如何成立业主委员会

如何成立业主委员会（精选8篇）

如何成立业主委员会 篇1

如何自发成立业主委员会

要想成立业主委员会，首先要了解成立业主委员会的程序要求和法律赋予业主的权利：

一、成立业主大会

这是组建业主委员会的前提。按照规定，业主大会由业主自行成立，但要接受物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门的指导。

二、物业管理区域的划分

按照规定，一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分，原则上以相对封闭，配套设施、基础设施相对集中，能独立使用为条件，但一个区域内房屋的总建筑面积掌握在20万平方米以下。

三、业主大会投票权确立

第一次业主大会投票权由地方政府制定。以后业主大会投票权由业主大会自行约定。按照本市规定：产权人投票实行住宅房屋每一单元房一票；非住宅房屋每3000平方米一票，不足3000平方米的，每一产权证一票。在已确定物业管理区域的，原开发建设单位在住宅尚未售完之前，其住宅所拥有的产权份额超过全部住宅物业20%的，召开产权人(代表)大会时，其投票权及实际投票额按20%的份额计算，超过部分不再予以计算。

四、业主大会开会要求和表决方式

业主大会开会要提前15天以上通知全体业主，并告知相关的居委会。业主大会不一定要采用开会形式进行，业主大会做出一般决定，经物业管理区域内全体业主所持投票权1／4以上即可通过。业主大会做出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。条例没有规定成立业主大会要经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过，也没有要求一定要用“赞成票”的方式通过决议，因此成立业主大会和选举业主委员会不是特别难。

五、业主委员会备案

按规定，业主委员会成立不用再经区、县人民政府房地产行政主管部门批准，成立之后在30日内向区、县小区办备案即可。备案制和审批制的最大区别在于备案制下

成立业主委员会，只要成立程序不违反法律限制即可备案，成立业主委员会的行为由业主负责；审批制下成立业主委员会要符合区、县人民政府房地产行政主管部门的要求，区、县人民政府房地产行政主管部门要对业主委员会的成立负行政管理责任。

具体操作可分为如下八个步骤：

第一步，想成立业主委员会的业主首先应该互相建立联系，然后联系本小区十分之一以上的业主签名，发起成立业主大会的倡议，同时发信邀请区、县小区办指导自己小区成立业主大会。

第二步，组建成立业主大会的筹备组，筹备组成员可以由业主自荐，也可由业主推荐。最好的方法是由开始的发起人张榜通告，请业主在一定时间内自愿报名参与筹备工作。

第三步，筹备组开始工作(人数不多的话，愿参加的业主都可参加)，起草业主委员会章程，决定业主大会成立的时间和业主委员会的组成人数，汇集愿意担任业主委员会工作的业主名单和参选业主的资料，并在业主大会成立十五天前通知全体业主和告知相关居委会。开会成立的可邀请区、县小区办和相关居委会的代表参加。

第四步，将草拟的业主委员会章程、所有参选业主委员会的业主资料、选票(最好用统计反对意见的方法)、要求反馈意见的时间和成立业主大会的时间(收集反馈意见截止时间应早于成立业主大会的时间)书面发给每个业主，并同时请所有收到上述资料的业主签收收条。

第五步，成立业主大会时，筹备组公开在小区所有业主有权参与监督的情况下进行验票工作，统计收回的收条和反馈意见。如果收条超过业主所持投票权1／2以上，反馈意见中的反对意见少于1／2，则业主大会成立，业主委员会章程通过。在业主委员会组成人数范围内，得到反对票少的业主即可担任业主委员会委员。

第六步，业主委员会召开第一次会议，选举业主委员会主任、副主任，并可以开展工作。

第七步，将业主大会成立简要过程、业主委员会主任和委员名单、业主委员会章程报送区、县小区办备案，并请接收人签收，注明接收文件的时间。

第八步，备案十天后仍没有收到区、县小区办的备案意见，可要求他们尽快发出。

如何成立业主委员会 篇2

据了解,目前全国拥有业主委员会的社区占比仅为10%左右,公开数据中产生过业主委员会的小区为30%-35%。小区成立业主委员会,到底难在哪里?

一难:邻里间联络少,牵头者难处多

很多小区首先面临的是谁来领头筹备的问题。年轻业主们平时比较忙,没有太多时间,只能寄希望于退休后有时间的老年人。但很多老年人存在业主身份认定等问题,因为大多是以儿女名义买的房,不是房产证上的“业主”。

另外,小区业主之间平常联系较少,互相之间不太了解,没有人愿意主动牵头带动大家,很多业主随大流、搭便车,集体利益的事情漠不关心,对成立业主委员会不了解、不支持。还有一个原因就是业主们不知道如何成立业主委员会。因此,响应成立业主委员会的人并不多,大部分业主处于观望状态。

筹备成立业主委员会,是小区全体业主的大事,离不开业主的广泛支持和参与。靠一个人、一小部分人是做不起来的,而且短时间内要得到全体业主的拥护更是不易。因此,如何激发、调动广大业主积极主动参与业主委员会的成立才是头等大事。

可以在小区建设熟人社会,利用互联网织起联系网,在此基础上以邻里之间的活动为载体,组织开展各种老少皆宜的活动,营造一个快乐、和谐、文明、欢愉的氛围,拉近业主之间的距离,搭建一个促进业主之间互相认识、互相交流的平台。通过活动把小区的业主凝聚起来,从中发现一些积极分子,组成核心团队,再发展楼层义工,幅射到每个楼栋、层、户。

在这期间,领头人要组织核心团队认真学习《物权法》等有关法律法规,熟悉筹备成立业主委员会的程序和业主的权利、权益、义务,广泛宣传,充分激发调动广大业主参与的积极性和热情。

二难:程序不熟成立难

1.如何选取筹备组成员

业主委员会筹备工作多而杂,需要组建一个专门的筹备组。筹备组成员应为单数,以5-7人为宜,大多数成员应为小区业主。

筹备组成员要热心公益事业,具有组织能力且拥有一定的空闲时间。筹备组中要有一个牵头的人,这个人要有领导能力,能服众。怎样选取具备这些能力的人呢?可以通过小区业主QQ群等交流平台,由业主推荐或自荐。也可以由社区居委会推荐,因为社区居委会比较熟悉各小区的实际情况。

筹备组成员名单以书面形式在小区显眼位置公示。业主对其中成员有异议的,由社区居委会和主管部门出面协调解决。

完成组建后,筹备组要展开小区业主资料搜集、首次业主大会会议召开时间和地点确定、管理规约和业主大会议事规则的拟定、业主委员会成员候选人名单制定等工作。

2.如何搜集业主信息

现在小区少则几百户,多则几千上万户。如何搜集业主信息,确定入住的情况呢?比较简单的方式是直接找物业公司拿资料,但此种方式通常会吃“闭门羹”。另一种办法就是“扫楼”,即挨家挨户的登记业主信息。可以在小区QQ群内动员每栋楼里的热心业主出任楼栋长,参与到业主信息搜集中来。

在“扫楼”过程中,楼栋长可以向业主传递业主委员会筹备的动态,发布首次业主大会会议召开的时间和地点,要他们密切关注筹备组近期发布的信息,积极参与到业主委员会的筹建中来。

3.如何组织业主投票

根据《业主大会和业主委员会指导规则》,业主委员会成员确定、管理规约等规章议程的表决,都需要在首次业主大会会议上,由小区半数以上业主票选。因此,组织召开首次业主大会会议必不可少。

值得注意的是,在首次业主大会会议召开前,筹备组要将大会议程、管理规约、业主大会议事规则、业主委员会成员候选人等在小区内公布超过15天,同时要制定好投票箱、业主委员会成员选票等。

会议召开可以采用书面征求意见的形式,也可以采用现场大会的形式。组织小区半数以上业主同一时间在同一地点开会的难度比较大,因此,书面征求意见的会议形式成了不少业主委员会筹备组的首选。这种形式方便、有效。在会议当天,发放组先将选票、表决票发送每户业主手中,然后由收票组在固定地点收票,或是挨家挨户收票。投票结束后,要在社区居委会、房产局物业公司科的指导监督下公开唱票、验票。

三难:开发商和物业公司配合难

小区成立业主委员会,还面临着来自开发商及物业公司的阻力。物业公司作为一个企业,追求的是利益最大化,成立业主委员会去监督它、制约它,物业公司当然不愿意。因此,必须要物业公司明白,业主委员会是双方沟通对话的桥梁,既可以监督物业公司服务,还可以替物业公司化解与业主之间的矛盾。有些事情物业公司不方便做业主工作,业主委员会可以做,业主对物业公司不满意可以先通过业主委员会反映。成立了业主委员会的小区,管理都会有很大的改进,物业公司和业主的相处也会变得融洽,使小区更加和谐。

四难:参会“过半”难

《物业管理条例》规定,同一个物业公司管理区域内的业主,应当在物业公司所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业公司管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

现实中,“应当有物业公司管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”的要求很难实现。因为对于许多小区来说,初期入住率普遍较低,特别是有些人买了房子并不住,而是直接租出去,有些业主甚至在外地,这直接导致业主人数达不到有效条件,成立业主委员会的提议也不得不长期搁置。

对此,可通过上述线上线下的活动联络,组织架构的搭建,聚拢小区的基本人气,对于外地、出租户可致电业主或邮寄业主大会文件,由业主以出具委托书的形式参与成立业主大会。

业主委员会成立并不难

如何化解业主委员会成立难 篇3

据了解，目前全国拥有业主委员会的社区占比仅为10%左右，公开数据中产生过业主委员会的小区为30%-35%。小区成立业主委员会，到底难在哪里？

一难：邻里间联络少，牵头者难处多

很多小区首先面临的是谁来领头筹备的问题。年轻业主们平时比较忙，没有太多时间，只能寄希望于退休后有时间的老年人。但很多老年人存在业主身份认定等问题，因为大多是以儿女名义买的房，不是房产证上的“业主”。

另外，小区业主之间平常联系较少，互相之间不太了解，没有人愿意主动牵头带动大家，很多业主随大流、搭便车，集体利益的事情漠不关心，对成立业主委员会不了解、不支持。还有一个原因就是业主们不知道如何成立业主委员会。因此，响应成立业主委员会的人并不多，大部分业主处于观望状态。

筹备成立业主委员会，是小区全体业主的大事，离不开业主的广泛支持和参与。靠一个人、一小部分人是做不起来的，而且短时间内要得到全体业主的拥护更是不易。因此，如何激发、调动广大业主积极主动参与业主委员会的成立才是头等大事。

可以在小区建设熟人社会，利用互联网织起联系网，在此基础上以邻里之间的活动为载体，组织开展各种老少皆宜的活动，营造一个快乐、和谐、文明、欢愉的氛围，拉近业主之间的距离，搭建一个促进业主之间互相认识、互相交流的平台。通过活动把小区的业主凝聚起来，从中发现一些积极分子，组成核心团队，再发展楼层义工，幅射到每个楼栋、层、户。

在这期间，领头人要组织核心团队认真学习《物权法》等有关法律法规，熟悉筹备成立业主委员会的程序和业主的权利、权益、义务，广泛宣传，充分激发调动广大业主参与的积极性和热情。

二难：程序不熟成立难

1.如何选取筹备组成员

业主委员会筹备工作多而杂，需要组建一个专门的筹备组。筹备组成员应为单数，以5-7人为宜，大多数成员应为小区业主。

筹备组成员要热心公益事业，具有组织能力且拥有一定的空闲时间。筹备组中要有一个牵头的人，这个人要有领导能力，能服众。怎样选取具备这些能力的人呢？可以通过小区业主QQ群等交流平台，由业主推荐或自荐。也可以由社区居委会推荐，因为社区居委会比较熟悉各小区的实际情况。

筹备组成员名单以书面形式在小区显眼位置公示。业主对其中成员有异议的，由社区居委会和主管部门出面协调解决。

完成组建后，筹备组要展开小区业主资料搜集、首次业主大会会议召开时间和地点确定、管理规约和业主大会议事规则的拟定、业主委员会成员候选人名单制定等工作。

2.如何搜集业主信息

现在小区少则几百户，多则几千上万户。如何搜集业主信息，确定入住的情况呢？比较简单的方式是直接找物业公司拿资料，但此种方式通常会吃“闭门羹”。另一种办法就是“扫楼”，即挨家挨户的登记业主信息。可以在小区QQ群内动员每栋楼里的热心业主出任楼栋长，参与到业主信息搜集中来。

在“扫楼”过程中，楼栋长可以向业主传递业主委员会筹备的动态，发布首次业主大会会议召开的时间和地点，要他们密切关注筹备组近期发布的信息，积极参与到业主委员会的筹建中来。

3.如何组织业主投票

根据《业主大会和业主委员会指导规则》，业主委员会成员确定、管理规约等规章议程的表决，都需要在首次业主大会会议上，由小区半数以上业主票选。因此，组织召开首次业主大会会议必不可少。

值得注意的是，在首次业主大会会议召开前，筹备组要将大会议程、管理规约、业主大会议事规则、业主委员会成员候选人等在小区内公布超过15天，同时要制定好投票箱、业主委员会成员选票等。

会议召开可以采用书面征求意见的形式，也可以采用现场大会的形式。组织小区半数以上业主同一时间在同一地点开会的难度比较大，因此，书面征求意见的会议形式成了不少业主委员会筹备组的首选。这种形式方便、有效。在会议当天，发放组先将选票、表决票发送每户业主手中，然后由收票组在固定地点收票，或是挨家挨户收票。投票结束后，要在社区居委会、房产局物业公司科的指导监督下公开唱票、验票。

三难：开发商和物业公司配合难

小区成立业主委员会，还面临着来自开发商及物业公司的阻力。物业公司作为一个企业，追求的是利益最大化，成立业主委员会去监督它、制约它，物业公司当然不愿意。因此，必须要物业公司明白，业主委员会是双方沟通对话的桥梁，既可以监督物业公司服务，还可以替物业公司化解与业主之间的矛盾。有些事情物业公司不方便做业主工作，业主委员会可以做，业主对物业公司不满意可以先通过业主委员会反映。成立了业主委员会的小区，管理都会有很大的改进，物业公司和业主的相处也会变得融洽，使小区更加和谐。

四难：参会“过半”难

《物业管理条例》规定，同一个物业公司管理区域内的业主，应当在物业公司所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业公司管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

现实中，“应当有物业公司管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”的要求很难实现。因为对于许多小区来说，初期入住率普遍较低，特别是有些人买了房子并不住，而是直接租出去，有些业主甚至在外地，这直接导致业主人数达不到有效条件，成立业主委员会的提议也不得不长期搁置。

对此，可通过上述线上线下的活动联络，组织架构的搭建，聚拢小区的基本人气，对于外地、出租户可致电业主或邮寄业主大会文件，由业主以出具委托书的形式参与成立业主大会。

业主委员会成立并不难

成立业主委员会说难很难，说不难也不难，只要按照《物业管理条例》规定的程序走，就可以成立。虽然当前成立业主委员会的小区只占很小的一部分，但是随着小区业主觉悟的不断提高，业主的权利意识被广泛激发，更多业主开始关注自身的合法权益。此外，大环境也在一天一天地变好，特别是武汉已走在全国先列，要求符合条件的小区必须100%成立业主委员会。一些社区也在积极指导更多的小区成立业主委员会，让更多的小区享受到物业公司更好的服务，这也是街道和社区今后努力和发展的一个方向。

如何成立业主委员会 篇4

2010-05-22 14:

21××小区（大厦）成立业主大会

及业主委员会选举办法（示范文本）

第一条根据《物业管理条例》、《南宁市物业管理办法》、《业主大会规程》的有关规定，结合本小区实际，制定本办法。

第二条在“房管部门”）和主大会筹备组负责会议的筹备工作。

第三条业主身份的确定。根据《南宁市物业管理办法》第六条规定，业主是指本小区内房屋权属证书记载的所有权人（即房产证或购房发票、购房合同等产权证明上名字的人）。尚未办理产权登记，但已实际占有使用的房屋的合法买受人视为业主；尚未交付的房屋，其建设单位视为业主。

第四条投票权数的确定。根据《南宁市物业管理办法》第十一条规定，业主投票权数，按照业主拥有的专有部分物业建筑面积和业主人数共同确定。业主的物业建筑面积原则上按照每1平方米为一个计算单位，不足1平方米的部分四舍五入。每位业主持1张选票，选票中标明专有部分物业建筑面积。共有产权人或者同一业主拥有多个产权的，以一个业主计算。

经初步统计，本小区业主拥有的专有部分物业总建筑面积为㎡，业主总人数为（如在投票过程中，因共有产权人或者同一业主拥有多个产权的业主等原因出现，导致总投票权数的数据有变化，业主大会筹备组应及时予以修正。）

第五条业主委员会选举实行差额选举，差额比例不得低于20%。业主委员会成员暂定组成，其中设主任1名，副主任1-2名，委员3-12名，符合条件的正式候选人超过5名方能开始正式的选举。

第六条在报名时间截止时，符合条件的正式候选人不足5名时，采用以下其中第□1或□2或□3种方式处理（可选择）：

□

1、在已报名的候选人基础上，继续公开征集候选人报名；

□

2、即时终止业主委员会的选举工作，筹备组解散；

□

3、其他方式。

第七条根据《南宁市物业管理办法》第二十一条规定，业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力，高中以上文化程度；

（二）遵纪守法；

（三）模范履行业主义务，未欠交物业管理费用、专项维修资金等；

（四）热心公益事业，责任心强；

（五）具有必要的工作时间和组织能力；

（六）未在本物业管理区域的物业服务企业及下属企业内任职。

第八条业主委员会委员候选人的产生采取自荐方式，凡符合第七条规定条件者均可报名。

第九条业主大会筹备组根据第七条的规定对报名的业主进行审核后，报房管部门复核，符合条件的，成为业主委员会委员的候选人。候选人的名单在小区内进行公示，公示期一般为3-7天（可选择）。

第十条凡认为候选人不符合第七条规定的均可在公示期内以书面形式向本小区业主大会筹备组、房管部门或街道办事处反映，由其进行核实。

第十一条候选人公示期满，由业主大会筹备组组织召开业主大会会议，会议的形式为（□书面征求业主意见的形式/□集体讨论形式）（可选择）。

第十二条业主大会筹备组负责发放选票，选票应发放给业主，如收到选票的是实际居住者，不是业主的，应及时转交或告知业主。

第十三条选票采取以下第□1或□2或□3种方式发放（可选择）：

□

1、由业主大会筹备组统一派发；

□

2、选票统一放在社区居委会，由业主自行领取；

□

3、。

第十四条采用书面征求意见的形式召开业主大会会议的，业主填好选票后，应在规定的时间内，持有身份证、本人产权证明（房屋所有权证或购房发票、购房合同等）到指定的投票箱投票。逾期投票的，视为弃权。

（采用集体讨论的形式召开业主大会会议的，业主填好选票后，应在规定的时间内，持有身份证、本人产权证明到指定地点参加业主大会，进行现场投票。逾期投票的，视为弃权）。

第十五条业主因故不能参与业主大会的，可书面委托他人代为投票，受委托人须持有委托书、委托人的有效身份证明和产权证明及本人的有效身份证明。

第十六条投票的时间为日（可选择）。根据《南宁市物业管理办法》第二十条规定，选举业主委员会的投票期限一般为10日，1500户以上的小区可以延长至15日。

第十七条业主可以投赞成票，可以投反对票，可以弃权。

第十八条本次业主大会会议业主所投的票数，多于投票人数的无效，等于或者少于投票人数的有效。每一选票所选的人数超过规定应选人数的作废，等于或少于应选人数有效。

第十九条投票结束后，在规定的时间，在房管部门或街道办事处的指导监督下，筹备组负责组织开箱验票。

利害关系人不得担任验票人、唱票人、计票人、监票人。

第二十条本次业主大会会议有专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，则本小区业主大会会议有效召开。

第二十一条统计业主大会会议结果时，应将所有的选票逐一进行核对，分别统计出每个候选

人获得专有部分物业建筑面积的总数（以下称为“建筑面积数”）和业主支持人数的总数（以下称为“业主人数”）后，按下列方式确定选举结果：

（一）根据《南宁市物业管理办法》第十五条、十六条的规定，选举业主委员会委员应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，即每个候选人经1/2以上的建筑面积数且1/2以上的业主人数同意，才能当选。

（二）当经1/2以上的建筑面积数且1/2以上的业主人数同意的候选人超过应选人数（即超过5名）时，按照候选人获得建筑面积数从高到低的顺序进行排列，建筑面积数高的前名当选。（或者按照业主人数从高到低的顺序进行排列，业主人数高的前名当选。）（可选择）

（三）当经1/2以上的建筑面积数且1/2以上的业主人数同意的最后第名候选人并列时（即产生两个以上的并列第5名），由并列的候选人以抽签方式决定。

（四）当经1/2以上的建筑面积数且1/2以上的业主人数同意的候选人少于应选人数（即少于名）的情形时，不足部分的委员名额，根据差额选举的要求，按照差额比例不低于20%的比例，在30日内另行征集所需候选人报名，进行增选。

（五）当经1/2以上的建筑面积数且1/2以上的业主人数同意的的候选人为0名的情形时，本次选举无结果。

第二十二条本次业主大会会议的其他决议，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，依法生效。

第二十三条业主大会会议结果统计完毕后，验票人、唱票人、计票人、监票人应在选举结果统计表上签字。

第二十四条业主委员会产生后3日内召开第一次业主委员会会议，确定主任1名、副主任1-2名。第二十五条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持业主大会会议成立情况说明、业主大会议事规则、管理规约、业主委员会选举办法、业主委员会组成名单、内部职责分工及业主委员会办公场所证明文件等材料向城区房管部门备案。

第二十六条业主委员会自房管部门备案之日起成立，任期为2年。

第二十七条选举中的未尽事宜的处理以及本办法的解释，由本小区业主大会筹备组负责。

业主委员会成立申请 篇5

玉门市“天俪佳苑”小区位于玉门市人民路交312国道东南角，共计有530户，酒泉世纪阳光物业有限责任管理公司玉门分公司于2013年6月1日接管该小区，小区自2013年6月入住起，入住率超过50%，首批业主入住率超过两年，截止2015年12月31日共计有302户业主交房入住，目前小区为了依照有关物业管理法规、政策的有关规定，同时也结合小区的实际情况，而召开业主大会，成立业主委员会。

成立业主委员会的目的在于能更好的对小区进行管理，促进各业主能积极主动的参与到物业管理中来，同时能更好地得到各业主的配合和支持物业管理工作，使小区的各项物业管理工作能顺利的开展和进行。

“天俪佳苑”小区是第一次召集业主大会，成立业主委员会，为此特向玉门市房管局申请成立业主委员会，望能得政府玉门房管局的支持和批准。

2016年2月

业主委员会法律地位研究 篇6

1. 物业及物业管理的概念。

从物业管理的角度来说, 物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。各类建筑物可以是一个建筑群, 如住宅小区、工业小区;也可以是单体建筑, 如一幢高层或多层住宅楼、写字楼、商业大厦、宾馆、停车场等;同时, 物业也是单元房地产的称谓, 如一个住宅单元。物业管理是指物业管理企业受物业所有人的委托, 依据物业管理委托合同, 对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治, 并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。

2. 业主和业主自治。

业主是指物业的所有人, 即房屋所有权人和土地使用仅人, 是所拥有物业的主人。在物业管理中, 业主又是物业管理企业所提供的物业管理服务对象。作为产权人, 业主有权对自己拥有的房产的使用、经营和管理作出决定, 这就是业主自治。这种自治是通过业主大会来实现的。业主大会是由全体业主组成, 决定物业重大管理事项的业主自治管理组织。

3. 业主委员会的性质特征。

业主委员会是业主大会的执行机构, 业主大会是由全体业主组成的权力决策机构, 相当于公司的股东大会。业主委员会的自治管理权, 是基于业主对物业的所有权而产生的。业主在物业管理中应处于主导地位, 成立业主委员会的目的, 就是让业主有一个行使管理权的机构, 把各个业主的意见统一起来, 并通过物业管理企业贯彻执行于具体的物业管理之中, 实现所有权与管理权的分离。业主委员会应当是业主整体利益的代表, 业主委员会只维护业主在物业活动中的合法利益, 而物业活动以外的其他权益, 业主委员会原则上是没有义务保护的。

4. 业主委员会在物业管理中的作用。

广大业主的利益实现是以业主委员会为载体的, 业主委员会起到协调业主与开发商、物业管理企业之间关系的作用。从根本上讲, 业主、发展商、物业管理企业三者的利益是共同的, 因为只有三方将各自的优势发挥出来并有机地结合在一起, 共同的利益才能实现, 只有以此为基础, 业主、开发商、物业管理企业三者相互尊重、相互配合, 才有可能达到互赢的目标。业主委员会是监督协助物业管理企业实现小区物业保值、升值目标实现的承载。每一个业主都希望自己所在的小区能够保值、升值。而实现这个目标靠的就是业主、开发商、物业管理企业的有效配合。

5. 明确业主委员会法律地位的必要性。

因此, 在弄清业主委员会的性质作用以后, 我们深刻认识到业主委员会对我们的生活所起到的重要影响和作用。这也就要求我们应不断探索出能使业主委员会朝着正确、高效的方向发展的途径。当然, 首先要解决的问题就是业主委员会的法律地位问题, 没有一个完善而有力的法律保障, 就不能很好地保证业主委员会正常运作和发展, 也就不能很好地代表和维护广大业主的合法利益, 保证房地产市场和物业管理行业的健康有序发展。

二、我国业主委员会法律地位现状及存在的问题

1. 我国现行法律的相关规定。

2003年9月1日起实施的《物业管理条例》中涉及业主委员会制度的条文主要有以下这些:第十条规定“同一个物业管理区域内的业主, 应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会, 并选举产生业主委员会。但是, 只有一个业主的, 或者业主人数较少且经全体业主一致同意, 决定不成立业主大会的, 由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”;第十五条规定“业主委员会是业主大会的执行机构, 履行下列职责: (1) 召集业主大会会议, 报告物业管理的实施情况; (2) 代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同; (3) 及时了解业主、物业使用人的意见和建议, 监督和协助物业管理企业履行物业服务合同; (4) 监督业主公约的实施; (5) 业主大会赋予的其他职责。”;第十六条规定“业主委员会应当自选举产生之日起30日内, 向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。”;第十九条规定“业主大会、业主委员会应当依法履行职责, 不得作出与物业管理无关的决定, 不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的, 物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门, 应当责令限期改正或者撤销其决定, 并通告全体业主。”;第二十条规定“业主大会、业主委员会应当配合公安机关, 与居民委员会相互协作, 共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内, 业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责, 支持居民委员会开展工作, 并接受其指导和监督。”

2. 业主委员会在物业管理实际工作中存在的问题。

业主委员会具体法律制度的缺陷, 导致业主委员会在现实物业管理工作中开展工作困难重重, 主要表现在以下几个方面: (1) 业主委员会难以成立;一个大型住宅区, 建筑面积近百万平方米, 有近万户居民, 组建业主委员会无疑是一项繁杂而漫长的过程。 (2) 业主委员会缺乏经费, 不能有效地开展管理活动;另外, 还出现了业主委员会成员借口缺乏办公经费而拒绝履行其职责的情况。 (3) 业主委员的作用难以正确发挥;当前, 在我国绝大多数城市的业主委员会中, 能够发挥积极作用的业主委员会很少。 (4) 业主委员会缺乏广大业主的参与和信任:物业管理在我国实施的时间不长, 绝大多数业主对它还缺乏了解, 对参与业主委员会比较漠然, 缺乏相应的专业知识。

3. 业主委员会在立法上的缺陷。

在物业管理活动中关于业主委员会的各种纠纷, 近年来频频发生。法院在受理此类纠纷时, 首先遇到的一个疑难问题是业主委员会是否具备诉讼主体资格。《条例》对于业主委员会的法律性质未予确认, 从而导致了在现实中业主委员会的诉讼地位极不明确。条例中有关业主委员会权利义务的规定过于抽象, 缺乏明确性和可操作性;而从实践来看, 业主委员会作为诉讼主体得到了法院的认可的个案较多, 驳回的情况较少。而在一些地方法规细则中, 又进一步赋予了业主委员会更多的权利。如《浙江省物业管理条例》第十七条规定:业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要, 经业主大会决定, 可以以自己的名义依法提起诉讼。如2007年4月实施的《浙江省物业专项维修资金管理办法》中明确了可“由业主大会授权业主委员会负责专项维修资金的日常管理”。物业维修资金由政府行政部门、开发商或物业公司代管时如有违法行为, 可对其进行依法追究, 而由于业主委员会的法律地位我国一直未明确, 因此在管理办法中亦未能明确该如何追究业主委员会管理上的过失, 这些立法上的空缺使得物业管理工作矛盾重重。

三、各国、各地业主委员会立法经验分析

目前, 世界上大多国家及我国都有关于业主委员会的规定, 对业主委员会的法律地位也有所描述, 因此, 笔者从各国的规定入手, 从比较法的视角分析我国目前的立法缺陷。

1. 法国。

现行法国《住宅分层所有权法》关于区分所有权人管理团体的规定, 具有典范性意义。该法第14条规定, “若有二名以上拥有建筑物不同部分的区分所有者, 即应存在区分所有权人管理团体。关于该管理团体的法性质, 依其规定, 系为享有法人资格之团体。对于该管理团体的诉讼能力, 该法第15条第1项规定:“管理团体具有参与以请求和防御为内容的诉讼资格, 其诉讼对象连某一特定的区分所有权人亦包括在内”。

2. 德国。

关于区分所有权人管理团体, 德国法称为“住宅所有权人共同关系团体“, 即“住宅所有权人共同体”。在德国, 该“住宅所有权人共同体”, 既包括由二名住宅所有权人构成的情形, 亦包括由约一千三百多名住宅所有权人构成的情形。该共同关系体之形成, 不由强行法规予以规定, 住宅所有权人于法律上亦不当然结成“住宅所有权人共同体, 而通常系由住宅所有权人通过契约而予确定。德国法亦不承认住宅所有权人共同体具有法人人格。由于住宅所有权人共同体具有各所有权人于人法上结合成一体的特性, 且该人法上之结合超越普通共有关系, 而有浓厚的团体性。

3. 日本。

依日本现行建筑物区分所有权法的规定, 区分所有权人团体包括三类, 即管理团体、管理团体法人及社区管理团体。管理团体的构成, 日本现行法与法国相同, 规定各区分所有权人应当然结成管理团体, 并成为该管理团体的构成成员。尽管其为无权利能力之社团, 依日本民事诉讼法的规定, 非法人之社团或财团, 设有代表人或管理人者, 得以其名义起诉或被诉。因此, 在诉讼上, 此“无权力能力之管理团体”, 仍有诉讼当事人能力。

4. 美国。

美国区分所有现制称区分所有权人管理团体为“公寓所有人协会”。并且, 该公寓所有人协会于法律性质上是不具有公司法人的人格。即该公寓所有人协会于法律上并无法人资格。美国现行法律关于公寓所有人协会并无法人资格的观点, 早在上世纪70年代, 即面临着来自判例实务方面的重大挑战, 并在实务中认为公寓所有人协会具有法人实体的性质, 从而做出与现行法律相悖的判决。该案虽然在学者中引起争议, 但仍显示出, 管理团体法人化乃是美国现实社会中的一项必要需求, 其确有存在之必要。

5. 中国香港。

香港《建筑物管理条例》中对区分所有权人团体作了详细规定, 其区分所有权人团体称为“业主立案法团”。该条例第7条规定, 业主立案法团由管理委员会申请成立, 管理委员会应当在其被委任之日起二十八日内向土地注册处申请成立该建筑物的业主立案法团。业主立案法团在土地注册处发出注册证书之日正式成立, 并取得法团的地位。其最大的特点在于该法团在法律上乃属于法人, 具有独立的人格, 从而作为独立于其成员的业主的民事主体。

四、我国业主委员会法律地位研究现状

1. 我国关于业主委员会法律地位的理论评析。

从我国目前立法现状来看, 我国的业主委员会的定位是业主大会的具体执行机构和代表机构, 其对外能代表全体业主, 对内能管理日常物业管理事务。因此, 我国立法并没有赋予业主委员会的实体法律地位。但司法实践中, 却存在一方面承认业主委员会的原告和或被告的诉讼地位, 而另一方面却否认业主委员会作为原告或被告时的诉讼主体地位的情况。关于业主委员会民事主体资格的问题在理论界和司法实务界目前仍存在很大争议, 具体有以下几种代表性学说: (1) 法人说:有人认为, 业主委员会是依法成立、有必要的财产和经费、有自己的名称、组织机构和场所并能独立承担民事责任的一级法人。 (2) 社会团体说:有人认为, 业主委员会为自然人自愿组成的从事非生产经营性质的业务的社会团体。 (3) 其他组织说:业主委员会到政府授权的房地产管理部门登记后即成为合法组织, 有一定的组织机构和财产, 具备民事主体资格的其他组织。业主委员会在小区管理事项上有民事权利能力, 有民事主体资格, 经全体业主授权的业主委员会有权起诉或应诉, 业主委员会具有民事诉讼法上的诉讼主体资格。

2. 关于业主委员会法律地位的实务探析。

因为我国对业主委员会法律地位问题没有明确规定, 在我国司法实践中出现过对同一案件出现不同的裁决结果, 导致法律适用的混乱。关于业主委员会是否具有实体法律地位, 我国各级法院对此问题裁决不一。案例分析一, 安徽省合肥市中级人民法院受理金湖新村小区业主委员会诉开发区的房地产开发公司擅自卷走原本属于用作小区房屋维修和公共建设5万元基金一案, 该中院裁定, 认为业主委员会不具有民事诉讼主体资格对其起诉不予受理。后来业主委员会逐级上诉, 经安徽省高级人民法院请示, 最高人民法院做出的复函中院明确:根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条:《最高人民法院关于适用民事诉讼法若干问题的意见》第四十条之规定, 如业主委员会符合“其他组织”条件, 可以自己的名义起诉。裁定承认了小区业主委员会有“申诉主体资格”, 即可以作为一个组织成为民事诉讼的原告。案例分析二, 据2005年6月9日《中国青年报》, 针对温州市建设房地产开发公司不兑现广告中的承诺, 业主们授权委托业委会, 将开发商告上法庭, 并提出判令被告将银都花园内的相应的配套措施移交原告管理使用, 赔偿等诉讼请求, 但被最高人民法院驳回。法院认为业主委员会的主要职责是针对物业管理、服务等事项进行监督, 业主委员会不能代表业主提起诉讼。认定银都业委会在此案作为原告, 诉讼主体不合格。

五、我国业主委员会独立法律主体的构想

笔者通过对我国业主委员会法律地位现状的分析, 吸取各国的有关规定, 结合我国的实际情况, 提出业主委员会贸易独立法律主体的构想。

1. 独立法律主体地位的理论基础。

建筑物区分所有权的理论是其独立的理论基础。建筑物区分所有权是指数个权利主体区分拥有一栋建筑物时, 各个主体所享有的对建筑物的专有部分的专有所有权、共有所有权和因建筑物区分所有权人之间的共同关系所产生的成员权的总称。为了实现使用专有部分的目的, 在不妨碍其他业主对各自专有部分的使用的情况下, 各业主可以适当使用共同部分, 但不能违反全体业主的共同利益。要维护这种共同的利益关系, 需要全体业主组成一个超越个人的组织, 来处理共同事务, 以维护共同的生活秩序, 协调彼此之间的利益, 充分发挥建筑物各个组成部分的功能, 这是成员权的具体体现, 也是业主自治管理的体现。建筑物区分所有权理论是成立业主委员会的法理基础, 业主大会以及业主委员会的设立是业主行使成员权的重要途径。

2. 独立法律地位的立法基础。

业主委员会权利与义务的规定是其独立存在的立法基础, 依照《条例》的和《物权法》的规定, 业主委员会依法享有一定的权利, 也履行一定的义务, 而这种权利和义务的规定, 正是业主委员会具有独立法律主体的资格。业主委员会的权利义务是指业主委员会在与全体业主之间的法律关系中所具有的权利和义务。它所具有的权利有:代表权、诉讼权、决策权、惩罚权、监督权。业主委员会在行使权力的同时, 还必须履行勤勉尽责、遵纪守法、配合协调、接受监督的义务。

3. 独立法律地位的的现实基础。

业主委员会的作用是其独立存在的现实基础, 业主委员会的作用和意义主要有:有利于业主权利的彰显;有利于厘定业主和物业管理公司之间的责、权、利关系、有利于平衡;协调业主与开发商、物业管理公司之间的关系;有利于能够促进小区的和谐共处;有利于培育业主的民主意识。

4. 业主委员会独立法律主体的解析。

业主委员会是独立的民事主体;《条例》规定业主委员会有权与物业管理企业订立书面的物业服务合同。确认业主委员会民事主体法律地位的根本目的, 是要明确和解决业主委员会的民事权利能力和民事责任能力问题。纵观不同国家和地区的做法, 立足我国目前的立法和司法实践的现状和将来发展趋势, 将我国的业主委员会界定为具有民事主体地位的其他组织是我们的最佳选择。笔者认为, 对业主委员会的实体法律地位, 可以视同合伙组织的执行机构, 原因如下:第一, 我国业委员会在形式上存在合伙组织所规定的共同财产。第二, 我国业主大会的成员之间是按照《业主公约》所建立起来的契约关系。业主委员会作为业主大会的执行机构, 需遵循《业主公约》。第三, 我国的业主委员会对外一般以全体合伙人名义活动。第四, 我国大部分业主委员会通过在房地产行政主管机关备案, 取得了某某业主委员会字号的合法地位, 在房地产主管部门办理备案手续也符合我国合伙组织并不一定在工商登记部门办理登记的做法。第五, 全体业主对业主委员会的行为彼此之间可以按照有限合伙的原理承担有限责任, 业主委员会对其自身行为承担无限责任, 并且责任不能转移给业主。从以上分析可以看出, 现行我国业主委员会在理论和实务上均可以被视为合伙组织, 这不只是因其形式上的法律特征同合伙组织具有相似性, 而且, 因为业主委员会实质不具备法人资格, 也不能被视作社团法人对待, 故笔者认为将业主委员会在民事主体资格及实体法律责任的承担上适用合伙组织的相关做法是合理的。事实上, 虽说业主委员会自身没有完全独立的财产, 但是, 经济的发展和业主委员会在物业管理实际当中的作用充分表明, 业主的所有权与管理权尤其是有关物业管理的共同所有权, 实际上均由业主委员会实际上管理和控制。

六、结论

《中华人民共和国物权法》终于在千呼万唤中出台了, 但是笔者不禁失望的发现, 该法仍然对业主委员会的法律地位和性质, 避而不谈。业主委员会的法律地位问题是切实关系到我国房地产行业的持续健康发展, 以及广大业主的切身利益甚至于社会的和谐。物业管理的本质是业主的自治管理, 业主委员会的法律地位是解决物业管理纠纷的核心问题, 明确业主委员会的法律地位是真正实现广大业主自治管理, 并在诉讼中保障业主自身实体权利和诉讼权利的保障。

在本文中, 笔者首先从物业、物业管理、业主、业主委员会的性质及作用的概念论述出发, 阐述了业主委员会是业主自治管理的执行机构, 业主委员会在物业管理中的重要性;其次笔者从论述我国物业管理中业主委员会的法律地位现状着手, 并根据自身在物业管理中的多年工作经验, 指出业主委员会在实务管理中存在的问题以及相关问题在立法方面的缺陷;通过分析各国、各地区的关于对业主委员会法律地位的不同规定, 为我国业主委员会法律地位的确定提供参考依据;以及阐述我国目前业主委员会法律地位的研究现状, 包括理论及实务判例两方面的内容, 最后提出了有关我国业主委员会独立法律主体的构想, 着重阐述了合伙制度对完善业主委员会实体法律地位的借鉴意义, 为我国完善该制度提供了现实的参考和标本, 为规范我国物业管理行业管理提供理论依据。

业主委员会涉及到的法律和问题很多, 笔者仅仅是从物业管理工作者的角度来发掘我国业主委员会制度本身所存在的问题, 并提出了完善立法的建议, 希望能对我国业主委员会制度之完善起到抛砖引玉的作用。

摘要：我国《物业管理条例》于2003年9月1日开始施行。它的施行对我国房地产业和物业管理行业的健康有序发展, 起到巨大的促进作用。但是, 物业管理在我国起步较晚, 许多问题只停留在理论上的研究和实践上的探索, 在《物业管理条例》中未作规定, 留下了一些缺憾, 引起不少争议。其中, 业主委员会的法律性质和地位是当前物业管理活动中争议最大、最广的问题。本文从当前物业管理实践中业主委员会存在的问题出发, 围绕对业主委员会的法律地位的探讨, 力图使业主委员会这一业主自治机构更好地发挥其应有的职能, 更好地为业主利益服务, 推动物业管理的健康发展。业主委员会制度的完善有助于切实地保护证广大业主利益的切身保护, 也有利于房地产业持续、健康的发展。唯有完善立法, 在法律中明确业主团体的概念, 确立业主委员会的独立法律主体地位, 才能从根本上解决纠纷。

关键词：物业管理,业主,业主委员会,法律地位,独立法律地位

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[11]刘得宽:民法诸问题与新展望.北京:中国政法大学出版社, 2002年版

浅析业主委员会的民事主体资格 篇7

【关键词】业主委员会；业主大会；民事主体

近些年来，随着房地产业的发展，居民住宅逐渐呈现公寓化的趋势，业主委员会作为一个化解业主间纠纷、维持业主间和谐共处状态的组织应运而生。然而，我国一直没有对业主委员会的法律地位进行明确的规定，其是否具有民事主体资格，仍然是一个存在争议的问题。本文将从民法总论的角度出发，对业主委员会的概念、特征等进行阐述，从而分析其是否符合民事主体所应具备的各项条件，最后得出结论。

一、业主委员会概述

根据《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国物业管理条例》的相关规定，业主委员会作为执行业主大会决定事项的一个组织，是指依据法律规定或者业主间共同约定而产生的，以责任心强且具备一定组织能力的业主为其组成人员并代表全体业主对物业进行管理的民间性组织，具有产生方式的特定性、组成人员的专属性、职责范围的限定性、组织管理的自治性、运行目的的非营利性（进行日常管理所产生的必要费用由全体业主分摊）五个基本特征。

业主委员会的成立，根据《物权法》第75条和《物业管理条例》第10条、第16条的规定，必须符合三个条件：第一，业主委员会的人员组成由全体业主共同决定；第二，业主委员会由责任心强、对公益事业热心、具有一定的组织能力且具备业主身份的人员组成；第三，业主人数为较少数人时，经全体业主意见一致可由业主共同履行业主委员会的职责，业主人数为多数人时，业主委员会的成立应由属于同一个物业管理范围内的业主共同选举产生并在位于物业所在地的有关主管部门的指导下成立。

同时，其成立程序根据《物权法》和《物业管理条例》等法律法规的有关规定，主要包括五个步骤：

首先，由符合条件的业主向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门等提出书面申请，并填写相关申请表；

其次，前述行政主管部门在收到业主的书面申请后，以书面批复的形式指导业主委员会筹备小组的成立；

再者，业主委员会筹备小组在经前述行政主管部门批复成立后，按法定流程开展筹备工作，并进行相应的公示；

之后，业主委员会筹备小组在完成筹备工作后，将相关材料送达主管部门，并按法定流程召开业主委员会的成立大会，选举产生业主委员会的组成人员；

最后，根据《物业管理条例》第16条的规定，在法定期限内到前述行政主管部门进行备案。①

二、业主委员会的民事主体资格分析

根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》等的规定，我国的民事主体主要包括公民、法人和非法人组织。关于业主委员会是否具有民事主体资格，学术界虽是众说纷纭，但总体而言学者们的观点可分为三类：属于法人、属于非法人组织和不具有民事主体资格。因此，笔者将从以下三个方面对业主委员会的民事主体资格进行分析：

（一）是否具有法人资格

根据《民法通则》第37条的规定，成为法人必须同时满足依法成立、拥有必要的财产或经费、有自己的名称与组织机构及场所、能够独立承担民事责任四个条件。

前文述及《物权法》和《物业管理条例》对业主委员会的成立、组成及职责进行了规定，可见业主委员会的成立是有法律依据的，符合第一个条件。其次，业主委员会的产生和运行不以营利为目的，其在从事与物业管理有关的活动的过程中所产生的必要费用由全体业主共同分摊，据此笔者认为其并不拥有必要的财产或经费，故不符合第二个条件。再者，业主委员会是执行业主大会议定事项的一个组织，所代表的是全体业主的合法权益，且其与物业服务企业签订物业服务合同时代表的是全体业主，据此笔者认为其并不具有自己的名称，故不符合第三个条件。最后，因业主委员会进行日常管理工作的必要费用系由全体业主共同分摊，其并不拥有独立的财产或经费，且根据《物业管理条例》第18条的规定，业主委员会的人员组成、任期等事项由业主大会议事规则进行决定，这体现了业主委员会缺乏一定的独立性，据此笔者认为业主委员会缺少独立承担民事责任的能力，故不符合第四个条件。

因此，笔者认为业主委员会不具有法人资格。

（二）是否具有非法人组织资格

在我国，非法人组织是指不具有法人资格但可以自己的名义从事活动的组织②，其成立须符合系由多数人组成的人合性组织、有自己的财产或经费并享有一定的处分权、设有代表人或管理人、以自己的名义对外作出法律行为四个要件。

如前文所述，当业主人数为较少数人时，经全体业主一致同意可由业主共同履行业主委员会的职责，即业主委员会并非严格的由多数人组成的人合性组织，不符合第一个要件。其次，业主委员会没有自己独立的财产或经费，其进行日常物业管理活动所产生的必要费用系由全体业主共同分摊，业主委员会对此不享有处分权，故不符合第二个要件。再者，根据《物业管理条例》第16条第3款的规定，业主委员会设有主任和副主任（从其组成人员中以推选方式产生），据此笔者认为业主委员会符合第三个要件。最后，业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同时系全体业主的代表，其进行日常物业管理活动时所代表和维护的也是全体业主的合法权益，且其执行的是业主大会的议定事项，不能认为业主委员会享有以自己的名义对外作出法律行为的权利，故不符合第四个要件。

因此，笔者认为业主委员会不具有非法人组织的资格。

（三）是否不具有民事主体资格

基于前述业主委员会既不具有法人资格，也不具有非法人组织资格，因此笔者认为其不具有民事主体资格。

原因在于，综合《物业管理条例》第11条至第20条的规定，业主委员会作为物业管理行业蓬勃发展下所催生的产物，其实际上是一个代表和维护全体业主合法权益，执行业主大会议定事项的组织，并不具有独立承担民事责任的能力。笔者认为，根据其职责范围的限定性和产生方式的特定性，业主委员会在性质上更接近于业主大会的执行机构。并且，由于业主委员会在进行日常管理活动时所产生的必要费用系由全体业主共同分摊，若承认其具有民事主体资格，则当发生《物业管理条例》第19条第2款所规定的情形时——业主委员会作出了违反相关法律法规的决定被有关主管部门责令改正或撤销，如果该决定同时侵犯了业主的合法权益，那么责令改正或撤销所带来的损失仍须由全体业主共同分摊，这对业主而言是不公平的。同时，与物业服务企业签订物业服务合同的是业主委员会，如果承认其民事主体资格，那么当业主委员会不履行合同约定的义务时，按照规定应由其承担相应的责任，但因其没有独立的财产或经费，因而实际承担责任者仍为全体业主，这显然违背了业主委员会系全体业主合法权益维护者的初衷。另外，若承认业主委员会的民事主体资格，那么当其侵犯了业主以外的第三方的合法权益时，由于业主委员会具有非营利性，其进行日常管理活动所产生的必要费用系由全体业主共同分摊的，即业主委员会缺乏承担民事责任的能力，这将导致第三方所受损害不能得到合理适当的弥补，对第三方而言是不公平的，同时也违背了立法的初衷。

三、结语

综上所述，由于业主委员会的职责范围具有限定性，其从事日常管理活动所产生的必要费用系由全体业主共同分摊，且其对外所代表和维护的是全体业主的合法权益。因此，笔者认为业主委员会不具有民事主体资格。

注释

①邹岩.业主委员会的法律性质和地位[D].北京：对外经济贸易大学，2007：5-6.

②梁慧星.民法总论（第四版）[M].北京：法律出版社，2011：143.

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[11]丁媛.业主委员会的法律地位探讨[D].上海：复旦大学，2010.

业主委员会成立程序[范文模版] 篇8

向房管局提出成立首届业主委员会的书面申请，填报《首届业主（代表）大会筹备小组申请表》，并且报街道办事处备案。

二、成立业主委员会筹备小组

街房管局接到申请后，做出书面批复意见，指导小区成立业主委员会筹备小组。

三、筹备小组开展筹备工作

1、筹备小组自成立起30日内拟好《业主委员会选举办法》、《业主大会业主议事规则》和《业主公约》，并在小区内明显位置张贴公告，征求业主主意。《业主大会业主议事规则》和《业主公约》这两份文件需由2/3业主书面同意才能通过，这是最重要的事情，以后的程序都是依据这两个文件进行，对相关规则、事项要制定详细。例如：放弃即视为同意，人防、停车库等地下空间不计入投票权等。

2、确认业主身份，确定业主在业主大会上的投票权。业主的投票权按每户一票计算，物业建筑面积每一平方米为投票权的计算份额，超出部分按四舍五入处理。以产权证明书为准。单位代表须有单位授权委托书。

3、组织各楼宇开业主大会产生业委会候选人。由于业主较多，不可能召集所有业主在一起开会，可以以幢、单元、楼层等为单位，分时分区召开业主大会，开会选出业主代表参加业主大会，此后开业主代表开会即视为开业主大会。业主代表的产生应经其所代表的业主中拥有1/2以上投票权的业主通过。凡须投票表决的，业主赞同、反对及弃权的具体票数经业主本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。业主代表的投票权是其所代表业主的投票权的总和。

业主大会会议可以全体业主集中统一开，也可以部分业主分时分区地开；可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。但应当由物业管理区域内有1/2以上投票权的业主参加，票权数过2/3投票通过，才有效。

4、筹备小组完成以上工作后，将业主委员会候选人的名单及简历表、《业主委员会选举办法》、《业主大会业主议事规则》和《业主公约》，送达街道办事处，并提出召开业主大会或业主代表大会的书面申请。筹备小组决定业主大会成立的时间和业委会的组成人数（5-15人，单数），定出投票时间（3-7天，要报国土局备案）。汇集业委会候选人的资料，将候选人的简历表、选票样本、业主大会议程向业主张贴公告。做好会务筹备工作，包括落实场地，制作选票，制作设置一或多个投票箱（也可上门收选票），由国土局封投票箱，点票时由国土局开箱和鉴证。业主大会召开15日以前通知投票权人，国土局、街道办事处、开发商、物业公司等有关人员到场。

5、筹备小组根据议程召开业主大会，收集登记选票；审议并表决通过《业主大会议事规则》及,《业主公约》；公开点票，宣读选举结果，产生业主委员会。会后筹备组将大会签到表，选举结果统计表予以公布。

业主大会或业主代表大会应当有1/2以上投票权的业主或业主代表出席。业主大会或业主代表大会作出的决定，应当经出席大会的1/2以上投票权的业主或业主代表通过。

6、一个平方米一个投票权。要弄清楚业主的住房面积，可从国土局拿到业主的资料，在收选票时，请业主出示产权证明。在填写业主代表投票委托书时，应该附上双方的身份证以及产权证明。可以要求现在的物业管理公司通过国土局提交一份业主名单资料。如果物业管理公司拒绝，则可以直接通过国土局，向物业管理公司施加压力。

7、开发商只有一个投票权。一个商铺一个代表。商铺可以当业主代表，只要在业主委员会选举中，业主如不投他票，他即落选。即使他入选了业主委员，也可以通过少数服从多数的原则让他的意见不能实现。由住宅业主代表负责收选票事宜。住户面积大于商铺面积，就没问题。

8、筹备小组成员可以成为业主代表，成为业主委员会成员。

9、业主委员会每个成员只代表一个投票权，实行少数服从多数原则。业主委员会凭业主大会的授权行事，业主委员会作出的决定须由业主大会即业主代表表决确认，业主委员会对业主大会或业主代表大会负责，维护全体业主的合法权益。业主大会表决以面积计算选票权，每个业主代表所代表的份额不变。

10、单位办公楼可以参加投票，单位办公楼在小区内，使用小区的公用设施。如果票权数不够，则要把单位办公楼拉进来，说服的理由：大家都在同一个小区内，要把整个小区的安全、稳定、美好，要把小区统一管理，才有利于大家的工作和生活。

11、发送文件给业主时，请其签收，用回执证明已经给过文件，视为送达。如果业主有意见，可以附意见。如某业主不同意某一条款，实行少数服从多数。

12、提交的业主委员会成立申请需要改动的，可以提交补充资料，用来补充说明更改的情况。

13、由业主代表收集票数，提出两个问题让业主回答：①是否满意现在的物业管理公司？②是否愿意委托业主委员会选举物业管理公司？业主只需要回答是或者否。每家都要做出书面意见。

14、开发商也应该会同意公约和议事规则（这是房管局制定的，是公平的），因为他也想争取到物业管理权。

15、一般来说，应该有维修基金，如果没有，则要在以后集资。

四、业主委员会应当自成立起3日内召开首次业主大会，推选出委员会主任1人，副主任1-2人。

五、业主委员会应当自选举产生之日起15日内，持下列文件向区、县级市物业行政主管部门办理核准登记手续。

（一）业主委员会登记申请表。

（二）业主委员会章程。

（三）业主委员会委员选举产生的报告及其资料。

（四）业主公约。

（五）其他相关资料。

六、核准批复