居民小区物业管理服务工作调研报告

居民小区物业管理服务工作调研报告（共11篇）

居民小区物业管理服务工作调研报告 篇1

关于城区居民小区物业服务管理工

作的调研报告

小区不小

——关于城区居民小区物业服务管理工作的调研报告

随着新型城镇化的加速推进，城区居民小区如雨后春笋涌现，居民小区物业服务管理工作作为一项新兴行业取得了较快发展。为加强对住宅小区物业服务管理工作的研究，全面掌握物业服务行业发展状况，推动小区物业服务管理科学、健康、快速发展，县委办5月中下旬通过现场察看、实地走访、召开座谈会、查阅资料、听取汇报等方式，重点对黄梅镇城区小区物业服务管理情况进行了实地调研。现将情况报告如下：

一、小区物业作用不小

物业管理是房地产经济市场化的客观需要和必然产物，它既是房地产经营管理的重要组成部分，又是现代化城市管理的重要一环，事关千家万户，直接影响着社会、经济、环境等各方面的效益。

一是能促进经济增长。”买房一阵子，物业服务一辈子。” 作为商品房的售后服务，物业管理推动了房地产业运行体系的确立与完善，不仅本身对扩大消费、拉动经济增长有重要作用，还有利于刺激居民购房积极性，推动房地产业的持续发展，带动县域经济的持续增长。对开发商来说，良好的物业管理能塑造开发商在公众中的良好形象，增强投资者的信心，提升其产品价格，促进销售，从而形成公司经营的良性循环。对住户来说，他们用几乎一生的积蓄来购买一套房子，房子是其个人资产最重要的组成部分，好的物业管理可以使其个人资产处于完好的状态，延长使用寿

命，提高其市场价值，即能确保物尽其用，值其所值。实践证明，物业较好的厦安、誉天下等楼盘销量较好，而且容易转让，保值率高。

二是能提高生活质量。居民小区的物业管理，无论是供水、供电、供气、路灯，还是绿化、休闲设施，都与群众生活息息相关。它直接关系着所有住户的和谐安居、清洁卫生、维护服务和治安管理等。加强物业建设管理，对改善居住环境，提高市民安全感、满意度、生活品位、幸福指数有着重大的基础性作用。好的物业管理可以让人心情舒畅，促使人们安居乐业，改进人们的精神面貌，促进人际关系融洽、生活品质提升。

三是能增加群众就业。物业管理就业容量大，对扩大就业具有重要作用。目前，我县物业管理从业人员1500余人，从业人员大部分来自企事业单位下岗分流人员、农村剩余劳动力及部队复转军人等，有效吸纳了多余劳动力，缓解了社会就业压力，为居民收入增加起到积

极的推动作用。

四是能维护社会稳定。物业管理贴近群众，直接服务居民，是加强和创新社会管理，推动和谐社会建设的重要环节之一。目前，我县商品房新开发小区80个，县城区原有的老住宅小区或生活大院约170个，总计开发面积超过1000万平方米，约居住居民13万人。这些居民年龄、来源、性别、就业等构成复杂，社会稳控压力大。物业管理通过及时采集、变更住户信息，不断提高人防、技防水平，可以在维护社区秩序，协助公安等有关部门防范查处偷盗抢等刑事犯罪，防止可能发生的火灾、燃气泄漏、爆炸、电梯伤人等恶性事故中起到重要作用。

五是能完善城市管理。一个个物业区域是构成城区的基本单元，卫生城市、园林城市的建设，离不开物业形象和物业环境的改善。物业管理是建设现代城市的重要基础工作，已成为一项关系民生的社会管理手段。每一个物业管

理区域环境整洁、优美，秩序井然，城区整体面貌和秩序才能得以提升。自2010年起步以来，现有物业服务公司已经发展到48家，有18个小区先后获得省、市优秀管理小区和市文明小区、园林小区等称号，为创新社会管理和创建文明城市、园林城市奠定了基础。

二、小区物业问题不小

随着我县房地产业的迅速发展，小区物业管理也暴露出了许多问题，引发了不少社会矛盾，给县委、县政府工作带了很大的压力。

（一）监管部门没有各司其责。一是主管部门力量不足。县房管局是小区物业服务管理行政主管部门。房管局物业管理工作职责设在县房管办，现有工作人员3人，负责对全县80个小区及单位小区、48家注册物管企业进行业务指导管理。主管部门工作职责过多，工作力量严重不足，难以切实履行物业行政管理职责。二是职能部门管理缺位。小区物业服务管理是一项涉及到社会各个

方面的综合性工作，涉及的职能部门包括规划、发改、国土、工商、质监、税务、城管、公安、安监、园林、环保、供水、供电等。由于缺少把各部门联合起来共同指导服务的领导机制和平台，部门之间缺乏工作衔接，有的职能界定不清、有的监督服务不到位，致使遇到事情，往往推诿扯皮，小区成了执法空白区域。如有的小区内出现乱搭乱建、占用公共通道、破坏墙体结构影响使用安全、破坏绿化、破坏公用设施等违法行为以及乱停乱放、公共场合跳广场舞扰民、乱扔垃圾等一系列影响居民生活环境的现象还普遍存在。居民反映强烈，物业公司却没有执法权，只能口头劝告和制止，缺乏有效的管理手段，造成物业服务小区出现的一些矛盾问题久拖不决。还有的职能部门对物业公司有歧视性政策，比如，自来水二次供水用电费用由物业公司承担、电梯和路灯等用电不与居民用电同价、环卫部门收取物业公司的环卫费和装修渣土转运费等，增

加了物业公司负担。三是乡镇的属地管理责任没有压实。按照2017年7月28日通过的《湖北省物业服务和管理条例》规定：”街道办事处、乡镇人民政府应当在同级党组织领导和民政部门指导监督下，依法组织和指导本辖区内的业主成立业主大会、选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，协调物业服务与社区管理、社区服务的关系，调解物业服务纠纷”,但实际上乡镇都认为物业服务管理是房管局的事，是物业公司的事，责、权、费不对等，不愿意管。四是社区的作用没有真正发挥。一个小区，少则数千人，多则数万人，小区里有许多治安、违建、绿化、娱乐、健身、文明创建等民生问题亟待解决，急需社区出面协调解决。然而，事实上，社区对小区是有心无力，放任自流，形成小区、社区”两张皮”.（二）物业企业服务水平不高。一是实力不强。全县登记注册的72户物业企业中，注册资本在50万元以下的60

户，占83%;从业人员10人以下的10户，占14%;全县物业企业中，一级资质企业2家，三级资质46家；未申请办理物业服务资质的24家，占33%.大多数公司规模较小，市场竞争意识和服务意识淡薄，安于现状，内部管理制度不健全、从业行为不规范、服务水平不高，服务产品缺乏综合竞争力。二是专业水平低。从72家物业企业调查情况看，从业的1500名工作人员，平均年龄48岁左右；保洁人员女性占95%以上。文化程度偏低：管理人员中大专以上文化占5%;保安人员高中学历占8%、初中及初中以下学历占92%;保洁人员98%为初中以下文化；专业水平不高：管理人员具有各类岗位从业资格证的450人，占30%;工资待遇差：管理人员工资月均2000元（公司经理等高层管理人员2600元），保安月均1600元、保洁人员月均1200元不等。大多数人员未签订劳动合同、未按规定办理相关保险。员工文化水平低，同时没有接受过专门培训，致使物业服

务工作不到位，不按规范操作，从业人员流动性大。三是服务项目单一。物业企业仅仅提供保安、保洁、绿化等一些基本服务内容，没有利用社区文明建设契机，拓展服务平台。而保安服务又流于形式，人防、技防不到位，作用没有真正发挥好。重门岗，轻巡逻查看；重小区内部安全，轻外围防范；重治安问题，轻设施安全；重人员数量，轻岗位管理监督；重对人的防范，轻对物的安全监护。据反应，每年小区失窃摩托车在3万辆左右。目前全县开展代灌液化气、代灌纯净水、代售生活用品等服务仅有6家物业公司。四是财务收支不透明。收支没有公开或不全方位公开，导致业主不知道自己缴纳的费用花在什么地方。许多物业企业缺少长远发展和规模化发展的理念，往往追求短期效益，眼前利益。有的物业企业取得物业管理权后，没有严格履约，擅自降低服务标准和要求。更有甚者，只收费不服务，引起业主不满，业主不愿意缴费。2017

，我县物业纠纷不断。据不完全统计，房管部门直接处理日常投诉68起，上级转办8起。

（三）发展基础环境不好。一是开发商遗留问题给物业管理服务造成隐患。受利益驱动和有关部门监管不力等影响，开发商重视房屋建设，而忽视对基础设施的配套建设，忽视对水、电、电梯、绿化、道路、燃气、通信、空调位、停车位等的系统设计，没有硬性标准，随意性很大。除此以外，房屋建成后，开发商对小区配套承诺也不能兑现，质量问题多。调研中物业公司反映，房屋相关信息特别是下水等隐弊工程信息没有移交，给维护带来不便；电梯配置标准普遍不高，给安全带来重大隐患；路灯等弱电线路电缆质量较差；公园、绿化等配套服务设施不兑现；房屋出现质量问题后，开发商不主动维修，却和物业公司就修缮责任互相推诿。比如：小高层就曾经出现过电梯不能运行、高层用水二次加压设备偷工减料导致业主

用不上水的问题。出现问题后，开发商维修、维护不及时，宣传沟通不到位，业主对情况不了解，就将矛盾全部转嫁给物业公司，引起业主与物业公司之间的矛盾，导致业主拒缴物业费，造成业主和物业公司形成对立面。二是业主委员会尚未真正发挥作用。目前，开发商上报县房管部门备案的业主委员只有20个，而且大多有名无实，真假难辨，真正发挥作用的很少。业主委员会的作用没有充分发挥，开发商、物业企业与业主就缺少了沟通的桥梁，缺少了信任的基础，不利于业主自治管理和其它物业工作的开展。比如，小区住宅维修基金的提取需要业主委员会组织业主签字，但因为业主委员会作用发挥不到位，全县房屋维修基金时至今日尚未启用，房屋维修因此得不到保障。部分小区因年久失修、房屋破损、渗水漏水、排水不畅等问题已严重影响到住户的正常生活，群众反响较大。三是业主缴费意识不高。有的业主的消费观念不正确，部

分买房人长年外出务工，家里是刚从农村上来的中老年人居住，没有物业管理观念，对有偿服务有抵触情绪。有的业主把物业管理服务职能无限扩大化，认为缴了费，物业公司就应该什么都负责；只要遇到麻烦事情，就要求物业公司解决；只要物业公司不解决，就以此为借口缓缴费或者不缴费。有的业主把物业公司职能虚无化，认为我住的房子用不着物业公司来管理，没有必要花冤枉钱。还有的业主自身素质差，物业服务照常享受，就是不想掏管理费。也有个别业主以不在小区住为借口不交物业费。还有一部分业主，看到其他业主不缴费，认为自己交了反而吃亏，也拒绝或者拖欠物业费。在不缴费的业主中，还包括一部分机关干部、人民教师等靠吃财政工资供养的人员。来自县房管局物业费缴纳统计表明，2017年全县统计上报的80个小区，总户数为15000户，其中机关事业单位户数为3000户，未缴纳物业费的机关事业单位户数为300户，占机

关事业单位户数的10%,影响特别坏；物业管理企业收费率最高的98%,收费率低的只有30%;盈利企业只有20%,微利保本企业达30%,亏损企业达50%.还有的部分物业公司是开发商组建，物业费收不起来，靠开发商”输血”维持，呈现虚假繁荣，为的是不影响剩余楼盘和下一期楼盘销售。一旦开发商的项目完成，开发商撤离，不再”输血”,物业管理就可能面临瘫痪。另外，有的新建小区业主入住率较低，也是造成物业收费难的原因之一。四是市场竞争氛围不浓。由于小区物业服务起步较晚，发展滞后，物管企业大多都是由开发商直接指定或者经部分业主同意后直接进入小区进行管理。物业服务市场化程度不高，成为了制约物业服务业发展的瓶颈，无法形成良性竞争机制，企业没有优胜劣汰的紧迫感和危机感，管理人员的专业素质、管理水平和服务质量都得不到有效提高。

三、需要改进地方不小

一是健全制度，加大对开发商的监管力度。要制定房屋售后服务制度。加强对开发商工程质量和环境质量的监管，防止开发商偷工减料、降低公共配套设施和环境质量的行为；在项目前期规划、设计时，房管部门就应该对小区的基础配套设施提前介入监管，从工程项目立项开始，对房屋的功能、布局、管网建设等提出专业的合理性建议供开发建设企业采纳，保证居住小区建设少留甚至不留”硬伤”,为跟进的物业管理服务打好基础。要制定严格的小区物业承接和查验制度。对参与验收的单位和个人，可以采取责任追究和责任倒查制度，谁签字，谁负责；要像银行发放贷款推行的放款收款终身负责制一样，约束验收人员切实高度负责，杜绝以权谋私和不作为、乱作为现象，杜绝未竣工就把不符合验收条件的房屋提前交付业主使用的现象发生。开发商要把房屋信息向物管企业移交。要制定物业管理常态整治制度。对历史形成的遗留问题要督促

开发商和物业企业尽快落实维修、维护和整改；要加大小区环境整治力度，逐渐解决老小区无人管理、环境脏乱差等问题；对现在已经严重影响居民生活的问题和矛盾，要抓紧协调开发商以及行业主管部门、相关工程监管部门，迅速明确经济责任和维修部门，限时并保质保量加以解决；对新建小区的工程质量、供电、供水、供气、通讯、消防、安防、电梯以及小区基础配套设施等方面，进行全方位监管。

二是规范行为，提高物业服务水平。房管部门要严格把关，高度重视前期物业小区的交接，认真完成物业公司的资质初审工作。要做好住宅小区前期物业招投标的监管工作。要根据创建县优秀小区的标准，对各小区进行严格的检查并实施奖惩措施，在小区设立投诉举报电话、举报信箱，方便业主投诉，用于监督物业公司的服务行为，督促物业公司按照合同约定的服务标准进行服务。如有违反，从严处理，或根据规定

予以罚款，或发动小区业委会辞退物业企业，或限制其参与物业招投标和承接业务。要建立培训制度，提升物业从业人员及业委会的整体素质。要倡导物业服务企业通过建立分析制度整合资源，创新服务理念，优化服务质量，降低管理成本，为业主提供细致周到的人性化服务。鼓励物业公司创先争优，要经常开展小区物业管理工作评比，制定奖惩措施，对获得省优、市优的物业公司要予以奖励。要探索物业管理模式多样化，规范物业企业服务行为，抓紧培养本土龙头型小区物业企业。扶持优秀物业企业发展壮大。要对物业企业给予税收等方面的政策扶持；要抓好小区物业企业进驻招标关，提高物业企业进驻的门槛，物业企业进驻小区要向优秀物业企业倾斜；鼓励物业优秀企业开展规模化、集约化经营，全面提升黄梅县物业的水平和档次。

三是创新手段，破解物业费的收缴难题。物业收费难、业主不交物业费，直接导致物业服务质量的下降。要强化宣传教育，使业主明白自己的权利和义务，树立”花钱买服务”的物业消费意识，明白不缴、少缴和欠缴物业管理费不仅损害了物业企业的利益，同时也损害了业主自身的利益。要创新物业服务收费方式，推行业主自行到银行缴纳或与其他市政公用事业收费一并收取。要采取得力措施，对无正当理由拒缴物业费的业主，要在小区宣传栏、报纸、电视台等媒体进行曝光；对公职人员要由单位负责督促，无正当理由拒缴的，扣发其工资，情节严重的，要诫勉谈话，直至进行组织处理；银行、工商等部门在办理贷款、营业执照等环节要严格把关，作为社会不良信誉予以限制；法院要简化程序，可以到小区内现场开庭，快速审结、执行清理拖欠物业费行为；物业所有权发生转移时，业主要与物业服务企业结清物业服务费，否则，有关部门在办理房屋过户手续时，要对欠缴物业费的业主进行限制。要增强物业服务经

营透明度，建设物业费征缴信息平台，推进物业费收支公开。

四是落实责任，形成社会齐抓共管的新格局。要以《湖北省物业服务和管理条例》的颁布实施为契机，进一步强化责任意识，把小区物业管理工作提上政府的议事日程，纳入目标考核。要充分发挥乡镇人民政府的综合管理职能，将物业管理与社区管理有效结合，形成属地管理、条块结合的新格局。要重视小区业主委员会的成立和换届选举工作，推进小区自治建设。要建立起县房管局、属地镇、社区居委会、住宅小区业委会四级物业管理体系。房管、规划、公安、环保、工商、城管、供排水、社区以及物业协会、业主委员会等部门要各司其责，齐抓共管，进一步明确职责，细化、量化工作任务。要用好维修基金，加大对老小区和问题突出小区的维修改造力度。开发商、物业企业和业主委员会要相互配合、相互理解、相互支持，打好小区物业管理的持久战。

五是大胆探索，建立和完善物业管理制度体系。要尽快出台《关于加强住宅小区综合管理实施意见》，坚持”分级负责、权责统一，重心下移、属地为主，多方联动、业主参与”的原则，建立联席会议制度，构建和谐社区新体制；探索对新建小区、老旧小区、零散小区和保障性小区的分类管理办法，强化前期物业管理，畅通维修基金提取通道，强化激励扶持，提升管理水平。要加强物业行业监管，全面清理或规范对收费管理，规定对用水、用电与民用同价，供水、供电、供气等单位及时接管包括变电、燃气调压、二次供水等在内的设施设备、相关管线和计量装置，并向终端用户收费，全面落实物业服务优惠政策，杜绝乱收费，减轻物业企业的成本和压力。大力推进《物业管理服务招投标制度》，营造公平的市场环境。建设数字化物业管理平台，建立物业管理呼叫中心，探索报修一号通，提高全行业信息化管理水平，大胆探索出一条符合黄梅县实际、扎实有效的物业管理新路子，力争把隐患消灭在萌芽，把矛盾解决在当下，为黄梅的科学发展和谐发展做出积极的贡献。

居民小区物业管理服务工作调研报告 篇2

1 基本情况

该小区于2007年7月入住，共有7幢楼，可居住286户，现居住率约50%，居民约450人。小区属上海市自来水市北有限公司月浦水厂供水范围，位于管网最远端区域，整个小区供水形式为市政管网水进入蓄水池后变频加压供水。小区设互通的钢质水箱2个，容积62 m3，与小区水泵设施共建于同一地表建筑内。

2 流行病学调查

2010年1月2日～1月6日，出现胃肠不适症状20人，主要临床症状以腹泻(20/20)、腹痛(9/20)、呕吐(1/20)为主。所有患者发病前无共同饮食史。

2.1 症状出现时间分布

1月2日，8例;1月3日，9例;1月

4日，2例;1月6日，1例。病例主要集中在1月2日和3日两天。

2.2 发病人群分布

男女性别分布无差异(男12例，女8例)，50岁以上的中老年和14岁以下的青少年比例占到病例总数的45%。

2.3 发病区域分布

病例分布在小区各个楼栋和楼层内，无集聚性病例，发病呈分散状态。

3 实验室检测结果

12月31日、1月4日分别采集小区市政供水、水箱水、管网末梢水共8件样品，检测总大肠菌群、菌落总数、浑浊度等39项生活饮用水监测指标，1月6、12、13、14、15、19、26日又先后采集小区市政管网直供水、二次供水共35件样品，检测总大肠菌群、菌落总数、浑浊度、游离氯等四项监测指标，结果均符合国家生活饮用水卫生标准(GB5749-2006)。1月4日区疾控中心共采集7份患者肛试样品进行肠道病原学检测，结果志贺氏、沙门氏、霍乱、副溶、致病性大肠杆菌均为阴性。

4 污染源调查

事件发生后,供应该小区水厂的出厂水及周围小区未发现供水水质异常。12月31晚该小区外周边道路上消防水管排放的自来水也发现异味。1月4日区卫监所接到报告后立即赶至现场调查：小区水箱周围10米内无明显污染源，水箱加盖、加锁，溢水管与泄水管未与下水管道直接连通，泵房内一消防水管与进入小区的市政管网水管和二次供水设施相连，消防管路中设有阀门3个。1月5日在小区消防水管排出的沉积水为带明显刺激性异味的浑浊白色液体，当场检测浑浊度达800NTU以上。1月11日，上海市质量监督检验技术研究院对该小区泵房切断违规连接的消防管道中的3个阀门进行质量检测，结果是闸阀合格，但2个止回阀壳体实验和泄漏实验均不合格，证实本次事件是由于小区消防管路违规连接，其消防用水与生活饮用水管道互通，沉积的消防用水对小区生活饮用水造成污染。

5 措施

2009年12月30日，市北供水公司接到报告后初步判断为该小区二次供水设施污染可能，随即停止小区二次供水，改用应急供水车临时供水。由于1月2日和3日共发生了17起腹泻病例，1月4日上午起，停用应急供水车供水，改为向居民提供桶装饮用水。1月4日连夜排空小区消防管路中沉积的消防用水，切断违规连接的消防管路。同时对二次供水设施和管网进行清洗，并使用消毒剂对水箱和供水管网进行消毒，水质符合《生活饮用水卫生标准》恢复正常供水后，无新发病例，水异味消失。

6 讨论

本次事件发生的主要原因为小区消防水管与市政管网水管和二次供水设施管道违规连接，虽有阀门等防污染措施，但由于缺乏对相应设备质量保证和监督，对小区生活饮用水管网设施没有开展必要的日常监测维护，最终导致本次水污染事件的发生。小区物业等一些主管部门上报流程不合理，事件发生后未及时通报区卫生行政部门，使得小区早期水质变化无法得到及时监测，对事件的快速处置带来不利影响。区水务局等相关部门认为这是由于该小区处于市政管网供水的远端，小区及附近生活饮用水管网水压相对较低，当小区二次供水设施变频加压作业时，就容易将沉积的消防用水返流入生活饮用水管网，造成水污染发生。

7 建议

7.1 切实做好二次供水卫生许可、审核工作

对新建、改建、扩建的二次供水设施，从设计、施工、验收，层层落实把关，特别是由开发商开发的居民小区二次供水设施，设计、施工的监管更应严格把关，确保二次供水设施符合国家二次供水设施规范要求，从根本上消除危害饮水安全的不利因素。

7.2 注重部门协调、明确职责

二次供水涉及物管、供水、建筑、规划、卫生等多部门，应切实加强部门之间的配合、协调，确保二次供水各项日常管理工作落到实处。

7.3 加强卫生法制宣传，提高行业自律水平

卫生部门应协助各主管部门加强对二次供水单位管理人员和从业人员的法规、业务知识培训，提高法制意识和业务技术，在提高认识的基础上，建立、完善各项规章制度，不断提升行业自律水平。

7.4 突出监督重点，加大监测力度

加大对新设小区二次供水的卫生督导和水质监测力度，有效减少水污染的发生。

7.5 加强自身培训，提高卫生监督能力

探讨居民住宅小区的消防安全管理 篇3

[关键词]居民住宅建筑；消防安全；消防通道；消防设施；管理

1.现阶段我国居民住宅小区消防安全存在的问题

1.1消防通道被占用

现代居民住宅小区高层建筑越来越多，因此居民大多数乘坐电梯，这就造成消防通道处于闲置状态。存在部分道德素质有待提高的居民将闲置的消防通道占据为己用，甚至还有部分居民装上防盗门并随意摆放生活用品及废弃物品等。对于部分利用地下空间开设旅馆的居民更是为了经济利益将消防通道隔阻，使消防通道变成旅馆的一部分。再者就是高层建筑由于居民户数多，管理工作复杂，加之住宅小区的物业管理公司工作态度疏忽大意，存在应急照明灯和疏散标志损坏的现象，如果发生火灾，则高层居民用户无法按照合理的逃生路线进行逃生，此类问题严重威胁着居民的人身财产安全。对于建设年代较为久远的小区来说，在建设时没有建造地下停车场，随着私家车的数量剧增，小区内原有的停车面积已经无法满足居民的停车需求，因此居民就会占用公共消防通道用来停车，如果发生火灾，消防车根本无法进入小区或展开救援工作。

1.2消防设备老化，维修不及时

消防设备老化及维修不及时是居民住宅小区消防安全管理中常见的安全隐患，尤其是居住时间较长的小区，消防设备几乎处于无人看管的状态，消防设施形同虚设，甚至还有消防设备被盗窃的情况。造成这种现象的原因主要有两点，其中最为主要的一点就是住宅小区消防管理单位管理工作不到位，消防安全责任制不完善不落实，物业公司消防设备管理工作人员严重失职造成的。再有一点就是缺少足够的维修及完善经费。现代居民住宅小区内部责任分配错综复杂，这种现状给小区物业管理带来了巨大的困扰，靠仅有的经费不足以维持现有的消防设备管理工作。

1.3装饰材料易燃

随着居民个性化装饰风潮的到来，各式各样种类繁多的装饰材料逐渐进入寻常百姓家。居民在选择装饰材料时只顾从美观角度和装饰需求角度分析选择，很少有人考虑装饰材料的防火性能。目前我国装修材料生产环境不容乐观，存在假冒伪劣材料加工企业。部分装饰材料不仅无法达到防火性能的要求，甚至还是易燃物。加之家庭房屋内各种大功率家用电器的普及使用，用电量及散热都极有可能引发火灾。再者居民住宅小区的线路都处于隐蔽装修，如果使用年限过长很容易出现线路老化的现象，容易引起短路造成不必要的火灾。

1.4居民自身消防意识不高

居民住宅小区火灾部分原因是由于客观设备造成的，也有部分原因是由于人为因素造成的。目前我国居民的消防意识和自我保护意识普遍不高，存在居民家中存放易燃易爆物品的现象，家用电器比如手机充电器等生活用品不能实现人走电断。这些生活细节都充分暴露出居民的消防意识薄弱，给居民住宅的消防管理埋下了诸多隐患。

1.5烟花爆竹燃放不当

基于我国国情考虑，逢年过节人们都有燃放烟花爆竹的习惯。虽然满足了居民的生活需求，但是存在的安全隐患却日益严重。近几年由于烟花爆竹引起的居民住宅火灾现象频发，浪费了诸多的人力物力和财力。

2.居民住宅小区消防安全管理建议及对策

根据多年来的消防经验而言，居民住宅小区的火灾事故绝大部分是可以有效避免的，只要各个方面的消防设备和居民的消防意识提高到一定程度，则居民住宅小区的消防问题将会取得质的改变。

2.1建立居民住宅小区消防安全管理长效机制

建立居民住宅小区消防安全管理长效机制，需要社会诸多部门的共同努力。该机制中应该包括政府、消防部队、公安及物业等多个职能部门的参与，各个部门综合在一起制定一套完善的居民住宅小区消防安全责任处理制度，要将街道办事处、住宅小区居民等人员参与到管理体系中来。如果小区缺乏物业管理单位，则应该有所属的政府部门代购，将消防设施管理纳入政府监督范围内。并设立专业部门加强对小区内消防设备的管理监督工作，对于盗窃消防设备等一切非法活动要严厉依法处置。

2.2强化消防设施建设

消防设施的建设要积极与现代科技相结合，对于高层居民住宅小区而言，一旦出现火灾险情现有的消防装备能力有限，因此高层住宅的消防还是要靠建筑自身的消防设施。对于高层住宅建筑利用高科技对消防设备进行创新改进是非常有必要的。在居民住宅小区建设时要注意构建智能化防火系统，利用计算机信息化技术对火灾进行准确预测并及时报警。再者就是对于消防设施硬件来说，要注意利用高科技自动化处理技术，加强消防设备的报警作用，定期对居民用户进行抽查，尽量做到家家户户都有基本的消防设备。

2.3规范居民停车管理，保证消防通道畅通无阻

规范居民停车管理，保证消防通道畅通主要是针对老式高层及传统居民住宅楼而言。由于此类住宅小区无法再进行地下停车场的改建，因此小区所在地政府部门及交通部门要加强小区内部停车管理，出台相关条例硬性规定小区停车规范，建立严格的奖惩制度。对于占用消防通道的车辆要严格加倍处罚，另外小区管理部门要积极探索小区周围空闲地带的停车空间，构建新的停车场，与此同时要加强小区私家车司机道德素质培养工作，定期向其宣传占用消防通道的危害，提高私家车司机的自觉意识。

2.4加大消防安全知识宣传力度，提高居民消防意识

小区管理者要充分利用小区内部宣传栏及社区服务办公室的作用，利用标语及宣传单向居民宣传火灾防范意识，提高居民消防意识自觉维护和保养小区内部的消防设备。并且要注意与政府及消防队伍积极沟通，定期邀请消防官兵到小区内开展消防知识宣传普及工作。并定期举行小区居民消防知识比赛，并采用一定的物质奖励。另外要定期组织居民开展灭火和应急逃生演练活动，增强居民的火灾防范意识和逃生技能。鼓励小区消防意识及能力较为突出的居民建立多支义务消防队伍，定期对小区住宅内部的消防设备进行监督和维护，对家庭中存在的安全隐患及时消除，并经常组织小区居民开展消防知识普及工作，使义务消防小队成为小区与政府及消防部队之间的桥梁。

[总结语]

随着我国社会经济水平的不断发展，建筑行业突飞猛进。居民小区逐渐向着现代化高层方向建设，现实情况对于居民住宅小区的安全管理提出了更为严峻的挑战和更为严格的要求，居民住宅小区的消防安全问题已经成为衡量居民居住幸福指数的一项重要内容。居民住宅小区要发展，相关配套设施也要完善。居民住宅小区的消防安全问题需要居民、政府及小区管理人员共同努力完善提高，居民要自觉提高自身消防意识，消防队伍要基于现有的消防技术不断创新改进，政府要加大监管力度，从法律角度为居民住宅小区的消防安全保驾护航，从源头上控制火灾发生的几率，为居民的人身及财产安全提供有力的保障。

[参考文献]

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[2]湖南省消防总队.全省多种形式消防队伍建设情况的调查报告[R].2008

[3]吴宝忠.浅析如何强化小区消防安全管理[J].消防科学与技术.2008

[4]郭其云.依托消防部队构建应急救援力量体系研究[J].消防科学与技术.2011

居民小区物业管理服务工作调研报告 篇4

今年全区推进“七个突出问题”承诺整改工作以来，街高度重视，对其中涉及街道的纠正和治理干部作风问题、居民小区物业公司监管不力问题，在分析排查、调查研究的基础上，制定具体承诺整改事项，作出公开承诺。现将承诺整改工作推进情况汇报如下：

1、高度重视，确定承诺整改事项。按照区委要求，召开工委会传达学习承诺整改工作精神，把思想统一到区委将“纠正。

公开承诺内容在街一楼服务大厅电子显示屏上滚动公示，加大公开承诺内容的宣传力度。三是将公开承诺内容打印240份，下发给每一名机关、社区工作人员，做到人手一份，公开承诺事项人人知晓。

4、暗访督查，及时发现处理问题。成立暗访督查队伍，街纪工委书记丁远强任组长，成员分别来自党群工作部、党政办公室、社区服务中心，分成3组每周2次对街机关、社区进行暗访督查，每次督查由街党工委书记马育运、街办事处主任朱祎、街党工委副书记叶杰、丁远强轮流带队，重点督查上班纪律、工作作风以及街道承诺、社区书记承诺整改的情况，发现问题及时处理问责并点名道姓通报。

居民小区物业管理服务工作调研报告 篇5

深刻学习理解和全面、完整、准确的把握认识科学发展观的精神实质和科学内涵，这就是用科学发展观来指导工作。因此，对科学发展观的学习须特别倡导学以致用的学风，真正落实于实践、贯彻于实践、指导于实践。

作为一名建设系统的部门领导，更要以社会主义精神文明创建工作为重点，从本部门的工作职责入手，为民办实事，力求工作有新思路、新突破、新举措；作为一名党员，学习科学发展观，我们要把学习践行科学发展观与当前实际工作结合起来，着力提升我们的职业道德水平和专业素质，提高服务意识，努力工作。同时，更要倡导调查研究的工作作风，这也是开展学习实践活动的目的所在。

目前，我市城市化进程和“双百”城市建设的快速推进，市政建设呈现出新的面貌，市政基础设施得到进一步完善，一批与群众生活息息相关的小街小巷改造工程的相继完工，城市功能也得到进一步增强。但从市人大常委会去年底对市政公用事业工作调研情况看，市政基础设施总体上水平仍然不高。路灯是城市基础设施中不可或缺的组成部分，是城市重要的公共 １ 基础设施。它以其特有的服务功能，多方面地满足人民生活需要，促进城市经济全面发展和城市精神文明建设。市区部分主、次干道已达到移步易景的景观效果，但由于一些历史原因，在建成区内尚有一些小街小巷、老住宅小区的照明设施破旧不堪，有些至今仍是无灯区。路面亮度的不足给居民夜行及生活带来了极大不便。

二００八年市政府启动了我市老旧居民区环卫、市政设施改造工程，作为我市民生工程的一部分，其并未涵盖小区、小路街、巷的路灯照明问题。小区、小街、巷的路灯照明问题现在仍然存在。而小街小巷及住宅小区路灯，涉及到市民切身利益，联系千家万户。随着生活水平的提高，人民群众对居住环境的要求越来越高。我区现有小街小巷一百多条，长期以来,由于各种原因，部分小街小巷没有路灯，影响了居民出行。小区内寥寥无几的路灯却时常不亮，这让一些老小区的居民深感不便，他们希望小区能变亮堂起来。尽管我市部分居民区、小街、巷路灯不亮与其没有物业、路灯管护和损耗费用难筹等客观存在的因素有关，但如何发挥有关职能部门的作用，拿出切实可行的办法，充分利用好政府投入的同时，多方努力让小区，特别是部分老旧小区亮起来，进一步改善居民生活环境，应该是 ２ 我们认真思考和关注的问题。

一、小街小巷（含小区）路灯管理历史沿革

1998年以前，城区所有大街小巷及居民区公共照明设施均由专业队伍即市路灯管理所负责。自1998年5月市建委下发建设发（1998）66号文件《关于加强市区住宅小区照明设施建设和管理工作的通知》后，市建委将小区路灯管理下放到两个城区。文件规定“要进一步做好现有住宅小区（含部分小街小巷）照明设施的配套完善工作。对现有住宅小区没有路灯的，辖区建设局应会同小区所在地办事处，居委会拟订补建计划，纳入小区整改内容，并负责分步实施，我委将逐年给予适当经费补助。对现有小街小巷没有路灯或路灯损坏严重的，市市政工程管理处应会同辖区建设局拟订改造计划，报我委审查后逐年安排实施”。该文件明确规定“加强住宅小区照明设施的维护和管理。住宅小区照明设施移交后由所在地办事处，居委会或物业管理单位负责日常维护和管理，辖区建设局应加强督促检查，市市政工程管理处应加强技术指导，以保持小区照明设施的完好和正常运行”。

我市道路照明设施建设发展速度较快，近几年新建开发的物业管理规范的居民住宅区的路灯照明情况也较好。相对而 ３ 言，小街小巷及老旧小区路灯建设发展速度较慢，共有79条小街小巷安装了马路弯灯451盏，小街小巷路灯建设相对滞后。老城区二、三级道路路面亮化工作亟待加强，有的根本无路灯，有的有路灯但灯泡损耗或损坏后迟迟不能跟进维护。如XXX、XXX、XXX等十九处居民集中区的路灯虽然几经修复，但管理维修工作跟不上，居民小区及附近的路灯管理没有长效管理机制，以致小区照明时有时无。或是沿路电线杆上有路灯，但是灯泡或丢失或破碎，起不到照明作用，居民出行很不方便；路灯不亮的问题在一些老旧小区内普遍存在，特别是一些大杂院式的零散小区，小区内的路灯原来归市政管理，现在归属不同部门管理，有物业的小区归物业公司管理，没有物业的归小区归居民委员会或街道办事处管理，尤其后者由于受职能限制，对小区路灯管理力不从心；由于历史原因，原来处在城乡结合部，随着城市建设的发展，现在已是很繁华的主城区，有一些建设不规范的居民密集区内及附近几乎没有路灯照明，一到晚上漆黑一片。像少年宫以南部分区域、工人新村周边等居民密集地，即属于此类情况；一些原来由单位自建自管的职工宿舍及附近街、巷，随着企业的关、停、并转，其路灯照明等基本设施无法得到有效地维护、更新，给市民正常通行带来不便，也给不轨者提供了可乘之机，容易滋生恶性案件，同时影响了市容市貌，与三张“国”字 ４ 牌名片、“双百”XX建设的定位不相称。对此，有人大代表、政协委员都提出了不少建议、议案，希望能解决小街、巷及部分居民小区的路灯照明问题，进一步改善居民生活环境。

据不完全统计，我们XX区六个街道办事处小街小巷需安装路灯近300盏之多。

二、市建委66号文件执行中的问题

近年来，市、区政府始终把保障和改善民生作为贯彻落实科学发展观的重要内容，坚持一手抓经济促发展、一手抓民生促和谐，扎实解决了许多居民群众生活中的“小”事，得到了人民群众的热烈拥护。形成了各部门及众多党员干部联系本部门或自身的工作任务和职责，认真讨论问题、研究问题和解决问题的良好氛围。

通过对小街、巷、区路灯照明问题的了解分析，存在的主要问题要是：

（一）、缺乏经费保障机制。九八年以后，市政府制定城区市政设施养护、维护和管理的配套政策，市府办批转出台了《关于加强城区市政设施养护、维护和管理的意见》，也初步明确了城区市政设施管理的主体、管理范围、责任和目标要求，市建委每年安排5万元经费分给两个城区用于路灯完善和维修，但 ５ 本来就不多的专项经费仅维持了3年。至最新的区划调整后，市建委认为各城区收取了城市维护费，停止安排小区路灯完善和维修专项经费。

近几年来，城区政府断断续续安排了部分资金用于小区路灯新装和维修，但缺乏持续地保障体制，导致小街小巷（含小区）路灯问题的形成，并一度成为社会焦点、热点问题，时有媒体曝光、市民投诉现象，也两会期间众多代表、委员热议的话题之一。

（二）、缺乏专业技术人才及相应作业设施设备。由于历史和区域经济发展的原因，城区政府没有专业管理队伍，不具备专业技术力量和应有的机械设备保障。

（三）、缺乏小区设计建设规划。历史遗留问题，早期老城区突击式大规模开发，过分注重经济因素，小街小巷及住宅小区的基础设施等路灯等基础设施不规范、不完善。以致九八年以后出台的相关政策措施，城区政府无法做到完全的过度衔接，近几年安排了投入，也解决了不少小区、街、巷的路灯照明问题，但现有能力远不能满足实际需。

三、目前我区路灯管理采取的措施

（一）、目前存在的小区、街、巷的路灯照明问题，属社会 ６ 公益事业，应以政府投入为主。其建设维护所需的基本经费，应纳入政府财政预算，并形成相应地保障机制。本着群众利益无小事的原则，在力所能及范围内，政府和业务部门共同努力，积极筹措资金，使所需经费逐步得到正常的供给保障。

（二）、集思广益，制定计划，努力做好协调和沟通工作。在认真听取群众意见的同时，积极向上级部门反映，逐步解决制约辖区路灯新建、维修管理中的体制问题。对部分开发商不做配套，原有路灯年久失修、产权单位无力维持等情况，分类别，按步骤进行整改。

（三）、进一步建立新建居民区的基础设施配套综合验收机制。城市住宅区建设要从规划到综合验收环节层层把关，新建住宅区要将路灯等配套设施建设纳入验收范围。

（四）、对于目前存在的问题，按不同情况予以处理，逐步解决。

（1）、灯泡及控制件等易耗品损坏缺失。由所在地社居委通过街道办事处报建设局，建设局制定计划，定期组织更新维护。

（2）、线路故障。社居委通过街道办事处报建设局，由建设局联系市路灯管理所，争取支持，本着为民办实事的原则，７ 尽快落实到位。

（3）、路灯新装。经实地考察后，筹措经费，按照“量力而行、突出重点、先急后缓、分期实施”的原则，有计划地逐步实施解决。

XXX建设局 XXX 二０一一年四月

居民小区物业管理服务工作调研报告 篇6

这次小区之行，着实让我感触颇多，我想再从我们调查的结果具体谈谈我的个人看法！

从我们收集回来的问卷结果分析来看，整体来看，有以下几个良好发展现象：

1.小区居民2013年较之2003年月收入有显著的增加，这十年收入基本呈上升趋势。

2.这十年发展以来，高低收入差距依然明显，但有缩小的趋向。

3.不同行业收入差距较大。

4.十年来，社会保障体系越来越完善，居民生活水平显著提高。

但与此同时，也存在着如下几个不容忽视的问题：

1.十年以来，城镇不同单位职工工资收入分配一直不均匀，行业之间收入差距仍然较大。

2.十年来，随着新劳动力不断地涌入市场，劳动力市场呈现供大于求的态势，居民就业压力大，人力资本价格下滑，影响了职工收入的正常增长。

3.部分小区居民的主观因素影响了他们就业前景和增加收入，有的待业人员要求太高，由于找不到合适的体面轻松的工作，或者因为岗位辛苦、待遇低不愿意就业；部分小区居民受传统的观念影响较深，有满足现状的思想，缺乏拼搏创业的进取精神，部分人存在着投机取巧、侥幸获利思想，希望借股票，赌博等投机活动一夜暴富，缺乏了相应的健康理性的理财知识。

我认为可以采取以下对策解决难题：

1.首先居民和政府工作人员都应该对目前的收入差距有相应的有针对性的正确的认识。

2.要重视对教育资源的公平分配。只有给低收入者提供更多的受教育机会，提高他们的生产能力，他们才能有能力和机会更多地参与市场竞争，分享到更多经济增长的成果，才能真正有利于缩小差距。

3.要解决收入分配问题，归根到底要靠发展，要大力发展生产力，不断提高人民的生活水平。只有生产力不断提高，才能满足人民日益增长的物质和文化生活的需要，才能从根本上解决收入差距问题。

我是一名大学生，或许再过两年，我就会走上社会，今天我站在一位旁观者的角度看社会，明天我就会身处其中，我不知道自己的将来会是怎样，也许今天的自己还能理性的去看待一些问题，或许当自己步入社会后，当自己独自面对这些问题时，自己也会看不清，也会犯错，自己也不愿屈就一些不情愿的工作，但我相信，今天我付出的每一份劳动，做出的每一份努力，将来都会有所回报，或许不那么尽如人意，但自己至少拼过，我的青春不后悔，聚散终有时，一半清醒一半醉，我拿青春赌明天！

（附文：今天阳光明媚，我和我的伙伴们一起步行去了镇江市世纪花园社区做实践调查，这个社区咋一看，挺旧的，仔细一瞧，还真挺破的，与周围环境格格不入！

我们团队先绕着小区到处转了转，很快就遇到了第一位受访者（可能由于是白天中午，大多数年轻人都不在家，我们只遇到了一些中老年长辈），在简单的交谈后，我们说明了我们的来意，大叔明白后也很配合，表示愿意支持我们的工作，很快 我们第一份问卷就完成了，这也让我们尝到了甜头，以为这份工作本身就很简单。

于是我们又继续前行，可是接下来就没那么幸运了，可能天热的原因，在外面闲逛的人越来越少，我们经过几家开门的人家，很多爷爷奶奶辈的在搓麻将，打扑克牌，我们难住了，这时团队里面发生了分歧，一部分赞成继续前进寻找散户，还有一部分主张回去守住小区大门，静等出入的住户，当一个团队出现混乱情况时，这时组长就起了决定作用，商议了一会儿，最终我们还是同意一起继续前进了。。

走了大概3分钟，我们又遇到一位叔叔，他在家门口干些修补的杂活，本身就有点困乏的我们就冒昧打扰了叔叔，我们还是简单交代了我们的身份和来意，但这次效果明显不及第一次，我们几人零碎说了几句，可是叔叔好像没听见我们说话，只顾赶着自己手上的活，可是我们并不想继续走了，我们还是坚持请求叔叔支持一下我们工作，就这样我们僵持了大概1分钟，叔叔见我们毫无退意，便停下手中活，抬头瞥了我们一眼，我们都感到很开心，“你们走吧，没看见我正在忙嘛！”这个回答，出乎了我们所有人的意料，我们的工作热情瞬间跌落至谷底，谁说真情就一定能打动人？

尽管很不情愿，但我们每个人还是拖着自己沉重的身躯向前踱行，只是感觉心里多了点什么，同时也少了点什么，原来事情并不总是和我们想的一样，理想是丰满的，现实却是那么骨感。

关于小区物业管理工作的报告 篇7

（2014年10月）

主任、各位副主任、各位委员：

现在，我代表依安县人民政府，向大会作县城物业小区管理工作情况的报告，请予审议。

一、物业小区管理基本情况

依安县小区物业管理工作起步较晚，2006年成立第一家物业公司，就是祥和物业公司，只是管理一部分单体楼和单位建设的集资楼，多数楼房由集资单位自行 管理，或由业主自治管理。从2008年开始，进行棚户区改造，一改过去拔毛式开发，而是连片改造，截止到目前，已经建成35个小区，这些小区基本达到了“十二有”标准，即硬化、绿化、亮化、水冲厕所、健身器材、监控设备、箱式变电、阳光车棚、警务室、凉亭、长廊、物业用房，物业公司由原来的一家，发展到了10家，管理着35个新建小区，小区管理逐步走上法制化、规范化、标准化的轨道。锦绣华庭小区、佳和阳光小区、名仕国际小区和金鼎家园小区的管理已经达到了市级标准。另有113栋老旧散住宅小区和单体楼，由依安镇各个社区负责卫生清扫、垃圾清运以及户籍管理方向的工作。

二、工作开展情况

（一）加大投入，加快老旧散小区改造。县城老旧散小区和单体楼建设年代久远，小区建设标准不高，相继出现很多物业管理方向的问题，比如，楼盖漏雨、上下水管线老化、外墙皮脱落、小区没有物业公司介入管理等等。今年，按照省、市相关要求，县政府决定对部分老旧散小区进行改造，并组建了金鼎物业公司，由该公司对老旧散小区进行改造和管理，资金来源采取居民筹集一部分，政府投入一部分，争取相关政策支援一部分的原则，共筹措资金400多万元，其中，居民筹集154万，县财政投入260万元，对11个小区24栋楼房进行了改造、改造项目分楼房主体改造和庭院改造两部分。主体部分改造包括：楼梯间粉刷、楼梯扶手粉刷、单元门更换、楼体广告清除等；庭院改造包括：硬化、绿化、亮化、美化，建设自行车棚、停车位、监控设备、小区大门和物业用房等。通过改造，小区面貌焕然一新，为居民营造了一个舒适、整洁的生活环境。

（二）坚持标准，强力推进新小区建设。

2013年，物业主管部门制定了新建小区“十二有”标准。即：硬化、绿化、亮化、水冲厕所、健身器材、监控设备、箱式变化、阳光车棚、警务室、凉亭、长廊、物业用房。今年，又增加了“一有”即有停车位。棚户区改造或开发建设，建设单位首先制作新建小区效果图，由物业管理部审核后方可开工 建设，同时，建设单位按照小区面积每平方米交纳60元小区建设保证金，工程建成验收时，物业管理部参与验收，小区建达到“十二有”或“十三有”标准，签字盖章，返还小区建设保证金。否则，不予签字盖章，责令建设或开发单位对小区建设进行改进，再达不到规定标准的，由物业管理部门利用小区建设保证金对该小区进行建设。目前，新建的35个小区，均已达到了“十二有”标准。

（三）奖惩分明，强化小区物业管理

为进一步规范物业企业行为，提高服务质量和水平，维护广大业主对小区物业服务的参与权、选择权和管理权，促进物业服务企业增强为业主服务的意识、能力和水平，实现物业管理、服务和经营科学健康发展。我们按照齐齐哈尔市《关于物业服务企业开展考核评定通知》要求。制定了《依安县物业服务企业考核评定办法》，考核评定内容包括，企业内部管理；文明建设与服务意识；财务管理；房屋、环境、秩序管理；公用设施、设备管理；群众满意率。考核评定方法实行千分制，每个季度考核评定一次，每年不定期抽查15次，参加人员有物业管理部、社区、业主委员会、物业公司领导和业主代表。分值分四个等次，即，优秀、良好、合格、不合格，对考核评定为不合格等次的物业服务企业，进行通报批评；对连续两次考核评定为不合格等次的小区物业服务企业，由物业管理部门和社区牵头，组织小区业主委员会，终止该公司物业服务合同，重新选择物业服务企业；连续两年排名末位的，县物业主管部门建议市物业管理处取消该公司物业服务资质，并清除依安县物业管理市场。

三、存在问题

几年来，物业小区管理虽然取得了一定成效，但是，也存在一些亟待解决的问题。一是老旧散小区基础设施薄弱。这些小区在建设初期只有硬化，个别的小区有绿化、亮化和阳光车棚，由于年久失修，已破烂不堪。二是物业工作人员持证率低。工作人员持证上岗有一定的比例，个别物业公司人员持证率太低，而且多数人员没有经过专门的业务培训，工作起来没有章法。三是物业工作人员服务意识差。个别物业公司重收费、轻管理，垃圾达不到日产日清，大雪十天半月清不走，设施损坏无人修，甚至个别工作人员与业主发生争吵、产生矛盾。四是物业费收取难。由于在服务和管理上没有达到合同上的标准或之前的承诺，物业公司在收费上有一定的难度。特别是老旧散小区和单体楼，服务项目少，居民不交费，多数楼房已经弃管。

四、下步工作安排

一是加大投入，推动老旧散小区改造进度。按照“三点”原则，积极筹措资金，继续对老旧散小区进行改造，并由金鼎物业公司接管，彻底改变小区“脏、乱、差”和无物业管理的局面。二是坚持标准，严格按照设计建设新小区。足额提取小区建设保证金，小区建成后，必须达到设计标准，否则，不予验收，不返还小区建设保证金，楼房不得投入使用。三是加强培训，提高从业人员业务素质。各个物业服务企业要制定从业人员培训计划，经过物业管理专业培训后持证上岗，达到持证上岗要求的比例。四是强化管理，规范物业服务企业行为。严格按照物业服务企业考核评定办法，加强对物业企业进行检查和抽查，并兑现奖惩。

对无物业小区管理工作调研简报 篇8

视察调研

为进一步加快银川市“两宜”城市建设，加强兴庆区无物业小区管理工作，6月上旬，兴庆区政协副主席、统战部长保少宁，在兴庆区政府副区长何建勃的陪同下，带领兴庆区提案委员会部分委员，对兴庆区无物业小区管理情况进行了调研视察。视察组对胜利街、富宁街部分无物业小区的管理情况进行了实地查看，听取了兴庆区城管局、民政局及各街道办事处关于无物业小区管理情况的汇报，并与部分社区居委会、小区业主委员会、物业公司负责同志进行了座谈交流。

居民小区物业管理服务工作调研报告 篇9

为规范小区管理，美化小区环境，创造清洁、优美，邻里和睦的文明小区，特制定本管理制度。

一、违章建筑管理

1、每单元楼房前后无违章建筑，安装防盗网控制在0.50米以内，檐口保持整齐；

2、房屋无违章升层；

二、环境卫生管理

1、每单元楼房前后及单元楼道内无杂物堆放；

2、房屋四周不得搭建简易棚、无乱搭乱栏及养殖家禽；

居民小区物业管理服务工作调研报告 篇10

第一章 总 则

第一条 为更好地保障新建居民住宅小区安全可靠用电，规范和改善我市新建居民住宅小区供配电设施的管理和建设方式，明确设施建设、运行、维护及更新改造等责任，保障各方权益，特制定本办法。

第二条 改革新建居民住宅小区供配电设施“一项目一议价”的总承包建设方式，规范建设内容和配置原则，按照建筑面积核定收费标准，按市场专业化分工原则进行分类招标投标后实施建设，并委托供电企业组织验收。

由市经济信息委明确建设内容和配置原则，市物价局制定收费标准，开发建设单位缴纳建设资金，所缴纳的建设资金实行专户管理，由市发展改革委监管，统筹用于全市新建居民住宅小区供配电设施建设。

第二章 范围和内容

第三条 本办法适用于重庆市辖区内所有新建居民住宅小区供配电设施。新建居民住宅小区指新建商品住房、商住两用房、经济适用住房、公租房、廉租住房、安置房等，不包括居民自建房。

本办法不适用于场镇乡村高低压侧全部采用架空线的非电梯住房，不适用于居住区内用电电压10千伏及以上的高压供电客户，不适用于新建居民住宅小区的临时施工用电建设。

第四条 新建居民住宅小区供配电设施，指从电网电源点起，至居民“一户一表”电能计量装置（含表箱、电表），及小区公建设施在公用配电房总路出线处止的供配电设施。

小区公建设施包括小区公用照明、公用停车库、电梯、水泵、消防，为小区配套的物业及社区用房，以及用电负荷在100千瓦以下的幼儿园、学校、小型商业等。

新建居民住宅小区开发建设单位负责供配电设施路由通道、土地征用、配电房和电缆沟道土建施工、青苗赔偿、拆迁，负责市政规费等手续办理，并承担相应费用。

第三章 建设标准

第五条 为保障消费者的权益，新建居民住宅小区供配电设施设计标准、工程质量应符合国家、行业和《重庆市新建居民住宅小区供配电设施配置指导意见（试行）》有关规定要求。

第六条 新建居民住宅小区基本供电容量按以下标准配置：

（一）新建住宅每户基本供电容量配置标准，建筑面积80平方米及以下配置为6千瓦；80—120（含）平方米配置为8千瓦；120—150（含）平方米配置为10千瓦；150平方米以上的住宅，超过面积部分按照每平方米50瓦的标准进行配置。基本供电容量每户最高为16千瓦。

（二）公建设施原则上按照每平方米40—60瓦的标准进行配置，小区配套的商业设施原则上按照每平方米100瓦的标准进行配置；其他有特殊规定的，按国家规定的配置标准执行。

（四）其他违反本办法的行为。

第十四条 本办法自2013年4月1日起执行。本办法生效实施前，供电企业已正式答复住宅小区供配电设施供电方案并已完成设计审查的项目，可不纳入本办法执行范围。

居民小区物业管理服务工作调研报告 篇11

关于转发市财政局《老居民小区综合改造

项目管理办法》的通知

常政办发„2008‟35号

虞山镇人民政府、市有关部门：

经市政府领导同意，现将市财政局制订的•老居民小区综合改造项目管理办法‣转发给你们，请认真贯彻执行。

特此通知

二〇〇八年四月三日

老居民小区综合改造项目管理办法

为了加强对老居民小区综合改造项目的管理，以达到规范操作、节约财政资金的目的，依据市政府•批转市财政局等部门†关于常熟市财政性基本建设资金投资项目财政监管暂行办法‡的通知‣（常政发„2003‟63号）、市政府办公室•常熟市政府重点工程资金拨付的审批程序‣（常政办发„2004‟54号）等文件，制定该办法。

第一条

老居民小区综合改造项目的规划、设计及方案报批由市房产管理局牵头负责。市房产管理局根据各老居民小区 的实际情况，确定综合改造实施方案，包括项目内容、建设标准、投资估算等，报市政府批准。经市政府同意后，由各建设单位委托有资质的设计单位进行设计，同时编制投资概算。

第二条

按照市委、市政府决策，落实分老居民小区综合改造项目任务，确定建设项目负责单位。各建设单位据此办理项目立项手续。财政部门据此下达改造经费预算指标到各建设单位。

第三条

各建设单位将投资概算报送财政部门，由财政部门委托有资质的中介机构按投资评审有关规定进行投资评审，确定投资内容及投资额，以此作为项目实施的依据。

第四条

由于老居民小区综合改造项目建设面广量大，建设的内容零星复杂，为了控制造价，准确、及时审定已完成投资，必须采取跟踪审价的方式进行管理。跟踪审价单位由财政部门会同各建设单位确定。

第五条

跟踪审价单位应该在工程正式开工后，立即成立由各工种人员组成的项目组，项目组成员应经常到工地现场掌握实际施工情况，做好现场记录，核实工程计量。在工程实施关键工序时，项目组相关成员应保证到场。审价单位对施工企业提交的“月度工作量报表”进行审核，核实月度实际完成投资额，并出具跟踪审价报告书，报送建设单位与财政部门。

第六条

在项目实施过程中，建设单位根据实际建设情况需要进行设计变更的，必须向财政部门书面提出变更申请，说明变更的理由、内容及增减投资金额。财政部门接到书面申请后，根据不突破投资概算和确实需要为原则进行审核并报市老 居民小区综合改造领导小组审批。建设单位在得到变更批复后，组织实施设计变更。

第七条

对施工中实际发生变更增加的签证，应该经过监理单位和跟踪审价单位审核后，建设单位才能签署。制定签证应坚持：通过草图、示意图形式而避免单纯的文字形式；签事实而不直接签结果的原则、签工程量而不直接签单价的原则；着重看签证内容是否超出合同允许调整范围。

第八条

施工企业应该把“月度工作量报表”及时提交跟踪审价单位进行审核，跟踪审价单位将经核实的月度完成投资额情况报告给监理单位，在监理月报中加以反映。建设单位在下月初将监理月报和“基本建设工程月度用款计划及拨款申请表”报送财政部门，财政部门根据工程实际完成投资额及合同付款比例批准用款。建设单位据此拨付工程款。

第九条

建设单位应该依靠跟踪审价单位的技术力量，加强施工合同的签订与管理工作。审价单位在中标单位确定后，在工程合同签订前协助建设单位对中标单位的商务标作进一步的核实。对商务标中不明确的问题，要求以书面形式澄清或在合同中承诺。在合同中明确实施过程中或结算时工程量、综合单价的调整范围和方式，对招投标时拟定的特殊材料价格及品牌等进一步细化，确定哪些材料由甲方控制单价或由甲乙双方共同采购等，对承包商在投标中的所有承诺进一步体现在合同中，尽量不留隐患，避免低价中标，高价结算。

第十条

建设单位在工程竣工验收后，应该督促施工企业进行工程决算，并且编制竣工财务决算，报送财政部门审批。跟踪审价单位参与竣工验收，完成项目全部工程决算审核，确保项目造价的完整、准确，并且出具项目竣工决算审核报告，向建设单位提供全套工程造价的归档材料。

第十一条

对涉及改造后的相关设施向居民收取的费用，原则上应由市房产管理局牵头负责，统一标准，所收资金缴入财政专户，用于老居民小区改造建设。

第十二条