事人的资格认定以及对物业管理活动的标的物的基本情况作出确认和记载。

(2)双方的权利和义务，主要是物业所有人或使用人支付物业管理费，物业管理公司提供相应服务的条款。这是物业管理合同最为重要的条款，具体内容又因为管理事项类型的不同而呈现差异，一般有以管理服务为主的物业管理和出租经营与委托管理并重的区分。

(3)物业管理服务事项和服务质量的。这一般除了由当事人自行约定以外，各地的地方性规章也大都进行了底限性规定，但各地规定的情况参差不齐，可资参考的是国际健康组织(WHO)对区分所有建筑物的管理设定了安全、健康、便利、舒适的居住环境基准，归纳起来有以下四点：①火警防范，如加强消防设备、防火设施的管理；②清洁维护，定期清除垃圾，清理水沟，外墙洗刷等；③公共设施维修，水电机械维护、公共电梯、空调设备的定期检查；④花木整理，修剪花草树木，随时更换枯死的枝叶等。这四点基准也应该是物业管理的标准要求。

(4)物业管理服务费的标准和收取方法，物业管理合同皆为有偿合同，因而价金和酬金条款是其自然的主要条款。

(5)物业管理服务用房的使用、管理和费用分配办法。此为物业管理合同的特殊条款，主要为物业管理单位履行管理义务的方便计。

(6)维修费用的收取和使用条款。维修费用一般独立与物业管理服务费独立开来，其收取方式主要由合同双方当事人约定一般。

(7)合同的有效期限，合同的终止事项及合同终止后相关事宜主要是物业资料的移转。物业管理服务的终止与一般合同的终止存在差异，物业管理合同的双方当事人一般不允许随时随意解除合同，如果一方提出要在合同期限内解除合同，就必须依据合同的具体条款进行协商，协商一致或由法院、仲裁机构确认解除合同的效力。

物业公司劳动合同 篇4

甲方：临沂邦泰实业有限公司

乙方：

编号：临泰聘字(2008)12号 动合同___________________ 1

甲方：临沂邦泰实业有限公司

乙方：罗涛，汉族，年龄： 汉住址： 临沂市罗庄区美华公寓身份证号码：37***05315

经甲乙双方协商一致，按照自愿、平等、协商一致的原则，同意签订本劳动合同，共同遵守本合同所列条款。

一、合同所列条件：

乙方保证在签订本合同时与其他单位不存在任何形式的劳动关系。

二、合同期限：本合同期限为壹年，自 2008年9月3日起至2009年9月2日止。合同到期后如需续签时，双方必须提前30天书面通知对方。

三、工作内容和工作地点：

(一)合同期内，乙方任甲方下属分公司临沂东泰物业管理发展有限公司经理，全面负责物业公司的管理工作，包括银河别墅、城市花园的物业管理，以及水景明珠物业的前期介入。2008年下半年指标为完成销售收入100万元；2009年的任务指标根据实际情况由总公司确定。

（二）合同期内甲方根据工作需要和乙方工作业绩能力表现，可以变更或调整乙方的工作岗位和工作内容，或指派乙方从事其他临时性、特殊性工作；

(三)乙方应按照甲方的要求，按时完成规定的工作数量，达到规定的质量标准。

四、劳动报酬及考核：乙方工资2400 元/月（大写： 贰仟肆佰元整），其中2000元（贰仟元）为基本工资，400元（肆佰元）为绩效工资，绩效工资参加甲方的考核，绩效考核按公司的考核办法执行。甲方应为乙方缴纳的各项社会保险费用（五险一金：养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险、生育保险、住房公积金）等均包含在此工资内。乙方在甲方工作期间，通讯费用（包括电话费、手机费）、差旅费等所有费用均包含在此工资内。如甲方的工资制度发生变化或乙方的工作岗位变动，按新的工资标准确定。

五、甲方的权利和义务：

(一)甲方的权利

1、根据公司规章制度，对乙方进行管理和奖惩；

2、乙方试用期内不享受甲方的各种福利待遇；

3、甲方从乙方每月工资中按其月工资总额的10%扣发劳动合同保证金。

(二)甲方的义务

1、创造有利于职工发挥积极性和创造性的工作环境；

2、负责对乙方进行政治思想、职工道德、业务技术、安全生产、遵纪守法和本单位规章制度的教育或培训，保障劳动者享有劳动权利和履行劳动义务；

3、建立健全民主管理制度，保障并发挥职工参与用人单位民主管理，监督用人单位行政，维护职工合法权益等方面的权利和作用。

六、乙方的权利和义务：

(一)乙方的权利

1、有依法取得劳动报酬的权利；

2、有休息、休假的权利；

3、享受公司规定的调整工资、晋级奖励、福利，获得劳动安全卫生保护、接受职业技能培训的权利。

(二)乙方的义务

1、遵守国家法律、法规和政策法规，维护国家和甲方的利益；

2、接受并完成甲方规定的生产工作任务，达到规定的有关指标，并不断提高业务技能；

3、积极参加甲方组织的政治思想、职业道德、业务技术、安全生产、遵纪守法的教育和培训，遵守甲方的各项规章制度，服从甲方的领导、管理和教育，积极完成本职工作任务。

4、严格遵守甲方制定的岗位规范、工作流程、操作规定、劳动安全卫生制度，自觉预防事故和职业病的发生。

七、岗位职责：

1、全面负责所负责小区的日常事务和管理工作，对公司总经理负责。

2、按照公司物业管理的要求协助相关部门间的工作。

3、负责小区治安、车辆、消防的安全保障，确保无安全责任事故的发生。

4、物业管理服务费收缴率达90%以上。

5、经常征询住户对物业管理的意见和建议，并根据需用要提出和组织整改方案。

6、负责公司处理物业管理中所涉及的事宜。

7、负责公司设施、设备园林绿化维护工作有效运作的监督检查工作。

8、其他物业管理方面的各项工作

八、劳动纪律

(一)乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同：

1、在试用期间被证明不符合录用条件的；

2、不服从公司领导和管理的；

3、严重违反劳动纪律或甲方规章制度的；

4、严重失职、营私舞弊，对甲方利益造成重大损害的；

5、被除名、开除或依法追究刑事责任的；

6、不能胜任工作，经过培训或者调整工作岗位，仍不能胜任工作的；

7、同时与其他用人单位建立劳动关系，对完成甲方的工作任务造成严重影响，或者经甲方提出，拒不改正的；

8、以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使甲方在违背真实意思的情况下订立或者变更劳动合同的；

9、甲方濒临破产进行法定整顿期间或者生产经营状况发生严重困难，确需裁减人员的。

10、乙方不能履行劳动合同的其他情形。

(二)无论何种原因解除（终止）劳动合同，乙方应根据甲方规章制度及要求交接工作，交回甲方所有物品及档案资料，并将经手文件、经营财物及业务一一交待清楚。

(三)乙方如违反规章制度和岗位纪律，甲方有权进行批评教育，依据本单位规章制度的规定，给予相应的行政处分和经济处罚，直至解除劳动合同。

(四)在合同期间，如乙方存在违反法律的行为，甲方有权依照法律、政策及本公司的规章制度根据情节进行处分，并追究相应的法律责任。

(五)乙方不得利用职务之便为自己或者他人谋取属于公司的商业机会，自营或者为他人经营与所任职公司同类的业务。

(六)乙方承诺对企业的各项技术、经济等资料保密。在合同期限内，乙方不得在同类、同性质企业中兼职、同性质企业中工作，乙方未经甲方书面同意，不得擅自离开公司。乙方不得将公司原有业务、项目、技术等带入其他同行业企业，确保甲方的商业秘密和技术秘密，如违反以上规定，乙方将支付甲方违约金100

万元(壹佰万元整)。

(七)有下列情况之一的，乙方不得提出解除劳动合同，否则，乙方应当根据甲方公司管理制度的规定处理。甲方管理制度中无规定的，乙方应以其最后一个月的全部工资和奖金承担赔偿责任，并赔偿对甲方造成的直接和间接的损失。

1、在公司中担任工作任务未完成的；

2、在经营、生产工作中造成经济和其它损失尚未处理的。

八、试用期内不适应工作的发给试用期间出勤天数的工资。

九、合同期未满，提出辞职的人员，按下列规定办理：

1、未经公司同意，擅自离岗的，按未完成合同的时间根据合同规定的工资标准赔偿公司的经济损失。

2、因工作需要在征求乙方同意后由甲方出资进行培训的，三年内不准提出辞职、调离本单位等要求。作为管理层人员进行培训后五年内不准提出辞职、调离本单位等要求，造成严重后果的（如泄露商业机密等），公司有权通过法律手段追究其责任。

3、凡享受甲方福利住房待遇的人员提出辞职时，在购房合同中注明差价的应交齐差价，没有约定差价的应交齐所购公司福利住房与辞职时市场价之间的差额，其差额由房地产评估公司进行市场价格评估，按法定程序办理补交手续。

十、违约责任：本合同一经签订，甲乙双方必须严格执行，任何一方违约应承担违约责任，违约方承担合同规定的年工资总数额三倍的违约金，如给对方造成损失，并承担赔偿责任。

十一、本合同未尽事宜，双方可另行协商，协商内容为本合同的组成部分。

十二、甲乙双方发生劳动争议后，应先行协商解决。协商不能解决的，可在法定申诉时效内向有管辖权的劳动争议仲裁委员会申请仲裁。

十三、本协议一式四份，甲方财务部、人力资源部、档案室各执一份，乙方执一份。经双方法定代表人或授权代理人签字并盖章或按手印之日起生效。

甲方：（公章）乙方：（盖章）

代表人：

物业公司保洁合同范本 篇5

甲方：

地址： 联系电话：

乙方：X家政服务有限公司

地址：X区X路X号X大厦X楼 联系电话：

根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，甲、乙双方经友好协商，就乙方承包甲方保洁服务项目达成协议如下：

一、清洁服务项目及费用

甲方委托乙方对位于 市 区 路（道）的_______项目进行清洁服务。

乙方将于 年 月 日始至 年 月 日止对甲方位于 建筑物的 清洗项目及核算费用如下：

1、面积： 平方米；其单价为：￥ 元/平方米；服务费用为：￥ 元，大写人民币 元整。

2、交工时间：乙方应在 年 月 日完成甲方指定区域的清洁工作。

二、服务标准：

1、玻璃：。

2、塑板：。

3、其他：。

三、双方权利与义务

双方权利：

（一）甲方对乙方提供的保洁服务享有监督权和检查权；

（二）甲方有对乙方服务提出意见和建议的权利；合同履行完毕，乙方享有获得服务费用的权利；

（三）乙方在清洁服务过程中如果基于乙方的原因损坏甲方财物的，乙方承担责任：

（四）乙方有权按照自己的施工方案（主要是涉及安全方面工程）进行服务的权利；

双方义务：

（一）方有为乙方服务提供便利的义务，以保证乙方工作的顺利进行；（如：免费提供水、电等）

（二）同履行完毕，甲方应在规定的时间内支付乙方服务费用；

（三）方应当保证其服务质量的，工程完毕应主动邀请甲方进行检查；对不合格部分，乙方应进行重新处理，直到甲方满意为止；

四、付款方式

服务确认方式：当施工完毕后，甲方负责人验收合格后应在《普泽家政服务确认单》上签字确认。

经甲、乙双方协商，待乙方施工完毕之日起甲方应在 日之内用现金或支票方式一次性支付乙方服务费用。

五、违约责任

（一）乙方未按照合同约定完成清洁工作的，每逾期一日按照合同总价款的 ％支付甲方违约金。

（二）甲方未按照合同约定支付服务费用的，每逾期一日按照合同总价款的 ％支付乙方违约金。

（三）因不可抗力及国家、地方政策法规的变化，造成乙方未能按照合同约定完成清洁工作或未达到清洁标准的，乙方不承担违约责任。

六、争议解决方法

若甲乙双方在履行合同过程中发生争议，首先友好协商解决；协商未果，任何一方可向被告所在地人民法院提起诉讼。

七、其他

（一）本协议未尽事宜，甲乙双方可另行协商。补充协议与本合同具有同等法律效力。

（二）本协议一式肆份，甲方执壹份，乙方执叁份，具有同等法律效力。

（三）本协议经双方签字盖章后生效。

甲方（盖章）： 乙方（盖章）：**家政服务有限公司

代表人签字： 代表人签字：

物业公司代租房屋合同范本 篇6

承租方(以下简称乙方)：

经双方协商同意，甲方自愿将 街(巷) (间)套建筑面积平方米楼房租给乙方。

一、租赁期限 年 月 日起，至 年 月 日止，租期为 个月。

二、经双方协商同意，每月租金 元， 年 月 日签订本合同时，应提前预交 月(年)租金为 元(大写： )交给甲方，合同期满，乙方应保持房屋和屋内设施完好交给甲方，如有损坏，甲方根据损坏情况酌情不退或少退押金。如连续租用，可在合同期满前30天，办理续签手续。

三、租赁期间，水、电、暖及其它费用由 方负担，并交给 方或有关部门。乙方交甲方财产押金 元整(大写 )。

四、租赁期间，乙方无权转租他人，如有特殊情况，须经甲方同意，并办理手续，甲方因特殊原因用房时，应提前30天通知乙方，乙方应积极配合，按时搬出交甲方。

五、租赁期间，如双方中途违约，违约金数额为租期总租金的 %或元，违约金由违约方支付给对方。

六、甲方租给乙方的房屋，在不破坏房屋结构，不损坏设施和影响外观美的情况下，乙方可以自己装修，合同期满后乙方可以拆除，但必须保证房屋、屋顶、墙壁、地面整洁、设施完好。

七、本合同未尽事宜由甲、乙双方协商解决。产生附款项和附件与本合同有同等效力。

八、本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，经双方签字盖章之日起生效。

甲方代表：电话：

乙方代表：电话：

日期：

物业公司里的警官 篇7

“大家好,我叫徐祯卿,我是一个新兵,还望大家帮助我。”徐祯卿满脸通红,站起身来说道。

“从今天起,徐先生就是我们项目部的保安经理了,我们要积极配合徐先生的工作。”肥头大耳的项目总监操着一口并不熟练的普通话一边说着一边掏出手绢擦汗。

这就是我第一次看到这位传说中的保安经理,后来,大概过了好几个月后才得知,他是上海市卢湾区公安分局派驻项目部的保安经理。说也奇怪,一家人数不多的物业公司,根本没有多少秘密可言,但对于这位空降项目部担任保安经理的徐先生,项目部里的人知道的还真不多。

早秋里,大约是物业公司这种业态刚刚出现在中国上海滩的时候,即1992年前后,公安局会派遣一些在役警官到物业公司里任职,与中国香港不同的是,香港是退出现役的警官、警员才能到物业公司里任职,他们是个人求职行为,低阶的老年警员到物业公司担任保安员,高阶的警司督查则赴任保安经理甚至物业公司总经理等职。中国上海滩物业公司里的警官则是属地公安分局委派进来的,而这些被委派到物业公司里担任物业公司或其项目部里的保安经理一职的多半是即将退役的现役警官,他们的薪酬福利是分局跟物业公司事先谈好的,也像其他聘请的员工那样有一张工资卡,每月初或者每月底入账,惟一不同的是,那些工资卡并不在被委派进入物业公司的警官手里,而是在分局有关部门手里,这是与后来出现的劳务派遣操作的最大区别。这种情况一直延续到二十一世纪初,大约在2008年前后,这种情况才逐渐从物业公司里消失,与之同步的是中国上海滩及其各区县公安分局都成立有保安服务公司,这种亦官亦民的运作方式也一直延续到2008年前后,保安服务公司才开始转制,现役警官或者警员要么继续公务员身份,要么脱警服到保安服务公司任职。

这些派驻物业公司及其项目部的老公安们,留给我印象最深的还有老梁。差不多每个月一次的聚会,我都能在非工作场所见到老梁,老梁为人谨慎,无论是年龄还是长期的警界服务经历,都让他养成了处变不惊的沉稳性格。有一次,好像是老梁生日的那场大酒,临近退役的老梁也真的喝大了,在我装傻卖乖的攻势底下,老梁拿出了那本我好奇已久的笔记本,这本笔记本,老梁总是随身带着,从不轻易示人。原来,那本笔记本上记录着由他经手处理过的犯罪嫌疑人的身份信息以及最近的落脚点,因为他即将退役,所以,他一直通过他的徒弟打听由他经手的犯罪嫌疑人的下落和状态,我想,这种谨慎或许他担心寻仇伤害到自己的家人。所以,在临近退役之前,他将自家位于市中心的老宅子卖掉换到中外环间的新住宅。尽管他即将退役,但他还保持每天锻炼身体,最重要的锻炼项目就是跑步,无论春夏秋冬,有一次,在训练驻场项目部保安员登楼比赛的时候,他登楼梯的速度连我们这些小伙子都没法比。

物业行业内,对派驻现役警官担任物业公司或其项目部保安负责人的看法不一,但总的来说,还是比较认可的。在有关物业公司承担的包括住宅在内的安防服务相关的法律法规尚未健全的时期,把现役警官派驻物业公司或其项目部也不失为一种社会管控的策略,其退出机制也比较平顺。

同一时期,由各区县公安局直属领导的保安服务公司也应运而生了,只是在政企分开之后,脱离了与公安部门的隶属关系,那些保安服务公司的生意也如王小二过年一年不如一年,究其原因主要有二,其一就是原先由公安部门一手扶植起来的保安服务公司的业务就比较单一,且并未涵盖物业服务所需的治安安全、消防安全、应急处置和风险管控,那些保安服务公司的管理者并未从安全技术和风险管控技术方面入手,故而在服务技术方面起步的时候就埋下败笔,更不用说日后的经营思路和理念了;其二那些保安服务公司在经营管理与私营保安服务公司之间没有多大差别,甚至在用人和市场运作方面,国营保安服务公司根本无法与私营保安服务公司公开竞争,为了降低用工成本,无论是私营还是国营的保安服务公司,都从雇佣本地人转变为雇佣外地人,在那些保安服务公司里当保安员的月收入就是每年官方公布的最低工资标准,假如不加班的话。那些保安服务公司就是赚取给物业公司人头费报价与当年月最低工资标准之间的差价,没有培训、没有多余的福利、没有晋升的可能性,因为那些保安服务公司的小队长、中队长、大队长、部门经理、分公司经理等等职位连内部都排不过来了。

除了隶属于当地公安分局这层关系,那些保安服务公司几乎没有竞争优势,随着2008年国务院开禁私人保安服务公司,那些从分局乃至市局退役的、转业的警官也纷纷下海,组建自己私人的保安服务公司,据说那个时期,能够拿到《保安服务企业备案证》的只有7家,后来出现了10家以上,再后来说是比较正规了,开始像物业公司资质等级管理那样,提出了保卫师、助理保卫师等职业认证要求和开办私人保安服务公司需要多少等级的保卫师、助理保卫师等等的门槛要求,想当年什么都没有的要求,现在都要有了。这是一个大的背景,人们不难看出,其中的利害关系和巧妙,但假如长此以往,或对这个社会的根基不利,这一段历史或将需要被铭记。

话说被派驻物业公司及其项目部的那些警官们,大多数为两杠两星,在公安系统里大多数任职派出所所长或副所长,就是现在的警署署长或副署长。总体而言,这批派驻人员都是即将退役或退休的老同志,他们说话不多,一般都比较难于接近,但对于治安安全的业务都比较熟悉,在处理治安业务的时候,也比较有策略,消防安全也略懂一二。单从这一点,似乎也可见一斑,中国上海滩的城市管理者的基本逻辑就是派人进驻了,就安全了,至少在面上是这么认为的,这有点像国企里的用人原则,喜欢任用党员作为部门乃至企业的关键岗位的领导。

物业服务合同抗辩权的行使与限制 篇8

摘 要 由于物业服务合同的特殊性，导致物业服务合同纠纷日益增多。因此，2009年5月最高人民法院正式颁布了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对物业服务合同抗辩权的行使与限制作了规定，对于平衡业主与物业公司的利益关系具有积极意义，但仍有必要适当强化对业主行使抗辩权的限制。

关键词 物业服务合同 抗辩权的行使 抗辩权的限制

一、物业服务合同

物业服务合同是指业主委员会与物业服务企业签订的，根据《物权法》的有关规定，由物业服务公司提供物业服务，业主支付服务费的书面合同。物业服务合同是平等主体之间签订的民事合同，因此也适用合同法的一般原则。但是物业服务合同又有其特殊性，它分为前期物业服务合同和普通物业服务合同①。根据我国《物业管理条例》第21条的规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”又据该法第15条规定：“业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。”由此可见，不管是前期物业服务合同还是普通物业服务合同，业主均不是直接的合同签订者。在实践中，这恰恰是业主经常据此而拒绝接受合同约束的重要理由，他们认为自己并非物业服务合同的当事人。

二、物业服务合同抗辩权的行使

（一）业主行使抗辩权的表现形式

在物业服务合同中，业主行使抗辩权的表现形式有：（1）业主违约或者违规收费的抗辩。根据《解释》第5条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”（2）物业服务存在瑕疵的抗辩。在物业服务企业起诉业主支付物业服务费案件中，大约80%以上的业主都会以物业服务企业提供的物业管理服务质量不到位作为抗辩理由。如果物业公司履行的物业服务、营造的小区环境未达到合同约定的要求，业主就有可能行使先履行抗辩权或同时履行抗辩权，拒交物业费。（3）物业服务合同关系已经终止的抗辩。“如果物业服务企业在物业服务合同的权利义务终止后，仍然继续提供物业服务，并以此为由主张存在事实上的物业服务关系，要求业主支付物业费，业主即可依《解释》第10条第2款主张物业服务合同关系已经终止的抗辩。同时还可以要求物业服务企业承担侵权责任②。”（4）经过诉讼时效的抗辩同其他合同债权请求权一样，物业费请求权也会因为诉讼时效的经过而丧失胜诉权。物业服务企业提供的物业服务具有公共性，其针对的是全体业主而不是单个业主，一旦提供服务，全体业主都可以享受。由此，在业主欠费时，物业管理企业难以行使一般民事合同的履行抗辩权，停止向特定业主提供服务，而必须继续履行物业服务合同，以保证支付物业费的业主的利益。因此对于这种抗辩权的认定应当从严把握。

（二）物业公司行使抗辩权的表现形式

根据《审理物业服务纠纷案件的解释》第6条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”因此，物业公司行使抗辩权的表现形式主要有：（1）在少数业主未按合同约定的期限缴纳物业费时，物业公司为了维护自身的合法权益，行使先履行抗辩权，拒绝为这些业主履行专属于其的部分服务项目。直至业主补缴拖欠的全部物业费。（2）在较多业主拖欠物业费时，物业公司减少，甚至停止提供所有小区物业服务。这是物业公司行使先履行抗辩权的另一种情况，但应当谨慎行使。因为物业公司停止物业服务后，小区环境将迅速恶化，给业主生活带来极度不便，而且会损害已缴纳物业费的业主权益，进一步激化业主与物业公司之间的矛盾。

三、物业服务合同抗辩权的限制

（一）业主行使抗辩权的限制

1．不能以并非物业服务合同当事人为由抗辩。前期物业服务合同是为第三人利益的合同，属于涉他合同，是建设单位和物业服务企业之间订立的为业主利益的合同。因此前期物业服务合同的效力及于当时尚未入住的业主，业主入住之后，应当接受前期物业服务合同的约束。故业主对于前期物业合同不能以非合同当事人为由进行抗辩。基于这样的理由提出抗辩的，法院不采纳③。同样，不管是前期物业服务合同，还是业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，只要是当事人的真实意思表示，依法成立，就发生合同的效力，双方当事人都必须遵守，享有权利，承担义务。

2．不能以未享受或者无需接受相关物业服务为由抗辩。根据《解释》第6条，业主不能仅以未享受相关物业服务如因出国而未享受服务，或者无需接受相关物业服务来抗辩。因为选聘物业服务企业是业主共同作出的决定，只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定，否则业主以前述理由所提的抗辩属于权利滥用，有损业主自治机制和物业服务秩序，不应得到支持。

3．不能以应当由或者先由物业使用人支付为抗辩理由。根据《解释》第7条，即使业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，业主作为物业服务合同的当事人也要承担连带责任，物业服务企业可以选择向物业使用人或者业主行使物业费请求权。但并非任何情形下业主都不能以此为抗辩理由，如果业主、物业使用人与物业服务企业之间有三方协议免除了业主的物业费支付义务而改由物业使用人履行，业主则可依该协议对抗物业服务企业的物业费请求权④。

（二）物业公司行使抗辩权的限制

物业公司对未缴纳物业费的部分业主行使抗辩权，停止部分物业服务项目时，必须确保已按约支付物业费的业主能够享受到合同约定标准的全部服务项目。之所以应作出这种限制，是因为物业服务合同包含公共服务和专属服务两部分内容，通过对物业公司行使抗辩权的限制，目的是避免因对部分业主行使抗辩权而殃及已支付物业费的业主。同时，基于小区公共利益保护的考虑，物业公司亦不得因业主欠费而擅自停水、断电或停止小区公共服务。

四、正当行使物业服务合同抗辩权的途径

（一）贯彻诚实信用原则，使物业服务合同抗辩权行使正当化

诚实信用原则被誉为私法领域的“帝王条款”，其要求民事活动的当事人在行使权利和履行义务时应心存善意、诚实守信，禁止权利滥用，目的是在当事人之间的利益关系中实现平衡。因此，业主拒交物业费应当遵循诚实信用原则，若动辄就启动抗辩权，其后果将使得物业服务企业难以及时有效地为全体业主提供服务。另一方面，在物业服务市场上，物业公司在特定的社区内享有合法的自然垄断地位，其提供的物业管理服务具有排他性和非竞争性，也就是说物业公司提供的服务对业主而言具有依赖性和不可替代性。在这种情况下，物业公司如果滥用抗辩权将会对业主会产生“致命”的影响，使本来就与物业公司经济实力相差悬殊的业主处于更加弱势和无奈的困境，这种抗辩显然违背了“心存善意、诚实守信”原则的要求。因此，应即严格限制物业公司滥用垄断地位，以不当方式行使抗辩权。

（二）尊重当事人的意思自治权利——有约定从约定

物业管理合同的性质是民事合同，主要涉及当事人的私人利益，因此应当允许当事人在不损害他人利益和社区公共利益的情况下，就解决合同争议的方式自行约定。即物业公司和业主可以在签订物业服务合同时约定，当一方未履行合同或者履行合同不符合约定时，对方有权拒交物业服务费或停止供应电、水、气热或者停止履行其他合同义务的行为。但这样的约定应注意：第一，停止履行的合同义务只能是可进行个体区分的义务或者特约服务，即不得因此损害他人利益或社区公共利益；第二，可停止履行的合同义务应当以列举方式具体化，不能一言概之，以免为滥用抗辩权埋下“伏笔”；第三，关于此项约定应符合合同法的规定，不得有欺诈、胁迫行为，属于格式合同的，物业公司应当充分履行告知、提示和说明义务。

注释：

①梁慧.物业服务合同性质及其纠纷解决机制.法制时空.2009(7).

②陈佳.物业服务合同中的物业费请求权研究----兼评法释[2009]8号中的相关规定.河北法学.2010(5).

③杨立新.物业服务纠纷案件法律规范的新进展.城市开发(物业管理).2009.6.

物业公司合同书 篇9

蔡国华等与上海恒臻物业管理有限公司物业服务合同纠纷上诉案

上海市第一中级人民法院

民事判决书

(2014)沪一中民二(民)终字第1689号

上诉人（原审被告）蔡国华，＊出生，汉族，户籍地上海市路号，现住＊＊＊。

上诉人（原审被告）蔡一尘，＊出生，汉族，户籍地上海市路号，现住＊＊＊＊。

委托代理人蔡国华，系蔡一尘之父，身份事项同上。

被上诉人（原审原告）上海恒臻物业管理有限公司。

法定代表人＊＊，总经理。

委托代理人史，上海恒臻物业管理有限公司职员。

上诉人蔡国华、蔡一尘因物业服务合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民一（民）初字第2683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审查明，2006年4月30日，上海恒臻物业管理有限公司（以下简称恒臻公司、乙方）与上海市闵行区二区业主大会（甲方）签订了物业服务合同一份，约定由甲方委托乙方为闵行区＊＊＊＊弄二区小区业主提供物业服务，恒臻公司按建筑面积向业主收取物业服务费，收费标准为住宅多层人民币0.84元每月每平方米，物业服务费用按季交纳，业主应在每季度首月10日前履行交纳义务。合同另对其他各项权利义务进行了约定，合同期限自2006年4月1日起至2008年3月31日止。2008年12月29日，恒臻公司又与上海市闵行区东方花园二区业主大会签订物业服务合同，约定收费标准为多层1.06元每月每平方米，合同期限自2009年1月1日起至2011年12月31日止。2013年2月5日，恒臻公司再次与上海市闵行区东方花园二区业主大会签订物业服务合同。物业服务费用均为按季缴纳，业主应在每季度首月10日前履行交纳义务。恒臻公司自2006年4月入驻蔡国华、蔡一尘所在小区，实际为该小区提供物业管理服务至今。蔡国华、蔡一尘系上海市闵行区＊＊＊＊弄2区46号401室业主，建筑面积为104.24平方米，自2006年10月至2013年12月31日未交物业服务费8，992.92元。

原审另查明，恒臻公司分别于2008年4月27日、2010年12月18日，通过挂号信的方式向蔡国华、蔡一尘邮寄催款通知，蔡国华、蔡一尘均未领取。恒臻公司又于2011年3月14日、2012年3月29日以快递方式向蔡国华、蔡一尘催讨欠款。2013年5月28日恒臻公司向原审法院提起诉讼，原审法院于2013年7月30日立案，后恒臻公司在二审期间自愿撤回起诉。

2014年1月27日恒臻公司诉至原审法院，请求判令：

1、蔡国华、蔡一尘支付2006年10月起至2013年12月31日止的物业服务费8，992.92元；

2、蔡国华、蔡一尘支付逾期交纳违约金8，492.84元。

原审认为，依据《中华人民共和国物权法》之规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。现蔡国华、蔡一尘所居住小区的业主委员会已与恒臻公司签订了《物业服务合同》，故业主委员会的该项决定，在被依法撤销之前，对小区全体业主具有法律约束力。现蔡国华、蔡一尘认为业主委员会成立的程序不合法，进而否认物业服务合同，对于此项辩称不予采信。蔡国华、蔡一尘以物业服务合同签订的程序不合法提出反诉要求撤销物业服务合同及补充协议，原审法院已向蔡国华、蔡一尘释明，其应另行提起诉讼解 法律侠客在线lawbingo

决。

诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。恒臻公司曾于2008年4月27日向蔡国华、蔡一尘邮寄了催讨函，诉讼时效中断重新计算，2006年10月至2008年4月期间欠缴的物业费诉讼时效直至2010年4月26日到期。恒臻公司虽提供了2009年3月24日的交寄清单，但从中并不能看出恒臻公司已向蔡国华、蔡一尘邮寄了催讨函，恒臻公司目前可以证明的最近一次邮寄催讨函的时间为2010年12月18日，诉讼时效中断重新计算，因此2006年10月至2008年12月期间的物业管理费已经超过诉讼时效。2009年1月至2010年12月期间欠缴的物业费诉讼时效直至2012年12月到期，但因恒臻公司于2011年3月4日、2012年3月29日通过快递方式向蔡国华、蔡一尘邮寄了催款函，因此诉讼时效中断重新计算。此外，对于蔡国华、蔡一尘未签收恒臻公司邮寄的挂号信、快递的辩称，因恒臻公司已经提供在诉讼时效内以蔡国华、蔡一尘居住地为寄送地址，并以挂号信及快递方式邮寄催款函的凭证，而蔡国华、蔡一尘在庭审中也称恒臻公司寄过两份快递给其，一份其直接交由快递员退给恒臻公司，一份塞其信箱内，其取出后直接交给居委会，可见恒臻公司确实向蔡国华、蔡一尘进行了催讨，已导致诉讼时效中断重新计算，因此对于蔡国华、蔡一尘的此项辩称，不予支持。

至于蔡国华、蔡一尘提出恒臻公司未尽物业管理职责，存在管理瑕疵、停车费账目未公开等问题，均涉及蔡国华、蔡一尘所在小区全体业主的利益，属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权利的事项，依据《中华人民共和国物权法》之规定，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同作出决定或协商解决。故本案中蔡国华、蔡一尘以此作为其一户拒付物业管理费的理由缺乏依据。

至于恒臻公司主张的滞纳金，恒臻公司作为一家物业服务单位，应为业主提供良好的、全面的物业服务，以求在工作过程中更加规范、透明、公正。考虑到蔡国华、蔡一尘未付物业费确属事出有因，因此对于恒臻公司主张的滞纳金，不予支持。

据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国物权法》第七十八条之规定，于二○一四年五月十二日作出判决：

一、蔡国华、蔡一尘于判决生效之日起十日内支付上海恒臻物业管理有限公司自2009年1月至2013年12月止的物业服务费6，629.66元；

二、驳回上海恒臻物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计118.57元，由上海恒臻物业管理有限公司负担73.61元，蔡国华、蔡一尘负担44.96元。

原审法院判决后，蔡国华、蔡一尘不服，向本院提起上诉称：物业合同不合法，是没有效力的，对上诉人也没有约束力。被上诉人拒不提供房屋的承重结构图、破坏小区绿化、拆掉围墙铁栏，没有尽到物业管理义务，不应收费。此外，上诉人从没有收到过催款函也没有承诺过付款，被上诉人主张的物业费已过诉讼时效，故请求二审法院依法改判驳回被上诉人的原审诉请。

被上诉人恒臻公司辩称：被上诉人已经履行了自己的义务，小区内的工程都是通过业委会同意的，故不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。

本院认为，被上诉人作为物业管理单位，与系争小区业主委员会签订了《物业服务合同》，该合同上有业主委员会主任的签字，并加盖了该小区业主大会的印章，故该合同合法有效，对作为小区业主的上诉人具有法律约束力。依据等价有偿、诚实信用原则，上诉人接受了被上诉人提供的物业管理服务后，理应支付相应的对价。至于上诉人提及的被上诉人擅自破坏 法律侠客在线lawbingo

小区环境，拆掉小区铁围栏等影响业主生活质量的问题，一则根据上诉人提供的相应证据无法证明被上诉人在服务上存在严重瑕疵，再则鉴于此均涉及全体业主权利，故应由全体业主提出主张或与被上诉人协商解决。上诉人以此作为其一户拒付物业管理费的理由缺乏依据，本院难以支持。此外，关于诉讼时效问题，被上诉人一审提供的2010年12月18日邮寄的物业管理费催缴函可证明其于2010年12月向上诉人发出过催缴通知，故上诉人以被上诉人主张的2009年至2013年的物业费已过诉讼时效为由拒付物业费，依据不足，本院不予采信。综上，上诉人的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费人民币89.90元，由上诉人蔡国华、蔡一尘负担。

本判决为终审判决。

审 判 长

方方 代理审判员

孙飞 代理审判员

毛焱 二〇一四年七月二十一日

书 记 员

转让物业管理合同书 篇10

甲方：重庆市北碚区竞立物业管理有限公司（以下简称甲方）法定代表人：谭朝义

住址：

乙方：（以下简称乙方）

法定代表人：

住址：

鉴于甲方需将西充电影院商业广场项目物业管理进行转让；乙方拥有合法从事物业管理资质条件。对此甲、乙双方在平等、自愿的基础上，就甲方转让西充电影院商业广场项目给乙方进行物业管理一事，经双方充分协商达成如下一致协议：

一、甲方同意将西充电影院商业广场项目转让给乙方进行物业管理。

二、乙方同意接受甲方的转让，对西充电影院商业广场项目进行物业管理。

三、转让物业管理期限从二0一0年月日起至西充电影院商业广场项目业主委员会终止乙方对该项目物业管理之日止。

四、本合同书的生效应征得西充电影院商业广场项目业主同意，对此乙方承诺已征询业主（或房屋租赁户）同意。

五、从本合同书签订生效之日起，甲方在与西充电影院商业广场项目业主（或房屋租赁户）签订的《物业管理合同》中，所约定的权利、义务一并转移给乙方。

六、本合同书签订生效之日前，西充电影院商业广场项目业主

（或房屋租赁户）所欠甲方的物业管理费、水、电费，对原

与甲方已签订物管合同的业主（或房屋租赁户），乙方同意先

按50%自行垫付甲方（附清单），然后乙方向欠款的业主（或

房屋租赁户）收取物管、水、电欠费和滞纳金、违约金。对

原与甲方未签订物管合同的业主（或房屋租赁户），鉴于已实

际享受物管服务的事实，根据国家的相关法律法规，其业主

（或房屋租赁户）应予缴纳物管费，该费用由乙方依据合法

程序负责追收缴纳。

七、乙方承诺接受原甲方在西充电影院商业广场工作的物管人

员（包括保安、清洁工），保证其工资及福利待遇不得低于原

标准，并按国家相关政策作相应调整。在物管人员（包括保

安、清洁工）交接过程中若产生矛盾纠纷或经济补偿问题均

由乙方负责承担解决。

八、甲方将西充电影院商业广场A2区4楼建筑面积作为

物管用房（含室内部分办公用品）及该商业广场的水电设施、公共区域设施（电梯、照明、绿化、道路等）一并交给乙方

（附清单），有乙方使用并负责维修、维护。且A2区4楼只

能用作物管办公不得将此房变卖、出租或抵押。

九、乙方经营期间有权对该区道路、空间等进行合理规划、管

理和使用。

十、对连接原广播局通道处、桥面及临河道下面的防洪层空间，在不影响房屋主体质量、安全并通过城建规划等前提下，可

以进行合理利用，所产生的费用由乙方自行负责，产生的收

益概由乙方享有。

十一、甲方原商业广场售房部（化风山公园入口旁）无偿交付

乙方（从签订合同即日起），如遇政府部门要求拆迁，乙方应

无条件予以服从，拆迁事宜概由乙方与政府接洽。

十二、乙方管理西充电影院商业广场项目物业期间，应依法经

营。其收益归乙方所有，债务由乙方承担。

十三、乙方因物业管理向西充电影院商业广场项目业主（或房

屋租赁户）收取的物业管理费标准，按甲方与西充电影院商

业广场项目业主签订的《物业管理合同》约定的标准执行。

非经合法程序，乙方不得擅自提高物业管理收费标准。

十四、本合同书生效后，甲、乙双方应严格履行自己的合同义

务。

十五、本合同书经甲、乙双方签字盖章后生效。本协议一式三

份，甲方一份，乙方两份。

甲方：重庆市北碚区竞业管理有限公司乙方：

法定代表人/委托代理人：法定代表人/委托代理人：

物业公司如何进行纳税筹划 篇11

【摘 要】本文通过对物业公司涉税事项的探讨,列出了影响物业公司利润的税收因素,提出了物业公司纳税筹划思路,以确保物业公司提高利润率,增强发展劲头。【关键字】物业公司 纳税筹划随着我国的经济体制改革和建设的不断深化,城市的扩容和小城镇建设进程也在随之加快步伐,让物业管理健康有序地登上了历史舞台,给国人带来了一种全新的生活方式和生活理念。但是,物业管理在得到社会进一步重视和认同的同时,却由于市场的不成熟、管理的不规范,导致利润微薄,多数物业公司举步维艰。尽管物业管理这个新兴行业有着极大的发展潜力和空间,却还是让很多公司望而生畏,不敢轻易涉足。那么制约物业公司发展劲头的因素是什么呢?应该采取什么措施来改善现状呢?笔者认为,物业管理行业中的税收因素不可低估,本文主要来探讨物业公司的纳税筹划问题。一、法律规定物业公司是按照法定程序成立并具有相应资质条件,经营物业管理业务的企业型经济实体,是独立的企业法人。它属于服务性企业,它与业主或使用人之间是平等的主体关系,它接受业主的委托,依照有关法律法规的规定或合同的约定,对特定区域内的物业实行专业化管理并获得相应报酬。 物业公司作为一种新兴的行业,其业务范围非常广泛,既有管理服务又有代理业务。物业管理服务是指物业管理单位受托对房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展的日常维护、维修、整治服务及提供与物業产权人、使用人相关的其他服务。物业代理是指代委托人办理受托事项的业务,包括代购代销货物、代办进出口、介绍服务以及其他代理服务。物业经营的范围既涉及增值税,又涉及营业税及其相关的税种。根据营业税法的有关规定,物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租的行为,属于“服务业”税目中的“代理”业务,对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。此外,在代销行为中如果发生销售代销货物业务,应当交纳增值税。物业管理业这个新兴行业出现以来,国家税务总局一直没有都明确地对物业管理行业在营业税税目中归类,行业内约定俗成地缴纳两种税,第一种是比照服务业——其他服务业缴纳流转税,即按收取的全部物业服务费5%的比例计算缴纳营业税;第二种是物业公司就其取得的代理酬金计算缴纳营业税,并以其取得的收入扣除相关的成本费用后作为企业的经营成果,计算缴纳所得税。2003 年国家发展与改革委员会、建设部联合印发了《物业管理收费管理办法》,其中第九条中对物业管理的收费作了明确规定,即“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。”相应地也就列出了物业公司缴纳税收的两种不同情况。在包干制收取物业费用形式下,物业公司应以其收取的全部物业服务费作为其经营收入,并以此为依据计算缴纳营业税。以物业服务收费的盈余或亏损作为其经营成果,计算缴纳所得税。在酬金制收取物业费用形式下,物业公司代理业主实施物业管理,收取代理酬金。其行为符合营业税法中的代理的规定,应归类为服务业中的代理业。物业公司就其取得的代理酬金计算缴纳营业税,并以其取得的收入扣除相关的成本费用后作为企业的经营成果,计算缴纳所得税。二、筹划思路在包干制方式下,一方面物业公司已就收取的物业服务费全额计算缴纳了营业税。而物业公司在实际运作中,并不会全包全揽整个物业管理服务,为了便于管理,也为了提高服务质量,可能会按行规将某一项或数项服务项目(如保洁、保安、电梯维修保养等)分包给专业公司,这就使得物业公司在税收支出上承担了分包出去的服务项目税收,加重了物业公司的税负。在两种形式方式下,一方面由于物业管理业的发展时间短、市场的不成熟、相应的法律法规不健全、物业公司内部管理体制的不完善等原因,导致物业公司投诉事项等非正常事项增多,这些非常正常事项常常导致非正常费用增多,如因违法事项而受到行政处罚的情况也不鲜见,这些都会导致物业公司成本大幅度增加。但是按照税法规定,此类成本不得记入管理费用抵减利润,从而导致物业公司税负增加。另一方面,由于物业公司负责人文化素质等因素,对国家政策法规的不了解或者了解不全面,本应该享受税收减免政策的却没有及时提出申请,导致税负增加。新税制改革后,服务业中的代理业由10%的税率调整为5%,其他服务的税率由3%调整为5%。营业税的计税依据是由纳税人销售应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的营业额。因此,应纳税额的计算公式中的关键因素是变量营业额,这是影响物业公司利润的税收因素中最基本也是最重要的项目。营业税与增值税均属于流转税,二者在一般情况下不会发生重复征税的问题,但是如果处理不好,同一种行为交纳两种税的情况也会发生。避免重复征税就成为节税的主要思路。例如有的物业公司代供电局向其业主销售电,与委托方按实际销售额进行结算,只是收取手续费;有的物业公司则是从供电局购入电,然后再销售给业主。两种不同的经营方式物业公司的税收负担是不同的。物业公司从供电局购买居民生活用电,支付价款(含增值税格)88600元,取得了供电局开具的增值税专用发票,注明的增值税税款为12800元,然后按98600元(含增值税价格)销售给居民。这样,该物业公司不仅发生了营业税的行为,而且发生了增值税的行为。应交营业税=(98600-75800)× 5%=1140(元)如果物业公司不是增值税一般纳税人则应交增值税=98600÷ 1.04× 4%=3792.3(元)如果物业公司是增值税一般纳税人,则应交增值税=98600÷ (1+17%)×17%-12800=1526.5(元)物业公司从供电局购入电后,所加价款只是相当于手续费的部分,而没有加上向居民销售电时应当向居民收取的销项税额,所以不论是按增值税的一般纳税人还是按小规模纳税人交纳增值税,都会增加其增值税负担。一般情况下,纳税人销售贷物时,除了应收取手续费以外,至少还应将增值税的税额加在销售额中,才能实现增值税的转嫁。为此物业公司增值税,营业税负担的多少主要取决于加价的幅度,在电价受到国家指导价格控制的前提下,手续费的弹性也是非常小的。如果物业公司代供电局销售所属居民区的生活用电,取得销售收入88600元(含增值税价格),并与供电局按实际售电收入进行结算,供电局另外按含税售电收入的5%支付手续费给物业公司。物业公司收取手续费应交营业税=(88600×5%)× 5%=221.5(元)由于物业公司不发生代销货物行为,所以物业公司不存在应交增值税的问题,共节约税款2445元。参考文献:[1]《物业公司涉税事项探讨》赵萍 王琰《科教文汇》2006.9[2]《新企业会计准则与纳税筹划》 于晓镭毛夏挛蔡昌机械工业出版社 2008.1