老小区物业管理

老小区物业管理（精选10篇）

老小区物业管理 篇1

关于老旧小区物业管理的探讨

本人是一名从事物业管理工作的，并且于去年考取了物业管理师。本人所管小区就是一个老旧小区，根据所学知识和实际工作经验简单的谈谈对于老旧小区管理的看法，敬请各位同仁指教！

一个小区的管理就同一个企业或者一个国家，必须要有它的最高管理机构如股东大会或人民代表大会，这是一首要必须解决的问题，而小区就是业主大会。新建小区根据现行法律成立业主大会很容易，开发商和物业公司都会积极参与与支持。但老旧小区就完全不同了，第一、产权结构复杂，比如

1、一栋楼可能有多家产权单位（有的国企已转制或破产）；

2、职工优惠售房有成本价、又有标准价；

3、相当一部分公房租赁户。

4、还有一部分商品房。第二、收取的费用形式复杂，既有物业费，又有公房租金（还有相当一部分减免）。第三、共用设施、设备老化严重，共用场地小且设计不合理。第四、公共维修基金只有小部分商品房上交到建委或房管局，而职工优惠售房的公共维修基金产权单位并未上交到政府相关部门，该单位已转制或已破产。从上述情况来看，要想解决老旧小区管理难的问题首先要先突破上层建筑即小区的业主大会机构问题。从目前现状和相关法律来看，有相当大的困难。但是我个人觉得还是有办法解决的，要有北京的创新精神。在北京各社区都有群众的自治组织——居委会，我认为应充分发挥其来自群众、代表群众、组织群众的特点，在未成立业主大会的小区由其先行代理其职权，这样物业管理条例及其配套法规就有了相应的法律主体，便于物业管理法律体系在老旧小区的施行。当然，法律可规定当业主大会成立后社区居委会将移交相关的权利和资料。我个人认为这样，物业管理条例和其配套法规可操作性在老旧小区就不会成为一纸空文了！

老旧小区业主大会的问题解决了，也就顺理成章解决了：

1、物业费定价问题；

2、公共部位、公用设施的管理维修问题；

3、公共维修基金的管理与寻找追查问题；

4、业主管理规约问题；

5、代表业主维权，与物业公司沟通，共建和谐、温馨、环境优美的小区。

老小区物业管理 篇2

一、政策引导, 优先扶植, 为准物业管理创造良好的环境

众所周知, 老小区无论是基础设施状况, 还是居民群众的总体经济承受能力, 实施市场化物业管理的条件尚不成熟。 为了保障老小区日常运行的基本需求, 维护居民群众的生活环境和秩序, 我市在学习贯彻《浙江省人民政府办公厅关于加快发展现代物业服务业的若干意见》的大背景下, 深入调查研究, 多方征求意见, 及时出台了《关于进一步加强物业服务管理工作的若干意见》, 该意见除了认真落实省《若干意见》外, 着重明确了老小区准物业管理服务的优惠政策和扶持措施, 主要体现在四个方面:一是市财政逐年安排老小区物业管理专项补贴, 并分为物业服务补贴和共用部位、共用设施设备大修补贴, 纳入财政预算;二是物业服务业征收的营业税的地方所得部分返补物业服务;三是适当安排物业服务奖励资金, 鼓励物业服务企业做大做强;四是对从事老小区物业服务的企业, 在新小区物业管理招投标中予以加分, 鼓励物业服务企业从事老小区物业服务若干意见的出台, 在一定程度上缓解了老小区物业服务长期亏损的局面, 随着政策扶持力度的逐年加大, 老小区的物业服务将有稳定的机制保障。

二、明确责任, 完善体制, 为准物业管理构筑健康的机制

首先, 进一步明确部门责任。根据老小区基础设施欠账多、收费低的特点, 政府将应当或可以由专业部门负责的管理事项予以明确, 凡属营运性项目一律由各营运单位负责, 市政公共项目全部由公用事业部门负责, 垃圾清运由环卫部门负责。同时, 明确了物业服务企业的服务项目。

其次, 深化完善管理体制。在认真总结老小区物业管理经验教训的基础上, 去年以来, 着重深化完善了四方面的机制;一是建立了高层协调机制, 市政府专门成立了物业管理协调小组, 市政府分管领导和有关职能部门的负责人为小组成员, 协调解决老小区准物业管理的重大问题;二是完善了物业管理纠纷综合调解机制, 通过整合法院、司法、建设、城管、街道等部门的职能优势, 构建人民调解、行政调解、司法调解相互衔接的市、区两级物业管理协调网络;三是调整了专业服务工作机制, 对尚未开展物业服务企业专业服务的42个老小区, 统一由市物业管理服务中心承担准物业管理服务;四是调整了行业监管机制, 将原由市住房建设部门直接监管调整为区政府社会管理部门监管, 同时, 街道、社区予以配合, 使监管体系更加贴近居民群众。

三、统一标准, 量化考核, 为准物业管理提供监管的依据

在老小区准物业管理服务中, 全面实行了标准化管理, 集中推出了“四个统一”:即统一服务内容, 按照保障必需的基本要求, 准物业服务的内容为物业维修、环境保洁、秩序维护、绿化治草等四大方面;统一服务标准, 明确各项服务内容的深度、广度、次数、质量等;统一收费标准, 封闭式、半封闭式小区准物业服务费为0.25元/平方米·月, 开放式小区为0.2元/平方米·月;统一物业服务合同文本, 在充分听取各方意见的基础上, 形成了格式合同文本。

在标准化管理中, 着重体现量化考核。在众多的量化考核指标中, 满意度测评最具综合性, 全面反映准物业服务的持续满意程度, 面向业主每半年开展一次测评工作, 我们追求的满意度目标为95%。维修及时率最引人注目, 按照“急修项目半小时内赶到现场, 维修项目当天完成, 大修项目7天内安排妥当”的考核指标, 维修及时率指标时刻经受考核。在统一标准下的量化考核, 不仅规范了服务行为, 而且也为行业监管提供了依据。

四、专业运作, 持续改进, 为准物业管理交出满意的答卷

以高度的事业责任感, 以准物业也要做出大文章的信心, 围绕“业主满意, 政府放心”的工作目标, 一手抓老小区接管, 一手抓服务质量, 赢得了广大居民群众的好评。以现代物业服务理念, 全面推进准物业服务工作, 着力采取了四个方面的举措:一是把业主满意作为首要目标。在准物业服务中, 紧紧围绕业主这个中心, 研究业主的需求变化, 以提高服务质量为第一要务, 尽最大努力让业主满意;二是把规范服务作为关键任务, 明确服务标准, 细化服务内容, 全面推进标准化管理。 同时, 十分注重专业团队的培训教育, 把规范服务真正成为各岗位的实际行动;三是把体系完善作为主要手段。深化完善质量管理系统, 把现代物业服务理念不断注入质量管理体系, 注重业主意见、社会评价和舆论监督, 建立了即时反映服务过程控制的考核评价体系;四是把持续改进作为永恒主题。通过内控体系与外部评价, 有效控制缺陷, 快速地发现问题, 及时采取纠正措施, 在稳定的过程控制中, 彰显持续改进的巨大魅力, 使准物业服务质量不断实现稳中有升。

参考文献

[1]谢家瑾.物业管理概论.中国物价出版社.

[2]张桂英.关于我国住宅小区物业管理问题的研究.

[3]施元忠.物业管理法规.中国人民大学出版社.

西华小区　城西的不老繁华 篇3

李刚：我是个外地人，看了“热卖老小区”盘点后，觉得很好，有了这组文章，省去了我找房的很多麻烦。

赵勇：老小区交通太堵，没有停车场，房子漏水，房价还贵。

王莱雷：新迎小区治安不好，乱麻麻，停车难。

刘健龙:老小区房租好贵呀！

钱涛：我对昆明老小区特别有感情。到昆明10年来，一直住着农民出租房。总想何时才能在老小区买套房，颐养天年就好了。

点评机构：

点评嘉宾：玛雅房屋云南总部市场情报部 李海

采 访：

点评机构：

点评嘉宾：昆明佳佳灵地产经纪有限公司总经理助理

采 访：

西华小区位于西园路、昆明市公安局五华分局对面，由中房集团开发，竣工于1996年。小区户型95%以上为70-85平米。80平米以上的是3室户型，但因总面积太小所以卧室很小。不过那个年代的小区大多如此。

值得一提的是小区的停车。小区内靠近南二环一侧有个很大的停车场，加上东侧一条小路用于停车，解决了小区住户的停车问题。

小区有一个缺点，因为靠近南二环，春怡里和秋韵里靠近铁路的4栋房子会受到影响。

西华小区半径1公里内分布有很多城中村，随着昆明5年内改造完毕城中村的规划实施，整个片区会有一个质的提升。从长远来看，具有一定优势。

西华小区自从建成以来就得到好评与关注。1996年被评为“云南省住宅示范小区”，并获得“鲁班奖”。小区建筑形式多样，出现了一梯两户、一梯三户等。各种配套、交通都比较全面。建筑质量比较完善，适宜居住。

整个小区配套全面，就学、就医、出行较为方便。虽然小区周边没有大型超市，但离大观商业城只有15分钟车程。银行集中是这个小区的一大特色。

目前小区周边的道路逐渐在改善，随着西华北路的道路微循环改造、西坝路下穿等工程的实施，未来小区升值有一定空间。

西华 记住它的吃

◆ 记者王洪君/文王新/图

其实记忆一个城市往往是先记住它的吃，然后才是什么支离破碎的东西，最后一拼，呀！一个很完整的记忆就烙上了，再想抹掉，除非醉后失意的那一刹那。

西华的吃首先就是煳辣鱼（这个“煳”字是用了各种方式才找出来的），吃起来确实味道不错，以至于有段时间大家说到西华吃饭，不用告诉什么地方，等到开席的时候保证都齐刷刷地坐在那里。锅里热热闹闹，外面人来人往，小工跑前跑后，朋友七嘴八舌，有些“不检点”的面前已经把鱼骨头堆成山了，还装模作样道：“大家吃，快吃!”等你反应过来，只有重新点菜啦！

“汽锅鸡”是不能不吃的，一小盅一小盅的端上来，宛若现在人们疯狂迷上的普洱茶茶壶一样。小眼中冒着热气。实际上我是不喜欢这种婉约的吃法的，往往为了大快朵颐，要上两三份，齐齐地倒进大碗里，连吃带喝，估计也就3-5分钟时间，盆干瓦净，还要看看别人盅里的，意犹未尽。

靠近北门的地方有一个铺面，店主更换十分频繁，一会儿火锅，一会儿炒菜， 一会儿串串香，不过因为经常在这一带活动，即使风味常改，也乐得儿到里面换换口味，奇怪的是，每一家总是做不长，虽然生意不错。

诗人朋友雷平阳经常带着另外一个作家来西华，后来也就知道了这哥们叫倪涛，云南作家，酒量很好。酒后就会在西华的路边背诗，古往今来的那种。每当他背第一个字的时候，朋友开始往四下里闪，当他背完时，朋友们已经不见踪影。

小区概况

1.住宅：

整个小区由三个组团组成，分别是春怡里、夏蓉里、秋韵里。共计35栋房屋1400套左右。都是7层板式结构住宅，外墙为涂料。只有临西园路一侧的两栋商住楼外墙为瓷砖。小区管理不错，阳台都没有外挑。清一色深褐色铝合金窗外观比较整齐。

2.商业：

小区入口处有一个小型廣场，周围分布着40多间小商铺。单套面积在30—60平米，大多数经营副食杂货、牛奶、便利店、裁缝、美容。另外临西园路的两栋商住楼底层也有商铺，面积较大，均在150平米以上。与西园路另一侧一些建筑的底层商铺形成了相对齐全的商业配套设施，还有银行、药店、服装、大型餐馆。

3.交通：

经过小区的公交线路有4、22、62、75、80、95路等，出行比较方便。

4.配套：

小区内有西华小学和西华幼儿园，可解决小区儿童就读问题。校内有一个足球场。幼儿园是双语幼儿园。

5.二手房价格：

老小区物业管理 篇4

面对公有老旧住宅小区资金缺口的问题，各级政府应该拿出专项资金，并有针对性、有计划性的改造公有老旧小区的物业管理，加强小区内的硬件改造，先要进行危旧房的改善，对于不同程度的危旧房可以进行不同程度的帮扶。并完善、修复小区内已经老旧的水网、电网、煤气管道等，彻底改变以往小区一到用电、用水高峰期就断电、断水的现象，使管道煤气代替罐装煤气，让居民切实感受到有效的管理带来的好处，享受到城市配套的方便。还应该加大小区内部和周边的环境整治力度，加强小区内部的道路规划、停车位补建、绿化等工程建设工作。还应在政府的帮助协同下对周边的环境进行整改，劝退周边商贩，统一建设室内市场，提升整体环境。科学有效的使用维修养护基金，同时也应积极寻找更宽的经费来源渠道。

2.2建立专业化物业管理机制

要彻底改善公有老旧小区物业管理机制就必须引进市场化的物业管理办法，提高物业管理水平，转变原有的管理观念。同时也要确立物业管理公司是小区物业实施物业管理的主要负责人，改变多头管理的局面。此外，社会上加强有偿服务的宣传工作，谁受益谁付费，这也符合市场经济规律。对企业内部要树立积极努力为业主服务的意识，用所提供的服务获得应有的回报。更要借鉴其他国内外的先进的成功的管理经验，弥补自己在物业管理方面的不足，为今后的工作打下良好的基础。在物业管理过程中也要加强物业运作的透明度，让小区居民清楚地看到他们所交的物业管理费用在何处，只有公开透明的管理制度才能打消居民以往对小区物业冷淡、怀疑的态度。因此，只有通过科学有效的管理运作模式，有层次、有计划的管理调控，符合法律法规的管理细则，加上有良好的职业技能、专业知识的管理人员才能为居民提供更优质的物业服务。

2.3调动公有老旧住宅小区业主的积极性

作为住宅的实际使用人，小区居民才是小区的主人，只有他们改变观念，改掉陋习才能使自己居住环境得到改善。所以要充分调动小区业主的积极性，在老旧小区中可以鼓励居民参与讨论、投资、建设。利用这种办式作为文明共建的宣传载体，让居民感受到正规的物业管理带来的好处。

3结束语

公有老旧住宅小区必须引入新的物业管理模式，才能顺应社会的发展。它工作量大，任务重，所以此项工作的完成需要政府、社会、民众的多方参与，改变原有管理制度，与市场接轨才能从根本上解决公有老旧住宅小区现存的问题。同时要更加注意的是我们在修建硬件的同时，居民也要养成良好的居住习惯，以及落实到为后期养护工作，才能真正有效的延长小区的使用寿命。这是一个共建的过程，需要来自每个方面的努力，才能改善城市中的短板，才能促进整个城市的和谐发展。

参考文献:

[1]叶秋向.我国住宅小区物业管理问题及对策研究[J].江西建材，2016，04：274，276.

[2]张智敏.老旧小区治理的资金筹集与运营管理问题研究[D].广西大学，2013.

[3]闫明艳.城市开放式老旧小区治理对策研究[D].山东大学，2015.

★ 物业管理论文

★ 物业管理服务采购审价研究

★ 物业管理维修优势论文

★ 国有企业内部物业管理分析论文

★ 职业技术教育研究论文

老小区物业管理 篇5

【摘要】研究政府在老旧小区物业管理方面存在的问题，可以从宏观地角度解决物业管理在老旧小区中遇到的政策、法规等问题，特别是基层管理部门，经常解决物业公司与小区业主的纠纷，十分清楚其产生矛盾的地方，能够准确地制定政策来解决矛盾，改善老旧小区物业管理；物业公司是直接的管理者，直接对小区物业进行管理，研究物业公司在老旧小区物业管理方面遇到的困难与难题，能够更好更有效地管理小区物业，实实在在地为小区业主们服务；小区业主，是小区物业管理的受益者，通过对业主在小区物业管理中提出的问题与不足的研究，可以了解业主真正的需求，从而不断提高物业管理水平。通过对以上的研究，从而推进城市老旧住宅小区实施物业管理。

【关键词】

物业管理，老旧住宅小区，问题，对策，物业公司

2012年12月16日中午12点10分，宁波市江东区徐戎三村的一栋居民楼突然发生倒塌，事故造成1死1伤，附近400多位居民被迫疏散。令人惊讶的是，这栋倒塌的楼房，只有23年的房龄。为何只有短短23年房龄的房子会突然发生倒塌。这其中存在着哪些问题，值得我们去了解、去解决。

一、城市老旧住宅小区物业管理现状

（一）硬件设施不到位

(1)老住宅小区硬件设施严重不足，配套不到位，已经形成了历史欠账，加上过去住宅建设一直是重建设轻管理，长期失管失修，造成道路破损、下水道堵塞等问题严重。在转入社区管理和物业公司管理时，由于与原来的建设、管理单位交接不规范，导致房屋维修基金难落实使房屋维修难，也使小区管理成为群众投诉的热点问题。

(2)随着城市建设的发展和居民生活水平的不断提高，各种类型的车辆越来越多，特别是私人轿车数量飞速增长，停车位数量无法适应汽车增长的需求。老住宅小区建设时基本没有配置专门的停车位，更别说是那些成本较高的地下车库了。

这导致很多小区大量存在占行车道，人行道，小区走道，绿地停车和违章停车等行为。造成了“无车人”与“有车人”的利益冲突和纠纷投诉，影响了社会公平和居住环境，加剧了交通拥堵，恶化了生活居住回家，给防灾，安全带来一定的隐患。

（二）居住人群分析

老住宅小区居住人群主要分三类：

(1)老住宅小区居住的很多是老人，他们的收入低，经济承受能力差。即使收入可观的老人，他们也不理解物业管理是有偿服务行为，物业管理在中国发展起来正真算起来也就十几年而已，老住宅小区业主享受物业管理服务需要付费的观念还没有形成，房屋的维护保养，小区的绿化、卫生、安保等工作都成了业主自己的事情，而要请人维护却需要付费，这种观念还没有完全转变过来。长期计划经济下的观念已经根深蒂固，把物业管理当作一种服务性消费来支出还是有待时日。

(2)老住宅小区居住的另一类人则是下岗工人或是病人等社会弱势群体，他们收入低下，家庭负担重，经济压力大，根本无法承受物业管理费，更是不理解物业管理收费这一观念。所以即使有物业管理愿意接收老住宅小区，进行管理，却也因为一直无法收取物业费，而入不敷出，使得物业管理公司对于小区的维护只能是有心无力了，这使得一部分已经交纳物业费的业主的利益受到影响，业主对物业公司失去信心，不愿再交物业费。

（3）再有居住在老住宅小区的第三类人是一下外来的打工人员。他们一般是租来临时居住的，很多人在承租房屋的时候并没有跟业主谈好物业管理费有谁来交着一事情，双方相互推托，谁也不愿意缴纳。即使当时谈妥，他们也会相互推托。承租人认为反正房屋不是自己的，租赁期满就会搬走，房屋的问题又不是自己的问题，物业费自然不会交；而原有业主的认为反正不是自己在住，自己人没在，物业也找不到自己拿钱，要断水断电跟自己也没关系。

由于老住宅小区居住人群的特点，使得收取物业管理费难，从而没有物业管理公司愿意接收，即使接收了管理起来也十分困难。现在一些老住宅小区要不就是没有物业管理，要不就是一些国有单位在管理，却一直在亏损，需要国家补助。所以很多房屋，小区设施的问题得不到很好的解决。

二、城市老旧住宅小区物业管理对策

由于老住宅小区是当前物业管理的难点和重点，也是过去在城市规划、基层设施建设中欠账较多的区域，对物业管理或社区来说，难以依赖自身努力承担起老住宅小区物业管理真正改观的重任，为此，对老住宅小区物业管理需要出台更多的扶持政策。

（1）面对老旧住宅小区，政府应投入更多的资金支持，改善小区的基础设施状况，一方面可以依靠旧城改造逐步淘汰一批居住条件差的老房子，改善居民居住环境。这点上目前杭州市、宁波市政府已经在加快实施。另一方面，对目前还不能拆迁的老住宅，只能依靠大量财政资金的投入加以改造，为老住宅小区推行物业管理提供“硬件”环境和条件。

（2）对于进入老住宅区进行管理的物业公司进行补助，管辖小区经测算所需管理费，用在合理收费基础上，不足部分有政府财政给予补贴。可采用对参考老住宅小区管理的物业公司每年划拨一定的物业管理费进行补助的方式，用于弥补各企业的经营亏损。为确保补助资金的来源，可在房屋维修基金或者在新建小区的配套费中划拨，还可以通过财政拨款，建立老住宅物业管理补助专项基金等多种渠道来加以落实。

（3）国家应加快出台老住宅小区物业管理税收减免等优惠政策，切实减轻物业管理单位负担。物业管理属于微利性性质，同事也承担了一定的社会职能，为下岗工人和生活困难人员提供了就业机会。目前因收费标准低和收缴率低的原因，经营状况不佳，但各种税费都按普通的企业一样收取，严重影响了物业管理企业管理老旧住宅小区的信心，建议出台对老旧住宅小区物业管理公司税收减免的优惠政策。

（4）对于经济实在有困难的低保户，实行费用补贴。在低保户人群比较集中的老住宅小区应有街道出面，在条件允许下尽可能地展开一些最基本的物业管理服务，如清洁卫生、房屋维修、保安巡逻。对于生活确有困难的低保户，可在其低保工资中增加物业管理费补贴，以减轻生活负担。同时，建议民政部门，将低保户的房屋维修纳入慈善基金开支范围，切实解决其房屋维修难的问题。

（5）多方筹集资金，做好老住宅小区基础设施的整治工作，每年重点改造几个小区，逐年分批进行，改善老旧住宅的面貌，同时整管结合，在整治时同步成立业主委员会，特别对目前的“三无小区”可由附近的社区或物业公司实施管理，政府给予管理的社区或物业公司补贴，扩大物业管理覆盖面。

结语

老住宅区普遍缺乏物业管理用房，不仅给日常管理带来不便，而且加大了物管企业的成本支出。物业管理用房是实施物业管理活动最基本的条件之一。通过调查发现，由于历史原因，物管企业在接管老住宅区时基本没有配备物业管理用房，如何解决管理用房，已成为接管老住宅区的物业管理企业必须面对的问题之一。通过本文分析，我们经过讨论提出以下几点建议与对策：

1、加强政府管理和引导，完善物业管理法制建设。在已制定的《物业管理条例》基础上，进一步出台更加完善可操作性的实施细则，明确政府部门、开发企业、物业公司和业主各方的责任、权力和义务；深入宣传相关法律法规，让广大业主了解物业管理的重要性，履行相关义务，积极配合物业企业做好管理工作，同时也要善于运用法律武器维护自己的合法权益；进一步规范物业企业工作行为方式，完善招投标制度建设，引入竞争机制，把优秀物业管理企业引进来，以改变物业从业人员素质差，服务不规范，专业性不强，企业运作透明度不够的落后状况。

2、提高业主意识，加快业主委员会制度规范化。相关部门要指导业主选出真正能够代表业主利益、热心公益事业、有一定知识水平的人员主持、参与业主委员会工作，能够在物业管理企业和业主之间起到桥梁作用，建立业主和物业管理企业之间的信任。业主委员会与物业公司签订物业管理委托服务合同，仔细斟酌条款，确定服务项目和服务费价格，并定期召开业主大会，监督经费使用情况，受理业主投诉。

3、严格把好小区验收关。开发商遗留问题日渐成为新建小区的物业管理难点。小区竣工验收时，相关部门要严把房屋、配套设施、水电气等质量关；要监督物业管理企业承接物业时必须履行的程序，坚决避免一些物业企业因盲目扩大管量而草率接管，为日后正常运转和自我发展留下隐患。有关部门要加大对老旧小区物业管理规划和投资力度，努力提高车棚、绿化、封闭等相关配套设施建设；物业管理企业要与社区紧密结合，加强对弱势居民的扶助。

参考文献

［1］ 张沈生,朱晓凯,殷振瑶.沈阳市旧住宅区物业管理存在的问题与对策[J].沈阳建筑大学学报(社会科学版),2011,13(3):288-291．

［2］ 郑晓云，税矾仪．重庆市危旧房改造影响因素研究[J]．合作经济与科技，2010，(19):30-32．

［3］ 任霞.内蒙古达拉特旗住宅小区物业管理研究[D].呼和浩特：内蒙古师范大学,2013.［4］ 刘承水，刘玲玲，史兵，冀文彦．老旧小区管理的现存问题及其解决途径[J]．城市问题,2012,(9):83-85．

［5］ 何晓柯．社区准物业管理破解城市老旧小区管理难的路径选择[J]．现代营销(学苑版),2012,(1):198-199．

合肥市老旧小区调研 篇6

调研汇报材料

街道位于合肥市北门，东靠阜阳北路，西至蜀山区，南临老城区、北与长丰接壤，是一个典型的城市化进程中的城郊结合部街道，辖区内社居委的小区属于具有代表性的城郊结合部老旧小区。

一、基本情况

小区始建于1997年，由于村（1997年时还是村）为发展经济，给予村民购买土地自建及大房郢水库拆迁移民所建，现小区内共居住293户居民，总人口818人，其中常住人口648人，育龄妇女212人，流动人口170人，已婚育龄妇女63人。

二、管理与服务工作机制的主要内容

（一）小区现在的计划生育管理主要由物业公司配合社居委负责，具体管理措施如下：

1、做好小区内的计生宣传教育工作，发放各类宣传品，并利用小区内的宣传板对计划生育法律法规、优生优育、避孕节育、生殖保健等知识进行宣传，同时开展各种宣传活动，在小区内营造浓厚的宣传氛围；

2、及时了解掌握和上报常住、流动人口中已婚育龄妇女的婚、孕、育及其变动信息。

3、做好小区内居民计划生育需求信息的采集、汇总、上报和反馈工作；

4、协助街道计生办做好非意愿妊娠居民采取补救措施的说服动员工作；

5、对辖区居民违法生育的，及时通报街道计生办，并协助做好调查和处理工作；

6、协助街道计生办做好《生殖保健服务证》、《生育证》、《流动人口婚育证明》等证件的的发证和审验工作。

（二）计划生育管理手段

1、定期组织社居委工作人员利用晚上的时间逐一上门对育龄妇女进行摸底清理并发放宣传材料，不仅摸清了底数同时也使她们了解计生知识和最新政策。

2、充分发挥物业公司作用，深入开展计划生育工作。一是协助居委会做好人口与计划生育的宣传工作。二是协助社居委计生专干收集小区内居民的计划生育四种信息采集。三是协助社居委帮助居民解决在计划生育方面遇到的困难；

3、发挥协会的职能作用，协助做好计划生育工作，贯彻落实计划生育方针政策。一是充分发挥会员和会员联系户组作用，做好育龄妇女宣传教育和需求信息的收集工作，使其自觉实行晚婚和计划生育；二是向小区育龄群众、青少年、儿童和老年人提供生殖健康的信息和服务；三是围绕群众在生产生育方面的需求，利用社区资源开展服务，发动和组织会员对有困难的独生子女家庭进行帮助；四是积极参与计划生育居民自治工作，充分发挥协会在计划生育居民自治中的骨干、带头、监督作用。

（三）计划生育管理工作成效

通过以上管理模式和手段，使小区内的计划生育工作得到了明显改善，社居委计生办能够及时、准确的掌握到小区内居民的居住情况和计划生育四种信息的变动，避免了育龄妇女漏建档和漏信息上报的现象，同时也通过各类宣传活动大大提高了社区居民的计划生育工作参与率和知晓率。

三、存在的问题

1、小区内人员结构复杂，部分居民是大房郢水库移民，挂户人口很多，造成办理《生殖保健服务证》、《生育证》时居民的婚育情况难核实。

2、存在三多现象：“流动人口多、育龄妇女多、困难家庭多”，造成社居委在计划生育工作开展中遇到很多困难。

四、对策措施

1、针对挂户人员多的现象，街道计生办要求社居委在给居民办理证件时一定要仔细核实其婚育情况，并落实居住地管理，避免错发证的情况。

老小区用电改造的新路子 篇7

海曙供电局因地制宜, 积极探索, 广泛依靠职能部门, 形成工作合力, 突破困扰改造工作的瓶颈, 以“街道主动、用户自愿、供电补助”的形式, 走出一条老小区用电改造新路子, 实现了多方共赢, 突出了服务民生, 取得了良好的成效。

1 老小区用电改造过程中的问题和困难

海曙区地处宁波市最繁华的中心城区, 历史悠久, 辖区内共有16.39万电力用户, 其中居民共有15.1万户, 占总户数的92%, 大部分居民住宅都实行一户一表, 由小区变供电, 配置较差的老房子, 墙门式旧住宅小区面积有63.4万平方米, 居民1.35万户, 占海曙总居民户数12%, 散落分布在全区19个社区。这些小区大部分民居始建于上世纪二三十年代, 多为木结构砖瓦房。由于历史原因, 这些小区居民用电以合表形式居多, 表后线截面普遍偏小, 在2.5至4平方毫米之间。随着居民生活质量的提高, 居民用电容量不断增大, 原配置的表后线路日久老化, 均存在着配电装置改造、维修的问题, 用电明显受到影响。有的还存在电气火灾的隐患, 是消防整治的重点。由此, 急需对老旧住宅小区的用电设施进行改造。

2005年之前, 海曙供电局往往采取计划性改造方式对老小区用电设施进行综合改造。通常先立项报审批, 待资金问题落实后, 一边组织人员、准备材料, 一边协调改造对象, 逐步推进工程实施。在经过几个项目实践后, 发现这种改造方式存在不少问题。

(1) 前期工作难度大。与电网建设一样, 老小区用电改造也碰到大量政策处理问题。因为改造过程中要竖电杆、安箱变、立表箱、架电线, 尽管居民对用电改造表示欢迎, 但大都不愿意看到电杆、箱变、表箱放置在自家边上或电线从自家门前穿过。由于房屋产权问题, 在居民住宅上都不让设立配电线路支持物或配电箱, 因此, 在道路狭窄, 线路交叉的老小区进行用电改造, 工作人员需要不厌其烦, 多次协调, 费尽口舌, 才能确定设备安装位置。如果遇上个别不通情达理居民, 改造工程将一拖再拖。

(2) 相关审批手续多。随着城市管理水平不断提升, 相关部门对电力工程规范实施的要求也相应提高, 特别是当施工中有道路开挖、占用绿地等作业时, 不仅城管、交警、园林等部门的审批意见一个都不能少, 而且还要征求社区、物业的同意。因此, 为保证一个改造工程顺利进行, 需要指派专人花上十多天办齐有关手续。

(3) 改造资金缺口大。海曙老小区用电改造资金需求很大, 而供电局每年维修改造资金有限, 只能解决其中一部分。因此, 单纯依靠供电局的力量解决老小区所有用电问题难度很大。巨大的资金缺口, 迫切需要由政府部门、房屋主管单位、住户来共同分担。

2 老小区改造的新办法

老小区的用电改造花费了大量人力、物力、财力, 而工程常常进展不顺。有时候做实事无偿安排改造, 往往还不被一些居民理解。为此, 海曙供电局感到有必要调整原先的工作方式。正值此时, 海曙区拉开了声势浩大的旧城改造序幕, 于是, 该局结合旧城改造工作, 创新性地提出了“街道主动, 用户自愿, 供电补助”的改造新模式, 以服务民生为切入点, 变计划性改造为服务性改造, 走出了一条具有特色的新路子。

为使改造工作顺利开展, 经与政府有关部门协商后, 达成采用“街道主动, 用户自愿, 供电补助”的改造新模式, 形成了“政府部门挂帅牵头, 街道社区组织协调, 供电企业安装施工”分工协作的具体改造方案。在改造工作实施中, 对每一个工程项目需经历10个环节:在改造前对需改造区域或地块进行细致的排摸, 包括改造户数、配变台区增容改造或布点、杆线敷设、表箱配置等;根据排模内容, 编制工程计划和工程预算费用;会同政府部门和街道社区的负责人一起到改造地块召开现场会, 向广大居民介绍“一户一表”改造的目的和必要性, 办理“一户一表”开户的用电业务要求及施工期间居民须注意的事项;确定具体的改造方案和改造进度及现场需解决的具体问题;落实施工单位并签订施工合同;用电检查人员在施工其间到现场进行工程质量的中间检查, 协调广大居民的需求、协调和解决市改道路、绿化等具体问题;严格把好竣工验收关, 供电局用电检查人员会同政府部门、社区负责人和施工单项目负责人, 对施工质量、工程量进行现场验收;为方便居民办理“一户一表”用电申请手续, 海曙供电局派业务受理人员到现场办公, 进行逐户登记, 工程验收合格后, 进行逐步装表接电工作, 为尽量缩短电源切割引起的停电时间, 保证电源切割的顺利实施, 选择合适的时间段进行割接;工程回访, 做好善后服务工作;查找问题, 总结经验, 使今后的改造工作程序规范化。

近3年来, 在开展旧城改造以及消防安全隐患整治活动中, 按照新的改造模式, 结合海曙区未折迁的老房子较多的情况, 海曙供电局投入城网资金450万元, 对一些有文物保护的小区, 如大书院巷、马衙巷、大河头路等区域2300户居民进行配变增容及低电压改造;投入大修资金610万元, 对未列入拆迁的住宅进行一般维修, 以消除火灾隐患, 对保留老住宅的区域, 按居民住宅配电标准进行配置改造, 完成了孝文巷、秀水社区、文昌社区、中山社区、雅戈尔新村等区域1600户居民的“一户一表”改造, 实现供电服务“四到户”。还集中整改了30000多户居民表箱, 提高了供电质量, 满足了居民的用电需求, 有效地消除了火灾隐患, 使广大居民在用电安全上得到了保证, 受到当地政府和社会各界的纷纷好评。同时, 通过配电改造, 促进了电力营销工作, 增加了供电户数, 用电量比改造前增加一成, 提高了经济效益。

3 老小区用电设施改造成效

海曙供电局对老小区用电设施的改造工作从原来的单打独斗到主动参与政府旧城改造计划, 广泛依靠职能部门, 形成工作合力, 突破困扰改造工作的瓶颈, 取得了良好的成效。

(1) 开创了“街道主动、用户自愿、供电补助”的老小区用电改造新模式。当得知供电局提出参与旧城改造意向后, 街道、社区主动联系电业局, 表示愿做好前期组织协调工作, 希望供电企业能优先改造他们所在区域。这样既能改善老小区用电质量, 还能清理线路、管道杂乱现象, 整治消防隐患, 维护好社区整洁、文明形象。同前, 改造过程中大量的政策处理工作以及审批手续, 基本已由街道、社区包干负责, 这使得供电企业能腾出更多时间集中精力安排好工程施工。在改造过程中, 符合条件的居民可依据自愿原则决定是否改造。如果愿意改造, 只需交付小额的政策性费用 (过去295元/户, 现在100元/户, 为产权性收费) 。如果不愿意改造, 可以继续按原方式用电。供电企业则主要承担产权分界点之前的改造费用, 并负责组织施工。

(2) 根据改造新模式, 实现了多方共赢。从政府部门角度看, 在旧城改造过程中, 有供电、电信、燃气等单位共同参与, 既能提高小区改造质量, 办好为民实事工程, 又能保证管线、通道整改一步到位, 避免城区道路重复开挖施工现象。从居民群众角度看, 改造后供电可靠性提高, 电能质量明显改善, 用电更加宽松无忧。从供电企业角度看, 多方参与并分摊费用的改造模式, 既能很好解决令人头疼的政策处理问题, 又有效减轻了供电企业的资金负担。以一个大约150户居民、供电半径50米左右的配变台区为例, 若全部采用电缆化改造, 其电气、线路部分投资约25万, 土建配套约15万元。如果配合旧城改造同步进行, 就能相应节省土建部分的配套费。据粗略统计, 近3年来, 由此节省的土建费用已超过100万元。

(3) 根据改造新模式, 突出了服务民生。海曙供电局坚持改造工作优先服务民生, 从破解群众反映最强烈的问题入手, 配合做好老小区消防安全隐患整治、区重要文保点用电改造等实事工程, 受到辖区居民群众的广泛好评和一致肯定, 取得了良好的社会效应。

老小区物业管理 篇8

关键词：老旧小区，有机更新，建筑物区分所有权，权属问题

中图分类号：F293文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2016）05-0075-80收稿日期：2016-03-02

老旧小区有机更新是新时期政府的一项惠民工程，既有利于经济增长，也可以提升城市和社区风貌，进而改善居民的居住条件。现实中我国老旧小区改造更新面临着资金、政策等诸多难题，而其中权属关系如何界定是老旧小区改造更新的核心和难题。在老旧小区改造更新中一般会遇到面积扩展、楼层加层、加装电梯、增设停车设施、管网改造等带来的权属问题。

1 建筑物区分所有权理论及各国法律规定

建筑物区分所有权理论对建筑物区分所有权，尤其是混合型建筑物区分所有权的专有部分及共有部分作了明确区分；国际上各国也以此为指引对建筑物所涉权属予以了界定，该理论和经验对我国老旧小区改造更新所涉权属问题具有重要参考价值。

1.1 建筑物区分所有权的主要类型及特征

建筑物区分所有权类型主要有纵切型区分所有权、横切型区分所有权和混合型区分所有权。

纵切型区分所有权，即普通的一栋建筑物的单独所有。

横切型区分所有权，即一栋建筑物以横的水平分割，各层分属于不同的区分所有人。

混合型区分所有权，通俗讲就是多层楼宇的每一层均有多户住户，具体表现为各区分所有权人所有的部分系以分间墙、楼、地板等与他人所有部分分割成封闭性空间，在构造上形成独立性，二层以上的区分所有权人其所有的部分因与基地不直接相通，而是通过走廊、阶梯或电梯与外界相通。因而，在此形态的区分建筑物上，共用部分占有十分重要的份量。

在混合型区分所有权下，涉及的权属关系就存在着专有所有权和共有所有权之分。专有所有权即区分所有权人对专有部分予以自由使用、收益及处分的权利；共有所有权即区分所有权人对区分所有建筑的共用部分所享有的占有、使用和收益的权利。专有所有权与共有所有权的界定不明，直接影响着建筑物所有权的界定，进而对小区建筑物改造维修带来诸多阻碍。

我国要改造的老旧小区，主要是以集合式住宅小区为主，其所涉及的所有权关系类型为混合型区分所有权。

1.2 国际上对混合型建筑物区分所有权的权属界定

关于混合型区分所有权中专有所有权和共有所有权的界定，各国法律法规都有相关规定，但不同国家的规定之间存在一定差异。

日本《有关建筑物区分所有等之法律》中第2条规定：专有部分为区分所有权标的物的建筑物部分，它从构造上的独立性和利用上的独立性加以认定。关于构造上的独立性一般以有无固定墙壁间隔为依据；利用上的独立性以能满足人们生活目的的独立机能为依据。而对于共有部分则采取了排除法来确认，即专有部分以外的建筑物部分，及不属于专有部分的建筑物附属物和依本法规定而约定为共有部分的附属建筑物与通往数个专有部分的走廊或楼梯，以及其他在构造上可供区分所有权人全体或其一部共用的建筑物部分。

美国《公寓大厦所有权创设示范法》中第二条规定：专有部分必须是坐落在一栋建筑物的任一层楼板上，可供独立使用的房间或封闭性空间，且与公共街道或经由共用部分与公共街道相通的直接出口；而加州《民法典》第一千三百五十条则规定：专有部分系指区分所有权要素中非属于公共部分的部分。关于共用部分则采取了列举法予以确认，依据《公寓大厦所有权创设示范法》，建筑物基地、墙壁、柱子、地板、走廊、楼梯、屋顶、出入口、地下室、电力系统、电梯等公用设备，除了区分所有权人另有约定外，原则上均属共用部分；加州《民法典》则规定除专有部分以外的整个建筑物部分，但专有部分内的中央空调系统，水、电管线等则非属共用部分。

德国《住宅所有权法》规定：专有部分指与共有部分不可分离的供特定住宅用或非供住宅用的空间，判断标准为该建筑物部分在构造上是否有独立出入的楼梯间或走廊通到户外，在机能上有无独立的经济使用价值。共有部分采用排除法和推定方式加以认定，具体包括：建筑物所在的土地及附属的庭院以及围绕建筑物的空地；维持建筑物的安全所必须的建筑物部分，如外墙、承重墙、天井、屋顶、天花板、地板；供住宅所有人共同使用的设施，如楼梯、电梯、冷暖气设备、自来水、电力系统；依住宅所有人全体约定共用的部分。

法国《住宅分层所有权法》中第二条规定专有部分指确保一特定区分所有权人享有排他性使用的建筑物部分或土地。第三条规定共用部分即供区分所有权人全体或数分区所有权人予以使用或对其具有有用性的建筑物诸部分与土地。

我国集合式住宅小区的有机更新改造可以建筑物区分所有权的基本理论及各国法律法规相关规定的有益经验作为参考。

2 我国现有法律法规对所涉及权属关系的法律规定

我国老旧小区有机更新改造是一项新工程，因而对于老旧小区改造更新中所涉及的权属问题，现有法律法规仍缺乏较为明确的、专项的规定，但在所涉相关法律中也有了相应的法文指引。

2.1 面积扩展及楼层加层

《关于开展旧住宅区整治改造的指导意见》中规定“要引导旧住宅区居民分摊部分共用部位、共用设施设备的整治改造成本，对于扩大居住面积、修缮更新住房产权人专有的设施设备等项目支出，应由受益的住房产权人承担。”该规定为老旧小区改造中带来的扩展面积的产权归属提供了明确指引，而关于楼层加层的权属认定仍然缺乏较为明确的法文规定。

2.2 加装电梯

《物权法》第七十六条规定“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”“改建、重建建筑物及其附属设施”“应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。

第七十九条规定“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布”。

第八十条规定“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定”。以上规定对加装电梯的实施及电梯费用分摊等提供了指导。

2.3 增设停车设施

《物权法》第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”该规定明确了小区内停车设施应优先满足本小区内业主需求，并对其处置方式作了明确规定。

2.4 管网改造

《物业管理条例》第三十一条规定“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任”。

第五十二条规定“供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任”。

《城市供水管理条例》第二十七条规定“城市自来水供水企业和自建设施供水的企业对其管理的城市供水的专用水库、引水渠道、取水口、泵站、井群、输（配）水管网、进户总水表、净（配）水厂、公用水站等设施，应当定期检查维修，确保安全运行”。

《中华人民共和国电力法》第十九条规定“电力企业应当加强安全生产管理，坚持安全第一、预防为主的方针，建立、健全安全生产责任制度。电力企业应当对电力设施定期进行检修和维护，保证其正常运行”。

《关于开展旧住宅区整治改造的指导意见》中规定“对于更新改造供电、电信以及供水、供气等市政公用设施的专项成本支出，应由各运营单位承担”。以上规定对管网改造中涉及的权属问题具有较为明确的方向指引。

3 国际上对小区共有设施重建或维修的经验与做法

从国际上看，各国对建筑物混合所有权下共有设施的重建与维护除了有相关法律规定外，也有一些有益的实践经验和做法。

3.1 新加坡

新加坡住宅以组屋为主，小区物业维修和保养是由政府负责牵头，同时要求物业管理企业积极配合。对于住宅楼的维修，政府规定每5年对楼房的外墙、公共走廊、屋顶、地下管网及其他公共场所进行维修；并对水电设施进行维修保养。

住宅小区公共设施运行维修费用由国家负责，如地下管网的维修；具体来讲，政府每年在预算中预留部分资金弥补小区公共管理部分赤字，同时在房屋运转利润中留存部分作为小区管理资金；另外，通过法律法规对小区装修及维修期限做出了详细规定。

3.2 日本

日本小区的物业管理法制化、规范化程度很高，能及时防范房屋失修失养及管道老化现象。如遇重大维修，一般也由政府负责主导，政府将整个地下管网体系统一到政府公共服务中去，并依靠引入中介组织实现对小区管理的规范化；通过立法将某些社会服务职能转移给社会事业单位或行业协会。

对于小区内停车设施，认为地下车库拥有独立空间和专有特性，因而归专人独有；而处于公共区域的停车设施所有权，开发商逐渐取代了所有业主的地位而掌握了其所有权，但学界至今争议颇深。

3.3 欧美国家

由于欧美国家小区基本上都为私人住宅和小型物业小区，小区地下管网的归属一般按城市公共服务设施统一建设和维护。具体讲，小区内的小工程及日常服务一般由内部维修人员来进行，大型维修工程一般采取承包方式，由专业的维修公司来做，其费用由物业管理费承担，政府可以提供补贴；而对于私人住宅，房屋内部的地下管道由房主负责，其他则由政府公共服务部门统一负责。

德国对小区停车设施规定若停车设施界标是持久性的，则此私人所属车位受法律保护，而与车位设置位置无关；并且法律规定停车设施的支出不能纳入建筑物中。

美国则规定小区内停车设施属于本小区业主，其他人无权持有；停车设施在买卖时必须与房屋一并销售，且不允许小区内停车设施出于盈利性目的出租或建新。

4 老旧小区改造更新涉及权属问题的政策建议

在老旧小区改造更新过程中，能否明确的界定所涉及的相关权属问题直接决定了各利益相关者的权责，进而影响着人们及所涉权属单位的参与意愿，最终将影响老旧小区的改造进程。

4.1 通过立法明确相关权益的边界及归属

借助《物权法》中关于建筑物区分所有权的规定，出台可操作性强的关于明确界定所涉权属问题的法律规定；同时借鉴国际有益经验，明确老旧小区内专有部分及共有部分的产权归属问题，从而明确界定在改造实施过程中各方责任与义务，并在实践中加以落实，减少改造过程中由于权属归属不清问题导致的利益冲突，提高改造进程和效率。因此，在完善相关法律法规及明确产权的基础上，结合各地已有的有益经验，所涉相关权属问题的具体做法可参考如下。

4.1.1 面积扩展

改造过程中增加的面积应归业主所有，业主需承担建造费用，明确其产权归属，所收费用除弥补成本外可作为小区维修基金。

4.1.2 楼层加层

涉及楼层加层的改造，所加楼层采取对外出售的方式，所得资金用于楼宇加装电梯费用和其他改造费用，明确产权归购房人所有；或可引入市场化机制，由企业出资进行综合改造，加层面积产权归该企业所有。

4.1.3 加装电梯

对于加装电梯，应在业主同意的前提下费用由全体业主共同承担，按照《物权法》的规定，电梯产权应归业主共同所有。

4.1.4 增设停车设施

小区增设停车设施应该本着服务本小区内业主的基本理念，合理科学规划，改造以后向业主出售或者出租。如若出售，停车设施产权归购买者所有，出售资金扣除停车设施改造成本和参与改造企业合理利润后用于整个小区改造；如若出租，停车设施产权及相应收益归小区全体业主所有。

小区外公共用地上的新增停车设施建议采取BOT方式，通过特许经营模式运作。

4.1.5 管线改造

管线改造涉及的权属关系应界定清楚政府、涉及权属单位及个人的权属边界，具体要做到一户一表，权责明确，表后及入户部分费用应由住户自行负责，小区公共部分由业主委员会或管线所属单位承担，小区红线外部分归属于企业，其应承担维护费用。

4.2 加大法律宣传引导力度，提高居民的权利义务对等意识

在法律层面上，个人权利与义务是对等的，在享受权利的同时也应承担应尽的义务。在混合型区分所有权小区内，专有权与共有权共存，对于其共有部分而言，居民在享受其带来便利与服务的同时，应相应承担其维护、改造所需的费用是符合法律上权利义务对等理念的。

在现实中，居民往往只关注权利的享有，而不乐于承担义务或者只关注改造带来的义务的增加而未意识到其所带来的权利的享有，造成了在老旧小区改造尤其是公共部分改造中资金收缴困难。特别是改造后居民只关注眼前利益，缺乏长远意识，在意识到要承担缴纳物业费的义务时并未意识到现代物业的建立使其所能享受到的现代物业管理服务的权利，因而居民对建立现代物业管理服务体系态度不积极。因此，应加大法律宣传引导力度，提高居民的权利义务对等意识。

参考文献：

1.陈华彬.建筑物区分所有权研究.法律出版社.2007

作者简介：

刘峰，住房和城乡建设部政策研究中心，博士，助理研究员，研究方向为宏观经济、房地产等。

Abstract：The old districts organic renewing is a Waste Management Project of China.It is a major event for the country and the people，not only promoting economic growth by bringing investment，but also improving the urban environment beautifying the living environment，and upgrading the living conditions of residents.Because the old district was built many years ago，its ownership is complex.Besides，the ownership，such as adding floor，installing elevator，increasing parking area，enlarging acreage and piping network transformation，affects the old districts renewing progress.

Keywords：Old district，Organic renewing，Ownership of building distinction，Ownership

老小区物业管理 篇9

根据住建部《关于开展老旧居住小区情况调查的通知》相关精神，切实推进老旧居住小区改造，我局开展了全县老旧居住小区调查摸底工作，现将我县老旧居住小区的基本情况、存在的问题以及相关建议报告如下：

一、基本情况

全县老旧居住小区27个，居户约2000户，均建设在上世纪80-90年代，占地面积67万平方米，建筑总面积23万平方米，其中基础设施老化、环境较差小区23个，抗震能力不足的建筑面积为23万平方米，未能达到节能50%的建筑面积为23万平方米，未进行无障碍改造的建筑面积为23万平方米，套内立厨房、卫生间建筑面积为5万平方米。

二、存在的主要问题

我县老旧居住小区建筑试用功能简单，基础设施老化，环境较差，存在4个主要问题。

1、建筑功能简单。一是部分老旧居民区建筑结构单一，没有独立的厨卫设施，没有设置停车位，没有在小区围墙和重要位置安装视频监控设备，小区出入口设置道闸，单元入口设置楼宇对讲门；二是老旧居民房均建设在上世纪80-90年代，抗震能力差、；三是老旧居民小区以前使用的建筑材料不节能，以至现在小区面貌破烂陈旧，屋檐、台阶、楼梯扶手破损，房屋外墙和楼道墙面裂缝、漏水而且泛黄发黑。

2、基础设施陈旧。一是老旧居住小区路面不平整，路牙破损残缺，道路不畅通；二是排水系统不通畅，废水污水不能及时排出，经常出现内涝；三是旧居民区电线老化，供暖供气管线老化，部分小区水、电、气三表未出户，未实行户管网改造。

3、环境质量不达标。一是老旧居民区修建时间较早，周围绿化较少或没有，少数修葺绿化带的小区，绿化格局不优，绿化带常年没有维护；二是各种违章建筑侵占绿地、道路，造成交通堵塞；三是公共部分环境卫生脏、乱、差，楼道杂物排放杂乱无章，过道两旁垃圾随处可见，告示牌被各种广告覆盖。

4、公共配套设施不完善。一是老旧小区休闲娱乐活动场所简陋，健身器材破旧；二是小区安全设施和消防设施不完善，居民私拉电线，消防设施没有维护；三是老旧小区路灯、通讯设施不完善，路灯、楼道灯多数被损坏，电话线老化，网线进入小区不方便，邮箱生锈被废弃；四是大部分老旧居民区没有设置物业管理，还有一部分小区物业管理形同虚设。

三、建议

1.纳入棚户区改造。棚户区改造是重大的民生工程和发展工程，可促使居民住房条件明显改善，基础设施和公共服务设施建设水平不断提高。应从多渠道筹措资金、确保建设用地供应、落实税费减免政策、完善安置补偿政策等四大方面支持棚户区改造。

老小区物业管理 篇10

治改造工程监理

编制时间：

政

府

采

购

需

求

报

告

年4月

2日

2018

项目名称：2018年张店区老旧小区（四个小区）综合整治改造工程监理 采 购 人：淄博市张店区住房和城乡建设局 联 系 人：刘科长 联系方式：0533-2271520 资金来源：财政资金

拟采用的采购组织形式：部门集中采购 拟采用的政府采购方式：公开招标 拟采用的供应商资质要求：

1、具备独立法人资格，《营业执照》、《税务登记证》、《组织机构代码证》有效证件

2、同时具备【《市政公用工程监理资质证书》（乙级及以上）和《房屋建筑工程监理资质证书》（乙级及以上）】或《工程监理综合资质证书》有效证件；

3、拟派项目总监须具备《国家注册监理工程师证书》（市政公用工程专业和房屋建筑工程专业），并同时具备本单位法定代表人书面任命文件；

4、未被列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单、政府采购严重违法失信行为记录名单；

5、供应商近三年内无行贿犯罪记录；

6、符合《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定；

7、本项目不接受联合体投标。付款方式：

本工程无预付款，工程竣工并经验收合格后付至合同总价款的50%，同时无息退还履约保证金，工程审计完成后付至合同总价款的80%，余款待工程缺陷责任期结束后无质量问题无息付清。

采购内容及技术要求：

本项目共一个标段，若供应商报价超出预算价格，其报价将被拒绝，供应商必须按招标文件要求对所投报的全部内容做出报价响应，否则作废标处理。

一、招标项目概况

1、项目名称：2018年张店区老旧小区（四个小区）综合整治改造工程监理

2、工程概况：张店区科苑办事处金鼎花园社区10栋楼，体育场办事处河东社区4栋楼、商场东路安装公司宿舍2栋楼，公园办事处京剧院2栋楼。

3、监理工作内容：施工图纸范围内所包含的所有工作内容及缺陷期责任期内全过程监理；具体工作内容为工程质量、进度、投资控制、安全、合同、信息管理等全部事项的监理。

24、缺陷责任期：自工程竣工验收合格之日起两年。

5、工期：总工期：180日历天（具体以采购人通知为准）。

二、技术标准及要求

1、监理规范：执行《建设工程监理规范》（GB50319—2013）。

2、技术规范：执行建设部有关建筑工程技术规范。如有差异，共同协商确定。

三、供应商资格及项目总监要求

1、项目监理机构的人员配备执行《山东省房屋建筑和市政公用工程监理人员定岗标准》(鲁建建字【2013】27号）。

2、供应商不得借用或挂靠资质，发现有此行为的，将取消其中标资格，投标保证金不予退还。

3、派往本工程现场的项目总监每周驻工地不少于3天，在监理服务期内总监证、监理证、注册证等证件原件，由采购人暂时保管，直至工程完工。常驻现场的监理人员配备参照，并符合淄博市工程项目监理最少人数配置标准，采购人将对现场监理人员进行现场考勤考核，各专业监理工程师，每月出勤不得少于26天，监理人员不得无故擅离岗位，否则按5000元/人·次承担违约金，累计出现三次，视为中标供应商违约，采购人有权取消合同，不予支付已完工程的监理服务费，并追究中标供应商的违约责任。造价人员应履行施工过程投资控制的职能，按时完成造价咨询相关工作，达到采购人要求的深度和标准，参加相关会议，每延误或无故缺席一次按5000元/人·次承担违约金，累计出现三次，视为供应商违约，采购人有权取消合同，不予支付已完工程的监理服务费，并追究供应商的违约责任。项目总监应确保随时履行现场监管职责，不得延误应由总监负责的工作，并应按时参加每周的工程例会及相关会议，每无故缺席一次，按5000元/人·次承担违约金，第二次缺席按10000元/人·次承担违约金，累计无故缺席三次，视为中标供应商违约，采购人有权取消合同，不予支付已完工程的监理服务费，并追究中标供应商的违约责任。（上述违约金将从该阶段拨付的监理费中核减扣除。）

4、派往本工程现场的项目总监及各专业监理人员、造价人员必须与投标文件中确定的人员一致且须固定，未经采购人允许不得中途变更，不论何种原因，每变更一名，按10000元/人·次承担违约金，超过3名视为该监理单位违约，采购人有权单方终止合同不予支付监理报酬，中标供应商还应承担由此给采购人造成的经济损失。监理工作中如出现监理人员失职、违规等不良行为，采购人有权要求供应商限期更换人员，供应商须在2个工作日内落实到位，由此产生的经济损失从监理费中扣减；情节严重的，采购人有权终止合同。（上述违约金将从该阶段拨付的监理费中核减扣除。）

3四、其他要求