不动产抵押贷款的主要风险及原因

不动产抵押贷款的主要风险及原因（精选5篇）

不动产抵押贷款的主要风险及原因 篇1

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不动产抵押贷款的主要风险及原因

不动产抵押贷款的主要风险及原因

(一)借款人信用意识淡漠，一物多押骗取银行贷款。

《商业银行法》第36条规定：商业银行贷款借款人应当提供担保。该法确定了贷款发放应当担保的原则。另一方面，随着中国加入WTO，和国际接轨日益密切，银行的风险意识在不断加强，商业银行在发放贷款时要求借款人提供贵客担保，各担保方式中又以抵押最受欢迎。于是借款人为了多获取贷款，往往将同一财产多次向多家银行抵押，其主要表现形式有：

1、担保法生效前将财产抵押给甲银行，担保法生效后又将同一财产抵押给乙银行。由于在担保法生效前，抵押合同的生效不以登记为要件，借款人将不动产抵押给甲银行时，不动产的主管部门没有登记记录。借款人利用这一漏洞，在担保法生效后，又将同一财产抵押给乙银行，并进行登记。甲银行的贷款担保因乙银行的抵押权的设定而落空。

2、抵押人将其不动产的产权证书押于甲银行取得贷款，又在骗得不动产主管部门补发的产权证书后，将该不动产抵押给乙银行，并办理抵押登记。

3、利用登记部门工作衔接失误，将房地产重复抵押骗取贷款。在我国多数城市，房产和土地多由二个部门管理，即分别由房产局和土地局主管，而且由于体制上的原因，两个部门之间很难沟通。抵

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赢了网s.yingle.com 押人正好抓住这点，先是和甲银行签订借款合同，将“土地使用权及地上建筑物”抵押给银行，并到土地管理局办理抵押登记，随后，抵押人又将该土地上的房产抵押给乙银行，并在房产局办理登记。而根据不动产的特点和法律规定，土地与其地上建筑物应同时抵押，这样同一房地产的重复抵押使得甲、乙银行在实现抵押权时势必发生冲突，给贷款造成风险。

(二)转贷或借新还旧时没有重新设定抵押，贷款变为信用放款。

附随性是抵押权的特性之一，即抵押权不能独立存在，它必须依附于主合同，随着主债权存在而存在，随着主债权的消灭而消灭。银行承兑汇票垫款或信用证垫款转贷款和借新还旧都是用一笔新发生贷款偿还原已存在的垫款或贷款，其结果是一笔新债发生，一笔旧债消灭，其担保效力并不当然及于新发生的债权。而在实践中往往错误地认为：抵押合同约定的抵押期间于转贷或借新还旧时还未到期，甚至长于新贷款的到期日，抵押在转贷或借新还旧时仍然有效，其担保效力应及于新贷款，因而在办理新贷款时，没有与抵押人重新办理抵押合同及办理抵押登记，使新贷款变成没有抵押的信用放款。

(三)抵押人擅自以共有不动产抵押，抵押行为无效。

根据法律规定，抵押人只能以其拥有合法所有权或用益物权的不动

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1、抵押人擅自以家庭各成员共同所有，各家庭成员对共同房产平等地、不分份额地享有所有权。任何一名家庭成员对该共有房产作处分必须经其它成员书面同意，否则处分无效;

2、抵押人擅自以夫妻共有财产作抵押。根据我国《婚姻法》等相关法律规定：除双方另有约定外，在婚姻存续期间，夫妻任何一方或双方取得的财产属二人共同所有;婚前归一方所有，但婚姻存续超过一定时间的也属共同财产。对夫妻共同财产，任何一方未经另一方同意私自抵押的，其抵押行为无效;

3、抵押人擅自以与其它共有人共有的财产未经他人同意的，其抵押行为无效。

(四)抵押不登记，抵押行为无效。

在不动产上设定抵押，世界各国均要求设立抵押登记。有的国家规定抵押登记是抵押登记行为的对抗要件，有的国家规定登记是抵押行为的生效要件。根据我国的《担保法》规定，登记是抵押合同生效的必要条件，抵押合同不经登记不发生法律效力。在实践中，由于工作人员对法律知识掌握程度各异，或许为企业节省融资成本，往往出现下列情况：

1、只签订抵押合同不办理登记;

2、同抵押人签订抵押合同，不办理抵押登记，但扣留办理抵押时的不动产权证书;

3、只同抵押人签订抵押合法律咨询s.yingle.com

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(五)抵押物评估价值与实际价值差距较大，债权难以全部保全。

抵押贷款对银行而言最根本的目的是确保债权的安全，故抵押债权的价值应大于或等于债权。《担保法》也规定，抵押担保的债权价值不得超过抵押物的价值。而且银行还往往设定一个抵押比率，以进一步保障贷款安全。但在实践中，一方面抵押物的价值随市场行情而变动，相对不确定;另一方面借款人为了多贷款也常想尽一切办法抬高抵押物价值，最终抵押物可能无法满足担保债权的需要，其主要表现在：

1、中介机构的不规范竞争使得其常应抵押人的要求高估抵押物的价值，抵押人藉此高估的评估报告抵押贷款;

2、银行业务人员经验不足，根据抵押人提供抵押物资料主观确定抵押物的价值，致使抵押品价值水份大，抵押物实际价值小于贷款金额。这种操作实属违规操作。

3、用土地使用权抵押时，勿视取得土地使用权的方式。凡是通过划报方式取得土地使用权的，均未交纳土地出让金，如果贷款到期需将抵押物变现时，必须交40%-60%的出让金，结果实现抵押权时，实现所剩价值款很少，很难实现全部债权。

(六)法律规定不得设定抵押的财产。

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随着经济体制的不断深化，事业单位的经济运行也发生巨变，它们对资金需求在与日俱增，而事业单位贷款的效益性、安全性也引起各家银行的高度重视，但在实际操作中，根据《贷款通则》和《担保法》的有关规定，公益事业单位的某些财产是不得对外设立抵押担保的。《担保法》明确规定，社会公益单位是不能作为保证人的，禁止以社会公益单位的具有公益性质的设施作为抵押物。但是在《<担保法>若干规定问题解释》中规定了社会公益单位“以其拥有的公益性质以外的设施为自身的债务设定抵押的，人民法院可以认定有效。”在实践中，往往分不清哪些属公益性财产而盲目设定抵押，使抵押行为无效。另外导致抵押贷款形成风险的还有以下一些形式：比如抵押物极难变现，抵押担保虚化;行政部门违规行政导致抵押无效;主合同无效导致抵押无效;抵押人以其财产设定抵押后，在6个月内宣布破产;抵押人将其全部财产抵押给一个人;银行与债务人恶意串通，骗取第三人抵押等。上述这些均会造成贷款抵押无效的行为。

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不动产抵押贷款的主要风险及原因 篇2

(一) 高校自身原因造成风险

1. 贷款规模超出经济承受能力。

高校向银行贷款搞基本建设, 对基建项目进行论证时, 通常把该项目能否改善学校办学条件、扩大办学规模放在首位, 而把使用资金的成本和贷款规模过大可能给学校带来的财务风险放在次要的位置。高校考虑贷款申请时, 常以贷款能否满足建设项目需要为第一标准, 缺乏理性的分析和科学的论证, 只凭主观分析或少数人的意见, 超出自身承受能力, 过量贷款, 从而造成巨大的财务风险。

2. 编制赤字预算。

高校在获得贷款后的使用过程中, 将贷款资金和自有资金打通使用, 编制赤字预算, 将部分贷款资金用于日常经费开支。结果从财务报表上看收支平衡, 实际上是真正的赤字预算或负债运作, 财务报表不能反映实际情况, 给贷款安全留下了重大隐患。

3. 高校对政府过分依赖, 融资成本意识淡薄, 对银行贷款资金的有偿性认识不清, 缺乏资金的成本概念和财务意识。

很多高校还停留在政府包揽一切的计划体制意思中, 认为所有的硬件建设、软件建设、管理费用、运行费用应全部由政府出资, 对银行贷款过大而影响学校正常财务支付和不能按期偿还到期贷款本金及利息的危害性尚未引起充分重视。一些高校领导认为学校是属于国家的, 即使将来还不上贷款, 也不能被起诉破产。

(二) 政府原因造成风险

1. 教育经费投入严重不足。

按照《教育法》的规定, 中央和地方政府有责任保证公办高校教育经费的稳定来源, 但是作为公立高校的产权所有人, 政府并没有为高校的扩招新投入多少经费。扩招之后学校面临着教学硬件及软件的严重不足带来的各种问题, 国家交给学校来解决, 使业已壮大教育规模的高校无奈采取贷款之举。同时, 国家在发放教育国债资金时, 都要求地方政府和高校必须给予相应的配套资金, 对配套资金确实不能到位的项目, 要视情况调减资金。为了得到补助, 高校在地方政府的引导下, 只好向银行贷款来筹集配套资金。数据显示, 从扩招至今, 全国高校共投入5000多亿元, 其中政府投入仅有500亿元, 其他都是高校通过贷款和收费解决的。

2. 地方政府片面追求区域利益。

在中央政府和地方政府的责任意识上, 显然, 地方政府依赖性更大, 不少地方政府官员把城市管理和市场运作等手段运用到高校管理中, 不惜投巨资开发大学城, 希望利用高等教育的发展拉动一个区域的经济发展, 甚至是拉动一座城市社会、科技、教育的综合发展。鼓励高校贷款, 对高校建设实行全方位倾斜。一时间高校园区、万人大学就成了地方政府夸耀的政绩工程、形象工程。在实际运作过程中, 地方政府的一些政策没有经过仔细、周密的考虑, 对高校用地的过度审批, 动辄把几百亩、上千亩的土地以低价转让给高校, 供其基础建设。这种做法也刺激了各高校大规模基本建设的热情, 高楼大厦背后掩藏着一笔笔巨额银行债务。

(三) 银行的原因造成风险

银行为高校贷款提供了较为宽松的条件, 也是高校贷款规模过大, 还款计划难以落实的重要原因。从银行的角度看, 认为高校是国家的, 高校具有稳定的现金流量, 行业稳定, 还款能力强, 发展前景广阔, 同时政府对教育所承担的责任, 决定了政府一般不会让高校因财务危机而倒闭, 持续经营比较有保障。因此, 高校相对于企业来说是个巨大的安全可靠的投资市场, 银行对高校贷款的准入条件相对宽松, 基本上对高校发放信用贷款, 不设立担保或财产抵押, 没有真正建立科学的信用评价体系, 贷款偿还的监管具体措施不完善。

二、高校贷款风险的防范

(一) 高校贷款风险的自我防范

1. 强化预算管理。

预算管理是高校财务管理的重要方面, 是学校进行各项财务工作的前提和依据。高校编制预算要坚持量入为出, 收支平衡的原则, 不得编制赤字预算。银行贷款和利息支出要在预算编制中列示, 年度贷款余额和新增贷款数也要在编制预算说明中反映;各类贷款要建立台账, 要如实记载贷款日、到期日、金额、利率等数据;作支出预算时, 要预留相应的准备金, 已应对国家宏观经济政策的调整及财务风险。

2. 拓宽筹资渠道, 增收节支, 增强高校的还贷能力。

高校为减少贷款风险, 必须扩宽筹资渠道, 建立多渠道筹集资金的机制, 增强还贷能力。首先, 要通过多种办学模式来分散财务风险。由于现代社会已进入大众化终身学习的社会, 在抓好学历教育的同时, 利用现代教学资源的优势, 在社会举办各种短训班、继续教育班等来满足不同层次人员对知识的需求, 分散由于全日制学生生源缺乏、贫困生学生缴费困难带来的财务风险。其次, 可以加强校企合作, 利用高校人才资源及科研成果, 出让高校的专利技术, 为企业进行技术研发, 为企业定向培养专业技术人员, 拓宽收入渠道。第三, 学校应积极与地方政府建立良好的关系, 尽可能多地争取建设相关的专项经费。积极争取社会捐赠, 借鉴国外高校的经验, 扩大募捐范围, 设立专门的募捐管理机构, 为学校筹集更多的建设资金。最后, 要合理使用贷款资金, 想方设法节约成本, 减少人员支出, 压缩行政性经费, 实行办公费、差旅费定额制度。杜绝资源浪费、奢侈的校舍内外装修、资产闲置、公物私用、职务消费等不良现象和行为, 以减少不该花的办学费用。通过节约型校园建设, 改变教育资源配置不良浪费现象, 节约资金, 增强还贷能力, 保障今后高校可持续发展。

3. 控制举债规模, 优化贷款资金结构, 降低债务风险。

高校应认真研究国家的有关贷款政策, 结合学校的实际, 坚持量力而行, 提倡适度的科学举债。可以以一些财务指标为指导, 对债务的规模和安全性进行动态监测。合理确定本校的贷款规模, 如:负债率 (债务余额/当年学校总收入) 、偿债率 (年度还本付息额/当年可支配财力) 等优化贷款结构, 恰当预测建设所需资金, 合理预计贷款的偿还能力, 使贷款结构逐步合理化, 还款时间均匀分布, 避免在某一时间集中归还贷款而引起资金支付困难。

(二) 加强贷款风险的外部监控

高校贷款风险的外部监控包括政府、教育主管部门和银行方面, 政府、教育主管部门作为教育服务体系的构建者和监管者, 应更多地从政策导向上对高校贷款进行监控, 而银行应在实际操作中树立风险意识, 对信贷业务过程中的各种风险因素进行控制和管理。

1. 政府部门应加大扶持力度, 对高校还贷提供财政援助。

加大对高等教育的投入, 是缓解高校办学资金压力的重要途径。特别是我国高校债务绝大多数是在教育经费严重不足, 完成国家扩招任务向银行贷款形成的。对这部分债务地方政府应根据本地财力状况, 将其列入财政收支计划中, 逐年分期分批地通过增加拨款、贴息或承担部分本息对高校新校区建设债务给予一定的财政补助。为高校提供财政援助, 从根本上降低高校的偿债风险, 减轻高校的债务。

2. 科学预测学龄人口发展变化, 严格控制规模。

根据教育部2006—2009年全国教育事业发展统计公报数据显示, “十一五”期间小学适龄人口入学情况, 2006年小学校数为34.16万所, 入学人数为1729.36万人, 2007年小学校数为32.01万所, 入学人数为1736.07万人, 小学校数比同期减少2.15万所, 入学人数增加6.71万人;2008年小学校数为30.09万所, 入学人数为1695.72万人, 小学校数比同期减少1.92万所, 入学人数减少40.35万人;2009年小学校数为28.02万所, 入学人数为1637.8万人, 小学校数比同期减少2.07万所, 入学人数减少57.92万人。以上数据表明随着学龄人口的逐年减少, 高校招生生源势必成递减趋势。教育管理部门应严格把关, 根据我国高等教育未来的发展趋势, 对我国高校建设进行合理的规划与控制, 避免过度扩张造成资源闲置和浪费。建立高校贷款的动态管理机制, 科学预测还款能力, 特别是对新增贷款必要性与可行性进行认真审核, 严格控制规模, 杜绝盲目贷款现象。

3. 银行应加强对高校贷款风险的监控。

在当前的政策环境下, 银行将高等教育客户作为其重要的客户群体, 为减少或避免信贷资产损失, 必须树立风险意识, 客观评价业务对象的风险与收益, 理性决策。随着高等教育市场竞争加剧和人口的逐年递减, 部分高校会面临生源不足, 生源不足会直接影响到学校的经济收入, 影响到到期债务的偿还。因此要加强对高校贷款的风险监控, 最大限度地降低风险。对有利于提高高校办学效益的项目加以支持, 对形象工程消费性建设项目要严加限制。银行要依据项目投资的实际需求, 保证一定比例项目资本金的前提下, 控制项目贷款规模, 并按项目实际进程发放贷款资金, 杜绝盲目扩大贷款规模。银行要确保贷款资金的专款专用, 防止贷款高校将贷款资金挪作生活消费、日常消耗性开支。随时取得贷款高校每个时期的会计报表, 关注资金流向。

总之, 适时适度地举债解决了高校发展的资金瓶颈问题, 为学校发展培育了后劲, 甚至使其获得良好的效益。但是贷款融资改变了高校的资本结构, 存在由于债务负担过重, 而影响学校正常财务支付和不能按期偿还到期贷款本金和利息的风险, 一旦后续资金不能及时注入, 势必造成学校财务收支失衡, 将会影响今后高校正常的教学科研及维持费用的开支, 影响高校的正常发展。因此, 高校举债必须对收益能力和偿债能力进行评估, 高校向银行借款的额度既要考虑学校建设和发展的需要, 又要充分考虑学校财力的承受能力, 同时还应进行贷后风险防范。

参考文献

[1].全国教育事业发展统计公报

[2].教育部、财政部.关于进一步完善高等学校经济责任加强银行贷款管理切实防范财务风险的意见[N].教财[2004]18号

[3].吕途, 杨贺男.高校贷款风险产生的原因及其防范[J]企业经济, 2009 (1)

不动产抵押贷款的主要风险及原因 篇3

操作风险是指由于小额贷款公司信贷管理系统不完善、管理失误、控制缺失、诈骗或其他一些人为错误而导致信贷资产的损失。操作风险直接与小额贷款公司的信贷管理体制有关，一旦发生，引起的损失可能非常巨大。操作风险是导致小额贷款公司信贷风险的一个主要因素。从理论上说，操作风险是小额贷款公司通过科学、完善的管理制度可以规避的，但是目前，我国小额贷款机构的操作风险普遍较大，影响小额贷款公司内控机制发挥作用。导致我国小额贷款公司操作风险的主要原因有以下几点。

内控机制不严密

目前，小额贷款公司虽然按《公司法》和金融机构内控要求建立了 “三会”、贷款三查和贷审会制度，但由于从业人员普遍缺乏从业经验，一般仅有一名总经理有金融行业背景。因此，多数小额贷款公司的贷款决策及日常经营管理，基本取决于总经理个人的风险偏好和自我约束。一旦其决策失误或过度追求高盈利则非常有可能招致贷款风险，进而造成一系列不良连锁反应。同时，由于小额贷款公司的主要从业人员多为没有很多金融经验的大学生，或者是由公司法人家属及有关联的几乎没有金融从业经验的管理人员，因此很容易造成操作失误、违法行为、越权行为和流程因素中的流程执行不严格等操作风险事件。

制度不健全

由于成立时间不长，小额贷款公司内部控制制度往往有待完善。出现这一情况的原因主要在于管理层风险意识不够，对于建立安全可靠的工作环境和业务系统没有引起足够重视。我国的小额贷款公司出现时间尚短，全国正处于试点阶段，表现在在内部控制制度上不够完善，公司管理、规章制度及业务操作流程上容易存在漏洞。涉及金融的机构应该配有相应的IT技术人员和安保人员，但是一些小额贷款公司限于管理意识的薄弱和人员的限制，在系统安全性方面所做工作不够，产生了潜在的操作风险隐患。

定位不准确

小额贷款公司的设立的目的主要是为了解决为“三农”服务的问题，即为农户，农村，农民服务，以提供小额信贷为主。但是目前小额贷款公司的市场定位依然比较模糊，还处在与传统的商业银行争利阶段，客户有一定的交叉。随着小额信贷公司试点的深入，其主要业务的拓展受到限制，部分小额贷款公司将大量资金运用在企业贷款上从而偏离了其市场定位。部分公司主要通过下调利率吸引贷款，增加了操作风险。

信息不能互联互通

虽然政策允许小额贷款公司接入央行征信系统，但因技术、成本和管理等诸多原因，小额贷款公司至今不能完全和央行征信系统对接。小额贷款公司从事贷款业务，需要了解贷款企业与个人的资信情况。由于征信系统对其不开放，小额贷款公司无法及时了解借款人的征信信息，从而增大了小额贷款公司的操作风险。

控制小额贷款公司操作风险的对策

完善小额贷款公司的治理结构

小额贷款公司一方面应秉承小额信贷服务于贫困人口的社会投资理念，另一方面要保证公司的贷款质量，平衡增长、风险和盈利能力。小额贷款公司的股东必须认同其服务对象为中低收入人口，可以考虑将政府相关部门引入小额贷款公司的决策层，尽可能地发挥政府在调动资源方面的优势。

健全小额贷款公司的人力资源管理体制

小額贷款公司在聘用工作人员时应摒弃“用人唯亲”的观念，制定并严格遵守招聘制度，要坚持核对应聘人员的从业证明，考查个人道德品质。对任职人员进行有针对性的各类专业知识和职业道德培训。建立有效的惩罚激励机制，有效防止内部欺诈行为的产生。

小额贷款公司明确其市场定位

小额贷款公司应明确其市场定位为服务于中低收入人群，认识到发放小额贷款既可以服务三农和微小企业，也可以盈利。小额贷款公司在向三农和微小企业发放贷款时，应注意贷款集中度，避免为了图省事向少数企业或个人提供金额较大的贷款服务。

提高管理信息系统管理水平

健全的管理信息系统不仅仅是对数据、材料的汇总、记录，更是小额贷款公司管理层赖以决策的依据，它可以全面地反映每个客户的基础信息、历史贷款及现存贷款的具体情况。对系统使用权限进行严格的控制，防止越权使用系统，确保小额贷款公司数据的安全性、可靠性，降低因系统出现错误引起的操作风险。

（作者单位：合肥工业大学经济学院）

不动产抵押贷款的主要风险及原因 篇4

一、国际评估准则和新巴塞尔协议补充文件

为了维护市场稳定并适应资本市场全球化的需要，在英国皇家测量师协会和美国一些估价组织的倡议下，国际资产评估标准委员会（TIAVSC）于1981年创立，并于1994年正式更名为国际评估标准委员会（IVSC）。时至今日，国际评估标准委员会已经发展成为包括35个完全成员国，12个观察员国家和4个联系国家在内，具有广泛影响力和权威性的国际组织。国际评估标准委员会于1985年制定并首次发布了《国际评估准则》（IVS）。并于1994年、1997年及2001年分别对其进行了修订，2000年到2002年国际评估标准委员会启动了特别项目，旨在形成一套全面和成熟的国际评估准则。作为这项特别项目定稿的2003版《国际评估准则》于2003年7月正式出版，目前得到日益广泛的认可和执行。越来越多的国家纷纷采取措施以采纳国际评估准则。如：澳大利亚和新西兰将国际评估准则的内容纳入其2004版的《评估执业指南》（Professional Practice Manual），英国皇家特许测量师协会2003版《执业指南》（即红皮书），要求财务报告和贷款业务为目的的评估业务遵循《国际评估准则》。此外，《国际评估准则》也日益地得到国际会计界的认可。

同时鉴于不动产抵押评估的重要地位，全球的银行业也成为呼唤国际评估准则的第三方力量。巴塞尔银行监管委员会成立的初衷在于强化国际银行体系的合理性和稳定性。巴塞尔委员会在《有效银行监管的核心原则》中给出了银行监管的最低要求。国际货币基金组织对《核心原则》进行了评估，指出了以贷款为目的的固定资产评估是主要的薄弱环节。为此巴塞尔委员会成立了由美国、德国、日本等国专家组成的特别工作小组来研究有关抵押贷款价值评估（或简称抵押评估）的问题。在国际评估标准委员会的协助下，巴塞尔委员会在2001年1月发布了新巴塞尔资本协定的补充文件《巴塞尔银行监管委员会确定对商业房地产贷款特殊处理的准则》（以下简称补充文件）。

二、抵押贷款价值评估的发展趋势

（一）抵押贷款价值和市场价值的比较分析

如何去看待评估的价值类型实际上是一个基础性和关键性问题。没有对估价目的的正确理解、对估价原则和方法应用特殊性的深刻认识，也就不可能形成对抵押贷款价值（或简称抵押价值）的正确判断。反之，在对根本性定义及概念内涵模糊不清的认识指导下，在估价目的、原则、方法运用等估价实践中，势必会存在种种臆断和误区。国际评估准则和巴塞尔补充文件中对涉及不动产抵押贷款评估的市场价值和抵押贷款价值在定义上进行的明确区分，对抵押贷款价值评估的未来发展奠定了非常重要的基础。

正如国际评估准则所指，抵押贷款价值和评估方法在一些发达的欧洲不动产市场上早已确立。国际评估标准委员会于2000年在国际评估准则2（即非市场价值的价值基础）中，援引欧洲立法对抵押贷款价值做出了明确定义。（3）如上文所述，巴塞尔委员会是在国际评估

标准委员的协助下，在其补充文件中确定商业房地产抵押评估细则的。因而，对比这两个定义只是在表述上有细微的区别，其核心意思是完全一致的。

新巴塞尔协议补充文件明确规定，在商业房地产贷款活动中，必须由一个胜任和独立的房地产估价师同时评估出市场价值和抵押贷款价值。（4）下面对比一下不动产抵押贷款价值和市场价值的定义及概念内容，以加深对两者本质的理解。

（二）抵押贷款价值的特性分析

通过对比分析，我们可以归纳出抵押贷款价值不同于市场价值的三个显著特征：

1.安全性。抵押贷款价值以安全性为首要目标，这一特性是针对风险而言的。国际评估准则在定义说明中也强调指出不动产抵押贷款价值是风险评估的概念。（5）这一点对银行防范金融风险具有极其重要的意义。

2.保守性。这是与安全性特性相伴而生的，主要是针对不动产抵押价值评估操作而言。这一特征要求房地产估价师必须以谨慎的态度、保守的方式进行评估，确保稳定性和可持续性为基本原则，从而使抵押贷款价值不受市场价格和租金波动的影响（主要是市场价格和租金暂时上扬的影响）。

3.持续性。市场价值反映的是公开市场上在某一时点存在的最可能实现的价格水平。而抵押贷款是一个较长期的具有一定确定性的商业行为，抵押贷款价值就需要充分考虑当前和未来的市场因素变化的影响以及由此带来的风险，并对未来出售的可能性进行估计和判断。在这一过程中随着时间的变化和市场的波动，不动产抵押贷款价值虽然也会随之进行定期或不定期的调整。但是由于不抵押价值考虑的是不动产的稳定和持续性特征，因此在抵押贷款价值评估中，市场价值和抵押价值的确定都是一个动态、连续的过程，但抵押价值相比市场价值而言较为稳定，具有一定的持续性，市场价值则有可能产生较大波动。

综上所述，可以看出，“抵押贷款价值与市场价值是并列、独立的两个相关指标，共同服务于房地产经济的不同需要。对于不动产抵押贷款而言贷款价值占有突出的地位”。（6）

（三）对不动产抵押贷款价值评估的影响

国际评估准则中强调指出，在使用非市场价值定义（如抵押贷款价值）的时候，要特别注意不要混淆非市场价值评估（如抵押贷款价值评估）与市场价值评估之间的区别（7）。结合新巴塞尔协议补充文件中的相关规定，我们可以从评估方法的运用，对房地产估价师的要求，再评估过程等几个方面对不动产抵押贷款价值评估体系和发展趋势进行简要评述。

1.评估方法的运用

抵押价值评估和市场价值评估在评估方法上是一致的，主要采用三种经典方法——比较法、收益法、成本法。（8）但比较法在抵押贷款价值评估中较受限制，除了受到比较案例数量较少的影响之外，还与抵押贷款价值的非市场价值性质有关。补充协议在其附录《评估准则》中明确规定，抵押贷款价值应在成本价值和收益价值基础上评估。（9）因此对抵押价值评估来说，收益法和成本法应当同时使用，并且以收益价值为主。

根据抵押贷款价值的安全性特性，在运用上述评估方法对不动产抵押物进行评估过程中

必须考虑不动产本身长期不变且可持续的特征和因素。这正是抵押价值评估和市场价值评估最本质的区别，即运用收益法和成本法对抵押价值和市场价值分别进行评估时，它们所选取的参数及参数所代表的意义的不同的。市场价值的参数选取来源于市场，代表正常的市场水平。而抵押价值出安全性的考虑，要以稳定性和可持续性为原则，参考市场数据，力求得到的数据能够不受市场风险因素及不动产本身暂时性因素影响。因此同样是经营收益，如上文所提及的，抵押价值中的经营收益则是指通过考虑不动产的稳定性特征，任何租户通过正常经营都能得到的最低收益水平。

国际评估准则和补充文件虽然没有就评估方法中具体参数选取和取值做出具体规定。但是根据欧洲成熟市场经验，对抵押价值评估中，运用收益法选取的经营收益、运营成本和资本化率等参数以及成本法所采用的重置单价、建筑物安全折扣等参数都有较为明确而统一的规定。这就确保了抵押评估的科学性以及评估结果的可比性和可检验性。

2.对房地产估价师的要求

在不动产抵押贷款价值评估中，房地产估价师所起的作用至关重要。一方面由于抵押评估专业性极强，没有适当的不动产金融和市场的背景知识以及丰富的抵押评估实践经验，一般房地产估价师很难胜任抵押评估业务；另一方面评估结果将直接应用于贷款为目的的商业活动，这不仅对银行等提供贷款的金融机构带来风险，对房地产估价师自身而言也存在因估价不当而承担法律责任的风险。补充协议中对进行抵押评估的房地产估价师提出了两个重要标准：能力和独立性。（10）能力标准主要是要求房地产估价师必须拥有相应的职业经验，具备关于相关房地产市场的充分知识。独立性标准则要求，无论是银行所聘请的外部房地产估价师还是银行内部房地产估价师都必须独立于贷款决定及其他相关决策过程，且房地产估价师与贷款人之间不存在私人或商务关系。并且补充文件同时规定，房地产估价师能力和独立性必须定期通过外部房地产估价师、银行监管部门或独立检查者进行确认。国际评估准则中也有类似的规定。（11）

由此我们可以看出抵押评估对房地产估价师有严格的要求。虽然估价本身就是一项专业性强的职业，需要经过严格的考试才能获得执业资格。但是在相对更为专业和特殊的细分领域上，如抵押评估领域，并不是一般的房地产估价师都能涉足的。结合以往的教训，之所以在抵押估价中存在很多问题，给金融机构带来了巨大的风险和隐患，源头之一即在于没有对抵押评估从业人员进行严格的遴选，致使很多不具备资格，没有能力从事抵押评估的房地产估价师混迹其中。因此，进行抵押评估的资格认证势在必行，对于防范银行金融风险、提高抵押评估质量意义重大。

3.再评估过程

如上所述，从安全性及防范风险的角度来看，市场价值和抵押价值在初次评估之后，在贷款期间内仍然需要定期监控其价值的变动情况，已获得不断更新的价值依据。因此在抵押评估中，再评估过程必不可少，是贷款风险监控的重要环节。补充文件中规定“作为进一步的安全措施，市场价值和贷款价值还必须在贷款到期时或至少每3年，或当市场在一年内总体价值下跌超过10%时进行重新估算”。（12）再评估过程保证了抵押评估的科学性和准确性，同时也提高了贷款安全性。

目前，国际社会及世界各国对不动产抵押价值评估问题日益关注，在一定程度上是对上世纪80年代和90年代发生的几次大型金融危机反思结果。虽然目前还未形成国际上统一的不动产抵押贷款价值评估细则，但是从近年来国际和地区性组织颁布的权威文件来看，对不动产抵押价值评估日渐达成共识。不少国家和地区性组织纷纷修订其相关评估准则，细化和加强对不动产抵押贷款价值评估的管理。国际评估准则引入抵押贷款价值定义，并指出抵押价值评估应与市场价值评估相区别，将对各国构建相应的不动产抵押贷款价值评估体系起到重要的引导和推动作用。

三、对我国构建不动产抵押贷款价值评估的借鉴意义

我国的不动产评估行业发展至今不过十一个年头，由于抵押贷款评估理论滞后，不动产抵押贷款价值评估的完整体系一直没有建立起来。不动产抵押贷款价值评估的实际操作中，房地产估价师只是对不动产的市场价值进行评估，并将其提供给银行信贷部门。由于没有抵押贷款价值作为参照，银行无法确定最适宜的、风险最小的贷款成数。往往是各家银行都提供相同的贷款成数，这种盲目确定贷款成数的做法，一方面如果贷款成数过低，则有可能降低了消费者本来可以享有的贷款效用，挤占了银行的利润空间；另一方面如果随意提高贷款成数，又会增加银行的信贷风险。总之，我国目前的不动产抵押贷款价值评估理论滞后，客观上制约着评估人员对不动产抵押价值评估特殊性的深刻理解，最终在一定程度上削弱了银行的竞争能力。因此，我们应该借鉴国际经验，构建完善的不动产抵押贷款价值评估体系，提高银行抵押贷款决策的科学性，促进银行在市场化方向的改革之路上更进一步。为了达到这一目的，目前应该着力做好以下两点工作：

（一）制定不动产抵押贷款目的价值评估准则，引入不动产抵押贷款价值评估。由我国房地产评估行业组织在实际调研的基础上制定不动产抵押贷款目的的价值评估准则，引入不动产抵押贷款价值评估，确定不动产抵押贷款价值评估的估价原则、评估方法、参数选取、对房地产估价师要求和再评估要求等原则性内容。这将有助于规范评估人员的业务操作行为，提高评估结果的科学性和准确性。同时估价行业内部的评估准则，可以作为各银行制定内部不动产抵押贷款价值评估细则的参考，为银行进行风险控制和管理提供依据。与此同时，银行应积极探索建立内部评估机构，以负责对抵押贷款的评估工作，从内部加强对贷款风险的监督和控制，实现估价责任内部化。

（二）建立抵押贷款目的价值评估的执业准入机制，加强执业培训，建立抵押价值评估的专业资格认证制度。

不动产抵押贷款的主要风险及原因 篇5

一、产业技术联盟的概念和特征

1. 产业技术联盟的概念

产业技术联盟是指基于某一产业的技术研发、技术产业化、市场拓展等成员的共同目标, 通过适当的组织形式和运作制度, 多家具有或类似产业背景的企业组织 (也可能包括高校、科研机构、中介服务组织等) 联合起来的具有战略意义的产业组织形式, 它为联盟成员在集聚优质资源、分担创新风险、提高合作深度和效率、实现合作共赢等方面发挥显著作用。

2. 产业技术联盟的特征

产业技术联盟是市场竞争日趋激烈、科技发展速度加快及企业实行跨国经营的必然趋势, 是企业为了获取竞争优势而结成的一种较复杂的战略性伙伴关系。技术联盟的主要特征是:1) 技术联盟成员有权不采用主要依赖于信任而形成的非正式技术交易安排, 而是选择交易事项被严格界定的正式安排的权利;2) 技术联盟成员被发现进行欺骗而被迫退出技术联盟的惩罚要严厉得多。

二、产业技术联盟形成的主要原因

1. 产业技术联盟满足经济组织发展的需要

由于新技术革命所带来的经济行为对创新要素的需求, 大学、科研组织和其他知识服务性组织开始大量介入经济活动之中, 政府也由于创造新的经济机会和经济创新活动中市场失灵现象的存在而加大了对市场内部企业盈利行为和盈利方式的政策和组织介入。

2. 产业技术联盟满足企业发展的需要

技术联盟是为了实现联盟成员间技术领先的目标, 以及建立和保持技术的市场优势目标, 是创新和领先的动力源泉, 也是产业技术联盟形成的原动力, 具体而言可以归纳一下一些主要原因: (1) 增强单个企业的研发实力; (2) 进入技术创新前沿领域

三、产业技术联盟形成的主要风险

1. 产业技术联盟对企业生产经营所产生的风险

企业加入技术联盟后, 在获得收益的同时, 也需要承担相应地风险。只有当进入产业技术联盟的收益大于风险时, 企业才愿意加入联盟, 其中潜在的风险包括:

(1) 机会成本损失。合作伙伴在研发活动中的表现并不像期望的那样, 或企业进入市场状况不理想, 这样就削弱了技术联盟的对外竞争优势, 从而降低了企业的利益回报率。

(2) 丧失企业的主体地位。在加盟前, 企业可自主支配研发和生产、销售活动。加盟后, 企业的这些活动要受到限制。另外, 企业加盟后会对合作伙伴的技术、资金和信息产生依赖。如果这种依赖长期化, 一旦联盟解体, 企业正常进行研发和生产、销售活动的能力将受到考验, 影响企业长期稳定发展。

(3) 缩小了发展的选择空间。企业加入技术联盟后, 发展主要在联盟相关的领域, 从而失去了在其他领域发展的可能性。由于技术联盟的排他性, 联盟中的企业一般不能再与联盟外的经济组织建立同类技术合作关系, 尽管与这些组织合作更为理想。

2. 产业技术联盟合作技术创新产生的风险

产业技术联盟的主要目标是通过合作技术进行技术创新, 合作技术创新不仅仅是一个技术过程, 而且也是一个社会互动过程。合作能否达成, 能否取得预期收益, 不仅取决于各方技术、资源方面的互补性, 以及市场风险、技术风险等因素, 还取决于合作方对对方的信心、信任程度、双方的关系、沟通的有效性等等。由于合作过程中的信息因素而导致的风险是产业技术联盟合作创新独有的风险。导致合作技术联盟合作创新风险产生的主要因素有:

(1) 信息沟通。流畅、完善的信息沟通是产业技术联盟合作的基础。充分的信号传递是不同利益主体间达成最优合作结构的前提条件, 只有在全方位的信息沟通状态下, 才能保证合作各方互为最优选择并以最优的方式来安排合作模式, 所以信息交流是弥合各方关于创新观点差异的最有效途径。

(2) 产业技术联盟合作伙伴的组织结构。产业技术合作本身要求各个伙伴组织结构要具有互补性和能力协同性, 因此技术合作伙伴的组织结构存在着差异。但差异太大时甚至会导致合作创新活动的解体, 这要求合作联盟在一定程度上要有相容性和融合性。

(3) 产业技术联盟成员间信用风险。产业技术联盟失败很大程度上被归结为合作伙伴之间缺乏相互信任。这时因为伙伴间的合作关系实际上基于一种对未来行为的承诺, 只有彼此间充满信任, 各方信守诺言, 才能使这种承诺成为可靠的计划并最终得以实施。

(4) 产业技术联盟成员技术水平是否一致。产业技术联盟成员所采取的技术思想、技术平台不同, 伙伴间的成果或信息在相互集成时出现技术衔接的困难。

四、总结

本文主要探讨了产业技术联盟形成的原因和面临的主要风险, 产业技术联盟的形成有助于产业技术创新能力的形成和发展, 政府应积极促进有力产业技术联盟因素的形成, 同时有效减少影响产业技术联盟有效运作的风险发生。

参考文献

[1]王胜光冯海红:产业技术联盟内涵及其发展背景研究—基于中关村产业技术联盟发展现状[J].科技与管理, 2007 (6) :1-6

[2]Mansfield, Edwin, Mark Schuwartz, and Samuel Wagner.1981.Imitation Costs and Patents:An Emirical Study.Economic Journal91 (December) :907-18.