物业与小区关系论文

物业与小区关系论文（共10篇）

物业与小区关系论文 篇1

物业服务企业与小区业主之间存在着三种关系类型。第一种, 前期物业管理中, 物业企业与业主的协议关系。第二种, 物业企业与业主的合同关系, 是业主委员会成立以后, 业主委员会与物业企业签订的物业服务合同的法律关系。第三种, 物业企业与业主的服务关系, 一种关于合同履行和服务质量的民事关系。

从与开发商签订购房合同开始, 业主与物业企业进行较量便随之开始, 频繁更换物业企业的现象时有发生。本文从双方矛盾入手, 论述物业企业与业主之间关系的改善机制。

一、对双方关系可能产生的问题及其出现的原因进行分析

1、“先天不足”带来的矛盾

业主在购房入住后, 往往会因为配套设施、绿化、房屋质量、物业服务质量和收费等问题与物业服务企业产生矛盾。本文认为产生这种现象的原因是在前期物业管理中, 存在着三个“先天不足”。其一, 虚假的承诺。开发建设单位为了达成销售, 做出夸大甚至不切实际的承诺, 如绿化率、配套设施、物业服务质量等等, 给后续物业管理带来了被动局面, 如果处理不当, 或业主表现激进, 就会导致业主和物业服务企业之间的矛盾。其二, 前期物业管理的“先天不足”。前期物业管理协议是由房地产开发商与物业服务企业达成的, 开发商就有可能仅从自身的角度出发选择物业服务企业, 或者干脆是开发商的下属物业服务企业。物业服务企业为了取得合同, 开发商为了销售宣传和成本的考虑, 就很可能产生低收费、低服务质量的前期物业服务合同。其三, 建设遗留问题。房地产开发建设过程中存在的后遗症带到物业管理中, 由于这部分维修费很高, 物业服务企业根本无力解决。建设和管理脱节造成了物业管理先天不足, 开发商与物业服务企业之间的责任不清。

2、物业管理收费难的问题

业主与物业服务企业之间矛盾的主要表现方式就是“收费难”。物业服务收费难无时无刻不在困扰着物业管理企业的生存和发展, 表现有两个方面:收费难度大, 收费成本高。分析其原因, 主要有二点。一是物业管理的整体性和业主交费的分散性矛盾。公共设施和公用设备的管理和维护费用有赖于全体业主, 同时又服务于全体业主, 但业主却存在个体性和分散性。个体性带来了业主对公共设施享用的不均等, 分散性带来的就是收费难。拒缴物业管理服务费的那部分业主一直损害着全体业主的共同利益。二是对违约拒缴物业管理服务费缺乏有效的制约措施, 形成了收费成本高的现象。物业服务企业没有强制收费的权利, 更勿用提停水停电等违反行为, 业主委员会同样也只有劝导的义务, 对于拖欠物业费的顽固业主, 只有诉之于法。由于个体所拖欠的物业费标的较小, 导致物业收费诉之于法的效率低, 成本高。

3、物业服务质量不高

关于物业服务质量, 在有些地区, 服务标准没有一个明确的定义, 也就无法在合同中很好的界定服务质量。业主也就对物业服务质量有不同的理解, 这样服务质量就很可能满足不了所有业主的需求。如果业主感觉服务质量和水平并不像自己理解的或物业服务企业所保证的, 必然造成一些业主的抵触情绪, 从而使双方之间的信任度降低, 在物业服务的配合上就会出现罅隙, 进而有可能导致物业管理费收交率低。而在面对业主的拖欠费用时, 企业做的最多的就是降低服务质量, 以最低限度的控制成本, 这使物业服务企业与业主的关系更加恶劣。

4、物业管理主体的不确定

目前, 我国物业管理尚不是很成熟, 影响物业管理企业和业主关系的另外一个关键角色就是居委会。业主面临的是物业企业与居委会的双重管理压力, 没有明确规定, 物业企业会和居委会一起管理小区, 致使业主很是迷惑。在社区居民委员会、业主委员会与物业管理企业之间的关系中, 社区居民委员会缺位现象较为严重, 业主委员会与物业管理企业积极性发挥不够。

二、对双方关系存在的问题可以从以下几方面探讨的解决思路

1、物业管理早期介入的制度化、前期物业管理的透明化

对于物业管理中“先天不足”的问题, 本文认为可以主要从物业早期介入的制度化, 前期物业管理透明化两方面进行着手。一直以来被提倡的物业早期介入可以很好的解决开发遗留问题、虚假的承诺等问题。物业管理早期介入是一种物业服务企业同房地产开发商共同对物业实施平等或交叉管理的方法。项目可行性研究阶段与规划设计阶段物业服务企业介入提出专业意见与建议, 建设施工阶段介入, 扮演监理角色。前期物业管理, 是介于房屋自售出之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。在这个阶段存在着较多的程序不透明性, 且物业管理工作也具有一定的复杂性, 较容易在业主与物业服务企业之间产生矛盾。

以法律法规的形式对物业管理早期介入进行制度化约束, 以强制力保证其得以实施, 并且对前期物业管理的招投标、物业接管等程序过程进行透明化, 通过建立和完善物业管理前期介入制度和前期物业管理接管验收制度, 明晰物业管理各方面的职责权利, 可以有效的减少物业管理“先天不足”的情况。

2、针对物业管理收费难的思路

物业管理收费难, 作为业主与管业服务企业矛盾的集中表现, 本文认为可以从以下几个角度进行入手。第一, 增加物业管理收费的透明度, 定期对物业管理费用的使用情况进行明细公布, 以便业主了解物业费用的去向。第二, 成立权威的仲裁机构。由于法律诉讼的方式成本过高且效率较低, 所以有必要成立权威的仲裁机构, “快刀斩乱麻”解决物管纠纷。第三, 充分发挥业主委员会的作用, 更好地协调业主与物业服务企业间的关系, 既可以让物业服务企业主张知情权, 又可以对业主形成舆论约束。第四, 扩大物业管理费用来源, 解决物业管理费负担过重的问题。例如可以用物业配套设施出租的收入补贴物业管理的日常费用。

3、培育物业管理的中介机构

培育物业管理的中介机构, 引入物业管理的第三方, 包括物业管理的咨询机构、评估机构、顾问机构和研究机构。物业管理第三方的引入有利于物业管理市场的培育和加快物业管理市场化的进程。物业管理第三方的介入, 在项目的公开招投标、选聘、规范物业管理等方面能够起到有利的作用, 为业主提供专业的物业管理知识咨询服务, 规范物业管理企业的服务标准, 对物业管理行业的整合和成熟提供借鉴。

4、提高物业管理从业人员的综合素质

物业管理是一项综合性很强, 技术含量很高的工作。而我国物业管理行业处于起步发展阶段, 物业管理人员培训教育也处于起步阶段, 对高层次的专业人才比较匮乏。员工的素质是企业素质的基础, 是服务于业主的基本条件, 员工素质的高低, 决定着企业发展的速度、成败与兴衰。特别是物业管理企业, 不久的将来, 当国际上一些从事物业管理的企业进入我国, 抢占我国物业管理市场时, 每一个物业管理企业都面临着机遇和挑战, 届时员工素质的高低将决定其在竞争中的地位。关系到物业管理企业的生存与发展。所以, 加快人才的培训是物业管理企业提供优质服务的基础。为此, 一方面应引进一些具有相关知识与经验的高层次管理人才, 另一方面应通过培训、定期考核、评比等手段, 提高物业管理企业自身员工的素质。随着员工素质的提高, 管理手段的加强, 管理水平的提高, 服务质量也会随之相应提高。作为物业管理的从业人员要不断提高自身的综合素质和管理能力, 要做到法规清楚、管理有方, 技术精湛、服务热情。首先, 要转变观念, 物业管理企业的全体员工要改变物业管理见物不见人的倾向。物业管理在服务过程中要注重与业主联系沟通, 以达到和谐相处的目的。其次, 加快企业员工技能培训, 专业知识的培训, 职业专业学校需要加强物业管理职业教育。提升员工综合素质, 营造文明礼貌的服务氛围。

5、促进双方沟通交流, 建立相互信任

沟通是把思想、情感、知识, 信息等人文在个人或群体间传递、交流的过程, 它是增加感情, 拉近距离, 求同存异, 达成共识的最有效手段。不论是物业的所有者, 还是管理服务的经营者, 达成共同利益是永恒的原则。作为物业管理活动中共同利益的合作双方都必须有强烈的交流沟通意愿, 应共同经营维护良好沟通氛围, 创造相互沟通的条件, 以融洽和谐的双方关系, 增进彼此间的了解, 消除彼此间的陌生与误会, 取得彼此间的认可和信任。建立一种互信机制是十分必要的, 这样才能关系融洽, 相互信任, 和睦共处。业主要强化物业管理消费意识、法治意识、公众意识。

6、业主委员会要规范自身的管理服务行为

业主委员会, 是指由物业管理区域内的业主根据业主大会议事规则选举产生, 代表业主利益的组织机构。既然是业主的代表, 就必须规范自身的行为, 做好业主与物业服务企业之间协调的纽带作用。制定完善的业主委员会章程和普遍认可的业主公约, 能够起到事半功倍的效果, 即避免让物业管理企业无所适从, 又可以最大限度的避免内部成员的分歧。

7、完善物业管理法制建设

物业管理作为新兴行业, 要想得到快速健康的发展, 必须依靠法律法规对物业管理行为进行引导, 规范和制约, 否则, 物业管理行业难以向深层次高水平发展。物业管理的法律法规尚不完善, 物业管理基本法立法之后, 法律法规不配套, 甚至有些规范性文件之间存在着不协调或矛盾, 在某些方面, 物业管理仍处在无法可依, 无章可循的状态。因此, 要从根本上改变这种状况, 必须逐步提高物业管理法律法规的效力等级, 细化物业管理法规条例, 建立物业管理法律体系。

三、结束语

随着物业管理行业的发展, 物业管理法制的完善和人们消费水平不断提高、消费观念的转变, 物业服务企业和小区业主的关系会不断改善, 形成“和谐社区”。

摘要：国家提出全面建设和谐社会, 社区作为社会的“细胞组织物”在其中起着非常重要的作用, 社区中物业服务企业与小区业主的关系就显的尤为重要, 本文试对双方关系实践中出现的问题进行一些探讨。

关键词：物业管理,物业服务企业,小区业主

参考文献

[1]陈瑛:物业管理公共关系[M].重庆大学出版社, 2005.

[2]胡杰等:物业管理与业主实务全书[M].中华工商联合出版社, 2002.

[3]邹经宇、许溶烈:永续和谐[M].中国城市出版社, 2007.

[4]梁柱:中国物业管理理论探索与实践[M].中国经济出版社, 2003.

物业与小区关系论文 篇2

各位大家好,我们今天的主题之一就是关于物业管理与小区建设的论述，物业管理一直都是我们关注的民生问题，下面就一起看看吧!

摘 要：近年来，随着我国社会经济的迅速发展，在和谐小区中，传统与现代、自然与城市、环境与建筑、物质与人本、商业与艺术等各种元素的事物被有机的融合在一起，呈现出和谐的状态，如何进行和谐小区建设，新的形势下在物业管理方面采用何种措施能达到和谐小区的基本要求等问题值得研究与探讨。本文便就物业中存在的问题做一个初步的分析，并对如何加强物业管理做出自己的一些见解。

关键词：物业管理;经营模式;新思路

一、物业管理的主要内容

物业管理是指通过业主选聘物业公司，然后由物业公司与业主签订物业合同，物业要对业主内的房屋、道路及相关的场地和配套措施进行维护，并对小区内的环境卫生进行清洁。物业管理主要包括公共服务、专项服务、特约服务三大类。其中公共服务为物业管理公司必须向业主提供的一项基本服务，其余的两项服务可根据业主、使用人的需要灵活确定。

二、物业管理中应注意的问题

创建和谐社会，构建文明小区，需要居民和物业双方的配合。在当今的物业管理中，由于我国物业公司起步较晚，管理体质不完善，专业人员素质不足，仍旧存在着很多的隐患和问题，物业公司应该加强管理，充分认识到主要体现在以下几个方面：

(一)小区管理工作人员队伍薄弱，整体专业化程度偏低

由于我国物业起步较晚，虽然发展较快但仍旧存在着诸多的不足，相关的专业人员匮乏，专业队伍不足，绝大多数小区工作人员年龄偏大，老龄化现象严重，并且我国小区管理人员的非专业性不足。随着社会的发展，人们生活物质水平的提高，人们的需求趋向多元化和复杂化对小区服务与管理的专业化提出了更高的要求，而我国的小区管理的进步速度难以跟上时代的发展速度和人们对小区的要求，现阶段居委会成员的非专业化已不能适应新形势对小区管理者的要求。

(二)城市小区管理缺乏经济基础

由于政府投入不够，基层小区缺乏有效经济来源，导致目前小区硬件设施普遍落后，严重制约了小区发展。许多地方的基层小区组织办公场所仅有几十平方米，办公条件简陋，也无力兴建过多的活动设施和活动场所。硬件设施上的部位不完善和不配套使得物业无法更好的为小区居民服务，也造成了居民与物业上的矛盾。此外，在市场经济条件下，由于人们认识上的偏差，价值观、利益观发生了扭曲，居民公益事业参与度大大降低。出现这种现象，除了受市场经济的影响外，对居民缺乏教育、小区与居民关系疏远、缺乏科学参与机制以及缺少小区公共物品等都是其重要因素。

(三)对小区管理不重视，认识上有误区

目前，一些领导和基层工作者对新形势下物业管理认识不足，也没有较多额重视，有的领导和部门认为它只是起到一个“门面”作用，认为他们只是在原来居委会的摊子上换了形式和说法。因此小区建设工作处于可有可无的位置，既无班子(领导班子)，也没法子和房子。也有人认为小区建设是城市经济发展到一定程度的产物，是经济发达地区的城市所需要做的事，于是以本地经济尚不发达、资金短缺、基础设施差等理由为借口，工作始终务“虚”不务实，小区调整力度不大，小区建设投入小，各项工作迟迟无法落实。

三、解决对策

(一)树立服务意识

以业主为中心，为业主提供体贴入微、尽善尽美的服务是管理公司的经营宗旨。管理工作中的服务态度、质量和效率是业主实实在在能感受到的东西。所以，管理者在与客户接触的过程中应该主动热情、文明礼貌。例如，见到业主要主动微笑打招呼、与业主交谈要落落大方、彬彬有礼。此外，管理者还要变被动服务为主动服务，与其等到业主请管理公司去解决问题，不如未雨绸缪，主动替用户着想。例如，逢节假日来临，管理公司就应该主动提醒用户注意锁好门窗、提高警惕以加强安全防范。至于服务效率方面，管理公司应根据物业的实际情况，对公司提供的各项工程和日常服务工作进行指标量化。如客户室内跳电闸，管理公司保证15分钟内到场处理。通过实行服务对客承诺制，接受业主的监督，促进管理公司服务水平的不断提高。

(二)为小区建设提供资金保障和物质支撑

城市小区建设，需要有稳定的资金保障和物质支撑。近年来，虽然各级政府对小区建设有一些投入，但与小区所承担的工作相比，还远不相适应。多数小区的办公场所相对简陋，办公设施和服务设施标准不高，小区干部的工作条件还较艰苦，待遇较低，客观上影响了小区总体服务水平的提高。长此下去不仅不利于小区建设的深入开展，还会挫伤小区干部的`工作积极性，一些高素质人才就可能流失。为此、必须探索一种有利于形成小区组织的稳定财力来源的新的小区财力机制，使小区建设资金的来源多元化、制度化。

(三)通过宣传教育，加强居民对小区的认知和认同

由于根深蒂固的中位意识和长期以来居委会的行政化色彩，多数居民把小区当成一级行政组织，认为跟自己没多大关系。因此，有必要通过多种途径如黑板报、标语、宣传栏、市民学校等，宣传有关城市小区建设的相关法律、文件，以及小区内的好人好事、与小区相关的重要消息。使居民明确小区居委会是群众性自治组织，小区应是一个守望相助的共同体，以此增强居民对小区的认同感。

四、结论

物业管理作为小区服务的一支重要量，在小区建设中正发挥着重要的作用。从根本上说，物业管理和小区建设的目标都是以人为本，全面促进居民的居住质量，营造稳固、安全、舒适、健康的人居环境，增进社会的和谐发展。同时抓住物业管理与小区建设才能营造出和谐文明的社会环境。

参考文献：

[1]肖启荣，浅谈物业管理人才素质培养，北京：湖南环境生物职业技术学院学报，.第4期

物业与小区关系论文 篇3

关键词 小区物业管理 权限管理 办公自动化

中图分类号：TP311.53 文献标识码：A

小区物业管理系统是典型的信息管理系统（MIS），其开发主要包括后台数据库的建立和维护以及前端应用程序的开发两个方面。对于前者要求建立起一个数据一致性和完整性强、数据安全性好的库；而对于后者则要求应用程序具有功能完备、使用简单等特点。经过以上分析，决定采用jsp语言开发该系统，并且选择功能强大的MyEclipse为开发工具进行开发，Tomcat作为系统服务器。①

系统开发思路为：本系统是为社会机构设计的一个功能完整的小区物业管理系统，该系统要完成房产管理、财务管理、人员管理、维修管理、投诉管理、公告管理和权限管理这七个基本功能。

本小区物业管理系统，主要实现以下主要功能：

（1）业主信息管理：对户主的基本信息进行管理，管理员可以为已入住的业主分配网站账号。

（2）人员信息管理：对物业公司的所有员工的信息进行管理，管理员可以为已正式入职的员工分配账号。对所有业主的信息进行管理，并与该业主所拥有的房产信息对接，管理员可以对已入住的业主分配账号。

（3）房产管理：对所有房产的信息进行管理，房产状态为未入住和已入住。

（4）收费管理：对物业费，水费，电费和气费的管理，包括生成、收取、查询和报表下载等管理。

（5）报维修管理：报修记录、待修记录、安排维修和维修结果等进行管理。

（6）投诉管理：对于业主投诉的记录、处理与查询等操作。

（7）文档管理与通知发布：公告发布与查看等管理。

（8）权限管理：登录时有管理员、员工和业主三个权限。

图1 房产管理用例图

系统功能划分

房产管理模块

（1） 用例图：

房产管理模块的用例图如图1所示，管理员具有该模块的所有操作权限，员工可以查看房产信息，具体包括：新增房产，查询房产信息，修改房产信息，删除房产，和为业主登记入住等操作。

（2） 需求说明：

可以新增房产，也可以进行查询、修改、删除操作。

（3） 输入/输出数据：

新增房产：填写房产的各项信息，包括栋数，门牌号，面积，朝向，结构，是否入住等。

查询房产信息：输入房产门牌号可以进行查询。

修改房产信息：点击要修改的房产重新设置要修改的内容。

删除房产：选择要删除的通讯录，将房产状态1修改为0，执行删除操作。②

登记业主入住：如果有业主要入住，则为相应房产设置为入住状态，且房产信息和业主信息对接。

图2 收费管理用例图

收费管理模块：

（1） 用例图：

收费管理模块的用例图如图2所示，管理员具有该模块的所有操作权限，员工可以管理除财务统计外的功能，业主可以查看自己的费用信息，具体包括：费用生成、费用收取、报表下载和财务统计等操作。

（2） 需求说明：

可以对住户的费用信息进行管理。

（3） 输入/输出数据：

费用生成：物业费需要管理员输入单价，然后自动生成。

费用收取：点击要收取的内容进行收取。

报表下载：费用信息的excel表导出③

财务统计：所有费用的统计。

注释

① 李钟尉，马文强，王殊宇，等.Java项目开发实例.北京：人民邮电出版社，2008.

② 王国辉，李钟尉，王毅，等.Java程序设计自学手册.北京：人民邮电出版社，2008.

小区物业管理与服务之我见 篇4

一、物业管理是什么

物业管理是什么?我国《物业管理条例》第二条就对物业管理作出了一个明确的定义:物业管理是指业主通过选聘物业管理企业, 由业主和物业管理企业按照物业管理合同, 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、保养、管理, 维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。国际房产教育公司的创始人、美国的罗伯特.C.凯尔认为:作为专业的物业管理者, 为业主提供物业服务;作为经济学家的管理者, 为业主制定物业保值增值的目标和措施;作为业主的代理, 为业主实现目标提供服务。从根本意义上说, 物业管理就是根据合同为业主提供服务。而就物业服务的性质而言, 可以分成两个层次。第一层次:通过物业公司的服务人员的劳动, 满足了个体业主的需求, 实现个别业主的利益。第二层次:通过物业公司的服务人员的劳动, 满足了全体业主的需求, 实现全体业主的共同利益。

就物业公司和业主的关系而言, 虽然在法律关系上, 双方是平等的主体, 但由于业主是付费方, 物业公司是提供服务的一方, 因此, 就其物业管理者和业主关系的内涵而言却是服务与被服务的。按照合同, 一方付费, 另一方兑现服务承诺, 这是一种买卖关系。业主出钱买的是物业管理公司的服务, 只不过与有形商品不同, 服务是无形商品。在这对关系 (矛盾) 中, 业主天然的是主人, 物业公司天然的是“保姆”, 而服务是保姆的天职。可见, 物业管理的本质是服务。

二、服务在物业管理中的重要性

物业管理的本质是服务, 只有先服务, 管理才会得心应手, 服务是物业管理企业的“脉搏”。我以为服务在物业管理中的重要性主要体现在以下几个方面。

1. 服务质量的好坏直接影响业主对物业管理的满意度。

业主对我们物业管理企业满意度的提升是衡量物业管理企业服务高低的标准。服务工作做得到位, 小区业主的满意度就会逐步提升, 物业管理企业的服务就会被肯定并被放到一个较理想的位置, 在开展其他工作时就会得到广大业主的有力支持。反之, 服务意识缺乏、服务内容单调、服务质量低下, 小区业主不认可物业的服务行为, 对于其它工作的展开一定不利, 很多拒交物业费的事例, 炒物业“鱿鱼”的事例便清楚地告诉我们这一点。

虽然有些工作我们物业管理企业鞭长莫及, 不能使业主满意, 但是, 我们物业管理企业要在业主面前表现出一个良好的工作态度, 既要使业主明白物业管理单位所承担的责、权、利, 又要让业主清楚地认识到物业管理企业永远站在业主的角度考虑问题, 积极为业主提供解决问题的方式和方法, 做一个好“参谋”, 这样, 业主会从心里真正地接纳我们的工作。长此以往, 业主的满意度会不断提升, 我们的工作会得到越来越多的支持, 我们的服务也会有质的飞跃。

2. 服务质量影响企业的经济效益。

众所周知, 收费难是物业管理企业所要面对的一个主要困难。物业管理企业实行的是“自主经营、自负盈亏、独立核算、自我发展”的运行机制, 物业管理企业主要的收入来源就是收取业主的物业管理费用。由于小区业主对物业服务不满等诸多原因, 造成“收费难难于上青天”的尴尬局面。同时, 一些收入水平高的业主又需要一些超值服务项目, 这些都给物业的服务工作提出了更高的要求。物业管理从业人员要有“打破常规的超越意识”, 即尽自己所能, 千方百计为业主提供服务, 有了这种意识, 在管理过程中就会出现许多“意想不到”收获。如为了方便业主, 设置服务热线, 创建物业服务平台, 实现管理和服务的分离;为业主提供全天候 (24小时) 服务;保安实行24小时巡 (站) 岗等。为了方便业主, 采取形式多样的“便民措施”。如为业主提供便民工具箱 (雨伞、打气筒、针线包) 、搬运家具、应急医疗箱、物业管理的专业咨询、还有为业主的婚丧嫁娶提供专业服务等。这种做法, 表面上看增加了服务成本, 实际上业主却感受到了物业公司对他们的高度尊重, 对这样的物业公司他们找不出理由滞交或拒交服务费, 这样一来, 物业公司同样得到了业主的尊重, 经济效益也随之提高。

三、如何完善物业管理服务行为

在现代物业管理中, 业主是被服务的对象, 在对业主进行管理的同时, 也是在对其提供相应的物业服务。在当前, 物业管理刚刚起步不久, 物业管理公司与业主之间的矛盾时有发生, 阻碍了正常的管理工作, 最终导致管理水平下降, 业主不满。那么怎么做好物业管理服务呢?笔者认为应做好以下几个方面的工作。

1. 提供“以人为本”的人性化服务。

近年来“以人为本”的人性化服务, 被越来越多的人提及, 这在物业管理服务中是个必然趋势, 更是一种挑战。物业管理不是一时一事一人, 而是长期为相对固定的一群人提供内容多样的服务, 而由于业主和物业使用人年龄不同、职业不同、文化层次不同, 对服务的要求也存在差异。而随着社会生产力的发展和人民收入水平的不断提高, 人们也越来越重视生活和工作的质量, 需要物业管理企业为业主创造一个适合现代人居住和工作的理想环境。这就要求物业管理公司一方面要更新服务观念, 不断吸纳优秀人才, 建立系统化的人员培训、学习制度;还要对企业的经营理念、发展战略、员工管理政策、服务方法及各项业务的操作程序等进行系统化的、文字化的规范。另一方面要创新服务理念、优化服务质量, 在抓硬件的同时, 也要让日常的清洁绿化、治安维修等方面达到业主认可、满意, 以诚信、积极的态度对待业主、关心业主、满足业主日益增长的需要, 通过服务与业主构筑一条良好的沟通渠道, 为业主提供更细致、更周到、更体贴的人性化服务。

另外, 我们要针对业主做一些相应的宣传, 明确业主的权力和义务, 使之自觉遵守各项物业法规, 按照规定交纳管理费用, 积极与物业管理人员一起参与和监督小区的物业管理, 同时努力提高自身素质, 争做文明市民。

2. 提高物业管理人员的素质及综合技能。

物业管理员工要先提高自身的素质, 才能去管理业主、服务于业主, 与业主保持良好的沟通。物业管理员工在日常的工作中直接与业主接触, 物业员工的一言一行、工作的方式和态度都要正确、得体, 物业公司在业主面前的形象都要由物业管理员工来展现, 那么较高的综合素质就十分重要。当业主对物业公司抱怨连天时, 我们不能去跟业主吵, 而是要耐心地倾听, 最后再向业主解释并表示物业公司将会十分重视他们提出的问题并及时解决;当出现一些技术上的问题, 员工不会束手无策, 而是能够运用自身的专业知识, 使问题迎刃而解……遇到这些问题, 只有具备一定素质的员工才能够及时解决, 为物业公司树立良好的形象, 与业主保持良好关系。当然不要以为只具备解决、处理问题的能力和足够的专业知识就能够很好地与业主沟通, 其实不然, 微笑、礼貌的服务也相当重要。文明用语、微笑服务也是物业管理员工的必修课。

3. 营造社区人文氛围, 使业主与业主之间及与物业管理员工之间融洽沟通。

从一些新闻里我们会看到许多的业主对于物业公司不满意, 对物业公司这么挑剔那么挑剔, 其实, 业主并不是都不好说话, 不是那么爱挑理。只是物业公司没有给业主营造良好的社区文化、人文氛围, 而使得业主之间、业主与物业管理员工之间的沟通太少, 导致了双方或多方的互相不理解, 才会生出许多看似很大, 但其实并不大的问题。其实要解决这样的问题不是很难, 物业公司可以利用节假日或者双休日, 组织一些社区文化活动、邻里互动活动等。宣传栏经常能挑选一些精彩的小文章, 组成小型的散文展、诗会;地方特色的工艺品的展示也可成为会所的固定项目;儿童活动区域小规模的童趣壁画;……如此种种不经意的安排, 花费低廉, 却能在很大程度上丰富业主的业余生活, 创造了良好的社区人文环境。宣传栏里的小文章等内容也可以向业主征稿, 从中挑选比较好的刊登出来, 对于投稿多、质量高的业主予以奖励;在每年的九月份可以举办一次消防逃生演习, 并且向业主介绍一些消防逃生知识以及使用灭火器的方法, 组织使用灭火器灭火比赛, 优胜者进行一定的小奖励。业主在参与这些活动的过程中既充实了自己的业余生活, 也与其他业主进行了良好的沟通, 当然也与物业管理人员进行了良好的沟通, 大家彼此之间增进了友谊, 增进了了解, 从陌生人变成了朋友。有了沟通, 许多事情也就迎刃而解了

4. 了解业主的潜在需要。

要处理好与业主的关系, 贯彻“以人为本”的服务宗旨, 挖掘出业主的各种需要十分重要。要能尽量做到一切想在业主前, 做在业主前, 使业主感到有这样一个物业公司为自己服务使自己省不少心, 那么自然业主就不会对物业公司、物业管理员工太过挑剔。有小孩的业主家庭对于接送小孩的问题一定很发愁, 那么我们就可替业主想个办法, 租一辆车, 找一些有责任心的人来负责接送小孩, 这样节省了业主的时间, 且收费也不高, 业主今后就不必再为没有时间接送孩子而发愁了。小孩子们呢, 每天一起去幼儿园, 互相之间就成了朋友, 也可以间接促进业主间的交流, 可谓是一举两得了;现在大多的家庭都使用饮水机代替了以前的烧开水, 如果送水员一天到晚的出入小区会给小区的安全管理带来不便, 因此就这一点我们可以自己雇送水员, 每天统计业主的要水需求量, 同时为业主送水, 既方便了业主也不至于对小区的安全管理造成麻烦。那么这样, 物业管理员工、公司与业主之间的关系自然就会相处得比较好了。

服务是物业管理企业的立足之本, 而保证质量的服务才是企业品牌的生命之源, 所以我相信, 物业管理企业通过增强服务意识, 完善管理程序, 提高从业人员素质来提高管理水平, 有针对性地开展服务工作, 一定会创造出高质量的物业管理服务行为, 打造出一个环境优美、生活和谐、安全保障的社区环境, 这势必会带动物业管理水平向更高的台阶迈进。

摘要：近年来, 随着商品房的“批量生产”, 大批的居民小区如雨后春笋般的矗立在人们的视野中, 作为小区管家角色的物业公司也随之出现。每一个市民都希望自己花费巨资买下的新居是一个邻里和睦、安居乐业的幸福家园, 而不是城市劳工夜晚蜗居的鸽子笼, 居民小区物业服务质量的好坏至关重要, 直接影响业主对物业管理的满意度和物业企业的经济效益。文章在论述物业管理服务的重要性的基础上, 提出了如何完善物业服务行为。

关键词：物业管理,物业管理的本质是服务,“以人为本”的人性化服务

参考文献

[1].肖建章.物业管理服务案例与管理方案.海天出版社.2003.2

[2].金博瑞.浅谈新世纪中国物业服务趋势

[3].张志国, 郑实.物业管理沟通艺术[M].机械工业出版社, 2006.1

物业与小区关系论文 篇5

名姓名__________________________________ 学号 专业________________________________ 年级____________________________________ 班级________________________ 指导教师____________________________________

月

城市住宅小区物业管理存在的问题与对策

学号：姓名：

摘要： 物业管理作为一个新兴行业取得了快速的发展，然而,随着它的蓬勃发展,接踵而来的种种问题也时不时地困扰着这个朝阳行业。在城市住宅小区发展过程中遇到诸多的困难和压力，暴露出很多问题和矛盾。目前物业管理法制的滞后,体制不健全、监管滞后,从业人员素质偏低也将是影响它健康发展的重要因素。因此,如何解决城市住宅小区物业管理所面临的问题,是一项长期的、艰巨的、紧迫的重要任务。

关键词：城市住宅小区 物业管理 问题与对策

Urban residential property management problems and countermeasures

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Abstact: Property management as an emerging industry has developed rapidly, however, with its vigorous development, through various problems also regularly bothering the sunny industry.In urban residential development encountered many difficulties and pressure, revealed many of the problems and contradictions.Current legal system lags behind, property management system and the imperfect, lagging regulation, jobholders low will also affect the healthy development of it are important factors.Therefore, how to solve the urban residential property management faces many problems, is a long-term and arduous, pressing the important task.Keywords:Urban residential area;Property management;Problems and solutions

十多年来，随着住房制度的改革的不断深入，物业管理作为城市房屋管理的新模式，在推进住房制度商品化、社会化，提高城市管理水平，改善居民居住环境，推动社区建设等方面发挥了积极作用。然而，随着物业管理范围的扩大；物业纠纷日益增多，严重影响了居民的正常生活及和谐社会的建设，并已经成为社会各界普遍关注的焦点和政府管理工作的难点。因此，城市住宅小区物业管理中存在的问题应尽快解决，这样我国的物业管理行业将会步入一个健康、持续、快速发展的新时期，必将演奏出一篇现代建筑美妙和谐、雄浑精彩的乐章！

一、城市住宅小区物业管理存在的问题

物业管理是一项新生事物，作为市场经济条件下的城市住房制度管理的新模式，在我区已经有十多年的发展历程，经过多年的探索，对改善我区居民居住环境，提高生活质量，起到了推动作用，越来越多的人享受到物业管理给自己的生活带来的便利。但在物业管理的发展过程中，随着物业管理范围的扩大，由于地理环境、经济发展水平以及业主观念认识上的不同，在全区发展也不平衡。如：商品房，经济适用房，危改回迁房等老旧小区的物业管理差异相距甚远，其法规的不配套、管理体制的不健全，服务不到位等问题逐渐地显现出来，并已成为影响和谐社会的焦点，政府管理的难点，越来越受到社会各界的关注。众所周知，当今物业管理已经成为城市建设与管理的基础性工作，是社区服务的重要组成部分。然而物业纠纷的日益突出，影响了居民的正常生活，妨碍了和谐社会，经过我们的调查走访综合分析后认为：目前引起物业纠纷的议案原因很多，既有立法不完善，服务不到位，制度不衔接，体制不健全，也有居民消费观念滞后等原因。业主大多以不缴物业费为主要表现形式，使一些小区的物业费收缴率仅为百分之十几，造成物业服务难以持续，形成恶性循环。个别小区集体上访，甚至出现暴力冲突事件。综合分析小区纠纷的问题主要存在以下几个问题：

（一）、物业管理公司财务管理欠妥

近几年来,我国物业行业发展很快,物业管理市场环境日趋成熟,物业管理行业面临着良好的发展机遇,但同时也面临着严峻的挑战。该行业有其自身的行业特点,因此财务管理相比较于其他行业也存在一定的特殊性,如何加强和完善物业公司的财务管理,不仅关系着物业公司自身的发展,还涉及到社区的和谐稳定。物业管理不仅是劳动密集型的行业,而且也是管理密集型的行业。物业管理企业的最主要的财务信息使用者是业主和企业管理层。由于业主最关心的是物业管理收费的使用状况及其效益等信息,因此物业管理企业所提供的财务信息必须充分满足这一特殊的需求。

物业公司财务管理涉及的面相当广泛, 从提供服务、支付人员工资,到对房屋、公共设施设备维修保养、物料消耗、清洁保沽、环境维护、绿化养护等一系列的成本支出,以及按劳取酬收取的物业服务费,开展多种经营的现金流入等都与资金有关。企业经营活动的各个方面基本上都有财务管理的存在。这就要求作为物业管理公司的财务管理工作,要兼顾到企业的各个部门、各个项目必须从总体上合理地分配和运用资金,使企业经营各环节占用的资金比例关系协调。

（二）、开发建设遗留大量问题

开发建设遗留问题主要表现在：擅自变更规划、设计不完善；拆迁中遗留的矛盾（含开发商的承诺不能兑现）；房屋及附属设施质量缺陷„„面积缩水、配套设施不全；物业管理配套设施权属界定不清，不能按时发放产权证。据统计，80%的物业纠纷起因来源于开发建设遗留问题。主要有：开发企业为追求利润最大化，而有意损害业主的利益，减少必备的配套设施建设。由于法规不完善，政府部门的失察，加之前期物业在接手管理时，不从业主利益出发，不做细致检查，故意为开发商隐瞒存在的问题，使业主对开发商的不满转嫁到物业身上，给解决这些遗留问题更增加了难度。

1、擅自变更规划、设计不完善及开发建设遗留的问题为小区开展物业管理留下了诸多

后患。从调查来看，多数小区都遇到过开发建设遗留的问题，（1）擅自变更规划、设计不完善为日后物业管理埋下祸根。不仅影响了小区的整体环境，而且在居民入住不到一年时间里，电动自行车、残摩、自行车，丢失数十辆。引起了居民的强烈不满，以此为由拒绝缴纳物业费。（2）开发建设中的配套设施不到位影响物业费的收缴。（3）开发建设单位不按规划设计要求建设小区配套设施，房屋及附属设备质量差，水电气配套项目得不到落实。开发企业对一些遗留问题不能及时解决，采取能生就省，能不解决就不解决的策略；工程一旦完工，开发企业撤走后，问题都甩给了物业企业，从而造成物业企业与业主之间纠纷不断。（4）多收的物业费无法退回。

2、业主投诉得不到及时有效解决。对开发建设中的遗留问题，开发商与物业公司相互推委，业主反映强烈，但找不到有效解决的部门，业主不得不诉之法院或拒缴物业费。

（三）、物业公司服务不到位

物业公司管理的水平参差不齐、服务质量差、收支不透明，使业主不能明明白白消费。物业管理企业与业主是服务和被服务的关系，存在矛盾是必然的。（1）但目前的主要问题是矛盾产生后，无法有效地协调，缺少评判依据。业主与物业公司对物业的服务品质和收费标准存在分歧。一些物业管理公司服务理念有差异，收费至上，确服务不到位。同时，我区的物业收费大都采取包干制的形式，物业公司在物业维护上的开支不透明，业主对物业管理公司的服务缺少客观评价依据。对物业的不满，一些物业管理企业不是与业主主动沟通，积极化解矛盾，而是以管理者自居，态度强硬，造成物业纠纷。（2）有些公司在办理完入住手续后不久，便减少服务，侵占业主利益，引起业主的不满。（3）部分物业从业人员服务意识差，没有从根本上树立为业主服务的观念，甚至颠倒了业主与物业公司的关系，不能按照规章制度、岗位责任和应急方案服务，出现紧急情况时不能做到及时处理，保证居民的正常生活。

（四）、业主的观念难于改变，物业消费意识淡薄

多年来，我国实行的是计划经济体制。实施的是福利分房地租金制，房屋产权归国家所有，职工只需交很低的房租，几乎不用再交其它的服务费用，虽然住房制度改革了，福利分房停止了，大部分职工已从“无产者”变成了房屋所有权人，但职工不仅要拿出多年的积蓄买房，尔后每月还要按米数交纳物业费。由过去的“无偿服务”一下变成了“花钱买服务”，思想准备不足，商品意识和物业消费意识尚未确立。尽管他们在入住时都在合同上签字同意按规定交纳物业管理费，这是当前物业收费率低的重要原因之一。是物业企业的生存遇到了很大的问题。

二、城市住宅小区物业管理的发展对策分析

1、全面展开财务分析，强化成本观念,建立财务成本分析控制制度。

物业管理作为服务性行业,财务管理的一个重要方面就是成本管理,因为其最重要的成本支出是人工成本和管理费用的支出,因此物业管理公司应该树立全员成本控制观念。通过对人力资源的科学整合,激活人才潜力,减少冗员,降低人工成本。同时还要通过职业道德及服务技术培训,造就一批敬岗爱业、懂技术、会管理的高素质复合型人才队伍,来提高工作质量和效率。物业企业在开展经营的过程中,经济收益主要来自于两个方面,一个是为客户提供物业管理,收取管理费,另一个就是开展多种经营,多元化、分散化投资。首先,财务管理部门要评价公司的财务状况,了解公司一定时期的资产、负债水平,从而判断企业的经营风险,保证资金合理运作。企业通过财务分析可以及时了解企业资金的构成比例,充分利用闲置资金,合理安排长期借款或者是短期借款,有效控制资金成本。其次,财务分析要评价企业的管理效率,管理效率的高低是企业管理能力的集中反映。最后,企业的财务管理分为三个部分,投资、融资以及利润分配。对企业赢利能力的评估是必须的,不仅可以满足投资者的需要,而且还可以根据自身的活力能力及时做出财务预测。企业在财务分析的过程中,制定出行之有效的行动方针,有效的对资金进行预测、对成本进行预算,以及对利润进行预测,这对于物业管理企业来说都是必不可少的,这也为物业公司的经营者调整产业结构、进行科学的经营决策提供可靠依据。

2、贯彻执行物业管理实行公开招标制度，减少“父子”企业，强化前期物业管理责任。对于参与前期物业管理的企业资质应有较高的要求。明确前期管理期间，物业管理企业除必须按照前期物业服务合同的约定提供物业服务外，对于发现的开发建设遗留问题，应当及时向全体业主公开并说明有关情况。业主因开发建设遗留问题与开发建设单位发生矛盾的，前期物业管理企业应当予以协调相关单位及时处理。对互相推委不负责任的企业，应有严厉的处罚措施。

3、提高物业管理从业人员的综合素质

物业管理是一项综合性很强，技术含量很高的工作。而我国物业管理行业处于起步发展阶段，物业管理人员培训教育也处于起步阶段，对高层次的专业人才比较匮乏。员工的素质是企业素质的基础，是服务于业主的基本条件，员工素质的高低，决定着企业发展的速度、成败与兴衰。特别是物业管理企业，不久的将来，当国际上一些从事物业管理的企业进入我国,抢占我国物业管理市场时，每一个物业管理企业都面临着机遇和挑战，届时员工素质的高低将决定其在竞争中的地位。关系到物业管理企业的生存与发展。所以，加快人才的培训是物业管理企业提供优质服务的基础。为此，一方面应引进一些具有相关知识与经验的高层次管理人才，另一方面应通过培训、定期考核、评比等手段，提高物业管理企业自身员工的素质。随着员工素质的提高，管理手段的加强，管理水平的提高，服务质量也会随之相应提高。作为物业管理的从业人员要不断提高自身的综合素质和管理能力，要做到法规清楚、管理有方，技术精湛、服务热情。首先，要转变观念，物业管理企业的全体员工要改变物业管理见物不见人的倾向。物业管理在服务过程中要注重与业主联系沟通，以达到和谐相处的目的。其次，加快企业员工技能培训，专业知识的培训，职业专业学校需要加强物业管理职业教育。提升员工综合素质，营造文明礼貌的服务氛围。

4、针对业主的观念难于改变，物业消费意识淡薄的思路

成立建委指导下的区物业协会。积极协助政府完善物业自律机制。制定行规，监督企业的行为和服务质量，接受业主的投诉，解决企业之间的纠纷。公布服务项目和收费标准。各物业公司应在自己所管辖的小区内设立“物业公示栏”，在宣传物业常识的同时公布服务项目和收费标准。一方面便于广大业主监督服务质量，业主又能够明明白白消费。

三、结束语

我国的物业管理行业目前还存在巨大的潜力可以挖掘，物业管理的法治化任重而道远，目前我们能做的就是为物业管理行业的全面法治化打好基础。在经过一段时间的实践摸索之后进行细化完善，查漏补缺。随着时代的发展，现代化小区的数量还将呈上升趋势。随着物业管理行业的发展，物业管理法制的完善和人们消费水平不断提高、消费观念的转变，物业服务企业和小区业主的关系会不断改善，形成“和谐社区”。

参考文献：

绿色住宅小区与绿色物业管理浅议 篇6

众所周知, 绿色住宅已成为当今住宅业的发展趋势, 但是目前绿色住宅的理念还仅仅局限在对建筑物的规划、设计、施工、运行、维护、拆除和再使用的建造过程中, 而对于业主入住后如何利用物业管理, 在建筑物业管理阶段通过节约资源、减少能耗等手段实现生态环境效益最大化, 社会各界还未引起足够的重视。同时, 有别于传统的住宅生产模式, 绿色生态住宅在设计与建造过程中大量地采用了新理念、新材料、新技术, 使得目前传统的物业管理模式面临着巨大的挑战, 推行绿色物业管理也就成为当前住宅业发展的一种必然趋势。

2 概念定义

2.1 绿色住宅小区

绿色住宅小区除必须具备一般住宅小区的基本功能外, 还要具备协调环境、保护生态的特殊功能, 使小区具有可持续发展性。根据建设部住宅产业化促进中心2001年颁布的《绿色生态住宅小区建设要点与技术导则》 (试行) , 衡量绿色住宅小区的质量大致有以下几条标准:1) 生态方面有广泛的开敞性;2) 采用无害、无污染、可以自然降解的环保型建筑材料;3) 无废无污染的生态工程设计;4) 合理的立体绿化, 能有利于保护、稳定周边地域的生态;5) 利用清洁能源, 降低住宅运转的能耗;6) 富有生态文化及艺术内涵。生态小区建设应以人为本, 应将住宅建设紧密地与环境及人类的生活本身融为一体, 营造和谐的居住环境与人文环境。

绿色生态住宅小区是具有高效、节能、环保、健康、舒适、生态平衡等特征的居住建筑环境, 是运用生态学原理和遵循生态平衡及可持续发展的原则, 设计、组织住宅内外空间中的各种物质因素, 使物质、能源在小区系统内有秩序地循环转换, 获得一种高效、低耗、无废、无污染、生态平衡的建筑环境[1]。绿色生态住宅小区的内涵和外延见图1。

2.2 绿色物业管理

绿色物业管理是一种新型的管理模式, 它具有社会化、专业化、企业化、经营化等特点。所谓绿色物业管理是指专门的机构受物业所有人的委托, 按照环境保护和生态发展的要求, 从可持续发展的角度, 以人居环境为管理对象, 以国家法律法规和合同契约为管理依据, 以大力采用环保、节能、智能化等现代化科学管理技术为主要手段, 以建立向居住者提供全面、周到、高效、专业、经济、互利的服务网为管理核心, 以营造安全、环保、舒适、文明、和谐、健康的人居环境和满足居住者对健康生活的多层次需求为最高目标的一系列管理活动[1]。

2.3 绿色住宅小区与绿色物业管理的联系

1) 绿色住宅小区为绿色物业管理服务打下良好基础。绿色物业管理服务提倡以人为本的服务理念, 主要目标是为居民提供安全、环保、舒适、文明、和谐、健康的人居环境。服务的实现是需要物质条件基础的, 要减少污染、节约资源及能源, 必须有先进的技术做支持, 否则就是“纸上谈兵”。所以绿色物业管理服务应该从绿色住宅小区的策划阶段介入, 从物业管理的角度为开发商提供合理建议。2) 绿色住宅小区良好运行需要绿色物业管理。绿色住宅小区的初始投资相对于普通住宅小区大大增加, 但是从建筑全寿命周期角度来考虑, 建筑运行过程中的费用是相当可观的。采用了新技术、新材料、新设备的绿色住宅小区, 可以有效的降低其运行期的能耗, 可使其全寿命周期成本降低。但其全寿命周期费用的减少是建立在项目运行期间各种设备正常运转的基础之上, 所以绿色住宅小区需要绿色物业管理服务为其护航。

3 开展绿色物业管理的意义

1) 保证绿色住宅小区的正常运行, 促进绿色住宅小区的发展。针对绿色住宅小区的规划、设计、施工阶段而言, 运营阶段经历的时间最为漫长, 也是全寿命周期费用最高的环节。物业管理服务活动包括了住宅维护修缮管理、设备管理、物业安全管理和环境管理等内容, 通过抓好物业管理的各个环节, 能够达到节能、节水、节电及促进资源的循环利用和环境的改善, 对保护环境和建设节约型社会做出积极贡献。绿色生态住宅的开发很大程度上提高了单个居住环境质量, 绿色物业管理实施可以更好的适应绿色、生态、健康住宅的管理要求, 促进人们在小区运营阶段拥有健康、高效的生活环境, 使物业管理服务水平与住宅小区发展相一致。2) 物业服务企业提升品牌竞争力的重要途径。推行绿色物业管理可以促进物业服务企业为实施社区全过程控制污染和清洁运行提供程序上的保障, 积极解决社区存在的环境问题, 提升管理区域的环境品质, 使物业保质增值, 为社区人人参与保护环境创造条件。同时也为社会创造财富, 实现经济效益、环境效益、社会效益综合发展, 从而增强企业环保形象, 树立企业环保品牌。

4 绿色物业管理的内容

绿色物业管理是一项内容十分丰富的管理工作, 其业务范畴主要有两大类:1) 对传统物业管理模式的推陈出新, 其管理内容包括传统物业管理的维修、清洁、保安、园林养护等项目, 保证房屋建筑、机电设备、供电供水、公共设施等都必须处于良好的工作状态, 否则就会影响该绿色物业正常功能的发挥;2) 按照可持续发展的要求以及营造健康人居环境的需要, 增加了许多新的管理与服务内容, 如对空气质量、水资源、噪声、垃圾废物、能源的控制与管理, 为业主设立健康档案、提供医疗保健服务与24 h求助, 组织社区文化、业主交流、健身、服务自愿者、业主互助等方面活动, 全方位地保障健康生活理念的延续。在不同阶段绿色物业管理的不同工作内容及要求见表1。

5 结论与建议

绿色物业管理涉及每个家庭、每一个公民、每一个从事物业管理的企业, 推行绿色物业管理对促进绿色生态住宅小区的发展起着至关重要的作用。政府重视是推进绿色物业管理的前提条件, 要推进绿色物业管理, 首先要从政策上重视, 政府要制定绿色物业管理标准, 提高全行业的绿色节能降耗意识, 使人们从政策上明确绿色物业管理。其次可以制定奖励政策, 对符合绿色物业管理创造单位给予奖励。总之, 要广泛宣传绿色环保的重要性、紧迫性, 宣传政府节能减排环保的各项政策措施, 提高全社会节能环保的意识, 充分调动社区、业主委员会、业主的积极性和创造性, 推动全社会的广泛参与, 共同来构筑我们的绿色社区和品质家园。

摘要：结合绿色住宅小区、绿色物业管理的概念定义, 提出了开展绿色物业管理意义, 根据绿色物业管理以人为本的服务宗旨, 从项目的全寿命周期阶段论述了绿色物业管理各阶段的工作内容, 以期促进绿色物业管理的推广应用。

关键词：绿色住宅小区,绿色物业管理,全寿命周期

参考文献

[1]李立平.绿色生态住宅小区的开发与评价[D].重庆:重庆大学建设管理与房地产学院, 2004.

[2]李启明, 聂筑梅.现代房地产绿色开发与评价[M].南京:江苏科学技术出版社, 2003.

[3]高周强.天泓山庄绿色物业管理之人力资源管理研究[D].南京:东南大学, 2006.

[4]张格.中国房地产绿色营销研究[D].武汉:华中科技大学, 2004.

物业与小区关系论文 篇7

关键词：小区交房,物业接管,程序,注意事项

1 小区交房的准备

(1) 商业建筑的完工。地产方和建筑方按照政府的市场导向和民众的生活素求, 共同开发城建规划和小区楼房的招标计划, 实施签定包括水、电、燃气、网络、闭路、监控和避雷系统、消防 (火警) 系统、排污处理等及与商业建筑相匹配的施工与安全合同, 并保证各自的工程品质和各项工程的完工率达到100%, 且须与安全设施同步完成及验收 (相关手续) 合格。

(2) 服务设施的完善。与小区配套构筑的服务设施还有:店铺、商场、超市、医院、供电房、娱乐广场、社区用房、物业办公区等。这些标准的屋件和便民设施也是属于同步承建和验收的项目且应尽快完善, 包括公众或私密的有价资料和技术档案的备齐等。

(3) 道路广场的绿化。用不同的人造石材或塑粒等, 以独特风格的设计来铺建大路小道和休闲娱乐广场, 并因地造势来景观绿化, 如:种植果木花草, 移造假山亭阁, 引渠水池喷泉等, 使低碳的理想的家园春意盎然。

2 物业的前期管理

(1) 物业项目的组建。本着以“持续提供并超越客户不断增长的需求”为服务宗旨, 以“用心服务, 感动客户”为服务理念, 来组建小区服务中心。所分管的项目及性能有:安全保卫、家政保洁、客服巡访、工程维护、电机修理、环境卫生、房屋装修、消防报警等部门, 并配备相关的工作人员和电脑打印等办公服务器材及宿舍、食堂、便利店等后勤服务和备用资金。

(2) 相关人员的培训。不论是部门管理人员, 还是服务人员, 都必须按计划和编程来进行系统、全面的安全思想教育和进行规范的培训及各特殊工种、突发事件的预案与演练和处理方式, 目的是不仅让大家懂得高端管理的运作, 更让众人懂得的服务宗旨——“想客户之所想, 急客户之所急”、“用心服务, 感动客户”的重要与实操技巧。将企业文化延续, 把爱岗敬业拓展, 以准军事化管理, 必持之以恒执行, 来满足和服务于客户的需求程度。

(3) 日常事务的职责。1安全保卫的日常事务:负责小区内的治安联防工作, 保护居民的人身和财产安全, 加强辖区内的交通、消防、公共设施设备、危险品与危害源的巡检和安全管理, 记录车辆进出、人员来访、隐患排除, 做好防范措施与预案处置工作;2客服巡访的日常事务:熟悉交房流程, 负责保存和保管客户信息、购房合同副本等资料、代收物业管理费用、代管物业用房或客户房间锁匙、协调各部工作、解决物闹纠纷, 以及巡查和走访、询问或服务于小区内与客户的日常生活和居住环境有关联或利益的问题;3工程维护的日常事务:负责小区内的土建、房屋、公共设施与设备等的质量验收和管理, 以及维护和保养工作, 并做好增补工程的审批和验收, 且现场解决客户及跟进与房屋品质相关的问题;4电机修理的日常事务:负责保障小区内供电与发电系统、通讯网络系统和闭路监控系统正常运行及机电设备故障的检测与检修;5环境卫生的日常事务:负责小区内公共场所的卫生清洁和小区周边环境治理与保护, 时刻清扫办公区域、楼层通道、广场过道和指定地点的尘埃, 洁净室内空气, 处理生活垃圾, 治理环境污垢等;6消防报警的日常事务:负责巡检小区内火灾消防报警系统或装置的机动与灵敏性;维护各栋楼层间的消防栓内备用的高压软管和供水闸门、闭锁、扳手、环扣、喷头或泵、管路、水压及灭火器等设施设备、器材与种类的完好和有效, 且随时补充或替换残缺的器材, 确保消防和送风排烟的楼道畅通, 并实施火灾预警与监控;7家政保洁的日常事务:负责小区内客户家庭中有需要帮照顾老人、孕妇、婴幼儿的起居、饮食方面的护理或室内清洁与器具除尘等8房屋装修的日常事务:负责小区内的装修秩序管理, 包括办理装修手续、签定装修协议、交纳装修违约金、督导装修现场、呈报装修进度和规范砖块、河砂等材料的堆码与袋装运输、门窗等材料走专用通道、建筑垃圾集中存放与清运, 并指定外墙用料不得超出墙体且与墙体同色等。还有装修日程和装修整改及总装修量不得超过规定的时间。

3 接管的程序

(1) 法律公正程序。如果没有特殊情况, 地产方和其他项目的施工方必须在规定的时间内, 由当地政府邀请多个职能部门会同社区或物业的负责人、新闻媒体、法律事务机构和小区购房客户代表等, 就房屋交接事项、延续相关手续、各方存在问题及部门归属、职能职责、资料费用和产权所有等, 按照法定的程序公正办理或签约合同、审核备案及事态跟进, 且即时公开与告示。

(2) 部门职能程序。地产 (开发) 方、建筑方、政府方及行政、公安、消防、银行、保险、城管、路政、园林、宣传、水电、燃气、电梯、电子、家政、物业等的一切前期与后期的工作及履职, 都是为小区验楼或客户验房及保障客户居住与生活服务的。

(3) 人事劳务程序。根据各方部门的职能和小区的项目与业务范围, 有必要的应设立部门或兼职、应聘及外挂、续约有关联的或保持其部门的职能, 签订为小区的设施设备或客户 (帐户) 终生履职或服务、保修合同。尤其是相应机构与编制和配备专职及专业维护与培训技术操作人员。

4 注意事项

物业与小区关系论文 篇8

1海南三亚住宅小区存在的消防安全隐患

1.1物业管理单位相关责任落实情况较差

海南三亚地区有不少新兴的住宅小区, 其中既有价格比较高昂的高档小区, 也有符合普通大众的住宅小区, 但是这些小区的物业管理单位的相关责任都没有得到完全的落实, 进而造成一定的消防安全隐患。不少小区的物业管理单位为了追求自身的经济效益, 忽视了小区建筑消防设施的维护和保养, 而且很多物业管理单位对自身的职责认识不足, 以为自己的工作就是对小区内的各项安全事务进行简单管理, 一旦小区内部的建筑消防设施出现损坏, 因为物业管理单位难以发动业主收集相关的维修资金, 使得物业管理单位往往对小区内部的建筑消防设施的损坏和缺失视而不见, 进而为整个小区的安全造成一定的隐患。小区的物业管理单位对相关的消防安全责任没有认真落实, 对于小区内部的诸多问题选择无视或者简单处理, 比如在三亚的某一小区内部发现部分消防栓已经丢失, 部分消防设施出现了不同程度的损坏, 但是小区的物业管理单位没有做到及时处理, 这就导致小区内存在严重的消防安全隐患, 一旦出现消防安全事故, 小区内部的消防安全设施无法为相关人员提供可靠的帮助, 比如消防栓无法出水、无法正常使用等, 这些问题就会在火灾发生时造成重大的人员伤亡以及相关的财产损失。还有一点就是不少物业管理单位为了防止小区内的消防设施或相关器材被小偷盗走或被居民破坏, 进而对很多的消防设施和器材安装门锁, 这样就导致一旦发生紧急情况, 具体的消防设施如消火栓箱、水泵房、配电间、消防控制室等难以及时发挥其作用, 延误了消防人员进行火灾扑灭的最佳时机, 进而造成不必要的财产损失和人员伤亡。

1.2小区居民的消防安全意识不够

海南三亚住宅小区内部的居民众多, 而且居民的来源广泛, 主要分为两大类:一是本地普通住宅小区, 这类住宅小区的业主80%是本地人, 20%是外来务工人员;另外一种是“候鸟”人群住宅小区, 这类小区“候鸟”人群住宅小区的业主, 85%是北方已退休了的老人, 15%是北方收入不菲的在职人员。这些居民的文化、生活水平和知识结构都存在着较大的差异, 进而导致他们对小区的消防安全存在着不一致的认识。

同时, 近年来随着人们生活水平的不断提升, 很多家庭都已经购买了自己的私家车, 但是小区内部的停车位由于设计或者其他原因等导致难以满足居民的停车需求, 进而导致小区内的道路或者消防车道被居民的私家车占据, 一旦发生消防事故, 相关的消防车难以顺利抵达指定位置进而造成巨大的消防损失。有的小区居民由于思想认识水平较低, 对消防法规也没有清晰的认知, 他们以为消防用水是免费的水源, 就私自借用消防栓里的消防用水, 但是消防栓的供水一般来自建筑在楼顶的消防水箱, 其储水量有限, 这些消防水箱的供水一般只能满足水灾发生的前10 min的扑灭工作, 如果在平时被居民大量使用又得不到及时补充, 那么一旦出现火灾就没有足够的用水来扑灭火灾, 其影响是可想而知的。还有的居民为了满足自己的需要把小区内部的消防通道进行改建, 用作自己的杂物间或者储藏间;还有不少居民消防安全意识不够, 将许多生活杂物放置在疏散电梯前, 这些行为都造成不小的消防安全隐患, 在火灾发生时往往造成巨大的人员损失和财产损失。

1.3公共维修基金使用阻力较大

海南三亚地区的消防设施设备完善, 体积较大, 而且一旦出现损坏需要大量资金进行维修, 但是维修经费的来源只能依赖小区的专项维修基金。但是在实际操作中由于小区的业主数量较大, 业主对消防安全的认识不统一, 因为这类“候鸟”人群住宅小区业主每年都只在三亚住一两个月, 所以没有业主提议成立业主委员会。对于平时小区内出现的物业纠纷, 业主的处理方法一般是去小区物业投诉然后不了了之, 加之物业管理单位的协调宣传工作往往不到位, 相关的物业服务未能满足业主的具体需求, 这些都造成小区的消防设施因为没有足够的资金进而难以及时地完成维修和更换。

1.4开发商建管脱节, 留下火灾隐患

房地产开发商未从物业的生产、流通与消费的全过程出发来设计、施工和监督, 甚至一些建筑未经消防审核、验收就投入使用了。这种建与用、建与管脱节的现象, 造成物业投入使用和消费过程中建筑消防安全分区、分隔、疏散不合理, 消防设施设备不齐全不配套, 留下先天隐患。

2住宅小区物业消防安全管理的对策

2.1加强对相关物业管理单位从业人员的培训

物业管理单位以及相关的房地产行政部门必须加强对海南三亚地区住宅小区的物业管理单位从业人员的相关业务培训, 进而全面提升相关从业人员的业务素质和业务技能, 为小区的物业管理打下坚实的基础。同时相关部门比如消防安全机构和当地的派出所、街道办事处等组织要加强对物业管理人员的监督, 同时也要积极组织形式多样的培训班。可以采用现场教学的方式对相关的物业管理人员进行专门的消防知识和技能的培训, 务必使物业管理人员做到“懂基本消防常识、懂消防设施设备的使用方法、懂逃生自救技能, 会查改火灾隐患、会救初起火灾、会组织人员疏散”。

2.2建立健全物业管理消防工作制度

为了确保物业管理单位切实履行相关职责, 做好小区的物业管理工作, 就要建立健全物业管理消防工作制度, 对小区内部的各项管理事项进行仔细确认, 明确工作人员的消防安全管理责任, 制定科学合理的消防巡查制度, 做好相关消防安全隐患的检查和整改工作, 及时对相关的重大消防问题进行检查和报告, 同时做好与业主的沟通交流工作, 明确双方的权利和义务, 对于相关的专项资金的管理和使用都要保证公开透明, 争取业主的支持和理解, 促进业主积极配合物业管理人员的工作。保证物业管理人员积极完成其主要责任和工作, 对小区内部的安全问题及时进行排查, 做好相关问题的整改工作, 对于比较重大的物业管理问题可以与业主进行交流和探讨。

2.3加强对物业管理单位的监督执法

我国制定了具体的《中华人民共和国消防法》和《消防监督检查规定》, 公安机关和消防机构要根据规定对小区内部的消防安全执行情况进行检查, 积极了解小区内物业管理单位的消防安全职责的落实情况, 以及物业管理人员的防火巡查的执行情况, 检查小区内部的安全出口、疏散通道以及消防车通道的具体情况, 保证各项消防器材和设施的完整和有效, 对于在巡查中发现的各项问题和隐患要及时整改, 并将有关情况告知具体的房地产行政主管部门和小区业主委员会, 进而形成部门联动制约机制, 为小区的消防安全管理确定必要的约束机制, 全面保证小区物业消防安全管理长期处于正常水平。

2.4加强小区消防安全常识的宣传普及

对于小区内的居民要积极普及相关的消防安全知识, 按照《中华人民共和国消防法》等法律法规规定的消防工作职责定期组织开展小区消防知识宣传、培训。可以在小区内采用多种形式的宣传工作, 比如为居民发放各种消防安全资料, 在小区的公示栏里张贴宣传图画, 利用小区广播对居民进行消防安全知识的宣传和普及, 还可以组织业主进行火灾逃生的疏散演练等。

小区的物业消防至关重要, 对于保护小区内人们的生命安全和财产安全具有非常重大的意义, 同时做好小区的物业消防安全管理也是物业管理部门的重要职责。

摘要：现代化的小区极大地提升了人们的生活质量和生活水平, 但是许多住宅小区依然存在着很多消防安全隐患, 该文以海南三亚的住宅小区为例, 着重分析了海南三亚住宅小区造成诸多安全隐患的原因, 进而提出具有针对性的应对措施。

关键词：住宅小区,物业消防,安全管理,问题与对策

参考文献

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[2]蒲文金.当前哈密石油基地住宅小区消防安全现状及对策[J].中国化工贸易, 2014 (29) :47.

[3]潘峰.浅谈高层小区物业管理之消防工作[J].价值工程, 2010, 29 (24) :101-102.

物业与小区关系论文 篇9

一、调查结果与分析

1. 小区业主对物业服务的满意度现状。

关于业主的满意度, 调查按业主最关注的因素制定了六个一级指标, 包括服务态度、小区安全管理、收费管理、物业维修管理、社区文化建设和企业形象等。根据调查问卷回收后统计分析得出, 业主对物业公司的服务满意度高达89.95%, 这与我们调查之前预计的业主满意度不高相差较大, 这样的结果与物业公司的不懈努力密不可分, 同时也得到了广大业主的认可。但是在取得不错成绩的同时也存在一些问题:一是业主满意程度仍处于中等水平。从满意程度来看, 虽然满意度高达89.95%, 但是其中一般和比较满意的却占了77.05%, 非常满意只占了12.9%, 这充分说明业主对物业公司服务的满意水平处于中等甚至偏低的水平。二是管理人员服务态度较好, 但是基层作业人员服务态度较差。从对物业工作人员服务态度调查中可以看出, 管理具有较好的服务意识, 但是在执行管理层的良好意愿时却遇到了困难。

2. 小区业主委员会的运作现状。

根据调查问卷统计分析得出, 在受访的小区中, 知道小区有成立业主委员会的人数占45%, 确切知道小区没有成立业主委员会的占19%, 剩余的36%则不清楚小区是否有业主委员会。而在没有成立业主委员会的小区, 70%以上的业主认为成立业主委员会非常有必要, 对于小区内没有成立业主委员会的原因, 大多数业主认为缺少业主带头, 不知道怎么成立且组织难度较大。对于已成立业主委员会的小区, 业主委员会也没有像大家想象中的那样发挥应有的作用。调查中, 我们惊讶的发现有11%的业主对业主委员会并不了解, 47%的业主则认为业主委员会没有为业主做过实事。当我们问及业主委员会委员是如何进行选举时, 一位业主回忆说:“当时就让我们选, 也没有什么候选人, 我们对小区大部分人都不熟, 所以就只有乱选, 事后也没有参加什么业主大会, 哪几个是委员都不知道。”从以上的数据可以看出, 达州市的大部分小区还是成立了业主委员会, 但是业主委员会在现实的运作上却存在一定的难度, 由于缺乏一定的管理和监督机制, 不少业主委员会只是一个“摆设”, 没有尽到应有的职责。

3. 小区物业服务收费现状。

在调查中我们发现, 不论是业主还是物业公司, 反映问题最多的还是物业服务的收费问题。几乎每个小区的物业管理公司都存在收费难的问题, 而在对业主进行的调查中却发现业主拒缴物业管理费的主要原因还是因为对物业公司的收费服务不满, 主要体现在以下几个方面。 (1) 收费项目和标准没有公示。在调查中, 有49.84%的业主反映物业服务项目和收费标准没有公示, 37.26%的表示不清楚物业收费项目和标准, 而在是否希望物业公司公示物业服务项目和收费标准的调查中, 87%的业主表示出强烈的意愿。 (2) 存在乱收费现象。有的物业公司在提供服务的过程中, 未经价格主管部门批准, 自立项目进行收费, 例如, 每月4元的垃圾清理费, 标准从500元到2000元不等的装修抵押金, 每年交了2000元左右的停车费, 车在小区内损坏或丢失了, 物业公司却不承担责任等。 (3) 有偿服务收费过高。根据《物业管理条例》, 物业管理公司可以接受业主的委托提供物业合同以外的有偿服务, 其费用由物业公司和业主自行约定。但是调查中发现, 物业公司提供的有偿服务大部分高于市场定价, 例如, 一次普通的下水道管道疏通, 达州的市场价格在15-20元之间, 而物业公司一次却要收取25-30元。

4. 小区物业服务人员现状。

对物业从业人员现状的调查, 我们主要选择了达州市唯一一家一级资质的物业服务企业——宏冶物业股份有限公司的50名小区物业服务人员进行问卷调查, 包括高层管理者, 中层管理者和基层工作人员, 具有一定的代表性。根据调查, 我们发现物业从业人员具有以下特点。 (1) 从业人员年龄偏大且学历层次较低。在受调查的50名工作人员中, 有82%的在41岁以上, 15%的在31-40岁之间, 而在21-30岁之间的只有2个。导致这种现象的主要原因是因为大部分年轻人对物业管理的工作有一些错误的认识, 认为物业管理就是保安或保洁, 所以大部分人都不会选择从事物业管理的工作。此外, 一些大专或本科毕业的物业管理专业的学生, 也不愿意留在达州这样一个发展空间较小的三线城市, 而是会选择成都或是重庆这样的大城市。由于年龄的原因, 大部分的从业人员, 包括管理者都只有初中或高中文化, 有的甚至是小学文化, 具有大专文化层次的人都较少。 (2) 接受培训的机会较少。物业管理作为一个新生行业, 由于发展时间较短, 既具备深厚的理论知识又积累了较多实践经验的人本来就不多, 从事物业管理相关培训的就更少了, 所以市场上我们很少能看到针对一般物业服务人员的专业的培训。此外, 物业管理本质是一个劳动密集型行业, 不同岗位需要的技能相差较大, 只能选择分散式培训, 这样无形中就增加了培训的成本, 物业公司只好选择减少培训机会。 (3) 高素质的综合性人才紧缺。物业管理行业是一个综合能力要求较高的行业, 要求从业人员具备如建筑、设施设备、经济、管理和社交等多种知识和技能, 对人才的要求较高, 目前这样的人才本来就少, 在达州更是少之又少了。

二、建议与对策

1. 加强政府部门的引导和管理职能。

在已制定的《物业管理条例》和《四川省物业管理条例》的基础上, 针对达州市的特点, 进一步的制定出更加完善的可操作的实施细则。明确政府部门、开发商、物业公司和业主各方的责任、权利和义务, 减少各主体之间的矛盾和冲突。同时, 作为主管部门应切实履行管理职能:加强对物业管理企业的监督力度, 促使物业管理企业提供质价相符的服务, 并定期的公开收费项目和收费标准, 杜绝乱收费的现象;深入宣传相关的法律法规, 让广大业主熟悉自己的权利和义务, 积极配合物业管理公司工作的同时维护自己的合法权益;引导成立达州市物业管理协会, 规范物业管理的行业行为, 提升行业形象。

2. 进一步完善物业服务企业的服务水平, 提升员工的综合素质, 提高业主的满意程度。

物业管理作为服务行业, 物业服务公司首先要树立员工的服务理念, 提高员工的服务意识, 这种服务意识不仅管理者应该具备, 一般的基层作业人员也应该具备, 而且还要在实际的工作过程中体现出来。由于物业管理的服务内容较多, 包括环卫、绿化、保安、维修和客户接待等, 所以物业管理公司应该根据不同的岗位制定不同的服务标准, 进一步的规范相关人员的服务行为。此外, 还要加强员工的专业技能的培训, 分岗位、分专业进行学习, 提高员工的综合素质, 从而造就一支业务水平高、管理经验丰富、综合素质强的队伍。这样才能满足广大业主多样化的需求, 从而全方位地提高业主的满意程度。

3. 加强业主委员会的建设和管理, 督促业主委员会履行应尽的职责。

业主委员会是一个在物业管理范围内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。如果没有业主委员会, 业主就没有自治管理的权利, 同时物业公司与业主之间就缺少了一个沟通的平台, 这样对解决双方矛盾非常不利。所以, 物业服务公司为了更好地为业主服务, 可以引导业主尽快成立业主委员会, 在选举业主委员会成员的时候, 尽量选择那些责任心强、热心公益事业、具有一定的空余时间的业主担任。已成立业主委员会的小区, 政府主管部门定期或不定期的对业主委员会是否尽到一定的职责进行监督, 监督业主委员会召开业主大会, 了解业主的想法, 切实的维护全体业主的合法权益。此外, 还可以对成绩突出的业主委员会进行奖励, 提高业主委员的工作积极性。

物业与小区关系论文 篇10

城乡一体化是我国现代化和城市化发展的一个新阶段。党的十八大提出“解决好农业农村农民问题是全党工作重中之重, 城乡发展一体化是解决‘三农’问题的根本途径。要加大统筹城乡发展力度, 增强农村发展活力, 逐步缩小城乡差距, 促进城乡共同繁荣。坚持工业反哺农业、城市支持农村和多予少取放活方针, 加大强农惠农富农政策力度, 让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果。”

国家发改委近期同意将苏州列为“国家发展改革委城乡发展一体化综合改革试点”。苏州市城乡发展一体化综合改革试点的主要任务是着力打造新型城镇化发展、共同富裕、“四化”同步发展、公共服务均等化、生态文明、和谐社会、土地资源节约集约利用、城乡金融制度改革等8个示范区;到2020年, 城镇化率超过85%, 基本实现城乡发展一体化。至2013年底, 苏州市全市92%的农村工业企业进入了工业园, 91%的承包耕地实现规模经营, 52.2%的农户实现集中居住, 累计140多万农民实现了居住地转移和身份转变。苏州通过“三集中、三置换”让110万农民变成了新市民。

随着城乡一体化的不断推进, 农村居民将宅基地和自建房置换成社区产权房、将村集体资产所有权和土地的承包经营权置换成城镇保障和社区合作社的股权之后, 农民都过上了住高楼、领工资、拿分红的新市民生活。但是由于农村居民他们都已经习惯了独门独户的居住生活, 突然要转变生活习惯还是有很大的难度的, 尤其对于年纪稍长的农民来说, 他们所受的教育水平均普遍较低, 失去土地后, 对于纯农民来说就处于失业状态, 拿着政府给予的失业补助金和拆迁安置补贴费, 生活基本稳定;而一些即便有工作的农民, 收入也很低廉。所以要他们来支付相关物业费用和维修基金他们是肯定不乐意接受的。另外, 由于受到根深蒂固的传统习俗的影响, 很多居民还很迷信, 他们经常会在小区经常搞一些迷信活动, 以上种种都给小区的物业管理带来了许多问题。

2“城乡一体化”居民拆迁安置小区的物业管理问题

2.1 物业管理难度大

农民通过土地置换刚住进拆迁安置小区时, 一些传统的生活习惯一时难以改变就更别提根除了, 这就给物业管理带来了很大的难度。

2.1.1 绿化被肆意破坏。

居民化后农民什么都得花钱, 连蔬菜还得花钱购买, 这时候农民就会在小区的空地上“见缝插针”地种菜, 更有甚者直接将小区的部分绿化带铲除, 然后种蔬菜。

2.1.2 小区环境脏、乱、差。

农民在农村养成了随地乱扔垃圾的习惯, 家庭的日常生活垃圾农民会随意地丢弃在农地, 所以农民进了社区以后也会习惯性地将一些大量的生活垃圾直接丢弃在小区绿化带或地面, 更荒谬的是, 部分农民还会直接将一些垃圾直接从楼上往下扔。

2.1.3 环境破坏现象严重。

为图出行方便, 部分居民为了避免绕路, 就会直接踩踏小区绿化甚至人为破坏小区四周的封闭护栏, 久而久之, 小区草坪变成了道路, 护栏的豁口不仅越来越多还越来越大。这不仅造成了本小区的安全隐患, 还给相邻小区的安全造成的很大的问题。

2.1.4 住宅挪用问题严重。

正规的小区居住和商用都是明确规定的, 住宅物业的用途就仅供居民居住, 商业用房就仅用于经营, 管理起来十分方便。但是在拆迁置换小区内, 住宅挪作商用, 尤其是车库挪作商用现象十分严重, 车库挪作商用的安全隐患较大, 事故频发。但是农民为了能多挣一点房租就铤而走险。

2.2 物业费收取困难

安置小区内居民无论是文化水品、还是综合素质或是经济收入, 都处于偏低水平, 他们不太能理解社区建设、物业管理跟他们的利益是息息相关的, 反而他们会觉得住房子为什么还要交费, 尤其是年龄较大的一些农村居民更是没有物业管理的概念, 所以这些业主就会拒绝缴纳物业管理费。即便是一些年轻的业主有物业管理的概念, 但是让他们自己掏出钱来交物业管理费, 他们还是会有诸多的不愿意, 即便是愿意缴纳物业费的, 他们能承受的标准还是相对较低的, 所以现在大部分拆迁安置小区物业管理收费标准是按户收取, 根据面积不同采取不同的收费标准, 但也仅仅是一个月几块钱或十几块钱。拆迁安置小区业主不交物业费主要还是因为他们的观念没有改变过来。

2.3 物业公司参与管理率低

拆迁安置小区里的居民由于受到传统的生活习惯和文化水平等因素的影响, 安置小区的物业管理难度很大, 同时由于物业费收缴率低也直接导致物业管理资金紧张。小区物业管理工作要想正常开展, 需要的资金还是相当大的, 但是由于存在严重的收支不平衡, 拆迁安置小区的物业管理就会进入恶性循环。物业公司不但很难收取物业费, 还要承担由于业主对环境 (如草坪践踏、围墙护栏被撬等) 的破坏需要修理和维护的巨额费用, 所以说安置小区物业管理是一个低利润高风险的行业。

3 改善“城乡一体化”居民拆迁安置小区的物业管理的对策

3.1 加强业主的物业管理知识

3.1.1 加强小区业主有关物业管理相关知识的宣传。

物业与业主之间是相互依存、相互关联的。只有加强与住户的沟通交流, 才能搞好安置小区物业管理;只有让业主真正的了解物业这个行业, 才能让物业管理工作更加顺利的进行。所以物业应该向业主宣传物业管理的相关法律法规, 通过定期组织召开物业管理工作座谈会, 宣传物业管理政策, 汇报物业管理工作, 听取业主意见, 多争取业主的理解和支持, 要让业主明白他们在享受权利的同时也要履行义务。

3.1.2 加强物业与业委会的友好关系。

物业与业委会是相辅相成的, 业委会代表了全体业主的想法和意见, 是连接物业与业主的桥梁。业委会是帮助广大业主自觉维护小区建设的一支重要力量, 而对于拆迁安置小区来说业委会作用就更溢于言表了。物业公司可根据拆迁安置小区的实际情况, 尽量劝服各村委书记或村里有威信的村民为业委会委员候选人, 成立安置小区业主委员会并担任要职。这样业主委员会, 既能代表全体业主更好地维护全体业主的利益, 又能教育、引导广大业主配合小区的物业管理, 从而共同维护小区的建设。

3.2 提高物业服务质量

业主最看重的就是物业的服务质量。只有服务质量好了, 业主才能心甘情愿的交费。首先应该加强物业管理人员的培训。管理人员接触业主最多, 只有提高管理人员的素质, 业主才能更好地享受服务;其次要提高物业人员的办事效率。针对业主提出的问题, 应该尽快处理, 并且在短时间内给予答复。对于业主报修的问题, 要及时回访, 询问业主的意见并做出适量的调整。

3.3 为部分居民解决就业问题

物业管理公司可以考虑面向小区内没有工作的居民提供一些技术含量较低的工作岗位, 经培训考核合格后, 让他们参与小区的物业管理, 如保洁、安保、客服管家等工种, 由于他们的加入, 他们更能体会到物业管理工作的重要性及全体业主积极配合物业管理的必要性, 让他们通过实践来劝解、影响甚至改变小区住户的不良生活习惯, 从而让广大的农民逐步适应现代化的社区生活。这样不仅能解决部分农民的失业问题, 还能在一定程度上大大降低物业管理与社区维护的成本。

3.4 多渠道筹集资金

拆迁安置小区的物业管理目前还处于起步阶段, 部分拆迁安置农民有的由于生活困难一时难以全额负担物业管理费, 有的由于观念一时难以改变不愿意缴纳物业管理费。针对这种情况我们可以按照政府、企业、住户共同合理负担的原则, 来有效地整合物业管理的资源, 不断完善物业管理工作。一是摆事实、讲道理, 阐述“无物业管理, 小区一年新、二年旧、三年破”的利害关系, 劝服当地政府、村委从城镇长远建设利益出发, 从土地收益中拨付一部分用于支付物业管理费用, 每个月或每个季度将这部分费用支付给物业管理公司。二是由于物业管理费收缴率低, 开发公司可以给予适当的补贴。住户仅仅承担保洁、保安费用, 这样就可以降低物业费的收缴标准, 从而在一定程度上提高物业费的收缴率, 其余的收费项目如绿化费、管理费、维修费均由开发商承担。三是增强物业公司的造血功能, 对于小区内的商业街、店面房、停车场等可以交与物业管理公司来经营, 物业公司可以从开展的多项经营服务的收入中提取一定的比例来弥补物业管理费用的不足。

4 结语

城乡一体化是现代化进程中的一条必经之路, 它是让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果的一项重大的惠农政策。但是城乡一体化带来的拆迁安置小区的物业管理也是城市发展过程中的一大难题, 我们只有解决好这个问题, 才能让农民真正的居民化, 实现城乡共同繁荣。

参考文献

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