不动产登记档案论文

不动产登记档案论文（精选12篇）

不动产登记档案论文 篇1

2013年11月20日国务院常务会议决定,整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记,基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。

2014年8月15日,我国首部《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》(下称《条例》)由国务院法制办向社会发布,公开征求意见。

一年来,社会各界对不动产统一登记的机构整合、职责整合、登记程序整合以及登记信息查询等问题的关注较多,但却鲜有论及不动产登记档案的整合问题。笔者认为,不动产登记档案的整合问题是不动产统一登记工作不可或缺的重要部分,直接关系到登记工作能否顺利开展,登记信息能否方便查询,相较机构、职责的整合,档案整合任务更加艰巨、繁重。

一、不动产登记档案整合的必要性

1.整合依据

我国《物权法》第16条规定:“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”第18条规定:“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料,登记机构应当提供。”《条例》第11条规定:“不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的,不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。”“行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的,应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构。”根据上述法律条文规定,不动产登记簿、不动产登记资料均应当由登记机构保管、利用。

2014年1月,中央编办发布的《中央编办关于整合不动产登记职责的通知》(中央编办发〔2013〕134号)特别强调,“要做好不动产登记资料整理、移交等具体工作,保证不动产登记职责整合工作顺利实施,确保实现不动产登记工作的稳定性和连续性”。

2.物权登记离不开档案

不动产登记档案是登记机构在不动产物权登记过程中形成的,包括不动产登记簿、登记机构登记审核过程中形成的材料和申请人提交的原始凭证。不动产登记档案是登记机构对不动产物权进行动态管理的工具,同时也是开展不动产物权登记的基础和依据。离开不动产登记档案,物权登记就是无源之水、无本之木。

不动产登记机构统一后,登记职责整合到一个部门,要实行高效、快捷的“一站式、一条龙”登记服务,离不开不动产登记档案的整合、集中保管。

3.便民服务离不开档案

国家整合不动产登记职责,建立不动产统一登记制度,一个重要目的是方便群众办事,减轻群众负担。比如《条例》开篇点明的立法宗旨是“为整合不动产登记职责,规范登记行为,方便群众申请登记,保护权利人合法权益”。不动产登记档案的主要作用是为物权归属提供依据,为社会提供不动产权属证明,发挥“定分止争”的作用,从而保护权利人的物权,维护权利人的合法权益。其档案数量和利用率,在所有档案中是最高的。如果档案不整合、不集中,仍然存放于原登记部门,那么群众查询利用档案将极不方便,需要跑多个部门。因此,将分散在多个部门的土地、房屋、草原、林地、海域等登记档案整合、集中保管,有利于统一对外提供利用,方便群众查询利用,有效减轻群众负担。

4.档案管理需要整合集约

对原有不动产登记档案进行整合、集中保管,不仅是登记工作的需要、查询利用的需要,同时也是档案管理工作本身的要求。散存于国土、房管、林业、农业、海洋等部门的登记档案,都是物权登记的成果性资料,而随着登记职责的整合剥离,这些档案显然已不适合存放在原登记部门,因为不利于档案保护保管。因此,必须对分散在各部门的不动产登记档案进行整合并实行统一的集约化管理,这样不仅可以提高服务效能,还可节约成本,减少重复投入。

二、不动产登记档案整合的内容

1.档案部门整合

不动产登记机构统一后,可组建不动产登记档案馆,归口不动产登记机构管理。不动产登记档案馆可根据需要分设土地、房屋、草原、林地、海域等档案业务科室,也可探索基于登记簿管理的不动产登记档案管理模式。实行统一业务规范、技术标准,统一实施档案信息化工作,统一对外提供档案利用服务。

2.档案人员整合

根据“人随事走”的原则,不动产登记档案整合初期,可考虑让原档案管理人员参与,直至整合后的档案管理,以老带新,逐步过渡。同时,要注重档案管理人员的学习培训,特别是加强不动产登记业务的学习。登记档案是不动产登记、动态管理的基础和保证,高质量的档案管理需要一支既懂登记业务、又熟悉档案业务、具有奉献精神的档案管理队伍。

3.档案集约化整合

不动产登记档案的集约化管理是集中下的优化。将不同类别的登记档案集中起来实行集约化管理,实现标准化、规范化,有利于不动产登记档案整合;有利于档案馆库、人员、设备集约化配备;有利于统一规范、统一标准;有利于改善档案管理条件,提高档案管理水平,为不动产登记工作奠定坚实的基础。

三、不动产登记档案整合的难点

1.档案移交前的整理和交接

档案整理、移交质量好坏,直接影响后续的登记管理、档案利用工作。原先分散在各个登记部门的不动产登记档案,管理模式、管理规范不同,管理水平参差不齐,要将这些档案整理、核对、装订、登记、造册、交接,是一项耗时、费力的庞大工程,且十分重要。因此,这项工作需要强有力的组织领导、详细可操作的整理移交方案和有一批责任心强的工作人员。

笔者认为,要做好这项工作,首先要有强有力的领导机构,负责协调、审定相关工作方案并负责监督实施。其次,要事先调研,分别对不同类别档案制订详细、操作性强的实施方案。要明确现有问题和可能出现的问题,并提出解决办法。再次,先易后难,分步实施。先整理交接权属清晰、资料完整的登记档案,再处理疑难问题。最后,建立疑难问题档案会商、处理机制,确保档案移交顺利进行。

2.档案接收后的整合入库

档案接收后的集约化整合工作,也是一项细致、艰巨的系统性工作,大体分五步完成。第一步,做好分类工作。按不动产类型分土地、房屋、草原、林地、海域等档案类型。第二步,补建(录)不动产电子登记信息。根据登记簿或实物档案资料,录入对应电子信息,与登记机构登记系统对接,导入不动产登记信息平台。第三步,编写实物档案库位号,并利用条码或二维码等物联网技术与电子登记信息形成唯一关联。第四步,档案信息化。对每卷实物档案进行扫描,建立影像档案上传数据库,并与登记系统形成链接,方便档案查询利用和登记部门业务查核、比对。第五步,装订、检查、入库。

3.档案馆库容量压力巨大

就笔者从事的房屋登记档案而言,相较其他类型不动产登记档案,数量最多,库房面积最大,却普遍存在档案馆库面积不足、库容紧张等问题。如果将分散在各个部门的不动产登记档案整合到一起,这个问题将更加突出。近年来,已有部分城市建设符合远期规划的档案馆库。比如,江苏省各省辖市城建档案馆,建设标准及库房面积都很高。笔者建议,不动产登记职责整合到位后,登记机构应当首先将建设大面积、高标准档案馆库列入议事日程,以解决即将面临的库容压力。

四、不动产登记档案整合的愿景

随着不动产统一登记工作的全面展开,不动产登记档案种类、数量将大幅增加。以笔者所在城市为例,档案整合集中后,市区不动产登记档案将达到120万卷左右,预计还将以每年10-20万卷的速度递增,而每年不动产登记信息(档案)查询利用将达到10万件以上。要管理好、利用好这样一个庞然大物,必须要在巩固和提升数字档案馆建设成果的基础上,积极采用云计算、物联网等新技术,主动跟进和融入智慧城市、智慧中国建设的大趋势,瞄准智慧档案馆的新目标,将档案信息化建设推向新阶段。笔者认为,应重点做好以下几个方面的工作:

一是,利用好“物联网”、“大数据”、“云计算”等技术,给每卷实物档案粘贴“二代身份证”,让“身份证”里的芯片能自动与不动产登记信息关联,还可起到自动定位、自动统计、智能监管等作用,不用担心纸质档案“失联”,让库房工作更加高效。

二是,利用好日益普及的移动通信技术,推广利用移动通信端终,自助查询登记簿信息。

三是,利用好档案网站宣传及微信平台等新社交媒体,做好档案政策、办事指南宣传以及与办事群众网上互动工作。

不动产登记档案论文 篇2

不动产登记档案管理暂行办法

。漏号：采用分号式。如6页后应是7而编写成8，可将。错号：将错号划掉，重新编上正确的页号，并在备考表中加以注明。

2.4.3卷内目录、备考表不编页号。

2.4.4编写页号一律使用阿拉伯数字，从“1”开始，有效数字前不得出现“0”。

2.5不动产登记档案目录的填写（见附表2）2.5.1顺序号：按卷内材料的排列顺序，每份材料应编 一个顺序号。不重复，不遗漏。

2.5.2材料题名：填写该材料自身的标题，不得随意更改和省略。如材料没有标题，应根据材料内容准确、简练地拟写一个标题。材料题名栏内不得填“其他”。

2.5.3页次：填写该材料所在的起始页，最后页应填起止页号（即单页材料标明材料所在页号，两页以上材料标明材料首页号和止的页号，卷内最后一份材料有多页要标明起止页号）。

2.5.4备注：需要注明的内容。

2.6不动产登记档案案卷封面的填写（见附表3）2.6.1案卷封面的规格、样式统一规定如下：

（1）案卷封面的设计及表面尺寸、字体型号、文字排列、天地页边、封面设计的规格和处臵都应得体、划一；

（2）书写一律自左而右，横写横排，左侧装订，装订线严禁写字、印字；

（3）用纸规格：参照文书档案国家标准，长297毫米，宽210毫米（硬卷皮）。

2.6.2卷皮封面项目包括：案卷号、立档单位、不动产登记档案、坐落、权利人、权证号、保管期限。

2.6.3案卷号编写：不动产登记档案案卷号编制参照不动产证书、证明编号规则制定，案卷号由省份简称汉字、、属地行政区划简称汉字、类别和案卷顺序号五部分组成。具体分类根据业务开展需要，由市不动产登记事务中心协调有关部门统一制定。

（1）示例1桂林市2016年不动产登记（证书类）档案归档案卷号编写为：桂2016ZS0000001；或桂2016ZS-1-0000001 具体解释为：桂（桂林）-2016（）－ZS（证书类）－0000001（案卷顺序号）；桂（桂林）-2016（）－ZS（证书类）-1（盒号）－0000001（案卷顺序号）。

（2）示例2：桂林市2016不动产登记（证明类）档案归档案卷号编写为桂2016ZM-1-0000001 具体解释为：桂（桂林）-2016（）ZM（证明类）－0000001（案卷顺序号）；桂（桂林）-2016（）－ZM（证书类）-1（盒号）－0000001（案卷顺序号）

（3）示例3：桂林市2016年不动产登记（注销类）档案归档案卷号编写为：桂2016ZX0000001或桂2016ZX-1-0000001。

具体解释为：桂（桂林）-2016（）－ZX（注销类）－0000001（案卷顺序号）；桂（桂林）-2016（）－ZX（注销类）-1（盒号）－0000001（案卷顺序号）

（4）示例4：桂林市2016不动产登记（协执类）档案归档案卷号编写为：桂2016 XZ0000001或桂

2016ZM0000001或桂2016XZ-1-Z0000001。具体解释为：桂（桂林）-2016（）－XZ（协执类）－0000001（案卷顺序号）；桂（桂林）-2016（）－ZX（协执类）-1（盒号）－0000001（案卷顺序号）

（5）示例5：桂林2016不动产登记（其他类）档案归档案卷号编写为：桂2016 QT0000001或桂2016QT-1-0000001。

具体解释为：桂（桂）-2016（）－QT（其他类）－0000001（案卷顺序号）；桂（桂）-2016（）－QT（其他类）－1（盒号）0000001（案卷顺序号）。

2.6.4立档单位名称：填写各分局全称。2.6.5保管期限：一般为永久、定期保存。

2.6.6不动产登记坐落：以不动产登记簿记载的信息为准。

2.6.7权利人：以不动产登记簿记载的信息为准。2.6.8权证号：填写登记部门向不动产权利人颁发证书、证明证号。

2.6.9填写封面使用电脑打印卷皮封面或使用碳素或蓝黑墨水笔书写，字体工整，不得涂改。

2.7不动产登记档案备考表的填写（见附表4）2.7.1备考表用于保护材料，介绍和说明卷内材料变化情况。2.7.2备考表每卷一份，如暂时没有情况填写，也要放于卷末，以供日后注记时使用。

2.7.3规格：参照文书档案国家标准，长297毫米，宽210毫米，使用A4纸（硬卷皮）。

2.7.4立卷人：负责材料整理、立卷归档的人员姓名。2.7.5检查人：负责检查归档材料整理、立卷质量检查人员的姓名。

2.7.6立卷时间：归档材料整理、立卷完毕的日期。2.7.7卷内材料说明：需要说明的情况。2.8 不动产登记档案的装订 2.8.1装订前的准备工作

（1）将材料上的金属物全部剔除干净，操作时不得损坏材料，不得对材料进行剪裁；

（2）破损的或幅面过小的材料应用A4白衬纸托裱，一页白衬纸应托裱一张材料，不得托裱两张以上（含两张）材料；字迹扩散的应复制并与原件一起存档，复制件在前，原件在后；

（3）卷内材料大于A4幅面的，应按A4大小折叠整齐，并注意预留出装订边际，便于展开翻阅；

（4）凡是遇有火漆、铅封、蜡封等装订成册的材料以及公证书等法律证明文件，不要改变原装订方式；

（5）核对卷内目录题名与卷内材料题名是否一致，核 对档案卷皮姓名（名称）与卷内材料姓名（名称）是否一致。姓名（名称）不得用同音字或随意简化字代替。

2.8.2装订

（1）采用三孔一线法在材料左侧装订，孔间距离7厘米，用线绳装订，结头打在背面；

（2）卷内材料应向左下角对齐。装订孔中心线距材料左边际应为2.5厘米，最少不得少于1.5厘米，距离不够时用白纸托裱留出距离；

（3）大型图纸折叠后过厚的，应在装订线位臵加入垫片，使其保持平整；

（4）卷内材料与卷皮装订在一起，做到整齐美观，不压字、不掉页、不妨碍阅读；

（5）档案装订完成后，档案管理人员审核后签名；（6）档案整理装订完毕须经消毒除尘后方能入库、上架。2.9装盒或装袋

2.9.1将整理好的档案装入档案袋，档案袋封面的填写要与袋内档案的内容一致，档案袋不易装得过满，一般同一卷档案应装在同一个档案袋内，不得分散保存。对于页数较多的档案，可采用设立分卷的方式解决。

2.9.2整理好的档案也可以装盒，装盒后需将档案案卷号的起始号等检索项标注在盒侧面，以方便查找。

2.10入库排列 2.10.1不动产登记档案入库后，排列方式须与档案案卷编号方式一致，保持案卷之间的有机联系,确定存放位臵，便于保管和利用。

2.10.2不动产抵押登记档案、不动产注销登记档案、协助执行通知书应单独立卷，单独排列。

2.10.3档案柜应标明存放档案起止编号。3.不动产登记档案的保管

3.1档案库房应当安装温湿度记录仪，配备空调及去湿、增湿设备，并定期进行检修、保养。库房的温度应当控制在14℃-24℃, 相对湿度应当控制在45%-60%。

3.2档案密集架应与地面保持80mm以上距离，其排列应便于通风降湿。

3.3建立虫霉鼠害检查制度，发现虫霉、鼠害应及时灭菌杀虫、投放药剂予以消灭。

3.4配备吸尘器，加密封门，除尘与防尘相结合。有条件的可设置空气过滤装置，防止污染气体进入库房。

3.5档案库区配备适用的消防器材，使用的消防器材要在有效期内，并按要求定期检查、更换。安全使用电器设备，定期检查电器线路。库区内严禁明火装置和使用电炉及存放易燃易爆物品。档案库房应安装火警及防盗自动报警装臵，并定期检查。

3.6档案库房宜选用白炽灯作为人工照明光源，照度不 宜超过100勒克斯，如采用荧光定时，应对紫外线进行过滤。不宜采用自然光源，有外窗时应有窗帘、窗板等遮阳措施，档案在任何情况下均应避免阳光直射。

4.不动产登记档案的利用

4.1不动产登记档案以电子档案利用为主，原始档案必须在指定场所，有专业档案管理人员在场时方可查阅。

4.2查阅、抄录和复制不动产登记档案应当经档案管理机构负责人同意,查询过程中注意爱护档案，不得随意勾划、涂改、撕页、抽取或损毁。借阅时应填写借阅登记簿。

4.3档案管理机构应建立《不动产登记档案利用效果登记簿》，记录档案利用情况。

5.不动产登记档案的保密

5.1不动产登记档案管理人员应当认真执行《中华人民共和国保守国家秘密法》，遵守保密制度和保密纪律，对密级的档案内容不泄密、不失密，确保档案的安全。

5.2法律、法规及有关规定不宜公开的不动产登记档案，其查询范围和方式按法律、法规和有关规定办理。

附件2：

不动产(电子)档案管理工作规范 1.不动产登记电子档案一般规定

1.1为加强对本市不动产登记电子档案的归档与管理，保障不动产登记电子档案的安全和有效利用，依据国家标准 《电子文件归档与管理规范》（GB/TI8894-2002），结合实际,制定本规范。

1.2不动产登记电子档案是指在不动产登记过程中形成的具有参考和利用价值并作为档案保存的电子材料。包括电子档案目录、电子登记簿以及纸质档案的数字化加工处理成果。

1.3各单位档案管理机构负责电子档案的管理、利用及涉密电子档案的保密监督管理，协助信息化部门为电子档案管理提供信息化支持。

1.4电子登记簿应按照不动产登记基本单元建立，录入各类属性数据，形成登记簿数据库，并与电子档案目录形成关联。

1.5属于归档范围内的不动产登记档案，应当进行数字化加工处理。

1.6数字化处理基本流程应包括案卷整理、档案扫描、图像处理、图像存储、数据挂接、数据验收、数据备份与异地保存。

1.7在数字化处理过程中应加强纸质档案数字化各环节的安全保密管理，确保档案原件和数字化档案信息的安全，同时纸质档案数字化的各个环节均应进行详细的登记，并及时整理、汇总，装订成册，在数字化工作完成的同时建立起完整、规范记录。2.不动产登记档案数字化处理 2.1扫描方式

2.1.1应根据档案原件幅面的大小选择相应规格的扫描仪进行扫描，对大幅面的档案材料由于扫描后图像拼接技术难度大，又浪费时间、人力，建议采用数码相机拍摄的方式，拍摄精度应高于300万像素，同时要注意被拍摄物的影像要充满取景框；纸张状况较差，以及过薄、过软或超厚的档案，应采用平板扫描方式。

2.1.2纸张状况好的档案可采用高速扫描方式以提高工作效率；不适合拆卷的档案可采用零边距扫描仪或者是相机拍摄的方式。

2.2色彩的选择

2.2.1页面为黑白两色且字迹清晰、不带插图的档案，可采用黑白二值模式进行扫描。

2.2.2页面为黑白两色，但字迹清晰度差或带有插图的档案，以及页面为多色文字的档案，可采用灰度模式扫描。

2.2.3页面中有红头、印章或插有黑白照片、彩色照片、彩色插图的档案，可视需要采用彩色模式进行扫描。

2.3分辨率的选择

2.3.1扫描分辨率参数大小的选择，原则上以扫描后的图像清晰、完整、不影响图像的利用效果为准。

2.3.2采用黑白二值、灰度、彩色几种模式对档案进行扫描时，其分辨率宜选择大于或等于200dpi。特殊情况下，如文字偏小、密集、清晰度较差等，可适当提高分辨率。

2.4特殊页面的扫描

2.4.1对于粘贴折页，可用大幅面扫描仪扫描，或先分部扫描后拼接；对部分字体很小、字迹密集的情况，可适当提高扫描分辨率，选择灰度扫描或彩色扫描，采用局部深化技术解决；对字迹与表格颜色深度不同的，采用局部淡化技术解决。

4.2采用高分辨率灰度或彩色扫描技术将插图与文字一起扫描，保证原来的页面布局和插图清晰。

2.4.3对于页面中有黑白或彩色照片的文件，采用JPEG格式扫描，确保照片清晰度，同时可避免图像存储空间过大。

2.5数字化图像处理 2.5.1图像纠偏采用自动或手动纠偏功能，调整图像角度。图像偏斜度不超过2度，对方向不正确的图像应进行旋转还原，以符合阅读习惯。

2.5.2图像去污对图像页面中出现的影响图像质量的杂质，如黑点、黑线、黑框、黑边等应进行去污处理。处理过程中应遵循保持档案原貌的原则。

2.5.3图像拼接对大幅面档案进行分区扫描形成的多幅图像，应进行拼接处理，合并为一个完整的图像，以保证档案数字化图像的整体性。

2.5.4裁边处理采用彩色模式扫描的图像应进行裁边处理，去除多余的白边，以有效缩小图像材料的容量，节省存 储空间。

2.6存储格式

2.6.1采用黑白二值模式扫描的图像材料，一般采用TIF(G4)格式存储。采用灰度模式和彩色模式扫描的材料，一般采用JPEG格式存储。

2.6.2存储时的压缩率的选择，应以保证扫描的图像清晰可读为前提，尽量减小存储容量为准则。提供网络查询的扫描图像，也可存储为CEB、PDF或其他格式。

2.7图像材料命名图像材料的命名应确保其唯一性，并与电子档案目录形成对应。2.8图像转换要求不动产登记档案数字化转换过程中形成的目录数据库与图像材料，应通过网络及时加载到数据服务器端汇总。通过编制程序或借助相应软件，实现目录数据对相关联的数字图像的自动搜索、加入对应的电子地址信息等，实现批量、快速挂接，数字图像的排列顺序应与物理档案相符合。

3.不动产登记电子档案管理 3.1电子档案数据验收 3.2.1电子档案目录与电子登记簿录入质量对录入的目录数据和登记簿数据应进行抽查，抽查率不得低于10%，保证错误率不得高于万分之三。

3.2.2图像质量对纸质材料扫描后形成的图像材料应进行清晰度、污渍、黑边、偏斜等问题的控制，以达到要求的图像质量。保证扫描后的数字图像清晰，便于清楚阅读，适 应各种纸张和手写、印刷字的情况。

3.3.3数据挂接质量对图像和目录数据挂接应进行抽查，抽查率不得低于10%，保证错误率不得高于万分之三。

3.4电子档案备份和保存

3.4.1备份范围电子档案目录、电子登记簿以及纸质档案的数字化加工处理成果均应进行备份。

3.4.2备份方式为保证不动产登记档案数据的安全性，备份载体的选择性也应多样化，应做好在线增量备份、定时完全备份以及异地容灾体系。

（1）在线增量备份至少每天一次做好增量数据和材料备份，也可根据自身的设备和资金情况，制定更为严谨的备份策略。

（2）定时完全备份至少应每周一次定时做好完全备份，并根据自身条件，建立至少每年一次的离线存放制度，存放地点除要满足防火、防盗、防潮、防光、防鼠、防虫、防尘、防污染等要求外，还应采用专用的防磁柜存放。

3.4.3异地异柜保存不动产登记部门应选用成熟可靠的产品与技术，建立科学的异地异柜保存制度，以应对可能的灾害事故，电子档案备份数据应异柜保存一份确保安全，异地保存的数据存放地点至少保证与源数据存放地点间隔距离不得小于二十公里。

3.4.4备份数据检验备份数据应定期进行检验。检验内 容主要包括备份数据能否打开、数据信息是否完整、材料数量是否准确等。

3.5电子档案归档管理

3.5.1归档的不动产登记电子档案必须是最终数据信息。归档时，应附带说明文件（readme.txt），对不动产登记电子档案的内容、创建时间、存储格式与文件类型、保管期限、密级等加以说明。

3.5.2归档的不动产登记电子档案基础信息要严格做到档案、数据库（数字化档案和数据信息）和登记簿三者信息的一致性，确保信息的完整、准确和有效。

3.5.3在确保信息安全的前提下，各单位向档案管理机构移交不动产登记电子档案载体时，交接双方应按纸质档案移交要求履行签字手续。

3.5.4在接收不动产登记电子档案载体时，应由电子档案形成部门按照规定的项目对电子文件的真实性、完整性和有效性进行检验，并由负责人签署审核意见，并填写《电子文件交接登记表》（见附表1），并把其技术方法和相关软件一同移交给接收单位。

3.5.5不动产登记电子档案接收后，档案部门要严格做好不动产登记电子档案的保管和再检验工作。接收入库的各类不动产登记电子档案应定期机读抽检，抽检率不低于40%，确保上机测试无病毒和100%的准确率。3.5.6对涉密不动产登记电子档案要严格按相关保密条例进行处理，确保做到不在非涉密计算机等设备处理涉密不动产登记电子档案，涉密不动产登记电子档案的编目、入库、收藏均须另行处理。

3.5.7不动产登记电子档案载体应采用光盘、硬盘等载体。光盘备份方式是将数据或扫描件刻录到光盘中，硬盘备份方式是把数据或扫描件保存在作业单位的备份硬盘中。不允许使用软磁盘、优盘等移动存储设备作为不动产登记电子档案保存的载体。

3.5.8存储电子档案的载体或装具上应注明反应其内容的检索标识。检索标识一般包括载体序号、类别号、保管期限、存入日期等项目。

3.5.9磁性载体上归档的不动产登记电子档案应定期复制，一般应每隔四年复制一次。需抢救的光盘应及时复制，原载体保留时间不应少于四年。

3.5.10归档不动产登记电子档案载体专库或光盘柜集中保存。

3.5.11归档载体保管

（1）归档载体应作防写处理，不得擦、划、触摸记录涂层。载体应直立存放；

（2）单片载体应装盒，竖立存放，且避免挤压；（3）归档载体应远离磁场，并与有害气体隔离；（4）保管环境应符合防尘、防火、防鼠、防虫等要求；（5）保管环境温度选定范围：17℃—20℃，相对湿度选定范围：35％—45％，电子文件载体要避免阳光直接照射；（6）档案部门每年均应对不动产登记电子档案的读取、处理设备的更新情况进行一次检查登记。设备更新时应确认库存载体与新设备的兼容性，如不兼容，应及时进行归档不动产登记电子档案的载体转换工作，原载体保留时间不少于4年。保留期满后，载体按保密要求进行处臵。

3.5.12对磁性载体每满2年、光盘每满4年进行一次随机抽样机读检验，抽样率不低于10％，如发现问题应及时采取恢复措施。档案部门应定期将检验结果填入《归档电子文件管理登记表》（见附表2）。

3.5.13系统设备更新或系统扩充时，应及时对归档不动产登记电子档案进行迁移操作，并填写《归档电子文件迁移登记表》（见附表3）。

3.6电子档案查询利用

3.6.1不动产登记电子档案查阅和利用,按照《不动产登记暂行条例》的有关规定执行。

3.6.2对在专网或其他内部网上运行的、具有保密要求的归档不动产登记电子档案提供利用时，应设臵使用权限认证系统或履行使用审批手续。利用涉密不动产登记档案应遵守国家保密规定。凡带密级尚未解密或内部使用不宜公开的 不动产登记电子档案不得在互联网上运行，应设臵专门服务器，机房各类设备应使用硬件防火墙、电磁屏蔽等措施。

不动产登记档案论文 篇3

摘要：本文以课题研究成果为基础，系统地介绍了北京市不动产登记档案工作概况和存在的问题，并简要地说明了下一阶段开展集约化管理的工作思路，以期为全面了解北京市不动产登记档案工作现状，分析存在问题，提出工作思路和建议。

关键词：不动产登记档案分析

在当前国家积极推进不动产统一登记制度的大背景下，2014年北京市不动产登记档案机构结合有关课题研究，对全市各类不动产登记档案工作的管理机制、制度建设、馆藏、馆库建设和查询利用情况开展了深入细致的调研，掌握了大量真实的第一手资料，为全面了解北京市不动产登记档案工作现状，分析存在问题，提出下一阶段的工作思路和建议提供了依据。现将有关情况整理成文，与各界同行交流。

一、工作概况

（一）管理机制概况

目前，北京市不动产登记主要涉及房屋、土地、林权、农村土地承包经营权等四项，分别由不同的登记部门负责，相应的档案也由各部门档案机构管理（如图1所示），且个部门之间互不隶属。

北京市房屋登记档案工作历经多次调整，2006年统一的业务登记信息系统启动后，初步形成了市、区两级分级管理方式。市级房屋权属登记事务中心负责起草、制定全市房屋登记档案工作规范标准，监督、指导区县房屋登记档案工作，并负责接待全国各地公检法机关依身份信息查询全市范围房屋登记信息工作。在区县级房屋权属登记事务中心里，11个区县设有档案科或档案中心，其他的区县则只配有人数不等的专兼职档案人员，分别负责属地房屋登记档案管理及属地范围内的查询服务。市级房屋权属登记事务中心档案机构与区县相关机构之间属于业务监督、指导关系，并不负责人、财、物的管理。目前市区县级房屋权属登记事务中心专兼职档案人员共计141人，且单位人员编制、财政拨款方式各有不同。

北京市土地登记档案工作近年来实现了市、区两级垂直管理机制。市级土地权属登记中心在制定全市规范标准，监督、指导区县相应机构的工作之外，也对区县采用的信息系统建设、人员编制等直接进行规范管理。区县级土地权属登记中心设有专职或兼职档案人员，负责管理登记部门形成的土地登记档案，并对市级管理机构和区县登记部门负责，现有专兼职档案人员22人。

北京市林权登记和农村土地承包经营权登记工作处于试点阶段，档案数量较少，林权登记档案460余卷，专兼职档案人员14人，农村土地承包经营权档案仅60余卷，由兼职档案人员代管，均尚未形成完善的管理机制。

（二）制度建设和工作流程

总体来看，北京市各类不动产登记档案工作制度自成体系，在归档范围、标准、编目规则、查询利用等方面各具特色，发展水平也不一致。

房屋登记部门先后印发了《北京市房屋登记档案管理暂行办法（京建发[2010]595号）》、《北京市房屋登记档案鉴定销毁管理暂行办法（京建发[2013]520号）》等规范性文件，分别明确了纸质、电子档案的收集、整理、保管工作标准和要求，以及操作流程、保管期限等内容。全市土地登记档案工作则主要沿用国土资源部2008年颁布的《土地登记办法》及相关工作规范。同时也会参考北京市园林局、市农委与市档案局合发的工作指导意见。

全市各类不动产登记档案工作大多遵循《中华人民共和国档案法》及相关专业档案工作规范要求，实行统一归档，办结业务后，移交给档案人员完成整理、编目、数字化、入库等工作。在具体归档操作上，各区县由于实际情况和业务类型的不同而有所不同。例如，部分业务量大的区县，其数字化扫描工作主要采用外包方式，委托专业公司协助完成；另一部分区县则自行完成。有的区县在受理后即时扫描，办结业务后再合并归档；有的则在业务办结后一并归档。有的区县档案编目按业务办结顺序排列；有的按坐落地址排列。

（三）馆藏与馆库情况

北京市不动产登记馆藏档案和馆库主要以房屋和土地登记档案为主，其中房屋登记档案年均新增的档案约80万卷，这与近年来房地产市场活跃程度相符。据统计截至2014年底，全市18个房屋登记机构其馆藏累计达979万卷。为应对馆藏激增的情况，各区县近年改造及新增了9处库房，现有库房分散在24处，面积累计达14362平方米（其中含租用的7处库房，共计共7247平方米）。目前，全市土地登记档案总量42万余卷，馆库18处，面积达5898平方米（含租用的3260平方米）。林权和农村土地承包经营权档案因馆藏量较少，没有独立库房。

（四）查询利用服务

目前，北京市各类登记档案查询主要依据有《房屋权属登记信息查询暂行办法》、《房地产登记技术规程》、《土地登记资料公开查询办法》等规范性文件。近年来，北京市房屋和土地登记均已实现窗口查询，全市房屋登记查询窗口36个，应本市公检法、纪检监察、地税等部门要求，北京市住房城乡建设委（市房屋权属登记事务中心归市住建委管理）还先后为市高级法院、市高级检察院、市公安局、市纪律检查委员会等开通了远程查询权限，有关部门使用钥匙盘登录查询系统后即可查询部分信息，极大提高了查询效率。据统计，北京市房屋权属登记部门2014年接待查询19.81万人次，查询总量43.26万卷次，出具查询结果告知单42938份。

二、存在的问题

（一）管理机制松散不一，影响工作落实和效率

本市土地登记档案工作实行垂直管理，而房屋、林权、农村土地承包经营权档案工作采取分散式管理模式，即市级档案机构负责监督、指导，区县级档案机构负责实体档案的归档。从机构编制来看，有的区县是参照公务员管理方式，有的是全额拨款事业编的管理方式，有的则属于临时内设机构。这种管理方式存在两大弊端，一是各区县、各类档案管理机构人员编制、资金拨款方式不同，标准不统一，又缺少制约机制，影响工作的落实。二是各区县、各类档案工作发展不均衡，存在职责、层级不明，交叉管理的情况，影响工作效率。

（二）制度建设水平参差不齐，标准、口径不同

多年来，各类、各级不动产登记档案部门出台多项规章、制度，但大多内容庞杂，专业术语也不尽相同，部分档案操作规范、标准及时限要求大相径庭；有的直接延用上级有关文件规定，有的只是形成工作口径；有些内容订立不科学，有的甚至违反档案基本操作规律，这些问题大大降低了登记档案工作的公信力和权威性，影响各类数据资源整合和查询共享，进而影响登记部门的形象。

（三）馆藏、库房资源配置不均，库容紧张

从全市馆藏、库房资源来看，截至2014年底，全市不动产登记档案库房面积达20620平方米，馆藏突破1000万卷。相较而言，房屋和土地登记档案馆藏、库房占比较大，各区县、各类档案库房大多建成年代久远，没有集中库房，且库容较小，加之近年来馆藏激增，不少区县只好临时租用（占总面积的51%）库房。可以说，目前各类档案分散存放于多处，部分临时库房不符合国家相关建设标准，安全隐患严重，而且已近饱和，远不能满足需要。

（四）查询服务水平不高，历史数据仍在整合

受管理机制不同，历史数据仍在整合等因素影响，本市各级、各类不动产登记档案查询水平不一，落后于先进省市，且自动化程度不高，部分还需要人工辅助查询，尚未全面实现远程异地查询和自助查询。同时查询依据、查询口径不一致，查询人员的素质和窗口设置的不一致，使得查询的便利性受到极大的影响，进而导致无法满足社会各界日益增长的查询需求。

三、对策

北京市不动产登记档案机构课题组针对上述问题，提出了集约化管理思路，通过“要素投入的集中”和“要素组合的优化”理顺登记管理思路，统一标准，促进现有各类资源的优化整合，推动全市不动产登记档案工作水平的全面提高。因课题组关于集约化管理思路另有专文呈现，本文仅就重点内容进行阐述。

首先，理顺登记管理思路，构建市、区两级协调发展机制，设立市级不动产登记档案管理机构，统筹规划，科学管理，开展业务监督、指导，督促各项工作落实。同时健全和优化现有区县级档案机构，就近服务，方便群众，与市级机构各尽其责，形成互补，共同进步。

其次，根据不动产登记工作和档案工作特点，统一各类档案工作和信息化标准，合理运用二维码、云计算等现代技术，引入先进管理理念，梳理各项档案业务流程，与业务系统步调一致，简化程序，形成高效的流水线归档机制，提高归档工作的效率和质量。

再次，兼顾市、区两级现有的各类资源，统筹规划，合理配置、优化馆藏、人力、物力资源，集中建设现代化、高标准的库房，使其成为全市不动产登记档案工作的保管基地、数字化处理中心和查询中心，缓解各区县现有库容压力，降低运行成本，完善运营管理。

最后，加强历史档案数据整合，建立统一的不动产登记档案信息系统平台，分类、分层次向公众提供查询服务，逐步实现网络自助查询和远程调阅，疏解窗口查询量，为社会各界提供优质、便捷的信息服务。

不动产登记档案论文 篇4

一、整合不动产登记档案的重要性

不动产登记档案整合工作具有科学依据,根据我国《物权法》的相关规定,不动产登记档案是由登记机构进行管理的,要由相关部门对其永久保存,所以,有关部门应根据原有的登记资料有效重建,再以法律法规进行规范。而且,物权登记也需要档案作为支撑,不动产登记档案是在相关的登记部门形成的,它是登记机构对不动产物权实现动态性管理的主要工具,能够作为不动产物权登记工作开展的重要基础条件以及依据。其次,为了实现便民服务工作,也需要档案。不动产登记档案主要为物权归属的主要依据,能够为社会发展提供证明,从而维护人们的合法权益。同时,对不动产登记档案实施整合工作,还能实现统一的利用方式,使群众能方便的查询信息,以减少群众的自身负担。再次,档案管理工作需要集约化管理,因为该管理方式不仅仅是登记工作的发展需要,还是档案管理自身的实际要求。各个部门的资料都是本行业发展的成果性资料,将其存放在原有的登记部门不利于合理保管,所以,应将分散的不动产登记档案进行统一化管理,以提高服务质量。

二、整合不动产登记档案的内容

不动产登记档案的整合内容主要包括在三个方面。首先,对档案部门进行整合。不动产登记档案部门要对其中的土地、房屋以及林地等各个领域中的不动产档案进行登记。期间,不仅要实现统一的、合理的技术标准,还要为档案管理工作提供良好服务。然后,对档案人员进行整合,因为人员的参与直接关系着档案管理工作的质量,所以应对档案管理人员进行培训,使他们学习专业的业务知识。因为档案管理工作需要高水平、高素质的人员熟悉业务,才能给其效保障。最后,实现档案的集约化整合,不动产登记档案的集约化组合能够将多种类的档案集中起来管理,实现标准化以及规范化管理,这样不仅能为档案管理工作优化实施提供相关条件,还能提升档案管理水平,从而为不动产登记工作奠定良好的发展基础。

三、整合不动产登记档案的难点

整合不动产登记档案的难点主要包括三个部分:其一,在档案移交之前的整理与交接情况,如果影响了前期的交接工作,就会降低后期档案的整理质量。该现象产生的主要原因是各个登记部门的管理方式、管理水平不同导致的。其二,在档案接收后整合入库中存在的难点,因为档案的入库工作是一种细致、系统性工作,每个执行步骤都要按照标准的执行规范有效实施。其三,由于档案馆中的容量多,面对较大的整合压力。不动产的数量多、类型复杂,如果要将其整合,会浪费掉大量时间和资金,从而影响了不动产登记档案的整合效率。

四、整合不动产登记档案的集约化管理

随着不动产登记工作的统一展开,不动产登记档案的种类、数量也不断增多。要对这些庞大的信息进行管理成为当前遇到的主要难题。所以,在本文中,要实现不动产登记档案的集约化管理工作,就要对数字档案建设进行基础研究,并利用互联网技术、云计算等相关技术在档案管理中发挥主动性,实现不动产登记档案管理工作的信息化发展。因此,要实现集约化管理工作,可以遵循以下几方面的改善手段。

其一,在集约化管理工作中利用互联网、大数据以及云计算等相关技术,其中,可以对每个档案配合身份证,并将身份证中的芯片设为自动或不自动的信息关联形式。如:设置自动形式可以起到定位、监督以及自动化统计等作用,从而降低相关信息出现失联状况,以提高档案管理工作的高效性。

其二,要利用移动通信技术,并推广移动通信终端的使用,在较大程度上能够对不动产的登记信息进行自动查询等。

其三,合理利用档案网站。可以在档案网站中进行宣传。而且,还可以将微信平台作为主要的社交媒体,工作人员对工作中存在的相关政策、行为指南以及群众提出意见进行相互交流与沟通。

五、总结

综上所示,根据对以上相关条件的阐述与分析,对不动产登记档案进行整合,并实现集约化管理成为当前各个机构的主要任务。

参考文献

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[2]赖俊峰,穆晓菊,陈卫东等.北京市不动产登记档案工作现状分析及对策初探[J].北京档案,2015(5):27-28,29.

不动产登记档案论文 篇5

摘要: 关于不动产登记机关登记错误的规定,《不动产暂行条例》和《物权法》只是做了原则性的规定，立法机关对这一问题没有做出明确的规定，使得实际操作过程中关于登记错误的处理出现很大的纷争。登记行为的性质应该为行政行为，所产生的责任是国家赔偿责任。我国所采取的审查形式为折衷形式，即不仅要形式审查，对权利人有重大影响的还要进行实质审查，对于登记机关赔偿责任的性质，为了更有利于保障受损害人，应当采取无过错责任原则。对登记错误的赔偿标准，一是要严格按照证据，二是依照损害的程度进行认定。造成的直接财产损失必须给予赔偿，间接财产损失则不予赔偿。最后结合我国不动产登记的发展现状，建立一套有我国特色的保险救济机制，不能再依赖财政对受损害人进行赔偿。关键字: 不动产登记，登记错误，赔偿责任，赔偿机制 《不动产登记暂行条例》经过不断的讨论﹑征集意见和修改，终于在今年3月1日正式开始实施。该暂行条例在不动产的登记程序、当事人的权利保护和法律责任等方面都作出比较详细、合理和完整的规定，然而在不动产登记过程中登记机构错误登记的赔偿责任这一方面，与原来《物权法》第二十一条的规定相比并没有作出进一步的完善，对于登记机构的性质、赔偿责任的性质、归责原则、赔偿的范围以及救济机制等问题并未明文规定，这种情况下必然导致在司法实践中出现很多用现有法律无法有理有据的解决的问题，诸如登记机构的赔偿责任应为国家赔偿责任，但是其违法性之认定却以侵害民事权利为认定依据等这样的问题应早日解决。在赔偿机制方面，国外的三种模式，即国家负担机制、利用者负担机制和保险机制，三种保障机制各有优势，我国应当深入研究这三种模式，结合我国的社会实际情况，制定出符合我国实情的救济保障机制，使我国的不动产登记工作更加完善。

一、登记行为概述

不动产登记是依赖登记机关的公信力，在不动产的市场经济活动中对不动产的权利进行确认，当事人则是因为信赖不动产登记簿而从事交易行为。如果不动产登记机构在登记过程中发生错误就会使不动产的交易基础产生错误，这样会使不动产权利人和利害关系人的财产权利很有可能会被侵害，不动产权利人和利害关系人就会追究登记机关的责任问题。要讨论登记机构登记错误的赔偿责任，首先就要明确界定登记错误的性质究竟是什么，其次要讨论登记机关的审查权限，《物权法》的第二章第二节主要是关于这两个问题的规定，在弄清楚这两个问题后，再定义登记错误的概念就变得简单了。

（一）登记行为的性质

关于登记行为的性质，目前主要的学说观点有两个: 1.民事行为。民事行为是指认当事人的意思表示为基础作出的能够产生权利义务的行为。该观点认为登记是由不动产权利人基于自己的意思表示将不动产交由登记机关进行登记，登记是对物权的公示，并不是物权的创设行为。因此登记行为是民事行为。从请求权角度考虑，不动产权利人享有登记请求权。将登记行为界定为民事行为，是最大程度的尊重私权利，使民事活动尽量减少行政权利的介入，营造一个更加自由的市场经济活动，使当事人能够依照自己的意愿从事市场经济活动，而不是再像计划经济那样，由政府控制公民的经济活动。再者，将登记行为界定为民事行为，是从不动产权利人角度对登记行为做的界定，登记仅仅是对物权的公示，并不会产生物权，而事实上物权始于不动产权利人向登记机关提出登记请求，登记请求权也属于请求权，而请求权属于在民法中讨论的范围，所以应将登记行为认定为民事行为。

2.具体行政行为。该观点认为登记行为是属于行政行为范畴的行为，登记机关有权根据不动产权利人的申请或依据职权进行登记，并不是民事行为，因其具有职权性和强制性，是符合具体行政行为的行政行为，所以登记行为理所当然应该是具体行政行为。不管是遵从民事行为说，还是遵从具体行政行为说，对不动产登记行为的效力，都应当依据其法律性质的不同而区分认识，但现实生活中的做法却并不是这样的，实践操作过程中，行政管理机关将登记视为其职能范围内的职权，所以不动产登记由行政机关甚至可以是事业单位负责。例如有土地管理机关对土地的登记工作进行管理，房屋管理机关对房屋登记工作进行管理。这些做法从名称到内容无不充分体现着很浓烈的行政色彩，并没有体现一丝的民事行为性质，这也就说明了，为什么一发生登记错误的情况，权利受害者就会想到要选择行政诉讼来解决不动产登记错误案件，而不是考虑选择民事诉讼或仲裁。“那么从司法主流观点来讲，还是认为不动产登记行为究其性质而言，属于具体行政行为，所产生的责任是国家赔偿责任。”

（二）需要明确登记机构的审查权限 审查分为实质审查和形式审查两种模式。形式审查是指登记机关仅从材料的全面性、合法性角度出发考虑申请材料的真实性，实质审查不仅从材料本身出发，还要通过实地调查等方法最大程度上保证材料的真实性。形式审查审查工作量小，审查效率高，行政机关对真实性把握相对较小。实质审查工作量大，审查效率低，对其真实性却有很大的把握。从《物权法》第十二条第一款中的规定来探究，我国采用了一种折衷模式，即对一些不易产生纠纷的材料只进行形式审查，而对容易产生纠纷的材料不仅要进行形式审查，还要进行实质审查，尽可能的减少登记错误的情况发生。采用折衷模式是符合我国国情的。一方面，我国人口基数大，相应的不动产的面积也大，而不动产登记机关的工作人员有限，如果采取实质审查方式，那将会使不动产登记人员忙的焦头烂额，也无法按时完成登记工作。另一方面，我国的不动产登记工作还不够完善，如果只进行形式审查，那么申请人若是提供虚假材料进行申请，那么登记人员将无法鉴定真假，最终造成登记错误。所以结合我国国情，我们采用折衷模式是符合我国发展需要的。

（三）登记错误的概念近年来，因为不动产登记机关的错误登记而引起的行政赔偿案件与日俱增，由于登记机关造成登记错误或登记人员的不负责任等各种原因造成不动产权利人的财产受到损失，但是受损害的权利人想要主张自己的权利却遇到很多的困难，最主要的就是对于登记错误的含义没有一个明确的界定。

通过对登记错误的性质和登记机关的审查权限的讨论，可以得出登记错误的性质属于具体行政行为，登记机关的审查方式应当采用折衷模式，即形式审查与实质审查相结合。关于登记错误的含义，学界有三种观点：广义说，狭义说和折衷说。1.广义说

广义说认为，错误登记是指登记簿上所记载的事项与原始事实状态不符的现象。原因行为造成的登记错误属于登记机关的登记错误，所谓原因行为就是在物权的变动中能够使物权发生变化的行为，在不动产登记过程中登记机构的原因行为造成的登记错误，广义说认为就是登记错误。不动产登记完成后，物权发生变动造成的登记错误，广义说认为也是登记机构的登记错误，因为物权发生变化登记机构有义务及时进行更正物权的归属问题。登记机关失误造成的错误毋庸置疑肯定是登记错误，这一点三种学说都是认可的。2.狭义说 该说认为，错误登记是指基于有效地登记原因而为的登记。该学说认为登记错误或者遗漏导致登记簿与其他证明文件有内容上的出入就是登记错误，但是登记错误不包括原因行为所致的错误。认为将原因行为导致的错误也归到登记错误，这就很大程度上加大了登记机关的责任，导致一发生错误就认为是登记错误，然后向登记机关追究责任，这显然是不公平，不合理的。3.折衷说 折衷说涵盖了狭义说上所有错误登记情形，同时折衷说认为登记原因瑕疵所致的错误也包括在内，但是登记机关登记后因为原因行为所导致的的登记错误不包括在内。结合我国国情，采用折衷说是更符合我国不动产登记机关登记错误的赔偿问题的，广义说对于登记错误含义的界定过于宽泛，将原因行为造成的登记错误包含在登记机关的登记错误内，这不合理的加重了登记机关的赔偿责任。狭义说将登记原因瑕疵所致的错误排除在外，这种做法是不合理的，登记机关应当对自己的过失造成的瑕疵登记承担赔偿责任。而折衷模式则全面准确的包含了所有正确的情形。对于登记错误的原因，《物权法》中规定了主要是两方面原因。1.当事人提供了虚假的申请材料，导致登记机关错误登记。2.由于登记机构或登记人员自身的原因。登记机关的过错包括以下几种情况：登记机构在登记过程中发现登记材料有瑕疵却没有实地调查导致错误；没有在规定时间完成登记；登记机构工作人员与他人合谋，造成交易当事人财产受损；符合登记却故意不予登记，使利害关系人的合法权利受到侵害；登记簿与权属证书的记载不一致，登记机构没有进行更正给他人造成损失；当事人的正当查询登记的请求被无根据的驳回。

二、赔偿责任的性质及其归责原则

（一）性质

不动产登记机构登记错误给真正不动产权利人的影响是很大的，目前在我国，房屋、土地等不动产对于大多数人来说，都是其用很多年的拼搏才换来的心血，或者是几代人传下来的财富，如果因为登记机关的登记错误而丧失，却又不能得到相应的赔偿，这对于他们是一个很不小的打击，对于公众的安全感也会降低，对于市场经济的稳定发展也是有很大影响的。要解决这个问题，就要清楚赔偿责任的性质以及归责原则。关于不动产登记机构登记错误赔偿责任的性质，目前的主流学说包括以下两种： 1.民事责任说

如杨立新教授就认为这种损害赔偿责任应当属于民事责任，理由有三点：第一，损害赔偿责任的基本性质就是民事责任。只有在民事领域才有损害赔偿责任，在刑事领域称为刑事责任，行政领域称为行政责任，研究损害赔偿责任都是在民法中研究的，所以该种赔偿责任是民事责任。第二，当事人的民事权利被登记机关侵害，就应该用民法的救济途径对当事人进行救济，所以这属于民事赔偿责任问题。第三，《物权法》是民事法律，在民法中规定的损害赔偿责任当然是民事责任。2.国家赔偿责任说

梁慧星教授认为因登记机关的过错，使得不动产登记发生错误，当事人或者利害关系人因为登记机关的登记错误遭受损害的，登记机关应该依照《国家赔偿法》的相应规定承担赔偿责任。因为登记错误是因登记机关的行为导致的，登记机关属于行政机关，因行政机关的过错导致当事人的权利受到损害的，依照现有的立法，是属于国家赔偿范围。不动产登记机构登记错误赔偿责任应该是国家赔偿责任。登记的主体一方是行政机关，行政机关在执行行政事务过程中，首先必须对因自己的过错所造成的财产损失向受损害人进行赔偿。假设行政机关对自己所造成的损害不进行赔偿，那么行政机关乃至国家的公信力又如何保障呢？不动产权利人因为登记机关的过错或者是其他人的过错导致登记机关错误登记而遭受了损失，行政机关理应赔偿，但是行政机关并不是营利机构，它的资金来源大多数靠的是国家财政的支持，所以行政机关向受损害人支付的损害赔偿金从其根源上看还是国家对受损害人进行的赔偿，而且受损害人一旦其不动产权利受到登记机关侵害后，受损害人立刻想到了提起行政诉讼，将登记机关列为被告告向法院，其目的就是想通过行政诉讼来获得国家赔偿，我国目前还没有建立起一套成体系的不动产登记错误赔偿保障机构，而且登记机关又没有能力自己进行独立赔偿，所以我国目前应该采用的是国家赔偿责任。采用国家赔偿责任，一方面可以使受损害人的权利能够最终得到保障，另一方面，国家承担了赔偿责任后，可以依据行政法的相关处罚规定，对造成登记错误的工作人员进行追究责任，一定程度上也是对登记人员的监督和管理。

（二）归责原则

归责原则主要包括过错责任原则和无过错责任原则两种。纵观世界各国，以德、日为代表的国家采用过错责任原则，只有登记机关在有过错的情况下才承担赔偿责任；以瑞士、英国和澳大利亚等为代表的国家采用无过错责任原则，主张无论登记机关有无过错，只要在客观上给不动产权利人造成损害，就应该承担赔偿责任。我国采用过错责任原则还是无过错责任原则？我国的学者对此存在很大的争议。胡康生教授认为实践中造成登记错误的原因很多，是没有办法一一例举的，立法若巧妙的用“登记错误”一词，该词描述的不是主动心态，而是一种客观状态，即只要发生登记错误，且给权利人或利害关系人造了损害，就应该对受损害人进行于损害相当的赔偿，并不去考虑登记机关是否有过错，也就是不以登记机关是否有过错为赔偿的构成要件，这就是无过错责任。朱岩，高圣平，陈鑫教授认为登记机构赔偿责任适用的是过错责任，因为《物权法》第21条第1款中的造成损害是登记机关的过错造成，而第2款中不是对登记机关的过错追究责任，而是由登记机关先垫付赔偿费用，后向造成登记错误的当事人追偿。

我国应当采用无过错责任原则，只要不动产登记机关登记错误，给受损害人造成损害就应当承担赔偿责任，而不过问登记机构是否有过错，也不过问是因自身原因还是因他人原因，只不过因他人原因造成登记机构登记错误，登记机关赔偿后可以向造成登记错误的人进行追偿。登记机关与受损害人相比，让登记机关举证自己没有过错是一件很容易的事，而且登记机关证明自己没有过错也是没用的，因为法律规定及时因申请人的原因造成登记错误，登记机关还是要承担赔偿责任，所以采用过错责任原则是无法解决登记错误的赔偿责任的。让登记机关承担无过错责任原则，如果不是登记机关的责任，登记机关赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿，这样的追责原理才更加有利于纠纷的解决，让受损害人的利益更好的得到保障和救济。

三、赔偿范围问题

赔偿范围问题，是指因登记机关登记错误，必然会给受损害人造成财产方面的损失，受损害人必须有一个要求赔偿的标准，才能有法有据的提出自己的诉讼主张，因此有必要深入讨论哪些损失是登记机关需要赔偿的，哪些损失是登记机关不用负赔偿责任的。通常情况下，登记机关因各种原因造成登记错误，不动产的真正权利人会向登记机关请求更正登记，如果登记机关不能确定是否真的是登记错误了，可以让申请人先申请异议登记，以保障自己的权利状态不继续被侵害，待登记机关查清楚事实真相，若果真发生登记错误，首先登记机关会进行更正登记。更正登记后受损害人仍然有损害的，可以追究登记机关的赔偿责任。在受损害人的损失当中，可以分为直接财产损失和间接财产损失。直接财产损失包括因登记机关登记错误，权利人遭受的财产损害，因主张权利而支付的律师费，诉讼费，交通费，手续费等费用，间接财产损失包括权利人主张的期待利益和租金，营利的减少等损失。而真正需要登记机关赔偿的财产损失是直接财产损失。登记机关造成的登记错误给受损害人造成的直接财产损失的情形无法具体来罗列的，但是我们可以根据证据来认定，直接财产损失的认定应当参考评估机构的意见。对于财产的价值应该参考受损害时的财产价值。因为在我国，不动产的价值变动是相当大的，如果以诉讼时的财产价值来评估，显然是不公平的。不动产登记机关登记错误，受损害人遭受的财产损失可以归纳总结为以下几种：

（一）不动产物权权利地位的丧失

不动产权利人一旦丧失对不动产的支配权，那么不动产权利人的权利地位也就相应的丧失了，这对不动产权利人的侵害是很严重的。例如王某侵害李某的不动产权利，将不动产登记于自己的名下，然后又转让给善意第三人张某，那么李某就丧失了对该不动产的所有权。登记机关要对李某的财产损失承担赔偿责任，之后登记机关可以向王某追偿。

（二）因主张权利而支出的费用

受损害人在发现自己的权利受到侵害后，会积极主张自己的权利，而在他主张权利这一过程中必然会因此支出额外的费用，这些费用理应由登记机关支付，因为是由于登记机关的登记错误使得受损害人为此花费了这笔费用。受损害人为维护合法权利而支付的交通费、诉讼费、律师费、手续费等都应该包括在内。

（三）可得利益的丧失 前文已述，登记机关因登记错误造成的直接财产损失需要赔偿，而可得利益并不是现实已发生的，是受损害人将来可能得到的财产利益，这种利益的取得具有不确定性，受损害人无法确保这些利益自己在将来的某个时间必然会得到，所以可得利益是属于间接财产损失，登记机关不用对受损害人的可得利益进行赔偿。综上所述，登记错误给受损害人造成不动产权利或者权利地位的丧失，因主张权利而支付的律师费、诉讼费、交通费、手续费等都属于直接财产损失，登记机关应当对直接财产损失进行赔偿，而对于可得利益等间接财产损失则不负赔偿责任。司法实践的惯常做法是，将为解决登记错误而产生的费用支出认定为非直接经济损失，对这些费用不予赔偿。这种做法是不符合立法精神的，因为这些费用是现实发生的，是因登记错误导致的直接财产损失，对于这笔费用，登记机关必须进行赔偿。而租金或者营利的减少，期得利益等，则属于间接经济损失，不能要求不动产登记机构予以赔偿。

四、赔偿机制的建立 目前，发达国家大多都已建立了较为成熟的赔偿保障机制，以解决登记机关登记错误给受害人造成的直接经济损失。例如英国土地登记局设立了专门的赔偿基金。登记机构因登记错误的赔偿金从该基金中支出。这样就保证了登记机构能够长期有效的对受损害人进行赔偿，保证了资金的有序供应。我国台湾地区，依据土地法第七十条，地政机关所收的登记费中应当提存百分之十作为登记储金。而我国目前并没有形成一个正常的机制，以解决登记错误的赔偿资金问题。实践中，发生此类赔偿问题，大多是通过国家赔偿问题，由国家财政中支出来，这样做一来加重了国家的财政负担，国家需要支出很大的一笔资金来为登记机关赔偿，二来由国家进行赔偿，不利于提高登记机关的工作效率，如果我们能够建立一个成熟的赔偿机制，由登记机关自己对自己的行为负责，发生赔偿问题由自己从赔偿机构中支付。那么，登记机关为了让赔偿机构正常运作下去，必然会提高自己的工作质量，而且也提高了登记机关的工作质量。

（一）目前成熟的主要赔偿保障机制

目前成熟的主要赔偿保障机制主要有三种：国家负担机制，利用者负担机制和保险机制。

1、国家负担机制

国家负担机制是指由国家财政中支付登记机关登记错误，给受损害人造成的直接财产损失给予赔偿，以弥补受损害人的损失。国家负担机制的理念是不动产登记簿是具有公信力的，登记机关的登记错误行为损害的是不动产登记簿公信力的行为，不动产登记薄的公信力归根结底由国家来保障。那么登记错误也就损坏的是国家公信力，国家为了维护其公信力，应当通过赔偿受损害人的直接经济损失以维护自身的公信力。目前大多数国家采用国家负担机制。例如德国和瑞士都采用国家负担机制。它们认为登记机关代表国家行使公权力，发生侵权行为，应当由国家负担这笔费用。

2、利用者负担机制

利用者负担机制是指不动产登记机关错误登记，受损害人要求的赔偿资金应当是收取的相关费用中支出。这种机制是要求不动产登记机关在内部建立一个完整的赔偿机制。当发生登记错误需要对受损害人赔偿时，直接由这个赔偿机制支付赔偿金，赔偿机制的资金则是从登记机关收取的费用中调动，而不是依靠国家财政。澳大利亚、新西兰、美国等国采用利用者负担机制。

3、保险机制

保险机制是指不动产登记错误后由保险公司进行赔偿的机制。保险机制的理念是登记机关将收取的登记费用的一部分在商业保险公司中进行投保，当发生登记错误需要对受损害人赔偿时，由保险公司对受损害人进行赔偿。目前美国的一部分州采用保险机制。它们认为保险机制不仅对受损害人的损害予以赔偿，又可以促进市场经济的发展，让资金可以流通起来，提高资金的利用率。

（二）保险机制的优点

结合我国实情，我国应当采用保险机制。保险机制的作用有以下四点：

1、解决赔偿问题

建立保险机制的目标就是解决登记机关登记错误后的赔偿问题。建立保险机制之后，登记机关将收取的部分费用投保于保险公司，由保险公司管理这笔资金，若是登记机关需要对登记错误负赔偿责任时，则由保险公司对受损害人进行赔偿。

2、提高登记机关工作能力

登记机关收取的费用是有限的，若国家财政不再为登记机关提供资金，那么登记机关必定会保证登记的正确率，这样也就从一定程度上提高了登记机关的工作能力。

3、提高市场经济发展，促进我国保险业的发展 我国保险业正处于一个飞速发展的阶段，在这个阶段需要向保险类公司注入大量的资金，如果我们将收取的费用的一部分投入到保险公司，一方面登记机关可以规避因登记错误造成的风险，另一方面可以促进保险业的发展。

（三）保险机制的建立和运行 1.制定相关的法律法规。

通过法律法规的形式将保险机制确立下来，使其具有普遍效力和强制效力。再者是用法律法规的形式将保险机制运行的程序及相关规定用明文加以规定，以便于实际的操作。例如，应该给保险公司交多少费用，这一业务由登记机关哪一部门负责，具体赔偿的步骤等问题都需要明示。

2.由登记机关设立专门的部门，负责同保险公司处理相关问题。

登记机关应当新增设专门的部门，专门负责这一领域，具体工作包括管理收取的费用，与保险公司签订合同，负责具体的赔偿工作等。通过设立专门的部门，使赔偿工作的效率得到提升，保障及时有效地对受损害人进行赔偿。3.发生赔偿时，由保险公司、受损害人和相关登记机关专门负责人员三方协调处理相关事项。登记机关和受损害人通过诉讼、调解或和解等方式将双方的争议进行处理，如果需要登记机关承担赔偿责任，登记机关可以给受损害人出具一张有价证券，由受损害人向保险公司请求支付确定的金额。综上所述，我国可以尝试采取保险机制对受损害人进行赔偿。采用保险机制不仅可以节省国家财政开支，将这一部分资金用于其他经济建设领域。还可以提高登记机关的工作效率和质量，促使登记机关内部制定合理的奖惩机制，提高登记机关工作人员的工作热情。一定程度上也会促进了保险业的发展。这些资金的注入，不仅拓宽了保险公司的业务领域，而且可以解决更多人的就业问题，所以我们可以借鉴国外的经验，制定一个符合国情的保险机制。结语

不动产登记错误的赔偿制度是对不动产权利人权利保障的一项非常重要的救济制度。对于不动产登记机关赔偿责任的研究，直接关系到受损害人的利益。在我国，不动产的价值巨大，不动产关系着很多人的幸福生活。如果不能很好的保障不动产权利人的权利，这对于社会的经济发展也有一定的负面影响，若不能很好的解决登记错误的赔偿问题，会使国家的公信力受到影响，所以，对于不动产登记错误的赔偿问题，要在现有的法律基础上进一步完善，使不动产登记方面的法律更好的服务于不动产登记事业。参考文献

不动产登记档案论文 篇6

一、登记客体的多样化

《物权法》规定，物有两大类，即动产和不动产，动产的种类远比不动产多而复杂，不动产就是《条例》所列的三大类：土地、海域、定着物。

1.土地

土地根据使用性质又可分成三大类：农用地如耕地、林地等；建设用地；填海填湖土地。作出这样的分类是因为不同性质的土地其用途和来源不同，如农用地上不能建造房屋（用于农业所需的配套则另当别论）。又如填海土地是经批准由海域转化而来。不同性质的土地可以依法转化，如农用地经严格的审批程序可转为建设用地，反之，建设用地也可转化为农用地，当然填海填湖土地既可以是农用地，也可以转为建设用地。

2.海域

根据《海域使用管理法》，海域是指内水、领海的水面、水体、海床和底土，与不动产登记有关的是海域使用权。与土地使用权一样，海域使用权可以依法提供给单位和个人使用。

3.定着物

土地或海域上定着物主要是建筑物、构筑物；土地上定着物还有森林、林木。定着物可以附着于地上、地下。在我国，仅就房屋而言，因功能、性质、来源之多样而使得房屋的登记复杂多样。

二、登记的物权种类多样化

《物权法》规定，各类不动产都可以申请登记，登记后或产生物权效力，或产生对抗效力。从大类而言，共有三种类型：一是所有权。国有土地和海域属国家所有的自然资源，其所有权不需登记，而集体所有的土地需要登记，此外，大量的所有权登记是附于土地和海域上的定着物。二是担保物权。可以用于抵押的不动产权利有三大类，即土地（海域）使用权、所附定着物所有权、土地承包经营权。三是用益物权。这类物权类型较为多样，依附于所有权和土地使用权也都可产生用益物权，其种类具体有：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、海域使用权、地役权。

三、客体的多样和相互组合形成的登记类型

对登记类型进行科学分类，有助于建立良好的登记秩序，根据登记的客体特点大体可分成五大类。

1.单一土地使用权或所有权登记

当土地或海域上尚未有建筑物或构筑物时，则集体土地的所有权、土地使用权、海域使用权分别申请单一物权登记。

2.单一房屋所有权登记

已登记的土地或海域使用权上已建成房屋进行初始登记（即《条例》所说的首次登记），由于此时土地使用主体和房屋所有权主体是一致的，因此只需办理房屋所有权登记。另一类单一房屋登记是所有权注销登记，由于土地正常情况不可能灭失而房屋拆除是经常发生的，因此只有房屋才发生所有权注销登记。

3.土地（海域）使用权和房屋所有权组合登记

房屋所有权初始（首次）登记完成后，不动产发生转移、变更的，则土地（海域）使用权和房屋所有权同时发生转移、变更登记，确保两者的权利主体一致。

4.抵押权登记

根据《物权法》，可以设立抵押权的不动产物权有房屋或其他定着物的所有权、土地使用权、土地承包经营权。在这些物权中，房屋或其他定着物的所有权必须与土地使用权同时设定抵押，而土地承包经营权可以单独设立抵押。当然，无定着物的土地使用权也是单独设立抵押。

5.地役权登记

地役权可以设立于土地所有权、土地使用权或房屋所有权之上，当地役权与其他用益物权共存时，由于地役权具有从属性，因此在处分地役权时将受到一定的制约。

四、高效合法做好组合权利的登记

1.多个有关联的登记可合并则尽量合并办理

不动产登记以依申请为原则，因此，是否登记取决于当事人的意愿。现实中也存在着许多登记滞后于已发生的法律行为或法律事实的情形，如合法取得的宅基地、合法建设的房屋未申请登记；购买的房屋未及时登记等。当权利人需要处分不动产申请登记时，会发现登记簿上还是上一手权利人的名字或该不动产根本未曾登记过。此时，是否需要将不动产每次取得的环节一一作相应的登记，履行所有的登记程序呢？这要根据权利取得的途径区别对待。对于取得土地使用权后用于自建自用的房屋，如果当事人在取得土地使用权后没有申请土地使用权首次登记，而在建好房屋后申请登记的，此时房屋所有权和土地使用权可一并登记，没必要土地使用权先行登记，完成登簿后再办理房屋所有权登记。而对于因多个先后法律行为产生的权利变动，宜分别办理相应的登记，如房屋买卖先后发生多次的，每个买卖行为都应办理转移登记，从而规范交易和登记秩序，保护交易安全。

2.可以竞存的权利按顺位并有条件地办理

不同的用益物权和担保物权可以同时存在于同一不动产，从而更大效能地发挥不动产作用，但权利不同的登记顺序会对当事人产生不同的影响。如，抵押权设立后，再设立地役权的应经抵押权人同意，否则不得对抗抵押权人，因此在办理地役权登记时，如登记簿已记载抵押权的，应提供抵押权人同意的证明。当抵押权和地役权同时申请登记时，由于地役权在合同生效时即设立，地役权优先于抵押权成立，因此应先登记地役权，抵押权人应知晓抵押物上存有地役权，经登记后抵押权排列于地役权之后。又如土地所有权上已设立土地承包经营权的，所有权人欲设立地役权，应经土地承包经营权人同意，在办理地役权登记时所有权人应提供承包经营权人同意的证明。

3.根据法律事实准确认定登记类型并注意前后衔接

原来在土地登记中没有转移登记这个类型（都归入变更登记了），而《条例》实施后，只要涉及权利主体变动的就应归入转移登记，特别是房屋所有权和土地使用权主体的变动涉及到税费的缴纳，因此准确认定登记类型是正确收取税费的前提。以征收不动产这一法律事实来说，在征收过程中，不动产从原权人手里转移到了征收人（一般是地方政府）名下，此时，根据《条例》，土地使用权应办理注销登记，而由于房屋尚未拆除，登记机构可根据征收决定办理土地使用权注销登记和房屋转移登记，房屋应登记在征收单位名下（一般是地方政府相关部门代管单位）。当房屋拆除灭失后，不动产征收人应尽快申请房屋注销登记。随后地方政府对已无房屋的土地重新规划后再次向市场出让的，则又开始了新一轮的不动产开发建设，随之而来又有了不动产各类登记。因此，及时、如实地登记记载不动产的现实状况是保证房地产一、二级市级正常运行的重要前提。

不动产登记档案论文 篇7

1.1 在某个特定区域内的不动产登记档案具有唯一性

不动产登记档案较为客观真实的反映和记载了某一特定区域内的不动产物权的自然状况以及权力归属状况等,同时也是对不动产物权公示的一个主要证明文件。而不动产的物权权属的唯一性原则,也就要求在某一特定区域内的不动产的登记档案具有唯一性的特点,即不动产登记档案管理工作由国家相关部门统一形成、保管以及利用等。

总之,在某一行政区域内,在对不动产登记档案管理的过程中,要将特定的不动产物权以及相关的权利限制统一登记在同一份不动产登记档案上,使得这一特定区域内的不动产物权权属的变动情况能够准确、及时、全面的反映出来,从而更好的适应经济社会的发展,保障物权交易安全。

1.2 不动产登记档案的制作主体具有法定性

不动产登记档案是通过国家授权,由专门的机关依照法律的规定以及特别的程序制作的,尽管现阶段我国的《物权法》还没有完全的颁布和实施,但是在第十届全国人大常委会中已经对其草案进行了第四次的审议,并将《物权法》的制定与实施列入到了我国人大常委会的立法计划之中去,此外,对与之相配套的不动产登记法律也提出了新的要求。而根据我国现行的有关不动产的登记规则办法如《城市房屋权属登记管理办法》、《土地登记规则》等,我们还可以认识到不动产登记档案的只做主体必须是由国家授权的一些专门的机关部门,其所制作和形成的不动产登记档案则主要是国家通过法律手段而强制赋予的,具有一定的社会公信力。

1.3 不动产登记档案的内容必须具有一定的规范性

不动产登记档案主要以簿册的形式对不动产的物权进行登记的,这就要求其在登记的过程中要严格的按照统一格式进行登记,使不动产登记档案的内容具有一定的规范性。除此之外,不动产登记档案的内容还应该翔实准确,其内容的排列顺序也应该根据不同的类别进行逐一详列,减少登记中出现的含混不清的现象,尽可能的避免因遗漏而造成的权属纠纷等隐患的发生。不动产登记档案内容的规范性还可以从根本上对其应有的法律效力进行保障,从而更好的维护国家的尊严以及法律的严肃性,并使不动产登记档案发挥出其应有的功能。

1.4 不动产登记档案在查询和利用方面具有公开性的特点

随着国家不动产登记制度的产生,不动产登记档案也随之建立起来,而不动产登记档案的建立一方面是为了实现“物权公示”的效果,从而维护不动产物权权利以及善意第三人的合法权益;另一方面则能够对不动产物权的交易提供安全保障。综上所述,我们可以看出不动产登记档案应该具备公开性的特点,而其只有具有公开性的特点,才能够实现其功能效力。所以,在进行公示的过程中,既要要求其所记录的内容向社会公开展示,还应该允许当事人、具有利害关系的人以及相关部门进行查阅、复制等合理的利用活动,从而实现建立不动产登记档案管理的最初目标。

1.5 不动产登记档案具有较为持久的作用时效

不动产登记档案是我国经常使用的一种档案管理制度,其作用时效具有持久性的特点。当今社会是一个物权流转比较频繁的时代,而在这一过程中,要想保障不动产物权交易的安全,最重要的就是要解决不动产物权交易者在交易的过程中不能自行调查的内容,如交易相对方的权利状况,而要想解决这一问题,就必须在不动产客观存在的基础上,围绕其权属问题来进行证明。从上述内容中,我们可以看出不动产登记档案必须与不动产的物质实体一起保存起来。

2 不动产登记档案管理的作用

2.1 为不动产物权登记的社会公信力提供保证

不动产登记的目的是为了实现物权的公示原则,通过不动产登记档案的记载来准确的反映出某一特定领域中不动产的归属于变更的情况,并通过向社会公开来方便当事人、相关部门以及利害关系人对其进行查询和利用。所以,不动产登记档案的作用则必须要通过“公示”这一途径来实现。此外,国家相关的法律法规赋予不动产登记档案的这种“公示”的方法,还可以在经过登记的不动产物权的权利状况与真挚的权利状况不相符的情况下,则可以通过国家法律承认其交易行为的有效性和合法性。

不动产登记档案的这一作用,不仅有利于保护不动产物权交易当事人的合法权益,还有利于社会主义和谐社会的构建,并为社会主义的公平正义提供有力的保障,最终实现社会的平稳发展。

2.2 能够有效的实现不动产物权的“公示原则”

不动产登记档案作用的实现主要是通过“公示”来实现的,所以不动产登记档案既是实现不动产物权登记社会公信力的主要途径,同时也是实现不动产物权公示原则的有效载体。而对于不动产登记来说,物权的公示原则是其主要实现方法,能够在不动产登记档案上记录特定不动产的现状,权利状况以及物权的各项变动等,并将所记录的内容向社会进行公示,从而起到风险的规避作用,帮助相对的当事人了解交易中可能存在的风险,并选择是否进行交易。

2.3 是不动产物权状况的权威证明文件

不动产的物权具有比较强的排他效力,所以凡是涉及到物权的法律在制定上都要遵循“在同一特定不动产上不能有相互排斥的多个物权同时存在”的原则。首先,针对这一原则,不动产登记档案所记载的内容在法律上具有唯一性和最高的证据效力。其次,不动产登记档案通过国家行为所表现出来的结果和体现形式,也使其具有较高的权威性,这一效力不仅可以为不动产的交易当时人提供查询不动产的渠道,还是解决不动产权利纠纷的最高的效力证据,不动产登记档案所表现出来的这一特性是其他一些文件或材料无法实现的。此外,与不动产登记档案相类似的不动产权属证书相比较,虽然不动产权属证书具有一定的证据效力,但是其证明力没有不动产登记档案,一旦这两者所记录的内容发生相悖的现象时,在没有其他绝对充分的证据证明的情况下,通常会以不动产登记档案所记录的内容为准,这也就说明了不动产登记档案为相对权威的证明文件。

2.4 是全部档案的主要构成部分之一

从社会实践的意义出发,不动产登记档案是一种独立的档案门类,并不是一个全新的问题,提出这一问题主要是因为在社会实践的过程中,人们没有提高对不动产的物权交易安全问题的重视度,各级档案管理部门也没有将其放在较为突出的位置。现阶段,随着物权流转的日益频繁,交易安全问题也逐渐的凸现出来,交易安全问题的出现则引起了社会各界的关注度,并提出了开展不动产登记档案工作的要求,同时我们也相信不动产登记档案在不远的将来会随着我国《物权法》的制定与实施而上升为档案部门的重要工作内容之一。此外,由于不动产登记档案所涉及到的内容与我国的社会现实联系比较密切,而开展不动产登记档案工作不仅可以丰富档案的内容、改善档案的馆藏结构,还可以提高社会的档案意识,从而扩大档案工作的影响力。这些都是在新时期的发展过程中,促进档案事业可持续发展的有效手段之一。

3 总结

不动产登记档案对我国档案管理工作的顺利实施具有积极的促进作用,所以档案管理的相关部门在对不动产档案管理的过程中,要积极的采取不动产登记档案,在丰富档案内容、完善档案馆藏结构的同时,促进我国档案管理工作的可持续发展。

参考文献

[1]徐颖.浅议不动产登记档案管理的特点与作用[J].黑龙江史志,2011(16).

[2]张肖千.不动产档案相关概念界定[J].档案学研究,2015(25).

不动产登记档案论文 篇8

在2013年年底的国务院常务会议上通过了构建有关不动产统一登记的制度。2014年11月我国出台了有关不动产登记的相关暂行条例,不动产登记制度建设步入正轨。在不动产登记制度建设过程中,为确保其高效运转,就需要匹配与之相适应的档案信息管理工作,这关系到不动产制度的推进和建设。因此,我们需要从新常态这一客观环境出发,结合不动产登记档案管理的具体特点和作用,从而分析优化这一工作的具体思路。

二、新常态下不动产登记档案管理的具体特点分析

不动产登记档案管理工作具体特点主要有:首先,其涉及管理的种类内容众多,且数量庞大。不动产涉及土地、房屋、林场、矿产资源等等。任何一类不动产内容都涉及规模庞大的群体,而对其中任何一项进行调查、归档都会形成大量数据资料。以土地管理为例,想要做好地籍管理,就需要从土地利用现状、用地情况调查、地籍情况调查和登记发证等多个方面入手。而在这一过程中,一定会形成各种各样的档案资料。其次,不动产登记档案资料不可被替代,其具有极强的专业性特征。不动产登记档案资料包括了权证、契约文件和图纸表册等各种内容和载体,而这些资料正是对整个不动产信息最客观、最全面的记录,因此无论是资料的专业性,还是唯一性,都是独特的。

随着我国鼓励人们进行不动产买卖以来,有关不动产的权属转移就持续发生,因此,整个不动产登记档案管理工作又有着动态变化的特征。比如相对以往土地管理工作,当前信息化技术的融合,使得土地使用权登记工作更为便捷、透明。而晋江市国土资源局所使用的“集成一体化应用平台”在2013年,荣获地理信息产业国家级银奖,这都是新常态下,时代所赋予不动产档案管理工作的新特点。

三、开展不动产登记档案管理工作的作用分析

正是不动产登记档案对整个不动产登记制度的影响和作用,使得我们必须深层次剖析开展这一管理工作的作用和价值。首先,有效开展不动产登记档案管理工作是不动产统一登记制度改革取得成效的基础和前提。完善档案管理,能够及时查询、申请相关不动产登记信息,同时也能便于相关机构进行监督和把控。档案不仅仅是资料,更是对事物变化的记载。只有有效开展档案管理工作,才能为整个不动产登记制度规范化开展提供重要保障。不动产统一登记制度改革是我国经济体制改革的重要内容,因此确保其规范化实施,意义重大。

在信息化技术成熟应用的今天,不动产登记档案的实际应用价值进一步显现,通过信息化建设,能够帮助需要进行相关服务的人第一时间了解政策动态和审批要求,同时更重要的是通过对地籍、矿产、房产等各种资源纳入统一平台进行管理,能够实现现有资源的最大化利用,从而体现不动产管理工作的价值。最后,开展不动产登记档案管理工作是提升国土部门相关机构工作效率的关键。实施不动产统一登记最影响的部门就是国土部门,相对以往工作量而言,如今统一整合后,其需要承担大量工作,而想要真正做到不动产统一登记工作高效、便捷开展,就必须借助档案管理工作的实施。目前,晋江市在进行不动产登记档案管理工作时,依据所属类型,分别在门户网站上对规划与建设用地管理、土地利用管理、地质矿产管理等多个板块内容进行公示,人们能够第一时间进行查询。

四、新常态下优化不动产登记档案管理工作思路分析

无论是档案管理工作的特点,还是其相关作用以及当下社会环境,当前不动产登记档案管理工作都面临着较大压力,因此,必须结合时代特点,对传统档案管理工作思路进行优化。对晋江市不动产管理工作来说,随着不动产统一登记制度的实施,其档案资料达到了100万份以上,每年仍在递增,同时每年查询利用档案资料也在10万次左右,因此,优化档案管理工作思路极为必要。

优化工作主要是结合时代特点,融入信息化元素,在做好纸质档案资料管理的同时,做好互联网信息化、智能化建设,通过大数据建设,将相关信息资料统一录入系统进行管理,同时结合智能终端的普及,拉近档案信息与人们之间的距离,从而提升其具体利用率。此外,还要借助门户网站建设、微信公众平台等多项服务机制建设,宣传不动产登记政策,优化登记工作开展的过程。结合信息化和智能化,推动不动产登记档案管理工作实现智能化、现代化管理。

五、结语

一直以来,由于不动产登记职责较为分散,国土、住建等多个部门都有不动产管理权限,这就使得不动产档案管理工作开展难度大,且出现管理机制不同、管理标准不一等各种现象,随着不动产统一登记制度改革进一步推进,优化不动产登记档案管理工作思路就极为重要。在新常态下,不动产登记制度从以往的分散登记逐步转化为统一登记的管理思路,其涉及到多个部门、多元内容,更是涉及多个层面的革新和优化,而不动产登记档案恰是整个不动产登记制度最好地记录和反映。

摘要：在社会发展新常态影响下,不动产登记档案管理工作不仅内容复杂,同时其整合、开展效果直接关系到不动产信息登记、查询。可以说,完善不动产档案管理工作开展思路,将为不动产统一登记制度改革推行发挥重要作用。本文拟从社会发展新常态形势下不动产登记档案管理的具体特点分析,通过对该活动开展作用进行了解,从而探索完善不动产登记档案管理的相关思路。

关键词：新常态,不动产登记档案,管理特点,管理作用

参考文献

[1]赖俊峰.北京市不动产登记档案集约化管理[J].中国档案,2015(4):39-43.

[2]刘劲哲.不动产登记条例对房地产的影响及作用[J].西部财会,2015(4):56-59.

不动产登记档案论文 篇9

一、登记发证主体发生重大整合

《不动产登记暂行条例》(下称《条例》)的最大亮点是把原来分散在不同机构登记的不动产统一由一个机构办理,特别是解决了房、地分离登记带来的诸多麻烦。而原来房、地登记的管理体制存在极大的不同,由此带来登记模式的较大差异。《条例》出台前,不但土地和房屋分别由不同机构办理登记,而且仅就土地登记而言,不同性质的土地权利或主体,是由不同的登记部门办理的,导致发证主体也不同。以无锡为例,农村土地经营承包权是由农委办理的,集体土地的所有权和使用权登记的发证主体根据地方性法规可以是区级人民政府,国土使用权及其他权利则由县、市人民政府登记。可见在土地权利登记方面,形成了三类完全不同的登记发证主体,即农委、区级人民政府、县或市人民政府。房屋登记同样存在类似情况,在我国一些地方,集体土地上的房屋登记和国有土地上的房屋登记分别由建设主管部门和房产主管部门负责,国有土地上的房屋登记管理中,具体从事登记事务的主体有市房产主管机构下属单位和区级房管部门等多个单位,这些不同单位从事登记业务,有的是基于地方性法规授权办理,有的是受市房产主管部门委托。由于这些单位分属不同的行政机关,导致业务口径不一致,登记效率低下,登记风险也时时发生。

《条例》第六条规定,县级以上人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构,负责不动产登记工作。这就将原来散落在各个不同主管部门的登记职能归集到一个部门行使,而原来不同政府层级的登记体制也随之得到改变、变得顺畅。根据此项规定,各地正在组建或已组建的不动产登记机构主要有两种模式:一种是县(市)国土资源局为不动产登记机构,为一级机关法人,不动产登记局作为内设机构挂在国土局的地籍处;另一种是隶属于县(市)人民政府的不动产登记局为登记机构,也是一级机关法人。这种管理体制改变了原来多头登记、多个层级、多个部门分别承担责任的状态。

二、不动产登记能否授权或委托非机关组织实施

由于不动产统一登记后业务范围更广、内容更复杂、登记类型更多,仅由国土局或不动产登记局内部处室部门从事登记业务是不太现实的。就无锡而言,国土局地籍处(挂牌不动产登记局)仅有3-4个人,而不动产登记业务每年达30多万份,因此必然要有专门从事登记具体事务的团队,一般各地的国土局或不动产登记局会沿袭原有做法,成立具有事业单位性质的登记中心,由登记中心具体从事登记业务。根据行政法理论,不动产登记属行政确认行为,登记中心作为非政府组织是以自己的名义开展登记工作、承担法律责任,还是以国土局或不动产登记局的名义开展工作呢?这要看该登记中心开展登记工作是经法定授权还是受上级主管机关的委托。由于《条例》仅规定了由不动产登记机构负责不动产登记,而未规定登记机构下属的事业单位可以开展登记工作,因此,不动产登记局下属的登记中心能否以自己的名义开展登记工作有赖于地方性法规、规章的规定。如果地方性法规、规章未能就此作出相应规定的,则作为一级机关法人的不动产登记局或国土局可以委托下设的登记中心行使登记事权。登记中心作为受托登记组织必须是依法成立、由熟悉法律、法规且具有一定专业技能工作人员组成的机构。受委托的登记中心仅作为行为主体开展登记工作,虽然其基于自己的考量独立认定事实、适用法律,但仍不能独立承担责任,而是由委托机关国土局承担诉讼、复议、赔偿的责任。

三、对外提供不动产登记信息的主体应该如何统一

当前,不动产登记后形成的大量信息越来越为社会所认可并利用,登记机构对于如何提供、提供哪些信息、对哪些人提供都应当按相应规定操作,从而让登记信息在发挥应有的社会作用时不至于侵犯商业秘密或个人隐私。以前,由于各地对登记簿和登记档案管理模式不同形成了不同的提供主体,如有些地方在房产管理局单独成立房产档案馆,作为登记信息保管主体提供对外利用,有些地方由从事具体事务的登记工作机构(受托单位或被授权单位)直接对外提供信息利用,还有的只是内设机构即档案科对外提供信息。由于提供信息利用也是一种行政行为,对信息的查询利用理应遵循行政法的相关规定。行政行为的合法首先表现在作为提供信息的主体应统一化、合法化,由于登记簿的管理归登记机构,根据《条例》第二十七条规定,不动产登记机构依申请提供信息利用,这也意味着不动产登记、登记簿管理、登记信息利用的相关职能都是由登记机构行使的。因此,在没有法律法规、规章授权的情况下,对外提供信息只能以不动产登记机构的名义,而不能由登记机构的内设机构或其他非登记簿管理单位以其自己的名义对外提供信息。

四、跨区域的不动产登记主体如何确定

不动产登记档案论文 篇10

《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)属于国务院颁布的行政法规,在我国法律体系中仅次于全国人大及其常委会颁布的法律,高于国务院部门规章以及地方人大的法规和政府规章,属于承上启下的法规。由于其效力相对较高,规定的内容就不会过于细致,必然缺乏一些具体操作内容,其主要规定了不动产登记时的主要框架和操作原则,具体的操作规范《条例》第三十四条明确说明:本条例实施细则由国务院国土资源主管部门会同有关部门制定。目前,《不动产登记暂行条例实施细则》(以下简称《实施细则》)已经在征求意见修改阶段,而且《条例》并未将《房屋登记办法》和《房屋登记技术规程》予以作废。其本质上是《房屋登记办法》和《房屋登记技术规程》的上位法,所以就目前而言,《条例》的实施对房屋登记部门暂时不会有太大的实质性影响,房屋登记部门仍应以《房屋登记办法》和《房屋登记技术规程》为具体业务指导和操作原则,只需注意《条例》中与之冲突的几个地方即可。

二、《不动产登记暂行条例》和《房屋登记办法》不同的地方

1.出现首次登记类型

《条例》中取消了房屋初始登记,取而代之的是首次登记,从《不动产登记暂行条例实施细则(草案征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》)第三十三条“不动产首次登记,是指不动产权利第一次登记”来看,房屋登记部门必须将系统的登记类型进行调整。

2.登记受理方面

《条例》第十七条规定:“不动产登记机构收到不动产登记申请材料,应当分别按照下列情况办理:

(一)属于登记职责范围,申请材料齐全、符合法定形式,或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的,应当受理并书面告知申请人;

(二)申请材料存在可以当场更正的错误的,应当告知申请人当场更正,申请人当场更正后,应当受理并书面告知申请人;

(三)申请材料不齐全或者不符合法定形式的,应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容;

(四)申请登记的不动产不属于本机构登记范围的,应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。

不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的,视为受理。”

规定首次明确了登记机构无论是否受理,都必须当场给予申请人书面凭证,并明确了未告知的法律后果。此规定对登记机构窗口受理人员的素质和业务能力提出了更高要求。如果还沿用以前的做法,极有可能出现因为要件不齐,但未书面出具不予受理通知单引发的行政诉讼。

3.赋予登记部门调查权

《条例》第十九条规定:“属于下列情形之一的,不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看:

(一)房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记;

(二)在建建筑物抵押权登记;

(三)因不动产灭失导致的注销登记;

(四)不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。

从上述规定来看,法规赋予了登记机构一个新的职责,就是调查。其与之前《房屋登记办法》规定的实地查勘是完全不同的行为。实地查勘的目的在于核对房屋和申请材料是否一致和有无其他违法情况,以作为是否可以登记的依据。而调查则是登记机构在发现有权属争议或者登记有可能涉及到他人利害关系时启动的一个程序,在实践中应该要严格区分。目前法律界和房屋登记专业人士大都认为房屋登记以形式审查为主,但此调查权的赋予,似乎将土地调查的行政管理模式代入了不动产登记中,而且在《土地调查条例》的规定中,调查是不能作为其他行政行为依据的。《条例》表面上赋予了不动产登记部门调查的权利,但是在《条例》和《征求意见稿》中,均未明确调查的作用和目的,这就加大了登记机构渎职的风险。

对可能存在权属争议,或者可能涉及他人利害关系的登记申请,不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。”

4.登记时限的不同

《条例》第二十条规定,不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续,法律另有规定的除外。《房屋登记办法》规定的国有土地范围内房屋所有权登记时限为30个工作日,集体土地范围内房屋所有权登记时限为60个工作日; 抵押权、地役权登记为10个工作日;预告登记、更正登记为10个工作日;异议登记为1个工作日。因此,在《条例》实施后《实施细则》出台前,所有的房屋登记时间应当以《条例》的30个工作日为准。实务中,尤其是集体土地的登记,一定要把握时间,不能超时。

三、《条例》实施后房屋登记证书的合法性

《条例》第三十三条规定,本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。从此规定来看,《条例》并未对《条例》实施后发放的各类不动产权属证书的有效性进行规定,导致除试点城市外,其他地方还是按照老的模式发放证书。对此,《国土资源部关于贯彻实施〈不动产登记暂行条例〉的通知》明确规定,各地要按照“权利不变动,证书不更换”的原则,做好新旧权属证书的衔接,确保已经颁发的证书继续有效。在新的证书公布前申请登记的,继续发放旧版证书;新的证书公布后申请登记的,发放新版证书,原来各部门依法已经发放的证书继续有效,不得强制要求更换证书,不得增加企业和群众负担。故此,在未完成不动产登记机构合并和未公布新版不动产权利证书的地方,仍然可以继续发放原有的证书。

四、房屋登记审核人员资格证书的效力

《征求意见稿》第十条规定,承担不动产登记审核、登簿的不动产登记工作人员应当通过国土资源部组织的考核培训。因此,房屋登记官资格极有可能不被认可。

五、《条例》实施对房屋登记机构长远的影响和应对措施

1.各地登记机构会陆续统一,房屋登记机构应当加强档案资料的整理和信息化建设程度,因为房屋登记的规范化程度和数据库数据容量,是目前各类登记中最完善和数据量最大的,做好自己份内的工作,争取在机构整合中获得更多的主动权。

2. 《条例》实施和机构统一后,对登记人员的素质要求会进一步提高,房屋登记机构应当未雨绸缪,除了加强对《房屋登记办法》和《房屋登记技术规程》等法律法规的学习,还应当加强对《土地登记办法》、《林权登记办法》等相关权利登记法律法规的了解。

民国不动产登记 篇11

协议达成，比武开始。大侠乙武术出众，艺压群雄，三招两式就把大侠甲打得一败涂地。大侠甲没办法，认赌服输，把南京那处房产的房契乖乖地交给了大侠乙，自己灰溜溜地搬走了。

阔人豪赌，拿房子当赌注，这事儿并不稀奇。稀奇的是输掉房子以后，大侠甲并没有跟大侠乙过户，直接交了房契就完事儿了。房契是什么东西？无非就是一张购房合同，合同上写的还是原业主大侠甲的名字，怎么能当成大侠乙这个新业主的产权证明呢？如果大侠乙比较懂行，应该很理性地让大侠甲陪他去趟房管局，把房本儿过户到自己名下才对嘛！

但是古代中国并没有房管局，也没有房本儿，古人买卖二手房，其产权证明主要就是那张房契，如果要过户，只能让房契过户：买卖双方重新签一张房契，然后去衙门缴纳契税，让县太爷在房契上盖一个红戳儿，再撕下房契的存根部分，留在县衙里作为备案就行了。

想让房契过户，必须得缴契税，这个规矩从北宋一直延续到清朝末年，其中契税税率一直在变，最低2%（宋仁宗即位时），最高9%（康熙平三藩的时候），再加上各种各样附加税，最多能占购房款的16%。也就是说，你花100万买了一套房，光过户可能就得花掉16万元！

为了省下这笔钱，古人买房往往并不过户。打个比方说，小明今年把房子卖给了小强，20年后小强又把这套房子卖给了小红，小红又在30年后将房子倒卖给小芳，如此这般过了半个世纪，你再看房契上的业主姓名，竟然还是早已作古的小明！

房产交易不过户，遇到购房纠纷会非常麻烦，假如小明的子孙强行霸道，找小芳要房子，小芳连个证据都拿不出来。所以从北宋到清末，历代政府都在劝说购房者过户，这样做一是可以减少纠纷，二是还能增加政府的契税收入。

问题是过了户也不一定安全。古代政府没有电脑，档案管理异常混乱，县官每隔两三年就能换一个，假如新上任的县太爷是个糊涂蛋，是极有可能把购房者留作备案的房契存根（清朝称之为“契尾”）弄丢的。存根丢了，新业主的不肖子孙再把房契弄丢了，从此无凭无据，你说房子是谁的？谁拳头硬就是谁的！翻翻《名公书判清明集》，再翻翻《三言》、《二拍》，房产纠纷俯拾皆是，史不绝书，把父母官搞得头大如斗，其中关键原因就是交易混乱、产权不明、档案管理太落后等缘故。

进入民国，孙中山先生为了厘清产权，减少纠纷，呼吁进行不动产登记。各地市政府先后响应孙先生的号召，纷纷在地方法院下面设立“登记处”或者“登记局”，让当地业主都主动去法院申报房屋位置、房屋面积、房屋质量和房屋现值，登记处或者登记局先审查，再公告，确信没有产权纠纷了，再登记备案，最后发给业主一张《不动产登记证》。

1925年4月，北京地方审判厅登记处在全城张贴不动产登记布告，是用白话文写的，容我抄录如下：

“本厅自民国十一年九月一日创办不动产登记制度，已经印发过十几万张传单，对大家说明了。北京的土地房屋自庚子变乱后，关系很复杂，有补签的，有失契的，有盗典、盗卖、盗押的，打官司的实在不少，一经登记处登记，权利就算是永远确定了，什么盗卖伪造的事情均敢保其没有，即万一遇到兵灾水火，契据丢失，不须登报声明，不须找铺保补契，就可以对抗第三人。从本年4月1日起，土地房屋每价值千元，只收一元登记费。”

这份布告向广大市民重申了不动产登记的好处，也公布了不动产登记的收费标准：土地房屋每价值一千块大洋，登记费只收一块大洋，千分之一的收费率。怎样来确定“土地房屋价值”呢？那时候的做法特别简单，法院不去估价，完全靠老百姓自己申报，报多少钱就是多少钱。

那位说了，既然报多少就是多少，那我为了少缴费，就使劲往少里报，我的房子价值100万，我只报100块好了。您可千万别这样，因为孙中山先生给民国每一部《土地法》都定下一个基调：只要业主申报的房价明显低于市价，政府就有权力按照他申报的价格强行征收……

这份布告张贴出去，实际效果如何呢？答案是几乎没有效果。当时北京市区将近四十万户常住居民，其中三十万户有房，前去登记的业主只有区区几千户，登记处的工作人员闲得无聊，半天上班，半天逛琉璃厂，年终盘账，收上来的登记费还不够购买办公用品。

北京是座老城，在整个民国时代，它都暮气沉沉，发展缓慢。它在商业上比天津落后，在工业上比汉口落后，在市政上比青岛落后，在教育上比广州落后，在各方面都比上海落后。它唯一的优点就是便宜：物价便宜，房价便宜，适合穷人活着。像这样一座城市，乡俗观念浓厚，法律意识淡薄，大多数人根本不懂什么叫产权，只要不遇上房产纠纷，根本体会不到登记的重要性。所以观念落后是北京不动产登记难以推行的原因之一。

之所以说“原因之一”，是因为还有其他原因。什么原因？政府不守信用。

民国时期的不动产登记是孙中山先生提倡的，孙中山给这项大工程定了三个基调：第一，照价登记，不管是业主去登记处申报，还是登记处派人测量，都要登记不动产价格，该价格跟实际价格不能相差太多，假如登记的价格过于便宜，政府有权按照登记价格进行收购；第二，照价补偿，政府征收某处不动产，一定要按照该处不动产的登记价格进行补偿，不能比登记价格过低，也不能比登记价格过高；第三，持续进行，每年至少登记一次，至少换发一回登记证，这样才能把权属变更和房价升降及时记录在案。

后来国民党打倒北洋军阀，统一南北中国，颁行《土地法》和《土地征收法》，把孙中山所定的照价登记、照价补偿和持续进行等三项原则变成了法律条文。例如“照价补偿”这一项，在1928年《土地征收法》里体现为第三十条：“土地所有人已依不动产登记程序呈报现期地价时，兴办事业人得照所呈地价给予补偿。”只要业主做过登记，就得按照登记证上的价格发放土地征收补偿款和房屋拆迁补偿款。这里容我补充一句，民国只有《土地法》，没有《物权法》，只有《土地征收法》，没有《房屋拆迁补偿条例》，这是因为国民政府从法理上将房屋看作是土地的一部分，不管是土地征收还是房屋拆迁，都一律视为是土地征收。

可惜民国不是法治时代，法律在实际执行中往往变成一纸空文。1928年南京市政府拆迁中山路两旁建筑，1933年北平市政府拆迁大栅栏一带民居，1938年重庆市政府拆迁都邮街两旁商铺，以及上世纪三十年代所谓“黄金时期”修筑川滇铁路、粤汉铁路、成渝铁路，铁道部工程局对铁道所占民田进行补偿的时候，都没有按照登记价格，也没有参照合理估价，而是统一选择比市价低得多的标准，因为只有这样才能“为国家节省费用”。

不登记，征收拆迁的补偿很低；登记了，征收拆迁的补偿还是很低。既然这样，不如不登记。

更让业主们生气的是，只要你登记在册，你就跑不掉了，国民党政府会把各种苛捐杂税捆绑在你的不动产上，想不交都不行。以上海为例，凡是1928年领到《土地登记证》（后来改名叫《土地执业证》）的业主，每年都少不了缴纳地价税、市政经费、教育经费、建设特捐、卫生特捐……刚开始甜言蜜语骗人家登记，登记完了就开始狠宰，这叫“笑脸迎客、关门打狗”，政府公信力就是这样失去的。

不动产登记档案论文 篇12

一、不动产登记是强制登记还是自愿登记

一般而言,不动产登记具有被动性,应依当事人申请而为之,如果国家要求不动产必须登记,将会产生公权对私生活的干预,但事实上,普通老百姓对不动产登记的愿望是非常强烈的,经登记的不动产权利能得到充分保护的观念已深入人心。在市场体制充分发达,资源能够自由流通的社会,基于交易安全的需要,当事人对不动产登记的愿意是非常强烈的。在过去计划经济条件下,房地产市场并不发达,房屋交易非常稀少,政府曾经实行过一段时间的总登记,这种总登记具有强制性,它主要是为了满足国家房屋普查之需。由于我国城乡二元结构的存在,集体土地上的房屋土地等不动产资源的交易却受到限制,当事人申请农村不动产资源登记的欲望并不强烈,不动产登记比例较低。因此,最近,国家自上而下,大力推进农村房屋土地等不动产的确权登记,这种登记也具有一定的强制性。但是,随着城乡一体化的推进,城乡资源互动的深入,农村房地产市场的建立,特别是在自由流通的城市房地产市场,毋需再行强调不动产登记的强制性,应当回归不动产登记应有的法律属性,即依据当事人的申请而启动。

《征求意见稿》第2条规定:“本条例所称不动产登记,是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为”。建议修改为“本条例所称不动产登记,是指不动产登记机构根据当事人的申请依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为,法律、法规另有规定的除外”。

二、不动产登记机构的设立

不动产登记机构如何设立,是实务部门最为关心的问题,《征求意见稿》第5条规定“县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构,负责不动产登记工作”,至于该部门究竟何为,并未明了,是其他不动产登记机构并入国土部门,还是单设不动产登记局,都未明确。由于涉及各自的部门利益,无论如何设置,都需要当地政府部门的强力推进。《征求意见稿》第6条规定“跨县级行政区域的不动产的登记,由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理”,举例示明,比如一个地级市,下辖三个中心城区(不包括下辖设区的县),那么根据该条规定,该地级市可由三个不动产登记机构分别办理。依笔者之见,地级市应设一个统一的市级不动产登记机构,下辖的中心城区可分设派出机构,统一接受市级不动产登记机构的领导。这样设置,可以保证在一个城市里,不动产登记运行体制的顺畅,减少分设不动产登记机构的制度运行成本,因为在中国现行体制下,分设部门就会产生部门利益,产生部门摩擦,带来部门协调问题,影响效率。

三、不动产基本单元理解

不动产基本单元是不动产登记中的核心问题,一个不动产能否纳入登记,能否登记发证,就看它是否满足基本单元的要求。何为不动产基本单元,我国《物权法》并未涉及,按照物权客体特定性原则,纳入物权登记的不动产应当具备构造上和利用上的独立性,一个是物理标准,另一个是使用价值标准,即不动产基本单元是指在构造上及使用上可以独立,且可单独作为所有权等物权之标的物的不动产部分。但如何判定构造上及利用上的独立性,争议很大。一般认为构造上的独立性指物理上的独立性,一般要求物与物之间有固定的墙壁相分割开,能与其他物完全相区别,利用上之独立性指可以排他使用,且能发挥该物之效用。然而,随着经济与社会的发展,土地资源的日益稀缺,为了资源效用的最大化,在构造上独立性的判断标准上,各国大多以范围明确论代替物理上之独立性,同时也放宽了对利用上的独立性的标准。只要具备在图纸上有明显界线且实务中也有明显的界址,即便没有固定墙壁相区分,也可以成为专有部分。至于利用上的独立性,只要利用时不对其他共有人产生不利影响,一般也都认为其具有独立的使用价值。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有纠纷案件具体应用若干问题的解释》第2条规定,“专用部分是指具有构造上的独立性,能够明确区分;具有利用上的独立性,可以排他使用;能够登记成为特定业主所有权的客体”。

《征求意见稿》第7条规定:“不动产以不动产单元为基本单元进行登记。不动产单元具有惟一编码。”该条规定中的“惟一”系用词不当。建议修改为:“不动产应当按照基本单元进行登记,不动产基本单元应当具备构造上和利用上的独立性,不动产基本单元应当具有明确、唯一的编码”。

四、关于空间的登记

当前,土地的空间利用日益重要,在城市中,机械式车位、地下商场、空中走廊、高架桥等立体利用土地的情形大量出现,但是,在当前实务中,这些对空间立体利用的不动产却大多未纳入登记。《征求意见稿》第7条规定“不动产登记簿应当记载空间界限”,但对空间究竟如何描述,却是深值研究的问题。《房屋登记办法》和《土地登记办法》对此作了原则性规定,但在操作层面,空间及空间权的登记仍是一个难题,我国相关部委及地方也出台过土地空间利用的相关文件,但比较零星,不够全面和系统,效力也较低,难以满足当前实务的需要。土地空间登记的难点主要表现在两个方面,一是土地空间的界定以及土地空间的虚拟划分,二是土地空间权利的描述。土利空间利用具有三维性,现有土地使用权的二维记载不能准确反映出土地的立体利用,不能清晰有效管理土地的空间布局,必须选择参照物,对土地的立体利用进行三维信息记载,实现对土地空间的三维管理。作为效力较高的《不动产登记条例》必须在这方面有所作为,特别在土地空间利用中不动产权利的取得与公示以及土地空间利用中的不动产权利冲突及其规制等方面加强规范,制定效力高、统一规范的土地空间利用不动产登记制度,指导当前不动产登记机构面临的空间实务登记难题,保障土地空间利用中投资人和购买人的合法权益,促进土地空间的有效利用。

五、登记簿的编制标准及记载内容

登记簿的编成标准应采取“物的编成”标准,以该特定的不动产为基础,一个特定的不动产占据一张簿页,然后依次填充应记载的内容。登记簿记载的内容包括:第一,不动产自然状况;第二,不动产权属状况;第三,不动产物权变动记录,记载不动产前后物权变动记录;第四,其他部分,记载异议、查封、解封等信息。

根据物权法定原则,物权的种类和内容由法律明确规定,当事人不能任意创设,故不动产登记机构不能随意按照当事人的申请在登记簿上作记载,从而使之产生物权的效力,登记簿上应记载的内容,由法律明确规定。比如,甲把房子出卖给乙,但约定一个条件,此房只能由乙居住,乙不得转卖,那么这种约定应该是无效的,违背了物权法定,所有权即包括占有、使用、收益、处分权能,乙取得所有权后当然可以转卖,甲无权干预,这种约定不得在登记簿附记栏中体现。

《征求意见稿》第7条规定“不动产登记簿应当记载不动产的自然状况、不动产的权属状况及不动产权利限制提示事项等”,缺少了不动产物权变动记录的记载,应当增加。同时,不动产权利的限制应当有明确的依据,如法院的查封文书等,至于“提示的事项”,规定较为随意,在实务中徒增歧义,引起混乱,建议去掉。

六、不动产登记种类及其理解

不动产统一登记后,不动产登记种类包括哪些必须明确,对不同种类的登记类型的理解也应当一致,以避免争议。按照物权法定原则,不动产登记种类应当统一到《物权法》的规定上来,不得自行创设。按照《物权法》的规定,不动产的登记类型主要包括:初始登记、转移登记、变更登记、注销登记、他项权利登记、预告登记、更正登记、异议登记等。

《房屋登记办法》第81条规定:“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的,房屋登记机构可以撤销原房屋登记,收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废,但房屋权利为他人善意取得的除外。”按此规定,在具备上述情形下,登记机构可以撤销原房屋登记,但有问题的是,撤销登记是一种独立的登记类型吗?显然不是,因此,该条规定造成了实务部门的困惑,容易引起混乱。另外,在目前的登记实务中,如何进行异议登记是一个难点。按照《物权法》第19条及《房屋登记办法》第76条的规定,利害关系人申请异议登记的前提是不动产登记簿记载的权利人不同意更正。可以说,这种规定在实务中根本不具操作性,因为利害关系人之所以要提出异议登记,必定是与登记簿记载的权利人有所争执,而且一旦异议登记生效,登记簿上记载的权利人再行处分已无可能。因此,异议登记须以权利人不同意更正为前提的要求使得法律有关异议登记的规定成为一纸具文。在实务操作中,登记机构大多仅凭利害关系人书面承诺登记簿记载的权利人不同意更正推定登记簿记载的权利人事实上不同意更正,至于登记簿记载的权利人是否不同意更正登记并未审查,再者何为利害关系人,也极不易判断。登记机构无论办与不办异议登记,都会处在一个两难的场面。一方面,由于对利害关系人的判断无统一的标准,登记机构认为其不属于利害关系人而不进行异议登记,会引起申请人的不满,另一方面,登记机构若进行了异议登记,由于在操作层面事实上并未严格执行异议登记须以登记权利人不同意更正为前提,这又会造成登记权利人的抱怨。

《不动产登记条例》在制定过程中,应当充分吸引实务部门在登记过程中遇到的诸如此类的问题,必须在条例中清晰界定不动产登记种类,廓清每种登记的涵义。

七、关于登记程序

《征求意见稿》第三章是登记程序的规定,此章问题较多。

第一,应当增加登记程序的一般规定,增加条文“不动产登记一般依照以下程序进行:(一)申请;(二)受理;(三)审核;(四)记载于登记簿;(五)发证”。

第二,关于不动产登记双方申请与单方申请的规定不甚严谨,哪些情形需要双方申请,哪些情形可以单方申请,这是不动产登记机构每天都会遇到的问题,很多同志对此较为模糊。要把这个问题搞明白,关键是要清楚不动产物权变动的类型及其特点,根据不动产物权变动原因的不同,不动产物权变动分为两种类型:一类是基于合同、协议等法律行为发生的物权变动;另一类是基于判决、调解、裁定、继承等非基于法律行为发生的物权变动。就第一类而言,必须由双方当事人对合同、协议履行完毕,完成登记才能发生物权变动,因此,需要双方申请。就第二类而言,在判决、调解、裁定等生效时,或被继承人死亡时物权即发生变动,这时,登记不是物权变动的要件,不需要前来登记机关完成登记,物权已经发生变动,但是权利人要处分该不动产时,必须以完成登记为前提条件。由于申请人在登记之前即已取得标的物的物权,因此,由取得人单方前来申请办理即可。须注意的是,并非所有的法院判决,申请人都可单方前来申请登记,判决文书有三种类型:第一种是确权判决,当事人凭确权判决文书可单方前来申请办理;第二种是给付判决,这种判决仍须双方前来共同申请办理,一方不愿意配合的,须要法院的协助执行;第三种是变更判决,此种判决需要涉及到的当事人到场。《征求意见稿》第12条规定:“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的,应当由当事人双方共同申请。”建议以列举加抽象的方式进行规定,修改为:“根据买卖、抵押等合同协议发生的不动产物权变动申请不动产登记的,应当由当事人双方共同申请。”《征求意见稿》第12条规定“人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的,可以由当事人单方申请”,建议修改为“人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等取得不动产权利的,可以由当事人单方申请”。

第三,关于电子申请。在电子信息日益发达的当今,对于一些登记,可否采行电子申请方式,即当事人或者其代理人不用到登记机构现场申请,而是通过信息化的手段,实现远程申请,通过技术手段,核实申请人身份信息,申请资料通过电子扫描等方式予以送达。因此,《征求意见稿》第13条“当事人或者其代理人应当到不动产登记机构现场申请不动产登记”还有探讨的必要。

第四,关于登记过程中的时限,由于不动产种类众多,各种不动产登记的简繁程度不一,因此不宜针对所有的不动产登记,统一规定受理审核时限。建议删除《征求意见稿》第15条以及第18条有关5个工作日的初审以及30日内办结的规定。另外,《征求意见稿》第18条第2款的规定:“同一不动产权利有两个以上主体申请登记的,不动产登记机构应当依据受理时间的先后顺序办理登记,法律、行政法规另有规定的除外。”该条规定于此,甚感突兀,不知用意何为,建议去掉。

第五,关于不动产登记机构的审核职责与赔偿责任。《征求意见稿》第16条规定“不动产登记机构受理不动产登记申请的,应当按照下列要求进行查验”,从该条规定来看,并未明示不动产登记机构承担的审查职责,该条规定参考了《物权法》第12条的规定。关于不动产登记机构的审查职责一直有形式审查与实质审查之争,多数观点认为根据《物权法》第12条的规定,实际是赋予登记机构以实质审查之责,笔者不赞同要求登记机构承担实质审查之责。目前,学术界有这样一种代表性观点,认为实行实质审查是登记具有公信力的必要前提,这个观点值得商榷,公信力纯粹是一种立法的政策选择,与物权变动模式或审查模式并无关系,无论在哪个国家,如果经登记的不动产物权没有公信力,则交易秩序定会受到破坏。采取比较法的视角,欧美大多数发达资本主义国家采用的是替代审查,比如公证的介入,《征求意见稿》可以增加前期替代审查规定,比如引入公证,以减轻不动产登记机构的审查职责。不动产登记机构审查职责的定位直接与其赔偿责任相关,按照《物权法》第21条的规定“因登记错误,给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任”,如果《物权法》第12条界定登记机构为实质审查,显然,可对《物权法》第21条作如下理解,造成登记错误的原因既包括登记申请人提供虚假材料欺骗登记机构,也包括登记机构工作人员自身故意及疏忽大意等过错,无论哪种情形,登记机构都应承担责任,登记机构承担责任后,可向造成登记错误的人追偿。即登记机构应当承担无过错责任或者结果责任,只要登记结果错误,房屋登记机构就应全部赔偿,然后再追偿。但如此理解,显然对不动产登记机构有失公允。随着《物权法》的实施,过错推定责任渐渐成为实务当中起支配作用的标准。如果第三人提供虚假材料申请登记,登记机构已尽审核职责仍无法发现的,则应由第三人承担民事赔偿责任,而不能要求不动产登记机构承担赔偿责任。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第12条规定:“申请人提供虚假材料办理房屋登记,给原告造成损害,房屋登记机构未尽合理审慎职责的,应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。”该条规定明确了登记赔偿的过错责任原则,将房屋登记机构的赔偿份额与过错挂钩。建议《征求意见稿》参照该司法解释的规定,明确不动产登记机构合理审慎的审查职责及相应的赔偿责任。

八、登记信息利用与隐私保护

物权法的基本原则之一是公示公信原则,公示原则是指物权变动必须以一定的方式向外界公示,使第三人能够及时了解物权的变动情况,这样才有物权变动的效力,公信原则是指任何因为基于对公示行为的深信,而从事相关交易行为,即使公示错误,其交易行为仍受法律保护,也为有效。公示公信原则的目的是出于对交易安全的保护,特别是保护当事人对公示的信赖利益。物权变动要求公示,但是不是物权变动的所有信息都须要公示出来呢?这涉及到公示的目的究竟是什么,依笔者之见,公示的目的是为了交易,如果不存在交易,公示也无多大意义。当然,国家公职人员的财产公示另当别论。

《征求意见稿》第23条规定:“权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料,不动产登记机构应当提供。”该规定照搬了《物权法》第18条的规定,《物权法》第18条规定:“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料,登记机构应当提供。”建设部《房屋权属登记信息查询暂行办法》第7条规定:“房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息,单位和个人可以公开查询。”这两条规定似乎有冲突,因为《物权法》规定的查询、复制主体限定为权利人和利害关系人,而建设部《暂行办法》对查询主体无限制性要求。在笔者看来,这种冲突并不存在,关键在于对《物权法》第18条如何理解。首先,对利害关系人如何理解,一是指交易当事人,二是指潜在交易当事人,指一切可能从事交易的人或者有交易意向的人,如果把利害关系人扩大到潜在的交易当事人,那么《物权法》与《房屋权属登记信息查询暂行办法》的规定就是一致的了。因为任何人都可理解为潜在交易当事人。其次,对登记资料如何理解,一是仅指登记簿,二是不仅包括登记簿,还包括登记申请表、提交的相关文件等。从《物权法》用语“查询、复制”的表述来看,应包括申请表、相关文件等,因为登记簿不存在复制的说法,登记簿可以查询,只有登记申请表,当事人提交的相关文件等才存在复制的提法。