小区管理（共11篇）
小区管理 篇1
随着我国城镇化建设的进一步深入, 在电子计算机、通讯和控制技术及建筑技术的全面发展下, 高科技技术也走向住宅小区, 走进家庭。人们对健康和生活质量的要求成为关注的核心。一提起智能建筑, 人们都会想到高楼大厦, 现在很多住宅小区的智能管理程度也越来越高, 也更重视人们和居住系统的协调, 人们的生活方式不断地个性化, 要求住房和设施也要个性化, 最终可以控制人们自身的居住条件, 达到更加舒适的生活环境。
1 简述
住宅小区要实现智能管理, 有三个基本条件:其一, 就是家庭内的控制系统, 通过一个家庭控制器将家庭内的各种家用电器、信息设备、安全措施等有机地连成一个整体网络;其二, 就是小区内的物业管理系统, 比如:家庭三表的计算和统计、机电设备监控管理、停车场的管理、防火防盗的管理等, 通过物业管理中心将各个家庭控制器连成一个整体网络;其三, 就是通过国际互联网与地区、社会的外部世界相连接, 进行网上购物、远程教育、医疗健康和金融的管理等。具备这个条件, 使我们能随时随地地控制和选择家庭内外的一切信息, 能主动地处理事务。而整个系统的完成, 是满足人们的生活舒适度, 并且节能、节省管理费用及安全可靠。
2 设计阶段
要想完成整个系统, 需要考虑的因素很多, 首先要了解住宅小区设计规划要求;其次要与业主详细讨论需要完成的系统要求;之后还要进行技术、经济的比较, 技术可靠, 经济合理;最后是设计方案时, 还要考虑各专业的配合, 与业主和承包方的配合, 设计人员的配合。
2.1 各专业的配合:
现在大多数民用建筑设计院对智能管理系统的设计很少, 当有控制的要求时, 都交给专业公司去完成, 可能专业公司人员对承包商施工的民用建筑各专业需求也不能充分理解, 这种情况下, 就要求各专业密切配合, 完成整个要求控制系统。
2.2 与业主的配合:
在很多情况下, 在住宅小区有智能管理控制的要求时, 业主未与设计院的专业人员进行详细的交流, 就与专业承包商签订了合同, 最后承包商所报系统和设备的一些内容不能满足设计要求, 造成技术达不到要求, 费用上也会产生经济纠纷。
2.3 与承包商的配合:
现在大多数专业承包商的工作人员多以计算机或者电气专业为主, 对建筑专业技术的要求懂得很少, 如果再与设计院的专业人员配合不够, 最后造成处理问题的随意性、不严谨, 造成系统不能正常运转, 达不到管理的要求。
2.4 设计人员的配合:
设计院的专业人员对智能控制不够专业, 只是简单地按电气专业的要求去做, 做不到精确控制, 有效控制, 达不到智能管理的要求。
3 施工阶段
施工过程是完成整个系统的关键, 是将整个系统的思路从图纸搬到实际的阶段, 结果如何, 施工过程非常关键。要从住宅家庭内和住宅小区的定点、布管、穿线、系统的集成到整个国际互联网联动完成。
3.1 家庭控制器:
用于服务提供者和家庭用户的连接, 是信息出口线缆、设备控制电缆的连接点, 安装在家庭内的中间位置, 尽量减少线缆的敷设长度。家庭控制器最好暗装在墙内, 管路也隐蔽起来, 所以在土建施工时, 就各专业配合做好预留。
3.2 物业管理中心:
要根据住在小区所要达到的功能和业主的管理目标和要求, 考虑有利于节能环保, 有利于使用、管理、维护等因素, 确定最好的施工方案和施工组织设计。首先, 要和设计人员确定好具体的控制功能和控制方式, 确定控制设备的位置和网络结构等;其次, 要和土建专业共同确定控制中心的位置、布线方式, 最好安排在负荷中心的位置;最后, 和其它各专业, 如电气、空调、通风、给排水、消防等专业的协调工作。
3.3 电源:
在智能管理系统中, 电源的提供是必不可少的, 电源提供的质量直接关系到系统的成败。在住宅内, 要为家庭控制器、信息出口及各种设备预留设计要求的电源规格, 基本上都是提供220V的交流电, 由家中的电表箱直接引来, 但是必须都要按规范要求施工;物业管理中心的供电要求比较高, 首先是由变压器引出的市政供电, 而且要有专门的不间断电源系统, 其容量包括所有的用电设备总和并考虑预计的扩容量, 有的还要求设置柴油发电机组, 以保证主要管理功能的不间断运行。
3.4 接地:
智能管理系统的接地一般采用建筑物联合接地系统, 联合接地电阻不大于1欧姆。如果系统单独设置接地极, 应采用一点接地, 接地电阻不大于4欧姆, 并且, 与建筑物接地系统的接地极之间距离不得小于20米。在控制中心, 必须做防静电活动地板。
3.5 材料设备:
管、线等材料的选择要符合国家标准, 控制设备的选择要分析综合技术、经济指标以及和其他专业设备的操作接口相匹配, 尽量标准化, 为以后扩容做准备。
4 运行管理阶段
小区物业管理中心是小区管理的总指挥部, 通过网络向每个家庭提供公共服务设施和物业管理, 如家庭三表的计算和统计、机电设备监控管理、停车场的管理、防火防盗的管理等。
我国的水、电、煤气基本都是入户查表收费, 工作人员入户难、劳动强度大、管理费用也高, 用远程抄表可以很好地解决这个问题, 而且可以通过与银行计算机系统的联网, 可以通过银行系统收费。首先在小区的物业管理中心的管理系统中建立用户档案, 用户在管理中心预付费, 回家后将卡插入预付费控制单元, 正常情况下允许用户使用水、电、煤气。当余额不足时, 提示用户再次交费, 重新插卡后才能恢复使用。
对小区内冷源、热源的控制, 通过安装在各户进水管上的流量计来收费。
随着家庭用车的增加, 小区停车场的管理也成为亟待解决的问题, 可以通过智能感应卡方便可靠的解决乱停乱收费的问题, 通过监控可以减少失误, 保证车辆的合理的停放, 保障停车场投资者的利益。
对于一个住宅小区而言, 居民的安全是最重要的, 必须要设置火灾智能报警系统和小区安全防范系统, 现在这些系统各个小区都做得比较成功, 非常完善。火灾、偷盗抢、煤气事故等都能及时的报警, 减少经济损失。
随着建筑技术、计算机技术、网络通讯技术的发展, 住宅小区的智能管理系统也在不断地完善和发展。在提供舒适、安全的生活空间的同时, 首先要保证设备的安全运行;其次要节约人力、物力, 尽量减少人员的劳动操作强度, 使运行管理简单方便;再次要保证系统的精细、准确、可靠, 达到设计要求;最后, 一定要保证人员的安全。
总之, 一个住宅小区的智能管理系统的完成需要设计人员、业主、承包商和施工单位等各方面的人员共同协调、精心设计、密切配合、认真施工, 才能真正完成项目, 达到节约能源、智能管理的要求。才能给使用者提供一个高效、节能、舒适的智能管理系统。
参考文献
[1]王亚辉, 白珺蕾.智能化小区发展探讨[J].中小企业管理与科技 (上旬刊) , 2012 (08) .
[2]蔡春月.住宅小区智能化建设注意要点[J].价值工程, 2010 (12) .
[3]夏新婷.浅谈智能小区综合布线设计与施工[J].中国高新技术企业, 2007 (04) .
小区物业管理系统的实现 篇2
关键词：小区物业管理；VB6.0；数据库；信息；用户
中图分类号：TP311.52 文献标识码：A 文章编号：1674-7712 (2012) 14-0075-01
迄今为止，中国的物业管理行业已经走过了二十几年的时间，已经具备了一定的规模和形态。随着经济体制的改革发展、城市的现代化、人们对居住空间的可持续发展的要求，伴随房地产商品经济发展的必然产物——物业管理要得到迫切的改变，已成为一种必然的趋势。本文通过用VB 6.0编写小区物业管理系统，利用软件工程原理，采用生命周期方法学，其开发主要包含建立和维护后台数据库以及前端应用程序的开发两个方面，用来实现小区信息数据库的创建和各种费用的统计、收取和汇总。
一、系统需求分析
（一）系统要解决的问题
作为更适用于现代化小区的物业管理系统，本系统应实现的功能：信息化，方便业务处理，方便灵活的查询功能，清晰明确的权限管理。
（二）系统需求问题描述
小区物业管理系统由资料管理、基本管理、数据统计、系统管理、帮助、退出功能模块六大子系统组成。本系统的主要参与者有：普通工作人员、公司财务人员、公司系统管理员、公司领导和业主。他们参与以上模块中其中一种或几种工作活动。
（三）系统的非功能性需求
系统结构合理，人机界面友好，系统反应速度快，系统的开放性和可维护性。
二、数据库设计
系统的E-R图设计
数据库设计就是将现实世界的数据组织成数据库管理系统所采用的数据模型。实体联系方法简单、实用，通常使用它的工具—E-R图。下面给出系统部分E-R图（因为各个实体属性较多，简洁起见，在每个 图中只给出了相关的属性）
三、系统设计
基本资料管理模块
四、总结
在本系统的开发过程中，由于本人是初次开发软件，在知识、经验方面都存在着不足。另外，在整个开发的过程中，时间也比较仓促。因此，该系统也会存在一些缺陷和不足。由于对物业管理的整个流程不够熟悉，在需求分析时未能做到完全满足用户的需求。因为本系统是一个通用的小区物业管理系统，所以在需求分析阶段做得不是很深入，以后应对物业管理企业及物业管理进行详细的需求分析和业务流程分析从而更合理更科学地设计系统功能模块和数据库。
参考文献
[1]林陈雷,郭安源,葛晓东.教育信息化系统开发实例导航.人民邮电出版社,2003
[2]张立科.数据库开发技术与工程实践.人民邮电出版社,2004
养殖小区管理方式的探讨 篇3
1开展工作的主要情况
1.1加强学习,提高自身科技素质和技术指导水平技术指导员水平的高低,直接影响着对小区养殖户的指导效果。要提高养殖户的技术水平,必须在养殖技术上开展帮扶、指导。要认真指导好养殖户,自己必须具备一定的专业知识。为了提高自己的业务水平,平时注重收集、学习相关的技术资料。2014年6月12~18日参加了专题培训,学习了《现代养猪技术及模式》、《物联网技术在养猪领域的应用》、《云南畜禽生态养殖发展对策》等6方面的内容。2015年3月6~15日,参加了养猪技术培训班培训,主要学习了生猪发展现状与前景、品种改良技术、疫病防控技术、常见病的诊断与治疗技术、猪场的规划与设计、猪生长发育的营养需要与饲料调配等知识。通过学习,在理论上及业务水平上得到进一步提高,在思想上也有了新的触动,掌握了新知识、新技术、新观念,熟悉了具有云南特点的现代养猪新技术、管理模式新方法和养猪信息化服务功能,坚定了扎根生猪养殖小区管理与建设工作的信心。
1.2认真调查,制定指导员年度工作计划和分户指导方案项目领导小组安排本人参与指导弥阳镇18个生猪养殖示范小区的建设与管理。本人及时进入生猪养殖示范小区,调查了解小区养殖规模,饲料供给情况,养殖场环境污染治理措施,结合养殖小区情况,制定了指导员年度工作计划及分户工作方案。通过工作计划的制定,进一步明确了指导思想,确立了工作目标,落实了工作措施,为全面做好技术指导工作奠定了基础。同时,根据生猪养殖科技示范小区不同情况,分别制定了入户分户指导方案。通过分户指导方案,让农户了解指导员提供的技术服务内容、要配合的工作及注意事项等。使指导员和养殖示范户能够互动起来,更好地完成全年工作目标。
1.3强化指导,开展形势多样的技术服务(1)理论培训:采取集中养殖户,利用多媒体幻灯图片集中培训的方式。一是邀请市动物疫病预防控制中心主任就动物疫病的防治,牲畜免疫户口档案的建立,动物养殖备案登记条件、畜禽疫病防治相关法律法规作详细讲解;二是邀请市畜牧技术推广站高级畜牧师讲授育肥猪养殖技术、生猪养殖现状与投资规模,生猪品种定位与市场分析、猪场建设与布局、饲料开发与营养搭配;三是邀请云南省家畜品种改良工作站研究员从品种选择、营养搭配、养殖环境、饲养管理等多个环节作了系统讲解;四是发放《农村养猪新技术》60余本。(2)现场指导:采取进入生猪养殖小区与养殖户共同探讨的方式,了解不同阶段生猪的养殖情况,能繁母猪的饲养管理情况,分析养殖现状和存在问题,共同商量提出解决问题的具体办法,提高管理水平,提高养猪经济效益。
2存在的问题
2.1认识不到位(1)个别养殖小区猪厩舍布局不合理,生猪排泄物处理设施不完善。排泄物中大量有机物及氮、磷、铜、砷等有害物质,易造成土壤污染、植物中毒、水质恶化,并增加氨、硫化氢等臭气浓度,污染环境,从而诱发人和动物疾病。(2)个别养殖户重数量、轻管理现象尤为突出。不按猪生长发育阶段来调配饲料供给,影响猪生长发育所需营养需求。(3)个别畜牧兽医专家组成员没有认真履行工作职责,没有把生猪养殖小区建设与管理项目作为一个重要的项目来督促落实,跟踪问效。
2.2畜牧科技推广力度薄弱,畜牧科技人员知识老化专职从事畜牧科技推广工作的人员逐渐减少,现有人员多数仅仅掌握所学专业知识,只会简单的畜牧兽医实用技术指导,缺乏市场预测、行情分析及经营管理指导能力,缺乏科学规划、综合管理养殖场、解决养殖中疫病处理、营养搭配、提高经济效益的能力。
2.3养殖户整体素质偏低(1)部分养殖户文化素质偏低,不会使用电脑,接受新理念、新科技、新技术的程度远远不够,带动周边群众发展的能力较弱;(2)培训力量不足,没有一支强有力的师资队伍和可行的培训计划;(3)培训内容模式单一,养殖户培训通常采取举办培训班、咨询解答、播放养殖技术光盘、散发资料等形式。到现代化养殖场交流学习的机会少,养殖户接受的知识有限;(4)培训设施落后,培训时间安排不完善,养殖户没有固定的技术培训场所和足够的学习实践机会。
3今后工作建议
3.1提高对生猪养殖小区建设与管理项目重要性与必要性的认识生猪养殖小区建设与管理项目是落实中央“三农”政策,以满足农民脱贫致富增收为出发点,保障肉类食品有效供给。大力推进科学养殖综合配套技术的普及应用;提高农村畜牧产业生产水平,并向产业化方向发展。
3.2强化职能、规范管理对养殖户实行“一优二保三定”的管理模式。“一优”:即优化种群结构,避免生产性能低劣的品种流入养殖小区;“二保”:即确保免疫密度与免疫效果,确保生猪饲料与营养需要供应充足;“三定”:即定人、定职、定则,养猪小区有专人负责,兽医站设技术员负责指导,实行年度目标管理考核,制定切实可行的措施,加强督促检查、考核、考评。
3.3抓好畜牧技术人员与养殖户知识更新和再教育工作每年对现有从事公益服务的畜牧技术人员和养殖户进行分层次、多内容的继续再教育,拓宽知识面,提高其综合素质。特别注重两个素质:一是政治素质,强化职业道德教育,增强为农民服务的奉献意识和敬业精神;二是业务素质,不断更新畜牧兽医专业知识,提高解决养殖户(场)生产中实际问题的能力。使其成为畜牧科技推广的带头人,适应畜牧业生产发展需要。
3.4加快科技成果转化,促进养猪小区健康发展通过外出参观学习先进的养殖技术与经验,充分利用和动员一切培训资源,多层次、多形式地开展科技培训。重点提高养殖户的科技意识、市场意识、生产技能、从业能力和经营水平,提高畜牧科技的转化率、入户率。
3.5政府及职能部门要加大对生猪养殖小区的扶持力度继续深入开展“抓小区,带农户,促进农民增收”行动,采取直补或以奖代补等政策措施,加快标准化小区建设,规范改造现有养殖小区建设,积极引导规模养殖场加快发展。
小区管理规定 篇4
为维护小区共同家园，创设良好的居住、生活环境，特制定本公约如下：
1、加强小区居民管理，非小区居民进入小区时，门卫应问明原因，由小区住户引入或接通联系人电话并登记后，方可允许进入。无小区住户引领，禁止各类修补、收旧等流动闲杂人员出入。
2、小区内汽车实行出入证制度。无出入证又确需驶入的外来车辆，门卫应问明原因，由小区住户引入或接通联系人电话并登记其车辆号码后，方可允许驶入。驶出时，如有可疑要查明后方可放行。
3、小区居民离开小区时，若驾乘汽车、摩托车、电动车、自行车、三轮车等车辆或发现携带贵重、大宗物品，应由小区住户或政府工作人员引领，门卫方可放行。
4、小区内的汽车、摩托车、电动车、自行车、三轮车等车辆，一律按规定停放在划定的停车位等指定位置。
5、各住户要及时打扫门前、楼道卫生，做到门前和楼道内无垃圾、无脏物、无堆放杂物，干净卫生；住户垃圾必须放到小区设置的垃圾箱内。严禁在小区公共区域内随地丢撒果皮、废纸和杂物，不得乱扔垃圾或将垃圾丢放在垃圾箱外。
6、不得在小区内饲养家禽或猪、羊等家畜；不得擅自
改变小区土地用途私自种植瓜菜等农作物；不得私自搭建各类违章建筑。
7、严禁损坏水、电设施等公用设施，不得私自乱接暖气管线，不得利用楼道内公共电源为电动车等充电。禁止在小区公共区域内从事销售贩卖等经营活动。
8、禁止未经允许擅自张贴标语、广告和各类启事；禁止在小区路面、公共区域或建筑外墙上乱写乱画，小区住户特别要教育未成年子女或亲属爱护公物、维护公共卫生。
9、不得毁坏花草树木，不得在绿地内堆放物品、踢球、打球等，严禁在树上乱拉乱挂，晾晒衣物、被褥应在指定位置。
10、夜间（晚10点-次日早6点）、中午（12点-下午1点30分）住户不得从事打球、剁菜、燃放鞭炮、强节奏舞蹈、大声喧哗歌唱等影响他人休息的行为（春节等节日期间宜遵从民俗；婚嫁应在征得其他小区居民谅解的前提下，尽量减少对他人的影响）。住户若有装修，要文明施工，不得在夜间（晚10点-次日早6点）或中午（12点-下午1点30分）影响他人休息，不准随便丢放建筑垃圾。
各位居民，让我们携手共同努力，为建设文明和谐、安全卫生的宜居小区、幸福家园做出自己应有的贡献。
XX小区居委会
小区信息管理系统分析与设计 篇5
关键词：小区信息管理系统；系统开发；系统分析
中图分类号：TM769 文献标识码：A 文章编号：1674-7712 (2012) 14-0067-01
一、开发背景
实现社区物业管理能给社会各方面带来的益处:从政府的角度看，实行物业管理的社区房屋维修和环境管理等方面不再需要政府补给资金，而且政府还可以向社区物业管理企业收税，增加对财政收入。开发社区信息管理系统，目的在于探索一种以互联网为基础的、以社区物业管理为形式的现代化管理模式。提高了社区管理工作的效率和标准化水平，使社区管理者和业主可以在任何时候、任何地点，突破时间和空间的限制通过网络在线进行交流互动。
二、系统简介
小区信息管理系统经过为期一年的准备和开发，首先，从技术上讲，编程语法规范，具有较强的维护性和二次三次开发能力，在这过程中把相同或相似的功能都进行了方法的编写，等需要用到的时候只需调用方法即可，数据库采用SQL Server数据库，具有较高的稳定性、比较大的容量等优点。其次，从操作界面上讲，界面人性化，布局规范合理。整个布局可分为四大部分。其中最上和最下的部分都是引用的模板，使系统界面更具统一性。中间分为两大部分，左边是导航，右边是具体内容，根据导航，显示相应的内容，这样使用户操作更加具有针对性。还有系统采用了比较统一的按钮样式，使页面保持了一定的统一性，最后，对系统的页面进行了统一的设置，编写统一的样式，这样更有益于系统的维护和再次开发。最后，从系统的功能上讲，能够较好的完成小区管理者和业主的操作，达到小区管理者和业主的需求。
三、系统目标
主主要根据自己的需求提交一些信息。
1.实现小区管理者和小区业主跨时间空间的交流：小区业主可以通过报修和投诉像小区管理者反应问题并且给出适当的处理时间，这样可以避免当小区业主有时间找管理者，而管理者不在的尴尬场面。
2.把民主理念溶入到小区管理理念中去了：在系统中有民主投票功能，每个业主用个人登录账号登录后，后台会有记录，当你点击投票之后后台就会记录是否投票，当再次点击投票的时候会跳出“你有投票”的提示信息。一人一票制，这样确保了投票的公平公正还有公开。
3.用户操作界面更加和谐：当用户登录后首先呈现的用户的桌面，桌面上是呈现的是最新的系统更新的信息并且通过“new”标志标识出来，还有特别将系统关于业主的信息放在了桌面，这样业主就不要到处找就可以直接一目了然的知道关于自己的信息。
总之，这一切的改变都是为了满足用户更好的使用更舒心的使用该系统。我将根据需求的不同，进一步完善该系统，使小区信息管理系统能够不断适应新的环境和新的要求。
四、系统的功能结构
五、业务流程
农村养殖小区防疫管理的探讨 篇6
1搞好畜禽舍的选址与建设
以用地节约、不乱占用良田原则的指导下,选择具有较好交通、水电的场地,选择的场地应该地势高突、干燥,有利于排污。尽量选择和上述条件相符的区域建场。养殖场附近3km内围内没有大型的矿厂、皮革厂、肉食加工厂等等各类工厂;牲畜舍应距离公路干线、居民居住区、铁路等至少1km;禁止在旅游区域、水源区域、保护区内建设牲畜养殖场舍。牲畜舍应该向阳、通风且干燥,区域内所有空地都应该种植各种花草树木,或者种植养殖牲畜的饲料。严格区分生产区和生活区,应该把防疫隔离设施设置在生产区周围;以防疫为要求严格设计和建设牲畜舍;无公害化处理患病动物,污水。
2健全生产档案和各项制度
相关部门应该督促养殖大户做好生产档案,包括建厂资料、规划、引种等各种资料以及各种相关记录。做好各种封闭式饲养、无公害处理、申报检疫等各种管理制度。自觉履行区域内严谨使用违禁物品投入生产的规定和公约。
3把好引种关
为了不让外界病原体进入场内,牲畜引种的时候应该科学选择厂家,保障其具有较好的质量。进行引种之前,应该严格的效度牲畜舍、栏圈。消毒液有各种选择方案,可以根据自身实际情况选择合适的消毒方式。场所经过消毒后,严谨行人、车辆、动物等进入。引种的过程中,应该要求当地畜牧管理部门严格的检疫牲畜,检验合格后开具相关证明。购买种畜后应该观察至少两周,然后才能按照相关程序注射相关疫苗。
4科学免疫
预防疫病发生的主要措施之一为科学的免疫牲畜。牲畜免疫的制定应该根据本场内的实际情况进行,同时还应该对周围环境,特别是附近区域的疫病流行情况加以考虑,自觉学习所饲养牲畜的相关知识,自觉提升牲畜的免疫抗体能力。科学制定相关免疫措施和计划。免疫前后应该做好监测工作,在合适的免疫时机进行免疫,然后对其效果进行观察。
疫苗的选择尤为重要,对牲畜而言接种质量合格的疫苗能够显著提升其免疫力,保障牲畜免受疾病的困扰并健康成长,一旦使用不合格的疫苗,不仅不能发挥提升其免疫系统功能的作用,还会导致生物出现各种疾病,严重的会导致死亡,因此在对疫苗进行选择和采购时应该选择和采购国家畜牧兽医行政管理部门定点生产的疫苗,强化疫苗的运输、保存管理。然后由区域内的兽医按照疫苗接种的相关程序和要求科学的进行接种。不仅如此,应自觉建立健全牲畜免疫档案。如果条件允许,还应该对免疫的效果进行科学检测,然后根据监控反馈的效果对免疫程序进行及时调整。
5严格消毒
养殖场大门应该设置专门人员,做好进入车辆、人员等的消毒工作。消毒池应该定期进行消毒液的更换工作,并保持其发挥效力的浓度。牲畜进入住舍后应该提前关闭门窗。根据实践经验,每平方米还需要42ml的福尔马林以及21g的高锰酸钾熏蒸1d,然后通风2d。各种器具、设备等在使用前后都应该用浸泡的方式消毒,然后冲洗,曝晒在阳光下至少2d。相关工作人员进行注意自身卫生,进入舍前应该主动洗手。身穿特定的工作服、工作鞋,经过消毒后方可进入。牲畜出栏后,应该空置其两周,然后把以前的垫料予以更换,然后做好相关清洗和消毒工作。
6疫病监测
小区前期物业管理介入研究 篇7
关键词：物业管理,前期物业管理,前期物业管理介入
所谓前期物业管理介入是指开发企业邀请从事物业管理企业及有关人员, 从物业管理和运作的角度为开发商提出小区的规划、楼宇设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售租赁等方面的建设性意见, 协助开发商把好规划设计关、建设配套关、工程质量关和使用功能关, 以确保物业的设计和建造质量, 并制定物业管理方案, 为以后物业管理工作打下良好的基础, 以使开发出的物业最大限度地满足用户的需求和物业管理的需要。
一、前期物业管理介入的重要性
(一) 辅助房地产开发商改进工程的设计和质量
1. 提高房地产开发商工程规划与设计的准确性, 保证前期物业的顺利开展。
任何一个开发商都是从自身最高利益的角度出发去建设一个新楼盘, 在利益的驱使下, 开发商往往不考虑今后物业的增值与保值, 而以最快的速度去完成小区的规划与设计, 然后就有可能会出现屋顶排水设计不合理、房间采光不足等细节问题。然而进行前期物业管理的介入就可以参与到项目的规划与设计中去, 辅助开发商改进工程的设计, 从而可以有效地避免这些缺陷与不足的设计问题的出现。
2. 协助房地产开发商监督工程建设的进度与质量。
在施工建设过程中, 开发商虽有参与工程监理工作, 但是开发商不是专业的建筑师, 而且为了提高工程进度而盲目追求速度, 往往不注重对施工过程中会遇见的问题及时反应并解决, 就将质量问题全权委托在受理的建筑机构上, 从而使建好的房屋一遇到雨水等恶劣的天气时, 就会出现墙面渗水、屋顶积水等问题, 而且房屋在使用一段时间后墙面会出现裂缝的问题。这些问题不但增加了开发商在小区验收这个阶段的费用, 而且也推迟了小区使用的时间, 这不仅给物业管理公司带来了管理烦恼, 也给开发商自身带来不必要的繁琐。进行有效的前期介入工作就可以及早发现问题, 提出问题并解决问题, 从而保证工程的建设质量。
(二) 提高物业管理公司的服务水平
要对一事物了如指掌, 那就必须从开始去接触, 如果一个物业公司是在整个楼盘售出之后才开始管理, 那这个物管公司仅仅只了解项目面积、小区居住人数, 却不了解楼盘在规划设计中的不足, 不知晓楼盘在建设中留下的缺陷, 这也就增加了物业在今后管理的难度。如管道堵塞遭到业主的投诉, 物业管理者不清楚当初房屋管道设计的走向, 这就降低了物业处理问题的效率, 增加了物业在整修方面的投入。在房屋销售阶段不及时介入其中, 就不能提早对业主的基本资料进行汇总和归档, 在后期管理工作中一方面要重新补充业主信息, 另一方面还要做好与业主快速的沟通交流工作, 这就增加了物业管理公司在今后管理工作的负担, 也不利于与业主构建良好的交流渠道。在物业前期介入管理就可以提早了解项目的基本情况, 提前接触业主, 从而为后期的物业管理做准备, 从而提高物业管理公司的服务水平。
(三) 保障小区居民的合法权益
作为商品的购买者, 小区居民在楼房建好之前都不能接触到房屋本身, 只有开发商将样板房展出, 他们才能初步了解到自己将要买的房屋中的设计样板, 而不知道钢筋和水管用的是什么材质, 如果不进行前期物业管理介入, 那么购买者的利益将不能得到最好的保障, 从而使物品的质量低于价值, 使住房购买者受到损失, 进而引发与物业管理者的矛盾, 购买者不但不能安心享用楼房, 而且还会增添烦恼。从而使业主的权益得不到保障, 也就不利于业主与物业的和谐相处。
二、前期物业管理的阶段性介入及其项目
(一) 在项目规划设计阶段的介入
1. 与房地产开发企业做好沟通交流, 初步了解项目的规划设计。
不是所有的物业管理公司一被房地产开发企业选用就可以对房地产开发商完全的了解和熟悉, 所以物业管理公司需要花一定的时间去与房地产开发商进行沟通交流, 从而了解房地产开发商此次开发项目的规模、特点、结构以及配套设施等, 初步了解项目系统的情况, 然后就可以为后来介入到项目的策划中去而筹备。
2. 合理选配物业管理公司的有关人员介入项目的策划。
在了解完项目的情况后就是要及时分配物业管理公司中对策划有相关经验的人员对项目策划的介入。在项目规划设计阶段物业管理公司属于助手角色, 所以选派的人手也是要对策划项目有专业经验的, 从而能更好地为房地产开发企业提供合理有效的建议, 完善项目的规划设计, 加快项目策划阶段的进展, 从而增强房地产项目决策规划的准确性, 保证房地产项目顺利地开发。
3. 参与各项规划设计的讨论会。
从试用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和保值、增值等角度, 对设计方案提出意见或建议, 从而更好地满足购房者的需求, 降低开发风险;减少后续的更改和调整, 为建设单位节约资金。主要就项目的结构布局、功能等方面提出改进建议;就项目环境设计, 配套设施的合理性、适应性及细节提出意见及建议;提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见;就项目的管理用房、商业用房等公共配套建筑、场地的设置、要求等提出意见。
这样不但可以增强开发商在房地产项目决策、规划阶段中的准确性, 保证房地产项目顺利地开发, 从而避免在设计中出现的小问题;而且对于物业管理公司来说, 在项目开发设计阶段就开始介入就可以提早对整个项目的规模以及配套设施的熟悉了解, 对整个项目的背景了如指掌;这些前期工作的顺利完成也就可以提高居民对开发商与物业的信任和对小区内配套设施的使用需求的满足。
(二) 在项目施工建设阶段的介入
1. 选择合适的现场介入人员。
施工现场不是任何人员都可以随便出入的场地, 所以要介入到项目施工阶段中去, 就必须挑选有丰富的建筑施工现场经验和能保证自身安全的人员进行介入。这样就可以安全地把握工程的进展状况以及及时地处理施工现场出现的突发事件。
派出工程技术人员驻到现场, 对建设中的项目进行观察、了解、记录, 关注整个项目的进程。在现场巡视过程中, 记录所有关注的细节, 为提供项目建议做准备。
(1) 根据工程计划, 调整工作计划。随着现场情况的变化, 工程进度计划也在随时调整, 项目现场介入人员应关注该计划, 及时调整介入计划及工作侧重点。
(2) 记录设计方案和施工图纸变更。项目现场介入人员在施工中要认真记录设计方案、施工图纸变更及施工洽商, 为物业服务公司的后期接管提供便利。
(3) 记录施工现场发现问题, 为提出各种建议做准备。施工过程是根据施工便利与否而适时调整的, 所以, 有许多设备设施安装的位置与图纸不符, 项目现场介入人员必须在图纸上进行标注, 如记录一些隐蔽工程和截门等的位置变化, 使今后的物业维修能准确判断位置。
2. 参加项目施工建设期间的专业会议, 对有关问题提出意见和建议。
通过参加项目施工阶段各种会议及时了解施工焦点。参加期间的专业会议, 通过会议上的问题讨论、焦点争论, 了解项目的开展情况, 并在会议上明确物业要求, 并积极适时从物业管理公司的角度对整个工程项目的施工、设备安装的质量进行金面监控, 及早反应问题, 及时解决问题。就施工中发现的问题与建设单位和施工单位共同磋商, 及时提出并落实整改方案;配套设备安装, 现场进行监督, 确保安全和质量;对室内外装修方式、布局、用料及工艺等从物业的角度提出意见;熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线铺设走向等。
3. 收集、整理现场资料。
收集、整理各类图纸, 包括建筑、结构、机电设备等各系统图纸。收集机电设备及建材的资料, 包括:封样、产品来源证、原装保修书、使用说明书、环保认证书等相关认证资料的复印件, 并关注必需的配件、配料、专用工具, 为日后的维修保养工作做好充分的准备。
进行前期物业管理工作的介入就可以让房地产项目在施工建设过程中更细致、更周密, 保证房地产项目开发的质量, 使现代房地产项目的开发更符合业主需求;而物业管理公司从图纸就开始参与并监督其中, 就可以减少因工程施工、设备安装等质量问题而给自身今后的管理带来的麻烦, 减少业主因建筑问题而提出的投诉, 从而提高后期物业管理的质量, 提高房屋的增值保值;这些工作都有质量的完成的话, 那么对于业主来说, 他们不但会自觉缴纳物业管理费, 而且还可以得到安心舒适的物质生活, 增强业主的归属感。
(三) 在项目竣工验收阶段的介入
1. 初步设备台账的建立。
随着施工进入竣工阶段, 大量设备到位, 为了保证交接的顺利快速进行, 通过物业现场介入人员的记录等需要按照不同系统整理建立设备台账, 对各项设备有了初步统计后就方便后来验收工作的便捷进行。
2. 拟写初步交接方案。
根据现场施工竣工情况, 拟定初步的交接方案, 为前期物业管理的到来做好充分准备。
3. 配合开发商做好前期单项工程调试验收辅助工作。
物业现场介入人员根据项目施工单项工程的调试、验收进度, 拟定辅助调试、验收方案, 记录相关信息, 提出前期物业管理相关人员逐步进入的建议, 做好相关的辅助工作, 尽快的完成验收接管工作。
4. 物业管理企业作为物业的管理者, 从确保物业正常使用的角度, 参与对已竣工物业的验收, 严把质量关;
房地产开发企业和施工单位也要为物业管理企业参与竣工验收提供方便与支持。主要做好参与隐蔽工程、单项工程验收的验收, 做好记录, 对问题工程提出整改建议;参与分期验收以及全部工程的验收, 对问题工程及时提出整改建议, 并做好整改记录。
完成好这些工作, 就可以减少房地产开发企业在竣工验收阶段因建设阶段中出现的质量问题的返工, 节省开发商返工重修的费用, 缩短项目开发、经营、使用之间的过渡期;对于物业管理公司来说就可以缩短在验收接管阶段的所要消耗的时间, 从而有充分的时间充裕的时间为后期管理进行方案的设计、人员岗位的安排, 为今后的管理做好准备, 减轻日后管理的难度。
(四) 在项目销售交房阶段的介入
1. 选物业管理公司是以“售后服务者”的身份, 积极参与开发商售楼活动。
现今售后服务已成为人们选房的重要砝码, 物业管理公司提前亮明身份, 向业主、准业主展示自身的服务优势等于给其吃了定心丸, 既有利于房产的促销, 同时也有利于日后双方的和谐共处。
在销售阶段主要是派出现场咨询人员, 在售楼现场为客户提供咨询服务, 促进双方的了解, 印发有关资料和制度, 以加深业主对物业管理的认识并明了物业管理的消费内容和金额, 将各项收费的用途和管理办法公开化、透明化;采取各种方法宣传并展示未来物业管理的状况。
2. 做好交房的准备工作。
在项目经营的过程中就有可能随时进行交房工作, 这就需要物业管理公司对员工进行专业的交房培训, 积极做好与房地产开发商的配合工作, 顺利完成交房工作。
这不但可以加快房地产项目的销售速度, 加快房地产开发企业在前期建设各阶段所消耗的资金的回拢和周转, 保证开发商永续不断的发展;而且还可以让参与到房屋的销售阶段的物业管理人员增加除自身素质外的销售专业知识, 并能与房地产企业达到共赢, 除此之外, 物管人员还可以在此阶段中提早接触到业主, 拉近与业主的距离, 保证后期物业管理工作的顺利开展。
三、完善前期物业管理介入的对策
(一) 房地产企业应协助物业公司完成前期介入的相关工作
1. 为物业管理公司提供尽可能的方便, 提高介入质量。
在物业前期, 房地产开发企业除了做好在各阶段的重要工作角色外, 还要积极地配合物业管理公司的日常工作, 以及为物业公司提供所需物品, 比如平时常用的办公用品, 工程、绿化工具等, 这样就能方便物管公司介入到前期管理当中, 更好地配合好开发商完成前期的工作。
2. 应进行人性化管理, 与物管工作人员和睦相处。
开发商除了为物业管理公司提供办公场所外, 还应为其工作人员提供更衣室、储藏室及休息室等配置, 这些措施能提高物管公司在前期介入的工作中的积极性, 提高前期管理的效率。
3. 应适当的提高案场的福利补贴, 满足物管员工的日常需求。
一个新案场的开发, 为自己的员工和物管公司的员工提供住房以及伙食补贴是一项重要的决策, 这可以减轻员工们日常工作的开支, 增加他们的储蓄, 这就能团结员工, 创造良好的融洽工作氛围, 使员工们踏实安心为前期开发而努力工作。
4. 亲历亲行的管理, 将会使效益达到最高。
开发商领导可以亲自进行案场的日常工作的监督, 一方面可以提高案场所有工作人员的自觉性, 另一方面也可以加深领导对自身项目的了解与熟悉, 为新项目的宣传起到一定的积极作用。
(二) 物业管理公司应有针对性加强自身建设
1. 明确小区的等级, 把握管理机构的建立。
在被房地产开发商入用时, 就应该及时明确要开发的小区的等级, 并以此来把握物业管理公司机构的规模、人员等的建设, 避免不必要的多余建设, 造成人才的闲用或造成供不应求悲剧。
2. 建设具备高素质专业人员的队伍。
随着时代的发展, 人们生活水平和素质的不断提高, 物业管理的工作范围也不断扩大, 对物业管理人员的综合素质和灵活运用能力的要求也越来越高。未受过较好教育的职工, 朴实有余而能力不足, 无法较快地接受新知识新事物, 缺乏工作的创新能力和管理的战略思想。有时解决问题不能灵活运用方法, 行事简单粗暴, 容易与业主发生冲突, 引起投诉。这些人员已经不能满足日趋发展的社会, 所以, 物业管理公司必须建设一批具有专业素质的人员对物业管理工作进行操作, 此外, 还必须建立合理的人力资源规划, 优化人才结构, 这样才能保证人才的合理利用。
3. 在项目建设各阶段的及时介入与采取可行性措施。
不要因为房地产开发企业为物业管理公司前期介入的衣食父母而对项目在开发过程中出现的问题而视而不见, 物业管理公司应该为此负责地积极介入到开发商各阶段的工作中去, 认真观察与参与, 并对发现的问题及时地提出, 并配合开发商采取可行性措施解决处理问题, 这样就可以减少在今后物业管理过程中的不必要麻烦的产生。
4. 做好与开发商、业主的沟通交流, 为后期物业管理打基础。
物业管理公司不仅仅只是要与业主做好沟通, 而应该要协调做好与开发商, 与业主共同的交流沟通, 对开发商与业主的熟悉就是对自己业绩的把握, 做好物业的前期介入就实现三赢, 并为物业的后期管理打下良好的基础。
随着形势的发展, 物业管理在小区建成之后再介入的状况已经不能适应, 物业项目的开发建设是一次性的买卖, 而物业管理是长期陪伴业主的事情, 为了能满足业主, 惠利物业, 不但要切实做好物业管理工作, 而且还要不断提高前期物业介入的质量, 让业主在入住之前就得到踏实的保障, 让物业自身提早投入到建设工作中来, 实现开发商、物业管理公司、业主三方的共赢。
参考文献
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[2].王贵岭.物业管理[M].北京:中国物价出版社, 2003
[3].张锐敏.我国物业管理的现状、问题及对策[J].市场论坛, 2008 (5)
智能小区物业管理研究 篇8
1智能小区物业管理的关键点
智能小区的物业管理就是通过以家庭为核心的二层信息平台,家庭内部的数字化平台、社区的智能化平台和城市公众信息平台,将信息、网络、自动控制、通讯等高科技应用到人们的生活领域,以家庭信息化为手段,实现家庭社会化和社会的家庭化。
1.1 系统与设备的维护管理
智能小区物业管理已经从以往的定性检查深入到对系统每个零部件物理层的定量化检测,例如,从电源的通断转移到供配电系统的电压、频率的质量与稳定性的检测,对设备、线路、接点的老化与漂移的检测等。 在运行管理中尤其需要注意对智能化系统中容易老化的烟感、温感、水位等末端设备进行定期检测, 及时纠正参数漂移对系统运行的干扰。
1.2 智能化系统的管理的环境条件
智能小区的物业管理应当上升到非线性大系统的层面来考虑管理问题。 建筑的防水、防尘、防潮性能都会影响到智能化系统的运行精度和正常。 建筑材料的防静电性能和措施、防泄漏屏蔽、周界干扰,也会关系到智能化系统的安全。 外界供能的顺畅更是决定了智能化系统的运行质量和方式。 不仅是外来人员的非法闯入, 任何人员的非法操作或者有意无意的误操作都将给智能系统带来不可估量的损害。
1.3 制度制定的必要性
制度的制定一定要规范,对于从业人员的要求一定要严格, 对故障的检查与发现,故障的报告与记录,故障的处理与排除要有明确无误的规范。 在操作制度与规范中要加强对工作人员自行开关、更改智能化系统的监督管理。
1.4 智能化系统的信息资源安全
智能化建筑的安全防范管理必须从人流、物流、信息流3 个角度才能完善安全性。 物业管理部门不仅要防止显性的设备的不正常现象,还要防止隐性的信息的不正常流传。 智能化系统的物业管理特别需要严格内部人员的管理和信息资源的合法性管理。
2影响物业管理因素的模糊综合评判
模糊评判包括两部分,一部分是调查问卷的设计和实施,另一部分是对调查资料的处理。 主要运用德尔菲法、统计分析法和模糊综合评判方法。
2.1 调查问卷的设计与实施
调查主题有2 个:①调查出对我国智能小区物业管理发展和竞争力有贡献或有影响的因素有哪些;②调查出各因素对我国智能小区物业管理功能指标体系中各指标项日的贡献或影响程度的大小。
2.2 影响智能小区物业管理发展因素的模糊评判
影响智能小区物业管理发展和竟争力的因素多种多样,而每种因素都具有模糊性, 模糊综合评判的方法是对评判对象的全体,根据它们的特性,求出一个评判矩阵,通过评判函数给每个对象确定一个评判指标,再据此排序择优。
2.2.1 确定评判综合的因素集
对我国智能小区物业管理来说,要能使其得到不断发展,追溯其本质,即要求我国智能小区物业管理的技术经济效果综合评价指数在理想状态下,在现实条件下能达到最大。
2.2.2 确定评判问题
确定评判问题的对象集及影响智能小区物业管理社会价值认同程度和智能小区物业管理功能效果的待评判对象的全体。
2.2.3 分析调查数据,建立模糊评判模型
对建立的两个评判因素集,即智能小区物业管理社会价值认同程度和智能小区物业管理功能效果, 运用设立的两个数学公式,对影响因素进行描述。
2.2.4 计算评价指标,得出评判结果
在计算评价指标之前,先要确定评判函数f。 评判函数是根据排序择优的要求确定的如何进行评判的计算方法,它是一个多元函数,通常具有正则性、递增性和连续性。 因为我们评判问题需要综合考虑对象的各项特征指标,因此对评判函数f采用加权平均法。
3提高物业管理水平的关键因素分析
智能化住宅和智能小区建设目标是向人们提供方便快捷的信息通信、安全舒适的居住环境、高效便利的物业管理。
3.1 物业管理中人才问题的解决方法和途径
人才质量关系到物业管理的服务质量, 除了硬件赋予物业管理公司的一流装备基础, 更重要的是物业管理公司自身的软件系统。 软件系统应该包括规章制度、服务理念、服务质量等内容,最终要落实到物业管理队伍的素质上。
3.2 智能物业管理所使用技术选择及智能分级
智能家居可以成为智能小区的一部分,也可以独立安装,很多房地产商会站在整个小区智能化的角度来看待家居的智能化,也就出现了一统大小无所不包的智能小区。
4物业管理机构调整及增值服务系统存在问题的改进措施
建议在物业管理公司中设置服务拓展部, 直属常务副总领导,具体的负责增值服务系统的运作。 针对不同客户提出个性化的解决方案。 要通过对设备设施的有效管理,给业主创造一个安全、整洁、舒适、优美的生活和工作环境,要设身处地为业主着想,为业主提供一流的服务和亲善的管理。 智能化系统实施必须考虑今后信息技术的发展和外界大环境的改善以及用户需求的变化,逐步将暂不实施的以及增值服务系统予以实施。
5结论
浅谈小区物业管理收费问题 篇9
物业管理是现代城镇房地产经营与管理的一种模式。是指业主通过选聘物业管理公司由业主和物业管理公司按照物业服务合同约定, 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。严格的意义讲物业管理公司为小区业主们提供的是一种服务。
(一) 普通小区物业管理公司与开发商的关系。
原本物业公司和开发商应该是有一个相互制约的关系, 但实际上现在90%以上的物业公司是和开发商绑定在一起的, 在开发商还没有完全具备条件聘用物业公司进行管理的时候却已经让物业公司入住管理使后续管理上带来了一些问题, 另外在出现问题以后, 物业公司也不方便去严格地追究开发商的一些责任。现在很多的物业管理公司在代开发商受过, 开发建设过程中遗留下来的很多问题包括它打广告时配套的一些有利条件, 还有就是开发商在建设过程中有质量的问题等, 都遗留到物业的阶段才暴露出来。
(二) 物业管理公司和小区业主的关系。
交房后, 物业公司将是小区的管家, 以后小区的很多事情都要靠物业来完成。如果物业公司能在楼盘开发时就进入小区了解小区开发的过程与情况针对未来的管理提出意见, 那么必然对未来的管理起到很大的帮助。但由于物业管理公司和开发商有着这层次的关系, 当业主入住后发现开发商售前的承诺没有兑现, 业主就只能对着物业管理公司发难, 问题解决不了就不交物业费。从而使业主和物业公司一开始就产生了对立的情绪, 物业管理公司处在了既服务于小区业主, 又与业主相对立的尴尬局面。
(三) 物业公司对于业主提供有偿服务。
业主认为物业管理公司是开发商的子公司或是开发商聘请回来的, 本应该帮助小区业主解决好跟房屋和小区有关的等等问题, 既然已经让业主交了物业费, 物业公司就更应该为业主的利益着想把业主的利益放在第一。所以遇到问题就会找物业公司解决, 一旦物业公司解决不了或是解决的不够好。业主自然就会有不交物业费解聘物业公司等想法。
二、普通小区业主缴纳物业管理费存在的问题
从业主方面讲:其一、业主不理解住房商品化房屋的维护保养成了业主自己事情, 对此观念还不能从根本上转弯过来, 把物业管理当作一种服务性消费来支出还有待时日。其二、由于业主并非物业管理专业人员, 因此他们不可能全面了解物业管理这个系统性的有偿服务行为, 对物业管理的认识只停留在表面上再加上一些物业管理服务是间接的和隐性的, 业主没有得到直接的利益或是得到不能立刻看到的利益, 业主就不承认物业管理公司所作的工作。目前业主普遍认为物业管理公司的工作主要是保洁、保安、绿化, 同时还认为房屋出现质量问题也全部应由物业管理公司负责, 并不知道责任主体的归属应是开发商或业主个人, 并不是物业管理公司。
三、物业管理收费难的原因
(一) 业主方面的原因。
一是一些物业管理服务是间接的和隐性的, 业主没有得到直接的利益, 就不承认物业管理企业所作的工作。二是由于物业管理企业不可能因极少数业主不交物业管理费就不进行物业管理服务工作, 导致一些业主认为不交费也能享受到服务。三是部分业主因为邻里有矛盾, 如装修造成管道堵塞、噪声扰邻等都归罪于物业管理企业的管理不善, 从而拒交物业费。
(二) 物业管理企业与开发商方面的原因。
一是由于物业管理行业市场化进程滞后造成部分物业管理服务企业运行模式和机制与市场机制要求不协调, 加上物业管理企业由房管所转制和自建自管的多, 造成物业管理公司内部机制难以适应市场化的要求。二是由于国家对物业管理服务项目、服务标准没有统一规定, 已颁布的《物业管理条例》缺乏实际操作性, 因此造成业主和物业企业在服务标准上认识偏差较大。三是由于80%以上的物业管理企业是开发商的子公司, 所以当业主入住后发现开发商售前的虚假承诺没有兑现。业主就只能对着物业管理服务企业发难。四是物业管理公司为物业费打官司等的时间太长牵扯精力太多, 所以不愿诉诸法律从而导致欠费问题得不到解决。
(三) 宏观管理方面的原因。
一是维修基金管理使用制度不明晰, 执行力度也不够。业主们想申请物业维修基金程序很繁琐, 拖延时间也很长, 导致工程被搁浅, 直接影响到业主的生活。二是服务收费标准的欠缺。《物业管理条例》仅对住宅小区的物业进行了相应等级服务收费标准做了规定, 对高档小区、商业物业等非住宅性物业没有做出相应的规定。
四、解决物业管理收费难的对策
(一) 健全法律法规加强执行力度物业管理各个方面都要建立
相应的规章制度, 并严格按照规章制度办事, 政府的职能部门要加强对物业管理服务企业的资质管理、监督、指导其完善管理服务标准, 提高服务质量, 对那些管理水平低、收费不规范、资质等级弄虚作假的企业应加大整改力度, 切切实实站在业主的角度维护广大业主的合法权益。
(二) 物业管理企业在日常的工作中, 应充分利用物业区域各
种空间和宣传形式, 向业主进行有关物业管理方面的知识, 以此来提高广大业主对物业管理的认识, 进而就可以提高缴费率。
(三) 加强物业管理企业自身建设, 提高管理服务质量, 物业管
小区园林绿化的养护与管理 篇10
关键词：园林绿化；养护；管理
中图分类号： S731.5 文献标识码： A 文章编号： 1674-0432（2014）-15-62-1
1园林绿化养护是一项十分重要的工作
园林绿化工程是一个系统的和综合的工程，园区在建设规划时，建筑工程一般要先进行施工，然后再完绿化工程的实施。按照规划，把设计者的意图用实体表现出来，包括草坪的处植，树木的移栽布点以及花卉的培育等，这个过程在现代建设施工的条件下都可以在短期内完成，达到预期景观效果。但这只是园林绿化工程中的一部分，更重要的部分是在后续的工作中体现，前期工作是完成设计的展现，后期的工作才是保证整个设计的保持与完善重中之重。草坪、树木、花卉等都是有生命的，保证存活至关重要，如果后期的养护不当，管理不善， 种植好的树木、绿苗不久就可能因缺水、生病等原因会枯萎死亡，那么前面的绿化工作就算全部白做和浪费，园林景观更无从谈起。只有做好后园林绿化后的养护管理工作，才能保证苗木成活，草坪常绿、花红久艳，才能直正体现园林植物造景效果，是居民休闲的娱乐、玩耍的好去处。
2园区绿化养护管理中存在的问题
2.1对绿化养护工作的重要性认识不够到位
对于园区绿化应“三分种，七分管”，重头是在管理与养护上，现在有很多小区，由于认识的不足，往往只是按照设计规划意图完成种植就完事，而忽视后期的管理，在养护上不能按时及正确的做好工作，导致一些园区，第一年还算好，到第二年和第三年草坪干枯、樹木枯死、花草景点破败失去原有的设计意图，不能给人们提供良好的绿化景观，失去原有的意义。
2.2 养护人员的知识和技术欠缺
园林绿化施工及养护都需要很强的专业知识，由于我国在这方面刚刚起步，虽然形式上与外国的绿化要接轨，但在养护人员方面仍处于欠缺的局面，养护管理人员多是一些不具备绿化知识的人员，修剪造型知识不足、养护工作缺乏创新、技术能力欠缺等是普遍的情况，工作中，往往都是采取一些简单方法，缺少技术含量，导致养护效率较低，树木长势造型不好，景观效果较差。
2.3 居民素质有待提高
小区园林绿化的养护管理固然重要，但同时也要区内居民共同爱护才行，而当前的情况是，由于多年来我国一直没有绿化小区的环境，居民突然住进有树有草的环境，还有一部分人没有对环境保护的意识，对花草不爱惜，任小孩子进入践踏、玩耍，个别养狗的居民把狗随意放进去乱跑乱跳，很多小区入住几年后，绿化被破坏得相当严重，居民的保护环境意识有待提高。
3园林绿化养护的技术措施
3.1落实责任，完善制度，加强管理
制度是管理养护的指挥棒及工作准则，在园林绿化的养护管理中，要根据小区的具体实际情况，制定管理制度，落实责任，按区块或是按植物种类进行分类，了解不同植物的生长特点及习性，综合季节、生长位置、环境布局等情况，制定养护计划，分清主次，抓住重点，加强管理。
3.2草地的养护管理
草地在园区中所占面积最大，可以说是整个园区的绿色背景，其他树木、花卉、景点在草地的映衬下，才显得别具一格，草地养护一般要求均匀一致，纯净无杂草等，保持四季常绿。在草地管理中重要的是要做好修剪，根据长势在合适的时间进行。
3.3 绿化树木的管理
园区中的绿化树要注意水肥的科学管理，由于园区中的土壤都是建筑后平整的，土壤中难免有些砖头、垃圾等物，对于树木的生长会产生一定的影响。再有多数都是大树移栽过来的，所以要特别注意水分及肥料的及时供应，首先要确保成活，一般来讲，大树移栽要三年以上才能确定是否真正的成活。要充分保证水分的供应，浇足水，浇透水，但切不要渍水。在肥水管理的同时，也要注意防虫防病，绿化树木主要的虫害有天牛、木虱、潜叶蛾、潜叶虎、介壳虫、金龟子等，主要的病害有根腐病、白粉病、炭疽病等，除了药物防治外，栽培上要经常清理枯枝落叶，保持清洁，必要时修剪后喷药。 乔灌木及绿篱要定期修剪，灌木的造型根据品种和位置的不同可由绿化技术人员确定，
3.4花卉的培育管理
花圃培育盆栽花卉，首先选择各类各种时花和阴生植物，进行整地播种或扦插，盆栽花卉第二阶段的管理，由于摆放分散，重点做好防旱、防渍、防冻这三项工作。盆栽花卉由于分散，通风透光好，病虫基本较少发生，但也会偶然发生，要细心查看，及时发现病虫害发生的苗头，一经发现，要用手提喷雾器逐盆喷药以及时控制病害发生，避免大规模扩散。
3.5农药消杀管理及保洁，除草工作
小区内由于各种植物混杂，所以一旦发生病虫害，会对园区内的植物产生很严重的破坏，防治时可用农药进行消杀，在选用农药时，要尽可能选用高效低毒的产品，要掌握好用量，避免对小区的环境造成污染，要结合人工的方式进行。除了用农药外，通过物理方法也能很好的起到对病虫害的防治，比如春夏季做好对树木进行修整树形，剪除枯树病枝，清除虫卵、虫茧，以减少虫源。绿化工人要每天清扫绿篱边落叶、杂物，为植被浇水，根除杂草。清除杂草主要通过人工除草和化学除草两种方法，人工除草一般在中耕时进行，化学除草要特别注意除草剂针对的类型，要选好和调配好除草剂，避免发生药害，同时也要注意除草剂的用法用量，有针对性的除去杂草。
对小区供热管理制度的探讨 篇11
一些采暖系统虽然设备容量要比实际所需大得多。可是供热仍不足, 室内温度达不到设计要求, 造成用户意见很大;也有一些建筑物接入了城市热网之后, 调节不好, 产生过热现象, 不但降低了居住条件, 也浪费了大量能源, 下面对我单位统管房产采暖供热制度情况谈一下看法:
1 对建筑物供热形式的分类
从使用的用途分类, 大体可分三种情况:a.连续采暖:医院、公企、三班制的生产房屋。b.基本连续采暖 (夜间可以减少供热) 住宅、招待所、各类宿舍。c.白天采暖:办公楼、学校、一班制工厂、公共建筑。
但从采暖定义上讲只分两大类;一是连续采暖、即每天24小时都是使用时间, 而且要求室内平均温度保持设计温度。二是间歇采暖, 即是每天使用时间并不是24小时, 只要求在使用时间内的室内平均温度保持设计温度, 其它时间可以降低温度。
对于民用住宅房屑于哪种采暖的建筑物, 有不一致的看法, 我认为它是属于24小时都使用的建筑物, 但不必要求24小时能保持设计温度, 所以对民用住宅来讲, 它即高于间歇采暖的条件, 又低于连续采暖的条件, 因此称它为基本连续采暖为好。严格的分它还是间歇采暖的范围, 只是间歇时间短些而已 (如安和十街区供暖面积为12万m2采暖时间为18小时左右) 。
一般来说, 人们夜间10时至早6时是睡觉时间, 而早6时开始一直到晚10时为使用时间, 共16小时。供热制度就要满足这种使用需要, 按着这种使用条件要求, 应当早4点开始“烧火予热”, 至早6点达到设计温度, 一直到晚10点都要保持设计温度, 晚10点以后停止供热, 夜间自然降温, 对目前建筑物的结构情况, 沮降不会太大。
不论是那一种采暖制度, 根本一条就是要在供暖使用时间里都能达到设计温度。
2 对目前采暖运行管理的看法
就小区住宅的采暖时间看:一般是每天烧两次火、早四个小时, 晚四个小时, 是属间歇采暖的形式。另也有的是每天3次火, 每次2~3个小时, 供水温度大大低于设计温度, 称为”低温连续常送, 其实这不能称为连续采暖, 实际上它仍是一种间歇采暖方式, 而且就连间歇采暖的设计条件也没达到, 这种供热方式即满足不了使用要求, 也浪费了燃料及电能。
总的看来, 目前这种供热制度, 间歇时间过长, 供热水温过低, 对重型结构的建筑物, 因予热延迟时间要长, 采用间歇采暖就不实用了, 这种供热方式, 每次供热时间较短, 还没有达到设计温度就停炉了, 造成自然温降过大, 下一次供热予热时间还要加长, 这样就形成了周期性供热不足, 室内墙体总处于冷幅射状态, 室沮总达不到设计要求, 所以人们生活在这种房间里是极不舒服的。
应当指出间歇次数过多, 没有什么优点, 只能浪费燃料。
另外安装的锅炉和采暖系统比实际所需大得太多时, 实际上没有好处, 使予热的过程也延长了, 自身延长时间就等于抵消了预热加快所得到的好处, 这样的采暖系统要想满足使用要求, 只级降低水温连续供热, 或采取间歇次数过多的方式, 其结果都是浪费了燃料, 增加了电能消耗, 因此运行管理制度应与设计标准相一致, 才能取得满意的供热效果。
至于对燃料不足而必须采用间歇采暖供热和燃料低发热值不能满足使用要求, 而降低使用条件, 就不是管理与设计所能解决的了。
3 设计中所存在的问题
确定一个合适的耗热指标, 非常重要, 即要满足使用要求, 又要节约大量能源, 目前耗热量计算方法存在与实际不相符合的缺点, 一般计算出来的耗热量都比实际需要量大, 按着这种偏高的计算热负荷选用锅炉设备及泵, 势必造成大马拉小车的现象, 锅炉设备长期处于低负运行, 造成运行效率低, 不利于节煤节电, 另外房间内实际安装的散热器面积大于实际需要, 当按设计要求运行时室温必然过高, 而又不好调节, 只有开窗进行调节这样就造成能源浪费。
根据近几年来哈尔滨建筑工程学院, 北京建研院空调所等单位对哈尔滨集中供热系统所作的测定结果, 住宅能耗最大为50~60千卡/米2时。
可以看出计算比实际耗能大的多, 尤其是有人认为锅炉容量大, 循环水泵流量大, 扬程高就能满足使用要求, 这是不对的, 在这种状态下运行锅炉是在低效率下运行, 增大了耗煤量, 循环水泵过大必然浪费了电能, 随着煤费上涨电能限量, 使得运行费用增加、而且煤、电在运行中所占费用是主要的。
4 结论
4.1 是什性质的建筑物,
就应当采用什么样的运行管理制度, 而且从设计上就应给予全面考虑;24小时都使用的建筑物, 应当连续供热;这样设备容量最小, 一点也不浪费燃料, 24小时都能达到设计要求的温度。
只要在白天使用的建筑物--应当采用间歇采暖的制度, 也能够节省燃料, 只能保证使用时间达到设计所要求的温度, 在非使用时间内可以自然温降, 但设备容量和系统都要增加间歇附加值。
4.2 对于住宅来说,
属于16小时使用而且需要达到设计温度的基本连续采暖, 这种运行能够节约燃料, 减少投资, 也满足了使用条件, 但是设备容量及采暖系统也需要增加一定的附加值, 增加多少合适, 在计算中怎样表现出来, 需要进一步研究。
4.3 现行所给出的室外计算温度,
主要考虑适用于连续供热式间歇时间较短的采暖系统, 如果间歇间过长, 不保证时间就必然会增多, 满足不了使用要求, 因此间歇采暖系统其建筑物的温度在非使用时间要降低。为了在早晨使用之前把温度提高到正常值, 一定的予热时间是需要的, 为了迅速提高温度, 采暖系统就需要有些过量的负荷, 予热时间的长短, 要根据室外温度而定;当气温变得冷些时, 予热时间就长些, 在低于设计温度的天气里, 只有连续采暖才能满足室内要求温度。
4.4 供热系统设备,
要适合供热负荷的变化, 要保证锅炉能在较高的负荷下运行, 充分发挥燃料与锅炉的效能, 减少无功热损失。要尽可能的考虑安装, 配备准确的的检测仪表和温度监控装置, 压力平衡装置, 以保证供热系统能根据气温变化, 设计要求, 进行调节, 满足使用条件, 防止能源浪费。
4.5 加强运行管理, 杜绝偷水、漏水现象, 是一个值得重视的问题。
尽可能减少循环流量, 可使电能耗量减少和降低运行费用。选择合适的循环水泵, 合理的配备水泵个数是很重要的节电措施。
4.6 对已接人热网的集中供热住宅,
要加以技术改造, 使住宅的实际能耗及热网的供热热量做到供热供需平衡, 虽然困难很多, 需要一定投资, 但能获得长期的经济效益。
4.7 另外一个根本性问题是加强围护结构保温问题,
是保证供热的重要条件。加强房屋的保温管理工作, 也要引起有关单位重视。
总之, 优秀的设计、合理的运行制度加上先进的科学管理, 必然收到满意的效果。
更正
本刊2008年第21期 (7月下旬刊) 第212页刊发的《对市政排水管道养护的研究》一文, 作者应为:李敏杰。