小区物业管理及收费

小区物业管理及收费（共9篇）

小区物业管理及收费 篇1

浅析住宅小区物业管理收费难原因及对策

近日，武汉电视问政“期中考”第四场举行,小区物业管理首次列入武汉十大突出问题,成为了社会广泛关注的热点。但一直普遍存在的“收费难”的问题也一直是制约物业公司发展的“突出问题”，物业运营的成本费用不断增加，但物业的收费标准多年来却没有变化，再加上一部分住户长期拖欠物业费，物业公司维持下去很艰辛，生存状况不容乐观。本文从一个基层物业管理工作者的角度出发,分析物业管理面临收费难的状况,并提出解决问题的对策。

一、存在的主要原因

(一)物业服务企业自身的原因

1、物业公司管理服务不到位。有些物业企业技术水平跟不上，公司人员组织不够，导致管理脱节，从而使服务质量大打折扣，导致业主对缴纳物业费产生严重的抵触心理。

2、物业公司经营运作不规范。有些物业管理公司在催缴物业费无果，与业主产生纠纷后，往往采取非理性的手段解决问题，如通过停水、断电或者暂停电梯使用等影响业主正常生活的方式来迫使业主就范,从而导致物业公司与业主之间矛盾加深。

3、物业公司查验标准不严格。物业管理企业在接手小区，没有明确物管企业与开发单位的责任。但在后期管理中，业主会遇到房屋漏水、下水管道破裂等问题投诉，而这些诉求不归物业管，但由于业主缺乏了解，认为交了物业费，物业公司就得什么都管，给物业公司的管理带来了极大的不便。

(二)来自业主方面的原因

1、道德素质上有待转变。少数业主不遵守物业管理的规定和小区物业管理条约，为了个人私利而破坏物业管理的整体秩序，任意在公共场地、绿化带内停车、堆放建筑垃圾、践踏公共绿地、高空抛物、制造噪音、私搭乱建、开辟菜地等，给其他业主正常生活带来了负面影响，受影响的业主又将这些现象归结为物业服务管理不到位而拒交物业费。

2、消费观念上存在偏差。由于部分业主在物业服务消费观念上存在偏差，还没有形成要花钱买物业管理消费的观念和习惯，其大多希望享受最好的服务，却只愿支付最少的费用。在一些旧房改造的小区，很多老年人住了一辈子房都没交过物业费，现在搬进新房要缴纳如此多的费用，相当一部分难以接受而拒缴物业费，导致出现长期拖欠物业费的情况。

(三)来自物业法规的原因

1、物业收费标准低影响物业管理水平的提高。所谓一分好货一分钱，业主期望在其缴纳管理费的同时得到满意和舒心的服务，而物业公司也希望通过提供辛苦的劳动获到应有的报酬，作为业主、住户有理由要求物业公司所提供的服务是质价相符。所以物业收费标准应切合实际，既满足企业正常运转需要，又符合业主的要求，达到“质价相符”，否则会影响管理服务水平。

2、对恶意拒绝交纳物业管理费的业主缺乏相应的约束机制。物业公司的性质是服务为主的服务性行业，只要是业主稍微对物业公司有一点不满意都会用不交物业费来威胁。就现行的《物业管理条例》来看，企业对付欠费业主的唯一合法手段就是付诸以法律，但目前国内诉讼的手续繁琐、时间过长，就算胜诉，执行的难度较大，耗费的成本较高，最终也难以保证问题解决。

二、解决的相关对策

(一)加强管理，提高物业公司的服务品质

1、妥善处理业主投诉。构建平等沟通的平台，通过业主委员会广泛征集业主的建议和意见，另外对于业主投诉情况是否属实，是否合理，物业公司都必须耐心对待，认真处理。

2、改善物业收费手段。物业服务企业通过电话、微信、短信、电子邮件、函件、走访等灵活多样的形式发送缴费信息，采取网上划款、上门收取、柜台收费等方式收取物业费。

3、提升企业服务品质。物业公司应重视自身服务品质的提升，采用服务公示制度，接受社会公众的评价和监督，让业主觉得 “物有所值”，使业主获得“等值”乃至“超值”服务。

(二)坚持引导，树立业主正确的消费意识

1、相关政府部门、行业协会、物业服务企业要借助各种媒介，对业主和客户从行业法规和法律知识普及方面入手，广泛宣传，提高业主和客户对物业管理服务行业的认知度，使居民树立“花钱买服务”的正确消费观念。物业公司可向业主公开物业公司具体做了哪些事，以及物业管理服务的实施情况等等，也可向业主征集意见寻求改进方法，拉近与业主的距离，让业主理解物业的难处。

(三)规范服务，强化物业管理的监管机制

1、规范行业服务，统一验收标准。

目前，对物业管理服务价格的认定，可以通过双方协商来解决，但对于物业管理服务质量的认定标准，供需双方意见不一致。因此迫切需要政府相关部门牵头对整个行业的服务标准进行统一规范，对物业公司、业主双方提供解决问题的途径和依据，对物业管理工作进行验收考评。这样，既保障了业主的利益，也能

对物业公司进行实施有效的管理和监督。

2、完善物业法规，加强收费管理。

此次为切实提高我市物业管理水平，理顺监督管理体制，完善长效管理机制，不断改善人民群众的生活和工作环境，推进和谐社区和文明城市建设，对物业管理企业发展及物业管理工作提出了新期待、新需求, 需落实对物业服务企业在就业培训、收费管理、财政税收等方面的政策,提供更加优质便捷的服务环境和税收环境，相关执法部门在法定权限内和原有基础上，要简化现行物业管理欠费案件的审理程序，提高审理效率，方便解决各类物业管理纠纷。

3、发挥公众力量，建立管理档案。

物业管理往往涉及到众多业主，业主之间既有个体利益，也有共同利益。在单个业主的个体利益与全体业主之间的整体利益发生冲突时，个体利益应当服从整体利益。尝试在小区物业建立楼栋管理档案，对各楼层缴纳物业费积极度在小区宣传栏上给予定时公布，有利于提高业主的缴费意识，预防和减少物业管理纠纷。

4、修订合同条款,避免管理纠纷。

在物业管理中,调整业主和物业管理企业关系的重要依据是物业服务合同。因此，明确物管的服务职责，就需要在物业服务合同范本的基础上细化、量化，避免发生物业管理纠纷时缺乏合同依据。《物权法》、《物业管理条例》和相关的政策法规，作为其配套使用的示范文本应由相关职能部门做出相应的改动和调整，以适应物业行业不断发展变化的新要求。

现如今，是武汉市物业管理事业发展历史上的重要时期, 能否抓住机遇，符合时代发展、是物业行业发展的需要，是公民社会的需要，更是社会进步的需要。因此,解决好物业管理收费难的问题 ,具有重要现实意义和很强的研究价值。从企业的角度来讲，解决好物业管理收费难的问题,有利于企业的持续发展,在市场中更好地体现企业的产品声誉和公众形象；从业主的角度来说, 解决好物业管理收费难的问题,有利于业主的生活品质, 为自身的居住环境提供安全、安静、舒适的环境保障。从社会的角度看，解决好物业管理收费难的问题,有利于政府推动社会的发展进步，促进保障民生、社会经济、政治、文化的全面发展，为城市建设创造更好的发展环境。

小区物业管理及收费 篇2

物业管理是现代城镇房地产经营与管理的一种模式。是指业主通过选聘物业管理公司由业主和物业管理公司按照物业服务合同约定, 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。严格的意义讲物业管理公司为小区业主们提供的是一种服务。

(一) 普通小区物业管理公司与开发商的关系。

原本物业公司和开发商应该是有一个相互制约的关系, 但实际上现在90%以上的物业公司是和开发商绑定在一起的, 在开发商还没有完全具备条件聘用物业公司进行管理的时候却已经让物业公司入住管理使后续管理上带来了一些问题, 另外在出现问题以后, 物业公司也不方便去严格地追究开发商的一些责任。现在很多的物业管理公司在代开发商受过, 开发建设过程中遗留下来的很多问题包括它打广告时配套的一些有利条件, 还有就是开发商在建设过程中有质量的问题等, 都遗留到物业的阶段才暴露出来。

(二) 物业管理公司和小区业主的关系。

交房后, 物业公司将是小区的管家, 以后小区的很多事情都要靠物业来完成。如果物业公司能在楼盘开发时就进入小区了解小区开发的过程与情况针对未来的管理提出意见, 那么必然对未来的管理起到很大的帮助。但由于物业管理公司和开发商有着这层次的关系, 当业主入住后发现开发商售前的承诺没有兑现, 业主就只能对着物业管理公司发难, 问题解决不了就不交物业费。从而使业主和物业公司一开始就产生了对立的情绪, 物业管理公司处在了既服务于小区业主, 又与业主相对立的尴尬局面。

(三) 物业公司对于业主提供有偿服务。

业主认为物业管理公司是开发商的子公司或是开发商聘请回来的, 本应该帮助小区业主解决好跟房屋和小区有关的等等问题, 既然已经让业主交了物业费, 物业公司就更应该为业主的利益着想把业主的利益放在第一。所以遇到问题就会找物业公司解决, 一旦物业公司解决不了或是解决的不够好。业主自然就会有不交物业费解聘物业公司等想法。

二、普通小区业主缴纳物业管理费存在的问题

从业主方面讲:其一、业主不理解住房商品化房屋的维护保养成了业主自己事情, 对此观念还不能从根本上转弯过来, 把物业管理当作一种服务性消费来支出还有待时日。其二、由于业主并非物业管理专业人员, 因此他们不可能全面了解物业管理这个系统性的有偿服务行为, 对物业管理的认识只停留在表面上再加上一些物业管理服务是间接的和隐性的, 业主没有得到直接的利益或是得到不能立刻看到的利益, 业主就不承认物业管理公司所作的工作。目前业主普遍认为物业管理公司的工作主要是保洁、保安、绿化, 同时还认为房屋出现质量问题也全部应由物业管理公司负责, 并不知道责任主体的归属应是开发商或业主个人, 并不是物业管理公司。

三、物业管理收费难的原因

(一) 业主方面的原因。

一是一些物业管理服务是间接的和隐性的, 业主没有得到直接的利益, 就不承认物业管理企业所作的工作。二是由于物业管理企业不可能因极少数业主不交物业管理费就不进行物业管理服务工作, 导致一些业主认为不交费也能享受到服务。三是部分业主因为邻里有矛盾, 如装修造成管道堵塞、噪声扰邻等都归罪于物业管理企业的管理不善, 从而拒交物业费。

(二) 物业管理企业与开发商方面的原因。

一是由于物业管理行业市场化进程滞后造成部分物业管理服务企业运行模式和机制与市场机制要求不协调, 加上物业管理企业由房管所转制和自建自管的多, 造成物业管理公司内部机制难以适应市场化的要求。二是由于国家对物业管理服务项目、服务标准没有统一规定, 已颁布的《物业管理条例》缺乏实际操作性, 因此造成业主和物业企业在服务标准上认识偏差较大。三是由于80%以上的物业管理企业是开发商的子公司, 所以当业主入住后发现开发商售前的虚假承诺没有兑现。业主就只能对着物业管理服务企业发难。四是物业管理公司为物业费打官司等的时间太长牵扯精力太多, 所以不愿诉诸法律从而导致欠费问题得不到解决。

(三) 宏观管理方面的原因。

一是维修基金管理使用制度不明晰, 执行力度也不够。业主们想申请物业维修基金程序很繁琐, 拖延时间也很长, 导致工程被搁浅, 直接影响到业主的生活。二是服务收费标准的欠缺。《物业管理条例》仅对住宅小区的物业进行了相应等级服务收费标准做了规定, 对高档小区、商业物业等非住宅性物业没有做出相应的规定。

四、解决物业管理收费难的对策

(一) 健全法律法规加强执行力度物业管理各个方面都要建立

相应的规章制度, 并严格按照规章制度办事, 政府的职能部门要加强对物业管理服务企业的资质管理、监督、指导其完善管理服务标准, 提高服务质量, 对那些管理水平低、收费不规范、资质等级弄虚作假的企业应加大整改力度, 切切实实站在业主的角度维护广大业主的合法权益。

(二) 物业管理企业在日常的工作中, 应充分利用物业区域各

种空间和宣传形式, 向业主进行有关物业管理方面的知识, 以此来提高广大业主对物业管理的认识, 进而就可以提高缴费率。

(三) 加强物业管理企业自身建设, 提高管理服务质量, 物业管

小区物业收费管理系统 篇3

关键词 ASP.NET 信息管理 数据库 收费系统

中图分类号：TP311 文献标识码：A

0 引言

作为城市发展建设的一个主要发展力量，物业收费管理事业正在伴随着城市房地产的迅猛发展蓬勃兴起，广大百姓在成为购房客户的同时也成为了物业的业主，他们在享受拥有产权兴奋的同时，也更加关注在居住区内是否能享受良好的服务、物业是否能够保值增值。因此，如何在激烈的市场竞争中立于不败之地，创造合理的规模效益，已经成为现今物业收费管理的关键问题。提高物业收费管理水平必须使用先进的管理理念、现代化的管理手段。小区管理内容繁杂，日常各项收费是小区的主要收费项目，如果使用传统的手工管理方式，将耗费大量人力物力。要想用较少的人力完成复杂的管理，就必须要有一套科学、高效、严密、实用的物业收费管理系统。

1 业务流分析

小区物业收费（管理）系统工作流程为：系统启动并进入登录界面，根据不同的用户进行登录，所有用户都可以浏览系统主页面。通过权限判断，注册用户除了可以浏览信息操作外，还可以进行对自己注册资料的操作（包括对自己的资料的录入、修改和删除的操作），以及图书借阅、查询等功能。管理员可以对系统信息进行添加、修改和删除的权限，及对系统管理的所有功能进行操作。

本系统的业务流程图如图1所示：

2 系统开发目标

（1）操作简单、界面友好：完全控件式的页面布局，使得信息的录入工作更简便；许多选项包括房屋信息、业主信息、销售信息等只需要点击鼠标就可以完成。（2）即时可见：对信息的处理（包括添加、修改、删除）将立即在对应的页面显示出来，达到“即时发布、即时见效”的功能。（3）功能完善：不仅包括常见系统的信息管理的各个方面：信息录入、浏览、删除、修改、查询等各个方面，完整地实现了系统对即时信息的管理要求。而且，还能进行对会员的管理，对会员的资料进行审核，以及上传文件的管理。（4）方便移植：系统应具有实用性、可靠性和适用性，同时注意到先进性。针对不同的用户，只需要稍作修改就可以开发出适合自己特点的小区物业管理系统。系统界面中所需的数据都存放于数据文件中，只要对该文件做部分修改，就能在系统界面上实现及时更新的效果，减少了更改系统源代码的复杂性。（5）动态管理：对系统数据库实行动态操作，能实现对数据库信息的动态查询、动态更新修改和动态录入数据。

3 数据库设计

通过系统功能分析，针对小区物业管理系统，总结出如下的需求信息：（1）用户分业主用户和管理员用户；（2）注册用户无需要登录就可以进行论坛操作；（3）管理员用户登陆后可进行管理员信息、房屋信息及销售记录信息的维护。

经过系统功能分析和需求总结，考虑到将来功能上的扩展，设计如下的数据项和数据结构：（1）管理员信息，包括数据项：帐号，密码，权限等。（2）房屋信息，包括数据项：ID，房屋名称，地址等。（3）业主信息，包括数据项：编号，业主姓名，价格等。

得到上面数据项和数据结构以后，就可以设计出能够满足用户需求的各种实体，以及它们之间的关系，为后面的逻辑结构设计打下基础。这些实体包含各种具体信息，通过相互之间的作用形成数据的流动。

4 管理模块界面设计

用户界面的大部分功能都是以管理模块为前提的，因为用户模块所显示的数据大部分需要通过管理模块来添加。因此，我们首先要来介绍管理模块的设计与开发。管理模块相对业主模块要复杂一些，因为在这里需要对所有信息进行维护，包括浏览、增加、修改和删除等操作。为了便于系统维护，页面的命名才用“模块名+功能名”的方式。概括起来，管理模块具有以下功能：（1） 管理员管理；（2）房屋信息管理；（3）设备信息管理；（4）投诉信息管理；（5）收费信息管理；（6）系统参数管理。

本系統包括五个模块：（1）人员与安全管理模块；（2）房屋模块；（3）设备管理模块；（4）收费理模块；（5）投诉管理模块。

人员与安全管理模块主要包括对物业管理人员和业主的信息管理。包括录入人员的基本信息；用户权限分配，对物业管理人员和业主进行权限的分配。

房屋管理主要包括：房屋信息管理和房屋情况统计。其中房屋信息管理包括对房屋的基本资料的录入，变更和查询等。房屋使用情况统计实现对房屋现有状况的统计和查询。能够以列表显示空房、出租房屋和个人住宅。能够显示哪些房屋在装修时经过改动，哪些没有经过改动。

设备管理模块主要包括设备信息管理和报修管理。设备信息管理包括对小区设备的基本信息的录入，修改，查询等。报修管理负责对设备故障报修的添加，查询，对设备维修情况进行记录，并能统计出老旧或多次报修的设备。能够打印报修单。

收费管理模块主要包含收费管理和收费统计。收费管理负责对收费的金额，人员日期等基本信息进行添加和查询。收费统计能够统计显示出已缴费的业主名单，和欠费的业主名单等。能够打印收费、欠费单。

投诉管理模块主要含有投诉管理和投诉统计。投诉管理主要对投诉的详细内容进行添加记录，对投诉案件的级别分出轻重缓急。投诉统计是指统计查看投诉的类型（安全类、民事纠纷、物业服务类、环境类、设备类等），显示类型的具体列表，并能打印列表。并能查询已解决和未解决的投诉。本系统是一个在线小区物业收费系统，采用ASP.NET+SQL2008的模式来订制的一个小型电子服务平台。本系统从功能上来说，比较完备。系统以Web界面与用户交互，为用户提供信息并接受其操作，同时通过数据库管理系统来存储信息数据。系统实现了对信息数据的浏览、查询、编辑和管理等基本数据库操作，系统采用了模块化设计方法，根据用户的需求及程序的应用与维护的易用性，将各个部分置于不同的模块当中，方便了程序的扩展与维护，同时建立了程序功能复用的基础。

5 总结

本系统还存在一些不足之处，对数据库操作的性能有待进一步优化，虽然本系统优化了不少，但要达到理想状态还有一段距离。根据系统的不足，继续改进和完善本系统。

参考文献

[1] 汪晓平，钟军.ASP.NET网络开发技术[M].北京：人民邮政出版社，2003.12.

[2] 张一鸣，桂林，张家祥.个人网站组建实用教程[M].西安：电子科技大学出版社，2004.1.

[3] 龙马工作室.ASP.NET+ SQL 2005组建动态网站[M].北京：人民邮电出版社，2004.8.

小区物业管理及收费 篇4

为规范物业管理服务收费行为，维护正常收费秩序，促进物业管理事业健康发展，特制定《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（以下简称《暂行办法》），现印发给你们，请结合本地区实际情况贯彻执行，并将有关问题通知如下：

一、城市住宅小区物业管理是近几年在住房商品化过程中出现的对住宅小区居民提供公共性服务和特约服务的新行业。目前，各地物业管理尚处在探索和发展阶段，竞争机制尚未真正形成，物业管理市场仍需培育、完善。鉴于此，各地物价、物业管理行政主管部门要密切配合，共同做好《暂行办法》的实施工作。

二、各地物价部门在核定普通建筑标准住宅小区的收费标准时，要注意从紧掌握；对高级公寓、别墅区等高标准住宅小区的公共性和公众代办性服务收费可实行政府指导价，收费标准按照《暂行办法》的有关规定，结合服务内容、服务质量、服务深度核定。

三、非住宅小区的物业管理服务收费办法，暂由各省、自治区、直辖市物价部门会同物业管理行政主管部门制定。各地要认真规范收费行为，整顿收费秩序，防止和克服乱收费现象，努力促进我国物业管理市场体系的建立和完善。

附：城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法

第一条为规范城市住宅小区物业管理服务的收费行为，维护国家利益和物业管理单位及物业产权人、使用人的合法权益，促进物业管理事业健康发展，依据《中华人民共和国价格管理条例》，制定本办法。

关联法规：国务院行政法规（1）条

第二条本办法适用于经工商行政管理机关登记注册的物业管理单位对城市住宅小区提供社会化、专业化服务的收费管理。本办法所称的物业管理服务收费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对城市住宅小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。

第三条各级政府的物价部门是物业管理服务收费的主管机关。物价部门应当会同物业管理行政主管部门加强对物业管理服务收费的监督和指导。

第四条物业管理单位开展物业管理服务收费应当遵循合理、公开及与物业产权人、使用人的承受能力相适应的原则。

国家鼓励物业管理单位开展正当的价格竞争，禁止价格垄断和牟取暴利行为。

第五条物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。

为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费，实行政府定价或政府指导价。

实行政府定价或政府指导价的物业管理服务收费的具体价格管理形式，由省、自治区、直辖市物价部门根据当地经济发展水平和物业管理市场发育程度确定。

凡属为物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务，除政府物价部门规定有统一收费标准者外，服务收费实行经营者定价。

第六条实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准，由物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向物价部门申报，由物价部门征求物业管理行政主管部门意见后，以独立小区为单位核定。实行政府指导价的物业管理服务收费，物业管理单位可在政府指导价格规定幅度内确定具体收费标准。

实行经营者定价的物业管理服务收费标准由物业管理单位与小区管理委员会（业主管理委员会）或产权人代表、使用人代表协商议定，并应将收费项目和收费标准向当地物价部门备案。第七条物价部门在核定收费标准时，应充分听取物业管理单位和小区管理委员会（业主管理委员会）或产权人、使用人的意见，既要有利于物业管理服务的价值补偿，也要考虑物业产权人、使用人的经济承受能力，以物业管理服务所发生的费用为基础，结合物业管理单位的服务内容、服务质量、服务深度核定。

物价部门对核定的物业管理收费标准，应根据物业管理费用的变化适时进行调整。第八条住宅小区公共性服务收费的费用构成包括以下部分： １．管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费； ２．公共设施、设备日常运行、维修及保养费； ３．绿化管理费； ４．清洁卫生费； ５．保安费； ６．办公费；

７．物业管理单位固定资产折旧费； ８．法定税费。

本条第２项至第６项费用支出是指除工资及福利费以外的物资损耗补偿和其他费用开支。物业管理服务收费的利润率暂由各省、自治区、直辖市政府物价主管部门根据本地区实际情况确定。

第九条经物价部门核定的或由物业管理单位与小区管理委员会或物业产权人代表、使用人的代表协商议定的收费项目、收费标准和收费办法应当在物业管理合同中明文约定。第十条物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。

物业管理单位应当定期（一般为６个月）向住户公布收费的收入和支出帐目，公布物业管理计划和小区管理的重大措施，接受小区管理委员会或物业产权人、使用人的监督。

第十一条物业管理单位应当严格遵守国家的价格法规和政策，执行规定的收费办法和收费标准，努力提高服务质量，向住户提供质价相称的服务。不得只收费不服务或多收费少服务。

关联法规：全国人大法律（1）条

第十二条实行物业管理的住宅小区物业产权人、使用人应按物价部门核定的收费项目和标准向物业管理单位缴纳物业管理服务费，不按规定缴纳管理服务费的，物业管理单位有权按照所签服务合同要求追偿。

第十三条物业管理单位与物业产权人、使用人之间发生的收费纠纷，可由物价部门进行调处。第十四条物业管理单位已接受委托对住宅小区实施物业管理并相应收取公共性服务费的，其他部门和单位不得再行重复征收性质和内容相同的费项。

第十五条凡有下列违反本办法行为之一者，由政府价格监督检查机关依照国家有关规定予以处罚：

（一）越权定价、擅自提高收费标准的；

（二）擅自设立收费项目，乱收费用的；

（三）不按规定实行明码标价的；

（四）提供服务质价不符的；

（五）只收费不服务或多收费少服务的；

（六）其他违反本办法的行为。第十六条各省、自治区、直辖市物价部门、物业管理行政主管部门可依据本办法制定具体实施办法，报国家计委、建设部备案。

第十七条本办法发布之前的有关规定凡与本办法相抵触的，发布之前的有关规定凡与本办法相抵触的，发布之前的有关规定凡与本办法相抵触的，发布之前的有关规定凡与本办法相抵触的，发布之前的有关规定凡与本办法相抵触的，以本办法为准。

小区物业管理及收费 篇5

公司领导：

为更加合理、准确制定XXXX小区前期物业收费标准，在2011年5月20日至5月24日期间，我们对XX市15家小区进行实地走访及电话咨询，了解其现行物业收费标准，为制定XXXX小区物业收费标准提供参考依据，现将调研情况如下汇报：

一、收费标准的调研情况：

二、XXXX小区计划收费标准：

1、电费按照元/度收取（包含公共区域用电费用）；

2、自来水水费按照元/吨收取（包含公共区域用水、用电费用）；

3、电梯使用费收取标准： 二楼元/平方米·每月

三楼以上在元/平方米·每月的基础价上按每增加二层增加 0.01 元/平方米·每月；

4、物业服务费按照/平方米·月；

5、垃圾费：元/月·户；

6、元/月·车位(该项费用需在物价部门审批后方可收取)

7、热水价格：由于小区业前期估算入住率达不高，很难达到70%以上，热水供应成本会非常高，因此目前建议小区热水暂缓供应，价格待热水正式供应后再定。

三、暖气费用的收取

1、目前XX市冬季采暖费用收取的基本情况： 1).XX市集中供热方式的采暖费为5.80元/平方米； 2).各小区采用天然气小区集中供暖方式的采暖费一般为6.50元/平方米(此价格包含水、电、天然气、人工、维修材料及管理费用等)

2、小区业主未入住的情况下，只可收取采暖费用的30%-60%，作为基本运行费。因此在小区入住率达不到70%时，收取的采暖费用很难满足运行成本的需要，而新建采暖设备的质保期有限，因此今年冬季建议进行采暖试运行，不足费用给予一定补贴；

四、装修期间计划一次性收费项目及标准：

按照建设部110号文件及参考XX市一般物业收费项目及标准，可收取以下费用：

1元/户(待装修完毕及符合装修要求后退还业主)；

2、建筑垃圾清运处理费：元x建筑面积/每户；

3、装修服务监管服务费：元X建筑面积/每户。

以上定价是在参考XXXX小区周边及XX市其他同等规模小区的收费标准的基础上综合制定，收费期限暂定一年，一年后将根据小区实际运营成本及广大业主的意见重新核定收费价格。

小区物业管理及收费 篇6

京价（房）字[2000]163号

第一条 为规范我市经济适用住房小区物业管理服务收费秩序，维护产权人和物业管理企业失踪法权益，根据国家和本市的有关规定，制定本办法。

第二条 北京市行政区域内经济适用住房小区物业管理服务收费适用本办法。

经济适用住房是指按照京政办发1998第54号文件的规定，由市计划、规划、建设部门批准建设的，按照政府指导价销售的住宅项目。

第三条 市、区县物价部门市经济适用住房小区物业管理服务收费的主管相关，负责本行政区域内的经济适用住房小区物业管理服务收费的管理和监督。

经济适用住房小区物业管理服务收费项目、收费标准由市物价局会同市国土资源和房屋管理局共同制定。

第四条 物业管理企业应与物业管理委员会签订物业管理委托合同，服务标准、收费项目、收费办法应在物业管理委托合同中明确规定。

物业管理委员会成立前，物业管理企业应按房屋使用、管理、维修公约中规定的收费项目、收费标准、收费办法应按本办法执行。

第五条 经济适用住房小区物业管理服务收费实行政府定价，费用由产权人交纳。物业管理服务项目包括公共区域的保洁、保安、小区绿地养护、化粪池清掏、房屋及小区共用部位和设施设备的小修、小区的日常管理。小区绿化率在30%以下（含（30%）的收费标准为每月每平方米（建筑面积）0.50元；绿化率在30%以下的为每月每平方米（建筑面积0.52元。

第六条 被评为部、市级优秀管理小区的，在有效期内(部优三年，市优两年）其物业管理服务收费标准可上浮25%。凡有违反本办法行为的不得执行此项规定。

第七条 配有电梯、水泵的经济适用住房，其水泵运行维护费每泵组每年18684元。

电梯运行维护费（一运一备）每年为：调频、调压、调速电梯49379元；交流双速电梯电器控制的52048元，微机/PC控制的53383元；直流电梯及交流调速电梯继电器控制的56052元，交流调速电梯微机/PC控制的52725元。以下费用应由产权人按建筑面积合理分摊。

第八条 物业管理企业为产权人提供特约服务的，其特约服务费用由产权人与物业管理协商确定。

第九条 居住小区内公益性的（如学校、医院等）配套用户，产权人按本办法有关规定交费；属经营性的，视其需要提供的劳务及使用公共设施的程度，由产权人和物业管理企业双方协商议定。

第十条 小区内发生的装修垃圾外运费、自行车存车费、机动车存车费、各项费用统收服务费等项收费按物价部门规定收费标准执行（详见附表）

第十一条 物业管理的各项收费应按月、按季或按计收，不得一次性预收多年的物业管理服务费。

上述收费标准均已含营业税及附加，物业管理企业不得另行加价。

第十二条 房屋及小区共用部位、共用设施设备保修期满后的中修、大修、更新、改造费用应从房屋共用部位、共用设施设备维修基金中列支。建筑安装工程保修范围和期限内发生的维修费用，不得向产权人收取，也不得从共同部位、共用设施设备维修基金中列支。

第十三条 房屋自用部位、自用设施的维修，由产权人负责，也可委托物业管理企业维修，维修费用由双方协商。

第十四条 环卫部门收取的生活垃圾清运费按京价（收）字1999第253号文件规定每

户每年30元，可由物业管理企业代收。

第十五条 物业管理企业提供的各项服务均应按照《北京市居住小区物业管理服务基本要求（试行）》（京房地物字1999第187号）有关条款执行。

第十六条 物业管理企业收费时应实行明码标价，收费项目、收费标准及收费办法应在经营场所或收费场所公布。物业管理企业应当定期(每年至少一次）住户公布收费收入和支出项目，接受物业管理委员会和产权人的监督。

第十七条 物业管理企业不得擅自提高收费标准或擅自设立收费项目，擅自提高收费标准或擅自设立收费项目的由政府价格主管部门依照国家有关规定予以处罚。

第十八条 产权人应按与物业管理企业签订的符合本办法规定的物业管理委托合同定期向物业管理企业交纳物业管理服务费。

第十九条 本办法由市物价局、市国土资源和房屋管理局按各自职责负责解释。

高校收费管理因素分析及对策研究 篇7

(一) 问题的提出

自1997年全国高校取消招生双轨制实行全面收费以来, 高校收费进入快速增长时期。1999年, 国家进一步扩大高校的招生, 同时规定学费在培养成本中的比例可适当增加。在国家财力有限不可能大量增加办学经费的情况下, 为了缓解扩招的经济压力, 各高校纷纷提高学费的收费标准, 学费标准持续上涨。同时, 扩招使相当一部分来自贫困家庭的学生进入大学校园。一方面学费标准上涨, 另一方面贫困生的比例增大, 两方面的因素, 使得高校里学生欠费的人数不断增加, 欠费金额不断增大。学生欠交学费问题日益突出, 已成为困扰高校发展的普遍性问题。学生欠交学费影响着教学设施的完善和更新、校园环境的改善以及师资队伍的稳定和建设等, 在学费收入成为学校收入重要来源的今天, 迫切需要对学生欠费进行综合治理。

(二) 文献综述

伴随国内高校收取学费的实践和欠费问题的日益凸现, 高校学生欠费问题已成为国内高等教育研究领域中的热点课题, 有关的理论应运而生。研究者们从管理学、教育学、心理学、经济学和社会学等学科视角对大学生欠费的原因和治理欠费对策进行了探索性研究。现有的研究侧重于对高等教育收费动因、理论依据等进行重复性研究, 以及对高等教育收费与家庭承受能力进行对比阐述, 而且大多停留在事实描述的层面, 缺乏科学的、具体的数据调查与分析, 对问题探讨的宽度和深度不够。在研究方法上, 有关的文章均采用思辨性的研究方法, 从理论层面对学生欠费问题进行探讨, 感性认识多, 理性研究少。对此开展的实证研究更是凤毛麟角, 仅有一部硕士论文。现有的研究未能将实证研究与理论分析密切结合, 缺乏实践和信息反馈的环节。综上所述, 对高校学生欠费问题开展实证研究是相当有必要的。

(三) 研究内容及意义

笔者以广东某学院欠费学生为研究对象开展个案实证研究, 从收费管理方面分析大学生欠费的深层次原因, 寻求治理欠费问题的有效途径, 尝试提出解决大学生欠费问题的可行性建议, 以期减少高校学生欠费, 实现学校和学生个体的健康持续发展。

及时足额地收取学费, 是实现学校和学生可持续发展的基础。本研究的意义更多地表现为实际价值方面:旨在通过分析欠费的原因机理, 将理论和实践结合, 研究并寻找解决问题的路径和切入点, 尝试提出切实可行的措施和对策建议, 进一步推进高校收费制度的改革, 为教育事业的健康快速发展提供更加有力的财政保障。

(四) 概念界定

高校大学生欠费是指高校大学生在规定的收费期限应当向学校缴纳而未缴纳的经政府物价部门核准收费项目、收费标准的费用额。本文只指无故欠交学费, 不包含在规定时间内申请缓交学费或申请助学贷款并获批准的情况。本文所称高校大学生, 是指国民教育系列的普通高等本科院校的在读学生, 不含专科生和成教生。本文所指“欠费”, 特指学费, 不包含住宿费和教材费等。

二、研究设计

(一) 研究对象

本研究以广东某学院在读的欠费学生为研究对象, 在实施预测确定主研究因素后, 采用整群抽样和分层随机抽样的方法, 发放调查问卷450份, 回收405份, 有效问卷398份, 有效回收率88%。

(二) 研究方法

本研究以量的研究为主, 质的研究为辅, 具体使用了文献综述法、问卷调查法、访谈法、数理统计法 (运用统计分析软件SPSS11.0对所得数据资料进行相关分析、方差分析等;同时使用百分比进行统计分析) 等研究方法。

(三) 研究工具及信度

研究工具主要采用自行编制的《学生缴交学费影响因素的调查量表》, 收费管理因素的内部一致性系数为0.84, 可解释总变异的61.54%, 表明此调查量表具有较好的同质性信度。

三、研究结果与结论

(一) 研究结果

具体如下:

(1) 收费管理因素与欠交学费金额的相关分析 (表1) 。

本研究用Pearson积差相关来分析欠交学费的金额与收费管理因素的关系。结果显示欠交学费的金额与收费管理因素的相关性达到了0.01的显著性水平, 显示了较强的相关性。

(2) 人口统计变量的方差分析。

收费管理因素在性别上存在着显著差异, 欠费的男生比女生多。这种差异, 并不说明女生自主获得的经济收入比男生多或者学校对女生的管理更宽松, 而是由于男生的资金用途比女生更广 (有的男生将款项用于消费:购手机、买电脑、穿名牌、出外游玩、交际应酬;有的用于“投资”抄股;有的存入银行赚取利息等) , 同时由于学校会在校园网上或校园公布栏上公布欠费学生的名单, 女生多会在规定的时间内办理申请缓交学费或申请助学贷款, 未列入欠费行列。

收费管理因素在学科上存在着显著差异.艺术类学生发生欠费的概率最高, 一个系欠费人数占总欠费人数的31%, 文史类四个系平均每系欠费人数占总欠费人数的5%, 理工类五个系平均每系欠费人数占总欠费人数的9%, 前者远远高于后两者。催交学费力度大、工作细致的院系, 学生欠费率低, 而催交力度小、工作不到位的院系, 学生欠费率就高。

收费管理因素在年级上存在着显著差异, 大部分学生欠交学费发生在二、三年级, 占总调查人数的86%, 欠费呈现两头低, 中间高的现象。大学一年级老老实实交了费, 第二年开始, 看到别人欠费学校不管, 自己也开始不交了。这是学校内部管理不严带来的后果。“不欠白不欠”的思想在二、三年级的学生中不在少数。而到了四年级, 由于毕业前要作收费清理, 不交学费就不能拿毕业证、学位证, 故欠费人数最少 (虽然采用缓发毕业证等方法促使学生及时缴费收效明显, 但缺乏法律依据, 对此一直争议颇大, 学校也处于左右为难的尴尬境地) 。

(二) 研究结论

收费管理因素与欠交学费金额之间呈负相关 (见表一) ;学校管理严格, 制定管理制度具体, 执行制度力度大的欠费金额低;反之, 欠费金额高。不同性别的学生欠费金额不同 (见表二, 欠费的男学生比女学生多) 、不同系别的学生欠费金额不同 (见表三, 艺术类学生欠费金额最高, 其次是理工类, 最后是文史类) 、不同年级的学生欠费金额不同 (见表四, 三年级欠费最多、二年级次多、一年级次少、四年级最少) , 这反映了学校管理严格与否对欠费有着直接影响。53%的被调查学生知道学校关于学费管理的有关规定, 81%的被调查学生知道对欠费的制约措施是扣发毕业证、学位证, 虽然有制度, 也有制约措施, 但制度的执行力度不强, 起不到应有的制约作用。调查结果表明, 学费管理不规范是导致欠费的重要原因。

四、原因分析

(一) 缺乏欠费的制约机制

《高等教育法》明文规定大学生上学要交学费, 但对没交学费如何处理, 没有相应的制约机制;《中华人民共和国学位条例》和《中华人民共和国学位条例暂行实施办法》中规定学士学位的授予条件是:较好地掌握本门学科的基础理论、专门知识和基本技能;具有从事科学研究工作或担负专门技术工作的初步能力。未把及时足额缴纳学费当作必要的条件。因此, 学校在处理欠费问题上, 缺乏政策依据, 只能各出其招, 通常的做法以扣押毕业证、学位证居多, 辅之以不准注册和不准参加考试等手段。但由于执行依据只是学校内部的规定, 没有国家政策层面的支持, 故执行力度不够强。

由于对欠费缺乏相应的制约措施, 学生间互相影响也会形成欠费。如果一部分学生没缴纳学费却照样正常上课、参加各种考试、参加各种推先评优, 那么另外的部分学生也会争相效仿;部分带足学费的学生受未缴学费学生的影响而等待观望;也有学生将不缴学费作为取得贫困生补助的理由和依据, 由此形成恶性循环。

(二) 高校内部管理不到位

学校管理不到位形成欠费。目前, 高校普遍采取二级管理模式。学费收缴由学校财务部门统一负责, 各院系只负责教学工作。有些高校的财务部门对收费工作未实行信息化管理, 有的院系把向学生收费看作是财务部门的工作, 没有把催促学生交费作为自己的工作职责, 由于沟通的缺乏和信息的不完备, 这种条块分割的工作模式会使院系不能及时了解学生的缴费情况, 就为学生恶意欠费提供了可乘之机。

高校乱收费情况的大量存在形成欠费。目前, 高校没有收费依据而自立的收费项目有重修费、补考费、上机费、上网录取费、图书服务费、文献检索费、饭卡押金、学生证工本费、学生档案管理费等多达几十种。至于代收费更是名目繁多, 临时性收费有耳机费、军训服装费、实验费、学生手册费等。这些乱收费金额累加起来超过了学生的承受能力, 造成学生支付能力不足, 影响了学费按时缴交。

五、对策建议

(一) 制定政策, 建立欠交学费的制约机制

为了更好的实现人才培养目标, 建议国家根据形势的发展修订学位授予办法, 把是否及时足额缴交学费作为能否授予学位的必要条件。国家应及时出台有关欠费的政策制度, 规定无故欠费将不得毕业。高校应该根据学校的实际情况研究解决问题的办法, 在国家宏观政策的原则下制定校内有关欠费的规定, 形成制度后以学校文件的形式下发各部门并收录进《学生手册》。制度中要明确规定对欠费学生如何处理, 制度是基础, 建立严格的制度可以保证学校实施有效管理。对恶意欠费的学生采取惩罚措施, 将起到处理或警示作用。

(二) 完善学校内部控制制度

由于学生欠费关系到学校的发展, 所以应创新教学管理及收费管理, 形成各部门分工协作, 齐抓共管的局面, 切实把学生缴费工作落到实处。试行弹性学分制。在教学管理上采取灵活多样的弹性学分制管理模式。对于参加勤工助学的贫困生, 学校允许学生延长学习年限, 必要时学生可保留学籍一到两年, 让其先去工作, 通过打工挣取报酬, 按时交纳学费或交清拖欠学费, 然后再返回学校完成学业, 从而在一定程度上缓解贫困生的经济困难。这两年, 兰州大学和郑州大学就采取了这一办法, 即允许延长学制到8年, 也可以申请提前毕业, 只要修到足够学分就可以完成学业。虽然这种方法引起各高校和媒体的纷纷议论, 却不失为一个好方法。尽管有部分人持反对意见, 但笔者认为主要是观念上的问题, 我国大学由精英教育转变为大众化教育的时间不长, 许多制度没有完善, 一些旧有观念没有转变。美国高等教育大众化和终身学习观念形成时间较早, 同时建立了较为完善的助学机制, 如全额奖学金, 这在中国还需要一定的时间。其次, 打工挣钱半工半读在美国是再普通不过的事, 美国的公民认为只要有需要, 都可以重新申请回学校读学位。如果我们的学生通过半工读, 或休学打工一段时间再回校读书, 既解决了学费问题, 又锻炼了能力, 对贫困生来说未必不是一件好事。创新收费管理。根据成本补偿与教学活动发生的时间关系, 可把成本补偿的实现形式归纳为实时收费制、预付学费制和延迟付费制三种。实时付费制是指学生在每学期或学年初一次性缴纳学费。预付学费制是指在学生接受高等教育之前就由家长按现行价格为孩子付清全部学费或者以储蓄形式为孩子预先储备学费。延迟付费制指学生以未来的收入或服务形式来支付现期的学费, 主要形式有学生贷款、勤工助学收入等。除了在短期内改革现有抵押贷款外, 比如延长还贷期限、建立贷款减免等, 还可以考虑在中长期随着社会信用制度、社会保险制度的完善建立与收入挂钩的贷款, 并且从贷款管理职能上由商业银行贷收改为由社会保险或税收机关代为回收, 降低拖欠率。在收费时, 可根据实际情况, 采取灵活变通手段, 以保证学生完成学业。

明确职责, 对学费管理相关部门实行部门问责制。要改变以往财务部门收费的“独角戏”局面, 建立学费管理工作网络。建立以校办、财务、学工、教务、教学系、班级为主线, 其他部门广泛参与的学费管理组织网络, 全面了解学生的家庭状况、平时表现、学习成绩等, 正确把握学生欠费的真实原因。明确以分管校长、网络节点负责人直至班主任为责任人, 将追收学费的责任层层分解, 落实到部门, 谁不落实就追究谁的责任。

参考文献

小区物业管理及收费 篇8

为了认真贯彻吉林省物价局、建设厅《关于印发<吉林省城市住宅小区物业管理服务收费实施细则>的通知》（吉省价房涉字（1997）14号、见附件一），切实做好物业服务收费管理工作，经请示市政府同意，现将该文件转发给你，并结合我市实际，提出如下意见，请一并贯彻执行。

一、公共性物业管理服务费属于政府定价，各物业管理服务单位必须严格按照物业管理行政主管部门和物价部门规定的收费项目、收费标准和浮动幅度执行。

二、根据《吉林省城市住宅小区物业管理服务收费实施细则》（以下简称《细则》）的规定，对不同等级的物业管理小区实行不同的收费标准。凡经物业管理行政主管部门评定验收的达标小区，收费标准最高可按《细则》中规定标准的上限执行；获得省级优秀称号的小区，允许在规定标准的基础上最高上浮5%，获国家级优秀称号的小区，允许在规定标准基础上最高上浮8%，获国家示范称号的滤我，允许在规定标准基础上最高上浮10%。

三、各物业管理服务单位在收费前，必须持物业管理行政主管部门资质审查书、小区业主管理委员会委托书、工商行政管理机关颁发的营业执照和《小区基本情况及收费申请表》（见附件二），经物业价部门会同物业管理行政主管部门审核后，到物价部门申领力理《经营性收费许可证》。凡未按规定办理《经营性收费许可证》的，一律不得收费，否则按为违纪处理。

四、电梯运行费、二次供水运行费及住宅小区停车场收费由物价部门根据小区实际情况确定。

五、各物业服务单位要对本通知下发前的收费项目和标准以物业收费的收入和支出情况进行清理，并报物价部门和物业管理行政主管部门备案，然后按规定申办《经营性收费许可证》

六、对物业管理服务《经营性收费许可证》实行审验和抽查制，凡存在降低服务质量，群众反响强烈的，由物价部门按照有关规定降低其物业收费标准。对巧立名目，擅自制定收费项目和收费标准、随意提高收费标准违反物价纪律行为的，由物价部门依法查处。

七、各县（市）及双阳区物业管理服务收费标准由市物价、物业管理行政主管部门统一审批。

八、各物业公司必须按规定的服务项目及服务质量标准为业房提供服务（公共性服务项目及服务质量标准邮附件三），不得只收费不服务、多收费少服务，降低服务质量。

九、为争取广大市民对物业管理工作的理解与支持，各物业管理服务单位应增强服务意识，提高服务质量。收费时做好宣传解释工作，确保物业管理工作顺利进行。对工作中遇到的情况和问题，请及时报告我们。

附件：

1、吉林省物价局、建设厅文件《关于印发<吉林省城市住宅小区物业管理服务收费实施细则>》的通知》[吉省价房涉字（1997）14号、《细则》中

第八条第三款内容已按吉省从房涉字[1997]25号文件规定订正]

附件

1吉省价房涉字[1997]14号

关于印发《吉林省城市住宅小区物业管理服务收费实施细则》的通知 各市、州物价局、房地产管理局：

经省政府同意，现将《吉林省城市住宅小区物业管理服务收费实施细则》印发给你们，并将有关问题通知如下，请各地遵照执行。

一、各地物价部门要会同物业行政主管部门严格审查小区物业管理服务收费项目，并根据小区具体情况制定物业管理服务收费标准。不具备全面开展公共服务项目的小区，可开展单项或其中几项物业管理服务。对暂时不具备条件实行物业管理的小区，可暂不开展物业管理活动。

二、各地要对现行的物业管理服务项目和标准进行一次清理整顿，各物业单位要将本通知下发前物业管理收费的收入和支出情况向业主（小区）管理委员会报告，并向小区居民公告，然后再按《细则》规定的程序办理资质审查和领取《经营收费许可证》。

三、各地物价部门和物业行政管理部六要认真检查，对未按要求进行资质审查、领取《经营收费许可证》和物价部门审定的标准收费的，要严肃处理。

四、各地要认真做好《细则》的贯彻落实工作，并将执行中遇到的问题告省物价局、省建设厅。

附件：吉林省城市住宅小区物业管理服务收费实施细则

一九九七年五月八日

小区物业管理及收费 篇9

来源：市物价局 发布日期：2011-06-0

1一问：为什么要重新修订《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》?

答：我市现行住宅小区物业服务收费管理实施细则是2006年制定。实施几年来，对推动物业市场发展，加强和规范住宅小区物业服务管理和收费行为等起了积极的作用。随着城市建设的迅速发展，住宅小区建设规模、标准、档次不断提升，业主对物业服务的要求也在不断提高，原实施细则与现行物业管理范围已经不相适应，不能全面包含物业服务的内容。2010年1月1日，省人大常委会颁布实施了新的《安徽省物业管理条例》，根据省条例有关规定内容，原实施细则需要进一步修改完善。因此，需要从政策法规、管理方式、收费范围、责任与义务以及我市实际情况等方面，重新修订出台《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》（以下简称《管理办法》）。

二问：物业服务收费的价格管理形式是如何规定的？

答：经国家发改委批准的《安徽省定价目录》（皖价法〔2010〕75号）规定：普通住宅小区物业服务定价形式属于政府指导价。新颁布实施的《安徽省物业管理条例》第五十七条规定：实行政府指导价的物业服务收费，价格主管部门应当会同房地产行政主管部门，根据物业类型、服务内容、服务等级和服务成本等制定相应的基准价和浮动幅度，并向社会公布。

三问：物业服务收费实行政府指导价，如何理解政府指导价？

答：指导价不是最终定价。具体的收费标准由业主大会或授权的业主委员会与物业服务企业根据物业小区的服务内容、服务质量、服务标准等具体情况在政府指导价范围以内确定并在物业服务合同进行约定。物业服务收费涉及千家万户，新的《安徽省物业管理条例》明确物业管理行业利润水平为5%，这就决定了物业管理行业是微利行业。物业服务收费实行政府指导价，物价部门根据物业服务行业的社会平均成本、规定的利润制定一个基准收费标准和一定的浮动幅度，划定一个合理区间对物业收费最高标准作出规定。

价格主管部门在指导价范围内，根据合同约定的收费标准实行备案管理。

四问：物业服务收费实行政府指导价，具体包含那些项目？

答：根据《安徽省人民政府关于规范物业服务收费的通知》（皖政〔2004〕92号）、安徽省物价局、建设厅《关于印发安徽省城市物业服务收费管理实施办法的通知》（皖价房〔2005〕154号）文件规定：住宅物业综合服务费、小区车辆停放管理费、装饰装修垃圾清运费等实行政府指导价，非住宅物业服务费等其他收费实行市场调节价。五问：物价部门与房产部门如何加强物业管理？

答：根据省条例规定，本《管理办法》进一步明确了物价和房地产行政主管部门的物业管理职责，房地产管理部门为物业小区的主管部门，负责制定物业服务等级标准并对其服务质量进行监督管理，物价部门根据等级标准制定各等级物业收费的指导价标准并对其监督管理。

六问：修订完善的《管理办法》（征求意见稿）基本原则是什么？

答：修订原则坚持服务质量与收费标准相统一、管理服务成本与实际收费标准相衔接，结合我市实际，综合考虑确

定。

七问：物业服务收费水平总体是上升还是降低？

答：修订后的物业服务收费总体比现有收费标准有所降低。例如：我市多层、高层现一级物业综合服务费现收费中准价为0.70、1.20元/平方米，修订后维持原标准，二至四级每平方米提高0.10元。但修订后的物业综合服务费包含了原有的电梯、照明等公共设施设备运行所分摊的综合能耗费用。根据物价部门对部分物业管理企业物业管理费用的成本监审，目前我市住宅小区公共设施设备运行公摊的综合能耗费用约在0.15元—0.20元/平方米。

八问：修订完善的《管理办法》（征求意见稿）重点有哪些？

答：本次修订围绕近年来社会反映较多的问题、管理中发现存在的不足作为修改的重点，主要在收费管理方式、政府指导价管理范围、地面、地下停车收费标准以及涉及业主共同利益等方面。目的是通过市场竞争形成合理的服务收费标准，从而逐步规范物业服务行业收费行为。

九问：如何理解物业综合服务费的“一费制”？

答：针对目前物业收费管理中公摊费用收取不统一，操作不透明，收缴率不高，业主与物业企业矛盾较多的状况，把现在小区共用电梯、照明等公共设施设备运行等方面收取的公摊费用纳入物业综合服务费中一并收取，不得再另行收取公摊费用，实行物业服务收费“一费制”。一方面，简化了收费方式，增加收费透明度；另外一方面，也有助于强化物业管理公司内部管理，减少公共设施设备运行等方面费用支出。

十问：对住宅小区停车收费是如何进一步规范管理的？

答：目前执行的《合肥市住宅小区物业服务收费管理实施细则》对地下停车收费没有具体规定，住宅小区停车管理中，地面车辆乱停放、地下车库闲置、地下停车收费价格混乱等问题比较突出。为加强住宅小区停车管理，规范收费行为，一方面，区别住宅小区地面、地下车位规划配比情况和小区住户基本需求，实行地面停车不同收费标准，地下停车（包括地面室内停车）统一标准。统一制定、规范住宅小区地面、地下、已售、未售车位的收费指导价标准。另一方面，为加强住宅小区停车管理，满足业主基本需要，规定住宅物业管理区域内车库、车位应优先满足业主、物业使用人停车需要，业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。

十一问：地面停车收费标准是否有所变化？具体如何确定的？

答：在统筹考虑住宅小区有车住户和没有车住户的不同利益，老旧小区和新建小区规划建设标准不

一、配套设施不同等情况下，区别对待，制定了不同的收费标准。充分利用价格杠杆，最大限度缓解停车管理中的突出问题。

1、未规划建设地下车库以及规划建设地下车库的配比率在30%以下（包括30%）的老、旧住宅小区，地面停车收费小车30元/月/辆，中型车50元/月/辆，维持原来收费标准不变。

2、规划建设地下车库的配比率在30%以上、75%以下（包括75%），地下车库只能满足小区住户基本需求的住宅小区，小型车地面停车收费80元/月/辆，中型车100元/月/辆，地下停车180元/月/辆。提高地面停车收费，兼顾小区住户基本需求。

3、规划建设地下车库的配比率达到75%以上，能满足小区住户需求的住宅小区，地面、地下停车统一为180元/月/辆。大幅度提高地面停车收费标准，引导提高室内（地下、地上）车库的利用率。

十二问：物业收费管理范围方面是否有变化？

答：依据最新公布的《安徽省定价目录》（皖价法〔2010〕75号），参照外地经验做法，结合我市实际情况，在此次修订中把别墅物业收费纳入市场调节价范围，由双方协商解决。积极推进市场化管理，减小政府指导价管理范围。

十三问：对住宅小区利用物业公共部位、共用设施设备，从事经营性活动的收益处置是如何确定的？

答：根据《安徽省物业管理条例》规定，首次把利用物业公共部位、共用设施设备进行经营活动的收益进行合理分配，保障业主的共同利益。即业主所得收益30%用于补贴物业管理公共服务，70%纳入专项维修资金。

十四问：物业费收缴起始时间是如何规定的？

答：在修订的《管理办法》中明确了物业费收缴起始时间。已交付业主的物业，物业服务费自交付之日起次月由业主承担。未交付业主的物业，物业服务费由开发建设单位承担。业主收到书面交付通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的，视为交付。开发建设单位没有事先书面通知的，以业主实际办妥相关交付手续为准。十五问：前期物业服务收费标准是如何确定的？

答：为坚持物业服务市场化、专业化和社会化，大力推行前期物业服务招投标，鼓励通过市场竞争合理收费。我们在这次修订中明确：住宅小区的开发建设单位应当在销售物业之前，参照《合肥市住宅小区物业服务等级标准》、《合肥市住宅小区物业综合服务费基准收费标准》，拟定前期物业服务方案，确定物业服务等级标准，在收费标准范围内，按规定实行公开招投标，中标价格即为前期物业综合服务收费标准，并在前期物业服务合同中明确。

十六问：目前物业收费在管理方式上是否有变化？

答：为进一步做好物业管理收费工作，将住宅小区物业收费的价格备案和申领《服务价格登记证》等日常管理、监督工作由各区实行属地管理。

十七问：《管理办法》实施后，与原有办法如何衔接？

答：为确保新的物业服务收费管理办法能顺利实施，平稳过渡，我们采取不同时期、不同办法来逐步推进，力争在较短时间内全面完成。具体为：

1、对《管理办法》实施后新建的、首次移交的物业服务收费的审核备案，严格按照新颁布修订的物业服务收费管理办法执行。

2、对《管理办法》实施前双方签订委托合同有明确期限，并没有到期的，可以按照原合同、原标准、原办法继续执行，也可以由业主大会或授权的业主委员会与物业服务企业按新的《管理办法》重新约定；原合同到期后按照新颁布的物业服务收费管理办法执行。

十八问：对物业服务收费管理，物价部门有何总体要求？

答：物业服务涉及千家万户，逐步走进我们的工作、生活，在整个行业发展过程中，还亟须不断自我完善。为进一步做好物业服务收费管理工作，一方面要加大监管力度，严格执行服务等级标准和服务合同的相关规定，规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业合法权益，进一步提高物业服务水平。另一方面要积极培育、规范物业服务市场，实行市场竞争，在竞争中发展、在竞争中规范，通过市场竞争，使物业管理、物业服务更加规范，物业服务收费更加透明、公正，促进物业服务行业及房地产业长期稳定健康发展。

合肥市物价局