小区物业管理业主公约（精选8篇）
小区物业管理业主公约 篇1
精神文明公约
爱国家 家园美 夫妻谐 举止佳 助公益 危与难 害虫灭 重安全 爱小区
怡心神
敬如宾
典雅真
尊师生
皆挺身
赃物扔
讲文明 立公约
爱环境
老少乐
睦近邻
军警民
公有物
黄赌消
道与德
共执行
护草茵
合家亲
义与信
鱼水情
惜如金
毒品禁
亲力行
一、总则
爱国家
爱小区
立公约
共执行
热爱国家，接受我们国家五千年悠久的文明，才能更加热爱自己居住的小区。热爱我们共同的家园，建设好自己美丽的家园，是我们每个人的责任，订下公共遵守的公约，进行规范、引导和约束，全员参与，郑重承诺，那么本区将成为真正的楷模区、理想地。
二、环境篇
家园美
怡心神
爱环境
护草茵
舒适、安静、文明的大环境能够净化人的心灵，护草茵虽是小事一桩，但人人爱护清洁卫生，不乱吐痰，不乱扔垃圾，共同营造我们拥有的优良环境，小区人就能心旷神怡、万事顺意。
三、家庭篇
夫妻谐
敬如宾
老少乐
合家亲 老吾老以及人之老、幼吾幼以及人之幼，是中华民族的优良传统美德，孝敬父母、爱护长幼，是我们小区人义不容辞的权利和义务。
四、邻里篇
举止佳
典雅真
睦近邻
义与信
古代有千金买邻的佳话，你和你的邻居有缘相邻，是一大幸事。邻里和睦是建立新型和谐的居住环境的重要因素，一个微笑、一句关切的语言都能使邻里之间心怀感激。举止文明、高尚典雅，建立新型健康的邻里关系。
五、社会篇
助公益
尊师生
军警民
鱼水情
积极热心参加社会公益活动，献出真诚、献出爱心，与人方便，自己方便，在小区自觉形成尊重知识、尊重人才、尊重科学的良好社会风尚，在小区内，形成军警民一家亲的风气。
六、公共篇
危与难
皆挺身
公有物
惜如金
与人方便，自己方便，一人有难，八方支援，有事情，商量办，爱护公物、珍惜如金，形成良好的公共行为规范，是住宅小区良好形象的有力保障。
七、风尚篇
害虫灭
赃物扔
黄赌消
毒品禁 横扫一切害虫是我们义不容辞的责任，自然界的害虫以及人为的灾害都关系我们的生活质量，严禁传播一切黄色内容的刊物、音像，本区的住户都要培养良好的道德情操，将一切毒品、毒害、毒源坚决地拒之门外。
八、道德篇
重安全
讲文明
道与德
亲力行
安全、文明、礼貌、道德是小区精神文明建设的标志，你的全力参与，将是小区的希望。
我的小区，我的家，用我们的真诚和努力，共同迎接美好的明天！
物业管理有限公司XXX花园精神文明建设公约
XXXXX
花园业主管理公约
小区物业管理业主公约 篇2
在传统模式下, 我国城市的社区建设主要由居民委员会这一带有官方背景的群众性自治组织来推行, 至今已经有了50多年的发展历程。但是, 随着社会由计划经济向市场经济过渡, 尤其伴随着近些年来住房制度的变革和人们权利意识的兴起, 业主自治日益走向社区建设的前沿, 成为构建和谐社会的重要组成部分。业主作为物业所有人, 拥有对物业管理的绝对权利, 在物业管理中居于主导与核心地位。在建筑物区分所有的背景下, 一个物业区域内的众多业主如何行使其对物业进行管理的权利, 始终是各国物业管理法关注的重要议题。业主自治组织是社会主义民主肌体的细胞, 科学、准确、清晰地确立业主自治组织的法律地位, 通过其法律地位直接赋予人民群众应有的民主权利, 对于大力推进社会主义民主政治进程, 具有十分重要和深远的历史意义和现实意义。
2 现代住宅小区物业管理中业主自治困境
随着现代住宅小区的发展, 在社会人与人交往的关系中, 逐步形成一种特殊的物权关系, 这种物权关系, 体现为集物产的专有权, 共有权和以成员权利为基础的建筑物划分关系。这就是现代住宅小区公共物业自主管理体系发展的重要问题。作为刚刚发展的现代住宅小区公共物业管理权, 现代住宅小区物业管理中业主自治还存在很多方面的困境。
首先, 当前小区绝对大多的物业管理部门, 与物业管理行政部门或者是房地产开发部门联系紧密, 政府行政职能在现在小区物业管理中发挥了主导作用, 强性规定的物业管理制度和管理条款, 使当前业主在物业管理行使业主自治权利难上加难。政府干涉物业管理公司的选聘和解聘以及物业服务合同的签订。有些政府主管部门要求小区选聘物业企业必须进行招标, 招标和解聘物业企业也必须经过其批准, 有些政府主管部门甚至直接参与物业服务合同的签订和物业管理费的确定。
其次, 现代住宅小区物业管理中, 业主自治机构的制度设计存在很多问题。主要表现在业主自治机构法律地位模糊, 其基本的组织机构职能和权责不清晰。业主委员会缺乏独立的民事责任权力和义务, 业主大会的议事功能没有得到有效激活。业主大会没有常设机关, 只以会议的形式出现, 使其作为最高决策机关的性质以及会议形成决策后的履行监督无法体现。由于我国物业自治管理的实践时间不长, 业主的民主自治意识不强, 出现了业主大会难以召开、不能正常召开或流于形式的现象, 使业主大会的作用不能正常发挥。业主自治基本制度和规则不完善, 物业管理中的基本问题处理不能得到有效的法律保护。业主自治管理中, 领导层和工作层的基本推选制度不明确, 物业委员会代表性不足, 难以维护全体业主的基本权利。
再次, 在现代住宅小区物业管理业主自治过程中, 政府的过度参与管理, 加强了对物业管理的行政职能的行使。业主对政府物业管理的主导行为采取漠视的态度, 物业管理基本制度和规则的制定, 受到政府干涉严重;业主自治机构, 人员任免受政府主导。
最后, 当前现代住宅小区物业管理业主自治过程中, 业主缺乏团结精神, 自治动力不足。为保证共用部分的使用秩序及整个物业区的生活秩序, 利益共同体构成一个由单个业主作为成员的团体组织, 凭借该团体组织的力量来共同管理共用部分和其他共同事务并维护物业区内秩序, 从而维持物业的正常存在状态及方便业主利用, 即为业主自治。
3 完善物业管理中业主自治的策略
(1) 完善现代住宅小区物业管理中业主自治制度设计。现代住宅小区物业管理中业主自治制度不完善, 业主自主机构的法律地位不明确, 业务自治的基本权益难以得到有效的保证, 当前, 建立现代住宅小区物业管理中业主自治制度, 是加强现代小区物业管理业主自治的重中之重, 也是实现物业管理自主化和社会化的关键。构建完善的现代小区物业管理制度, 必须明确自治管理机构之间的基本职能和权利;保证业主在物业管理中的民主权利;对业务自治管理机构进行有效的监管, 因此设计过程中, 必须做到以下几点。
设立业主监督委员会, 作为业主自治管理的监督机构, 保证现代住宅小区物业管理中民主权利的实施, 其具体的职能体现在, 对现代住宅小区的物业管理状况进行监督和对现代住宅小区的物业管理中的公共会计进行监督。业主监督委员会有权利监督小区物业管理的财务状况;对业主大会负责, 对业主委员会非正常的财务文献, 以及违法行为, 有权利向业主大会直接汇报;有权利对业主委员会基本成员进行行为监督, 可以直接向违法的业主委员会基本成员起诉。“理顺关系, 接受监督, 优质服务, 严格管理。”理顺关系, 就是物管公司受聘于物业委员会, 就应该全心全意为业主负责, 在业委会与开发商有意见分歧时, 做好双向沟通工作。开发商尽快与物管公司脱钩。接受广大业主的监督是合同规定的法定义务, 要主动向物业委员会汇报工作, 并接受物业委会的财务监督。
设立业主大会作为独立的民事主体, 完善其议事制度。确定业主大会独立的民事主体地位, 严格按照法律, 确定业主大会独立的民事主体专门的名称, 完善的组织结构, 建立业主大会独立的民事主体章程, 享受独立的财产责任。完善业主大会议事制度, 形式议事职能。
加快建设和完善业主委员会制度, 形成业主委员会独立的民事主体资格, 享有民事主体基本权利和义务, 承担民事责任。实现业主委员会在其基本授权范围内行使基本职能, 保证业主民事法律活动权利, 行使业主民事法律基本义务;加强业主委员会对其基本成员的监督, 保证业主委员职能行使的合法化;对业主委员会成员的任用, 采用民主投票形式, 根据全体业主投票, 采用多数票选制度业主委员会成员应当由业主担任。在成立之前, 是由发展商负责小区的前期物业管理, 并有权选聘物业管理公司。要是住宅小区入住率达到50%以上, 或者首套房屋交付使用已经满两年的, 即具备了成立业主大会的条件, 开发商应该牵头向区县房地产管理部门书面报告, 6个月内召开第一次业主大会;对业主委员会工作人员建立薪酬保障制度, 其工作人员向小区全体业主服务。
(2) 培育现代住宅小区物业管理中业主自治观念, 引导业主自治权利的实施。当前我国住宅小区业务自治观念淡薄, 业主自治缺乏科学的指导纲领和行为准则, 业主自治权利的有效实施, 首先要实现业主自治的对外“自主性”, 业务自治权利完全有业主当事人实施, 任何小区外的个人, 甚至是政府仅仅可以进行辅助作用, 但都不能直接干涉。私权自治是现代小区业主当事人自治的基本权利。按照住房和城乡建设部制定实施的《业主大会和业主委员会指导规则》相关规定, 在其中加入由街道办事处和社区居民委员会组织、指导、监督召开业主大会选举业主委员会的条款。将业主自治管理自治纳入社区居民自治管理范畴, 明确规定街道办事处、居委会在该项工作中的具体职责、权力和义务。但是由于现代小区业主的数量性, 权利行使观念的差异性, 以及业主自治过程中, 缺乏比较成熟和科学的指导纲领和行为准则, 因此, 现代小区物业管理中的业主, 应该积极培育社区居民的社群自治精神, 提高和引导业务参与到小区物业管理中来, 积极主动地处理小区的物业管理事务, 行使业主个人的基本权利。政府有责任明确业主当事人在物业管理中的基本权利和义务, 加强宣传和交流, 引导更多的业主参与到小区物业管理中去, 实现小区居民业务的共同利益。增强业主对小区的归属感和亲近感。
(3) 加快现代住宅小区物业管理中行政管理向业主自治管理的转变。建立业主自治的物业管理制度, 现代住宅小区物业管理法律关系的确定和变更, 应该由物业当事人决定, 政府的干涉作用应该减少。在物业管理过程中, 应该充分发挥政府的协调和辅助作用, 政府部门要明确物业当事人的基本私权, 严格遵守物业管理中业主自主的私权规定, 尊重物业当事人在物业管理中的主导作用, 业主有权利对现代住宅小区物业管理的组织形式和管理规定进行自我制定和调定, 从而自由选择物业企业。加强政府在现代小区物业管理中的协助和引导功能, 是促进现代小区健康和快速发展的重要保证, 加快现代住宅小区物业管理中行政管理向业主自治管理的转变。必须实现以“业主为主, 政府为辅”的重要原则。
加快现代住宅小区物业管理中行政管理向业主自治管理的转变, 要求政府公共行政权力在现代小区物业管理中的撤离, 转变行政管理职能和管理方式, 改变其原有的微观管理和直接调控的手段, 坚持宏观管理和间接调控为主要方式。政府在现代小区物业管理过程中, 要在宏观上制定和完善物业管理法律法规, 对物业管理市场的进入和退出建立相关的制度, 鼓励和培育一个新型物业管理市场, 实现其自由竞争和有序发展, 加强物业管理市场秩序, 规范物业企业在市场中的行为, 对市场中的违法行为进行监督和惩处, 积极引导物业管理市场向良性发展, 增强业主自治管理观点, 提高业主自治管理水平。
摘要：基于建筑所有权区分所有权, 业主参与小区物业管理业主自治, 保证了全体业主的基本权力, 业主自治是我国物业管理模式改进, 必须完善现代住宅小区物业管理中业主自治制度设计;培育现代住宅小区物业管理中业主自治观念, 引导业主自治权利的实施;加快小区物业管理中行政管理向业主自治管理的转变。
关键词：现代,住宅小区,物业管理,业主自治
参考文献
[1]李小博.城市住宅小区业主自治法律问题探析[J].中共成都市委党校学报, 2009 (2) :45-47.
[2]韩增辉, 周珂.物业管理中的业主自治机构法律性质浅析[J].法学杂志, 2005 (3) :65-67.
[3]肖立梅.论物业管理中业主自治组织的法律地位[J].理论学刊, 2009 (4) :85-89.
[4]陈方秀.我国现代住宅小区物业管理中的业主自治[J].法学杂志, 2006 (5) :133-135.
小区物业管理业主公约 篇3
关键词：电力工程 业主方管理
新建住宅小区在建筑设计阶段往往对项目所在地电力开关站、管道设等施情况以及当地具体要求不了解，与电力设计有关的配电室、电表间及其相关的设施设计要么不符合要求，要么干脆在设计说明中注明“由当地供电部门二次设计”。在项目实施阶段，电业局实行报审、施工、监理、验收、送电一条龙服务。开发商对电力工程有种被笼断的畏惧心理，害怕项目建成后通不了电无法投入使用，所以电力工程的设计、施工往往直接由工程所在地电业局承接。对于电力工程专项设计、施工的质量往往是电业局说的算，业主方既想管好工程又害怕得罪电业局，结局基本管不好。笔者结合金海花园城和鼎盛骏景两个项目的建设经验浅谈业主方如何管理新建住宅小区电力工要程从设计到投入使用的全过程管理。
金海花园城项目（以下简称金海）：2009年11月开工，2012年11月竣工，用地面积33333平方米，建筑面积15万平方米，住宅：623户，店面：47户，地下室二层。设置一座开闭所、3个配电房，选用变压器（4*1000+2*800）KVA。
鼎盛骏景项目（以下简称骏景）：2010年12月开工，计划2013年10月竣工，用地面积46073平方米，建筑面积：20万平方米，住宅：1172户，店面：53户，地下室一层。设置一座开闭所、四个配电房，选用变压器（6*1000+2*800）KVA。
项目前期方案设计阶段：这一阶段业主方管理重点是获取电业局的相关技术要求并把它应用到主体建筑设计各专业的设计。
金海在建筑方案报审后由建设局组织市政、燃气、电力、水务、广电等相关部门进行方案综合会审时，电业局提出开闭所、配电室的设计要求后，由于业主缺少与电业局的沟通、主体设计院对配电房规划缺少结合当地的实际情况，结果设计存在较多缺陷：未设置开闭所、未设置会所专用配电室、各个单元的屋面设置电表间导致迂回供电、2#和3#配电室选址在地下室一层不满足防洪要求等等问题，这些问题本该方案阶段就要落实确定，结果是到了项目设计阶段才采取相关措施解决，既拖延了工期，又提高了成本。
吸取了金海的教训，骏景在方案设计阶段业主方组织了主体设计与电业局专业人员在方案设计前进行了技术交流、方案专项会审，论证了10KV电力接入、开闭所设置、配电房的数量、电表箱的设置位置、管道走向的敷设等各方面可行性，展开全面分析，保证了方案的详细设计阶段的可行性。
项目设计阶段：这一阶段业主方管理重点要处理电力专业细节的具体实现与主体建筑设计的矛盾。
金海电力工程的专项设计、施工任务总包委托给当地电业局，开始设计时主体已快封顶。下面举个电表间的设置位置的细节设计问题，在方案阶段16层以上的住户电表箱集中设置于屋顶的电表间，由于迂回供电，电业局不允许该方案，于是电表箱变更为分层设置，而电气竖井太小放不下电表箱，不得不把电表箱设置在疏散楼梯口的墙面上，由于受到梁及前室吊顶标高的限制，不得不把在疏散楼梯口设置垂直桥架，每层均要楼板开孔。电业局图纸设计上明确标明土建必须预留孔，而电力工程设计出图后土建已施工，根本来不及预留孔，而承包合同上也清楚标明土建所有费用由建设单位负责，所以业主方只能承担这一切费用了。再比如建筑方案未规划设置开闭所，经过后期的讨论确定在物业用房一楼划出一块60平方米的平面空间来弥补这个缺陷。
骏景在主体建筑施工图一完成就总包委托给具备资质的有经验的施工企业进行设计、施工，业主方把电力专项设计提前了，在申请了供电方案之后，按照土建留好的配电室位置、电表箱位置启动详细设计任务，供电方、设计方、业主方各方专业技术人员层层把关，保证了项目的可实施性。
项目实施阶段：这一阶段业主方的管理重点是协调各个工种、工序的交接及协作配合。
配电设施包括开闭所、配电房、电力设备、电缆以及管道、桥架敷设等，电力设备在安装前需具备相关的条件，否则会导致不必要的返工及损失，下面结合金海工程实际论证。
1、配电房土建施工：电缆沟施工、土方回填、墙面天棚粉刷、门窗安装、消防设施安装交叉施工，成品、半成品破坏、二次污染严重。业主方如果对各工种按顺序安排好施工，可以避免这个问题。
2、室外电力管道的埋设：为了赶进度，室外雨污水管道未埋设前进行电力管道的埋设，结果在雨水管道埋设土方开挖时多处被破坏，造成二次返工。业主方如果协调一下综合管道的施工顺序，减少交叉，可以避免这个问题。
3、楼内桥架的安装：室下室设计有大量水平走向桥架，在安装前大量的风管、消防管已敷设，现场交叉错复杂，结果电力桥架不得不降低标高，影响了美观。业主方如果在各个工种安装前进场好规划统筹放样，可以避免这个问题。
4、电缆的敷设：由于工期紧，业主方要求电缆敷设在竣工前6个月进行，尽管加强了保安，但安装后的电缆还是被盗了三次。业主方如果不盲目赶进度，在通电前几天完成穿线和测试，可以避免这个问题。
金海由电业局总包，但其管理是松散的，设计、配电室设备供货及安装、室外管道埋设、桥架安装、电表箱供货及安装等每个子项目任务均由不同的负责人执行，业主方管理都要面对这些负责人，对各工序的交接管理不利。随着电力工程承包市场的放开，新建住宅电力工程的项目不再是电业局笼断设计、施工，在查阅了国家电网有关文件和规定后，从工程管理科学的角度考虑，业方方坚决把骏景电力工程总包给有管理能力的具备资质的企业施工，并要求施工方派对出项目经理，协调和配合电力工程有关的各项业务，结合工程实际，在各个环节事先提出配合事项并提交给业方方，做到事前控制，从而提高了工作效率。从目前的管理效果来看，电力工程各项配合工作进展顺利，也有利于业主方的管理、简化了业主方的管理。
项目投入使用阶段：项目建成投入使用后，业主方要做的事情就是验收、移交。电表后的电力设施由物业公司维护管理，开闭所、配电房等电表前的电力设施由当地电业局维护管理。这一阶段开发商主要是协调处理保修期内的有关工程保修。
骏景电力工程在建设过程中，未出现重大的变更，比金海顺利了很多，但也有很多需要改进的，比如电力专项设计还可以再提前到建筑方案设计阶段，对电力项目建设中方方面面的因素考虑的会更周全，电力专项设计提前了，有足够的时间进行设计图纸预算以及紧接的施工发包，这对节约工程成本有利。
小区物业管理业主公约 篇4
发布《业主临时公约》和《前期物业服务合同》
示范文本的通知
京国土房管物〔2003〕1060号
各区县国土房管局，各房地产开发企业，各物业管理企业，各有关单位：
••••根据国务院《物业管理条例》（国务院第379号令）和有关法规政策，结合我市实际情况，我局制定了《业主临时公约》和《前期物业服务合同》示范文本，现印发给你们，并就有关问题通知如下：
••••
一、新建物业的建设单位与选聘的物业管理企业应当参照示范文本签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同应当约定物业管理服务内容和要求、服务费用及收取方式、双方权利义务、合同期限、违约责任等。建设单位销售物业时，应将前期物业服务合同中的物业管理服务内容和要求、服务费用和收费方式作为房屋买卖合同的内容。建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
••••
二、新建物业的建设单位在销售物业前应当参照示范文本制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位销售物业时，应向买受人明示业主临时公约。物业买受人在签订买卖合同时，应书面承诺遵守业主临时公约。
••••
三、2003年9月1日前，已经我局核准物业管理公约的新建项目，执行本市原有物业管理公约制度，即建设单位在销售物业时，向买受人明示经核准的物业管理公约，物业买受人书面承诺遵守物业管理公约。
••••2003年9月1日至本通知颁布之日前，已经核准物业管理公约的新建项目，没有制定业主临时公约的，建设单位在销售物业时，按照本条上款规定执行；已按照《物业管理条例》规定制定业主临时公约的，按本通知第一、二条规定办理。
••••
四、自本通知下发之日起，我局不再受理物业管理公约的核准申请。原《关于加强“商品房物业管理公约”核准和监督管理工作的通知》（京国土房管物［2002］326号）和《关于发布“商品房物业管理公约”和“承诺书”示范文本的通知》（京国土房管物［2002］563号）即日起废止。••••附件：《业主临时公约》和《前期物业服务合同》示范文本
•••• 北京市国土资源和房屋管理局
二OO三年十二月九日
附件一
业主临时公约（示范文本）
为落实本物业的售后物业管理，维护全体业主的合法权益，维护物业区域内公共环境和秩序，根据国务院《物业管理条例》及有关法规、规章、规范性文件制订本公约，由本物业区域内全体业主共同遵守。
第一章 总则
一、物业基本情况
物业名称：
座落位置： 总建筑面积：
国有土地使用证明文件政府批文号： 土地用途：
二、业主应遵守物业管理有关法规、政策和本公约规定，配合物业管理企业的各项管理工作，妥善处理相邻关系，遵守物业管理企业按有关规定和本公约制定的管理细则及各项管理规章制度。同时，业主应保证其共居人、使用人及相关人员遵守本公约和相关规定，合理使用物业。
第二章 物业使用和维修
三、按规划设计用途使用物业，合理使用共用部位共用设施设备，自觉维护物业整洁、美观，遵守政府对市容环境要求的相关规定。不擅自变更房屋结构、外观和用途；占用共用部位和共用设施设备；利用共用部位搭建建筑物、构筑物等。
（例如：空调外挂设备应按指定位置安装，阳台外和窗外不吊挂和晾晒物品，不擅自张贴或安装可通过外观看到的任何标识牌、广告牌或标语等。）
四、爱护公共环境，不侵占公共绿地和损坏物业区域内绿地、园林、小品和其他共用设施设备；不随意堆放、倾倒或抛弃垃圾、杂物；不在公共部位乱涂乱画和随便张贴。垃圾应按指定时间和地点堆放，避免遗撒。
五、自觉维护物业区域内的公共生活秩序，不在公共部位或违反规定在房屋内堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和其他有毒害物质；不得发出影响其他业主正常生活的噪声；并不得利用物业从事危害公共利益的活动以及进行法律法规及政府规定禁止的其他行为。
六、业主饲养宠物，应遵守《北京市养犬管理规定》及有关法律法规的规定，即时清理宠物粪便，乘坐电梯的，应当避开乘梯的高峰时间。
七、机动车在住宅区内行驶时速应低于5公里；车辆出入应按要求出示证件。
机动车应在专门的车位停放，禁止在消防通道、井盖、人行便道和绿地等场所停放；车位只可用作停放车辆用途；不得自行在车位上安装任何设置；夜间停放期间，防盗报警器应使用静音，发生噪音应迅速解除。
本物业区域的共用车位使用分配方式为：。
（例如：留出适当数量的访客车位后，按顺序登记分配/轮换分配/以抽签的方式分配。）
八、业主应及时对屋内影响相邻业主权益的损坏部位和设施进行维修；业主发现房屋内属公共维修责任的共用部位和设施损坏时，应及时通知物业管理企业，并采取合理措施防止损失扩大。
九、对异产毗连的物业维修，各相邻业主应积极支持、配合，不得人为阻挠维修。因阻挠维修，造成物业及他人人身伤害和财产损失的，阻挠人应承担赔偿责任。
业主应配合物业管理企业和相邻业主必要时进行入户维修，如因该等维修而损坏业主利益，应予以修复或适当赔偿损失。
十、如因人为原因造成共用部位共用设施设备损坏，造成损坏的责任人应负责修复或赔偿损失。
十一、业主需要进行室内装饰装修的，应与物业管理企业签订装饰装修管理服务协议，并遵守有关规定和制度。
装饰装修房屋，应在规定时间施工，不得擅自拆改承重墙、各种管线和破坏防水层等，不得影响共用部位、共用设施设备的正常使用和维修养护以及相邻产权人的合法权益，因装饰装修导致共用部位、共用设施设备以及其他业主利益受损，应当承担修复及赔偿责任。
十二、其他条款。
第三章 物业服务费用的交纳
十三、业主应按规定或约定向物业管理企业交纳物业服务费，业主因故不能按期交纳物业服务费用的，应委托他人按期代交或及时补交。并按时交纳水、电、燃气等能源费用和供暖等费用。
十四、业主如委托物业管理企业对其自用部位和自用设备进行维修、养护和进行其他特约性服务，应支付相关费用。
十五、房屋共用部位共用设施设备专项维修资金
业主应按有关规定交纳和使用专项维修资金，维修资金不敷使用时，应按有关规定续筹。
十六、其他条款。
第四章 其他相关事项
十七、业主在转让或出租其拥有的物业时，应当要求新业主和承租人承诺遵守公约，并于买卖合同或租赁合同签署之日起一个月内,将房屋转让或出租情况告知物业管理企业。
业主转让物业，应与物业管理企业结清物业服务费用；出租物业，约定由承租人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
十八、其他条款。
第五章 违约责任和违约纠纷的解决
十九、业主应自觉遵守本公约的各项规定，违反本公约造成其他业主、使用人人身伤害或财产损失的应负赔偿责任。
二十、对业主违反公约的行为，相关业主、物业管理企业可督促其改正；协商调解不成的，可提起诉讼 ；违反相关法规政策的，报告有关部门。
二十一、其他条款。
第六章 附则
二十二、本公约如有与法律、法规、规章和规范性文件相抵触的条款，该条款无效，但不影响其他条款的有效性。
二十三、本公约自物业买受人签署买卖合同书面承诺遵守公约之日生效。
二十四、公约制定人对本公约负有解释义务。在业主大会成立前，不得对本公约进行修改；业主大会成立后，由业主大会重新审议制定业主公约。
二十五、业主大会通过的业主公约生效时，本公约自然终止。
业主临时公约制定人：
年 月
日 附件二
前期物业服务合同（示范文本）
第一章 总 则
第一条 本合同当事人 委托方（以下简称甲方）名称： 法定代表人： 注册地址： 联系电话：
受委托方（以下简称乙方）： 名称： 法定代表人： 注册地址： 联系电话：
根据有关法律、法规，通过招投标方式（或协议选聘方式），甲方将（物业名称）委托乙方实行物业管理，双方经平等协商一致，订立本合同。
第二条 物业基本情况 物业类型： 座落： 四至： 占地面积： 总建筑面积：
委托管理的物业构成细目见附件一。
第二章 物业服务内容
第三条 制定物业管理服务工作计划，并组织实施；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收材料等；建立物业管理的各项制度。
第四条 房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、、、、等。
第五条 共用设施设备的日常维修养护、运行和管理，共用设施设备包括：共用的上下水管道、共用照明、、、、等。
第六条 公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、泵房、自行车棚、（停车场、库）、、、、等。
第七条 公共绿地的养护与管理。第八条 公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集、、、。
第九条 维持公共秩序，包括门岗服务、物业区域内巡查、、、。
第十条 维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理。第十一条 消防管理服务，包括公共区域消防设施的维护。
第十二条 电梯的运行和日常维护管理。第十三条 房屋装饰装修管理服务。第十四条 其他委托事项
1.； 2.； 3.。
第三章 物业服务质量要求
第十五条 服务质量要求：
1.房屋外观： ； 2.设备运行： ； 3.房屋及设施设备的维修养护: ；
4.急修： ； 5.小修： ； 6.绿化维护： ； 7.环境卫生： ； 8.公共秩序维护： ； 9.停车管理： ； 10.消防管理： ； 11.电梯运行维护： ； 12.装饰装修管理： ； 13.其他：。
第四章 物业服务期限
第十六条 物业服务期限为 年。自 年 月 日起至 年 月 日止。
第十七条 合同期限未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时，本合同终止。
第五章 物业服务费用
第十八条 物业服务费价格 1.物业服务费价格为，费用构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、、、；由乙方按年／季向业主收取； 物业服务费价格的调整，按政策规定／ 调整。
2.业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日加收应缴费用的万分之。
第十九条 停车费用由乙方按下列标准向车位使用人收取： 1．露天车位：
2．车库车位：
3．。
第二十条 乙方对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的费用另行收取。
第六章 双方权利义务
第二十一条 甲方权利义务
1．审定乙方制定的物业管理服务工作计划，检查监督乙方物业管理服务的实施情况。
2．合同生效之日起 日内向乙方提供平方米建筑面积管理用房，物业管理用房所有权属于： ；管理用房位置： ；管理用房由乙方按下列第 项方式使用：（1）无偿使用；
（2）按建筑面积每月每平方米 元的标准租用。3．甲方应在合同生效之日起 日内向乙方移交以下资料：（1）竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）各专业部门验收资料；
（5）房屋及配套设施的产权归属清单（包括业主姓名、联系方式等）；
（6）物业管理所必须的其它资料。
4．当业主和使用人不按规定交纳物业服务费时，协助催交。5．协调、处理本合同生效前的遗留问题：
（1）；（2）。6．协助乙方作好物业区域内的物业管理工作。
7．其他：。第二十二条 乙方权利义务
1．根据有关法律、法规及本合同的约定，在本物业区域内提供物业服务； 2．向业主和物业使用人收取物业服务费。
3．有权要求甲方和业主及物业使用人配合乙方的管理服务行为； 4．对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，有权提请有关部门处理；
5．对业主和使用人违反《业主临时公约》的行为，有权根据情节轻重，采取劝阻、制止、等措施；
6．选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将物业的整体管理委托给第三方；
7．负责编制房屋、附属建筑物、设施设备、绿化的维修养护计划，经甲方审定后组织实施；
8．向业主和物业使用人告知物业的使用有关规定； 9．每年会同甲方进行一次物业服务满意率调查； 10．。
第七章 其他事项
第二十三条 物业入住前的物业服务内容为： ；服务要求为。
第二十四条 物业入住前的物业服务费用为：
，由甲方向乙方支付。第二十五条 保修责任内房屋、设施、设备维修养护，按以下方式处理：
1．委托乙方返修，甲方支付全部费用； 2．甲方负责返修；
3．。
第八章 合同变更、解除和终止的约定
第二十六条 本合同期满，甲方决定不再委托乙方的，应提前3个月书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，应提前三个月通知甲方或业主大会、业主委员会。
第二十七条 业主大会重新选聘物业管理企业或因其他原因本合同终止时，乙方应在合同终止之日起 日内撤出本物业，移交物业管理用房以及与本物业的物业管理有关的全部档案资料。
第二十八条 本合同终止后，甲乙双方应做好债权债务的处理，包括物业管理费用的清算，对外签署的各种协议等；乙方应协助甲方和业主大会、业主委员会作好物业服务的交接和善后工作。
第二十九条 其他条款。
第九章 违约责任
第三十条 因甲方行为违约导致乙方未能完成管理服务内容，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期不解决的，乙方有权终止合同。造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应经济赔偿。
第三十一条 乙方提供的服务达不到合同约定的，甲方有权要求乙方限期整改，整改后仍不符合要求的，甲方有权终止本合同。造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应经济赔偿。
第三十二条 其他条款。
第十章 附则
第三十三条 双方约定自本合同生效之日起 日内，根据甲方委托管理事项，办理承接验收手续。
第三十四条 为维护公众、业主、物业使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施造成必要的财产损失的，当事双方按有关法律规定处理。
第三十五条 本合同正本连同附件共 页，一式两份，甲乙双方各执一份，具同等法律效力。
第三十六条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，甲、乙双方同意按下列第 方式解决。1．提交 仲裁委员会仲裁； 2．依法向人民法院起诉。
第三十七条 本合同条款如与有关法律、法规、规章和规范性文件抵触，该条款无效。
第三十八条 本合同自 起生效。
甲方 乙方
签章 签章
年 月 日 年
附件一：委托管理的物业构成细目
日
小区物业给业主的拜年贺词 篇5
2、变撒哈拉之沙为财太平洋之水为福喜马拉雅之颠为寿，送作除夕礼物，祝你新的一年财广福多身体健康！
3、我从不出门，从不游玩。很荣幸的你认识我这个宅男，所以我决定用短信的方式提前祝你新年快乐。有空陪我一起宅宅，难得的节日放松放松！
4、当岁月蹉跎，我也不再年轻。跟不上脑残的潮流，受不了拜金的铜臭，辜负了冬夏春秋，不再有天长地久，欢喜度新春，携谁可共隐?
5、新年到，送你一件外套：口袋叫温暖；领子叫关怀；袖子叫体贴；扣子叫思念；让这件外套紧紧伴著你渡过每一分每一秒，一定要幸福喔！
6、鼠年就要到了，提前祝愿幸运的清风时时吹拂你，幸福的雨滴四季淋着你，如意的月亮月月照耀你，健康的阳光天天温暖你。祝你天天开心快乐无边！
7、短信贺岁，岁在平安；安居乐业，业成邦兴；兴旺发达，祝福给你；你我传递，幸福有余；新春之际，祝福无限；青春永驻，传承万年。
8、无限的快乐演译节日的吉祥，无数的幸福诠释节日的喜悦，无穷的开心绽放节日的和美，无尽的祝福解读节日的精彩，新春到，愿你快乐相伴，如意围绕。
9、春节到来，送礼太俗套，祝福没花招，只有祝愿亲爱的朋友们：天天被财神爷骚扰，时时被弥勒佛普照，大把赚钞票，快乐哈哈笑，幸福跟着跑。春节快乐！
10、新年的爆竹很给力，绽开对你的点点思绪，缤纷的祝福洒进你的世界里；春节的问候满满地，包裹我沉甸甸的心意，委托手机里的短信传递给你；春节如意！
11、心里牵挂着你，思念的心想要你知道。嘴里念叨着你，关怀的情想要你回味。短信传送给你，祝福的话希望你听到。祝你春节快乐，新年大吉。
12、过去的一年我们合作的很愉快，谢谢您的关照，祝您全家欢乐，心想事成！恭贺新禧，大吉大利。
物业公司对小区业主的倡议书 篇6
尊敬的各位业主，你们好：
2013年至今，我们从四面八方相聚在首府小区，相聚即是有缘。我们每个人都很希望我们生活的小区环境优美、人际和睦、秩序井然。小区是我们业主们共有的家，小区环境的好坏，直接影响到我们的生活。爱护好我们共有的小区环境，爱护好我们的共同家园，需要物业及业主们的共同努力，需要我们文明养狗、文明停车、文明使用门禁，文明装修，爱护小区环境。为共建一个美好家园，我们倡议如下：
一、请文明养狗。
1、不纵容狗狗随地大小便；
2、出门请给狗狗套上绳套，以防惊吓他人；
3、不将狗狗的家安放在消防通道楼梯间造成安全隐患。
二、请文明停车。
1、不在小区路面停车影响行人通行；
2、因存放自行车摩托车的地下车场正在建设，请自觉将自行车摩托车按序停放在不影响他人的位置；
3、地下停车场停车请按车位停放，不占用他人车位，遵守《地下停车场管理规定》
4、需要临时停车的，请主动登记，配合我们的秩序维护员，在规定时限内有序停放。
三、请文明使用门禁。
1、进出请主动刷卡，如门禁卡丢失请主动前来物管中心补办；
2、请帮为您装修的工人办理出入证，并告知他们进出随身携带；
3、保持警惕心，问清尾随您进入的门禁的人员信息，如发现异常立即通知物管中心；
4、爱护门禁设施，轻关轻开，如发现他人破坏，积极举报，共同监督。
四、请文明装修。
1、遵守《装修协议》及《业主公约》，文明施工；
2、不在法定节假日及规定时间外进行有噪声的装修，避免影响他人工作、学习及休息；
3、告知装修工人遵守小区的规定，避免给他人的生活造成影响；
4、不高空抛物，危及他人生命；
5、共同监督，防止违规操作、动火，避免安全事故的发生。
文明靠大家，爱传你我他
淮北华府物业服务有限公司宣
小区物业管理业主公约 篇7
【概念】
业主自治与业主自管
业主自治就是要由业主通过业主大会制定管理规约、做出重大决定, 管理共有财产和共同事务。简言之, 只要小区召开业主大会依法决定小区事务, 并选举产生业主委员会有效运作, 该小区就实现了业主自治。
业主自管是指业主自行直接管理或委托职业经理人管理建筑物及其附属设施, 不再委托物业服务企业进行管理。
【案例】
业主自管在深圳, 已知的有三种类型:分别是业委会直接聘请物业服务人员、业委会聘请职业经理人、业委会牵头组建业主自管物业公司。
一、业委会直聘服务人员:宝安山庄
2012年, 宝安山庄业委会开始自管小区, 特点是业委会自行、直接聘请小区电工、保安、保洁等人员。
宝安山庄共447户业主, 分两期开发, 可以说是一个“既老又新”的小区:一期老区3栋7层楼277户业主早在1996年就开始入伙, 二期新区2栋楼分别高11层和17层, 200户业主直到2012年才入伙。
宝安山庄一期老区拉的是工业用电线路, 经常停电, 2005年宝城物业通告因购买发电机发电, 电费从每度0.78元涨至1.2元。业主们要求给发电机装电表, 对小区发电单独计价, 可当时的物业公司不听。不少业主起初拒交电费, 但遭遇自家停水停电后只得妥协。2011年原物业公司发布公告, 要将小区绿化带改建为停车场, 业主们质疑后发现其源头竟然是2006年一次莫名其妙的签字, 业主们随即决定联合起来, 维护自身的合法权益。
2011年10月, 宝安山庄业委会成立, 2012年召开两次业主大会, 决定2013年5月起由业委会招聘服务人员, 实行彻底的业主自管。业委会大幅缩减了管理处办公室人员, 自行聘请电工、保安、保洁等人员进行日常服务, 电梯则直接与专业维保公司签订合同。业主在物业费较低的情况下获得了比以往大为改善的物业服务。
【点评】宝安山庄相对规模较小、物业收费较低, 对于物业服务收支首选削减人工费用开支、避免提高价格。在这种情况下, 物业服务人员如何选聘、如何考核, 取决于业委会委员的集体决定, 业委会在掌握小区财务收支权力的同时, 更需要掌控小区人员的选聘与考核、各项具体物业服务事务的最终决定, 工作量较大, 却囿于特区条例关于业委会委员为公益岗位、只能领取不高于最低工资标准的津贴的具体规定, 业委会委员特别是主任的投入与付出不成正比。其业委会主任个人经营其他公司, 愿意为此持续付出, 但其他委员难以, 成为这种模式不可复制推广的一大症结。
从本质上讲, 这种小区业主自管模式“节省”的管理处专职人员薪酬, 来源于业委会主任的超量投入, 所以该业委会强烈呼吁业委会“专职化”或者说是“职业化”、修改特区条例允许小区对于业委会专职委员发放工资薪酬 (而非津贴) 。
二、业委会聘请职业经理人:阳光花园
布吉街道阳光花园小区, 业主不满原物业公司服务, 业委会产生之后火速召开业主大会表决通过授权自管小区的决议, 随后直接聘请保安公司, 从原物业公司手中直接接管小区, 虽然一度险酿群体冲突, 在基层政府与公安部门的支持下, 成功开启业委会、监事会共同进行的自管实践。
阳光花园业委会与监事会从零起步, 在业主的支持下筹措了50万元启动资金, 组建起80多人的物业服务队伍, 聘请职业经理人管理小区。接管之初, 在原物业几乎将办公设备搬移一空、公共设备欠账严重的情况下, 职业经理人、业委会、监事会都投入了大量时间和精力, 推动小区物业管理逐步改善。
事实上, 该小区业委会和监事会表示:选择不聘新物业而是聘用职业经理人的首要原因, 不是直接聘请经理人可以节省酬金, 而是“换物业就要‘脱层皮’”, 对全体业主的财产权造成极大侵害。阳光花园的这个顾虑, 显示目前为了应对限制业委会随意更换物业公司而严格设定的公开招标制度 (事实上, 各方都明白, 业委会在其中可以相对容易地事实决定哪家公司中标) , 在缺乏有效的物业交接保障的情况下, 出现了小区业主大会宁可没有把握地实施自管, 也拒绝按照规定程序进行可能难以落实交接的公开招标。
在聘请职业经理人管理的过程中, 阳光花园经历了职业经理人执行不力而换人、业委会成员如何介入小区物业管理的磨合、业委会与监事会的权责关系邀请街道办介入协调等经历。显示目前深圳的职业经理人本身如同物业服务一样尚未形成有效运作的市场、职业经理人对于小区物管权责不清、业委会与监事会之间的执行与监督权责不清等问题。
当然, 这些问题的出现是在小区完全实现业主当家之后, 即使更换职业经理人, 对小区物业管理影响不大。目前, 阳光花园的职业经理人自管实践无疑仍然处于磨合过程中, 其经验与教训都值得同样关注。
【点评】阳光花园业委会与监事会一个共同的特点, 是委员们都是中青年兼职, 没人处于退休状态, 只是在小区业主自管最关键的一段时间投入了大量的时间与精力, 业委会与监事会成员之间的关系也较为平等, 公开决策、集体决策的意识较强。在所有业委会与监事会委员都是兼职的情况下, 阳光花园的业主自管实践能否长期运作、如何持续运作, 更具可复制的模式化范本意义。
小区业主自管, 业委会很容易身兼决策权与执行权, 而相对地, 监事会本身的监督权往往比较模糊、难以落实, 不受监督的权力必然出问题。解决的思路, 一是通过微信投票等方式进一步降低业主大会的门槛, 甚至赋予“部分业主大会” (未达到双过半门槛的业主大会) 一定的决策权, 削减业委会少数人决策的空间, 让业委会真正成为业主大会的执行机构;二是通过议事规则、管理规约进一步创新、规范监事会的运作。一般委托物业公司专业服务的小区, 业委会更多地处于监督者而非执行者的角色, 但在业主自管小区, 业委会必然处于执行者角色, 权力与责任相一致, 对于业委会的监督也应该高效有力, 才能避免业委会少数人与业主大会多数人的利益相左。
三、业主自组物业公司:莲花山庄
布吉街道莲花山庄占地21.8万平方米, 547户全是别墅豪宅。但自1994年建成后, 就与城中村和其它小区混杂相邻, 无法实现封闭式管理, 安保、清洁等物业服务备受诟病。截至2012年年底, 物业费缴费率长期只有约20%, 专项维修资金分文没有。
2013年7月, 莲花山庄选出业委会, 7名委员多为国企高管与私企老板, 提出自办非盈利组织 (基金会) 和盈利组织 (物业公司) “自管家园”的构想。经业主大会表决, 业委会组建“自管家园物业服务有限公司”, 按照《业主自管家园基金会章程》, 业主每户集资1万元, 凑出首期108万元注入该公司, 公司架构分为理事会 (董事会) 与职业经理人两个层面。理事会负责决策、经理人负责执行。
公司化的运作, 让小区物业管理本身具有比较规范的起点:职业经理人受雇于一家新的物业公司而非业委会集体, 其职业化前景比较稳定。在自管公司运作中, 一度出现理事会与业委会意见相左, 业委会借助街道办事处和理事会的力量, 从理事长手中拿回公司公章, 最终直接主导公司运作。业委会委员们为此无偿付出了大量的时间和精力, 甚至通宵开会解决问题。目前, 该业委会在两年多总体成功的运作基础上, 再进一步通过业主大会修正章程, 规范业委会与自管公司之间的关系, 继续进行运行机制的探索。
【点评】莲花山庄的业主自管, 本质上还是聘请物业公司, 只是该公司的股东是众多的业主。这种业主自管的模式介乎外聘专业公司与业委会聘请职业经理人之间, 进可攻退可守:做得好可以成就一个新的物业公司品牌, 即使物业管理质量本身不大突出, 业主们也能够通过自管式公司的形式, 直接与小区周边林立的城中村相互协商, 最起码推动实现最基本的封闭式管理目标。
莲花山庄的业委会, 由一批已经实现了财务自由、具有社会责任感、拥有丰富企业管理经验的委员组成, 业主们也都比较“土豪”, 每户轻松拿出1万元投资, 业委会也能通过每月抵扣停车费的办法让业主们的“投资”与“垫资”结合起来, 业主之间由此形成了小区自管企业化运营的共识。
在业委会传统的组织机构代码证停办、新的社会统一信用代码难办的情况下, 莲花山庄这种业主筹资自组物业公司、自管小区的做法, 虽然其间有所波折, 出现过业委会与理事会 (董事会) 之间关系的协调难题, 但引起了不少业委会的跟风仿效。
【总评】
业主自管还是请专业公司, 不能以“好坏”区分
总体来说, 物权法规定的物业公司专业服务、职业经理人管理或者业主 (业委会) 自行管理, 各种做法之间, 各小区情况不同, 业主目标不同, 可行性不同, 不能说一概而论业主自管就适合某种规模的小区、专业公司就适合某种规模的小区, 相应的利与弊, 都应该向全体业主讲清楚, 由业主大会依法决定自管还是聘请专业公司管理。
目前在部分业委会中有一种观点:只有业主自管小区, 才能确保业主当家做主;只有小区所有收支都在业委会的账户里, 才能确保业主当家做主。这种观点显然是错误的。
业主当家做主的核心, 从来都只在于业主大会能否高效、便捷、成功召开, 不在于业委会账户里有多少钱。只要业主大会能够轻松召开, 无论业主们的钱在物业公司还是业委会账户里, 都是业主当家做主;只要业主大会难以轻松召开, 无论是物业公司还是业委会当家做主, 业主们的权益都可能遭受侵害。
以业委会账户有多少钱、业委会是否自管小区作为业主当家标志的观点, 往往以业主大会即使公开招标, 物业公司也难以有效更换交接为由, 否定聘请专业物业公司的可行性。这种观点本身忽视了如果业主大会难开, 实际管钱、管人的业委会, 特别是业委会主任, 本身同样存在谋私空间, 这种空间不会比外聘的物业公司更小。
深圳有一个小区业委会自管, 业委会到期本应卸任, 但没有选出新任业委会, 原业委会主任由于清洁、停车等物业服务必须持续, 成了事实上的物业管理人。
归根到底, 物业服务选聘专业公司、聘请职业经理人还是直接聘请服务人员, 都应该是开放式选择。在市场竞争的情况下, 物业公司的酬金未必是10%上下的定额, 而是市场竞价的结果;物业公司的成本也未必高于职业经理人或者业委会直接聘请服务人员, 反而由于互联网技术以及多个小区的人工等成本分摊, 大公司具有规模效应, 服务小区的成本更低、质量更好。
不少小区的物业管理处都向业主报告亏损, 业主们也往往恐慌实施酬金制后小区亏损。但其实深圳已经实施财务共管的一批小区, 都在物业公司单独管理报亏之后, 通过共管削减人工、透明开支实现了小区财务由亏转余。一位物业行业公认的元老就向深透社讲过这样一个道理:一个小区物业费可以1元钱、也可以1毛钱, 只是服务的标准会有所不同。
事实上, 物业管理不是高科技行业, 但也并非没有专业性。即使家政保姆, 也有专业与不专业之分, 也有公司化保姆与游击队保姆之分, 市场化的竞争之下, 也许各种类型的物业服务都有存在空间。但小区业主是个大集体、其决定影响每一位业主的切身利益, 选择哪种模式都各有利弊, 关键在于业主大会做出的具体选择。
小区物业管理业主公约 篇8
关键词:小区业主自治;研究现状;内涵;影响因素;对策
中图分类号:F291.1 文献标志码:A文章编号:1002—2589(2010)17—0062—03
20世纪90年代后期以来,随着我国住房制度改革的推进,商品化住宅日渐成为我国城市社区居住的主要形式,城市居民的居住状况发生了深刻变化,拥有私人房产的业主大量产生,商品化住宅正在成为城市社区居住形式的基本单元。
一、城市住宅小区业主自治问题的出现
我国的住房制度改革通过改变原有房屋产权的占有和分配方式,形成了新型社区,并且将原有的基层管理模式以业主自治组织替代,产生了与社区居委会的自治发展并存的,由业主选举产生的业主委员会的新的居民自治组织形态。
业主和业主委员会是伴随着城市住宅制度改革出现的新现象和新概念。所谓业主,是指购买商品房产权的城市居民;业主委员会是指在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织;业主自治,是指在物业管理区域内的全体业主,基于建筑物区分所有权,依据法律、法规的规定,根据民主的原则建立自治组织、确立自治规范、自我管理本区域内的物业管理活动的一种基层治理模式。
依据建筑物区分所有权原理,业主对物业专有(自有)部分拥有单独所有权,对物业共有部分拥有共同所有权。共有部分的共同关系将单独的所有权人——业主联合成为一个共同体,而对物业共有部分的管理和使用属于这一共同体的公共事务,由此便产生了物业管理。业主拥有使用物业与参与物业管理的权利——社员权,同时,由于共同居住,在对建筑物共有部分的使用和维护中可能产生矛盾,为解决这些矛盾必须建立一种机制,这一机制被称为城市住宅小区业主自治。
业主自治的发展是近年来中国城市基层治理所出现的最大变化之一,这种以产权为基础,以业主自治为诉求,以业主委员会为主导的新型民主形式,在治理模式和运行机制上独具特色,它既不同于国家层面的民主,也不同于宽泛意义上的社区民主,而是业主通过选举组建业主委员会来实现对小区物业的自治。这种建立在财产权利基础上的民主形式如何良性运作,值得深思。业主委员会选举作为继村委会和居委会选举之后基层民主的新增领域,对培养、锻炼公民的参与意识、民主能力,以及推进国家的民主和政治文明进程具有重要意义。
另一方面,房产维权活动在城市住宅小区普遍发生,业主、业主委员会与开发商、物业管理公司、居委会、行政主管部门之间,业主与业主委员会之间,业主与业主之间的冲突频频发生,有些甚至演化为流血冲突和群体性事件。实现社会和谐,是社会主义的重要价值目标,也是科学发展观的题中应有之义。如何从多层面来完善业主大会和业主委员会,通过合法渠道来维护业主利益,推进业主自治,共同构建和谐小区已成为现实提出的紧迫问题。
二、城市住宅小区业主自治问题研究的现状
城市住宅小区业主自治与社区和谐问题是近年来学术界关注的研究领域。目前,这些研究主要集中在三个方面:
1.物业管理纠纷引发的小区不和谐问题。近年来,小区物业管理纠纷比较激烈,归结起来,可以分为三种情形。一是房地产开发商遗留的诸如房屋质量差、改变规划等问题造成业主严重不满,而小区的前期物业管理公司却由开发商选聘,原本是购房者与开发商的纠纷,转化为业主与物业管理公司尤其是与前期物业的冲突;二是物业管理公司服务不到位,导致业主不满,部分业主以此为由拖欠甚至拒绝缴纳服务费,物业公司卡水卡电,从而引发物业管理公司与业主的纠纷和冲突;三是由于业主与开发商、物业公司产生的纠纷无法解决,或因房产管理等相关部门的不作为或乱作为,导致小区业主投诉相关职能部门甚至行政诉讼而引发的物业纠纷。
2.业主维权问题。业主在面对利益和权利受到侵害时,往往会组织起来,以集体行动的方式进行维权。维权行动表现为合法与非法两种类型,组织化和非制度化两种方式。组织化的维权活动往往以业主们的策略性行动为特征,业主通过确定可行的行动目标,以政府有关部门的理解和支持为行为诉求对象,同时借助社会资源和社会舆论,形成社会压力,以影响政府部门的判断和决策为行为策略,其行为轨迹显现出业主集体行动由内而外,从对利益的追求到对权力诉求的真实逻辑,与之相关的一些问题可能成为今后城市治理模式转型的重要主题 [1]。
3.业主委员会的组建与规范运作问题 [2]。从业主委员会的组建看,业主委员会的成立难度大,全国城市住宅小区组建业主委员会的较少 [3],其原因多种多样,涉及业主、开发商、物业公司、政府、居委会等各方之间的博奕[4]。而近年来一些业主委员会运作不规范引发了许多矛盾和纠纷,妨碍了业主自治的健康发展[5]。
上述研究表现为四个特点:一是从研究主体来看,主要是法律界、房地产管理部门、物业管理公司的实际工作者和积极参加维权活动的业主,理论研究人员和学者参与其中的较少,因此对城市住宅小区业主自治理论研究不足,而基本理论问题不清,业主自治的实践难免会受到严重影响和制约。二是就研究成果而言,大多停留在调研报告、工作总结层面,少有从中国社会结构转型这一历史背景出发,从经济、社会结构变迁引起基层管理模式变化的视角,结合宏观分析与微观分析、社会历史结构分析与主体行动分析,深入探究城市住宅小区业主自治的产生、发展和演变的,因此对业主自治的实际运作过程注意不够,缺少对业主自治运作的经济、政治、社会和文化等一系列环境、条件因素的深入、具体分析。三是从研究方法看,深入细致的社会调查少,能把规范分析与实证分析、定性分析与定量分析、纵向比较与横向比较结合研究的较少,因而对构建和谐社会背景下城市住宅小区业主自治的特点、基本规律把握不够。四是从解决问题的对策看,往往就事论事,少有针对中国国家和社会关系深入调整的宏观背景,社会自组织能力的成长与政府公共权力、社会经济组织并存而出现的新情况、新的时代特点,提出的符合科学发展观、促进社会和谐的基层治理与政治整合的新思路。
三、城市住宅小区业主自治问题研究的内容
小区业主自治是继村委会和居委会选举之后基层民主的新增领域,也是目前社会矛盾的热点问题。研究这一问题的目的是:通过调查、访谈和剖析典型个案,分析业主自治的发生、发展和变化的全过程,揭示住房制度改革后城市住宅小区业主自治出现的新问题,重点研究城市住宅小区业主自治的基本理论、特点、运作机制和发展取向,提出推进小区业主自治的对策措施,以期为促进和谐社区、推进城市住宅小区业主自治的发展提供可资参考的理论框架和操作模式。
1.小区业主自治的内涵。城市住宅小区业主自治是住房商品化以后城市社区治理的新形式。业主自治的权利源于物业专有所有权、共有权和社员权的复合,它是建立在对自有房屋拥有的财产权基础之上的,业主其他的权利是在这一基础上衍伸而来的。业主在具有房屋产权的同时拥有了小区物业管理服务的选择权和决定权。业主大会是所有权人的会议,业主委员会虽然是业主的自治组织,但与其他的群众自治组织不同,业主委员会仅在县以上房地产行政部门备案。因此,城市住宅小区业主自治表现为:(1)自治的主体是全体业主;(2)自治的地域范围是指在物业管理区域内;(3)自治的内容是本区域内的物业管理活动;(4)自治的目的是维护全体业主物业管理的合法权利。
2.小区业主自治的性质。业主自治是否属于自治?业主委员会与居民委员会、村民委员会的自治形式有何区别?许多人并不清楚,这是业主自治问题研究的难点。业主大会、业主委员会是物业管理活动中业主的自治组织,与其他的群众自治组织不同,它应当也只能代表物业管理区域内全体业主维护全体业主在物业管理方面的权益。业主的财产权利是物业管理的基础,业主的物业管理权利是建立在对自有房屋拥有的财产权基础之上的。业主通过选举组建业主委员会的途径实现对小区物业的自治。要真正实现城市社区自治,离不开业主大会、业主委员会的发展和成熟,离不开业主委员会规范而有序的运作,也离不开业主委员会代表全体业主协调一致地工作。从这个意义上说,小区业主自治的健康发展是推进我国城市社区自治的基础和前提,业主自治的成长有利于社区自治机制的发展。
3.小区业主自治——新型的基层直接民主形式。业主自治作为城市社区一种新型的基层直接民主形式,由业主直接参与决定与业主利益密切相关的小区公共事务——物业管理,具体内容包括:(1)民主选举,业主委员会经业主大会选举产生;(2)民主决策,物业公司的选聘与辞退、《业主大会规程》、《业主委员会议事规则》等重大事项由业主大会决定;(3)民主管理,业主通过业主大会、业主委员会等组织和形式参与物业事务和专项维修基金的管理;(4)民主监督,业主通过《业主大会规程》、《业主委员会议事规则》及其他制度形式,监督业主委员会和物业管理公司。在城市基层社区自治的推进过程中,业主、业主大会、业主委员会扮演着重要的和不可替代的角色。
业主自治的成长有利于社区自治机制的发展,实现了业主自治的小区是民主的课堂,它教给大家怎么开会,怎么做决定,为基层民主建设提供了可操作的民主技术、民主制度和民主经验。应该说,基层民主不仅是一个政治词汇,它也是一种生活方式。
4.影响小区业主自治的因素。当前业主自治制度存在的诸多问题引起的业主自治主体缺位、错位现象非常突出,导致业主利益无法保障,直接影响到社区的和谐与稳定。
(1)业主委员会是物业管理活动中业主的自治组织,由全体业主选举产生,代表广大业主维护小区全体业主合法权益的组织。但目前全国成立了业主委员会的小区并不多,业主委员会的缺位,多源于有关职能部门指导不力,也与业主缺乏权利意识、漠不关心、搭便车心理直接相关,当然还有开发商、物业公司的阻挠,更源于业主委员会法律地位的不明确。从业委会选举来看,候选人产生难,选举主体确定难,业主大会召开难,业主大会表决难。业主大会和业主委员会能否成立,运作是否规范有序,直接影响小区业主的共同利益和物业管理的效果,对小区的和谐带来很大影响。(2)我国现有法律虽规定了业主委员会的权利,但对其地位、法律责任和监管方面的规定十分缺乏。从业委会运作程序看,《物业管理条例》和《业主大会规程》虽然明确规定“业主委员会是业主大会的执行机构”,但对业主大会召开的条件,对业主委员会监督权的行使、监督机构、监督方式等都没有明确规定,不仅业主、业主大会对业主委员会的监督没有可供执行的机构,而且单个业主因力量弱小无法形成对业主委员会的有效监督,甚至政府主管部门缺乏相应的法律依据无法监督,难以保证业主委员会的工作效果,也无法遏制业委会委员滥用权力损害业主利益。(3)现行的法律法规对业主自治本身的规范,如业主大会地位、召开、权限、业主对物业管理的参与途径和方式等缺乏明确具体的规定,尤其缺乏程序性规定,加上有关业主自治的地方性法律法规的建立极不平衡,严重影响了业主自治的发展。
业主自治是政府法规安排的制度,但业主自治从一致性的制度条文的发布,经过运作过程,产生的结果却多种多样。这是因为,业主自治从制度条文到实际状况的运作过程,受到其内在机制支配和多种因素影响。从不同角度分析业主自治运作的内在机制和相关因素,有利于为业主自治这一基层直接民主形式创造必要的条件,并寻求进一步的制度支撑,这也是课题研究的难点。利益是业主自治运作的基本因素,业主自治的有效运作在较大程度取决于业主个人与业主大会、业主委员会之间的关系。同时,在较大程度上取决于政府主管部门对业主自治的推动和调控。此外,业主自治运作与社区内部的政治结构、各种权力的组合形式密切相关,与业主委员会成员和住宅小区业主的素质、社会资源、组织状况直接联系,也与自治活动中业主的政治文化因素密切相关。
5.推进小区业主自治运行良性发展的对策。政府有关部门在对业主委员会、物业公司行使指导和监督权力的同时,应履行什么样的义务?有没有一定的责任?怎样进行指导?居委会、业主委员会、物业公司应当如何合理分工,加强其联系与合作?社区管理与业主自治如何有机衔接?这些都是业主自治运作中的现实难题,急待解决。具体而言:
(1)如何确定首次业主大会的投票权数,召开业主大会,组建业主委员会,业主委员会成员由什么人担任,是关系到业主委员会能否在业主自治中发挥职能的关键。房地产行政主管部门和基层人民政府应当加强对业主大会、业主委员会的指导、推动与监督和调控,完善纠纷解决机制,保证业主自治顺利进行。政府部门指导的原则应该是做到既实现有效的管理,又保持社会自主性的活力。(2)规范和完善业主自治的制度安排。一是完善业主委员会候选人的推选程序和选举程序,保证业主委员会的代表性和对全体业主的忠诚度。同时,应当立法规定对业委会损害业主利益行为的民事救济机制。二是应当设定方便业主大会召开的机制,规定业主大会对业委会委员的罢免制度,通过法律法规更明确细致地划分业主大会和业主委员会二者的权力界限,引导业主自我监督、自我管理,有利于保护业主利益和建立良好的业主内部关系。三是规定切实有效的措施设法保证业主公约对业主的约束力和强制力。(3)加大政府部门对物业管理服务资质、资格、价格、收费、服务等方面的监管力度,规范招聘、解聘制度,完善竞争机制,借鉴现行政府采购招投标模式,做到民主、公开、透明,保证业主充分行使自己的权利,选择物业管理服务机构,化解物业管理纠纷。(4)培育和提升小区业主的民主素质,克服物业管理作为小区公共物品时容易出现“搭便车”、“公用地悲剧”、“囚徒困境”等问题。
总之,解决这些难题,基本原则应该是做到既实现有效的国家管理,又保持社会自主性的活力。
参考文献:
[1]孟伟.建构公民政治:业主集体行动策略及其逻辑[J].华中师范大学学报:人文社会科学版,2005,(5):72.
[2]杨波.从冲突到秩序:和谐社区建设中的业主委员会[M].北京:中国社会出版社,2006.
[3]沈毅.社区建设的组织化困境[J].城市问题,2009,(1):98-102.
[4]夏建中.北京城市新型社区自治组织研究——简析北京CY园业主委员会[J].北京社会科学,2003,(2):88.
[5]林尚立.社区民主与治理:案例研究[M].北京:社会科学文献出版社,2003.
[6]刘智慧.论业主共同决定事项范围的确定——以区分所有权解释第7条的适用为中心[J].政治与法律,2009,(8).