不动产善意取得

不动产善意取得（共11篇）

不动产善意取得 篇1

一、善意取得概述

(一) 善意取得的概念

善意取得是指无权处分他人动产的占有人, 在不法将动产转让给第三人以后, 如果受让人在取得该动产时出于善意, 就可以依法取得对该动产的所有权, 受让人在取得动产的所有权以后, 原所有人不得要求受让人返还财产, 而只能请求转让人 (占有人) 赔偿损失。

(二) 关于善意取得制度的理论基础

关于善意取得存在的理论基础, 多数学者提出了不同的看法, 大致有以下几种观点: (1) 取得时效说。时效制度, 以时间及时间之经过为其构成要件, 而善意取得制度则与时间及时间之经过没有联系。所以, 时效制度与善意取得制度是两种各自独立的制度。 (2) 权利外形说。占有人应推定其为法律上的所有者, 故受让人有信赖之基础。 (3) 法律赋权说。善意取得是由于法律赋予占有人处分他人所有权的权能。 (4) 占有效力说。善意取得系由于受让人受让占有后, 占有之效力使然。大多数学者认为善意取得制度的理论基础是法律上承认占有公信力的逻辑结果, 即赞成权利外形说。

《中华人民共和国物权法》 (以下简称《物权法》) 第一百零六条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的, 所有权人有权追回;除法律另有规定外, 符合下列情形的, 受让人取得该不动产或者动产的所有权: (一) 受让人受让该不动产或者动产时是善意的; (二) 以合理的价格转让; (三) 转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记, 不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的, 原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的, 参照前两款规定。”该条文明确规定了动产和不动产一体化适用善意取得制度。对这样一个背离传统民法理论的制度条文, 支撑其成立的依据何在以及如何适用的问题, 本文予以展开探讨。

二、不动产善意取得的探究

对于善意取得制度是否适用于不动产, 理论上主要有以下两种意见:一种意见认为, 不动产所有权的取得是以登记为要件, 交易上不致于误认为占有人为所有权人, 因此认为不动产的交易不适用善意取得制度。另一种意见认为, 在不动产的交易中, 由于工作人员的疏忽大意, 导致登记错误、疏漏、未登记等原因发生无权处分问题, 那么第三人也同样存在是否知情即是否为善意的问题。如果不动产交易中的第三人取得不动产时出于善意, 则应该从保护善意第三人的利益出发, 同时维护正常的交易秩序, 应当允许在不动产上适用善意取得。

笔者倾向于后一种意见, 认为不动产物权也应当适用于善意取得制度。

有以下三个理由:第一, 随着我国加入世界贸易组织以来我国与世界各国的接触更加紧密, 为了与世界接轨避免不必要的国际纠纷, 我国应该加快对不动产的善意取得作出详细的规定。有的国家立法明确规定不动产适用于善意取得。尽管我国的司法解释把善意取得制度局限于共同共有不动产中的善意取得, 但我们却可以从中看出立法意图中善意取得已不再局限于动产的善意取得, 而渐渐向不动产扩展。第二, 从理论上来说, 善意取得应适用于不动产物权的取得。首先, 从善意取得的目的上来看, 善意取得的本质在于涉及所有权保护与交易安全冲突时, 应该舍弃前者而注重保护后者。其次, 有学者指出, 交易安全是较之“静态的财产安全”, 在法律上体现了更丰富的自由、正义、效益和秩序的价值元素。可见, 善意取得制度的根本目的就在于保护交易安全, 维护交易的正常进行, 保障善意受让人的利益。那么既然不动产交易也会因工作人员的疏忽大意, 导致登记错误、疏漏、未登记等原因发生无权处分问题, 则从保护善意第三人, 维护交易秩序的目的出发, 应当允许第三人获得不动产物权, 即善意取得当然适用不动产物权。第三, 从实践中不动产的登记来看, 不动产登记簿上记载的权利内容与实际权利状态不一致的情况时有发生, 因此我们并不能果断地说不动产领域绝对不适用善意取得制度。例如:现实生活中在汽车多次转手, 均未办理登记过户手续的情形, 汽车的实际上的所有人与登记上的所有人不一致, 一旦该汽车发生交通事故时, 法院往往判决登记上的所有人对受害人承担赔偿责任, 而实际上的所有人不承担责任。这样的判决既不公正也不合理。按照物权法草案的规定, 对于汽车采登记对抗主义, 在汽车转手未办理登记过户手续的情形, 登记上的所有人如果能够举证证明该汽车已经转让给他人, 即可免于承担赔偿责任。针对以上登记内容与实际权利不一致的情况, 为了照顾到原权利人利益, 保护善意受让人, 维护交易秩序的正常进行和保障交易安全, 我们就应当运用善意取得制度来权衡不动产原所有权人和善意受让人之间的利益冲突。

我们从一个案例来看不动产的善意取得。案情:2008年4月, 王某将自己的房产出租给了周某, 趁办理租赁手续之际, 周某复印并伪造了王某的身份证、户口本、房产证、契税本, 并用伪造的房产证调换了王某的真实房产证。随后, 周某将该房产以57.7万元的价格卖给了杨某, 并办理了过户登记手续。2009年2月, 王某和杨某发现了真相, 双方发生争执。王某认为, 周某基于诈骗行为而出卖房屋的行为是无效的。杨某则认为, 王某的房产证是假的, 而自己的房产证是真实的, 并且与房产登记机关的登记记录一致, 自己在房产买卖过程中尽到了善意买主的审查义务, 是房产的合法所有人。

该案涉及的是诈骗条件下的不动产善意取得问题。关于不动产的善意取得问题, 我国现行立法尚没有专门的明确规定。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条规定:“在共同共有关系存续期间, 部分共有人擅自处分共有财产的, 一般认定无效。但第三人善意, 有偿取得该财产的, 应当维护第三人的合法权益。”这一规定被视为我国确立不动产善意取得制度的标志。但我国目前实际上只是部分承认了不动产的善意取得制度, 对于共同共有以外的不动产是否适用于善意取得并无具体规定。

综上所述, 结合该案周某的诈骗行为是基于王某租赁行为产生, 并且王某将证件交给周某, 导致了伪造行为的便利, 对此王某有过失。房产已作产权变更登记。房产变更登记是房产转移的必备条件, 作为房产买卖合同的出让方其履行义务完毕的标志除交付房屋外也必须协助完成房产变更登记手续。假如判杨某对该不动产不拥有所有权。则不利于交易安全同时使杨某遭受巨大损失, 善意的三人的合法利益也得不到保护。在不动产善意取得中, 探讨当事人之间的过错, 以及基于这种过错确定双方各自应当承担的价值损失比例是比较合理的。因此, 基于诈骗行为而导致的房款价值损失, 应当由王某和杨某根据过错比例共同承担。

由此可见, 我国立法应该尽快完善不动产的善意取得制度, 使法官在司法判决中有据可依, 从而能够做到司法公正避免当事人之间不必要的纠纷。

三、结束语

改革开放30多年来我国司法制度在一步步的完善但是不可否认有些方面还需要进一步的提高。在民法善意取得方面应该把不动产和赃物的善意取得制度更加明确化精细化, 以减少当事人之间的民事纠纷。

笔者建议未来立法应当明确善意取得的概念, 把不动产包括在善意取得制度之中。有关赃物方面可以规定为:“对于经由走私和盗窃之物, 不得适用善意取得。”从而使我国善意取得制度的立法更加明确更加完善。

不动产善意取得 篇2

摘 要

在我国法学理论界，关于不动产能否适用善意取得存在很大争议，我国传统理论关于善意取得制度仅限于动产，而不适用于动产。本文对不动产善意取得的相关学说进行评价，阐明其理论基础与制度基础，得出不动产适用善意取得应得到肯定。善意取得制度不仅适用于动产，也应适用于不动产。关键词：不动产 动产 善意取得

在传统民法上，善意取得制度只适用于动产而不适用于不动产。而我国2007年3月16日颁布的物权法第一百零六条明确规定了不动产的善意取得制度，开创了在我国善意取得制度的确立统一，即将动产与不动产的善意取得统一规定，将所有权与他物权的善意取得统一规定。这一规定，使得我国在不动产所有权取得方面与以往相比有了开拓性进展，因此有必要对我国这项制度创举的必要性和合理性进行分析。

一 不动产善意取得制度的沿革和简介

民法发展史上，善意取得制度没有在罗马法上出现过，概因罗马法奉行“后手的权利不得优于前手”以及“发现己物，我即收回”的原则，日耳曼法中的“以手护手”原则，为善意取得制度的渊源。根据这一原则，占有是物权的外在表征，占有动产者即推定其为动产的所有者。对动产享有权利者也必须以对标的物的占有为前提，如果物的所有权人丧失了对物的占有，其权利的效力便会因此而减弱。所以，当所有者之物被占有人让与第三人的情况下，所有人只能向占有人请求损害赔偿，而不能向第三人请求物权返还。第三人依据“以手护手”原则取得所有权，是原权利人由于丧失对物的占有导致对其物的权利效力减弱的逻辑结果，而且在此也无须考察第三人是善意还是恶意。由此可以看出，“以手护手”原则与善意取得制度还存在相当的差距。当代两大法系具有代表性的国家和地区将善意取得制度确立，维护善意受让人的利益，保持财产动的安全与静的安全之平衡等方面确有其他制度不可替代的作用，如大陆法系的德国、法国以及我国台湾地区，英美法系的美国和英国。

学术界通说认为我国对不动产实行的是登记要件主义，不动产登记薄上记载 1 的权利具有公示公信力，因此不动产善意取得在我国具备制度基础。[1]在实行形式审查主义的国家，由于登记机关对登记事项有无瑕疵通常不予过问。因此经常会出现登记外观状态与实际情形相矛盾。鉴于不动产的登记缺乏公信力，善意取得制度也无法获得其存在的基础。善意取得制度的目的虽然在于保护交易安全，但从其产生发展的历史背景来看，其意亦在于在当时片面强调静的安全的社会现实中，保护动的安全，以适应社会经济发展和财富增长的需要，平衡善意第三人与权利人之间的利益。不动产善意取得的构成要件基本上与动产相同。不动产善意取得须受让人信赖登记证书而与让与人交易，事后真正的权利人主张该买卖行为无效，受让人可以主张善意购买而取得所有权。不动产的买卖必须具有一般不动产买卖的形式要件，即必须缔结不动产买卖合同、交付标的物并进行过户登记。

从法律制度本身的逻辑性出发，承认保护动产的善意取得制度，也应当承认保护不动产的善意取得制度。我国对不动产登记实行实质审查主义，赋予不动产登记以公信力。依公示公信原则，只要无异议登记，即使登记所记载的权利与真实的权利状态不符，因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人，其所得利益仍受法律保护。

综上，将不动产善意取得界定为：第三人出于善意信赖不动产（包括以登记为公示方式的特殊动产）登记簿的登记，而与登记记载的权利人发生交易，并且该转让的不动产已经登记于该第三人名下，此时，若登记记载的权利人与真正权利人不符，善意第三人也即时取得不动产所有权，而不受真正权利人追夺，真正权利人只能请求登记记载的权利人或有过错的登记机关赔偿损失。

二 不动产善意取得的理论争议

关于不动产善意取得制度，各国立法存在差异，在理论研究方面，学者亦存在不同见解，主要有肯定说和否定说两种。

（一）否定说。目前我国学者一般认为善意取得制度仅适用于动产领域，认为所谓善意取得，即指“无权处分他人动产的让与人，于不法将其占有的他人交付于买受人后，若买受人于取得该动产时系出于善意，即取得该动产所有权，原动产所有人不得要求买受人返还” [2]。至于不动产，因以登记为其公示方法，交易中不致误认占有人为所有人，因为不动产登记制度的建立，第三人若再以不知不动产之权利状态为理由予以抗辩已不可能，故在建立不动产登记制度后，善意取得的原理以及规则在不动产法领域已经无法适用。即使存在不动产准用动产善意取得的必要，也仅在违章建筑等极少数未进行保存登记的不动产之上。对于已登记的不动产发生登记错误，应通过公信原则或登记更正程序来解决，不适用善意取得。

[1][2] 李楠 《论不动产善意取得》 江西师范大学学 2004，5 史尚宽 《物权法论》 中国政法大学出版社 2000版

（二）肯定说。持肯定观点的学者认为，应承认不动产善意取得。认为如果买受人在买受不动产为善意无过失，则采取牺牲其他人的利益，而维护交易秩序和交易规则的立场，确认买卖关系有效。并且，在现代社会中，无论现代不动产登记制度多么独立、完善，仍不能完全避免登记权利内容与实际权利状态不一致的情况发生，因而存在不动产无权处分的可能。所以，仅以交易方不会误信不动产占有人为有权处分人而与之交易为理由，一概排斥不动产善意取得制度之适用是缺乏根据的。

从我国司法实践来看，不动产的善意取得在实践中主要发生于以下两种情况：第一种情况是，共有不动产的部分共有人擅自出卖共有不动产的，受让人若是善意即可取得所有权。第二种情况是，不动产登记瑕疵，受让人信赖此发生的不动产所有权转移。由此可见，我国虽然在法律上没有确定不动产的善意取得制度，但实际上已经承认了不动产的善意取得。但是，我国在法律上以司法解释的方式承认了善意取得。[3]故笔者认为，只要符合善意取得制度的构成要件，不动产可适用于善意取得制度。事实上，善意取得制度也正是顺应商品时代发展的潮流而作出回应，越来越多的国家将扩大善意取得制度的适用范围，不但适用不动产，而且提出了债权是否也应适用善意取得制度。鉴于这种情形，物权法确立不动产的善意取得制度具有其重大现实意义。

三 不动产善意取得制度的立法实践

在物权法尚未颁布之前，我国在立法条文上并没有明文规定不动产的善意取得问题，最早涉及到这一问题的司法解释是最高人民法院1963年8月28日《关于贯彻执行民事政策法律几个问题的意见》（修正稿）第二部分“房屋纠纷问题”第3条。而后，1979年2月2日，制定了《关于贯彻执行民事政策法律的意见》，在第二部分“关于财产权益纠纷”在第二节“房屋问题”的第2条；1984年8月30日，最高人民法院制定通过了《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》，在第六部分“房屋问题”第55条规定：“非所有权人出卖他人房屋的，应废除其买卖关系。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，应宣布买卖关系无效。买方不知情的，买卖关系是否有效，应根据实际情况处理。其他共有人当时明知而不反对，事后又提出异议的，应承认买卖关系有效。”

随着2007年3月16日我国物权法的通过，我国也正式确立了不动产的善意取得制度，根据物权法第一百零六条规定，不动产的善意取得要符合以下要件：

第一，让与人对让与之不动产无处分权。

第二，受让人取得不动产须基于有偿的法律行为。这是善意取得制度保护交易安全基本理念的必然要求。要适用不动产的善意取得，受让人取得不动产必须是通过买卖、互易等具有交换性的行为。如果是基于非法律行为取得不动产，则 [3] 李长 《论财产的善意取得》 法学论坛 1997，6 没有适用善意取得的空间。

第三，受让人须为善意。此处的善意我们可以理解为受让人非基于故意和重大过失，而对转让人无处分权的情形不知情。

第四，已作权利的变更登记。登记是不动产物权存在的主要表征方式，如果受让人没有及时作权利的变更登记，也没有善意取得适用的余地。

符合以上条件即可适用不动产的善意取得，原权利人只能向无权处分人要求赔偿，而不能向受让人行使物权请求权。

我国在物权法中不动产的善意取得的确立，在保障善意交易者对市场的信赖方面有着十分重要的作用。作为现代民法物权的一项重要法律制度，不动产善意取得有着不可替代的社会、经济、社会功能，对于将构成社会主义市场经济法律体系基础的民法典而言，对我国立法体系有深远的理论意义和实际意义。

参考文献

浅谈不动产善意取得制度的完善 篇3

关键词：不动产；善意取得；完善

一、我国不动产登记制度的中存在的问题

登记信息不公开——物权公示原则要求物权的变动必须公示，目的在于使人知和使人信，从而保障交易安全。公开登记内容是物权公示原则的必然要求。而我国由于一向将不动产登记视为行政管理的手段，所以登记不但不公开，反而作为秘密加以保护，如我国《土地登记规则》第三十九条规定，“土地登记文件资料的查阅，按土地管理部门的规定办理。未经允许不得向第三者提供或公布。”因此，登记信息无法为公众所知，从而使登记失去了作为物权公示方式的法律意义。

二、第三人主观善意标准界定的完善建议

首先应当明确第三人主观善意标准。王泽鉴先生认为“不动产善意取得中的善意系指不知土地登记的不正确，有无过失，在所不问。由于不动产登记的公信力，只要受让人信赖登记，不是明知登记名义人不是真实权利人，即使受让人因重大过失而不知，也不能否认受让人为善意。但是，未登记的不动产准用动产善意取得，第三人负有一定的调查义务，应当没有重大过失，否则就不构成善意”并且从《德国民法典》的规定看，“取得人因重大过失不知登记簿不正确者，不排除善意。”因此我国《物权法》应区分不同情况，明确受让人的主观善意标准。

三、完善不动产登记制度和登记体系的建议

1.明确登记的审查方式

审查方式是决定登记是否具有公信力的制度保障。由于在传统上我国选择债权形式主义物权变动模式，登记是物权变动的生效要件，因此对登记进行实质审查，尽最大可能保证登记的事实，赋予登记公信力是必然的选择。不动产无论对国家还是对个人而言具有重大的经济意义，通过国家登记机关对登记的实质审查，对于维护交易安全和社会稳定具有重要的现实意义。但采取实质审查制度，为避免登记机关对公民私权利的过度干涉，应当明确登记机关的审查权限。登记机关的审查范围应当限定为：本机关对登记有无管辖权、登记申请人或代理人是否具有完全民事行为能力、登记申请书形式是否符合规定、登记材料是否完备、出让人出让的权利是否与登记中的权利一致、双方债权合同是否违反法律强制性规定、登记申请的内容是否与原因证书等证明文件的内容相符合。为使登记机关的实质审查权落到实处，应当赋予登记机关一定的调查权，包括询问申请人、要求申请人补充提供材料、查看不动产实际情况、对申请人提供文件的真实性进行调查，对提供虚假证明的行为人进行处罚等。

2.组建统一、独立的登记机关

从世界范围看，不动产登记是由统一的机关担任的，因此，我国未来的不动产登记机关也可以在现有登记机关的基础上成立一个统一的登记机关，负责不动产的登记。“登记机关的专门化、登记人员的专业化是我国不动产登记首先要解决的问题，而登记机关是否必须由司法性质的机关担任不是当务之急，在现有登记机关的基础上组建统一的登记机关是一种现实的选择。”登记机关是否按照登记法的规定对不动产物权变动进行登记和确认，对公民的权利具有重大影响，因此为保证登记的公正与真实，登记机关应当独立于现有的行政机关，防止登记机关成为地方保护主义的工具。在统一登记机关、明确登记机关权限的基础上、应当明确登记机关的责任，建立登记机关赔偿制度，在由于登记机关原因造成登记错误给权利人造成损害时，登记机关应当承担相应的赔偿责任。

四、对原权利人利益保护的完善建议

1.对原权利人的利益保护的相关的规定

《物权法》虽然规定了转让人、登记机构给他人造成损害的，应当承担赔偿责任，但对赔偿责任的承担方式却没有明确，虽然在学理上有侵权责任、合同责任、不当得利的返还责任和无因管理返还责任可供选择，原权利人有较大的选择余地，但在具体操作和执行起来并不方便。因此，需要进一步明确对原权利人利益保护的相关规定。

2.明确权利人的救济方式

对于原权利人的利益保护问题，我国《物权法》的规定并不完善。在不动产善意取得中，原权利人实际上是最大“受害者”，法律在保障善意第三人利益的同时，必不可忽视对原权利人的相关利益的保护。法律可以通过提供侵权责任救济、不当得利救济、违约责任救济等方式来保护原权利人的利益。“另外从迅速及时地给予原权利人以有效救济角度而言，还可考虑借鉴德国及我国台湾地区的规定，即设立专门的错误赔偿金或登记储金，专供赔偿损害之用。”

五、结语

《物权法》把善意取得制度的适用范围扩大到不动产，规定不动产善意取得制度是符合体系结构、顺应社会发展的合理之举。

由于善意取得制度是牺牲了原权利人的利益以保护第三人的利益，以牺牲静态的财产安全为代价，来保护动态的交易安全。所以在操作此制度是，必须掌握好分寸，注意保护原所有人的利益，更应注意如何采取有效的法律手段在保障交易安全的同时，力争防止不动产无权处分行为发生，以更好地协调各民事主体之间的利益。我国应在物权法的基础上对不动产善意取得制度进行进一步的细化与完善，对不动产登记公信力的效力作出明确规定。

不动产善意取得之探讨 篇4

一、不动产善意取得的构成要件

1、受让人必须为善意

指受让人在交易前不知道也不应该知道让与人转让财产时没有处分该财产的权限。对受让人在受让时是否善意的认定, 在通常情况下, 使用推定善意的方法, 即推定受让人的善意, 而由主张其并非善意的人负举证责任提出证明, 但由于善意只是受让人受让财产时的一种心理状况, 这种心理状况往往很难被其他人知道, 该善意也可以被反证所推翻, 如在不动产处分中, 如果真实权利人对登记权利真实性提出异议, 登记机关将该异议记载于登记薄上, 第三人据此至少应该知道该房屋存在权利瑕疵的可能, 此时, 如果第三人仍然与登记权利人进行产权交易, 则推定第三人不构成善意。

2、处分人必须是无处分权人, 即非财产的所有人

根据《物权法》第106条的规定, 只有在无权处分的情况下, 才有可能发生第三人善意取得的问题, 无权处分是处分人在缺乏处分权和处分权利人及法律的合法授权时, 处分人以自己的名义进行的处分行为。行为人通过实施法律行为使物权发生变动或者权能发生变动, 亦即物权权能分离。

3、交易行为必须有效、有偿

根据《物权法》第106条的规定, 善意取得制度的另一个构成要件是“以合理的价格转让”。即只有在让与人与受让人双方有交易的行为时, 才会产生善意与否的问题。这就确定善意取得的构成要件是以合理的价格转让, 当然, 无偿转让也就不适用善意取得。

4、不动产的受让人已完成物权变更登记

根据《物权法》第106条的规定, 不动产善意取得的构成必须以公示方法的完成为要件, 即依照法律规定应当登记的已经完成过户登记。

二、不动产善意取得的法律效力

1、物权效果——善意受让人取得物权, 原所有权人丧失物权

不动产善意取得制度最重要的也是最直接的法律效果, 就是不动产的物权变动。善意取得的发生, 在受让人与原所有权人之间产生了物权变动的效力, 即受让人取得不动产所有权, 而原权利人则丧失该不动产的所有权, 不动产物权受让人能确定地取得物权。“好像土地登记簿中登记的法律状况就是实际的法律状况一样”。所以原所有权人不得依不当得利之诉或侵权之诉请求受让人返还原物, 否则受让人可以善意取得为由进行抗辩。

2、债券效果——原所有权人与无处分权人之间产生债权债务关系

《物权法》第106条第2款规定, “受让人依照前款规定取得不动产或者动产所有权的, 原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”根据此款分析, 处分人无权处分行为使所有权人取得对无权处分人债法上的赔偿请求权。具体而言在原所有权人与无处分权人之间产生如下三种债权债务关系:无权处分人有偿让与财产与善意第三人, 其所得的价款构成不当得利, 原所有人有权主张返还;而从另一个角度, 非法处分他人不动产, 属于侵权行为, 原所有权人亦可请求其承担侵权损害赔偿。

三、不动产善意取得制度的完善

不动产善意取得制度, 应正确处理好公平、自由与秩序三者的关系。首先, 保护交易安全和善意信赖所体现的动的秩序是最重要的价值;其次, 减轻买受人负担过多的调查义务也是必要的, 同时不放弃真权利人的权益, 兼顾物的静的安全所体现的财产自由价值;最后不应忽视是对各种价值兼顾的衡平状态即公平的价值的关注。不动产善意取得制度可在在一下四个方面进行完善:

1、完善不动产善意取得制度的立法体例

《物权法》并没有区分动产善意取得与不动产的善意取得制度, 这样虽然简化了善意取得的构成要件, 但是由于动产和不动产的物权变动规则存在明显的差异, 二者的善意取得的适用要件存在区别。而《物权法》将二者不加区分地统一规定, 造成不动产善意取得适用上的困难。为了完善不动产善意取得制度, 笔者建议对《物权法》第106条的规定进行一定的调整, 将不动产善意取得与动产善意取得分别规定在不同的条文中, 或出台相应的物权法实施细则, 分别就动产和不动产善意取得制度的构成要件做出详细规定。

2、确定善意的判断标准

《物权法》中仅指出“受让人受让该不动产时是善意的”, 而并未对“善意”标准作出明确具体的规定。不动产善意取得中“善意”的主观标准是指, 从行为人心理、生理及智力状况等因素来考察其是否能够认识到出让人对出让物所享有的权利有瑕疵知情而为即具恶意, 不知则为善意。受让人“无重大过失不知”, 以下几种情况可认定原所有人对信赖外观的形成有过失: (1) 共有人之一出让的; (2) 被委托人出让的; (3) 原权利人的登记证书被诈骗或“自愿”提供的的资料被复制用于伪造证件盗卖的; (4) 出让人与原权利人系亲属、朋友等其他亲密关系的。

3、明确合理价格的确定

根据《物权法》106条的规定, 构成受让人善意取得的另外一个重要条件是“以合理价格转让”。“以合理价格转让”指:买受人已实际支付合理的对价, 为防止自由裁量权过大带来的负面影响, 应当由最高人民法院发布司法解释, 进一步明确合理价格的确定。

4、健全不动产的登记制度

我国不动产物权变动的公示方式为“登记”, 但如果认为登记是物权的表现形式, 而将未登记的不动产排斥于善意取得制度之外, 那么就意味着未登记之物上无合法权利存在。笔者认为, 《物权法》在确定我国不动产他物权设立的公示方法时, 应当考虑我国的现实背景, 即城乡二元结构, 不必在当事人设定不动产他物权时强行采取登记的方式, 但应当鼓励其在交易时, “采取自愿登记等方法, 尤其是确立他物权的登记对抗效力, ”赋予受让人一种对抗转让的权利, 从而保持财产关系的稳定性。

四、结语

我国《物权法》创设这一制度, 其意旨在解决因登记错误发生的无权处分问题, 平衡真实权利人和善意第三人之间的利益冲突, 维持不动产交易正常的流转秩序提供了切实有效的法律保障。虽然, 《物权法》已确立了善意取得制度, 但要完整的解决现存问题, 有待于在适用过程中, 不断总结、调整。因此, 借鉴其他国家的先进经验, 逐步建立务实、完善的不动产物权变动制度, 将是一个长期的、意义深远的工作。

参考文献

[1]吕伯涛.适用物权法重大疑难问题研究[M].北京:人民法院出版社, 2008.

[2]程啸.论不动产善意取得之构成要件——《中华人民共和国物权法》第106条释义[J].法商研究, 2010 (5) .

不动产善意取得 篇5

论我国民法中不动产的善意取得制度

作者：闫君剑 高川良

来源：《法制博览》2012年第09期

【摘要】为了适应社会主义市场经济的发展，我国《物权法》规定了不动产的善意取得制度，该制度对于维护交易安全、促进社会和谐都有着重要的作用。但是在实践中，不动产善意取得制度存在着不少不足之处，如善意的标准模糊、合理价格的判定缺失、登记责任赔偿制度不完善等。要弥补这些漏洞，应采取界定善意之标准、制定具体的合理价格细则，完善登记责任赔偿制度等措施。

【关键词】不动产所有权；善意取得；登记制度；审查制度

一、前言

随着我国市场经济的飞速发展，如何更好的保护交易安全已成为民法关注的焦点。起源于古老日耳曼法的善意取得制度作为保护交易安全的重要制度，已被广泛规定于各国法典之中。我国《物权法》第106条也规定了善意取得制度，而且把该项制度的适用范围扩大到不动产的取得，这是我国民法领域的一大成就，促进了对不动产交易的保护。

二、不动产善意取得的构成要件

根据我国《物权法》第106条的规定，不动产的善意取得应符合以下四个要件：（1）存在不动产登记错误。即由于登记机关登记错误等原因，使得不动产所有权的登记状态与事实状态不相一致。（2）受让人取得不动产时出于善意。即受让人不知道或者不应当知道不动产处分人不具有相应的处分权。不应当知道是指受让人虽尽到合理的注意义务，但仍不能知道真实情况。（3）受让人以合理价格取得。即受让人为取得不动产，已支付了合理的对价。对价的合理性也是判断受让人善意与否的标准。（4）转让的不动产已登记于受让人名下。即发生转让的不动产已办理变更登记，载于受让人名下，从而发生转让的公示公信效力。

三、我国不动产善意取得制度中的不足

自《物权法》实施以来，不动产的善意取得制度在实践中显现出诸多问题，其不足之处主要有以下几点：

（一）善意判断之不足

在不动产善意取得制度中，受让人善意与否，直接关系到能否适用这一制度，从而发生不动产所有权的转移。以德国和日本民法典为例，《德国民法典》第932条规定受让人明知或因重大过失而不知动产不所有者，即为非善意；《日本民法典》第192条规定须善意无过失。我国《物权法》中尚无关于善意标准的具体规定。法律法规中关于善意标准的缺失严重影响了适用善意取得制度的合法性、统一性和合理性。

（二）“合理价格”的判定缺失

按照我国《物权法》第一百零六条之规定，有登记瑕疵的不动产要适用善意取得制度，受让人须已支付了合理的价款给出让人，否则便不能以这一制度取得不动产的所有权。纵观我国与此相关的法律法规，并无对“合理价格”这一对应制定出相关的标准或细则，也没有对价格合理与否做出指导性的规定。这一立法缺失不仅影响了善意取得制度的适用，有损该条文的严谨性和实用性；同时也赋予了法官在这一方面过大的自由裁量权，可能对当事人的合法权益造成不当损失，有违制定善意取得制度的初衷。

（三）登记责任赔偿制度不完善

我国《物权法》第21条规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”该条规定的是关于登记错误的赔偿责任。在登记错误的情况下，既有可能对真正的权利人产生一定的损失，也有可能损害到善意第三人的合法利益，因此，造成损害或登记错误的当事人或登记机关需对此类损失承担赔偿责任。在当事人赔偿的情况下，往往会发生找不到赔偿义务人或者其无支付能力的情况，从而造成真实权利人或善意第三人的损失无处索赔，影响了交易安全和公示公信的效力；在登记机关赔偿的情况下，由于缺乏相关的细则，使得真实权利人或善意第三人的损失无法得到充分弥补，不能维护登记机关的权威性和交易的安全性。

四、完善我国不动产善意取得制度的建议

通过上述分析，结合我国当前的实际，笔者认为，应采取以下措施完善我国的不动产善意取得制度：

（一）规范善意判断的标准

如何判断善意取得中的“善意”一直是学界争论的焦点，也是不动产善意取得制度适用中的核心问题，我国的《物权法》也并为对“善意”的标准做出界定。

笔者认为，判断受让人善意与否，首先应当看受让人是否知道对方为无权处分人，因为如若受让人明知对方为无权处分人而仍与其交易，应认定为“恶意”；其次还要看受让人是否尽到了合理的注意义务，即受让人是否应当知道对方是无权处分人，关于这一点的判断，须放在具体的客观环境下考察，具体情况具体分析。因此，笔者赞同“消极观念说”，即受让不知道且不应当知道对方为无权处分人即为“善意”。另外，对“善意”与否的判断不应当设立过高的“门槛”，使得不动产善意取得制度流于形式，无法发挥其维护交易安全的作用。

（二）制定“合理价格”的标准

是否以“合理价格”转让也是能否适用善意取得制度的依据，同时也从另一方面反映出受让人是否处于“善意”。关于何种价格应视为“合理”，就须相关立法机关参照市场交易的一般情况，制定出完善的认定标准。如应对不同种类的不动产制定不同的价格“合理”认定标准；不同地域也应当依照本地区的市场情况对相关标准进行变通调整。以此来加强不动产善意取得制度的实用性和可行性，给司法人员提供相关的适用依据。

（三）完善登记机关的责任赔偿制度我国《物权法》第21条关于登记错误赔偿责任的规定是不完善的。因为登记机关是强势部门，而提供虚假材料的当事人则可能无力承担赔偿责任；而且登记机关对于因当事人提供虚假材料造成的登记错误负有审查不慎的责任。

因此，登记机关应建立登记错误赔偿金制度，专门对因各类登记错误造成的损失进行赔付。然后再认定责任归属，属于登记机关责任的由其自行承担；属于当事人责任的则可向其追偿。

参考文献：

研究动产善意取得的法理基础 篇6

关键词：动产；善意取得；法理基础

1善意取得的概念

善意取得，也被称之为即时取得，指的是无权处分他人标的的让与人，把不法占有他人的标的交付给买受人，买受人得到此标的时是善意的，可以获得此标的所有权，原所有人不可要求受让人将此标的反还的一种民法制度。善意取得制度的要点有三个：一是让与人对占有财产不享有处分权与所有权，相反则非善意取得；二是让与人和受让人间的交易行为，即受让人以买卖行为获取此财产，若不是在法律行为基础之上的行为，是一种事实行为，像继承，是不会涉及善意取得；三是受让人对让与人无权处分此财产并不知情。为了适应商品经济的发展需求而制定了善意取得制度，这也是维护市场商品交易的一项重要规则。善意取得制度的实施，有助于商品交换秩序地维护，促进社会经济秩序的稳定发展，更有助于我国社会主义市场经济的快速发展。

2分析动产善意取得制度当中的法理基础

关于动产善意取得制度，理论界对其法理基础存在着不同的看法。总的来说主要有五种说法，法律赋权、取得时效、占有效力、权利外形以及法律特别规定等。通过对各种说法的研究与比较，笔者认为权利外形说是比较合理的一种说法。善意取得隶属于所有权取得当中的一种方式，也是物权变动的当中的一种， 对于动产物权来说，其公示的方法就是占有，这也是最具公信力，也是最具权利的一种效力。指的主要是推定动产占有人即为其权利人，例如国外相关法规指出，对于动产来说，占有则具备了和权利相关证书等同的效力。占有的公信力在于若受让人对占有人非真正权利人不知情也不应知情的情况下，只是相信其占有即是有权占有并与占有人进行交易的，却要被迫承担占有人根本无权处分该财产行为无效的这种法律后果，在此种条件下对于受让人来说是极为不公的。也是在占有公信力的基础上，占有人占有了该物，则可以将其推定为该物的权利人。动产交易的过程当中，受让人并不需要对交易标的物让与人是不是具备所有权和处分权，实际上来看，若要求受让人全面调查讓与人权利的真实性，这对于受让人来说是过于苛刻的一种要求，有违公平，其权利和义务是不对等的。另外，如果这样做的话，市场的交易程序会变得越来越繁琐，也会显著地增加交易的成本，不利于我国市场经济的发展。所以，占有人即使并不是真正权利人，善意第三人在与占有人交易时不会受到其权利瑕疵带来的影响，依然可以获得财产所有权。可以这样说，对于让与人占有的公信力表征的权利来说，善意第三人出于善意的信赖，交付动产时，对无权处分行力具备的效力进行了补正，原权利人和无权处分物间的关联也被斩断。让与人与受让人双方在交易时，不用再去对有无处分权进行调查，市场经济交易也会更加便捷。因此，动产占有公信力即为动产善意取得制度存在的重要法理基础。

但是，伴随我国社会经济的快速发展，市场当中的交易方式也向着多样化在发展，交易当中出现物的占有和所有状态不统一的情况日益增加，物的占有人并不是所有权人。在这样的情况之下，若依然坚持通过占有权利对效力进行推定，势必会导致权利认定和事实的状态明显的不符。若占有权利外形上无法成立，要怎样使受让人形成信赖，怎样确定物权人失权的合理性？笔者认为，占有和所有权分离早已成了当代经济社会发展当中的一种常态，这是由动产交易实际而最终决定的，例如当前很多人买房、买车都是分期付款，而越来越多的各种分期买卖，使得所有权保留买卖出现了扩张，而占有的权利外观效力的理论根基也被动摇。当我国所有权逐渐形成观念化之后，占有和本权分离的情况日益增多，作为占有动产公未方法来说，占有的公信力无法完全公未动产权利状态的这一缺点逐渐凸显了出来。面对占有和本权分离情况越来越多的实际情况，对于交易安全及使得的保障显得尤为重要，动产善意取得制度则是在法律上对动态财产转让和静态财产保护方面利益平衡之后将保护交易安全作为根本的目的对善意受让人信赖利益进行保护的一种制度。但是，法律并不是将原权利人视为不存在，也在动产善意取得制度当中进行了非常严格的限定。明确规定了其适用范围以及法律的后果进行了规定，旨在对交易安全进行维护的基础上，尽力对原权利人应有的利益进行保护。同时，占有人权利只是运用法律来推定出来的，如果原权利人具备了有效的证据，法律也自然会否认占有人权利。面对所有权观念化的情况，占有公信力以及占有推定效力成为了要求明确规定善意取得构成的要件，并对什么才是善意进行科学认定，合理分配举证责任，但是占有公信力依然是善意取得制度的重要法理基础。

3结论

综上所述，占有是动产所有权表征的主要方式，也是人们生活经验的总结也是人类社会发展的必然结果，针对动产的转让，合理地运用善意取得制度能够有效地维护受让人的权益，促进善意取得过程中各方的利益平衡，维护商品交易的秩序，推动市场经济的和谐发展。

参考文献：

[1]颜梅林. 不动产善意取得之善意要件认定研究[J]. 温州大学学报（社会科学版），2013，01：83-87.

[2]杨皓麟. 论善意取得制度[J]. 品牌，2015，05：279.

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我国不动产善意取得制度的研究 篇7

一、善意取得制度概念的界定

学者们普遍认为, 近现代各国民法善意取得制度来源于日尔曼法中“以手护手”之制度。所谓“以手护手”, 是指如果将自己的动产交付于他人, 那么仅能向相对人请求返还。如果该相对人将动产让予给第三人, 则只能向相对人请求损害赔偿, 但无论如何不能向第三人请求返还。事实上, 善意取得制度是对所有权追及力的限制, 涉及到民法所有权保护及交易安全的衡量与价值问题。肯认善意取得人的权利, 便意味着剥夺了所有权人向无权处分人请求返还原物的权利, 所有人因此将蒙受损失。但另一方面, 第三人出于公然、善意甚至有偿获得标的物, 法律对其利益若不予以保护, 则将危及交易安全。解决这个矛盾的惟一方式是在二者利益之间寻求平衡点。在交易日益频繁的现代社会, 尤其是18世纪以来, 善意取得制度的重要性逐渐地被人们所接受。善意取得制度逐渐地在法律上得到了确认。尤其到19世纪的初期 (1804年) 《法国民法典》作为一个标志, 原原本本地接受了日尔曼法的占有制度及观念, 以此来构造自己的善意取得制度。在《法国民法典》第2279条和第2280条所规定的“即时取得”制度就是善意取得制度。《德国民法典》一直延续日尔曼法的一些观念和原则, 因此在德国民事法律当中在很早的时候已建立了相对完善的善意取得制度。现行的《日本民法典》第192条也规定:“平稳而公然地占有动产者, 如须善意且无过失, 则即时取得行使于该动产上的权利。”据此可看到日本民法关于善意取得制度的基本立场。在《瑞士民法典》中, 也将善意取得制度规定在第20章动产所有权取得方法当中, 其基本规定是第714条第2项, 即以善意将动产转移为自己所有并受占有规定保护的, 即使该动产的让予人无此转让权, 善意占有人仍取得该动产的所有权。善意取得制度的确认, 表明法律总体上采取了牺牲财产所有权的静的安全而保护财产交易的动的安全的立场[1]。善意取得的具体涵义是指, 财产的权利人在财产被他人无权处分的情况下, 只能向侵犯其权利的相对人要求返还或赔偿, 而不能向第三人要求返还, 不知情的第三人对于财产的受让占有, 其有转移所有权的效力。其实, 善意取得也就是把原所有权追及效力的锁链切断, 使得善意第三人从无权处分人处取得财产所有权[2]。

二、确立不动产善意取得制度的重要意义

从德国民法典、瑞士民法典的规定来看, 许多国家在立法上是认可不动产善意取得的, 从瑞士民法典第973条的规定来看, 不动产的善意取得既包括了所有权也包括了所有权以外的其他权利, 这里所指的“其他权利”应当包括不动产抵押权在内。1988年最高人民法院制定的《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见 (试行) 》第89条对共同共有的善意取得作出了规定:“共同共有人对共有财产享有共同的权利, 承担共同的义务。在共同共有关系存续期间, 部分共有人擅自处分共有财产的, 一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的, 应当维护第三人的合法权益, 对其他共有人的损失, 由擅自处分共有财产的人赔偿。”共同共有的财产既包括动产也包括不动产, 我国以司法解释确认了不动产的善意取得。我国最新颁布施行的《物权法》首次以法律的形式明确规定了有关不动产的善意取得制度。将善意取得制度适用于不动产交易领域, 可最大限度地保护善意第三人的利益, 从而促进社会主义市场经济有序地发展。

(一) 有利于保护交易安全, 更好的实现物权法的立法价值

《物权法》把善意取得制度的适用范围扩大到不动产, 建立起不动产物权善意取得制度, 有利于完善我国的民事立法, 有利于维护不动产交易安全, 鼓励商品交易, 而且对指导人民法院审判实践有重要意义。现实中的民事纠纷往往涉及不动产交易中的善意取得, 但因立法中这项制度的缺失, 常使得此类纠纷解决棘手。因此, 此项制度的建立必将指导人民法院的审判, 也有利于真正解决纠纷, 体现法律保护的原本意义。

(二) 符合物权法的基本原则, 更好地为中国实际情况服务

我国有关不动产之实际情况是, 尽管土地管理法、房地法以及私有房屋登记管理办法中均规定土地及房产这些不动产应当登记, 但是我国土地所有权、使用权以及房屋所有权、抵押权等大量存在未登记的情况, 尤其是广大的农村, 村民们极少将自己的房屋进行产权登记, 农村的土地所有权、国家土地所有权也极少登记, 这些未登记的不动产实务中照样认可其产权, 其交易、流转照样进行, 并没有因其未加登记而有所影响, 出现了纠纷后, 实务中仍可以基于知情人了解的情况、当事人手中的契约、建房时支出的费用条据、村与村之间土地天然形成的界线、“土地改革”或“三包四固定”划定的界线、农村集体组织上交公粮的耕地亩数等材料来解决纠纷。虽然依据这样的材料解决起来颇为费时费力, 且有时也有很大的分歧, 但广大的农村就是在此情况下肯认产权, 定分止争的。长期以来形成的这一习惯性作法, 可以说是积重难返, 要想在短时间内全部摒弃, 改为非作登记不得有产权, 非作登记交易不得生效, 显然是做不到, 也不太现实。所以, 在我国物权法确立善意取得之制度 (其中含抵押权之善意取得制度) 是有着现实的意义的[3]。

(三) 有利于实现公平价值, 符合法律追求的目标

从公平角度看, 无权处分人得以处分他人的不动产而设置抵押权, 在许多时候, 不动产所有权人是有一定责任的, 比如所有权人未办理不动产登记、履行不动产登记手续, 取得法定的公示公信力;所有权人将不动产登记到了他人的名下, 虽然真实的所有权人与登记簿上的所有权之间有约定, 但该种约定债权人不知悉或不应知悉;所有权人委托他人办理产权登记, 对将产权登记到谁的名下, 所有权人抑或受托人?缺乏明确的约定, 当受托人为图省事或者其他原因而将不动产产权登记到自己名下时, 均会导致无权处分不动产而对方并不知悉的情况。在此种情况下, 所有权人应当对自己有责任的行为承担不利结果, 而不能让债权人在不知悉、不应知悉、无任何过失的情况下去承担不动产抵押权不成立的不利后果, 否则, 对债权人而言就太不公平了[4]。

三、不动产善意取得制度中“善意”的判断标准

善意取得制度的核心在于保护受让人的合理信赖, “交易安全是法律对物权变动全过程实施控制的指导性原理”[5]。因此不动产善意取得制度的核心要件就是确认受让人在获得财产时在主观上是处于何种状态——善意或恶意。我国《物权法》第106条规定, “受让人受让该不动产时是善意的”, 才能够适用善意取得。但是, 如何理解受让不动产时主体善意状态的判断标准, 学界尚缺乏一致的看法。笔者认为, 对于“善意”的判断标准应当从主观方面和客观方面分析。

(一) 主观方面

主观标准即从行为人 (第三人) 的主观认知来衡量。也就是以行为人之生理、心理及智力状况为基础具体判断能否知道某种情形。在善意取得制度中善意之主观标准即是从行为人之生理、心理及智力状况方面具体判断其是否能够知道出让人的权利存在瑕疵。知情而为即具恶意, 不知则为善意[6]。王利明教授主持的草案建议稿第75条规定了善意的判断标准, 即“受让人在受让动产时不知让与人无处分权且无重大过失, 为善意。”[7]因此, 在判断受让人主观上是否是善意, 包括两种情况:不知和非因重大过失而不知。

根据《物权法》第106条规定“受让人受让该不动产或者动产时是善意的”, 我们可以看出动产和不动产善意取得中“善意”的判断标准是不一样的, 就动产而言, “受让”是指动产占有的移转;就不动产而言, “受让”是指不动产登记的变更。因此不动产受让人的善意是指在办理变更登记的过程中, 因信赖转让人为登记记载的权利人而购买了该不动产[8]。也就是说, 一方面只要第三人信赖了登记, 就是推定其是善意的, 除非其明知登记错误, 而无需像动产买受人善意的判断那样, 考虑交易的环境等因素, 也无需采一般人的判断标准去判断善意与否。另一方面, 第三人必须实施了查阅登记簿的积极行为, 对登记薄上记载的权利状况产生了合理信赖。如果第三人怠于查阅, 则推定其不构成善意[9]。

(二) 客观标准

根据《物权法》第106条规定, 当事人之间在变动不动产所有权时, 必须以合理的价格转让, 否则不得适用善意取得。也就是说以不正当的低价取得不动产所有权的受让人可以推定其主观上是恶意的。即是否以合理价格转让应当是不动产善意取得中“善意”判断的客观标准。国外立法中也有类似规定, 如1964年苏联民法典第152条规定:“如果财产是无偿地从没有出让该财产权利的人那里取得的, 则所有人在任何情况下都有权要求返还财产。”德国民法典第816条也有类似的规定。但是问题的关键在于, 应当如何理解“合理的价格”?通说认为, 所谓合理, 应当根据市场价格来判断, 一般应当理解为交易双方当事人可以接受的价格, 这种价格与市场价格相差不远[10]。由于《物权法》对“合理”采取一种比较模糊的表述, 这即给法官办案带来了一定的麻烦, 同时可能会造成司法上的腐败, 不利于司法公正。笔者认为, 针对这一缺陷, 我国应当建立相应的价格评估机制, 成立一批独立于司法机关之外而具备相应资质条件的价格评估机构, 进入价格司法鉴定的评判市场。

四、小结

在市场经济发展日臻完善的社会背景下, 不动产的交易日益频繁, 对交易安全的要求也越来越高。《物权法》第106条将善意取得制度适用于不动产满足了实际需求, 可以说是我国民事立法进步的重要表现。笔者通过本文对我国不动产善意取得制度提出一些自己的看法, 有些方面考虑得还不是很全面甚至有欠妥当, 有些还没有形成完整的体系, 在这里提出来, 只是希望能起到一个抛砖引玉的作用, 期待能有更多更好的建议提出。

摘要：善意取得制度是我国新颁布的《物权法》所确定的一项重要物权变更制度, 《物权法》第106条对善意取得制度做出了明确的规定并将该制度的使用范围扩大至不动产和其他物权, 这是善意取得制度理论的一次重大突破, 有着极其深厚的理论内涵和深远的现实意义。本文对我国不动产善意取得制度的界定、重要意义、“善意”的判断标准等方面做了阐述。

关键词：物权,善意取得,不动产

参考文献

[1][3][4]王崇敏.我国善意取得制度的发展与完善.http://www.civillaw.com.cn.

[2]付春明.善意取得制度新论.http://www.civillaw.com.cn.

[5][日]铃木禄弥.物权的变动与对抗[M].渠涛译.北京:社会科学文献出版社, 1999:176.

[6]曾世雄.损害赔偿法原理[M].北京:中国政法大学出版社, 2001:81.

[7]王利明.中国物权法草案建议稿及说明[M].北京:中国法制出版社, 2001:20.

[8]王利明.不动产善意取得的构成要件研究.http://www.civillaw.com.cn.

[9]王利明.不动产善意取得的构成要件研究.政治与法律[J].2008 (10) :7.

论不动产善意取得的法律效力 篇8

一、不动产善意取得制度的基本理论

不动产能适用善意取得制度, 主要是因为物权的公示公信原则, 无权处分人虽然不是不动产的真正权利人, 却在登记簿上被记载为该不动产所有权人, 只要善意第三人信赖该不动产的登记情况, 并与该登记权利人进行交易, 即使该登记内容有误, 对于信赖该登记的善意第三人不发生任何影响, 该善意第三人取得的物权受法律保护。不动产善意取得制度是维护公示公信力的必然要求。

不动产适用善意取得制度的构成要件有:第一, 让与人是具有合法权利外观的无权处分人;第二, 存在不动产登记瑕疵;第三, 受让人受让该不动产时是善意。不动产受让人的善意是指在办理变更登记的过程中, 因信赖转让人为登记记载的权利人而购买了该不动产[1];第四, 以合理的价格有偿转让不动产;第五, 受让人已取得所有权;第六, 不存在异议登记。

二、不动产登记机关的责任

不动产登记机关的责任, 指不动产登记机关没有尽到法律规定的职责, 造成登记错误, 给权利人造成损害时所应承担的责任。登记机关不能仅仅只享有收费的权利, 而不对错误登记的后果负任何责任, 在享受一定利益的同时承担一定的责任。现在许多登记部门注重收取登记费用, 甚至不断提高登记费用, 但很少注意到其应尽的职责。[2]只有让不动产登记机关承担一定的义务和责任, 才能强化登记机关的职责, 促使其认真审查登记的内容, 以使登记的内容真实可靠。

(一) 不动产登记机关承担无过错责任

不动产登记机关承担的责任的性质, 理论上有过错责任说和无过错责任说。《物权法》第21条规定:“因登记错误, 给他人造成损害的, 登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后, 可以向造成登记错误的人追偿。”理由在于:首先, 登记资料的真实是登记具有公信力的前提, 交易当事人出于对不动产登记机关的信任而遭受损害时, 让其通过各种途径从加害人处获得赔偿较难, 从保护受害人角度出发, 不动产登记机关的首先赔偿义务、无过错责任对其更有利;其次, 我国目前对不动产登记机关的审查义务规定为形式审查为主, 必要情况下的实质审查为辅。形式审查降低了不动产登记机关工作人员的工作要求及工作难度标准, 可能会使其审查流于形式, 缺乏对登记申请的有效监管。为督促不动产登记机关工作人员提高工作水平, 有必要强化登记机关的责任。[3]

(二) 不动产登记机关承担责任的情形

在现实生活中, 造成不动产登记错误的原因不同, 不动产登记机关承担责任的方式也不尽相同。具体说来, 不动产登记机关承担责任有以下几种情形。

第一, 如果登记错误是不动产登记机关的工作人员造成的, 不动产登记机关首先应对受害人承担责任。《中华人民共和国侵权责任法》第34条规定:“用人单位的工作人员因执行工作任务造成他人损害的, 由用人单位承担侵权责任。”至于是否追究不动产登记机关工作人员的责任及如何追究其责任, 这是登记机关自己的内部事务, 取决于登记机关与其工作人员之间的雇佣合同与登记机关的内部规章, 登记机关可以追究其工作人员的行政责任或民事责任。

第二, 如果登记错误是由是不动产登记机关和转让人的共同过错造成的, 如申请人提供虚假材料, 不动产登记机关也未尽到合理的审查义务, 两者应对原权利人承担共同赔偿责任。

第三, 如果登记错误是由转让人的过错造成的, 如申请人提供虚假材料, 而不动产登记机关尽到了合理审查义务, 但仍造成登记错误, 由于不动产登记机关承担的是无过错责任, 因此登记机关要和虚假材料提供者对原权利人共同承担责任。但登记机关向受害人赔偿后, 可向造成登记错误的人追偿。

第四, 如果登记错误不是不动产登记机关造成的, 而是原权利人的原因导致的, 那么因登记错误造成的不动产损失, 应由原权利人承担, 不动产登记机关不负责任。

三、善意第三人的保护与限制

善意第三人只能根据登记簿这种公示形式推定转让人为所有权人, 享有正确物权。应该重视不动产登记的公信力, 对于第三人善意信赖不动产登记簿记载的内容, 进行合法、有偿交易, 而取得的权利予以强制保护, 使其免受任何人追夺。[4]善意第三人可以基于自己取得的所有权, 对抗真正所有权人。从受让人完成不动产登记时起, 受让人就成为不动产的合法所有人, 原所有人的权利归于消灭。第三人取得的所有权是完全的、无缺陷的。即使该不动产所有权上原来设定有负担或存在瑕疵, 该负担或瑕疵也随即消灭。

第三人虽依法取得不动产所有权, 但具体的交易是在出让人与受让人之间进行的, 因此, 出让人与受让人之间仍然应该履行不动产所有权移转的权利义务关系, 第三人不能借口善意取得而拒绝支付价款。[5]如果第三人不支付价金, 则应向出让人承担责任。

四、原权利人的保护与救济

不动产善意取得制度侧重保护善意取得人的合法权益, 维护交易安全、谋求社会整体效益。但法律应尽可能平等保护各方当事人。在不动产善意取得制度中, 原所有权人丧失不动产所有权, 不得对第三人主张原物返还请求权或债权责任, 且原所有权人一般较少有过错, 是最大受害者。因此法律给原权利人提供了一系列救济措施以维护自己的权利。

不当得利救济:无权处分人擅自处分他人不动产, 使自己得利, 所得对价是原不动产的替代价值, 原权利人丧失不动产所有权, 原权利人受损与让与人获利间缺乏法律依据, 故在原权利人与无权处分人间成立不当得利。原权利人可请求无权处分人返还不当得利。

侵权责任救济:无权处分人处分他人不动产, 若具备侵权行为要件, 原权利人可要求其承担侵权责任。在无权处分人因侵权行为获益时, 损害赔偿请求权与不当得利返还请求权发生竞合。若不当得利的返还不足以填补原权利人所受损失, 对超过利益部分的损失仍可请求无权处分人承担赔偿责任。

违约责任救济:如果原权利人与出让人间事先存在合同关系, 而出让人擅自处分原权利人的不动产, 则原权利人可请求出让人承担违约责任。

国家赔偿救济:登记机关有过错致不动产登记发生错误, 使原权利人的物权受到损害时, 原权利人可向登记机关请求损害赔偿。如果登记错误是登记机关和他人的共同过错导致的, 则两者对原权利人共同承担责任。

五、无权处分人的责任

原权利人在不动产善意取得中丧失不动产所有权而造成的损失, 可向无权处分人请求赔偿。无权处分人对于原权利人负有债权责任, 即应当对原权利人承担返还不当得利、违约责任或侵权责任。

六、不动产善意取得制度的完善

虽然《物权法》第106条规定了不动产善意取得制度, 但内容过于简单, 且将其与动产善意取得制度规定在一起, 并未突出不动产在适用善意取得制度方面的特色, 因此有必要完善这一制度。

(一) 统一不动产登记机关

目前我国不动产登记存在“多头执政, 分级管理”的局面, 在实践中, 登记机关不统一、登记权限不明确己成为导致登记错误的一个主要原因。《物权法》第10条第2款虽规定对不动产实行统一登记制度, 但对统一登记机构未作明确规定, 还需有关法律加以规定。

(二) 统一不动产登记法律法规

目前我国没有统一的不动产登记法律制度, 有关不动产登记的规定散见于层次和效力不同的法律、规章和司法解释中, 所以, 应当尽快制定统一的不动产登记法律, 结束其散乱、矛盾的情形。应当有专门的法律对登记的各个问题作出详尽规定, 明确登记机关、登记程序及登记效力。

(三) 完善不动产登记机关赔偿责任制度

再完备的不动产登记制度也不能完全杜绝登记错误的可能。引起不动产登记错误的一个重要原因是不动产登记机关的职务疏忽或过错。因此, 要求导致登记错误之人承担相应的责任, 不仅可以为受害人提供救济手段, 而且能够促使登记机关和相关工作人员更加谨慎, 极力避免登记错误的发生。[6]《物权法》第21条规定了登记机构的赔偿责任, 但过于笼统, 缺乏可操作性的赔偿费用规定, 需在以后的相关立法中进一步明确相应的赔偿范围和赔偿额度, 落实不动产登记机关的赔偿责任, 逐步健全不动产登记赔偿制度。

摘要：善意取得制度是各国民法上的一项重要法律制度, 不动产善意取得, 是将善意取得制度引入不动产领域, 以保障善意第三人的合法权益。在不动产适用善意取得后, 应在善意第三人、原权利人、无权处分人和不动产登记机关之间分配各自的责任。

关键词：不动产,善意取得,法律效力

参考文献

[1]王利明.不动产善意取得的构成要件研究[J].政治与法律, 2008 (10) .

[2]姜满玫.浅析我国不动产善意取得制度[D].南昌大学硕士学位论文, 2008:12.

[3]陈佳.物权法实施中的疑难问题[M].中国人民公安大学出版社, 2009:30.

[4]刘凤莲.不动产善意取得制度研究[D].郑州大学硕士学位论文, 2007.5.

[5]高富平.物权法原论[M].中国法制出版社, 2001:845.

不动产善意取得 篇9

一、初探FPORE概述

在“《物权法》”中的第106-108相关条例中对于善意取得进行了规定,但是对于善意取得实际规定的构成要件却存在一定设计不足,换句话讲具有潜在缺陷,进而导致一些FPORE案件在处理过程中面临法律适用方面困惑。通过举例来讲,如甲某骗取乙某房产证并将其身份证以及签名进行了伪造,以假冒形式和完全不知情的丙某进行了关于乙某房产方面的买卖合同,并通过伪造签章实现了乙某产权转移,丙某由此向甲某支付相应房产购买款项[2]。在该种案件中甲某对于乙某不动产予以了冒名处分,类似情形还集中在:房客以假冒形式将房东签章身份证进行伪造进而处分房东房产;房产相关中介机构以假冒形式将客户签章以及身份进行伪造进而处分客户房产等等,可以说从FPORE行为中不难总结出以下特点:其一均是假冒他人签章或者是相应身份证;其二均是将他人相关不动产予以了处分;其三是交易的另一方面即相对人处于善意层面;其四是均欺骗不动产登记机构对他人不动产予以了私自登记[3]。

二、探析善意取得相关制度需要排除FPORE适用

对于不动产方面的信赖登记保护又或者是关于不动产方面的善意取得均与动产实际善意取得有着本质上的区分,相较于国内“《物权法》”而言瑞士以及相应的德国等均对两者进行了明确规定,规定中指出动产和相应不动产两者之间善意取得具备不同客体,一个客体是动产,而另一个客体则是不动产。此外两者间具备不同构成要件,对于不动产方面的善意取得建立在要件登记错误基础上,而动产方面善意取得则建立在要件无处分权占有人基础上。而我国在实施“《民法通则》”之后为了良好处理不动产方面共有人中其一对共有物不具备处理权的纠纷进而起草“《物权法》”,在此过程中分别通过第29条以及第145条相关条例对动产以及不动产实际善意取得予以了规定,但是其两项规定却不够严谨,主要是体现在草案中第29条已经对不动产关于善意保护进行了规定,但是在第112条中又出现了不动产以及动产方面实际善意取得相关制度规定[4]。此外虽然予以了规定但是均是建立在两项规定内容合并的基础上,而无论是不动产还是相应的动产方面来讲其均具备有本质上不同,但是在“《物权法》”中却没有体现,换句话讲两者构成要件一致[5]。这与国外该方面固定形成了鲜明的对比,而从本国关于动产和相应不动产实际规定来讲不难看出有“叠椅子间房屋”之嫌,基于此现今“《物权法》”中关于两者规定的构成要件是无法对现实实践本质予以客观反映的,根本上讲不动产实际登记方面公信力予以了否定,同时更加促使不动产方面制度规定出现了不该有的范围扩展,因此从“《物权法》”立法角度而言需要排除FPORE适用,这样才能真正避免FPORE行为的大量产生。

三、结论

综上分析可知,通过FPORE进而非法获利从本质上讲就是诈骗属于违法行为,法律应该对该种行为和不动产方面善意取得相关规定良好脱离开来,明确对规定予以调整和完善,在保护合法以及正当交易同时更加保护当事人双方权利利益。

参考文献

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[4]李俊青.冒名处分他人不动产法律适用分析[J].广西警官高等专科学校学报,2015,03:74-79.

不动产善意取得 篇10

随着我国市场经济的飞速发展, 如何更好的保护交易安全已成为民法关注的焦点。起源于古老日耳曼法的善意取得制度作为保护交易安全的重要制度, 已被广泛规定于各国法典之中。我国《物权法》第106条也规定了善意取得制度, 而且把该项制度的适用范围扩大到不动产的取得, 这是我国民法领域的一大成就, 促进了对不动产交易的保护。

二、不动产善意取得的构成要件

根据我国《物权法》第106条的规定, 不动产的善意取得应符合以下四个要件: (1) 存在不动产登记错误。即由于登记机关登记错误等原因, 使得不动产所有权的登记状态与事实状态不相一致。 (2) 受让人取得不动产时出于善意。即受让人不知道或者不应当知道不动产处分人不具有相应的处分权。不应当知道是指受让人虽尽到合理的注意义务, 但仍不能知道真实情况。 (3) 受让人以合理价格取得。即受让人为取得不动产, 已支付了合理的对价。对价的合理性也是判断受让人善意与否的标准。 (4) 转让的不动产已登记于受让人名下。即发生转让的不动产已办理变更登记, 载于受让人名下, 从而发生转让的公示公信效力。

三、我国不动产善意取得制度中的不足

自《物权法》实施以来, 不动产的善意取得制度在实践中显现出诸多问题, 其不足之处主要有以下几点:

(一) 善意判断之不足

在不动产善意取得制度中, 受让人善意与否, 直接关系到能否适用这一制度, 从而发生不动产所有权的转移。以德国和日本民法典为例, 《德国民法典》第932条规定受让人明知或因重大过失而不知动产不所有者, 即为非善意;《日本民法典》第192条规定须善意无过失。我国《物权法》中尚无关于善意标准的具体规定。法律法规中关于善意标准的缺失严重影响了适用善意取得制度的合法性、统一性和合理性。

(二) “合理价格”的判定缺失

按照我国《物权法》第一百零六条之规定, 有登记瑕疵的不动产要适用善意取得制度, 受让人须已支付了合理的价款给出让人, 否则便不能以这一制度取得不动产的所有权。纵观我国与此相关的法律法规, 并无对“合理价格”这一对应制定出相关的标准或细则, 也没有对价格合理与否做出指导性的规定。这一立法缺失不仅影响了善意取得制度的适用, 有损该条文的严谨性和实用性;同时也赋予了法官在这一方面过大的自由裁量权, 可能对当事人的合法权益造成不当损失, 有违制定善意取得制度的初衷。

(三) 登记责任赔偿制度不完善

我国《物权法》第21条规定:“当事人提供虚假材料申请登记, 给他人造成损害的, 应当承担赔偿责任。因登记错误, 给他人造成损害的, 登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后, 可以向造成登记错误的人追偿。”该条规定的是关于登记错误的赔偿责任。在登记错误的情况下, 既有可能对真正的权利人产生一定的损失, 也有可能损害到善意第三人的合法利益, 因此, 造成损害或登记错误的当事人或登记机关需对此类损失承担赔偿责任。在当事人赔偿的情况下, 往往会发生找不到赔偿义务人或者其无支付能力的情况, 从而造成真实权利人或善意第三人的损失无处索赔, 影响了交易安全和公示公信的效力;在登记机关赔偿的情况下, 由于缺乏相关的细则, 使得真实权利人或善意第三人的损失无法得到充分弥补, 不能维护登记机关的权威性和交易的安全性。

四、完善我国不动产善意取得制度的建议

通过上述分析, 结合我国当前的实际, 笔者认为, 应采取以下措施完善我国的不动产善意取得制度:

(一) 规范善意判断的标准

如何判断善意取得中的“善意”一直是学界争论的焦点, 也是不动产善意取得制度适用中的核心问题, 我国的《物权法》也并为对“善意”的标准做出界定。

笔者认为, 判断受让人善意与否, 首先应当看受让人是否知道对方为无权处分人, 因为如若受让人明知对方为无权处分人而仍与其交易, 应认定为“恶意”;其次还要看受让人是否尽到了合理的注意义务, 即受让人是否应当知道对方是无权处分人, 关于这一点的判断, 须放在具体的客观环境下考察, 具体情况具体分析。因此, 笔者赞同“消极观念说”, 即受让不知道且不应当知道对方为无权处分人即为“善意”。另外, 对“善意”与否的判断不应当设立过高的“门槛”, 使得不动产善意取得制度流于形式, 无法发挥其维护交易安全的作用。

(二) 制定“合理价格”的标准

是否以“合理价格”转让也是能否适用善意取得制度的依据, 同时也从另一方面反映出受让人是否处于“善意”。关于何种价格应视为“合理”, 就须相关立法机关参照市场交易的一般情况, 制定出完善的认定标准。如应对不同种类的不动产制定不同的价格“合理”认定标准;不同地域也应当依照本地区的市场情况对相关标准进行变通调整。以此来加强不动产善意取得制度的实用性和可行性, 给司法人员提供相关的适用依据。

(三) 完善登记机关的责任赔偿制度

我国《物权法》第21条关于登记错误赔偿责任的规定是不完善的。因为登记机关是强势部门, 而提供虚假材料的当事人则可能无力承担赔偿责任;而且登记机关对于因当事人提供虚假材料造成的登记错误负有审查不慎的责任。

因此, 登记机关应建立登记错误赔偿金制度, 专门对因各类登记错误造成的损失进行赔付。然后再认定责任归属, 属于登记机关责任的由其自行承担;属于当事人责任的则可向其追偿。

摘要：为了适应社会主义市场经济的发展, 我国《物权法》规定了不动产的善意取得制度, 该制度对于维护交易安全、促进社会和谐都有着重要的作用。但是在实践中, 不动产善意取得制度存在着不少不足之处, 如善意的标准模糊、合理价格的判定缺失、登记责任赔偿制度不完善等。要弥补这些漏洞, 应采取界定善意之标准、制定具体的合理价格细则, 完善登记责任赔偿制度等措施。

关键词：不动产所有权,善意取得,登记制度,审查制度

参考文献

[1]董万程.论不动产善意取得制度[J].河南省政法管理干部学报, 2007, (5) :208.

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[3]张传秀.不动产善意取得制度的构成要件分析[J].法商论丛, 2009, (2) :73.

不动产善意取得 篇11

我国《物权法》明确规定了不动产适用善意取得, 该法第106条规定:

“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的, 所有权人有权追回;除法律另有规定外, 符合下列情形的, 受让人取得该不动产或者动产的所有权:

(一) 受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

(二) 以合理的价格转让;

(三) 转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记, 不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的, 原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的, 参照前两款规定。”

该规定实质上是将不动产善意取得制度和动产善意取得制度合并为一个条文。这样的做法, 尽管表达了立法者对保护善意第三人的意愿, 但是, 动产善意取得制度和不动产善意取得制度是有区别的, 具体而言:

1.在权利表征方面, 不动产善意取得必须要求不动产登记的权利状态与实际权利状态不一致, 即存在瑕疵登记, 它是适用不动产善意取得制度的首要构成条件。《物权法》第106条对此没有明确规定, 这显然是不完善的。而动产善意取得要求占有权利状态与实际权利状态不一致, 动产一般是无须登记的。

2.在涉及主体方面, 不动产善意取得常常涉及四方法律关系, 即无权处分人、第三人、原所有权人以及不动产登记机关。而动产善意取得主要涉及三方法律关系, 即无权处分人、第三人与原所有权人。将二者放在一起规定, 难显主体之不同, 导致主体对责任的承担问题之模糊。

3.在无权处分人方面, 不动产善意取得要求无权处分人是登记名义人;而动产善意取得中的无权处分人则是动产的占有人。

4.在受让人取得财产方面, 不动产善意取得要求受让人完成了物权变更登记后, 才能取得不动产的所有权;而动产善意取得则要求受让人受让动产的占有, 即为已足, 至于让与人是否丧失占有, 则在所不问。

笔者认为, 《物权法》中将不动产善意取得与动产善意取得放在一起规定, 难显两者适用情况之差异, 应该分别规定, 明确区分, 以利于司法实践。建议在制定《物权法》司法解释时, 可将不动产善意取得的规定表述为:

“无处分权人将不动产转让给受让人的, 所有权人有权追回;除法律另有规定外, 符合下列情形的, 受让人取得该不动产的所有权:

(一) 存在瑕疵登记;

(二) 无权处分人为登记名义人;

(三) 受让人申请不动产登记时是善意的;

(四) 须有支付合理对价的交易行为, 并办理有关登记。

受让人依照前款规定完成登记的, 即取得不动产所有权, 原所有权人在该物上的一切权利归于消失, 但原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他不动产物权的, 参照前两款规定。

未登记的不动产不适用善意取得, 法律另有规定的除外。”

二、我国《物权法》须明确不动产善意取得制度的适用范围

我国《物权法》未明确不动产善意取得制度的适用范围。笔者认为, 这至少应包括以下几种情况:

1.部分共同共有人擅自处分已登记的不动产

《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条明确规定了共同共有财产的善意取得。有学者认为此处规定的出让人是部分共有人, 而不是非所有权人或无转让权人, 主张该规定并非真正的善意取得制度[1]。笔者认为共有财产的处分, 通常应经过全体共有人的一致同意, 即全体共有人是处分权人, 而部分共有人并无转让权。若部分共有人在未经全体共有人授权的情况下擅自处分该共有财产, 即为无处分权人, 因而发生善意取得问题。实务中最常见的情况有: (1) 在夫妻共有财产关系中, 夫或妻一方私自将共有房屋出售; (2) 在不动产共有关系中, 不动产物权仅登记在一个或部分共有人名义之下, 登记名义人未经其他共有人允许而处分不动产物权。

2.不动产瑕疵登记

不动产瑕疵登记是指在不动产登记实务中, 由于当事人的原因或者登记机关的过错, 而出现的登记权利与事实上权利不一致的现象。在实务中最常见的情况有: (1) 因登记机关的过错而造成错误登记或错误涂销; (2) 已登记的不动产物权变动因无行为能力、诈欺、当事人伪造文书等理由而无效或撤销, 但登记尚未涂销; (3) 已依法受让不动产, 但未及时登记。如:不动产的原所有权人将不动产转让, 但出让人与受让人未办理物权的变更登记手续, 此时出让人名义上仍是该不动产登记权利人。总之, 不管登记错误是谁造成的, 只要从登记簿上无从发现, 则视为第三人善意信赖登记正确, 依此而为法律行为的, 得不动产善意取得制度保护之。

3.第三人通过公开拍卖取得的不动产

第三人通过公开拍卖取得的不动产, 无论转让人与原权利人纠纷的性质与内容如何, 第三人都将即时取得该不动产。拍卖是在中介机构主持下的一种社会公开程度极高, 公示公信力极强的交易活动。第三人是遵循“公开、公正、公平”的原则取得拍卖物, 理应得到法律的保护。

4.尚未进行登记但不违章的不动产

适用不动产善意取得的标的物是已登记的不动产, 原则上不包括未登记的不动产。然而, 我国尚未建立健全的不动产登记体系, 特别是农村的不动产, 未进行权属登记的现象十分普遍, 而农村私房交易又比较活跃。如果法律无视这种现实情况, 则必然会使大量的农村私房交易秩序处于不稳定状态, 不利于保护交易安全和稳定交易秩序。笔者认为, 可由其他法律法规规定部分未登记的农村不动产例外地适用不动产善意取得制度。建议在制定物权法司法解释时, 明确规定“未登记的不动产不适用善意取得, 法律另有规定的除外。”当然, 这只是针对我国尚未建立起健全的不动产登记体系的权宜之计而已。

三、完善我国不动产登记制度和登记体系

(一) 建立统一的不动产登记管理体制

统一的登记管理体制, 是指统一登记立法、统一登记机关、统一登记程序以及统一权属证书的管理体制。然而, 我国至今未能形成统一的不动产登记管理体制。我国《物权法》的颁布实施, 必然要求建立统一的登记管理体制与之相适应。《物权法》第10条第2款规定, “国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法, 由法律、行政法规规定。”

第一, 制定统一的不动产登记法。我国目前关于不动产登记的法律规范并不统一, 规范冲突较多。为了改变现状, 并与《物权法》的制定相适应, 我国应制定统一的《不动产登记法》, 对土地、房屋等各类不动产, 适用统一的登记法。

第二, 统一登记机关。我国目前存在着不同职能的登记机关, 例如, 土地登记在土地管理部门, 房产登记在房地产管理机关等。这既不利于当事人查阅登记信息或进行登记, 使登记制度的公示作用大大减弱, 不利于交易安全的保护。我国多数学者认为, 应设立独立的不动产登记机关, 统一管辖不动产登记事务, 以便当事人登记和查询。

第三, 统一登记程序。不同职能的登记机关办理登记所遵循的不动产登记法律规范也不相同, 这必然导致不动产登记程序的不统一。对此, 可在《不动产登记法》中规定统一的登记程序, 对申请登记的文件、登记申请的受理以及具体登记规则均作统一规定。这对于提高不动产登记效率, 降低登记成本都有积极作用。

第四, 统一权属证书。我国关于不动产权属证书之规格也是不统一的, 这就加重了权利人的经济负担, 加剧了市场规范之间的矛盾, 不利于明晰产权及化解纠纷。由统一的不动产登记机关制作、颁发具有统一格式的权属证书, 可改变和防止权属证书中的混乱局面, 有利于维护不动产物权交易安全。

尽管《物权法》并未对统一的不动产登记管理体制进行详细的规定, 而将此交由其他法律、行政法规来进行规定及完善, 但是, 建立统一的不动产登记管理体制是大势所趋, 上述的不动产登记管理体制构建思路将会体现在未来出台的《不动产登记法》之中, 我们拭目以待。

(二) 健全不动产登记的类型

根据我国《物权法》第19条、第20条的规定, 一是确立了更正登记和异议登记制度, 二是确立了预告登记制度。在适用不动产善意取得的场合下, 变更登记和异议登记是真正权利人的事前救济措施。而预告登记则有排除适用不动产善意取得以及保障未取得不动产物权的债权人实现将来权利的功能。

变更登记, 是指为消除因登记错误或遗漏而导致登记权利与实体权利的不一致状态, 对既存登记内容的一部分进行订正补充而发生的登记。“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的, 可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的, 登记机构应当予以更正。”[2]进言之, 在善意第三人从登记名义人处取得不动产权利之前, 真正权利人应当及时地向登记机关申请更正登记。故此, 更正登记的目的在于为错误的登记提供救济途径, 保护真正权利人的权利, 维护秩序安定与交易安全。

异议登记, 是指事实上的权利人或利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议而进行的登记。虽然通过更正登记可以消除登记权利与真正权利不一致的状态, 但登记错误的更正需要一个过程, 在此过程中, 登记名义人有可能处分不动产, 从而使真正权利人的权利受到损害。为防止更正登记之前登记权利人的处分行为, 有必要采取措施来保全权利, 而异议登记就是为更正登记所设置的临时保全措施。建立异议登记制度的目的在于阻却登记的公信力, 从而保护真正权利人的利益。同时, 它也对第三人起到警示作用。异议登记的存在, 使意欲进行不动产交易的第三人了解到, 登记物权可能存在瑕疵, 与登记簿上记载的权利人进行交易要冒很大风险, 必须谨慎行事, 避免因登记错误受到损害。另外, 异议登记人还应及时地提起确认之诉。“申请人在异议登记之日起十五日内不起诉, 异议登记失效。”[3]

预告登记, 又称假登记, 是指为保全一项旨在取得、变更和消灭不动产物权请求权, 限制债务人重复处分该不动产而为登记[4]。如:在房屋预售买卖中, 买卖双方签订预售合同, 买方依约有权请求卖方在房屋建成之后交付房屋并办理登记, 这在性质上属于债权, 不具有对抗第三人的效力。为了保证将来取得房屋所有权, 买方可以依法办理预告登记, 使其发生对抗第三人的效力, 以限制卖方再处分房屋。可见, 预告登记是对未取得不动产物权的债权人的一项重要的保障措施。“预告登记后, 未经预告登记的权利人同意, 处分该不动产的, 不发生物权效力。”[5]即使受让人是善意第三人, 也不适用不动产善意取得制度。

综上所述, 我国《物权法》增设了异议登记和预告登记, 进一步健全了不动产登记类型, 这对保护真正权利人合法权益以及维护交易安全都起着积极的作用。当然, 仅有两条文来设置变更登记、异议登记和预告登记制度显然是不足的。可在未来出台的《不动产登记法》中规定统一的登记程序, 对申请登记的文件、登记申请的受理以及具体登记规则均作统一规定。

(三) 明确登记错误的赔偿责任

适用不动产善意取得制度的首要构成条件是存在瑕疵登记, 不管错误的原因是基于登记申请人还是登记机关, 因瑕疵登记而给他人造成损害的, 有关的登记申请人或者登记机关应当承担赔偿责任。但是, 我国目前尚未建立真正的登记机关赔偿责任制度。为了最大限度地减少登记错误的发生, 使当事人的合法权益免受不当损害, 必须从法律上确认登记机关的赔偿责任。《物权法》第21条规定:“当事人提供虚假材料申请登记, 给他人造成损害的, 应当承担赔偿责任。因登记错误, 给他人造成损害的, 登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后, 可以向造成登记错误的人追偿。”从而在民事基本法中对不动产登记机关登记错误的赔偿责任作出原则性规定。该规定对于完善我国不动产登记制度, 促使登记机关依法履行登记职责, 减少登记错误, 最大限度地保护当事人的合法权益及交易安全都具有重大意义。

从第21条的规定来看, 可以归纳出两方面内容, 具体而言:

第一, 我国登记机关赔偿责任采纳的归责原则是无过错责任原则。即只要有登记错误和损害发生, 不管这种错误是因登记机关工作人员的故意或者过失造成, 还是因其工作人员与登记申请人恶意串通所致, 登记机关都要首先承担赔偿责任, 而不问该登记机关主观上是否具有过错。《物权法》之所以要规定登记机关承担无过错责任, 是因为:与登记机关相比, 登记错误的受害人处于相对弱势地位, 如果采纳过错责任原则, 则要求受害人对登记机关的过错承担举证责任, 而受害人的举证能力相对较弱, 无疑是让登记错误的受害人自行承担巨大的经济损失, 这显然是极不公平的。另外, 规定登记机关承担无过错责任, 一方面可以增强登记机关及其工作人员的责任心;另一方面, 也增强了人民群众对登记公信力的信心。

第二, 我国登记机关对瑕疵登记所承担的侵权责任形态是不真正连带责任。不真正连带责任, 是指多数行为人违反法定义务, 对一个受害人实施加害行为, 或者不同的行为人基于不同的行为而致使受害人的权利受到损害, 各个行为产生的同一内容的侵权责任, 各负全部赔偿责任, 并因为行为人之一的履行而使全体责任人的责任归于消灭的侵权责任形态[6]。当在适用不动产善意取得的情况下, 真正权利人因瑕疵登记而遭受到的损失, 应当由登记申请人或登记机关承担赔偿责任。一般而言, 若因登记申请人违反如实申报义务, 提供了虚假材料申请登记而造成瑕疵登记, 给他人造成损害的, 应当由登记申请人承担赔偿责任, 但是, 登记机关作为国家机关, 较之登记申请人有更高的注意义务, 应当全面审查登记申请人所提供的登记材料, 这也是登记机关维护登记公信力的基本职责。如果出现瑕疵登记而造成真正权利人遭受到的损失, 登记机关也应当承担赔偿责任, 这也是登记机关承担无过错责任原则的体现。“因登记错误, 给他人造成损害的, 登记机构应当承担赔偿责任。”[7]故此, 真正权利人既可以向登记申请人请求赔偿, 也可以向登记机关请求赔偿。当然, 真正权利人只能“择一”行使。根据“就近原则”, 受害人可以选择距离自己最近的法律关系当事人作为被告起诉。真正权利人与登记机关的关系, 较之真正权利人与登记申请人的关系, 则更加密切, 让登记机关先承担赔偿责任, 能及时地使真正权利人的损害得到救济。另外, 因登记机关承担的是不真正连带责任, 在登记机关履行了赔偿义务后, 也使登记申请人对于真正权利人的赔偿责任消灭, 但登记申请人毕竟是终局责任人, 登记机关也得请求登记申请人承担终局责任的权利。“登记机构赔偿后, 可以向造成登记错误的人追偿。”[8]

当然, 若登记瑕疵是因登记机关本身过错而造成的, 如记载错误、遗失登记资料、违反登记程序等, 给当事人造成损害的, 登记机关应当承担单独赔偿责任, 而不是不真正连带责任。

综上所述, 《物权法》第21条明确了登记错误的赔偿责任, 这对于规范不动产登记秩序, 充分实现不动产登记的价值, 都有重要意义。然而, 该条文也是原则性规定, 依然未解决相应的配套制度问题, 如:受害人的求偿资格、程序、期限以及登记机关过错情形、赔偿范围、追偿程序等等。故此, 我国全面建立起真正的登记机关赔偿责任制度依然是任重道远。我们期待着《不动产登记法》的出台, 能够圆满地解决上述的问题。

四、结语

不动产善意取得制度并非价值中立的, 它天然地偏向于第三人, 而且在我国登记制度并不健全的情况下, 真正权利人的利益就会遭受损害, 这是不可避免的。但是, 我们仍可以在制度允许的范围内进行一定的完善。针对不动产善意取得对第三人利益倾斜的完善措施主要包括:制定程序法意义上的《不动产登记法》;统一不动产登记机关;建立预告登记制度;完善登记异议制度;建立登记错误赔偿制度。

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