小区物业管理工作流程及内容

小区物业管理工作流程及内容（共9篇）

小区物业管理工作流程及内容 篇1

此资料来自 , 大量管理资料下载

小区物业管理处工作流程及内容

瑞赢物业管理公司项目管理部

一、内部管理部分

（一）管理构架

1、组织机构图

2、各部门职能及各岗位职责

3、员工情况

1）员工构成，其中管理人员占？；学历构成（特别是管理人员）2）各部门骨干基本情况

（二）内部管理制度

1、公司管理形式（总经理负责制？；总公司与各管理处关系，自负盈亏？）

2、行政人事制度

1）员工培训制度（察看培训计划，了解公司培训重点）2）员工考核、奖惩制度 3）员工档案的管理

3、档案管理

1）工程档案的管理（图纸资料、设备档案）

2）小区基本档案资料（竣工验收资料、各项审批文件）3）档案借阅制度

4）业主资料的管理（保密性）

5、财务制度

1）收费标准的制定、申报、审批

2）押金的处理

3）财务收支预算、决算、分析 4）日常财务帐务处理

5）定期向业主委员会及全体业主公布财务收支状况

6、采购及库存管理

1）采购内容的制定和审批

2）库存的有效控制及及时补充 3）库存的帐务处理 4）库房安全管理制度

7、公文管理制度 1）外来文件管理 2）内部文件往来 3）收发登记

4）通告管理制度

8、工程管理制度

1）分包方的评选标准管理（资质、工程款预算、信誉等）2）签订合同

此资料来自 , 大量管理资料下载

3）工程进度及质量检查及其记录 4）工程验收制度 5）整改制度

9、办公设备的管理 1）台帐 2）领用 3）报废

10、合同管理

11、形象识别系统的使用办法

12、公司工会设置、福利制度及企业文化建设

（三）公众管理制度

1、业委会章程

2、管理维修公约

3、卫生公约

4、装修管理规定

5、停车场管理规定

6、治安管理规定

7、园林、绿化管理规定

二、小区基本概况（组织小区接管验收工作）

（一）概况

1、管理面积、楼宇概况、居住人口、业主构成等

2、设备设施情况 1）消防设施 2）配电设备 3）电梯设备 4）给排水设备 5）计量设备 6）人防设施

7）有无智能化设施

3、竣工验收情况（有无影响物业服务质量的设计问题）

（二）物业管理方式

（三）业主委员会概况

1、章程、成立时间、人员构成、与业主委员会的关系

2、业主委员会曾行使过的权利（是否能有效的行使其权力）

3、业主委员会的建立、换届、选举制度

4、与业主委员会签订的《物业服务协议》的内容、时限

此资料来自 , 大量管理资料下载

（四）小区内部环境

1、绿化率

2、停车场位情况及其管理

3、公共设施的养护、维修情况

4、业主对小区环境的满意度

5、管理用房的使用情况

6、经营用房的使用情况 1）合同 2）月租 3）经营内容

7、小区配套设施是否齐全

（五）小区外部环境

1、与地方各管理部门的关系

2、周边交通、环境、可持续发展情况

3、周边物业及其物业管理情况（未来是否存在竞争）

三、各项物业服务管理流程

（一）入住管理

1、入住手续

2、房屋档案的建立（一户一档）

3、空房管理（定期检查制度）

4、空房的使用制度

5、空房钥匙管理

（二）收费管理

1、物业费的收取

1）缴费通知单的发放 2）收费期 3）费用明细

4）业主费用查询

2、代收代缴费用的收取（水、电、煤气、电视等）1）缴费通知单的发放 2）收费期 3）费用明细

4）业主费用查询

（三）清洁消杀管理

1、清洁消杀设备、用料管理

2、清洁消杀操作规程及服务标准

3、检查制度

此资料来自 , 大量管理资料下载

1）检查频率、方式（抽查？）2）检查记录 3）整改

（四）保安管理

1、保安员情况

2、排班制度

3、巡视频次及其记录 1）公共区域巡视 2）楼内巡视

4、保安队员文明服务、着装要求

5、检查制度

1）检查频率、方式（抽查？）2）检查记录 3）整改

6、监控中心管理 1）监控记录 2）录像带管理

7、访客管理 1）出入登记记录

（五）绿化管理

1、小区绿化美化标准

2、花木养护工作计划及实施的管理（新增、补种、更换）

3、检查制度

1）检查频率、方式（抽查？）2）检查记录 2）整改

（六）业主投诉处理

1、投诉的界定

2、投诉登记制度

3、投诉的处理 1）及时性 2）准确性

3）向业主反馈结果

4、投诉率的统计（对集中的投诉问题应责任到人、限期整改、专人追踪、反馈结果）1）及时率 2）处理率

（七）业主意见调查

1、调查频率、比例、范围、内容

2、《意见调查表》的发放与回收制度

3、意见调查统计

此资料来自 , 大量管理资料下载

1）图表统计

2）调查报告

3）向全体业主公布调查结果 4）预防与纠正措施

（八）社区文化管理

1、与业主委员会的定期沟通制度

2、专人负责

3、定期举办社区文化活动

（九）消防制度

1、消防设备设施的维修、养护制度及其检查记录

2、消防器材配置的管理 1）台帐 2）更新记录 3）检测记录

3、定期消防演习制度

4、消防宣传标识的安放

（十）装修管理

1、装修手续的办理

1）装修备案申请表 2）装修协议

3）装修保证金制度

2、施工人员登记制度、出入管理

3、装修的巡视检查及其记录

4、装修工程的验收

5、违章的处罚及整改制度

（十一）停车场（位）的管理

1、停车场管理制度

2、停车场进出记录

3、临时停车收费制度

（十二）维修服务制度 1、24小时值班制度

2、接受报修，填写《报修维修单》

3、维修到场时限

4、维修服务收费标准的制定

5、业主确认制度

6、维修回访制度 1）频率 2）比例 3）整改

此资料来自 , 大量管理资料下载

7、维修及时率、返修率的统计制度

（十三）便民服务项目

四、公司ISO9001质量体系了解

（一）质量手册

（二）程序文件

（三）作业指导书

（四）质量体系运作状况

（四）质量体系动态发展状况

小区物业管理工作流程及内容 篇2

为了进一步规范住宅小区的标识系统建设标准和要求, 提高住宅小区的环境性能, 国家住宅小区的标识系统建设应采用新技术, 进行科学设计、优化集成、精心建设, 以提高住区高新技术含量和居住环境水平, 满足居民现代居住生活的需求。国家住房和城乡建设部住宅产业化促进中心于2011年11月立项《国家A级住宅小区标识系统建设要点和技术导则》课题研究工作 (建住中心函【2011】68号) 。住房和城乡建设部住宅产业化促进中心和南京建邺城镇建设开发集团有限公司作为主编单位, 会同南京示师范大学美术学院、上海晒煌标识设计工程有限公司等有关参编单位开展了专题调查研究, 系统归纳总结了近些年来国内住宅小区标识系统在规划、设计、分类、材料、安装、管理等方面的经验和研究成果, 结合江苏省的地方特点和实际情况以及南京金鼎湾等优秀工程实例, 编制了本技术导则, 本导则是目前国内第一部较系统的国家A级住宅小区的标识系统建设要点和技术导则。

本技术导则课题研究从2011年11月立项, 2012年3月正式启动, 历经多轮修改调整, 2013年2月底完成初审稿, 2013年3月12日在南京举行《技术导则》专家论证会并顺利通过专家论证会专业审查, 后经过国家住建部相关主管部门审查通过, 历时近两年的时间, 《国家A级住宅小区标识系统建设要点和技术导则》将于2013年11月底由中国建筑工业出版社正式出版发行。

2、课题研究主要内容和成果

2.1 标识系统概念

住区标识系统是指针对住宅小区内、外部的空间和环境而进行的一项具有方向指向性和地点指向感的视觉引导工作系统。通过它, 不仅使小区内的楼宇建筑、公共环境、服务设施、管理处所及各种空间与人有效联接, 同时也使这些内容与外界空间有利相连。住区标识系统已成为现代化和人性化的住宅小区中必备的基础性设备和设施。

2.2 课题研究成果

系统收集、归纳总结出先进做法和实例, 出版发行《国家A级住宅小区标识系统建设要点和技术导则》一书, 本技术导则由正文和附录两大部分组成, 其中正文包括总则、住宅小区标识系统建设原则与要求、住宅小区标识系统设计与技术要求、住宅小区标识系统管理规定等四个部分, 附录包括住宅小区常用公共信息图形符号、国家A级住宅小区标识系统的优秀实例、标识系统材料类型介绍、标识系统灯源类型介绍、标识系统安装类型介绍等五个部分组成。本技术导则可用于国家各类型住宅小区标识系统建设的规划、设置及使用。

2.3 总体目标与建设原则

(1) 符合国家信息化建设的方针、政策和地方政府总体规划的要求;

(2) 标识系统系统的等级标准应与项目开发定位相适应并成熟可靠;

(3) 标识系统的规划、设计、建设必须遵循国家和地方的有关标准、规范和规定;

(4) 标识系统的规划、设计、建设应与土建工程的规划、设计、建设同步进行;

(5) 标识系统必须实行严格的质量监控, 并达到国家规定的验收标准;

(6) 标识系统系统建设应推进信息资源共享, 促进住区信息设备和软件产业的发展。

2.4 住宅小区标识系统设置原则与要求

在不同的环境区域内, 对标识系统的设置都有与之相关的针对性的设计原则与要求, 在住宅小区内设置标识系统, 其原则和要求如下:

(1) 系统性:a) 应保证同一小区标识系统内如导向信息的连续性、设置位置的规律性和导向内容的一致性b) 应保证在同一个住宅小区标识系统中色彩的统一、设计风格与设计形式的同一、使用材料与规格的统一、使其成为一个整体有效的系统。

(2) 协调性:a) 小区标识的设计应与建筑环境、景观环境相协调。必须充分讨论标牌的尺度、位置、色彩及材料的选择。b) 要符合正常的视觉习惯及人体工程学的要求。c) 在同一区域中, 同类导向要素的尺寸、设置方式和设置高度宜相同。在整个小区标识系统中, 表示相同含义的图形符号或文字说明应相同。

(3) 醒目性:a) 应保证小区标识在所使用的环境中尽量醒目, 设置在易于发现的位置并避免被其他的固定物体遮挡。b) 小区标识如果需要在夜间使用, 应保证有足够照明或使用内置光源。

(4) 准确性:保证小区标识系统中所列导向信息符合小区实际情况, 避免误导。

(5) 识别性:保证小区标识系统中各图形符号、文字、箭头指向等具体内容的清晰明了, 使信息与信息 (如标志与标志、标志与文字) 之间的相互关系能够让人理解, 易读易懂, 使观者在近处或远处短时间内即能识别。

(6) 友好亲和性:设计界面应该亲和且友好, 体现以人为本, 让使用者充分获得尊重与关怀。

2.5 基本术语、定义以及使用原则

国家A级住宅小区标识系统主要可分为:物业系统标志、业主系统标志、道路指示系统标志、环境指示类标志、提示类标志、禁令类标志、安全类标志、其它类标志 (会所指示类标志、施工类标志、销售类标志、无障碍类标志等) , 常用公共信息图形符号进行统一和规范。

2.5.1 基本术语和定义

(1) 物业系统标志 (Property system sign) :由图形符号、文字、颜色、几何形状 (边框) 等构成, 用于表达住宅小区物业服务、管理等特定信息的标志。

(2) 业主系统标志 (Owners of the system sign) :由图案、服务信箱、电话等构成的业主类标志, 用于表达住宅小区内各类业主主体服务、协调等信息的标志。

(3) 环境指示类标志 (Environmental indicator sign) :向人们提供某种信息 (如标明住宅小区内某设施或公共场所位置等) 的图形标志, 基本形式为正方形边框。

(4) 道路指示系统标志 (Road indicator system sign) :由提示标志和箭头结合所构成的标志, 在住区内用以引导人们选择方向。

(5) 提示类标志 (Prompt sign) :向住宅小区的人们提醒注意事项等信息的图形标志, 基本形式为正方形边框。

(6) 禁令类标志 (prohibition sign) :禁止人们不安全行为的图形标志。基本形式为带斜杠的圆边框。

(7) 安全类标志 (warning sign) :提醒人们对周围环境、事物引起注意, 以避免可能发生危险的图形标志。基本形式为正三角形边框。

2.5.2 使用原则

(1) 设置住宅小区用公共信息图形标志应遵守GB/T 15566规定。设置与消防有关的标志应遵守GB 15630规定。设置与安全有关的标志应遵守GB2894规定。设置交通标志标线应遵守GB 5768规定。

(2) 图形标志应有足够的尺寸, 设置在最容易看见的地方, 并使大多数观察者的观察角接近90º。

(3) 图形标志应与环境相协调。同一住宅小区图形标志的设置形式应在风格上保持一致。

(4) 尽量使用适量的图形标志将必要的信息展示出来, 避免漏设、滥设。

(5) 图形标志设施不应存在对人体造成伤害的潜在危险。

(6) 图形标志设置后应定期检查。发现损坏, 影响其功能或美观效果时, 应及时予以更换。

2.5.3 使用要求

2.5.3. 1 颜色

(1) 图形标志的颜色使用应符合GB 2893的规定。无“警告”含义的图形标志不应使用黄色, 无“禁止”含义的图形标志不应使用红色。提示性或导向性图形标志的使用颜色选择顺序如下:

a) 黑色图形, 白色衬底;

b) 白色图形, 绿、蓝、黑色衬底;

c) 蓝、绿色图形, 白色衬底;

d) 在保证图形和底色对比强烈的前提下, 金属载体的标志牌可采用载体本色作为衬底色。

(2) 禁令性标志的颜色应使用白衬底、黑图形、红色斜杠或边框。

(3) 消防标志应使用GB13495规定的颜色。

2.5.3. 2 文字

(1) 一般要求:尽可能只使用图形符号而不附加任何文字。如必须使用文字, 则应使用标准的简化字。文字简短明了, 表达方式统一。

(2) 不带符号的文字:仅在没有合适的图形符号表达所要传递的信息时, 可仅使用文字作为提示标志, 或与箭头结合成为导向标志。

文字提示标志应附加英文对应词, 其英文字号应小于相应的中文字号。

(3) 补充文字:使用文字补充信息时, 可附加对应的英文, 其英文字号应小于相应的中文字号。

(4) 符号名称:导向标志不应附加符号名称。提示标志可附加符号名称, 并鼓励使用相应的英文对应词。同一场所的提示标志是否使用符号名称及英文对应词应保持一致。

(5) 文字字体:中英文字体应使用较显眼辨认的字体。英文用大小写混合字母来表示。

3、标识系统设计与技术要求

A级住宅小区标识系统中数量、点位、造型、内容及相关要素的设计原则和要求。

3.1 空间整体规划的设计原则

(1) 分析标识系统所在的空间环境, 明确空间环境的形态、尺度、易识别性等空间特征。

(2) 分析空间环境中的交通状况, 确定交通流动线路中所需连续的导视标识信息。

(3) 根据分析确立导视标识符号 (文字、图形) 、导视标识设施版面 (导视标识符号的承载面) 的形状、大小、色彩、亮度等参数进行设计。

(4) 针对空间环境特征进行标识设施载体的规划设计及设置, 提升空间整体形象。

3.2 设计要求与设计要点

(1) 设计作品在色彩、尺寸、造型、材料等方面符合使用者生理和心理特点, 符合人的实用功能需求。

(2) 设计作品要注重对人精神层次的需求, 对特殊人群和各个特定社会群体的特殊关怀。

(3) 确定设计中的使用人群, 确定设计中的舒适尺度和安全尺度。

(4) 根据不同的位置设定不同的指示方向:前、后、左、右 (左前、右前、左后、右后) ;东、南、西、北 (东南、西南、东北、西北) 。

(5) 不同的人有着不同的方向, 准确的方向保证了不同的人能到达不同的地方。

3.3 标识系统中色彩、色调及相关要素的设计原则和要求

(1) 根据人们长期的使用过程中, 对色彩的象征性和不同色彩产生的不同视觉心理, 使用合适的颜色。

(2) 色彩、色调选用依据:导视色彩的设计要根据和谐、均衡、个性鲜明的原则, 选择符合环境特点, 迎合大众的审美心理、符合国际潮流的标准色彩。关于导视系统的色彩设计, 一定要严格去规范它的整套色彩体系, 同时还要注意辅助色的搭配使用, 如利用不同的辅助色表示不同的区域。

(3) 一般性要求:标识导视系统的用色一般来讲忌用三原色和黑、白色。宜采用二次调配的色彩, 变化多, 色相和明度都可调整, 可以给人新的感受。

1) 色彩要统一:在住宅小区导视系统中, 所有的色彩应统一, 使每一个标识不管在系统中的哪个地方, 都能反映出它是系统中的一部分, 同样也使人一见到同一色彩的标识, 就知道自己仍处于系统的区域范围之内, 同时, 也以此来强化系统的群体性、成套性和完整性。

2) 用色要少:宜控制在两色之内, 可利用基色的阴阳变化, 提示功能。

3) 背景的反衬:宜在复杂背景色中采用明快色彩的边框使标识从背景色中凸显出来。

4) 夜视功能:某些场所下需要标识具有夜视效果, 在白天的情况下, 色彩满足系统统一色调的要求, 而在夜晚则要求它发光。

3.4标识系统工艺要求与材料选择

在一般情况下, 安放在永久性公共空间的标识指示牌原则上应该是免维修, 不宜采用耐久性差的材料及制作方法。

3.4.1工艺要求

(1) 经济性:导视系统使用工艺应具有经济性:包括工艺路线与工艺成本两个方面。工艺路线的经济性表现在所设计的工艺步骤应避免过多繁琐的环节。同一种工艺会有几种工艺路线, 选择工艺路线短的, 就具有经济性, 它是效率与效益的体现。工艺成本的经济性主要是指所设计的工艺是否合理, 是否符合商品的实际使用的特征和商品的价值。

(2) 可行性:工艺设计的可行性包括两个方面:一是设计图纸具有可操作性。应避免图纸设计在施工制作过程中出现不能实现的情况。二是工艺设计步骤需要做到合理、可行。

(3) 综合性:在制定工艺路线时需要考虑到技术要求与实施条件的可能, 又要考虑到生产效益;既要考虑本道工序的效果, 又要考虑到给下道工序是提供了方便, 还是带来了"麻烦”。

3.4.2材料选择的基本原则

(1) 视觉表现原则:标识设计最终目的是为了视觉传达、信息传播。所以在选材上首先要考虑视觉效果及表现的需要。如需表现传统文化和自然淳朴的风格, 就要考虑用木材、石材等材料;要有时代气息, 个性新颖、独特, 可以考虑用亚克力板、玻璃钢、铝塑板、PVC板、阳光板、弗龙板等。

(2) 施工结构合理性原则:在考虑视觉效果后, 施工结构就显得尤为重要。在不能确定其结构是否合理, 是否能承受外界压力的情况, 坚决不能施工, 以免留下安全隐患和后续维修的麻烦。

(3) 使用期限的考虑:临时性标识由于使用时间短、普通材料基本都能满足, 只要充分考虑视觉效果和使用成本就可以, 长期性标识选材时久要注意使用的寿命, 选材不当不仅会对客户造成损失, 也对以后的维修带来麻烦。

(4) 使用场地的选择:标识系统的使用场地根据建筑环境分为室内和户外两种。户外使用时要经受太阳光照射, 还有风吹雨淋, 在设计时要充分考虑选材和工艺。其次, 在不同的地理位置会有不同的气候特点, 在设计时也是要慎重考虑不同的气候环境。

(5) 使用和服务维修的成本:优秀的设计方案有很强的执行力, 设计方案应考虑实际情况, 在实际承受经济范围, 制作设计方案, 达到方案的最佳效果。

3.5标识使用寿命与设计制作的关系

(见表)

住宅小区标识系统在投入使用后, 为确保使用寿命及使用功能, 需由建设单位指定相关部门进行后期的组织管理, 通常情况为小区的物业管理部门。

4、结束语

本技术导则研究内容较全面, 体现了系统性和可识别性, 具有可操作性, 对规范国家A级住宅小区的标识系统建设和提升住宅小区的居住环境水平具有积极引导作用。

摘要：本文系统回顾了《国家A级住宅小区标识系统建设要点和技术导则》课题研究的参与单位、先后历时时间、专家论证审查等基本情况, 阐述了课题研究的实际意义, 并介绍了课题研究的主要内容和成果、技术导则主要构成等情况, 从总则、住宅小区标识系统建设原则与要求、住宅小区标识系统设计与技术要求、住宅小区标识系统管理规定等四个部分, 详细介绍了技术导则最终成果等相关情况。本研究成果为目前国内第一部较系统的国家A级住宅小区的标识系统建设要点和技术导则, 为了进一步规范住宅小区的标识系统建设标准和要求, 提高住宅小区的环境性能, 提高住区高新技术含量和居住环境水平, 满足居民现代居住生活的需求等, 将起到积极促进和提升作用。

小区物业管理工作流程及内容 篇3

教师知晓一：从初三到高一，对许多学生来说，不是一个坡，而是一座山。

初中与高中相比，无论是在课程设置、授课方法，还是在教育、教学、管理等方面都不一样，高中课程知识容量大、难度大、综合性强、系统性强，学生上了高中后，所学科目逐渐增多，作业量也逐渐加大，教育管理模式由他律逐渐向自律转化，学习方法也由灌输式向自主式转化，考查内容由强化知识的记忆向理解运用能力方面转化。很多学生对这些变化感觉不适应，部分学生开始掉队。

教师知晓二：教师对学生的要求过高，忽视了学生已有的知识能力水平。

大部分教师都是从高三复习课过渡到高一新授课，教师往往把高考作为教学的出发点和最终归宿，急于改变教学方法，要求学生尽快过渡到自主学习模式，学生很难适应，再者，教师疏于管理，放松了对学生的要求，让部分学生有松口气的想法，致使初中学习成绩较优秀的学生开始掉队，成绩一般的学生开始跟不上，优生越来越少，多数学生开始退步。

教师知晓三：多数刚上高中的学生都会有一些不良的学习习惯，导致学习成绩不理想。

一是机械记忆，不求甚解，不会应用，对知识点的理解不够深刻，没有抓住重点，忽视了问题的本质。

二是能听懂或看懂就认为学会了，懒于动手练习，对自己认为学会了的东西不求甚解，似懂非懂。其实懂不等于会。

三是遇见障碍，不是分析题目透出的信息及隐含条件，而是急于问别人，这样学到的知识终究不是自己悟出来的，印象不够深刻，容易遗忘。

四是只认上课的教师，不喜欢求助于教材。课本是专家们智慧的结晶，是高考的落脚点，非常值得我们去推敲和揣摩。

五是平时不认真做作业，对出错的地方重视不够，不能及时改正错误，没有养成良好的学习习惯，虽然在考试前提醒自己别出错，考试中却很难避免出错。

六是不注意保存用过的资料，用过就扔。复习时没有重点，缺乏针对性。

七是抄袭作业或经常不完成作业。

二、切中要害，精准发力

多数刚上高中的学生身上都有一些不良的学习习惯，教师必须抓好初高中阶段的接轨工作，否则，一步跟不上，步步跟不上，那么，怎样做好初高中阶段衔接工作呢？

第一，从学生实际出发，教学上要做到循序渐进，零起点、慢起步、缓加速，加强基础训练，扎扎实实地抓好双基，夯实各科基础知识。课本中的每一个图片、每一个表格、每一个注解都要讲清楚，让学生真正地弄懂弄通，并以此为根基展开，联系生产、生活、科技等各个方面，培养学生学以致用的能力，适当放慢进度，求质量，让学生适应。

第二，要根据学生已有的知识水平和实际能力设计练习题，考试命题时要照顾大多数学生，适当降低难度，确保多数学生都能及格，让学生跳一跳就能够得着，增强高一新生的自信心。作业可以分两部分设计：必做题和选做题，考试要增加20分的选做题。给学习成绩优秀的学生留出拓展的空间。

第三，加强学法指导，要重视对学生自主意识和自学能力的培养，这也是新课程标准的核心所在。高中教材内容增加了，难度也加大了，知识点增多了，对学生的独立思考能力和自学能力也提出了更高的要求。教师要结合学科特点，对学生进行学法指导，还可以请高二、高三学习优秀的学生向高一新生传授经验，让学生保持初中已有的好的学习方法、学习习惯，这是做好初高中衔接工作的重中之重，此项工作要贯穿高一年级第一学期，一定要做好。

第四，培养学生良好的学习习惯。高一新生来自不同学校、不同家庭、不同环境，兴趣和爱好也不尽相同，当然，他们身上也不同程度地存在一些问题。俗话说，打墙不坏第一板，高一开始就不能坏了规矩。要培养学生良好的学习和生活习惯，这是班主任和高一全体教师本学期工作的重点，学生养成了良好的学习和生活习惯，教师的工作就会如顺风行船，事半功倍。要求学生做到以下几点：（1）仪容仪表方面：进校园穿校服，戴胸卡，男生短发，女生小尾辫；（2）人际交往习惯：互尊互爱，理解包容，表里如一，男女生不勾肩搭背，更不能早恋；（3）认真写字的习惯：写字就用签字笔写，纸张直接与桌面接触，保持桌面整洁，桌上最多不超过4本书；（4）认真听讲的习惯：眼到、口到、心到，以听为主、以记为辅，学会记笔记；（5）自习课做到三零（零抬头、零说话、零出入）；（6）按时完成作业，养成预习、复习和反思的习惯，要定期整理错题本；（7）爱读书的习惯；（8）根据实际情况制定学习计划的习惯；（9）按时就寝的习惯等。

第五，课堂教学是做好初高中衔接工作的主渠道，课堂必须狠抓基础，低起点、小台阶、缓加速，循序渐进，螺旋式上升，做到精准透，让学生课课有收获，节节有所得。课堂教学要体现层次性，所讲内容要分出“基础层次”和“提高层次”两个档次。对学优生要重双基培养，培养学生发现问题、解决问题的能力，侧重解决学生的学习态度、学习方法、学习策略等方面存在的问题；慢变化、多练习、勤反馈；适当提高速度。对学困生要适当降低要求。要做到低起点，多反复，补欠缺，教方法，重基础，常反馈。真正让学生学懂、学会，重在培养这部分学生的学习兴趣和自信心。适当放慢速度，补缺漏，找方法，少变化，多示范，多鼓励。

小区物业管理工作流程及内容 篇4

2、维护大门口良好秩序，保持门口畅通，劝告路人不要在大门口逗留。

3、掌握人员进出动态，劝阻衣冠不整以及精神不正常人员进入物业管理区域，对可疑人员要有礼貌地查询，发现问题及时报告科长查处。

4、对来访人员，询明被访租户单位登记后放行。对装修施工人员，凭临时施工证放行，无证件人员不得放入。禁止种类流动闲杂人员、传销人员进入物业管理区域内。

5、负责检查装修材料搬入搬出物业管理区域，严禁易燃、易爆、剧毒及有污染的材料、物品进入管辖区域内。

小区物业管理工作流程及内容 篇5

组建业主委员会及物业管理工作培训材料

一、名词解释

1、物业管理：业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

2、物业：指房屋及配套的设施设备和相关场地。

3、业主：指房地产权证载明或者其他法定文件确定的物业所有权人。

4、使用人：指物业的承租人或者其他实际使用物业的人。

5、业主大会及业主委员会:

业主可以设立业主大会，并由业主大会选举产生业主委员会，但同一个物业管理区域只能设立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主委员会是业主大会的执行机构。成员人数由业主大会决定，但不得少于五人，应当为单数。每届任期不超过五年，可以连选连任。

二、物业管理工作中的职责划分：

根据《重庆市物业管理条例》的相关规定，街道办事处经研究，对璧泉街道物业管理工作职责作如下划分：

（一）街道物业管理办公室职责：

1、负责组织指导各社区业主委员会的选举工作，参与、监督选举过程，使业主大会选举产生的业主委员会委员能真正具有广泛的代表性和真实性。

2、对依法选举产生的业主委员会予以备案登记。

3、监督业主大会和业主委员会依法履行职责；

4、调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设的关系。

（二）社区（村）居民委员会职责

各社区、相关村要成立本社区（村）“物业管理办公室”，由书记兼任办公室名誉主任，主任兼任办公室主任，两委会班子其他成员为办公室成员。具体负责以下职责：

1、负责本辖区内各住宅小区业主委员会组建及换届工作。

2、全面协助街道办事处开展好物业管理的各项相关工作。

3、向辖区内全体业主宣传、解释《物业管理条例》及《业主大会规程》，提供《业主大会议事规则》、《业主公约》及《物业服务合同》的规范性示范文本，负责组织、指导和监督业主委员会按规定程序进行选举。

4、指导和协助业主委员会聘请正规物管企业；负责落实住宅小区及公共地段的清洁卫生清扫保洁、安全保卫工作的专职人员，并负责监督管理工作。

5、调解物业纠纷，协调解决业主、业主委员会、物业管理企业之间的关系。

6、每年6月底和12月底分别对辖区内各住宅小区业主会员会履职情况进行一次考核，并将考核结果上报街道办事处，作为对各业主委员会补助的依据。

（三）各住宅小区经选举产生的业主委员会职责：

1、制定业主委员会工作制度；

2、召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况，公示业主大会决定；

3、代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订、变更或者解除物业服务合同；

4、负责聘请正规物管企业并落实好负责住宅小区及公共地段的清洁卫生清扫保洁、安全保卫工作专职人员。

5、组织并监督管理规约的落实；

6、公示物业专项维修资金使用情况，组织或者参与物业共有部分维修、更新、改造的竣工验收；

7、每半年公示一次业主委员会工作经费等使用情况；

8、及时了解业主、使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企

业履行物业服务合同；

9、协调业主、使用人与物业服务企业的关系；

10、根据业主大会的决定，代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼或者仲裁；

11、配合相关部门，做好维护物业管理区域秩序的相关工作；

12、管理规约、业主大会赋予的其他职责。

三、业主委员会组建工作步骤及注意事项：

此项工作自7月底启动以来，经过街道、社区（村）的共同努力，已完成机构成立、方案制定、宣传动员、小区界线划分、调查摸底等前期准备工作。目前已进入全面组建业主大会和选举业主委员会阶段，到11月底前，要全面完成街道辖区内各居民住宅小区业主大会和业主委员会的组建工作。街道领导小组及办公室要加强全街道业主委员会组建工作的监督、指导，各社区（村）要抓好具体的组建工作，主要领导要亲自抓、负总责，责任要层层分解，落实到人，在保证规范、高效的前提下，在规定时间内分以下几个步骤完成：

（一）成立首次业主大会会议筹备组并开展好首次业主大会筹备工作

1、筹备组的成立：

各社区在调查摸底的基础上对辖区的小区划分管理区域，提出首次业主大会筹备组人员名单，并在物业管理区域内张榜公示5天。

要点：筹备组成员由业主代表、社区（村）物业管理办公室人员共同组成。筹备组成员的确定在很大程度上关系着业主委员会组建及后期物业管理工作的成败，各社区在确定人员时一定要严格把关。一方面社区两委会班子成员必须分工负责到各小区，每个小区要确定一名以上的两委会班子成员进入筹备组。同时在确定业主代表时尽量将热心公益、责任感强、组织协调能力强、人缘好、服从管理的同志纳入筹备组，作为今后业主委员会班子成员的重点人选。

2、筹备组成立后需开展的工作

（1）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（2）参照建设部制定的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；

（3）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

对于规划较大的小区可按楼、单元选举业主代表，成立业主代表大会。

（4）确定业主委员会委员候选人名单及具体要求。

（5）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

本条（1）、（2）、（3）、（4）项的内容应当在业主大会会议召开15日前，以书面形式报房产主管部门及街道办事处，并在物业管理区域内公告，公告期不得少于7日。

要点：

1、业主委员会委员候选人由筹备组推荐，三十名以上业主也可以联名推荐委员候选人一名。筹备组应当审查委员候选人资格并确定候选人名单。

2、业主人数的确定：业主人数按房地产权证数计算，一个权证计为一个业主人数。对已出售但未办理房地产权属登记的物业，业主人数按商品房买卖合同数计算，一个合同计为一个业主人数；对未出售的物业，建设单位计为一个业主人数。

3、业主大会召开的形式：

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当提前就业主大会会议拟讨论的事项征求其所代表的业主的意见。凡需投票表决的，业主赞同、反对或者弃权的意见应当经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。

4、业主大会人数要求：业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。

（二）召开首次业主（代表）大会会议，选举产生业主委员会。

筹备工作组推选一名代表主持业主大会，要做好会议记录，会后交业主委员会存档。程序按附件《首次业主大会会议议程》进行。

要点：

1、会议主持人：社区两委会班子成员或业主委员会。

2、由一名筹备工作组成员代表筹备工作组向大会做工作汇报，介绍大会筹备情况。汇报者原则上应为社区选定的业主委员会主任候选人；代表筹备组介绍业主委员会候选人情况，候选人本人也可以自我介绍。

3、选举业主委员会委员。根据国务院《物业管理条例》的规定，可以当场组织业主（代表）进行无记名投票选举，也可以采取书面征求意见的形式，以记名投票的方式发放、收集业主的选票，将选票箱进行密封，在业主（代表）大会会议上唱票计票，并对结果当场进行公布，然后在委员当中选举产生业主委员会主任、副主任。业主委员会设主任一名、副主任一至三名，业主委员会主任是业主委员会的代表人。主任、副主任由业主委员会在业主委员会成员中推选产生，并由业主委员会罢免。业主委员会成员人数由业主大会决定，但不得少于5人，且应当为单数，以5人或7人为宜，每届任期不超过5年，可以连选连任。

4、首次业主大会后，必须在物业管理区域内对以下内容进行公示：

（1）业主委员会名称和业主委员会主任、副主任、委员名单；

（2）业主大会议事规则；

（3）业主公约；

（4）业主委员会办公场地、联系电话。

（三）登记备案。

业主委员会成立后20日内，持业主大会和业主委员会的组建材料，到街道领导小组办公室办理登记备案。业主委员会备案需提交的材料及程序如下：

（1）备案需提交的材料

A、《重庆市业主委员会备案申请表》；

B、业主大会议事规则；

C、业主公约；

D、业主大会会议表决结果及决议；

E、业委会成员情况及业主委员会身份证明；

F、业主清册（首次需提供清册原件，以后可提供电子档）。

（2）备案程序

各住宅小区选举产生业主委员会以后，填写统一印制的《重庆市业主委员会备案申请表》，经社区签字盖章后，连同上述A—F项材料一起交街道建管科，经建管科及街道领导签字后，即可生效。备案材料一式三份，业主委员会保留一份，社区（村）居民委员会保留一份，街道建管科保留一份。

四、落实物业管理职责，建立长效机制

各居民小区选举产生业主委员会之后，必须在10天之内建立起物业管理机制，落实好相关职责和人员。有条件的居民小区应聘请正规物管企业并落实负责住宅小区及公共地段的清洁卫生清扫保洁、安全保卫工作专职人员；条件不够成熟的，至少必须落实负责住宅小区及公共地段的清洁卫生清扫保洁、安全保卫工作专职人员。

各业主委员会必须服从街道、社区的管理，积极按时报送相关资料，并按照业主委员会职责搞好各住宅小区的日常管理工作。街道每年将根据该居民小区内的类型、户数，参照社区上报的考核结果，给予履职合格的业主委员会一定数额的运行经费补助。

璧泉街道建管科

小区物业管理工作流程及内容 篇6

关键词：住宅小区；电力建设；施工技术；安全管理

中图分类号：TU986 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2016）15-0085-02

近年来，随着社会经济快速发展和人们居住条件日益改善，住宅小区建设速度明显加快，与此同时，人们对小区建设质量要求也越来越高。作为住宅小区建设中的重要工作，电力建设质量对小区居民生活影响巨大。为了保证住宅小区电力建设质量，必须加大住宅小区电力工程施工技术和安全管理研究，深入了解住宅小区电力工程施工与安全管理工作中的注意事项，并在建设管理中做好相关工作，以实现供电稳定、安全。

1 住宅小区电力建设现状

住宅小区用电，关系着千家万户，牵涉着整个城市的神经，是住宅小区乃至城市电网建设中一项非常重要的工作。无论是新建还是旧住宅小区，电力建设都是最重要的工作之一，是保证小区供电是否可靠的关键，是影响居民生活正常与社会的问题，受到社会各界的高度关注。

但是，就目前来看，部分地区住宅小区配电建设工作并不理想，存在质量不高、管理不规范等问题，为供电安全埋下隐患，根本满足不了居民安全用电需要。在住宅小区开发建设速度日益加快的当下，小区电力工程自然受到电力工作者的关注，进行电力工程施工技术和安全管理探讨是必要的，对提高住宅小区供电质量和安全是至关重要的。

2 住宅小区电力工程施工技术

2.1 配电房施工

小区配电房是小区电力系统的枢纽中心，其施工质量对小区安全用电有着重要影响。在小区配电房建设中，先要确定配电房地址，一般设置在建筑物首层或地下室。如果设置在首层，尽量不要设置在厕所、浴室或易积水场所的下方；如果设置在地下室，应确保配电房地面标高多于地下室地面标高0.1 m，以免地下室内积水流入配电房。同时，还要预先进行设备就位，以便施工人员安装。

接地系统施工是小区配电房施工中的一项重要工作。在具体施工中，配电房设备接地方式可以选择联合接地方式，即与防雷接地系统使用同一个接地体，接地电阻必须小于1 Ω。

此外，也可以采用与防雷接地系统使用同一个接地体的接地方式，若是这样设置配电房接地系统，要确保两个接地系统相距0.2 m以上，并把配电房接地电阻设置在1～4 Ω之间。

2.2 变压器的安装及试验

进行变压器安装前，先确定安装施工图通过供电部门审核，手续齐全，然后认真解读设计图，了解设计中选用的变压器结构特点、性能、技术参数等。检查安装现场环境和条件是否符合安装操纵需要，经检验合格后，便可以将变压器搬运到施工现场。到位后，对变压器进行开箱检查，确定内部元器件规格、质量等与设计相符，有没损坏等情况。确认无误后，便可以正式开始变压器安装操作工作。

在安装中，先安装变压器型钢基础，再安装变压器本体。型钢基础框架顶部距离地面应有0.1 m，与接地扁钢连接要大于二端点。同时，型钢基础框架两端用扁钢焊接，焊缝大小要大于扁钢宽度，最好有一倍之差。完成焊接后，对焊缝表面进行除氧化皮处理，并涂刷两层灰面漆。

在变压器本体安装中，根据安装场地实际情况确定吊装方案。如果配电室在首层，可以直接吊装变压器到室内；如果配电室在地下室，在地下室施工时必须预留孔道，用于吊装变压器。当变压器在型钢框架基础上就位后，确认变压器方位、与墙面距离等是否符合要求。一般要求变压器横向距墙大于0.8 m，与柜门距离大于1 m，开关操作方向的距离必须大于1.2 m。变压器本体安装结束后，进行附件安装，具体有一次元件、二次仪表、电阻温度计等。完成后，进行变压器送电调式运行，开始变压器的交接试验。试验前，全面检查变压器，确保各种设备、元器件安装可靠，一次、二次引线就位，接地系统设置符合标准，分接头处于正常电压档位，并清理干净设备表面。

做好送电前检查工作后，正式送电，依次进行空载调试运行、半负荷调式运行、满负荷调式运行。每一环节的试验都要严格按照规定执行，上一环节试验未通过，不允许进行下一环节试验，全程保证试验安全。只有在满负荷运行试验合格后，变压器才能投入使用。

2.3 成套电气设备安装及试验

成套电气设备安装主要包括配电箱安装、配电柜安装、配电箱（柜）的内部配线安装等工作，有着很强的专业性和技术性，对安装人员的专业理论和实际操作能力要求较高。为做好安装工作，必须做好前期准备工作，如认真阅读施工图，充分了解安装中的关键技术要求和施工流程，进行技术交底等。在配电箱安装中，要确保配电箱稳固平稳，进出线整洁利索，颜色分明，没有虚线。同时，盘面上的面板线孔要光滑无毛刺，外部设置绝缘保护套。位置上要紧贴墙面，不允许镶嵌入墙面中。在配电柜安装中，严格遵守安装流程，先开箱检查，其次是制作基础型刚，下面依次是制作母线、连接柜体和桥架、连接母线和导线，最后是送电试运行。

在这一过程中，要注意两项工作：

第一，按照施工图找准配电柜位置，前后应留有一定位置，便于日后运行维护；

第二，利用屏柜的汇流排把进线电源的PE专用保护线同接线螺栓连接起来，使配电柜安全接地。

在配电箱（柜）的内部配线安装中，先理清管线再穿入导线，并保证导线没有打结、断线等情况，之后分清楚内部配线颜色，确保对应颜色的导线安装正确，右侧出线，左侧进线，规范配线安装。

成套电气设备安装好之后，要分开做实验，高压设备试验时，低压设备要接地，低压设备试验时高压设备接地。

2.4 电缆敷设及试验

小区电力工程所使用的电缆要根据用电负荷等选择，确定选型负荷标准，满足供电需要。对于电缆头的选用，从性能方面考虑，可以选用专用橡胶，能够延长使用寿命。完成电缆敷设后，必须进行必要的试验，具体包括绝缘电阻测试、直流耐压试验、泄露电流试验、交流耐压试验等。

每一项试验目的都各不相同，工作人数要熟悉每一项试验操作和注意事项，按照流程、按照要求进行试验，达成既定的试验目的，保证电缆安装质量。

3 住宅小区电力工程安全管理措施

3.1 项目管理

在住宅小区电力建设中，为保证小区配套电力设施符合国家标准，满足用户用电需要，必须加强项目管理。对电力工程实行“三公开、四到户、五统一”管理模式，成立专门项目部门，统一负责电力工程施工监督和管理工作，对整个施工工艺进行动态监管，以保证各环节的施工质量。在施工过程中，工作人员根据电力行业规范、标准等制定高低压供电方案，科学预测用电负荷，确保配电站建设到位。同时，做好施工方案的审核、工程质量验收、材料验收等工作，为电力工程施工建设提供基本保障。

3.2 运行维护

配套电力设施的运行维护是小区供电安全的基础，也是电力工程安全管理的一个重要手段。为此，在小区配套电力设施建设完成后，做好设施资产的交接工作，并根据供配电安全要求建立完善的运行维护管理制度，并在日常工作中严格落实这一制度，认真执行相关的技术标准、操作规范，以保证供电设施安全可靠。

特别是住宅小区电缆敷设后，工作人员先进行电气试验，具体包括：高压电缆直流泄露耐压试验、变压器工频耐压绝缘试验、绕组直流电阻测试。同时，确定电缆线路失效模式，若可靠性检测后发现电缆处于失效模式的工况，必须做进一步检测，查明原因，找出解决方法，及时消除安全运行隐患，以保证电缆线路运行安全。

3.3 继电保护整定

在配套电力设施安装结束以后，除了进行一系列电气试验外，还要对高压受电柜和馈出柜进行进行继电保护整定试验，确定故障发生时的电气量，保证继电保护动作可靠，为电网安全运行提供保障。

3.4 工程竣工验收与送电

小区电力工程完成后，先由施工单位自检，符合要求后申报供电公司验收，然后由供电公司组织各方共同进行工程质量验收，通过现场验线后，安装电表等装置，进行试运行，即送电。在送电过程中，工作人员进行全程监控，以便及时发现问题，及时调整。

3.5 配电房交付后业主的管理

配电方施工验收合格后，向业主办理移交手续，由业主负责今后的配电房安全管理工作。为保证配电房运行安全，业主建立完善的交接班制度，严格规定交接班程序、内容、时间等，为日常管理工作提供基本的工作准则。

同时，业主应建立以班组长为中心的管理责任制，将管理责任层层落实，切实落实到每一位工作人员身上，确保相关工作落实到位，提高安全管理工作质量。

4 结 语

综上所述，在住宅小区电力工程建设中，应做好配电房施工、成套设备安装、电缆试验等工作，并通过项目管理、运行维护等措施以保证电力工程施工建设质量，加强电力建设管理，确保电力工程运行安全，为小区居民打造一个持续、稳定、安全的供电环境。

电力工程建设质量和供电安全对住宅小区建设、居民正常生活影响巨大，应当基于高度重视，做好相关研究工作，推动施工技术和建设管理水平的不断提高，为住宅小区建设和居民正常生活提供保障。

参考文献：

[1] 李廷河，王晓辉.规范住宅小区电力工程建设与管理[J].农村电工，2014，

（12）.

[2] 李云勃，李志宾，李云翔，等.完善住宅小区供电方案做好供电服务[J].科 技与企业，2015，（19）.

[3] 张桂申.住宅小区10 kV供配电网络工程解析[J].建筑设计管理，2013，

（1）.

[4] 许贵东，赵拥军.住宅小区用电如何管——城镇新建小区电力设施管 理工作浅析[J].湖北电业，2011，（4）.

[5] 梁惠权.电力配网工程施工技术管理策略[J].中国高新技术企业，

小区物业管理工作流程及内容 篇7

关于加强住宅小区物业服务用房及社区服务用房建设工作情况的汇报

市社区建设协调领导小组：

为认真贯彻全市社区工作会议精神和田市长在社区建设“两房”清理工作汇报会上的讲话精神，我局切实加强组织领导，强化工作措施，做实做细“两房”建设工作，较好地完成“两房”建设各项工作任务。现将住宅小区“两房”建设落实情况

汇报如下：

一、基本情况

我局紧紧围绕1月14日田市长在“两房”清理工作中布置的相关工作任

务，组织房管处工作人员对市区各住宅小区进行逐一登记排查，重点对“两房”清理会议后未按标准配备或配足的已建成住宅小区进行督查落实，经过多方协调，积极努力，近期已有8个小区配置或正在筹建“两房”，其中府苑小区、黄河别墅2个小区已按标准配足“两房”，4个小区正在积极协调建设中，锦华名园、豫景山庄2个小区“两房”建设规划在下一期开工；金谷花园小区因开发企业违规行为被查处中无法协调；6个小区属老小区，有的开发公司已离开，且无余房，已经具有一定数量的物业管理用房，建议视同满足要求，待条件许可，由当地政府参照宿豫区雨露社区的做法，集中建设社区服务用房。截止目前，市区已建成住宅小区中，已有43家住宅小区按标准配置了物业用房，面积共平方米。

二、工作措施

1、建章立制，进一步加强“两房”建设工作。为了规范“两房”建设工作，保证以后各项工作顺利开展，我局制定

下发了《关于加强住宅小区物业服务用房及社区服务用房建设工作的通知》，对各开发企业、物业服务企业、各县（区）建设局及其他相关部门在“两房”建设工作中提出了具体的要求和规定，并明确在批准商品房预（销）售许可时，要求开发企业同时申报列明“两房”具体位置、面积等资料，并在小区建成后及时交付使用。

2、深入社区，夯实督查基础工作。9月下旬，我局组织房管处工作人员深入各住宅小区督促检查“两房”建设落实情况，并制定住宅小区物业用房统计表，对各住宅小区面积、“两房”配备情况进行检查并及时登记。

3、强化整改，加大“两房”建设工作落实力度。针对住宅小区“两房”建设中存在不同问题，我局采取多种措施，强化工作落实力度。一是加强协调工作。对亚方花园、幸福家园、新世纪花园等14家未按标准配足“两房”的住宅小区进行积极协调，要求其按标准配足“两房”。

目前，府苑小区和黄河别墅2个小区已按标准配足“两房”；锦华名园和豫景山庄2个小区“两房”建设在下一期开工；亚方花园、天成小区、幸福家园、豪域花园4个小区正在协调建设中；金谷花园因金谷房地产开发公司存在重大违法违规行为，正在立案专项查处。聚龙花园、新世纪花园、珠江花园、通成山庄、河滨新村、市府东路6个小区属老小区，已有一定数量的物业服务用房，开发公司已离开，且无余房可调剂，无法按规定配备“两房”，建议视同满足。二是加强整改力度。对未提供物业服务用房和社区服务用房的宿迁市邦兆房地产开发公司等开发企业开发的豪域花域下发整改通知书，责令其在5月20日前按照《宿迁市物业管理实施细则（试行）》办法配备“两房”。三是加强在建小区管理工作。对在建的47个小区及时下发《关于加强住宅小区物业服务用房及社区服务用房建设工作的通知》，督促按相关规定配备“两房”，并保证序时开工进度，保证足

额配备“两房”建设，并及时交付使用。

三、下一步工作打算

1、进一步全面落实“两房”建设工作。要求各开发企业按《关于加强住宅小区物业服务用房及社区服务用房建设工作的通知》及市区“两房”建设相关要求，及时足额配备物业服务用房和社区服务用房。对已建住宅小区未按标准提供或未提供“两房”的小区，责成开发建设单位及时补充配足；对在建或分期建设的住宅小区，督促开发建设单位应按期适时足额提供“两房”，否则不予通过验收。

2、进一步加强部门协调工作。为了确保“两房”工作顺利开展。在社区“两房”建设的推进过程中，我局要求局属各职能部门进一步加强配合，做好住宅小区“两房”建设工作的指导和督查推进工作。从小区已配置物业用房中调剂部份房屋用作社区服务用房，全力支持社区“两房”建设工作，打造和谐社区。

3、进一步夯实社区建设基础工作。

物业管理在社区建设中具有重要作用，是社区建设一个不可分割的重要组成部分。为了更好的做好社区建设工作，目前，我局正按照9月8日市政府召开的理顺物业管理体制会办会精神，认真筹备物业管理属地化管理工作，拟将物业管理纳入社区建设统一管理，建立健全“条块结合，以块为主”的管理机制，充分发挥街道、社区委员会、业主委员会、物业管理企业的管理服务职能，从而形成物业管理与社区建设的良性互动局面。

小区物业管理工作流程及内容 篇8

一、物业公司品质专员主要工作内容及岗位职责如下：

1、负责物业公司品质管理工作、提升整个公司物业管理服务水平和质量；

2、负责监督所管辖区域的现场品质，提出整改方案并跟踪落实情况；

3、通过拜访等方式，建立并维护良好的客户关系，发掘客户的潜在需求；

4、协调客户个性化的需求，处理客户投诉；

5、收集、评估各类服务资源；

6、受理公司热线的投诉电话，并监督各项目处理情况；

7、制定客户投诉周报、月报，使各项投诉系统化、明细化；

8、对重大管理事件进行案例分析，并组织实施培训工作；

9、审核客服满意度提升方案并监督执行；

10、参与客户服务质量体系文件的编制和完善；

11、完成领导交办的其它工作内容。

二、物业公司品质专员岗位要求如下：

1、大专及以上，物业管理、汉语言文学或人力资源管理；

2、1年以上物业管理或工作经验；

3、爱岗敬业、吃苦耐劳、原则性强、有责任感；

4、熟悉ISO9001:2008质量管理体系者优先；

5、有物业公司品质管理工作经验者优先。

1.了解、掌握物业管理法律、法规方面的信息，并负责传达各部门； 2.负责定期对各物业服务中心日常服务工作进行监督检查； 3.按照品质检查制度制作质量月报，监督整改；

4.负责与各物业服务中心协作组织和策划业主文化活动的开展； 5.协助建立完善的培训体系与培训制度；

6.负责公司员工的各项专业培训工作及培训效果的跟踪；

7.协助编制本公司质量手册、质量计划、程序文件和质量体系运作监督、检查工作； 8.负责修改与审定程序文件，作业指导书及各种报表和运行路线； 9.完成领导交办的其它工作； 10.企业文化的推广及实施工作。

物业品质管理部日常工作 流 程

1．公司品质管理部直接向总经理负责，全面负责公司品质督察工作。① 每天佩戴公司品质督导证，对在管项目各管理处上午（9:00-11:30）下午（14:00-17:30）每天一次及每周夜间不少于一次全面巡检各部门日常工作执行情况，携带公司违纪处罚单，对违纪现象按照公司相关奖惩制度开具《违纪处罚单》报行政部进行处罚； ② 督检各部门管理流程的运行情况并根据项目实际情况做出相应修改、完善； ③ 督察项目公共形象标准的执行情况，保持服务品质的稳定； ④ 负责跟踪、落实各级管理人员工作安排、执行、处理情况和各部门限期整改措施； ⑤ 负责将违纪人员的违纪处罚单按部门分类，于每月底在服务中心公示栏公布； ⑥ 编制项目品质周报，以及每月最后一工作日汇总项目当月督导情况，编制品质月报；

⑦ 组织召开月度品质督导专题研讨会，并依据各部门提交的整改计划及完成进度表而跟进检查；

一、督导流程：

1、检查标准为各部门服务标准、内容执行情况；

2、处罚标准参照公司员工工作行为规范、员工手册等管理内容； 人员在岗情况及是否迟到、早退。环境部： 绿化道检查有无杂物，枯枝，落叶等 主干道有无烟头纸屑等杂物 楼梯道有无杂物，地面是否干净，扶手是否有灰尘，窗台是否有积灰，天台是否整洁。秩序维护部： 白班、夜班 门岗着装，头发胡须，立岗姿态。坐岗态度，各种记录。岗亭内外卫生。巡逻人员位置，巡逻记录。交接班记录 保安培训记录，抽查培训情况，有书面和口头方式。培训内容要有与他人发生矛盾时的处理方法。

监控： 监控人员状态，监控记录 打架斗殴、火灾、被盗、应急预案及其掌握情况。工程维修部： 设施设备是否运行正常，设备房的卫生，设施设备保养记录及报修处理效率情况。客服部： 客服状态，管理处卫生，资料物品的整洁。档案资料整理归纳。档案资料包括：业主资料，装修资料（登记、巡查、验收），空置房登记，商铺及出租房登记等。管理处： 每月工作计划、总结、实施，每天对各部门的巡查记录。每月的业主满意度调查及其分析。培训记录。每周的例会签到表和会议记录。执行公司的指令和任务。负责夜间17:30-8:00（根据实际情况调整）佩戴公司品质督导证，督导项目公共环境情况、秩序部现场各岗位服务情况、客服中心接待及报事处理情况、工程维修部维修及报修处理效率情况；携带公司违纪处罚单（现场发现违纪直接开处罚单），并对各重要岗位签署情况确认而留下管理痕迹，按规定填写当日项目品质值班评估记录； 物业管理有限责任公司品质管理部

1.0品质管理部直接向公司行政人事部及总经理负责，全面负责公司品质检查工作。1.1每天佩戴公司品质检查证，各项目管理处每天需对所辖各部门日常工作一次日常巡检，每周夜间不少于一次全面巡检各部门日常工作执行情况，携带公司违纪处罚单，对违纪现象按照公司相关奖惩制度开具《违纪处罚单》报行政部进行处罚；

1.2督检各部门管理流程的运行情况并根据项目实际情况做出相应修改、完善； 1.3品质检查项目公共形象标准的执行情况，保持服务品质的稳定；

1.4负责跟踪、落实各级管理人员工作安排、执行、处理情况和各部门限期整改措施； 1.5负责将违纪人员的违纪处罚单按部门分类，于每月底在客户服务中心公示栏公布； 1.6编制每月汇总项目当月的检查情况，编制品质月报；

1.7组织召开月度品质检查专题研讨会，并依据各部门提交的整改计划及完成进度表而跟进检查；

2.0品质检查流程：

2.1检查标准为各部门服务标准、内容执行情况；

2.2处罚标准参照公司员工行为规范、员工手册等管理内容； 人员在岗情况及是否迟到、早退。3.0保洁管理部：

3.1绿化道及消防通道检查有无杂物，枯枝，落叶等 3.2主干道有无烟头纸屑等杂物

3.3楼梯道有无杂物，地面是否干净，扶手是否有灰尘，窗台、消防栓等是否有积灰。某物业公司品质管理部工作手册目录： 目 录...........................1

一、文件修改控制.................2

二、组织机构图...................3

三、岗位职责、权限

品质管理部职责...................4

（一）总监岗位职责、权限.........5

（二）经理岗位职责、权限.........6

（三）副经理岗位职责、权限.......7

（四）体系主管管理岗位职责、权限.8

（五）品质管理员岗位职责、权限...9

四、作业指导书

（一）质量目标考核办法..........10

（二）质检实施办法..............12

（三）最低运营标准..............14

（四）内部审核控制程序..........33

（五）管理评审控制程序..........38

（六）品质督检控制程序..........41

（七）顾客满意度测量控制程序....44

（八）设计开发控制程序..........46

（九）供方选择和评价控制程序....51

（十）顾客财产控制程序..........54

（十一）前期介入控制程序........56

（十二）物业服务提供控制程序....58

（十三）保洁绿化服务控制程序....61

（十四）安全管理控制程序........62

（十五）工程维修控制程序........64（十六）设备维保控制程序........66（十七）服务状态的标识控制程序..68

五、质量记录清单.................70

某物业公司品质管理部工作手册内容提要： 品质管理部职责：

1.负责组织品质管理、品质检验标准等管理制度的拟订、检查、监督、控制及执行； 2.负责组织编制月度服务质量检查、提高、改进、管理、计量管理等工作计划。并组织实施、检查、协调、考核，及时处理和解决各种质量事故；

3.负责建立和完善质量管理体系。制定并组织监督实现公司质量方针和目标，健全品质管理网络，制定和完善品质管理目标负责制，确保服务品质的稳定提高，并通过和保持ISO9001 认证资格；

4.配合人事行政部抓好全员品质教育工作。定期组织质量监督员、管理人员、各级领导、客服人员、维修人员、操作工等不同岗位的品质教育培训，强化品质管理，提高公司

全员品质意识和品质管理水平。

5.负责对公司各部门的工作和服务品质进行监督、检查； 6.负责公司质量事故的处理。一般质量事故，由本部全权处理；重大质量事故，本部提出处理意见，报总经理办公会议讨论，经总经理签字同意批准后，下文处理；

7.负责收集服务质量资料。定期或不定期的进行市场调查、业主满意度调查，及时撰写品质市场调查分析报告，提出改进意见和建议，为公司领导决策提供依据；

8.负责定期进行品质工作汇报。定期在年、季、月度的公司会议用口头或书面汇报，对于重大质量事故，组织专题分析会集中汇报；

9.负责公司新开发项目的开发、前期接洽、标前评审、物业管理委托合同的评审和签订工作。

10.负责新项目前期介入工作。11.负责指导项目创优工作。

12.负责公司形象识别系统的策划和管理。13.负责公司对外宣传工作。14.完成上级领导安排的其他工作

物业项目经理岗位职责

1、主持日常管理工作。根据各时期的实际状况，提出改进和提高物业管理工作水平的意见措施。

2、对公司和业主双方负责和汇报工作，按时向公司和业主提交工作计划和小结，听取业主的意见和要求，并在规定期限内落实执行。

3、负责召集员工每月例会，检查工作落实情况，布置工作任务，协调员工关系，就项目物业管理执行中的问题提出解决方案。若发生重大事件或超出岗位职责权限的应立即向公司和业主汇报。

4、进行巡视，对设备运行保养、安保、保洁和绿化等方面的服务情况进行了解，每天检查各个重点环节，发现问题及时解决。

5、发生紧急事件时，立即组织相关责任人员进行处理，按应急方案制定的措施执行。对发生的紧急事件应在事后组织相关责任人员总结、学习，分析原因并写出报告向公司和业主汇报。

6、每月组织一次对机电设备、建筑物、公共设施和环境等方面的综合性检查，及时解决发现的问题，或书面通知有关员工，要求整改。

7、监管财务各类款项的收支，督促帐目日结日清，控制成本、编制预算。

8、统一协调各员工的工作，并检查其工作状况和落实情况。

9、负责对分包合同相应条款的审核、修改，并对员工的工作情况进行监督、检查、评定。

10、负责参与、组织每季的物业管理质量大检查及配合作好质量管理体系评审的有关工作。

11、负责外部的沟通和联系，及时处理投诉，并向当事人通报处理意见和结果。

职责二：物业项目经理岗位职责

1．对物业总经理负责。

2．由物业总经理授权负责项目管理处的整体工作。

3．对项目管理处的下属部门指导工作，监督检查各专业部门的具体工作。

4．制定项目管理处的、季度、月度工作计划上报物业总经理批准后，严格按工作计划完成相关工作。

5．处理项目管理处的业主投诉问题。

6．严格按照公司质量管理的要求确保项目管理处的各项工作达到标准，创造品牌效应。7．建立健全项目管理处的规章制度。

8．按ISO—9000质量管理标准组织编撰项目管理处的体系文件。

9．组织对项目管理处各岗位人员的培训、考核工作。

10．对业主二次装修的管理负直接责任，严格按照公司的统一管理方案执行，确保项目管理处无违规装修，破坏小区整体外观的事件。

11．亲自督办业主满意度调查工作，整理业主满意度调查的记录向总经理汇报真实的调查情况。

12．对项目管理处物业管理费用的收缴率负直接责任。

13．亲自抓好项目管理处节能降耗的工作。对项目管理处的能源费用负直接责任。

14．有权建议公司人事部门调整岗位人员。

15．有权处理项目管理处的各类突发事件。

16．审核项目管理处物品采买的申请，上报物业总经理审批。

职责三：物业项目经理岗位职责

1、参与重大项目的合同或标书的评审；

2、编制新增项目的物业管理方案；

3、参与新接管项目的验收工作；

4、组织本部门员工的专业技能培训；

5、自我监督与质量体系有关的程序操作,发现不合格时,及时采取纠正措施及适当的预防措施；

6、制定各专项规章制度,对本部门员工工作业绩予以评审；

7、负责所属项目的物业管理的日常工作,并对部门员工进行业务指导；

8、检查监督各项业务计划(、季度、月度等)的实施情况并向上级报告；

9、与政府有关部门联络,了解行业最新规定；

刍议班级管理内容创新及方法探析 篇9

关键词： 班主任；班级；管理内容；创新策略

班主任是对班级进行全面负责的教师，是班集体的组织者、教育者和指导者。班主任也是学校对学生集体进行管理和教育的主要助手，是学校对学生进行思想政治工作的主要依靠力量，是任课教师之间以及任课教师与学生之间相互联系的纽带，是学校、社会、教师与家长相互沟通的桥梁，是教师中的中坚和骨干。

一、师生交流方式和途径上的创新

师生交流是体现师生平等的一个重要形式，也是班主任有效管理学生的重要前提。随着人们生活方式的变化，师生之间的交流方式和途径也随之发生了变化，呈现出多样化的趋势。下面我就介绍我平时采用的一些有效的方法。

1、“高一（2）班学生心语录”为全体学生共同参与班级管理创造了一个机会，为师生交流搭建了一个更加方便、快捷的平台。“学生心语录”，由值日班长记录，值日班长由全体学生轮流担任，一人一天，负责记录班里学生的出勤、班内发生的事情，对班主任和科任老师上课的想法以及对班级管理的建议，并负责点评。记录本就放在讲桌上，方便学生和老师翻阅，翻阅者可在上面写出自己的想法。我们发现，有些学生在和教师面对面交流时，他的有些观点和想法会被隐藏起来，但在记录本上他们会随心地写下他们内心的真实想法；科任老师也由于教学任务繁重，基本没时间和学生交流，而在我们的心语录上留下了他们很珍贵的建议和想法。一年来，从心语录上我得到了大量的学生信息和班级管理的建设性建议。

2、作业评语也是师生交流的一种有效途径。除了在课堂上和学生进行面对面的交流以外，批阅作业是教师和学生最直接的交流了，多少年来，我们一直认为批阅作业仅仅是教师和学生在专业知识上的互动，其实，批阅作业是师生进行情感交流的重要方式和途径，有时，以学生所的习题为媒介，不需要过多的语言，用一两句话对学生进行心理等其它一些非智力因素的点评，也会收到不错的效果。当然，作业本上的点评以鼓励主，亦可以是问答式的对话，学生当面不会跟老师的讲的话，会在作业本上——的告诉我们，因为他认为我们在关注着他。

3、“谈话课”的开设进一步增强了班主任的亲和力。由于在班会课上我们要宣讲一些学校对学生的管理制度、处理班级日常事务、进行主题班会等，我们不可能达到一对一和学生进行交流的目的，所以，我在每周三的下午课外活动时间专门开设了“谈话课”，班主任和学生围成一圈坐在一起随意的交谈，这时，谈话的内容没有什么限制，涉及到学习和生活中的方方面面，学生可以随心的发表他们的观点和看法，不需要担心什么，因为，这时，我们是并列地坐在一起的朋友，不是平时总高高在上的老师。谈话的过程中，学生无论是学习中的，还是生活中的问题，师生共同商量解决。当然也可以邀请科任老师参加。

4、亲自参与参与学生活动，也是达到师生交流的一种方式。多少年来，我们总认为教师参与学生活动会影响到学生，他们可能会放不开来，会有所顾及，或许如此吧。但我发现，每个学生都有亲近老师和被老师关注的渴望心理，老师尤其是班主任参与学生的集体活动，不但可以凝聚学生的团结精神，还可以满足学生的这种心理，增加班主任的亲和力，从而达到更加准确地了解学生的目的。

5、充分利用网络的优势，了解学生的心理动态。学生上网对学生的心理和学习的确造成了一定的负面影响，学校也采取了多种严管的措施，也收到了非常好的效果，但周末，假期，学校的管理就鞭长莫及了，家长对此也是无可奈何。怎么办？听说我们班的学生集體建立了一个QQ群，每到周末和假期就相约聊个不休，我就让班长用假名假年龄偷偷地把我也给加了进去，到周末和假期一有空我就偷偷地监控他们的谈话，结果发现了许多我们通过正常渠道根本无法知道的信息和他们的心理动态：什么这个周末他的父母要去出差，可以相约去什么地方玩啊；父母昨天误解他了，真实情况不是那个样子的；……。等等。了解到这些之后，要么在上学后我就有意的和这些同学交流；要么及时和他们的家长取得联系，共同解决问题。家长和学生都很奇怪我是怎么知道这些情况的，岂不知我是当了一回网络“间谍”。

二、组织和培养班集体建设的创新

班集体不是自发形成的，它有一个发展过程。一般认为，刚组成的教学班，经过班主任长期系统的组织培养工作，由松散的学生群体转变成为健全的班集体，大致要经过组建、初步形成和形成发展三个阶段。

1、组建班集体阶段。在新组建的班级中，同学之间、师生之间相互陌生，学生心里还没有班级的概念，群体松散，班级吸引力差，共同目标和行为规范尚未形成。在这一阶段，班级活动都依赖班主任直接组织和指挥。实践表明，班主任在这一阶段如果抓不紧，教育引导不力，组织管理不严，班级很容易出现松弛、涣散现象。因此，有经验的班主任都十分重视从以下方面进行新的班级组建工作。首先，抓紧时间全面了解学生，尽快掌握熟悉班级和学生的整体情况，注意发现、选择和培养积极分子。其次，建立班级规章制度，对学生的学习、生活提出切实可行的要求。再次，组织和开展班级活动，促进同学之间的交流，增进了解，提高班级的吸引力。

2、班集体初步形成阶段。在班主任的引导和培养下，班集体出现了许多新特点，如同学问彼此有了一定了解，友谊加深；班级积极分子已涌现出来，集体有了骨干力量，班级核心初步形成。但是，这时的班集体还十分脆弱，集中表现在班级行为规范尚未成为学生的共同需要，集体舆论还没有形成，全班同学共同自觉追求和行动的动力。

当然，严管勤跟、感情渗透、公平对待每一位学生、因材施教等一些传统的管理模式并不能丢掉，只有在沿用传统的一些优秀管理模式的过程中不断的创新我们的理念和做法，才能真正有效地提高我们班主任的班级管理水平。