城市小区物业管理

城市小区物业管理（共12篇）

城市小区物业管理 篇1

城市小区的物业管理模式不仅在住宅小区的管理中占据重要地位, 同时它也是城市发展的经济部门, 物业管理的资产相比较与其他部门的资产要高出很多, 而城市小区物业管理的质量将直接影响城市的管理和环境的完善。从而影响我国社会经济效益。因此加强城市小区物业管理模式的管理水平是城市发展中重点解决的问题, 针对物业管理模式存在的问题提出相应的解决措施对城市发展具有重要意义。

一、城市小区物业管理模式存在的主要问题

1.在小区物业管理过程中业主和物业之间存在矛盾

城市小区物业管理过程中业主和物业之间的矛盾主要是由于两者之间的交通渠道狭窄, 造成沟通不畅。对于城市新建的小区, 在物业管理过程中需要考虑很多细节问题, 如水暖、电力的供应等。物业管理部门对待紧急问题处理的不及时, 和业主之间不能进行有效沟通, 就会对业主的正常生活产生影响, 从而引起双方矛盾的产生。

2.政府职能部门权责不够明确对物业管理工作阻碍

城市小区物业管理缺乏比较系统、完整的法律体系, 在物业管理的实际工作中缺少政策法规的保障, 在实施过程中没有统一标准, 造成管理工作不及时, 在解决实际问题缺少具体的措施依据。政府对相关物业管理部门没有明确划分职责, 造成业主发生问题就会去找政府解决, 给政府加大了工作难度。另外政府对物业管理方面的监管也不够及时, 相关的监管机制也有待完善[1]。

3.物业管理企业存在的弊端对物业管理工作的阻碍

物业管理企业自身的局限性, 导致在城市小区物业管理过程中收费困难, 和个别业主之间关系紧张。而造成这类问题的原因是由于业主的消费意识薄弱、物业管理中不恰当的管理方式对业主造成的不满、个别业主自身经济水平的限制、物业管理企业在提供服务时不到位、物业管理企业的收费制度不透明等。另外物业管理工作人员方面的影响也对城市小区物业管理模式产生阻碍。由于传统计划经济的深入影响, 物业管理工作人员的素质和服务意识薄弱, 企业内部竞争机制的不健全, 导致物业管理工作人员的物业管理能力难以适应市场的需求, 再加上经济收入不高, 造成物业管理企业严重缺乏高素质和管理技能的专业人才。严重影响物业管理的人才队伍的建设[2]。

4.小区业主的综合素质问题对物业管理工作的阻碍

业主自身的素质和物业管理意识的薄弱都会直接影响城市小区的的物业管理质量。在实际物业管理调查过程中了解到, 部分业主对物业管理的相关法律法规的认识存在不足, 不能有效的利用法律的保障对自身权益加以维护, 对具体的物业管理相关条例也并不了解, 关于物业管理中小区的公共区域的管理、建立业主委员会等, 也不够重视。在业主进行维权的过程中, 由于部分业主的素质较低, 常常出现业主和物业管理部门发生口水战、打架事件等不文明和不合理的手段。不仅不利于自身权益的维护, 还会造成双发的人身伤害, 加重业主和物业管理部门的矛盾[3]。

二、促进城市小区物业管理模式发展的具体措施

1.改善业主和物业管理部门的关系

在城市小区物业管理过程中最重要的就是改善物业管理部门和业主之间的关系, 为物业管理工作的开展提供良好的平台。在改善改善业主和物业管理部门的之间关系的时候需要加强两者之间的交流, 拓宽交流平台。首先可以通过设置业主意见箱, 业主对物业管理部门的不满和建议可以通过书信的形式投到意见箱中, 物业管理部门在看到业主的意见和建议时及时的改正工作中存在的不足, 为物业管理工作的有效开展提供保障。其次可以借助通信设备, 开设物业管理服务专线, 业主可以通过打电话的方式及时和物业管理部门沟通物业管理问题。最后, 可以建立小区物业管理论坛网站, 随着计算机网络技术的发展, 人们对网络的依赖性逐渐增强, 物业管理部门可以利用这一趋势, 在论坛网站中大家可以畅所欲言, 加强和业主之间的沟通, 减少由于两者缺少沟通而产生的矛盾问题, 同时也有利于物业管理工作的高效开展[4]。

2.加强政府相关部门的导向作用

在城市小区物业管理过程中, 政府要充分发挥自身的主导作用, 建立健全物业管理相关的政策和法规机制, 根据城市小区物业管理的实际情况, 制定切实有效的解决方案。另外加强物业管理相关知识的宣传和引导, 制定统一的物业管理服务规范, 满足业主的物业管理方面需求, 通过多媒体社交媒介和多媒体设备进行物业管理方面的知识宣传, 提高业主的物业管理意识。政府在落实物业管理政策法规的过程中还应该加强监管力度, 可以建立小区的物业管理资金账户, 对于建设小区的消耗可以通过使用物业管理专项资金, 而物业管理资金的征收对象则是小区内的所有业主, 物业根据相应的比例和消费的支出科学合理的进行征收, 另外物业管理部门对资金的去向和用途做出明细的报表, 便于业主及时监督[5]。

3.完善物业管理企业的管理职能

物业管理企业在城市小区物业管理过程中也不断创新、增强自身的实力和市场竞争力, 满足社会发展的需求。在物业管理方面, 需要不断创新管理手段, 引进先进的科学技术到实际物业管理工作中, 如统计分析技术、市场预测技术、办公自动化、计算机信息系统和网络技术等, 为城市小区物业管理提供技术保障。在物业管理人才队伍建设方面, 加强培训物业管理人员的物业经营、计算机网络、公共关系、房产法律等方面的知识, 提高物业管理人员的管理技能。同时还要加强培训操作人员的服务技能、治安保卫、设备维护、清洁卫生等方面的技能。另外还可以从社会、学校招聘高素质的物业管理人才, 以此优化物业管理企业的人才队伍[6]。

4.提高业主素质和物业管理意识

城市小区物业管理过程中受业主的影响较大, 因此要注重提高也很足自身的综合素质和物业管理意识。提升业主自身综合素质的途径有很多, 业主可以从身边的小事做起, 养成不随意乱扔、乱放生活垃圾等良好的生活习惯。爱护小区内公共基础设施。另外还可以成立业主委员会作为物业和业主之间沟通的纽带, 通过业主委员会将集体的意见和建议反应给物业, 避免在物业和业主在沟通中产生过激的行为, 保证物业管理工作的正常进行。

三、结论

综上所述, 我国城市小区物业管理模式发展还有待完善, 在实际物业管理过程中仍存在许多问题, 因此, 相关管理部门要加强对城市小区物业管理模式的研究, 针对存在的问题做出具体合理有效的解决措施, 提高我国城市物业管理水平, 推动我国城市的发展, 促进我国经济的增长。

参考文献

[1]马思.五洲花园社区物业管理系统设计与实现[D].电子科技大学, 2013.

[2]陈沫.社区工作介入自管物业小区的研究[D].华中科技大学, 2012.

[3]任霞.内蒙古达拉特旗住宅小区物业管理研究[D].内蒙古师范大学, 2013.

[4]代青.长房小区物业管理系统的设计与实现[D].湖南大学, 2013.

[5]单红艳.基于WEB的小区物业管理与服务平台的设计与实现[D].吉林大学, 2014.

[6]冯润嘉.机关事业单位旧住宅小区推行物业管理的思考[D].郑州大学, 2014.

城市小区物业管理 篇2

为规范物业管理服务收费行为，维护正常收费秩序，促进物业管理事业健康发展，特制定《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（以下简称《暂行办法》），现印发给你们，请结合本地区实际情况贯彻执行，并将有关问题通知如下：

一、城市住宅小区物业管理是近几年在住房商品化过程中出现的对住宅小区居民提供公共性服务和特约服务的新行业。目前，各地物业管理尚处在探索和发展阶段，竞争机制尚未真正形成，物业管理市场仍需培育、完善。鉴于此，各地物价、物业管理行政主管部门要密切配合，共同做好《暂行办法》的实施工作。

二、各地物价部门在核定普通建筑标准住宅小区的收费标准时，要注意从紧掌握；对高级公寓、别墅区等高标准住宅小区的公共性和公众代办性服务收费可实行政府指导价，收费标准按照《暂行办法》的有关规定，结合服务内容、服务质量、服务深度核定。

三、非住宅小区的物业管理服务收费办法，暂由各省、自治区、直辖市物价部门会同物业管理行政主管部门制定。各地要认真规范收费行为，整顿收费秩序，防止和克服乱收费现象，努力促进我国物业管理市场体系的建立和完善。

附：城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法

第一条为规范城市住宅小区物业管理服务的收费行为，维护国家利益和物业管理单位及物业产权人、使用人的合法权益，促进物业管理事业健康发展，依据《中华人民共和国价格管理条例》，制定本办法。

关联法规：国务院行政法规（1）条

第二条本办法适用于经工商行政管理机关登记注册的物业管理单位对城市住宅小区提供社会化、专业化服务的收费管理。本办法所称的物业管理服务收费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对城市住宅小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。

第三条各级政府的物价部门是物业管理服务收费的主管机关。物价部门应当会同物业管理行政主管部门加强对物业管理服务收费的监督和指导。

第四条物业管理单位开展物业管理服务收费应当遵循合理、公开及与物业产权人、使用人的承受能力相适应的原则。

国家鼓励物业管理单位开展正当的价格竞争，禁止价格垄断和牟取暴利行为。

第五条物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。

为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费，实行政府定价或政府指导价。

实行政府定价或政府指导价的物业管理服务收费的具体价格管理形式，由省、自治区、直辖市物价部门根据当地经济发展水平和物业管理市场发育程度确定。

凡属为物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务，除政府物价部门规定有统一收费标准者外，服务收费实行经营者定价。

第六条实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准，由物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向物价部门申报，由物价部门征求物业管理行政主管部门意见后，以独立小区为单位核定。实行政府指导价的物业管理服务收费，物业管理单位可在政府指导价格规定幅度内确定具体收费标准。

实行经营者定价的物业管理服务收费标准由物业管理单位与小区管理委员会（业主管理委员会）或产权人代表、使用人代表协商议定，并应将收费项目和收费标准向当地物价部门备案。第七条物价部门在核定收费标准时，应充分听取物业管理单位和小区管理委员会（业主管理委员会）或产权人、使用人的意见，既要有利于物业管理服务的价值补偿，也要考虑物业产权人、使用人的经济承受能力，以物业管理服务所发生的费用为基础，结合物业管理单位的服务内容、服务质量、服务深度核定。

物价部门对核定的物业管理收费标准，应根据物业管理费用的变化适时进行调整。第八条住宅小区公共性服务收费的费用构成包括以下部分： １．管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费； ２．公共设施、设备日常运行、维修及保养费； ３．绿化管理费； ４．清洁卫生费； ５．保安费； ６．办公费；

７．物业管理单位固定资产折旧费； ８．法定税费。

本条第２项至第６项费用支出是指除工资及福利费以外的物资损耗补偿和其他费用开支。物业管理服务收费的利润率暂由各省、自治区、直辖市政府物价主管部门根据本地区实际情况确定。

第九条经物价部门核定的或由物业管理单位与小区管理委员会或物业产权人代表、使用人的代表协商议定的收费项目、收费标准和收费办法应当在物业管理合同中明文约定。第十条物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。

物业管理单位应当定期（一般为６个月）向住户公布收费的收入和支出帐目，公布物业管理计划和小区管理的重大措施，接受小区管理委员会或物业产权人、使用人的监督。

第十一条物业管理单位应当严格遵守国家的价格法规和政策，执行规定的收费办法和收费标准，努力提高服务质量，向住户提供质价相称的服务。不得只收费不服务或多收费少服务。

关联法规：全国人大法律（1）条

第十二条实行物业管理的住宅小区物业产权人、使用人应按物价部门核定的收费项目和标准向物业管理单位缴纳物业管理服务费，不按规定缴纳管理服务费的，物业管理单位有权按照所签服务合同要求追偿。

第十三条物业管理单位与物业产权人、使用人之间发生的收费纠纷，可由物价部门进行调处。第十四条物业管理单位已接受委托对住宅小区实施物业管理并相应收取公共性服务费的，其他部门和单位不得再行重复征收性质和内容相同的费项。

第十五条凡有下列违反本办法行为之一者，由政府价格监督检查机关依照国家有关规定予以处罚：

（一）越权定价、擅自提高收费标准的；

（二）擅自设立收费项目，乱收费用的；

（三）不按规定实行明码标价的；

（四）提供服务质价不符的；

（五）只收费不服务或多收费少服务的；

（六）其他违反本办法的行为。第十六条各省、自治区、直辖市物价部门、物业管理行政主管部门可依据本办法制定具体实施办法，报国家计委、建设部备案。

第十七条本办法发布之前的有关规定凡与本办法相抵触的，发布之前的有关规定凡与本办法相抵触的，发布之前的有关规定凡与本办法相抵触的，发布之前的有关规定凡与本办法相抵触的，发布之前的有关规定凡与本办法相抵触的，以本办法为准。

城市小区消防现状及其对策 篇3

【关键词】居民住宅小区；建筑消防设施；安全问题；维护保养；对策；管理

1.当前居民小区消防安全管理工作存在的问题

（1）居民小区规划滞后，缺少前瞻意识，部分建筑功能被改变

由于居民小区是成片开发，有的居民小区占地数万平方米，居民住宅楼就有上百幢，规模相当庞大。由于人口众多，开发商为了满足小区居民的衣食住行需要，在后续建设中新建大量配套设施。另一方面，由于物业源头管理不严，许多业主将车库等附属设施改装为棋牌室临时出租屋等，这些部位大都没有经过消防监管部门的检查验收，装修采用大量易燃可燃材料，消防设施严重缺失，用火用电用气管理混乱，一旦发生火灾，极易造成群死群伤和重大财产损失。

（2）居民小区消防设施维护保养不到位、消防设施损毁严重

部分居民小区消防设施和器材无人管理，灭火器、室内消火栓箱内的水带、水枪等器材丢失现象被盗现象严重，应急照明疏散指示标志损坏突出部分居民小区的水泵接合器等室外消防设施受烈日曝晒、风雨侵蚀、年久失修，甚至于被封堵、被圈占，发生灾时不能发挥应有作用，致使消防设施形同虚设，无法发挥应有的功能，更有甚者，晚上大量私家车停在小区道路两侧，消防车道被擅自占用、堵塞现象比较普遍，一旦发生火灾，消防车根本无法通行，使救援行动难以开展，往往导致车难进、望火兴叹局面出现。

（3）普通消防设施维护管理责任制不落实

有的住宅小区对灭火器的正确维护管理知识缺乏错误地认为灭火器是一次配置终身享用因此没有专人管理维护，由于具体管理人员不明确或者管理人员责任意识不到位等方面原因致使许多配置的灭火器污损严重贮气压力不足灭火药剂失效罐体锈蚀喷射软管老化破损或由于人为的随意挪用造成压力表器头连接处松动喷嘴堵塞变形等。有的小区物业对灭火器经常性检查的措施不落实已经失去效能的灭火器没有及时委托有资质许可证的维修单位进行检查维修依旧放置在设置场所形同虚设当发生火灾需要使用时才发现已失效，因此不但灭火甚至由于灭火器质量问题还有可能发生灭火器爆炸伤人事故。

（4）消防控制室管理流程松动管理人员素质参差不齐

自动消防设施操作人员和消防管理人员是确保建筑消防设施功能正常的关键因素按照消防控制室通用技术要求GB25506-2010的规定消防控制室人员的配备在数量和素质上都有明确要求大多物业公司由于公司本身规模小员工数量单薄在小区配置工作人员时常常2、3个工作人员身兼数职落实配备专门的消防控制操作人员存在客观困难消防控制室不能保证实行每日24小时专门值班制度每班持有消防控制室操作职业资格证书的值班人员不应少于2人，自动消防设施操作人员培训教育深度不够对建筑消防设施了解比較粗浅对于自动设备监测出的火警信号处理迟缓习惯凭经验办事随意处置。

2.对住宅小区消防安全提出的对策与建议

（1）加强消防监督管理，切实做好小区规划设计

消防监督部门要与城市规划建设部门建设单位设计部门密切配合，遵循国家的有关方针政策，特别是新建小区在进行消防设计审核时，要严格把关在建筑设计规划中要采取各种消防技术措施，一旦发生火灾，能有效阻止火灾的蔓延扩大为扑救火灾创造有利条件，尤其要加强室外消火栓消防车道的规划，留出足够宽度的环行消防车通道，同时严禁设置影响消防车正常行驶的栏杆栅栏等，确保消防车能够畅通无阻消防车道还应满足消防车的承压要求，以适应消防车的通行。

（2）加强消防设施的配备监督和管理

消防设施器材的配备，一是配备小型灭火器是一种使用方便操作简单的灭火器材在火灾发生初期，如果运用适当，扑救及时，完全可以用灭火器控制火势。根据相关规范要求ABC类干粉灭火剂即可满足需要。二是设置室内消火栓，在高层住宅公共服务设施建筑内，都设置有室内消火栓水枪水带，消火栓系统具有足够的水压水流量，是扑救火灾最有效的手段之一。三是设置自动喷水灭火系统，据美国消防协会报告，住宅自动喷水灭火系统的快速灭火功能极大地降低了生命财产损失，使住宅发生火灾后的生命存活率达到97%自动喷水灭火系统具有安全可靠，控制灭火成功率高，维护保养方便，使用时间长等特点，适于安装在高档公寓酒店商场等场所。四是设置火灾自动报警系统。火灾自动报警系统用于探测初期火灾并发出报警，以便采取相应措施。消防设施在使用过程中，由于自然性老化使用性老化不良环境影响人为损坏等原因，系统会出现故障，一旦发生火灾，若消防设施不能发挥其作用，后果不堪设想，加强对消防设施的监督管理应对住宅小区建筑的消防设施情况进行普查，制定并落实消防设施检测工作制度，定期和不定期地对消防设施进行检查，提供专业的消防设施检测机构的信息，在日常监督检查中，应加强对有消防安全隐患的非消防用电线路的检查电器产品的安装使用，线路和管路的设计敷设维护检测，必须符合消防技术标准和管理规定，从而避免造成重大火灾隐患。加强消防安全管理，不断提高消防安全意识。制定和完善消防安全管理制度坚持预防为主，防消结合的消防工作方针，始终把预防火灾放在首位。定期组织全体业主和住户学习消防安全知识，掌握基本的灭火技能，开展消防安全演练和自救演习发动全体业主和住户坚决服从消防安全管理，贯彻各项防火措施，从源头上防止火灾事故的发生，落实消防安全责任，物业管理单位应与业主和住户签订消防安全责任书，确定消防联络员，明确职责和任务，建立全方位的监督体系建立健全消防安全检查制度，定期进行自查，平时设专人重点抽查，做到发现火灾隐患立即消除。

（3）加强小区灭火应急疏散演练工作的落实

建筑消防安全系统的控制是由人机共同完成的确保建筑消防系统功能的可靠性离不开人作为一个复杂的系统人是影响建筑消防安全系统功能实现的主体因素除应具有必要的消防专业素质外为确保建筑消防安全系统在火灾时发挥正常作用必须做到完整的人机结合实际，制订完整的人机共同参与的灭火应急疏散预案并定期组织展演练可以有效实现这一目标，通过落实住宅小区内部的消防演练和消防部队组织的实地演练既促进单位的人机在消防联动方面协调性配合又促进专业消防部队在更大范围的人机协调性配合。

浅谈城市住宅小区的物业管理工作 篇4

一、存在问题的成因分析

城市住宅小区物业管理既和百姓生活、工作相关, 又在政府对城市的管理活动中起着重要作用。物业管理作为一种新兴的产业在我国得到了很大发展, 同时在法规、管理、竞争等方面也出现一些问题。

1、相对独立的物业分布不能产生规模效应

根据规模效应的原理, 物业管理企业所提供的服务范围越广、项目越多, 单位项目所分摊的固定成本就越低。如一个2万平方米的物业小区和5万平方米的物业小区管理产生的费用很接近, 而整块管理的面积越大, 平均管理成本就越低, 权威人士认为, 8万平方米左右的物业小区, 是物业管理公司的盈亏平衡点, 无盈利可赚。而规模越小, 管理费用就越大, 收入越少, 亏损就会越大。

2、城市政府职责尚未剥离, 是物业管理企业加重成本的根本原因之一

城市公用设施设备, 生活、生产用水进出、生活垃圾收集和清运、城市环境整合、城市休闲设施的设置、维修、更新, 直至小区内的违章建筑、违法搭建、治安事故处理等职能都是政府的事。在小区范围内的一切公用设施设置、维修和更新, 全成了物业管理企业必须完成的任务, 企业的人力投资和经济负担明显加重, 致使物业管理企业陷入左右为难的境地, 难以开展正常的管理活动。

3、普遍不上档次是物业管理企业难以开拓市场的重要原因

偏重于维持和守摊, 是目前物业管理企业普遍存在的现象:一是物业管理相对滞后, 明显落后于快速发展的房地产开发与销售, 形成建设与管理脱节的局面。二是传统管理体制和多头并管现象的存在, 形成各部门分块割据, 各自为政的局面, 没有在小区范围内形成资源共享、统一管理的局面, 严重影响到小区物业管理的正常开展。三是封闭格局尚未打破, 物业管理行业没有实现有效的市场竞争。传统管理机制的存在和准开发准管理的局面, 使业主缺乏对物业管理公司的选择权, 物业管理单位缺少内在动力和外在压力, 服务意识不强。四是小区物业管理的业务范围窄, 经费来源匮乏, 制约了小区物业管理的运转和管理单位的自我发展。五是物业管理法规不健全, 缺乏对物业管理的有效制约机制, 造成管理上的困难。

二、对策与措施

物业管理企业是一个劳动密集型和技术劳务型的服务企业, 是物业管理与社区综合服务合二为一的新模式。它主要以提供各种服务获取经济效益, 属于服务社会、服务大众的微利行业。它存在的作用却不是具有巨大商业利润的企业可比拟的。要解决上述存在的问题, 必须解决以方面问题:

1、城市政府应承担的费用不能让物业管理企业买单

小区物业管理看似简单, 无非是“平安居住, 环境整洁, 出入顺畅”, 其实牵涉的事情很多:如绿化、保洁、保安, 都是城市政府应承担的责任。目前, 未实行物业管理的小区和组团, 这些费用由政府掏腰包, 而一旦实现了物业管理, 就由管理企业支付费用, 而管理企业不得不向所在业主追加费用, 造成了“不公平市民待遇”。难怪不少业主不愿交物业管理费, 这是问题的结症所在。这个问题不解决, 物业管理费很难收上来, 物业管理企业规范化运作也难以实现。

2、应尽早使目前的物业管理企业脱离母体, 实现公平竞争

市场化是要求在相同条件下的公平竞争;社会化是要求政府充分利用自己的优势, 履行其社会职能。用政治、经济手段调控多方面的关系, 形成住房生产供应、消费的良性循环;规范化则要求创造公平的竞争环境, 在同一政策和标准下开展有序竞争, 实现优胜劣汰。目前, 物业管理企业真正要走向自求生存, 自我发展, 自我壮大, 就要脱离母体——原开发单位和政府有关部门。因为这种依靠只是暂时的, 而且是消极的, 它磨灭了物业管理企业自求生存和发展的意志, 给自己造就了不求发展的温床。

3、应确定的收费政策要从细制定, 早日实施

物业管理收费难问题全国各城市都在喊。原因是我国物业管理起步初期, 由于法律不健全, 在很多地方物业管理工作无法可依, 出现了不尽人意的现象。收不到费, 物业管理就难以为继。要从细制定收费政策, 还要考虑政府补给, 这是达到完全收到费的关键所在。目前状况是:高档住宅、写字楼、办公楼物业收费情况很好, 小高层、多层户等面积较大的物业, 收费也不难, 最难的是拆迁安置户集聚和低收入家庭、外来民工集聚的物业。因此, 对这些物业, 政策要实行救济, 低标准设定价格, 超过部分政府补给。

4、应寻求多种经营, 多渠道发展来源

物业管理企业自求发展、盈亏自补, 最好的办法就是多种经营, 多渠道发展。物业形成后的商业网点、服务网络均是依托, 要把为小区群众服务的理念发挥尽致。实行有偿服务、合理负担。要从吃、穿、住、用四方面做足文章。如幼儿、老人接送服务, 请医生、送病人上医院服务, 室内电、水、气管道维修服务等, 甚至为老人、残疾人代购、代买等有偿服务的开展, 都会赢来无限商机。改变等、靠、要, 走进大市场, 这是我们的物业管理企业走向社会的第一步。

5、应完善自我, 提升自我素质

物业管理企业要树立自己的服务品位, 要做出不懈的努力。所以要提高人员的业务技能, 必须通过不定期的自我培训, 在工作、实践中学习, 向书本学习, 通过以老带新, 这样才能培养出来一支适应现代企业管理的好队伍。还要创造企业文化, 建树优质服务理念, 员工人人讲优质服务, 使企业的整体形象凸现出来。

总之, 物业管理企业要真正走向市场化, 在市场中求生存、求发展, 只有政府承担必要的责任, 物业管理企业加强自身建设, 以好服务、好品位立足于社会, 社会一定会认可它, 给它一个好的一定地位。

摘要：物业管理是房地产综合开发的延续和完善, 是城市管理和房地产经营管理的组成部分。随着房地产开发行业的不断升温, 物业管理行业出现了一些难题。笔者对其存在的问题进行了分析, 并提出解决的措施。

城市小区物业管理 篇5

第一章总则

第一条为了加强城市居住小区的物业管理，规范居住物业的使用、维修和其他管理活动，维护产权人、使用人和物业

管理企业的合法权益，为居民创造良好的居住环境，根据国家法律、法规的有关规定，结合我区实际制定本办法。

第二条本办法适用于本自治区行政区域内城市居住小区的物业管理。

第三条本办法所称城市是指国家按行政建制设立的市和镇。

本办法所称居住物业（以下简称物业），是指住宅以及相关的公共设施。

本办法所称产权人，是指物业的所有权人。

本办法所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

本办法所称物业管理企业，是指接受居住小区物业管理委员会的委托，根据物业管理业务合同进行专业管理业务的企业。

第四条自治区建设行政主管部门主管全区城市居住小区物业管理工作，负责组织实施本办法。

各市、县建设行政主管部门或房产行政主管部门（以下简称房产管理部门），负责本行政区域内城市居住小区物业管理工作。

规划、工商、物价、环卫、绿化、市

二、公安等有关行政管理部门，按照各自的职责，协同实施本办法。

街道办事处、镇人民政府协助有关行政管理部门对物业管理进行监督。

第五条物业管理实行主管部门行业管理、产权人和使用人自治管理与委托物业管理企业专业管理业务相结合的原则。

第六条新建居住小区必须依照本办法实行物业管理。本办法施行前已验收交付使用的居住区和住宅小区也应依照本办法实行物业管理。

第二章物业管理组织

第七条城市居住区、住宅小区（以下简称居住小区）都应依照本办法成立居住小区物业管理委员会（以下简称管委会）。管委会是代表居住小区全体产权人和使用人合法权益的群众性组织，由产权人和使用人的代表组成。

街道办事处、居委会、公安派出所可派代表参与管委会的工作。

第八条管委会由所在地房产管理部门组织召集居住小区产权人、使用人大会或产权人、使用人代表会选举产生。

产权人、使用人大会或产权人、使用人代表会应当邀请居民委员会和公安派出所的代表列席。

管委会产生后，居住小区产权人、使用人大会或产权人、使用人代表会由管委会负责召集。

产权人、使用人大会或产权人、使用人代表会每年至少举行一次。

第九条产权人、使用人大会或产权人、使用人代表会行使下列职权：

（一）选举、罢免管委会委员；

(二)审议通过管委会章程和居住小区公约；

（三）听取管委会的工作报告；

（四）听取物业管理企业的工作报告；

（五）改变或撤销管委会不适当的决定；

（六）决定物业管理的其他重大事项。

第十条管委会由五到十五名委员组成，一般为兼职，每届任期三年，可连选连任。

管委会设主任一人，副主任若干人，主任、副主任在管委会委员中选举产生，并报所在地房产管理部门备案。

第十一条管委会行使下列职权：

（一）起草管委会章程和居住小区公约；

(二)选聘物业管理企业；

（三）监督居住小区物业管理工作的实施及规章制度的执行；

（四）审议物业管理企业制定的管理计划和为居住小区管理业务的重大措施；

（五）协助物业管理企业进行管理工作；

（六）调处物业管理纠纷；

（七）召集产权人、使用人大会或产权人、使用人代表会，并向大会报告工作和有关事项。

第十二条管委会自选举产生之日起十五日内，持下列文件向所在地房产管理部门办理登记：

（一）管委会登记申请书；

(二)管委会组成人员名单；

（三）管委会章程。

第三章物业管理企业

第十三条物业管理企业实行资质认证和资质年审制度。

物业管理企业享受国家对第三产业的优惠>策。

物业管理企业统一执行财政部颁发的《物业管理企业财务管理规定》。

第十四条物业管理企业需经自治区建设行政主管部门资质审查合格，向工商行政管理机关办理注册登记，向物价管理部门申请领取收费许可证，向所在地房产管理部门登记备案后，方可接受委托，承担居住小区的物业管理。

第十五条物业管理企业向自治区建设行政主管部门申请资质认证，应当提供下列文件和资料：

（一）物业管理企业资质认证申请书；

(二)企业章程；

（三）法定验资机构出具的验资证明；

（四）经济、技术、管理人员的任命书或聘任书、技术职称证书和物业管理培训证书。

第十六条物业管理企业资质等级标准：

为中国城市小区建设提供借鉴 篇6

社区有什么功能

该书指出，社区不仅是居民生活居住的地方，更是一个各部分互相联系的社会系统。社医在人们的生活中发挥着五大功能：生产一分配一消费功能、社会化功能、社会控制功能、社会参与功能和相互支持功能。社区的健康发展需要其成员及成员所属家庭的相互支持和信任，也就是说，“公共财产如果要永远存在的话，就必须是所有的人生活在和谐中并共同行动，换句话说，就是社区必须是一个信任度高的强民主社区。”

美国城市社区早期研究中，芝加哥学派有着举足轻重的作用。该学派最早提出社区邻里关系的研究，主要是对社区居民归属感、成员共同情感、城市居民心理状态的研究。这段时间的研究发展出三种不同的理论，即社区失落论、社区继存论和社区解放论。这三种理论本身就见证了美国社区理论的成长与丰富，从最初较为消极的社区失落论，发展到不同视角、较为积极的社区继存论。接着作者从宏观上分析此阶段美国社区理论的社区权利研究。在系统分析社区权利结构时，“精英论”和“多元论”观点迥异，在冲撞中社区权利结构伴随着历史发展和新马克思主义的复兴，社区权利结构的视野也不断拓展。不同学派的理论和学术思路大致可以从其学科背景中窥见，其中政治观点的不同是研究者观点分歧的根本原因。“多元论者坚持，美国社会是一个民主社会，其政治权利是广泛地分布在各种不同利益的群体中，没有任何一个群体拥有至高无上的权利，因此，也就没有一个群体拥有足够的权利得以保障自己的全部合法利益。精英论者在这点上，站在马克思主义传统一边，认为社区如同国家一样，都是被极少数人所统治的，不管它是以少数人的名义还是以多数人的名义。”可见，美国社区的研究本身也体现了不同的政治观点。

第二次世界大战后特别是20世纪80年代以来，虚拟社区研究、邻里效应不但成为美国社区理论的新领域，也成为整个社会关注的对象。电子通信技术的提高以及互联网的普及，促进了虚拟社区的产生，这极大地扩大了人们的社会关系网络，但也因为过分沉迷于网络中的交流，现实世界中的交流互动会减少。网络社区和实体社区之间既有矛盾又有重合促进的地方。20世纪90年代以来，新社区主义和社区资本成为美国社区研究的新理论。近年来，在西方发达国家出现了“社区运动”，提倡建立温暖和睦、互助友爱的街区。自由主义在这个时期遭到批判，越来越多的人意识到，个人是被社会所限定的，自由主义不能过分膨胀。“社区主义者通过在自由和秩序之间精心构建的平衡来定义一个好社会的普遍性概念，与此同时，他们也指出特定的历史社会条件决定了一个特定时期、特定的社会可能需要以不同的方式来达到同一种平衡。”作者指出，“当代日本需要对个体权利更加宽容，而在美国社会则需要削弱过度膨胀的个人主义。”不同于以往的理论，社区主义者给予社会制度以特殊的关注。社区主义寻求的是建设一个更加注重社会秩序的“好社会”，强调对个人自由、隐私和权利的部分放弃以实现社会的稳定，同样社区主义者认为“我们处在一个相互增强的环境中，政府对个人更多的服务是建立在个人履行纳税义务更大自愿性的基础上的。”近十余年来，社会资本理论的发展也成为社会关注的一大热点。

作者的亲身体验成为一大亮点

本书作者在美国波特兰市和纽伯格市社区进行的考察，成为本书的一大亮点。美国社区组织主要有“社区委员会”和NGO性质的“邻里委员会”两种。波特兰市政府对市民自治给予很大的帮助和支持，甚至“有效的市民参与是善治的根本”作为波特兰市“市民参与的原则”公布出来。市政府成立“市邻里参与办公室”颁布“波特兰市3.96法案”和“邻里委员会、邻里联合会、邻里参与办公室标准”，并且设立其他组织和机构，帮助社区治理，公布办公室经费收支情况。波特兰市的区邻里联合会是居民自治的组织。其中，东南邻里联合会抗议修建“胡德山大道”的成功对波特兰居民自治影响巨大。这个事件表明，“波特兰是一个开放的政治制度，而不是诸如波音公司、通用汽车这些商业巨头控制的城市。它象征着，市民代表着不可忽视的社会力量。…这次事件真正激励了居民组织起来，建立邻里委员会和参加邻里联合会的活动，以便在政策制定和城市规划方面，市民有更大的声音。”作者总结了邻里联合会和邻里委员会社区工作和活动的特点：一是这些组织“最主要的活动和工作都是对与社区生活有关的城市土地使用方面的监督和看管。”因为“土地作为资本，其中的利润相当大，无论是开发商还是政府都可能从中渔利”。另一方面，土地的任意使用，对于社区的居民生活来讲影响最大。无论是商业设施用地的增减、公园和绿地的保障，甚至美其名曰的公共设施的建设，如道路的兴建，都可能对居民的生活、居民住宅价格的涨落产生极大的影响。二是特别注意规章制度或者法规制度的建设。相比较而言，纽伯格市最大的特点是没有社区邻里组织，只有居民志愿者组织。作者通过与当地的一些官员、学者和居民进行探讨之后，找到该市没有社区组织的原因：一是城市小人口少，二是居民收入较高。“一般来讲，社会经济地位高的人群由于自己拥有的资源多，对于社区的需求相对降低。”

为了促进中国城市小区善治

研究美国社区，更多的是为了促进中国城市小区善治。在提到纽伯格市的志愿者组织“人类服务之友”时，作者指出这类组织“特别注意建立对经费使用监督的机制。相比之下，我们目前的许多NGO组织，都缺少这些制度建设，有的组织中，受资助的资金往往是由组织的一两个负责人掌握和使用。”并且出于最近几年我国商品房社区管理制度和资金管理和利用的兴趣，作者对俄勒冈州华盛顿县伯肯菲尔德市F市区进行了调查。该市区定期召开业主大会，居民民主选举业主委员会，公布物业费和财务账目，规范业主行为，制定业主自治法。作者指出，“一个社区能否管理好，应当正确解决三方面的关系，或者讲建立三种制度。第一是业主与业主委员会的奖系，第二是通过服务合同建立与物业公司的服务和被服务的市场化关系，合则续签，不合则另找其他公司。第三，业主委员会根据业主大会通过的自治法和业主行为规范来对社区内的业主进行管理。”

城市小区景观规划设计与管理 篇7

1 居住小区景观设计理念

首先小区的景观应于整体风格相协调, 因地制宜是小区绿化的基本原则, 也是中国园林艺术的精华。在营造小区景观时, 要将文化内涵融入到景观建设中, 让人们在亲近自然之时也能感受到文化气息的熏陶, 本着“以人为本”的理念, 将其打造成集休闲、运动、交流为一体的宜居环境。

其次植物品种的选择。以生态平衡为主导, 合理配置。遵循适地适树的原则, 要考虑植物的抗病虫能力及易于养护管理的特点, 小区的骨干树种应选择高大的乔木。根据规定, 新建小区的绿地率不低于30%, 旧区改建绿地率不低于25%。因此大的乔木不仅能提高小区的绿地率, 还能发挥草坪所不能比拟的生态效益。据资料介绍, 一亩树林每天吸收67千克二氧化碳, 放出49千克氧气, 而一亩草每天吸收25人的二氧化碳, 释放25人的氧气, 因此, 小区绿化在提高绿地率的同时更要提高绿地指数。

在植物配置上, 重点发挥植物的各自的特点, 坚持多元化植物种类配置原则, 通过针阔结合, 乔灌结合, 速生与慢生, 花色与叶色的不同搭配, 创造良好的植物生态群落。使小区绿化达到春花, 夏荫, 秋实, 冬青的四季景观。

2 居住小区的景观规划设计要点

城市小区是由很多部分组成, 如道路、广场、楼间绿地等。因此在地进行小区景观规划时, 首先要确定景观设计的主题思想, 并在此基础上, 根据其不同功能进行合理的景观设计, 坚持“自然化、生态化、人性化”的原则, 使小区不仅具有较高的观赏性, 又有较强的实用性。

2.1 入口景观区。

入口广场是小区的门面, 力求突出、醒目。构成居住小区入口景观的元素成分主要有植物、灯光、雕塑、铺装等, 这些要求要与周围环境相协调, 一起构成具有特色的入口景观。

因此在雕塑、小品等搭配上要与小区整体风格相一致, 在植物选择也要根据小区的整体景观特色, 使其不仅成为代表小区形象的标识, 而且成为具有独立景观意义的艺术作品。

2.2 综合活动区。

小区的中心主广场显然是人们进行社交活动、文化娱乐的主要场所。其规划设计应在满足突出小区主题、绿色生态的前提下, 从实用功能出发, 为居民提供安全、便捷、舒适的活动空间。

小区广场的形式是人们视觉上的第一感受, 人们可以采用灵活的构图方式, 通过弱化广场边缘的形式以避其生硬, 从而与周围的小环境有机的结合起来。在绿化设计中尽量选择具有较大树冠的大乔木, 以增添广场的绿荫, 不仅能降低室外温度, 而且让人心情舒适。并通过设计合理的休息坐椅等公共设施, 以拉近广场与人们的距离, 使其成为是邻里之间展开交流的平台。

2.3 宅间绿化区。

宅间绿地是小区中设置最多的休闲绿地, 因为他遍布于整个小区, 对大多数居民而言, 它是既有景观又有交往设施 (花架、桌椅等) , 又便于居民就近享用的绿化空间, 并且精致的设计能对小区起到画龙点睛的作用, 增强小区的吸引力。

在设计上应以安静、舒适为主, 营造各具特色的休闲空间, 以满足人们的不同需求。在景观营造上给人创造一种优雅而闲适的环境, 体现小区内外的环境差异, 使人们在小区内就可以享受绿树环抱的大自然的感觉。植物品种的应用上, 结合四季植物特点, 通过合理搭配, 使人们在视觉上淡化高楼的影响, 并保证三季有花、四季常青, 形成安静, 详和的生态环境。

2.4 健身活动区。

在小区内活动时间最长的就是老人和儿童, 设计合理的运动场地及游乐设施能够极大的满足他们日常生活需求。根据不同的需要可以将其分为老人活动区和儿童活动区。

在老人活动区内可以设计一些些卵石小路, 在创造景观的同时发挥脚部按摩做用, 多设计一些林荫广场, 多增加一些健身设施, 为喜欢锻炼的老人提供有利条件。多设计一些石桌石椅等休息设施方便老人使用。

儿童活动区要多设置一些色彩丰富、安全有趣的游乐设施, 增添孩子的游戏兴趣。并且要尽量形成封闭的空间, 减少出入口数量, 方便家长看管。在植物上要选择无毒无刺, 花色鲜艳的乔木及灌木, 符合孩子们天真浪漫的性格。

3 居住小区的绿化维护及管理

景观设计与绿化养护是密切相关的, 好的管理不仅能够完整的体现出设计的理念, 还能为其增光添彩。因此良好的绿化管理, 是能够持续小区美好环境, 体现生态景观的关键。

3.1 确保无黄土裸露。

无裸露地面是养护工作最基本的要求。因工作不及时等原因, 在小区内经常会出现斑秃的草坪及花卉, 这种情况的出现不仅会破坏小区的整体景观, 还给人们造成一种管理松散、不专业的感觉。因此, 绿化养护工作一定要确保及时消除黄土裸露。

3.2 植株死亡后及时清理、补植。

某些工程在施工时工程质量不达标或后期管理不到位, 经常发生植物枯黄、死亡等现象, 对小区的景观造成十分不好的影响, 并且在视觉上让人感到十分的不舒适。这就要求管理人员要及时更换, 并且找到植株死亡的原因, 尽可能的避免此类事情的发生, 降低维护成本。

3.3 掌握正确的养护技术措施。

在绿化中, 往往设计时是按高标准, 而施工养护时却十分粗放, 造成好景不长。因此作为管理人员, 必须要充分了解植物的特性和特征, 做好水肥管理, 病虫害防治等工作, 对乔、灌木要定期修剪、剪枝, 保证植株的正常生长。定期清除杂草, 根据季节做好围护及防寒、抗旱等工作。结合本区域气候特征, 有针对性地制定各项养护工作计划, 并且在实施过程中通过不断的经验积累和总结, 使养护工作更全面、合理。

结束语

理想的居住小区是为不同类型的人提供一个理想的家, 它的规划与管理不单单只是一项工程工作, 而是人们对美好生活的向往。因此一个“宜居”的生活环境已不仅是对建筑的要求, 更是对景观园林、生态环境的要求, 这就要求我们每个设计者和管理者都应将小区的功能性、观赏性、生态性统一起来, 为居住者创造一个景色怡人的居住空间。

参考文献

[1]韦开宇, 汪洋, 李琼.“锦绣花苑”居住小区景观规划设计[J].城市建设理论研究 (电子版) , 2013, 14.

[2]陈婷.浅谈居住小区景观规划设计[J].城市建设理论研究 (电子版) , 2012, 21.

[3]师东强, 张晓玉.生活小区绿化的基本原则[J].内蒙古林业, 2012, 5.

[4]王君.城市小区绿化与景观设计[J].现代商贸工业, 2012, 24 (3) .

[5]殷留杰, 李振.浅谈小区绿化养护与管理工作[J].现代园艺, 2013, 3.

城市小区物业管理 篇8

一、城市住宅小区物业管理存在的困扰

1.城市住宅小区物业管理体制滞后。因各种客观因素, 物业管理没有一个完善的系统指导, 使得物业管理的体制化进程滞后。城市住宅小区物业管理各部门权责不分, 使一个完整的小区七零八落, 各部门的权利和义务不明, 导致物业管理企业内部各部门关系混乱, 无法做到协调统一。

城市住宅小区物业管理与街道办事处、公安派出所、工商、物价、税务、交通、环卫、市场、房管、园林、教育、公用事业、商业和文化娱乐等部门, 应是互不代替、互不矛盾、互相支持、共同发展的关系, 但目前一些城市物业管理政出多门, 部门越位, 想管又管不好, 致使物业管理处于自发状态, 加之物业管理的归口部门不清, 协调不力, 遇到问题投诉无门。

物业公司与有关部门关系难以理顺, 物业公司、住户、小区管委会各方在物业管理中的地位、作用, 责权关系也不明确, 物业管理与行政管理等方面的关系不协调, 这种不健全的管理体制, 使物业公司对一些管理项目处于两难境地, 影响甚至制约着管理业务的正常开展。

上述城市住宅小区物业管理体制存在的弊端如不解决, 就不能从根本上使城市物业管理产业健康发展。

2.城市住宅小区业主缺乏自我约束能力, 对物业管理认识不清。居住在各类城市住宅小区内的业主, 其生活习惯、消费层次、认识能力、知识水平、个人素养等是不尽相同的, 规模大的住宅区业主更是千差万别, 业主的自我约束能力与自我保护意识处于不同层次, 为各自的利益冲突经常发生, 增加了物业管理的难度。

广大业主及物业管理者对物业管理认知程度存在差异, 物业管理的服务、管理范围的界定, 有偿和无偿服务的界定等在物管企业与业主之间存在一定差距。在物业维修工作中, 多数业主继承了过去住公房管理模式的概念, 认为自己给了物业管理费, 那么物业管理部门就要对房子全权负责, 对物业管理企业提出原本不属于企业承担的义务。

业主的物业管理观念淡簿, 对物业管理所要求的管理体制、方法、内容、特性、原则等还缺乏足够的认识, 尽管业主普遍已知晓物业管理的必要性, 但在传统观念的影响下, 从内心来说不愿意有这种长期消费, 心理上还没有完全接纳, 仍存在抵触情绪, 有的业主潜意识里的抵触情绪容易使得物业管理企业与业主之间关系紧张, 从而产生矛盾, 使物业管理服务正常的运行受到很大的影响。

3.城市住宅小区物业管理服务水平不高, 管理人员素质低下, 直接影响物业管理持续发展。现今, 大多数城市住宅小区所发生的矛盾都是业主不满意物业管理企业的服务水平而产生的。城市的住宅小区管理公司因资质和规模的影响, 以及因资金问题困难运作, 无法为业主提供周到和全面的服务, 标准所规定的物管服务评定项目, 企业也难以实施到位。这些原因导致物业管理水平的低下, 无法达到业主的期望, 引发两者经常出现许多矛盾。

物业管理是专业化和综合性要求比较高的行业, 对管理人员的综合素质要求高。但物业管理这一行业的现实是, 国家尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范, 加之近几年来发展较快, 从业人员大都是从房地产开发企业、建筑施工企业、单位后勤部门等行业及下岗人员转到物业管理行业的, 所学专业五花八门。因此, 管理队伍素质良莠不齐, 从就业人员素质看, 有的是随意聘用的未经专业培训的非物业专业人员, 有的职工对物业管理的基本概况、运行机制还没有完全搞清楚, 大部分物业管理公司的员工属于半路出家, 缺乏系统的专业知识和管理技巧, 面对纷繁的管理业务和千万家住户及需协调的众多关系就显得力不从心, 往往只习惯于公共服务项目, 不善于拓展其他服务、物业专项经营和多种经营业务。

虽说有的物业管理企业建立了责任制及标准, 但没有一套行之有效的考核标准和考核办法, 尤其是对职工不能经常进行专业技术培训和职业道德教育, 使管理服务工作很难到位。物业管理人员素质偏低的现状, 直接影响物业管理持续发展, 而且难以适应新的挑战。

4.城市住宅小区物业管理智能化程度低下。所谓住宅小区智能化, 指的就是利用4C (即计算机、通信与网络、自控、IC卡) 技术, 通过有效的传输网络, 将多元住处服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成, 为住宅小区的服务与管理提供高技术的智能化手段, 以期实现快捷高效的超值服务与管理, 提供安全舒适的家居环境。

随着科学技术水平的提高, 越来越多的小区开始实施了物业小区智能化管理。但有很多的城市小区未能启动智能化以及一些先进的科学管理技术, 主要原因是智能化系统不仅需要投入不少建设资金, 还需要专业技术人员进行日常维护。其实, 真正实施了小区智能化后, 可以大大节约管理费用。

小区智能化投入不足, 大多数物业管理公司缺乏现代化管理的硬件设备和软件技术, 多半停留在传统的手工或半手工的管理阶段, 因而不能有效地提高管理质量和效率, 不能适应现代建筑科技日趋广泛的需求, 制约了自身的发展。

二、城市住宅小区物业管理的发展对策

一般来说, 物业管理公司的基本内容包含经营、管理和服务三方面, 服务是宗旨, 管理是目的, 经营是手段, 这三方面的工作是相辅相成的, 要寓经营管理于服务之中, 在服务中完善经营管理。物业管理的核心应在于物业本身并在外延上扩展到人, 要通过企业化的经营、专业化管理及社会化的服务使物业不仅在使用价值上得到保证, 价值得到保值与增值, 甚至还要使物业管理产生品牌效应, 使物业成为业主的自尊与自豪。因此, 需要切实解决目前物业管理中存在的问题和困难, 提高物业管理公司的管理服务水平, 完善物业管理服务功能, 对促进物业公司的健康发展十分重要。

1.加强立法工作, 为开展物业管理工作提供法律保障。为保证物业管理有章可循, 按章办事, 必须加强物业管理的立法工作。立法工作的重点是:尽快出台地方性《物业管理暂行规定》, 明确政府物业管理持政主体和专业部门按职责分工, 并对物业管理进行指导与监督的地位;明晰业主、管委会、物业管理公司、政府职能部门等各方的权力和义务关系;明示从前期管理到日常管理, 管理用房, 管理经费和奖惩等一系列物业管理规范, 各自职能、各方的责权等均必须以法规的形式确定下来, 明确政府行使监督指导权, 管委会行使主权、物业公司行使管理服务权, 以适应物业管理的权威性、统一性、专业性、综合服务性、有偿性等要求。

对已出台的涉及物业管理的法规, 要根据实施过程中出现的新问题、新情况进行适当的修订、补充和完整, 以适应新形势的需要。物业管理公司接管物业后还要制定物业管理细则, 建立完善的管理服务章程、岗位责任和各项规章制度。充分运用已出台的法规, 做到有章可循, 按章办事。

2.重视基础管理工作, 明晰物业管理主体。物业管理的基础工作应早介入, 并使之法制化, 为今后进行物业管理打下良好基础。在建筑施工前期就与开发商共同探讨日后物业管理细则, 使物业在建造中更加合理、经济有效;在住宅小区竣工后, 应根据《住宅小区接管验收管理办法》进行认真验收, 保证建筑质量, 保证使用功能, 并做到档案资料齐全完整, 这是搞好物业管理关键性的一环, 也是与业主和住户建立良好的经济关系, 依照物业管理合同实施管理经营与有偿服务的重要依据和条件。

物业公司还应主动搞好与街道办事处、公安派出所等部门的关系, 协调好与住户及管委会等方面的关系, 积极配合街道办事处、派出所开展各项工作, 为物业公司经营管理争取社会合力, 为物业公司提高服务质量创造条件。

3.提高物业管理公司从业人员素质, “以人为本”, 提升管理服务的质量。科学的物业管理, 来自于训练有素的物业管理专门人才, 培养物业管理人才的关键, 在于提高物业管理人员的素质。

提高物业管理人员的素质, 首先, 要制定计划, 分期分批对各类人员进行专业培训, 经考核合格后持证上岗;其次, 企业根据管理人员的实际情况及工作岗位的需要, 定期或不定期、长期培训与短期集训结合对在职人员进行专题培训, 使员工专业技术水平不断提高;再次, 从员工中选拔有培养前途的人, 参加物业管理专业学历教育, 为企业发展储备人才。

物业管理作为劳动密集型的服务行业, 最终的顾客是业主, 业主的满意度是衡量物业公司工作的最终标准。这就要求物业管理企业, 一方面要更新服务观念, 寓管理于服务之中, 在管理中服务, 在服务中管理;另一方面要坚持“以人为本”的服务理念, 优化服务质量, 注重为业主提供优质的服务, 不断改革服务质量。只有这样, 才能真正尊重居住者的生理和心理需求, 进而为其提供更细致、更周到、更体贴的人性化服务。

4.积极推动城市小区业主大会的建立, 选出水平比较高, 对物业管理有着一定认知的业主委员会, 并引导业主委员会开展工作, 由业主委员会代业主行使各项权利。在物业纠纷中, 业主是弱势群体, 只有帮助小区业主成立业主委员会, 让其发挥“主人翁”的作用, 管理自己居住的“家园”, 才能切实保护业主自身的利益不受侵犯。

充分发挥行业协会的作用, 多办一些宣传、咨询活动, 提高业主的自我管理意识, 通过各种有效渠道加强宣传力度, 使广大业主意识到自身权益的保障不能仅消极的依靠外界来实现, 更重要的是要实现物业自治, 靠业主自身积极参与, 才能实现保障业主权利与搞好小区建设的双赢。

物业管理的良性发展很大程度上需要业主的支持和配合, 为了业主不至于因为物业管理意识的生疏, 而影响其获得应有的合法权利, 需要加强宣传力度, 采取各种方式, 发挥行业协会的作用, 把涉及到维护业主权益的内容和物业管理的相关法规通过适当的方式让全体业主更多地了解。

5.大力推动物业管理智能化。物业管理智能化是以科学技术为基础, 依靠先进的设备和科学的管理, 利用计算机及相关的最新技术, 将传统土木建筑技术与计算机技术、自动控制技术、通信与信息处理技术、多媒体等先进技术结合的自动化系统。智能化住宅小区利用高科技手段, 通过系统软件和硬件的组合, 改善人们的生活质量、生活环境、生活方式和生活内容。人们通过高速互联网, 进行各种各样活动, 使人们足不出户就可以在家里进行工作、学习、娱乐、购物、就医、社交等各种目的, 同时也可以使人们远在他乡通过智能网操纵和控制家中的室内温度、家用电器等。住宅小区智能化可以节约能源, 提高居住质量, 提高住宅小区物业管理、安全防范以及信息服务等方面的自动化程度和综合服务水平, 同时也可以降低运行成本。

物业管理智能化还要求加强先进管理方法的推广, 物业管理人员要练好内功, 按照“管理专业化、服务规范化、机制现代化”的原则展开工作;要贯彻“一业为主, 多种经营”的方针, 积极开展各种专项特约服务, 以创造更好的利润。

物业管理说到底不仅是对资产的管理, 更是对业主服务的管理, 只有使其走上规范化的道路, 每一环节、每一份工作都有章可循, 有法可依, 才能使其朝气蓬勃的发展, 使业主的切身利益得到保障, 物业管理行业才能从中获利, 才能持续发展。

参考文献

[1]周三多.物业管理学[M].上海:复旦大学出版社, 2003

[2]赵涛.物业经营管理:理论、案例、制度、实务[M].北京工业大学出版社, 2006

城市小区物业管理 篇9

1 住宅小区物业共用部分的组成

根据建筑物区分所有权理论,当开发商将住宅小区的商品房按照市场供需原则出售以后,业主就拥有了其所购买的那套住房的专有权和相关部分的共用权。但是,对于业主拥有共用权的“相关部分”的范围究竟包括哪些部分,往往存在较大的分歧,人们对其权属问题也难以形成一致,从而导致许多物业纠纷的产生。

其实,业主拥有共用权的“相关部分”的范围十分广泛,不仅包括小区内具有顶盖的有关建筑设施,如物业管理用房、会所、架空层、人防设施等,也包括煤气管道、供电线路等配套设施与设备,还包括不能归类为建筑设施、设备的小区道路、绿化等场地,因此,对于该“相关部分”,尚不能笼统地以建筑设施或设备来概括,在此统称之为共用部分。

正确理解小区物业共用部分的涵义,首先要将其与单幢住宅业主共用部分这个概念区分开来。所谓单幢住宅业主共用部分,是指处于一幢住宅之内,由该幢住宅的业主或使用人来共同使用的有关共用设施(设备),如电梯、中央空调、各种管线等,以及出入口、走道、楼梯间、梁柱、墙体、楼地板、屋面和仅为该幢住宅而设的管理用房等建筑设施。显然,小区物业共用部分除包括单幢住宅业主共用部分外,还应包括小区全体业主共用部分,即:处于一个住宅小区之内,由整个小区的业主或使用人来共同使用的有关场地、设施(设备)以及为整个小区配套设置的有关设施,如绿化、道路、广场、游泳池、运动场、户外停车场等场地和供水供电供气等设施(设备)以及室内停车库、小区物业管理用房、活动中心、商业铺面、邮政所、学校等建筑设施。

由此可知,小区物业共用部分由单幢住宅业主共用部分和小区全体业主共用部分两部分组成,其构造形式具有多样性,有的是露天的绿化带、游泳池、球场、停车场等场所,有的是分布、贯穿在小区各处的照明、电线、煤气、给排水等设施(设备),有的是有顶盖的学校、室内车库、商业铺面、各类管理用房等建筑设施,还有的是梁柱、墙体、楼地板、屋面等并不完整的建筑设施。

2 小区物业共用部分的产权归属分析

1)项目建设审批时,规划确定为小区市政基础设施的部分,如小区的给水、排水、供电、路灯、供气、供热、通讯、有线电视等市政基础设施(设备)等,其产权应属国家所有。这些设施(设备)由有关政府职能部门行使管理权,对此有建设、维修、改良、更换的义务,同时有进行合法的托管、收益、处分的权利。而小区业主对此的权利仅仅是一种公法上的权利,是一种只要具有公民或市民资格就能享有的对国家公共财产的使用权利,没有物权法上的权利意义,业主对它们的义务也是与一般的公民和市民对市政基础设施的义务一样的[1]。

2)未明确规定为市政基础设施的小区场地,如小区内的道路、广场、园林绿化、露天停车场、游泳池、运动场等不含地上建筑物的场地,其产权应定性为小区全体业主共有。首先,从这类场地所占用的土地来看,由于开发商已经将整个小区的土地使用权出让或转让成本摊入到整个小区的房屋销售金额中去,因此,该场地的土地使用权显然为小区业主共有。其次,虽然这些场地上的绿化、泳池、球场、停车场等需要一定的建造成本,但是,这并不能成为开发商所有的理由,因为开发商并不拥有这些设施所占用土地的使用权,这些场地上的绿化、泳池、球场、停车场等往往只是开发商提高其所开发小区的档次、吸引顾客,并为开发商确定房屋销售价格的因素之一。所以,此部分场地理应归小区全体业主共有。现实中,物业管理公司对于露天停车位实行收费管理,其实,小区业主所缴纳的并非是土地使用费,而是小区业主委员会委托小区物业管理公司代表业主行使管理权所收取的服务费。这与产权归属于业主是没有冲突的。当然,某些大型城市住宅小区内的部分道路与绿地,规划上属于城镇公共道路与绿地,这部分场地显然不应界定为小区全体业主共有,而应界定为上文所述的国家所有。

3)对于与小区住宅建设所一同规划建设的相关建筑设施,法律有明确规定的,应依照其规定来确定其权属。如物业管理用房,《物权法》中对其做了明确规定:“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业管理服务用房,属于业主共有”。而对于法律未明确规定为小区业主共用的相关建筑设施的产权归属,一般根据实际的投资来源确定,即“谁投资谁享有”的原则。如小区内的会所、活动中心、商业铺面等具有顶盖的建筑设施,应依据此原则来确定其权属是归开发商还是归小区全体业主。这取决于开发商出售房屋时与广大业主的合同约定。需指出的是,如果约定为全体业主共有,则要求开发商在销售房屋时,不得计算该建筑设施的建筑面积来分摊土地成本,而只需将其建造成本摊入整个小区的建造成本即可。如果约定为开发商所有,则要求开发商在销售房屋时,要计算该建筑设施的建筑面积,以分摊土地成本,并不得将其建造成本摊入整个小区的建造成本。

3规范小区物业共用部分权属的建议

1)对小区物业的共用部分分别定义,并明确界定出各自的范围通过上文可以看出,将单幢住宅业主共用部分和小区全体业主共用部分两者分开,是具有很强的现实意义的。在房产证的产权登记中,只是将商品房内的专有部分的面积以及单幢住宅业主共用部分的面积(公摊面积)进行登记,因此,单幢住宅内的共用部分的产权归属相对比较清楚。但涉及到小区全体业主共用部分的权属则很不明确,从而使得相关的物业纠纷不断。因此,将小区物业的共用部分从性质上按单幢住宅业主共用部分和小区全体业主共用部分分别加以定义,再根据不同使用功能及构造特点分别作出列举或补底规定,明确界定出各自所包含的范围。2)强制规定法定业主共用的范围,全面、明确地界定物业共用部分的权属。在明确界定出两类共用部分的范围后,法律上还应明确规定哪些属单幢住宅业主共用部分,哪些属小区全体业主共用部分,二者即为法定业主共有。此外法律上未规定的,除属于市政基础设施以外,一律为约定业主共有。因此,对于上文中提到的“未明确规定为市政基础设施的小区场地,如小区内的道路、广场、园林绿化、露天停车场、游泳池、运动场等不含地上建筑物的场地”,以及小区内的地下车库等,我国目前的相关法规并未明确他们的产权,建议在有关的法律修改补充程序中,尽快将其明确为小区全体业主共有,即法定业主共有,这样,将大大避免和化解众多的物业矛盾。需指出的是,在根据“谁投资谁享有”的原则下确定物业的权属主体时,一般依据的是开发商是否将相应的建造费用作为小区建设成本打入销售价格中,但在实践中,往往无法证实该部分的建造费用是否已进入了建设成本,因而无法确定其归属。倘若如上所述,法律上明确界定了法定业主共有的内容后,开发商自然会采取相应的定价对策:如对于法定业主共有部分,开发商在房屋定价时,自然会将该业主共有部分的建造费用打入销售价格中。若约定为全体业主共有,则要求开发商在销售房屋时,不得计算该建筑设施的建筑面积来分摊土地成本,而只需将其建造成本摊入整个小区的建造成本即可;若约定为开发商所有,则应要求开发商在销售房屋时,计算该建筑设施的建筑面积,以分摊土地成本,并不得将其建造成本摊入整个小区的建造成本。这样明确的法律约束,自然会有效避免相关纠纷的产生。

4结语

当今,城市住宅小区物业管理纠纷已成为一个普遍而又敏感的话题,同时,为了保证城市的持续健康发展、社会稳定、小区平安和谐,它也是一个迫切需要解决的问题。相信,随着小区共用部分权属问题的明晰界定,城市住宅小区的物业管理会走向一个健康规范发展的轨道。

摘要：介绍了住宅小区物业共用部分的组成,对小区物业共用部分的产权归属进行了分析,提出了规范小区物业共用部分权属的建议,以使城市住宅小区的物业管理走向健康发展的轨道。

关键词：城市,住宅小区,物业管理,共用部分,权属

参考文献

城市小区物业管理 篇10

随着近些年来, 国家加大对基础设施投资的力度, 因此对井盖的需求不断增加, 井盖数量也迅速增加。 而由于井盖功能、结构的不完善给人们生活带来的安全隐患数不胜数, 例如热力井内温度过高导致烫伤群众;排污井内沼气含量过高引发爆炸;井盖丢失后无人处理造成不必要的人员伤亡等。每年有上万人因为井盖的安全隐患而造成了各种各样的损失, 全国每年更有百余人因井盖而失去了生命, 然而这样的安全隐患完全可以通过对井盖的改进得以消除, 所以改进井盖功能成为了整个社会的共识。

1 城市井盖现状分析

随着我国城市基础设施建设事业的持续高速发展, 城市中给水、排水、燃气、热力、电力、通信等各类市政公用设施日益增加。城市路面的各类地下管线设施的井盖也相应地不断增多。近年来, 由于城市中井盖管理不善, 造成全国范围内各类伤人、损车事件频发, 严重影响了市民的出行安全, 造成不良的社会影响。 如何改善和加强城市井盖管理已成为困扰全国各地市政设施管理部门的一个难点、热点问题。

2 系统设计思路

将井盖智能化物联网化就是解决井盖伤人的一个重要途径, 利用甲烷传感器、温度传感器、超声波传感器等可对井内的环境进行实时的检测监控, 利用加速度传感器及GPS模块可有效检测井盖状态, 并且有效的防止井盖的丢失, 利用无线传输模块可使市政工作人员及时远程控制了解井内情况, 如井内存在安全隐患及时通知市政管理部门并及时自行采取相应处理, 同时运用太阳能供电模式安全环保, 极大地保证了市民的生命财产安全。

3 系统工作原理

图1、图2 所示, 硬件部分:根据智能井盖控制系统的需要, 本系统的控制核心采用单片机进行数据处理及智能控制, 利用甲烷, 温度, 超声波, 加速度等多种传感器采集数据, 采用太阳能锂电池联合供电, 当井内存在安全隐患时进行声光报警及驱动电机进行简单排风散热处理, 使用n RF24L01 无线收发模块来完成主控端与检测节点之间的信息传输, 并在市政部门控制端的LCD显示屏对井内信息进行及时显示。

软件部分:系统软件设计包括智能井盖控制主控端软件与井内环境检测的软件设计。 主控端需要通过甲烷, 温度, 超声波, 加速度等传感器对井内情况进行检测控制, 包括启动检测节点数据传输, 在收到数据后主控端还要将数据显示出来, 一旦接收到某井内存在安全隐患, 发出报警信号并进行通风散热。

4 系统应用价值

现阶段我国井盖主要存在易被盗, 井内爆炸安全隐患, 由于井内温度过高引发井盖温度过高以至于烫伤行人等问题。 本系统应用后, 当井盖因偷窃等不法行为发生位移时, 井盖会发出井盖并通知市政人员, 有效地减少了井盖被偷盗的危险;以重庆市为例, 每年就有3000 余次的井内爆炸, 而每年也都会有人因此而丧失, 而九成以上的井内爆炸是由于井内甲烷等可燃气体的超标并在外界刺激下引起, 甲烷在空气中爆炸范围为5%~15%, 在本套系统实施后, 当甲烷浓度超于2.5%时将及时提醒市政管理部门, 当超过4%时将在井盖及市政管理端同时报警, 并开启井内自动排风功能, 杜绝了可燃气体所引发的的井内爆炸现象;热力井温度过高烫伤群众事件约占井盖引发问题的一成, 在本系统中当井内温度超过60℃时将开启自动排风降温功能, 当井内温度超过80℃时将通知市政部门及时查找原因, 并自身发出报警, 提醒过路行人以免烫伤。本系统应用后, 井盖及当前市政管理存在的问题得到了很好的解决, 90%以上的由井盖引发的安全隐患得到了很好的解决。

随着我国城市化的不断发展, 城市管理出现了越来越多的问题。 比如缺乏有效的信息收集和反馈手段, 难以及时发现市政设施存在的问题, 缺乏有效的监管模式, 难以对市政设施实施有效监管, 难以确保及时发现问题、迅速处理问题、问题处置到位, 难以为广大市民提供方便快捷的服务。 以上问题的存在严重制约了市政管理部门的整体工作效率和服务水平的提高, 也严重制约了现在城市的多方面迅速发展。 而将市政设施物联网化并建立市政数字管理系统就是就是解决这一问题的途径。 本设计是基于物联网技术, 建立了一个城市小区智能井盖管理系统, 通过对井盖的智能化及物联网化, 可使市政管理部门及时有效地了解井盖及井内的各项信息, 并及时作出恰当合理的处理, 极大的保证了市民的生命财产安全, 并是为市政设置一体化, 数字化, 智能化的作出了一个可靠而又合理的尝试。

参考文献

[1]郑丰收, 周文, 宋永明.城市井盖智能化管理[J].测绘通报, 2013.

[2]付常靖.基于物联网的数字市政综合管理平台研究[D].山东大学, 2012.

浅谈城市居住小区园林规划 篇11

关键词：居住小区；园林规划；原则；景观设计

在城市人口急速膨胀的今天，人们面对外界的各种压力，已经身心疲惫，需要找寻一个舒适的人居环境来调节身心。我们在考虑人们的健康、生活质量的时候要对居住小区的绿化进行生态设计，这样可以让人与自然更加协调，使人与自然更加接近。高度重视居住区绿色环境，全面建设生态、绿色住宅已成为当今住宅建设的发展趋势。城市居住小区园林规划己成为住宅小区整体设计中不可忽视的一部分。

1现代城市居住小区园林规划的原则

1.1以人为本

居住小区的建设目的，就是为居民提供住所及休闲、娱乐、交流等活动的空间环境和场所。坚持以人为本，就是要求所创造的小区环境氛围要充满生活气息，做到景为人用，综合规划，以满足不同年龄阶段、不同文化层次居民的不同需求。目前很多园林设计一味地强调什么“欧陆风情”、“巴厘岛景观”等等。笔者认为，住宅小区的园林用于休闲、运动和交流，因此，所创造的环境氛围要充满生活气息，做到景为人用，富有人情味。在园林设计中“欧陆风情”、“巴厘岛景观”这些可以借鉴，但是不一定要照搬，因为照搬就很容易与实际情况脱离。住宅园林设计中应以当地特色植物为主，这样就更加具有人性化。小区规划融入健康理念，就是要将自然引入居住区，带到每个居民身边。因此要以景观学、行为学、生态学、美学等学科理论综合考虑、科学论证、合理规划，为人们提供一个良好的居住区环境。

1.2因地制宜

充分利用居住区原有地形地貌、植物结构，从居住区实际情况出发，宜树则树，宜草则草。城市绿化要鼓励采用节水技术和废水利用，尽可能减少绿地养护的水消耗，有效地减少不必要的资金投入，降低建设成本。同时在园林绿化工作中倡导以“乡土树种”为主的园林植物，尊重场地的自然再生植被，既能适应当地气候条件，又能节省不必要的资金投入。此外，在园林设计时，还应征求住户意见，充分考虑到生活习惯，将其融入到设计理念中去。

1.3坚持“可持续发展”的生态园林发展方向

可持续发展的概念是“既满足当代人的需要，又不损害后代人满足需要的能力的发展”。用“可持续发展”的理论指导城市小区绿化的直接表现就是出现了生态型小区绿化景观，根据景观生态学原理和方法，合理地规划呈现空间结构，使廊道、镶嵌体及基质等景观要素的数量及其空间分布合理，使信息流、物质流与能量流畅通，使景观不仅符合生态学原理，而且有一定的美学价值，适于人类聚居。

1.4注重创新

居住区小区园林规划与其他规划设计一样，要不断创新，才能各具特色，各有立意，更能体现多层次多方位的人与自然和谐。创新是一项艰苦的创造性劳动，设计者不仅要有广博的知识，而且要灵活运用。在规划构思上，力求自然、协调，体现主题风格与特色，同时要蕴含浓厚的文化气息。景观创造与文化、民情、习俗等紧密联系在一起，体现“文化建园”的科学内涵。材料运用上，多选用新型、环保的园林景观构成材料。

2居住小区园林规划具体设计

2.1平面布置

居住小区楼群、道路多为规则式布置，在园林景观规划中，有规则式、自由式和混合式。规则式即几何图式，园路、广场、水体等依照一定的几何图案进行布置，有明显的主轴线，给人以整齐、明快的感觉。自由式布局灵活，能充分利用迂回曲折的园路分割居住室外空间，通过自由式植物绿化配置，给人以自由活泼、富于自然气息之感。混合式为规则式及自由式相结合的布置，既有自由式的灵活布局，又有规则式的整齐。通过园林建筑、道路、广场、小品、绿化布置，达到与周围楼群建筑协调一致。在植物布局方面，我们要强调园林景观与小区生活、文化的紧密连接，对于景物的布置要做到一步一景，处处都是“柳暗花明”的感觉。

2.2小区道路及园路的设计

居住小区道路必须主次分明，引导性强，便于车辆进出行驶和人们行走。道路不仅要在宽度上利于交通行径，还要从安全角度考虑，多采用环行道或人车分流的形式。园路规划要在宽度和路面铺装上有别于小区道路，多采用线性自由流畅、迂回曲折的形式以分隔绿地空间，改变空间形状。通过园林植物配置，创造出不同的园林景观，给人移步换景、别致多样的视觉感受。同时，园路担负着连接建筑景点（亭、花架、廊等）、水体、小品、铺地等各个景点的任务。从休闲游览的角度而言，园路的安排应尽可能呈环状，以避免出现‘死胡同’或走回头路。

2.3景观设计

要达到化景物为情思，情景交融的艺术效果，要增添人文色彩，体现文化底韵，使小区居民得以放松心情，减缓紧张情绪，调节和减轻疲劳，从而陶冶情操，得到休闲和愉悦。园林建筑（如：亭、廊、榭、花架等）强调有法而无定式，采用回环曲折，层次错落，创造园林环境的无限变化，创造千姿百态、生动活泼的外观形象。园林小品要简远、疏朗、雅致，突出特色，使其景象简约而意境深远，给人以无限遐想。如不少城市居住小区常采用雕塑与园林环境相融合，能更加烘托主题，增加情趣，渲染气氛。

2.4园林绿化设计

居住小区绿化应以乔灌木为主，辅以地被植物覆盖地面。由于落叶乔木最具备树木的色彩美、形态美、季相美、风韵美，因此最能体现园林的季相变化，使小区一年四季各不同；而常绿乔木可以给人四季如春的意境。种植方式上因地制宜，采取丛植、孤植或群植的种植方式，虚实相衬，贴近自然。植物配置注意落叶树与常绿树数量的搭配，尽量利用色叶、观花和观果植物，表现季相变化和层次感。如不同的建筑环境，配置不同的园林植物。选择一些姿态优美、枝干秀丽的树种，营造丰富多彩的园林景观意境，使小区景观生动、活泼、优美、自然。在绿化规划中，种植的方式也要考虑到养护作业的方便与低成本，通过选用乡土树种，适地适树，合理运用种植方式，创造人居和谐的环境景观。

2.5屋顶生态绿化设计

在建筑密集的城市环境中，屋顶生态绿化作为一个比较有效的空间绿化手段，常常出现在高密度的建筑群中。屋顶绿化对建筑本身的承载力和防渗透要求相对较高，因此，一般建筑只能栽植浅根系易于生长的花灌木及地被。但基本上只达到了绿化的效果，在生态多样性方面太过单一。值得我们考虑的是如何更高效的发挥生态绿化的作用，建立生态多样性空中绿化。韩国环境部《建设高效率的生物栖息空间》项目之一“天空乐园’——把建设生物栖息场所的市内生态公园概念引申到屋顶绿化中。把空间分为“野生绿地”、“灌木丛”、“湿地”等，并种植了80多种植物。屋顶小生态系统建设后，高为12层的建筑，取暖能源减少了14%，空调使用减少了13％。建设2年后屋顶小生态系统植物种类达到了150种，昆虫种类达到了20多种，鱼类、两栖类、鸟类生存环境优化。由此看来，在屋顶上建设生物栖息空间，给城市带来了生态环境的多样化。

2.6其他配套设施

在小区配套设施中，采用体现自然、质朴的休闲座椅（如仿树桩桌、凳），使人更贴近自然。在空间开合处，采用形式多样的铺地，以丰富环境基调。在局部地方设置健身器材，便于居民健身锻炼。全面考虑到居住小区所需的照明、灯光、绿地喷灌等配套设施，完善小区硬件功能，提供给居住者们便利、优质的服务。

3结束语

城市小区园林绿化探索 篇12

1.1 满足实用、美观的设计原则

在居住区绿化中, 不仅要考虑到美的要素, 更要充分考虑居住区的主体一人需要, 从这种需要出发进行设计, 进行必要的美学处理, 才能达到居民满意的效果。

1.2 坚持“可持续发展”的生态园林发展方向

1982年在《我们共同的未来》中, 第一次明确提出了“可持续发展”的概念, 在各界引起高度重视, 而用来指导小区绿化的直接表现就是出现了生态型小区。根据景观生态学原理和方法, 合理的规划呈现空间结构, 使景观不仅符合生态学原理, 而且有一定的美学价值, 适宜人类居住。

2 现代居住区绿化的空间问题

2.1 充分利用空间扩大绿化面积

在进行居住区绿化时, 规定了绿化面积的标准, 小区绿化应确保35%以上的绿化率, 而绿化本身的绿化率要大于70%, 也就是说绿地中的硬质景观越少越好, 所以为确保小区有更多的绿化面积, 设计师们必须认真思考。

随着人们生活水平的提高, 汽车终将成为人们的代步工具, 对于居民用户的汽车, 必须建存车库。在设计中可以将车库转入地下, 或转向立体存车库, 减少噪音, 交通安全, 使得小区中有限的土地最大限度的用于绿化户外活动场所, 也更符合现在小区设计的要求。

2.2 小区原始状态的改造

居住小区在建设之初应当充分考察其现状, 对当地的自然遗迹、古树名木进行适当的保护及利用, 更能体现一个小区的文化气息, 展现居住小区的特点, 有利于提高居民的生态意识。

2.3 景观道路、雕塑、等户外空间在住宅区绿地中的设计

在景观道路、雕塑的设计安排时, 必须将建筑的尺度、景观小品的尺度、树木的尺度进行综合考虑, 合理量化, 在尽量加大户外绿化面积的同时, 其所有人参与园林的因素都应该加以考虑。小区绿地需要有公众性、开放性、参与性。对应这样的需要就是尽量的使居民能够在小区绿地中聚集, 即现在人们常讨论的“人居”问题。

3 居住小区植物的选择

3.1 尊重居民爱好

对居住区的绿化植被进行选择时, 一定要注意居民的喜好, 选择居民喜闻乐见的植物进行配植, 比如, 在居住区中栽植均一成行的松柏, 表面看上去绿化效果很好, 但是在人们的潜意识里会对这样的环境产生墓地的感觉, 让人很排斥。

3.2 以乔木为绿化骨干

乔木在小区中的应用主要是从生态和造景两个方面来考虑的。由于乔木树冠的绝对面积大能够制造更多的氧气, 吸收更多的废气和有害气体, 因而乔木应用在小区绿化中更有利于居民的健康。由于落叶乔木越古朴, 其枝干树形越迷人, 越具备树木的色彩美、形态美, 因此也最能体现园林的季相变化, 使得小区一年四季呈现不同的景观;而常绿乔木可以给人四季如春的意境。在做小区绿化设计时, 应该根据设计意图合理安排选择。

3.3 保健植物的选择

基于现代人对健康的要求, 作为小区绿化的树种必须选用无毒的乔灌木, 选择那些外形美观、生长快、管理粗放的药用、保健、香味树种, 既利于人体保健, 又可调节身心, 也可美化环境, 如香樟、银杏、无花果、牡丹、萱草、玉兰等。在优先选择保健树种的同时, 还应注意花期较长及色叶植物的选择如垂丝海棠、木瓜海棠、迎春、棣棠紫薇等。

4 小区绿化中植物的配植

4.1 植物配置要层次分明、注重色块

在进行植物配置时, 更要注重其层次的搭配。利用乔灌木、地被混合配置出高、中、低、地被4个层次, 使绿化空间更具自然的节奏。在进行这种层次的搭配时, 应注意乔灌木的比例, 草皮面积不高于绿地面积的30%, 另外要注意植物种类的丰富色彩。小区绿化在注重运用色块组合的同时, 应该彻底摒弃以往的一种单一大色块造景的误区。色块布置时色彩简洁明快, 满足快速绿化美化的要求, 而且养护时相对简单, 合理选择色叶树种, 让色块四级基本不变, 更加重要的是色块的设计比较符合现代人的审美观念。现代常见的色块组合有:红色块为红叶小檗;绿色块有瓜子黄杨、大叶黄杨、杜鹃;黄色块有金叶女贞、金叶黄杨等。

4.2 掌握季节性观花观叶植物相搭配

“春意早临花争艳, 夏季浓荫好乘凉, 秋季多变看叶果, 冬季苍翠不萧条。”这首诗道出了季节变化对小区绿化设计的最直接要求。即三季有花, 四季常绿。还要注意整个小区色相的变化, 在有色树种的搭配上, 可以采用一些色彩度比较大的树种, 可以使小区的绿化更加的生动活泼。

摘要：人们对环境生活的要求不断提高, 居住区的景观环境成为人们关注的焦点, 而合理的绿化树种选择与配置使实现真正的生态景观环境成为可能。不同小区在植物配置上体现独特的风格, 体现自然界植物物种的多样性, 好的种植设计可以成为小区的明显地标物。

关键词：居住区,绿化,植物,选择,北方

参考文献

[1]闫立杰.北方居住区绿化配置的探讨[J].防护林科技, 2005 (1)