美国不动产登记制度

美国不动产登记制度（共12篇）

美国不动产登记制度 篇1

A拥有一套100 平方米的房屋, 价值人民币300 万。假如A将房屋以人民币350 万的价格转让给B, 一星期后又以400 万人民币将房屋转让给C, 一个月后再以450 转让给D。A将一套房子卖了三次, 共进账人民币1200 万并携款潜逃出境, 留下产权不明的房子和损失巨大的受害人BCD。不过, 虽然在理论上可能发生这种情形, 但是, 在实践中, 不太可能出现这种情形, 这是因为不动产登记制度的作用。

登记不动产权的变动是公示物权变动一种手段, 有助于保护交易安全, 防止一房多卖的情况发生。购买人在决定买房屋之前, 可以去房屋登记机关查阅该房屋是否拥有完整的产权, 是否被抵押或者约定有其他的限制条款。不动产登记主要有两个基本功能。第一, 它保护已进行房屋登记的所有人。例如, 在文章开头的情形中, 如果B购买了A的房产并立即进行了房产登记, 则CD再购买A的房屋产权将不发生变动, 物权不发生变动即所有权仍然属于B, CD对A只是合同有效, 他们之间的关系是债权的法律关系, 没有物权的法律关系。先进行房屋登记的B拥有对该房屋的所有权, 拥有对抗后购买人CD的权利, 因为B首先进行了对该房屋的登记, 誰先进行不动产登记誰就有对该不动产的优先购买权。第二, 登记制度保护新的购买人。同样在上述的情形中, 购买人CD在决定购买房屋交付对价前, 调查该房屋的产权是否完整, 则能避免损失。如果在先购买人B购买了该房屋并进行登记, 则CD可以在房屋登记机关查询到该房屋的产权情况是已被过户给B, 则CD不会再购买该房屋。如果在先购买人B只是交付对价没有进行房屋登记, 则CD可以以善意第三人的身份购买该房屋, 再适用不动产登记优先的原则判定誰为真正的房屋所有权人。因此, 不动产登记是不动产的权属状态起到公示作用, 是对财产关系的确立, 登记行为一旦作出, 申请人即得到法律保护。

美国的第一部登记法于1640 年诞生于马萨诸塞殖民地, 要求对不动产所有权的转移、不动产抵押、抵押品的转让、抵押契约的清偿和置留物的归还等都必须进行登记。

在美国, 不动产登记称为契据登记。契据登记体系有三大类型, 竞赛型登记法 ( race act) 、通知型登记法 ( notice act) 和通知———竞赛型登记法 ( notice - race act) 。全美国各州都采纳这三种类型中的一种登记法。

在实行竞赛主义登记法 ( Race Statutes) 的州, (1) 假如文章开头的案情是发生在美国的情况下, 如果B未将契据进行登记, A一物三卖的场合, 若在后购买人C抢先将契据进行了登记, 则在先的购买人B不能对抗在后的购买人C, 不论在后购买人是否对AB的交易知情, 即不论C是否为善意购买人, C只要抢先将契据进行了登记则C拥有对房屋的产权。

在实行注意主义登记法 ( Notice Statutes) 的州, 若发生上文所述之一物三卖, 次购买人C只有为善意第三人, 不知道先前AB买卖房屋交易的存在, 才能有效取得产权, 即使次购买人C没有将契据进行登记, 也可以对抗在先的购买人。但是若C购买人事前已经得知AB的房屋交易, 则即使C将契据进行登记, 仍然不能对抗在先的购买人。在这里, “最后一个善意购买人”取得优先权。

在实行顺序- 注意主义登记法 ( Race - Notice Statutes) 的州, 若发生上文所述之一物三卖, 次购买人C不仅需要是善意第三人, 对先前未登记的产权不知情, 而且还需要完成契据登记。即C不能知悉AB有房屋交易, 而且C支付对价后抢先完成了契据登记, 才能对抗在先的购买人B和在后的购买人D。若在第一段的案情中适用美国法, A在将房屋产权转让给B, 假如B要去登记A与B之间的契据, B应该采取哪些步骤呢?

美国契据登记的程序有三个基本要求。第一, B应该将契据或者其他文件先在公证机关进行公证, 第二, B持有的契据或者其他文件是法律规定可以进行登记的某种文件, 例如合同, 判决书, 契据等。假如B在2013 年X县登记的第100 个文件, 该契据文号很可能是“2013 - 0100”。然后登记员对整套契据进行复制, 要求A在复印件上签名, 将原件归还给登记申请人A, 再将复制件按照时间顺序进行归档, (2) 最后给文件编排索引, 则完成了整个登记程序。

参考文献

[1]泰勒·马蒂斯.登记法:不合时宜的信赖[J].不动产遗嘱检验与信托期刊.

[4]Joseph William Singer, Property Law:Rules, Policies, and Practices, 3rd ed., New York:Aspen Publishers, 2002.

[8]王利明.试论我国不动产登记制度的完善[J].民商法学, 2002 (1) .

美国不动产登记制度 篇2

从中国古代土地登记制度的历史演变可以看出，它主要是伴随土地税赋制度而存在的，乃税赋制度的衍生物，其最主要目的是便于税赋征收。地契作为田地所有人或使用人的权利证明只是其附带性的作用，并不能作确权证书。更为重要的是，地契资料由官府掌握，且对外保密，普通百姓不能查询相关资料，与现代不动产登记制度的`公示要求相去甚远。因此严格地说，中国在民国以前的历史上并没有真正形成以公示为目的的登记制度。

(二)中国不动产登记制度建立与发展

就中国不动产登记制度的形成与发展过程来说，中国在民国时期继受西方法制，已经正式建立了不动产登记制度，然而该制度却主要是为土地私有制服务的。建国初期，我们也曾建立起了不动产登记制度，但随着社会主义改造的完成，中国在经济体制方面实行全面的公有制，登记制度失去了存在的基础，使该制度在中国一度中断30多年，改革开放以后，特别是<土地管理法>颁布以后才逐渐恢复和发展。因此可以说，登记制度在中国虽然有着悠久历史，但真正意义上的作为物权公示手段的不动产登记制度却起步较晚，且一开始就服务于不动产行政管理的目的，带有浓厚的行政色彩，使该制度未能在维护交易便捷与安全方面发挥其应有的作用。

(三)中国不动产登记制度的完善

1.中国不动产登记制度的缺陷评析

从中国不动产登记制度的建立与发展来看，中国的登记制度存在诸多缺陷，主要表现在以下方面。

(1)未能形成统一的不动产登记管理体制。

(2)不动产登记的法律效力不明确。

(3)不动产登记的种类不健全。

(4)登记机关的责任赔偿制度阙如。

2.完善中国不动产登记制度的建议

关于如何完善中国的不动产登记制度，学者们见仁见智，针对登记制度的诸多弊端从不同角度提出了很好的建议，归纳起来主要有以下几个方面。

(1)建立统一的不动产登记管理体制。

(2)明确不动产登记的法律效力。

(3)健全不动产登记类型。

(4)建立登记机关的责任赔偿制度。

3.中国统一不动产登记制度的构建

3月16日，十届全国人大第五次会议通过了物权法，该法设专节规定了不动产登记制度。它在总结中国不动产登记实践经验的基础上，借鉴西方国家先进立法经验，对不动产登记的法律效力、不动产登记机构、登记程序、登记类型及登记错误的赔偿责任等重要问题作出了明确规定，确立了中国不动产登记的基本结构，为将来不动产登记法的制定，提供了整体架构和思路，标志着中国统一不动产登记制度的正式确立。

(1)确立了统一的不动产登记制度。

(2)明确了不动产登记的效力。

(3)规定了不动产登记程序。

(4)健全了不动产登记类型。

推动不动产统一登记制度的构想 篇3

关键词：性质；不动产登记；统一登记；基本问题：构想

《物权法》颁布实施后，建立不动产统一登记制度成为社会各界的企盼，虽然部分地方开展了试点探索，但由于国家层面的制度未建立，总体效果并不明显。解决中国不动产统一登记问题的根本，在于从法理层面理顺不动产物权之间的关系，并在此基础上调整和完善不动产登记和行政管辖制度。本文从不动产统一登记行为性质，分析了不动产分散登记的现状、弊端，探讨了推进中国不动产统一登记的几个基本问题，特别是提出了推进中国不动产统一登记的构想。

一、不动产统一登记行为性质

不动产统一登记，是指不动产权利人依法律和相关规定，向国家依法设置的统一登记部门对本人所属的不动产权属变动事项记载于不动产登记簿的行为。

关于不动产统一登记的性质，目前国内大致有三种观点[1]： 一是公法行为说，该说认为不动产统一登记属于一种公法上的行政行为，体现国家对不动产物权关系的干预，干预的目的旨在明晰各种不动产物权，依法保护物权人的合法权益； 二是证明行为说，该说认为房屋产权管理机关的职责范围是审查买卖双方是否具备办证（ 交付） 条件，至于房屋产权变更登记本身，只是对买卖双方履行买卖合同的结果进行确认和公示，而不是对房屋买卖合同的审查和批准； 三是私法行为说，该说认为统一登记本质上应为私法行为。我们认为，登记本质上是一种事实行为，它并不能赋予任何人以权利，即登记本身不能创设物权。登记机关的职能，主要在于对不动产物权予以公示，明确权利归属，以维护交易安全。因此，统一登记行为是当事人和登记机关双方的意思表示的一致性表达，而不是行政机关单方面的意思表示[2]。

二、我国不动产登记制度的现状评述

由于历史原因，我国的不动产登记制度是建立在计划经济时代条块分割的基础上，为实现各职能部门分别的行政管理目的而设，登记规范制定主体多头，而且层级较低，效力较差。这种立法模式导致登记规范的内容不仅散乱，而且互相矛盾。主要表现为登记主体混乱多头，[3]登记事项不统一，登记程序不规范不透明，登记内容使用查阅困难，已经不能适应现代社会对不动产物权变动公示的客观要求。第一，不动产登记范围混乱，名称亦不规范。第二，不动产登记的规则体系混乱，各自为政现象突出。首先同一不动产登记对象的规则体系混乱。其次不同种类的不动产登记自成体系，混乱和交错现象非常明显。第三，不动产登记机构分散，形成多头登记。

三、中国推进不动产统一登记的几个基本问题

1.必须首先从法理上合理界定不动产物权之间的关系，明确土地的基础地位。

从法理上合理界定不动产物权的关系，是不动产统一登记必须要解决的深层次问题。实施中国的不动产统一登记，必须贯彻不动产登记以土地为基础的原则，这样才能理顺不动产之间的关系，构建科学的、有利于权益保护和不动产利用管理的统一登记体系。

2.不动产登记机关可选择行政机关

作为不动产统一登记的实施实体，不动产登记机构的设置是实现统一登记的必然要求。目前，对于中国将来不动产登记机关的选择，主要有三种观点：一是由人民法院作为登记机关；二是由公证部门或事业单位作为登记机关；三是由行政机关作为登记机关[4]。我们认为结合中国现实状况，以行政机关作为不动产登记机关较为合适。中国的行政机关长期以来一直担任不动产登记职责，积累了相当的经验和基础。

3.过渡期可通过优化登记机关职权来推进不动产统一登记

在当前不动产分散登记的现实弊端中，不动产登记矛盾和冲突问题以及由此带来的社会问题是主要的且最为迫切需要解决的问题。因此，是否可以在近期尚未完全实行统一登记的过渡期内，先通过相关制度的完善和机制的构建，优化登记机构职权，实现有限目标；然后再着眼长远，实现统一登记立法和机构设置。

四、构建统一的不动产登记制度的构想

不动产统一登记制度应解决的主要问题，一是登记范围，二是登记机构，三是登记程序和登记办法。

首先，应当建立以土地登记为中心的登记制度，规范登记名称。

随着物权制度的发展，土地之上与土地之下可以作各种不同用途的利用，各种空间的利用权也应获得法律确认，尤其是土地之上房屋的多样性、单元性以及分层多单元的可让与特征使其权利结构呈现出极为复杂的状态。但各种权利实际上都是在土地之上形成的，并围绕着土地使用权而展开，所以建立以土地登记为中心的登记制度，是十分必要的。

其次，建立不动产统一登记机构，减少不动产流通障碍。

目前关于统一登记机构的设置改革，有代表性的有三种模式： 机构合并模式；机构单设模式；[5]集中办理模式。[6]我们认为，目前我国统一登记机构建立在第三种模式的基础上，在各地开办的政务服务中心内，设置不动产登记中心，专门负责不动产的登记。这是因为目前各不动产登记机关已经储备了丰富登记的经验，其中从业人员已经有了相应的职业素质，在此基础上进行集中办公改造所花费的成本最低。在政务服务中心内设置不动产登记中心，更能符合物权变动登记公示公信原则的基本内涵和要求，同时避免了现行登记机关相互推诿相互争持的情况。

第三，完善不动产统一登记程序和登记办法

实现统一登记程序的法治化，在程序形成、程序设置、程序主体等方面予以法律的规范。为了避免立法上的重复，我们认为应当对不动产统一登记的一般步骤作出规定，根据现行法的总结，[7]不动产统一登记的一般程序可归总为以下六个步骤： （1） 提出申请； （2） 受理申请（ 收件） 并记征规费； （3） 审查； （4） 公告；（5） 核准登记，登簿并颁发权属证书；（6） 立卷归档。其中的公告仅适用于特定的登记类型。完善不动产统一登记办法，按照《物权法》的规定制订不动产统一登记办法，一是应当就不动产登记的范围、种类和权证名称作出统一规定，不允许地方和部门创设新的不动产登记种类和权证名称，真正保证“物权法定”； 二是规定几种统一登记模式，但不宜登记模式一刀切。法律上不能授权省级政府自行决定统一登记模式并制订不动产登记办法[8]。因为不同的统一登记模式，会有不同的土地与土地附着物登记关系，会有不同的登记条件、程序和期限，会形成不同的登记办法。为此，在国家出台不动产登记法规之前，以部门规章的形式调整规范不动产登记，具有迫切的现实意义。（作者单位：新疆师范大学法学院）

参考文献：

[1]王洪亮. 不动产物权登记立法研究[J] . 法律科学，2000，（2）：118 - 127.

[2]季秀平. 论不动产登记机构的统一[J] . 淮阴师范学院学报，2009，（5）：626 - 630.

[3]常鹏翱. 不动产登记法的立法定位与展望[J] . 法学，2010，（3）：105 - 111.

[4]程啸. 未来我国不动产登记法的目标与体系结构[J] . 中国房地产，2010，（11）：16 - 20.

[5]梁荣亚，王崇敏. 不动产登记机构设置探析[J] . 法学论坛，2009，（1）：133 - 137.

[6]历团结. 统一设置不动产登记机构的可行性分析[J] . 法制与社会，2011，（6）：161 - 162.

[7]程啸. 论我国不动产登记机构的统一[J] . 中国房地产，2011，（13）：28 - 31.

美国不动产登记制度研究与借鉴 篇4

不动产登记是维护不动产交易安全,保护不动产权利人合法利益的重要保障。所谓的不动产登记,即不动产权利登记,是指由国家专门机关依法对不动产各项权利实行登记的制度。为了满足经济社会发展的需要,加强和创新社会管理,落实《物权法》关于建立不动产统一登记制度的规定,规范不动产登记行为,党中央、国务院自2013年起开始大力推进不动产统一登记制度。不动产统一登记将从根本上解决过去不动产多头管理、职能重叠、重复登记等问题,基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。

对不动产进行统一登记是世界各国和地区通行的做法,典型国家和地区包括德国、英国、美国、日本、澳大利亚、瑞典、中国香港和中国台湾等。但是,各国和地区的登记制度也存在一定的差异,了解这些差异对我国的不动产登记制度改革大有裨益。美国是一个极其重视私有产权的国家,包括土地和房屋在内的各类不动产权益,都通过完整的法律体系和规范的统一登记制度加以保护。本文以美国不动产登记制度为研究对象,介绍了其登记制度的起源与法律体系、不动产产权的分类与发展、登记的程序等内容,欲通过多维度的展示来反映美国登记制度的鲜明特点。虽然我国与美国的不动产登记制度不同,但美国对不动产登记的科学管理方法仍值得借鉴。

2 美国不动产登记制度介绍

2.1 美国不动产登记制的起源

目前,世界各国和地区为保护权利人的产权、保证交易的安全普遍实行不动产登记制度,其模式大体分为契据登记制(又称法国登记制)、权利登记制(又称德国登记制)和托伦斯登记制(又称澳洲登记制)三种。其中,契据登记制是指不动产物权的取得、变更和灭失,在当事人订立契据时就产生法律效力,但不进行不动产登记,不得对抗善意第三人;权利登记制是指不动产物权的取得、变更和灭失,在当事人意思表示一致,经过登记机关实质审查确定,并进行法定登记后才发生法律效力;托伦斯登记制是指首先由政府进行一次不动产总清理,将不动产按照自然区划编制成不动产登记簿,然后按照不动产的权利人确定的权利进行总登记,总登记之后发生的不动产物权变动则在总登记基础上进行变更登记。美国沿袭了英国的不动产所有权制度,但是在不动产登记领域,英美两国却建立了两套截然不同的制度,英国采用托伦斯登记制,而美国的大多数州采用契据登记制,仅5个州采用托伦斯登记制。

为何采用契据登记制?不同的学者持有不同的观点。刘艳认为:近代美国,随着土地交易的日趋频繁,存在土地出卖人“一物二卖”的可能性,土地买受人对地产权将面临巨大风险;因此,契据登记制可以有效保护买受人的权利。金绍达认为:美国社会整体法制意识较强,且美国不动产权形式多样而复杂;因而,作为政府,必须尽可能使自己处于较为超脱的位置,而把责任转嫁或分解给各种社会组织。

于是美国人开始建立一套不动产登记制度,将不动产交易的契据(deeds)作为登记对象,使得不动产交易的买受人能够对登记资料进行检索,以便于发现在先交易,进而确定是否存在与己有权利相冲突的权益。同时,美国的契据登记制在解决产权争议问题时遵循一个基本原则和两个例外规则,即在先权利优先原则、在后善意购买人的权利优先规则、庇护规则(保护善意购买人的受让人)。因此,美国契据登记的主要作用就是对不动产权益转让的事实公示,为买受人提供不动产交易的检索途径,为两个买受人的权利冲突解决提供优先权规则。

2.2 美国不动产登记的法律体系

美国拥有完备的不动产法律体系,用以保护不动产所有人的合法权利。在根本法层面,美国《宪法》修正案(1791)第四条规定,人民的人身、住宅、文件和财产不受无理搜查和扣押的权利,不得侵犯;第五条规定,不给予公平赔偿,私有财产不得充作公用。在普通法层面,美国《财产法》(property law)对不动产所有权、使用权、收益权和他项权的划分具有鲜明的英美法系特点,体现出不动产所有人当下的权益和未来的权益。在不动产登记的专门法层面,美国《登记法》(recording act)涵盖完全所有权、租赁权、抵押权及其他影响不动产权益的法条。

但是,美国各州的登记法略有不同,在使用契据登记制的各州所采纳的登记法大致分为以下三类,即竞赛型登记法(race act)、通知型登记法(notice act)、通知-竞赛型登记法(notice-race act)。竞赛型登记法是把优先权建立在不动产转让文件登记顺序的基础上,即登记在先的契据所转让的土地权益获得优先地位。通知型登记法的核心思想是“最后一个善意购买人”取得优先权,即后一买受人只要在不动产交易时没有注意到在先的交易,他就能够获得对抗前一买受人的优先地位。通知-竞赛型登记法是竞赛型登记法和通知型登记法的结合,只有同时满足两个要求,后一购买人才能够获得法律保护,即:在前一购买人之前进行登记或没有注意到在先的交易。

在相关辅助性法律方面,美国《反欺诈法》(the statute frauds)要求土地权益的转让需要采用书面形式;《可交易产权法》(marketable title act)规定产权调查人只需进行有限的调查,即追溯至产权根(root of title),通常是20-40年,以大幅减少调查费用、节省调查时间;《不动产租赁法》(landlord-tenant law)使得承租人的权利逐步增多《;已婚妇女财产保护法》(the married women’s property acts)强调夫妻双方对财产享有整体共有权;《统一不动产电子登记法》(the uniform real property electronic recording act)规定登记机关除接受纸质文件外,也可以接受电子文件。诸如此类的很多法律均对不动产的交易与登记进行了规范。

2.3 美国地产权的分类

美国法律规定,不动产权利是由土地上的权利以及附着于土地的物(如建筑物、标志牌、栅栏或者树木)上的权利所组成,它包括了地面、地下(含矿藏及地下水)和地面空间上的一定权利。根据所有人对不动产享有时期的不同,不动产权被划分为当前产权(present estate,又称地产权)和未来权益(future interest)。当前产权是指赋予所有人立即占有不动产的法律权益,未来权益是一种将来可以成为地产权的非占有性权益,这两项权益都只是相对于其他私人关系所有人的基本权利和义务。基于所有人对不动产享有的权利和义务的不同,还可以对地产权做进一步的种类划分。当代美国法院对地产权的种类划分及命名有严格的规定,始终沿用英国封建时代传统的地产权的分类命名法,允许设立的地产权如图1所示。

根据所有人对地产权是否享有占有权,可将地产权分为自由保有(视为拥有土地)和非自由保有(视为租赁土地),自由保有地产权又因拥有期限的不同分为非限嗣产权、限嗣产权和终身产权,而非自由保有地产权又因租赁期限的不同分为定期租赁产权、续期租赁产权、任期租赁产权和逾期租赁产权。

自由保有地产权的三种基本类型。①非限嗣产权是一种可以无限期存在的自由保有地产权,给予所有人的是美国法所确认的最大的权利,即单独占有权、永久使用权与收益权、完全转让权。因此,非限嗣产权的设立只能通过一定的法律程序转让获得。在美国,有超过99%的私有土地是以绝对非限嗣产权的形式持有。②限嗣产权基本上是一种废弃的自由保有地产权,其期限等于指定之人的直系血亲继承后代的有生之年。与非限嗣产权所有人的权利相比,限嗣产权所有人的权利很受限制,享有该地的有限占有权、有限使用权与收益权(但不能损坏)、有限转让权。限嗣产权在封建时代的英国较为盛行,是为了保证土地所有权一直保留在家族手中,保障土地所有人后代的荣华富贵。为了避免限嗣产权破坏民主制度,200多年以前美国就基本上废除了限嗣产权。③终身产权是一种期限为某一个或者几个特定之人的有生之年的自由保有地产权,是三种自由保有地产权中最小的产权。终身产权人享有土地的有限使用权与收益权(但不能损坏)、有限的转让权(终身产权持续期间的占有权)。终身产权在家族赠与中最常见,一般是以明示转让或者遗赠的形式予以设立。英国于1925 年取消了终身产权,美国各州最终也可能逐步取消。

另外,依据自由保有地产权是否设有终止条件,而将其分为绝对的和可撤销的,绝对的地产权是指产权期限只受所属地产权的标准期限的限制,可撤销的地产权受制于一些特殊规定(如果某一事件发生,就会提前终止地产权)。可撤销非限嗣产权有三种,分别是附终止条件非限嗣产权、附后决条件非限嗣产权和附执行条件非限嗣产权。附终止条件非限嗣产权在某一特定的条件成就时自动消灭,立即给予转让人法定占有权;附后决条件非限嗣产权是一种在转让措辞之后附加了有利于转让人的限制条件的非限嗣产权;附执行条件非限嗣产权是一种所指定事件发生时就自动终止而给予受让人占有权的非限嗣产权。同理类推,可撤销终身产权亦分成三种,现实生活中极其罕见,在此不再赘述。

非自由保有地产权(又称租赁地产权)有四种基本类型,如今几乎所有的租赁产权不是定期租赁产权就是续期租赁产权,任期租赁产权非常罕见,逾期租赁产权只有当承租人于其合法占有权终止后还继续违法占有该不动产时发生。其中,定期租赁产权的主要特征是事前规定了其持续期限;续期租赁产权的第一个期限是固定的,而后它可以自动在持续另一个相同的期限,直至承租人或者出租人提前发出终止通知而终止该租赁产权,如按月续租的居住租约;任期租赁产权没有固定的期限,其持续时间取决于承租人和出租人双方的意愿。

2.4 美国地产权的发展

美国独立后,各州迫于现实需要仍然继续沿用相对熟悉的在殖民时期就被采用的英国普通法。但是,当时的美国缺乏英国的法律书籍和接受过英国法系统学习的律师,因此在现实中各州实施的只是简化版的英国财产法。此后,为了更好地适应美国国情、激励美国人民开荒、建立美国式民主制度,英国地产权法中某些带有封建因素的产权类型逐步被取消(如限嗣产权、终身产权、定期租赁产权)。历经200 多年的变革,当代美国的地产权法正朝着绝对非限嗣产权的方向发展,这将有利于地产权的自由转让。此外,今天的美国各州基本上还采纳了英国的共有产权制度,其中包括普通共有产权(tenancy in common)和联合共有产权(joint tenancy),这两种地产权普遍适用在家庭财产的界定上。

另外,美国地产权中的租赁产权(即非自由保有地产权)也在不断的发展。不动产的租赁起源于奴隶制时期的英国,到了封建时期依然存在地主绅士的土地租赁给农奴耕种的情况,地主定期向农奴收取租金。到15世纪的英国,不动产租赁关系的规则已相当发达,并出现了农地租赁权的转让;同时,伴随城市的不断扩张,住房租赁开始出现。到20 世纪60 年代,现代美国为了保护居住性承租人(主要是无能力的低收入城市居民)的权利,开始对沿用的英国不动产租赁法进行完善。

2.5 美国地产权的登记

美国按县(county,美国的二级行政区)设立政府登记机关,县登记机关实行房地产合一、城乡合一的管理,除了登记房地产权利,还负责人的出生、死亡等登记。美国不动产登记的功能定位为信息公示,为土地买受人提供一个检索途径,以确定是否存在与其自身交易相冲突的在先交易。不动产登记的对象是产权交易的契据(deeds)。契据是美国不动产交易中必不可少的书面文件,在本质上是出让人将产权转移至受让人的法律文件。一般而言,一份有效的契据必须包括:书面形式、出让人的签字、当事人的身份、转让产权的语句和不动产本身的描述。为了确保契据的真实有效,美国许多州的法律规定契据必须经过公证才能生效,通常是对出让人签字进行公证。还有一些州规定,公证虽不是契据的生效要件,但却是进行不动产登记的必须要求,即没有经过公证的契据不能进行登记。登记的过程大致如下:

①契据原件的报送。A把契据原件递交给相关的县属登记机关的工作人员,并支付数额很小的登记费。

②登记日期的标注。工作人员在契据上注明接受日期与准确时间,并标上相应的文号。

③契据原件的暂存。工作人员会暂时保留契据原件,而给A一份已签注的契据复印件。

④契据副本的归档。而后将契据副本存放于该县的登记档案中并给契据编排索引。传统的做法是把产权文件插入按照登记顺序装订的活页契据簿(又称登记簿)中,这便形成了越来越多的纸质档案;最新的做法是借助计算机及互联网,把契据副本用电子数据的形式予以存储,并编入计算机化的索引中,这极大地降低了后期产权调查的成本。

⑤契据原件的返还。登记完毕后,登记机关将通过邮递把契据原件退还A。

美国有约75% 的登记机关采用转受让人索引(grantor-grantee index),在索引中每一份契据均根据当事人姓名和交易年份按照字母顺序进行编排;有些登记机关采用不动产索引(tract index),即每份文件的信息均根据不动产的法定说明进行编排。索引条目一般列举如下内容:文件类型,如契据、租约或是抵押合同;转让人姓名;受让人姓名;文件编号;登记日期;文件在登记档案中的位置,如登记簿卷号及其页码;不动产法定说明摘要。

美国的不动产登记强调的是对提交资料的形式审查,资料内容的正确与否并非登记的重点。因此,学者们常常将美国的登记机关比作图书馆,登记机关的工作人员比作图书管理员,前来进行产权调查的人员比作学生,而书籍的撰写者正是转受让人。当产权调查人想了解转让人是否拥有不动产的产权时,就得自行查看官方索引,阅读相关契据,独立判断契据的法律效力,此时政府机关对产权状况不作出任何说明。如此看来,美国政府在整个登记的过程中只是一个消极的看护人。

因为美国的登记不具有公信力,如何保证受让人购买到转让人的不动产的产权呢?美国广泛采用三种产权保证(title assurance)方法:①产权保证义务(title covenant),即契据签署时,转让人做出产权状态的允诺;②产权意见书(title opinion)和产权摘要(title abstract),即由律师亲自在调查政府登记档案的基础上提供产权意见书,或者律师先请求专门从事产权调查的非法律人士提供产权摘要,再依据产权摘要撰写产权意见书;③产权保险(title insurance),即由受让人在购买不动产产权时,与保险公司签订赔偿合同,若出现产权的缺陷,保险公司将赔偿受让人的损失。产权保险是美国独有的产权保证方法,于20 世纪40年代末兴起,现已成为美国产权保护的主要形式。与另外两种方法相比,产权保险更能保护受让人的权益,因此有不断盛行的趋势。

3 中国不动产登记制度的发展与困境

3.1 中国不动产登记制度的变迁

不动产登记制度在新中国历经了近70年的发展变迁,各时期的登记制度体现了不同时代的社会需求,具有鲜明的阶段特点,笔者在前人研究的基础上,将其划分成四个阶段。

第一阶段(1949-1953):新中国成立之初,以确权登记为目的。1950年6月中央颁布《土地改革法》,同年11月政务院发布《城市郊区土地改革条例》、内政部出台《关于填发土地房产所有证的指示》,随后各地方政府也相继制定出补充规定,并设立房地产管理局等机构,对建设用地、房屋、耕地、山林、鱼塘等所有权进行统一登记,颁发土地房产所有证,此时在法律上承认个人享有土地所有权。

第二阶段(1953-1978):1953年起,全国各地开始进行社会主义建设,农村土地从个人所有制转变为集体所有制,城市私有房产以国家经租、公私合营的形式逐步非商品化,城市土地通过接管、没收、征收实现了国有化。这些社会主义改造所提倡的公有制使得不动产登记失去意义,之后的“文化大革命”更使得不动产登记制度发展陷入停滞。

第三阶段(1978-2007):直到1978年,十一届三中全会后,不动产登记制度为了适应市场经济发展的需要开始回归理性,城市私有房屋允许买卖、国有土地和集体所有土地使用权可以依法转让(1988 年修订《土地管理法》后),房产地产等登记逐步恢复。但是,依据《城市私有房屋管理条例》(1983)、《森林法》(1984)、《草原法》(1985)、《渔业法》(1986)、《土地管理法》(1986),房屋、土地的所有权和使用权,林地、草原的所有权和使用权,水面、滩涂的养殖使用权分属不同的行政部门管理与登记,不动产登记不统一局面便始源于此。不动产的多头管理,在一定程度上制约了不动产的交易和发展,问题主要表现在登记立法不完善、登记机关不统一、登记程序不统一、登记权属证书不统一、登记效力不确定、查阅制度不规范等。这不仅增加了登记的成本,而且降低了登记的公信力,虽然各部门纷纷出台规范性法律文件,但登记的混乱局面依然存在。

第四阶段(2007至今):为了更好地满足市场经济发展对不动产登记的需要,2007 年国家颁布了《物权法》,明确提出“国家对不动产实行统一登记制度”,但是该项改革的推进确有难度,历经6年多的探讨,建立统一的不动产登记才被提上议事日程。2013年11月,国务院提出由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责,基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”;2014 年5 月,国土资源部在地籍管理司加挂不动产登记局牌子,国土资源部不动产登记局正式成立;2015 年3 月,《不动产登记暂行条例》正式实施,这标志着全国范围内的不动产登记工作正式拉开帷幕。

3.2 统一登记实施过渡期的阻碍

国务院对全国不动产统一登记工作的推进做了规划和部署,要求2014 年建立统一登记的基础性制度,2015 年推进统一登记制度的实施过渡,2016年全面实施统一登记制度,2018年前不动产登记信息管理基础平台投入运行,基本形成不动产统一登记体系。目前,法律法规层面的顶层设计已基本完成,登记制度的改革正处于实施过渡期,此阶段的工作重点是法律法规逐步实施。因此,当务之急是设立统一的登记机构,即需要整合机构和配备人员。就此问题,2015年4 月国土资源部、中央编办联合下发《关于地方不动产登记职责整合的指导意见》,提出“确保2015 年内整合完成各级不动产登记职责和机构工作”等意见。据统计,截至2015 年9 月末,全国省级不动产登记职责整合工作已经完成,但市(州)一级仅完成187个,占比56% ;县(区)一级仅完成1125个,占比40%。这其中还存在市县职责整合已完成,而登记机构整合未完成,具体从事登记工作的人员整合不到位的情况。不动产实行的是属地登记,市县两级是不动产登记工作的关键,可是却在基层遭遇了执行力打折的尴尬局面,这一现象说明了一些问题。

①政府部门利益不愿割舍。长期以来形成的不动产多头管理,使得国土、房管、林业、渔政、草原等行政部门拥有相应的登记范围和利益来源,统一登记就是逼迫除国土以外的部门“放权”,这难免导致部分部门和人员的不情愿。

②法律法规的执行需细化。虽然《不动产登记暂行条例》可作为指导统一登记的法律规范,但是国土资源部的具体实施细则、因地制宜的地方性实施办法和相关登记模版(如登记申请书样式、不动产登记簿样式)尚未形成,这使得机构与人员整合后无法有序开展登记工作。

③登记信息平台有待开发。未来登记必定借助计算机和互联网,以实现登记的标准化、规范化、数字化,统一的登记信息共享平台已不可或缺、急需研发。抓紧整合过去各部门的信息系统,统一技术标准,纠正部门间的矛盾信息,为机构运作提供软件保障。

④测绘技术标准尚未统一。在测量技术及标准方面,主要是土地和房产采用的坐标系、允许的精度误差等均不一致,其他各类登记测量成果多有重合或漏缝现象,难以共享,需就此出台技术规范。

4 美国登记制度对中国的借鉴

4.1 美国不动产登记制度的特点

契据登记制和我国实行的产权登记制分属登记制度的两大流派,研究美国的契据登记制,对于正确认识我国权属登记制度的地位、不断完善我国的统一登记工作有一定的帮助。研究发现,美国的不动产登记制度有六大特点:①在登记过程中,美国政府将自己处于超脱的位置,而把责任转嫁或分解给各种社会组织,登记机构对房地产权利不进行实质性审查,只注重形式要件;②美国不动产登记只具有公示力而无公信力,登记信息的查询完全对社会开放,信息的准确与否由产权调查人自己辨别,并为此引入了产权保险制度;③美国的不动产权利类型的划分较为系统,分类所依据的角度多样,囊括了各种所有权、使用权和他项权,这些权利基本都可以通过登记加以保护;④美国不动产的交易不需政府参与,政府对不动产权属管理的直接介入是从登记开始的;⑤美国不动产登记是以土地为中心,土地上的房屋、林木、草原等是土地登记中的他项权利登记;⑥政府登记机构的设立以县一级为单位,成立专门的不动产登记管理中心,整合相关部门的资源,实现各类不动产权利统一由不动产登记管理中心负责登记管理。参考美国以上的成功经验,笔者提出以下推进中国登记制度改革的可行途径。

4.2 推进中国登记制度改革的可行途径

完善以土地登记为核心的登记体制。实行以土地登记为核心的不动产登记体制,符合自然规律,也是当前世界上大多数国家采用的方法。自2015 年起,各级政府均开始不动产登记职责整合,国土资源部不动产登记局成立,地方的不动产登记中心也相继在国土部门成立,这为统一登记奠定了组织基础。接下来各部门仍需通力合作,完成各自权属档案的交接,包括纸质档案、电子档案,确保过去各部门登记的产权不丢失、不遗漏,做好产权重复登记、交叉登记的梳理,并以土地登记为核心做好相应的归并。各类产权界址线的整合,也需要以国土部门的地籍信息数据为基础,统一坐标系、比例尺、数据格式,做到产权界址数据的拓扑关系不出错。

建立覆盖全国的统一不动产登记信息平台。这既是政府工作平台,也是公开查询系统。通过该信息平台,一是支撑不动产登记业务,从技术层面做到各地登记工作标准化、登记程序规范化、登记结果数字化;二是实现多行业主管部门的业务联动,通过登记信息在国土、住建、农业、林业、海洋等部门的互通共享,支撑行业管理与监管;三是实现与相关部门的信息共享,通过登记信息在国土、公安、民政、税务、金融等部门的互通共享,为相关部门提供登记信息查询验证等信息共享服务;四是为社会提供依法查询服务,以不动产登记信息平台为依托,建立不动产信息查询服务系统,为权利人、利害关系人及取得权利人同意的单位和个人提供便捷的信息查询和下载服务。

适度淡化产权交易与登记的行政色彩。在中国,土地使用权的出让市场由政府主导、转让市场有政府参与、部分租用市场也受政府控制,这与我国的土地所有制有关,但过多的政府干预势必会影响市场的活力。同时,我国使用的是权力登记制,这要求政府登记部门在登记的时候更多的要注重权源的实质性审查,但繁重的权源审查增加了政府行政成本,也增加了错误审查的概率,这就使得政府成为了错误登记的第一责任人。政府如何在行政管理中扮演好服务的角色,在此也可以借鉴美国做法,即在不动产交易时由公证机构负责契约签署的有效性,在不动产登记时政府以公证过的权源作为登记的依据,并引入登记保险制度,由保险公司负责错误登记的赔偿。总之,政府应把尽可能多的辅助工序交给中介机构完成,以提升登记的服务质量。

摘要：研究目的:通过研究当代美国的不动产登记制度,试图为中国不动产统一登记制度的改革提供借鉴。研究方法:文献调研法、比较分析法。研究结果:美国沿用了英国的部分法律,并结合本国特点加以完善,形成了产权明晰、划分科学的地产权分类体系。美国主要采用契据登记制对所有人的权利和义务进行保护,并建立了公共图书馆型的不动产统一登记体制。中国不动产登记制度历经了四个发展阶段,现正在逐步从多头登记转为统一登记,而当下过渡期尚存在诸多阻力。研究结论:在中国不动产统一登记制度改革过程中,美国的经验给予我们三点启示,一是完善以土地登记为核心的登记体制,二是建立覆盖全国的统一不动产登记信息平台,三是适度淡化产权交易与登记的行政色彩。讨论:美国的产权保险制度、契据公证制度等有待进一步研究与借鉴。

不动产登记制度来了 篇5

2014年03月29日 08:38:09来源： 新华网

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新华网北京３月２９日新媒体电（记者 徐蕊 乌梦达 叶锋）日前召开的不动产登记工作第一次部际联席会议提出，用３年左右时间全面建立不动产统一登记制度，酝酿了多年的不动产登记制度有了明确的时间表。网民期待，这一制度能成为反腐利器，拦住“房叔”“房婶”们。

为何是九个部门联席？

面朝大海，春暖花开。如果你想在海边的树林承包一块林地，再租一块海滩养点鱼虾；或者在海边买块地，盖个房子，过去你需要：到渔业部门登记水面、滩涂的养殖使用权，这关系到你能不能养鱼，然后到林业部门去申请林地所有权和使用权，再去国土部门土地交易所登记申请，然后盖好了房子，房产证发放归住建部门管。这些部门离得近，你好可以少花些时间，如果这些部门离得远？呵呵。

刚刚召开的不动产登记工作第一次部际联席会议提出，用３年左右时间全面建立不动产统一登记制度。那么未来，你有望在一个部门办理所有这些登记。

所谓不动产登记，与建设部门进行的房地产信息系统建设、房屋登记簿制度相似，只是从内容上来看，把林地、海域和草原等权属也纳入登记范围。

经国务院批复正式建立，国土资源部牵头，中央编办、财政部、住房城乡建设部、农业部、国家税务总局、国家林业局、国务院法制办、国家海洋局等９部门组成的联席会议日前召开第一次会议。

建立不动产统一登记制度为何需要９部门，这其中存在哪些困难和障碍？

目前我国尚无统一的登记机关负责各类登记，不动产统一登记的难度在于部门职能划分不清。“由于我国不动产的复杂分类，不动产登记处于比较分散混乱的状态，包括房屋、林地、草地、普通建设用土地等不动产的登记分布在多个部门当中。”上海交大凯原法学院民商法研究所所长韩长印说。

韩长印说，这种多头登记的状况都还有法律的依据。在部门利益的格局下，这种各自为政的状态很难被打破。而且即使在单项不动产方面，内部的登记程序、登记规则以及数据表现形式等等也都不统一。

此外，不动产登记系统还需要和民政、公安、税务、银行等部门信息联网，突破“信息孤岛”现象，实现各个部门和地方数据的整合与共享。

建立不动产登记制度为何要３年？

部际联席会议召集人、国土资源部部长、国家土地总督察姜大明表示，用４年左右时间，运行统一的不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息实时互通共享以及依法查询，形成不动产统一登记体系。

为什么要３至４年这么久的时间？

早在２００７年，物权法出台时就明确提出不动产实行统一登记制度，但７年来其推进过程可以用“龟速”来形容。

专家分析，首先，从技术层面看，这些部门过去都开发了自己的系统，但彼此之间并不互通，整合这些信息首先需要打破信息的孤岛，改变政府部门信息“老死不相往来”的情况，实现大平台大数据。

其次，比技术更难的是利益。每个部门的发证登记权限，背后都是部门的审批权限，要把多头管理、分散登记的权责统一、归并，这意味着每个部门都需要割肉，需要不小勇气。统一登记也触及了部分群体的利益，地方政府不配合、基础数据整理庞杂等，都使得这项工作推进困难。

例如，不动产登记中的住房信息联网，住建部２０１１年提出要求，２０１２年年底建成４０个重点城市的住房信息联网，到２０１３年上半年才完成，２０１３年的国五条通知提出，“十二五”末期全国联网，但刚刚出台的新型城镇化规划将这一目标推迟到６年后。不动产登记制度能否拦住“房叔”“房婶”们？

住房信息联网作为房屋所有权登记的一部分，包括房屋管理系统、交易登记整合系统、档案管理系统等三大系统。

不动产登记制度建立后，实现住房信息联网的步伐将加快，有望终结信息系统联网的孤岛状态。业界期待，不动产登记制度能成为反腐利器。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟说，对于法规纪律不允许经商的公务员群体而言，大部分家庭资产是房产，如果信息联网能够运行，对涉房腐败不啻为当头一棒。

韩长印坦言，不动产尤其是房地产登记的不统一和信息联网的缺失，使反腐机制存留较大的漏洞。“不动产基础数据的不健全使房地产成为腐败官员洗钱和安置不法财产的重要渠道和保值形式，大量贪腐资产沉淀在房地产市场，除了产生‘房叔’‘房婶’这样的腐败典型之外，还造成了一系列的经济和社会问题。”他说。

美国不动产登记制度 篇6

不动产登记资料是指不动产登记机构在办理登记过程中累积形成的书面资料以及电子信息。《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）第九十四条规定，“不动产登记资料包括：（一）不动产登记簿等不动产登记结果；（二）不动产登记原始资料，包括不动产登记申请书、申请人身份材料、不动产权属来源、登记原因、不动产权籍调查成果等材料以及不动产登记机构审核材料”。由此可见，不动产登记资料包括两个部分：一是不动产登记簿等登记结果；二是不动产登记原始资料。

二、不动产登记资料利用制度比较

《物权法》第十八条规定，“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供”。依此规定，《物权法》赋予不动产登记资料有权查询的民事主体为权利人、利害关系人。

《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）第二十七条规定，“权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料”。《条例》重申了《物权法》关于有权查询的民事主体，同时增加了有关国家机关。

《实施细则》进一步贯彻《物权法》和《条例》的规定，将不动产登记资料查询主体及查询范围作出明确规定：一是权利人可以查询、复制其全部的不动产登记资料；二是因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况；三是法院、检察院、国家安全机关、监察机关可以依法查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料。

《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《操作规范》）对查询主体作出了与《实施细则》一致性规定。强调查询不动产登记资料的单位和个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的；未经权利人同意，不得泄漏查询获得的不动产登记资料。

《房地产登记技术规程》第6.1.4条规定，“登记资料不得仅以权利人姓名或名称为条件进行查询”。第6.2.1条规定，“自然人、法人和其他组织提供身份证明、房屋坐落，可查询登记簿中房地产的自然状况及查封、抵押等权利限制状况”“所有权人提供身份证明、房屋坐落或房屋所有权证（房地产权证），可查询、复制其房地产的登记簿中信息”“其他权利人提供身份证明、房屋坐落或房屋他项权证（房地产他项权证或登记证明），可查询、复制登记簿中相关信息”“利害关系人提供身份证明、与查询房地产有利害关系的证明、房屋坐落，可查询、复制登记簿中相关信息”。第6.2.2条还规定了房屋所有权人、预告登记权利人、抵押权人、房屋继承人（受遗赠人）、公证机构、仲裁机构等主体查询、复制其他登记资料的权限范围。

《土地登记资料公开查询办法》第二条规定，“对于土地登记结果即土地登记卡和宗地图，任何单位和个人都可以公开查询”。《房屋权属登记信息查询暂行办法》第七条规定，“房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息，单位和个人可以公开查询”。

对比以上法律规章，可以得出《物权法》对登记资料的查询、复制主体仅作了原则性安排，即权利人和利害关系人。国土资源部、住房和城乡建设部先后出台的《土地登记资料公开查询办法》《房屋权属登记信息查询暂行办法》和《房地产登记技术规程》对房地产登记簿记载有关信息查询利用持公开查询观点，即任何自然人、法人和其他组织提供身份证明、房屋坐落，可查询登记簿中房地产的自然状况及查封、抵押等权利限制状况。而《条例》对登记资料查询主体作出了明确规定，排除了任何人公开查询的情况。此外，《条例》没有像《房地产登记技术规程》那样作出“以人查房”的禁止性规定，为个人家庭住房信息查询及有关国家机关查询提供了法律依据。

从法律位阶分析看，效力最高的是《物权法》，其次是国务院颁布的《条例》，再次是国土资源部《土地登记资料公开查询办法》《实施细则》《操作规范》，住房和城乡建设部《房屋权属登记信息查询暂行办法》和《房地产登记技术规程》。2015年3月1日起施行的《条例》属于国务院法规，效力高于其他部门规章，且颁布时间迟于其他规章。因此，从法律依据来讲，不动产登记资料的查询应当以《条例》《实施细则》和《操作规范》为准。

三、不动产登记资料利用实践与对策

我国不动产登记资料查询利用一直是采用依法、分类原则。不动产登记资料依法公开查询，不是不加区分和限制地向所有申请主体进行全部公开，而是“有限公开”，依法对不同查询主体进行不同范围的公开，按不同申请主体的权限提供不同的查询和复制服务。《实施细则》第九十四条规定，权利人可以查询、复制的是与其不动产相关的所有登记资料，查询、复制范围是最大的，不仅包括不动产登记簿，也包括原始资料。《实施细则》第九十七条规定，“因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况”。可见，利害关系人不可以像权利人那样任意查询、复制所有登记资料，只可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等。

那么，工作实践中应如何贯彻落实《条例》《实施细则》的规定，既防止不动产登记信息泄漏，保护权利人隐私，又方便群众办事，做好服务工作呢？

1.完善不动产登记系统，整合提升登记数据质量

不动产登记数据质量，直接影响不动产登记资料查询。当前不动产统一登记刚刚起步，各地都需要将原房屋、土地等登记信息移迁整合到不动产登记业务系统过去房屋、土地登记数据还都存在这样那样的遗留问题，这些问题得不到及时解决将会直接影响不动产登记资料的查询利用。因此，要提升不动产登记系统功能，首先要从整合、提高登记数据质量入手。

2.重视不动产登记簿建设，突出登记簿信息利用

《物权法》第十六条规定，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。不动产登记资料的对外利用主要是不动产登记簿记载信息的对外查询利用。不动产统一登记以来，多数登记系统开发商主要精力都放在业务类型、业务流程、登记、发证等环节的开发上，没有将不动产登记簿建设提高到重要位置，甚至在登记核准时间、缮证环节可回退或修改等问题上出现差错（以笔者所在城市为例），这些差错会造成不动产登记簿记载错误，给对外查询利用、司法查封等工作带来严重的后果。因此，不动产登记机构一定要重视不动产登记簿建设，突出登记簿信息利用。

3.加强信息互通共享，切实减轻群众负担

《条例》第二十五条规定，“国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享”。目的是能够更好地确保登记的真实与准确，有利于加强政府的行政管理，实现政府部门间的信息沟通。比如，通过信息共享，民政部门可实时核查低保困难家庭不动产登记信息，免去“老弱病残”保障对象往返不动产登记机构申请出具不动产登记信息查询证明，既提升社会保障部门公信力，也有利于减轻登记机构查询压力。

4.推行网络自助服务，提高查询服务效率

不动产登记信息的查询利用是物权公示的方式，利用率非常高，而且登记资料查询利用全部免费。因此，在确保信息安全、相关技术符合规范的条件下，推行网络自助查询服务，将会大大提高服务效率，减轻窗口查询压力。比如开通网络核查不动产权属证书（明）真伪、查询不动产自然状况及限制情况等，到服务大厅自助出具不动产登记证明、出具无房证明等。

5.推行委托代理查询，依法规范查询行为

国家对房地产市场进行宏观调控，实行差别化贷款及税收政策，均要求住房贷款申请人或纳税申请人提供家庭住房证明，明确规定家庭成员包括查询申请人、配偶及其未成年子女。根据《条例》《实施细则》的规定，“利害关系人不应包括登记权利人的近亲属”。因此，夫妻双方不可以查询对方名下不动产登记信息。此时，登记机构若一味要求夫妻双方同时到场查询，容易引发矛盾，影响窗口服务效率和质量。笔者认为，类似查询可用委托代理查询，因为《条例》规定委托不需要公证，登记机构只需关注查询程序是否合规即可。

6.严格登记信息管理，强化信息保密责任

不动产登记资料查询制度不仅要保证登记资料依法公开，而且不能造成不动登记资料、登记信息的泄露。要从制度上杜绝一些人滥用不动产登记资料、登记信息从事不正当活动，损害权利人的合法权益。因此，不动产登记机构要尽快建立符合安全保密标准的不动产登记资料存放场所。加强人员的教育管理，可通过签订保密责任书的形式，强化保密责任意识。全面贯彻落实依法查询制度，不随意查询，不扩大查询范围。违反国家规定泄露不动产登记信息的，要严肃处理，构成犯罪的，要依法追究刑事责任。

7.贯彻落实法律规定，探索破解难题对策

《条例》《实施细则》中包括方便群众申请登记，保护权利人合法权益。然而，在不动产登记资料对外利用实践中经常会有潜在交易对象、承租对象等非《条例》《实施细则》中的“利害关系人”提供不动产坐落或证书号等条件，申请查询不动产自然状况以及是否存在查封抵押等信息，对照《条例》 《实施细则》规定，这种申请主体不符是可以拒绝的。但笔者认为，此类申请不宜拒绝。一是此类申请的申请人大多已经与权利人初步接触或对不动产有初步了解，能够提供不动产准确坐落或不动产权证号，需要核对不动产登记簿上自然状况以及是否存在权利负担，以便决定是否进入签约交易阶段。对此类申请提供查询，有利于维护不动产市场交易秩序。二是，政府在实施房屋征收过程中，房屋征收部门或实施单位在征收决定作出前的调查阶段，经常需要查询征收范围内不动产登记资料，有的甚至存在以“找人”为目的的查询需求，要求查询被征收人征收范围以外的不动产登记信息，申请主体既非有关国家机关，也不是权利人和利害关系人，这样的查询需求明显有违法律规定，但因征收项目多是政府重点工程，由政府强势主导无法拒绝。如何将此类申请引入合法框架内，是不动产登记机构面临的共同课题。

不动产预告登记制度研究 篇7

一、不动产预告登记的内涵及理论基础

关于预告登记的内涵,国内学者有多种不同的表述方式。学者孙宪忠认为:“预告登记是为保全不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。”梁慧星教授认为:“所谓预告登记,即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。”王利明教授认为:“所谓预告登记,是指为保全债权的实现、保全物权的顺位请求权而进行的提前登记。”我国新颁布的《物权法》第20条规定:当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。鉴于此,笔者认为,预告登记是指为保全一项以将来发生的不动产物权的设定、移转、变更或者消灭为目的的请求权而进行的提前登记。

各国之所以设立预告登记制度或与之类似的制度,原因在于,在不动产物权的设定和转让中,由于当事人可约定为将来不动产物权的转移附条件或附期限,或者可能由于当事人之外的其他原因使债权行为先于不动产的转移登记,并且两者之间往往会有“时间差”。《物权法》第9条与15条说明我国主要采用的是以债权形式主义为主、意思主义为辅(对极少数特殊的情形)的物权变动模式,首次在立法上严格区分物权行为和债权行为,这也是产生“时间差”的原因。在这段时间差中,债权人的利益有随时被侵犯的可能,因为,债权行为成立后,虽然不动产物权人有未来移转所有权或他物权的义务,但是,非经登记并不发生物权移转的效力,债务人仍具有所有权,如果此时原不动产物权所有人违约将物权再转移于第三人并办理登记手续,根据物权优于债权的原理,第三人将依法取得该项不动产,债权人的物权目的将会落空。预告登记赋予债权人的请求权具有物权的排他效力,能够对抗任意第三人,也就有利于防止出现“一物二卖”,有利于保护债权人利益和维护正常的交易秩序。

二、不动产预告登记的性质

在探讨性质这个问题之前,首先应明确预告登记的性质与预告登记请求权的性质是两个不同的概念。前者是对登记行为的一种定性,而后者是对所登记的请求权的一种定性。笔者认为,预告登记的性质实质上是指经过预告登记的变更物权请求权的性质。由于预告登记使登记的不动产物权变动的请求权具备了对抗第三人的效力,即具备了一定的物权效力,从而对预告登记性质的界定产生了诸多争议。总结国内学者的观点主要有三种:“请求权保全制度说”“准物权说”“债权物权化说”。

以上观点都具有一定的合理性,但笔者并不完全赞同。认为预告登记是一种担保手段或债权的物权化,都只是从功能上来分析,并未从预告登记后的权利的性质进行界定。那么,预告登记是否为“准物权”?对于准物权的概念,尽管通常认为其是指权利人于将来某种条件下可以取得所有权或其他物权的权利,但是并非一致意见,并且对物权取得权的性质学界也存在不同观点,因此,将经预告登记的请求权物权变动的请求权定性为准物权,并无实益。笔者认为,预告登记后的物权变动请求权仍然属于债权,但为一种特殊的债权。原因在于,首先,预告登记后的物权变动请求权具有了特殊的对抗第三人的排他效力,它具有普通债权所不具有的物权效力,有其特殊性;其次,除此之外,该请求权的其他特征均与债权相符,其本质仍然是债权人与债务人之间的一种相对法律关系。即在条件成就之时,权利人有权请求义务人进行物权变动登记,而不能直接支配该标的物;在债务人不履行或不完全履行义务时,权利人也仅可以要求义务人承担违约责任,而不得以物权人身份提出基于物权的请求;在预告登记后,义务人所为的有害于其债权的行为,权利人也只是能够主张该行为无效,而不得直接对第三人主张权利。这些都是债权具有的特性。

综上所述,经预告登记后的物权变动请求权的实质性的性质,仍为债权,是具有物权排他效力的特殊债权。

三、不动产预告登记的效力

我国关于预告登记效力的规定见于《物权法》第20条第1款后半段:“预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”根据这一规定,经过预告登记的债权请求权,获得了对抗其他处分行为的排斥性效力。这种排斥性效力,理论上一般称为预告登记的权利保全效力,是预告登记制度的核心效力。但是,保全效力绝不是预告登记的唯一效力。从各国立法上看,预告登记至少还应具有以下两种效力,即顺位保证效力和破产保护效力。

1.保全权利的效力。预告登记的保全权利效力是预告登记的首要效力,是指保障请求权得以实现并发生所期望的特定效果的效力,它能够保障请求权人顺利实现其权利。预告登记制度实际上是赋予了债权请求权对抗第三人的排他效力,从而保障债权的实现。如果预告登记以后发生的损害债权的物权变动与预告登记的请求权内容绝对排斥,如均为移转所有权,那么在后的物权变动不能纳入登记,自然也不能生效。如果两者并非绝对排斥,如预告登记的请求权是移转所有权,而在后的物权变动是设定抵押权,则后者仍能进行登记并生效,只是其效力不能对抗预告登记的权利人。我国《物权法》规定了此项效力。关于权利保全效力,从《德国民法典》第883条第2款和我国台湾地区“土地法”第79条可以看出,义务人对不动产权利的处分采取的是相对无效的原则。我国物权法规定“未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力”,分析该条规定可以看出,我国目前采取的是绝对无效的原则。笔者认为,我国采取相对无效原则为宜。采取相对无效的原则虽然使不动产物权人能将不动产再次转让或为第三人设定其他物权,但不会损害预告登记防止“一房二卖”的目的,因为第三人不得对抗经过预告登记的请求权人,请求权人可以在条件成就时要求不动产物权人移转所有权。然而,在出现预告登记失效的条件时,我国规定的是“债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效”。此时,第三人就可取代请求权人要求所有权人移转所有权,这样能够促进物权交易和市场流通。

2.保全顺位的效力。预告登记除了具有权利保全效力外,还应具有保全顺位的效力,即当预告登记推进到本登记时,不动产权利的顺位不是以本登记的日期确定,而是依照预告登记的日期来确定。这是由于预告登记的保全效力已经表明,不动产债权请求权在履行后将最终产生不动产物权,因此将来该物权一旦产生后,也就应当取得预告登记所具有的顺位,唯此才能更有效地保障债权人的合法权利。例如甲就其不动产为乙设定抵押权,乙在接受抵押权设定的预告登记后,甲又将同一不动产为丙设定抵押权,且丙完成了抵押权设定的本登记。当乙根据预告登记做成本登记时,其本登记的顺位优先于丙。《德国民法典》第883条第3款规定:“以转让某项权利为请求权的标的时,该项权利的顺位按预告登记的日期加以确定。”日本《不动产登记法》第7条第2项规定:“已进行假登记时,本登记的顺位依假登记的顺位。”综上所述,当同一物上设立多个并存的物权行为时,预告登记制度将各项权利按照时间的先后顺序预先排列,并按该顺序为每个物权确立实现的顺序。在前一项登记的物权因存在瑕疵而无效或者被撤销时,后一物权根据预告登记的顺位效力得以优先实现。这样,预告登记便防止了第三人的介入,保全了本登记的顺位,使所有权转移请求权得以顺利实现。由于《物权法》没有关于顺位保全的规定,就造成了预告登记制度的先天不足,这样不利于对权利人的保护,也会对不动产的交易造成妨碍。所以,笔者以为,应当在《物权法》中明确规定预告登记的顺位保全效力。

3.破产保护的效力。预告登记请求权不仅可以对抗不动产的所有权人及其他物权人以保证请求权人取得物权,而且还可以在不动产物权人破产时排斥其他债权人,从而使预告登记所保全的请求权得以实现。所以,破产保护效力是指在相对人破产,但请求权的履行期限尚未届至或者履行条件并未成就时,权利人可以将作为请求权标的的不动产不列入破产财产,使请求权发生指定的效果。德国法和日本法上都有类似的规定。在所有权移转的假登记与本登记之间,作为标的的不动产被编入破产财产,这样不仅可以保证预告登记债权人的请求权不因债务人陷于破产而受影响,而且还可以摆脱履行期限未到,履行条件未成就的制约,将其债权请求权顺利变更为物权。我国《物权法》如果能够明确预告登记的破产保护效力,无疑将使这一制度更趋完善。

不动产统一登记制度思考 篇8

一、不动产登记概说

不动产登记,即不动产物权登记,是指专门的登记机构将不动产物权的设立、变更和灭失等事项依据法定程序登载于不动产登记系统的法律行为, 也是一个国家或地区物权制度的重要组成部分。从世界各国不动产登记实践看,普遍的做法是属地登记,即在一个登记区内只能由一个登记机构实施, 同一个登记区内只需建立一个统一的不动产电子登记系统。我国《物权法》已经确立了不动产统一登记的原则,但统一登记的具体范围、登记机构和登记办法尚无规定。

不动产登记主要有“成立要件主义”和“对抗要件主义”两种范式。成立要件主义认为,不动产物权变动在登记之前只体现为债权的存在,登记之后才完成不动产物权的变动,未经登记,物权受让方只能受债权保护,而非物权保护。对抗要件主义认为,不动产是一种特定物,物权变动与债权成立同步,登记只是对抗第三人的要件。我国《物权法》颁布实施后,不动产登记的法律依据与登记效力已经明确,成立要件主义和对抗要件主义并存,以成立要件主义为法定,以对抗要件主义为例外。

二、不动产统一登记面临的主要问题

《物权法》规定的不动产统一登记制度在具体实施过程中仍然存在着不少问题,主要表现在以下几个方面。

1.登记法律依据繁杂

我国长期以来将登记作为行政机关的职能而不是公示方法,从而造成了登记与行政机关的设置和职能合一的问题,由此形成了多个登记机关负责登记的现象。在法律依据方面,房屋登记在《城市房地产管理法》和《担保法》中均有涉及;农业部门对农村承包土地进行登记依据《农村土地承包法》,对草原登记则以《草原法》为依据;林业部门以《森林法》对林地进行登记管理;而《草原法》及《渔业法》分别规定了对草原和水面、海域、滩涂的不同部门登记的管理权。具体到登记机构的设置上,土地、房屋、矿产、农业、林业、海洋、渔业等行政管理部门,都分别对不同的不动产物权拥有登记管理权,各个部门各有一套登记制度、机构、方法、人员等,依据各自出台的部门规章发放不同的产权证书。政出多门的不动产登记,一是增加了登记申请人的负担,二是增加了地方政府的财政支出,三是降低了登记效率,四是不可避免产生大量的登记瑕疵,五是不利于有关交易当事人查阅登记信息。

2.登记审查须具备专业知识

登记审查制度是不动产登记制度的核心内容之一,采用不同的审查方式,对不动产的登记效率、登记责任的承担和登记的公信力等具有重要影响。根据登记过程中,登记人员对登记申请,在何种范围内,具有多大限度的审查权限,是否及于原因关系,分为实质审查和形式审查两种模式。对原因关系进行审查的为实质审查主义;不及于原因关系的为形式审查主义。有学者认为,我国《物权法》采取了折衷方法,是以形式审查为主,实质审查为辅的模式。在当前的多部门分类登记体制下,各个登记机关尚能在专业素养上有能力分别针对各自领域的不动产登记进行实质审查,在实现不动产统一登记之后,提高登记人员综合专业素养是当务之急。

3.缺乏配套的登记错误赔偿机制

在登记出现错误、遗漏等造成当事人损失的情况下,登记机构应当承担何种责任?赔偿责任的性质是民事赔偿还是行政赔偿?赔偿的经费从何而来?《物权法》均没有明确。从我国不动产登记现状来看,从事不动产登记的部门大多为事业型编制机构,工作人员非国家公务人员。这些事业型单位从事的登记工作都来源于各自行政机关的委托。《行政诉讼法》第25条规定:由行政机关委托的组织所作的具体行政行为,委托的行政机关是被告。《国家赔偿法》第7条规定:受行政机关委托的组织或者个人在行使受委托的行政权力时侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的,委托的行政机关为赔偿义务单位。因此,从理论层面及目前实务看,登记机构的赔偿责任似乎应定性为国家赔偿, 登记机关只赔偿直接损失,对受害人的补偿是非常有限的,满足不了当事人的实际损失,不能充分维护当事人的利益。

4.登记信息查询不便利

只有将登记的信息公开,才能发挥登记公示的功能,降低交易成本,减少交易失误,提高交易效率。《物权法》第18条规定:“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料,登记机构应当提供。”但目前我国还没有一项不动产物权登记记录建立了全国性的数据信息交换查询系统,当事人或律师等代理人为了查阅某项不动产上的权属状况需要花费大量的时间。此外,一些地方的登记机关对人们查询不动产登记记录作了许多限制性规定,登记资料并不向社会公开,查阅手续比较繁琐。这些情况的出现主要原因是不动产登记的相关法律法规没有明确规定不动产登记信息资料必须公开,因此我国不动产登记制度实际上并没有很好地起到公示作用。

三、不动产统一登记制度建设的思考

不动产作为社会财富的重要形态大多具有唯一性和不可再生性,是权利人最重要的财产,其取得、变动、行使等都会涉及交易的安全和秩序,与权利人、他人和社会的利益息息相关。不动产立法是各国民法的重点,而不动产登记制度作为维护财产秩序的重要方式又是不动产立法的核心。

1.统一登记机构

在我国,登记机构的统一是基础,也是目前实行统一不动产登记制度的最主要困难。登记机构统一后,统一登记办法就相对容易了。《物权法》通过后,就不动产登记机构的统一,大多数学者还是认为应由行政机关负责统一不动产登记,根据不动产的自然属性与基本法理、我国实际情况及国外成功经验,建立以土地为基础和核心的不动产统一登记制度。宏观理念上要淡化行政管理色彩,强化职业化,凸显公共服务功能;微观上要建立不动产登记官注册制度等。2013年11月20日,国务院常务会议决定建立不动产统一登记制度,中央层面由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责,各地把不动产登记职责统一到一个部门。

2.整合不动产登记立法

2007年之前,我国涉及不动产登记的法律有《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《森林法》、《草原法》和《海域使用管理法》等,法律位阶不算低, 但各自为政,有违不动产统一登记宗旨,难以适应不动产进入市场交易的需要。《物权法》颁布实施, 为不动产统一登记奠定了基础。笔者提出整合立法的思想:删除相关法律与《物权法》相冲突或者非必要内容,对保留内容加以整合,补充新内容,由国务院制定颁布《不动产登记条例》,明确规定统一登记的不动产物权范围,建立规范的统一登记程序, 建立统一的不动产登记簿,制作统一的不动产权利证书,使用统一的电子登记表格。

3.引入公证风险共担

不动产登记主要目的之一是公示,以保障交易的安全,但是由于这种权利外表和权利标的物的分离,易导致形式上的权利和权利的真实情况不一致。为避免这种状况,学者建议将我国的公证部门与不动产登记的职责进行衔接,让公证审查成为不动产登记的法定前置程序,以减轻登记机关的负担和风险。通过公证机制的引入,由公证机关通过对合同、遗嘱等引起不动产物权变动的民事法律关系和其他原因行为的确认,完成对不动产物权登记前的实质性审查。公证是德国、法国、瑞士等国进行不动产物权变动登记之前必须经过的一个前置性程序,我国台湾地区在相关法律中也新增加了不动产物权登记前的法定公证制度。建立不动产登记前的法定公证制度,一方面可使登记机构摆脱对不动产登记的审查风险,另一方面登记机构可以依据经过充分法律审查的公证书迅速快捷地完成登记工作,从而确保登记的准确与高效。

4.设立赔偿基金

对登记瑕疵情况下的责任划分与损害赔偿作出完整规定,是不动产登记瑕疵法律救济制度构建的主要环节。从国外经验来看,许多国家及地区立法均对责任划分问题作了相应规定,并设有专门的赔偿基金,以弥补公信力制度可能造成的对真正权利人利益的损害。各国及地区对于赔偿金的设立及来源筹集各有不同。我国台湾地区规定登记机关所收登记费,应提存10%作为基金储备,专备损害赔偿之用。德国是由政府出资设有专门的损害赔偿基金。澳大利亚昆士兰州是从每笔登记费中提取2%注入登记赔偿基金。日本对登记瑕疵的损害赔偿,则采取登记官个人赔偿机制。有学者建议,我国可以尝试由国家定期拨出一部分款项作为赔偿的专项基金,登记机关再从登记费中提取一定比例予以补贴。若出现登记瑕疵,应先从专门的赔偿基金中拨付赔偿,再向过错人进行追偿。还有学者建议参照美国的做法,引入保险机制分散风险,即由登记机构提取专项赔偿基金的一部分向保险公司投保责任险, 在因错误登记引起赔偿时,可由受害人直接向保险公司申领赔偿金。

5.建立公开有偿的查询制度

论我国不动产异议登记制度 篇9

(一) 不动产异议登记的概念

异议登记制度发源于欧洲的普鲁士, 是大陆法系国家不动产物权登记的一种特殊制度。我国《物权法》中规定:“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的, 利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的, 申请人在异议登记之日起十五日内不起诉, 异议登记失效。异议登记不当, 造成权利人损害, 权利人可以向申请人请求损害赔偿。”大陆法系各主要国家对于异议登记也各有规定, 其称谓虽有不同, 但其实质内容基本一致。笔者认为, 关于异议登记的概念可以概括为:不动产权利人或利害关系人为保全其物权而对原始登记提出异议的登记, 是在不动产登记错误时保护真实权利人的一个重要的法律途径。

(二) 不动产异议登记的特征

异议登记作为不动产登记领域中的登记方式之一, 与其他登记方式相比有其自身的特殊性。

1.异议登记是一种暂时的物权保全措施

异议登记是为了避免存在物权争议的不动产在明晰产权前被第三人善意取得, 进而为真实权利人或利害关系人办理更正登记或者进行确权争取足够的时间。异议登记是一种暂时的保全登记, 可以作为更正登记的前置辅助手段。

2.异议登记是一种限制不动产登记公信力的有效措施

如果利害关系人就不动产进行了异议登记, 其法律律效力就表明, 该不动产的权属或权利内容是不确定的。此时若第三人仍然依原始登记与登记权利人就该项不动产进行权力归属变动的交易, 就要承担将来该项不动产权利可能存在瑕疵的风险。因为异议登记使得原始登记在一定程度上失去了效力, 第三人依原始登记的公信力推定的权利极有可能是错误的。

3.异议登记为非权属登记

异议登记与更正登记及预告登记等物权权属变动登记方式相比较存在很大区别, 异议登记并不是对物权变动状态的记载, 而是一种特殊的登记方式。

二、我国不动产异议登记制度运行机制

(一) 不动产异议登记启动的前提条件

在我国, 利害关系人要想启动不动产异议登记程序, 必须符合两个前提条件:不动产登记簿记载的事项存在错误;登记权利人不同意办理更正登记。

1.不动产登记簿记载事项存在错误

我国不动产异议登记启动的首要前提就是不动产登记簿的记载事项必须存在错误。关于不动产登记簿记载事项错误的理解, 理论界主要有两种主张:一种观点主张, 这里的“错误”是指权利登记的错误, 即登记权利人与真实权利人不一致。它通常包括两种情形:一种情形是不动产进行初始登记时, 登记权利人与真实权利人不一致;另一种情形是不动产初始登记是正确的, 而登记之后的原因导致登记权利人与真实权利人不一致。第二种观点认为, 不动产登记簿记载事项的错误应该仅指登记簿上记载的不动产本身的状况不符合事实状态, 如位置、面积、界限等方面的错误。

2.登记权利人不同意办理更正登记

不动产权利人或者利害关系人启动异议登记的另一前提条件是登记权利人不同意其办理更正登记。也就是说, 不动产权利人或利害关系人只有在更正登记没有获得登记权利人同意的前提下才能申请办理异议登记。

对于我国目前的这种规定, 一种观点认为, 这一限制条件不利于保护真实权利人的合法物权。不动产权利人或利害关系人应该可以直接申请异议登记, 并非必须先申请更正登记而未获得登记权利人同意后才能申请异议登记。另一种观点则认为, 不动产异议登记是更正登记的一种辅助手段, 它通常适用于办理更正登记存在障碍的情况。如果利害关系人提出异议, 登记权利人同意办理更正登记, 就没有申请异议登记的必要了, 只有在登记权利人不同意的前提下, 为了防止利害关系人利益受损才有必要申请异议登记。

(二) 不动产异议登记启动的程序

1.依利害关系人单方申请

根据《物权法》规定:“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的, 利害关系人可以申请异议登记。”由此可知, 当前我国异议登记的启动方式只有一种——利害关系人的单方申请。利害关系人申请异议登记是否需要提供异议的证据或者提供相应的担保, 《物权法》没有作出明确的规定。

2.登记机关依法受理、审查

《物权法》第十二条规定:“登记机构应当履行下列职责: (一) 查验申请人提供的权属证明和其他必要材料; (二) 就有关登记事项询问申请人; (三) 如实、及时登记有关事项; (四) 法律、法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的, 登记机构可以要求申请人补充材料, 必要时可以实地查看。”据此可知, 不动产登记机关收到利害关系人申请后, 必须对该异议申请进行审查。

3.申请人向法院起诉

利害关系人申请办理异议登记, 经登记机构审查通过之后, 按照《物权法》的规定, 申请人应当在15天之内向法院起诉, 否则异议登记失效。这主要是考虑到异议登记设立的目的是临时地保护利害关系人的利益, 如果法律赋予异议登记的时间太长, 将会极大地限制登记权利人的权利。另外, 异议登记只是将对权利人归属的异议注记在登记簿上, 其本身并不能解决权利归属的问题, 物权的归属只能由法院来确认。

三、我国不动产异议登记制度存在的问题

《物权法》的颁布, 标志着不动产异议登记制度以国家立法的形式正式确立起来了。然而, 由于当前法律规定得过于笼统、缺乏可操作性等原因, 使得我国不动产异议登记制度在司法实践中出现诸多问题。

(一) 不动产登记簿存在“错误”界定不明

不动产登记簿记载的事项错误, 是一个模糊的表述, 对于“错误”如何界定, 《物权法》并未明确, 其他相关法律法规也都是直接引用《物权法》的规定。实践中, 登记人员往往难以把握不动产异议登记的适用范围, 要么缩小异议登记的适用, 将“错误”严格限制在不动产所有人与实际情况的不一致;要么过于扩大异议登记的适用, 使得很多人滥用异议登记侵害他人权利。

(二) 申请主体的范围不确定

我国不动产异议登记的申请主体是利害关系人。然而利害关系人包括哪些人, 法律并未界定, 在理论和实践中存在很大争议。例如, 张某是一项不动产的登记权利人, 他以该不动产为一项500万元的主债权作了抵押, 但是只担保主债权中的200万元, 登记机构在登记时误登记为500万元。此时, 作为登记权利人的张某能否申请异议登记呢?关键还在于利害关系人的范围是否包括登记权利人。

(三) 缺乏防止滥用异议登记的有效措施

《物权法》关于异议登记的规定过于原则, 缺乏良好的异议登记的程序性规定, 其他地方性法规规定得又不统一, 在保护真实权利人合法利益方面极为不完善, 更不用提异议登记的有效防范措施了。现在关于“异议登记之日起十五日内不起诉, 异议登记失效”中的“十五日”性质是否是异议登记的时效期间存在很大争议, 实践中做法也不统一。不动产往往价值巨大, 现在市场价值也瞬息万变, 登记权利人很可能因一两天无法流转处分财产而损失惨重。对于登记不当权利人可以申请赔偿也只是一种事后的救济, 且往往只能就直接损失获得赔偿。

四、完善我国不动产异议登记制度的建议

(一) 明确界定登记簿存在“错误”的内涵

异议登记的设立宗旨就是要保护不动产真实权利人的利益, 以警示第三人谨慎交易, 是为了明确不动产的登记权利状态与事实一致, 不是为了防止不动产本身的具体事项如位置、面积等物理性质在登记簿中出现错误。因此, 我国关于不动产登记簿记载事项错误的理解应为登记权利状态与事实权利状态不一致, 主要是由于初始登记前的原因引发, 因为嗣后原因引起的不一致在我国可以更正登记。所以我国今后的立法应该将不动产登记簿记载事项错误, 通过司法解释等更进一步明确为登记权利人与事实权利人不一致。

(二) 明确异议登记申请的主体范围

我国不动产异议登记的申请主体是利害关系人, 然而利害关系人是一个不确定的概念, 不动产登记制度涉及不动产登记权利人和真实权利人合法利益, 其申请主体的确定对于争议不动产的双方当事人至关重要。笔者认为, 不动产异议登记中的“利害关系人”应当主要包括异议不动产的所有权人;限制物权人;基于处分限制而获得保护者;共有人;不动产原始登记权利人;保证人等, 且应当通过司法解释或下位法对申请主体的范围进行明确界定。

(三) 完善滥用异议登记的防范措施

异议登记事关不动产物权的稳定与效能发挥, 对异议登记的滥用必然导致对权利人的利益损害和对不动产流转的妨害。因此, 法律在保护可能为真实权利人的异议登记人的同时, 也必须考虑到对恶意异议的防范, 如规范异议登记申请的审查;可以要求申请人提供适当担保;加重滥用异议登记的损害赔偿责任等, 从而不致使权利遭到滥用而造成对其他权利的伤害。

摘要：异议登记是在不动产登记错误时, 保护真实权利人的一个重要的法律途径。本文通过阐述不动产异议登记制度, 对我国不动产异议登记制度存在的问题进行分析, 进而对完善不动产异议登记制度提出建议。

关键词：不动产异议登记,运行机制,有效措施

参考文献

[1]孙振庆, 刘建东.不动产异议登记制度在法院审判实践中的应用[J].山东审判, 2010 (5) .

[2]常鹏翱.物权程序的建构与效应[M].北京:中国人民大学出版社, 2005.

不动产登记请求权制度探究 篇10

关键词：不动产登记,请求权,分析

物权变动的模式有意思主义和形式主义两种模式, 但无论何种物权变动模式, 不动产登记原则上是建立在不动产当事人申请的基础上的。在我国, 不动产物权变动遵循登记生效主义原则, 登记生效是完美物权实现的前提, 登记是经当事人申请后经登记机关审查合格后给予的书面肯定, 申请行为引发登记机关的登记行为, 导致不动产物权变动成就, 没有申请行为, 登记机关的登记行为也就丧失存在的基础, 因而, 申请行为在登记程序中的重要性是不言而喻的。为使社会经济秩序的安全有序和维护当事人的利益, 法律有必要赋予登记权利人一定的权利即登记请求权。[1]

所谓不动产登记请求权, 是指不动产登记权利人对登记义务人享有的请求其履行或协助履行登记的权利。不动产登记请求权具有两个层次的内涵:权利人有权要求负有义务的一方履行登记义务;同时履行义务方可以请求权利人接受或协助其履行登记的义务。

一、不动产登记请求权的制度价值分析

(一) 贯彻意思自治主义

登记是不动产物权设定和转移的公示方法, 登记不仅决定双方当事人间的权利变动关系, 而且还防止第三人因物权变动的原因导致的财产损失, 维护市场交易安全和社会经济秩序。世界各国大多都有较为完善的登记制度, 部分法制健全的国家还制定了专门的不动产登记法。登记尽管最终是由代表国家机关的登记官员进行的, 但是有关权利的登记, 即使在采纳登记强制主义的国家, 也是属于当事人意思自治的问题。[2]从我国《物权法》规定来看, 以登记生效主义为不动产变动的原则, 即不动产物权的设立、变更、转让和消灭都必须经依法登记后才能发生法律效力, 未经登记的不动产买卖不能发生法律上的效力 (法律另有规定的除外) 。因而, 赋予权利人登记请求权就是对当事人意思自治的贯彻。不动产登记请求权是基于当事人的自由意思, 制定不动产登记请求权的相关法律制度有助于防止公权力的过分干预。

(二) 保障交易安全

维护市场秩序安全, 一般是指人们保持其生命、财产、自由和平等等价值的状况的稳定化和持续化的一种属性。[3]随着社会经济的发展, 人们的安全意识普遍提高, 人们总是希望能够在生命健康财产等方面得到有力的保护, 而且这种希冀会在他的整个一生中一直以特定形式伴随着他。但是在不动产买卖过程中, 不规范的行为时常发生。由于出卖人不能及时办理登记手续, 或出于利益驱使, 一方为了取得更多的利益, 拒绝或怠于登记, 物权因此便不会发生变动, 这使得恶意卖方仍然可以以登记权利人的名义, 将在其名下的不动产出售给他人, 形成“一物二卖”等恶意交易行为。这不仅严重侵害了买受人的合法权益, 而且妨害了经济秩序。因此, 确立不动产登记请求权制度对维护交易安全, 稳定市场秩序极为重要。

(三) 实现司法领域的期待

由于我国《物权法》以不动产物权登记生效主义为不动产物权变动的原则, 而法律没有明确规定当事人享有不动产登记请求权。在实践中, 不动产登记义务并未作为一种合同义务, 登记请求权也未能在合同中得到具体约定, 造成合同一方当事人尤其是买受人请求权的落空。当这类纠纷诉至法院, 法院的裁判也往往只是依据合同判令出卖人交付房屋对于出卖人拒绝或怠于履行登记义务的行为却因合同为约定或约定不明, 无法对其产生约束力。有的虽判令出卖人应协助买受人办理登记手续, 但在执行过程中却因判决条款过于原则, 操作性不强而难以执行。因此, 赋予当事人登记请求权, 不仅使法院的裁判有法可依, 也便于法院执行, 确实保护当事人的利益。

二、不动产登记请求权的设立依托

(一) 基于法律规定

不动产物权登记的目的在于使得不动产登记具有公示、公信力, 是不动产物权变动的凭证, 更是第三方善意第三人的信赖依据, 维护市场交易安全。因次, 不管是出卖人的主观因素, 还是市场交易中的客观因素导致无法进行不动产登记时, 享有登记请求权的一方有权要求对方履行或者协助履行登记义务。登记请求权制度不但能够维护正常的交易秩序, 保护权利人的利益, 而且对物权法中的公示公信原则具有积极的确立和实施作用, 现代各国对之也重视有加。如瑞士、德国等国家就不动产物权登记请求权的相关问题进行了相应的法律规定, 依靠法律保障登记请求权的正常行使。台湾学者李肇伟先生认为, 若原物所有人不办理申请设定或移转登记者, 相对人即得诉请法院判令强制执行办理申请设定或移转之登记。[4]

(二) 基于合同约定

不动产登记请求权作为民事主体的一项权利, 它就符合民法的基本精神, 即最大限度意思自由, 最小的法律干预。故而登记请求权也可以通过双方当事人进行协商约定双方所享有和负有的权利义务。根据合同法原理, 如果合同明确约定由一方办理登记, 那么这一方就负有履行登记的义务;而另一方就有权要求该方在规定的时间里完成登记的权利, 如果履行义务方未能够在规定的时间内完成相应的登记手续, 则权利方就可以通过司法途径来实现自己的权利请求履行登记义务或者请求赔偿一定的损失。又如对于担保物权或用益物权之设定登记, 与其物权消灭前, 应为涂销登记而产生涂销登记请求权等当事人之间也可有约定。另外, 基于特约而为的中间省略登记也可产生不动产登记请求权。[5]

(三) 基于法院司法裁决

当负有履行登记申请义务的一方不履行义务, 双方之间变产生了不动产物权权属纠纷, 权利人一方可以以此为由, 诉至人民法院, 法院经过审查后作出相应的生效判决, 胜诉方一方变可以依据此生效判决到相应的不动产登记部门, 申请不动产变更登记, 依法取得不动产所有权。

三、我国不动产登记请求权的制度存在的问题

我国《物权法》在经过十几年的谈论研究后, 在2007年3月16日的第十届全国人民代表大会第五次会议中正式通过, 并在当年10月1日起正式实施, 自此以后该法成为维护人民群众财产权利的强有力保障。该法规定物权的内容、种类必须是法律明确规定的, 以及物权变动必须经过法律的认可向社会予以公布, 即物权法定原则和物权公示原则。该法还确立了债权形式主义的物权变动模式, 明确要求登记手续作为不动产变动的先决条件。由此可以看出登记请求权制度, 对于不动产变动的重要影响, 但是纵观我国现行法律法规中, 没有找到有关不动产登记请求权的规定, 对登记请求权的保护水平不高, 这不利于合法所有人对本属于自己的合法财产进行登记确认, 使得合法权利落空, 同时也对我国的交易市场造成严重的影响。

究其原因, 造成我国不动产登记保护力度地下的原因有:首先, 我国登记的法律依据不统一, 政出多门。主要的法律依据是单行民事法律、法规, 如《城市房地产管理法》、土地管理法, 住房和城乡建设部颁布的《房屋登记办法》及国土资源部颁行的《土地登记办法》。其次, 规定了登记的效力, 却无相应的救济措施。无救济, 既无权利可言。虽然登记不仅能够保护原所有人的利益, 而且也有利于国家对不动产的有效管理。但是, 由于我国现有的不动产登记制度规定, 未经登记的不动产交易无效, 这便使得那些未经登记的合法买卖未能发生法律效力, 不利于保护善良一方当事人。如在房屋买卖中, 双方当事人虽已按照各自的意思表示完成合同签订, 但如果没有进而完成过户登记手续, 将不发生物权变动的效力, 房屋所有权仍属于原所有权人。更为甚者, 依共同申请主义, 倘若出卖方拒绝履行过户登记义务, 买受人一方虽享有维护己方利益的诉权, 但是法院也仅能依据合同法的有关规定判决出卖方承担违约责任, 赔偿买受人相应的违约金。也就是说买受人只能依据债权契约得到相应补偿而丧失了取得物权的权利, 这其中显然存在不合理之处。

除此之外, 我国的预告登记制度也存在较大的局限性。预告登记制度登记的是债权请求权, 该制度赋予其对抗第三人的效力, 宣告其他妨害本不动产物权登记请求权的处分行为归于无效, 以期保障即将到来的本登记顺利完成。[6]然而, 预告登记制度对保护登记请求权有着几个重要的问题。首先, 该制度约束的是针对不动产而为的处分行为, 对当事人双方则无履行登记之义务, 针对出卖人强行解除合同的行为无法进行约束。其次, 目前的预告登记大多只对预购商品房转让、抵押及其抵押权的转让等情况做了明确规定, 范围略微狭小。而对于现房转让等行为怎样进行预告登记未有明确详细的规定。

四、不动产登记请求权的制度完善

(一) 强化违约登记责任

1.明确买卖合同的登记义务

由于目前的房地产买卖合同中, 缺少对登记义务的明确规定, 一方面使得登记双方的地位不平等, 另一方面使得一些人得以通过合同漏洞谋取利益。因此, 应在买卖合同中明确安排好出卖人和买受人的权利义务关系, 出卖人负有登记义务, 买受人享有要求出卖人履行登记的权利。同时应规定登记作为房地产买卖合同双方当事人的主要义务, 未完成登记手续视为违反合同所负的主要义务。因此在出卖人违反登记义务时, 买受人可以及时行使诉权, 要求出卖人履行登记义务。若出卖人拒不履行, 可以实行单方申请登记, 从而更好的保障买受人的登记请求权, 并实现其应得的不动产权利。

2.加大对于违反合同的赔偿责任

登记请求权欲以实现取得物权的法律效果, 它影响着物权的效力。因此, 不同于一般债权侵害, 当登记请求权受到侵害时, 被侵害方受到的损失与侵害方获得的利益并不对等。这在我国的司法中也有所体现。最高人民法院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 (法释[2003]7号) 中针对如何保护商品房买卖合同 (指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人, 买受人支付价款的合同) 中买受人权利就规定, 当开发商擅自将房屋抵押或一房二卖时, 导致商品房买卖合同目的无法实现, 房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失, 并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。这明显不同于一般损害赔偿中赔偿当事人实际遭受的全部损失原则, 带有惩罚性意味。这其中的法理是出卖人在买卖合同中处于优势地位, 对其采取一定的惩罚性措施, 才能防止其行为危害到买受人的利益, 也能更好的维护市场秩序。同样的, 在普通房屋买卖合同中, 也应适用加大对于违反登记义务而导致的损害赔偿, 以保护登记权利人的利益。

(二) 完善预告登记制度

从预告登记制度的理论来看, 不动产请求权一旦纳入预告登记制度体系, 便产生了类似物权的对抗效力。预告登记之后, 不动产物权人对不动产所为的处分行为, 如果妨害已经预告登记的请求权, 应为无效。因此, 通过预告登记可以对登记请求权予以保护。由此可见, 完善预告登记制度对于完善登记请求权制度有这重大意义。

1.扩大预告登记范围

《德国民法典》第883条第1款规定:“为保全转让或者废止土地上一项物权的请求权、或者保全或者废止前述物权上的权利的请求权、或者变更这些权利的内容和顺位的请求权, 可以在土地登记薄中为预登记。为保全未来的或者附条件的请求权的预登记亦为许可。”[7]与我国相比而言, 德国的预告登记范围要更为广泛、全面。我国物权法第20条的规定虽没有排除存量房交易可以申请预告登记, 但规定中须按照“约定”申请预告登记。目前各地推行的房地产买卖合同范本中, 又无关于交易预告登记的“约定”条款, 使得存量房预告登记被架空。因此, 可以适当的扩大预告登记的范围, 使预告登记制度更为全面。

2.有条件的适用单方申请原则

预告登记的申请是预告登记得以产生效力的前提, 申请是否需要双方共同向登记机关作出才能完成对于当事人双方有重大意义。当事人双方对预告登记申请的态度在提交预告登记申请材料时, 其实就能够得知, 没有必要再向登记机关表明一次。无论是哪一种预告登记, 其必备的申请材料都包括身份证明和权利变动合同。合同中如果已经就预告登记达成合意, 那么当事人的意愿在其签订合同时就表明无疑;纵使合同中没有预告登记的意思, 但当事人权利变动的合意却是无可置疑的, 而预告登记作为权利变动合意的保护伞, 只要有变动合意达成, 就达到保护条件, 这时, 启动预告登记程序不会损害任何一方的利益, 因此, 没有拒绝的理由。韩国对预备登记中的假登记就规定, 若添附假登记义务人承诺书, 则允许假登记权利人单独申请。[8]允许单方申请原则的适用, 一方面可以节约当事人双方的时间, 另一方面可以更好的保障买受人的权利, 预防出卖人拒不登记的毁约行为, 维护权利人的登记请求权。

一个法律制度若要恰当地完成其职能, 就不仅要力求实现正义, 而且还须致力于创造秩序。[9]完善不动产登记制度不仅关涉不动产交易市场的健康有序发展, 而且对保护权利人的合法利益、促进社会经济秩序和谐与进步具有重大意义。这不仅符合国际惯例, 同时也是我国市场经济法治化的必然要求。

参考文献

[1]王利明.物权法论[M].北京:中国政法大学出版社, 2003:176.

[2]危晓美.浅谈不动产登记请求权[J]甘肃行政学院学报, 2004, (01) .

[3][美]博登海默.法理学:法律哲学与法律方法[M].邓正来译.北京:中国政法大学出版社, 2004:293.

[4]李肇伟.探讨不动产物权变动之书面的性质[M]民法物权论文选辑.台湾:五南图书出版公司, 1984:75.

[5]张龙文.民法物权实务研究[M].台湾:汉林出版社, 1977:65-66.

[6]楼建波.域外不动产登记制度比较研究[M].北京:北京大学出版社, 2009:56.

[7]楼建波.域外不动产登记制度比较研究[M].北京:北京大学出版社, 2009:58.

[8]楼建波.域外不动产登记制度比较研究[M].北京:北京大学出版社, 2009:71.

美国不动产登记制度 篇11

一、从以房屋登记为核心向以交易管理为核心转变

从某种意义上说，房屋登记是物权合法建造后，各种证书汇总的“兜底”办证。房管部门在履行管理职能时，其“业务链”或多或少都与登记相连。比如，交易管理与房屋登记捆绑，服务业务前置，等等。不动产统一登记后，房管部门只能依靠自己职责来行使职权。房屋存在的形式主要有新建商品房和存量房两种，因此，可以依据不同的类别，研究不同的管理办法，从而加强交易管理。

一是以预售管理为龙头，推动房地产市场管理。目前新建商品进入市场前必须进行预销售审批，房管部门对此有比较成熟的管理办法和经验。抓好预销售管理，特别是抓好新建商品销售合同备案，从宏观层面上既有利于房管部门加强房地产市场调控，打击违规开发，同时从管理层面上也有利于房管部门推动资质管理，开展关联工作，对此，必须高度重视，进一步强化。

二是以合同备案为重点，推动房地产交易管理。当前，有的地方实行了存量房买房合同备案，有的地方没有实行存量房买卖合同备案。从长远发展来看，实行存量房买卖合同备案，不仅有利于加强房地产交易管理，维护市场秩序，而且有利于房管部门推进个人住房信息建设，完善个人住房信息系统。如果房屋登记分离后，没有存量房合同备案，房管部门是无法掌握房屋交易情况的，也是无法对存量房交易进行管理的，即使不动产登记部门提供了不动产登记信息，也是一种滞后的信息，或者是市场交易与登记结果不一致的信息。因此，没有建立存量房交易备案制度的地方，必须利用现有管理资源，尽快启动存量买卖合同备案工作。另外，建立存量房买卖合同备案，也有利于房管部门加强中介机构管理，推进其他管理业务的上档升级，使管理更加规范高效。

二、从以档案管理为载体向以信息管理为载体转变

房地产档案是在房地产管理活动中直接形成的，具有保存、查考价值的文字、图簿册和图像视频等不同形式的历史记录。不动产登记统一后，房管部门管理的档案范围肯定有较大程度的调整，特别是过去因房屋登记而产生的大量纸质资料和电子资料将相应的减少。目前，房管部门档案管理的重点是房屋登记资料，对此，相应管理部门应尽早调整工作思路。

一是扩大管理范围。主要是把新建商品房预销售合同备案资料和存量房交易的合同备案资料纳入房地产档案管理的重点，与房地产登记的纸质资料一道，同收集，同归档，同管理。同时建立相应的电子信息资料，形成房屋从建造到交易再到拥有的比较完备的数据库。

二是放大既有功效。房管部门在房屋登记中形成大量的纸质资料，有的已经转换成电子资料。现阶段，要加大人力物力财力投入，在原有登记簿信息的基础上，建设比较完备的个人住房信息系统。一方面为金融、税务、司法、纪检、住房保障等部门提供信息，形成资源共享平台，打通“信息孤岛”，以此来发挥房管部门在社会管理创新中的作用，进一步提高房管部门的地位；另一方面为房管部门建立个人住房信息查询系统提供基础支撑。

三、从以行业管理为主向以产权产籍管理为主转变

市场经济越成熟，行政干预越乏力。从中央“简政放权”和“砍掉最后一公里”的信息中得到启示，随着改革的逐步深入，房管部门的行政权力还将进一步减少，协会管理，行业自治将是大势所趋，这既是改革发展的结果，也是社会进步的标志。为此，房管部门要创新思路，顺势勇为。

一是加强国有住房的产权产籍管理。长期以来，房管部门代表政府管理着大量的直管公房。随着保障性住房供应的大量增加，保障性住房管理也将成为今后面临的问题，特别是随着住房保障的政策逐步完善，保障性住房的分配与管理将分离。因此，房管部门要抓住机遇，完善机制，做好国有住房的管理，确保资产保值增值。

二是探索公共场所的产权产籍管理。随着政府职能的转变和政府公共投入的增加，大量与民生相关的住宅和非住宅将逐步新建。这些住宅和非住宅的物权，有的由有关部门代管，有的还是管理空白。比如，爱心人士个团体捐赠的住房、无主住房、地下公共空间、公共通道，等等。对此，房管部门要争取政策支持，研究相关办法，代表政府作为物权的所有人，做好新建的公共资源的产权产籍管理，以此来实行自身的职能转变。

不动产登记制度实施的影响效应 篇12

一、《暂行条例》实施的意义

不动产是指实物形态的土地和附着于土地上的改良物。由于它的个别性、耐久性及数量有限等自然属性, 具有很强的保值增值功能, 在人们的经济生活中起着举足轻重的作用。由于其重要性, 所以需要进行确权登记, 以示所有。我国的不动产登记确权虽然有三十多年的历史, 但是真正意义上作为物权公示手段的不动产登记制度却起步较晚, 且一开始就服务于不动产行政管理的目的, 带有浓厚的行政色彩。条例实施前, 根据不动产种类, 我国的不动产登记分散在不同的行政部门, 如国土资源部门登记建设用地使用权和土地所有权, 住建部门登记房屋所有权, 林业部门登记林地所有权和使用权等。造成条块分割, 管理混乱, 权属证书五花八门, 经常出现重叠或漏登现象。

统一登记制度、整合不动产登记职责不但是国务院机构改革和职能转变方案的又一重要内容, 同时也是国家进一步推进精简行政, 放权于市场, 逐步实现对外统一窗口的有效措施。不动产登记暂行条件的实施, 将有效解决以前行政部门的多头管理, 从保护权利人合法财产权的角度出发, 对于提高政府的行政管理效率和水平, 在保护个人产权、转卖产权便捷程度、交易安全及保障农民的财产权利方面具有重要的实践意义。

二、《暂行条例》的关键内容

此次不动产登记的内容重点考虑了权利人的合法权益, 进一步完善了物权法和不动产确权登记。

条例共分六章, 从不动产权利登记的范围、登记程序、登记载体、信息共享、法律责任等方面都做了详细的规定, 可操作性强。

在范围上, 明确了是对集体土所有权、房屋等建筑物构筑物所有权、耕地林地、宅基地、海域所有权等十项物权进行确权登记。登记机构统一, 由国务院国土资源主管部门负责, 具体由县级以上不动产登记机构办理, “不动产权证”将取代目前“房产证”。由于此项工作涉及面广, 全国各地试点进展的推进情况有差异, 因此需要到2017年起才能实现信息共享功能, 有关当事人才能上网查询相关权利信息。

另外, 值得注意的一个问题就是《暂行条例》明确对小产权房不予登记、不予发证。由于不动产登记是依法保护不动产所有人权利的法律行动, 根据我国现有法律规定, 小产权房其实是没有产权的房屋, 违反了土地的用途管制, 不属于法律保护范围, 所以不应将其纳入不动产统一登记的范围。

三、《暂行条例》实施对房地产市场的影响是良性的

2014年末至2015年初, 由于担心不动产登记条例出台后对房价的影响, 全国范围内的二手房市场呈现供大于求、市场开始出现抛售二手房源的现象, 导致楼市出现紧张预期。但从全国房地产市场的未来发展趋势来看, 不动产登记本身并不属于房地产的硬性调控政策, 只是在信息系统方面的重新整合, 不涉及房地产市场整体供求, 不会对市场的整体走向和购房者及业主产生长期影响。

但并不是说条例的出台对房地产市场毫无影响, 只是这种影响相对来讲是良性的、可控的。首先, 控制节点上, 预计将从之前的房地产交易环节调控转变到存量环节调控上来。其次, 会带来不动产登记后相关财产税种的开征, 产权可查情况下透明性引发的恐慌等预期。再次, 由于条例落地后, 针对可能拥有多套房带来的征收财产税等问题, 致使权利人财产权持有成本增高, 原投资于房地产市场的资金将会相应减少, 转变为其他投资形式, 如股票、债券等, 将大大提振证券市场的活力。最后, 对于部分房产库存较高的城市如杭州、青岛等会对去库存产生较大的压力, 在试点范围内的这些城市为了缓解这些压力, 就需加快相应的配套政策, 如降低一套房贷利率, 提高公积金贷款额度等。

四、《暂行条例》实施对财产税制改革的积极影响

财税体制改革是近年来我国经济体制改革的重要内容。不动产暂行条例实行后, 对财产税体系影响较大, 特别是对其中的房产税和酝酿中的遗产税。

2010年, 房产税在上海和重庆试点征收。但是由于征收范围较窄、税率及房产价值评估方面的不确定性等原因, 并未取得理想效果, 目前已经停止扩围。不动产暂行条例的登记实施, 能够实现个人住房信息的透明化, 实现房屋产权的全面登记及信息共享, 对税源的控制会越加有效、严格。另外, 不动产权证上明确标注有房产交易价格, 这些都将为根据房屋数量和交易金额进行房产税征税奠定基础。营业税改征增值税后, 房产税将会成为地方政府的重要税收收入来源, 因此, 做好不动产登记, 对于培育地方税收税源, 促进地方财政收入起着重要作用。

遗产税是以被继承人去世所遗留的财产为征税对象, 向遗产的继承人或受遗赠人征收的一种财产税。征收遗产税对于调节社会成员的财富分配、防止贫富过分悬殊、增加财政收入有一定意义。早在2004年9月, 财政部就出台了遗产税暂行条例, 并在2010年进行了修订, 但是由于种种原因, 一直没有施行。目前来看, 在法律法规等软条件具备的情况下, 征收遗产税最大的难点是公民拥有财产的实名申报、物权实名登记制度的全国联网。不动产登记条例的实施, 完善了物权法, 在一定程度上解决了居民财产的实名登记, 透明度查询, 为遗产税的开征奠定了硬件基础。

不动产登记条例在全国联网需要一定时间, 税法的开征也主要取决于立法进程。因此, 条例对财税体制改革的影响需要一段时间才会显现出来。

不动产登记的统一有效保护了不动产权利人的合法财产权, 保障了各类不动产物权归属和内容得到最全面、统一、准确的明晰和确认, 彰显了较强的公示力和公信力。但是由于实施覆盖面广, 牵涉部门多, 难免留有不足之处, 如小产权房的确权、个人海外资产的登记查询、使用期限的范围等, 这些都需要在实施过程中得到进一步的完善和落实, 真正做到全透明、全覆盖, 对我国的法制和税制改革进程起到促进作用。

参考文献

[1]国土资源部.不动产登记暂行条例[S].

[2]不动产登记信息将全国联网[N].山东商报, 2014-12-20.