日照房地产业促销报告（共6篇）
日照房地产业促销报告 篇1
日照房地产业促销报告
一、我国房地产行业促销的市场背景
1、日照房地产业的市场现状
自从1998年停止福利分房后，居民个人逐渐成为购房主体，房地产业成为国民经济新的经济增长点。日照市作为山东省重点发展的沿海城市，有着得天独厚的气候条件，丰富的旅游资源，便捷的交通网络，从日照市近几年的城市发展来看已经露出了其巨大的优势，城市变化日新月异，经济发展突飞猛进；依靠城市的各种有利资源，房地产业有了很大发展，沿海住宅、城区住宅、经济适用房发展比较平衡,房地产项目的规划设计档次较高,房屋销售价格相对比较合理,目前日照房地产市场总体是一种购销两旺，竣销平衡的态势。
2、房地产楼盘销售的特殊性
促销在企业的营销管理中相当重要，而由于楼盘销售的特殊性使得其促销的重要性更加明显。
1）房地产消费模式的转变引起房地产商开始注重楼盘促销。在以前楼市处于集团消费时代，许多房产商都忽略了楼盘的促销，那时房产商最注重的莫过于公共关系。随着市场从集团消费为主步入个人消费，房产商在市场竞争的要求下，开始注重并研究楼盘的促销策略。
2）楼盘销售十分注重在开盘的时候对现金的回流。这一特点使得楼盘促销在开盘的时候显得尤为重要，楼盘开盘促销也就成为楼盘销售中的惯用方法。
3）楼盘促销要致力于缩短销售期间。随着购房者的的理性决策意识不断加强和推广竞争激烈程度的加剧，在很大程度上让楼盘的推广销售难度增加，使房产商所面对的营销风险加大。因此房产商的促销计划必须致力于缩短销售期间，在相对较短的时间内积聚大量的营销资源，从而加速楼盘销售，以减少营销风险。
4）房地产楼盘促销的组合方式多样化。一般来说，商家所施行的促销计划都不会仅仅涉及一种促销工具，而是表现为多种促销工具的组合。这种促销组合方式的多样化在房地产的促销活动中尤其明显，比如已举行两年的房博会，当中包括赠送礼品的销售促进，面对面向潜在客户推介的人员推销，还会有广告宣传和公共关系这些促销工具。
5）对某一特定消费者来说，一般来说一定时期内购买房产是一次性的，重复购买的现象并不属于主要的购买方式。因此，房地产促销偏向于注重一次性的效用。
二、房地产主要促销方式及特点
1、房地产促销方式的几个种类
通过对房产商的实际调研以及对其广告活动的汇总，我们把这些促销活动归结为六大类：
1）概念促销：主要是指房地产通过概念的传播来吸引消费者的促销活动。
2）节日促销：开发商选择在“五一”、“十一”或春节这些特定的节日进行一系列的活动以吸引消费者的注意和促进销售。
3）折扣类：在规定的时间内买楼获折扣优惠。
4）赠送类：买楼获赠装修费、家电等礼品。
5）抽奖活动
6）其他
在这些促销方式中赠送类、折扣类和节日促销是当中最常用的促销方式；概念促销是一种新兴的促销方式，近年来在楼盘促销当中受到越来越多的注重。象采用抽奖活动这种促销方式在楼盘促销当中用得并不多。
2、折扣类促销方式
这类促销方式在楼盘促销当中运用最多。尽管以折扣来吸引消费者的做法非常传统，但是从实际运用的角度来看效果却是非常的好。在楼盘促销当中，不同类型楼盘的折扣类促销方式，同一类型楼盘在销售期不同阶段的折扣方式往往各有不同的特点，使得折扣类促销这种
传统的方式也有很多的变化。
1）从楼型分类来看，精品楼型等一些档次比较高的楼型采取折扣、优惠的促销方式比较多，并且幅度也比较大。如05年7月，兴业山海天花园三期升盘时，凡是三日内购房者可获得1万-1.5万元不等的优惠，若是一次性付款另外再优惠2%。
2）从促销时机来看，则主要集中在开盘的时候，节日的时候和房博会期间，房博会期间而在不同的时机楼盘打折的方式也各有特点。楼盘新开盘和房博会期间打折几乎已成为一种习惯，其目的是制造声势，吸引消费者尽快成交，因而常常采取的打折方式是“几日内买家可获多少优惠”。兴业王府大街SOHO电梯商务公寓二期8月6日开盘时，推出了8月6日—18日购买送2000元现金的优惠。
节日也是楼盘打折的主要时机。一方面，很多楼盘都刻意把开盘时间安排在节日；另一方面，节日是楼盘成交最密集的时间，很多购房者都会选择在节日进行购房、看楼盘。节日打折的特点是时间集中而且短，仅仅集中在节日短短的几天时间里。如清华德赛公寓在“4.30—5.7”推出部分1998元/m2的特价房。而由永发房产开发的“风景水岸”“五一”期间特推出20套精品湖心户型（86m2-138m2）。5.1—7购房者可享受万元优惠，并有礼品赠送，而五户以上团购者优惠多多！
楼盘促销除了在节日等特定时间进行打折外，也会不定时进行打折，比如在销售末段打折清算等
3、赠送类促销方式
同打折类促销方式一样，赠送类促销方式也是楼盘促销常用当中的方法。几乎所有的楼盘在不同时期都用到了这一促销方式，区别只是在于赠送什么和在什么时期推出什么样的赠送。1）从赠送的内容来看，赠送的最多的是装修、家具和家电，似乎楼盘连同装修、家具、家电一同出售已经成为房地产销售的一种习惯。
2）从实际促销的时机来看，不同时间楼盘赠送的东西也各不相同。
*一般在购房的时候，偏向于赠送装修等一些价值含量较高的东西，一方面因为这些东西必须跟楼盘联系在一起，一方面这些东西价值量够高，容易吸引消费者达成交易。安泰房产阿掖山花园就推出了五一购房送2000元装修费。
*在楼盘开盘时，房产商往往会推出比较多的赠送来推动楼盘的开盘，以期得到一个效果比较好的开始。
*而在房博会或者平时周末的楼盘参观时间，房产商会以一些小礼品来吸引人们的注意力，比如舒斯贝尔新天地就在房博会期间推出免费看楼车接送购房者，凭“新天地”广告在展销会现场领取小礼品。
4、节日促销方式
节日促销主要指房产商把各种各样的促销形式形成集合到节日这一特殊的时间段来开展促销的做法。我们可以看到节日已经成为各大楼盘进行促销的黄金时间。这一促销方式的特点主要表现在：
1）从楼盘的角度来说，新推出楼盘和销售当中的楼盘，其节日促销的具体方式也有一些差别。
*对新楼盘来说，节日的意义尤其重大，越来越多的新楼盘刻意选择节日作为开盘的时间。房产商选择节日作为开盘时间（主要是五一、十一、春节）人气集中的优势举办各种活动以吸引购房者的注意力，达到推广和宣传目的。
*对已处于销售当中的楼盘来说，通常节日是它们成交的高峰期，他们会尽量使用各种优惠的手段来争夺市场。因此，已处于销售当中的楼盘在节日会突然加大促销的力度，表现为加大折扣、增加赠送等。永发房产开发的“风景水岸”楼盘五一期间推出20套精品湖心户型（86m2-138m2）在5.1—7购房者可享受万元优惠，并有礼品赠送。
2）从节日促销的具体内容来看，其特点有：
*价格策略是节日促销的主要特色。大部分开发商在节日促销当中都从价格因素入手来吸引购房者达成交易，采取的手段包括：推出特价单位；各种各样的打折、优惠，比如新楼盘开售的前几位买家可获额外折扣，规定的时间内成交可获折扣，以现金回赠买家等。
*“送声一片”。开发商在节日期间采取发各式各样的赠送方法来吸引购房者：送豪华装修套餐，送物业管理费。送购房契约税，送电话、管道煤气初装费等。
*选择在楼盘现场举办各种活动：现场抽奖活动，大型欢庆活动，免费接送看楼等。
5、概念促销方式
营造产品的差异化，是厂商争夺市场的一个有效的方法，因此，从概念上把自己产品的特色展示出来也是促销的一种方法。近年来这种促销方式在日照的房产业越来越受到注重。房产商为了把自己的楼盘特点凸现出来，并与其他的楼盘区别开来，都偏好于各种各样的概念炒作。兴业王府大街就利用各种资源来宣传炒作自己的“SOHO”概念，在05.8—9三次组织业主赴京，对北京王府井大街进行商业考察，活动全过程免费，让业主能进一步了解兴业王府大街“SOHO”的理念。另外，开发商除了利用传统的广告方法来推广其楼盘主题，也开始专门举办一些活动来进行推广。去年房博会系列活动之一的东方时空明星足球队”义演以及今年房博会活动之一的“金凤凰奖”颁奖活动，就是日照房产商一起向国内消费者宣传日照的楼盘。
6、抽奖活动在其他行业当中常常是比较流行的做法，但在房地产行业当中并不常用，这可能是因为抽奖活动主要作用是吸引消费者的注意力，而在房地产的销售中，开发商可以运用其他一些促销方法来达到这个目的，而且效果更好，成本低，比如举办专门的活动来吸引消费者或与其他的促销方式结合在一起以起到吸引消费者注意力。除了上述的这几类促销方式以外，还有其他一些使用的并不多但比较有创新的促销方式。这些方式包括：
1）产权式房产
2）返租+回购：兴业王府大街提出了分铺销售，返租三年，年返租金7%，三年收益购房时一次赚到三四楼五年后加10%回购的新促销理念。
3）娱乐促销方式。如舒斯贝尔新天地在金凤凰奖和世帆赛期间举办舒斯贝尔新天地杯港城之夏文艺汇演。这种集欣赏、娱乐、参与和利益与一体的巡展项目组合，对于活跃现场气氛、传播楼盘印象并增加销售机会是十分有益的。
三、对房地产主要促销方式的评价
通过前面的分析，大概的了解到房地产促销方式的类别和分布情况，在这部分，我们将从促销动机、对消费者的吸引力和创新性三个方面对房地产促销的主要方式进行分析和评价。
1.促销方式动机的分析与评价 促销的动机是指厂商给予什么样的理由开展促销活动。楼盘促销的动机概括起来可以有这样几种：短期内增加销量、开盘时吸引消费者的注意力、处理销售末期楼盘、增加潜在购买者等。不同方式的促销活
动，其侧重的促销动机也不相同，在开展促销活动之前，先要搞清楚促销活动的动机是什么，这一点非常有必要。
折扣类促销方式的主动动机是要在短期内增加销量，一般来说，新楼盘开盘初期和节日是折扣类促销施行的最佳时机。
赠送类促销视赠送内容的不同，其动机可能是为了短期内增加销量，也可能是为了吸引消费者的注意力。房产商赠送装修、家具等高价值物品的动机就是为了短期内增加销量。另外，在房博会、节日活动中，房产商业会通过赠送一些小礼品来达到吸引消费者注意力的目的。
节日促销通常集合了多种促销方式，因此它的促销方式动机比较复杂，可以是为了短期内增加销量，也可以是为了吸引消费者的注意力。节日促销的特点非常明显，就是要利用节日人气集中的特点来进行促销，因此，房产商在组织节日促销的时候，要从自身楼盘的特点，所处的销售阶段和要达到的促销目的等情况来组合各种促销手段
房产商的概念促销有吸引消费者注意力的动机，但主要应该是通过突出自己楼盘的特点来增加消费者，以次来形成自己的细分市场。
因此：
*要想在短期内增加销量，折扣类促销、赠送类促销和节日促销都是可以考虑的选择，通常会在很短的时间内受到效果。
*要达到吸引消费者注意力的目的，赠送类促销、节日促销是最有效的做法；此外，概念促销的做法也会受到这样的效果。
*概念促销最有助于房产上形成自己楼盘的细分市场，增加潜在消费者。
2.促销方式对消费者吸引力的分析与评价
能对消费者的购买动机其直接刺激作用的活动就是对消费者有吸引力促销活动。对购房者来说，除了楼盘质量以外，价格就是他们最关心的因素了。因此，从对消费者吸引力的角度来评价，折扣类和赠送类促销就是其中最有吸引力的促销方式，尤其对于一些楼型类似，地理位置相近的楼盘来说更是如此。
其次，节日促销也是一个比较有吸引力促销方式。一方面是由于节日促销融合了多种的促销手段，其中也包括了折扣和赠送的手段；另一方面，节日是购房者购房的黄金时间，许多购房者都会选择节日进行购房，节日促销正是抓住了购买者购买时机的特点，而具有特殊的吸引力。
概念促销则从零一个角度来获得吸引力，概念促销主要是从购房者个人爱后的角度来吸引消费者，比如房产上推广“SOHO”的做法就是从购房者倾向于家庭办公的角度来增加对消费者的吸引力。此外，还有其它的一些促销方式从另外的角度来吸引消费者，比如“返祖加回购”的促销从付款的角度来获取吸引力。
3、促销方式创新的分析与评价
从现实的促销案例可以看到，很多促销方式尽管动机很明确，吸引力也很好，但却由于缺乏创新性，容易被模仿而造成最后的效果不理想。
折扣类与赠送类是最传统的方式，比较容易被模仿。在现实的楼盘促销中，我们常常会看到，楼盘的打折与赠送方式大多雷同，因而造成了楼盘的打折促销和赠送促销变成了是在比谁的折扣更大，谁送的东西更多，促销变成了纯粹的价格竞争。
节日促销可以融合多种促销手段，因而这种促销方式存在很大的创新空间。但随着其发展。其存在形式由于雷同而造成吸引力减弱。购房者可能早就已经选择好了楼盘，作出了购房决策。只是在等待节日的到来，或楼盘打折、赠送就成交。在这种情况下，节日促销的意义又就大打折扣了。
其他的促销方式当中，也有一些比较有创新的，只是由于这些方式应用的范围不广，或实施的成本比较高，而未受到房产商的重视。
从创新性的角度来评价楼盘的促销方式，由于缺乏创新性的促销方式容易被模仿，而使其效果大打折扣。因此，房产商在设计促销组合的时候应该考虑到促销方式的创新性，以保证促销取得预期的效果。
四、关于房地产促销方式的建议
促销的动机、促销的内容对消费者的吸引力和促销方式的创新性是评价一个具体的促销活动的几个主要标准。促销动机或者目的是促销方式选择的第一标准；其次，要对这些符合促销目的的促销方式对消费者的吸引力做出评价。选择最有吸引力的促销方式；最后，还要考虑促销方式的创新性，对缺乏创新性的促销活动进行必要的创新，以保证实施的效果。
1）折扣类促销和赠送类促销的目的明确，对消费者的吸引力也很好，但由于创新性不足影响实施的效果。因此在选择折扣类促销方式和赠送类促销方式的时候要注意增加其创新性，采取的方法可与其他促销方式结合起来使用。
2）节日促销的特点是时间短，但人气集中。因此，节日促销应该尽量把活动安排在楼盘的现场举办，让参观者在短时间内有最贴近的了解。另一方面，由于时间有限，因此，房产商应该把最有力的促销方式安排到节日举行。
3）概念促销要做到突出自己楼盘的特点，但也要避免过分炒作的嫌疑。利用媒体进行会引起消费者的反感，倒不如举办现场活动，利用样板房让购房者亲身去体会。
4）房产商不妨尝试一些新的促销方式，如“反租加回购”、“产权式房产”等，这些方式比传统更具主动性，与其坐等客户上门，不如主动出击，以赚取更多的知名效益和销售效益。
日照房地产业促销报告 篇2
一、茶叶机械化发展基本情况
茶叶机械化主要是茶园生产管理机械化和茶叶加工机械化。上世纪80年代, 日照市茶叶加工主要采用传统的偏锅手工制茶, 后期逐步引进了简单的电炒锅、揉捻机、炒干机等制茶机械, 有效减轻了劳动强度, 提高了生产效率。2000年以来, 在总结以前使用机械揉捻、炒制等技术工艺的基础上, 日照市农机部门结合市茶叶科研单位对“山东茶区机制名优绿茶加工工艺”的研究, 加大了对茶叶机械的引进推广力度, 茶叶生产加工步入了机械化发展的轨道, 茶叶加工工艺和茶叶品质得到了较大提升。2004年, 随着国家农机购置补贴政策的实施, 进一步带动了先进、适用茶叶机械的推广应用。山东碧波茶业有限公司等企业开始引进使用成套茶叶加工生产线。在此基础上, 日照市农机局组织技术人员起草的《扁形绿茶机械化加工技术规范》, 被批准为山东省地方标准。近年来, 依托省农机化创新示范工程和市科技应用项目等, 加大了实用茶叶机械研发与推广力度, 引进示范了茶叶连续清洁化生产线, 促进了茶叶标准化生产和茶叶加工机械的升级。同时, 结合市场需求, 开展了红茶等茶类的机械化研制加工, 促进了茶企增效、茶农增收。
在茶园生产管理机械化方面, 逐步由过去传统大田通用机械向专业化、精细化机械转变。近年来, 茶园微耕、茶园灌溉、茶树植保以及高性能的茶树修剪、茶叶采摘机械得到了较大范围的推广应用, 茶园管理机械化水平不断提高。其中, 茶园机械化修剪达到90%以上, 机械化采摘主要应用在大宗绿茶、红茶加工中, 极大缓解了采茶劳动力短缺的压力, 降低了生产成本。
目前全市各类茶叶加工机械已发展到1.1万余台 (套) , 主要是常用茶机, 如:杀青机、揉捻机等, 其中, 茶叶生产成套清洁化流水线16条, 茶叶色选机18台, 智能红茶发酵机103台;茶园管理机械2.4万余台 (套) , 其中, 茶树修剪机械5700余台, 茶叶采摘机械193台。茶叶生产加工机械的广泛应用, 对促进全市茶产业的快速发展, 发挥了不可替代的重要支撑作用。一是提高了生产效率, 节约了人力成本。在茶园耕作和修剪作业时实行机械化可提高工效20-30倍, 加工等环节也可提高15-20倍。以日照曲形绿茶炒制为例, 用电炒锅每人每小时可生产干茶0.1公斤左右, 用40型杀青机及配套机械, 平均每人每小时可生产2公斤, 实行机械化后生产效率提高了近20倍。机械操作生产用工少, 价格低, 极大地节约了茶叶加工的劳动力成本。二是标准化生产保证了茶叶产品品质。机械化炒茶可控性好, 便于标准化生产, 干茶外形整齐, 品质稳定, 满足了茶叶产品质量、规格统一的要求, 弥补了日照茶叶产业发展历史短, 加工工艺、技术底蕴相对滞后的不足。另外, 推广应用机械化加工, 有效改善了加工环境, 规范了加工流程, 提高了从业人员素质, 成为实现茶叶清洁化生产的必然要求。三是生产能力的提升促进了规模化发展。推行机械化后, 解决了手工炒茶工短缺的问题, 茶叶生产加工企业不断增多, 茶叶企业加工能力和规模快速提高。同时, 茶企、茶农管理茶园的能力和水平也大幅提升, 促进和有效保证了茶叶种植规模的不断扩大。2013年茶叶年产量和茶园种植面积分别是2004年的4.2和2.8倍。此外, 随着茶叶生产机械化的发展, 茶叶机械成为茶叶加工技术的主要载体, 一些新的制茶技术比如红茶、乌龙茶、黑茶等加工技术, 以机械的形式引进推广, 实现了茶叶产业的创新和多元化发展。
二、存在的主要问题
日照市茶叶机械化在茶产业发展中发挥了重要作用, 在江北茶区处于领先位置, 但离全程机械化和茶产业发展要求还存在较大差距, 主要表现在:一是茶园种植模式与机械化作业要求不相适应。现有茶园建园时大多未按机械化作业要求规划种植, 同时也缺乏适应当前种植模式的机械, 因此茶园管理机械的作用得不到充分发挥。另外, 我市无性系茶园面积发展缓慢, 占比不足5%, 多为有性群体种种植, 茶蓬不规则, 发芽不整齐, 机械采摘均整度差, 影响了机械化采茶的推广, 已成为制约解决采茶用工短缺问题的关键环节。二是茶叶加工机械陈旧, 清洁化连续化水平低。调查发现, 不少企业和加工户仍在使用上世纪90年代的机械, 现代化高科技、多功能、大型、节能型设备和清洁化生产线等应用相对较少。大部分茶叶加工厂房面积小、结构差、缺乏必要的配套设施。三是本地茶叶机械研发能力不足。日照市现有两家茶叶机械生产加工企业, 基本处在引进模仿的发展初期, 自主研发能力薄弱, 部分南方引进的机械不能完全适应当地茶叶生产要求, 需要加以改进。四是从业人员机械知识匮乏, 操作技能低。日照市现有茶业加工从业人员6000余人, 大多数对机械原理了解不多, 尤其安全操作知识少, 只会被动使用设备, 不能更好地发挥茶叶机具的作用, 安全生产也存在一定隐患。
三、对策建议
(一) 强化农机农艺融合, 加快茶园建设和改造。
结合优质高效茶园建设和低产低效茶园改造规划, 研究制定机械化标准茶园建设规范, 并加大对机械化示范茶园、示范茶厂的引导扶持力度, 加快适宜机械化管理和采摘的标准茶园建设。积极引导推广种植适宜机械化管理和采摘的无性系茶树良种, 搞好茶树品种的选择和培育, 不断扩大无性系良种茶园面积。结合本市气候条件, 加大茶园防冻、茶树植保、幼龄茶园养护等设施机械的引进推广, 逐步形成以日照茶为代表的北方茶园机械化管理模式。同时, 注意适当引进推广红碎茶、黑茶以及茶叶精深加工机械化技术等, 提高机采茶叶鲜叶的利用率, 促进茶叶提质增效。
(二) 加大茶机补贴力度, 促进机具设备换代升级。
建议增加市级农机购置补贴资金额度, 加大修剪、采摘、茶园管理以及鲜叶筛选等机具的补贴力度, 着力突破机械化采摘薄弱环节。加大碧螺春整形机、连续扁茶机以及成套茶叶加工流水线等示范推广力度, 加快茶叶加工机械换代升级。同时, 要加快老旧机具报废更新, 争取把茶机纳入省农机报废更新补贴, 并注意搞好清洁化能源机具的引进推广, 使茶叶加工逐步向智能化、连续化和清洁化迈进。
(三) 注重产学研结合, 鼓励实用茶叶机械研发推广。
加快研发茶叶适用设备, 完善茶叶生产流水线装备, 特别是搞好温、时、色等自动化控制, 切实提高机械易操作性和效率。加大本地茶叶机械研发扶持力度, 开发研制更多适用型设备, 提升日照绿茶品质, 积极加强与中国农科院茶叶研究所、机械研究所等科研院所的联系与合作, 搞好产学研结合, 进一步提升本市茶叶机械化技术的推广应用水平。同时, 要结合机具推广, 加强有关茶叶机械化加工技术规范的摸索与研究, 切实提高茶叶生产加工标准化、规范化水平。
(四) 加强从业人员培训, 提升茶叶机械加工技术水平。
日照市调研报告 篇3
社会实践调查报告
专业： 桥渡一班 姓名： 时鹏皓 学号：20133509
日照市“美丽村镇 青春先行”大学生调查活动调查报告
摘要：
随着经济技术的高速发展，我国的村镇建设也步入了一个新的阶段。然而伴随着经济文化的飞速进步，村镇的生活、生产污水与垃圾也变成了一个严峻的问题。根据省委、省政府的要求，各级乡镇政府开展了村镇污水与垃圾处理、村容村貌整治的工作以及建设农村新型社区，来改善村镇人居环境。
关键词：乡村建设 农村新型社区 污水处理 垃圾处理
第一章 绪论
1.1调研背景及意义
1.1.1调研背景
近年来，省委、省政府高度重视村镇污水垃圾设施、农村新型社区和村庄建设工作，各地不断完善规划、加大投入、精心组织、扎实推进，村镇污水垃圾处理设施、农村新型社区和村庄建设工作取得一定成就，村镇人居环境得到了明显改善。1.1.2调研意义
贯彻落实省委、省政府的决策部署，全面掌握全省村镇污水垃圾设施、农村新型社区和村庄建设情况。同时引导大学生走出校门、贴近农村、深入实际，使大学生在社会实践活动中受教育、长才干、做贡献，摸清全省村镇污水垃圾设施、农村新型社区和村庄建设情况，为推动村镇工作奠定科学基础。
1.2调研对象
各乡镇镇政府、乡镇污水处理设施、垃圾主处理设施、农村新型社区、村庄建设情况、村庄村容村貌整治进度等。
1.3调研目的
摸清乡镇污水垃圾处理、村庄建设和农村新型社区建设情况。获得真实有效地
数据，反馈给省住建厅，支持政府部门的村镇建设工作，更好的建设美丽村镇。
1.4调研思路及方法
1.3.1调研思路
组织同学们学习好调研内容和方法，建立同学们之间积极沟通的网络。联系政府部门，希望得到调研配合。同学们调研过程中遇到的问题积极反馈解决。最后上报数据，进行数据汇总书记写调研报告。
1.3.2调研方法 1.访谈法
以口头形式，根据被询问者的答复搜集客观的、不带偏见的事实材料，以准确地说明样本所要代表的总体的一种方式。2.实地观察法
观察者有目的、有计划地运用自己的感觉器官或借助科学观察工具，能动地了解处于自然状态下的社会现象的方法。
第二章 调研现状资料
2.1村镇污水垃圾处理设施情况
2.1.1设施建设基本情况：
东港区八个乡镇总共拥有污水处理厂（站）9个，其中陈疃镇和涛雒镇分别拥有两个无数处理厂（站），南湖镇污水处理厂处于规划阶段（表格中数据为规划数据），其他乡镇都是拥有一个污水处理厂（站）。污水管网长度总计40.3千米，各镇管网长度视污水排出地距场站距离而定。东港区全部八个乡镇都各自拥有一个垃圾转运站，共拥有垃圾转运车辆102辆，最少的乡镇有8辆，最多的有22辆。
下图为东港区河山镇污水处理站，据河山镇规划站站长介绍此站位地埋式。
莒县的设施建设基本情况：基本上没有污水处理设施，一些村镇上的污水大都自然排放，不作处理，个别乡镇建有污水处理厂。新型社区内的污水处理设施未启用。
岚山区六个调查乡镇中只有巨峰镇建有污水处理厂，管网长度2km，设计污水处理量为200立方米/日。六个乡镇总共建设有7个垃圾中转站，共有69辆垃圾转运车。
五莲县共有十一个乡镇，其中由于潮河镇由潮河镇镇政府与市北开发区共同管理，所以潮河镇的数据没有得到。除此之外，全县共有八个污水处理站以及十个垃圾转运站（每乡镇一个）。各污水处理站及垃圾转运站的处理能力等情况在表一中都有体现。
图为五莲县叩官镇的垃圾装运站、垃圾转运车辆以及污水处理厂内景。
2.1.2运行情况
东港区除正处规划建设阶段的南湖镇污水处理厂和为投入使用的河山镇污水处理站外，都已投入使用。部分处理厂为社区自建。各个污水处理厂（站）处理能力普遍在100-300立方米/每日之间，只用两城镇处理能力较为突出，达到了2000立方米/每日。而莒县几乎没有运行的污水处理设施。岚山也只有巨峰污水处理站处于运行状态。五莲县各乡镇基本都已运行，但实际处理能力比规划设计的要低5-10吨/日。
而全市的垃圾中转站运行情况很乐观。2.1.3收费情况
污水处理厂（站）方面，根据各个处理厂站的处理工艺不同处理成本不同最高2元每立方米，最低位0.62元每立方米。普遍在1元每立方米左右。
2.2农村新型社区建设情况
2.2.1基本情况
东港区六个乡镇共有8个农村新型社区，入住31612人。其中南湖镇拥有两个农村新型社区，涛雒镇拥有三个农村新型社区，西湖镇、两城镇、后村镇没有农村新型社区。乡镇更多的是建成类似新型社区的形式，几个临近村庄建成统一的行政服务中心，共同使用服务中心，卫生室，小学等设施。
莒县共有农村新型社区36个，入住总人数213300人，一部分新型社区还在建设中。
岚山区共建设有13个农村新型社区，共入住69775人。
五莲县由于潮河镇由潮河镇镇政府与市北开发区共同管理，所以潮河镇的数据没有得到。除此之外，全县区域内农村新型社区总个数为14，入住总人口为41338。总建筑面积约为18.103万平方米。总公共建筑面积约为5.097万平方米。
2.2.2基础设施和公共服务设施建设情况。
东港区各乡镇农村新型社区都修建了情况良好的道路，主要为水泥混凝土路面。同时各小区自来水供给，生活污水排放情况良好，不存在污水乱排现象。管道煤气方面，除河山镇河山店社区有540户接入管道煤气外，其他社区均无管道煤气供应。供热户数面积几乎为零，各小区计划集中供热但是实际没有。小区环境干净整洁，有专人打扫。全区共有四个社区自建污水处理厂，处理能力在100立方米/日到200立方米/日之间。大多数小区建设有垃圾中转站，小区内垃圾箱数量充足。所有农村新型社区都为新建，所以都建有设施先进的服务中心。有六个社区建有幼儿园和小学，容纳学生数量随小区人数略有不同。各个社区都拥有卫生室，床位数量能够满足小区居民就医看病需求。但是所有小区都为建设敬老院。各校区拥有小区总计16个，满足小区居民基本生活用品购物需求。
莒县一般村镇的水泥硬化路都有较好的使用，供水情况也是比较先进，由公司或村里集中供水。但是排水情况没有很大的改善。城镇的供气、供热、污水处理设施等建设的较为完整。各个社区的基础服务设施较为完整，从2009年到目前各个社区相应的建设了幼儿园、小学、等教育设施，卫生室养老服务中心也在投入使用。
岚山区小区内建设有道路，为水泥混凝土道路。但是都未建设有污水处理装置，垃圾收集正常有序。所有小区都建设有服务中心，共有8个幼儿园8各小学。同时有11个卫生室，两座养老院。
社区内道路都已硬化，且路况良好。全县基本建成社区中有五个社区建有污水处理站，六个建有垃圾转运站，其处理能力在表二中有体现。各社区仅有高泽社区采取集中供气，均无集中供热。服务中心、教育、卫生、养老、商业等设施建设情况在表三中都有体现。图为社区幼儿园、卫生室、超市和活动广场。
下图为岚山区碑廓镇王家庄社区服务中心，广场，超市和卫生室
2.2.3社区运转情况
日照市所有新型社区（已建成）运转情况良好，虽然无物业管理，但是小区运行基本遵循村庄运行程序，村委组织、村民自行管理，各小区拥有自己的运行资金。无专业物业公司帮助管理，但是有原个村庄村委会组建的小区管理委员会进行管理。因此运行情况正常。2.2.4社会反响
包括村民和社区委员会人员对小区建设情况褒贬不一。新型农村社区在村镇的建立，使得居民环境有了很大的改善，绝大部分居民是乐于接受的。也有居民认为
小区建设明显改变了生活环境，干净整洁是最大的进步。
有居民认为小区建设必要不大，经济水平和生活观念不适应小区生。居民看法有明显的年龄差别，年老者对小区建设看法不大，认为对生活的影响主要是邻里交往的改变，认为原先的邻里关系发生了改变，交流不太方便。
2.3村庄建设情况
2.3.1.基本情况
东港区八个乡镇调研统计共有461个村庄，总计377328人，133466户。由于东港区经济发展状况较好，同学们并未反馈有典型空心村的存在。
岚山区六个乡镇统计有354个村，306934人，86341户（中楼镇调研数据不全，部分数据从政府官网查得）
全县域内除去洪凝街道与潮河镇所辖的村庄外共有494个村庄。由于调研过程中，负责于里镇和许孟镇的调研人员出现失误，导致该两镇的村庄建设情况调查的不全面，只调研了四个村庄，所以除去以上情况全县总人口约为215336，总户数约为70884，村庄总建设面积为84146.356亩，空置宅基地面积为1047.7亩，闲置房屋数量为3662户，限制宅基地面积为302.2亩。
莒县全县共有1260个村，总人数113万。
2.4存在的问题
2.4.1村镇垃圾污水处理设施问题
（1）全市四个区县各镇都实现了垃圾集中转运，只有部分发展较落后村庄未实现户集村收。主要原因是村民生活意识没跟上，垃圾乱扔成常态。
（2）污水处理设施方面，虽然部分镇都建设有污水处理厂站或正规划建设中，但是处理厂站数量太少，规模太小，远远无法满足污水处理需求。另外官网长度较短，污水处理覆盖面小。所建设污水处理厂站仅能一个工厂或一个社区能够使用。某些乡镇还没有自建的污水处理设备。污水处理管网密度还不是很大，并未覆盖绝大多数地区。
（3）农村污水处理设施寥寥无几。污水都是直接排放状态，对农村环境影响很大。
2.4.2农村新型社区问题
（1）建成社区重楼房建设，看得见的工程大搞特搞。全部精力放在了住宅建设上，而看不见的相关配套设施缺乏建设力度，学校卫生室超市等设施与住宅相比差距很大。
（2）大部分社区无供暖无管道燃气，居民生活不够方便舒适。（3）部分社区无污水处理设施，生活污水直接排放。
（4）大部分社区无污也管理，管理模式基本沿用村庄管理模式，小区运行效率不高成本却不低。
（5)村镇基层干部和群众对社区认识存在误区。把社区建设简单的认为是拆迁重建，忽视其他方面的改变。认识不够到位。大多数基层干部和群众对新型农村社区的概念认识不清，不能正确理解新型农村社区建设与新农村建设之间的关系，导致对新型农村社区建设的重要性认识不足。个别乡镇（街道）没有切实把新型农村社区建设摆上重要突出位臵来抓，工作不创新、不学习、不借鉴、不作为，畏难发愁、束手无策，过分强调客观困难。
（6）社区对老年人关注度不高。
（7）规划不够健全。由于规划不到位，规划编制的严肃性无法落实，导致了农村建房出现无序建设势头，非法占地违法建房现象突出，为加快推进新型农村社区建设增加了阻力。
2.4.3村庄建设问题
（1）村庄信息镇相关单位不齐全，甚至村委会部分数据都未统计清楚，建设管理较为混乱。
（2）绝大多数村庄未建设污水处理设施，也未有建设计划。（3）村庄盲目建设，缺少正确规划，没有建设方向。
（4）农民思想观念落后。部分农民仅仅着眼于眼前利益，法律意识淡薄，违规乱建屡禁不止。
（5）村容村貌整治虽然已在全市区域内开展，但还有极少数偏僻、贫穷的村庄没有开展。这将导致差距越来越大。
第三章 对省里的工作建议
3.1对村镇污水垃圾处理设施的建议
（1）对基层干部和村名宣传爱护生活环境的意义，从思想上改变垃圾乱扔的行为，自觉收集生活垃圾。
（2）加大污水处理设施的建设力度，逐步扩大污水处理设施规模，增加污水处理设施数量，使更少的污水直接排放。
（3）对乡镇污水处理设施建设提供积极地指导，规范建设。如处理厂建设地点的最优化，污水处理工艺的选择（宜选用低负荷型和成熟可靠、稳定性好的处理工艺）。
（4）控制污水处理的成本。包括污水处理设施建设费用和运行成本，是经费花到实处，争取用相同的经费处理更多的污水。
（5）领导干部要对污水垃圾的处理足够的重视。
（6）重视垃圾分类收集、资源化利用和餐厨垃圾处理设施建设。要尽快制定生活垃圾分类及评价标准，合理设置垃圾分类收集容器和废品收购点，规范分类标志，根据本地垃圾特性和处理方式选择分类方法，制定分类指南，做到分类投放、分类收集、分类运输、分类处理。
3.2对农村新型社区建设的建议
（1）改变政府官员的观念，农村新型社区建设不是面子工程，是为了让百姓过上更舒适便捷健康，更有生活质量的生活。
（2）不要盲目建设农村新型社区。社区建设要做好规划工作，不可越建越乱。（3）加强社区配套设施的建设。不能只重视住宅建设，教育、医疗、生活消费等设施要跟上社区建设的脚步。
（4）引入成熟的物业管理。沿用之前的村庄管理模式或许就目前来看更为方便实用，但不是长久之计，应该引入物业管理，是社区运行高效率低成本。
（5)整合资金，加大支持。成立专门机构，负责整合各部门涉农资金，按照“渠道不乱、各负其责、各计其功“的原则，不改变投资管理渠道，在有关部门的监督
下，严格按照建设项目总体规划，集中投放，综合使用，提高项目资金利用整体效益。
(6)建立健全规章制度。对违反村规民约，有损社区的行为，要进行批评教育，营造一个安居乐业，管理科学民主，人与人和谐相处的美好环境。
3.3对村庄建设的建议
（1）对村庄建设提供基本建议指导，引导村庄建设做好规划工作。杜绝盲目建设造成的资源经费浪费。
（2）积极改善农村环境，并不是主道路旁民居围墙统一粉刷就是村容村貌良好。重视设施建设，帮助村庄建设简单污水排放网络和污水处理设施。
（3）落实农村建设法规条例，杜绝违搭乱建行为。
（4）调动农民建设自己家园的积极性。让老百姓真正感觉到生活环境美好给自己带来的生活质量的提高。
（5）这次调研活动统大量村庄建设的信息过程中遇到了大量数据空白，希望村庄信息能摸清，以便给建设工作提供有力的参考。
参考文献
[1]《新型农村社区建设的思考》王永宇 [2] 《村庄建设规划方案》土木工程网 [3] 《村庄和集镇规划建设管理条例》
[4] 《对城中村改造的几点认识》王晓东 刘金声
[5] 《小城镇污水处理特点及需要探讨的问题》中国污水处理工程网 [6] 《关于建设生态山东的决定》 [7] 《村镇规划标准》
[8] 《关于大力推进新型城镇化的意见》 [9] 《关于加快小城镇建设的意见》
建设项目日照分析报告0803 篇4
项目名称：
建设单位：
设计单位：
二○一二年十二月十五日
号宗地项目日照分析报告
一、建设单位（委托方）名称：地址：邮政编码：法定代表人：联系人：联系电话：
二、设计单位（受托方）名称：地址：邮政编码：
法定代表人：联系人：联系电话：资质证书编号：
三、日照分析项目情况
（一）建设项目基本情况：，就拟建开号宗地项目内建筑对其基地外东侧阴影范围内确定的客体M1、项目北侧退红线6米的模似建筑及其项目内的拟建建筑相互之间（详附图一）的日照影响，进行分析。
建设地点：。
用地范围：总用地面积45982.293㎡。
（二）基地内拟建建筑：
（三）基地外阴影分析范围内的客体建筑：
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四、日照分析标准及依据
《城市居住区规划设计规范》（GBJ50180－93）的条文（2002版）
5.0.2.1住宅日照标准应符合表5.0.2-1规定，对于特定情况还应符合下列规定：（1）老年人居住的建筑不应低于冬至日日照2小时的标准。
（2）在原设计建筑外增加任何设施不应使相邻住宅原有日照的标准降低。
（3）旧区改建的项目内新建住宅的日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照１小时的标准。
注：①建筑气候区划分应符合本规范附录A第A.0.1条规定。
②底层窗台面是指距室内地平0.9m高的外墙位置。
五、分析资料的来源说明
由委托方提供：1.周边用地的建筑及地形2.根据委托方提供的情况，除上述主、客体建筑外，按规划管理部门要求的主客体分析范围内目前尚无其他在建或已经批准方案待建的建筑。我公司在上述资料基础上进行日照分析计算。若由于委托方提供资料不实或方案变化而导致分析差错，我方将不承担责任。
六、本日照分析报告采用经建设部鉴定的天正日照分析软件(TSun7.5)进行分析计算,该软件获“建设部2005年全国建设行业科技成果推广项目”、“2005年华夏建设科技科学技术奖” 及通过“国家建筑工程质量监督检验中心实际建筑物测试验证”。
七、日照分析结论
结论：
1、经分析拟建主体建成后,每套住宅至少有一个居
室空间能获得冬至日至少一个小时的日照数.【天正软件 版权所有】
2、经分析拟建主体建成后,对北侧地块退红线6米的模拟建筑的分析亦满足冬至日至少一个小时的日照数.3.经分析拟建主体建成后,对东侧地块学生宿舍的分析, 亦满足冬至日至少两个小时的日照数.总结：本项目拟建主体满足日照标准。
八、附图
附图一：日照模型总平图（1:1500）附图二：主客体范围图（1:1500）附图三：线上日照分析图（1:1500）附图四：三维西南轴视图
日照房地产业促销报告 篇5
—— 2016年1月16日在日照市第十七届人民代表大会第五次会议上
日照市市长 刘星泰
各位代表：
现在，我代表市人民政府向大会报告工作，请予审议，并请市政协委员提出意见。
一、“十二五”主要成就和“十三五”奋斗目标
“十二五”时期，全市上下深入贯彻党的十八大及十八届三中、四中、五中全会和总书记系列重要讲话精神，抢抓发展机遇，主动应对挑战，全力推动发展，取得了一系列新成就。经济总量迈上新台阶。初步测算，全市GDP由“十一五”末的1025亿元增加到1670亿元，年均增长10.4%。人均GDP达到57980元，是“十一五”末的1.6倍。一般公共预算收入由55.6亿元增加到121.65亿元，五年翻了一番多。实现规模以上工业增加值580亿元，年均增长12%。社会消费品零售总额突破600亿元，年均增长13.6%。累计完成固定资产投资5517亿元、实际到账外资24.8亿美元，年均分别增长18.7%和11.7%。转型升级迈出新步伐。三次产业比例预计由9.8﹕54.8﹕35.4调整为8.7﹕48.5﹕42.8。特色种植业面积突破150万亩。林木覆盖率达到41%。建成了威亚发动机三、四期，派沃泰变速箱一、二期，日钢高档薄板，大H型钢，森博液体包装纸板等一批临港工业大项目。省级以上名牌产品达到123个。金融业增加值占GDP的比重由3.6%提高到6%。互联网经济迅速兴起。新型城镇化加快推进。基础设施实现重大突破。日照机场建成通航。日照港跻身全国沿海港口第八、世界港口第十一大港，货物吞吐量由2.27亿吨增加到3.61亿吨。瓦日铁路、胶新铁路电气化改造、青临高速、疏港高速、613省道和山海路西延工程建成通车。高标准建设了城市规划展览馆、淄博路道路及地下工程。“沭水东调”工程实现应急调水，日照水库向岚山调水等工程建成通水，市区日供水能力比“十一五”末新增15万方。500千伏巨峰等53项输变电工程竣工投运。社会建设全面进步。新改扩建幼儿园488处、中小学466处，整建制、一次性通过“全国义务教育发展基本均衡县”评估验收。圆满承办了“十艺节”有关赛事。沂蒙画派跻身全国十大知名画派。公共体育、卫生计生服务体系更加完善。全国农村社区管理和服务创新实验区通过结项验收。“六五”普法依法治理任务圆满完成，立体化治安防控体系更加健全，食品药品综合监管不断加强，社会保持和谐稳定。实现创建全国双拥模范城“五连冠”。民生持续改善。各级财政用于保障改善民生的投入达529.5亿元，是“十一五”的3.26倍。城镇和农村居民人均可支配收入分别达到26200元和12300元。新增城镇就业24.7万人，转移农村劳动力14.8万人。实现城乡居民基本养老、基本医疗保险全覆盖，9.7万名达到退休年龄的被征地农民享受城镇职工养老保险待遇。新增农村公路通车里程1751公里，行政村自来水普及率达到100%。
这些成就的取得，是省委、省政府和市委坚强领导，市人大、市政协和社会各界监督支持，各级各部门和全市人民团结奋斗的结果。在此，我代表市人民政府，向全市人民，向各级人大代表、政协委员，向各民主党派、工商联、无党派人士、各人民团体，向离退休老领导、老同志，向驻日照人民解放军和武警官兵，表示衷心的感谢并致以崇高的敬意！
各位代表！
从今年起，我国跨入了第十三个五年计划。“十三五”是全面建成小康社会的决胜阶段，也是我市奋力赶超，改变“沿海后发展、欠发达”面貌的关键时期。根据中共日照市委《关于制定日照市国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》，市政府组织编制了《日照市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要（草案）》，提交本次会议审议。
“十三五”时期全市经济社会发展的总体要求是：全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中全会精神，以邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观为指导，深入贯彻总书记系列重要讲话精神，按照中央“四个全面”的战略布局和省委“一个定位、三个提升”的要求，坚持发展第一要务，坚持创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，坚持稳中求进、转型升级工作主基调，积极适应、把握、引领经济发展新常态，着力突破园区、旅游和县域经济，统筹推进经济建设、政治建设、文化建设、社会建设、生态文明建设，全面提升日照综合实力、区域竞争力、创新能力、发展活力，加快建设海洋特色新兴城市，提前全面建成小康社会。
“十三五”的奋斗目标是：实现“两个提前、三个高于、七个显著提升”。即，地区生产总值、城乡居民人均可支配收入提前比2010年翻一番；地区生产总值、高新技术产业产值、户籍人口城镇化率增幅高于全省平均水平；综合实力、产业竞争力、人民生活水平、社会文明程度、生态建设水平、社会治理体系和治理能力现代化水平、城乡一体化水平显著提升。
为便于各位代表审议，现就有关问题说明如下：
（一）关于增长速度和着力点问题。发展是解决一切问题的基础和关键。没有经济发展作基础，全面建成小康社会就无从谈起。建市以来，我市经济持续快速增长，但从总体来看，仍是一个“沿海后发展、欠发达”城市，GDP、财政收入等指标列全省第16位，人均GDP、人均财政收入低于全省平均水平。日照地处东部沿海，是国家确定的重点开发区域，发展优势多、空间足、潜力大。在发展问题上，我们一定要对“沿海后发展、欠发达”的基本市情保持清醒的认识，始终保持战略定力。“十三五”时期，要坚定不移地把“生态立市、工业强市、旅游富市、开放活市、人才兴市”摆在突出位置，把扩大总量、做大“蛋糕”作为首要任务，努力保持一个较快的发展速度，坚决打好翻身仗！
据测算，今后几年，我市只需保持7%左右的增长速度，到2018年即可实现GDP比2010年翻一番。为体现自我加压、负重奋进，《纲要（草案）》提出，到“十三五”末人均GDP要达到全省平均水平。按此测算，未来五年GDP年均增幅必须达到9%以上。实现这个目标，是奋力赶超，改变日照“沿海后发展、欠发达”面貌的需要，更是全市人民的殷切期盼。只要我们下定决心，苦干实干，就一定能够如期胜利实现！
（二）关于“生态立市”问题。生态优势是日照的战略资源、立市之本。保护好日照的生态环境，是对历史负责，对人民负责，对子孙后代负责，也是打造宜居城市、旅游城市，实现永续发展的基础。随着工业化、城镇化进程的加快，我市生态压力越来越大，人民群众改善生态环境的呼声越来越高。尽管采取了大量措施，环境质量逐年改善,但与全市人民的期盼还有很大差距。“十三五”时期，我们要全面落实“绿色发展”理念，坚持“生态立市”，加快建设天蓝水碧、山青水秀美丽日照，让全市人民在获得更多物质财富的同时，享受到更加优美的生态环境！
（三）关于转型升级问题。经济总量小与结构层次低的矛盾并存，是日照现阶段经济的基本特征。2015年，全市钢铁、水泥、发电、石化等重工业产值占比高达65.4%，装备制造业仅占29.6%；高新技术产业产值占比低于全省平均水平12个百分点。在经济进入新常态、结构性产能过剩矛盾凸显的大背景下，盲目扩大产能的路子已经走不通。不发展是死路一条，不转型同样是一条死路！“十三五”时期，我们要按照供给侧改革的要求，坚持扩总量、调结构两手发力，着力构建以现代农业为基础、先进制造业和现代旅游业为支柱、现代服务业为主导、高新技术和战略性新兴产业为引领的现代产业体系，推动日照经济向中高端迈进！
（四）关于“旅游富市”问题。旅游业是“无烟产业”和永远的“朝阳产业”，是“富民、富市、富财政”的黄金结合点，也是推进供给侧改革的重点领域之一。日照拥有“蓝天、碧海、金沙滩”的生态优势，境内海、山、古、林、泉（温泉）兼备，文化底蕴丰富，发展旅游业的条件得天独厚。随着国内消费升级和我市航空高铁时代的相继到来，我们迎来了旅游业大发展的春天!“十三五”时期，我们要高举“旅游富市”的旗帜，把旅游业提升到与工业同等重要的位置，打响“阳光海岸、美丽日照”旅游品牌，加快打造旅游支柱产业！
（五）关于突破水利、交通瓶颈制约问题。水资源匮乏和交通不畅，是制约日照长远发展的两大瓶颈。从水制约来看，日照水资源总量仅占全省的4.9%，是全省唯一无客水来源的城市，区域性、季节性缺水问题十分突出。连续两年的干旱，给我们敲响了警钟。按现状供水能力测算，到2020年，城市和工业用水年缺口将达6300万方，提高水安全保障能力已迫在眉睫！从交通制约看，虽然空中通道已经打通，但陆路交通仍不便捷。“十三五”时期，我们要大办水利、大干交通，集中实施一批水路重大项目，力争早日冲破瓶颈制约，为长远发展提供有力支撑！
（六）关于县域发展问题。县域经济薄弱，是日照的突出短板。2014年，在全省116个县域单位GDP排名中，岚山排第30位，东港排34位，莒县排55位，五莲排95位；在全省县级财政收入排名中，东港排第25位，岚山排48位，莒县排87位，五莲排96位。县域强，全市强。没有县域的突破，就没有全市的崛起。“十三五”时期，我们要实施新一轮县域经济提升行动，激励县域经济进位争先，到“十三五”末，力争两县主要经济指标达到全省中游水平，两区主要经济指标达到全国百强县水平。
二、2015年的政府工作
刚刚过去的2015年，是日照发展史上极不平凡的一年。我们遭遇了国际市场低迷和国内经济下行的双重挤压，经受了贸易融资风险和持续干旱的双重冲击。困难前所未有，压力前所未有。面对严峻挑战，我们坚持事不避难，主动担当，深入开展“解放思想求创新、转型升级促发展”系列活动，突出抓了七件大事：
（一）把“突破园区、聚力招引”确立为全市的头号工程，掀起新一轮大开放、大招引、大发展的热潮。针对发展氛围不浓，缺乏新的经济增长点，后续增长乏力的问题，我们经过深入调研论证，确立了“突破园区、聚力招引”头号工程，出台了市委、市政府《关于突破园区、聚力招引的实施意见》及“1+5”配套文件，推出了38条“真金白银”的政策；隆重召开具有里程碑意义的千人动员大会，吹响了新一轮大开放、大招引、大发展的进军号，打响了向落后宣战的战役!
市委、市政府这一重大决策部署，在全市引起了强烈反响，使各级干部受到了强烈冲击，增强了坐不住、等不起、慢不得的危机感、责任感、压力感，唤醒了干事创业、求新求变的激情，形成了你追我赶、热火朝天的可喜局面。放眼日照大地，全市上下一条心、一股劲，一心一意抓发展的热潮，正在蓬勃兴起！到去年底，全市共招引落地项目189个，实际到位资金199.43亿元；对上争引无偿资金87.94亿元，比上年增长39.08%；举行海外高层次人才日照行、高层次人才故乡行，引进高层次创新团队40个、创业团队20个、创新人才162人；引进技术专利62个。
（二）推出“五抓”组合拳，打好遏制经济下行阻击战。去年上半年，受多种因素的叠加影响，我市经济增长一度跌到建市26年来的最低谷。为尽快实现止跌回升，我们出重拳、下猛药，打出了“五抓”系列“组合拳”。在抓投资方面，夯实市级领导包保大项目责任制，100个市级大项目完成投资433.9亿元，百项重点工业项目完成投资135亿元，固定资产投资增长14.5%。在抓稳企方面，梳理出两批涉及96家企业的200个事项，下单督办，限期办结。在抓融资方面，设立了2亿元的市级股权投资引导基金，全年实现债券、股票融资135.3亿元，比上年增长40.6%；与省工农中建四大银行签署战略合作协议，四家银行承诺，三年给予我市1200亿元融资支持；与省经开投签署战略合作协议，未来三年向我市投资100亿元以上；大力推进直接融资，3家企业在“新三板”挂牌，窝窝商城在纳斯达克上市。在抓增收方面，深入挖掘税收潜力，强化城镇土地使用税清理和营业税清收。在抓“双创”方面，设立了日照创业大学和大学生创业孵化基地，全年发放创业贷款8.89亿元，扶持创业7030人，带动就业3.3万人。新注册登记市场主体33946户，增长20.14%。
经过持续发力，“五抓”疗效逐渐显现，经济回升速度比预料得要好。预计全年GDP增长7.5%，比一季度回升1.2个百分点。规模以上工业增加值增长8.5%，增幅居全省前列。一般公共预算收入增长9.5%，比一季度回升4.5个百分点，增幅居全省第11位；税收占比79.5%，居全省第4位。本外币贷款余额比年初增长14.4%，增幅居全省第一。房地产投资增长18.4%，增幅居全省第一。集装箱吞吐量增长16.2%，原油吞吐量增长20.6%，增幅居全国沿海主要港口前列。
（三）主动应对贸易融资风险，稳定经济金融秩序。2014年8月，我市贸易融资风险开始暴露，之后逐渐扩散蔓延。涉险企业担保关系复杂，融资额巨大。任何一家处置不当，都将产生连锁反应，引发区域性金融风险，给我市实体经济和金融安全带来沉重打击，让日照的经济发展倒退若干年！这是一场输不起的战役！
在这决定经济命运的紧要关头，我们采取断然措施，召开了具有重要转折意义的“3·17”会议，立下了化解风险的时间表、路线图、军令状，成立了金融发展与稳定领导小组，向各家重点企业派出工作组，建立了对区县的约谈机制、对银行的奖惩机制、对企业逃债跑路的严打机制，成功控制了风险外溢，避免了塌方式爆发，守住了不发生系统性、区域性风险的底线。下半年以来，及时把工作重心转移到重点企业分类处置上，为大地金属项目和晨曦集团石化项目组建2个银团，发放贷款18.6亿元；处置银行不良资产61.4亿元、转化不良资产41.4亿元；立案查处逃废银行债务案件36起，刑事拘留24人，挽回直接经济损失1.73亿元、间接经济损失3.7亿元，使金融生态得到优化，信用环境得到净化。
（四）向落后的体制机制动刀子，深化改革激发活力。改革是祛病根、激活力的利器，改革推进到哪里，哪里就会焕发勃勃生机。一年来，我们坚持问题导向，哪里体制不顺、机制不活，就向哪里动刀子，一大批改革成果落地生效。投融资改革方面，在城投集团快速健康发展的基础上，新组建了水务集团、交通发展集团、土地储备开发集团、公交集团。创新组建了金贸资产管理公司，推出“动产质押融资业务解决方案”，化解了贸易企业融资和银行授信“两难”。城中村改造方面，按照政府垄断土地一级市场，让利于区政府、村居和居民的原则调整政策，启动了新一轮城中村改造，全年共拆迁房屋12576户。公用事业改革方面，大力推进水务一体化改革，打破了“多龙治水”格局，形成了统一高效的水市场秩序。改革市区供热体制，实现了减少环节、降低成本、节能减排的多赢效应。国有企业改革方面，设立了新的国资委，实施了国有企业负责人薪酬制度改革，强化了对国有资产的监管。事业单位分类改革方面，加快了经营性事业单位转企改制步伐。教育改革方面，将市直义务教育学校下放，市区普通高中上收，实行中等职业教育资源整合，设立高校工委，完成了中小学校长职级制改革。综合执法改革方面，下放城市管理、人防、旅游、文化等执法权限，理顺了市区执法体制。价格改革方面，实行了阶梯水价、阶梯气价。按照上级部署，启动了机关事业单位工资和养老保险制度改革、县以下公务员职务与职级并行制度改革。
（五）顺应全市人民热切期盼，打好创城突出问题集中整治攻坚战。针对新老城区“两重天”、违章建筑“乱搭建”、交通秩序“闯抢堵”、农贸市场“脏乱差”、老旧小区“杂乱破”等突出问题，组织开展了声势浩大的创城突出问题集中整治行动，共拆除违章建筑109.33万平方米，整治老旧小区541个，新建市场26个，改造提升市场20个，维修道路114.7万平方米，清运积存垃圾38万吨，取缔占道、店外经营摊点4.28万处，整治规范沿街广告牌5.77万处，施划标线33万平方米，施划停车泊位5.3万个。出台省内首部城市管理办法，建立了防止问题反弹的长效机制。市民普遍反映，路宽敞了、小区变新了、心里不堵了。同步推进乡镇街道驻地环境综合整治和城乡环卫一体化，清理村庄积存垃圾49万吨，新增农村公路绿化面积130万平方米，第一、二轮美丽文明乡村行动片区共覆盖1975个村庄，占全市村庄的70%。坚持“疏堵结合、处保配套”，大力开展市区三轮车、四轮代步车集中整治行动，配套建设公共自行车站点200个，投放公共自行车3000辆，购置新能源公交车50辆，有效整治了三轮车乱象，广大市民纷纷点赞。以不战则已、战则必胜的坚定决心，铁拳整治卧龙山，坚决拔掉违建“钉子”，还市民一个赏心悦目的后花园。
（六）打响林水大会战，加快建设山青水秀美丽日照。为积极响应中央绿色发展号召，改善生态环境，我们隆重召开林水会战动员大会，向全市发出了“苦干三年打好林水大会战，建设山青水秀美丽日照”的动员令，推出了“八大绿化工程”、“六大兴水工程”作战图。这次大会是一次向荒山贫水宣战的誓师会，展示了全市人民重整山河的雄心壮志，在我市林业、水利发展史上具有重要里程碑意义！全市各级积极响应，迅速行动，一幅为荒山披绿、向大自然要水的壮丽画卷，在5359平方公里的土地上全面展开！
在打好林水大会战的同时，全面实施生态企业及片区、生态海洋、生态流域、生态山体、生态走廊、生态乡村“六项生态工程”，加大污染治理力度，全年“蓝天白云，繁星闪烁”天数达到298天，比上年增加15天。成功创建为全国生态保护与建设示范区，成为全国唯一获此殊荣的沿海地级市。
（七）在全市掀起效能风暴，向不担当、不作为、慢作为、乱作为现象开刀。为助推“突破园区、聚力招引”持续升温，我们隆重召开效能建设大会，确立了打造“干部作风最好、办事效率最高、营商环境最优”城市的奋斗目标。大力推进简政放权，编制公布了行政审批、行政权力、政府部门责任“三张清单”，全面取消非行政许可审批事项，向园区下放市级经济管理权限141项，向区县下放53项。大力推进审批事项“串联”改“并联”，企业注册实现“三证合一、一照一码”，启用了新一代基本建设“一表通”系统和投资在线监管平台，市级网上审批大厅上线试运行。出台《政务环境和效能问责办法》，以铁的决心、铁的手腕开展问责，努力让“效能风暴”刮出声威，让机关痼疾无处藏身！全年共立案查处违纪违法案件371件，给予政纪处分389人；查处违反中央八项规定精神问题26起，处理49人；查处不担当、不作为、慢作为、乱作为典型案件21起，问责23人。
在集中力量解难题、抓大事的同时，我们还统筹抓了以下工作。“三农”工作方面，特色种植业产值占比超过70%，新型农业经营主体发展到7681个，农村土地承包经营权确权登记颁证工作基本完成，193个村完成集体资产股份合作制改革试点。耕地保护面积连续19年保持动态平衡。对外开放方面，成功举办中国—中亚合作论坛，与中亚五国企业合资成立了日照港中亚国际物流园区，海铁联运集装箱比上年增长181.6%。岚桥集团成功收购澳大利亚达尔文港。日照经济技术开发区创新建设了现代创业中心、工业邻里中心、外商服务中心。民生工作方面，新建236个村的自来水工程，解决了37.62万人的饮水安全问题。完成231公里农村公路大修。实施移民扶持项目323处，实现农村脱贫3.3万人。建立了职工长期医疗护理保险、职工和城乡居民大病保险制度，完善了城乡困难居民医疗救助、临时救助办法。为39.42万特殊人群实施了免费查体。完成县乡公路安全生命防护工程882.4公里。社会稳定方面，及时果断处置“7·16”石大科技燃爆事故，保障了人民群众生命安全。违法犯罪警情连年下降，治安局势持续稳定。信访维稳工作取得新成效。精神文明建设方面，精心打造“德润港城、善行日照”和“日照好人”文明道德品牌。市图书馆建成启用。成功举办第五届“市运会”。积极推动军民融合深度发展。妇女儿童、红十字、老年人、残疾人、民族宗教、打击走私、司法、仲裁、国家安全、史志、档案、气象、援疆、扶贫协作黔江区等工作取得新成绩。
各位代表！
过去的一年，我们紧紧依靠全市人民的支持参与，打赢了一场场攻坚克难的硬仗，唱响了改革发展主旋律，鼓舞了士气，激发了斗志，锻炼了队伍，推动了发展。实践告诉我们，只要勇于担当，主动作为，敢想敢干，就没有攻不破的火焰山，就一定能干出一番新业绩，闯出一片新天地！
三、2016年的政府工作
今年是全面建成小康社会决胜阶段的开局之年，也是推进供给侧结构性改革，落实去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板“五大任务”的攻坚之年。我们要按照“坚持问题导向，立足积极主动，分清轻重缓急，加强协调统筹，实现重大突破”的指导原则，推动经济社会更好更快发展，确保“十三五”规划开好局、起好步。
坚持问题导向，就是瞄准短板所在、瓶颈所限、发展所需、群众所盼，聚焦问题精准发力，下决心冲破瓶颈、化解矛盾、补齐短板；立足积极主动，就是坚持自加压力，主动提升标杆，跳起来摘桃子，力求发展更快、速度更高、质量更强；分清轻重缓急，就是抓住主要矛盾和矛盾的主要方面，集中优势兵力打歼灭战，实现重点工作率先突破；加强协调统筹，就是妥善处理经济与社会、发展与生态、市域与县域、改革发展稳定等各方面的重大关系，增强发展的系统性、整体性；实现重大突破，就是以超常的决心和力度，靠新招、硬招、实招强力推进，使重点难点工作取得实质性突破。
按照上述要求，今年的主要预期目标是：生产总值增长9%左右；一般公共预算收入增长10%；固定资产投资增长15%，社会消费品零售总额增长11%，进出口总值增长3%以上；规模以上工业增加值增长10%；城镇和农村居民人均可支配收入分别增长9%和9.5%左右；新增城镇就业2.6万人，登记失业率控制在3.5%以内；农村劳动力转移就业2万人。居民消费价格涨幅控制在2.5%左右；全面完成节能减排降碳约束性目标。
（一）突出抓好“头号工程”，加快扩总量、调结构。把“突破园区、聚力招引”作为长期战略任务，年内组织两次现场观摩，为“三招三引”再添一把火、再加一把油。
加快园区转型升级。推动国家级开发区瞄准国内外一流园区，实现转型发展；省级开发区依托本地比较优势，打造特色优势主导产业，向集群化发展。今年2月前完成园区“二次规划”，明确7处省级以上园区、日照港区和航空产业园的功能定位，实现“一张棋盘布棋子、一张蓝图全覆盖”。加大项目统筹力度，鼓励发展“飞地经济”，促进园区之间合理分工、错位发展。加强园区投融资平台建设，加大基础设施投入。推进管理、开发主体分离，组建或引进综合发展运营商，提高园区运营效率。减少园区审批环节和执法层级，3月前在日照经济技术开发区设立行政审批局，实行“一枚印章管审批”；6月前在省级以上园区建立跨部门、跨行业的行政执法体制，实行“一支队伍管执法”。深化园区人事分配制度改革，2月前实现日照经济技术开发区、日照高新技术开发区职员制和职员薪酬制改革入轨运行，并稳步在其他省级以上园区推开。
提高招商引资成效。16个产业招商组分别制定“建链、强链、补链”行动方案，建立目标客户库、项目数据库、合作载体库、产业招商地图“三库一图”，瞄准世界500强、中国500强、民营500强和行业10强项目聚力招引。积极培养引进熟悉产业经济、掌握投资政策、通晓商务惯例、精通项目谈判的专业招商人才，建设高素质、复合型、专业化招商队伍。发挥领导招商的表率作用，坚持市级领导带头，主动走向招引第一线。发挥企业的招商主体作用，鼓励企业拿出优质资产、优势产品、潜力项目吸引战略投资者。强化部门招商职责，所有部门都是“第二招商局”，各涉外部门是招引外资的主要部门。年内确保引进投资过5000万元的项目150个以上，过10亿元的10个以上，实际到位资金260亿元以上，实际到账外资5.7亿美元，各区县、园区招商引资实际到位资金比上年增长50%以上。
推进招才引智和招科引技。加大对引才引智政策的宣传落实力度，用好人才引进专项扶持资金，及时兑现高层次人才创业启动资金、科研经费和住房、生活等补贴，解决高层次人才身份编制、职称评聘、子女就学、社会保障等实际困难，2月前人才创新发展院和企业发展研究院启动运行。年内确保引进高层次创业人才或团队20个以上、高层次创新团队40个以上、高层次创新人才400名以上；引进转化国内外先进技术成果80项以上，参与或合作共建博士后科研工作站、国家和省级科技研发服务平台20个以上。
（二）坚持“五抓”不动摇，力促经济运行提速提效。按照“三去一降一补”新要求，找准供给侧改革结合点，不断推出“五抓”新招、硬招、实招，持续放大“药效”。
抓投资重抓龙头项目。围绕14个重点领域，筛选确定一批投资过5000万元的项目，落实市级领导和区县、部门包保责任，确保年内完成投资500亿元以上。（1）大力实施工业转型升级和“互联网+制造业”行动计划，建设投资280亿元的100项重点工业项目。重点抓好山钢日照精钢、日钢高档薄板、宝华新材料、豪迈海工装备、新格变速箱、兴业汽配二期等46个项目，山钢项目年内基本完成土建，开始主体设备安装，明年上半年一期工程一步建成投产。加快日钢产品升级，淘汰小型炼铁高炉，推进第四、第五条ESP生产线和极薄板生产线建设。建成国家碳素结构钢质检中心。优化提升岚山石化产业园、莒县海右工业园。（2）城市建设。年内完成新一轮城市总体规划、商业网点规划、停车场布局专项规划修编，编制海绵城市、给排水、公交规划和高新区等片区控制性详细规划；启动迎宾路快捷路改造和城市公交换乘枢纽、首末站建设，推进医院、中小学等区域公共停车场建设；完成第二套供热管网建设，实施204国道市区段改线、合村路建设等33条城市道路工程，同步配套海滨五路等综合管廊；实施老城区提升工程，打通一批“断头路”和“卡脖子路”；实施海绵城市建设工程；启动汽车西站建设，购置100台新能源公交车，优化公交线网，新建公共自行车站点50个、投放公共自行车3000辆。成立城市综合管理委员会，建设数字化城市管理系统，巩固提升集中整治成果。（3）交通建设。加快推进青日连铁路、潍日高速、岚罗高速、机场高速等在建工程，开工建设奎山综合交通枢纽、鲁南快速铁路日照段、巨峰至岚山港铁路等工程；年内建成30万吨兼顾40万吨级矿石码头和西区四期5个通用泊位，新建续建第3座30万吨级原油码头、山钢项目矿石码头等十大港口重点工程。（4）水利建设，建成“沭水东调”、日照水库增容、长城岭水库并网调水、傅疃河及两城河橡胶坝工程，加快推进“潍水入沭”、海水淡化、森博浆纸中水回用前期工作。（5）电力建设，抓好220千伏傅疃等22项输变电工程和岚山、莒县、五莲4个光伏发电、2个生物质发电项目。
抓稳企重抓降本增效。开展降低实体经济企业成本行动，减少企业制度性交易成本、税费负担、社会保险费及煤电、物流等成本。积极推行随机抽查监管，解决检查任性和执法扰民、执法不公、执法不严等问题。引导企业向先进企业看齐，深化内部人事分配制度改革，推行精细化管理，减少跑冒滴漏。继续开展“点对点、面对面”涉企问题排查，进一步解决好去年结转的问题。对资不抵债、难以救活的“僵尸企业”和去产能企业，坚持多兼并重组、少破产清算，做好职工安置工作，减少社会震荡。
抓融资重抓直接融资。推动沪鸽口腔、海恩锯业、领信科技等企业到“创业板”或“中小板”上市，推进日照港主业整体上市，年内完成股改企业60家，实现“新三板”挂牌5家。通过企业债、公司债、中期票据、短期融资券等工具，加大债券融资力度，年内力争债券、股票融资150亿元以上。强化政银企合作，用好财政贴息、财政奖补、过桥贷款、风险补偿等手段，引导银行业金融机构加大对企业信贷支持力度，全年社会融资规模不低于300亿元。积极引进市外金融机构，推动民生、光大、恒丰、平安、临商银行年内开业运营。扎实推进贸易融资风险化解，加快重点企业分类处置，加大不良资产打包转让核销力度，进一步优化金融生态环境。
抓增收重抓开源挖潜。加强对电子商务等新商业模式的税收征管，加大城镇土地使用税专项清理和营业税清收力度。支持企业实行主辅分离，将服务业从主业中剥离，形成独立纳税主体。搞好税式支出管理平台、综合涉税信息管理平台建设，完善国税地税联合办税机制，堵塞征管漏洞。加强财税队伍建设，提高税收征管水平。积极争取政府存量债务置换额度，防范债务风险。
抓“双创”重抓扶持服务。抓好市级公共创业孵化基地、青年创业社区、日照经济技术开发区现代创业中心、莒县高层次人才创新创业园等“双创”平台建设，完善“五补一贴一奖”政策，支持高校毕业生、专业技术人员、高层次人才、农民工等重点群体创新创业。年内发放创业担保贷款6亿元，完成创业培训5000人，新增创业实体2.5万户，带动就业6万人。
（三）加快培育旅游支柱产业。以滨海资源开发、山岳景区提升、乡村旅游升级为重点，加快构建全域发展的大旅游格局。
坚持规划引领。编制全域旅游总体规划，明确旅游业发展的总体布局和重点任务，以旅游的理念对市域进行全景化打造，建设宜居、宜业、宜游城市。编制东方太阳城、太公岛保护性创意开发、海滨森林公园改造提升等重点项目规划，引领打造精品旅游项目。
强化精品项目带动。由城投集团对奥林匹克水上公园进行“二次开发”，建成激光秀、尚城旅游小镇一期项目，建设第四代海洋馆和四季花鸟园。整合提升梦幻海滩、万平口、灯塔广场等区域，打造海滨旅游高端景区。改造提升五莲山、浮来山、河山、龙门崮等山岳旅游项目，建设海洋牧场、渔人码头、渔乐湾等滨海旅游项目，开工国际会展文化产业园、旅游装备展销基地、黄海影视基地、温泉小镇、石老山养生度假庄园、白鹭湾大地艺术村等新业态旅游项目。开展“农家乐”星级评定行动，推动乡村旅游升级改造。
打造国内领先的旅游环境。实施智慧旅游城市、旅游集散中心、旅游道路通达和旅游服务标识、旅游休闲街区、度假酒店集群、旅游厕所等工程，重点抓好4处游客集散中心、3处特色街区、3家高端度假酒店建设，新建旅游厕所310座、改建2103座；建立与国际通行规则相衔接的旅游服务标准体系。
理顺体制机制。成立旅游发展委员会，加强对旅游业发展的总体谋划和综合协调。整合组建、鼓励发展国有、民营文化旅游产业公司。设立旅游发展引导资金。推进国有景区所有权、管理权、经营权“三权分离”，激发景区发展活力。加大营销力度，制定整体推广方案，策划推出精品旅游线路，大力拓展中高端客源市场。
（四）用好改革这把“撒手锏”，革除障碍增添活力。把发展的难点作为改革的重点，全力破解体制机制障碍。（1）投融资改革。用好日照港集团、城投集团、水务集团、交通发展集团、公交集团、土地储备开发集团、机场建设投资公司等事业发展和融资平台，年内融资到位100亿元以上。设立PPP项目储备库和实施库，扩大政府与社会资本合作。积极推进新型农村合作金融试点，加快建设专业化中小企业投融资和众筹服务平台，着力破解“三农”和中小微企业融资难、融资贵。（2）国企改革。出台深化市属国有企业改革、完善国有资产监管体制、规范国有企业负责人履职待遇等系列配套文件。推进国有企业用人制度改革，实行公开招聘、竞争上岗等制度，形成“能上能下、能进能出”的机制；加强日照港财务公司运营管理，开展国有资本投资运营公司试点。（3）行政审批改革。加快转变政府职能，持续推进权力瘦身，每半年组织一轮行政权力精简下放，成熟一批、下放一批；加快审批事项“串改并”，确保办理时限不超过最高法定时限的50%；上半年建成市、县两级网上政务服务平台。（4）财税改革。全面公开政府预决算、部门预决算及“三公”经费预决算。充分发挥市级股权投资引导基金作用，有效吸引社会资本投资。（5）农村产权制度改革。在两县开展土地经营权抵押、担保试点。完成200个村的集体资产股份合作制改革。（6）综合执法改革。按照成熟一项、划转一项和能放则放的原则，扩大综合执法范围，向区县、乡镇下移执法重心。（7）医药卫生体制改革。完善公立医院法人治理结构，建立适应行业特点的人事薪酬制度。在五莲县开展分级诊疗试点。（8）公共资源交易改革。整合扩展现有交易平台，推进公共资源交易法制化、规范化、透明化。（9）住房制度和公车改革。坚持开正门、关后门、堵旁门，推进公务人员住房分配货币化，建立临时周转房和公租房制度。完成党政机关公务用车改革。
（五）构建对外开放新格局。有效做好“一带一路”战略与项目、平台的对接工作，努力构建“双港带动、多园支撑、三外协调”的对外开放新格局。
实施海空双港带动。海港方面，在巩固既有大宗散货运输优势的基础上，实行箱、油、商、工、金“五子登科”，推动港口转型升级，提升核心竞争力，在“南北夹击”的激烈竞争中突出重围！加快日照、岚山口岸整合，打造国际枢纽口岸。按照铁路“南进南出”、货种“北集南散”的目标，加快海港布局调整。推进港区（日照港和开发区）联动、港城产融合，努力把海港打造成重要的经济增长点和税源地。空港方面，坚持“支线运输、通用航空、临空产业”三位一体，加快空港园区建设，积极引进飞机制造、拆解、维修、保养等项目，争取空港口岸开放，开通跨境航线，努力把机场打造成高效便捷的交通枢纽和高端装备制造、现代物流、综合旅游等业态融合崛起的产业龙头，实现点上点金、面上收银。
强化多园支撑。依托中韩汽车零部件产业园，推进中韩产业园招商引资和规划建设。争取成功申建日照综合保税区。抢抓中澳自贸区建设机遇，规划建设国家层面的中澳产业园，大力发展澳大利亚活牛羊、肉制品、奶制品、水产品冷链物流以及木材、矿石进口等业务。推进亚欧、中亚、中蒙通道日照出海口规划建设。
促进三外协调。利用外资方面，重点抓好与国内外行业领军企业的合作，推动与华信、金鹰、豪迈等世界500强、中国500强合作的6个在谈项目尽快落地。用好中韩自贸区建设机遇，积极引进汽车零部件、综合物流等项目。加快建设与国际接轨的法治环境、政策环境、生活环境。对外贸易方面，坚持“优进优出”，推动进出口实现恢复性增长，稳固外贸大市地位。重点抓好4处特色出口基地建设，巩固钢铁、发动机、变速箱等传统优势产品，扩大农用机械、小五金、机电产品出口规模。大力发展跨境电子商务，深入推进与阿里巴巴的战略合作，抓好“一拍档”外贸出口服务平台和日钢等3家企业海外仓建设。全面实施“大通关”服务，建设“单一窗口”电子口岸，促进贸易投资便利化。外经方面，支持企业积极稳妥地走出去，推进产能合作，打造本土跨国企业。鼓励建筑企业开拓“一带一路”沿线市场。
（六）聚力突破县域经济。优化区县发展定位，鼓励区县因地制宜，打好“突破园区、聚力招引”攻坚战，加快培育各具特色的“板块经济”。支持东港区发展高新技术产业和现代服务业；支持岚山区加快钢铁、石化等产业转型升级；支持莒县做大做强特色农业、农产品精深加工、机械制造、石油化工、现代物流等产业；支持五莲县提升发展生态旅游、汽车及现代农用装备、高端制造等产业。加大考核力度，调动区县自我发展的积极性。出台支持县域经济发展的综合性意见，从资金、项目、基础设施、事权划分等方面，强化对县域经济的扶持。推动临港产业新增项目、特色产业项目和“退城进园”项目向区县转移，推动基础设施和公共服务向区县延伸，年内完成潮石路拓宽改造、南沿海路改道、青赵线改建、222省道东港和岚山段改建任务，启动实施206国道莒县和五莲段、222省道东港和五莲段升级改造，争取启动613省道西延二期工程。
夯实“三农”基础。按照“人无我有、人有我优、人优我强、步步领先”的思路，深入实施农业十大产业振兴规划和五个特色产业发展规划，抓好“海洋牧场”、“海上粮仓”建设，加快发展果茶菜、肉蛋奶等高效特色农业。实施藏粮于地、藏粮于技战略，加大高标准农田和高产创建力度，稳定粮食生产，保障粮食安全。大力培育新型农业经营主体和服务主体，支持农户开展土地托管服务，鼓励农民以承包地经营权入股组建土地股份合作组织，年内土地经营规模化率提高到35%。扩大“互联网＋”在农业农村的应用，培育一批特色“淘宝村”。
加快新型城镇化进程。坚持以“人的城镇化”为核心，有序推进外来务工人员市民化、城中村和城边村原有居民市民化、其他农村地区就地转移就业人口市民化，年内户籍人口城镇化率力争提高2个百分点以上。按照“三年攻关、五年收官”的要求，年内抓好市区及岚山、两县76个城中村改造，拆迁房屋26761户，建设棚改安置房26897套。调整城中村居民安置方式，实行划片集中建房安置与货币化补助分散安置相结合，政府不再直接投资建设公租房，改由招标购买办法解决，以此推进房地产去库存。深化户籍制度改革，细化住房、就业、社保、教育、医疗等配套政策，让进城人口享受到完全的市民待遇。积极开展示范镇提升行动，选择夏庄、涛雒、招贤、街头等重点小城镇，加快打造区域次中心。扩大住房有效需求，保持房地产业稳定健康发展。深入开展美丽文明乡村行动，年内建设10个绿化示范镇和100个市级森林村庄，改造危房1500户、旱厕13万户，完成251个村的饮水提质改造，完成农村公路大修200公里，实施农村公路安全生命防护工程600公里，实现农村“三年大变样”。
（七）打好林水大会战。围绕实施“八大绿化工程”，抓好日照水库等13座水库环库林带建设、鲍疃河等13条河流林带新建和完善、山海西路等10条道路绿化提升和2.5万亩荒山绿化，新建两城河口国家级湿地公园和和莒县袁公河、北溪省级湿地公园，发展蓝莓、核桃、大樱桃、黄桃等特色经济林5万亩，全年新增造林面积15万亩，林木覆盖率提高1个百分点以上。围绕实施“六大兴水工程”，建成4个农田水利项目县工程、2个水土保持项目县工程；实施青峰岭、户部岭水库移民避险解困工程；完成户部岭水库除险加固、窝疃村山洪沟治理，尽快启动沭河莒县段综合治理、青峰岭水库溢洪闸除险加固等项目，开工建设绣针河、巨峰河等中小河流治理工程，推进秀水河、金银河等乡村河道水系生态治理。对林水会战实行挂图作战、挂图督战，确保尽快见到实效。
全面推广“河长制”，实施崮河流域“治、用、保”八项工程，重点抓好香店河、营子河、后楼河等市区河流综合整治，全面消除黑臭水体，实现崮河流域水质稳定达标。继续推进日照港、日钢周边片区环境综合整治，加强重点行业废气、机动车尾气排放和建筑工地扬尘治理，抓好城区裸露土地绿化，力争全年PM2.5浓度下降6%以上。建设改造6处污水处理设施。加强山体、岸线、海洋资源保护，完成卧龙山区域综合整治。严格执行投资项目用地、节能、节水、环保、安全等准入标准，推进闲置低效用地分类处置，实施“腾笼换鸟”和“二次开发”1500亩以上。坚持以水定城，以水定产，以水定需，因水制宜。完成既有居住建筑节能改造65万平方米，新建绿色建筑20万平方米。按照“重而特、重而优、重而安全、重而生态环保、重而附加值高”的思路，淘汰落后产能，推动钢铁、化工等产业转型升级。对化工园区内企业周边不符合安全间距要求的村居实施搬迁改造。严格执行建设项目环评审批负面清单，清单之内的30类项目一律不得引进，坚决不要黑色、带血的GDP！
（八）推动社会民生全面进步。尽心尽力为群众解难题、办实事，让老百姓的生活每年都有新变化，日子一年更比一年好。“两会”闭幕后，我们将把报告提出的民生事项全部列出清单，明确责任单位和完成时限，确保按期兑现，决不失信于民！
把脱贫攻坚作为政府头等大事和第一民生工程，按照“五个一批”的总体要求，积极推进“十大精准扶贫行动”，坚决打好脱贫攻坚战，年内完成农村脱贫2.5万人以上。着眼于打通交通瓶颈，发展高效生态农业和乡村旅游，对莒北、莲西等山区库区研究采取针对性、可行性强的扶贫措施，紧紧拉着老区人民的手，不让一个贫困群众在全面建成小康社会的进程中掉队！
实施农村中小学“全面改薄”和解决城镇普通中小学“大班额”工程，年内投资13亿元，新建学校13所，改扩建学校62所，招聘教师1050名。深化基础教育综合改革，完善中小学校长职级制改革，推动建立现代学校制度、中小学教师县管校聘、教育评价机制等改革。提升山东外国语职业学院、日照海事学院办学层次，加快构建现代职业教育体系。加快实施智慧校园工程。
全面建立困难残疾人生活补贴和重度残疾人护理补贴制度，建成市残疾人康复中心。加大住房保障力度，招标购买公租房300套，投放住房公积金27亿元。深入实施农民工职业技能提升、权益保障、公共服务3年三项行动计划，年内完成就业技能培训2.3万人，帮扶困难群体就业1000人。落实全民参保计划，降低社会保险费率。推进机关事业单位养老保险制度改革。
健全完善城乡医疗卫生服务体系，提高人均基本公共卫生服务经费。积极推动医养结合服务综合体建设。加快推进中医药事业发展。坚持计划生育基本国策，积极应对全面“两孩”政策实施的新情况。建设室外全民健身工程200处以上，举办丰富多彩的全民健身活动。
深入推进平安日照建设，完善立体化治安防控体系，不断提升群众的安全感和满意度。全面落实“七五”普法规划，完善公共法律服务体系。扎实做好新形势下的信访工作，创新社会综合治理。强化食品药品监管体系建设。牢固树立安全生产“底线思维”和“红线意识”，严格落实“党政同责、一岗双责、齐抓共管”和“三个必须”要求，确保安全生产形势持续好转。
坚持文化惠民、文明育心，积极培育和践行社会主义核心价值观，深入开展精神文明系列创建活动，争创全国文明城市。加快构建现代公共文化服务体系，实施“千百重点文化工程”、基层综合性文化服务中心等项目。推进全民阅读。加强文化遗产保护。抓好海洋科普馆建设。加快“钢琴＋”综合体、文化创意产业园、星河科技园等文化产业项目建设。深化双拥工作，落实优抚安置政策，促进军民融合深度发展。做好第三次全国农业普查工作。统筹推进妇女儿童、红十字、老年人、民族宗教、打击走私、司法、仲裁、国家安全、史志、档案、气象、援疆、扶贫协作黔江区等各项工作。
四、打造担当、务实、高效、廉洁政府
各位代表！
过去一年，我们积极应对挑战，主动破解难题，一大批干部在“火线”经受了锻炼和考验，提高了胆识和能力。我们切身感受到，事在人为。加快日照发展，要害在干，关键在人！未来五年，我们要按照“三严三实”的要求，持续推进各级政府作风建设，努力锻造一支对党忠诚、勇于担当、充满激情、能打胜仗的政府干部队伍，切实增强各级政府领导干部的决断力、凝聚力、号召力和工作人员的理解力、执行力、创新力，为“十三五”发展提供可靠保障！
大力弘扬担当精神。去年的实践证明，有些事情看起来很棘手，但只要下决心就能干成，而且越干越敢干、越干越会干、越干越想干！我们要大力培养政府干部的担当精神，激励他们事不避难，在困难面前勇往直前，做敢打敢拼的冲锋陷阵者；直面问题不回避，做无所畏惧的亮剑者；勇于冲破思想牢笼和利益樊篱，做创新求变的改革者；坚持“五加二”、“白加黑”，做忘我工作的无私奉献者。各级政府要健全完善容错机制、保护机制，为担当者撑腰壮胆、遮风挡雨。允许有失误，不允许不干事！重视从突破园区、“三招三引”、项目建设、征地拆迁、城中村改造、改革、维稳等急难险重工作中培养、锻炼、发现干部，让想干、敢干、会干的干部有位子、得实惠，让不担当、不作为的干部没市场！
打造认真、专业、务实的干部队伍。把思路和招数结合起来，对每项工作都精心设计实施路径，拿出管用的招数，切实提高工作成效。严格落实责任制，加大督查力度，确保各项决策落地生根。坚持集体学习与个人自学相结合，提高各级政府领导干部的科学化、专业化、法治化水平，争做专家型领导。利用党校、行政学院的资源，对政府系统中层干部和一般干部实行轮训。坚持谋事要实、创业要实、做人要实，多做打基础、利长远、惠民生的事，创造经得起历史和人民检验的业绩。严格执行《政务环境和效能问责办法》，加大明察暗访力度，对不担当、不作为、慢作为、乱作为的人和事，发现一起，查处一起，决不姑息！
加快建设法治政府。各级政府领导干部要带头尊法、学法、守法、用法，当好法治建设的领头雁，练就依法办事的硬功夫，守住党纪国法的警戒线。认真落实人大及其常委会决议决定，自觉接受人大法律监督和政协民主监督，及时听取各民主党派、工商联、无党派人士、各人民团体和人民群众的意见。把公众参与、专家论证、风险评估、合法性审查、集体讨论决定作为重大决策的必经程序，确保制度科学、程序正当、过程公开、责任明确，最大限度避免决策失误。全面推进政务公开，对土地征用、房屋拆迁、招生就业、人员录用、经费开支等涉及群众切身利益和社会关心的事项，依法向社会公开，让权力在阳光下运行！
坚持讲纪律、守规矩。自觉向党中央看齐，向党的理论和路线方针政策看齐，保持坚定正确的政治方向，做政治上的明白人，在思想上、政治上、行动上，坚定不移地同以习近平同志为核心的党中央保持高度一致。认真学习贯彻《中国共产党廉洁自律准则》和《中国共产党纪律处分条例》，严格落实党风廉政建设主体责任，管好班子、带好队伍。严格遵守中央八项规定，从严控制公用经费支出，确保财政供养人员和“三公”经费只减不增。主动接受司法监督、行政监察、审计监督、新闻舆论监督和人民群众监督，确保行政权力运行到哪里，监督就延伸跟进到哪里。坚持无禁区、全覆盖、零容忍，保持惩治腐败的高压态势，让想搞腐败的人了断念头，让搞了腐败的人付出惨痛代价！
各位代表！
“十三五”的宏伟蓝图已经绘就，我们站在了新的起点上。让我们紧密团结在以习近平同志为核心的党中央周围，高举中国特色社会主义伟大旗帜，在中共日照市委的坚强领导下，同心同德，励精图治，努力夺取全面建成小康社会的胜利，开创日照更加美好的未来！
日照房地产业促销报告 篇6
随着我国经济社会的快速发展, 城市化进程的步伐不断加快, 人们对现代城市的发展环境提出了新的要求。地多人少的城市建设同亟待改善的生活环境质量两者之间相互冲突所引发的矛盾反映于城市生活的方方面面, 而在这些众多矛盾中, 日照环境损害则是最为突出的表现之一。与此同时, 公民的法律知识及维权意识与过去相比也有明显的提升, 日照环境损害而引发的采光权纠纷案件也逐年递增。而我国现有的一些针对房地产损害赔偿的规范, 以实体性损害居多, 关于环境损害等无形损害赔偿的规范较少, 如何对于房地产日照环境损害赔偿进行合理估价, 采取更为科学的估价方法, 就显得尤为重要。
二、我国现阶段日照环境损害估价现状
虽然关于我国的房地产日照环境损害的案例发生次数并没有具体的统计数字, 但是从关于采光权的纠纷案件不断增多, 以及住宅建设仍旧飞快发展的现实不难得出, 关于日照环境损害的相关案件发生的次数将呈上升趋势, 由此产生的估价业务也将不断增多。
日照环境损害属于房地产损害情况中的一种, 也是最近发生频率较高的非实体性损害之一。在发生日照环境损害事件时, 一般是采取和解、调解、仲裁等方式, 也有一些城市出台了给予被阳光遮挡住宅补偿的标准的规定, 包括《北京市生活居住建筑间距暂行规定》、《大连市城市间距及挡日照处理规定》等, 这些途径主要从讨论赔偿的金额角度着手。目前的机制并不完善, 鲜有专业意见作为参考依据, 在赔偿金额方面的确定随意性较大。
现阶段, 针对房地产损害赔偿的估价业务, 同普通估价业务还是有所区别的, 在具体方法的选取及运用上, 并不像其他业务一样已被房地产机构及估价师完全熟练掌握并在行业内形成一定的共识, 而是根据不同损害的特点呈现出个别性、差异性的特点, 根据不同的损害类型确定适应的估价思路、估价技术路线和方法, 从估价技术过程来看有更大的灵活性。在房地产损害赔偿的估价中, 可运用的规范又多偏重于对实体性损害方面的规定, 故诸如日照环境损害这类无形损害的赔偿估价, 其估价技术思路、方法等在行业内还未能形成一定的共识, 故可探讨性较大, 值得深入研究, 以适应该类案件发生频率增大带来的业务需求。
三、房地产日照环境损害赔偿估价方法初探
本文分别对成本法、市场比较法、收益法、价差法、价格分离修正法、意愿调查法各自的基本原理、在日照环境损害赔偿估价中的运用等方面进行了阐述。
(一) 成本法。
成本法是将房地产价格各构成部分逐项累加、最后合成为估价对象房地产价格的方法, 也就是先求取估价对象在估价时点时的重新购建价格, 然后扣除折旧, 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法又称为积算法, 估算结果称为积算价格。
1、成本法在日照环境损害赔偿估价中的运用。
将成本法运用于房地产日照环境损害的赔偿估价中, 主要是通过将受损害的房地产恢复于未损害时的状态所必须的各项费用总和作为赔偿估价值的主要参考依据。
成本法的公式为:
式中, V为各项费用之和;C1、C2等为各种费用, 如受损害影响的房屋与正常情况下的房屋相比需要多付出以供满足照明需要的电费、冬季的取暖费等。
通过成本法计算得到的最终日照损害赔偿估价值, 一般情况下, 必须大于或等于V。
2、成本法下的重点关注问题
(1) 成本法的使用前提。选用成本法对房地产日照环境损害赔偿进行估计, 需要满足的三个前提条件:一是被估价的房地产处于继续使用状态;二是对于所产生的各项损害费用应有据可查;三是构成赔偿估价的各项损害费用必须是合理的。
(2) 成本法的缺陷。成本法的使用较为简便, 但是由于日照环境损害为一种非实体损害, 故相较于实体损害的赔偿估价, 成本法的适应性较低。因为在实践中很难全面、客观、准确地确定各种损害因素并对其所造成房地产的损害进行科学量化。此外, 也有学者认为这种方法在估价房地产价值损害时, 忽略了损害对房地产整体价值的影响, 而只是简单的将各项损害费用相加。
(二) 市场比较法。
市场法, 是指利用市场上同样或者类似资产的近期交易价格, 经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
1、市场比较法在日照环境损害赔偿估价中的运用。
市场比较法主要是通过选择评估时点相近的有类似日照损害赔偿的房地产与评估对象进行比较, 对可比实例的日照损害赔偿价值根据各项修正因素进行适当调整, 以得出评估对象的损害赔偿估价值。
市场比较法的公式为:
式中, V—房地产日照环境损害赔偿评估值;P—可比实例日照损害赔偿值;F1—赔偿情况修正系数;F2—赔偿日期修正系数;F3—日照损害状况修正系数。
采用市场比较法, 一般估价师应选取不少于3个类似的可比实例, 但是鉴于现阶段该类似可比实例总体数量较少, 只要估价师能找到可比性很强的实例, 尽管数量未达到3个, 也允许其采用此方法。通过对赔偿情况的修正, 将可比实例的损害赔偿值修正为正常赔偿额;通过赔偿日期修正, 将可比实例在赔偿日期的赔偿额调整为在估价时点的赔偿额;通过日照损害状况修正, 将可比实例日照环境损害状况下的赔偿额调整为评估对象日照环境损害状况下的赔偿额。最后, 将不同可比实例修正后的赔偿额的简单算术平均或者进行加权平均得到的值作为市场比较法的估价结果。
2、市场比较法下的重点关注问题
(1) 市场比较法的使用前提。市场比较法的使用前提必须是有能够找到有类似实例, 并且具备一定的可比性, 如适度的时间范围、交易条件、市场条件等。
(2) 市场比较法的缺陷。市场比较法是最直接、客观的一种估价方法, 市场比较法的应用较为广泛。但是, 由于对市场条件有较高的要求, 如果无法获得具有可比性的实例, 则无法使用该方法。此外, 对于日照损害状况这个因素的修正, 除应仔细研究相应的建筑工程日照分析规程外, 也对估价师有较高的建筑、工程等方面专业知识的要求。
(三) 收益损失资本化法 (收益法)
1、收益法的基本原理。
收益法是通过估算被评估资产的未来预期收益, 并将其按一定的折现率或者资本化率折成现值, 来确定该项资产的评估值。收益法是以效用价值论作为其理论基础的, 也就是收益决定资产的价值。
2、收益法在日照环境损害赔偿估价中的运用。
收益法主要是求取受日照环境损害的房地产的未来净收益损失的现值作为房地产日照环境损害赔偿值得估价方法。由于日照环境损害对房地产所造成的影响往往并不是表现在使其使用寿命的缩短, 这与一般的有形损害对房地产所造成的影响有所不同, 日照环境损害的影响多表现于降低了房地产的未来净收益。
收益损失资本化法的基本公式为:
式中, V—房地产日照环境损害赔偿评估值;△Ai—未来第i年的净收益损失额;n—净收益损失年限;r—折现率。
3、收益法下的重点关注问题
(1) 收益法的使用前提。在使用收益法对房地产日照环境损害赔偿估价时, 应满足房地产未来预计的净损益是可以预测, 并能用货币计量以及净收益损失年限能够预测, 或者可以计算得出等前提条件。
(2) 收益法的缺陷。收益法多用于不可修复的永久性损害, 比如日照环境。但是, 在实际运用中, 预期收益损失额的预测难度较大。
(四) 价差法。
价差法, 顾名思义为一种作差的估价方法, 即求取类似的无日照环境损害的房屋和有日照环境损害的房屋市场价值之差作为房屋质量缺陷损失的估价。
价差法的基本公式为:
式中, V—房地产日照环境损害赔偿评估值;V1—无日照环境损害的房屋价值;V0—有日照环境损害的房屋价值。
无日照环境损害的房屋价值和有日照环境损害的房屋价值都是基于市场价值, 一般是通过市场比较法得到V1、V0, 所以价差法并不是一种新的估价方法, 而是在市场比较法基础上引申出的一种方法。
(五) 价格分离修正法 (Hedonic模型法)
1、价格分离修正法基本原理。
价格分离修正法, 主要是基于特征价格法的一种估价方法。所谓特征价格法, 又称Hedonic模型法和效用估价法, 认为房地产由众多不同的特征组成, 而房地产价格是由所有特征带给人们的效用决定的。由于各特征的数量及组合方式不同, 使得房地产的价格产生差异。因此, 如能将房地产的价格影响因素分解, 求出各影响因素所隐含的价格, 在控制地产的特征 (或品质) 数量固定不变时, 就能将房地产价格变动的品质因素拆离, 以反映纯粹价格的变化。
2、价格分离修正法在日照环境损害赔偿估价中的运用
(1) 构建模型。本方法是利用计量经济学方法进行数学建模, 并建立如下模型:
(1) 式中, Pi为住宅价格;X为住宅属性变量, 如区位、容积率、绿化、采光等;D是一系列取1和0的虚拟变量;ui为随机扰动项。
将上述取对数形式, 得到 (2) 式:
对公式 (2) 中的Hedonic对数模型采用最小二乘法进行多元回归估计, 得到α、βj、δd的估计参数。
(2) 计算住宅特征的隐含价格。假设E为住宅的某一特征, 如光照环境, 则由Hedonic模型可得:
由于市场中的均衡价格是由商品的边际价格决定的, 对 (3) 式推导, 可得:
Pei即为所求某一住宅特征的隐含价格。
房地产日照环境损害赔偿的估价应以所求得日照环境这一特征的隐含价格为依据, 根据损害程度进行估价。
3、价格分离修正法评价。
相较于前四种方法, 价格分离修正法的主观因素最弱, 客观性最强。本方法是以数据可获得性为前提, 需要大量可靠的数据, 因此必须要有全面可靠的住宅市场样本为依托。
(六) 意愿调查法
1、意愿调查法基本原理。
意愿调查法又称意愿调查价值评估法 (Contingent Valuation Method, CVM) , 这是一种基于调查的评估非市场物品和服务价值的方法, 利用调查问卷直接引导相关物品或服务的价值, 所得到的价值依赖于构建 (假想或模拟) 市场和调查方案所描述的物品或服务的性质。这种方法被普遍用于公共品的定价领域, 现在在西方国家也是进行环境物品价值评估时用得最多的一种方法。
2、意愿调查法在日照环境损害赔偿估价中的运用。
首先, 估价师必须对房地产日照损害事件进行实地调查, 了解损害的范围和纠纷双方的诉求, 并对损害所造成影响进行较为准确和全面的阐述;其次, 选择合适的调查范围, 调查对象要有针对性和全面性, 主要包括损害方、被损害方、与估计对象周边范围的一些类似损害方及被损害方、专业人士及监管部门, 被调查人员应为对损害行为有一定了解和体会的人群, 否则会使调查结论与偏颇;在这, 调查应从“应得补偿”与“自愿补偿”正反两方面进行, 以免出现只使用一方面的调查值使得结果与实际偏高或偏低;最后, 估价师对两方面的调查值进行权衡处理得出最终值。
3、意愿调查法评价。
意愿调查法, 虽然是一种主观性很强的方法, 不通过公式计算, 看似不准确, 但是如果在广泛调查基础下, 其实可以相对直观表现损害价值, 更为贴近纠纷双方的诉讼心理, 更好地解决实际问题, 甚至能够在其他方法无法进行估价时通过此方法对损害赔偿值进行确定。
四、小结
以上六种方法, 没有特别的孰优孰劣之分, 估价师应当根据具体情况做出分析判断。总的来说, 价格分离修正法相比市场比较法、收益法、成本法、价差法而言降低了主观因素的影响, 更为客观, 在行业内使用最为广泛, 但是需要有大量可靠的样本数据作为依据。而意愿调查法尽管是一种主观色彩极强的一种方法, 但是当其他方法行之无效之时, 运用好此方法往往也能达到很好的效果。本文仅对估价方法进行初探, 并没有对日照环境因素的诸如光影长度、角度等做具体分析。
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