庆典策划操作指引

庆典策划操作指引（精选7篇）

庆典策划操作指引 篇1

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活动庆典方案操作指引

一、指导思想

为提升****品牌知名度，体现 “以客户为尊”的管理理念，****下属各项目公司通过组织开展开业庆典、周年庆典、场站落成等系列活动，塑造良好的社会服务形象。

二、活动目标

1、深入推进****企业文化建设，提高****各项目公司员工文明素质和服务意识。

2、充分展示勇于创新、开拓进取、勇争第一的精神风貌，树立 “环保、人文、创新、公益”的核心服务品牌形象，将活动做成****对广大市民的一次整体形象的展示。

3、贯彻“以人为本，规范服务”的服务工作方针，主动听取广大客户的意见，改进自身服务水平。

4、借势提升与政府部门的紧密沟通，借助提升公用事业服务水平之名，彰显企业特色和优势，树立****良好的社会形象，推进市场发展。

三、适用场合1、项目公司客服中心、CNG站开业庆典

2、项目公司场站落成典礼

3、项目公司周年庆

4、重大项目签约

四、活动内容要求

项目公司可根据当地民俗特色或实际情况，可选择其中几条进行方案的细化实施，也可以根据本公司情况在活动主题范围内实施以下方案：

（一）设定活动基调

预设整体风格、各区域包装、人员着装。

（二）活动要素

1、主题活动口号、标识、标语

2、执行时间

3、活动地点

外场、内场（含楼层、方位）、宴会场

（三）特邀贵宾

包含市（县）及分管领导、主管单位领导、知名媒体、合作单位、大客户代表等当地具影响力人士。

（四）宣传准备

1、印制各类宣传单页、画册

2、嘉宾请柬的印制

3、庆典通知的发布

（五）现场布置（文字简述、效果图示意）

1、外场布置

2、内场布置（有条件的可开辟休息交谈区）

3、宴会场布置：前厅庆祝水牌、楼层指引牌、宴会场横幅、主贵宾桌签

4、其他布置：含停车场、出入口指引

（六）活动内容执行流程（附件1）

活动内容含时间安排、对应事项、参与人、情况说明

（七）工作推进表（附件2）

自庆典活动筹备期、实施期、后期总结起，逐项事务编制完成时间推进表。

（八）现场人员指引（附件3）

含项目组人员指引、专业组人员（摄像师、摄影师、司仪、音响师等）现场的岗位分工，活动事务应明确要求、指定责任人、联系方式并逐项落实到位。

（九）所需物料及预算（附件4）

1、活动VI（包括指引牌、背景喷绘、宣传标语、宣传单页等）

2、迎宾区物料

3、外场物料

4、内场物料、休息交谈区物料

5、庆典仪式区物料

6、参与嘉宾礼品

7、宴会场物料

8、接待人员、外聘人员、服装、工作证、嘉宾牌、背景乐CD等。

（十）后期总结

含庆典影像的后期制作、宣传报道。

（十一）其它

1、可依当地风俗在庆典活动中安排热场节目，如舞龙、舞狮、鼓乐唱等；有条件的话，还可邀请来宾题词，以作为后期宣传蓝本。

2、庆典结束后，可组织来宾参观公司办公区、客服点、场站、设施、陈列等，增加宣传机会。

3、利用庆典造势的连带效应，市场、客服部门组织相应的后续系列宣传活动。

（十二）上述庆典活动组织计划依据实际情况形成文字、图片方案，提交OA****本部市场客服部/****项目公司广告宣传及促销推广审批流程，审批通过后实施。

五、注意事项

庆典活动既是****面向社会和公众展现自身的机会，也是对自身的领导和组织能力、社交水平以及文化素养的检验。因此，举办庆典活动时，组织者应做到准备充分，热情接待，头脑冷静，指挥有序，并注意以下事项：

（一）庆典活动所使用的邀请件、通告、背景喷绘、宣传图片、广告标语、物料等，均应严格遵循《VIS管理手册》规范应用。

（二）庆典程序一般为：签到、宣布庆典开始、宣布来宾名单、致贺词、致答词、剪彩等。

（三）确定关键仪式人员，如剪彩、揭牌、托牌等；除本公司领导外，还应邀请德高望重知名人士提升宣传效应。

（四）应确保签到、接待、剪彩、专业摄影、录像、扩单等有关会务组的各个

环节在配合上有序、互补。

（五）通过座谈形式，广泛征求意见，并综合整理、总结经验。

六、附件

1、活动内容执行流程

2、工作推进表

3、现场工作人员指引

4、物料及预算

综合管理部 2011年9月2日

附件1：活动内容执行流程

活动前准备阶段

活动当日现场各区域执行情况

新三板操作指引 篇2

新三板”市场特指中关村科技园区非上市股份有限公司进入代办股份系统进行转让试点，因为挂牌企业均为高科技企业而不同于原转让系统内的退市企业及原STAQ、NET系统挂牌公司，故形象地称为“新三板”。

新三板与老三板最大的不同是配对成交，现在设置30%幅度，超过此幅度要公开买卖双方信息。

资金结算指定在建设银行相关授予资格分支机构，本地区域建设银行

新三板在北京首推

是否可以托管要去建设银行咨询，一般是冻结状态，使用时要预约。新三板有61家北京中关村挂牌公司.而且数量在不断的增长中，将扩展到武汉，上海，西安等全国各高新科技园区。

新三板的多家公司在股东人数不突破200人的条件下，已经和正在进行定向增发实现再融资，将大大为新三板增添吸引力。

中关村科技园区非上市股份有限公司股份报价转让与现有代办股份转让有着较大的不同，投资者应予以注意。

政策支持和IPO预期，是资金蜂拥新三板的最大动力。中国证监会主席尚福林提出的2011年八大工作重点中，扩大中关村试点范围、建设统一监管的全国性场外市场，即业内惯称的“新三板扩容”，被作为年内证监会主导工作之首。

新三板”挂牌对象面向国家级高科技园区企业，具体挂牌条件是：

1、存续满两年。有限责任公司按原账面净资产值折股整体变更为股份有限公司的，存续期间可以从有限责任公司成立之日起计算；

2、主营业务突出，有持续经营的记录；

3、公司治理结构合理，运作规范。有限责任公司须改制后才可挂牌。截至2007年12月31日，只有中关村高科技园区获准试点。中国证监会、科技部等有关部门已要求扩大试点范围，上海张江、西安、武汉等高科技园区可能获得第二批试点资格。

新三板市场的挂牌企业在证券业协会备案后，可以通过定向增资实现企业的融资需求。

“新三板”委托的股份数量以“股”为单位，每笔委托的股份数量应不低于3万股，但账户中某一股份余额不足3万股时可一次性报价卖出。

“新三板”的委托时间：报价券商接受投资者委托的时间为周一至周五，报价系统接受申报的时间为上午9：30至11：30，下午1：00至3：00。

“新三板”企业挂牌后还须持续开展的工作：

1、持续信息披露，包括临时公告和年报(经审计)；

2、接受主办报价券商的监管，接受公众投资者的咨询。

操作程序

开户

开立非上市股份有限公司股份转让账户：在参与股份报价转让前，投资者需开立非上市股份有限公司股份转让账户。主办券商属下营业网点均可办理开户事项。该账户与投资者目前使用的代办股份转让股份账户相同，因此，已开户的投资者无需重新开户。

申请开立非上市股份有限公司股份转让账户，需提交以下材料：

（一）个人：中华人民共和国居民身份证（以下简称“身份证”）及复印件。委托他人代办的，还须提交经公证的委托代办书、代办人身份证及复印件。

（二）机构：企业法人营业执照或注册登记证书及复印件或加盖发证机关印章的复印件、法定代表人证明书、法定代表人身份证复印件、法定代表人授权委托书、经办人身份证及复印件。

开户费用：个人每户30元人民币，机构每户100元人民币。

开立股份报价转让结算账户：投资者持非上市股份有限公司股份转让账户到建设银行的营业网点开立结算账户，用于股份报价转让的资金结算。投资者可在“代办股份转让信息披露平台”的“中关村科技园区非上市股份有限公司股份报价转让”栏目中查询建设银行目前可提供开立结算账户服务的营业网点。

个人投资者申请开立结算账户时，需提供身份证和非上市股份有限公司股份转让账户。机构投资者申请开立结算账户时，需提供《人民币银行结算账户管理办法》中规定的开立结算账户的资料和非上市股份有限公司股份转让账户。个人投资者的结算账户在开立的当日即可使用，机构投资者的结算账户自开立之日起3个工作日后可使用。需要提请注意的是，存入结算账户中的款项次日才可用于买入股份。结算账户中的款项通常处于冻结状态，投资者在结算账户中取款和转账时，须提前一个营业日向开户的营业网点预约。

签订协议

新三板企业挂牌

与报价券商签订股份报价转让委托协议书：报价券商在接受投资者的股份报价转让委托前，需要充分了解投资者的财务状况和投资需求，可以要求投资者提供相关证明性资料。报价券商如认为该投资者不宜参与报价转让业务的，可进行劝阻；不接受劝阻仍要参与股份报价转让的，一切后果和责任由投资者自行承担。参与股份报价转让前，投资者应与报价券商签订股份报价转让委托协议书，以明确双方的权利义务。投资者在签订该协议书前，应认真阅读并签署股份报价转让特别风险揭示书，充分理解所揭示的风险，并承诺自行承担投资风险。

报价券商是指接受投资者委托，通过报价系统为其转让中关村科技园区公司股份提供代理报价、成交确认和股份过户服务的证券公司。目前报价券商有：中信证券、光大证券、国信证券、招商证券、长江证券、国泰君安证券、华泰证券、海通证券、申银万国证券、银河证券、广发证券等。委托

（一）委托种类：股份报价转让的委托分为报价委托和成交确认委托两类。报价委托和成交确认委托当日有效，均可撤销，但成交确认委托一经报价系统确认成交的则不得撤销或变更。参与报价转让业务的投资者，应当遵守自愿、有偿、诚实信用的原则，不得以虚假报价扰乱正常的报价秩序，误导他人的投资决策。

1、报价委托：报价委托是买卖的意向性委托，其目的是通过报价系统寻找买卖的对手方，达成转让协议。报价委托中至少注明股份名称和代码、账户、买卖类别、价格、数量、联系方式等内容。投资者也可不通过报价系统寻找买卖对手，而通过其他途径寻找买卖对手，达成转让协议。

2、成交确认委托：成交确认委托是指买卖双方达成转让协议后，向报价系统提交的买卖确定性委托。成交确认委托中至少注明成交约定号、股份名称和代码、账户、买卖类别、价格、数量、拟成交对手方席位号等内容。成交约定号是买卖双方达成转让协议时，由双方自行约定的不超过6位数的数字，用于成交确认委托的配对。需要注意的是，在报送卖报价委托和卖成交确认委托时，报价系统冻结相应数量的股份，因此，投资者达成转让协议后，需先行撤销原卖报价委托，再报送卖成交确认委托。

（二）委托数量限制：委托的股份数量以“股”为单位，每笔委托的股份数量应不低于3万股，但账户中某一股份余额不足3万股时可一次性报价卖出。投资者在递交卖出委托时，应保证有足额的股份余额，否则报价系统不予接受。

（三）委托时间：报价券商接受投资者委托的时间为每周一至周五，报价系统接受申报的时间为上午9:30至11:30，下午1:00至3:00。成交

（一）成交确认委托配对原则：报价系统仅对成交约定号、股份代码、买卖价格、股份数量四者完全一致，买卖方向相反，对手方所在报价券商的席位号互相对应的成交确认委托进行配对成交。如买卖双方的成交确认委托中，只要有一项不符合上述要求的，报价系统则不予配对。因此，投资者务必认真填写成交确认委托。买卖双方向报价系统递交成交确认委托时，应保证有足够的资金（包括交易款项及相关税费）和股份，否则报价系统不予接受。

（二）成交价格：股份报价转让的成交价格通过买卖双方议价产生。投资者可直接联系对手方，也可委托报价券商联系对手方，约定股份的买卖数量和价格。

交割

股份过户和资金交收采用逐笔结算的方式办理，股份和资金T+1日到账。证券登记结算机构不担保交收，交收失败的（如买卖双方的资金、股份不足或被司法冻结将导致交收失败），由买卖双方自行承担不能交收的风险。

转托管

投资者卖出股份，须委托代理其买入该股份的报价券商办理。如需委托另一家报价券商卖出该股份，须办理股份转托管手续。

信息获取

（一）账户查询：投资者可在报价券商处查询股份账户余额，在建设银行查询股份报价转让结算账户的资金余额。

（二）行情信息：投资者可在“代办股份转让信息披露平台”的“中关村科技园区非上市股份有限公司股份报价转让”栏目中或报价券商的营业部获取股份报价转让行情、挂牌公司信息和主办报价券商发布的相关信息

问题及解决

问题

缺乏流动性是“新三板”最大的缺陷。不同类型的投资者在需求与风险偏好方面千差万别,客观上,他们存在对风险度较高,同时也具有相应盈利机会的柜台交易品种的有效需求。“新三板”推出后，对参与投资对象的身份及数量上的限制，也令其流动性大打折扣。而要彻底解决这个问题,现在看来至少要在不少方面逐一调整。

解决建议

譬如说,要在一定范围内有效发布“新三板”的挂牌公司经营情况、交易情况等相关信息,让投资者有个比较充分的了解。现在,公开媒体基本不报道“新三板”的消息,很多证券公司的交易系统中也不披露“新三板”的交易数据,这怎么可能让“新三板”对投资者产生吸引力呢?再譬如,“新三板”向个人投资者开放以后,原先规定公司股东不能超过200个,因为根据现行规则,企业有200个股东就是公众公司了,对其实施的要求会比较高。那么,对此能否找到解决思路呢?或者提高最高股东数量的上限,或者干脆将“新三板”纳入到公众公司范畴管理。还有,投资者介入“新三板”,其主要目的还是寄希望股票在中小板或创业板市场上市,从而实现更大的投资收益。

以前,从股份转让系统转到中小板或创业板上市,视同新股上市,要走很复杂的顺序,事实上很少有公司成功实现转板。现在,允许在没有融资的情况下直接转板,这是个很大的改进,但是究竟如何转呢?如果实行登记制,还是同样要经过审核,只是少了一个有关募集资金使用的环节,这方面的细节,迄今还没有看到相应的解释,但是可以肯定,不同的安排,会带来差异很大的结果。当然,现在看来,实行登记制的条件并不成熟,但如果在审核程序上与在中小板或者创业板上市企业基本一样,那么恐怕转板也不会太容易。如果因为以上这些技术问题处理不好,投资者不能及时了解“新三板”的情况,在投资操作时还得顾忌股东人数的限制,而转板又存在很大的不确定性,那么其流动性就不可能是充裕的,“新三板”也就不会取得真正意义上的大发展。

从建设多层次资本市场体系的角度来说,股指期货是这个体系的高端,而柜台交易则是低端。但是不管是高端还是低端,都是不可或缺的。而且,作为资本市场中的各个组成环节,流动性又是保证其顺利运行、理性发展的基础。现在,股指期货行将正式交易,“新三板”也有了自身的发展轮廓。人们热切希望在“新三板”的市场建设中解决好流动性问题,这不仅有利于“新三板”本身的发展,而且也将大大地推动中国多层次资本市场的建设迈上一个新台阶。

绿篱剪安全操作指引 篇3

1.保持双手远离刀具，在拿起和移动本机器时候，绝对不允许抓住刀具。2.在开动机器后，一定不能接触修剪刀边。

3.所有保护装备和措施，还有随机带的防护装备在工作时必须使用。4.当消音器不能正常使用，或未曾安装时，请不要使用本机器。5.只有在光线良好，视线清晰的情况下，才可以使用本机器。6.不要站在扶梯或快速移动地使用，确保双脚都在地面上。7.不要爬到树上作业。

8.不要在不稳定的工作面上工作。

9.移走工作范围内的沙、石、线、钉等外围物体，它们可能会对本机器造成损坏。10.在开始之前，刀具必须是全速运转。

11.一直用双手紧握住本机器，确保在自己的控制范围内。

12.6020/6003/6031/6106是用右手握住前面的手柄，这是一种安全的姿势。13.当松开节流阀后，仍要等一会儿刀具才会停止运转。

14.当修剪篱笆时，本机器应该被举起来使用，并用15-30的角度来修剪。15.绝对不允许在空转的状态下修剪，修剪的速度不能将节流阀调节到空转的状态。

16.如果使用本机器用于圆周修剪篱笆的边缘的时候，被修剪完的树枝会直径地掉下来。

17.在进行垂直切割时，通常采用田周下摆的修剪方式，上下游动地修剪篱笆。18.请给予特别的留意，在修剪有缠绕或很长的篱笆时，不要给缠绕住刀具，以免造成损害。

19.不要长时间地使用本机器，正常的应该每50分钟工作后，再休息10-20分钟。20.在使用时若有任何的问题，必须立即关掉发动机。

21.如果在修剪时碰到石头或坚硬的物体，请立即关掉机器并检查刀具是否有损伤。在再次工作前，请替换掉受损的刀片。

22.在使用本机器的时候，会有一些噪音和污染，请尽可能地降低这些。要经常检查是否正确设置化油器和燃油比。

失业保险操作指引 篇4

失业保险，是为了保障失业人员的基本生活和促进其再就业的社会保险制度。《失业保险条例》《失业保险金申领发放办法》《优化失业保险经办业务流程指南》等对失业人员的待遇、给付、再就业培训等作出了详细的规定。

1.失业保险应由谁缴纳?缴纳标准如何?

律师答疑：

用人单位和劳动者都应当缴纳失业保险费。

用人单位缴纳标准为：本单位工资总额的2%。

劳动者缴纳标准为：本人工资的1%。

注意：合同制农民工，单位可以为其缴纳失业保险费，农民工不需缴纳。

产业专利分析工作操作指引 篇5

（以国家专利导航产业发展实验区为例）

本指南立足于专利导航产业发展，围绕实验区产业发展的实际需求，对产业专利分析工作的基本原则、工作机制、工作内容、基本分析模块及要求等方面进行了初步规范，以指导和规范以专利导航为目的的产业专利分析工作的实际操作实务。试点单位和试点企业可参照本指南开展产业专利分析工作。

一、基本原则

以专利导航为目的的产业专利分析工作以促进实验区产业发展为目标，以创新驱动发展战略为核心，将专利信息分析和专利运用融入到实验区产业技术创新、产品创新、组织创新和商业模式创新的过程中，充分发挥导航引领的作用，以提高实验区产业自主发展实力、增强实验区企业参与国际市场的核心竞争力。

（一）围绕产业需求

产业专利分析工作应紧紧围绕实验区产业发展的实际需求，突出实验区产业发展特色，注重实验区产业规划设计与全球产业生态环境的有效融合，注重实验区产业专利分析与实验区、产业和企业发展规划的深度融合。

（二）突出导航功能

产业专利分析工作要充分发挥“专利导航为主，专利护航为辅”的原则。在注重“专利导航”实验区产业发展规划的同时，兼顾对产业发展“专利护航”的需求，将“专利导航”与“专利护航”的理念尤其是“专利导航”的理念贯穿产业专利分析工作的全过程。

（三）注重协作互补 为实现专利导航目的，在相关产业专利分析工作的组织管理和研究模块设置中，应当注重有效发挥专利导航分析、政府主管部门、产业企业等各方优势，充分吸纳实验区各方力量积极参与，做到政府宏观规划与企业微观布局相协调，构建紧密协作、优势互补的良好工作机制。

二、工作机制

产业专利分析工作应秉承“围绕产业需求、突出导航功能、注重协作互补”的基本原则，努力构建专利分析和专利导航研究成果对产业发展有效支撑的新模式和新思路。在具体操作和组织管理上需要形成相对规范的工作机制。

（一）工作主体

产业专利分析工作由实验区管委会、有关企事业单位和专利分析服务机构协作完成。

实验区管委会应组建由知识产权管理部门牵头，产业规划管理部门等参加的产业专利分析工作组。工作组负责确定启动产业专利分析的产业领域和进度计划；面向与选定产业相关的企事业单位征集需求，征询相关产业专家建议，综合各方意见形成分析需求；委托专业的专利分析服务机构具体承担产业专利分析工作；应用专利分析成果，完善或修正产业规划和产业决策。

专利分析服务机构作为产业专利分析工作承担主体，负责制定产业专利分析方案，实施产业专利分析，根据产业专利分析成果提出专利导航意见。

实验区各企事业单位配合提出产业专利导航需求，提供产业专利分析所必须的需求对接和技术支持。

（二）工作模式 1.项目启动

确定实验区参与产业专利分析工作的职能部门、重点企业和研究机构，选择专利分析服务机构，成立产业专利分析团队，开展产业专利分析工作相关的业务培训。

2.项目管理

根据实验区对专利导航工作的实际需求，可以制订短、中、长期服务规划。项目实施过程中，根据实验区实际发展状况和当前产业发展趋势，确定研究重点和研究方向，划定本的研究范围和重点，制订产业专利分析项目进度表。

3.项目实施

启动产业专利分析工作，加强项目实施的过程控制，开展阶段性评审工作；收集产业专利分析中的重要数据，构建专利专题数据库；完成产业专利分析报告，提出产业规划中重点领域的发展意见和建议。

4.项目验收

组织实验区、企业和有关专家对产业专利分析项目进行评审，对产业分析报告、过程文档和专利数据库进行验收。

5.成果运用

加强产业专利分析成果运用，为实验区产业规划、重大决策、招商引资（智）等方面提供引导和支撑，为实验区重点企业提升核心竞争力提供可行路径和方案。

（三）组织保障 1.政策支持

实验区应制定相关政策，支持开展产业专利分析工作，对于产业规划管理部门的产业规划制定和产业发展决策提出专利分析 要求，明确产业专利分析工作主管部门和工作责任，加强管理和考核。国家知识产权局为各实验区组建专家指导组，对实验区开展产业专利分析工作提供统一的跟踪指导。

2.定期交流

专利导航产业发展中的产业专利分析工作应紧密围绕实验区实际发展现状和未来需求，需要专利分析服务机构和实验区知识产权部门、产业规划管理部门以及实验区企事业单位的紧密配合；项目研究各阶段，要形成定期交流沟通机制。对阶段性成果和下阶段工作计划集中交流和汇报，共同确定研究成果与产业的贴和度和实用性。实验区应为专利分析服务机构提供产业技术和市场分析支持和指导，将技术、市场内容融入专利分析工作。

3.人才培养机制

实验区应在产业专利分析项目执行过程中，形成有梯度的人才培养机制。对于条件尚不具备的实验区，应寻找优质专利分析服务机构进行专利分析服务，并制定相应政策引入优质专利分析服务机构和专利分析服务人才，作为长期的服务保障。同时应形成对实验区自身专利分析人才培养计划，从能够进行初步的专利数据分析、能理解专业的专利分析结论并将其应用于产业规划的管理人才，到能够将专利分析与技术研发结合的产业人才，到能够融合技术、法律、市场、技术进行专业的产业专利分析服务的复合型分析人才，形成能够满足实验区产业发展需求的人才队伍。

三、工作内容

为了以专利分析获取竞争情报，有效“导航”区域经济发展，达到辅助区域产业转型升级和经济结构调整决策的目的，产业专利分析的工作内容主要由产业情报分析、产业专利分析和产业规划 设计三部分组成。

其中，产业专利分析是专利导航的核心内容，产业情报分析则是将专利分析成果与产业发展实际相结合的重要前提，产业规划设计则是综合产业情报分析与产业专利分析的成果，形成专利导航产业发展的建议和指导。

（一）产业情报分析 1.实验区产业发展环境分析（1）内部发展环境

专利导航区域产业发展，首先要重视区域在资源条件、产业基础、技术基础、政策导向等方面的发展状况，充分结合区域的资源禀赋和现有产业基础，发展优势产业。

（2）国内和国际环境

区域产业在发展过程中，对外要审时度势，密切关注国内和国际的发展环境，要熟悉国内外产业发展的新格局和新变化，了解现有产业分工及发展中国家的产业承接和产业转移的新趋势。结合我国当前东、中、西部发展现状，合理制定区域发展规划，减少区域间的低水平重复建设和无效竞争，加强区域间的技术创新合作和市场开发力度，进一步形成具有市场竞争优势的产业集群。

2.产业发展路径分析

实现专利导航实验区产业发展，首先要找准实验区产业发展的“着力点”。针对实验区产业目前普遍存在的切实问题和发展瓶颈，结合实验区产业内部结构因素和产业外部环境因素，从国内外产业发展动向、核心技术链、龙头企业链和市场竞争环境入手，进行目标产业的发展定位，从而准确地发现专利分析需求以及专利 政策重点支持方向。

（1）产业链

产业链环节，重点从产业链、供应链和价值链以及产业发展动向上，了解产业发展历史，以产品生命周期来推测产业演进，从萌芽期、成长期、成熟期和衰退期的发展过程预测产业发展变化。了解产业竞争者框架，能够对竞争对手的现行战略、未来目标以及拥有能力进行初步掌握。了解市场信号变化趋势，能够从市场信号中得到竞争者意图、动机或目标在内的潜在行动。

（2）企业链

企业链环节，重点了解产业内所有企业的基本状况，清楚区分技术引领者、市场主导者、产业跟随者和新进入者。找准目标产业龙头企业在国内和国际上的定位，确定主要竞争对手和发展目标，研究竞争者的市场策略。

（3）技术链

技术链环节，重点了解产业内主流技术的演变情况，初步掌握热点技术、关键技术、技术壁垒、空白技术和前瞻或先导技术的发展脉络，以及技术持有者的类型、产业影响力和市场控制力。对技术交易、技术转移、技术许可等技术流向和形成因素有初步了解。

（4）市场竞争

市场环境方面，通过充分的市场调研，了解市场竞争要素，以及市场对产业发展的反馈影响。总结现有企业间的竞争、替代技术或替代品的威胁、新进入者的威胁，成本、人才、技术、资源等要素在市场竞争中的平衡点和交差点，找到促使市场出现拐点的主要因素，对目标产业在市场中的战略定位进行初步规划。（5）专利影响力

通过产业链、企业链、技术链和市场竞争的研究，对目标产业从技术和经济层面有充分了解，可以确认产业中专利附加值的分布，以及在价值链中各类企业所处的位置，每个企业拥有的技术状况等，为开展专利分析提供了详实的背景依据。通过国内外产业现状和专利焦点的比较，可以为实验区产业发展圈定重点关注的专利问题，进行深入分析。通过定量分析与定性分析相结合的方法，形成与产业密切结合的专利分析成果。

（二）产业专利分析

产业专利分析是专利导航工作的核心内容。围绕实验区产业高端发展目标所处阶段、特点和专利分析需求，找准专利分析的切入点，订单式选择专利分析模块等，构建专利分析框架，形成围绕产业实际需求且涵盖技术路线、企业发展、产业规划和市场竞争的专利分析报告，为支撑产业技术创新发展提供详实的专利信息情报。

实验区产业专利分析可以首先从基础专利态势分析展开：主要采取定量分析的手段，从全球、中国和实验区三个维度，对专利技术发展趋势、专利区域分布、专利主要申请人和专利技术主题进行全面研究，同时还可以围绕各项指标，结合实验区产业发展特点，着重选择某些指标进行综合分析。

在此基础上，可以根据需要进一步开展专利价值和运用分析。主要采取定性分析的手段，结合专利态势分析的成果，从专利创造、运用、保护和管理等环节入手，针对实验区产业实际情况，着重在专利与标准化、专利联盟与专利池、专利诉讼、专利并购、专利融资以及专利预警和维权等方面展开，突出专利在实验区产 业发展中的引导和支撑作用。

1.基础专利态势分析

从全球、中国和实验区三个维度，对专利技术发展趋势、专利区域分布、专利主要申请人和专利技术主题进行全面研究。

（1）专利技术发展趋势分析

专利数量统计可以从宏观上显示出专利技术在时间上的活跃度情况，微观上则可以显示出技术发展动向、企业专利布局动向和区域专利发展动向。

（2）专利区域分布分析

通过分析专利在不同区域专利分布情况，可以掌握专利聚集区的国家或地区，在企业进入相应国家或地区时，要根据各国专利法规进行深入的专利分析。

（3）专利主要申请人分析

专利申请人的研究能够反映出某一领域内专利申请人的技术活跃度情况及其专利布局策略。

（4）专利技术主题分析

掌握专利技术主题的变化对了解技术的发展趋势，形成对未来发展的规划判断具有一定指导。

在前述专利分析内容基础上，将专利与技术、专利与企业、专利与产业和专利与市场的关系进一步细化，从专利影响力入手进行更加深入的分析。

（5）技术路线演进中关键专利分析

摸清与实验区产业发展相关的技术路线演进中关键专利，化解产业化风险和实现有效专利包围至关重要。

（6）重点技术的专利功效矩阵分析 围绕实验区产业发展的重点技术，绘制包括全球和国内的重点技术专利功效矩阵，能够有效发现专利优势、聚集区、空白点，指导实验区产业后续的专利规划。

（7）新增或衰退技术主题分布分析

围绕实验区产业的发展程度，结合全球相关产业发展状况，对近年来的发展态势进行初步分析，初步判断相关产业未来发展趋势。

（8）重要专利权人专利技术主题分析

围绕实验区产业内重点关注的国内外厂商，结合其专利布局情况和布局重点，开展深度分析，综合获得一手产业竞争情报。

2.专利价值和运用分析

围绕实验区产业发展特点，结合专利创造、运用、保护或管理等环节，重点针对产业专利价值和专利运用展开分析，提升专利引导创新能力、增强专利价值分析能力和专利运用能力，为实验区产业发展提供有效的引导和支撑。

（1）专利布局策略分析

重点突出实验区产业充分利用专利分析成果指导创新驱动发展，对自主技术开发、技术引进后二次开发过程中涉及的国内外同业竞争者的专利开发和专利布局策略进行深入分析，并有效指导企业开展专利部署。

（2）专利运用策略分析

重点突出实验区产业在专利运用方面实现国际化接轨，充分结合产业特色，活用专利许可、专利并购、专利诉讼、专利融资、专利联盟、专利标准化等专利运用模式，实现实验区专利运用效力的最大化。（3）专利预警和维权分析

重点突出实验区产业专利自我防御性保护和对外权利维护的实施。

（三）完善产业发展规划的建议

综合提炼前述分析成果，着重从实验区产业技术路线的优选方案、现有产业转型升级途径、招商引资中专利风险分析和评估、实验区重大项目知识产权评议、招商引智专家团队来源等方面，就实验区产业发展规划的顶层设计和改进完善的意见建议。

房地产信托业务操作指引 篇6

房地产信托业务操作指引

一、目的为规范公司房地产信托业务的开展，指导公司房地产信托业务的项目选择，促进公司房地产信托业务的稳健发展，根据信托法律法规、监管政策和公司规章的有关规定，制订本指引。

二、房地产信托业务类型

房地产信托业务划分为融资和投资两种类型。

1.融资类房地产信托业务，是指公司根据资金需求方的融资需求实施的，在信托设立前，信托资产的运用方式和收益水平均可事先确定的房地产信托业务。融资类房地产信托业务的主要形式包括贷款和投资附加回购（含投资附加关联方受让或投资附加其他第三方受让）等，投资附加回购类又可分为股权投资附加回购和收益权投资附加回购等。

2.投资类房地产信托业务，是指公司作为受托人发挥投资管理功能，将信托资产在房地产领域内进行投资运用，信托资产的收益水平主要取决于信托期限内市场盈利状况的信托业务。

三、融资类房地产信托业务标准

1.交易对手

交易对手或其控股股东必须具备房地产开发二级资质及以上。业务人员需根据项目实际对交易对手或其控股股东进行现金流预测和压力测试，并运用房地产企业信用模型对交易对手或其控股股东信用风险进行计量。

2.资金运用方式

开展融资类房地产信托业务，应确保信托资金运用方式合法合规，不得以信托资金发放土地储备贷款，不得向房地产企业发放流资贷款、用于缴纳土地出让价款的贷款。

3.融资项目

（1）所融资的房地产项目必须具备：国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证。

（2）交易对手在所融资的房地产项目中，自有资本金投入比例符合国家规定：保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。

（3）所融资的房地产项目不得存在土地闲置达到1年以上的情形。

3.信托项目设计

（1）信托融资期限不低于1年。

（2）公司收益收取标准不低于2%/年或100万元/年。

（3）对于结构化房地产信托计划，其优先和劣后受益权配比比例不得高于3:1。

4.担保措施

（1）房地产业务融资必须采取实物资产抵（质）押方式，其中抵（质）押物包括在建工程、土地、房产、金融机构股权、股票等。

对于房地产开发贷款，应以在建工程为抵押，不轻易用土地作为抵押发放开发贷款。

（2）抵（质）押物应权属明晰，不存在法律纠纷，可依法办理抵（质）押手续。

（3）单纯以实物资产抵（质）押作为担保措施的，抵（质）押率原则上不应高于40%，抵（质）押物价值的评估遵照公司有关规定执行。

（4）在采取实物资产抵（质）押的基础上，可以追加其他法人机构承担连带保证责任，保证人净资产为融资本金的2倍以上且无银行逃废债记录。

如交易对手能提供实力较强的法人机构承担连带保证责任，即保证人净资产为融资本金的5倍以上且无银行逃废债记录，可适当放宽抵押率，但抵押率原则上不得高于70%。

（5）交易对手为非国有企业、非上市公司的，交易对手的实际控制人应提供连带责任保证。

四、投资类房地产信托业务标准

1.合作方资质

实施投资类房地产信托业务的，应选取在区域和行业内信誉较好、诚信度较高的房地产企业作为合作方。合作方应满足以下基本条件：

（1）合作方或其控股股东具备房地产开发二级资质及以上；

（2）最近3年的平均净资产收益率不低于15%/年；

（3）合作方在全国或项目所在地区房地产市场排名靠前，具备较大的市场影响力。

2.投资项目

（1）拟投资房地产项目需具备详实的项目商业计划书，明确列示项目收益预测和成本支出；

（2）拟投资房地产项目预测的净资产收益率不低于15%/年。

3.投资期限与公司收益

（1）投资期限不低于2年；

（2）公司固定收益收取标准不低于2%/年或500万元/年，浮动收益分成不低于超额收益的5%。

4.第三方房地产顾问

实施投资类房地产信托业务，涉及房产和土地评估、项目清算等事项，应参考第三方房地产顾问机构的专业意见。选聘第三方房地产顾问机构遵循以下标准：

（1）在中国境内依法设立并具备相关服务资质；

（2）具备10年以上的从业年限；

（3）具备200人以上的专业从业人员；

（4）国内分公司或办事处达到10家以上；

（5）累计在20个以上国内城市展业。

五、其他

土地增值税清算管理操作指引 篇7

(从事房地产开发的纳税人适用)

讨论稿

一、土地增值税的前期管理

（一）开发项目的前期管理

主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应加强与国土、规划、住建、国税等部门的信息共享，从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设臵台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。

主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关 注，对纳税人同时开发多个项目或分期开发项目的，应督促纳税人根据清算要求分项目、分期，并在金三系统中进行土地增值税项目登记，合理归集有关收入、成本、费用。

（二）清算资料的收集

税务人员在清算及工作开始前，应从以下几个方面收集资料： 1．纳税人必须提供土地增值税清算的相关资料包括：

（1）《土地增值税清算申报表》及其他各类明细申报附表；

（2）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况；（3）开发项目立项批复；（4）建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证；

（5）国有土地使用权出让合同或转让合同、国有土地使用权证书、取得土地使用权所支付的地价款凭证；

（6）拆迁补偿费支付凭证、《房屋拆迁安臵补偿协议》及拆迁补偿费签收台账等；

（7）总层平面规划图及分层平面规划图、地下停车场车位分布平面图；

（8）工程监理报告、日志等监理材料；

（9）工程竣工备案表；

（10）项目预算、概算书及竣工决算报表；

（11）项目工程建设合同及其价款结算单、预算表、工程决算明细；

（12）测绘报告及房屋分户（室）面积测绘图纸；

（13）商品房购销合同统计表、销售情况明细表；

（14）能够按清算项目计算分摊并支付贷款利息的有关证明及金融机构贷款合同；

（15）物业用房申请确认单、无偿移交给政府、公用事业单位用于非盈利性社会公共事业的凭证；

（16）主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件；

（17）与转让房地产有关的完税凭证及清算项目预缴土地增值税的完税凭证；

（18）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》；

（19）清算期间的财务会计报表；（20）税务机关要求提供的其他资料。

2.税务机关应掌握的内部资料

税款入库资料：从金税三期税收管理系统中获取房地产开发企业与转让房地产有关的税金的缴纳情况、土地增值税的预缴情况。

二、土地增值税的清算申报

（一）土地增值税清算条件

1.纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（3）直接转让土地使用权的。

2.对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

对前款所列第3项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

（二）清算申报 对于符合应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可以按照国税发﹝2009﹞91号公告第三十四条规定采取核定征收方式核定其应纳税额；或按照《税收征收管理法》第六十二、六十四等条款对违法的纳税人实施行政处罚。

三、土地增值税的清算受理

主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理。受理后应向纳税人出具《土地增值税清算受理通知书》并转入审核程序。对纳税人符合清算条件，但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定期限内补报，向纳税人出具《土地增值税清算补正资料通知书》，纳税人在规定期限内补齐清算资料后，予以受理。对不符合清算条件的项目，不予受理。对于已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤消。

主管税务机关自受理纳税人土地增值税清算申报之日起，90日（不含补正资料时间）内应完成清算审核工作。情况复杂的，经区（县）局局长批准，可以适当延长办理期限，但延长期限不超过30个工作日。

四、土地增值税的清算审核

主管税务机关受理纳税人清算资料后，应采取适当方法对清算项目的收入、成本确认和归集的合法性、真实性进行审核（纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，还要对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核）。土地增值税清算审核结束后，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。

清算审核包括案头审核、实地审核。案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。

（一）对清算单位的审核 1.审核内容

土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。国税发﹝2006﹞187号文明确土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

清算审核时，应审核对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对普通标准住宅、非普通标准住宅、非住宅类型的房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

2.审核资料

◆房地产立项报告、开发项目立项批复；

◆国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证； ◆房屋建筑面积测绘报告等。

3.审核过程

（1）调阅开发项目立项批复、土地使用权受让合同、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销（预售）许可证、《土地增值税项目登记表》等有关资料，审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算。（2）未经政府部门批准，企业自行分期开发的项目，或者政府各部门审批的项目不一致，应进行实地审核察看，结合企业核算、政府部门审批、备案的项目登记表，本着实质重于形式的原则分期确定清算单位并报县区局确定后执行。

4.注意事项

在实务中，各省市对于土地增值税清算对象的具体处理观点不尽相同。按照湖南省地方税务局2014年7号公告第二条规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，原则上以《建设工程规划许可证》为依据确认清算单位。

如果企业无法准确分期并确定清算对象，可根据国税发﹝2009﹞91号公告第三十四条规定实行核定征收。

（二）对收入的审核 1.审核内容

纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益。

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

免征增值税的，确定计税依据时，转让房地产取得的收入不扣减增值税额；税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。

纳税人因房地产购买方违约，导致房地产未能转让的，转让方收取的定（订）金、违约金不作为与转让房地产有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。2.审核资料

◆电子版企业财务会计核算软件账套数据；

◆银行对账单、财务报表；

◆售房合同（根据情况抽查验证部分即可）、售房发票；

◆商品房购销合同销售统计表；

◆房产测绘所出具的实测数据； ◆开发项目总平面图； ◆网签备案资料； ◆预售许可证信息。3.审核过程

（1）内部资料与外部资料比对。

查阅房管部门网上备案资料，查询0731房产网等有关该项目均价等具体信息，将其与销售台账和销售明细表比对，核对销售数据的真实性，寻找差异原因，形成差异比对表，检查有无隐瞒收入问题。（2）案头审核与实地查验结合。

在案头审核的基础上，通过实地查看、了解楼盘开发、销售情况,调查、询问阁楼、停车位、地下室是否单独作价出售，掌握住宅、阁楼、停车位、地下室的销售情况。

查看物业公司入住通知单及《钥匙发放保管登记簿》，询问物管人员缴纳物业管理费的住宅、停车位等户数，或是缴纳水电费的户数，与企业提供的销售数据比对，寻找差异原因，核实计税收入。（3）详查与抽查并用。

抽查部分买受人,核实开具发票的金额与收取的价款是否一致.有无将销售的阁楼、停车位、地下室和精装房装修部分取得的价款单独开具收款收据问题。

掌握地下车位的销售情况,是否单独作价出售。（4）关注关联方交易和视同销售情况。

查看企业股东名册和管理层名单，也可通过国家企业信用信息公示系统查询企业关联方等有关信息，核对销售台账，重点核查是否存在关联交易申报收入偏低的情况。

4.注意事项

（1）常见的几种隐瞒收入的手段：

◆将预收账款计入应收账款的贷方或将所收款项以“诚意金”、“定金”、“保证金”等名目挂入其他应付款科目或者其他往来科目下，不及时结转收入。

◆通过签订虚假的借款合同，把实际收入变成借款长期挂账。◆编造虚假销售合同（比实际成交价格少），隐瞒按揭收入。◆将预售收入转入个人银行卡账户，不纳入企业的财务核算体系，账外循环。

◆直接用售房收入抵减工程款项支出、抵减银行本息、抵付广告费等等，坐支收入。

◆通过委托代销方式来隐瞒委托代销收入，特别是关联性质的委托代销。

◆对需要视同销售的房地产不调整申报视同销售收入。（2）以房抵债、抵息收入确认的规定

以房抵债是房地产开发企业将其所开发的房地产抵偿给提供贷款的金融单位、建设工程施工单位或者其他单位；以房抵息是指房地产开发企业以所开发的房地产抵偿金融机构、非金融机构贷款利息。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定，条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益。因此，房地产开发企业以房抵债、以房抵息应当按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第五条的规定，视为取得了经济利益，应当将其所抵偿的债务额、利息额和其他经济利益作为转让房地产的收入，据以计缴土地增值税。（3）视同销售收入的确定

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发﹝2006﹞187号）第三条规定，纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其视同销售收入按下列方法和顺序审核确认：

① 按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产的平均价格确认；

② 参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。（4）代收费用是否计收入的问题

对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。

对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可以予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。（5）审核精装房销售收入是否包含装修收入。凡在销售合同中明确约定装修条款的，其收取的装修价款应合并收入，装修费用可以计入房地产开发成本。装修合同单独签订的除外、房屋交付后再装修的除外。注意审核精装房售价的合理性，与毛坯房的售价相比对，其差价部分是否等于或高于装修成本。

（三）对面积的审核 1.审核内容

面积是土地增值税清算计算扣除项目金额的重要依据。房地产建筑面积有以下种类：

规划面积：《建设工程规划许可证》注明的面积 施工面积：《建筑工程施工许可证》注明的面积 竣工面积：竣工图及竣工验收报告注明的面积

测绘面积：项目竣工后，由测绘部门出具的测绘报告上注明的面积

可售面积：取得了《商品房预售许可证》、可以进行预售和销售的商品房面积，一般是指住建部门下发的商品房预售许可证的建筑面积、可以办理产权的车位车库面积

不可售面积：总建筑面积减去可售面积 合同面积：《商品房买卖合同》注明的面积

合同面积与测绘面积有差异。在实际操作中，以完工实际测绘面积为准。

2.审核资料

◆规划面积-《建设工程规划许可证》 ◆合同面积-《商品房买卖合同》 ◆验收面积-《竣工验收报告》 ◆账面面积-财务会计账簿凭证等 ◆实测面积-《房屋测绘报告》 3.审核过程

（1）将《建设工程规划许可证》中开发项目的建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面积以及公共配套设施等信息，与账面记载面积、实地开发面积核对，检查有无私改规划，增加可售面积，销售后不计收入问题。

（2）检查销售合同所载商品房面积，将其与测绘部门提供的实际测量面积比对，如有不一致，应以实测面积为准，关注是否发生补、退房款的收入调整情况，审核是否按规定调整收入

4.注意事项

在审核收入和面积的过程中，应关注企业是否存在隐匿收入和面积的情况。

（四）对取得土地使用权所支付的金额的审核 1.审核内容

取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

纳税人为取得土地使用权所支付的地价款包括：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的土地出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。

按照国家统一规定交纳的有关费用，是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按照国家统一规定交纳的有关的登记、过户手续费，其中，一级土地拍卖佣金和出让环节受让方支付的土地拍卖机构费用允许扣除。房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

2.审核资料 ◆国有土地使用权证 ◆土地出让合同 ◆土地收据 ◆契税票据 ◆银行支付记录 ◆与政府相关部门的协议 3.审核过程

（1）查看企业的土地使用权证、出让合同、土地收据、契税票据、银行支付记录和与政府相关部门的协议,审核取得土地使用权所支付金额的真实性，审核其受让面积是否正确，判定是否存在政府返还（补贴）和以地补路等情况。对以地补路的情况要结合政府的相关文件和协议进一步核实。

（2）在中国土地市场网或各地国土资源局网站查询土地出让信息，与企业提供的有关资料核对。

（3）通过契税票据金额推算查验取得土地使用权支付的金额是否正确。

4.注意事项

（1）关注是否将房地产开发费用计入取得土地使用权支付金额增加土地扣除项目。

（2）注意土地使用权出让价款在税收规定与财务会计制度中的区别,会计上取得土地使用权支付金额以及土地征用拆迁补偿费等作为土地开发成本计入“开发成本——土地征用及拆迁补偿”,而税法上对于土地增值税扣除项目中的“取得土地使用权支付的金额”仅对应财务会计核算中的“开发成本——土地征用及拆迁补偿”的其中一部分,不包括土地征用费、拆迁补偿费等支出。

（3）注意自用房土地成本的划分上,其支付的土地出让金应在“无形资产”科目中列支与核算,而不是在“开发成本”中列支,在实际清算中也应予以剔除。

（4）注意企业常用手法：加大早期项目土地成本；租用房、违章房等成本挤入商品房成本。

（5）注意“两安用地”物业返还款。房地产企业在拍“两安用地”时，一般要附加无偿返还物业的情况，无偿返还的物业价值计入土地成本，并在土地增值税清算过程中加计扣除。实际情况有些房地产企业并非无偿返还，而是签定代建合同，由村委会将政府补偿款拨款至房地产企业进行投资建设，建设物业的费用既多抵扣了土地成本又多加计扣除。

（五）对土地征用及拆迁补偿费的审核 1.审核内容

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安臵费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安臵动迁用房支出等。

2.审核资料

◆政府部门的拆迁补偿办法或具体拆迁安臵文件 ◆双方签订的房屋拆迁安臵协议及拆迁补偿清单 ◆房屋评估及测绘资料 ◆房屋拆迁补偿安臵计算表

◆被拆迁房屋所有权、使用权等权属相关资料

◆被拆迁人营业执照或组织代码证、居民身份证等证材料 ◆安臵资金结算及交付证明材料 ◆其他资料（法律公证或法院裁定）3.审核过程

（1）向拆迁管理部门（拆迁办公室）了解拆迁政策，并获取《房屋拆迁许可证》，调取《房屋拆迁安装补偿协议》及《拆迁台账》，从中抽取部分拆迁户进行调查了解，审查包括补偿形式、补偿金额、支付方式、安臵用房面积、安臵地点，核实是否多列拆迁补偿费。（2）确认相关合同和收据,如是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证需一一对应。

（3）将现金日记账、银行存款日记账与银行对账单进行比对，核查资金支付行为的真实性，核实有无资金回流情况。

4.注意事项

（1）关注是否存在将房地产开发费用计入土地征用及拆迁补偿费增加扣除项目,开发费用应在土地征用及拆迁补偿费项目中予以调出转入开发费用。

（2）拆迁安臵问题

根据国税函﹝2010﹞220号文，房地产企业用建造的本项目房地产安臵回迁户的，安臵用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发﹝2006﹞187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

开发企业采取异地安臵，异地安臵的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发﹝2006﹞187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安臵的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

货币安臵拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

（3）注意土地征用及拆迁补偿费在税收规定与财务会计制度中的区别,会计上将取得土地使用权支付金额以及土地征用拆迁补偿费等均作为土地开发成本计入“开发成本土地征用及拆迁补偿”。对于土地增值税扣除项目中的“土地征用及拆迁补偿费”对应财务会计核算中的“开发成本土地征用及拆迁补偿”，且只是其中一部分，对取得土地使用权所支付金额予以剔除。

（4）房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲臵费不得在计算土地增值税时扣除。

（5）多个（或分期）项目共同发生的土地征用及拆迁补偿费，是否按项目合理分摊。属于多个房地产项目共同的土地征用及拆迁补偿费，应按规定的分配标准和方法，计算确定清算项目的扣除金额。多项目受益应按各占地面积分配，同一项目不同类型的房地产应按建筑面积分配。但对占地相对独立的不同类型房地产，应按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊。

（六）对前期工程费的审核 1.审核内容

前期工程费，是指项目开发前期发生的水文地质勘查、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘查、测绘、“三通一平”等支出。

2.审核资料

◆前期工程费和基础设施费总预算

◆招投标情况（招标公告、项目报价清单、招标文件、中标文书）

◆评估、设计、认证合同以及相关报告 ◆施工合同

◆支付凭证、发票、票据 3.审核过程

（1）查核相关合同、监理报告、发票、付款记录、决算报告，核实发票合法性，业务真实性。

（2）抽查部分合同及相应的付款记录，核实资金流向，审核前期工程费是否实际支付，是否存在虚列情形。

（3）关注前期工程费中除规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘查、测绘、三通一平支出以外的其他支出,核查此类其他支出是否真实发生,是否应列入前期工程费。

4.注意事项

（1）注意计算前期工程费占全部开发成本的比值，并将该比值与同类工程的比值相比较，若发现有严重偏差的，则应进一步核实。（2）前期工程费一般发生在立项开工前,防止管理费用挤列本项目,关注是否将房地产开发费用计入前期工程费。

（3）关注多个（或分期）项目共同发生的前期工程费，是否按项目合理分摊。属于多个房地产项目共同的前期工程费，应按规定的分配标准和方法，计算确定清算项目的扣除金额。多项目受益应按各建筑面积（规划）分配。同一项目不同类型的房地产应按建筑面积（规划）分配。

（七）对建筑安装工程费的审核 1.审核内容

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

2.审核资料

◆开发项目建筑安装工程费总预（概）算

◆投标情况（招标公告、项目报价清单、招标文件、中标书）◆施工合同

◆甲供材料（设备）的采购合同（发票、记账凭证）

◆施工企业领取甲供材料（设备）的领取记录凭证（记账凭证）◆工程款项支付凭证及结算发票 ◆工程竣工验收资料决（结）算报告

◆工程质量保证金扣留情况（往来款项凭证、账页、工程审定造价的发票开具情况

◆建筑工程施工合同、建筑工程竣工决算书、房屋建筑工程竣工验收备案文档和市政基础设施工程竣工验收备案文档

3.审核过程

（1）审查施工合同和预（决）算书，核对工程内容，参照中介机构出具的审计报告，对决算超过预算价格过高的项目，重点审查单项合同、补充协议的真实性，关注资金流向，核实是否实际支付。

（2）对开发企业提供的成本资料进行归集整理，同时抽查相关建筑施工合同、施工竣工决算报告等资料，将合同金额、竣工决算金额与开发企业账面归集的建筑工程费用发票金额加以比对，差异处应要求开发企业提供合理解释及依据

（3）测算单位建安成本,是否明显偏高,参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本（可参考当地建设工程造价网或当地《工程造价信息》杂志）,验证是否存在异常，对价格过高的建筑成本进行重点审查。

（4）获取企业关联企业有关资料（国家企业信用信息公示系统上可以查询企业相关信息）核查是否存在关联企业转移利润的情况,对长期挂账的大额应付款项,与对方核实未付款项的真实性。（5）对营改增前房地产企业采用甲供材方式自行提供部分建筑材料的，应审查其是否存在重复列支成本问题。重点审核企业与施工企业签订的建安合同中甲供材条款，核对房地产企业甲供材核算的记账凭证，同时查验建安发票的开具金额是否包含甲供材部分，如果同时列支的，应予以调出。

4.注意事项

（1）关注开发企业是否在开发成本“建筑安装成本”或“开发间接费”中列支代垫费用,如为施工方代垫的临时水电费,如有列支应将其调出。

（2）关注临时售楼部和样板房,不得作为开发间接费用,不可计入开发成本并在土地增值税清算时扣除,而应作为期间费用扣除.如果临时售楼部或样板房以后用于出售,则可以作为开发成本进行扣除,并可加计扣除处理,其销售收入也应计入收入。

（3）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，但要关注企业销售的精装修商品房中,是否包含电视机、电冰箱、床、沙发、窗帘、装饰画等可移动或装卸的家电家具、日用品及装饰用品,这部分成本费用不能在开发成本建筑安装成本中列支。

（4）对于开发项目的质量保证金,在计算土地增值税时,施工企业对开发企业开具发票的,按发票所载金额予以扣除;未开具发票的,扣留的质保金不得计算扣除。

（6）关注营改增前建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具，营改增后是否在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称。

（7）如果企业无法完整的提供前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等开发成本的凭证或资料，根据国税发﹝2006﹞187号文件规定，房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。

（八）对基础设施费的审核 1.审核内容

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

2.审核资料 ◆基础设施费总预算

◆招投标情况（招标公告、项目报价清单、招标文件、中标文书）◆评估、设计、认证合同以及相关报告 ◆施工合同

◆支付凭证、发票、票据 3.审核过程

（1）查核相关合同、监理报告、发票、付款记录、决算报告，核实发票合法性，业务真实性。

（2）抽查部分合同及相应的付款记录，核实资金流向，审核基础设施费是否实际支付，是否存在虚列情形。

4.注意事项

（1）基础设施费限定在小区内且为工程支出，不含各类管理费用，审核时关注是否将房地产开发费用计入基础设施费。

（2）测算基础设施费占全部开发成本的比值，并将比值与同类工程的比值相比较，若发现有严重偏差的，则应进一步核实。（3）关注多个（或分期）项目共同发生的基础设施费，是否按项目合理分摊。属于多个房地产项目共同的基础设施费，应按规定的分配标准和方法，计算确定清算项目的扣除金额。多项目受益应按各占地面积或各实测建筑面积分配。同一项目不同类型的房地产应按实测建筑面积分配。

（4）基础设施费的审核不能忽视实地查看。

（九）公共配套设施费 1.审核内容

公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

2.审核资料

◆公共配套设施的规划资料

◆无偿移交政府或全体业主的证明资料 3.审核过程

（1）审核公共配套设施的界定是否准确，在案头审核的基础上，审核人员应当实地查看和询问，核实公共配套设施的用途，是否有挪作他用的情况。

（2）根据合同约定的内容、取得的合法票据和对应款项审核公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。（3）审核是否将房地产开发费用计入公共配套设施费。4.注意事项

（1）注意企业作为公共配套设施费扣除的必须是不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出，因此在审核过程中应特别关注企业申报的公共配套设施费的产权归属，核实公共配套设施的面积。纳税人将公共配套设施等转为自用或出租，不确认收入，其应分担的成本、费用也不得扣除。

（2）注意区分配套设施与公共配套设施。关注将配套设施的建筑面积是否已纳入可售面积，若未纳入可售面积，是否单独归集配套设施的相关成本费用，而未挤入销售产品的成本费用扣除。根据国税发﹝2006﹞187号文件规定，开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会、派出所用房、会所、停车场、物业管理场所、变电所、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

①建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除（此种情况应查看移交公告或相关证明资料）；

②建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除（此时应查看无偿移交的证明材料）；

③建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用（此时应核查是否计入收入）。

（3）测算公共配套设施费占全部开发成本的比值，并将比值与同类工程的比值相比较，若发现有严重偏差的，则应进一步核实。（4）关注多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。属于多个房地产项目共同的公共配套设施费，应按规定的分配标准和方法，计算确定清算项目的扣除金额。多项目受益应按各占地面积或各实测建筑面积分配。同一项目不同类型的房地产应按实测建筑面积分配。

（十）对开发间接费用的审核 1.审核内容

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

2.审核资料

◆直接组织、管理开发项目相关人员职责说明 ◆直接组织、管理开发项目相关人员考勤情况记录 ◆直接组织、管理开发项目相关人员工资薪金标准说明 ◆项目部人员名单、劳务合同以及工资明细表

◆项目部所需用的固定资产明细帐、提取折旧以及周转房摊销的明细帐

◆支付凭证及结算发票 3.审核过程

（1）开发间接费用一般限于工程部中负责工地现场管理人员直接组织、管理开发项目发生的费用，调取项目部人员的花名册与工资册进行核实，审核是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用计入开发间接费用的情形。（2）核对项目开工日期和竣工日期，施工期间发生的工资、职工福利费、办公费、水电费等才能作为开发间接费用扣除，抽查相关凭证，审核是否将项目完工后的费用挤入开发间接费用的情形。（3）审核是否将房地产开发企业的管理费用、房地产销售费用等其他费用挤入开发间接费用。

4.注意事项

（1）关注开发企业是否在开发成本“建筑安装成本”或“开发间接费”中列支代垫费用,如为施工方代垫的临时水电费,如有列支应将其调出。

（2）为了防止房产企业将管理费用混入开发间接费用中，加大可扣除项目金额，应根据企业内部组织结构和职责分工，合理划分“项目管理人员”与“行政管理人员”。

（3）多个（或分期）项目共同发生的开发间接费，是否按项目合理分摊。属于多个房地产项目共同的开发间接费，应按规定的分配标准和方法，计算确定清算项目的扣除金额。多项目受益应按各建筑面积分配。同一项目不同类型的房地产应按建筑面积分配。

（十一）对房地产开发费用的审核 1.审核内容

开发土地和新建房及配套设施的费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

2.审核资料 ◆发票、凭证

◆支付利息凭证、借款合同、与信托公司有关的委托贷款合同 3.审核过程

（1）对于利息支出据实扣除的情况，应重点关注：是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用；利用闲臵借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出；分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。（2）重点审核计算基数，当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入房地产开发费用计算基数的情形。

4.注意事项

注意与会计期间费用中销售费用、管理费用、财务费用列支标准不同。

（十二）对与转让房地产有关的税金的审核 1.审核内容

与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

2.审核资料

企业税金账、税票及税务局开票入库系统数据 3.审核过程

（1）获取或编制该项目各项税金缴纳情况明细表。

（2）从征管系统中核实其实际缴纳情况，审核缴纳税金的税收完税证明等相关缴税证明，审核是否是本项目发生的税费，只有本项目发生的税费才能扣除。

4.注意事项

（1）按照财务会计准则的有关规定，房地产开发企业缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除，不得重复计算扣除。

（2）与转让房地产有关的税金，在同一项目不同类型房地产中分配应据实分摊，和相关收入配比，不应按已售建筑面积分摊。

（十三）对财政部规定的其他扣除项目的审核 1.审核内容 财政部规定的其他扣除项目，对从事房地产开发的纳税人是指可按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施（房地产开发成本）规定计算的金额之和，加计20%的扣除。2.审核过程

对从事房地产开发的纳税人进行的加计扣除，应严格审核确定可以加计扣除的基数，对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

3.注意事项

（1）对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节交纳的税金。

（2）对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节交纳的税金。

五、资料归档

主管税务机关相关部门在相关明细表格中签字并加盖公章，予以认可，并由税源管理部门负责土地增值税清算资料归档。归档资料包括：《土地增值税项目清算小组审核会议情况表》；《税务事项通知书》及税务文书送达回证；《土地增值税清算审核表》、《存量房扣除项目金额分摊明细表》；土地增值税清算审核见面材料（包括土地增值税清算审核报告、《土地增值税清算审核表》和《存量房扣除项目金额分摊明细表》）及税务文书送达回证；土地增值税清算执行情况、土地增值税入（退）税收缴款书；《土地增值税清算受理通知书》、《土地增值税清算补正资料通知书》、《土地增值税清算不予受理通知书》及税务文书送达回证；企业申报资料及附表（见土地增值税清算资料清单）。全部清算资料及文书统一清理、顺序编号。其余资料按时间顺序排列，资料右下脚按页进行顺序编号。编制文书目录（注明页码），文书送达时要有送达回证，装订并整理归档。

六、后续管理

主管税务机关应加强清算后项目的后续管理。根据国税发﹝2006﹞187号第八条规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

其中，单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

主管税务机关应建立土地增值税清算工作台账，登记土地增值税征收情况，加强房屋销售管理，改变后续管理薄弱的现实情况。

附：

土地增值税清算成本计算分摊方法

1、总的分摊方法

国税发﹝2006﹞187号文件第四条第五款规定，属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

国税发﹝2009﹞91号文件规定，纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。

2、土地成本的分摊

省局2014年第7号公告第四条明确了土地成本计算分摊问题：对于成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，应按分期开发项目占地面积占该成片受让土地总占地面积的比例计算分摊取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费(以下简称“土地成本”)。同一项目中建造不同类型房地产开发产品的，按不同类型房地产开发产品的建筑面积占该项目总建筑面积的比例计算分摊土地成本。但对占地相对独立的不同类型房地产，应按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。

值得注意的是，关于地下车库（位）对土地成本的分摊问题，首先要明确地下车库（位）是否计入容积率，如果计入容积率，则应分摊土地成本，如不计入容积率，则不分摊土地成本。

3、住宅与商业用房的成本扣除问题（建筑安装工程费）省局2014年第7号公告第五条规定，单栋建筑物既有住宅又有商业用房的，商业用房的建筑安装工程费可以按照层高系数予以调整。