物业交房流程及注意事项

物业交房流程及注意事项（精选6篇）

物业交房流程及注意事项 篇1

物业交房流程及注意事项

物业交房流程及注意事项

物业交房流程及注意事项

一、如何理解交房

二、物业交房流程

三、物业交房注意事项

四、案例分析

2物业交房流程及注意事项 如何理解交房

1、“交收楼”的概念

指房产开发商通过选定的物业管理公司将已具备入住条件的房屋交 付业主使用的过程。从小业主的角度就是“收楼”。所以俗称“交收楼”

物业交房流程及注意事项

2、交收楼的构成 由一个核心和三个重点构成

核心：物业与开发商的沟通 三个重点：1.交楼许可证 2.物业接管验收及前期整改 3.前期培训

3、把握好三个重点物业管理处在交楼活动前，打下坚实的基 础，在充分准备的前提下展开对交收楼的活动。

4物业交房流程及注意事项

物业交房流程

1、费用、资料的收集和资料发放

费用 开发商： 房款尾款、分时电表费、有线电视初装费、煤气初装费等。物业管理公司：维修基金、首期物业管理费（起始日期）。（起始日期）资料的收集 收楼通知书、业主或代理人身份证明、售房合同及收据等资料。资料的发放 收房前： 收房前：《新建住宅使用说明书》、《新建住宅质量保证书》、《空气检测合格证书 》、《质量监督检验合格证书》。收房后： 收房后：《临时管理公约》、《业户使用手册》、《业户联络表》、《搬迁及电梯使 用说明书》、《服务指南》、《治安管理规定》、《停车场/库管理规定》及《防火、治安责任书》等。

物业交房流程及注意事项 物业交房流程

2、相关物品的发放 单元门钥匙、信箱钥匙及小礼品等。

3、验房

在办完物业各项手续后，由物业管理公司客服部人员、工程技术人员和发展商销售 人员三方共同陪业主至单元内验房 ：

1、业主将单元进户门打开，由“三方”陪同清点单元内物品、设备及设施，核对单 元的水、电、和燃气读数，在《物业（单元）接收记录表》签署确认。物业工程人 员为业主演示设施设备使用功能及状态。

2、如业主验房时发现单元内存在着一些问题或疑问，物业管理公司工程人员无法回 答的即通知发展商工程人员来现场解疑。如需整改的发展商工程人员在现场回复业 主整改工作时间表，并记录在案，以确保验房工作顺利进行。

3、若有整改事项，业主可委托物业管理处跟进并及时报告整改结果。

4、验收完毕后，由业主、发展商、物业确认签字。

物业交房流程及注意事项 物业交房流程

4、交收楼整改

业主验房发现单元内存在缺陷需要进行整改时，由物业工程人员将业主提出的问 题填写在《物业（单元）接手记录表》或《验房整改单》上，有业主签字确认后复 印（业主、物业及开发商），有开发商负责联络各施工单位进行整改。整改单原件 需存档。同时业主可将需整改单元进户门钥匙托管于物业管理公司，在整改工作完 成并通过业主复验确认后，由业主取回托管钥匙。

物业交房流程及注意事项 物业交房注意事项

一、交房前 交房前

1、交房的预演。

2、与客户预约的时间安排。（便于资料的准备、所交付房屋的全面了解）

二、交房过程中

1、物业交房参与人员的仪容仪表和礼貌礼节。

2、物业交房人员的工作专业程度。

3、对需要交付单元的了解程度。

4、交房是楼盘开发商与物业管理公司搭台“唱戏”将单元交付业主的过程，双方唱 戏的配合程度将直接影响单元是否能顺利交付。

5、交房是物业管理公司各部门的重要工作，需要全体部门共同、积极参与。（保安、保洁、工程等各方。）

三、交房后

1、整改的及时跟进及与业主的及时沟通。

2、遗留问题及时与开发商沟通。（与开发商的沟通是完成收房工作的关键）（与开发商的沟通是完成收房工作的关键）

物业交房流程及注意事项 物业交房注意事项

常见问题的处理办法及注意事项 1.因房屋质量问题，业主拒绝收楼并提出赔偿要求的处理 需知房屋在交付使用时会存有一些不影响使用功能的质量问题，故交楼时业主会收到新建住宅质量保证书，跟进国家和本市的相关法规规定，由发展商提供相应的维保期限，业主提出的房屋质量问题如果确实较为 严重，已影响到正常使用该单元，需即时与发展商协调解决业主提出的有关合理要求。一般来说，对于一些 小的质量问题，物业接待人员必须告知拒绝收楼的业主，管理公司是根据政府有关法规合法地履行交楼程序，对于房屋存在的质量问题，管理公司将马上跟进相关施工单位予以维修整改，在承诺时间段里完成维修工 作。

2.因房屋实际情况与签约时存有差异引发纠纷的处理。

发生此类情况，管理公司需立即与发展商相关负责人通报，力求相关人员即时在现场与业主进行有效沟通，并在查核合同约定后，进一步给予业主明确的回复，如系业主误解，需耐心予以说明，将相关证明资料出示 给业主查阅，如确系发展商问题，最好尽快在第一时间给予解决处理，以免引起业主的强烈不满。

3、维修整改跟进不及时所引发的业主投诉处理。

一般来说，在集中交房初期，维修整改的工作量非常大，极有可能出现维修工作一时跟不上的现象。对此，物业管理公司必须做好与发展商和相关施工单位的协调配合工作，最为有效的办法是定期进行各方联席会 议，集中力量解决主要矛盾，合理有序地安排其他维修工作，以避免业主的大量投诉。对于已经出现的投诉，一定要积极认真地对待，尽可能在接待当日有一个处理跟进的结果，实在无法做到的，也需要将协调的结 果告知业主，以求得业主的谅解。

物业交房流程及注意事项 案例分析

小沈在第一次交楼的时候就遇上了大麻烦，小沈在第一次交楼的时候就遇上了大麻烦，过程：

1、业主是vip，并且是个刁蛮、固执、目空一切的有钱人妇人。

2、业主带着律师前来收房。

3、因有律师在场业主要求交楼活动必须以倒流程操作。

4、业主意见很多，到处乱跑。在卧室内业主指着一面墙说有色差要求重刷。

5、在开发商工程师到场察看后，坚持认为颜色均匀无问题。

6、业主坚持要重刷。

7、小沈觉得业主不好得罪，但是的确有点不讲理。所以采取了中立的方式处理此事

8、最后开发商同意重刷。

结果：此套单元交房花了近2小时，且小沈被业主评价低。

问题： 1.是否能简单叙述一下倒流程的操作？ 2.小沈的第一次交楼，哪些地方有问题? 3.为什么小沈被业主评价极低？ 4.你是小沈的话你会怎么做？

谢谢各位同仁！

物业交房流程及注意事项 篇2

关键词：小区交房,物业接管,程序,注意事项

1 小区交房的准备

(1) 商业建筑的完工。地产方和建筑方按照政府的市场导向和民众的生活素求, 共同开发城建规划和小区楼房的招标计划, 实施签定包括水、电、燃气、网络、闭路、监控和避雷系统、消防 (火警) 系统、排污处理等及与商业建筑相匹配的施工与安全合同, 并保证各自的工程品质和各项工程的完工率达到100%, 且须与安全设施同步完成及验收 (相关手续) 合格。

(2) 服务设施的完善。与小区配套构筑的服务设施还有:店铺、商场、超市、医院、供电房、娱乐广场、社区用房、物业办公区等。这些标准的屋件和便民设施也是属于同步承建和验收的项目且应尽快完善, 包括公众或私密的有价资料和技术档案的备齐等。

(3) 道路广场的绿化。用不同的人造石材或塑粒等, 以独特风格的设计来铺建大路小道和休闲娱乐广场, 并因地造势来景观绿化, 如:种植果木花草, 移造假山亭阁, 引渠水池喷泉等, 使低碳的理想的家园春意盎然。

2 物业的前期管理

(1) 物业项目的组建。本着以“持续提供并超越客户不断增长的需求”为服务宗旨, 以“用心服务, 感动客户”为服务理念, 来组建小区服务中心。所分管的项目及性能有:安全保卫、家政保洁、客服巡访、工程维护、电机修理、环境卫生、房屋装修、消防报警等部门, 并配备相关的工作人员和电脑打印等办公服务器材及宿舍、食堂、便利店等后勤服务和备用资金。

(2) 相关人员的培训。不论是部门管理人员, 还是服务人员, 都必须按计划和编程来进行系统、全面的安全思想教育和进行规范的培训及各特殊工种、突发事件的预案与演练和处理方式, 目的是不仅让大家懂得高端管理的运作, 更让众人懂得的服务宗旨——“想客户之所想, 急客户之所急”、“用心服务, 感动客户”的重要与实操技巧。将企业文化延续, 把爱岗敬业拓展, 以准军事化管理, 必持之以恒执行, 来满足和服务于客户的需求程度。

(3) 日常事务的职责。1安全保卫的日常事务:负责小区内的治安联防工作, 保护居民的人身和财产安全, 加强辖区内的交通、消防、公共设施设备、危险品与危害源的巡检和安全管理, 记录车辆进出、人员来访、隐患排除, 做好防范措施与预案处置工作;2客服巡访的日常事务:熟悉交房流程, 负责保存和保管客户信息、购房合同副本等资料、代收物业管理费用、代管物业用房或客户房间锁匙、协调各部工作、解决物闹纠纷, 以及巡查和走访、询问或服务于小区内与客户的日常生活和居住环境有关联或利益的问题;3工程维护的日常事务:负责小区内的土建、房屋、公共设施与设备等的质量验收和管理, 以及维护和保养工作, 并做好增补工程的审批和验收, 且现场解决客户及跟进与房屋品质相关的问题;4电机修理的日常事务:负责保障小区内供电与发电系统、通讯网络系统和闭路监控系统正常运行及机电设备故障的检测与检修;5环境卫生的日常事务:负责小区内公共场所的卫生清洁和小区周边环境治理与保护, 时刻清扫办公区域、楼层通道、广场过道和指定地点的尘埃, 洁净室内空气, 处理生活垃圾, 治理环境污垢等;6消防报警的日常事务:负责巡检小区内火灾消防报警系统或装置的机动与灵敏性;维护各栋楼层间的消防栓内备用的高压软管和供水闸门、闭锁、扳手、环扣、喷头或泵、管路、水压及灭火器等设施设备、器材与种类的完好和有效, 且随时补充或替换残缺的器材, 确保消防和送风排烟的楼道畅通, 并实施火灾预警与监控;7家政保洁的日常事务:负责小区内客户家庭中有需要帮照顾老人、孕妇、婴幼儿的起居、饮食方面的护理或室内清洁与器具除尘等8房屋装修的日常事务:负责小区内的装修秩序管理, 包括办理装修手续、签定装修协议、交纳装修违约金、督导装修现场、呈报装修进度和规范砖块、河砂等材料的堆码与袋装运输、门窗等材料走专用通道、建筑垃圾集中存放与清运, 并指定外墙用料不得超出墙体且与墙体同色等。还有装修日程和装修整改及总装修量不得超过规定的时间。

3 接管的程序

(1) 法律公正程序。如果没有特殊情况, 地产方和其他项目的施工方必须在规定的时间内, 由当地政府邀请多个职能部门会同社区或物业的负责人、新闻媒体、法律事务机构和小区购房客户代表等, 就房屋交接事项、延续相关手续、各方存在问题及部门归属、职能职责、资料费用和产权所有等, 按照法定的程序公正办理或签约合同、审核备案及事态跟进, 且即时公开与告示。

(2) 部门职能程序。地产 (开发) 方、建筑方、政府方及行政、公安、消防、银行、保险、城管、路政、园林、宣传、水电、燃气、电梯、电子、家政、物业等的一切前期与后期的工作及履职, 都是为小区验楼或客户验房及保障客户居住与生活服务的。

(3) 人事劳务程序。根据各方部门的职能和小区的项目与业务范围, 有必要的应设立部门或兼职、应聘及外挂、续约有关联的或保持其部门的职能, 签订为小区的设施设备或客户 (帐户) 终生履职或服务、保修合同。尤其是相应机构与编制和配备专职及专业维护与培训技术操作人员。

4 注意事项

钣金加工的流程及注意事项 篇3

摘 要：随着我国经济的快速发展，我国的工业都开始向着机械自动化发展，其中钣金加工也开始向着这方面发展，钣金机械自动化能大大的提高加工效率，为企业增加额外的利润。本文重点分析和探讨了钣金加工的工艺流程，同时针对钣金加工实际操作提出一些注意事项。

关键词：钣金加工；工艺流程；数控机床

在我国的钣金行业中，由于其加工的成本比较低，产出的产品具有体积小、重量轻、性能高等特性，在各个行业中被广泛的应用。但是随着现代的用户对产品的要求越来越高，传统工艺生产的产品已经不能满足用户的需求，因此产业中的一些行业开始向钣金加工的自动化方向靠拢。随着钣金行业自动化的企业越来越多，之间的竞争也开始加剧，因此，钣金行业的机械自动化开始向着更高的技术发展。

1、钣金加工工艺分类

钣金件根据不同的要求选择不同的落料方式，其中有激光剪切，数控等离子切割，剪板机加工等不同方式。通常从成本上考虑多数会采用剪板机剪切加工。为了保证剪切质量，根据板材的厚度的不同，剪板机的刀刃之间要调整好间隙，否则板材会有毛边产生，并且刀刃要定期修磨，一是延长刀具的使用寿命，二是保证板材的剪切质量。激光剪切因为其数控程序是由CAD图形-几何位图以非均匀有理B样条曲线为基础的PLC控制程序同步转化的，机械精度理论上误差在±0.02mm，由于环境原因实际上误差在±0.05mm左右，材料利用率通常≥80%。采用激光切割，切割出的零件外形尺寸，精度、粗糙度、热影响区都完全符合设计要求。数控等离子切割，一般数控切割机在执行切割前需要完成作图及切割工艺的编辑及处理，为保证工件质量，一般不在工件轮廓上直接安排穿透点（即打火点），而是使其离开工件一段距离，经过一段切割线后再进入工件轮廓，这段线通常称之为切割引线或引入线。一般来讲，引线的长度随厚度的增加而加长。

2、钣金加工流程中的注意事项

对钣金制品的后期处理，主要是对钣金制品表面的处理。钣金制品表面处理主要包括电镀、磷化皮膜、烤漆、氧化等。钣金加工的后期处理主要是为了保护料件，而在其表面涂上一层膜，防止氧化，还可以增强烤漆的附着力，其中，磷化皮膜主要是用于电解板类和冷轧板，经过后期处理，钣金料品就基本成形了。因此，一定要注意对料件的保护，不能划碰伤，否则就不能算是合格的产品。钣金加工的过程是理论与实践的结合，是将有关机械制造的基本工艺知识、基本工艺方法和基本工艺实践等有机结合起来的一道制作过程。在钣金加工的过程中，要注意以下方面：在使用样本图纸时，展开方式要便于节省材料和加工的及时性；压铆、撕裂、冲凸点（包）等位置方向，要画出剖视图，便于加工的便利性，也能更直观地理解；要核对板厚、材质以及板厚公差等参数；特殊角度，如折弯角内半径（一般R=0.5）要试折而定展开；如果有容易出错的地方，应该重点表明，以示提示；如果有尺寸较多、较复杂的地方，应该把此部分图放大；有需要烤漆或保护的，也应做好提示。钣金加工是通过冲压、弯曲、拉伸等手段来加工零件的，因此，在加工过程中，必须严格按照加工工序来完成。

3、钣金加工的流程

3.1下料

下料分为很多种，其中最主要的是以下几种方式：剪床下料：利用剪床剪切料件，它主要是为模具落料成形、准备加工，成本低，精度低于0.2 mm，但只能加工无孔、无切角的条料或块料；冲床下料：利用冲床分一步或多步在板材上将零件展开后的平板件冲裁成各种形状料件，其优点是耗费工时短，精度高，成本低，效率高，适用于大批量生产；镭射下料：利用激光切割技术，在大平板上将其平板的结构形状切割出来，但是需编写镭射程式，它可下各种复杂形状的平板件，成本高，精度小于0.1 mm；锯床下料：主要用于铝型材、方管、圆管、圆棒料之类，成本低，精度低。

3.2 折弯

折弯就是将2D的平板件，折成3D的零件。金属板料在折弯机上模或下模的压力下，首先要经过弹性变形，接着进入塑性变形，在塑性弯曲的开始阶段，板料是自由弯曲的，随着上模或下模对板料压力的增加，板料与下模V型槽内表面逐渐靠紧，同时曲率半径和弯曲力臂也逐渐变小，继续加压直到行程终止，使上下模与板材三点靠紧全接触，此时完成一个V型弯曲。其加工需要有折弯机及相应折弯模具完成，它也有一定的折弯顺序，其原则是对下一刀不产生干涉的先折，会产生干涉的后折。折弯模具分为弯刀和直刀。铝板折弯时，有裂纹，可增加下模槽宽或增加上模R（退火可避免裂纹）。折弯时注意事项：1.图样：板材数量、厚度；2.折弯方向；3.折弯角度；4.折弯尺寸。

3.3 拉伸

在钣金的加工过程中，经常需要将其展开拉伸，这种延长料件称为拉伸。拉伸主要是针对一些有特色要求的样本料件。拉伸件由于各处所受应力大小各不相同，使拉伸后的材料厚度发生变化。一般来说，底部中央保持原来的厚度，底部圆角处材料变薄，顶部靠近凸缘处材料变厚，矩形拉伸件四周圆角处材料变厚。

3.4 成形

成形是指钣金经过下料、翻边攻丝、冲床加工、压铆、折弯、焊接等一系列加工程序后，再经过后期处理（表面加工），形成的最终钣金件。成形是钣金件加工的最终形态，也是我们所需要达到的形态。有时料品是多个零件时，还应按照一定的方式把它们组合在一起。

4、结束语

随着社会经济的发展，工业的进步，钣金件在我们日常的生产、生活中的使用越来越广泛。汽车上，机器上、各种生活用具如排油烟机、燃气灶等等均要使用到各种各样的钣金件，因此如何制作出质量好外观美观的钣金件，加工工艺也就显得尤为重要了。钣金的加工流程每个环节都很重要，一个环节出现问题都会影响到产品的加工质量，因此必须确保每道工序的准确性，只有这样才能做出外观精美、质量合格的钣金件。

参考文献：

[1]周鹏飞，钣金加工工艺流程探讨[J].金属加工，2013

物业费起诉流程及注意事项 篇4

物业费起诉流程及注意事项

物业服务企业在物业服务中普遍遇到业主以各种理由拖欠物业服务费等相关费用的情况，为解决此问题，物业服务企业想尽一切办法，花费了大量的人力资源，只能说服部分欠费金额少的业主，但对拖欠费用较多、时间较长的欠费业主，成效并不明显。小区管理处工作人员在企业的工作要求和考核目标下，反复向欠费业主游说、多次上门催缴，可以说个个身心疲惫、筋疲力尽，特别是面对欠费钉子户已经是毫无办法。笔者所在的企业也是碰到了同样问题。

解决欠费钉子户最有效办法就是通过法律手段，维护物业服务企业应得的利益。但大部分物业服务企业在应用法律手段时都存在两个顾虑：一是为收回几百元欠费而支付几千元律师费感觉是得不偿失，二是怕向欠费业主提起诉讼后会形成对立关系，不利于今后的服务工作。

针对第一个顾虑，笔者所在的企业通过法律顾问的专项辅导，已经能够独立诉讼，解决了诉讼成本过高的问题，所有的诉讼只需向法院支付百元以下的诉讼费，而且在胜诉后，诉讼费由败诉方即被告承担。

对第二个顾虑笔者有自己的看法，笔者认为，从业主欠费开始，欠费业主和小区管理处就已经形成对立面，在管理处工作人员上门催费的过程中，欠费业主找出种种理由为自己的欠费行为辩解，工作人员反复给予反驳。可见，只要欠费存在，管理处与欠费业主的矛盾就无法消除。

物业服务企业应用法律手段起诉欠费业主后，欠费业主在法庭上反而会理智许多，也不会将种种莫明其妙的欠费理由呈堂，即使提出来也得不到法官的支持。在法官的调解下，大部分欠费业主会当即缴清欠费或与物业服务企业签订还款协议。一旦走到这一步，欠费业主与管理处之间的对立因素就消除了。物业服务企业在诉讼过程中还可以给予减免滞纳金或在本金上给予折扣减免等措施，安抚业主。管理处工作人员还可以在日常工作中，主动接触该业主，重建和谐关系，正所谓“不打不相识”。

笔者所在的企业在过去的一年里，已成功地进行了60宗自助诉讼，收回欠费近二十万元。笔者通过蜂巢物业论坛就物业服务企业对欠费业主独立诉讼具体操作流程和注意事项贡献出来，给同行分享，并期待大家指导。

一、成立清欠小组

清欠小组成员可以物业公司相关部门的人员和物业管理处主任组成，机构人员以兼职为主，这样不会加大操作成本。

二、制定诉讼计划

清欠小组对存在欠费的小区情况进行统计调查，分析欠费原因、业主的欠费理由、欠费业主在小区的分布情况等，之后制定分批诉讼计划。制定计划的同时应注意以下两点：

1、先易后难。先起诉无任何理由欠费的业主，再起诉以某种理由欠费的业主，逐步提高自身的诉讼能力。

2、合理分布。成批诉讼时，起诉对象不要集中在某一栋楼或太邻近的楼，防止出现集体对抗。

三、准备起诉资料

1、委托授权书：

受托人一般选择清欠小组负责人和小区管理处主任，规模较小的企业也可以选择企业经理和小区管理处主任。受委托人应对物业管理相关法规和小区物业服务合同比较熟悉，有较强的语言表达能力，同时还掌握了对业主欠费理由的答辩对策。

委托授权书式样详见附件一。

2、起草起诉状：

根据公司在该小区物业服务合同的情况，起草诉讼状。有前期物业服务合同和与业主委员会签订的物业服务合同的，以合同条款为基础起草起诉状；没有物业服务合同，可以寻求街道办事处或居委会出具证明，再加上物价局颁发的该小区收费许可证，就可证明事实合同关系。

起诉状式样详见附件二。

3、证据清单

（1）公司营业执照和资质证书，证明公司有合法的经营权。

（2）物业服务合同、收费许可证、街道办事处或居委会出据的证明，证明公司在该小区有合法的物业服务权利和收费标准。

（3）相关的文件，如政府28号令、关于规范我市住宅小区公共水电费分摊问题的通知、关于收缴垃圾处理费的通知，证明物业服务各项收费的合法性，包括滞纳金。

（4）房地产权登记表、企业登记信息表（商铺），证明被告的业主身份或物业使用人。

（5）其它有证明作用的文件。

证据清单式样详见附件三。

4、制作欠费数据

（1）物业管理服务费及滞纳金明细表

（2）水费、污水处理费、加压电费明细表

（3）防盗门及梯灯维修、路灯电费及垃圾处理费明细表

（4）电梯电费及梯灯电费分摊明细表

（5）电梯维修零件费分摊明细表

（6）每吨供水加压电费计算表

（7）电梯电费及梯灯电费分摊计算表

（8）电梯维修零件费分摊计算表

注：以上各类表各企业根据小区实际情况制作。

5、其它资料

（1）律师函复印件；

（2）缴费通知；

（3）催费通知。

笔者所在的公司经过一年的尝试，已能完全能够对欠费业主进行独立诉讼，并取得了良好的成果。笔者认为，物业费欠费纠纷诉讼是一种比较简单的诉讼，一是法院对此类案件的审理已经很成熟了，一般都会支持物业公司的诉讼请求；二是物业纠纷诉讼的资料准备也不复杂，而且同一个小区欠费诉讼资料是相同的，不同业主只需修改欠费数据；三是当前各物业企业面对服务成本上升，而物业服务收费标准得不到及时调整的情况下，收回欠费是帮助企业生存的好办法；四是物业服务企业如果都能及时、准确地运用法律手段追过欠费，有助于让及时缴交物业服务费是业主的法定义务这一理念深入人心。

物业费诉讼文书范本

授权委托书样本

委托人： 物业管理有限公司 住 所：珠海市 路 号 栋

法定代表人：

受委托人一：

受委托人二：

通信地址：珠海市 路 号 栋

联系电话：

委托人与 物业管理合同纠纷一案，委托上述受委托人作为一审诉讼代理人。

代理权限：一般代理。

委托人（盖章）： 年 月 日

民事起诉状样本

原告： 物业管理有限公司

住所：珠海市 路 号 栋

法定代表人： 联系电话：

被告：

旧地址：珠海市香洲区 路 花园 栋 房

新住址：珠海市香洲区 路 号 栋 房

联系电话：

诉讼请求：

请求法院判令被告向原告支付拖欠物业管理服务费 元（详见附件1），滞纳金 元（详见附件1），水费 元（详见附件2），污水处理费 元（详见附件2），供水加压电费 元（详见附件2），路灯电费 元(详见附件3)，防盗门及梯灯维修费 元(详见附件3)，垃圾处理费 元(详见附件3)，电梯及梯灯电费 元（详见附件4），电梯维修零件费 元（详见附件5）。以上合计人民币 元(暂计算到20 年 月 日,之后的费用照计)

事实与理由：

原告于 与 小区业主委员会签订了《 小区物业管理合同》，并从 年 月 日起至 年 月 日服务于 小区业主，被告是座落于 小区 栋 房业主。在原告为 小区物业提供物业管理服务期间，原告与被告都应该切实履行《 小区物业管理合同》，但被告从 年 月起无故拖延缴纳物业管理服务费及相关费用构成违约。原告为维护自身合法权益，特起诉到贵院，请依法判决。

此致

珠海市香洲区人民法院

具状人（盖章）：

二○ 年 月 日

原告提供证据清单

延伸阅读：

已过诉讼时效，物业费仍需交纳吗？

诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。在法律规定的诉讼时效期间内，权利人提出请求的，人民法院就强制义务人履行所承担的义务。而在法定的诉讼时效期间届满之后，权利人行使请求权的，人民法院就不再予以保护。诉讼时效届满后，义务人虽可拒绝履行其义务，但权利本身及请求权并不消灭。当事人超过诉讼时效后起诉的，人民法院应当受理。受理后查明无中止，中断，延长事由的，判决驳回其诉讼请求。

诉讼时效分为一般诉讼时效和特殊诉讼时效。这里只说说一般诉讼时效，我国《民法通则》第135条规定的：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”这表明，我国一般民事诉讼的一般诉讼时效为二年。

近年来，随着社会的发展，小区实行物业管理制度已基本普及，同时业主与物业公司的矛盾也日趋严重。业主们主要指责的是物业公司的服务不周：下水道堵了，未及时疏通；墙体出现裂缝，未及时解决；室内财产被盗，物业却不知晓……。总之，小小的业主怎么跟物业公司斗呢？思来想去，业主们想出一“高招”：不交物业费、水电费、取暖费，只要是物业收的费用统统不交。的确，这种行为严重的影响了物业公司的正常经营，让物业公司非常头疼。

纠纷再起，来咨询、委托代理的物业公司和业主都很多，但关注的焦点不外乎是：物业费是否有超过诉讼时效之说？物业公司担心超过诉讼时效，丧失胜诉权；业主们想过了诉讼时效，是否就可以不交物业费了，同时又担心长期不交物业费，从法律上需不需要承担什么责任？下面我们来看一个案例：

1998年，杨某在北京丰台区购得一处住宅，并与某物业公司签订《物业管理协议》。杨某在交纳了1998年7月至1999年12月的物业管理费、采暖费、电费后，不再交纳任何费用。去年7月21日，该物业公司诉至丰台区法院，请求法院判令杨某给付2000年至2009年6月的物业管理费、水电费和取暖费。一审法院判决杨某给付物业公司2000年至2009年6月的物业管理费、水电费和取暖费，并用银行逾期贷款利率计算滞纳金。宣判后，物业公司对滞纳金计算标准有异意，杨某也不服，双方均向市中院提起上诉。市中院审理认为，物业公司向原审法院主张权利的时间是 2009年7月21日，而杨某拖欠的物业管理费是从2000年1月起至2009年6月30日止，拖欠的采暖费分别是2000年至2009年。对于2009年6月30日前发生的费用应该适用法律关于诉讼时效的规定，也就是在得知自己的权利受侵害后的两年内必须起诉，否则将丧失胜诉权。最后法院判决杨某只须支付2007年以后的费用。

上述案例表明：追缴物业费是有诉讼时效的。

根据2009年10月1日实施的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，在物业服务企业书面催缴的合理期限内，向法院请求业主交纳物业费的，法院应予支持。那么，物业费的交纳有无诉讼时效呢？

我国民法通则规定了诉讼时效制度，如果在法定期限内不行使权利，将导致权利的丧失或权利效力减损的法律后果。那么物业合同同样适用诉讼时效的规定。但并不是说，过了诉讼时效的物业费都无法主张了。如果物业公司能够提供证据证明诉讼时效中断的，如经公证的催收单或其他方式行使债权的凭证；物业公司采取通过业主委员会催收物业费，由业主委员会出具相关证据证明等，法院还是可以维护物业公司利益的。

在物业费诉讼时效上，还存在另一种声音，即有的律师认为这属于连续性欠款,不存在时效问题，但这种观点仅仅是理论上的观点，无法律上的依据。在上海的律师朋友提出：物业费的缴纳是个整体，而业主的分期缴纳是对整体债务的分期履行，根据《最高院关于审理民事案件使用诉讼时效若干问题的规定》，当事人约定债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起算。但我个人的观点是：既是约定，《物业管理合同》中必然列明，否则不好主张。

总而言之，物业公司在催收物业费时，一定要注意收集证据，作为以后主张诉讼时效中断的依据。那么作为业主，你可以提出拒交物业费的合理理由，法官会权衡考虑，作出判决的。在这里，提醒广大业主朋友们，当你对房屋出现问题的时候，应积极采取措施，不要消极的应对，以防止承担法律责任。

物业费诉讼案常见的六大抗辩理由

物业费诉讼案的常见抗辩理由大致有物业服务质量不到位、前期物业服务合同期限届满、物业公司不具备管理资质、开发商房屋质量存在瑕疵、业主自行聘请保安清洁公司、超过诉讼时效等6种。随着我国房地产市场的迅猛发展，物业费诉讼案呈现快速上涨势头。从法院的判决实际情况剖析抗辩理由在实务审判中法院的采纳情况，有助于帮助各方当事人在参与诉讼的过程中合法、理性维权。现就各类抗辩理由提出相应法理评析：

抗辩理由一物业服务质量不到位

在物业服务企业起诉业主支付物业管理费案件中，大约80%以上的业主都会以物业服务企业提供的物业管理服务质量不到位作为抗辩理由。根据民事诉讼法“谁主张，谁举证”的举证规则，业主应就物业服务企业服务质量不到位的事实进行举证。

如何认定物业服务企业的服务质量？根据《物业管理条例》第二条规定，：“本条例所称的物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”根据上述规定，物业服务企业最基本的服务内容是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，并维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。

法官在审理案件时一般会根据物业服务合同和行业标准进行考察。物业服务合同一般都对物业服务范围、服务标准、收费标准、收费方式及违约责任等作出详尽的规定。物业服务企业是否严格按照物业服务合同的约定保质保量地提供了物业管理服务将会直接影响到案件判决的结果。

《中华人民共和国合同法》第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。如果物业服务企业的服务质量达不到合同约定的标准，业主完全有权要求降低物业服务的收费标准。但是，业主以物业服务质量不达标为由拒绝交纳全部物业管理费一般无法得到法院支持。只要物业服务企业对物业服务区域提供了基本的物业管理服务，业主也享受了这一服务，业主就应当依照合同约定交纳物业服务费用，不能以物业服务存在质量问题为由而拒绝交纳服务费。当然，如果业主提供的证据证明物业服务企业在提供物业服务的过程中服务质量确实存在不达标的事实，则法院可能会根据物业服务企业的违约程度做出核减物业服务费或免除物业服务合同约定的违约金的判决。

抗辩理由二 前期物业服务合同期限届满

在物业费诉讼案件中，作为被告的业主会对物业服务企业提交法院的证据材料进行审查。如果前期物业服务合同期限已经届满，则物业服务合同是否就当然失去法律效力了呢？业主以合同期限届满作为抗辩理由能否获得法院的支持？

《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。如果前期物业服务合同约定了服务期限，在期限届满后，业主委员会尚未成立或者成立了业主委员会但还没有与选聘的物业服务企业签订物业服务合同，则如何认定前期物业服务届满后的物业服务关系呢？

《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》第15条规定，物业服务合同到期后，双方没有解除合同并继续履行合同的，视为合同自动延续。另根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同的实际履行是合同的一方或双方以自己的实际行为履行了合同主要义务，对方予以接受的，应当视为合同的实际成立。对于前期物业服务合同期满后的物业服务法律关系的认定，应视为双方事实上形成一种合同关系，物业服务公司以实际行动继续履行物业服务合同，业主也实际上享受了物业服务企业提供的物业管理服务，理应交纳相应的物业服务费用。因此，业主以前期物业服务合同期限届满为由拒绝交纳物业服务费的抗辩将得不到法院的支持。

抗辩理由三 物业公司不具备管理资质

在物业管理费诉讼案件中，业主常常会以物业服务企业未取得物业管理资质为由认为物业服务企业不能收取物业服务费。根据《物业管理条例》第三十二条规定：“从事物业管理活动的企业应当具备独立的法人资格；国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，具体办法由国务院建设行政主管部门制定。”《物业管理条例》属于国务院制定的行政法规，按照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定合同无效。对于没有取得物业管理资质的物业服务企业提供的物业服务问题，《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》第2条规定：“不具有物业管理资质的单位因提供物业服务与业主发生的纠纷，不适用本意见。如果争议的双方系平等主体的，按照一般的民事纠纷处理。”因此，物业服务企业在没有取得资质的下，其与业主委员会签订的物业管理合同应归于无效，双方的物业服务关系可以按照一般的民事纠纷处理。如果物业服务企业确实提供了物业管理服务，业主事实上接受了物业服务的，法院一般会按照政府规定的收费标准或同类物业服务项目收费标准确定应交纳的物业服务费用。

抗辩理由四 开发商房屋质量存在瑕疵

在前期物业服务期间，物业服务合同是由建设单位选聘物业服务企业签订前期物业服务合同的。由于为业主提供服务的物业服务企业是有开发商聘请的，导致提供前期物业服务的企业与开发商存在着千丝万缕的经济利益关系，很多物业服务企业是开发商的子公司或关联企业。当开发商违反房屋买卖合同的约定与业主发生纠纷时，业主往往会迁怒于物业服务企业，以拒绝交纳物业管理费作为抗争的手段。

从法律角度分析，房屋的质量瑕疵问题属于业主与开发商签订的房屋买卖合同的法律范畴，开发商作为出卖人，应承担房屋的瑕疵担保责任。如果房屋出现漏水、裂缝等质量问题，业主应向开发商主张权利，要求开发商进行维修或者赔偿甚至解除房屋买卖合同。而前期物业服务合同是物业服务企业与业主之间的物业服务法律关系，根据合同的相对性原则，物业服务企业有权要求业主按照合同约定交纳物业服务费。开发商与物业服务企业是两个独立的法人主体，两者都能够独立承担民事责任。物业服务企业并非房屋买卖合同的一方当事人，所以，业主如果以房屋质量瑕疵作为拒交物业服务费的抗辩理由将不会获得法院的支持。

抗辩理由五 业主自行聘请保安、清洁公司

在某些物业管理区域，存在一些拥有大面积房屋的业主，如一栋裙楼的整层商铺或用于特定经营目的的大型物业。为了便于对自己拥有物业的集中管理和经营，这些大业主往往会自行聘请保安员和清洁工对物业进行管理。业主自行聘请保安和清洁工后，是否就免除了向物业服务企业交纳物业服务费的义务了呢？

根据《物业管理条例》的规定，物业服务公司提供的物业服务一般包括以下内容：

1、建筑区区划内物业共有部位、共用设施的维修、养护和管理；

2、建筑区划内公共环境卫生的清洁管理；

3、建筑区划内车辆停放及交通秩序管理；

4、建筑区划内的安全防范义务；

5、配合政府部门维护好建筑区划内的公共秩序和安全防范工作。从上述内容来看，物业管理服务具有公共服务的性质，这种服务是针对整个建筑区划内的全体业主提供的。而大业主自行聘请的保安员和清洁工是专为业主个人提供的私人服务，两者的服务内容并不相同。业主在享受其自行聘请的保安员和清洁工提供服务的同时，也享受了物业服务公司对建筑区划内物业的共有部分及公共事务提供的物业管理服务。因此，业主以其自行聘请保安员和清洁工为由拒绝向物业服务企业交纳物业服务费的抗辩理由将不会获得法院的支持。

抗辩理由六 超过诉讼时效

诉讼时效的抗辩也是在物业费诉讼案件中业主经常提出的抗辩理由。某些物业服务企业在业主欠缴多年的物业服务费后再向法院提起诉讼，这就会产生其对物业服务费的请求权是否已经超过诉讼时效的问题。

《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”诉讼时效届满后，权利人仍然向法院起诉，请求法院保护其民事权利，但法院对其实体权利将不予支持。因此，对于超过两年期限以上的诉讼请求部分，法院将审查是否存在诉讼时效中断的事由。《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效重新计算。”司法实践中，物业服务企业大多会向法院提交“催缴通知书”，以证明其向业主主张过物业管理费。如果物业服务企业提交EMS等特快专递邮件详情单或者邮件送达妥投条等催缴证明，表明其曾在诉讼时效期间向业主主张过权利，那么诉讼时效就会发生中断的法律效果，诉讼时效将重新起算。如果物业服务企业未能提供有效的诉讼时效中断的证据，则法院一般会支持从物业服务企业起诉之日起往前推算两年期间的物业服务费。

积极维权防止引起恶性循环

物业交房报道 篇5

本报讯（镜花先生）

4月30日，开元物业开封公司蝶御花园服务处喜迎一期交房！截至当晚19时，已圆满交付280套。据了解，本次交付活动从25日开始，共持续6天，完成了一期3、2、9、5、6号楼房顺利完成交付。

据了解，蝶御花园项目为开封分公司13年首个交付的全委项目。由于开放商策略调整，交房时间提前至4月25进行，留给物业公司的时间只有不到短短的一周时间，这给物业的筹备工作增加了不少难度。为了实现圆满交付，物业工作人员除了例行加班加点的筹备交付资料、现场的布置等，为了保证各种交房信息、优惠信息能够及时传递给业主，工作人员在短短的两天内，致电千余起，不少员工嗓子都说不出话了！开发商也制订了系列交房优惠活动，不仅在物业费上给了较大的折扣，而且还为业主们准备了很多大奖。

在交付期间，小区内物业处的安保人员不停地忙碌车辆引导工作，保证道路的畅通和秩序的稳定，保洁人员在小区公共区域内进行认真的清扫，客服人员热情地进行接待和咨询服务，让每一位业主感到回家的温馨和洁净。业主们拿到钥匙后就会由物业公司的工作人员带领业主去验房，验房师傅们仔细地记录下业主们提出的每一项整修意见，并及时的向开发商反馈信息。

物业交房流程及注意事项 篇6

强调通过学生自身第一手的躬亲操作和体验，学习知识并掌握技能的体验式学习，受到现代工商管理教育的推崇。本文结合笔者人力资源管理课程教学实际，提出了人力资源管理课程体验式教学的“四阶段”实施流程及其注意事项。

传统的课堂教学就是教师传授知识和技能、学生被动接受的过程，课堂教学在强化知识和技能的同时，却“肢解”了作为活生生的“人”存在着的学生，失去了对学生发展的整体关注，遗弃了对学生的个性和人格发展的整体关照，这样的课堂教学往往是缺乏活力、灰色单调的。苏霍姆林斯基说过：“课堂上一切困惑和失败的根子，在绝大多数场合下，都在于教师忘记了：上课是学生和教师的共同劳动，这种劳动的成功，首先是由师生间的相互关系来决定的。”体验式教学模式要求改造课堂，改造课堂教学，必须进行价值本位的转移，即从以知识、技能为本转向以人的发展为本，让课堂充分焕发学生的生命活力和闪耀生命的光彩。也就是要求由过去强调以学科知识为中心，转为面向学生周围的日常生活环境、已有生活经验和未来生活发展趋势，这是对课堂教学本质的回归；课堂教学必须面向学生这个主体，让学生在体验中学习、在体验中段练、在体验中成长。而且，愉快和谐的教学氛围，可以促进师生间的相互交流，使学生敢于说话，敢于争辩，无需顾忌，从而激发学生创造性思维的火花，激活创新的潜能，扎实提高课堂教学效率。体验式教学实践中我们将课堂教学流程划分为四个阶段：

1.创设人力资源管理问题情景，诱导学生的学习兴趣

教师上课时，首先运用多种方法，设置生动的人力资源管理问题情景，引发学生的学习兴趣和动机，调动学生的非智力因素，让学生积极参与。要把创设最佳的学习精神状态作为追求的目标，而学生学习能否保持在最佳状态的关键是教学过程的情景化。因此，从课堂教学一开始就要求教师以真挚饱满的情感投入教学，注重教学内容、教学环境、教学语言和教学方法的情景化，感染、激发学生潜在的认识兴趣，点燃学生的思维火花。其基本方法是：通过语言描绘、实物演示、游戏、录像、案例等手段为学生创设一个个生动形象的教学情境，激发起学生的学习情趣，使他们在课堂一开始就集中注意力，形成最佳的精神状态，为第二阶段的学习活动提供动因和条件。

2.引导信息的收集与处理，促进学生的自主学习

通过人力资源管理问题情景的创设，调动起学生学习欲望后，教师给学生提供大量信息，或由学生自己收集相关信息，在教师引导下运用多种思维方式，去分析、概括，得出自己的结论，从而学会学习。把学生个性的和谐发展和培养学生自主学习、自我发展和自我教育的能力置于教育目标的核心地位。相信每一个学生都具有积极适应、自我教育和自我发展的内在需要和潜在能力。教师的角色从知识的传授者逐步过渡到信息收集的帮助者、信息处理的引导者，进而成为学生学习活动的促进者。当学生在信息加工过程中遇到困难，教师要给予适度的点拨，从而使教与学形成一种相互协作的新型的师生关系。那么，教师需要在哪些地方着重引导呢？我们认为教师的引导要紧扣教学目标、教学重点和教学难点；要引在学生不懂或似懂非懂处，引在学生忽略而与教材重点、难点关系紧密处；教师的引导还须把握好“度”，防止回到原来的知识直接传授的老路上去。

3.设计实践活动，帮助学生实现知识迁移

当学生掌握了知识，发展了能力后，教师根据不同情况设计一些随堂（或课后）的实践活动，帮助学生学会迁移，将学到的知识转化为活的能力。管理是现实的，又是具体的，学生是要真正融入社会的，所以课堂教学的内容和形式既在课内，又在课后。如在上述“招聘与选拔”的教学中我们采用的方案设计教学法，真正做到了让学生在体验中通过仿真或全真环境的感受、揣摩，进而灵活地掌握相关的管理技能，为今后在管理岗位上就业并成为具有专业技能的管理者奠定坚实的基础。

4.评估

评估是指在课堂教学过程中由教师、同学和本人进行及时的自我监控，了解学习的效果，获得反馈与改进建议。

必须注意的是，四段流程并不能简单地理解为以时间为序的三个阶段，它们在课堂教学中是不可能完全割裂开来的，而常常是相互渗透的，教师可以而且应当依据不同情况加以变化，灵活运用。例如，我们在“招聘与面试技巧”课程的教学中，尝试进行“方案设计”和“角色扮演”相结合的体验式教学方法。其具体操作过程是以一个工作方案的设计为中心，要求学生结合所学知识，采用“聚合性”思维方式，完成下列工作：（1）8-10人分为一个团队，每个团队创立一个模拟公司，并且要求是不同行业的公司，分别扮演“招聘者”和“应聘者”两种角色；（2）让“招聘者”以公司职员的身份根据工作分析的信息编制工作说明书；根据公司的用人信息确定招聘需求并编制招聘计划书和招聘广告；选择合适的媒体发布广告；筛选简历；设计面试提纲、面试评估表和面试程序；布置招聘现场；选择合适的面试与测评方法；确定录用决策标准；“应聘者”设计个人简历、扮演指定的应聘者角色；（3）在课堂上进行模拟面试竞赛。最后，由学生自评和任课教师点评。这种方式充分调动了学生的参与热情，学生在进行职业体验的同时，提高了职业素养，开发了职业技能，既为形成职业规范打下了良好的基础，也提高了毕业时的求职竞争力。

课题：本文系湖南省教育科学“十一五”规划课题阶段性成果，项目编号：XJK08BGD019）[X1]

[1]钱士茹,吴笛.亲验式教学法在“人力资源管理”教学中的应用[J].合肥学院学报(自然科学版),2006（6）.

[2]卢启程.基于建构主义的体验式教学设计探讨[J].科技信息,2008（7）.

[3]蔡国栋.人力资源管理课程教学模式改革[J].中国远程教育,2004（2）.