物业小区秩序维护案例

物业小区秩序维护案例（精选5篇）

物业小区秩序维护案例 篇1

景德镇开门子物业

物业小区秩序维护案例

◆细查深究——电梯意外受损怎么办

去年某天，某花园富明阁的消防电梯一到底层，就发出异常声响。大堂秩序员及时将其关闭，并立即通知负责维修保养任务的电梯工程公司。

电梯维修人员当即赶到现场，检查后发现位于一层的地坑中有根不知来自何处的1米多长的镀锌铁管，铁管在电梯工作过程中频繁蹿动，导致12个感应器全部损坏。

于是，管理处围绕铁管展开了一系列的调查工作。他们首先排除了人为破坏的可能，多方分析后认定，铁管是有人搬出搬入时，用其来支撑电梯门(许多人在搬出搬入时都习惯于这样做，这是危及电梯安全的重大隐患，物业公司应当想一个既方便客户又确保安全的两全之策)，而不小心滑落到地坑中的。然后分别找3名大堂秩序员，让他们详细回忆近日搬出搬入时有无异常音响。其中一名秩序员反映前天下午4时7楼某家搬运垃圾时，曾听到碰砸声音，当时还到电梯轿厢内查看询问，没发现什么情况，便嘱咐了一些注意事项，未予深究。由此断定，铁管十之八九是这家这时掉下的(平时蛛丝马迹了然在胸，遇到问题才能追查根源)。

顺藤摸瓜，管理处找到该业主，介绍电梯受损情况及原因。业主说装修已经结束，责任人无从找起。管理处当即明确表示，如果业主 景德镇开门子物业

不能找来装修负责人，那么请来装修人员的业主必须负连带责任。业主见百般推托都搪塞不过去，只好把装修负责人领到管理处。装修负责人见到铁管无话可说，按电梯受损配件的市场价格，赔偿了5000多元。管理处避免了经济损失。

点评：应当说在管理实践中认认真真地办成一件事并不难，难就难在时时处处都丁是丁、卯是卯。像这个案例，倘若有一个环节马虎一下，事情恐怕就要不了了之。◆ 秩序员可以随便进入居民住宅吗

北京朝阳某住宅区张先生夫妇在凌晨被室内的响动惊醒，立即起床并打开卧室的门，发现有人已走到客厅和卧室过道处，这个人自称是物业公司的秩序员，在夜间巡逻中发现该户房门没有锁，怕发生意外，便进屋看看情况。

问题：

1、物业公司秩序员进入居民住宅，是否属于违纪?

2、遇到秩序员进入居民住宅问题，物业公司如何处理?

3、张先生夫妇把物业公司告上法庭，法庭如何判决?

4、秩序员素质教育，需要常抓不懈吗? 分析：按惯例和法律法规规定，任何个人和单位是不能私入民宅的，否则被视为侵犯。但是也有例外，因为物业公司的秩序员有着极为特殊的义务，须保护服务范围的安全隐患，维护服务范围的正常秩序，做好服务区域内的防火、防盗、防爆炸、防破坏、防治安灾害事故等安全防范工作。并且据调查，物业公司秩序员由于是在深夜值班时发现张先生家的家门虚开，在经按铃房内无反应的可疑情况下，他 景德镇开门子物业

才进入房内进行检查，完全是在履行职责，是对张先生夫妇的安全负责。

根据物业公司了解的情况及相关物业管理制度，秩序员当时不可能掌握张先生家的钥匙，而张先生没有任何物品丢失，也无门锁及其他损坏后果。物业管理公司认为在此种情况下秩序员入室没有违法，只属于违纪行为，因为公司的《住户手册》规定，秩序员在社区内作24小时巡逻，如遇紧急情况，应按登记的电话号马联系有关住户并立即通知公安部门或消防等部门，如无法联系有关住户时，即邀请公安人员或消防人员开启正门，进入单元审查事故情况，并做适当处理。

由于张先生夫妇与物业管理公司在处理上述事件时存在较大意见分歧，张先生夫妇遂一纸诉状将物业公司告到了法院，要求物业公司就秩序员深夜入室原因、处理及在解决该事件中的消极、不负责任的行为向他们书面道歉，并赔偿每人精神损失费各5万元。

法院查明，1月19日凌晨3点，物业公司聘请的一位张姓秩序员进入了张先生夫妇的房屋。当天，张先生夫妇向物业管理处投诉。物业方即日以“工作中有违章操作行为”为由将张姓秩序员辞退，并于次日派物业管理经理、秩序部主管两次登门致歉，并免费更换门锁。此后，物业公司又接张先生投诉，称深夜接到骚扰电话，已向公安机关报案，但至今未查清骚扰电话是何人所为，张先生夫妇也不能提供证据其怀疑是被开除的秩序员打来骚扰电话并与深夜入室事件有关。

法院认为，张先生夫妇身为业主(住户)，与物业管理公司间形成了委托管理关系。保护业主的安全，维护业主的利益是物业管理公司 景德镇开门子物业 的职责。但在履行职责时应注意采取适当合理的方式，如果措施不当侵害了业主的权利，应承担相应的法律责任。物业公司秩序员在值班时进入张先生夫妇房间，其自称因为房门虚掩，为张先生夫妇的安全和利益而入室检查。而按照《住户手册》规定，遇此紧急情况其既不与业主家电话联系，又未请公安人员见证，该行为是不符合有关规定的，侵害了公民住宅不受侵犯的权利。而且其是在张先生夫妇深夜熟睡之机闯入，给张先生夫妇带来了一定的精神刺激，影响了生活，应该就此不当行为承担责任。因该秩序员是在履行职务中侵害了张先生夫妇的权利，故由物业公司承担责任。

关于赔礼道歉的方式，困该事实仅发生在原、被告之间，口头方式已经足够消除影响，因此法院对张先生夫妇要求书面致歉的请求不予支持。对物业公司做的口头致歉行为予以认可。

关于赔偿损失问题，因为被告工作人员深夜入室给熟睡中的张先生夫妇带来一定的精神恐惧，因此应给予适当的精神抚慰。最后法院判决，物业管理公司除向张先生夫妇口头道歉外，还应一次性向张先生夫妇赔偿精神抚慰金各1500元。

启示：尽管业界对此判决疑义较大，但也不能否认“坏事会变成好事”，震动和刺激使业界争议不断、警钟长鸣，也使物业管理界更为重视秩序员的职业道德教育和素质教育。

但是，此次案件像以前出现的小区内抢劫案、监守自盗案、打架斗殴案、伤害案、杀人案一样，使很多人产生了对秩序员的质疑、指责、惋惜、抱怨、愤怒、谩骂，这些都说明社会对秩序员这个特殊的 景德镇开门子物业

职业的强烈关注和厚望，也从侧面反映了人们对秩序员的依赖和需要。

事实上，实现了物业管理的区域，人们都知道秩序员人数占了物业公司人数的大多数，而且他们披星戴月、餐风宿露、顶风冒雨、迎寒抗暑、站岗放哨，维护一方安全秩序，甚至抗暴灭火、舍身救人……且他们大多都是转业退伍军人、优秀团员青年，他们即使平凡无华，也坚守岗位，尽职尽责，用青春和汗水谱写了平安劲曲。因此，对于秩序员这一群体，我们除了呼吁社会的公正和理解外，最主要的是要把秩序员素质的持续教育落到实处，既要关心他们的待遇和生活，更要抓好他们的政治思想教育，树立全心全意为业主服务的思想，而且要常抓不懈。

◆秩序员疑房子着火，报警且入屋后反遭业主责难

某小区业主在自己家里薰蚊子，但该业主临时有事外出，并未把蚊香弄灭。蚊香产生的浓烟向外渗到楼道，秩序员怀疑该房子着火了，通知管理处打119报警。消防员到场后从窗户爬入屋里并弄清产生浓烟的原因。事后，该业主对管理处的做法严重不满，并要求管理处道歉，理由有：

一、管理处还未确定是真火情或是假火情就报警并入屋，对业主影响很不好；

二、浓烟的味道是蚊香的药味，而不是烧焦东西的臭味，秩序员这么简单的味道都没分辨出来就报警了，能力太差，属于工作失误。

问题如下：

1、遇这样事情管理处该如何应付？

2、在未能确定是真火情还是假火情时该不该报警？

3、报警后如是假火情又该如何处理？ 景德镇开门子物业

4、有没有法律条例说明该业主的行为（家中有浓烟及明火而人不在现场）已违反消防管理规定呢？

5、管理处该如何为自己的行为辩解呢？证明自己的行为是正确的？

评论：

1、一定要先确定火情，不能随意报警；

2、在无法确定地情况下最好第一时间联系业主，查明情况；

3、报警后是假火情应主动向业主说明情况，真诚道歉，相信业主可以体谅，这样做是为了他的安全；

4、管理处无须在任何时候都证明自己是正确的，我们的原则是真诚的维护住户的安全，真心为大家服务。◆业主家失火而业主不在怎么办

20O2年元旦，某公寓19楼的一位业主和朋友在家聊完天，锁上门外出吃饭。随手丢下的未熄灭烟头引燃了客厅沙发，造成了火情。发现火情后，物业管理公司的领导和义务消防队员在第一时间赶到了现场。他们一方面抓紧联系业主，一方面强行破门入户。然而，业主的手机处于关机状态，坚固的防盗门又一时打不开。此时火势已经开始蔓延，只好另想办法。先是准备从上层把救火人员吊放下去，不料上层也是家中无人，后来决定从相邻单位的阳台外跨越。

两家阳台间距一米有余，跨越相当危险。一位秩序员在腰问拴上安全绳，首当其冲。旁边的同事及时提醒他砸窗时要闪开身体，避免热浪冲击(关键时候的一句关键话，有可能对事情的发展起到关键的作用，所以在容易头脑发热时，同事之间应当多提个醒儿)。他破窗后，迅速进入着火的客厅，接过接二连三递过来的灭火器，向起火部位喷洒。十多个灭火器用完，火势得到控制，但是一些角落的物品还 景德镇开门子物业

在劈劈啪啪地燃烧。

为了防止火势再起，他们又里应外合，有的砸、有的撬，搞开了防盗门。从门外拉进来消火栓上的水枪，一阵横扫，终于在火灾还没有窜入其它房间之前将其彻底扑灭。

接着，他们马不停蹄，一方面抓紧清理地面积水，避免浸到隔壁单位，一方面到隔壁单位说明情况，争取理解和原谅(处理任何问题都要瞻前顾后，避免顾此失彼)。基本处理妥贴后，闻讯的业主和接报的“119”才赶到。他们看了现场听了介绍以后，表达出来的都是感谢和赞叹。

点评：搞物业管理时常会遇到一些突发事件，管理者必须当机立断。并且判断得恰到好处，需要智慧和勇气，需要经验储备和预案准备。而这些只能来自平时的训练和积累，平时训练有素、积累充足，关键时刻才不会“掉链子”。

◆访客无理拒登记 冷嘲热讽强登楼

某天某大厦秩序员小张正在值班，随在几位业主身后走进来一位陌生人。小张主动微笑问好：“先生您好，请问您拜访哪一位?”

“8 F”来访者嘴里应答着，人已到了电梯口。

“请您出示证件登记一下，好吗?”小张赶快跟上前去。

“你烦不烦啊!”访客这时已走进电梯，准备上楼。

【处理过程】 小张有礼貌地说“对不起，小区规定来访客必须登记，请您配合我们的工作。”同时将电梯拦住。

“哪来的那么多烂规定。”访客将小张的手一下打开，用非常蔑视 景德镇开门子物业 的口气说道： “滚开，你算什么东西，我是业主的弟弟。”

小张强忍着对方的侮辱，再次把电梯按住，态度诚恳地说： “我不是什么大人物，只是一名秩序员，为了业主的安全，我必须履行我的职责。您要真是业主的弟弟，就更应该登记，您难道不希望您的家人居住在一个安全的环境里吗?”

小张的一席话，引来了周围其他几位业主的一阵附和之声，访客也自知理亏，只好拿出身份证配合小张进行了来访登记。

【案例点评】：在日常工作中，我们经常会无缘无故遭受到一些人的无理刁难或侮辱，的确叫人难以忍受，尤其是年轻气盛的秩序员，一不留神就可能发生摩擦。物业管理属服务行业，而服务行业的特点之一就是“谅解忍耐”，这就需要我们有很强的自控能力和良好的职业道德修养，通过不断的自我完善，达到荣辱不惊的境界。另外，得理要让人，不要喋喋不休，所受的委屈越大，越要表现出你的大度和宽容，真正展示出你的职业风范。◆访客无理拒登记 仗势欺人强登楼

某管理处秩序员小贾正在B栋当值，这时进来了三位武警，要探访三十楼c座业主，当小贾礼貌地请对方登记时，遭到凶狠的拒绝： “扯蛋，你也不看看我们是干什么的，我们还用登记。”三人说着走进了电梯，准备上楼。小贾紧跟过去，从外面按住电梯，礼貌地请三位访客给予配合。“你还有完没完，松手，不然我就揍你了!”访客嘴里骂着，一把将小贾推开，“哼!再口罗嗦，老子让你死在这里。”

【处理】这时已有很多业主在围观，考虑到自己肩负的责任，以 景德镇开门子物业

及对方特殊的身份，小贾只能目送来访者上了楼；然后返回头劝说围观的住户离去，以恢复大堂正常的秩序：同时将刚才发生的事情向当值班长做了简单汇报，请班长顶岗，自己上楼去找业主补签来访登记。在经业主确认是有三位武警朋友到访后，小贾将大厦的来访规定进行了认真解释，希望业主及他的朋友能理解，并请业主配合补签认可。业主了解到事情的经过后，不仅马上签了字，而且再三表示歉意，对我们秩序员认真负责的工作态度给予了高度赞扬。

点评: 社会上的确有那么一些人，凭着自己特殊的身份或背景，狐假虎威，横冲直撞，无视社会公德的现象存在。我们在工作中遇到这一类人时，一不要害怕，他们之所以无所顾忌，就是利用普通老百姓惧怕“权贵”的心理，我们遵纪守法，履行正当职责，有什么可怕的呢?二要礼貌，只要我们有礼有节，不卑不亢，不给对方留下任何闹事的借口，他奈我何?三要认真，防止“拉虎皮做大旗”的假冒者从中投机取巧，蒙混过关；四要灵活，在不失原则的前提下，善于变通处理。

◆访者声称已预约怎么办

描述: 两位来访者来到某某大厦某阁大堂值班室。

秩序员：“请问两位先生找谁?” 来访者：“我们找T层A座某某公司某某总经理。”

秩序员：“那请您打一下对讲，看他在不在。”来访者便按对讲键，并口呼“某总经理”，但连按三遍都无人应答，转头对秩序员说我们刚才已通过电话，并约好了他在家等我们。景德镇开门子物业

秩序员想某先生虽没有应答，但自己确实在半小时前看到某先生回来，而且来访者说与他事先联系好的，证件又齐全，便做了登记就放行了。

没想到下午两点多钟，总经理电话打到管理处投诉说管理处管理制度不严格，怎么没有得到业主同意就随便放人上楼呢? 点评： 这个秩序员确实工作出现了严重失误，一开始都中规中矩，按管理规程进行。问题就在来访者打对讲没有得到被访者明确答复就放行，导致业主投诉。

我们可以做个假设，为什么该总经理在家不愿见客呢?原因不过有四：一是中午已休息，没听见；二是听见了，但不愿意接待来访者；三是来访者不重要，可见可不见；四是摆脱来访者纠缠。

坚决不放行似有不妥，假如来访者地位、职务都比被访者高，或有特殊的原因被访者真的没有听到铃响，那该总经理就会将所有的责任推到管理处。

正确的做法应该是：当时打对讲没有回答，应让来访者再通过电话联系，如果被访者同意就放行。用内部电话与该总经理联系，按其授意处理，这种做法比较起来应为一个最佳的选择。

◆误把业主当访客怎么办——谦恭礼让

一天晚上，某大厦一位到职刚两个月的大堂秩序员接到一位小姐的电话，小姐声称要给某家送预订的家私，但电话联系不上，求其用对讲查实这家是否有人。秩序员打通了对讲，业主得知是位小姐来电，便让回话说他不在。原来他和这位小姐有矛盾，一直避而不见，而小 景德镇开门子物业

姐想通过秩序员查证他在不在家。如此这般，秩序员就更不敢有丝毫大意，用警惕的眼睛注视着每一位陌生的来访者，特别是女性。

凌晨两点多，一位小姐目不斜视地走到大堂门口拉门，秩序员立即起身询问：”小姐您好，请问您到哪一楼?”小姐扭头用冷冷的目光盯了秩序员一会儿，命令道：”给我开门!” 秩序员再次发问，小姐有些愤怒了，高声道：”我是业主，你，马上给我开门!” 秩序员又说：”请小姐告诉我您的楼座好吗?”小姐拒绝回答，只是使劲摇晃门。

这时，小姐身后回来一位业主。秩序员只好开门，决定先跟踪观察一下她到哪一楼，再进行核实(在确保安全的情况下，如此变通处理，总比僵持顶牛要好)，到了八楼，小姐果然是八楼一户的业主。秩序员连忙向她道歉，言明自己新来不久，请多关照，先消了她的火气，便于进一步交谈。接着，又向她解释这样做是为了确保大厦安全，不妥之处欢迎批评。

或许是秩序员的诚恳态度感动了她，小姐说起话来也和气多了：”其实不该怪你，我已有几个月不在家了，你当然不认识，我今天心情不好，也请你不要往心里去。”一场不快就这样冰消云散了。

此后，这位小姐每次见到这位秩序员，都要友善地微笑点头。

或许：人们可以用”不知者不怪”来原谅那些不知者，但不知者决不能用它来原谅自己。人家一旦真的怪罪下来，老老实实地做个自我批评好了。当然最好的办法还是尽快、尽量全面了解各方面的情况。◆寻踪辨迹——发现可疑情况怎么办

一天中午12点，万泉新新家园物业管理分公司秩序员班长接到 景德镇开门子物业

监控中心的报告：8号楼西侧有人翻越围墙进入小区。班长当即用对讲机安排两名巡逻秩序员到达8号楼西侧搜寻。搜寻后，没有发现翻越围墙的可疑人。这时，监控中心又告知目标巳往2号楼西侧窜去。班长又通知两名秩序员即刻去2号楼周围查找。查找一番，还是没有结果。

是什么样的一个人呢? 秩序员班长迅速来到监控中心，让值班人员重新放一遍监控录像，记住那个人的特征：身高1．6米左右，上身穿白色T恤衫，下身穿牛仔裤，向2号楼窜去后在录像中消失。班长与两名秩序员商量一下，初步推断可疑人十有八九是无出入证而翻越小区的装修工人。于是，留一人守在楼下观察动向，班长带另一人到楼内搜查。他俩从2号楼开始，排除已入住的业主家，然后对正在装修的房间逐一查看。当查到502室时，听到屋里有说话声，但怎么敲门都没人来开。这种情况值得怀疑，班长忽然想起502和501是一家业主，内墙已经打通(熟知值守区域内的各种情况，才能心中有数，迅速做出正确的判断，才能顺势应变，灵活采取恰当的对策)。于是让秩序员守在502门口，自己从没有锁闭的501室进入502室内。

502室内有三个人，其中一人和翻越围墙者的特征极为相象。班长没有当即点破，而是很自然地询问道：“你们好，我们例行查看一下装修情况，请你们出示一下你们的出入证。”其中两人懒洋洋地将出入证找了出来，对照后没有问题。而那个嫌疑人神情非常紧张，声称出入证忘在家里了。班长坚定了自己的判断，指出他违反小区管理规 景德镇开门子物业

定，翻越围墙进入小区，但这个人却死不承认，而且态度极不友好。“那请你跟我去一下监控中心，看看录像!”班长不温不火地说。他一听要去看录像，马上软了下来，连连点头认帐。

翻越围墙的人找到了，可问题并没有彻底查清。班长又返到分公司办公室查看装修人员登记。经过仔细对照核实，确认了他的身份。并立即通知装修负责人来处理此事，补办了出入证。

点评：安全上出了问题，一是砸牌子，二是丢票子。所以一位资深物业管理人士说，安全管理无小事。那么对一切危及安全的因素，都要高度重视、认真对待，切不可掉以轻心 ◆奋勇擒贼----小区范围内有犯罪分子怎么办？

案例：3月21日上午10点，XX管理处秩序员小彭正在北广场巡逻，忽然听到后面有人在大喊：“抓小偷，快抓小偷”。小彭回头一看，只见两个男子一前一后在广场上追逐而来，后面一个边追边喊“抓住他，他是小偷”。

小彭见此情景，职业的责任感顿然而生，一个箭步就冲了上去。小偷见半路有人拦截，吓的慌不择路，转向广场边的绿化带跑去，企图越过绿化带，向对面的马路逃窜。

小彭心中就一个念头：不能让小偷逃过马路，否则就很难抓住。情急之下，借着奔跑的惯性，靠日常过硬的体能训练，在小偷刚踏上马路时，一个虎扑，越过两米多宽的绿化带，把小偷扑倒在马路边上，将其制服，与随后赶到的失主和同事一起把小偷扭送到公安派出所。

点评：物业管理工作最重要的职责之一，就是保护业主（租住户）景德镇开门子物业 的安全，当业主的生命和财产受到侵害时，我们的员工应义不容辞的挺身而出，克尽职守。

但需要指出的是：无论什么时候都不要忘记“自我保护”原则，我们不鼓励毫无原则的“愚忠”行为。例如：

1、当值时发现小区外面有紧急事件发生，我们绝不能脱岗而去见义勇为，因为我们是受业主聘请的企业行为，职责是保护小区内的安宁，而不是整个社会的治安；

2、如果业主与外人（例如的士司机）发生争斗，我们不能成为业主的私人帮手，唯一能做的是制止争斗，控制现场，防止事态扩大，在紧急情况下由管理处办公室报警；

3、业主将钥匙锁在房间内，无法进屋，要求我们秩序员从隔壁邻居家爬墙或阳台翻窗开门。你会答应吗？你有没有想过可能发生的后果（例如失足滑落）？业主会承担由此产生的一切责任吗？ ◆公共场合发生的感情“血案”----紧急事件发生怎么办？

案例： 2000年9月7日下午4：30分，XX停车场里，一对青年男女发生了激烈的冲突，男青年后来开车要走，女青年则用双手猛烈锤打车窗，结果车窗玻璃被打烂，双手被割伤，全身都沾满了鲜血。当小车强行开走后，女青年象疯了一样，又哭又闹，叫嚷着要杀人，当时围观的闲杂人员一大堆，交通堵塞，场面十分混乱。管理处领导接报告后立即赶到现场，并迅速采取了以下几个措施，控制住了局面：

（1）安排保护现场，防止女青年破坏其他车辆；

（2）拿来酒精、药棉、药用纱布给女青年包扎； 景德镇开门子物业

（3）询问对方要不要报案？

（4）在没有明确答复的情况下，派两名女员工陪女青年说话安抚，叫她到办公室去处理伤口，哄劝带离公共场合；

（5）劝说围观的闲杂人员散去，恢复正常的交通秩序。在办公室里，女青年在大家的劝慰下，情绪稍有安稳，并如实道出了缘由：原来此女姓王，离去的是她的男友，俩人都在A座某证卷公司炒股票。她今年八月从老家带了5万元来深圳炒股票，由于没有经验，就存在男友名下的帐户炒股票，今天想要回钱款，可男友说钱早已炒亏了。王小姐认为男友在骗她，因此发生了冲突。

听完王小姐的哭诉，管理处在征的对方同意的前提下，立即与公安派出所联系，派出所同志十分重视，受理了此案，并根据王小姐提供的线索和手机号码，迅速联系到了其男友，让其到派出所说明情况。一小时后，经过几方协调，王小姐的男友将5万元拨到了她的帐户，一场**平息了。

当天晚上，王小姐来到管理处登门致谢，说如果不是遇到你们的开导、劝慰，我肯定会做出过激的行为，后果将不堪设想！今后处理问题一定会冷静，依靠正常的途径来解决，这一次真是太感谢你们了。

点评： 这里有一个报警的问题需要探讨：遇到类似的事情，我们该不该报警呢？如果按照我们公司安全工作规定，对一时解决不了但又有扩大趋势的问题，应遵循可散不可聚，可解不可结，可缓不可急，可顺不可逆的原则处理；但按照公安机关颁布的《公共场所治安管理条例》有关条文规定，凡在公共场所非法聚集、争吵、打架斗殴、都 景德镇开门子物业

属违反了条例规定，要由公安机关处理。那其中的分寸我们该如何掌握呢？

1、假如在我们的辖区内业主（住户）之间发生了一般违规行为，我们秉着分清是非、礼貌待人的原则，通过说服教育的办法来解决；

2、假如事态有扩大的趋势或已经升级，可当事人要求不报警，愿意私了怎么办？那我们就一定不要插手此事，劝事主双方离开辖区到其他地方去协商解决，我们千万不能充当证人或调节人的角色，事后只要在工作记录上简单注明：“几点几分，有何事发生，原因不明，在制止后双方离去”即可。

3、假如事情性质已发生变化，象有人动用凶器、威胁到它人的生命安全等，我们在予以制止的同时还必须报警。因为我们是企业，不是国家行政执法部门，无权处理；如果由于我们没有及时报警，耽误了解决问题的最佳时机，结果闹出了大事，知情不报的责任我们将无法推卸。

通过这件事，我们应能得出以下两个经验：

（1）控制局面要快。发生异常紧急事件，我们要敢于面对各种复杂混乱的场面，沉着冷静，确保业主/住户和顾客生命的安全；迅速将有关人员带离现场（特殊情况可强行带离），不要任由无关的闲杂人员集结、围观，以致产生负面影响。

（2）处理问题头脑要冷静。要怀着对业主、顾客认真负责的精神，诚心诚意地去为他们排忧解难，切不可臵之不理，任由事态扩大； ◆ 流血事件即将发生……----业主之间发生纠纷怎么办？ 景德镇开门子物业

案例：六月的一天，秩序员小殷忽然听到四号楼下传来激烈的争吵声：原来是某服装店的老板阿财向四栋业主梁先生催讨服装费。一开始两人只是争吵，但当阿财的家人及工人也加入阵团后，梁先生见自己势单力孤，害怕吃亏，就用手机打了一个电话。小殷由于正忙于劝架，对梁先生的举动并没有太在意。谁想不到十分钟，梁先生的朋友就乘车赶到，不问青红皂白，动手就打，连伤了阿财和几个工人。阿财一方见吃亏了，扭头就跑回家拿来了菜刀、铁棍等，叫骂着向对方冲去，一场流血事件眼看就要发生……..小殷一看大事不好,一边用对讲机向班长汇报请求支援,一边迎向急红了眼的阿财,用自己的身体挡在双方之间。这时班长也带人迅速赶到，将阿财一方的人拦住，并强行缴下他们手中的菜刀、铁棍。班长将阿财拉到一边，恳切的劝他依靠国家和政府来解决纠纷，不要意气用事，做违法伤人的傻事。阿财也认识到如果发生械斗，自己不仅不能追讨回钱，而且还有可能变有理为无理，所以就叫家人和工人停手，并随后向派出所报警。

最后在派出所的批评教育下，打人者向阿财及其家人道歉并补偿医药费，阿财也顺利的要回了被梁先生拖欠时久的服装费。

点评：碰到此类事情，我们一定要有预见性，要及时报告上级，不要等冲突升级了，才想到找上级协助；在紧急关头，要敢于冲上前去，最重要的是制止过激行为，只要双方不动用器械打斗，就有商量的余地，解决起来也比较简单，否则一旦打红了眼，失去理智，就什么事情都可能发生，我们的工作就被动了。景德镇开门子物业

◆依法从事――业主请求帮助驱赶室内人员怎么办

案例：一日，XX家园某业主王先生火急火燎地来到物业公司。一进门就大声叫喊，要物业公司帮忙，说他家原来那伙装修工人赖着不走，不让别人干活。秩序部主管一面安慰业主不要着急，一面安排秩序班长带人先到现场。

随后，秩序部主管陪王先生一起回家。只见业主房内有七八名装修工人和一名工头，另外还有一名被业主称为工头相好的女子。该女子情绪激动，百般纠缠。主管反复劝说数十分钟仍然无效。这时，业主强烈要求管理处帮助把人请出家门。

在此情形之下，秩序员们听从了业主要求，动手推拉那名女子出屋，当即遭到漫骂，但秩序员们坚持骂不还口，非常理智（物业管理人员必须学会控制自己的情绪，不能你不仁我就不义，否则有理也会变成无理）。其他几名装修工人也被劝出房间。那名女子被请出房外后，变本加厉，污言秽语跟业主对骂，并辱骂秩序员，还恶人先告状，拨打110报警。

110到后，该女子态度仍很蛮横，毫无收敛之意，还与业主动了手。在调解不成的情况下，110将该女子与那名工头一起带离现场，其后，王先生和秩序部主管也被叫到派出所作了问询笔录。一场**总算平息。

然而，没想到事情过去两月后，该女子将业主王先生作为第一被告，物业公司作为第二被告，告上法庭。要求赔偿医疗费、误工费、恢复名誉（倘若当初在劝说其离开房间无效时，我们主动请有关部门 景德镇开门子物业

来处理，事情的结局是否可能更好些呢？）,后经法院判决：此事物业公司无过错。

点评：业主是物业公司的衣食父母，物业公司不能漠视他们的要求。但对他们的要求，还是要先掂量掂量是否正当。凡属正当的，都应当尽力襄助。不过，襄助过程中要注意遵照法规行事，避免“帮了人家、坑了自己”。

◆醉酒夜归人----业主深夜喝醉酒回来进不了家门怎么办？

案例：今年2月的一天凌晨5点钟左右，XX花园秩序员小代正+在当值，忽然发现有两个人摇摇晃晃的向D座走来，原来是D座6A的住户张先生，已醉的不省人事，而陪同的小姐却不认识。小代赶紧上前帮忙按6A的对讲门铃，但长时间连续按了三次都没有回应。

同来的小姐神情很紧张，再三叫小代帮忙。原来张先生在歌舞厅吃了摇头丸，又喝了大量的酒，加上本身就有肝炎，很容易出事。

小代马上呼叫班长赶到现场，俩人一起扶着张先生随小姐乘电梯来到6楼A的门口，但门铃响了很久都没有人应答。同来的小姐这时叫小代他们帮忙照顾张先生一下，等张先生的家人开门，自己先走一步，说怕挨骂，不敢见张先生的家人。

听该小姐这么说，小代意识到问题决没那么简单，如果她走后张先生万一出了什么事，责任谁来承担呢？所以小代礼貌的说出了自己的意见：要么一起留下来陪着张先生；要么由小姐将张先生带走。该小姐也可能觉得自己就这样一走了之不太妥当，就打电话给张先生的朋友，叫人帮忙将大门锁匙给送过来。景德镇开门子物业

事情的结尾很简单：锁匙很快送到，一切都归于平静。点评：事情是很简单，但有一个细节要提醒大家格外注意：就是当小姐提出自己先走时，小代的即时反应非常正确。因为这位小姐是干什么的？与张先生是什么关系？他们到底从哪来？中间发生了什么事？对此我们一无所知，如果让她一走，张先生真的有个意外，谁的责任呢？或者张先生第二天醒来，说自己丢失了贵重物品，又不记得前一天晚上所发生的事情，那谁最后一个接触他，就成为被怀疑的对象，如果我们的好心被坏人所利用，那跳进黄河也洗不清了。◆胜似亲人——遇到走失的老人怎么办

案例：秋天某日中午时分，XX物业管理分公司办公室工作人员都正要准备吃饭，只见秩序二班副班长王波领着一位老人走进办公室，大家忙起身上前询问。不料老人说了一大堆莫名其妙的话，搞得工作人员一头雾水，只好转而问起了王波。

原来王波例行巡逻时，在1号楼的三层发现这位老人在不停地敲击着电表箱的门，觉得很蹊跷，便上前询问老人有什么事情需要帮忙的。不曾想老人忽然漫无边际地说了一句：“这楼梯的门怎么打不开了，我怎么回家呀？”王波更觉奇怪，猜想这位老人可能在精神上有毛病，出门后找不到回家的路，走错了房间。他脑海中快速闪动，忽然想起老人是住在1609室的，平常自己根本就不出家门，只有在家人陪伴下才会出来散散步（所有物业管理人员都应当熟悉小区业主的基本情况，这样遇到一些意想不到问题，处理起来能够避免不必要的周折）。景德镇开门子物业

于是，王波亲切地对老人说：“您家不在这儿，我带您回家吧！”他搀扶老人来到1609室，按了很长时间门铃，然而里面始终无人应答。没办法，只好将老人领到办公室。

弄清事情原委后，分公司经理连忙吩咐工作人员把业主档案拿出来，找业主的电话号码给业主打电话。与业主取得联系后，工作人员仍顾不得吃饭，给老人倒水，与老人聊家常（无论长幼尊卑，善待所有业主，体现了良好的职业修养和服务意识）。虽然老人的话，东一榔头西一棒子，根本听不懂，但大家还是很耐心地微笑着陪伴着他。

过了一刻多钟，业主来到办公室，看到因迷路走失的父亲安然无恙，和在场的所有工作人员一个一个紧紧握手，不停地说着感激的话：“多亏你们这么负责，照顾我父亲，他有点老年痴呆症，脑子胡涂，如果真的走失了，可就麻烦大了。”

点评：人口老龄化引发的一系列问题，日益得到社会的普遍关注。在住宅区物业管理中，如何关爱老人，已经成为物业公司面临的一个重要课题。解决得好，不仅能够提高自己的管理服务水平，而且还可以创造新的商机。

◆情在理中——熟悉的租、住户要违规搬出物品怎么办

案例：一次，XX广场某阁一位平时与大堂秩序员关系很好的吴姓租住户要搬出家具。秩序员主动上前搭话：“吴先生您好，请您出示搬出物品放行条。”吴先生说没有放行条。秩序员就向他解释，按照管理处规定，凡搬出物品都必须经业主同意并由管理处开具放行条后，才允许搬出。他到了管理处，但由于手续不全未能开来。景德镇开门子物业

吴先生回到大堂，再叙友情，想借助关系将物品搬走，被拒绝后勃然变色，表示要硬性搬出。

秩序员立即招来秩序班长，一起做吴先生的工作。两人首先感谢吴先生一贯支持管理处工作，并特别提到他捐款帮助管理处开办娱乐场所(谈话切入十分巧妙，起码让其首先有了这样的感觉：往日的好依然记得，今日的事自然不是有意刁难)，然后耐心解释管理处搬出搬入管理制度的必要性和严肃性，同时表示只要他按规定办好有关手续，不仅马上放行，还可以组织同事帮助搬运东西（违反制度的不能通融，符合规定的尽力帮忙，该说到的说到了，能做到的做到了，入情入理）。秩序员合情合理的劝说，令吴先生为之所动。他连道“对不起”后，委托秩序员帮助照管已经搬下楼来的物品，心情舒畅地去抓紧办理有关手续。

点评：执行规章制度，应当不讲情面，一丝不苟。但不讲情面，并不一定就伤了感情。不是简单地用规矩去卡事主，而是满腔热忱地引导和帮助事主按规矩办事，情谊自在“无情”中。

◆百密无一疏——租、住户伪造业主同意搬出文书怎么办

案例：某天下午，XX大厦A幢租住户梁先生来到管理处办理搬出手续。负责这项工作的陈小姐礼貌地询问他有无业主的文书，谁知梁先生一脸茫然，似乎还不知有此要求。陈小姐耐心地给他解释：为了切实保障业主的利益，xx物业规定租住户搬家时，必须提供“业主在本人身份证复印件上写明同意租住户搬出字样并亲笔签字”的书面意见，才能够放行。梁先生说马上回去联系业主。景德镇开门子物业

第二天一早，梁先生把业主同意搬出的文书交给陈小姐。细心的陈小姐在验看身份证复印件及文书无误后，又调出业主档案核对，经反复对照比较，发现业主签名笔迹有异。她灵机一动，找个托词支走梁先生，抓紧拨通远在香港的业主的电话（查验仔细，处理巧妙，这不仅反映了高度的责任意识，而且反映了良好的职业素质）。

真相很快就搞清楚了：原来梁先生已经拖欠业主8个月的房租，业主一直联系不着他。显而易见，梁先生所提供的文书不真实，无非是想骗过管理处，搬出物品后一走了之（可见租住户搬出物品必须有业主书目许可的规定，虽然给各方都增加了麻烦，但惟此才能避免恶意逃租）。

业主迅速从香港赶到深圳，找梁先生清算了房租。事毕，业主又来到管理处表示谢意，还一再塞钱给有关人员。被婉言谢绝后，这位业主感慨地说：“xx真不愧是一流的物业管理公司，请xx管理房子我们放心。”

点评：日常物业管理中遇到的大多是一些看似鸡毛蒜皮的小事，实际上小事不小。一个环节上的一个轻微疏忽，往往都可能铸成难以弥补的大错。所以必须事事用心，事事精心。◆外来人员要搬东西离开小区怎么办？

一天，某小区来了几位探访A5栋某单元某室的访客。当值的门岗秩序员在验证登记放行后，感觉到来者神情有异，便暗中告知班长对访客进行监控。按理说访客应当通过单元门上的对讲请室内帮助开门，可他们来到A5栋某单元门前，为首者竞掏出锁匙径直把门打开 景德镇开门子物业

了。

尾随过来的班长发现当即上前予以制止，并一再追问钥匙的来源。访客讲：该房业主欠他们的钱，愿用房间内的物品抵债，钥匙就是该业主给的。秩序班长顿生疑窦，不久前业主刚刚将这套房子连同家私借给其表弟用，怎么会突生变故呢?看来其中一定另有蹊跷(常言说“世界之大、无奇不有”，其实“社区虽小、也无奇不有”，遇到蹊跷事，要多个心眼儿，问个为什么)。于是，秩序班长向他们讲清“搬出物品须有业主直接认可”的管理规定，请他们先到管理处稍事休息，等待管理处确认。然后马上打电话找业主求证，业主一听连忙叫管理处暂不放行，随即急匆匆从外面赶来。待双方一见面，准备搬东西的访客顿时傻了眼，连说此业主非彼“业主”(双方当面一对质，看似错综复杂的问题当即真相大白，这就是俗话说的“树怕剥皮、人怕见面”)。原来，该业主己将此房连家私整套出租，对管理处则声称是自己表弟借住，以避免办理出租登记手续，逃避纳税，结果租户在外面欠人钱款，想用房屋内的家私抵债后一走了之。管理处当即证实在场的才是真正的业主，而该业主也再三强调欠钱的是租户，租户无权处理自己房内的一切物品。最后，准备来搬东西的访客只好悻悻然地空手而归。

点评：中国人大多信奉“平安是福”，所以业主在物业管理中首先关注的是安全问题。说起来安全管理也算不上难以掌握的高、精、尖，然而一些物业公司偏偏就在这上面常出问题。原因何在?不是做不到，而是想不到!只要有关人员细心、细心、再细心，切实负起责任来，景德镇开门子物业

许多问题都是完全可以避免的。

◆寻踪辨迹— 商场业主（租户）物品被盗怎么办

案例：某日中午，XX大厦秩序员X象往常一样在商场内巡视，突然听到有位小姐大叫：“这有小偷，有小偷，快来抓小偷呀……”他来不及细想立刻跑了过去，那位小姐告诉他手袋被人拿走了。X先生立即搜巡整个商场大厅，但没有发现可疑之人。

商场大厅搜巡未见可疑之人，X立即想到了洗手间（熟悉值守范围内的地形地物，是对秩序员的起码要求）。当他快速来到洗手间通道前时，发现那里有个16岁左右的男青年正靠墙蹲着，腰间挎着一只黑色小旅行包，身后的墙角还放着一个精巧女士提包。X先生立即联想并感觉那可能就是那位女士失窃的手袋。那人眼睛东张西望，见到附近有秩序员就神色慌张起来。

X凭着职业敏感和平时培训中学到的识别犯罪分子的知识，判断这个人很有可能就是小偷。于是走上前询问。那名男青年见状赶紧站起来，拔腿就要溜，说时迟那时快，X疾步上前将其当场抓获。经查明，这名嫌疑人就是刚才偷包之人。X押着扒手当面把手提包还给失主。失主打开一看，里面所有物品均不在了。X令扒手打开他腰间的黑色旅行包（千万别忽略令其自己打开皮包这一细节，秩序员没有贸然搜身，反映了清醒的依法行事的意识）。结果失主价值约3仟元的手机、信用卡及各种证件等全部在扒手包里。

当失主收回自己的物品时，无限感激地对秩序员X说：“太感谢你了！”，然后X与失主一起（和失主一起扭送相当重要，这为公安机 景德镇开门子物业

关做进一步调查处理，提供了证人和证据），将扒手扭送到南塘派出所。

点评：安全需求是客户的基本需求，所以安全管理也是物业管理的基本环节。这就要求秩序维护人员训练有素，具有良好的反映能力、观察能力、判断能力和处理实际问题的能力。◆.危而不乱，忙中见细

某花园单身公寓有一对年轻夫妇，因感情不和经常闹矛盾，管理处曾多次给予协调和劝说，但因住户主观原因，一直无法从根本上解决问题。(所谓清官难断家务事，但协调和劝说还是必要的，既可以缓和两夫妻的矛盾，又可以让其他业主感受到管理处把工作做到了细处。)一天晚上九点多钟，女户主趁丈夫不在，将房间所有窗户及房门关闭，打开煤气阀，想通过自杀来解决无休止的争吵。当晚，巡逻的秩序员巡查至该楼层(秩序员巡逻到位)，闻到有些许的煤气味，便迅速查出了发生煤气泄漏的房间号码，并通过对讲机与中控室取到联系，自己则有礼貌地叩响该户房门(以防因错误判断加之动作过激给业主生活带来不便)。在听到房内有呻吟声但没有人开门后，便及时向中控室秩序员报告这一情况(训练有素，工作有条不紊)。中控室秩序员在接到巡逻秩序员的报告后，立即通知秩序主管。秩序主管带领秩序员及维修工迅速赶赴现场(考虑周全，人员调度得当)。维修工将门锁撬开后，工作人员进房内。秩序主管叫大家千万不要开灯，以免引起煤气爆炸(具备良好的消防安全意识)，并指挥维修工关闭煤气阀 景德镇开门子物业

门、打开窗户，另一方面以最快速度找到业户，将其送至通风效果良好的地方。此时，该女户主已经口吐白沫，奄奄一息。秩序主管引导工作人员为伤者进行人工呼吸，同时自己用手机拨打120医疗急救电话及辖区派出所电话，还安排中控室的秩序员与女业户的先生联系(不仅考虑到及时挽救伤者性命，而且考虑到有刑事案件的可能性)。派出所通过伤者亲笔书写的遗书和现场具体情况确定女户主为自杀。医院方面也因管理处发现和抢救及时，挽救了业主的生命。

事后，夫妇俩对管理处工作人员表示感谢并赞扬了管理处在处理问题上所做的工作。管理处员又趁此机会对夫妻俩的关系给予进一步的协调(抓住时机，以活生生的实例来说服业主)。直至今日，该户夫妻俩和睦相处，并非常支持管理处的日常工作。

[点评]从管理处各岗位工作人员在处理这一问题的过程可以看出：秩序维护工作只有平时训练有素，遇事方能不乱，从而使问题以迅速解决，并在处理问题的过程中头脑清晰，考虑问题细心、周全，人员安排得当，才能化险为夷，圆满处理突发事件。

◆.醉酒违规 婉言纠正

一个晚上，月朗星稀。接连几声异响，惊醒了静寂的海滨广场，也吸引了当值的中海物业海滨管理处秩序员的注意。循声看去，原来是一群外出游玩的夜归人，正以比赛踢翻消防通道的路标取乐。

秩序员有礼貌的上前制止，但最活跃的三个人脚步踉跄，以挑衅的口气拒绝合作。这三个人满嘴酒气，已呈醉态，恐怕一时难以理喻。做出判断后，秩序员一边善言相劝，稳定他们的情绪，一边避开锋芒，景德镇开门子物业

劝说另两位同行者：“麻烦您们扶他们回去早点休息，别碰着哪儿伤了，对谁都不好。”说完即俯身将一个个被踢倒的路标扶起来，放臵好（没有硬性要求捣乱者自己去恢复原状，此时此地，是种恰当的选择，它避免了可能发生的冲突）。

善意的劝慰和无声的行动，打动了两位清醒的同行者。俩人转而劝阻三位醉酒滋事的同伴，一起悄然离开。

点评：人们常说“打酒找提瓶子的要钱”，很多时候大家都是按照这个常理处理问题。但未必时时灵验，像本案例中，你能找醉酒的人来要“钱”吗？亦不妨换个思路，先避开锋芒，做外围或周边的工作，再请他们出面协助，效果可能会更好。◆.细微之处显灵活

一业主投诉，前天刮大风时，他的衣物被吹到二楼露台，求助当值秩序员，秩序员称找不到梯子，等清洁工打扫时，顺便把衣物归还业主，但今天业主查看时，衣物已经没有了，问大堂秩序员，说上午被清洁工扔掉了，业主十分不满，强烈要求中心给予说法，并要求赔偿。理由是大堂秩序员没有按他的要求把衣物收回。

此件事虽然是小事,足可以显示出秩序员处理问题的死板，不灵活，本来当时就可以解决的事，最后却弄成了不满意投诉，显示出内部培训的欠缺。

◆.受到业主怠慢误解怎么办

去年年底的一天清晨，枫丹丽舍秩序员马立宏巡查到某楼2单元时，忽然发现101室的防盗门上插着一串钥匙。这一定是业主一时疏 景德镇开门子物业

忽，开门后忘记把钥匙取下来了，楼上还有好几家正在装修，万一被进进出出的人拿走……想到这里，小马走过去按响了101室的门铃。

轻轻按了几遍，都没有动静。小马有点急了，最后按的一下时间稍长了一点。这一次铃响还没有响完，就听到里面有一个人大声问到：谁啊，大清早，干什么?业主有些发脾气了，但还是打开了门。小马简单说明情况后，把那一串钥匙双手递给业主。或许业主还没有摆脱被惊扰的不快，不冷不热地说个谢谢就回房里去了。想一想，小马心里挺不是滋味的。

第二天巡楼的时候，小马又与这位正在家门口锻炼身体的业主期而遇。您早，先生！小马想打个招呼就离开。这位业主却快速走了过来。塞给小马一百元钱，还说昨天还没有醒过神来，没有好好谢谢你，不好意思，这是我的一点心意，别嫌少，以后帮我多盯着点。小马把钱硬塞回去，说声关注和保障您的安全，是我们应该做的，就转身跑开了。

点评：人们都说办了好事，终有好报，但办了好事后一时受到怠慢甚至误解，在现实中也是经常有的。这时，我们要多想这是自己应当做的，没有必要去计较人家怎样，心态就不会失衡了。◆移花接木——业主强占他人车位怎么办

10月上旬夜里10点左右，某家园地下车库值班秩序员报告x号楼的一位业主，只购买了一个车位，却在车库停了两辆车。秩序员劝其将未购车位的车开走，但业主对秩序员不予理睬，将车子锁好后扬长而去。无奈，秩序员只好求助楼间秩序员使用对讲系统同其联系，景德镇开门子物业

要求其将车子开出车库。业主对秩序员的行动先是采取了不接对讲的方式，后来对秩序员进行谩骂，甚至扬言谁再打他家的对讲，就用开水倒下来烫谁。

了解到这些情况后，办公室值班人员当即同业主联系，得到他的同意后，登门拜访。首先对秩序员反复打对讲影响业主生活道歉(有理也要先说自己的不是，给足对方面子和台阶，为双方的进一步交流创造条件)，然后向他说明车库内的大多数车位已售出，一个车位只允许停放一辆车，如果占用别人车位，别的业主就会有意见。接着，又特别指出这样事情多了，大家互相效仿，总有一天他自己的车位也会被别人占用。看到他不断点头，值班人员趁热打铁，建议他再租个车位来从根本上解决泊车问题(不仅着眼一时一事，而且争取一劳永逸，这样去做工作就更有效率)。他听了这番话，觉得入情入理，便提出要求，让值班人员替他找一个空位租下来。值班人员自是满口答应。

第二天一早，管理人员就同他联系，告诉他车位已找好，请他抓紧到办公室来办理。果然，他没有食言，当天下午便来到办公室，顺利地办理了租位手续。

点评：以其人之道还治其人之身，是古人总结出来的一种处事哲学。纠正某些违章行为，亦不妨用用这一办法。当然我们这里讲的“治”，没有鼓励以错制错的意思，而是说用语言创造一种客户本身受违章困扰的情境，使之能“己所不欲、勿施于人”。

◆非车主开车慎放行 安全责任牢记在心 景德镇开门子物业

案例：管理处护管员小赵在出口岗亭值班，看到某栋业主钱先生家的一辆白色尼桑小轿车开出，但驾驶员却很陌生，并且闻到此人满嘴酒气。该人自称是钱先生的朋友，现开车去机场接钱先生，并说钱先生在机场已等候多时，要小赵快点开闸，别耽误时间。

处理过程：小赵按照公司的规章制度没有开闸放行，而是设法先和钱先生取得联系。结果是：消防中心给钱先生家里打对讲没人接、巡逻秩序员去敲门按门铃也没有开门，办公室拨打钱先生手机，手机已关机

驾驶员认为秩序员在刁难他，并责问小赵有车钥匙有车卡为什么不放他出去?并开始发“火”，“火”借酒劲愈“烧”愈烈。小赵一边耐心解释，一边积极寻找解决的办法。他想起钱先生的妹妹也住在本小区，于是立即通知钱小姐到场处理，可钱小姐也不认识该人，但提供一条重要的线索，说钱先生这几天没出差，根本不在机场。当驾驶者得知来人是钱先生的妹妹时，也不好意思再发火。事情真相大白：原来钱先生和他中午多饮了几杯，在家里睡觉，他却乘钱先生熟睡之际拿走了钱先生的车钥匙和车卡，打算出去兜兜风……

事后，钱先生找到我们，代表他朋友向我们表示道歉，并感谢我们避免了一场酒后驾车可能引发的意外事故。钱先生不仅肯定了我们的做法，还说：“有你们在，我们在这里住感觉很安全，很放心。”

点评：繁杂的物业管理工作，要求我们从业人员必须细致耐心，发生事情不紧张，不白惹事上身，严格按照公司的处理程序办理。只要我们是真心为业主的利益着想，心中坦荡无私心，自然会得到业主

景德镇开门子物业 的体谅、信任和尊重。

◆ 秩序员为业主开道闸反被业主投诉！

案例：叶先生是小区的常住户，秩序员都很熟悉，李先生是一个月才来住四、五天的，有的秩序员对他不熟悉，但都是某别墅小区的业主，很巧的是有一天下午回家下着雨，且雨下的比较大，叶先生的车在前面，李先生的车在后面，大门口值班的秩序员一看是叶先生开车回来了，又下着雨就把道闸杠开上去了（业主应该是要凭业主住户卡刷卡出入），车刚一过又把道闸杠放下来了，刚好拦住李先生的车。当时正下着雨，李先生打开车窗刷卡就进去了，什么也没说，一到家就打电话到管理处投诉：别的业主进小区有卡也不用刷，秩序员一看到人就把大门开了，我也是你们小区的业主，同样花几百万买的别墅，没有天天回来就低人一等了吗

处理：首先承诺遇到类似的天气，值班秩序员就站在卡机旁替业主刷卡出入 李先生今天发生这样的事情我代表管理处全体员工向阁下道歉。是因为值班员对小区的全体业主不是都很熟悉，而导致今天的事情发生，并不是阁下没有天天回来就低人一等了，而是我秩序部对队员培训不到的不可推卸责任，平常我们都是凭业主住户卡业主自行刷卡出入小区的，因为今天的天气比较特殊下着大雨，秩序员也是本着方便业主的心意出发的，希望业主阁下能给予理解。我向阁下承诺，凡以后遇到类似的天气，值班秩序员就站在卡机旁替业主刷卡出入。其次，多从自身找缺点和不足 从这件事可以看出主要是：

一是我们秩序员对小区全体业主的熟悉程度还不够，这是平常对

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秩序员的培训不到位，要求秩序员对小区业主的熟悉程度不严而导致；

二是我自身对下雨天业主出入小区刷卡没有考虑到细节，对岗位实际操作的引导不够。在这方面我们会加强秩序员对小区业熟悉度的培训和岗位实际操作的引导。

其三是感谢李先生感谢您的这次投诉，再一次给了我们为阁下服务表现的机会

◆车辆破损进入车场后推卸责任怎么办？

某日23时40分，某花园B栋一业主将私家车驶进小区，停放在地面私家车位后上楼休息。随后赶到的巡逻秩序员发现车的后窗玻璃已经破碎，当即向秩序员班长汇报，并做了详细记录。考虑到车主可能已经就寝，且现场情况可以认定车窗是在车场以外损坏的，就没有打扰他予以核对确认(尽量不打扰业主，并不是就不能打扰。发现这么大一件事，还是打扰一下为好。当时打扰一下，可能就少了后面的麻烦)。

早晨6时20分，秩序员向车主通报其车辆后窗破碎。不料车主竞一口咬定是停进私家车位后被高空抛物所致，反倒要求管理处予以赔偿。秩序员拿出查车记录加以说明，并让其仔细查看一直保护着的现场情况。车主横生节枝，否认记录和现场具有真实性……一方据理评说，一方拒不认账，一时难以扯清。

在双方争执不下的情况下，管理处马上电请所属派出所派员进行调查和调解(既然如此，没有必要再扯下去，及时请权威机关来处理，33 景德镇开门子物业

是最好的办法)。派出所的工作人员认真查阅记录和勘察现场，询问有关人员和周边住户，然后签署意见，断定车窗是在车场之外破碎的，由车主白行负责，并且对车主驾祸于人的行为提出了严厉批评。车主哑口无言，只得认账。

点评：遇到一些可能产生争议的问题时，聪明人从一开始就注意搜集和留存相关证据。有了证据，一旦出现纠纷，处理起来就可以省去许多麻烦。因为，事实胜于雄辩。若对方硬要拿不是当理说，有据为证的事实就是最有说服力的回答。◆业主车卡不慎丢失 态度诚恳化解争执

案例：一天凌晨，一辆小车驶出停车场，秩序员向前一个敬礼准备收停车卡，驾驶员却当作没看见。护管员礼貌地说：“先生，请交回您的停车卡。”驾驶员说：“没有。”秩序员再次提醒他说：“您的车进来时领了卡的，请您再找一下。”谁知驾驶员发火了，大声说道： “我进来的时候你们没有发卡给我，这是你们工作的失职，怎么找我要卡?”我们的秩序员并未受对方情绪影响，而是耐心地向他讲明，进场发卡，凭卡出入是停车场最重要的管理制度，进来的每一辆车都是发了卡的。此时，他才无可奈何地说：“停车卡弄丢了。”秩序员便按管理规定请他出示行驶证和身份证进行登记，可对方愿意交停车费却就是不愿登记证件。

处理过程：面对这位较固执的驾驶员，我们的秩序员从替对方着想的角度诚恳地对他说：“停车卡是我们停车场车辆进出的惟一凭证，停车卡丢失了就不能开车离场。我们登记您的证件是为了给您提供方

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便，也是为了整个停车场的安全，您的车难道不愿意停在一个安全的停车场吗?”听了秩序员的解释，这位先生终于掏出证件进行登记。临行前他开玩笑地说：“进出你们停车场比进市府大院还难。”后来得知，他就在附近上班，而且此后他还经常把车停在停车场，并对别人说：停在这里很放心。

点评：用诚恳对待无理，用善意化解蛮横，用祥和软化戾气，用耐心赢得理解，是我们物业管理人必须具备的基本功。练好和掌握了这样的基本功，再加上多从对方的立场考虑问题，许多看似很难解决的问题，都会迎刃而解了。◆车辆在外受损 心怀诡计嫁祸他人

案例：一业主投诉：其私家车在小区被撞，要求管理处赔偿经济损失。管理处秩序部主管立即到现场查看，发现车辆车头部分被撞，凹陷较严重。

处理过程：管理处秩序部主管向夜班门岗秩序员和负责停车场卫生的清洁工了解情况后得知：该车于当天凌晨零点零一分进入小区，当时车头已有被撞痕迹；而据清洁工反映在该车辆停车位臵扫地时未发现地面有跌落油漆、碎片。由此推断，车辆被撞事件可能发生在小区外。随后，秩序部主管又查看了当时的监控录像，更加证实了前面的推断。

了解完情况后，秩序部主管诚恳地与车主进行了沟通，但该车主态度十分强硬，一口咬定自己的车是在小区内被撞的，并要求管理处赔偿其损失。任凭秩序部主管怎么解释她都不听，并扬言要报警。事

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情到了这个地步，秩序部主管只好请车主一起看当时的监控录像。于是车主哑口无言。

点评：车辆管理是物业管理中安全管理的重要组成部分，其中车辆管理中的最主要问题在于车辆的损坏和遗失，我们的秩序员在处理此类问题时尤其要小心，虽然案例中业主车辆的损坏情况在车场时I合巧被监控录像记录下来，但万一没有被拍到，事情就比较麻烦了。如果，秩序员在每辆车进出时都留意一下车辆的外观，有异常情况及时提醒业主，并作好书面记录。那么在很大程度上就可避免类似事件的发生。

◆里应外合——业主执意乱装空调怎么办

一天中午，秩序员班长匆忙来到枫丹丽舍物业管理分公司办公室，告诉主管人员：301的业主不想按指定位臵安装空调，要将北侧空调孔打在窗户上方。主管正在处理一项事务，便安排秩序员班长马上返回，先让空调公司的工作人员停止打孔。

主管人员随后赶到，一进门还没开腔，业主就开始不停地说着自己的理由。他认为物业公司规定的位臵太不合理，强烈要求将空调孔打在窗户上方，并且明确表示：”我今天就要在这里打孔，看你们能把我怎样?”此时，空调公司的人员还不停地在一旁说着风凉话，更助长了业主的不满情绪。

尽管主管满肚子是火，但还是耐心解释(物业管理工作者处理问题千万不能意气用事，即使自己浑身是理，也必须注意调整好自己的心态和情绪)。说明“物业公司要求在指定位臵安装空调、管线不能外

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露，是为了保证小区的外观统一美观，强调”如果我们也像有些小区那样各行其是安空调，那咱们的小区的外立面就会杂乱不堪入目”，提醒“这里毕竟是您的家园，您肯定也不希望举目就看到这样的景象。”听完主管这番入情入理的话，虽说业主还是没有决定按规定去做，但不再硬性坚持。

主管见时机基本成熟，便悄悄将空调公司的工作人员叫到一边，告诫说：“你们应当知道物业的管理规定，如果执意违规行事，可要考虑考虑今后如何在我们的辖区做生意。”(该行使管理权的时候就要大胆行使，就要行使到位，这不叫威逼利诱。)这一说，空调公司人员马上声明要按照物业公司规定打孔，并表示一定配合物业公司说服业主。最终，业主同意按规定位臵打空调孔。

点评：物业管理牵涉到方方面面，使许多微不足道的小事复杂化了。但正因为如此，又使我们能够借助方方面面的力量来促成复杂化问题的解决。这就给物业管理人员出了一个题目，即“如何巧妙地借人之力，成我之事”。

◆装修工人弄脏公共场所地面不打扫怎么办

一天午夜，雅士阁某户业主运来不少装修材料。业主叫了该户装修工好几次，他们才下来搬运材料。业主一走，装修工头就跟秩序员商量，要等第二天再搬，由于装修材料不允许放在大堂，秩序员拒绝了他们。

装修工人只好连夜搬运，材料运完之后，他们没有清扫垃圾就想离开。当班秩序员灵机一动，称要检查他们的装修出入证，拿到装修

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出入证后，秩序员提出先把垃圾打扫干净，才能把证件还给他们(这样就有了制约对方的办法)。装修工头恼羞成怒，抓住了秩序员的衣服就要动手打人，秩序员冷静的对他们说：”你们要打我想到后果了吗?我看你们还是先给业主打个电话，问他我这样处理对不对。”(业主较之装修人员了解和支持物业管理，请他们的东家出来说话，比我们说话更有分量)。装修工头想了想，有道理，把手松开后，就走到一边打电话。

或许业主说了好话，打完电话，装修工头老实了许多，不仅同意打扫地面，还向秩序员道了歉。秩序员看他们忙活一阵，干得差不多了，就把出入证给了他们，并说：”天也不早了，你们明天还得干活，剩下的我就帮你们打扫!”装修工头一听，立即拿出50元钱说：”那谢谢您，说实在的，工人们今天也太累了，50元钱虽然不多，就当作给您的劳务费吧!”当然，秩序员没有收他们的钱。

点评：纠正违反物业管理规定的行为，不能一味来软的，也不能一味动硬的。在对方迫不得已纠正时，尤其应当注意适可而止，见好就收，这样不至于结怨，便于以后的工作 ◆停车场秩序员防卫过当坐牢年半

秩序员制止醉酒客人损害公共设施，遭殴打后反击重伤对方眼睛，法院判：管理员防卫过当坐牢年半

案情提要：停车场秩序员制止醉酒客人拨弄消防栓，却遭到客人的推打和掐脖子。秩序员被迫还击，一拳打在对方的左眼上，结果导致对方重伤。秩序员随即被警方拘捕，并被检察机关以故意伤害罪提

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起公诉。

秩序员在履行职责时遭到殴打，这才被迫还击，其行为是否构成犯罪？福田区法院审理后认为，张某虽然是在人身受到不法侵害的情况下采取防卫行动，但防卫过当造成对方重大损害，依法应当承担刑事责任。

【事件回放】客人不听劝先动粗管理员还手惹大祸

2003年8月25日凌晨零时许，正在值班的福田区水围村停车场秩序员张某他看见美籍华人爱伦喝得醉醺醺的，正趁着酒意在拨弄停车场的消防栓。张某立即上前制止，但爱伦不但不服从管理，态度还很恶劣。两人吵了几句后，爱伦竟动起手来，不停地推打张某。在劝阻无效的情况下，张某只得用对讲机呼叫其他同事前来帮忙。张某的同事闻讯前来劝阻爱伦，依然不见效，爱伦还变本加厉地掐住张某的脖子，把张某往围墙的方向推。张某被迫反击，挥手向爱伦的左眼打了一拳，不料竟将爱伦的眼镜片打破，爱伦顿时血流满面。经法医鉴定，镜片将爱伦的眼睛严重刺伤，已构成7级伤残。

同年9月9日，张某被警方刑事拘留。随后，检察机关以故意伤害罪对张某提起公诉。【庭审焦点】履职时遭殴反击是否属正当防卫？ 不久，福田区法院先后两次对这起特殊的故意伤害案进行了审理。张某的行为是否属于正当防卫，成为此案定案的关键，也成为法庭辩论的焦点。

检察机关认为，张某故意伤害他人身体，导致他人重伤，其行为已构成故意伤害。按照《刑法》规定，故意伤害他人身体致人重伤的，39 景德镇开门子物业

判处3年以上10年以下有期徒刑。这意味着，张某这一拳将至少给他带来3年的牢狱之灾。

另一方面，张某及其律师均辩称：此案的起因是爱伦醉酒后故意损害公共设施并大声叫喊，张某是履行职务上前制止，而爱伦不服并对他进行不法侵害，张某虽然一忍再忍，但在被爱伦掐住脖子往墙角里推这种无路可退的情况下，才进行还击，顺手打了对方一拳。是对方先追打他的。因此，张某的行为是正当防卫，不应承担刑事责任。【证人证言】客人曾追打管理员还用手掐住他脖子，法庭上，一些证人证言也证实：张某确实是在被侵害的情况下才还手的。一位证人证实，当时张某和爱伦在争吵，后来爱伦伸手抓住张某的脖子，他想上前劝阻，但看见爱伦凶恶的样子，就吓得离开了。另一位证人也证实，当时他看见张某和爱伦在争吵，张某态度比较和蔼，但喝醉了的爱伦则态度恶劣，并用手掐住张某的脖子往围墙方向推，连治保会的人劝阻也不听，后来张某便挥手打人，爱伦就倒在地上。法院对这些证据进行了确认。

【一审判决】管理员防卫过当被判坐监1年半

福田区法院在审理后认为，张某在执行职务的过程中，对被害人爱伦拨弄消防栓的行为进行制止是合法行为，爱伦对此不服并推打张某，张某在其人身受到正在进行的不法侵害的情况下，采取防卫行为，属正当防卫。但其行为明显超过了必要的限度，造成了被害人的重大损伤，已经属于防卫过当，依法应承担刑事责任，但可相对减轻处罚。法院据此作出一审判决，以故意伤害罪判处张某有期徒刑1年6个月。

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《刑法》第20条为了使国家、公共利益、本人或者他人的人身、财产和其他权利免受正在进行的不法侵害，而采取的制止不法侵害的行为，对不法侵害人造成损害的，属于正当防卫，不负刑事责任。

正当防卫明显超过必要限度造成重大损害的，应当负刑事责任，但是应当减轻或者免除处罚。

对正在进行行凶、杀人、抢劫、强奸、绑架以及其他严重危及人身安全的暴力犯罪，采取防卫行为，造成不法侵害人伤亡的，不属于防卫过当，不负刑事责任。

避免冲突至关重要

从《刑法》第20条的规定可以看出，正当防卫必须具备四个条件：一，必须是针对不法侵害行为；二，必须是针对正在进行的不法侵害行为；三，必须是针对实施不法侵害行为的人；四，防卫不能超过必要的限度。显然，张某之所以被法院认定防卫过当，就是因为其行为不符合这第四个要件：必要的限度。

法律是无情的。张某防卫过当，将对方打成重伤，就必须为自己“过当”的行为付出代价。然而，张某本想履行职责，结果却为自己招来牢狱之灾，这样的演变结果的确有些出人意料。如果当时有人能及时将两人劝开，如果张某在出手时不是正好打在对方的眼睛上，事情完全可以演变成另外一个样子。

然而最重要的是，如果张某在最初上前劝阻时，就能够尽量避免发生肢体冲突，他也就根本不需要“正当防卫”了。在明知对方醉酒的情况下，张某应当考虑到劝阻的方法不当就有可能导致冲突的产

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生，而这冲突究竟会有多大，则是他无法把握的。遗憾的是他并没有考虑到这一点，最终令自己尝了苦果。

可以说，张某为自己鲁莽的行为付出了代价，他的教训告诉人们：任何时候，避免冲突才最重要，因为，事前防范总比事后补救要稳妥得多。

◆秩序员打不还手

2004年9月5日下午17:15分,国优检评小组亲临某小区检评工作。17:20分,某某号业主家的客人(车牌为:XXXXX),做完客离去经过大门口,值班秩序员小李同志以标准的军礼，向该车主敬了个礼，以正规的工作程序及标准,向该车主收取临时停车费五元(时间为15:40分----17:20分)，该车主另有一个朋友携带行李在大门口等此车，该车主因为酗酒过度的原因，下车不分青红皂白,对准小李同志的左眼就是一拳,当场导致该同志的眼睛严重红肿.鉴于此严重侵犯他人人身权利的行为.小李同志为避免事态严重，影响国优检查工作,以工作岗位制度严格要求自己,忍声吞气,以大局为重.没有采取任何还击行为，让其车主扬长去.处理：针对小李同志这种顾全大局.舍己为公的敬业精神,公司总经理出面与业主交涉,赔偿医药费。并给予通报表扬和奖励,召集全体员工向该同志学习!

物业小区秩序维护案例 篇2

自去年以来, 大部分的物业管理公司普遍陷入了保安员招用困难的困境, 实力雄厚的大企业也面临着同样的问题。人力资源招聘会上, 需求量最大的十大稀缺工种中, 保安员列在其中, 并排到了该稀缺工种的前列, 保安员成了人力资源市场的“香饽饽”, 素质较好的保安员成为用工企业青睐对象。

一、保安频繁辞职的隐忧。近年来, 随着社会经济的发展, 社会治安问题也突显出来, 严峻的治安问题困扰着和谐社会的建设。部分地区社会治安问题已成为制约经济发展的瓶颈, 给物业小区搞好安定、安全、有序的小区环境带来一定的困难。小区物业管理的首要环节是小区的安宁、有序, 而物业小区良好秩序的正常维护来源于物业保安员的有效工作。物业小区几天没有保洁员, 环境卫生差一点, 问题还不大。可是物业小区不能一日没有保安员, 一旦小区保安人员缺失, 不法分子立马就会光临, 小区的治安问题也就接踵而来。

“保安荒”使物业管理小区陷入了被动局面, 现在很多业主抱怨, 小区里保安员天天换, 月月换, 造成保安员不认识业主, 业主也根本不认识保安员。保安人员的流动性非常快, 目前, 真正能干满一二年的就算是老保安了。许多保安员根本就不愿意与物业管理企业签订合同, 现在是物业管理企业求着保安员来签劳动合同, 没有劳动合同的约束保安员更是想走就走。即使是签订了劳动合同, 保安员有了更具吸引力的工作机会, 也是说走就走, 有的保安员甚至不领工资就不辞而别, 物业管理公司也很无奈。物业小区保安员走马灯似的更换, 保安员稀缺, 物业管理公司留不住人, 不仅困扰着众多物业管理公司, 也给物业小区的安全管理带来“隐忧”。因为保安员都是新来的, 业务不熟悉, 陌生人进入小区, 非常容易, 新保安员根本无法区分外来人员还是业主。保安员的稀缺、频繁更换, 使保安员的正常业务培训无法有效进行, 造成保安从业人员无论从形象、业务技能、年龄等各方面素质均直线下降。一旦发生火灾, 保安员连灭火器材都不会使用, 哪里谈得上基本的抢险救灾;发现不法分子, 追都追不上, 还谈得上制止不法行为吗。保安员的不稳定性, 新保安员缺少最基础的培训, 不具备起码的业务技能与素质, 仓促上岗就与业主发生冲突, 造成了业主与物业管理单位的纠纷。由于招不到人, 也就顾不得年龄的要求了, 招用的保安员年龄越来越大, 基本的军事训练也无法进行, 发生突发事件, 无法正常应对。保安员流动性大, 存在着一小部分物业服务企业的个别安保人员在小区的秩序维护上没有认真履行职责, 合约未满就擅自离职, 并带走或破坏物业小区内一些值钱的公用设备设施, 或发生了监守自盗的行为与现象, 这些现象都给小区业主的正常生活带来恶劣的影响, 侵害了小区群众的利益, 引发了一定的社会热点问题, 给物业管理行业造成了一定的负面影响。

回想几年前, 物业管理企业招聘保安一般要求要身高170cm以上, 还要求是退伍军人, 有的企业甚至还要求是党员或是班长, 年龄30岁以下呢。而现在招用保安员, 只要身体好, 有身份证, 没有犯罪记录, 谁都有机会成为一名保安, 还不能有过多的要求, 是否经过保安专业培训也没有问题, 不超过60岁能走得动也基本可以用了。保安整体准入门坎降低, 造成了诸多不安定的因素, 个别小区还出现过保安监守自盗、网上通缉犯当保安的事情, 这类事件的发生给业主带来了极大的不安全感, 造成很大的负面影响。

为了能留住保安员, 物业管理企业给出提升工资、给重奖、放长假等优惠条件, 许诺提升晋级机会, 但效果仍然不是太明显。为了吸引保安人员来应聘, 许多企业纷纷开出了诱惑人的工资, 工资水平提升了80%, 目前, 有的物业企业保安员的工资已经远远高于物业管理企业里管理岗位上的大学毕业生。出现如此情况, 造成了许多管理人员的不满, 脑体倒挂又轮回了, 简单劳动与复杂劳动又发生了颠倒。对于物业管理企业里大学生的怨言, 有的物业企业的老板就会出现如此说法:“你认为保安员的工资高, 你也可以去当保安啊!”反映了现实的无奈与悲哀, 这也是“保安荒”给物业管理企业所开的“玩笑”。

小区的治安环境与形势威胁着小区业主, 对物业保安稀缺带来的问题表示担忧, 如何破解物业“保安荒”的问题, 关系到物业管理企业的生存。

“保安荒”的原因之一:社会经济大环境的变化。

经济发展所带来的严峻的治安形势对保安员有大量的需求, 基层公安机关所属的治安、交通等职业社会认可度较高的协警岗位吸引走了相当一部分的保安员;校园治安整治所要求配套相应的校园保卫力量挖走了一部分的保安员;而中西部开发建设步伐的加快, 回流了一大部分的保安员, 辞职离开原来的工作岗位, 回到家乡, 参与家乡的开发建设, 正如准备回乡的保安员所讲的, 即使在家乡工作, 那怕少几百块钱, 但少去离乡背井的奔波, 又能照顾小孩、父母, 顺便还可种种地、搞搞副业, 工资水平要是没有一定的吸引力, 是不会再出来打工, 这也反映了大部分回乡保安员的心态。社会大环境的变化, 短时间锐减的保安员与市场需求量突然剧增的供给与需求的矛盾, 加剧了物业管理企业的“保安荒”。

“保安荒”的原因之二:工资低、待遇差、福利少, 相应保障机制缺失。

为啥不愿意干保安?现实的情况是保安员的工资太低了、待遇太差、福利也少, 物业小区里新入职的保安员几乎说的第一句话都是如此。在普通的物业管理小区里, 保安员的工资都在当地最低工资水平线上略为多一点, 远远低于当地的社会职工平均工资。随着物价的大幅度提升, 一般保安员, 一个月的工资, 光花销在三餐吃饭及生活日用品花费就要去掉当月工资的一大半, 还要不能有抽烟、喝酒的“业余爱好”, 一个月下来也就没剩下几块钱, 掐指一算, 结余的能有多少钱, 还要应付家用, 要是真要养家糊口, 实在是捉襟见肘。一个大男人拿这么点工资, 辞职是迟早的事, 你还期望他长期工作吗?物业管理行业保安员工资普遍偏低是不争的事实, 因为工资一直在较低的水平, 所以许多保安员在找到工资待遇更高的工作后, 马上就不再继续干保安了, 造成了物业管理企业保安员纷纷“跳槽”, 寻求更好地发展。保安员成了许多人员找到较好工作以前的“避难所”, 物业管理小区成了他们暂时的“落脚点”。

“保安荒”的原因之三:业主认同差, 职业歧视与偏见仍在。

物业管理在内地已经有了30年的历史了, 物业小区业主在享受温馨生活的过程中已体会到物业管理服务的不可或缺。当前, 不少业主对于“保安”的工作也就是小区的秩序维护工作有认识上的偏差, 对物业小区的保安员仍存有一定的偏见, 社会上对物业保安这个群体的认同感差, 经常有一些醉酒的业主对他们恶言相向, 声称“保安都是业主出钱雇养着的”这类难听的话。在物业小区里, 就有保安向女业主收取停车费时, 女业主竟打了保安两个耳光的事情, 结果被打保安当天就脱下了保安服, 向物业管理公司提出辞职不干了。业主对物业保安员的社会认同与偏见, 加剧了保安员“跳槽”的倾向, 也是造成“保安荒”的一个主因。如果整个社会还不能对物业保安员有一个准确的认识与定位, 保安员的社会劳动得不到业主的尊重, 并为全体保安员提供一个公正公平的工作环境, 物业保安员的流失将会越来越严重。

那么, 该如何解决日益突出的“保安荒”呢?

缓解保安稀缺问题的根本途径及解决保安荒的关键点是:

一.提高工资福利待遇、礼待保安员, 减轻其后顾之忧

为留住物业保安员, 必须提升保安员的待遇, 保安员的工资应与企业的经济效益挂钩并建立稳定的薪资提升机制, 不能以牺牲员工的工资利益来成就物业管理企业的利润, 让保安员也能分享企业发展的经营成果, 引入工资晋级考核机制, 通过业务考核合格, 每年分别给予增加适量的工资。物业管理企业为留住保安员应以社会责任人的心态, 依法按时足额发放工资, 不发生拖欠保安员工资的行为, 不设立交保证金、收服装押金、暂时押身份证的门坎。有条件的物业管理企业, 还应依法为保安员缴纳各类社会保险, 鼓励物业企业要为物业保安人员办理人身意外伤害保险, 通过提升工资待遇, 建立起物业管理企业与员工关系融洽的劳资关系, 减少保安员与企业发生劳资关系纠纷, 创造良好的劳资环境。

建立物业服务人员技能提升制度, 为长期从事物业保安的人员提供转岗职位, 给保安人员升迁与发展的空间, 免除物业保安人员的后顾之忧, 保安员在从事一定的工作后, 可转入成为小区的管理员。

二.增强保安员素质, 加强保安员培训

保安员处于小区物业管理的一线, 其形象与素质关系着小区的安全与物业管理企业的形象。长期以来, 保安员在维护良好的小区秩序, 创造良好的小区环境, 在构建和谐社会, 建设和谐社区的建设上中发挥着重要的作用, 是一支不可忽视的治安巡防力量。但物业保安员的社会地位不高, 业主的认可程度较低, 其社会劳动还得不到承认。因此, 对物业小区保安员进行专业培训是必要的, 通过培训才能促进其素质提高, 才能确保物业小区的安全, 提高物业管理服务水平, 才能得到广大业主、住户和群众的好评。

物业小区的安保工作是物业小区的基础性工作, 物业小区的秩序维护所具有的工作责任重、劳动强度大、工作时间长的勤务工作特性, 必须进行全天候的工作。因此, 保安员的工作质量直接关系到小区业主、住户的安全, 关系到物业管理企业的安全生产, 关系着企业的利益。物业小区缺少安全防范, 客观上也将会存在着大量的隐患, 潜伏着危机, 并构成对物业小区业主的危害, 物业小区管理存在着风险, 也将会给物业管理企业带来损害。通过专业培训, 将会极大地提高安全防范意识, 针对薄弱环节进行有效地加强, 通过专业培训, 加强物业秩序维护员队伍的正规化、规范化管理。做好物业保安员队伍的基础性建设工作, 建设好出色的保安员队伍, 正规化的队伍建设, 将会相应提高业主的认可度, 提高自身的社会地位。

三.增加物业管理小区技防设施设备的投入与更新改造, 做好小区人防与技防的平衡

当前, 大部分物业管理企业仍然靠“人海战术”来经营物业管理小区, 造成了物业管理小区服务成本中人力资源成本所占比例过高。据了解, 目前物业管理企业的成本中, 人工成本已占到总成本的60～80%, 如此高的人工成本, 必然带来了对人员招用的依赖。随着智能化设施设备的进一步成熟, 大量智能化小区不断交付使用, 必然减少大量的人工, 也相应减少对招用人员的压力。而对既有的物业管理小区在保安员紧缺的困局中, 也可以考虑对物业小区进行智能化的改造, 加大小区安全防范技能设施的更新改造, 强化物业小区技术防范, 立足于物业小区技防, 把人防与技防有效结合, 以减少对保安员的需求量。通过细致的分析, 从投入与产出对比, 对物业管理小区进行必要的技防设施投入, 从安全防范的角度来讲是有更高的效率, 而从节省人力资源的角度来讲也是长远的、有效益的。因此, 在目前物业管理行业普遍出现“保安荒”的情况下, 有条件的物业管理企业, 应积极投入对物业小区的技防设施进行改造, 以减轻对保安员招用的依赖程度, 但前提是充分发挥技防的有效性。

四.用优秀的企业文化吸引保安员

企业文化渗透于企业的一切活动之中, 是企业的灵魂, 企业文化已经成为影响企业发展的极重要的因素, 企业文化已成为企业战略中的一种软实力, 在企业的经营、发展过程中起到不可或缺的作用。一个健康发展、奋发进取的企业, 必定有值得推崇的企业文化。良好的企业文化与团队精神可以吸引保安员, 稳定保安员。

物业秩序维护部工作计划 篇3

1、团队合作，效率提升

秩序维护部为公司重要部门，对小区的秩序维护起到

决定性的作用，诸如车位乱放、道路拥堵、出入监控等问题，秩序维护部第一时间做出及时处理，充分配合各部门完成各项工作，做到及时发现问题及时解决，杜绝拖拉。在小区消防通道占用情况严重的情况下，秩序维护部积极配合工程部完成园区内各消防通道清理任务;在没有划分停车位的情况下园区内的车辆乱停乱放的情况得到改善，

实现了具备团队合作的精神，工作效率得到进一步的提升。

2、坚守岗位，义不容辞

在过去的一年里，秩序维护部一直处于工作人员缺编

状态，在职的安防员工作任务重、压力大的情况下，休息时间减少，公休时间被占用工作，并且保质保量的完成工作任务。在消防栓漏水的期间，秩序维护部全体人员高度警备，关注天气情况，及时将地下室、车库的积水清扫干净，维护了公司的利益。

1. 行业规范，定期培训

物业保安培训工作的总体目标是培养高质量的、合格

的保安人才，岗前培训和在岗轮训是提高物业保安素质的重要途径。每月的车辆指挥、消防知识等培训和演练，通过讲解、学习和演练培训使全体保安员在思想认识和日常工作中有不同程度的提升，从而增强保安队伍的工作能力。

物业管理秩序维护体系的建立 篇4

物业管理保安体系的建立和运作

课题：物业管理保安体系的建立和运作

要点：

一、小区治安保卫工作的重要地位作用：

二、健全各类防犯治安组织和规章制度；

三、科学设岗、形成防范网络；

四、消防管理；

五、车辆管理；

六、外来人员管理和犬类管理；

七、保安待遇和器材配备；

八、突发事件处置方案；

第一节：小区治安保卫工作的重要地位作用

第二节：健全各类防范治安组织和规章制度

1、健全组织

（1）、综合治理办：负责小区内的综合治理工作，并对组织成员进行分工；

（2）、调解委员会：负责小区内的各类矛盾调解工作，保持小区稳定，组织成员明确分工；

（3）、治保委员会：负责小区的治安保卫工作；

（4）、创安办：负责创建“安全小区”的工作；

（5）、民警值班室：派出所直派；

（6）、治安保卫值班室；

2）、保安须知

l保安职责： l共同守则： l基本要求： l奖罚细则：

第三节：科学设岗，形成防范网络

合理地设置固定和流动岗位，把整个居住地域牢牢地控制起来，形成全天候的防犯网络，确保小区安全。

小区设岗的一般原则是根据小区地形、房屋结构和视角来确定。通常设固定、流动两类岗位。

第四节：消防管理

1、建立消防领导班子和消防流程图

2、配齐消防器材（灭火器、消防栓）；

3、建立三级查勤制度，每日有检查，每月有抽查，每季度有大检查的登记制度；

4、对新职员和居民加强消防培训，使他们知道如何发现险情，做到会报警、会灭火、会组织人员疏散、会抢救伤员；

5、处置方案齐全；（略）

第五节：车辆管理 A、健全管理制度； B、对机动车出入门口应采取“取牌入内，交牌出口”；

C、严格检查登记，对车辆出入的时间、车辆是否完好都应详细登记；

D、实行“三认”，即：认人、认车、认牌照，防止车辆被盗；

E、对集中停放的车辆派保安看护；

第六节：外来人员管理（10分钟）

A、外来人员分为二类；一类是较稳定的外来人员，如：装修民工、保姆、商铺、发廊服务人员和私房出租的租户主；另一类为流动的外来人员，如：访客、相约、推销、拾破烂等，出入小区必须办理登记手续，发放《临时出入证件》；

B、要求地段保安加强对外来人员的检查，看证件是否齐全，发现保姆、钟点工携带物品外出要盘问；

C、协助分管警官定期对他们进行预防教育和清理整顿。

第八节：突发事件处理方案

入室撬窃处置方案：

一般原则：快速反应

1、接报后当班人员、保安处值班人员立即赶到现场，视情况报警（一般报派出所和公司主要领导）；

2、保护好现场，了解有关情况和证据，待警方赶到后配合侦破（封锁信息，确保稳定）；

3、强化小区治安保卫工作，防止其它小区发生类似问题；

4、拟写案情经过和吸取教训的报告；

抓住小偷的处置方案

一般原则：不打不骂

1、重视人赃俱获；

2、简单弄清偷窃事实；

3、拍好照片，态度不好的要捆绑；

4、送派出所查处；

5、总结经验和吸取教训；

危重病人的救治方法：

一般原则：热情、周到、适度；

1、报告当班队长，合理救治病人（不影响防盗，严防不懂装懂）；

2、视情救治病人（送上车或送到医院）；

3、及时同病人家属进行沟通；

4、把救治情况登记好并报告有关领导；

l上业主家要债的处置方案：

一般原则：劝说为主，阻止吵架、打架；

1、弄清真实情况、债务原因和数量；

2、视情耐心劝说：A、业主不在家；B、现已很晚、影响业主休息；C、明天去业主单位解决；D、如有急事，我明天转告；

3、业主不同意坚决不让其上楼，如阻止无效立即逐级报告；

4、矛盾激化时立即报警；

发生火灾时的处置方案：

一般原则：沉着、冷静、灵活；

A、一般性火灾（烟雾较大，无火光，有异味）；

1、地段保安发现后立即报告本区当班区队长、自行车队员，形成处置小组；

2、查明起火部位、楼号、层次、火势等情况；

3、视情（高层、多层、仓库、饭店）进室打开门窗，关闭煤、电开关，运用灭火器将火扑灭；

4、逐级报告；

B、较大性火灾（不仅有烟雾，同时看见局部有火光）；

1、地段保安立即报告当班队长和保安处值班人员；

2、视火情决定是否报警和各级领导；

3、形成救火小组（3—5人），视情疏散业主保持消防通道畅通；

4、戴好防毒面具，有序规范组织灭火（灭火器、消防枪）；

5、发现伤员及时救治，并拨打120急救电话；

6、将救火真实情况报告上级领导；

C、重大火灾（除有烟雾外，整个房间有火光）；

1、地段保安发现火情后立即报告当班区队长，并拨打火警119 ；

2、视情通知水电工切断电源、煤气，保护好电梯，保持消防通道畅通；

3、组织保安人员有序上楼疏散业主，沿消防通道转移到安全地带；

4、带好防毒面具，运用灭火器或消防枪灭火，如消防队赶到积极配合其灭火；

5、报告有关领导（除先通知附近同志外，其他领导可越级报告，电话、BP机同时进行）；

6、善于发现伤员和抢救伤员；

7、火灾后快速、优质的清理现场，适时送电和开通电梯，保障业主正常生活秩序；

8、视情张贴告示；

9、及时拟写救火报告；

10、积极协助警方查找起火原因，并做好善后工作；

园内发生交通事故处置方案

一般原则：依据事实，合理调解；

凡在小区内发生交通事故，一律由派出所处理，保安只负责调解；

A、一般性事故；

1、地段保安发现交通事故应立即报告当班区队长，区队长视情组织双方协调解决；

2、做好登记并报告保安处值班人员；

B、较大事故；

1、区队长及时派员保护好现场和救治伤员，并疏导交通；

2、报告保安处值班人员，值班人员赶到现场视情处置并报派出所，拍好照片；

3、对处置情况认真记录；

C、重大事故；

1、地段保安发现后立即报告当班区队长和治安保卫处值班人员；

2、保护好现场同时抢救伤员；

3、立即报告派出所或110，由警方负责处理；

4、积极疏导交通，确保秩序井然；

5、划好现场草图，拍好照片，资料集中保存；

案 例 汇 编

案例一：XXXX保安人员是向社会招聘的，除面试、有效证明材料，还进行现场考核。保安队伍特别防止拉帮结派。例如有一家物业公司也是从社会上招聘的保安，一部分江苏的，一部分四川的，一部分江西的，六十多名保安自成“三帮”，如四川人员违纪罚款、辞退，整个四川的队员就集体闹事，如公司工资一时未发，“三帮”一起闹事，手拿凶器，那可要出大事。我们100多名保安，来自十一个省、市、地区，就是一个省的也分若干个县、地区的，上岗班次上也要分开来。平时强化这方面的教育、引导，奖罚实事求是。这样就能避免拉帮结派。

案例二：、季度、月、周二培训计划。核心是巩固“三相”，来提高保安人员的组织纪律性和自身形象。

案例四：小区保安是预防性自建组织，无执法权，如没有公安派出所作后盾就将一事无成。小偷也不怕你。同时物业保安抓住违法违纪人员或小偷（无审查权、搜身权、限制自由权、）一律交派出所警官查处，如果管段民警不认真查办，进派出所后很快就放出来的话，非把你物业管理人员气死不可。如小区业主报修窗沿漏水，维修工到现场解释一下，被业主打了一耳光，业主还凶得不得了。治安保卫处得知情况后报警管段民警调处，管段民警来了让被打职工验伤，并把业主带到派出所，反思到深夜，其丈夫想见太太，被拒在门外，这个凶业主老实了，警官处理：第一：赔款500元；第二：当面赔礼道歉；第三：保证今后不发生此类问题。三个条件照办后方才放人。这样极大的整治了违纪人员，支持了广大物业管理人员。

案例六：单身女子带男子来家同居，高兴时就将入户门、防盗门钥匙交给男子，不好的时候就会告诉保安，不许某某男子进来，保安用很大精力管住男子不让进来，过一段时间后女子又对保安说，算了让那男子进来吧，这种情况很危险，最容易发生凶杀案。只有*保安详细出入登记。

业主私房出租双方有合同，但未办理《租赁房屋治安合格证》。租房户逃走业主就找物业管理赔偿损失，否则不交管理费。

随便让陌生人进入室内：推销、维修等上门服务。

案例八：私自恢复现场。98年7月，某区某号502室女业主外出返回时发现门开着，进屋看到室内被人翻过，该业主以为是其儿子和她闹别扭到屋内找东西搞的，心想等其回来再算帐，就将搞乱得现场整理好。整理时发现放钱的地方未找到，只是少了几块表和几个戒指，并将门修复好。直到第二天中午才知道不是自己儿子搞的才报案，治安保卫处赶到现场什么也没看到，但向派出所报警也得报，立案也得立，至今未破案。

案例十：某区某号102室业主（台湾人），在三个月内辞退三个驾驶员，从未向物业关照过，其中还拖欠某位驾驶员1000多元工资不给，一天深夜该驾驶员将业主一辆金杯面包车开走，该业主报警要警方把该车要回来，警方查看保安记录确实是驾驶员把车开走，叫他们自行解决。这里可看出保安值勤记录是多么的重要。

案例十一：保姆在业主家偷东西叫做不可防范案件。城市花园内每年都发生4—5起此类案件。大多是偷盗贵重物品、金表、戒指、项链、现金等。某区某号502室业主（日本人），雇用一名保姆，保安上门登记保姆住址，该业主说是其翻译，不让登记。该业主和保姆不仅同居，连存折都用该保姆姓名。一次该业主回日本归来发现该保姆不在，并发现其存折内的钱被取走，将屋内值钱物品带走，该业主立即报警说保姆盗窃其钱物，问其以前你不是说是翻译吗，他说不是翻译是保姆，并且不知道保姆户籍地址。后找到朋友才弄清保姆地址，是东北满洲人，警方同东北警方联系，对方说此人未回老家，还在外面打工。这类有效防范手段就是逐个登记、留手印、发出入证。

应吸取的教训：

1、深入细致地抓好法制教育，做到打不还手骂不还口；

2、依法处事，文明值勤，不能以错对错；

3、要紧紧依*和相信各级组织作用，遇事及时汇报；

巡逻操作程序

（一）巡逻路线的制定

巡逻路线及巡逻工作职责由保安部经理制订，巡逻工作由警卫组长安排巡逻力量和人员，并对巡逻人员工作情况进行考核。路线制订原则，一是要切合实际，覆盖面广、范围大，符合公司对外控制和治安管理要求；二是定点不定线，制定中选确定必须途经的点（要害部位），如配电间、锅炉房、冷气机房、冷冻、木工，电工间、仓库（物料、食品、贵重品仓库）、边门、车库（职工停车、客车库）、职工更衣室、消防通道、屋顶、布件间、商场部、客房区域等。然后确定路线，可分三路。每条线路上下、内外、重点非重点分别搭配，制作线路图。有时按季节治安情况和特殊工作要求，划分出一段时期内需要重点行进保安巡逻加强控制的区域，短时间内反复途经重点巡逻点，巡逻中交*使用，三是定点定线原则。

（二）巡逻力量的组织

警卫组长根据巡逻路线、巡逻密度、巡逻内容的确定、巡逻组的配各、巡逻人员的搭配、巡逻人员的编组，分早、中夜三班。夜班每组必须2人以上。

（三）日常巡逻路线

（1）对公司外围的巡逻：确保停车场秩序，维护车流安全，维持高峰时沿街交通秩序。

（2）对公司外围进出口通道的巡逻：检查边门通道畅通，大堂进出门周围人员，消防应急门安全装置、门锁。

（3）对公司后区巡逻：查看职工更衣室和浴室，检查更衣箱及时出职工，查看职工停车场、检查车锁、停放情况。

（4）对要害部门的巡逻：查看配电间、冷气机房、锅炉房，仓库、冷库、电话机房、布件间运转情况、安全装置、门锁等。

（5）对公司内部公共区域的巡逻：检查商场、总台、收银处、消防通道、财会室、理发室、商务中心、闭路电视室、电梯等，以确保安全。

（6）对客房区域的巡逻：检查楼面值班、客房门、通道、进出人员，以确保住店客人的安全。

（四）巡逻要求

（1）上岗前检查和配带对讲机，夜间巡逻根据需要，还须配带械具。确保器材完好，接受领班工作安排，了解巡逻路线和当天工作要求。

（2）根据工作要求，按规定路线和时间进行巡逻，作好巡逻记录和到位点签到记录。

（3）发现可疑的人、事、物及不安全因素，要及时用对讲机与监控室报告，并采取措施，严密监视。

（4）巡逻时有礼、有节，规范服务，文明执勤。

（5）夜间巡逻发现安全防范漏洞，既要及时处理，采取临时性措施，又要作好记录，及时报告，督促有关部门予以整改和落实。

论物业管理公司秩序维护服务 篇5

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有物业管理的场所出现治安或刑事事件，之所以不断地被人们关注，主要是因为人们对物业管理公司秩序维护服务的法律责任问题一直还存在模糊的认识。《物业管理条例》第36条第二款规定：“物业管理企业未能履行物业合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”这是对物业管理公司秩序维护服务过程中对业主人身、财产损害等的法律责任的原则性规定。它实际上是对物业管理公司切实履行好物业管理合同并规避秩序维护服务中的一个“预警”，这对物业管理公司的良性发展是大有益处的。可以说，这一规定是立法机关在很好地衡量了物业管理公司和业主双方利益的基础上作出的。但由于其是一个原则性规定，因此给人们留下了一些争论的空间，并且在实际的法律适用中还存在着一个法官针对具体案件的自由量裁与利益衡量问题。对此，我本着从事物业管理十多年的经验，从法律的角度简要地谈一些个人的看法。

一．物业秩序维护服务不是一般意义上的治安。

在物业管理中，秩序维护服务是基于业主与物业管理公司按照物业服务合同的约定，为维护物业管理相关区域内的秩序而产生的，是物业管理服务的一项重要内容。一般来讲，物业秩序维护服务是指物业公司的秩序维护人员通过值班、看守、巡逻等方式所进行的为业主提供保卫安全的相关服务，包括防火、防盗、防事故以及突发事件的处理等服务内容。虽然物业秩序维护服务包括了一些防盗、防犯罪等治安案件的内容，但其安全防范的义务主要来源物业管理公司与业主双方的物业管理服务合同，属于私法范畴。而治安是指社会的秩序安宁的维护，属于公法范畴。公安机关是国家治安保卫的法定机关，具有维护社会治安秩序，制止危害社会秩序行为的法定职责。2002年公安部发布的《关于秩序维护服务公司规范管理的若干规定》已明确指出：秩序维护的职责是协助公安机关维护社会治安以及在非警务工作中维持公共秩序。因此，物业管理公司并不具有公安机关依职权打击违法犯罪的基础职能，所以也不当然保障和完全负责物业管理区域内业主的人身安全。

二．物业管理公司未尽秩序维护服务之责的法律责任。

由于物业管理公司与业主之间的法律关系是合同关系，如果物业管理公司因未履行物业管理服务合同的约定而导致业主的人身受损，物业管理公司承担的是违约责任，应当根据物业管理服务合同的约定负相应的法律责任。一般情况下，物业管理公司与业主都会在物业管理服务合同中约定物业秩序维护服务的内容，物业管理公司据此对业主负有人身保护的义务。物业管理公司的这种人身保护义务主要体现在两方面：保证业主不因物业管理区域内设施设备的不安全隐患(如火灾、爆炸等)受到人身损害；保证业主在物业管理区域内遭受外来第三人的不法侵害(如抢劫、盗窃等)。“

那么，在业主遭受外来第三人的不法人身侵害时，如何判断物业管理公司是否尽到人身安全的注意义务呢？我想主要应从三方面进行：首先看物业管理公司是否有符合其资质等级和收费标准的秩序维护人员和秩序维护设施设备；其次看物业管理公司是否有完备、合理的秩序维护规章制度；再次看物业秩序维护人员是否切实利用了有关安全设施设备、是否切实遵守了秩序维护规章制度。如果物业管理公司做到了这三方面的要求，也就表明了物业管理公司尽到了最大的注意义务，就算切实履行了物业管理服务合同的约定，即使业主的人身遭受了损害(通常刑事犯罪具有突发性、不可预测性、隐蔽性等特点，这种情况下物业管理公司难以彻底防范)也不应当承担法律责任。反之，物业管理公司则应当根据具体的失职情况承担相应的违约责任，这种责任一般仅限于民事经济赔偿范围内，通常也不可能对人身损害进行全额赔偿。按照《合同法》113条规定的可预见性标准，物业管理公司违反合同约定义务所承担的法律责任不应超出它对合同风险的理解，即不应超出物业管理公司订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损害。而这个理解在实际案件中取决于法官依法对具体案件当事人的利益衡量以及自由量裁权。但一般认为，人身损害赔偿应包括医疗费、丧葬费等直接损失，精神损害赔偿及可得收入之减少应除外，若业主有过失，则适用过失相抵的规则。

三．物业管理公司未尽秩序维护服务之责的归责原则。

根据《合同法》第107条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及《物业管理条例》第36条的规定，物业管理公司未尽秩序维护服务之责为违约责任的无过错责任，即违约责任的成立无需物业管理公司主观上具有过错，只要违约行为与损害结果之间具有因果关系，物业管理公司就应当对其违约行为承担责任，除非证明有免责的事由。一般物业管理公司的免责事由主要有：不可抗力；业主之故意；物业本身之性质；损害系业主之同伴、探望者或业主接纳同住之人(内部第三人)所为。但无论怎样，这一归则原则对物业管理公司来说是一个法律上的风险，亦即物业管理公司违约就有责任，在诉讼中业主只需向法庭证明物业管理公司不履行合同义务的事实，不须证明物业管理公司对于不履行有过错，也不需要物业管理公司证明自己没有过错。而且，在合同领域，违约行为与损害结果之间的因果关系是可以推定成立的，即如果物业管理公司的不履行合同约定的行为有引起业主人身损害结果的可能性，而事实上该损害结果又确实发生了(相反物业管理公司若履行合同约定则损害结果必不发生)，那么，就可以认定物业管理公司的行为与损害结果具有因果关系。因此，在这种情况下，物业管理公司如果没有找到法定或约定的免责事由则通常会败诉。这要求物业管理公司在进行物业秩序维护服务时应当具有相当的责任心和法律意识。

但这样并不意味着法律对业主有着偏袒，因为业主与物业管理公司订立物业管理服务合同，对秩序维护服务进行了约定，就意味着业主基于物业管理公司的许诺对物业管理区域的安全性形成了一种信赖。此时，相对于物业管理公司秩序维护义务的履行，业主已处于弱者的地位。如果物业管理公司收取了秩序维护费却未能如约履行秩序维护的义务，不对业主的损害进行赔偿的话，则损害了业主对物业管理公司的信赖利益，从而有失公平。所以，《物业管理条例》第36条的规定是合理的，是平衡了物业管理公司与业主双方各自合法利益的产物。因此，有的物业管理公司通过物业管理服务合同中约定“物业管理公司不承担业主的人身保险责任”这样条款，试图免除自己因不履行秩序维护服务约定对业主的人身损害赔偿责任，是不足为取的。

基于以上分析，笔者认为物业管理公司可采取以下风险规避方法：

一．切实履行物业管理服务合同。

物业管理公司应切实按照物业管理服务合同的约定作好各项物业管理服务活动，尽到自己对业主人身安全服务的最谨慎的义务。这要求物业管理公司应当配备并利用好相关的秩序维护设施设备，制定并执行好相应的秩序维护规章制度。这是物业秩序维护服务规避风险最根本的方法。

二．明确约定物业秩序维护服务的责任。

在物业管理服务合同中对物业秩序维护服务的责任作出明确的约定。如约定物业管理公司在尽到秩序维护服务的注意义务后不承担业主的人身损害责任，约定物业管理公司的不违反法律规定的免责事由等。这样可以事先让业主清楚地了解物业管理公司的法律责任，避免发生人身损害事件后，业主因不了解相关法律规定而盲目起诉。物业管理公司也应当多就此与业主进行协商和沟通。

三．加强与公安机关的合作。

物业管理公司应当主动协助当地公安机关的治安工作，并得到公安机关的支持。如物业管理公司通过巡逻发现有作案嫌疑的人员应及时询问并交公安机关处理；对发生不法侵害的行为，应当及时采取相应措施予以制止，并将不法侵害人送交公安机关处理，如果不法侵害已经发生，应及时报告公安机关并保护好现场等等。加强与公安机关的合作，可以最大限度地减少物业管理区域内因外来第三人的不法行为导致业主人身伤害案件的发生。

四．引入商业保险。