某洗发水广告策划书（精选4篇）
某洗发水广告策划书 篇1
这篇某洗发水广告策划书范文的关键词是洗发水,广告策划,范文, 目录
一，前言 二，广告商品
三，广告目的四，广告期间
五，广告区域
六，广告对象
七，策划构思
八，广告策略
九，广告主题表现及媒体运用
一，前言
本公司代理广告飘飘洗发水产品的全盘广告作业，至今已将近两年，两年来，本公司无时不以兢兢业业的敬业态度，为该系列产品的市场行销及广告策略等做积极的策划，在广告上除了力求表现外，更时时配合蒸蒸日上的业务，促进产品销售。
本公司代理洗发水广告，第一年(1999)年的广告重点是放在飘飘香皂上，对于商品着名度的扩大及印象的加深有不可轻估的贡献，该篇广告并因而荣获经济日报主办的广告金桥奖[“最佳创意奖”第二名]。第二年(2000)为配合贵公司的经营方针，前半以飘飘洗发水为广告之主力的商品，夸大头皮屑不可忽视，即采取行动，我们选用的标题是“对付头皮屑要选择好的洗发水”，教育消费者正确选择洗发水观念及方法，也收到良好的效果，同时亦荣获生活日报主办的广告最佳创意“优越奖”。然而，根据分析，洗发水的市场固然较大，但因竞争品牌众多，广告投资量大，欲争取较高的市场占有率，殊非易事。本公司建议明销售及广告诉求重点，应放在指名购买及衔接1999及2000年广告投资重点上，并以飘飘洗发水为主，以下即本公司根据市场及消费者心理各项因素所研拟的2002年飘飘洗发水广告企划案，尚且不吝斧正。
二，广告商品
广东飘飘洗发水公司——飘飘洗发水
三，广告目的1，促进指名购买
2，强化商品特性
3，衔接99、00年广告
4，传播影响程度：不着名—着名—了解—信服—行动 四，广告期间
2002年6月——2003年6月
五，广告区域
全国各地区(以城市为主)六，广告对象
所有居民用户
七，策划构思
(一)市场大小的变化情况的两种：
A，量的变化——随着人口的自然增减而变化。
B，质的变化——随着社会形态(如农业进进产业区)、价值观念、文化水准等而变化。
在这两种变化中同类型商品都会蒙受同样的影响，即厉害均沾，而且变化多是渐进的，也非单独某一品牌的气力所可左右的。(二)旧市场占有率的提升(即袭夺其它品牌的市场)(三)使用及购买频度的增加
就飘飘洗发水而言，因系属化妆生活用品，为个性之商品，与一些会导致冲动购买的商品不同，故“新市场之开发”甚为不易，只得利用旧有市场的互相告知，以增加新市场，而市场本身质与量的变化所扩增的市场也不可能独占。
在“使用及购买频度的增加方面”亦因洗发水日常生活用品，购买率很高，但是各种品牌太多，而无法对整个业绩的增加有所裨益，故真正能让我们加以发挥努力的只有“旧市场占有率的提升”一途，以及如何袭夺其他品牌的市场,使其消费者转换品牌,指名购买我品牌,此为我们今后在广告推广方面致力的目标。
清扬洗发水营销策划书 篇2
营
销
策 划
书
策划书名称：清扬营销策划书
姓名：曹义
指导老师：曾蕾
策划书时间：2011-6-1—2011-9-8
一、前言
清扬，国际去屑及头皮护理专家。针对男女不同需求量身订制去屑及头皮护理方案，使清扬得到了全球消费者的亲睐。全新清扬现已轰动上市，3重头皮护理和保护，挑战头屑及头皮问题，掀起了新的去屑及头皮护理浪潮。
二、策划目的：
据调查，头屑问题困扰着70%以上的成年人，并且头屑的根治也一直是皮肤领域的难题。有数据指出：40%的消费者对选择的去屑产品不满意。作为一个有着100多亿元的市场，巨大的蛋糕吸引几乎所有的洗发护发品牌里都建立了去屑的品种，并形成了以先驱品牌“海飞丝”独步天下、其他品牌纷纷找点突破的市场型态。其中2000年丝宝集团所推出的风影针对“专业去屑”细分市场，以“去屑不伤发”的头屑根本解决之道直指海飞丝的“去屑”，并结合丝宝集团的终端能力，取得了较好的成绩，给其他厂家打开了一条抗衡海飞丝之路。所以现在推出清扬洗发水直指老对手宝洁的“海飞丝”，意欲与宝洁在去屑市场一争长短。
计划概要:
1.年销售目标500万。
2.公司在洗发水品牌有一定的知名度。
3.公司做出自己的品牌特色，以去屑为主要目的.三、策划摘要：
赛迪顾问研究结果表明：2006年中国洗护发产品市场销售额达220亿元左右，市场上的洗发水品牌超过3000个，其中宝洁（中国）有限公司的洗发水市场就占到60%多。数据表明，中国洗发水市场已经高度集中和垄断，例如：宝洁、联合利华、丝宝集团、拉芳集团占去了80%左右的市场份额；而好迪、采乐、蒂花之秀、飘影等二线品牌又抢占了13%；剩下7%左右的市场，则被上千个三线、四线品牌瓜分。更为严峻的是，自2006年开始中国洗发水市场增长开始减慢，2007年各洗发水品牌的竞争更是激烈异常。市场的压力和巨大的利润蛋糕使各品牌在定位上各创新招，期望找到刺激消费者购买的新亮点。
四、营销状况：
众所周知，去屑洗发水市场是一个高强度竞争的市场，并且经过多年的市场洗礼，在本土市场上，除了宝洁系品牌呈现着一头独大的寡头垄断局面之外，现存的本土品牌罕有作为，艰难地在有限的夹缝市场中探寻着自己的生存空间。
目前国内的洗发水市场呈现着三个特点：
其一，洗发市场竞争激烈，洗发市场不断被细分，各种功能性洗发水品牌纷纷粉墨登场、意欲作为；其二，品牌繁多，几乎所有的洗发护发品牌里都包含了去屑品类，诸如海飞丝、飘柔、奥妮、好迪、舒蕾、亮庄„„大家都对去屑市场的巨大空间充满期待；其三，宝洁系旗下品牌占据着绝对优势，垄断着80%的市场销售份额，而其他本土品牌则疯抢着剩余的20%市场存量。
虽然洗发水市场的竞争非常激烈，但是清扬的自信去屑的主题很有创意，仍然能在中国市场占有很大的一席之地的。因为品牌较新，有一定的影响力，品牌定位比较有创意，所以我们的营销状况是非常可观的。
五、营销目标：
1.以长远发展为目标，建立完整的销售网络和打响品牌为主。
2.成为中国一流的洗发水品牌，占有中国洗发水市场的20%的市场。
3.以清扬洗发水带动整个联合利华的日化品牌的发展。
4.市场销售近期目标：在很短时间内使营销业绩快速发展，成为国内知名品牌，取代国内同一水平，如海飞丝的部分市场。
5.无论体力还是精神都要全力投入工作，使工作高效率，高收益，搞薪资的发展。
六、营销策略:
清扬，作为联合利华“十年磨一剑”的品牌，除了在广告投入和品牌推广方面继承了跨国公司惯用的大手笔风格之外，清扬本身的产品线设计与理念诉求也颇有新意、倍受注目。为了追求核心利益点的最大差异化以及和竞争品牌的有效区隔，清扬对于突出其品牌独有个性亦是非常专注，细微之处可见功底：无论产品命名中一以贯之地体现“去屑”二字，还是在外包装开口处显著标示“去屑百分百挑战”的营销手段，无非是同“去屑专家”宝洁
系的海飞丝形成有效的竞争壁垒，通过前端营销技战术的变换借以强化自身的对抗免疫力。
1.目标市场：
遍地开花，中小城市同时突破。
2.产品策略：
品牌定位有新意：“清扬”是联合利华进入中国市场十年以来首次推出的新品牌，品牌定位为“专业去屑”。这款产品号称法国清扬技术中心10年的研究结晶，其品牌亮点在于“维他矿物群”，拥有已注册商标的全球专利及临床测试验证。产品宣传“深入去屑，治标治本”，强调专业性，推出了首款专为男士设计的去屑洗发露作为“清扬”的一大亮点。并且宣称：在过去的10年中，联合利华研发中心在中国已为超过3000名消费者进行过临床实验，以更多地了解中国消费者头皮状况和问题从而为中国消费者提供更精纯的去屑产品配方。同时大打清扬技术中心的知名牌，宣扬清扬技术中心对头屑问题的研究，使之成为“清扬”洗发水强大的科技后盾。
3.价格策略：
高品质，高价格为销售原则。
4．广告创意：
“如果有人一次又一次对你撒谎，你要做的就是立刻甩了他”——这是清扬广告片中的广告语，置身当前竞争复杂的市场环境中，清扬历奇、自信的画外之音则显得意味深长。近一个月来，台湾知名艺人小S所代言的清扬洗发水广告，频频出
现在各种高端杂志上，并占据了全国各大城市户外广告的核心位置，一时间，打开电视机――无论央视、卫视以及地方电视台，点击进入国内各大门户网站，清扬广告无处不在，从而客观形成了目前愈演愈烈的“清扬情结”。在无孔不入、无缝覆盖的广告写实背景下，笔者除了被小S淡定、从容的自信所感染外，更多的则是为清扬去屑“新理念”所深深触动。推广期间电视、广播、网络、杂志、终端、街道站牌、公交车广告和试用装发放一个也不能少，“清扬”对消费者的冲击可谓无所不在。
七、未来预测
虽然清扬品牌是联合利华进入中国市场十年以来首次推出的新品牌。但并不是单独针对中国市场的据联合利华（中国）公司高层透露：清扬诞生于1973年 在欧洲、东南亚等市场均有销售，并在世界各地拥有超过1亿的消费者清扬在入驻中国大陆市场之前，在东南亚市场的上市就取得了极大的成功。清扬在新加坡、印度尼西亚、泰国等东南亚国家自上市之日起销量就节节高升，市场占有率一度超过宝洁海飞丝十到二十个百分点。
某建材市场广告策划书 篇3
一、前言
二、市场概况
三、消费者研究
四、赛虹桥研究
五、市场建议
六、营销建议
七、广告策划
八、广告效果测定…
目录：
一、前言
二、市场概况
三、消费者研究
四、赛虹桥研究
五、市场建议
六、营销建议
七、广告策划
八、广告效果测定
一、前言
由于内秦淮河从赛虹桥地区穿过，历史上赛虹桥就是传统的木建材交易市场。近年来，随着市场经济的发展，赛虹桥地区的市场规模有了进一步的扩大，但同时也面临着严峻的市场竞争形势。环顾南京，装饰城比比皆是：北有江北的南装、红太阳为首的十家市场群;金陵路有金桥、玉桥、金海(现改为南京灯具市场);西有金盛、金陵、五洲;东有大世界以及新开张的金泰。南京周边的上海、南通、扬州、淮阴、连云港、安徽的淮北等地装饰城也在崛起。因此，赛虹桥建材贸易区要在激烈的市场竞争中立于不败之地，必须优化赛虹桥贸易区的市场环境，增强整体竞争力，树立具有自我特色的形象，打出赛虹桥的品牌。
二、市场概况
1、建材消费市场的一般研究
装潢建材消费是住宅消费的重要内容之一，而住宅消费是深化城镇住房制度改革的需要。国家住房改革的目标是：到2000年，每个城市家庭都拥有自己的住房，人均居住面积达15-18平方米。江苏省“九五”期末城镇人均居住面积目标是10平方米以上，要达到此目标必须促进住宅消费。因此作为住宅消费的重要内容之一，装潢建材的消费在未来几年将是一个很大的市场。
同时，随着经济发展和人口素质的提高，讲究生活品质越来越成为人们特别是都市人的时尚。可以预见，家居装潢布置在家庭支出中将会占越来越大的比重。
因此，就整个建材市场的消费而言，前景是非常乐观的。
2、竞争对手研究
就南京及周边地区而言，如前言所述，赛虹桥面临的市场竞争是十分激烈的。金盛装饰城是一家极具规模的、实力的材料装饰城，在赛虹桥的竞争对手中具有典型性。现以金盛装饰城为例，分析竞争对手的一些具体情况。
①地理位置：位于南京市河西重点开发区第一路江东路上，周边有茶南小区、典雅居、金陵世纪园等多个住宅小区，交通方便，7、18、29、39、41、82路公交车可达，使得金盛近可覆盖河西地区，远可辐射整个南京地区。
②营业概况：经营灯饰、木业、陶器、五金、锁具、洁具、墙纸、窗帘、油漆、涂料、厨具、石材等，目前已汇聚六万多种中高档装饰材料，占地22万平方米，营业面积18万平方米，营业间出租率达100%。可见，金盛不仅产品品种多样齐全，给消费者更多的选择，而且人气旺盛，具有极强的实力。
③配套服务：提供汽车配送、电话订购、专家咨询、质量跟踪、商务中心、银行业务、饭店旅游、装饰参谋、技术监督、集团电话、背景音乐等多项服务。可见金盛不仅硬件实力强，而且软件服务也是一流的，多方为消费者着想。
④整体管理：金盛采用场地出租、集团管理的模式，获得管理及服务质量ISO9002质量认证。室内购物环境舒适，展厅间设有服务厅，免费赠送精美购物指南，另有保安维持秩序，保洁员维持购
物环境的整洁。定期地出版内部刊物，沟通管理者与业主，业主与消费者。一流的管理必将带来一流的效益。
⑤营销宣传：凸显整体形象，不定期在扬子晚报等报纸上做广告，但主要以路牌、灯箱广告为主，并在其他装饰城(竞争对手)附近打出金盛巨幅广告。业主个体形象通过内部刊物、精品导购等方式展现。上述方式能以集体的力量参与市场竞争，收到更好的广告效果。
三、消费者研究
1、装修新房的消费者
96年南京城镇居民人均年收入为5209.68元，以户均人口3.26人计，年均家庭收入1.7万。按国际流行的房价收入比，一般房价为家庭年收入的3-6倍，则房价以5.1-10.2万为宜。而南京地区房屋平均价格(每平方米)为：城区3500-4500，新区3000-3500，经济适用房为2000-3000，安居工程房1500-2000。按每平方米2500元计，一套60平方米的住房也需15万，超出一般家庭的承受能力。由此可见，购买新房后立即装修，一般居民有心无力。
2、装修已有住房的消费者
资料显示，96年南京市民储蓄余额为359亿，户均4万元左右。联系近年经济形式及医疗制度改革、社会保障改革、子女教育问题等，一般居民倾向于保留储蓄。这也是近年我国整个消费市场内需不足的原因。此类家庭若需装修，必以中低价位为主。
3、集团消费者
此类消费者大多委托装潢公司代理，装潢公司为获得较大利润，必然努力降低成本，而建材价格是其成本构成中的重要因素。
4、综述
由以上分析可得，目前及最近几年，建材消费仍以中低价位为主。赛虹桥要在竞争中胜出，准确的市场定位是必要的。为谋求长远发展，在中低价位的同时，产品和服务质量必须有一定的保证。
四、赛虹桥研究
1、优势
①历史传统：历史上，赛虹桥地区就是传统的木建材交易市场。这一点使得赛虹桥在建材市场中具有一种无形的权威优势。同时由于这一历史原因，赛虹桥在南京地区早已具有一定的知名度。②地理位置：位于南京城区南部秦淮河畔，附近有铁路，货运方便。另有19、21等公交车到达，消费者交通方便。赛虹桥整个地区2.2万平方公里，有很大的开发空间。若规模形成，能量巨大，可辐射整个华东地区，甚至于全国。
③政策：南京市政府把赛虹桥地区作为南京十大贸易区之一，雨花区委、区政府非常重视，努力营造赛虹桥的区位优势。这为赛虹桥地区的发展提供了良好的政策环境。
2、劣势
①营业概况：现有大中型建材市场，如宝林、长江等12家，零散建材门市80余户，经营结构有国有、联营、股份、个体经济等。这一方面活跃了赛虹桥地区市场，另一方面也给管理，特别是整体形象塑造带来了极大的困难。就经营品种而言，有木材、板材、油漆、五金、陶瓷等，与其他装饰城雷同。就档次而言，没有金盛之类的竞争对手完备。
②配套服务：配套服务少且差。今年，管委会对该地区实行“统一管理”、“统一收费”、“统一宣传”、“统一优惠政策”。但服务对象仅为业主，消费者受惠少。商家各自为战，消费者享受的服务无法与金盛同日而语。
③整体管理：这是赛虹桥最薄弱的一环。该地区特色市场由历史自然形成，而非有计划地规模形成，管理难度大。各业主没有整体观念，管理者也只起到服务者的作用。大型装饰商场和诸多临街单个门面互相竞争，没有形成互补互动的利益共同体。整个地区环境嘈杂，较脏乱差，无法给人愉悦的感觉。
④营销宣传：缺乏现代整体营销观念。大多业主仍停留在市场经济初期的水平，营销手段单一，以广告为主，且投入不均，效果不佳。
五、市场建议
1、定 位——中低价位为主，高档价位为辅
2、宗 旨——薄利多销
3、战 术——以具有特色和优势的木材、油漆为突破口
4、战 略——打出赛虹桥这一品牌，强化地区优势
5、品牌形象——价廉物美，历久不衰(突出实惠及历史悠久)
6、目标市场——一般家庭装潢，一般集团装潢
7、销售方式——批发、零售、直销
六、营销建议
单一广告效果不佳，应配以多种方式，进行立体、整合营销
1、设计赛虹桥形象标志，出现在所有有关广告、宣传品上
2、贸易区现场环境保持整洁、舒适，多多绿化，维持好秩序
3、印发宣传小册子、精美的产品推荐，沟通顾客与业主
4、成立业主会议，沟通协调各方利益，以求内部团结
某项目营销策划书 篇4
一、项目简介：
位于交通便利的某市光华北路东侧，用地面积约19.2亩1.25万平方米，建设框剪结构17层住宅楼4栋，建筑面积约4.2万平方米，花园内绿化及活动场地面积近5000 ㎡，共有256 套房，户型为三房二厅和四房二厅，建筑面积132㎡—180㎡（套内面积118㎡—160㎡）。
二、市场概况及基本竞争格局：
1、某市房地产市场板块主要由三部分组成：x九路一带、开发区一带和乙烯住宅区周边。x九路一带由x花园、x华府、x花园等高档楼盘组成。他们创造了品牌价值，这已经成为明确的高尚住宅区。但这些楼盘带电梯的户型几乎都在190㎡—230㎡，对某花园130㎡—180㎡的户型没有明显的竞争关系。但其他低层150㎡左右的户型与某花园的户型有明确的竞争关系。
乙烯住宅区周边x地产、y地产等中高档楼盘组成。他们与某花园的户型相象，有明确的竞争关系。
开发区一带主要由六个中小户型的小区组成，他们与某花园的户型相象，有明确的竞争关系。
2、大中小户型市场概况。
近年楼市以来，大户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是2004年初，x豪廷、x花园、v花园的大户型500余套的投放量冲击市场，收获了大中户型市场的第一批需求者，使大户型的需求渐趋饱和，彻底打破了市场的竞争格局。实现了大户型从供小于求到供大于求的转变。x花园已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了中大户型市场的第二批需求者，现名雅介入了中小型120—150平米三
（四）室两厅户型的市场，名雅二期正在认购阶段。可以说，在与x等大规模花园的户型配比上比较，我们没有优势。
x花园、x地产等热点花园及开发区一带中小户型约250套，正在认购中。由于楼盘户型销售重叠，分流部分需求者，竞争较为激烈。
3、商铺市场
由于本楼盘商铺在黄金地带，且大众普遍有“家有一铺，三代无忧”的观念，优势明显。
三、项目SWOT分析
市场细分如下：
a、高端市场被名雅花园、享利华府、富丽豪廷等高档楼盘满足，这一部分客户大部分是第二次或第三次置业，是终极消费，10年内不会再置业。
b、中端市场被财富花园、合力花园、银鹰地产等中高档楼盘满足，属第二次消费和过度（终极）消费的结合。预计业主身份为白领阶层和中小老板，雍景花园大型户型属这一市场，故推广过程中，应以高尚住宅为推广主线。
c、综合市场。这一部分客户大部分是第一次或第二次置业。从价位角度划分，属中低档的大众楼盘。楼盘的目标群，预计业主身份为散户、普通工薪和白领阶层。置业心理主要为：物业品质优良；生活配套齐全；物业管理优良；交通便利，环境优雅，小区绿化好；厂内上班，市内居住，房价实惠；开发区一带及某花园中型户型属这一市场，故推广过程中，应以居家品味为推广主线。
（一）优势
1、发展商实力强及信誉好
发展商为国有特大型企业的改制单位，所拥有和管理的资产近3亿元，资金力量雄厚，人力资源丰富，管理完善，运作规范。
2、交通便利、购物、文体娱乐、饮食皆宜
楼盘位于市y路某庄北侧，在x、y路与k路的交汇处，东邻空旷的村庄，环境幽静；花园正面有公交汽车上落站，交通便利。
小区向南步行5分钟内可达市政府前大草坪、影剧院、p公园；10分钟内可达步行街、df百货、国美电器城、人民广场、文化广场；向北步行5分钟内可达e百货、p学院、t农贸市场；小区附近有多间上档次的宾馆和酒楼，购物、文体娱乐、饮食都极其方便。如此环境更可能是市区中心最后一个上规模的花园式住宅区。
3、小孩邻近就学方便
市一中、市十二中、市七小、市十五小和市职中近在咫尺，附近亦有多间幼稚园，方便小孩就学及入托。
4、设施配套，住宅品质高尚
智能化的管理系统；带电梯的小高层住宅单元；每户均有小车和单车位；户型为三房二厅和四房二厅，套内面积118㎡—162㎡，楼房全部朝南向，布局合理，通风采光好；绿地与流水、会所与广场相结合，和谐和高尚尽显其中。
5、市内住宅，市郊的价格
带电梯的小高层花园式住宅单元最低只售1450元/㎡起（按建筑面积计算），绝对低价。
6、物业管理优越
物业管理由发展商改制单位xx有限公司负责，该公司拥有三级物业管理资质，管辖有280万㎡的住宅区，其中国家二级达标小区10个，省级安全文明住宅小区15个、市级安全文明住宅小区30个，有丰富的物业管理经验和较高的管理水平。小区的住宅管理按物价部门核准的收费标准收取（暂定：2至8层按0.75元/㎡，9至17层按1.1元/㎡收取），公共水电费等由各业主共同分摊。
7、远景展望升值潜力乐观
（1）由于市区中心再没有上规模的园林式小区住宅用地，市内置业难度加大，升值可预期。
（2）x学院东向1500亩土地已征收，规划为商住用地，本小区东北侧至x公路（市区段已改为解放路）将成为大型商住区，升值潜力巨大。
（3）国家“十一五”期间规划加快城市化进程建设，城市人口膨胀速度加快，加上高尚的品质、低廉的房价，升值前景乐观。
8、地理区位优势明显
由于本小区在x学院、x有关单位（炼油厂）、市直有关单位周边，方便上班一族，相比其他花园我们的地理优势明显。
（二）劣势
1、商品房源主力是三至十六楼中间138平方米的3室2厅（84套），占46%。其余的为东面180平方米的4室2厅（42套），占20%；二层、顶层及临街西面的66套，占34%。由于开发区一带楼盘的户型面积主要在100—140㎡之间，价格在1200—1400元/㎡，相比雍景花园的主力房源有价格优势，竞争激烈。这对首次进行房地产开发的营销工作是一个巨大的挑战。
2、某花园属临街长条型地块，很难形成整体楼盘感觉（与x地块合并后可得到较大改善），有“只是三栋临街楼”的印象。
3、与x村一路之隔，有都市村庄的形象，物业安全系数较低，居住环境较嘈杂，很难形成高档楼盘形象。
4、非现房，不符合商户即买即住的消费心理。
5、x旧址，部分顾客受心理因素的影响。
（三）、机会
1、市场有潜力。x市房地产市场正处需求旺盛期，房改房主二次置业和首次置业的客户是
我们的主力客源。今后，90—120㎡的户型将为主力客源所青睐。
2、人流有保证。由于物业处于临街黄金地段，商铺附近量多，人流量足够，物业贬值可能性极小。且购房、租房需求恒久存在，黄金地段比较容易转手或出租，这非常符合外地（邻近）商人置业心理。
3、投资有价值。本楼盘产品总价同比市区其他楼盘低，置业风险小。加上中间户型和西面户型的特性导致目标客户对居住环境要求不高，而小区配套齐全，环境较优美，因此西面临街日晒时间长、嘈杂的抗性可以弱化，有投资价值。东侧商住新区将是今后5年建设重点。这将带给x路巨大的市场机会。
（四）威胁
1、行业内的竞争
周边楼盘云集。今明二年将是楼盘大量上市的高峰期，客户分流量大，竞争激烈。
2、行业外威胁
政策性因素影响增多，市场信息不明朗。
四、目标市场权衡及锁定
由于我们房源的主力是138平方米的3室2厅，因此，销售目标群预定为普通工薪和白领阶层。
消费目标群的主力消费是小区居住环境较优美的3室2厅房子，他们有相对稳定的收入，特别是住80年代60—80平方米三室一厅和二室一厅房子的客户，对按揭首付7万元月供1000元左右非常感兴趣，消费实力强大。购房者一般想一步到位，对住几年再换房不太感兴趣。而我们的户型主力是138平方米的3室2厅，属花园式小区，有优越的物业管理，恰恰买足了这些人的心理层面需求。因此，主要客户源是x学院、x有关单位（炼油厂）、市直有关单位。
另外，由于附近属商铺黄金地带，为随时照应生意，小老板们也会钟情于此。因为只有这里的房子总价低，月供少，求租或求购市场会较大。
五、小区品牌内涵次序及品牌表现
（一）品牌第一内涵：高品质的理想住宅区（首次开发）
（二）品牌第二内涵：黄金的高档不动产投资机会，能从不同角度买足置业者的首要用途 工薪白领、商圈内商户的管理层置业（注重第一居住，第二投资）
小老板置业（过渡性居住，兼投资）
投资者置业（纯投资，用于出租和出售，）
租房者置业
x学院东侧商住新区将使这里的居住环境将和商业环境合为一体，在这里的投资价值较其它物业高。这将带来巨大的市场机会。
六、价格策略：
以稳步销售为主（主要原因是首次开发）。采取中开高走的价格策略，起步均价定在1700元左右，如果品牌一旦形成，可迅速提价，将销售均价定位于1950元左右。价格优惠点宜控制在4%以内。
商铺宜在新品牌形成时开始销售，价格亦采取中开高走的价格策略。
七、销售策略设定
产品核心功能：高尚住宅，商铺投资。
产品形式特点：以套为主，户型从132平方米的三室二厅二卫到180平方米的四室二厅二卫均有。商铺一层约1600平方米，二层约1800平方米。
交房标准：毛坯房。
入市姿态：工薪白领阶层黄金机会。
入市时机：越快越好。
销售方式：内部认购销售与多种付款方式组合销售相结合。
内部职工销售可给予200元/㎡的优惠（但需先交首期10万元），激起购买欲望，通过他们传播带动客源。
促销手段采用广告推广、公关活动、内部推销、人脉传播、及促销活动等。在商品房策划销售的策划上，将项目“有形产品”（包括特色主题、质量水平及设计式样等）和“延伸产品”（如物业管理服务、保证公共设施的提供等）合二为一，并使市场上的客户推崇及接受产品，以达到理想的促销目的。
八、项目推广策略设定
项目推广主题概念：有巨大投资回报价值的高品质商住区
项目推广目标：形成明确的x品牌—高品质
项目推广模式：以报纸广告为主，电视、广播、上门推销为辅
九、推广各阶段任务具体设定：
进入期：从2006年4月初至6月30日。本阶段主要任务是实现品牌第一内涵，确立客户源。成长期：从7月1日至12月31日（框架基本建成），本阶段主要任务是实现雍景东园品牌第二内涵，明确各种物业形态的具体投资价值，本阶段多以具体的对比数据为主，适量加入促销活动。实现销售突破。
成熟期：从2007年1月1日至11月30日，本阶段主要任务是彻底实现某花园销售，以多种促销活动及早期业主带新业主，广告内容以单纯的产品信息为主。此阶段商铺全面介入市场。纯商铺推广开始。商铺的投资价值以具体的对比数据体现。
衰退期（封盘期）：2007年12月。本阶段以间断的小版面提示性广告为主，实现收盘销售。
十、项目推广首期计划（进入期）
媒体组成：报纸，派发单页，上门。