不动产统一登记是关系国计民生的攻坚战

2025-01-10|版权声明|我要投稿

不动产统一登记是关系国计民生的攻坚战(精选6篇)

不动产统一登记是关系国计民生的攻坚战 篇1

不动产统一登记是关系国计民生的攻坚战

李二福/文

2013年11月20日国务院常务会议决定整合不动产登记职责,理顺部门职责关系,建立不动产登记信息管理基础平台,由国土资源部负责指导监督不动产统一登记职责,并出台《不动产统一登记条例》。今年1月全国国土资源工作会透漏:国土部将尽快协调有关部门,建立部际联席会议制度,加快组建不动产登记局。

笔者认为:建立不动产统一登记制度,预示查处小产权房、开征房地产税、抑制高房价、反腐败等改革项目开始实施,关系各级政府、企事业单位、全国千家万户等国计民生改革项目攻坚战即将打响。

1、看现状,不动产登记由“分散”到“统一”是深化改革的攻坚战

1.1不动产登记概念及分类。不动产登记又称为不动产物权登记,是指经权利人或利害关系人申请,由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。目前世界上存在不动产登记有契据登记制、权利登记制和托伦斯登记制三种模式。我国不动产登记兼具权利登记制和托伦斯登记制度的特点,偏重权利登记制度。1.2不动产登记现状

登记有阻力。早在2007年,《物权法》出台时就明确提出不动产实行统一登记制度,但7年过去了,不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法等难题尚未根本解决。原因是,具有牵一发而动全身的多重效应。明晰的不动产名录,既可为反腐提供有效的信息支持,也能对滋生于土地市场的不当寻租行为产生威慑作用。但也正因为不动产统一登记制度涉及利益格局的核心地带,而遭遇种种阻力。

登记机构分散。登记机构不统一,是目前登记制度的最大缺陷。我国执行不动产登记的部门至少有国土、住建、农业、林业、矿产、海洋、军队、铁路、河务等九个。不动产登记机构存在“多头行政”的局面,存在着碎片化现象,使得登记成为一个社会成本很高的复杂过程。

登记材料不统一。登记机构不同,程序不同,要求的登记材料也不统一,不仅加大了交易成本,而且会在衔接上出现巨大的法律风险。

登记信息系统分散。各个地方自己都有几个系统,比如土地登记是一个系统,商品房销售是另一个系统,系统之间没有联系。

登记物权重复。按照我们现在的法律规定,抵押房子,地也必须抵押,同样抵押地,房子也必须抵押。但土地和房屋是独立的不动产,又在不同的机构登记,会导致有些人把土地抵押一个机构,把房子抵押给另一个机构,两个机构之间的信息不沟通,就会出现房地分别抵押的问题。

登记交易费用高。在土地和房屋交易过程中,交易方需要向相应的部门缴纳登记费用。多头登记一方面增加交易成本,一方面也造成信息分散不易查询、重复登记、数据不统一等问题,有违物权登记初衷。

土地登记没到位。去年6月7日国土资源部公布:截至5月底,全国农村集体土地所有权登记发证率为97%,其中有24个省份的发证率在95%以上,6个省份在90%~95%之间。不到位的原因:目前的农村集体土地确权登记发证遭遇了一部分政策问题。两大难题:一是小产权房。1月14日北京新闻网公布:目前有小产权房近70亿平米,有近7000-8000万居住者,巨大的存量让清理工作变得更加艰难。二是地以租代征。2007年9月17日的在新闻发布会上国土资源部国家土地副总督察甘藏春说:从已经统计出来的70个城市看属于“以租代征”的宗数就占了9%,面积占9.6%。其中最突出的城市,110万亩乡镇企业用地中,属于“以租代征”的就有73万亩,占到了建设用地总面积的67.4%。

房产登记联网有阻力。2011年,住建部要求次年6月底完成60个城市住房信息联网。但是,如今联网期限早已过去,500个城市的住房信息联网却仍未完成。直到这次不动产登记事宜最终划给国土部之前,社会公众也不知道个人住房信息是否联网,有多少城市联网,联网后产生了什么作用。受阻原因:一是地方利益。一些地方或部门不愿意主动配合是联网搁置的主要原因。统一登记会触及部分人的利益,都不希望将这一财产暴露,地方政府不配合、官员信息难公开、基础数据整理庞杂等因素均使这项工作寸步难行。二是技术瓶颈。技术上的也阻碍了统一登记的顺利推进。由于各地技术标准、平台条件及人才素质不统一,在实际操作中还是会遇到很多困难。

1.3组建机构,不动产登记由分散到统一的攻坚战已经打响 一是组建不动产登记局。1月12日《新京报》报道:国土部组建不动产登记局。1月11日在全国国土资源工作会上,国土资源部副部长徐德明表示,国土部将尽快协调有关部门,建立部际联席会议制度,加快组建不动产登记局。将分散在多地区、多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担;基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。重点做好不动产登记的顶层设计,制度安排。首先落实好统一登记机构和统一登记依据,尽快协调有关部门,建立部际联席会议制度,加快组建不动产登记局,机构人员要到位,以加强工作支持。

二是消除“信息孤岛”,建立不动产登记信息管理基础平台。实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享。从国外的情况来看,登记制度通常都是统一的。比如德国,虽然是一个联邦制国家,但登记也是统一的,不是各搞各的,形成全国性的制度。例如:今后在郑州买房子,与在开封一个县城买房子,要求的材料、程序应该是一样的。

三是推动建立不动产登记信息依法公开查询系统。国务院决定:推动建立不动产登记信息依法公开查询系统。保证不动产交易安全,保护群众合法权益。各有关部门要加强对各地职责整合工作的指导,加快清理相关规章制度,做好有关事项的整理交接,确保不动产登记职责整合工作有序、平稳推进。

媒体对国土部门独立组建不动产登记局质疑。去年12月10日 10《中国经济周刊》文章:国土部能否承受“不动产登记”之重。尽管明确国土资源部为负责部门很有必要,也最合适,但是,仅靠一个部门的力量能否完成这项艰巨任务,坦率地说,让人多少有些忧虑。主要原因有三:一是不动产种类繁多,仅靠一个部门或者一个系统很难早日完成任务。二是国土部门负责不动产统一登记难防“假登记”。三是一个部门难解不动产纠纷之“结”。据悉,在第二次全国土地调查中,仅黑龙江就发生土地权属争议5883起,解决不到20%,可见,不动产纠纷多发、易发,而且不容易解决。如果没有相关部门支持,特别是没有司法机关的支持,国土部门恐怕很难完成不动产登记。据说,德国、瑞士、韩国等国家,就是法院负责不动产登记。可以由国土资源部负总责,但不应该由一个部门独自承担。

笔者对组建不动产登记局的建议:一是应该参照 “谁主张,谁证明;谁证明,谁举证” 证明的基本原则。组建不动产登记局中,不同登记部门的登记资格人才与登记薄同时移交,产权纠纷谁登记谁调解。否则仅移交档案,专业登记人员置于门外,不动产登记局将长期陷入产权纠纷调解事务工作中,不仅把自己置于火山口上,而且影响部门形象。二是依照《行政许可法》第十三条规定,政府把下放的、管不好管不了的工作移交给行业协会及其中介机构!成立不动产登记代理协会,发挥经过国家统一考试持有《土地登记代理资格证》等的专业资格人员及其资质机构的作用。三是依法选择专业测绘队伍用。依照建设部;国家测绘局《房产测绘管理办法》(2000年第83号)第十二条 规定“取得省级以上人民政府测绘行政主管部门颁发的载明房产测绘业务的《测绘资格证书》”专业人员及其机构,由过去“房产管理中需要的房产测绘,由房地产行政主管部门委托房产测绘单位进行”,改为由不动产登记局委托相应测绘机构担任繁重的土地、房地产等不动产测绘任务。测绘成果质量不合格的处罚:根据《测绘法》第四十八条规定,违反本法规定测绘成果质量不合格的,责令测绘单位补测或者重测;情节严重的,责令停业整顿,降低资质等级直至吊销测绘资质证书;给用户造成损失的,依法承担赔偿责任。

2、打基础,不动产统一登记为小产权房清理、开征房产税等计划实施铺平了道路

2.1 小产权房清理。

小产权房概念。它是指在农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,亦称“乡产权房”。小产权房不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证,购房合同在国土房管局不会给予备案。实质是违法建筑无产权,它违反土地管理法律,违反城乡规划、建设管理等法规。多年来,虽然在法律和政策层面,各部门均申明小产权房的非法性,但小产权房的面积却越来越大。产权房由来已久,在大中城市城乡接合部、城中村、旅游景区、休闲度假区都有,情况比较复杂。小产权房产生原因:城市房价过高;擦边球的空间:农地制度不合理。

小产权房不予登记,不受法律保护。从1999年自今,党中央、国务院三令五申,明确规定,集体土地不得用于商品住宅开发,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”,并要求各地坚决制止、依法严肃查处。国土资源部《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》明确规定,“对于借户籍制度改革或者擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或小产权房’等违法用地,不得登记发证。对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的,严肃追究有关人员责任”。

小产权房不登记带来两个无望:1月11日国土资源部部长姜大明在全国国土资源工作会议上表示,一是小产权房转正无望。十八届三中全会提出的土地改革新思路——允许农村集体经营性建设用地入市,并不是意味着自由买卖宅基地,与此相关的“小产权房”转正无望。根据小产权房最新政策,小产权房不得发证。二是城里人到农村买地建房无望。在改革完善农村宅基地制度时,要坚持符合规划、一户一宅的原则,进一步研究完善宅基地取得、分配和管理办法,城里人到农村买地建房属于“逆城镇化”行为,是坚决不能允许的。小产权房政策新动态。1月13日证券时报网: 尊重历史尊重现实分类解决小产权房。1月14日中国广播网小产权房既不能放任自流也不能一刀切。显示:一是“三个一批原则”。小产权房问题严重的北京和深圳先后发文做出处理小产权房的最新部署,最后是各地以“三个一批”为原则,坚决拆除了一批小产权房、查处了一批典型案件、严肃追究了一批有关责任人。二是“两尊重一从宽”办法,对存量小产权房,出路在于尊重历史、尊重现实,从宽处理。除了少数占用耕地、生态红线和公共设施的小产权房最终必须拆除外,其他绝大多数都会在继续利用的情况下渐进处理,其进展一方面取决于法律的修订,主要是三中全会提出的“建立城乡统一的建设用地市场”在《土地管理法》中作何种程度的修订;另一方面取决于各地实践中村民、政府间利益分配和权衡。此次各地查处行动,更重要的目的是对于小产权房的普查和登记,这是分类处理的前提,与我国正在开展的不动产统一登记是一致的,反映了政府对这一难题的正面回应,无疑是一个好消息。三是小产权房既不能放任自流也不能一刀切。中国国际经济交流中心专家徐洪才说;小产权房转正应该说希望还是有的。但是现在看来,这个问题太复杂,积累的问题太多,存量的规模太大。现在要一刀切彻底解决这个问题恐怕时间还不成熟。要解决小产权房和商品房价格差距太大的问题,可以通过一些补偿的办法把小产权房欠缴的土地出让金给弥补上去。将来,小产权房和商品房之间如果价格差异缩小的话,那这个问题就很好解决了。

农村住房贫富不均现象凸显!值得政府引起高度重视。笔者调查发现:现在我市新农村建设、城中村改造、“村改居”中村民在持有并使用原有《宅基地使用证》基础上,特别是有钱、有权、有势的“土豪”,占有多处房产,违反了农村宅基地管理“一户一宅”原则,拉大了贫富差距,民怨四起!2.2 房地产税征收

房产税目的主要是打击人们持有多套房产,防止房产的投机行为。不动产统一登记和房产税征收扩围之间存在逻辑关系,前者是后者的技术准备和支撑条件。从房产税开征的前期准备看,如果要征房产税,应对征税对象有全面的调查与评估,不动产统一登记是为开征房产税做准备。在健全了全国不动产统一登记制度之后,也就扫清了房产税开征的最大障碍,特别是对全国范围内多套住房拥有者的梯级征税变成可能。

房产税试点不成功。1月14日青岛新闻网报道:困难重重争议多多 青岛开征房产税面临“难破冰”。从2011年房产税在上海和重庆试点以来,就吸引了极大的关注。从目前来看,房产税在重庆和上海的试点并不成功。重庆房产税在征税对象上,针对个人拥有的独栋商品住宅,个人新购的高档住房,在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含)以上的普通住房。但是从实际效果来看,虽然房产税每年给政府带来了将近两亿元的财政收入,但是与动辄上百亿的土地出让金相比,仍是微不足道,而且重庆的房产税无形中将有钱人逼到去买普通商品房的地步,进一步加大了普通市民购房的压力。而上海的房产税规定为对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税,税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%。同时,对上海居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积扣除。从实际效果看,上海的房产税对房价同样没有起到抑制作用。去年7月,国家税务总局下发通知,首次明确表态将研究扩大个人住房房产税改革试点范围。关于房产税扩容至南京、杭州、青岛等二线高房价城市的传闻不绝于耳,但最终都未落地。原因:不是中央太给面子,实在是经济太不给力。

房产税开征“不会太远”。十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》对房产税相关的表达是“加快房地产税立法并适时推进改革”已经基本定调了未来楼市政策走势。全会涉及房地产的四个方面,即市场化改革、土地制度改革、新型城镇化和财税改革等,对于调控只字未提。日前。国家税务总局科学研究所特约研究员刘植才在调研时表示房产税“不会太遥远”福卡智库首席研究员王德培认为,房产税落地的时间节点与力度取决于“经济”与“房价”的走势。“如果说‘限购、限贷、限价’代表着行政调控已走向极端,那么房产税则意味着市场化调控的开启,调控政策俨然已切换思路。

笔者认为:房产限购政策退出,接替的必然是房产税开征。统一登记制度可以对全国范围内多套住房拥有者的梯级征税变成可能。一项新的税费政策的出台,应该是符合大多数人的利益,促进市场向良性发展,让弱势群体受惠。业内看来一项大的税收政策调整有三个必经程序:首先,得到基本形成共识的研究结论;其次,起草税法和实施细则草案;最后,准备好处理相关问题的配套文件。如果今年组建不动产登记局,房产税或最早在年底落地,2015年出台的可能性很大。

3.保民生,不动产统一登记为遏制高房价、反腐败等稳定社会举措创造了条件

3.1从房源看,实施不动产统一登记,引发二手房抛房潮 不动产统一登记条例出台后,手握多套房的业主会在政策范围内做出选择,如果持有成本增加,从性价比来说很不划算,业主将抛出多余的房子;会挤出炒房客手上多余的商品房。二手房供给量会相应增加,按照市场供求规律,当供大于求是,会引起抛房潮。例如:去年3月,上海二手房库存为131869套,而在4月国务院明确表示将出台不动产登记条例时,业主就加快了挂牌速度,当月上海二手房库存跃升至133073套。

3.2从房价看,房地产市场类别多样化,满足不同消费需求,将抑制高房价。

在高房价的当下,人们更关心的是,不动产统一登记能否起到抑制高房价的作用。市场的公开透明,引起楼市量增价跌。不动产统一登记的重要内容就是住房财产的登记。未来房地产市场有新房、二手房、租赁市场等三类市场的有效供应,缓解部分城市或者局部区域的市场供需矛盾,减缓房价继续上涨的压力。

2011年5月26日《重庆晚报》报道:重庆房产税实施3个月显露成效:高档房降价10%。1月28日-4月30日,主城区应税住房成交建面均价13140元/平方米,较房产税实施前(1月1日-1月27日)同类房屋成交建面均价14678元/平方米下降10.48%。

笔者一孔之见:预见的是在未来中国经济的增长过程中,楼市刚需是主体,保值投资需求、投机需求将会大幅压缩。未来房价是否继续上涨,则主要取决于供给关系。随着不同地区、城市城镇化的进城,房价涨跌的幅度不同。

3.3 从反腐看,实施不动产统一登记澄清了不同类型个人家产,切断房地产寻租黑路

房地产击倒官员。近年来,楼市的发展的同时,个别地区政府的相关官员的私欲也迅速膨胀,权力寻租现象层出不穷,受贿等案件也接二连三地发生。纵观近年来的房地产腐败案,房地产案件可分为如下几类:挪用公款投资房地产型、以权为家属谋私型、插手工程直接受贿型、低价购房换取差价型、接受请托违规批地型、直接参与幕后操作型。过去不动产登记处于分散、独立状态,为贪官创造了黑洞。“房妹” “房姐”“房叔”的出现表明了房产信息不公开、不透明的弊端。

多部门易孳生房地产腐败案:从案件分析发现,房管、城市建设、城市规划、土地管理、税务等部门,成为此类房地产行业性腐败的重灾区。各部门都具有相应的监管职责,且互为关联,任何一个环节出现纰漏,必然牵一发而动全身,因此一旦案发,诸多部门就会牵涉其中。

官商勾结充斥各个环节:权钱交易贯穿于房地产开发的全过程,征地拆迁、土地出让、缴纳土地出让金、调整用地性质、规划审批、项目选址、调整容积率、产权登记等环节都充斥着官商勾结。房地产的产业链有多长,权钱交易的食物链就有多长。权钱交易在“土地出让”和“调整规划”两个大项上最为突出,官员利用职权为开发商牟取了惊人的暴利。” 房地产腐败四大特征 :一是房地产开发诸多环节存在着权力寻租和官商勾结,房地产的产业链有多长,权钱交易的食物链就有多长。二是开发商擅长“金钱+美色”组合拳。为了“摆平”那些对房地产开发至关重要的官员,开发商投其所好,不达目的绝不罢休。官员爱钱就送钱,好色就送美女,如果既不贪财又不好色,就满足其爱好。三是落马官员涉案金额大多极为巨大。由于近年来房地产行业的爆炸性发展,凡涉足房地产行业腐败的官员,受贿金额动辄几百万,数额巨大的甚至超过亿元。四是落马官员很多是中青年干部,有的是一个地区的高学历、骨干型的“高素质人才”,有的甚至还是是城市规划领域的专家型干部。

不动产登记公示形成的反腐风暴冲击房价比什么都灵。现在建立全社会房产数据统一平台,组建不动产登记局,推进部门信息共享,必然对部分灰色房源存量有威慑作用。有两个原因:一是房价太高,这个高房价有涨幅太快,而人们的收入相对太低;二是房地产领域里的腐败是推高房价的至关重要的原因。如果在房地产领域清除了所有腐败因子,也就还原了市场公平竞争的环境,而竞争的结果肯定是价格的大幅度回落。

总之,不动产统一登记制度在楼市中的作用:一是能够让政府有关部门和群众更加了解房地产市场的真实情况,让楼市的需求与总量数据更加清晰与公开。二是开征房产税,促进房地产市场从卖方市场向买方市场、炒作市场向使用市场的转变。加重持有环节的经济成本,可以将投资者与炒作者踢出住房交易市场。三是不动产统一登记和公开查询系统建立后,有助于摸清那些多占多用、占而不用和不正当交易的问题,对于发现腐败活动,斩断利益输送会有很大作用。(作者单位:郑州市国土资源协会储备领导小组)

2014年1月16日

不动产统一登记是关系国计民生的攻坚战 篇2

1 我国不动产统一登记概述

在我国, 完整意义上的不动产统一登记制度最早出现在2007年颁布的《物权法》, 虽然有了法律的依据, 但是我国的不动产统一登记制度建设始终未取得实质性发展, 使我国对于不动产的登记处于缺失和真空的尴尬境地。2013年3月26日, 《国务院机构改革和职能转变方案》 (下称《方案》) 由国务院办公厅正式对外公布, 在该《方案》中, 不动产统一登记制度再次被提及到国家的战略高度。2014年1月21日, 中央编办发布《关于整合不动产登记职责的通知》 (下称《通知》) , 其中将涉及全国的不动产登记 (含土地、房屋、林地、海域等) 工作全权赋予国土资源部。根据《通知》, 国土资源部将会同有关部门就将要涉及到的有关不动产统一登记的相关法律法规进行草案的拟定, 同时着手构建不动产登记信息基础平台[2]。目前, 中国现行的不动产登记分属不同管理机构, 涉及近10个部门, 主要有住建部门、国土部门、农业部门、林业部门、渔业部门、海洋部门等[3], 过去这些部门各司其职, 对于登记职责可能协调不够, 也难以整合。这次国家专门出台文件要求进行不动产登记职责的整合, 将一定程度上从政府治理的角度规范不动产登记的流程和具体的要求, 使登记人有规章可依。同时通过整合与不动产登记有关的各个政府部门的职责, 可以一定程度上减少由于协调沟通不足而产生的漏报或者错误事件的发生。在全国内构建系统化的不动产统一登记制度并配以运转合理的管理体制, 首先有助于加速构建房地产调控的长效机制, 改善原有的行政主导性调控;其次可以破除原有的利益关系纽带, 为财产公开、信息联网、房产税等制度的改革提供全局性、基础性的铺垫效用。

2 不动产统一登记与房地产税施行

如果不动产登记系统能够建立, 房产税的推进将会明显加速, 因为开征房产税要以不动产统一登记系统为技术支撑。《通知》中明确要求, 未来将建立不动产登记信息公开查询系统, 这意味着突破了不动产管理的“信息孤岛”, 并与银行征信、户籍信息等数据联网, 也将打破各省市彼此隔离的孤立状态。构建完善的系统化的不动产统一登记制度, 有益于实现国内住房信息的互通互联, 住房信息联网可以最大限度地避免居民利用不动产权属信息不对称 (一人在不同城市拥有多套房屋避税的情况) , 而规避政府关于房产税征收以及房地产限购方面的政策规定, 从而为全面征收房地产税提供保障。

2.1 不动产统一登记的基础性作用

按照党的十八大《报告》, 基于社会主义市场经济健康发展的需要, 在全国范围内由试点到推广房地产税将成为一种必然;全面开征房地产税, 需要立法基础、信息条件、财税体制的匹配。不动产统一登记制度的构建, 是推进上述基础条件准备工作的重要一环, 即在条件日趋完备、时机日益成熟的条件下, 在全国范围内全面开征房地产税是完全可以实现的。不动产统一登记和房地产税征收之间存在着内在逻辑关系, 前者是后者的技术准备和支撑条件。房产税开征的前提条件之一, 就是包括房地产在内的不动产的登记制度已经建立, 政府有渠道和能力去监察某一个城市某一个地区的房产的所有权人属于谁;不动产登记条例一旦实施, 政府会更有信心推动房产税的立法工作, 因为房产所有权的信息已经比较齐备了。如果居民进行跨区购买房地产, 通过不动产登记的信息平台可以实现信息共享, 不同的省市政府可以对相关的房产的权属信息一目了然。如此一来, 就可以最大限度地避免居民利用不动产权属信息不对称, 而规避政府关于房产税征收以及房地产限购方面的政策规定。

2.2 房产税对居民的影响

如果开征房产税, 究竟该怎么征收, 某房地产研究中心在《关于坚决变革房地产制度的建议》中建议:对拥有两套住宅的家庭, 人均建筑面积80 m2以上的部分, 视为奢侈性住宅消费, 每年按市场评估价征收1%~3%的房产税;家庭第三套住宅, 每年征收4%~5%的房产税;家庭第四套及以上住宅, 每年征收10%的房产税。所有商业房产每年均按租金收入的12%缴交房产税;家庭仅有的一套自住住宅, 免征房产税。2011年1月28日, 重庆市、上海市正式试点开征房产税, 与外界预测基本一致, “第一套房产免征‘房产税’, 主要针对拥有豪宅或多套房以上的居民征收”。根据重庆市和上海市的试点经验可知, 全国不动产统一登记制度一旦实施对于普通市民影响将不大, 因为普通市民的房产消费绝大多数都是基于刚性的现实需求, 即大部分市民名下仅有一套房产, 不存在投机或者投资性的行为, 而各地对一套房产不征房地产税。这就说明, 基于对原有制度的弥补, 构建全国范围内的不动产统一登记制度, 可推动房地产市场的健康有序发展。

3 不动产统一登记与房价调节

建立不动产统一登记制度, 通过全国统一的住房信息联网, 每个人拥有多少套房都一清二楚, 个人的房产信息完全透明化。房产税如果对个人征收意味持有环节的成本增加, 影响投资性购房对未来的投资预期收益率;推行不动产统一登记制度, 将会促使一些空置房投入市场, 对房地产市场将产生重大冲击[4]。

3.1 二手房抛售拉低房价

构建完善的不动产统一制度, 实现全社会房产基础数据的共享, 推进部门信息的互通互联, 将会对市场上存有的非刚性需求房产, 特别是灰色房源产生极大的影响, 由此引发预见性的抛售。南方民间智库副主席彭澎曾表示, 如果不动产实名登记和征收房产税两者双管齐下, 拥有多套房的人要为自己多余的房产缴纳房产税, 这会是一个负担, 市场上二手房抛售现象将会增多, 特别是来历不明的商品房及其他优质的二手房将被挤出, 加速进入交易市场, 这会给部分市场带来一定的存量供给, 改善二手房市场的供需结构。基于这样的市场环境, 对持币待购的人来说是一个利好的消息, 供需结构的改善将在一定程度上平抑房价。以前由于缺少优质二手房源, 人们不得不购买一手房, 而随着优质二手房源被逼出, 将在一定程度上抑制一手房价过快上涨, 楼价自然可以缓一缓[5]。

3.2 房价调节“行政化”

在全国内构建系统化的不动产统一登记制度并配以运转合理的管理体制, 有助于加速构建房地产调控的长效机制, 为住房信息联网、征收房产税提供基础, 为楼市的调控提供科学性、针对性的支撑, 改善原有的行政主导性调控。因此, 不动产统一登记将有助于楼市调控去“行政化”。

根据已有的实际情况, 现有的调控政策在制定过程中即存有一定的盲目性, 在执行上也不能达到预期的目的, 其原因在于各个城市和地区之间的不动产信息未实现信息查询的共享, 居于国家层面的政策制定者在这个过程中无法清晰掌握全国层面的不动产分布情况。比如楼市限购政策, 监管部门不知道每个城市的购房者情况, 并没有针对性地根据不同城市的实际情况制定不同的限购标准, 实际效果参差不齐[6]。构建了科学的全国范围内的不动产统一登记系统之后, 可以打破各个地区和城市间不动产信息“隔绝”的状态, 政府层面的监管者可以统筹掌握全国范围内不动产信息并进行深入的分析挖掘, 在政策制定过程中更具针对性, 变过去“一纸命令”式的调控为差别化的“点对点”调控。

4 不动产统一登记与房地产调控

在我国, 各个地区的不动产几乎都存在复杂的权属关系, 同时有商品房、经济适用房、回迁房等不同的房屋形式;虽然我国已经开始实施不动产购买、转移的登记制度, 但是各地不动产的登记备案和产权登记状况不甚明朗, 即使已完成的登记信息也未实现全国范围内的联网, 构建全国层面的不动产统一登记制度无疑将益于全国房产信息的互通共享。实现全国房产信息的互通共享, 意味着个人名下的房产基本情况不再是完全意义上的“隐私”, 对那些时常见诸媒体报端的“炒房团”“房姐”“房嫂”产生一定的威慑作用。

与其他税种不同, 房产税是向产权所有者征收的一种财产税, 以实际房屋为征税对象, 其计税依据是该房产的计税价值或其租金收入, 征税目的是以税收杠杆实现房产的有效管理、合理规避房产的空置率以提高其使用效率, 进而实现固定资产投资规模的合理性与科学性。同时, 房产税可以有效改变楼市供求关系, 进而抑制房价, 推动房地产市场的健康发展。

参考文献

[1]彭威坚.澳门与内地不动产登记制度比较[D].上海:华东政法大学, 2012:2-9.

[2]不动产登记下月展开为房产税铺路?http://epaper.timedg.com/html/2014-02/17/content_1240227.htm, 2014-04-28.

[3]不动产登记打响长效机制第一枪房产税或将加速推进.http://news.xinhuanet.com/fortune/2013-11/22/c_125743835.htm, 2014-04-28.

[4]王冠迪.征收个人住房房产税效应实证探讨——以重庆市为例进行个案讨论[J].商业时代, 2011 (9) :71-72.

[5]王海漪.太原市征收个人住房房产税的相关问题研究[D].太原:山西财经大学, 2013:27-41.

维护权益是不动产统一登记的本质 篇3

告诉你那些关于

国土资源的“道道”

不动产统一登记在反腐和征收不动产税方面确实有着重要的作用,但绝对不是主要作用。其主要作用是定分止争,维护权益。

近来有的媒体频繁炒作,不动产统一登记的目的主要是反腐和征收不动产税。这里有必要拨乱反正,以正视听。毋庸置疑,不动产统一登记在反腐和征收不动产税方面确实有着重要的作用,但绝对不是主要作用;其主要作用是定分止争,维护权益,促进和保障经济社会发展。

我们知道,人类社会最重要的两个制度就是人身权和财产权制度。只有对人身权和财产权的充分尊重和保护,才能激发人民创造的活力,才能形成稳定和谐的社会环境。因为只有知道别人拥有什么样的权利,才不会侵犯别人的利益;只有知道自己有什么样的权利,才能在自己的权益受到侵害时,依法保护自己的权利;行政和司法机关只有知道人民有什么样权利,才能依法定分止争,维护公平正义。

而人类最普遍、最重要的财产权就是以土地为核心的不动产权。我国也不例外:在农村,家家户户都拥有承包经营权和宅基地使用权,许多家庭还有树木、自留山、四荒地、滩涂、草原等所有权或使用权;在城市,几乎家家户户都拥有房屋所有权和住宅用地使用权。因此,不动产权利制度是财产权制度的主要组成部分,而不动产登记制度又是不动产权利制度的主要组成部分。

长期以来,由于受计划经济惯性思维的约束,不动产登记主要不是用来保护权利,而是主要服务于有关行政部门的日常管理。因此,不动产登记一直处于分散状态,登记机关、登记依据、登记程序、登记效力、登记簿册证书都各自为政、五花八门,与建立社会主义市场经济体制的要求相差甚远。最典型、最直观的事例是,对于一块土地,林业部门认为是林地而颁发了林权证,农业部门认为是草地而颁发了草原证,海洋部门认为是滩涂而颁发了海域使用权证,国土部门认为是土地而颁发了土地证。结果是,本来用来定分止争的不动产登记,反而还引发了新的纠纷。如此,不动产权利怎能得到有效保护?社会怎能和谐稳定?人民怎能产生创业的冲动?

我国构建不动产统一登记制度 篇4

2013-04-01 | 作者: 吕苑鹃 | 来源: 中国国土资源报 | 【大 中 小】【打印】【关闭】

3月28日,国务院办公厅发布《关于实施〈国务院机构改革和职能转变方案〉任务分工的通知》,对《国务院机构改革和职能转变方案》提出的各项任务进一步细化,并明确了部门分工和时间表。《通知》要求,整合房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记职责,出台并实施不动产统一登记制度,2014年6月底前出台不动产登记条例。

《通知》指出,党的十八届二中全会和十二届全国人大一次会议审议通过了《国务院机构改革和职能转变方案》,各地区、各部门要统一思想,精心组织,认真抓好改革实施。国务院机构改革和职能转变事关重大,任务艰巨,需要统一部署、突出重点、分批实施、逐步推进,通过坚持不懈的努力,用3至5年时间完成各项任务,加快建设职能科学、结构优化、廉洁高效、人民满意的服务型政府。具体任务共72项,《通知》明确提出,2013年完成29项任务,2014年完成28项任务,2015年完成11项任务,2017年完成4项任务。

《通知》要求,整合房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记的职责等,中央编办负责于2013年4月底前完成。出台并实施不动产统一登记制度,由国土资源部、住房城乡建设部会同法制办、税务总局等有关部门负责,2014年6月底前出台不动产登记条例。

《通知》明确,减少和下放一批投资审批事项。列明取消审批的投资项目(含按照行政审批制度改革原则取消的国家规划内需要审批的项目)、下放地方审批的投资项目(含下放地方的国家规划内需要审批的项目),列明国务院投资主管部门保留审批的,涉及其他地区、需要全国统筹安排或需要总量控制的项目以及需要实行国家安全审查的外资项目。加强对投资活动的土地使用、能源消耗、污染排放等管理,发挥法律法规和发展规划、产业政策的约束和引导作用。对确需审批、核准、备案的项目,要简化程序、限时办结。发展改革委会同工业和信息化部、交通运输部、水利部、农业部、商务部以及国土资源部、环境保护部等有关部门负责,2013年6月底前发布新修订的政府核准投资项目目录,修改出台投资项目审批、核准、备案管理办法。

不动产统一登记是关系国计民生的攻坚战 篇5

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据国土资源部网站消息,我国不动产登记进入倒计时。从2014年开始,用3年左右时间能够全面实施不动产统一登记制度,用4年左右时间能够运行统一的不动产登记信息管理基础平台,形成不动产统一登记体系。

目前,总的考虑是,2014年建立统一登记的基础性制度,2015年推进统一登记制度的实施过渡,2016年全面实施统一登记制度,2018年前,不动产登记信息管理基础平台投入运行,不动产统一登记体系基本形成。

在统一登记制度建立过程中,要保持工作的稳定和连续性,在机构尚未建立、职责和资料整合尚未完成的情况下,各部门仍按原有的工作模式正常开展日常登记工作,不影响百姓顺利办理产权证书。

在实施统一登记后,新证书投入使用,原来已经颁发的各类证书继续有效,不会强制换证,而是逐步替换旧证书,确保不增加企业和群众负担。

国土资源部有关负责人指出,整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度,是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容,是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求,也是贯彻落实十八届三中全会提出的“完善产权保护制度”“赋予农民更多财产权利”“健全自然资源资产产权制度”的一项基础性工作,对于保护不动产权利人合法财产权,提高政府治理效率和水平,方便企业、方便群众,尤其是对进一步健全归属清晰、责权明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度,夯实社会主义市场经济基础具有重要意义。

不动产统一登记是关系国计民生的攻坚战 篇6

若干问题的操作规范

为进一步规范登记行为,提高登记质量和效率,根据《不 动产登记暂行条例》等相关法律法规,针对当前不动产统一登 记中存在的若干问题,结合我省实际,在依法登记的前提下,按照“以民为本、尊重历史、因地制宜、实事求是、能办则办、先行登记并行完善”的原则,提出如下操作规范。

一、关于原房屋已登记土地未登记的不动产统一登记问题

不动产统一登记前,对国有土地上房屋已登记而开发建设单位未办理国有建设用地使用权初始登记的个人住宅,购房人凭原先取得的房屋所有权证书申请办理不动产登记的,不动产 登记机构应按照“先行登记、并行完善”的原则予以受理,并分以下情形办理。

对土地权属来源合法,因原开发建设单位未及时申请办理国有土地使用权初始登记的,不动产登记机构可依据新的不动产统一登记规定,按程序办理不动产权证书或不动产登记证明,不再办理土地使用权首次登记。

对房屋建设单位在国有建设用地开发中,存手续不全、擅自改变用途、未按要求缴纳相关税费等情形而未办理国有土地使用权登记,现购房人凭已取得的房屋所有权证书申请办理不动产转移登记的,不动产登记机构应按“便民利民、稳定连续”的原则受理。登记时,应将上述情况书面如实告知相关当事人,在不动产登记簿证上对房屋、土地的信息分别记载,在不动产登记薄和不动产权证书附记栏注记“该不动产未办理国有建设用地使用权登记,应按规定及时补办相关手续”。同时,建议当地政府或相关部门依法对该房屋开发建设单位进行处理,并限期补办相关手续。

如原开发建设单位已注销、吊销或下落不明的,不动产登记机构应在本地主流媒体上公告六十日,期满无异议,不动产登记经办机构将公告留存并归档。

对购房人凭房屋所有权证书申请办理不动产抵押权登记的,不动产登记机构应予受理。在办理不动产抵押权登记时,不动产登记机构应将有关情况及时告知相关当事人。同时,要在不动产登记簿证上对房屋、土地信息分别记载,在不动产登记薄及不动产登记证明附记栏内均注记“抵押权人知悉抵押的房屋未按规定办理国有建设用地使用权登记,自愿承担由此带来的 风险和责任。”

二、关于土地已登记房屋未登记的不动产统一登记问题 对2014年12月31日前竣工并投入使用,已取得国有土地 使用证但未进行房屋登记的各类住房,各级不动产登记机构可依据《山西省住房和城乡建设厅、山西省国土资源厅、山西省财政厅、山西省地方税务局、山西省工商行政管理局〈关于加快解决国有土地上房屋权属登记遗留问题的意见〉》(晋建房字 [2015]215号)文件规定,遵循“尊重历史、厘清原因,简化程序、便民利民”的原则,分类办理不动产统一登记。

对土地已登记、购房人所购商品房已竣工,由于房屋开发建设单位已注销或被吊销的,不能配合购房人办理房屋登记的,不动产登记机构除执行《关于加快解决国有土地上房屋权属登记遗留问题的意见》有关规定外,还应在当地主流媒体上公告 六十日。对公告期满无异议、无限制措施记载、无其他人办理 商品房买卖合同备案记录及所有权登记记载的,无论开发建设 单位是否已办理房屋所有权首次登记,购房人均可申请办理个人的房屋所有权登记。

三、关于原房地登记信息不一致的不动产统一登记问题(一)房地坐落不一致

对原房屋、土地登记发证机构不属于同一行政区域的,原 则上由原房屋登记机构所在行政区域的不动产登记机构受理,原办理土地登记的机构应将土地登记档案资料移交给相应的不 动产登记机构,特殊情况也可由上级不动产登记机构指定办理。房屋、土地坐落在同一行政区域,房、地两证记载的坐落不一致的,以地名文件为准,对于无地名证明文件的,按照房屋所有权证的坐落记载。

(二)房地权利人不一致

对已分别办理土地房屋登记手续,房屋发生转让并由买卖双方当事人按规定申请办理了转移登记,但未及时申请办理土地变更登记,造成房地权利人不一致,现房屋权利人申请房地一体登记的,不动产登记机构应核实有关情况,尊重房屋交易事实,按有关规定将两证收回,由双方当事人签署知悉该情况的具结书后,予以登记。如因原权利人下落不明等原因确实无法提供原土地使用证的,由不动产登记机构公告原土地证作废,再办理房地统一登记手续。

(三)房地用途不一致

不动产统一登记前,房屋和土地均已登记但用途不一致的,原记载的土地与房屋用途可保持不变,但应在不动产登记簿及不动产权证书中分别记载用途改变有关情况。有证据证明原用途登记错误的,应依法办理更正登记。

不动产统一登记后,土地批准用途与实际用途不一致,或房屋实际用途与规划用途不一致的,土地用途依据用地批准文 件或土地权属来源材料,按照《土地利用现状分类》(GB/T21010-2007)二级类填写,其中商服用地可按一级类填写。房屋用途按照建设工程规划批准文件填写,规划用途不详 的,依据土地用途填写或由规划部门确认后填写。

(四)房地范围不一致

对建筑物超出原宗地界址或跨宗建设,已取得房屋所有权证,购房人现申请办理不动产转移、抵押登记的,不动产登记 机构应当受理,按实际用地范围确定用地界址,并在不动产登记簿证上如实记载相关情况。同时通知相关部门要查明超出界址原因,存在违法用地行为的,依法处理。房屋未登记的,应取得国土资源主管部门会同规划主管部门出具的宗地调整批准文件后,方可申请办理不动产登记。

四、关于因民间借贷申请不动产抵押登记问题 法人或其他组织之间因民间借贷申请不动产抵押权登记的,按有关规定,不动产登记机构应予受理,依法登记。

五、关于划拨国有土地使用权的抵押登记

划拨国有土地使用权未经批准不得单独抵押,但权利人以依法取得的建(构)筑物进行抵押的,划拨土地使用权可与建(构)筑物一并抵押。不动产登记机构在办理不动产抵押权登 记时,应在不动产登记簿、不动产权证书及不动产登记证明附记栏内注记:“该不动产的土地使用权为划拨土地使用权,依法拍卖该房地产,或通过其他方式依法实现抵押权时,应首先补缴土地出让金后,抵押权人方可优先受偿”。

六、关于已抵押土地上的建筑物登记问题

对原国有建设用地已设立抵押权,申请继续设立在建建筑物抵押权登记、预购商品房抵押权预告登记的,在当事人提交了原土地抵押权人书面同意文件后,不动产登记机构应予受理。

七、关于不动产登记中宗地面积分摊的问题

宗地上的建筑物设定不动产单元时,住宅小区以不分摊土地面积为原则,分摊土地面积为例外,非住宅以分摊土地面积为原则,定着物的土地使用权按所在宗地共有使用权登记。同时做好与原有分摊土地面积的衔接工作,并在数据库保留记载。

八、关于已购公有住房、经济适用房转移登记问题 根据《山西省人民政府关于加快住宅与房地产业发展若干问题的决定》(晋政发[2002]6号)文件栢关规定:“鼓励已购公房和经济适用住房(含集资建房、合作建房、解困住房)上市交易。取消已购公房上市交易原产权单位审批和上市年限的限 制。已购公有住房和经济适用住房上市交易统一缴纳成交价1% 出让金,土地使用期限调整为70年”,对已购公房、经济适用住房符合转移登记条件的,土地出让金按照上述文件执行,如成交价低于税务部门计税评估价的,以税务部门认定的计税评 估价为准。土地使用年限起始期为该宗地内第一套房屋上市交 易之日起计算,其土地性质变更为出让。

九、关于因继承申请登记的问题

因继承申请不动产登记的,不动产登记机构应从切实维护杈利人利益角度,建议登记申请人提交经公证的享有继承权的材料或生效的法律文书。申请人不能提交上述材料的,不动产登记机构应在受理该类登记事项前对当事人提交的申请材料进行全面查验,就有关事项进行询问,并要求当事人出具对材料 真实性负责的具结书。查验询问过程宜采取全程录像等方式留 存证据,有必要的可发函原证明材料出具部门对材料真实性进行核实。登簿前不动产登记机构应对拟登记结果进行公示。不动产登记机构应设置专门窗口,由专人专岗负责办理继承取得不动产的登记业务。有条件的地方可以通过政府购买服务的方式为当事人办理继承权公证手续。

十、关于土地出让年限到期登记的问题

对少数住宅建设用地使用权期间届满的,可参照《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题 的复函》(国土资厅函[2016]1712号)办理,不需要提出续期申请,也不收取费用,可正常办理交易和登记手续。涉及“土地使用期限”仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到 期日期,并注明:“根据《国土资源部办公厅关于妥善处理少 数住宅建设用地使用权到期问题的复函》(国土资厅函 [2016]1712号)办理相关手续”。

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