小区物业电梯安全管理制度

2024-09-12

小区物业电梯安全管理制度（共8篇）

小区物业电梯安全管理制度篇1

电梯安全管理制度

一、机房设备的维修保养，必须拉开电源开关方可进行。特殊情况下不能拉开电源时，应做好安全措施并小心谨慎地工作，以免造成人身和设备事故。

二、电梯因检修或保养需停机时，必须确认电梯内无乘客后，方可停机。

三、在维修、保养施工中，必须注意工作的的协调和配合，有人协同工作时，开机、停机前都必须扬声，得到对方应答后方可操作。

四、在机顶做检修、保养工作时，除了判别故障和调试需要外，禁行快车。

五、下井底作业时，禁止关闭厅门(厅门留有人监视时例外)，厅门口必须摆设告示牌，防止无关人员靠近。

六、井底作业时，首先开亮井底灯，按下井底安全开关，若上方有人工作时必须佩戴安全帽。

七、进入井道、井底作业时间，估计超过一小时者，必须严格执行井道、井底作业规定。

八、进出厅门或维修保养厅门时，只许用工具垫门脚，严禁挂门缆，防止缆仓放不正造成事故。

九、维修、保养工作完工时，必须认真清理现场，清点工具和物品，切忌遗留。

十、机房、井道因工作需要动火时，必须遵守公司动火规定，办好动火证，指定专人操作和监视，事后清理火种

小区物业电梯安全管理制度篇2

一、一楼的业主交电梯费的问题

一楼住户以从不使用电梯为由主张不需要缴纳电梯费, 包括运营费和维修费。那么李先生该不该交纳电梯费呢, 通过前面的分析, 作者认为按照《物权法》72条, 对共有权部分不得主张放弃对共有所有部分的权利义务李先生不得主张因不使用而不缴纳电梯费。这个问题相对简单, 然而关键的问题是维护费和运营为怎么交, 显然李先生家住一楼, 如果使其与家住八楼的业主缴纳相同的电梯运营费用, 明显对李先生不公平, 如果能把维护费和运营费区分开来, 那么在此建议一楼业主可以单独缴纳维护费而不缴纳运营费, 高层建筑也可适用于二楼, 这样就显得更加合理和近乎人情。另外对于高层建筑可以设计一个缴费公式使得电梯费的收缴更加制度化从而吸收当事人的不满, 比如楼层为基数N的话, 以基数之间的和计算出值M, 以后就可以把电梯每年的运营费用除以M得出平均值X, 业主应当缴纳的电梯费就应为X*N, 另外此做法除了制度上更健全外, 在有地下停车场的小区里也能更好的解决电梯缴费的问题, 现在有的小区设有底下停车场一般为B1, B2两层, 业主在停好车以后直接从停车场乘坐电梯上楼, 这时即使住在1楼的业主也会使用电梯上楼, 那么就没有理由以住1楼为由而不缴纳电梯费, 与此同时用上面的公式可直接计算出应缴费用即3*N。

二、电梯费与物业费的捆绑—电梯卡

以上所讨论的都是应然的问题, 而对于电梯所产生的一系列费用的收缴目前并没有统一的办法, 很多小区采用了电梯卡这种形式来解决这一问题, 通常是业主向物业服务公司缴纳电梯费从而取得电梯卡以方便日常的出行。这样做看似没有问题也比较合理但是在生活中并不如此, 现在很多物业存在物业费与电梯费捆绑的现象, 也就是不交齐物业费不可以交电梯费从而领不到电梯卡, 无法使用电梯。

如果物业部门能尽到自己的义务, 妥善合理的处理这一项事宜当, 这种统一的发卡式管理办法有其高效率方便合同双方的功效, 当然是无可厚非。问题是很多物业公司并没有凭着履行合同方的义务尽职尽责的管理电梯的使用以及维修费用, 而是通过这种不明朗的合同关系从中牟取暴利, 这样的例子在我们身边屡见不鲜。通常物业部门给出的说法是政府指导价, 但这个政府指导价往往是政府临时制定的规章, 其合法性与合理性并没有更多的解释与凭证, 最终导致了霸王条款的形成。

鉴于此, 务必要消除捆绑现象与电梯费的透明化。对于物业公司来说, 如果在服务到位也就是合同履行适当的情况下, 业主不交物业费, 物业公司可主张业主违约, 而享有违约之债的债权请求权, 单纯的以电梯的使用权来限制业主的成员权于法无据。对于业主来说如果物业没有尽到合同中物业方的义务, 业主可以主张物业服务公司违约, 并且有权以违规收费来提出抗辩。总之采用以捆绑方式限制业主权利的电梯卡方式是规避法律的违法行为, 业主有权对于此带来的一切不公平条款提出抗辩或直接以违约向法院提起诉讼。此外电梯卡收费的严重不透明也严重损害了业主们的利益, 电梯一年运行的费用到底要多少, 有些情况下仅仅凭物业的一句话, 业主就得乖乖交钱, 在此即便是买卖合同的相对方也有义务提供相应的信息来尽到先合同义务, 更何况是物业合同呢。绝对的权利带来的只能是绝对的腐化, 此时业主委员会的职责一定要体现出来, 对其进行监督, 更确切的说应该是权利的制衡。因为如果把整个收费的权利归于业委会的话, 那么就与归于物业公司无异了。建议由业主委员会监督电梯运行的实际费用与支出, 协助物业公司对电梯进行维护与年检。在年末制作费用表, 一一列明费用提交物业从而制定收费标准。

参考文献

[1]《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干解释》.2009年5月[1]《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干解释》.2009年5月

[2]陈华彬.《现代建筑物区分所有权制度研究》[M].法律出版社, 1995[2]陈华彬.《现代建筑物区分所有权制度研究》[M].法律出版社, 1995

小区安全隐患多物业住户莫忽视篇3

2006年的一天，法国女孩赛琳娜在其居住的上海奥玎宫廷别墅小区内的泳池边观看妹妹游泳时，不慎坠入泳池。赛琳娜头部直接撞到游泳池底，致使C5骨折移位，C4颈椎完全损伤。后经华东政法大学司法鉴定中心鉴定为一级伤残。事件发生后，赛琳娜的父母为给女儿治病，前后花费约百万人民币，而物业公司的不管不问，更激怒了赛琳娜父母。

自2007年开始，赛琳娜的父母就委托律师向上海市长宁区法院起诉，当即被驳回。2007年8月又起诉至上海市第一中级法院，但三年多都没有结果。直至2010年7月1日，赛琳娜的父母在《侵权责任法》施行的第一天，再次委托律师提起诉讼，并向上海中企物业管理有限公司索赔2300万元。

目前，此案正在进一步审理之中。

【律师观点】

律师认为，赛琳娜父母起诉原因主要是奥玎宫廷别墅的物业公司未尽到任何应尽的管理服务义务，致使原告受到严重伤害。根据《侵权责任法》及其他法律法规，被告应承担全部责任。“泳池池壁台面抛光大理石遇水极滑，小区的物业对该泳池疏于管理，也没有安排任何救生和安保人员在泳池周围进行安全管理，致使赛琳娜不慎坠入泳池。更由于池水只有80厘米高，没有达到水位标准，致使她头部直接撞到游泳池底。”

此外，由于奥玎宫廷别墅小区由上海国银企业有限公司开发销售，该公司于2005年12月27日注销，律师认为，其股东上海鹏欣(集团)有限公司、上海鹏欣建筑安装工程有限公司应承担连带赔偿责任。

另据了解，赛琳娜案所涉及的游泳池属于违章建筑，尽管建筑设计图纸有游泳池的设计和施工方案，但是未获审批。物业公司在接收物业管理时应该意识到该游泳池是违章建筑，是不能够开放的；如果开放，应该按照国家有关开放游泳池规定配备救生员、救生设施、安全管理制度、安全警示等等。物业把游泳池作为嬉水池来开放和管理，可以被视为放任高度危险的存在。其工作人员发现原告处在高度的危险中，而不予制止、劝阻，导致原告受到了严重、难以弥补的人身伤害，应承担相应的侵权责任。

【相关链接】

中国物证技术学奠基人、中国人民大学法学院教授徐立根，一代物证鉴定泰斗居然是被小区内隔离铁链绊倒，摔伤内脏不治身亡，享年83岁。目前，徐老的家人已经委托律师准备向世纪城物业公司讨说法。徐老的家人认为，物业在小区门口放置“绊马索”，而且没有任何警示语，应该对徐立根教授的去世承担责任，就此提出500万元的赔偿要求。

重庆市一小区业主在小区游泳池游泳时意外摔伤颈椎，导致下半身瘫痪。该业主将小区物业管理公司起诉到法院，索赔治疗费、残疾赔偿金等共计140多万元。日前，重庆北碚区人民法院作出一审判决，物业公司被判承担20%的责任，赔偿21.6万余元。

追溯以上案例，在当今社会高速发展的大环境下，不仅是要我们生活品质不断提高，生活的配套管理也要跟得上发展的速度。物业公司作为住户与开发商的中间人，更应该起到调节与协助的重要职责。都说物管公司是小区住户的“娘家人”，小编涵子真心希望物业本着对住户负责的态度管理好小区设施，多一些温馨提示，就能换来大家更加和睦地相处，也能更多地减少因小区设施而引发的家庭悲剧。

法律热线

Q：我母亲家住海口市某小区，去年7月28日，她去市场买菜回来时倚靠在小区内一座人造小桥的桥栏杆处稍做休息，不料这个小桥的木栏杆因为年久失修不牢固，断裂后我母亲摔下去受伤，找物业，物业说找开发商。请问我母亲这种情况到底该找谁承担责任？谁应该来赔偿？（海口刘先生）

A：根据你讲的情况，如果你母亲购买的房子还在保修期内，那么开发商应该承担赔偿责任；（这个你可以先核实一下当初的购房合同，看合同里关于保修期的约定）；如果所购房屋已过了保修期，那么物业公司就应当承担赔偿责任，因为此时物业公司对公用设施等负有维修保养的义务。

Q：我有一个朋友，在之前3年多时间里，他以做生意为名陆续向我借了近20万元，但都没有写过借据。最近1年里，我开始向他讨要借款，他并不否认借款事实，但表示目前没有钱还。近日，他说接到最新项目，如果做成就可以还钱给我了，但要求我继续借款给他，以帮助他做项目。我现在对他的话已经不大相信了，并怀疑他实施诈骗。想问一下，含有借款和还款内容的手机短信能否作为证据使用？如果我向警察报案的话，需要提供什么材料？（海口成先生）

A：含有借款和还款内容的手机短信可以作为证据使用，可以提起民事诉讼要求他还钱，但要控告其诈骗，需证明其虚构做生意的事实，借钱后没有用于做生意，而是用于挥霍，根本没有偿还的打算，就可以认定其诈骗。

Q：经济适用房能不能建底层商铺？ (海口李女士)

A：经济适用住房不能建底层商铺。经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。经济适用住房有特定的供应对象，其建设用地为划拨土地，政府在政策上给予许多优惠，如果建底层商铺不仅改变了经济适用住房的性质，也改变了土地用途，等于变相地搞商品房开发，这是违反《经济适用住房管理办法》的行为。

Q：为什么我这里的房子只有40年的土地使用权呢？据说开发商的地块是拍卖拍来的，以后我该怎么办？（海口张女士）

A：土地使用权的出让年限与土地的用途有关，不同使用性质的土地使用年限不同，居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。张女士购买房子的土地使用性质应该是商业、旅游、娱乐用地。而商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性质用地是必须以招标拍卖或者挂牌的方式出让的。因此，开发商通过拍卖取得土地使用权，进行商业、旅游、娱乐等经营性开发是合法的。张女士购买的房子如果是商铺性质属于商业用地土地，使用年限应该是40年。如果是住宅，土地使用权的年限应该是70年。

Q：房子入住不到一年，窗户玻璃突然碎裂，经查是钢化玻璃发生自爆。找开发商赔偿，答复却是“过了两年质保期概不负责”。请问这个损失到底该由谁来买单？（三亚陈女士）

物业最新电梯安全管理制度篇4

物业服务有限公司

二○一五年五月

（一）电梯作业人员守则

为了更好地配合业主，搞好电梯维修保养服务工作，提高电梯的完好率和利用率，使外委电梯维修人员的工作有序、有职、有责，特制订以下制度。

一、实行定人定梯挂牌服务制，服务内容包括一般性的电梯故障维修和保养工作。

二、所有到现场进行维修保养的外委工作人员必须按要求着装并佩带员工牌，以证明身份并接受项目和用户的监督。

三、外委电梯工应严格按照工作计划要求，按期按质按量完成电梯的各级保养，对确有特殊情况要推迟计划安排的要先汇报本项目工程部长，并由工程部长向业主作好解释工作，在征得同意后方可按调整后的时间进行。

四、要确保按照各级保养项目进行电梯保养工作，要认真如实填写保养记录表，记录表要由工程部长当天签字认可。

五、当安排的保养时间与业主使用发生矛盾时，应及时向工程部长反映，并与业主协调，妥善安排，不能强调保养时间而致使业主不便，甚至影响用户的营业和生产。

六、外委驻场电梯工应于每月1日前将《员工考勤表》交给班长，由班长统一上交本项目工程部部长。

七、节假日、业余时间的应急值班人员应严格遵守电梯《应急维修值班计划》。

八、电梯发生疑难或重大故障时，电梯维修工必须服从电梯安全管理员的调动进行集中抢修，并作好维修记录。

九、具体保养内容与要求参照《北京市电梯日常维护保养技术细则要求》进行，并应严格按照国标、地标《电梯定期保养程序》执行。

（二）、1电梯安全操作规程

一、在电梯行驶前的检查与准备工作。

1.开启层门进入轿厢之前，要注意轿厢是否停在该层平层区； 2.开启轿厢内照明；

3.每日电梯投入使用前，将电梯上下行驶数次，无异常现象后方可使用； 4.层门关闭后，从层门外不能用手拨启；当层门轿门未完全关闭时，电梯不能正常启动；

5.平层准确度应在规定范围内；

6.经常清洁轿厢内、轿门地槽及乘客可见部分；

二、电梯行驶中司机或管理人员应注意事项。

1.在服务时间内，如司机必须离开或电梯停用时，须将轿厢内电源开关断开，如层门有能在外开启设施亦要将层门关好；无需司机的电梯，无须以上过程，只是电梯停用时，将轿厢内电源开关断开并挂停用牌；轿厢的载重量应不超过额定载重量； 2.乘客电梯不允许作为载货电梯使用；

3.不允许装运易燃、易爆的危险物品，如遇特殊情况，需经管理部门批准，并严加安全保护措施后装运；

4.严禁在层门开启情况下，掀按检修按钮来开动电梯作一般行驶；不允许掀按检修、急停按钮来消除正常行驶中的选层信号；

5.不允许利用轿顶安全窗或轿厢安全门的开启，来装运长物件； 6.电梯在行驶中，应劝阻乘客勿靠在轿厢门上;7.轿厢顶上部，除电梯应有设备外，不得放置他物;8.当电梯使用中发生如下故障时，司机或管理人员应立即通知维修人员，停用检修后方可使用。

三、层、轿门完全关闭后，电梯未能正常行驶时； 1.运行速度显著变化时；

2.层、轿门关闭前，电梯自行行驶时； 3.行驶方向与选定方向相反时；

4.如内选、平层、快速、召唤和指示信号失灵失控时，司机应立即掀按急停按钮； 5.发觉有异常噪音，较大振动和冲击时；

6.当轿厢在额定载重量下，如有超越端站位置而继续运行时； 7.安全钳误动作时；

8.接触到电梯的任何金属部位有麻电现象时； 9.发觉电气部件因过热而发出焦热的异味时；

10.电梯使用完毕停用时，司机或管理人员应将轿厢停在基站，将操纵盘上开关全部断开，并将层门关闭。

11.发生紧急事故时，司机应采取下列措施：

12.当已发觉电梯失控而安全钳尚未起作用时，司机应保持镇静，并严肃告诫乘客切勿企图跳出轿厢，并作好承受因轿厢急停而产生冲击的思想准备； 13.电梯行驶中突然发生停梯故障，司机应立即掀按警铃，并通知维修人员，设法使乘客安全退出轿厢；

14.在机房用手轮盘车，使电梯短程升降时，必须先将主电源断开，严格按“电梯故障困人救援规程”执行；

15.电梯在以下三种严重情况时，须经部门严格检查，修复鉴定后方可使用： 16.当电梯发生严重冲顶和墩底时；

17.当发生火灾时：把各层厅门关闭，防止向其他楼层蔓延，切断电源。（如有消防电梯应当启用，但应由专业的人员使用与施救）

18.当发生地震时：微震和轻震对电梯的破坏不大，但使轿厢、曳引部分、对重部分、导轨和导向部分受损或脱离以及电缆扯断，此时启动就会发生意想不到的事故，如遇大地震时电梯禁止使用。

（二）、2安全作业规程

1.所有电梯均应纳入巡视范围。班组应将电梯的巡视工作细分到人，明确值班人的巡视范围。2.巡视内容与标准：

(1)机房温度在5～40℃之间，照明正常；环境达标；灭火器正常。(2)电梯控制柜及主机工作正常；电梯轿厢照明、通风、五方对讲、警铃功能正常。

(3)电梯的内、外显示正常；平层偏差在规范值内。

(4)电梯整机运行情况包括应急维修、例行检修、保养及正常运行。3.每天应进行两次巡视，第一次为每天上午上班高峰的第一个小时内，第二次为每天下午下班高峰的第一小时内。因特殊情况要后推的应注明原因。

4.在每个需要巡视的电梯机房内应放置《电梯运行情况巡视表》，巡视人应将当天的巡视情况详细记录在该表格上，作为电梯运行情况的依据。5.对在巡视中发现的问题，要分清原因和责任。属于质量问题，在自己职能范围内要及时解决；力所不能及的，要向公司汇报寻求技术支持。如属于用户责任的要向用户解释清楚，并及时向本项目工程部长或甲方公司本部管理人员报告，征得指示后方可进行维修。

6.检查中发现的问题要及时按照“定人、定时、定措施”的原则进行处理，并就处理结果进行跟踪检查。项目电梯管理人员每月应对巡视记录表格所记录情况进行一次复查并签字，公司管理人员定期抽查。记录表每月更换一次，外委维修工应收回表格并交本项目工程部长归档，以备公司管理人员检查。

（三）设备管理制度

一、机房内要张贴使用登记证副本或使用登记证副本复印件、维修人员上岗证复印件、电梯安全管理员证复印件。

二、电梯机房为设备设施运行的工作场所，非本专业技术人员，未经许可，严禁入内。

三、维修人员、值班人员应定期对设备设施进行检查，对不符合安全运行要求的，要及时进行检修或更换，并做好相关记录，严禁设备设施带病运行。

四、保持机房卫生和设备设施清洁，机房内严禁吸烟及使用明火，禁止存放各种易燃易爆及不相关的物品。

五、控制柜操作必须遵照相关程序进行，如有修改、变动，必须明确记录并存档，控制系统参数不得随意更改。

六、机房钥匙的发放需做记录，并由领用人签字确认；出入机房随手关门，钥匙由值班人员统一保管；严禁私配机房钥匙。

七、非本专业技术人员如需进入机房，经批准后，由专人陪同，并登记进入时间、人数、姓名、单位及事由。

八、机房内消防器材必须放置在机房入口附近明显易于取用部位，并定期对器材进行性能检测，确保器材能够有效使用，消防器材需有明显标识。维修人员每月对机房进行三次以上清洁卫生。

九、电梯机房、轿厢内和轿顶等部位禁止使用明火作业，严禁吸烟；机房严禁无关人员进入。

十、电梯机房内禁止存放各种易燃易爆物品，不准任何人住宿。

十一、机电设备的各种线路要符合安全技术要求并经常检查维护以防打火、短路引发火灾。

十二、电梯机房配备合格灭火器，对电梯操作人员进行如何使用灭火器的培训。

十三、在检修、擦洗各部件时不准使用汽油，使用煤油时必须提高警惕，采取有效的防火措施，剩余的油料、油棉丝要妥善处理，不得乱扔乱放。

十四、电梯一旦出现火险要立即报火警，使用机房灭火装置组织前期扑救，并注意保护好现场。

十五、凡违反上述规定，将按照公司相关规定予以处理，造成重大程度者，公司将无条件的与维保单位终止合同，追究法律及赔偿责任。

（四）电梯日常安全检查制度

电梯日常检查是电梯维护的重要环节之一，它的顺利进行将极大的推动电梯的规范化管理，有助于我们及时了解电梯的运行情况，发现并解决可能存在的问题。因此特制订本制度，以规范外委电梯巡视管理工作。

一、基本要求

1.电梯日常检查和维护人员必须是身体健康，无妨碍本工种工作疾病的人员担任。

2.电梯日常检查和维护人员必须经地、市级质量技术监督部门安全监察机构的安全技术培训合格后方可上岗。

3.电梯日常检查维护人员作业时必须穿带好相应的劳动保护用品。4.电梯在开始进行检查和维护时，应在电梯首层、轿厢内或在客户出入较多厅门口设置好醒目的安全警告标志和防护栏。

二、安全作业规程

1.所有电梯均应纳入巡视范围。班组应将电梯的巡视工作细分到人，明确值班人的巡视范围。2.巡视内容与标准：

(1)机房温度在5～40℃之间，照明正常；环境达标；灭火器正常。(2)电梯控制柜及主机工作正常；电梯轿厢照明、通风、五方对讲、警铃功能正常。

(3)电梯的内、外显示正常；平层偏差在规范值内。

（五）电梯维修保养制度

一、电梯设备维修人员必须是负责电梯设备维护保养并熟知电梯设备运作原理的维修持证人员。

二、电梯维修工作必须两人同行，工作前由班长指定一人为工作负责人。

三、电梯设备维保时必须对电梯作准备性试车外并每天到机房对机械和电器设备作巡视检查。

四、工作时应穿戴劳动保护用品（鞋帽、手套等），带有低压试电笔。

五、葫芦、钢丝绳套、绳索、木方等工器具在使用前应认真检查，确认无损坏方可使用。

六、维修工在工作时应严格执行本地区《电气安全工作规程》及其它电气焊、起重吊装、喷灯使用、登高作业等安全操作规程。

七、电梯在维修保养时，不得载客或载货，必须在该梯首层放置电梯停止使用告示牌。

八、在机房维修保养时，应先断开机房电源后，才能进行各掣板的清理、保养等工作。严禁用湿手巾擦机身。如必须带电作业时，应严格遵守有关规定，设专人监护，作好安全防护措施。如多台电梯共用机房，在停电电梯的电源开关把

手上悬挂“有人作业，禁止合闸”的标示牌。

九、进入轿顶应合上检修开关。若在轿顶须要长时间停车维修或保养时应断开轿顶急停开关。严禁一脚站在厅门口一脚站在轿顶或轿厢内长时间工作；严禁启开厅门探身到井道内或在轿厢顶探身到另一井道来检查电梯。

十、在底坑应将底坑的急停开关断开或同时断开限速器张紧装置的安全开关。底坑、轿顶和机房不得同时作业，如须同时作业，作业人员必须带安全帽，轿顶、机房维修人员必须注意工件、工具不得下落，以防落物伤人。

十一、操作时应由主维修人员和助手协同进行，并保持随时互相呼应。操作时如果需轿厢内人员配合进行，轿厢内操作人员要精神集中，严格服从主维修人员的指令。

十二、底坑深度超过1.5米时，应使用梯子或高凳上下，严禁维修人员拉吊井道电缆线，以防电缆线被拉断。

十四、严禁用机械方法或电气短路方法连接安全开关，强制运行电梯。

十五、检修电气设备前，必须用有效低压试电笔检验确实不带电后，方可进行操作。

十六、用汽油等清洗机件时，应注意避风、严禁烟火，防止电火花，剩油、棉丝等乱倒乱放，必须带回处理。

十八、使用的移动手灯必须带护罩，并采用36伏以下的安全电压，应在机房、轿顶、底坑装设检修用低压电插座。

十九、电梯维修保养注意事项：

1.维修保养人员不得擅自进行维修作业，维修保养时应谨慎小心； 2.检修工作未完成，需临时撤离现场时，应做到关闭所有厅门、切断电源开关、排除热源；必要时应设专人值守；

3.工作完毕后要装回安全罩及掣板，清理工具，不得留工具在设备内。4.离去前拆除加上的临时短路线，所有开关恢复原状，清点工具、材料，打扫现场，摘除悬挂告示牌，电梯检查正常后方可使用。5.维修保养时不得载客和载货，轿顶上不得摆放杂物。6.每次维修保养后要做好相应的记录。

（六）电梯定期报检制度

1、为使电梯保持正常的、安全的工作状态，防止由电梯而造成的人身伤亡事故和重大设备事故的发生。1．2范围

1．2．1适合于电梯按《特种设备安全监察条例》的要求向特种设备检验检测机构申请电梯定期检验。

1．2．2也适合于按单位内部设备管理制度的规定要求进行的定期检验的报检工作。

2、职责

电梯安全管理人员负责向有关部门报告电梯定期检验工作。

3、定期报检制度

3．1电梯安全管理人员在电梯安全检验合格标志有效期满前一个月向特种设备检验检测机构申请定期检验。

3．2电梯停用一年后重新启用，或发生重大的设备事故和人员伤亡事故，或经受了可能影响其安全技术性能的自然灾害（如火灾、水淹、地震、雷击、大风等），应进行设备大修，经特种设备检验检测机构检验合格后放可投入使用。3．3申请定期检验前，电梯维保单位应对电梯的机械各部件和电气设备以及各辅助设施进行一次全面的检查和维修，并按技术检验标准，进行一次全面的安全性测试。

3．4未经定期检验或者检验不合格的电梯，不得继续使用。

（七）作业人员及相关运营服务人员的安全培训考核制度

一、电梯作业人员必须持质量技术部门的特种设备操作人员的操作证方可独立从事相应的工种。

二、电梯作业人员的培训包括：外委培训（质量技术监督部门组织）和单位

内部培训两种。

三、电梯安全管理人员应建立该类人员的培训、教育档案，及时通知有关人员参加电梯作业人员的换证考试，保持操作证的有效性。

四、电梯安全管理人员每年应编制当电梯作业人员的培训计划，报告管理处领导批准后实施。

五、单位内部培训由电梯安全管理人员负责组织实施，每季度至少组织一次，培训的内容主要包括：国家有关电梯的法律、法规、规章的学习；电梯事故的案例的分析；电梯有关技术知识的学习。必要时可组织人员进行笔试。每次培训必须作好相应有记录。

六、参加外委培训（质量技术监督部门组织）的人员必须经管理处领导同意，培训合格的予以报销相应的费用。

七、电梯作业人员未按规定参加培训，或培训考核不合格的按有关制度予以处分或扣奖。

八、电梯安全管理人员培训考核按质量技术监督部门的规定要求进行。

（八）电梯紧急救援演练制度

当电梯出现故障或停电困人的时候，需要把困在轿厢内的人员救出，中控室值班人员应首先用直通电梯轿厢内的电话同被困乘客联系，安慰乘客不要惊慌，不要自己强行开门，并立即通知经过劳动局专门培训的、持有电梯维修证的维修人员按下述方法实施救出：

一、把电梯主电源拉断，防止电梯的意外启动，但必须保留轿厢照明。

二、设法弄清电梯轿厢的位置。（根据楼层灯指示或小心开启外厅门查看）

三、当电梯停在距某平层位置约±500mm范围的位置时，维修人员可以在该

平层的厅门外使用专门的厅门机械匙打开厅门，并用手拉开轿厢门（要慢，用力不能过大），然后协助乘客安全撤离轿厢。

四、当电梯停在非上述位置时，则要用机械的方法移动轿厢救人。步骤如下：

五、在移动轿厢前确保轿门保持关闭；必须预先通知被困乘客静候解救，切勿尝试自行设法离开轿厢，不要乱动及拉开轿门；说明轿厢可能随时移动，不要将身体任何部位探出轿厢外；如轿厢门处于半关闭状态，则应先行将其完全关闭。操作中如未作上述通知被困乘客则属工作上的失误。进入机房，在曳引电动机轴尾装上盘车轮。

六、救援人员手持制动释放杆，轻轻撬开制动，轿厢将会因自重而移动。注意：需要轿厢移动时，才可松开抱闸，否则马上撤消松抱闸的动作。为避免轿厢上升或下降太快发生危险，操作时，应断续动作（一撬一松），使轿厢逐步移动，直至最接近电梯门口为止（以高于或低于楼面不超过1.5米为准）。操作时还应注意，如轿厢停于最高层电梯门以上之位置或最低层电梯门口以下位置时，不可以撬动制动，导致轿厢自行移动，而应在撬动制动的同时，需两人握紧盘车轮，并用人力盘车，使轿厢向正确的方向移动。

七、若遇到其他更为复杂的情况，应及时上报公司。

（九）意外事件和事故处理制度

当任何形式的紧急情况发生时，须立即报告公司领导及专业领导人员。

一、发生火灾时：

发生火灾时应立即终止电梯运行，并采取如下应急措施： 1.及时与消防中心取得联系，并报告工程部或主管领导。

2.对于具有消防运行功能的电梯，应立即按动消防按钮，使得电梯进入消防运行状态，以供消防人员使用。对于无此功能的电梯，应立即将电梯直驶至首层并停梯。

3.使乘客保持镇静，组织疏导乘客离开轿厢，从楼梯撤走。将电梯置于“停止运行”状态，用手关闭厅门并切断总电源。

4.井道内或轿厢发生火灾时，应即刻停梯疏导乘客撤离，切断电源，用干粉灭火器进行灭火作业。

5.共用井道中有电梯发生火灾时，其余电梯应立即停于远离火灾处，以防火灾蔓延，或交消防人员用于灭火。

6.相邻建筑物发生火灾时也应停梯，以免因火灾而造成困人故障。

二、发生地震时：

1.对于政府已发布临震预报的地震，应按照国务院发布的《破坏性地震应急条例》有关规定采取必要的紧急处理措施，并遵照有关部门决定将电梯进行停运处理。

2.对于震级和烈度较大，震前又没有发出临震预报而突然发生的地震，很可能来不及采取措施。在此情况下，若一旦有震感应就近停梯，通知乘客离开轿厢就近躲避，并关闭机房电源，震后进行检查处理。如被困在轿厢内则不要自行外逃，保持镇静等待救援。

三、电梯水浸时：

当发生水浸事故时，除对漏水设施采取堵漏措施外，还应采取以下应急措施： 1.当底坑内出现少量进水或渗水时，应将电梯停于最高层，切断电源。2.当楼层发生暖气管道、消火栓和家庭用水等的泄漏事故而造成井道和底坑进水时，应将轿厢停于最高层，停梯断电，以防止轿厢进水。

3.当底坑井道或机房进水很多，应立即停梯，断开总电源开关，防止发生短路、触电等事故。

4.对湿水电梯应进行除湿处理，如采取擦拭、热风吹干、自然通风等方法。在确认湿水消除，绝缘电阻符合要求并经试梯无异常后，方可投入使用；对于微机控制电梯，更需仔细检查以免烧毁线路板。

四、突然停电时：

运行中的电梯会因供电线路故障等原因而突然停梯，将乘客困于轿厢内，应采取以下措施进行处理：

1.如果有司机操作，司机应向乘客说明情况，使得乘客保持镇静并尽快通过对讲系统与维修人员联系，进行盘车放人操作。

2.如无司机操作，维修人员在得知事故情况后，应利用机房或消防中心电话，与被困人员取得联系，说明原因，使得乘客保持镇静等待。

3.如有备用电源的，需及时启用。如恢复送电需时较长，则应按《电梯故障困人救援规章》进行救援，解救被困人员。

4.恢复送电后，应及时告诉轿厢内乘客，重新选层走梯。5.在处理完以上事件后，应详细填写处理报告并存档。

（十）电梯钥匙管理制度

电梯是属于国家明令规定的特种设备，为了保障电梯的正常和安全使用，必须制定《电梯钥匙使用保管制度》，电梯钥匙必须由专人保管和使用，电梯钥匙不得随意仿制或配制，也不得随意滥用。

一、电梯机房钥匙使用与保管

1.电梯机房是放置电梯重要设备的场合，只有经过适当培训的持证专业人员和相关人员才能进入；

2.电梯正常使用时，电梯机房必须上锁，以防止其他无关人员擅自进入；

二、电梯三角钥匙使用与保管

1.非持证电梯维修操作人员不得持电梯三角钥匙，持证电梯维修操作人员不得将电梯三角钥匙随意放置或借于他人使用。

2.电梯维修操作人员佩带的电梯三角钥匙必须具有安全警示标志。

3.电梯三角钥匙管理由公司专人进行统计、发放、回收。任何的丢失、破损、领用、更换、交接均要由专人进行备案登记。

4.用电梯三角钥匙打开电梯厅门前，一定要确认电梯所在位置，并用正确的方法操作。打开厅门，进入轿顶前，先将急停开关置急停状态，然后才能进行其他操作。

5.外委单位一旦与公司终止维保合同，电梯三角钥匙一定要如数、如实交回。

（十一）电梯故障处理管理办法

为保证电梯安全运行，减少故障不留隐患，要求各物业服务中心的电梯维保单位必须做到：

一、凡遇到重大安全隐患（如：开门走车、抱闸失灵、限速器、安全钳失灵、电梯泡水、火灾等情况）现场维修工必须及时停梯处理，并记录处理结果，并将事件情况和处理结果上报电梯公司请求技术支援，同时向中心工程部和物业服务中心通报。二、一周之内同一台电梯出现同种故障三次以上的，无论现场维修工能否解决故障，当事维修工都必须上报电梯公司请求技术协助，排除故障保证不再出现同种故障，同时通报中心工程部、工程公司。

三、电梯发生故障，现场维修工，必须及时处理，并报告工程部。对于一备一电梯中的一台电梯出现故障，维修工在1小时内未能修复的，及时通报工程部，5小时内未修复的必须向电梯公司汇报请求技术支持，同时向工程部和工程公司汇报。如双梯同时故障超过30分钟未能修复的，必须向电梯公司汇报请求技术支持，同时向工程部、工程公司通报。

四、对于单台电梯出现故障半小时内未能修复的，要及时向工程部通报，如在2小时内仍未修复必须向电梯公司汇报请求技术支持，同时向工程公司通报。

五、在电梯故障中零部件的损坏，需要修理或更换时，根据维保合同中的规定执行，同时向物业服务中心(处)工程部和工程公司通报。

六、重大节日期间（五一、十一、元旦、春节等）或业主有特殊要求，维修人员不能离开工作现场，电梯出现故障立即赶赴现场进行维修，30分钟内如不能排除应立即上报电梯公司，组织力量抓紧抢修并对业主做耐心解释。同时通报工程部和工程公司。

七、如电梯发生重大安全事故，现场维修人员必须马上通知相关人员进行伤员抢救，防止事态进一步扩大，对事故电梯进行抢修查明事故原因，并做出书面事故报告向物业服务中心（处）和工程公司汇报，协助电梯行政管理部门对事故进行调查。

八、电梯故障发生后，物业服务中心管家部要做好业主的安抚工作，工程部组织人员协助电梯维修工进行抢修，尽快恢复电梯运行。

（十二）电梯安全管理制度

为了加强电梯的安全运行管理，更好的为乘客提供安全、优质的服务，制定以下电梯安全运行管理制度：

一、公司电梯设备的维修保养工作以合同方式委托给有资质的专业电梯维修保养公司，电梯维保公司应定期对电梯进行维修保养工作，对电梯的正常运行及安全负责，不能以质量保证替代日常维护保养，保证每质量技术监督局对电梯的安全检验合格。

二、服务中心工程部负责电梯日常运行及安全的监督管理，以保证电梯的用电、消防、防雷、通风、通讯和报警等系统安全可靠。每月进行抽查，每季度至少将本项目所有电梯检查一遍，并将检查结果填写到《工程部电梯检查表》。

三、服务中心每月对物业服务项目电梯进行抽查，抽查内容包括：电梯的安全系统是否可靠，电梯巡视及保养记录是否完整，电梯各部位的维修保养质量是否合格。在电梯的检查中发现的问题提出整改填写《整改通知单》，责令电梯维保公司限期整改，整改完毕后填写《整改回执单》，工程公司对整改内容进行复查。

四、工程公司每对物业服务项目的电梯进行安全普查并建立电梯安全检查档案。

五、工程公司每对各电梯维保公司的营业执照、维修保养资质证明、安装改造大修的资质证明和现场维修工的特种作业操作证等进行验证，确保其有合格资质。

六、电梯发生安全事故后，物业服务项目各部门采取措施抢救受伤人员，防止扩大损害后果，责成电梯维保公司保护事故现场及有关物证，查明事故原因，防止类似事件重复发生。配合质量技术监督行政部门对事故进行调查。

（十三）电梯维保安全作业管理制度

一、电梯维保人员必须是经过培训的专业技术人员且持有电梯维修特种作业操作证。

二、在机房对曳引机、控制柜等设备进行维修保养时必须首先切断电梯供电电源。

三、在轿顶或轿厢进行维保时首先要观察电梯是否停靠在本层，进入轿顶时要先切断轿顶电源，在轿顶开车时首先要检查站立处是否有剐蹭现象。

四、下到电梯井底坑维保时要先切断底坑急停开关。

五、使用电动工具前要先检查工具的绝缘性能防止触电。

六、维修电梯时不得随意封线如必须封线，查出问题原因后要立即拆掉短接线。

七、在维保过程中，不论是机房、轿厢还是底坑，维保人员都不得吸烟。

八、机房必须配备灭火器材，维保人员应定期检查灭火器的铅封是否良好，压力显示是否达到要求。

（十四）电梯盘车规程

电梯停电或故障，无法立即恢复正常运行时，应盘车解被困人员，并严格按照以下步骤进行：

一、确保电梯厅门轿门在完全关闭的情况下，（为了保证轿内乘客安全，通过机房三方对讲，引导乘客在轿内保持镇静，不要扒门）。

二、确保电梯完全断开主电源的情况下，两个人配合，有主次之分，严格执行步进式盘车。

三、通过钢丝绳的平层标记来确定电梯所在的楼层与平层位置，当钢丝绳平层标记与平层接近时停止盘车，将抱闸复位。

四、维修工迅速赶到电梯所在位置楼层的上一层打开厅门，上轿顶，手动盘开轿门，查看轿门底槛与厅门底槛平层，误差应在15cm以内，确保乘客安全后，方可放出乘客。

五、乘客安全离开较厢后，维修人员确保将厅、较门完全关闭后方可离开现场。

六、维修工恢复电梯运行之前，严格按维修作业规程将电梯彻底查验，确保安全后投入使用。

小区物业安全生产管理制度篇5

二、参加演练的居民群众应了解灭火和应急疏散预案，熟悉安全出口位置和数量、疏散逃生路线和方向、逃生设施位置、灭火器材摆放位置，并要掌握使用消火栓、消防水带和预防烟气侵害的方法。

三、街道(镇)、公安派出所和居委会等部门要指导、督促物业管理企业、小区单位开展灭火和应急疏散逃生演练。

小区物业安全管理工作方案篇6

以科学发展观为指导，以体制机制创新为核心，按照行业管理与属地管理相结合、物业管理与社区管理相结合、业主自主管理与社区自治相结合的“三结合”原则，强化属地管理职能，理顺物业管理体制，扩大物业管理覆盖面，建立健全规范、稳定、有效、和谐的物业管理长效机制，不断巩固文明城市创建成果，进一步促进文明社区与和谐宁南建设。

二、职责任务

(一)强化属地管理，建立责权明确的工作体系

按照“重心下移、属地管理”的原则，建立街道物业管理办公室领导下的“两站一中心”物业管理体系，承接市区物业管理部门下放的部分职能，具体落实辖区住宅小区物业管理的组织、监管工作，。

1.街道物业管理办公室职责

(1)会同主管部门参与辖区物业管理招投标、新建居住小区的物业承接验收、物业服务企业资质审核、物业管理区域划分;负责物业维修资金续筹与使用审核，物业服务质量检查考评，物业管理项目交接监管等。

(2)指导、监督业主委员会的成立、改选和换届工作，并对业主委员会的备案提出审核意见;负责指导、监督业主大会、业主委员会日常运作。

(3)对本辖区内没有物业管理或物业公司弃管的住宅小区，在业主大会没有确定管理方式之前，负责组织街道物业服务中心有偿提供物业基本服务。

(4)协调处理辖区内有关物业管理投诉和信访方面的工作。

(5)对未按规划建设配套共用设施、社区和物业管理用房，或配套用房、设施存在质量问题的，提请有关部门责令开发建设单位整改。

(6)组织建立辖区物业管理的领导机构。

2.街道各科室职责

(1)街道城建科负责研究制定辖区内住宅区物业管理的发展战略，指挥协调领导小组各成员单位搞好住宅区物业管理工作。

(2)街道财政所负责落实配套资金，按照规定及时拨付补贴款，监督资金使用，参与对社区的年度考核与奖惩评比。

(3)街道市容卫生管理办公室负责牵头和督促社区及时拆除住宅区内违建，指导和督促保洁员做好职责范围内各住宅区的卫生保洁工作。

(4)街道司法所负责协助街道成立物业管理矛盾调解站，加强对调解员的政策业务培训与工作指导，充分发挥调解机制作用，协调解决各类物管矛盾纠纷。

(5)街道社会事务科负责社区建设的组织协调和综合管理工作。将社区符合低保条件的居民纳入保障范围，督促和协助社区和物管企业按照先征后返的原则，对低保户实行先征后返。

(6)街道综合科负责积极协调住宅区内幼儿园和学校缴纳相应的物业管理费，以减轻物业公司经营负责。

(7)街道纪工委负责对社区管理工作的年度考核，对物管资金使用进行监督和审计。

3.社区居委会职责

(1)指导成立业主大会筹备组，派代表参加筹备工作;会同开发建设单位组织新开发的小区召开第一次业主大会，并监督指导业主委员会依法选举;指导监督业主委员会换届和新老业主委员会的交接工作等。

(2)监督、指导业主委员会的工作。负责传达街道对社区公共利益作出的决定，对业主委员会的决议提出建议和意见。

(3)配合街道办事处建立辖区物业管理责任体系，并融入到社区综合管理当中。

(4)成立物业管理监督小组，负责对物业管理服务质量进行日常监督，并及时把信息反馈给街道物业管理办公室。

(5)负责协调物业管理企业与业主委员会之间的关系。

4.物业管理服务中心职责

(1)负责老旧小区内住宅及公共设施、公共秩序、居住环境、卫生、绿化、停车场、装修的管理和服务工作。

(2)接受业主委员会或业主管委会的监督，广泛听取业主、使用人意见，提出整改措施并落实;定期参加业主大会，为业主、使用人提供优质服务。

(3)受理业主来访、查询、委托、投诉等事宜，能解决的及时解决。

(4)建立健全住户档案，完善老旧小区管理台帐。

(5)检查、督促清洁人员做好楼道和小区环境卫生工作，加强老旧小区环境保护宣传工作。

(6)定期检查保养公用设施设备，对下水道、化粪池适时组织疏通清理，发现问题及时解决。

(7)每天不少于两次在小区内巡逻，遇突发事件采取必要措施并及时向有关部门报告。

(8)对小区进出车辆进行管理、疏导，保持出入口畅通。

(9)按时保质完成上级部门交办的物业管理其他工作。

5.物业管理应急维修站职责

(1)按照快速反应、及时组织、优质服务、有偿微利的原则，开展辖区内无管理单位住宅区的共用部位、共用设施设备和业主自用部位的应急维修工作。

(2)负责实行全天候24小时专人接听应急报修电话并做好记录。

(3)负责安排维修单位，承诺服务时限，30分钟内到场及时排险，并做到修水不过天，修电不过夜，及时提供下水道疏通、化粪池清理服务。

(4)负责督查受理结果，反馈维修信息，建立维修服务台帐。

(5)对于不在服务范围内的维修项目，向报修人提供相关维修咨询，对涉及供水、供电、燃气等部门的报修，应提供相关电话。

(6)对属于房屋共用部位、共用设施设备的维修项目，向报修人提供专项维修资金政策咨询，并协助其办理维修资金申请手续。

6.物业管理矛盾投诉调解站职责

(1)受理调解业主、使用人与物业服务企业之间物业管理方面矛盾纠纷的投诉。

(2)受理调解业主与业主、使用人、业主委员会之间物业管理方面矛盾纠纷的投诉。

(3)受理调解业主、使用人与开发建设单位、物业服务企业之间物业管理方面矛盾纠纷的投诉。

(4)受理调解其它物业管理方面矛盾纠纷的投诉。

(5)有关政策规定社会矛盾纠纷大调解不予受理的矛盾纠纷，物业管理投诉调解工作站不予受理。

(6)凡物业管理方面的投诉不经街道物业管理投诉调解工作站受理调解的不得越级上访，如越级上访原则上不予受理。

(二)完善分类管理模式，逐步实现物业管理规范化

1.已实施市场化物管的小区管理要求：建立健全业主委员会，协调业主对物管公司的监管;加强物管公司的培训指导，不断提升服务水准;对物管公司的服务质量进行考评，为主管部门年审提供基本意见;参与优秀小区评比活动，推广优秀小区的管理和服务模式，推动物业管理规范运行。

2.单位自管小区的物管要求：督促自管单位切实担负起物管责任，及时将各级有关检查考评情况向物管公司及其行政主管部门进行通报，形成齐抓共管的合力。

3.不具备市场化运作的老旧小区的接管要求：由街道物业管理服务中心负责有偿提供基本物业服务，经过一段时期运行，逐步过渡到由业主委员会与街道物业管理服务中心签订服务委托合同，进行基本业务规范管理。

4.对经济适用房住宅区的接管要求：经济适用房住宅区属于政府保障性住房，原则上由街道物业服务中心统一实施物业管理，实行低标准收费。开发商按规定建设一定比例的商业用房，其收益用于补贴物业管理费的不足。

(三)加大帮扶力度，推进物业管理持续健康发展

一是加大对小区居民的宣传力度，增强居民花钱买服务的意识。组织社委会协助物业公司收取物业管理费，以收费促管理，以管理促环境，以环境再促收费，形成良性循环。二是积极争取上级部门支持。协助搞好出新小区房屋维修、保洁护绿、治安巡逻等工作，为物业管理创造条件、提供支持。三是鼓励具有一定实力的物业管理企业参与竞争。提高市场份额，推进物业公司规模化管理，降低运营成本，提高整体水平。

三、组织领导

街道成立物业管理服务工作领导小组，成员如下：

领导小组下设办公室，与物业管理办公室合署办公，负责日常事务处理工作，办公室主任由___同志兼任，__同志任副主任，各社区成立社区物业管理服务站，站长由社区主任担任，联系电话：____。

四、机构设置

为便于机构运转，街道成立物业管理办公室，下设立“两站一中心一小组”执行机构，具体负责物业管理过程中的事务处理。

1.街道物业管理矛盾投诉调解站

2.街道物业管理应急维修服务站

3.街道物业管理服务中心

4.社区物业管理监督小组

各社区居委会成立物业管理监督小组，实行二级监管。一级监管，由街道物业管理办公室与各社区主任组织实施，履行区物业科下放职权与职责;二级监管由小区“四位一体”组织实施，由居委会社工代表、社区业主代表，社委会代表、物业公司代表组成，社委会主任任组长，负责对物业管理服务质量进行日常监督，并及时把信息反馈给街道物业管理办公室。

五、实施步骤

1.制定方案阶段(6月12日前)

(1)调查辖区内住宅性质。分已实行物业管理小区、自管小区、失管小区，摸清范围、楼幢数、居民户数等情况。

(2)外出调研，深入试点单位调研住宅小区属地化管理经验。

(3)落实办公的场地，各种制度及网络流程图上墙。

2.宣传发动阶段(6月20日前)

(1)召开领导小组成员及“两站一中心一小组”人员动员会。

(2)通过各社区物业执行机构。召开社区居民骨干、楼幢长、党小组长、社区积极分子，进行广泛宣传发动，提高社区居民对实行物业管理的认识，积极协助物管公司开展工作。

3.全面实施阶段(6月21日—6月30日)

“两站一中心一小组”全面开展工作，切实为社区居民开展物业服务。

六、工作要求

1.加强领导，提高认识。各级领导要从建设新型现代社区、提升城市管理水平，促进和谐社会建设、推进文明城市创建的高度出发。认真领会物业管理体制创新的重要意义，强化责任意识，精心组织，周密部署，明确措施，建立问责体系，确保体制创新各项工作落到实处。

2.强化宣传，营造氛围。要做好舆论正面引导，大力宣传实行规范化物业管理的意义、作用及物业管理的有关政策法规。采取散发宣传单、印制便民手册、宣传板报等方式，积极引导业主自觉遵守物业管理的有关规定，树立物业管理是消费、是商品的意识，营造全社会共同关心、支持、参与住宅小区实行规范化物业管理工作的良好氛围。

3.明确职责，落实要求。各职能科室要齐抓共管，相互配合，落实支持物业工作的各项政策。各社区要建立物业管理工作领导机构，建立“一把手”负总责的责任体系，抽出精干力量落实社区责任及考核标准。街道物业管理办公室要认真组织检查考核工作，建立健全联席会议制度，严格督办并通报检查结果，确保试点工作顺利进行。

小区物业电梯安全管理制度篇7

关键词：高层住宅,物业管理,消防安全

1 高层住宅楼典型火灾事故案例

案例一、2011年2月3日零时13分, 沈阳皇朝万鑫国际大厦b座公寓楼发生火灾。火灾是业主燃放烟花引燃b座11层1109房间南侧室外平台地面塑料草坪, 致使建筑外窗破碎, 引燃室内可燃物, 形成大面积立体燃烧。

案例二、2010年11月15日14时15分发生的位于上海静安区胶州路728号的一栋28层高层公寓楼火灾共造成58人死亡, 70余人受伤。

由以上两起案件可以看出, 由于消防设施未能及时发挥作用, 以及群众未能掌握正确的火灾逃生等因素, 导致了严重人员伤亡。所以, 做好高层住宅小区建筑消防安全管理工作十分重要。

2 物业消防安全管理职责

《消防法》第16条对单位应当履行的消防安全职责进行了规定企业等单位应当履行下列消防安全职责:定期对消防设施进行检验、维修, 确保完好有效;对建筑消防设施每年至少进行一次全面检测, 确保完好有效, 检测记录应当完整准确, 存档备查;消防控制室应当24小时有操作人员值守, 及时处理报警信号。保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通, 保证防火间距符合消防技术标准;组织防火检查, 及时消除火灾隐患。

3 当前物业消防安全管理中存在的问题

3.1 消防管理经费的不落实, 造成物业管理及消防管理不落实

消防安全管理经费涉及消防设施设备的维护保养和日常消防安全管理费, 管理经费主要来自两个渠道:一是, 开发商提供的一定比例的物业管理维修资金;二是, 物业管理公司向业主或物业使用者收取的物业管理费。而物业管理公司与业主之间仅靠契约, 物业管理资金使用、管理的不规范, 使缴纳者产生误解, 因而消防管理费用难以收取。

3.2 物业管理的职业队伍未形成, 消防管理不规范

物业管理作为城市社区管理中一个重要的基层管理体系, 在我国起步较晚, 目前物业管理的职业队伍尚未形成, 作为专业技术性较强的消防安全管理人员更是严重缺乏, 面对物业管理中设置的现代消防设施, 物业管理人员往往知之甚少。

3.3 各责任主体消防管理职责落实不到位

物业管理单位承担着公共部位的消防设施管理、维护, 对于安装在居民家庭内的消防设施 (火灾探测器、喷头等) 由于工作时间错时、人户困难等原因, 很难按时进行有效维护;街道、社区居委会由于缺乏消防专业人员, 较少开展防火检查、检查时也很难发现火灾隐患;作为居住小区消防监督管理机构的公安派出所, 从职责、警力等方面很难对涉及改变消防设施使用功能的室内装修进行监管。

3.4 业王消防安全意识及维权意识低

由于消防安全意识薄弱, 许多业主使用大量可燃材料进行室内装修, 装修过程中, 普遍存在电气线路及设备安装不规范;私自改装燃气管线及设备等不安全行为;随意拆除、封堵、遮蔽消防设施。大部分业主对物业服务的诉求停留在环境卫生打扫、公共照明保障、电梯服务、绿化养护等方面, 而对消防设施的管理很少关注, 不关心自身消防安全方面的权益。

3.5 承建商建管脱节, 留下火灾隐患

目前一些开发建设项目与物业管理存在明显的脱节, 未从物业的生产、流通与消费的全过程出发来设计、施工和监督。这种建与用、建与管脱节的现象, 造成物业投入使用和消费过程中建筑消防安全分区、分隔、疏散不合理, 消防设施设备不齐全不配套, 留下先天隐患。

4 解决物业消防管理问题的对策

4.1 规范物业管理单位消防管理行为

物业管理单位的行政管理部门在市场准入、等级评比时应增加消防设施维护管理人员职业资格要求和人员数量要求, 明确物业服务单位在物业管理区域内应承担的责任:制定消防安全制度, 落实消防安全措施, 提供消防安全防范服务;开展消防安全宣传和防火检查, 消除火灾隐患;对共用消防设施、器材、疏散通道、安全出口、消防车通道进行维护管理。

4.2 加强消防监督管理

公安派出所对物业服务单位履行消防管理的职责应加强监督。依法定期督促物业服务单位履行消防安全管理职责;对设有自动消防设施的小区, 在房产交付时, 督促房产开发商、物业服务单位向业主发放装修消防安全须知;帮助居民成立多种形式的互助组织, 帮助制定灭火及应急疏散预案并组织社区居民开展逃生自救演练等。

4.3 建立高素质的物业消防安全管理队伍

物业服务单位的专 (兼) 职消防管理人员应具备一定的防灾灭火知识, 熟悉《中华人民共和国消防法》和相应法律法规。消防控制室的操作人员则必须经消防部门的教育培训后持证上岗, 具有现代消防技术方面的知识、熟练掌握消防设施的运行情况和操作方法。

4.4 通过立法落实建筑消防设施维护、改造费用

小型小区物业管理软件的设计篇8

关键词：物业管理系统；住宅小区；现代化管理；数据库

中图分类号：TP311文献标识码：A 文章编号：1009-3044(2007)16-30921-02

The Design of Small Residential Quarters Property Management Software

LI Li1,GAO Feng2

(1.School of Information and Mechanical Electronics Engineering, Guangzhou University ,Guangzhou 510006,China；2.Work Office of Student Employment ,Taiyuan University of Science and Engineering, Taiyuan 030024,China)

Abstract:With the progress and development of scientific technology and the improvement of living standard, many residential quarters have emerged in the country. Residential quarters must have equitable management pattern. Property management has emerged in this condition. In a residential quarter, many things must be handled. If something is handled inequitably, the contradiction will produce. To solve this question, modernization management is used.A property management system is designed to satisfy the need. This system use computer to manage the residential quarter.

Key words:property management system; residential quarters; modernization management; Access database

1引言

随着科学技术的发展和人们生活水平的提高，目前在全国已有了很多的现代化住宅小区, 在这些住宅小区当中绝大部分都是商品房，消费者花很多的钱购买了商品房，不但对住宅的本身的美观、质量要求越来越高，同时对小区的服务和管理提出了更高的要求，诸如对小区公共设施的配套和维修维护、水电的收费及停车场的收费等。作为一个现化化的住宅小区,就需要有与之相配套的管理模式，小区物业管理就是针对这一市场需要而应运而生的。由于小区管理所面临的事情很多，而且很杂，如果处理不好会造成业主与物管的对力，而且由于工作量大，如果依然使用传统人工的方式管理各种数据，由于其效率低、保密性差，而且时间一长，大量的文件和数据对于查找、更新和维护都带来了不少的困难。因此为了更好地进行小区的物业管理，就需要引入现代化的管理方式，也就是用计算机来实现对小区物业的管理。[6]

如今随着科学技术的不断提高和计算机科学技术日渐成熟，计算机已进入了人类社会的各个领域并发挥着越来越重要的作用。如今利用计算机来实现小区物业管理系统在现代社会已成为最热门的行业，各种人性化的服务，使管理者和业主对住宅小区中的事物能更方便、更快捷、更满意的得到答复。当前已有很多大型的物业管理系统，但其内容多、操作复杂而且费用昂贵，这对于一些小型的小区来说并不适用，针对这一情况，设计了一个小型的小区物业管理系统。

2系统简介

为了采用现代化的管理模式来管理住宅小区，就要实现小区物业管理的自动化。由于该系统管理软件主要是为了使小区管理者更好更快地开展各项物业管理业务，所以根据小区的需求分析，主要实现以下几个功能。

（1）基本信息管理

为了更好地掌握本小区的各种信息（如业主的信息、楼房的信息等），就需要建立各种信息库，实现档案数据的计算机化管理，方便物业管理者对各种数据的查找。不过为了业主隐私安全，其中业主的信息内容应设置一定的查询权限，避免不法分子对业主造成不必要的人身和财产伤害。

（2）收费系统

为了更快更好地进行各项收费业务，对纳入小区收费管理的收费项目（如水费、电费、煤气费等）进行电子收费管理。另外也可实现停车场的收费功能、业主的设备维修费等。

（3）公共设施的管理

对小区内的公共设施进行登记、维修、管理。

（4）来客访问管理

对出入小区的外来人员进行人员信息、出入信息的登记、汇总、监督管理，可查询。

3 编程环境的选择

在该系统软件的设计中，采用了微软公司的Visual Basic 6.0应用程序开发工具。它是目前最为广泛的、易学易用的面向对象的开发工具。Visual Basic提供了大量的控件，这些控件可用于设计界面和实现各种功能，减少了编程的工作量，也简化了界面设计过程，从而有效的提高了应用程序的运行效率和可靠性[1]。同时，在该系统中由于需要大量的录入数据，所以需要用到数据库,在众多数据库中选择了Access数据库。Microsoft Access是当前最流行的关系型数据库管理系统之一，其基本的核心是Microsoft Jet数据引擎。数据库的访问和编程与在Visual Basic中访问数据库基本一样。Access提供了VB编程接口，可以为用户提供各种各样的编程功能。[2]

4 系统的设计

4.1 系统体系结构设计

本系统的运行界面如图1。

点击“进入”按钮即可进入本系统的操作界面。点击“结束”按钮即可退出本系统。在进入系统后，系统采用了模块化的设计方法，从而使整个管理系统实现结构化，如图2所示。

在“运行系统模块”中，主要实现系统的登录，从而保证整个系统的安全。在系统初始时，有两个默认的用户，系统管理员用户为Admin,普通访问者为Users,由程序设计人员手动添加到数据库中，它们的默认密码是11111111。Admin用户可以创建所用的信息，修改所有的信息，普通访问者只能查询而无法修改信息，而且业主信息普通用户无权限查询。如果需要对普通访问者进行管理，如修改、填加等，则使用Admin用户登陆；否则就用Users用户或者其它已经注册的普通访问者登陆。

图1 运行界面

图2 系统结构图

在“系统管理模块”中，主要实现物业管理的各项管理功能，如基本信息的录入、修改、查询等；各种收费的管理等。

在“退出系统模块”中，主要实现整个系统的结束功能。由于其功能简单，不做详细介绍。

4.2 系统管理模块的设计

该模块是整个系统的重点，在该模块中主要实现物业管理的各项管理功能，如基本信息的录入、修改、查询以及各种收费的管理等。操作界面如图3所示。

图3 系统操作界面

1）基本信息管理子模块

在该子模块中主要完成各种信息数据的录入、修改及查询等功能。由于它处理的全是数据，所以需要有数据库来完成。在界面中采用VB提供的Data控件和ADO Data控件来显示和操纵来自被连接数据库的记录数据。ADO Data控件与Data控件的用法相似，同样需要经过连接数据库和“绑定”两步操作。任何具有“DataSource”属性的控件都可以和ADO控件“绑定”，此外还可以将DataList、DataCombo和DataGrid等ActiveX控件与ADO Data控件“绑定” [5]。以业主信息为例，首先增加业主的基本信息，之后才能进行物业收费等处理。基本信息包括楼房信息、业主信息等。业主信息包括楼房编号、用户姓名、联系电话、户型等。下表是业主信息登记表的字段结构。

接下来介绍一下具体的操作界面，该界面主要完成业主信息的录入、修改等操作。

表1 业主信息表ll04.tif

图4业主信息的操作界面

当业主的信息录入后可对其进行查询、修改等操作，上图就是业主信息修改操作的界面，在该界面中各个信息栏与先前建立的数据库字段一一对应。其中“重新查找”功能是为了实现下一个要修改的业主信息内容。 “重新查找”按钮的触发事件如下：[4]

Private Sub Command3_Click()

Dim S As String

S = InputBox("请输入要修改数据的楼房编号或户主姓名", "修改", "*")

Data1.RecordSource = "select * from yhxx where 楼房编号='" + S + "' or用户姓名 like '" + S + "'"

Data1.Refresh

........

End Sub

2）收费子模块

在物业管理中最繁琐的就属收费问题，在该子模块中主要是水电收费和停车收费。水电收费项目表的信息包括楼房编号、用户姓名、抄表项目、收费单价、抄表日期、读表数等信息；停车收费统计的信息包括车主姓名、楼房编号、收费年限、收费金额等。

在水电收费模块中可以针对不同的收费项目进行查看等操作，操作界面如图5所示。

图5 水电收费界面

点击“结算”可以将所有应交的水电费等全部金额计算出来，同时打印清单。

在停车收费模块中可以实现停车场信息的查询、订车位、车位统计以及收费管理等功能。在停车收费管理中分两种情况，一种是小区业主的长期停放收费，一种是暂时性收费，对于长期停放收费需要预订车位，收费时要登记车位编号、车主姓名以及联系电话等信息，然后根据收费期限以及收费价格进行收费，如果车位编号已经被他人登记过了，则不能进行再预订。同样，跟水电收费一样,必须先进行结算之后才能添加收费记录。[3]

收费界面如图6所示。

图6 停车收费界面

对于暂时性收费根据制定的收费标准由保安进行收费。

3）公共设施管理子模块

该模块主要实现对小区内的公共设施如电梯、绿地、水池、电线等进行登记、维修和管理。

4）来客访问管理子模块

为了加强小区的安全管理，对出入小区的外来人员进行人员信息、出入信息的登记、汇总、监督管理，每天汇总一次，可进行查询。

5结束语

从以上的介绍及在某小区的实践可得出通过对小区物业实行计算机化管理，不仅克服了以前物业管理工作效率低，需要耗费大量人力、物力和财力的缺点，而且极大地方便了小区业主与物业管理者的沟通，促进了小区的和谐发展。不过由于经验有限，某些功能并不完善，希望在今后的实践中不断地加以完善。

参考文献:

[1]龚沛曾，等.Visual Basic程序设计简明教程[M]．北京：高等教育出版社,2003.

[2]张勇等．Visual Basic精彩编程百例[M]．北京：中国水利水电出版社,2002.