不动产投资信托

不动产投资信托（精选3篇）

不动产投资信托 篇1

一、构建完善的信托业务体系

根据目前我国市场的客户需求现状，可以客户分为四大板块：

（一）个人板块

1、富裕收入的个人。

富裕收入的个人、家庭以及私营事业，数量迅速增加，有着巨大的潜在金融产品的需求，较为丰厚的财产需要专业的管理和保值，因此会产生一定的资金信托需求和资产管理需求。同时此类客户还可以为将来遗产信托等新业务积累客户资源。个人信托取代生前赠与，可避免家产缩水贬值;信托受益权取代继承权，可以贯彻被继承人的意旨;个人信托取代死后继承，可照顾遗族，造福子孙。

2、中产阶层。

中产阶层的崛起带来社会对于投资理财、财产保值增值的巨大需求，中产阶层也更为关注生活品质的提高，而个人信托恰恰可根据个人的信托财产及信托理财目的提供包含投资、保险、节税、退休计划、财富管理等全方位的信托规划，满足个人及其家庭不同阶段的需求，为委托人妥善规划财产。

3、普通居民。

随着我国社会经济的发展和转型，涌现出的许多社会问题，诸如子女生活、教养及创业资金的准备及管理;医疗保障、身心障碍子女或其它家属的照护;退休安养生活的照料等方面，这些都可以设计适合的信托业务来实现。

（二）公共机构板块

1、政府部门。

政府的政策，尤其地区开发政策，往往意味着需要投入大量的资金，随着城镇化水平的提高，以及社会主义新农村建设所带来的大量的政府项目，比如基础设施建设项目，由于其行业特性和政府管制往往有着丰厚的投资回报，项目运营过程中产生大量的现金流，这为资金信托管理提供了空间，同时通过信托，可以使广大投资者参与国家和地区建设以及分享现代化建设的成果。

2、事业单位以及公共基金。

事业领域的逐步开放和企业化进程也提供了充分的投资需求和投行需求。

（三）企业板块。

1、国有企业。

效益好的大中型国有企业通常处在某种程度的政策保护性行业中，经营稳定，拥有重要乃至垄断的市场地位。持续产生的庞大现金流需要进行再投资，但往往由于体制或行业空间的限制不能在本行业进行拓展，因此可以有充裕的资金进行委托管理，同时随着国有企业改革的深化，此类企业蕴涵着企业民营化、管理层持股、企业上市、兼并收购等丰富的投行业务机会。

2、民营企业。

扩张性的民营企业是指中等规模的，处于良好产业中，拥有优秀的企业家和经营团队，能够保持企业高速增长，管理完善并且不断增加企业在产业中的领导地位的经营企业，发展特性使得这类企业拥有巨大的潜在筹资和投行需求，和长远的发展空间。

（四）金融机构板块

随着我国金融业的全面开放，不同金融门类之间的合作必然会加强，以抵御国外金融集团的竞争。信托横跨资本、货币和实业三大市场，优势明显，可以成为银行业、保险业和其他金融机构的开展业务的平台。

二、开展信托业务创新

信托业务创新应当依据信托投资公司的客户结构和业务发展体系，采取积极的业务创新策略，一方面，充分挖掘客户需求;另一方面，提高信托产品自身的竟争力，内外结合，提高信托业务的创新能力。

（一）挖掘客户需求的策略

客户的需求是信托业务开展的基础，当前存在于我国市场中四大板块的客户有着强烈的信托需求。信托业务创新就要察承以“客户”为导向的策略，分别针对不同的客户，定位其需求，进一步发现潜在需求、刺激客户需求、创造客户需求。

1、个人板块——差异型创新策略。

个人客户的需求具有多样而灵活，“提供个性化业务”是针对此类客户的创新策略。信托业务的创新要努力迎合此类客户个性化的特别需求。以此可以创造客户忠诚度，根据客户的收益与风险偏好、流动性偏好以及其他一些特殊要求，结合信托活动的领域，信托投资公司凭借自身技术优势和管理优势，设计相应的信托业务，实现某种新的服务功能，这种功能要明显的与众不同，明显的弥补以往服务的某种不足，满足客户的需要。

2、公共机构板块——专业型创新策略。

政府机构是目前市场上信托需求最强的客户，目前此类客户的需求集中于融资管理。而将来公共机构需要更为专业的投资管理和规划，信托投资公司应当充分认识到这些潜在需求，以这些客户的项目为载体，为其设计和运作投融资方案，提供相关的财务咨询和顾问服务，拓宽信托服务领域，“提供专业化的信托服务”是针对此类客户的未来创新策略。

3、企业板块——多样型创新策略。

信托可以为企业提供的不仅仅是融资服务，而且可以为企业提供“多样性的服务”。信托业务以企业的需求为创新的方向，提供多样化的服务这些服务包括：投资业务、托管业务、风险服务、财务管理等等。

4、金融机构板块——平台型创新策略。

信托业务创新应该充分利用信托横跨货币、资本、产业三大市场的优势，连通产业与金融市场，信托投资公司不仅要加强与其他金融机构的合作，而且要成为金融机构的展业平台，并且将“平台优势”作为信托业务创新的策略。

（二）提高信托业务竞争力的策略

信托业务竞争力的核心是信托业务本身的功能和信托服务的质量，针对处于不同发展阶段的信托业务，应该采取相应的创新策略。

1、提高信托业务功能的创新策略。

提高信托业务功能的创新策略主要基于对信托投资公司核心业务的开发。此类业务发展相对成熟。对其进行创新，主要是通过重新组合和创造性变革设计新的信托产品。不断扩张现有的业务，增加业务类型、产品种类，扩大市场范围。

2、信托业务服务创新策略。

虽然目前有关法规规定信托不能在公共媒体上做广告，但是并没有规定信托投资公司不能进行营销。因此信托投资公司仍然要有一套适合自己的营销策略，服务于信托业务创新过程。

信托投资公司通过直接渠道营销，可以为客户提供周到的服务。直接渠道营销是指信托投资公司借助于一定的方式直接与客户联系，将创新性的业务直接提供给客户。信托业务的专业化要求较高，通过其他渠道无法满足专业化要求。而信托业务所提供的高价值、高技术含量的服务，非常适合选取直接渠道推广业务，通过直接渠道反馈的需求信息又进一步促进了信托业务的创新。

三、防范信托业务风险

信托业务风险管理制度不完善，会导致信托业务风险，甚至出现风险失控的局面。针对当前信托业务风险的主要类型，信托投资公司应当采取全面、详尽的风险管理措施，这些措施应当具体，具有强的可操作性，并且得到切实的落实，努力取得良好的风险管理效果。

1、信用风险管理。第一、加强事前对交易对手(项目)的尽职调查;第二、实行对交易对手(项目)的风险评审制度;第三、严格落实贷款担保措施，选择信誉卓著的大企业作保证，客观、公正的评估抵押品，贷款本金与抵押品价值一般控制在50%左右;第四、事中对交易对手(项目)进行跟踪调查，对资产分类进行评级和动态管理;

2、市场风险管理。第一、加强对经济及金融形式的回顾和预侧，并据此提出资产配置和调整方案;第二、对证券投资投资组合的净值、仓位和投资集中度等指标事先设定预警点和止损点;第三、在外汇资金的安排上做到币种和期限结构的匹配，通过各种金融衍生工具来规避汇率风险。

3、操作风险管理。第一、建立有效的投资决策机制，明确各项业务操作流程;第二、建立职责分离、横向与纵向相互监督制约的机制;第三、建立严格的复核、审核程序;第四、制订严格的信息系统管理制度并配置灾备系统。

摘要：现代信托, 以信托业务为基础, 连接了客户和社会, 融合了理财和金融, 围绕着“受人之托, 代人理财”, 不断的健全着我们这个社会的信任和委托的理念。英、美、日等地的信托业务各具特色, 信托投资机构在这些地方经过长时间的发展, 形成了既富有本国特色又充分发挥信托优势的业务经营模式。我国信托投资公司的发展也要采取正确的对策, 适应中国的国情。

关键词：信托,投资,投资公司

参考文献

[1]、朱祥林:《信托投资公司经营与管理》, 上海财经大学出版社, 2004

[2]、丁建臣:《信托业务创新与规范》, :对外经济贸易出版社, 2003

[3]、谢泰峰, 郑文堂, 王建梅:《金融业务风险及其管理》, 社会科学文献出版社, 2003

[4]、霍津义:《中国信托业理论研究与实务》, 天津人民出版社, 2003

[5]、盖永光:《信托业比较研究:历史演进、定位与发展》, 山东人民出版社, 2003

不动产投资信托 篇2

2009-12-31 10:21:23浏览量： 238

第一条 为规范信托公司证券投资信托业务，保障信托业务各方当事人的合法权益，培育公平竞争的市场环境，促进证券投资信托业务健康发展，根据国家有关法律、法规及监管要求，制定本公约。

第二条 中国信托业协会（以下简称“协会”）负责协会成员（以下亦称“会员单位”）证券投资信托业务的自律管理。

第三条 会员单位应依法合规经营，规范发展，严格按照国家法律法规和监管部门的有关规定开展证券投资信托业务，促进证券市场健康发展，在落实国家关于建设多层次资本市场体系，发挥市场资源配置功能的战略方针过程中起到应有的作用。

第四条 会员单位应当诚信经营，不得损害社会公共利益和行业利益。

第五条 会员单位发行证券投资信托产品，应当筛选合格投资人，原则上遵循以下规定：

（一）会员单位采取问卷调查、录音电话、现场访谈等适当方式对委托人进行风险适合性调查。调查内容包括但不限于委托人合同信息核实、风险承受能力及风险揭示等。

（二）会员单位应在信托文件中真实、完整记载委托人详细信息，包括但不限于委托人名称、身份证明文件、联系电话、住所等，并依法保存相关资料。

第六条 会员单位应如实、充分地向委托人揭示证券投资信托的投资风险，包括但不限于在信托文件、推介材料、信托公司网站、其他媒介信息上，在醒目位置以醒目字体载明信托计划不承诺最低收益，不保证一定盈利等内容。

第七条 会员单位应配合监管部门及协会对证券投资信托各方参与主体的情况、信托产品详细数据、运行情况等进行调查。

第八条 会员单位应当严格按照监管部门关于开设信托专用证券账户和专用资金账户的规定，开设相关账户，并应遵循以下规定：

（一）除按中国证券登记结算有限责任公司的要求提交开户材料外，还应提交以下材料：

1、单一资金信托应提供已签署的信托合同的复印件，并加盖信托公司公章或专用章。

2、集合资金信托计划应提供信托合同样本及信托计划说明书（信托计划说明书应当至少包括推介期、信托计划规模等内容）、信托计划成立公告或成立通知书，并加盖信托公司公章或专用章。

3、会员单位应保证信托设立真实有效，承诺不以拆分信托产品或开立“拖拉机账户”等形式，参与新股网上申购业务。

（二）单个证券投资信托成立时的规模不低于人民币2000万元。

第九条 鼓励会员单位在符合资本市场发展趋势及监管规定的前提下进行业务创新。

第十条 会员单位通过协会与监管部门及其他相关部门建立有效沟通、协调机制，及时解决产品创新设计或业务开展过程中出现的各类问题，促进证券投资信托业务健康、有序发展。

第十一条 会员单位应当公平竞争，不得以任何形式诋毁其他会员单位的商业信誉，杜绝恶性竞争、垄断市场、破坏市场秩序的不正当竞争活动。

第十二条 会员单位应积极配合协会与监管部门工作，组织进行市场调查研究和业务宣传，促进行业政策、法规及信用环境建设。

第十三条 会员单位应建立信息沟通与共享机制，及时向协会反映市场信息与行业情况，报送业务数据和信息，建立具有权威性、可靠性的证券投资信托业务统计系统与数据库。

第十四条 协会组织会员单位共同研究制定投资顾问型、结构化型及其他类型证券投资信托业务指引，对投资范围、投资集中度、风险控制、费率结构等内容进行规范。

第十五条 会员单位应相互监督，及时向协会反映违反本公约的行为。第十六条 协会对会员单位及其从业人员执行公约的情况进行监督。协会可根据情况要求会员单位进行自查，或组织对各会员单位公约执行情况的检查工作，并通报检查情况。

第十七条 协会定期组织对证券投资信托业务运营情况的综合测评，测评结果可作为对会员单位进行行业内部评价的依据，并向监管部门建议作为监管评级参考。

第十八条 为维护本公约的有效执行，对于会员单位违反公约的行为，协会可采取内部通报、警示通知、限期整改、同业制裁等措施，协会采取的制裁措施将抄报银监会，作为监管评级的参考。对于涉嫌违规经营或触范法律法规的，协会可向监管部门或其他相关部门反映情况。

我国保险资金投资不动产探析 篇3

《暂行办法》的出台,打消了此前人们对保险资金进入不动产市场炒房地产的忧虑,根据《暂行办法》,保险资金不能投资商业住宅,不能直接参与房地产开发,不能投资设立房地产企业,更不允许直接进入楼市炒楼。根据监管部门的要求,保险机构投资不动产主要是购买自用办公楼、投资廉租房、养老实体、商业物业等,由此可见,保险资金的投资范围相对较小,并以长期持有为目的。

其实早在我国监管当局开放保险资金投资不动产之前,保险公司已提早布局,纷纷通过以自用名义购入投资性物业的曲线方式进入房地产。据相关统计,从2006年到2009年5月,保险公司购买的写字楼面积已超过120万平方米。此次险资获准投资不动产后,引发了保险公司新一轮购楼热。2010年9月,平安信托买下成都中汇广场,作为自用办公楼;中国人保日前宣布与旗下子公司合计出资37.44亿元竞购北京首都时代广场,作为其新总部;中国太保则正洽购上海世纪商贸广场。各家保险公司对进军房地产市场的热情不断高涨。

保险资金获准进入不动产市场使保险公司获益良多,其有助于保险公司进一步拓宽投资渠道,分散投资风险,提高保险资金运用收益率及保险资金抗通胀能力,并有助于提高保险资产负债期限匹配。但我们也应认识到,该全新投资领域机遇与风险并存,我国保险业应充分借鉴国际经验,避免盲目投资带来的损失。

从国际经验来看,表1展示部分国家对保险资金投资不动产的比例限制,各国比例都较为严格,均不超过20%,且美国与德国仅为10%。而从表2,表3可以看到,欧美及日本各国保险资金投资不动产比例远远低于监管当局所设的比例上限,而且各国保险公司对不动产的投资比例都呈现明显的下降趋势。

保险业发达国家历经多年发展,保险资金不动产投资比例不升反降,总结其原因,其一为不动产投资实际受益率低于股票、债权等投资渠道,使得发达国家保险公司更多购买有价证券,对不动产投资需求降低;其二为不动产投资周期较长,投资回报慢,导致保险资金面临一定的流动性风险;其三为保险业与不动产业的产业性质不同,导致保险公司投资不动产存在较大的跨行业难度。

根据发达国家保险资金投资不动产的发展历程,可以预测我国在不动产投资的初期,各家公司将会表现出较大的投资热情,然而随着时间的推移,保险公司会逐渐发现不动产投资收益低于预期,而风险高于预期,因此,我国保险资金投资不动产比例会随之下降并趋于理性。

我国保险资金投资不动产才刚起步,为更稳健、安全地运用这一新渠道,提高保险资金投资效率,防范不动产市场投资风险,我国保险公司应注意以下几点:

1、秉持不动产长期投资、稳定回报的投资理念。保险公司参与不动产市场投资,不应为牟取短期利益而参与不动产投机炒作,这将为保险资金带来巨大的投资风险,同时也不利于不动产市场及社会的和谐稳定。

2、严格控制并执行投资方向和投资比例的限制。我国目前房地产市场空前繁荣,不可否认在一些城市存在房地产价格泡沫。若保险公司盲目投资,将面临房地产价格变动而遭受损失的风险。

3、积极探索多种创新投资模式。考虑到不动产市场的高风险性及保险资金对投资稳健的要求,保险资金必须积极探索多种投资模式。在这方面,可以借鉴国外保险机构的成功经验,如将所持有的优质物业进行资产证券化,不但可以增强自身的流动性,而且可以获得丰厚的物业增值回报。再如设立并募集不动产投资基金,通过提供专业化的不动产投资管理服务,既可以实现不动产项目的布局又可获取佣金收益。

4、把握不动产市场周期波动,系统性研究投资风险。我国房地产市场价格与经济周期、产业周期及政策周期相互融合,波动规律更复杂。保险公司应及时、准确、全面地采集不动产市场动态信息,提高对政策周期风险的识别及评估能力,制定相应的风险防范措施,有效规避保险资金不动产投资风险。

参考文献

[1]、光洁琳-我国保险资金运用问题研究[J].知识经济2008(08)

[2]、杜永喜-保险资金运用渠道的拓宽将面临四大挑战[J].经济研究参考2010(12)