房屋出租协议合同范本

2024-10-02

房屋出租协议合同范本（精选9篇）

房屋出租协议合同范本篇1

房屋出租协议

出租方：______身份证：__________________________

承租方：______身份证：__________________________

根据甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上，经协商一致，为明确双方之间的权利义务关系，就甲方将其合法拥有的房屋出租给乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，签订本协议。

一、房屋基本情况

房屋坐落于北京市______区(县)__________街道办事处(乡镇)___________________________，建筑面积

_____平方米。

二、房屋租赁用途

租赁用途：_____________;如租赁用途为居住的，居住人数为：_________________，最多不超过________人。

三、租赁期限

(一)房屋租赁期自_______年_______月_______日至_______年_______月_______日，共计_______

年_______个月。甲方应于_______年_______月_______日前将房屋按约定条件交付给乙方。经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。

(二)租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。

乙方继续承租的，应提前_______日向甲方提出(□书面/□口头)续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。

四、租金及押金

(一)租金标准及支付方式：_______元/(□月/□季/□半年/□年)，租金总计：人民币_______元整(￥：_____________________)

(二)押金：_______人民币______________元整(￥：_____________________)租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。

出租人(甲方)签章：

承租人(乙方)签章：

委托代理人：

联系方式：

委托代理人：

联系方式：

****年**月**日

房屋出租协议合同范本篇2

2007年7月7日, 刘女士通过某中介公司, 选中了一套位于北京市朝阳区某公寓的商品房, 并与房主祁女士签订了一份《北京市房屋买卖合同》。当天, 刘女士支付了2万元定金, 两天后又支付了38万元定金。此后, 刘女士要求祁女士交付该商品房, 被祁女士以种种理由拒绝。刘女士认为, 因房屋价格上涨较快祁女士反悔, 故不愿交房, 于是以祁女士违约为由将其告上法庭, 要求祁女士继续履行合同, 并配合办理相关产权变更手续。如果合同无法履行, 则要求祁女士双倍返还定金80万, 赔偿居间代理费8万元, 并赔偿损失194万余元。

庭审中, 刘女士的代理人认为, 房屋买卖合同无法履行完全是祁女士欺诈造成的。刘女士所购房屋面积是259平方米, 签订合同时价格为每平方米1.65万元, 而现在已经涨到每平方米2.4万元, 祁女士应该赔偿刘女士购买同样位置、同等条件房屋的差价损失。对此, 祁女士只同意退还定金, 并表示“房屋还没办理产权手续, 无法进行交易”。“中介公司隐瞒了交易价格, 规避国家税收法律法规, 故意偷逃税款, 因此合同无效”。“真正的侵权方是中介公司, 因中介公司的违规操作造成的刘女士的一切损失应向中介公司索赔, 与我无关”。祁女士的代理人还提出, 双方签订的买卖合同侵犯了房屋共有人即祁女士儿子和丈夫的权益。

法院审理后认为, 刘女士和祁女士签订房屋买卖合同后房屋价格明显上涨, 房屋现价值与原买卖合同价款之差额, 应为刘女士享有的合同履行后可以获得的利益。因祁女士的违约行为导致合同不能继续履行, 故对该可得利益应予赔偿。关于赔偿的具体数额, 朝阳法院向北京市价格认证中心咨询后得知, 涉案房屋的市场单价已经为每平方米1.7万元至2.2万元。法院在综合考虑同地区房屋的当前市场价格、双倍返还定金仍不足以弥补刘女士经济损失的情况后, 确定房屋现价与原价的差额为50余万元。2008年2月2日, 朝阳法院当庭判决解除双方的买卖合同, 祁女士双倍返还刘女士定金80万元, 赔偿50万余元, 并赔偿刘女士已支付的居间服务费损失4万元。

二、实践做法与不同观点

(一) 实践做法

近几年, 我国许多城市的房地产价格大幅度上升, “边卖边想涨价”的心态在二手房交易市场比较普遍, 由此引发的二手房买卖纠纷案件也呈上升趋势。很多卖房人在签订二手房交易合同之初并没有意识到房价涨幅会如此巨大。受利益驱动, 一些卖房人在办理房屋交割手续前反悔, 寻找各种借口不协助买房人办理“过户手续”的现象时有发生。由于房价涨幅迅猛, 赚取房屋差价的营利空间更大, 故而, 在赚取房屋差价与承担违约责任之间, 这些卖房人会“理性”地选择前者。然而, 对买房人来说, 要重新购置同样位置、同等条件房屋所支出的费用已经远远高于签订合同之时的购房款, 故买房人通常希望出卖人继续履行交付房屋、协助办理“产权过户”手续的义务。

这样, 在卖房人违约, 而买房人请求继续履行合同的情况下, 卖房人则可能因陷入尴尬的困境而“竹篮打水两头空”, 因为我国《合同法》第107条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的, 应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”实践中, 卖房人为避免此种尴尬局面的出现, 设计了各式各样的毁约及解除合同的方法, 以达将房屋高价卖给后手买房人之目的。其规避法律的常见做法有:第一, 房屋共有的情况下, 以出卖共有房屋未经其他共有人同意为由主张合同无效;第二, 补造租赁合同, 以承租人主张卖房人剥夺其优先购买为由请求认定合同无效;第三, 出卖人以所售房屋之上负有权利负担而未告知该权利人或该权利人不同意为由主张合同无效;第四, 在出卖人未取得房屋所有权证书的情况下, 卖房人以现行《城市房地产管理法》规定的“未依法登记领取权属证书”为由, 或者由第三人主张出卖人是形式购房人, 而其是实质购房人等等事由, 以达解除与买房人所签合同之目的。此外, 诸如房屋所依附的建设用地系划拨取得, 该房屋是社会保障性住房, 所签合同为逃避税款系“黑白合同”等事由, 均成为卖房人请求认定合同无效, 进而构成解除该合同之“合法”理由。

(二) 不同观点

在确因卖房人过错导致合同无法履行而被迫解除的情况下, 买房人往往要求卖房人赔偿其所受损失, 特别是赔偿房屋的差价损失, 即现在重新购置同样房屋之升值损失。对买房人提出的赔偿请求, 法律能否支持, 争议较大。大体有如下观点:观点一认为, 房屋买卖合同解除后, 应恢复原状, 买房人无权提出损害赔偿请求, 故房屋差价不应得到赔偿;观点二认为, 房屋买卖合同的解除不影响买房人主张损害赔偿, 但房屋差价并不属于损害赔偿的范围;观点三认为, 房屋买卖合同的解除不影响损害赔偿, 房屋差价包含在损害赔偿范围之内应予赔偿。针对观点三, 对房屋差价损失的赔偿范围, 亦有争议。有人认为赔偿部分是房屋现在的市场价值和双方合同约定价格的差额;还有人认为房地产评估部门评估的现在的市场价格与合同签订时约定的交易价格的差价为赔偿数额;另有人提出, 房屋差价不应当作为赔偿的唯一依据, 因为房价本身是动态的, 还要考虑有价无市以及按揭贷款等因素。对此, 笔者同意第三种观点。

三、基于本案需要讨论的几个法律问题

(一) 房屋买卖合同解除与损害赔偿

1. 与本案相关的基本法律范畴

损害赔偿, 是指一方因其故意或过失使对方权益受损, 而以自己的财产填补对方所受损害的一种民事责任, 包括侵权损害赔偿、缔约过失损害赔偿和违约损害赔偿。本案例所指的损害赔偿是违约损害赔偿。合同以实际履行为原则, 合同订立后双方当事人应按照合同约定全面、适当、及时履行自己的义务。合同签订后可因合同解除而终止当事人的权利义务。我国立法上的合同解除可分为协议解除与单方解除, 单方解除又可分为一方行使法定解除权解除合同与一方行使约定解除权解除合同两种情形。本案例所讨论的一方行使法定解除权单方解除合同的情形, 即因当事人一方根本违约致使不能实现合同目的、因不可抗力致使不能实现合同目的或法律规定的其他情形致使合同已无履行之必要, 而导致有解除权主体解除合同的情况。合同解除使合同溯及既往地消灭, 当事人可通过返还原物等方式使双方的利益恢复到自始未成立的状态, 但在签订合同、解除合同、恢复原状的过程中必然会使当事人受到财产上的损害。此外, 因合同未能履行, 也必然会使期待合同履行所得利益落空。这时就产生了合同解除与损害赔偿的问题。协议解除, 是当事人意思自治的表现, 当事人在重新订立协议时, 应对原合同的效力、损失承担等有关问题作出新的安排, 故合同解除损害赔偿主要是在单方解除合同, 特别是法定解除场合下发生。因一方根本违约而导致非违约方解除合同, 所生损害有广义、狭义之分。广义的合同解除所生损害, 系合同解除情形下所生的所有损失;狭义的合同解除所生损害, 仅指债务不履行的损害。本案例讨论的是合同解除后, 非违约方是否能向违约方提出损害赔偿, 损害赔偿之范围, 特别是债务不履行损害之赔偿的问题。

2. 合同解除后的损害赔偿问题

对于合同解除与损害赔偿之间的关系, 各国立法及理论依据不尽相同, 共有三种观点:第一, 合同解除与损害赔偿不能同时并存, 德国民法曾经一直采纳此种观点;第二, 合同解除与损害赔偿可以并存, 即一方违约, 非违约方可以根据法律解除合同同时请求债务不履行之违约损害赔偿, 法国、日本、意大利、2002年债法修改以后的德国民法典和英美合同法均如此规定;第三, 合同解除与信赖利益损害赔偿并存, 即一方面不承认合同解除衍生债务不履行的损害赔偿, 另一方面则允许非违约方请求因合同解除所致的信赖利益之损害赔偿, 瑞士债务法采纳此观点。

我国立法及学理历来认为合同解除与损害赔偿并行不悖。《合同法》第97条规定, “解除合同后, 尚未履行的, 终止履行;已经履行的, 根据履行情况和合同性质, 当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施, 并有权要求赔偿损失。”显然, 当事人是可以要求赔偿损失的, 但对于因对方违约而解除合同的情况下损害赔偿的范围该如何计算, 即对于损害赔偿的内容是信赖利益损失, 还是履行利益损失, 以及是否还包括其他损失和必要费用支出, 则存在分歧。有观点认为, 合同解除的效力是使合同恢复到缔约前的状态, 而履行利益是在合同得到履行后才可能产生。因此, 非违约方选择合同解除的情况下, 其不应得到履行利益的赔偿。也有观点认为, 合同解除时的损害赔偿应是债务不履行的损害赔偿, 履行利益包括在合同解除后的损害赔偿范围之内。合同解除场合的损害赔偿, 依然是因违约而发生的损害赔偿。我们同意此观点。既然我国《合同法》没有限定损害赔偿的范围, 那么因违约而解除合同下的损害仍应属于违约损害赔偿, 与《合同法》第113条规定的违约赔偿内涵一致, 将履行利益的损失纳入损害赔偿的范畴, 即以履行合同后债权人所能获得的利益为参照, 计算损害赔偿。

在房地产价格大幅上涨的背景下, 房屋买卖合同纠纷案件中, 房屋差价损失是纠纷的焦点。对买房人来说, 房屋差价损失属于履行利益损失, 而不是信赖利益损失。买房人之所以选择解除合同, 是因为出卖人违约导致合同的实际履行在法律上或事实上已为不可能, 或履行费用过高导致实际履行已无必要。此时, 买房人选择解除合同, 并非基于比较解除合同和要求出卖人继续履行, 自愿作出的有利选择, 而是因出卖人的过错不得以而为之的“选择”。如果对买受人的履行利益不进行保护, 对买受人而言殊为不公。比如, 在“一房两卖”的情况下, 因房价大幅上涨, 出卖人已将房屋另售他人并已“合法”办理房屋所有权变更登记;而未取得房屋所有权的先手买房人已支付部分购房款, 此时即便根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条、第9条的规定, 判令出卖人加倍赔偿, 亦不足以防止出卖人因违约而获得巨大利益。在出卖人受获得比合同履行更多利益之动机驱动违约的情况下, 如果将损害赔偿范围仅局限于信赖利益之内, 则此种违约损害赔偿后果对违约方十分有利, 亦有可能起到鼓励违约的不良效果。因此, 只有对买受人给予履行利益 (房屋升值部分或者房屋差价损失) 的赔偿, 才能平衡双方当事人利益, 遏制房屋出售中此种恶意违约行为, 弘扬诚实信用原则。

(二) 房屋买卖合同违约解除后损害赔偿的类型

违约损害赔偿从不同角度可作多种划分, 如以赔偿之依据为标准, 可分为约定赔偿、一般法定赔偿与特别法定赔偿。房屋买卖合同因违约解除后, 如果双方当事人约定了损失的计算方法或者数额, 则为约定赔偿;双方无约定或约定不明确的情况下, 按照《合同法》等一般法规定的规则进行赔偿, 则为一般法定赔偿;房地产领域的法律法规有特别规定的, 从其特别规定, 此为特别法定赔偿。由于我国调整房地产领域的法律法规, 未对此种情形下的赔偿在特别法上作出明确规定, 加之其不属于《消费者权益保护法》第49条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条、第9条规定之惩罚性损害赔偿性质, 故房屋买卖合同违约解除无特别法定赔偿。

此外, 依违约损害赔偿之内容, 可分为填补赔偿、迟延赔偿、固有利益的赔偿。填补赔偿是替代本来应给付的合同履行下的损害赔偿;迟延赔偿是在履行迟延后, 对履行迟延给债权人额外带来的损失进行赔偿, 这种赔偿被解释为本来给付的扩张;固有利益赔偿, 比如因合同不完全履行, 交付的标的物质量有问题, 导致债权人人身、财产等固有利益遭受损失所给予的赔偿。此种类型的划分下, 房屋买卖合同因违约解除后的损害赔偿应属于填补损失的赔偿, 即通过违约方的赔偿能使守约方遭受的损失得到完全恢复。

(三) 确定房屋差价损失的问题考量

目前, 我国的一些地方法院在总结审判经验的基础上, 出台了一些规范“二手房”交易的规则。比如上海市高级人民法院2006年颁布的《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》规定:对于确不能继续履行的, 违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失, 包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定, 可参照以下方式:双方协商确定的, 从其约定;双方不能协商确定的:1.原则上可比照最相类似房屋的市场成交价 (首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋) 与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;2.无最相类似房屋比照的, 可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发, 以守约方的请求为基础, 结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等, 合理确定。最后, 守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。

结合上述上海市高级人民法院对确定房屋涨跌损失的确定规则, 考量房屋差价损失应明确如下问题:

1. 当事人约定优先

在因出卖人过错导致房屋买卖合同无法履行的情况下, 买受人提出要求出卖人赔偿房屋差价损失的请求, 如双方对此有明确约定或通过协商达成一致, 应尊重双方的约定, 确立约定优先的原则。

房屋买卖双方无事先约定或事后不能协商达成一致, 对于买受人请求赔偿的差价损失, 应当综合考虑守约方的履约情况、双方是否已采取必要措施防止损失扩大、守约方是否存在损益相抵等因素予以适当调整确定。

2. 计算方法的客观化

如果买卖双方没有约定房屋差价损失, 应以何种方法计算?主要有三种计算法:第一, 按市场价格计算;第二, 按转售价格和补进价格计算;第三, 按原合同价格计算。我国法上的损害赔偿通常是金钱赔偿, 亦有金钱替代物之赔付方式。如何将损害以金钱方式量化并评估, 在计算方法上有主观与客观之分, 本案采用的就是按市场价格的客观计算法。对此, 上海市高级人民法院的规定是可取的, 即对于房屋差价损失的确定, 原则上可比照最相类似房屋 (首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋) 的市场成交价与买卖合同成交价的差额予以确定;无最相类似房屋比照的, 可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。这种客观计算法比较科学、合理, 有利于维护守约方的利益;能够真实反映房屋的市场价格;免除了守约方举证方面的诉累;且便于操作, 易于剔除主观裁量因素引发的不利后果。

3. 计算损失的时间点

在肯定客观计算方法的前提下, 如果市场出现波动, 选取哪个时间点的价格作为参照计算损失, 是很值得探讨的。房屋交易市场中的房屋交易价格涨跌幅度较大, 按不同的时间点进行计算, 房屋的市场价格肯定不同, 且有可能相差悬殊。可能选择的时间点包括:缔约时、违约时、中间最高价格、房屋交付时、合同履行期限届满之日、买房人起诉时、一审诉讼辩论终结时, 等等。我们认为, 原则上应以合同履行届满之日作为计算房屋差价损失的时间点。出卖人的主要义务有二:交付房屋与协助办理“产权过户”手续, 故应以约定的出卖人为买受人办理“产权过户”手续届满之日为计算的时间点。如果在履行期届满之前, 卖房人“明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”而构成提前违约的, 例如, 虽履行期未至, 但卖房人已为后手买房人办理了“产权过户”手续, 则事实上已向先手买房人履行不能, 此时如果买受人于履行期届满前主张解除合同的, 应以确定卖房人提前违约之日为计算房屋差价损失的时间点。否则, 还应按照一般原则, 以“产权过户”手续届满之日为计算的时间点。

此外, 本着保护守约方利益的基本要求, 还要综合考察守约方的请求, 结合违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等因素合理确定。当然, 在计算损失的时间点上, 也不能排除法官的自由裁量权, 在个案的处理中由审理案件的法官在诸多不同的时间点中作出合理的选择。但选择的时间点应以保护守约方的利益为前提, 以实现个案的法律实质公平为终极目标。

4. 违约方可预见损失的认知

我国《合同法》第113条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定, 给对方造成损失的, 损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失, 包括合同履行后可以获得的利益, 但不得超过违反合同一方订立合同预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”有人依据该条规定提出, 如果房屋差价过大, 如房屋升值数额超过房屋买卖合同约定的数额, 就属于合同法规定的“超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”, 超出了违约损害赔偿的范围。此种见解值得商榷。对于违约方预见到的内容是什么, 学界存在争论:有人认为, 应当预见的对象主要是损失的数额;也有观点认为预见的内容是引起损害发生的损害种类, 不应包括预见到损害的具体数额。我们同意第二种观点, 故升值部分的损失, 不论是低于或者高于房屋买卖合同约定的购房款, 乃至高出数倍, 法律均应该支持。这样既强调对违约方责任的限制, 仅对预见到种类的损失承担赔偿责任, 又强调对受害方利益的公平维护, 赔偿的数额以实际损失为准。就此问题, 联合国《国际货物销售合同公约》、《国际商事合同通则》、《欧洲合同法原则》, 均持肯定立场, 即不要求预见到损害的具体数额。

房屋出租协议合同范本篇3

两年后，当真爱来临，他坚持要离开富姐。为了留住眼前的帅哥，富姐不惜拿出一张300万的支票，让他签下一张为期10年的出租协议。一方是女友的至爱，一方是300万的诱惑。他是否沉沦下去，他该如何抉择……

工作无着，落魄帅哥突遇“恩人”

马骏的老家在河南尉氏县城关镇。2000年7月，20岁的马骏考入郑州市文化路上的一所高校。马骏是那种令众多女孩子暗恋的帅哥：1.76米的个头，高高的鼻梁，浓眉大眼炯炯有神，再加上发白的牛仔裤和那双马球鞋，标准的“大众情人”一个。读书时马骏还是学生会干部，有能力有魄力。

2003年7月，马骏大学毕业。也就在此时，女朋友雅欣提出和他分手，她在父母的帮助下去了美国。这给马骏致命的打击。接下来，雅欣父母允诺帮他进机关上班的梦想也落空了。

马骏只好通过报纸、电视上的招聘信息在郑州市找工作。那时，马骏父母的日子也不好过，父亲从县城一家企业下岗，母亲是农民，靠种田谋生。家里的窘迫使马骏心慌意乱，他必须找到工作，在这个城市生存下来。

郑州的就业竞争太激烈了，按当时媒体的分析，郑州就业难度仅次于上海，在全国排行第二。天天拿着简历东奔西走，天天碰壁失望，马骏一次次叩问苍天，为什么不能给他一个机会，让他找到一份合适的工作。

找工作两个月无果。2003年9月16日，那是一个值得记忆的日子。那晚，马骏在两个朋友陪同下，在郑州市黄河路一家酒吧喝酒。想起黯淡的未来，想起离去的女友，马骏喝得一塌糊涂。其间，三个人摔了酒瓶，掀了桌子，后来，大家都倒在了地上。马骏事后才知道，是一位40来岁的女人帮他们付的账，而且还开车送他们回到住处。

女人给马骏留了一张纸条，上面说，年轻人喝酒要理智，如果想找工作，就拨打一个手机号码。马骏立即拨打那个号码，话筒中传来一个女人的声音，声音很甜，普通话中带有一种南方女性的温柔。

对方自称姓史，马骏张口就叫史老板。对方让叫史姐，说同是天涯沦落人，不要客气。史姐说，她从侧面知道马骏的难处，想帮他找个工作，如果愿意的话，第二天早上会开车来接。马骏觉得自己太幸运了，碰上这样一位好心人。

第二天马骏早早起床，洗漱梳头，打上领带，精神焕发。他特意照了一下镜子，这是颓废两个月来，第一次精心打扮，他不能让史姐看到一个邋遢的男人。后来史姐的车到了，眼前的她有40多岁，烫发，皮肤白白的，戴一副米黄色眼镜。给马骏整个印象是：不是那种特别漂亮的女人，但言谈举止很有味道，平易近人。史姐很欣赏地拍着马骏的肩膀说：“小伙子，不错！”

笼中鸟儿，得到10万元“救助金”

跟着史姐，马骏来到金水区南阳路一个高档小区，进入一个装修豪华的复式楼。史姐说：“你先搬这里吧，你原来的环境太恶劣了。工作的事先不急，过些日子会有结果的。”马骏简直不敢相信自己的眼睛，想不到史姐竟如此的大度和细心。但在隐隐约约之中，马骏意识到史姐的眼神有些异样。

住进200多平方米的房子，马骏感觉像做梦一样。

一晃20多天过去了，史姐很忙，每天早出晚归，很少有时间回这所房子住。马骏大部分时间在看书，一日三餐不用愁，都有史姐安排人送到家中。马骏观察到，史姐表面是一个理性的女人，但在理性背后，她是一个感性的女人。因为每每史姐回来时，两个人都会海聊，聊家庭人生，聊现实情感等等。但有一点，聊天的中心都是围绕马骏，每次提及史姐本人时，她会很巧妙地回避过去。马骏猜测，史姐可能有说不出的苦衷。

通过多次聊天，马骏知道史姐41岁，广州人，曾谈过男朋友，很早就分手了。目前，史姐开了一家全国性连锁公司。马骏还知道史姐有多处房产，眼前的这套是其中之一。

空闲的时候，史姐带马骏去酒吧喝酒。那天晚上，两个人都喝了很多，开车回家的路上，差点出了车祸。回到家，史姐给马骏倒了一杯牛奶，马骏感觉昏昏沉沉。

“马骏，你长得这样英俊，做我的男朋友吧！”史姐火辣辣地注视着马骏，她的手缠紧了马骏的脖子。也许是醉酒所至，也许是水到渠成，马骏意识到这一天终会来临，尽管面对的是一个40多岁的女人，不漂亮，马骏还是拥紧了史姐，抱她走进卧室……

第二天，史姐要回马骏的银行卡号，说要给他一些生活费。还开玩笑地说，这只是一点儿救助金，让马骏尽管花就是。

当天下午，马骏去银行查账，卡上竟然多出10万元！老天爷，马骏怀疑自己在做梦。这些钱，得需要多少年的拼搏，得需要老母亲多少年的劳作！马骏渐渐打消找工作的念头。在史姐温柔的梦乡，他享受着金钱带来的幸福。

2004年春节前夕，马骏往老家寄去8000元钱，他给父母说，自己在一家外资企业上班，每月能拿6000元工资。但工作太繁忙了，春节不放假！其实，所谓的春节不放假，那是史姐要求的，春节一定要陪着她。电话那头，马骏的母亲激动得掉下眼泪，儿子有出息了，令人欣慰。

史姐外出忙工作的时候，马骏就去找昔日的同学，当然，每次都是他请客，每一顿都很阔绰。有一次，马骏和朋友来到郑州市中原路一家五星级饭店，一顿饭吃掉4000元。在同学们艳羡的目光中，马骏感到自豪满足。

找到至爱，租一套住房掩藏真相

在表面风光的背后，马骏也有诸多的失落。

和史姐交往时间久了，马骏发现这个女人特别武断，除了床上使尽万般温柔之外，生活中，她对马骏吆来喝去。无论做什么事，马骏只能低头说“是”。

马骏感觉特没有尊严，但又无可奈何。

2004年夏，史姐生意很忙，在全国飞来飞去，很少回郑州。马骏乐得其所，今天去咖啡屋，明天去泡吧，所有资金都有史姐定期打来。史姐还定期电话“查岗”：不准马骏接触女孩子。有一次，史姐电话中听到女孩子的声音，破口大骂：“你他妈再去外面胡混，我让你滚出郑州！”

马骏小心翼翼应付着，也就在这段时间里，他结识了今生的至爱——佳慧。

佳慧是一个漂亮的女孩子，秀外慧中，洛阳市人，和马骏是校友，低马骏一个年级。马骏没有毕业时，佳慧就暗恋着他，只是马骏这个大众情人，没有注意这个小师妹而已。

在一次校友聚会上，马骏才发现当年的小师妹，如今是那样的光彩夺人，是那样的青春靓丽。佳慧见到当年的帅哥，如今事业有成，稳重大器，更加心动。

两个人很快发展到相恋。

不到半年，两人已如胶似漆。在郑州市天明路一所公寓，马骏租下一套房子，这是他真正的爱巢，他必须小心呵护。

2005年春节过后，史姐又打来5万元钱。电话中，史姐要马骏尽快花掉，多买高级营养品补身子。史姐还说，以后每个月末，会来郑州看马骏一次。

马骏一直欺骗佳慧，说自己入了一家军办企业的股份，每月都有1万元的分红，可真正花起史姐的钱来，才觉得有些心虚。

每天8点钟，马骏会装模作样去上班，实际上呢，或者在网吧打游戏，或者在史姐屋子里睡半天觉。马骏真的不想骗佳慧，他想走出来闯自己的天地，可又不知道路在何方！后来，马骏来到文化路的科技市场，在一家电脑公司做售后服务。谁想史姐知道后，勒令他三天内辞职。史姐不喜欢上班族。

马骏撑不下去了，他决定和史姐摊牌。

300万许诺，诱他签下“卖身”协议

2005年6月，郑州的天气已是酷暑难耐。马骏给远在广州的史姐打了电话，和盘说出了自己和佳慧的故事，他说想要一个家，想拥有自由的天空。马骏说这些话时，没有一丝迟疑。

史姐在电话那端沉默了好长时间，说我们好好谈谈。第二天，她飞回郑州。两个人躺在床上谈心，与其说是谈心，不如说史姐给马骏做工作。“马骏，你知道不，我正准备将这套房过户给你，你竟狠狠伤了我的心！”史姐的话有些伤感。

马骏想了好长时间，说史姐你待我不错，今后走到哪里，我都不会忘记你，只是我已厌倦这种如同笼子的生活。再说我还年轻，不可能一辈子做“那事”，我想飞出去找一方天地。

若在以往，马骏绝对不敢说这番话，史姐的脾气他了解，床上极尽温柔，床外是一个女权主义者，不容说半个不字。但在今天，马骏是思考了好长时间的。

史姐稍稍变了脸色，但没有发怒。“马骏，你到底怎么了，放着舒服的日子不过，你患了神经病！”马骏说自己很正常，找到了至爱，想过正常人的生活。

见说服不了马骏，史姐的脸色变得越发难看，要在往常，她定会呵斥马骏，甚至骂他是一只寄生的猪，但今天，史姐在忍，她尽量拉回马骏。史姐说：“你花了我那么多钱，就忍心独自走开？再说你一旦离开，将没有半点前途，找个工作也就是1000多元，凭什么安家生存……”

马骏低下了头，他曾经花掉的那么多钱，是一笔数目不小的欠账，该怎么办？如果一旦没有优越的经济生活，佳慧会不会嫌弃自己。将来充满变数，不可预测……

见马骏不再言语，史姐知道击中了他的软肋。她轻轻走上前去，温柔地搂住了他。“听话，宝贝儿，不要异想天开说离开，知道吧，我没有后代，准备将我的财产分你300万！”

“说什么呀史姐！”马骏吃惊地注视着眼前这个深不可测的女人。那一晚，马骏斗争得厉害。最终，他留在了史姐的房间。

拒签协议，“囚鸟”冲出窒息的牢笼

第二天上午9点，马骏懒洋洋地起床，发现史姐这个飞扬跋扈的女人，今天竟第一次做起饭来。“宝贝儿，快起床吃早餐，等一会儿，我有事情和你谈！”

早餐很快完毕。其实，马骏经过昨晚慎重思考，决定还是离开史姐。

两个人面对面坐着，史姐点燃了一支烟。“马骏，我现在和你谈正事。昨晚，我说给你300万，并不是空穴来风！”烟雾中，史姐脸色有些凝重。

“史姐，我已花掉你那么多钱，我怎么——”马骏不知说什么好。

“马骏，过去的咱们一笔勾销，咱们谁也不欠谁的。从今天开始，我给你300万，但你必须和我签订一纸协议！”史姐说着，从桌子中抽出两张纸递过去。

马骏接过，是一式两份打印好的租赁协议书，协议的甲方是史姐，乙方是马骏。协议约定，甲方分十次赠与乙方青春补偿金300万元，乙方必须在10年内不准再接触其他女人，必须死死跟定甲方，永不反悔。租赁时间从双方签字时起，双方不得提前解除该协议，若一方提前解除，另一方有权要求对方支付经济损失或精神赔偿……

拿着协议书，马骏惊呆了，他的手有些颤抖。300万，一个天文数字，一辈子也奋斗不来那么多。用这300万，可以把爹娘迁到郑州，吃香的喝辣的，幸福地度过晚年。用这300万，可以开一家软件公司，那是上大学时的梦想！用这300万，他可以和佳慧过世外桃源生活……然而转念想想300万的代价，10年的笼中生活，10年的无人格的“卖身”……马骏矛盾重重，他用双手抱紧脑袋。

“马骏，你想一下，10年后你才35岁，正值男人的黄金年龄。你可以用这笔巨款去打拼事业！”史姐循循善诱。

冥冥中马骏忽然想起一件事：两个月前，他喝个酩酊大醉，回到和佳慧租住的房子，马骏毅然提出分手，佳慧大惑不解，追问怎么回事，马骏不说，只是重复自己是个坏男人，根本不值得爱。佳慧哭了，在盈盈泪光中发誓，不管马骏做了什么违心事，她都能原谅。她不在乎过去，只希望两个人把握好现在和将来。那晚，醉酒中的马骏坚决要分手，佳慧生气了，拿起剪刀扎向自己的动脉，她以死证明，一生只爱马骏一人……好在佳慧经过抢治得救，马骏今天想起仍心有余悸。

现在，面对10年“卖身”协议，马骏真是不愿再伤佳慧的心，钱可以慢慢挣，但尊严再也找不回来，幸福再也找不回来……想到此，马骏抬起头，看了看充满胜利感的史姐，轻轻摇了摇头。

“马骏，我劝你再考虑一下，我只给你一次机会！”史姐的脸色变得十分难看，声音歇斯底里。“对不起史姐，我想要自由，你甚至可以找人杀了我，但你不能挡住我的心！”马骏说。

史姐没有再说什么，呆呆地注视着天花板。5分钟后，近乎疯狂的史姐喊出一句：“快滚吧，别让我反悔——”马骏逃也似地出了鸟笼。

后记

2005年7月初的一天，面对记者，马骏说，两年当中，自己只不过充当了一个玩物。在沉沦的日子里，马骏患上严重的失眠症，需要不停地吃药。如今一切都过去了，现在自己在一家电脑公司上班。走出来的感觉，真好！

房屋出租合同协议书篇4

乙方：

甲乙双方经协商，达成以下条款：

(一)甲方将位于一处住房一间租给乙方，租金每年8000元，由乙方于承租之第一个月(20_年1月)一次性给付甲方。

(二) 如遇特殊情况确需退租时，甲乙双方共同协商，由甲方按时间计算并向乙方退还应退租金。

(三)甲方若要退租，需提前一个月告知乙方;乙方若要退租，也需提前一个月告知甲方。

(四)乙方不要改变房屋内部结构，装修方案需与甲方协商同意。

(五)乙方确保遵纪守法，并承担相应的法律责任。

(六)以上条款甲乙双方共同遵守，承担相应的`违约责任和诉讼费用。

(七)未尽事宜，甲乙双方另行商定。

(八)本协议由立约人三方各持一份，以便互相监督。

20_年6月28日

立约人：甲方：乙方：

房屋名额转让协议合同范本篇5

身份证号：__________________ 住址：__________________

电话：__________________

买方：__________________ (以下简称乙方)

身分证号：__________________ 住址：__________________

电话：__________________

甲方将自己名下的榆林市经济实用住房名额转让给乙方，现就有关事宜达成如下协议：

一、该房为经济实用住房，目前已交报名费计人民币贰万元整(小计0元整)楼层未定，面积未定。名额转让费计人民币壹万贰仟元整(小计12000元整)。

二、在本协议生效之日起，乙方应一次性付清甲方所交报名费及名额转让费叁万贰仟元整(小计32000元整)。

三、双方约定：甲方只是转让自己申请经济实用住房的名额，故因该房所产生的任何事情均与甲方无关，甲方不负任何因该房产生的连带责任。

四、在有需要甲方来人或出示有关证件时，甲方应主动配合乙方随叫随到。

五、本协议壹式叁份，内容相同。甲方、乙方及中间人各执一份，该协议中无任何图改处，如有图改，则执有者应做出对自己不利的解释。

六、该协议一经生效后，该房的房产权及所有权完全归乙方所有，甲方在任何时候、任何情况下均已丧失向甲方要求好处费的权力。

七、本协议生效后，甲、乙双方均不得反悔，如有任何一方反悔，均要付给对方房价的15倍补偿。

八、本协议至甲、乙双方及中间人签字押手印之日起生效。

甲方：__________________ 乙方： __________________中间人：__________________

简单房屋租赁合同协议范本篇6

承租方：___________(以下简称乙方)身份证：______________________________________

甲、乙双方就房屋租赁事宜，达成如下协议：

一、甲方将自有的坐落在___________(简称本房产)，出租给乙方作____________使用。双方约定本房产的租赁期为____________年_________月________日起到_________________年____________月________日。共计_______个月。

二、本房屋年租金为(人民币大写)___________________(小写：￥____________)，租金每半年结算，分两次付清。

三、租金支付时间及方式：第一次于____________年____________月________日前支付元，第二次于____________年____________月________日前支付元。

四、乙方租用本房产后应注意以下事项：

甲方不分担乙方在租房期内对其自身造成的损失和对第三方造成的任何道德、经济纠纷。

1、乙方应遵守中国法律，不做违法乱纪的活动，若有违反法律，由乙方负责。

2、乙方应注意居住安全，自行采取防火、防盗等安全措施。加强用电安全，不得乱拉、乱接电线;对于防盗、防火、用电安全进行经常检查。如乙方措施不当造成损失，其损失由乙方自行承担;造成甲方房屋财产损失，由乙方全额赔偿给甲方;造成第三方房屋财产损失，由乙方负责处理，由乙方全额赔偿对方，并按违约处理。

3、屋内用具不得损坏、丢失，否则，照价赔偿。

4.现金等贵重物品乙方必须妥善保管，如有丢失，责任自负。

五、甲方在合同期内，不能擅自无故收回租给乙方的房屋，如有类似行为而造成乙方的经济损失时应赔偿乙方相应损失费用。

六、乙方对租用房没有处理权，不能擅自与人合租、转租或借给他人，也不能改变其用途，否则属于违约。如有此类情况发生，甲方有权解除协议并收回房屋。

七、租赁期满后，如乙方要求继续租赁，则须提前______________个月向甲方提出，甲方收到乙方要求后______________天内答复。如同意继续租赁，则续签租赁合同。同等条件下，乙方享有优先租赁的权利。在原租期已到期，新的续租协议还未签订的情况下，甲方有权收回房屋，不再签约续租。

八、乙方租期未到期而要求退租时，必须与甲方协商一致。乙方承租到期应完好归还房屋和所有钥匙及有关物品，如果所租房内的所用设备有损坏，乙方负责修复或者赔偿相应金额。

九、合同的解除

租赁期间，乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同，收回本房产。

(1)擅自将房屋转让，对外投资入股或与他人调换;

(2)利用承租房屋进行非法活动，损害社会公共利益的;

(3)乙方未按约定期限支付租金超过一个月。

若甲方依上述第1、2、3项约定而解除合同，并有权追述乙方法律责任。

十一、发生争议时，甲、乙双方友好协商解决。如协商不成，提请由当地人民法院仲裁。

十二、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。

甲(签字)：________________________乙(签字)：_________________________

房屋出租协议合同范本篇7

朱某与钮某于1996年9月结婚, 双方于1997年购买了一处房产, 并于同年领取房屋所有权证, 登记所有权人为钮某。后该房屋一直出租给他人使用。2006年9月18日, 钮某向房屋登记机构声明其至今未婚, 提供了能证明其未婚状况的户口簿, 签署了权属保证书, 并在同日与曹某订立房屋买卖合同, 约定将该房屋以20万元价格出卖给曹某。双方于同日办理了房屋所有权转移登记申请, 9月21日房屋登记机构发放了以曹某为所有人的房屋所有权证。同年10月, 曹某将该房屋抵押给某银行并办理了抵押登记。2009年6月, 朱某发现房屋已被过户, 向钮某追问, 钮某称房屋是借给曹某贷款用的, 自己并未取得合同约定的对价。后朱某要求曹某出具了借用房产证的字据, 并诉之法院, 法院判决钮某与曹某订立的房屋买卖合同无效, 争议房屋属朱某与钮某共同所有。于是, 朱某持生效的判决书向房屋登记机构要求将登记在曹某名下的争议房屋更正登记到朱某和钮某名下。那么, 房屋登记机构是否应该据此办理更正登记呢?

一种观点认为, 根据《房屋登记办法》 (下称《办法》) 第八十条规定:“人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的房屋权利归属或者权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的, 房屋登记机构应当按照当事人的申请或者有关法律文书, 办理相应的登记。”《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》 (法发[2004]5号, 以下简称2004年5号文) 第五条规定:“在执行人民法院确认土地、房屋权属的生效法律文书时, 应当按照人民法院生效法律文书所确认的权利人办理土地、房屋权属变更、转移登记手续。”我们应该为其办理更正登记。

还有一种观点认为, 《办法》第七十四条对更正登记作了具体规定, 除了应提供“登记申请书、申请人的身份证明、证明房屋登记簿记载错误的材料”外, “利害关系人申请更正登记的, 还应当提供权利人同意更正的证明材料”。而申请人朱某提供的法院判决书充其量只是证明房屋登记簿记载错误的材料。且由于该房屋已进行抵押登记, 所以此处的“权利人”除了登记簿记载的所有权人曹某外, 还应包括抵押权人某银行。又根据《办法》和2004年5号文相关规定, 因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书取得房屋所有权, 人民法院协助执行通知书要求房屋登记机构予以登记的, 房屋登记机构才予以办理。因此, 不应为朱某钮某办理更正登记。

我们采纳第二种观点, 理由如下所述。

二、房屋登记的公示公信效力

公示公信原则是《物权法》的基本原则。我国对于包括房屋在内的不动产实行的是登记要件主义, 即以登记作为不动产物权公示的方式。回到以上案例, 不管是钮某与曹某的房屋买卖, 还是曹某与某银行的抵押贷款, 由于都已在房屋登记机构办理了登记, 因此, 曹某的房屋所有权、某银行对该房屋的抵押权都具有公示效力。依物权的公信原则, 公示方法所表现出来的物权即使不存在或者内容有异, 但对于信赖此公示方法所表示的物权而与之交易的人, 法律仍承认该交易的法律效果。本案例中, 钮某为登记房屋所有权人, 曹某因信赖钮某有完全的处分权而与之进行交易, 尽管钮某对该房屋并无完全的处分权, 依照物权公信原则, 曹某仍应取得该房屋所有权;在曹某与某银行的抵押过程中, 曹某为登记房屋所有权人, 某银行充分信赖曹某有权对该房屋设定抵押, 其抵押权的取得并无瑕疵。

三、房屋登记机构的审查义务

我们认为, 根据《物权法》的规定, 房屋登记机构的审查应该是以形式审查为主, 实质审查为辅, 即只有在申请人提供的书面材料仍不能证明登记事项时, 登记机构才进行实地查看。对于实地查看的范围, 《办法》第19条也作了具体规定:房屋所有权初始登记;在建工程抵押权登记;因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记;法律法规规定的应当实地查看的其他房屋登记。从以上查看范围的规定亦可看出, 实地查看只是查看房屋状况是否与申请登记事项相符, 并不是对权利归属进行调查。本案例中的转移登记不属于房屋登记机构的实地查看范畴, 且通过实地查看也不能发现钮某对该房屋无完全的处分权, 通过钮某提供的房产证、身份证明、权属保证书及与登记簿的校验, 房屋登记机构已完全尽到审慎审查的义务。至于钮某的刻意隐瞒婚姻状况及钮某曹某订立房屋买卖合同并非真实意思表示的事实, 登记机构无权也不可能察觉。

《物权法》第21条也规定了登记错误的先行赔付制度, 但从立法目的来看, 这里的登记错误是指登记机构 (登记机构本身或者是内部工作人员个人) 的原因造成的错误。如果登记机构尽到了审慎审查义务而进行的登记, 就应视为正确有效的登记, 尽管其可能与真实的权利状况不符。

四、善意取得制度在房屋登记中的适用

《物权法》第106条第一款规定, “无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的, 所有权人有权追回;除法律另有规定外, 符合下列情形的, 受让人取得该不动产或者动产的所有权: (一) 受让人受让该不动产或者动产时是善意的; (二) 以合理的价格转让; (三) 转让的不动产或者动产依照法律的规定应当登记的已经登记, 不需要登记的已经交付给受让人。”据此, 曹某与钮某的房屋买卖中, 由于曹某受让房屋时并不是以买受房屋为目的, 因此不能说是善意, 而纽某也并未取得合同对价, 故虽然已经进行了房屋转移登记, 曹某仍然不能以善意取得的理由取得房屋所有权。那么, 某银行的抵押权呢?《物权法》第106条第三款规定了“当事人善意取得其他物权的, 参照前两款规定”, 由此可知, 抵押登记同样适用善意取得制度。从交易的经济性和效率性来考虑, 某银行不可能对房屋所有权人曹某取得房屋所有权的途径、方式等进行调查看其是否对该房屋拥有绝对的、不可撤销的处分权, 只能通过登记查询的方式尽到审慎合理的审查注意义务, 因此, 某银行抵押权的取得毫无疑问应该是善意取得。

五、本案例引起的思考

本案至今尚未得到妥善解决, 由此也引发了我们的一点思考, 希望能够抛砖引玉, 引起同行们的关注和探讨。

根据《物权法》第15条的规定, “当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同, 除法律另有规定或者合同另有约定外, 自合同成立时生效;未办理物权登记的, 不影响合同效力。”既然物权登记与否并不影响合同效力, 那么是否可以以此推断, 合同有无效力也并不影响物权的登记效力呢?即不能以引起物权变动的合同无效来判定物权就无效, 也就是说, 我国《物权法》采纳的是物权行为无因性理论。按照物权行为无因性理论, 法院判决钮某与曹某的买卖合同无效是正确可行的, 同时, 曹某对房屋的所有及某银行对该房屋的抵押权也应仍然有效。至于朱某的损失赔偿问题, 我们也可以找到法律依据, 那就是《物权法》第106条第二款, “受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的, 原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失”。即朱某应向其丈夫钮某主张赔偿, 当然, 这样就纯属债权债务纠纷, 不属于本文的探讨范围了。

参考文献

[1].梁慧星陈华彬.物权法.法律出版社.1997

[2].孙燕杨磊杰.浅论不动产的善意取得.法制与经济.2009.3

无效房屋租赁合同问题探究篇8

关键词：无效房屋租赁合同；认定；法律效果

一、无效房屋租赁合同的认定

（一）影响房屋租赁合同效力的因素

确认合同有效与无效，是正确处理房屋租赁合同纠纷的前提。笔者认为影响房屋租赁合同效力的因素主要有以下几个方面：

（1）订立合同目的的合法性。如若订立合同的目的是违法的，则该合同无效。如租赁房屋从事开赌场，提供卖淫场所，或从事非法经营活动等；

（2）合同标的物的合法性。如若合同标的物是违法的，则该合同无效。如在没有取得建设工程规划许可证情况下建造的房屋或者没有按照建设工程规划许可证的要求建造的房屋进行出租；

（3）合同是否违反法律强制性规定。如若违反，则该合同无效。如建筑物在未经竣工验收或未经消防安全验收的不得出租；

（4）当事人是否规避法律，损害国家、社会公共利益或他人利益。如若有此情形，则该合同无效。如以合法形式掩盖非法目的而签订的合同；

（5）房屋出租人是否有处分权。如若没有处分权，则该合同无效。如承租人未经出租人同意私自将租赁房屋转租给第三人。

（二）法律规定的无效房屋租赁合同

1.以违法建筑物为标的房屋租赁合同

《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》、《商品房屋租赁管理办法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》等相关法律均有该类似规定，根据这些法律规定，建筑物在建造之前，建设单位或个人必须取得土地使用权以及建设工程规划许证，还应取得施工许可证，然后才能建造房屋，否则建造的房屋即为违法建筑物。以违法建筑物为标的房屋租赁合同无效。此规定主要是为了保障城镇房屋的建造符合城镇发展的整体规划，防止房屋乱建乱造，影响城镇的长远发展。

2.以未经竣工验收的房屋为标的房屋租赁合同

根据《中华人民共和国建筑法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》相关规定，房屋经竣工验收后方可投入使用，租赁房屋也必须是经竣工验收后的房屋。这主要是出于人身安全考虑，房屋己完工但未验收之前，可能存在一些安全隐患，如建筑物质量不合格、配套设施不齐全等，这都可能给当事人造成人身伤害或财产损失，甚至危机当事人生命安全。因此，法律强制性规定未经竣工验收的房屋不可投入使用。

3.以未经消防验收或者验收不合格的建筑物为标的物的房屋租赁合同

根据《中华人民共和国消防法》和《建设工程消防监督管理规定》的相关规定，未经消防验收的房屋同样不可投入使用，这也是出于對当事人生命和财产安全的考虑。尤其是对一些大型的用于商业经营的大厦，消防安全显现的尤为重要。因此，法律强制性规定，未经消防验收的房屋不得投入使用。一旦违反此规定，势必导致合同无效。

二、无效房屋租赁合同的法律效果

对于房屋租赁合同被认定无效的法律效果，笔者从两个值得商榷的问题进行阐析，对于其他问题暂且不议。一个涉及房屋使用费的支付问题；另一个涉及承租人在使用房屋期间对租赁房屋添附的装饰装修物的处理问题。

（一）房屋使用费的支付问题

对于合同无效时房屋使用费的支付标准，应依导致合同无效的不同因素分别进行处理，不能一概而论。

1.以未经竣工验收或未经消防验收的房屋为标的房屋租赁合同

对于此种情形，在承租人不知情的情况下，不应支付房屋使用费；如果承租人明知该房屋未经竣工验收或未经消防验收仍愿意租赁，则表明承租人愿意接受租赁房屋存在的安全隐患，此时承租人应该参照约定租金支付房屋使用费给出租人，因为双方都有错误才导致合同无效；由于此使用费对出租人而言属于非法收入，应予以收缴。

2.以违法建筑物为标的房屋租赁合同

此种情形下，在承租人不知情的情况下，其支付的房屋使用费应为房屋在使用期间的损耗与折旧，一般情况下低于约定租金；如果承租人明知租赁房屋为非法建筑物仍愿意租赁，则表明承租人愿意为此非法建筑物的使用支付以约定租金为标准使用费，那么，承租人当然应该支付以约定租金数额为标准的房屋使用费。

3.因合同当事人为无权处分人引起的无效合同

对于因合同当事人为无权处分人造成合同无效时，房屋使用费应该按照约定的租金数额支付，因为此种情况下租赁合同被认定无效只引起合同双方当事人之间利益关系，不牵扯合同之外的第三人。

（二）租赁房屋添附的装饰装修物的处理问题

我国法律关于添附制度的规定虽有所涉及，但还是不尽完善，都没有明确规定附和后添附物的所有权归属问题，没有真正实现添附制度确定物权归属的目的。笔者认为宜在我国构建动产和不动产附合的规则。该规则包含两个内容：第一，动产和不动产构成附合的构成要件是动产成为不动产的重要成分。第二，动产和不动产附合后，不动产所有权人取得动产的所有权。这样的规制有诸多益处：

首先，装饰装修物的所有权归属得到清晰地界定。根据物权特定的原则，作为所有权客体的物必须具有特定性，一个物只能被一个人拥有。法律作出这样规定的目的在于明确物权的归属，为物权的流转提供便利。如果无此规定，则会造成装饰装修物与房屋构成附合时其所有权与房屋的所有权归属不一致的情况。房屋的一部分上存在另一所有权，这将导致同一物上既有不动产所有权又有动产所有权的情况发生。其次，房屋的所有权能顺利地流转。如果装饰装修物的所有权没有明确的界定，则房屋的流转也存在障碍。当房屋出租人转移房屋所有权或者将房屋进行抵押时，装饰装修物的所有权不能从外观上看出，从而使得房屋所有权的受让人要承受不必要的风险，这不利于房屋所有权的流转。

对于房屋租赁合同无效时因装饰装修物引起的损失赔偿问题。笔者认为，未与房屋形成附和的装饰装修物，所有权归属于承租人所有；己与房屋形成附和的装饰装修物，其所有权归出租人所有。对于未与房屋形成附和的装饰装修物，因其所有权仍归承租人所有，因此承租人可将其拆除取走，对于造成的损失，应由导致合同无效的过错方赔偿。

参考文献：

[1]李荣鑫.房屋租赁合同的诚信原则立法问题研究[D].华中师范大学，2013.

[2]杨博宁.房屋租赁合同中装饰装修物处理问题研究[D].湘潭大学，2013.

[3]段然.剖析房屋租赁合同之维修义务[D].华东政法大学，2012.

[4]李晓晓.房屋租赁合同中装饰装修物的归属及民法利益思考[D].天津师范大学，2012.

[5]张勇.房屋租赁合同争议问题研究[D].辽宁大学，2013.