动产的善意取得论文（共11篇）
动产的善意取得论文 篇1
摘要：不动产善意取得是指受让人出于对于登记证书的信赖而与实际上的无权处分不动产的让与人交易,假如受让人在取得该不动产时乃是出于善意,则其可以取得该不动产的所有权,原不动产的实际所有人不能要求其返还原物。善意取的制度构建目的乃是在所有权和交易安全之间寻得恰当之平衡点,保障善意第三人的合法权益。本文将简单介绍不动产物权的善意取得。
关键词：不动产物权,善意取得,物权变动
善意制度的构建乃是在商品经济发展到一定程度上产生的一种交易规则,其价值天平的两端乃是所有权之保护和交易安全之保障,近代以来大陆法系和英美法系民法一项十分重要的法律制度。动产领域的善意取得乃是长久以来的传统和经验,也是学界的共识,但是在不动产领域,善意取得却存在着许多的争议。从善意取得的概念到善意取得的构成要件,再到善意取得的适用范围,学界对于此问题的讨论非常之多,本文拟探讨这一问题。
一、善意取得的概念
一般认为,民法中善意取得制度系以日耳曼法中“以手护手”原则为发端的。(1)即“交给占有之手,而且仅该手,必须对物的返还承担担保。”按照此种原则,任意一个把自己动产交给他人者,只能向他人请求返还,而如果他人将其动产转让给第三人,则仅仅只能向该他人请求损害赔偿,不得向第三人请求返还其动产。
善意取得标可以为动产乃是学界共识,但在不动产物权领域是否适用该原则还存在着争议,其最重要的原因乃是不动产和动产所有权转移之方式不同。动产所有权的转移往往在交付之时成立,而不动产物权,根据现代以来的民法理论,则仅仅在登记簿上进行登记之后才可以进行转移。而近代以来国家主义的倾向使得不动产物权的转移登记可能出现错漏这一可能性被法学家们所忽视,或者视而不见。当然,不动产物权善意取得制度的发展过程当中的多次论战使得反对不动产物权善意取得制度的呼声和理由更加充分,远非忽视登记簿错漏和国家主义倾向所可以解释和掩盖。
所谓动产物权的善意取得,系指以动产物权的移转或设定为目的。而善意受让动产的交付,除法律另有规定外,纵为移转或设定的占有人无移转或设定的权利,受移转或设定的占有人,仍取得其权利。(2)
动产善意的合理性根基来自于动产物权变动的公式方法乃是其占有外观,其具有极强的公信力。依此方法推论,不动产登记具有更强的公信力,更有适用善意取得的理由。但是,由于不动产登记当中的错误与遗漏,出现了权利与表象并不一致的情况,也就是说,存在着不动产善意受让人因信赖不动产登记簿而进行交易的可能性。这就是不动产的善意取得的由来和概念。
二、善意取得的构成要件
《物权法》第106条第1款规定了善意取得的构成要件,不动产的善意取得的构成要件则包括下列几项。
(一)受让人基于法律行为取得不动产物权
善意取得制度系在于保护交易的安全,因此受让人须基于法律行为取得不动产物权方受保护。亦即,受保护者仅限于因交易引起的不动产物权变动,任何非交易性质的取得,如直接依法律规定(如继承、征收)而取得不动产物权,均不适用善意取得制度。
(二)受让人受让不动产物权时为善意
所谓“善意”,指受让人无重大过失地不知不动产登记簿记载的物权关系与真实的物权关系不一致。基于不动产登记的公信力,信赖不动产登记簿记载的受让人,推定为善意。判断善意的时点,有申请登记时、登记完毕时等不同意见。但通说认为,应将判断受让人是否为善意的时点确定在记载于不动产登记簿之时。(3)
(三)受让人受让不动产物权应支付合理的价格
我国《物权法》于第106条规定,只有在标的物“以合理的价格转让”时,受让人才能依善意取得取得其所有权。也就是说,受让人只有在支付合理对价的情形下方可主张善意取得。价格合理中的“价格”,应解释为原则上必须实际支付,如果仅仅是达成了协议或合同约定了合理的价格,不能认为已经符合了善意取得的构成要件之一的“以合理的价格转让”。(4)
但是,什么是合理价格还需要进一步的讨论。在传统民法当中,对于善意取得仅仅要求支付对价,而不要求所支付的价格是合理的。本文作者认为,既然立法者在物权法106条作出此种构造,必定是具有其立法目的。因此,界定“合理价格”,也就是说,“合理价格”的标准的探讨是必要的。笔者以为,在不动产流转和市场经济的大环境下,我国物权法所谓的“合理价格”应当是参照市场价格,并且应当是当事人所觉得合理合情的价格。
(四)不动产物权已经转移
不动产物权的转移是指不动产已经登记在受让人名下或不动产已经交付给受让人。《物权法》第106条第1款第(三)规定:“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人”。依此规定,对于不动产物权的存在与变动,无论法律是否将登记作为物权变动的生效要件,均可成立善意取得。
此款同时规定了不动产和动产的善意取得的要件,对于不动产来说,转移登记是生效要件,而对于动产来说,交付则是其生效要件。
三、善意取得的法律后果
无权处分行为符合前述构成要件的,即发生善意取得的效果。善意取得的效果包括以下两个方面。
(一)受让人取得标的物的所有权等物权
具备善意取得的要件时,受让人即可取得标的物的所有权等物权。此项依法律规定而取得所有权等物权,性质上为原始取得,具有终局性、确定性,原所有人或他物权人不仅不得主张任何物权请求权,而且也不得向受让人主张不当得利的返还。(5)不动产物权当中的他物权也可能发生善意取得的问题。我国《物权法》并未明确规定哪些“其他物权”可以适用善意取得,理论上,抵押权、质权都可以适用善意取得。
(二)原所有人可以向出让人主张权利
原所有权人已经丧失了所有权,但其权益不容漠视,其财产损失应当有具有过错或者恶意的出让人进行赔偿或补偿,其可以要求出让人视情况承担违约责任、损害赔偿、不当得利返还等。(6)
四、结论
不动产的善意取得制度是一个非常值得关注的问题。世界各国对于该问题规定各不相同,其在理论上还有非常大的可以挖掘的深度。尤其是我国正在筹备制定民法典之际,不动产物权的善意取得,尤其是与其相关的物权行为的独立性与无因性的理论,注定将会成为我国民法典制定过程当中非常重要的并被广泛讨论的一个问题。笔者对于该问题做了一个相当简短而粗陋的介绍,希望可以对于以后的读者乃至于研究者稍有裨益。
注释
1梁慧星主编.中国物权法研究(上)[M].北京:法律出版社,1998,6:474.
2傅穹,彭诚信编.物权法专题初论[M].长春:吉林大学出版社,2001,03:183.
3崔建远.物权法[M].北京:中国人民大学出版社,2009:86.
4<物权法>106条.
5陈华彬.民法物权论[M].北京:中国法制出版社,2010:291.
6谢在全.民法物权论(上册)[M].北京:中国政法大学出版社,1989.
动产的善意取得论文 篇2
关键词：物权公示 善意取得 善意标准
一、我国动产善意取得制度之不足。
动产善意取得制度是一项对物的追及制度，更是一项对物的追及制度的限制，由于我国 目前 的民事立法没有关于动产善意取得制度的系统规定，但司法实践和有关单行法规，司法解释等承认动产善意取得制度，致使司法实务界在面对和处理此类纠纷时，存在着不同的处理标准，动产善意取得制度存在着相当的不足，这主要表现在：动产善意取得制度理论的匮乏；动产善意取得制度的构成要件不统一。“善意”的标准模糊不清；动产善意取得的适用范围不确定，动产债权、质权、抵押权能否适用善意取得制度缺乏理论上的深层次的探讨；动产善意取得制度的效力如何以及动产善意取得制度的举证责任不清，致使当事人举证困难，对第三人的权利保护难以落实等。因此，随着市场经济的发展，交易规则和交易秩序日趋重视，我国有必要建立完整的动产善意取得制度。
二、完善我国动产善意取得制度之设想。
如何构建我国动产善意取得制度，学术界已进行了多年的探讨和论证，笔者认为，要建立符合我国社会主义市场经济的动产善意取得制度，必须从以下五个方面入手：
（一）丰富我国动产善意取得制度的理论基础。
关于善意取得制度的理论基础，从来是一个仁者见仁，智者见智的 问题，大体而言，理论界存在即时时效说、权利外像说、法律 赋权说、占有效力说和占有公信力说等学说。仔细 分析 诸种学说，无一不是以占有为表彰权利或本身即为物权出发，从不同的角度建构善意取得制度的理论基础。笔者认为，占有是一种事实还是一种权利，学理上有纷争，罗马法认为占有是一种事实，而日耳曼法认为占有是一种权利。目前学界通说认为占有是一种事实，但法律赋予其公信力，使占有在本权之外披上能与之对抗的公示公信之外衣，占有因之而常被世界许多国家的立法赋予其推定权利的效力。因此，即使占有人并非真实权利人，与占有人交易的善意第三人并不受其权利瑕疵的 影响，仍能取得财产所有权，此即为善意取得制度建立的理论基础。
（二）明确我国动产善意取得制度之构成要件。
在我国将要建立的有 中国 特色社会主义的民法体系中，应将善意取得制度规定如下构成要件。
1、受让人须为善意。善意取得中的“善意”，系指行为人在为某种民事行为时不知存在某种足以影响该行为法律效力的因素的一种心理状态。由于善意取得只是受让人取得财产的一种心理状态，这种状况很难为局外人所知，因此，确定受让人是否具有善意，应考虑当事人从事交易时的客观情况。如果根据受让财产的性质，有偿还是无偿，价格的高低，让与人的状况以及受让人的经验等可以知道转让人无权转让，则不能认为受让人具有善意。受让人在让与人交付财产时必须是善意的，至于以后是否为善意，并不影响其取得所有权。如果受让人在让与人交付财产以前具有恶意，则可以推定其接受财产时为恶意。
2、受让人须通过有偿的法律行为而取得所有权。善意取得制度是为保护交易安全而设定的，只有在让与人与受让人之间存在交易行为时，法律才有保护的必要；适用善意取得制度，除要求交易行为中让与人无处分权外，必须具备法律行为的其他一切生效条件，如该交易行为本身无效或可撤销，则不能发生善意取得。善意取得制度还应以受让人有偿取得动产为前提。若无偿转让动产，在许多情况下，本身就表明该动产的来源可能是不正当的。
3、受让人须实际占有由让与人转移占有的财产。善意取得以实际占有为前提，只有受让人实际占有该动产时才适用善意取得。
4、客体物须为动产。动产是指能够移动而不损害其价值或用途的物。动产的公示以占有为原则，登记为例外。以登记为公示原则的动产，原则上适用不动产取得制度的规定。
5、让与人须为无处分权人。无处分权人是指没有处分财产的权利而处分财产的人。若让与人为有处分权人，则其转让为有效行为，不欠缺法律依据，自然 无法适用善意取得制度。善意取得与无权处分是一对关系密切的制度，两者完全不可分割，无权处分是善意取得的前提，而善意取得则主要适用于无权处分行为。
6、让与人须为动产的占有人。善意取得中，因受让人为善意受让占有，故须有让与人占有可资信赖，才有善意之可言，让与人若非动产占有人，就没有占有的公信力。占有仅须让与人对动产有现实的管领力即可，而不以对动产的直接占有为必要。换言之，即使对动产为间接占有、辅助占有乃至瑕疵占有，也无不可。
（三）明确我国动产善意取得制度之适用范围。
我国目前的动产善意取得制度，依学界通说，仅适用于动产的所有权和抵押权，对这一点，目前基本没有异议。但对于动产善意取得制度能否适用动产债权和动产质权，则争议较大，因此如何对于该制度适用范围的妥善规定，合理兼顾所有权人与善意第三人的利益，以免引起不必要的社会震荡，就成为理论界和实务界讨论的重心。笔者结合我国及相关国家和地区的立法，对动产善意取得制度能否适用动产债权、动产质权以及适用范围的例外，作如下分析：
1、动产债权。动产债权是否适用动产善意取得制度，这个问题一向存在争议，争议的核心是债权能否适用占有公信力原则。一般认为，债权因债的相对性原则所限，无可表彰在外，也无须表彰在外，且一般不得对抗第三人，故无占有制度的适用，也不得适用善意取得，但随着社会经济的发展，债权的流转日益频繁，出现了证券化的债权，如公司债券、大额可转让存单及各种票据，这些证券化的债权在民法上一般视为动产，对于其中不记名或无须办理登记手续的可适用占有的公信力原则，从而有善意取得制度的适用。对于尚未证券化但确实存在的债权，如债权以债权证书或其他足以表彰债权存在的文书，如存折及相应印鉴、债权让与票据等形成存在的，学理上认为可适用善意取得制度，但为兼顾债务人的利益，债务人原来得以对抗原债权人的事由，对于善意受让人也可适用，若债务人与债权人通谋，向善意第三人转让根本不存在的债权，则债务人不得以债务不存在为由，对抗善意第三人。票据权利属于动产债权范畴，对票据权利善意取得的认定，即应审查票据人的票据行为是否有效，可以从票据是否有效、持票人是否给付对价、取得票据手段是否合法、持票人取得票据主观上是否不存在故意或重大过失等恶意心理来审查认定，持票人以欺诈、偷盗手段取得的票据，不享有票据权利。
浅论不动产的善意取得 篇3
【关键词】不动产; 善意取得; 公示公信
中图分类号:D923.2 文献标识码:A 文章编号:1009-8283(2009)05-0273-01
1 不动产善意取得制度的概念界定
对善意取得制度理论依据的不同理解必然界定出不同的概念,例如王利民先生对善意取得的定义:“善意取得,又称为即时取得,是指动产占有人无权处分其占有的动产,如果他将该动产转让给第三人,受让人取得该动产时出于善意,则受让人将依法即时取得对该动产的所有权或其他物权。[2] ”这说明王利民先生认为善意取得的理论依据为取得时效说。
笔者认为,不动产善意取得制度的理论依据为登记(占有)效力说,即不动产所有权的转移是由于受让人变更登记后,登记之效力使然。根据这一理论依据,给不动产善意取得下一个定义:不动产的善意取得,是指无处分不动产权能的无权处分人,将该不动产有偿的转让給善意第三人,当善意第三人依法律之规定变更登记后,原权利人不得追夺的法律制度。
但是在这个定义中还有两个重要问题值得探讨:1、我国法律上规定的适用善意取得制度的不动产应包括哪些?根据我国《担保法》第九十二条规定,不动产包括土地、林木以及地上定着物。又根据我国《物权法》第二十四条之规定,不动产还应当包括诸如船舶、机动车、航空器等以登记为公示方式的特殊动产,可视为准不动产。2、土地使用权是否适用不动产善意取得制度?由于我国土地实行国有制和集体所有制,所以土地的所有权不能在私人、法人以及其他组织间进行移转。但土地使用权是能够移转的。土地使用权不等同与土地的使用权能。土地的使用权能只是土地使用权的一个权能之一,根据我国《物权法》第一百四十三条、一百四十五条的规定,在转让中不可能排除无处分权人处分有处分权人土地使用权的情况。故土地使用权是能够发生善意取得的。
2 不动产善意取得制度的性质
笔者认为,不动产善意取得的性质为原始取得。不动产之所以发生善意取得完全依据的是法律之规定,并非因一个物权行为而发生法律效力。我国《物权法》第六条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。”第七条规定:“物权的取得和行使,应当遵守法律,尊重社会公德,不得损害公共利益和他人的合法权益。”第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。”第十四条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记薄时发生效力。”第十六条规定:“不动产登记薄是物权归属和内容的根据。”但根据第七条规定的精神,第六、十四、十六条关于对不动产变更登记应该是在第七条基础之上的。而善意取得是以无权处分为前提的,无权就可能损害到别人的合法权利,所以善意取得不能根据第六、七、十四、十六条所谓的物权行为得出,而应该根据《物权法》第一百零六条之规定而成立。
3 不动产善意取得制度的要件
根据我国《物权法》第一百零六条之规定,不动产善意取得有三个条件:
(1) 受让人取得不动产时出于善意。如果取得财产是受让人为恶意,就不适用善意取得制度。受让人善意,是指受让人不知让与人无处分权[1] 。这种不知并非只是明知的相反含义,由于官方的登记薄所产生的权利表象效果比动产的占有还更强得多,所以与动产的情况不同,因重大过失而不知也不对发生善意取得造成阻碍。[1] 所以不为善意的情况只是明知处分人为无处分权人。
(2) 以合理的价格转让。不动产的价值多数情况下较动产高,所以在取得不动产的所有权时多为有偿,并以合理的价格转让。
(3) 转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记。但有的学者认为善意取得以让与人与受让人之间移转所有权和设定他物权为目的的法律行为为要件。[2] 这是值得商榷的。根据我国《物权法》的规定,善意取得的结果为一个事件,而非一个行为,所以法律行为必然不是善意取得的要件。与此同时善意取得的性质定性为原始取得,故更不会以法律行为为构成要件。
4 不动产发生善意取得的法律效果
善意取得制度旨在协调静态的有处分权能的人与动态的第三人之间的利益平衡。不动产善意取得的法律效果表现在以下几个方面:
4.1 受让人与原处分人间
(1) 原所有权人丧失所有权,善意第三人取得所有权。由于善意取得的性质为原始取得,故该不动产上之一切负担亦均消灭。
(2) 受让人取得不动产之所有权,因系法律基于保护交易安全之需要,使受让人终局地保有其所取得之所有权,故其取得所有权对原所有人而言系有法律上之原因,自无不当得利可言,原所有人不得依据不当得利返还请求权请求受让人返还原不动产,只有当让与人无偿把不动产转让给受让人时,原所有人才能以不当得利要求受让人返还原物。这种规定是公平原则的彰显。
4.2 原所有人与让与人间
原所有人,因已丧失所有权,对于让与人则可就下列权利,择一行使之:双方当事人间若存在债权债务关系,可依违约请求承担违约责任;无权处分原所有人之不动产,侵害了原所有人的所有权,可依侵权请求承担侵权责任;让与人与受让人之间以对价交换不动产,故原所有人可依不当得利请求承担不当得利之债。
4.3 让与人与受让人间
由于不动产的善意取得为原始取得,不动产上的一切负担因善意取得而消失,这样会给因不动产上负担的消失而损害他人的正当利益,在这样的情况下应当有让与人承担责任,如在原不动产上设定担保、租赁,因为善意取得消失的,应由让与人承担侵权或违约责任。
参考文献:
[1] 孙宪忠:再论物权行为理论[J] 中国社会科学,2001年版。
[2] 梁慧星、陈华彬:《物权法》,法律出版社,1997年版。
[3] 王利民:《物权法》,高等教育出版社,2001年版。
[4] 龙卫球:《民法总论》,法律出版社,2001年版。
我国不动产善意取得制度的研究 篇4
一、善意取得制度概念的界定
学者们普遍认为, 近现代各国民法善意取得制度来源于日尔曼法中“以手护手”之制度。所谓“以手护手”, 是指如果将自己的动产交付于他人, 那么仅能向相对人请求返还。如果该相对人将动产让予给第三人, 则只能向相对人请求损害赔偿, 但无论如何不能向第三人请求返还。事实上, 善意取得制度是对所有权追及力的限制, 涉及到民法所有权保护及交易安全的衡量与价值问题。肯认善意取得人的权利, 便意味着剥夺了所有权人向无权处分人请求返还原物的权利, 所有人因此将蒙受损失。但另一方面, 第三人出于公然、善意甚至有偿获得标的物, 法律对其利益若不予以保护, 则将危及交易安全。解决这个矛盾的惟一方式是在二者利益之间寻求平衡点。在交易日益频繁的现代社会, 尤其是18世纪以来, 善意取得制度的重要性逐渐地被人们所接受。善意取得制度逐渐地在法律上得到了确认。尤其到19世纪的初期 (1804年) 《法国民法典》作为一个标志, 原原本本地接受了日尔曼法的占有制度及观念, 以此来构造自己的善意取得制度。在《法国民法典》第2279条和第2280条所规定的“即时取得”制度就是善意取得制度。《德国民法典》一直延续日尔曼法的一些观念和原则, 因此在德国民事法律当中在很早的时候已建立了相对完善的善意取得制度。现行的《日本民法典》第192条也规定:“平稳而公然地占有动产者, 如须善意且无过失, 则即时取得行使于该动产上的权利。”据此可看到日本民法关于善意取得制度的基本立场。在《瑞士民法典》中, 也将善意取得制度规定在第20章动产所有权取得方法当中, 其基本规定是第714条第2项, 即以善意将动产转移为自己所有并受占有规定保护的, 即使该动产的让予人无此转让权, 善意占有人仍取得该动产的所有权。善意取得制度的确认, 表明法律总体上采取了牺牲财产所有权的静的安全而保护财产交易的动的安全的立场[1]。善意取得的具体涵义是指, 财产的权利人在财产被他人无权处分的情况下, 只能向侵犯其权利的相对人要求返还或赔偿, 而不能向第三人要求返还, 不知情的第三人对于财产的受让占有, 其有转移所有权的效力。其实, 善意取得也就是把原所有权追及效力的锁链切断, 使得善意第三人从无权处分人处取得财产所有权[2]。
二、确立不动产善意取得制度的重要意义
从德国民法典、瑞士民法典的规定来看, 许多国家在立法上是认可不动产善意取得的, 从瑞士民法典第973条的规定来看, 不动产的善意取得既包括了所有权也包括了所有权以外的其他权利, 这里所指的“其他权利”应当包括不动产抵押权在内。1988年最高人民法院制定的《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见 (试行) 》第89条对共同共有的善意取得作出了规定:“共同共有人对共有财产享有共同的权利, 承担共同的义务。在共同共有关系存续期间, 部分共有人擅自处分共有财产的, 一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的, 应当维护第三人的合法权益, 对其他共有人的损失, 由擅自处分共有财产的人赔偿。”共同共有的财产既包括动产也包括不动产, 我国以司法解释确认了不动产的善意取得。我国最新颁布施行的《物权法》首次以法律的形式明确规定了有关不动产的善意取得制度。将善意取得制度适用于不动产交易领域, 可最大限度地保护善意第三人的利益, 从而促进社会主义市场经济有序地发展。
(一) 有利于保护交易安全, 更好的实现物权法的立法价值
《物权法》把善意取得制度的适用范围扩大到不动产, 建立起不动产物权善意取得制度, 有利于完善我国的民事立法, 有利于维护不动产交易安全, 鼓励商品交易, 而且对指导人民法院审判实践有重要意义。现实中的民事纠纷往往涉及不动产交易中的善意取得, 但因立法中这项制度的缺失, 常使得此类纠纷解决棘手。因此, 此项制度的建立必将指导人民法院的审判, 也有利于真正解决纠纷, 体现法律保护的原本意义。
(二) 符合物权法的基本原则, 更好地为中国实际情况服务
我国有关不动产之实际情况是, 尽管土地管理法、房地法以及私有房屋登记管理办法中均规定土地及房产这些不动产应当登记, 但是我国土地所有权、使用权以及房屋所有权、抵押权等大量存在未登记的情况, 尤其是广大的农村, 村民们极少将自己的房屋进行产权登记, 农村的土地所有权、国家土地所有权也极少登记, 这些未登记的不动产实务中照样认可其产权, 其交易、流转照样进行, 并没有因其未加登记而有所影响, 出现了纠纷后, 实务中仍可以基于知情人了解的情况、当事人手中的契约、建房时支出的费用条据、村与村之间土地天然形成的界线、“土地改革”或“三包四固定”划定的界线、农村集体组织上交公粮的耕地亩数等材料来解决纠纷。虽然依据这样的材料解决起来颇为费时费力, 且有时也有很大的分歧, 但广大的农村就是在此情况下肯认产权, 定分止争的。长期以来形成的这一习惯性作法, 可以说是积重难返, 要想在短时间内全部摒弃, 改为非作登记不得有产权, 非作登记交易不得生效, 显然是做不到, 也不太现实。所以, 在我国物权法确立善意取得之制度 (其中含抵押权之善意取得制度) 是有着现实的意义的[3]。
(三) 有利于实现公平价值, 符合法律追求的目标
从公平角度看, 无权处分人得以处分他人的不动产而设置抵押权, 在许多时候, 不动产所有权人是有一定责任的, 比如所有权人未办理不动产登记、履行不动产登记手续, 取得法定的公示公信力;所有权人将不动产登记到了他人的名下, 虽然真实的所有权人与登记簿上的所有权之间有约定, 但该种约定债权人不知悉或不应知悉;所有权人委托他人办理产权登记, 对将产权登记到谁的名下, 所有权人抑或受托人?缺乏明确的约定, 当受托人为图省事或者其他原因而将不动产产权登记到自己名下时, 均会导致无权处分不动产而对方并不知悉的情况。在此种情况下, 所有权人应当对自己有责任的行为承担不利结果, 而不能让债权人在不知悉、不应知悉、无任何过失的情况下去承担不动产抵押权不成立的不利后果, 否则, 对债权人而言就太不公平了[4]。
三、不动产善意取得制度中“善意”的判断标准
善意取得制度的核心在于保护受让人的合理信赖, “交易安全是法律对物权变动全过程实施控制的指导性原理”[5]。因此不动产善意取得制度的核心要件就是确认受让人在获得财产时在主观上是处于何种状态——善意或恶意。我国《物权法》第106条规定, “受让人受让该不动产时是善意的”, 才能够适用善意取得。但是, 如何理解受让不动产时主体善意状态的判断标准, 学界尚缺乏一致的看法。笔者认为, 对于“善意”的判断标准应当从主观方面和客观方面分析。
(一) 主观方面
主观标准即从行为人 (第三人) 的主观认知来衡量。也就是以行为人之生理、心理及智力状况为基础具体判断能否知道某种情形。在善意取得制度中善意之主观标准即是从行为人之生理、心理及智力状况方面具体判断其是否能够知道出让人的权利存在瑕疵。知情而为即具恶意, 不知则为善意[6]。王利明教授主持的草案建议稿第75条规定了善意的判断标准, 即“受让人在受让动产时不知让与人无处分权且无重大过失, 为善意。”[7]因此, 在判断受让人主观上是否是善意, 包括两种情况:不知和非因重大过失而不知。
根据《物权法》第106条规定“受让人受让该不动产或者动产时是善意的”, 我们可以看出动产和不动产善意取得中“善意”的判断标准是不一样的, 就动产而言, “受让”是指动产占有的移转;就不动产而言, “受让”是指不动产登记的变更。因此不动产受让人的善意是指在办理变更登记的过程中, 因信赖转让人为登记记载的权利人而购买了该不动产[8]。也就是说, 一方面只要第三人信赖了登记, 就是推定其是善意的, 除非其明知登记错误, 而无需像动产买受人善意的判断那样, 考虑交易的环境等因素, 也无需采一般人的判断标准去判断善意与否。另一方面, 第三人必须实施了查阅登记簿的积极行为, 对登记薄上记载的权利状况产生了合理信赖。如果第三人怠于查阅, 则推定其不构成善意[9]。
(二) 客观标准
根据《物权法》第106条规定, 当事人之间在变动不动产所有权时, 必须以合理的价格转让, 否则不得适用善意取得。也就是说以不正当的低价取得不动产所有权的受让人可以推定其主观上是恶意的。即是否以合理价格转让应当是不动产善意取得中“善意”判断的客观标准。国外立法中也有类似规定, 如1964年苏联民法典第152条规定:“如果财产是无偿地从没有出让该财产权利的人那里取得的, 则所有人在任何情况下都有权要求返还财产。”德国民法典第816条也有类似的规定。但是问题的关键在于, 应当如何理解“合理的价格”?通说认为, 所谓合理, 应当根据市场价格来判断, 一般应当理解为交易双方当事人可以接受的价格, 这种价格与市场价格相差不远[10]。由于《物权法》对“合理”采取一种比较模糊的表述, 这即给法官办案带来了一定的麻烦, 同时可能会造成司法上的腐败, 不利于司法公正。笔者认为, 针对这一缺陷, 我国应当建立相应的价格评估机制, 成立一批独立于司法机关之外而具备相应资质条件的价格评估机构, 进入价格司法鉴定的评判市场。
四、小结
在市场经济发展日臻完善的社会背景下, 不动产的交易日益频繁, 对交易安全的要求也越来越高。《物权法》第106条将善意取得制度适用于不动产满足了实际需求, 可以说是我国民事立法进步的重要表现。笔者通过本文对我国不动产善意取得制度提出一些自己的看法, 有些方面考虑得还不是很全面甚至有欠妥当, 有些还没有形成完整的体系, 在这里提出来, 只是希望能起到一个抛砖引玉的作用, 期待能有更多更好的建议提出。
摘要：善意取得制度是我国新颁布的《物权法》所确定的一项重要物权变更制度, 《物权法》第106条对善意取得制度做出了明确的规定并将该制度的使用范围扩大至不动产和其他物权, 这是善意取得制度理论的一次重大突破, 有着极其深厚的理论内涵和深远的现实意义。本文对我国不动产善意取得制度的界定、重要意义、“善意”的判断标准等方面做了阐述。
关键词：物权,善意取得,不动产
参考文献
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[6]曾世雄.损害赔偿法原理[M].北京:中国政法大学出版社, 2001:81.
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[8]王利明.不动产善意取得的构成要件研究.http://www.civillaw.com.cn.
[9]王利明.不动产善意取得的构成要件研究.政治与法律[J].2008 (10) :7.
不动产善意取得理论质疑 篇5
《华东政法学院学报》第200404期第29页
潘申明
自20世纪90年代以来，有关不动产善意取得的论述频频出现，2002年12月23日提交第九届全国人大常委会第三十一次会议审议的《中华人民共和国民法典（草案）》（征求意见稿）（以下简称“征求意见稿”）也将不动产与动产一并归入了善意取得之列。下文中，笔者通过对不动产善意取得理论的剖析、不动产善意取得与不动产登记公信力制度的相互比较，论证如果认定不动产登记具有公信力，则确立不动产善意取得是一种制度上的重复建设，舍本逐末，显无必要。
一、不动产善意取得理论的内涵界定和确立理由
（一）有关不动产善意取得理论的三种学说
从国内民法学者有关不动产善意取得的论述来看，对于不动产善意取得理论的内涵界定不尽相同。归纳起来，主要有以下三种观点。
第一种观点，认为不动产善意取得就是将传统民法上的善意取得制度的适用标的物范围由动产扩展到动产和不动产，其他构成要件不变。我们将该观点称之为“范围扩展说”。
第二种观点，认为不动产善意取得不同于动产善意取得，两者不仅在标的物的适用范围上不一样，而且其他在构成要件方面也存在诸多不同。该观点所称的“不动产善意取得”与原先的善意取得制度除了保护对象是善意第三人、适用范围是物权交易过程、取得物权的性质是原始取得以外，其他并无多大联系。我们将该种观点称之为“新创制度说”。
第三种观点，认为不动产一般情况下不适用善意取得，但是在某些特殊情况下应当适用善意取得制度。我们将该种观点称为“例外适用说”。这些特殊情况主要有以下几种。
1．共同共有的不动产应当适用善意取得制度。认为《最高人民法院关于贯彻执行（民法通则）若干问题的意见（试行）》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”该条文就包括了共同共有中的不动产善意取得制度。
2．未纳入登记的不动产应当允许适用善意取得制度。由于没有纳人登记，那么此种情形下的不动产就相当于动产。所以，此种情形应当允许善意取得制度的适用。
（二）倡导不动产善意取得制度的主要理由
国内民法学者倡导“不动产善意取得制度”主要是基于以下理由。
1．动产善意取得权源理论是占有作为动产公示方法的公信力。动产基于占有的公信力而有动产善意取得制度，为何登记作为不动产的公示方法，同样具有公信力，而不确立不动产善意取得制度呢？善意第三人同受公信力的保护，在动产为善意取得，而在不动产则否认善意取得，法律逻辑对问题的解释欠缺一致性。
2．不动产登记公信力是对不动产登记推定力的贯彻和运用，其保护的是善意第三人，既然不动产登记公信力是对善意第三人提供保护，使其取得物权，为什么不是善意取得？在法律逻辑上无法圆通。
3．从物权的取得样态来看，有原始取得和继受取得，在原始取得中有生产、先占、添附、善意取得、时效取得等取得样态，而在继受取得中有买卖、赠与、继承等形式，民法并没有把公信力作为物权取得的法律形式而加以规定。于不动产物权非基于不动产善意取得而基于公信力取得，会出现用民法规定的取得方式以外的方式取得物权，有悖于大陆法物权制度的基本构造。
故只要我国民法欲用登记的推定力保护善意的第三人，即必须赋予登记公信力，公信力原则本身包含着对善的追求而登记公信力最终要经由善意取得制度来实现对善意第三人的保护，善意取得制度 1
为公信力发挥保护交易安全的机能提供环境，欠缺这一环境，公信力会陷入“巧妇难为无米之炊”的困境，法律欲借公信力保护善意第三人的目标定会落空。
（三）我国民法学界认为善意取得不适用于不动产的几点理由
民法学界认为善意取得不适用于不动产主要有以下理由。
1．“不动产物权因以登记为其公示方法，交易中不致误认占有人为所有人，而动产物权由于以占有为其公示方法，因此交易中极易使人误信占有人为有处分权人，故善意取得之标的物以动产为限”。
2．“善意取得制度的适用仅以动产为限，因为不动产登记制度的建立，第三人若再以不知不动产之权利状态为理由予以抗辩已不可能”。
3．“在不动产物权的领域内，因为建立了不动产登记制度，又因为不动产登记簿具有对一切人公开的性质，任何人已经无法在不动产物权领域内提出自己不知或者不应知交易瑕疵的善意抗辩，这一点已经成为不动产物权法公认的原因。”
王利明教授原来认为，对于“已登记的不动产发生登记错误，应通过公信原则或登记更正程序来解决，而不适用善意取得。”即使存在“不动产准用动产善意取得制度的必要，也仅在违章建筑以及极少数未经保存登记的不动产之上。”但其在后来的《物权法论》中认为，在特殊情况下不动产也可适用善意取得。
二、对倡导不动产善意取得理论的回应
（一）承认不动产登记的公信力并不必然要承认不动产善意取得
在“新创制度说”中，主张设立不动产善意取得制度的一些学者认为，动产善意取得的理论根源在于动产占有的公信力，而不动产登记亦有公信力，我国承认不动产登记公信力就必然要承认不动产善意取得，否则将无法贯彻不动产登记的公信力。对此，笔者不敢苟同。
第一，不可否认，在现在看来，动产善意取得制度的确与动产占有具有公信力之间存在内在联系。但是，从历史上看，动产善意取得理论的源泉可以追及到日耳曼法的“以手护手”原则和法国固有法上“动产不许追及”，而在当时法律上并未确立完整的物权公示公信原则。
第二，传统民法中善意取得制度适用动产，而不适用不动产，是因为动产占有和不动产登记之间差异，两者并不矛盾。动产占有有权利推定的效力，但是这只是一种推定力。而且，随着社会的发展，非所有人占有动产、利用动产的情形越来越多，占有作为权利的外像并非全是所有权的，准确地讲只能使人信赖占有人有权利用该项动产。所以，就所有权的证明来讲，占有的公信力远远没有不动产登记来得强。也正因为此，动产无法借助公信力来单独完成交易安全的保护，所以，必须借助于善意取得制度来完成交易安全的保护。而在不动产登记，所有采行不动产登记公信力制度的国家，实行的是强制登记和实质审查，基于法律行为而取得的不动产物权，其登记为设权性登记而非证权性登记，非经登记不得创设不动产物权，一经登记即在法律上创设了不动产物权，在更正以前，对社会公众来讲，登记权利是唯一受法律保护的权利。“无论是权利人、相对人的过错，或是不动产登记机关的过错，登记对任意第三人说都应该是正确的登记，登记的权利与权利入实际权利都应该是一致的。这是因为，对第三人来说，登记是国家专门机关所为之行为，当然也就是最具有社会公信力的事实。”不动产登记公信力如此之强，不动产登记完全可以单独借助于公信力来完成对物权变动中的交易安全保护任务。在现在我们国家民法学者普遍认为传统民法理论的善意取得制度不包括不动产的背景下，根本没有必要把善意取得的标的物范围扩展到不动产，以免造成理论和法律适用上的混乱。所以，对于动产而言，在先已存在善意取得制度的情形下，继续适用善意取得来保障交易安全的确是明智的选择。而对于不动产则显然不能适用。
第三，不动产登记公信力原则本身就是一项裁判规则，法官在审理案件当时可以直接援用作出裁决，并非是某些学者所言，如无不动产善意取得制度，不动产登记公信力就会成为不着现实、无法实际操作的空中楼阁。
（二）只要承认不动产登记公信力就必然只保护善意第三人
没有不动产善意取得制度，不动产登记公信力是否还只保护善意第三人？若不动产登记公信力保护的是善意第三人，是否就能推出这就是不动产善意取得制度，因而就必然得出结论必须确立不动产善意取得制度？答案全是否定的。只有不动产登记公信力，而没有不动产善意取得制度并不会导致对恶意第三人的保护。我们不妨作一个逻辑推论：虽然在采行不动产登记公信力的国家，登记权利是不动产物权对外唯一表征，从这点来讲，无论善意、恶意都可受到保护；但是，任何民事主体的民事活动均必须遵循诚实信用原则，否则不受法律保护。所以，恶意第三人虽然依据不动产登记权利人对不动产物权的处分行为可以取得不动产物权，但是因为其为恶意，违背了民法上的诚实信用原则，故而仍然不能得到法律的保护。是故，最后的结论仍然是不动产登记公信力最终只保护善意第三人，而不保护恶意的背信者。只要确立了不动产登记的公信力原则，多有第三人知悉或应知悉不动产登记权利的瑕疵时不受公信力保护的规定。
（三）与不动产登记公信力制度相比，在对善意第三人保护方面，不动产善意取得显得在范围上过窄，保护力度上过弱。所以，“不动产善意取得制度”无法取代不动产登记公信力制度
第一，在适用范围上。不动产善意取得制度适用范围非常有限，只能适用于交易行为。而且在传统民法中基于交易中的善意第三人和真实权利人之间的利益平衡，善意保护有一个无对价给付的例外原则，无偿取得的权利不在善意保护之列。所以，“支付对价的有偿交易”中的善意第三人才能成为不动产善意取得的保护对象。适用范围的过于狭窄必然导致权利保护的不足和交易风险的增大，从而阻碍交易，不符合经济效率原则。而不动产登记公信力对善意第三人的保护并不区分有偿或无偿。第二，在保护力度上。即使是在“支付对价的有偿交易”中，采行不动产善意取得制度对善意第三人的保护力度也不如不动产登记公信力强。善意取得理论的本质是依法赋予第三人一个针对原物权所有人的抗辩权，使其在自己负有举证责任的情况下保护自己的物权取得。若为不动产善意取得，则交易第三人有时必须积极举证，证明自己在交易当时履行了必要的注意义务，故其不知应为“善意”，而善意客观上又仅为第三人的一种主观心理状态，如何在法律上加以认定，本身就是一个难题。理论上有“积极观念说”和“消极观念说”，无论是哪种学说，操作性都不是很强。而在不动产登记公信力保护中，交易第三人之须信赖登记，无需举证即可受法律保护。而且其对登记状态的信赖是一种消极的推定，无需交易第三人积极举证，远较善意取得中“善意”的认定简便、容易。为此，同样的情形因举证责任的分配不同，在司法实践中可能导致两个截然不同的裁判效果：依据不动产善意取得，交易第三人得不到保护，而依据不动产登记公信力则应当受到保护。比如实行夫妻婚后财产共同所有制（另有约定或法律特别规定的除外）的我国，由于某种原因将某项房产登记在一方名下，而后双方闹离婚，该登记名义人以自己名义将房产处分给第三人。此时，该交易第三人善意与否的判定就颇有论争。作为一个有配偶的成年男女，其名下的房产完全可能是夫妻共同财产，作为具有完全民事行为能力的交易第三人对这一点应当有清醒的认识，属于法律上的应该知道。既为应知，如不查明则为存有过失，不应受到善意取得制度保护。但是如果真要探究真实权利状态，又显是增加交易成本，有悖交易迅捷原则。而依不动产登记公信力保护，则非常简单。真实权利人不能证明交易第三人在交易当时为明知且交易已完成（过户登记手续已经办妥）的，即可受到法律保护。
所以，即使按该说所主张，在可适用不动产善意取得制度的领域，不动产善意取得制度也无取代不动产登记公信力制度的可能。
（四）关于“范围扩展说”
“范围扩展说”认为，除了适用对象不一样外，不动产善意取得制度在其余各方面都和动产善意取得制度相同。而在各国（或地区）的动产善意取得制度中，大多数国家规定盗赃和遗失物不适用善意取得。盗赃和遗失物不适用善意取得的原因在于，盗赃和遗失物均非因原所有人的意思而脱离其占有。也正因为此，在设有动产善意取得制度的国家中除意大利外，多有盗赃和遗失物不适用动产善意取得的例外规定。
就不动产而言，虽然并不存在盗赃和遗失物，但是如果把前述立法背后的理由贯彻到不动产善意取得制度中便是：非基于所有人的意思而使得登记名义人和真实权利人不相符合的，即使交易第三人为善意，亦不得适用善意取得制度。而非基于所有人的意思使得不动产物权登记名实不符的情形在整个名实不符的不动产登记中所占的比例是很大的，例如由于登记官员的故意和过失可以导致登记的名
实不符，由于登记名义人的单方故意也可以导致不动产登记名实不符（这在非经登记不得处分的情形如继承中尤为容易发生）。如果这些情形均不适用，那么不动产善意取得制度就只能在因不动产真实权利人和登记名义人双方恶意通谋所作的虚伪意思表示时才能适用，为此，不动产登记善意取得制度的适用范围就会非常狭窄，不动产交易中善意第三人利益保护不足，必然导致交易成本的增加和社会财富的相对减损。
（五）关于“例外运用说”
在承认不动产登记公信力的国家，只要是不动产均应纳入登记，否则在依法律行为而取得的不动产物权不生效力，在依法律直接规定取得的不动产物权，不得处分。所以，对于未经保存登记的不动产，我们认为不是典型的情形，不纳入本文探讨范围。
而对于共同共有的不动产，依据不动产登记公信力即可解决。通过前文的分析论证，我们已经可以清楚地看到所谓的不动产善意取得理论无论其为何种涵义，或不必要或不可行，结合我国现在国情而言，采行不动产登记公信力而非不动产善意取得制度来保护不动产交易中的交易安全是更为合理的。尤其是我国民法学界已经先在认识上较为一致地认为，善意取得具有确定的内涵——即仅是指动产善意取得，而不动产不适用善意取得的情况，从统一认识、淳化制度的角度，不采行“不动产善意取得理论”就更具有重大的理论和现实意义。
三、我国不动产登记公信力制度的确立——代结语
围绕不动产物权交易中的善意第三人权益应如何保护这个议题，学界有三种制度设计——“善意取得”、“物权的公示公信原则”、“物权行为的无因性”，在这三种方案中，笔者认为善意取得对第三人保护不力，且在操作层面上存有困难，“物权行为的完全无因性”对真实权利人又损害太大，且目前国内学者与社会公众在情感上不能接受，可行的方案是采行物权的公示公信原则，基于物权的公信力原则，登记权利人不得对抗事实权利人，事实权利人不得对抗善意第三人，但是可以对抗恶意第三人。
在确立不动产登记公信力制度的国家，为了不使权益受损的真实权利人过多而引发社会问题，往往会建立相应的制度予以配套。第一类是事先预防登记发生错误的制度，目的是尽量避免登记与实际情形不符的情况发生。具体包括：（1）强制登记主义；（2）实质审查制度。第二类是事后救济措施，以期真正权利人能更正错误登记、阻止错误登记给自己造成损害以及对因错误登记已经造成的损害能获取经济上的补偿。具体包括：（1）异议登记制度；（2）更正登记制度；（3）国家赔偿制度。前面两项属于事先预防措施，后三项属于事后补救措施。
我国目前的不动产登记制度采行强制登记主义和实质审查主义，就预先防范错误登记的制度保障而言，我国已经确立（但是制度的价值体现在于贯彻落实）。但就事后救济的角度而言，我国还没有确立异议登记、更正登记和国家赔偿制度，真实权利人发现错误登记后，无法及时阻却登记名义人的处分行为给自己所造成的损害，而且，一旦由于登记机构的原因导致错误登记的，有关受害人并不能获得国家赔偿。
就目前我国不动产物权法而言，一方面因为我国已有的制度基础、理论资源及不动产物权公示公信原则的科学性，要坚持推行不动产登记的公信力制度；另一方面则必须清醒认识我国现行立法上的不足，在相关制度的建构和贯彻落实上下大功夫。无需一味地打破“传统民法理论”，缔造新型民事法律制度。
【作者介绍】华东政法学院
注释与参考文献
“不动产善意取得的要件，除了客体物上不同外，基本上与动产相同。”高富平：《物权公示与公信力原则新论》，载《华东政法学院学报》2001年第5期。
由于按照该观点所含内容，不动产善意取得制度其实是对动产善意取得的类推适用，所以也可称为“类推适用说”。
杨立新：《共同共有不动产交易中的善意取得》，载《法学研究》1997年第19卷第4期。杨立新老师在该文中认该条司法解释的出台历史进行了分析，认为从最高人民法院1963年8月28日《关于贯彻执行民事政策法律几个问题的意见（修正搞）》第二部分“房屋纠纷问题”第3条、1979年2月2日《关于贯彻执行民事政策法律的意见》第二部分“关于财产权益纠纷”第二节“房屋问题”的第2条、1984年8月30日《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第六部分“房屋问题”中规定的第55条到现在的《关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见（试行）》第89条的前后相继的关系可以看出，本条司法解释规定对共同共有财产可以适用善意取得制度，其实质仍然是指共同共有的不动产，主要是指共同共有的房屋。
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孙宪忠：《论不动产物权登记》，载《中国法学》1996年第5期。有关物权正确性的标准，各国立法不尽相同，主要有事实标准和外观标准。事实标准的事实是指“权利人依据合法根据取得的真实物权”旨在保护真正权利人，外观标准则“从保护第三人利益的立场出发，不要求物权让与人必须享有真实的物权，只要具有物权的外观即可。”而两种标准备有利弊，所以，我国有学者提出对于物权应区分“法律物权”（“指权利正确性通过法定公示方式予以推定的物权”）和“事实物权”。在不涉及交易第三人利益的场合，事实物权可以对抗法律物权，并可以转化为法律物权。而在发生第三人物权取得的场合，如果该第三人为善意，则第三人的物权取得为完全正当。原事实物权人可以通过对原法律物权人的债权请求权或请求不动产登记机关承担国家赔偿责任的请求权。如该交易第三人为恶意，则事实物权可以对抗法律物权，第三人不能取得该物权。参见孙宪忠、常鹏翱：《论法律物权和事实物权的区分》，载《法学研究》2001年第5期。
谢在全：《民法物权论》（下册），中国政法大学出版社1999年版，第971页。
对于双方通谋虚伪表示，《日本民法》第94条规定：“（1）与相对人通谋而进行虚伪表示者，其意思表示为无效。（2）前款意思表示的无效，不得以之对抗善意第三人。”而在日本的即时取得制度适用对象仍限于动产。参见[日]田山明辉：《物权法》（增订本），陆庆胜译，法律出版社2001年版，第101页。
论不动产善意取得中的“善意” 篇6
《物权法》上的善意取得制度是一项十分重要的物权变动的规则，我国《物权法》第106条对其作出了规定，但是对于善意取得的构成要件并未加以明确，也没有对其核心要件“善意”做出单独明确的界定，从而在法律适用时很难把握。笔者意在为在司法实践中更好的解决相关问题，对不动产善意取得中“善意”的涵义、判断标准、判断时点和排除情形做了界定和解释。
【关键词】
不动产；善意取得；善意
1 “善意”的涵义
之所以设立善意取得制度，其价值在于在于保护善意的受让人，在判定是否适用善意取得制度时，受让人必须持有善意的主观态度方可。因此，明确此时的“善意”的涵义，是决定能否适用善意取得制度的关键。
在不动产的交易中，取得人所持有的善意这种主观状态是多种多样的，但并不是所有的善意都是不动产善意取得中的“善意”。维护交易安全是该制度的根本宗旨所在，依据的是不动产登记的公信力，也即取得人对登记簿的信赖，因此不动产善意取得的“善意”只能是取得人的善意，不能是出让人的善意，换言之，即使不动产登记薄上记载的权利人是出让人，并且出让人真诚地认为自己的权利无瑕疵，但实际上真是权利人不是出让人，，此时也不可能适用善意取得制度，只能按登记薄的推定效力来予以保护。此外，在认定善意时登记薄的作用是必不可少的，也就是说，取得人善意是指取得人因信赖不动产登记薄上记载的权利，而因为信赖其他权利凭证，如对房产证的错误产生了信赖也不是这里的善意，因为房产证的公信力不够，就不动产而言，仅限于对登记簿的信赖，登记薄是唯一的权利凭证。
从国外立法上来看对取得人善意的认定，德国在立法上采用了“纯客观化”的标准，意思是无论取得人实际上是否真实地查阅了登记薄，只要登记薄上记载的权利人在客观上可以支持权利人对权利的取得就可以善意取得。笔者认为，这种状态下，取得人已毫无“善意”可言，主观标准已不存在，纯客观的标准不是我国的选择，应该要求取得人在实际上查阅不动产登记薄并知悉记载的权利人。
2 不动产善意取得中“善意”的判断标准
在不动产善意取得对“善意”的判断标准方面，我国理论界的主要争议集中在两个方面，一个是取得人是否负有实际的调查核实的义务，另一个是取得人的重大过失情形能否认定为善意。
在判断是否可以适用善意取得时，笔者认为就不动产而言，取得人不应该负有调查核实的义务（这里的调查核实的义务是指核对登记薄上记载的权利人是否是真实的权利人）。原因在于，从公平的角度来看，登记薄上存在的错误记载是由于出让人自己或者第三人的故意或者过失导致的，在形成上与受让人无关，受让人只需尽到自己的注意义务就可以了，无需为他人的错误买单，进一步讲，若登记薄的错误记载是由他人恶意伪造或篡改，受让人很难调查出真相，这无疑给受让人增加了不合理的负担，在实践中也是很难操作的。
因重大过失而为的交易不可以认定为善意，即取得人由于重大过失而未尽该义务时不能认为是善意，不适用善意取得制度。关于受让的善意，各个国家都对其进行了规定，但具体认定标准有所不同。从《德国民法典》来看，其排除了重大过失作为善意的情况，因重大过失属于非善意。《日本民法典》并未规定重大过失这种情况，只笼统规定了因过失的情况属于非善意。王利明教授认为，在不动产善意取得的要件上，“无重大过失”是构成善意的必备要件。重大过失是指过失程度比较大，可以避免的过失，他只要稍加注意，错误本就不会发生，试想，在不动产交易中，若取得人对自己的利益都不加以注意，也就更不能要求其他人为他承担不利后果，重大过失在某种程度上已类似于明知的心理态度。因此，在重大过失情况下排除善意的适用是合理的，也是公平的。反言之，如果把重大过失纳入到善意的认定范围内，那么对受让人的保护就太过于绝对，对受让人及其他相关权利人的权益的保护力度就会减小，天平就会倾斜，在法伦理上是讲不通的。此外，受让人不可以不动产登记薄的公信力作为排除自己最起码的应有的注意义务。
3 不动产善意取得中“善意”的判断时点
基于法律行为的不动产物权变动，登记是不动产物权变动的生效要件，此时不动产物权变动可以用公式表述为：有效的债权行为+登记=不动产物权变动。因此，只有到登记完成时为止取得人都是善意的，才能构成完整意义上的善意取得。然而，不动产登记瞬间完成是不可能的，根据我国法律的相关规定而是需要一段时间后才能完成的，因此决定取得人是否善意就出现了多个时间点，如提出登记申请的时间、登记机构受理登记的时间以及完成登记的时间，以哪个时间点为准，理论和实践中无统一的标准。笔者认为，在不动产交易中，善意的判断时点应当以完成登记的时间为标准。原因在于：一方面，在判断善意的认定标准时登记薄上的记载是重要的依据，那么，判断的时点也应当与判断标准一致，确定为登记变更之时，登记变更完成时，取得人的权利也确定了。另一方面，从善意取得制度的目的和价值来看，其旨在保护交易安全和善意的第三人，如果在登记变更之前，第三人已经知道处分人无处分权的事实，那么，第三人已经是恶意了，其已无被保护的价值了，并且此时权利人还可以采取措施救济。
在判断时点上，我们还有一个问题需要注意，并不能刻板地认定为必须以完成登记的时间为准，在登记中，已完成了登记方面的实质性手续，形式上的登记并没有完成，此时我们也应该认定为善意，可以适用善意取得。因为登记的变更也非瞬间成就可以完成的。
4 不动产善意取得中“善意”的排除
善意是一种心理状态，主观上的因素是很难把握的，我们只能从体现于客观上的外在特征来判断。对善意的认定，我们不仅可以从正面来判断，我们还可以利用列举的方式用反证来排除，比如具体有以下几种情况：一是登记簿上记载着异议登记（但15天未起诉的除外）、预告登记或抵押登记的内容，受让的第三人是不可以主张善意的，因为此时第三人应当注意到该不动产可能有瑕疵，没有充分的理由来相信登记簿上的权利人就是真实的权利人。二是受让的不动产的价格偏低。因为不动产在价值上都偏大，所以受让人应该有更高的注意义务，若不动产价格偏低，则存在权利人有权利瑕疵的可能，受让人在意识到价格偏低的情况下仍然进行交易则不能认定其为善意。
【参考文献】
[1]王利明，不动产善意取得的构成要件研究，政治与法律，2008，（10）.
[2]程啸，不动产善意取得之构成要件，法商研究，2010，（5）.
[3]颜梅林，不动产善意取得之善意要件认定研究，温州大学学报，2013年1月。
动产的善意取得论文 篇7
随着我国市场经济的飞速发展, 如何更好的保护交易安全已成为民法关注的焦点。起源于古老日耳曼法的善意取得制度作为保护交易安全的重要制度, 已被广泛规定于各国法典之中。我国《物权法》第106条也规定了善意取得制度, 而且把该项制度的适用范围扩大到不动产的取得, 这是我国民法领域的一大成就, 促进了对不动产交易的保护。
二、不动产善意取得的构成要件
根据我国《物权法》第106条的规定, 不动产的善意取得应符合以下四个要件: (1) 存在不动产登记错误。即由于登记机关登记错误等原因, 使得不动产所有权的登记状态与事实状态不相一致。 (2) 受让人取得不动产时出于善意。即受让人不知道或者不应当知道不动产处分人不具有相应的处分权。不应当知道是指受让人虽尽到合理的注意义务, 但仍不能知道真实情况。 (3) 受让人以合理价格取得。即受让人为取得不动产, 已支付了合理的对价。对价的合理性也是判断受让人善意与否的标准。 (4) 转让的不动产已登记于受让人名下。即发生转让的不动产已办理变更登记, 载于受让人名下, 从而发生转让的公示公信效力。
三、我国不动产善意取得制度中的不足
自《物权法》实施以来, 不动产的善意取得制度在实践中显现出诸多问题, 其不足之处主要有以下几点:
(一) 善意判断之不足
在不动产善意取得制度中, 受让人善意与否, 直接关系到能否适用这一制度, 从而发生不动产所有权的转移。以德国和日本民法典为例, 《德国民法典》第932条规定受让人明知或因重大过失而不知动产不所有者, 即为非善意;《日本民法典》第192条规定须善意无过失。我国《物权法》中尚无关于善意标准的具体规定。法律法规中关于善意标准的缺失严重影响了适用善意取得制度的合法性、统一性和合理性。
(二) “合理价格”的判定缺失
按照我国《物权法》第一百零六条之规定, 有登记瑕疵的不动产要适用善意取得制度, 受让人须已支付了合理的价款给出让人, 否则便不能以这一制度取得不动产的所有权。纵观我国与此相关的法律法规, 并无对“合理价格”这一对应制定出相关的标准或细则, 也没有对价格合理与否做出指导性的规定。这一立法缺失不仅影响了善意取得制度的适用, 有损该条文的严谨性和实用性;同时也赋予了法官在这一方面过大的自由裁量权, 可能对当事人的合法权益造成不当损失, 有违制定善意取得制度的初衷。
(三) 登记责任赔偿制度不完善
我国《物权法》第21条规定:“当事人提供虚假材料申请登记, 给他人造成损害的, 应当承担赔偿责任。因登记错误, 给他人造成损害的, 登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后, 可以向造成登记错误的人追偿。”该条规定的是关于登记错误的赔偿责任。在登记错误的情况下, 既有可能对真正的权利人产生一定的损失, 也有可能损害到善意第三人的合法利益, 因此, 造成损害或登记错误的当事人或登记机关需对此类损失承担赔偿责任。在当事人赔偿的情况下, 往往会发生找不到赔偿义务人或者其无支付能力的情况, 从而造成真实权利人或善意第三人的损失无处索赔, 影响了交易安全和公示公信的效力;在登记机关赔偿的情况下, 由于缺乏相关的细则, 使得真实权利人或善意第三人的损失无法得到充分弥补, 不能维护登记机关的权威性和交易的安全性。
四、完善我国不动产善意取得制度的建议
通过上述分析, 结合我国当前的实际, 笔者认为, 应采取以下措施完善我国的不动产善意取得制度:
(一) 规范善意判断的标准
如何判断善意取得中的“善意”一直是学界争论的焦点, 也是不动产善意取得制度适用中的核心问题, 我国的《物权法》也并为对“善意”的标准做出界定。
笔者认为, 判断受让人善意与否, 首先应当看受让人是否知道对方为无权处分人, 因为如若受让人明知对方为无权处分人而仍与其交易, 应认定为“恶意”;其次还要看受让人是否尽到了合理的注意义务, 即受让人是否应当知道对方是无权处分人, 关于这一点的判断, 须放在具体的客观环境下考察, 具体情况具体分析。因此, 笔者赞同“消极观念说”, 即受让不知道且不应当知道对方为无权处分人即为“善意”。另外, 对“善意”与否的判断不应当设立过高的“门槛”, 使得不动产善意取得制度流于形式, 无法发挥其维护交易安全的作用。
(二) 制定“合理价格”的标准
是否以“合理价格”转让也是能否适用善意取得制度的依据, 同时也从另一方面反映出受让人是否处于“善意”。关于何种价格应视为“合理”, 就须相关立法机关参照市场交易的一般情况, 制定出完善的认定标准。如应对不同种类的不动产制定不同的价格“合理”认定标准;不同地域也应当依照本地区的市场情况对相关标准进行变通调整。以此来加强不动产善意取得制度的实用性和可行性, 给司法人员提供相关的适用依据。
(三) 完善登记机关的责任赔偿制度
我国《物权法》第21条关于登记错误赔偿责任的规定是不完善的。因为登记机关是强势部门, 而提供虚假材料的当事人则可能无力承担赔偿责任;而且登记机关对于因当事人提供虚假材料造成的登记错误负有审查不慎的责任。
因此, 登记机关应建立登记错误赔偿金制度, 专门对因各类登记错误造成的损失进行赔付。然后再认定责任归属, 属于登记机关责任的由其自行承担;属于当事人责任的则可向其追偿。
摘要：为了适应社会主义市场经济的发展, 我国《物权法》规定了不动产的善意取得制度, 该制度对于维护交易安全、促进社会和谐都有着重要的作用。但是在实践中, 不动产善意取得制度存在着不少不足之处, 如善意的标准模糊、合理价格的判定缺失、登记责任赔偿制度不完善等。要弥补这些漏洞, 应采取界定善意之标准、制定具体的合理价格细则, 完善登记责任赔偿制度等措施。
关键词：不动产所有权,善意取得,登记制度,审查制度
参考文献
[1]董万程.论不动产善意取得制度[J].河南省政法管理干部学报, 2007, (5) :208.
[2]崔建远, 申卫星等.物权法[M].清华大学出版社, 2008:129.
[3]张传秀.不动产善意取得制度的构成要件分析[J].法商论丛, 2009, (2) :73.
动产善意取得法律适用探析 篇8
动产的善意取得, 是指以转让动产所有权为目的, 即使出让人为无处分权人, 善意之受让人仍得取得动产所有权的制度。根据《物权法》第106条之规定, 动产善意取得, 须满足以下要件:合理对价;已交付给受让人;受让人为善意。动产交付的方式除最为常见的现实交付外, 尚有简单交付、指示交付与占有改定。现实交付时善意受让人得基于善意取得制度取得动产所有权自无疑问。但在以占有改定的方式自无权处分人处善意受让动产, 在观念上已完成交付, 但动产实际上仍有无权处分之出让人占有时, 受让人能否基于善意取得而取得动产之所有权?
2相关学说
2.1否定说
否定说的主要理由有二。其一, 罗马法上有“任何人不能以大于自己所有的权利让与他人”的原则, 无处分权人既然无所有权, 自然不能使受让人取得所有权, 即使受让人为善意。其二, 动产善意取得制度虽为保护善意受让人从而维护交易安全而设立, 并不意味着其对原权利人之利益不加以考量, 该制度乃是对于交易安全与原权利人利益的衡量后的妥协——妥协的结果就是以保护交易安全为原则, 保护原权利人的利益为例外;占有改定乃所有交付方式中最不明确者, 据此承认善意取得而剥夺原权利人的权利时, 虽然是为维护交易安全, 对原权利人来说未免过于苛刻。故只有通过能从外部识别的现实交付, 才能产生善意取得的效力。
2.2肯定说
肯定说的理由亦有两点。其一, 德国民法在对罗马法继受与日耳曼法的吸收过程中, 放弃罗马法“任何人不能以大于自己所有的权利让与他人”的原则, 更强调保护善意受让人的权利, 法律不能够仅仅因交付方式的不同, 而使善意受让人承受不同的法律后果。其二, 在物权行为理论采意思主义的国家, 如日本、法国, 所有权自买卖契约成立时即已转移, 交付不是所有权转移的要件, 仅仅是所有权转移的对抗要件。动产善意取得作为动产所有权转移的一种, 亦不必以交付为要件, 更不要说对交付方式做出限制了。
2.3折衷说
折衷说认为, 受让人在实际占有动产之前, 并没有确定性地取得所有权, 仅在后来事实上占有了才确定下来;换句话说, 在受让人实际占有动产之前, 原所有权人权利的丧失, 亦是不确定的。
3学说的检讨
3.1关于否定说
否定说之目的不在限制动产的流转, 亦未对交易安全此种整体利益造成损害, 仅仅是对善意取得的交付方式进行必要限制。只是否定占有改定情形下的善意取得, 意味着在采占有改定交付方式的情形下, 对受让人课以审查出让人是否为有权处分人的责任。问题在于将审查出让人是否为有权处分人的责任分配给受让人是否合理。选择占有改定交付方式, 表明受让人对出让人极为信赖, 受让人不仅要相信出让人为动产之所有权人, 还得相信出让人会为其妥善保管动产。因而占有改定较现实交付更易引发纠纷, 从而导致社会秩序之不安。若采肯定说, 不对此种额外信赖关系课以负担, 则意味着纵容受让人凭其个人意思, 放任由此产生的纠纷之发现, 从而动荡社会之原有秩序, 对原权利人, 何其不公!故此种额外的信赖关系势必要求受让人较现实交付下的受让尽更多的注意义务, 因而将审查出让人是否为有权处分人的责任分配给受让人是合理的。
3.2关于肯定说
肯定说认为交易安全作为一种整体利益, 任何情形下均高于原权利人的个别利益, 承认以占有改定的方式善意受让动产能够取得动产所有权才能体现保护善意受让人从而维护交易安全的要求。占有改定系通过当事人间的合同的设定而代替现实交付的一种特殊的交付方式。因不具有易于从外观上察知的现实交付方式, 让与人和受让人之间真实意思往往难于判断。仅从合同文本中无法认知他们之间是否存在转让动产所有权的真实意思, 也无从判断受让人是否善意, 如此反而有害于交易安全。此种预期目的与可能的结果的背离实为法律所难以承受。
3.3关于折衷说
折衷说为调和肯定说与否定说之冲突而提出, 但其主张缺少必要的理论依据。善意取得制度中, 纵让与人无处分权, 而善意受让人亦可取得所有权, 此种效果系基于法律规定, 而非基于让与行为, 故为一种原始取得, 从而原附从于该动产之权利均归于消灭, 而原物之主亦不得对之行使所有物返还请求权。 根据一物一权原则的要求, 就不会存在“虽取得所有权但并未确定”之情形。由于在理论上的缺陷, 故折衷说实不足为我国立法及法律解释所采纳。
4结论
根据上述讨论, 关于“动产善意取得是否适用占有改定”的三种学说中, 本人认为应以否定说为优。肯定说虽能贯彻保护善意受让人的要求, 以期更为彻底地维护交易安全, 但有引发道德危机之虞, 最终可能危及交易安全, 从而与善意取得制度的初衷相违。折衷说似乎合情合理, 却违背了物权法的一物一权原则。只有否定说能够兼顾原权得人与善意受让人之利益, 而又易于为世人所理解, 更能在终极层面上促进交易之快捷, 保障交易安全。
摘要：动产善意取得要求无处分权人向受让人交付动产, 动产交付方式除现实交付外, 还有简单交付和占有改定。关于动产有关问题取得是否适用占有改定, 有否定、肯定和折衷三种学说。只有否定说能够兼顾原权得人与善意受让人之利益, 而又易于为世人所理解, 更能在终极层面上促进交易之快捷, 保障交易安全。
不动产善意取得之探讨 篇9
一、不动产善意取得的构成要件
1、受让人必须为善意
指受让人在交易前不知道也不应该知道让与人转让财产时没有处分该财产的权限。对受让人在受让时是否善意的认定, 在通常情况下, 使用推定善意的方法, 即推定受让人的善意, 而由主张其并非善意的人负举证责任提出证明, 但由于善意只是受让人受让财产时的一种心理状况, 这种心理状况往往很难被其他人知道, 该善意也可以被反证所推翻, 如在不动产处分中, 如果真实权利人对登记权利真实性提出异议, 登记机关将该异议记载于登记薄上, 第三人据此至少应该知道该房屋存在权利瑕疵的可能, 此时, 如果第三人仍然与登记权利人进行产权交易, 则推定第三人不构成善意。
2、处分人必须是无处分权人, 即非财产的所有人
根据《物权法》第106条的规定, 只有在无权处分的情况下, 才有可能发生第三人善意取得的问题, 无权处分是处分人在缺乏处分权和处分权利人及法律的合法授权时, 处分人以自己的名义进行的处分行为。行为人通过实施法律行为使物权发生变动或者权能发生变动, 亦即物权权能分离。
3、交易行为必须有效、有偿
根据《物权法》第106条的规定, 善意取得制度的另一个构成要件是“以合理的价格转让”。即只有在让与人与受让人双方有交易的行为时, 才会产生善意与否的问题。这就确定善意取得的构成要件是以合理的价格转让, 当然, 无偿转让也就不适用善意取得。
4、不动产的受让人已完成物权变更登记
根据《物权法》第106条的规定, 不动产善意取得的构成必须以公示方法的完成为要件, 即依照法律规定应当登记的已经完成过户登记。
二、不动产善意取得的法律效力
1、物权效果——善意受让人取得物权, 原所有权人丧失物权
不动产善意取得制度最重要的也是最直接的法律效果, 就是不动产的物权变动。善意取得的发生, 在受让人与原所有权人之间产生了物权变动的效力, 即受让人取得不动产所有权, 而原权利人则丧失该不动产的所有权, 不动产物权受让人能确定地取得物权。“好像土地登记簿中登记的法律状况就是实际的法律状况一样”。所以原所有权人不得依不当得利之诉或侵权之诉请求受让人返还原物, 否则受让人可以善意取得为由进行抗辩。
2、债券效果——原所有权人与无处分权人之间产生债权债务关系
《物权法》第106条第2款规定, “受让人依照前款规定取得不动产或者动产所有权的, 原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”根据此款分析, 处分人无权处分行为使所有权人取得对无权处分人债法上的赔偿请求权。具体而言在原所有权人与无处分权人之间产生如下三种债权债务关系:无权处分人有偿让与财产与善意第三人, 其所得的价款构成不当得利, 原所有人有权主张返还;而从另一个角度, 非法处分他人不动产, 属于侵权行为, 原所有权人亦可请求其承担侵权损害赔偿。
三、不动产善意取得制度的完善
不动产善意取得制度, 应正确处理好公平、自由与秩序三者的关系。首先, 保护交易安全和善意信赖所体现的动的秩序是最重要的价值;其次, 减轻买受人负担过多的调查义务也是必要的, 同时不放弃真权利人的权益, 兼顾物的静的安全所体现的财产自由价值;最后不应忽视是对各种价值兼顾的衡平状态即公平的价值的关注。不动产善意取得制度可在在一下四个方面进行完善:
1、完善不动产善意取得制度的立法体例
《物权法》并没有区分动产善意取得与不动产的善意取得制度, 这样虽然简化了善意取得的构成要件, 但是由于动产和不动产的物权变动规则存在明显的差异, 二者的善意取得的适用要件存在区别。而《物权法》将二者不加区分地统一规定, 造成不动产善意取得适用上的困难。为了完善不动产善意取得制度, 笔者建议对《物权法》第106条的规定进行一定的调整, 将不动产善意取得与动产善意取得分别规定在不同的条文中, 或出台相应的物权法实施细则, 分别就动产和不动产善意取得制度的构成要件做出详细规定。
2、确定善意的判断标准
《物权法》中仅指出“受让人受让该不动产时是善意的”, 而并未对“善意”标准作出明确具体的规定。不动产善意取得中“善意”的主观标准是指, 从行为人心理、生理及智力状况等因素来考察其是否能够认识到出让人对出让物所享有的权利有瑕疵知情而为即具恶意, 不知则为善意。受让人“无重大过失不知”, 以下几种情况可认定原所有人对信赖外观的形成有过失: (1) 共有人之一出让的; (2) 被委托人出让的; (3) 原权利人的登记证书被诈骗或“自愿”提供的的资料被复制用于伪造证件盗卖的; (4) 出让人与原权利人系亲属、朋友等其他亲密关系的。
3、明确合理价格的确定
根据《物权法》106条的规定, 构成受让人善意取得的另外一个重要条件是“以合理价格转让”。“以合理价格转让”指:买受人已实际支付合理的对价, 为防止自由裁量权过大带来的负面影响, 应当由最高人民法院发布司法解释, 进一步明确合理价格的确定。
4、健全不动产的登记制度
我国不动产物权变动的公示方式为“登记”, 但如果认为登记是物权的表现形式, 而将未登记的不动产排斥于善意取得制度之外, 那么就意味着未登记之物上无合法权利存在。笔者认为, 《物权法》在确定我国不动产他物权设立的公示方法时, 应当考虑我国的现实背景, 即城乡二元结构, 不必在当事人设定不动产他物权时强行采取登记的方式, 但应当鼓励其在交易时, “采取自愿登记等方法, 尤其是确立他物权的登记对抗效力, ”赋予受让人一种对抗转让的权利, 从而保持财产关系的稳定性。
四、结语
我国《物权法》创设这一制度, 其意旨在解决因登记错误发生的无权处分问题, 平衡真实权利人和善意第三人之间的利益冲突, 维持不动产交易正常的流转秩序提供了切实有效的法律保障。虽然, 《物权法》已确立了善意取得制度, 但要完整的解决现存问题, 有待于在适用过程中, 不断总结、调整。因此, 借鉴其他国家的先进经验, 逐步建立务实、完善的不动产物权变动制度, 将是一个长期的、意义深远的工作。
参考文献
[1]吕伯涛.适用物权法重大疑难问题研究[M].北京:人民法院出版社, 2008.
[2]程啸.论不动产善意取得之构成要件——《中华人民共和国物权法》第106条释义[J].法商研究, 2010 (5) .
动产的善意取得论文 篇10
一、不动产善意取得制度的价值
所谓善意取得制度, 通俗讲是指没有处分权的人将其占有的动产或者不动产转让给第三人, 第三人属于善意取得该财产所有权, 财产原所有人无权追索的法律制度。不动产善意取得制度具有如下价值:
(一) 不动产交易安全价值
保护不动产交易安全是该制度的出发点, 交易安全是不动产“动”的安全, 侧重保护善意第三人的权益, 以实现财产的顺利流通。在实践中, 在不动产转移纠纷中常涉及善意取得问题, 因为我国在此领域立法的缺失, 导致交易前需要进行大量的调查取证等工作, 无形中大大增加了交易成本, 影响了正常交易秩序。而不动产善意取得制度的建立, 将促使善意取得不动产的第三人积极参与市场交易, 有利于有效降低交易成本并维护交易安全。
(二) 不动产效用价值
伴随着市场经济的蓬勃发展, 越来越多的主体参与到市场交易中去, 不动产参与市场交易的频率越来越高。从一定程度上讲, 不动产的物权越过其所有权人流转到善意第三人手中, 该物权对善意第三人的边际效用较高, 因此以法律制度的形式确立该善意第三人享有该不动产的物权将能更好地发挥出不动产的价值, 同时也提高了整个社会的福利程度。
(三) 公平价值
无权处分人处分他人不动产固然有错, 但不动产原权利人也有责任, 如在将不动产转交占有人之前没有充分考察占有人的道德品质等情况、在不动产交付后没有对不动产的使用情况进行有效监督等。正是由于不动产原权利人的以上失误, 导致不动产占有人得以将不动产进行处分转让, 因此, 不动产原权利人应该对其过失承担相应责任, 该交易中, 善意第三人不应承担不利后果。不动产善意取得制度的建立, 恰到好处地平衡了善意第三人及原权利人的利益, 体现了公平这一价值理念。
二、我国不动产善意取得制度的不足与完善
(一) 客体要件限制方面
我国不动产善意取得制度的客体要件限定为已登记的不动产, 而未登记的不动产可细分为如下两种情形:
1. 未登记的权属明确的不动产
该类不动产如城镇新建且未登记的房产, 该房产建造合法, 但所有权未进行初始的登记公示, 因此物权转让就不可能发生, 就不会有善意第三人取得物权的情况出现;另一种情况是依法取得的自然资源, 物权可不进行登记。这种情况是根据特有国情规定的, 特定物权直接划给公有制主体, 可根据受让主体身份进行分配, 因此, 法律直接规定自然资源全部归属国家时, 其物权可不用进行登记。因此, 这几种情形不适用不动产善意取得制度。
2. 未登记的权属不明确的不动产
该类不动产有城市中存在的违章建筑物、临时搭建房屋、未获得商业性质用地的房产等。该类不动产的物权不受法律保护, 善意取得制度也不适用, 但是就农村集体土地上建造的“小产权”房而言, 要视实际情况而定。首先, 农村集体经济组织内部成员之间转移“小产权”房产权属, 因宅基地本身就是分配给农村经济组织成员建造住宅的, 如果转让合法, 仅仅是未做权属转让登记, 则也适用不动产善意取得制度;其次, 农村集体经济组织成员向组织以外成员转让“小产权”房产权属, 该行为本身就是违法的, 因此, 通过买卖合同只能取得房产占有和使用权益, 其处分权不受法律保护, 因此不适用于不动产善意取得制度。
(二) “真正权利人之可归责性”方面
真正权利人之可归责性, 指的是行为人违背对自身权利的保护义务, 其后果不是承担赔偿责任, 而是损失自己的权利并承担因此造成的后果。因为我国的不动产登记制度采纳了绝对公信力原则, 该原则与真正权利人可归责性相悖, 因此, 大部分学者都反对将“真正权利人之可归责性”归属到不动产善意取得制度的构成要件中。但是, 在特定情形下, 可以考虑真正权利人的可归责性, 通过综合权衡, 可更好地实现公平性原则, 也更加便于在实务中的具体操作。
(三) 二重买卖问题
所谓不动产二重买卖, 指出卖人同时或者先后将同一房产卖给两个买受人。如当房产所有人将房产卖给甲方并交付使用, 在甲方未办理房产登记手续前, 其又将同一房产卖给乙方, 乙方及时办理了登记过户手续, 当甲方未办理过户手续时房屋所有人依然有权处置房产, 因此善意取得无法适用。
我国现行立法禁止二重买卖, 且设计了相关的法律救济制度, 规定在二重买卖交易中无法取得房屋一方可请求解除合同、赔偿损失。此规定在一定程度上弥补了二重买卖交易的法律责任空白, 但却没有规定哪个购买人有权优先获得财产所有权, 也没有从法律的角度理清财产出卖人与不同买受人之间的关系。受利益的驱使, 二重买卖在实践中非常常见, 而立法的缺陷致使法律公平难以实现, 严重影响了人们对法律的信仰, 因此, 该领域的理论研究非常迫切。
不动产善意取得制度下的二重买卖救济问题值得研究。第三方在取得不动产物权后理应办理产权登记, 当物权变动登记与保护不动产的善意取得两件事掺在一起后, 物权取得要件将淹没善意保护要件, 甚至物权取得要件会作为善意保护的要件。现代物权表现形式多样化, 不动产物权以占有使用为表现形式, 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》对物权转移发展做出了突破性规定, 即对已经付清款项且实际占有物权的善意第三人, 即使未办理过户登记手续, 也应保护其权益。
(四) 与《合同法》的协调
不动产善意取得制度出发点是要解决无权处分过程中存在的权益问题, 要解决此问题, 应从买卖双方的契约入手, 该契约肯定涉及无权处分转让合同的效力问题。《合同法》第51条中规定:“无处分权的人处分他人财产, 经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的, 该合同有效。”当前理论界普遍认为该种合同属于效力待定合同, 合同有效与否取决于权利人是否追认或者处分人是否取得处分权, 因此对于保护善意第三人权利并无优势。当第三人属于善意取得的情形, 尽管其依据善意取得制度获取物权的所有权, 也无权向处分人或者原权利人追究责任, 最多可追究无权处分人的缔约过失责任, 该责任对保护善意第三人的力量孱弱, 因此无法体现出法律的公正性。因此, 在《合同法》中应该认定无权处分的转让合同有效, 同时配合民法相关制度, 综合运用不动产的善意取得制度。
三、结语
在市场经济飞速发展的时代, 不动产交易变得越来越频繁, 对不动产交易的安全性、有效性要求也越来越高。我国不动产善意取得制度具有不动产交易安全价值、不动产效用价值及公平价值。但是由于各种因素的存在, 我国不动产善意取得制度还存在不少问题与不足, 本文对完善不动产善意取得制度提出了一点建议, 希望能起到抛砖引玉的作用。
参考文献
[1]高放.我国不动产善意取得制度的完善[J].辽宁公安司法干部学院学报, 2011 (3) .
动产的善意取得论文 篇11
目前, 在世界各国的学理界和司法实践中均认可了善意取得制度在动产领域的适用, 但对于善意取得制度在不动产领域的适用规则却尚无明确定论。而在我国的《物权法》中却创新性地提出了善意取得制度不仅适用于动产领域, 而且同样适用于不动产领域。
善意取得制度, 是近代大陆法系与英美法系民法中的一项重要法律制度。今天, 我们将结合案例去了解不动产善意取得制度的相关制度问题。案例如下:
房主甲欲出售其名下房产, 买主乙在与甲洽谈时将事先准备好的假房产证与甲出示的真房产证做了“调包”。之后乙冒充甲与买主丙签订房屋买卖合同, 办理登记手续时乙出示了调包取得的真实房产证以及伪造的高仿真身份证。登记机关审核后为其办理了过户登记, 丙于次日支付了房款。之后, 丙具体办理房屋交接时才发现此前与其交易的乙是骗子。知道真相的甲遂诉至人民法院, 要求撤销房屋管理部门所作出的房屋移转登记, 或者登记部门按照市价赔偿全部房款。 (2)
此案例便是物权法中为人们所知的关于不动产善意取得制度相关适用问题的真实案例。接下来, 笔者将结合构成要件对案件进行详细的剖析, 并对为什么不动产可以适用善意取得制度的理论基础和现实原因进行具体性的分析进行论述。
在本案中, 买主丙购买房屋时并不知晓乙是骗子, 是到具体办理房屋交接时才知道乙是骗子。出于对登记机关公示力的认可, 交付了价款, 购买了房屋。此行为买主丙完全为善意。其次, 丙是以合理的价格购买了房屋。最后, 转让的房屋, 已经通过登记机关审核并登记。综上, 我们可以认定丙可以基于善意取得制度取得房屋的所有权。根据《物权法》第106条规定:“受让人依照前款规定取得动产或者不动产所有权的, 原所有权人有权向无权处分人请求赔偿损失。” (3) 因此在本案中, 甲有权请求丙赔偿损失。至于在本案中, 甲要求撤销房屋管理部门所作出的房屋移转登记, 或者登记部门按照市价赔偿全部房款的请求, 根据《物权法》第21条规定:“因登记错误, 给他人造成损害的, 登记机构应当承担赔偿责任。 (4) 登记机构赔偿后, 可以向造成登记错误的人追偿。”其中, 导致登记错误发生的两种情形中就包括登记人采取欺骗手段, 提供虚假材料。因此, 甲有权让登记机构承担责任, 赔偿损失, 然后再由登记机构向乙追偿。
在此案中经过对《物权法》善意取得制度的适用很好的解决了这个曾在物权法领域有颇多争论的问题。此问题之所以能够如此解决, 有赖于我国《物权法》将动产和不动产的善意取得制度相统一, 大大地简化了不动产善意取得的有关要件。
对于善意取得制度在不动产领域适用的有关理论基础和现实依据, 首先, 从学理上来讲, 善意取得制度是一项所有权取得制度, 具有对世性。不动产的对世性是通过登记制度得以体现, 登记了的不动产具有了使人相信其有所有权的公示力。因此善意第三人基于登记机关的错误登记、遗漏等问题或者物权处分人的欺骗, 错误地认识了不动产的所有权的归属, 在此过程中善意第三人并不存在过错, 基于信赖利益的保护原则, 应当由第三人取得原物的所有权。其次, 从善意取得制度的目的来看, 善意取得制度的目的在于在所有权保护和交易安全的平衡, 保护占有的公示力。从现实层面上来看, 随着社会经济地不断发展, 商品经济地繁荣是一种必然的趋势。而对于善意取得制度的扩张适用, 也符合了商品经济这一发展的潮流, 鼓励了交易。因此, 无论给予理论层面还是现实层面, 善意取得制度扩张适用到不动产领域, 都将是一种必然趋势。
当前随着我国经济体制改革的不断完善, 市场经济地不断发展, 商品交易在更为广泛的领域和空间频繁进行, 对善意取得制度的扩张性适用, 既是对交易安全的一种保障, 也是对法安性的一种守望。在这瞬息万变的信息时代, 善意取得制度的存在和扩张有其自身的价值所在。
摘要：当前我国经济体制改革的不断完善, 市场经济不断发展。高速发展的经济在带给我们丰富的物质精神文明的同时, 也产生了诸多的问题, 其中近些年屡见报端的房屋买卖纠纷案件尤为的引人注目。今天我们将从房屋买卖纠纷案件去谈一谈不动产善意取得制度的相关适用问题, 也由此深入地讨论物权中所有权人利益保护和大众交易安全的利益平衡问题。
关键词：不动产善意取得,构成要件,房屋买卖纠纷,交易安全
注释
1 <关于贯彻执行若干问题的意见 (试行) >第89条规定.
2 案例来自法院案例网.
3 <物权法>第二编第九章所有权特殊取得方式第106条规定.