不动产登记制度全文

不动产登记制度全文（共8篇）

不动产登记制度全文 篇1

1.登记是依当事人申请的行为。

2.登记是国家专职部门的活动。

3.登记内容为不动产物权及其变动事项。

不动产登记的对象包括以下权利：(1)所有权;(2)地上权;(3)永佃权;(4)地役权;(5)先取特权;(6)质权;(7)抵押权;(8)租赁权;(9)采石权。

4.登记事项须记载于不动产登记簿。不动产登记制度的性质 不动产登记的性质，是指不动产登记行为的法律属性。关于不动产登记的性质，大致有三种学说：(1)公法行为说。(2)证明行为说。(3)私法行为说。我们认为，不动产登记并非登记机关的行政管理行为，其本质应为产生私法效果的事实行为。

不动产登记制度全文 篇2

1 不动产登记中存在的问题

从我国不动产登记管理的实际情况分析, 我国现行的不动产登记立法中, 还存在着一些问题和缺陷, 在很大程度上影响了不动产登记管理的有效性和准确性, 这些问题主要体现在以下几个方面。

1.1 缺乏统一的登记机关

在我国现行的不动产登记相关的法律法规中, 一共有六个部门可以进行不动产登记, 例如房屋产权登记在房地产管理机关、土地产权登记在土地管理部门、草原登记在农牧业部门等, 导致不动产的登记管理相对混乱。不仅如此, 登记机关与行政管理部门相互结合存在着很大的弊端, 例如由于登记机关比较分散, 不仅不利于相互沟通和协调, 而且也给当事人对不动产产权的查阅带来了很大的不便, 如果两个或者以上的登记机关出现权利相互交叉和重合的情况, 则不仅会增加当事人的负担, 损害其正常利益, 也会扰乱正常的法律秩序。

1.2 缺乏统一的登记程序

在我国, 现行的关于不动产登记的法律法规有《城市房地产管理法》《土地管理法》《土地登记规则》等。在这些法规中, 对于不动产登记程序的规定并不一致, 导致各个登记机关各行其是, 当事人难以有效适应, 同时也在很大程度上影响了不动产登记的权威性和有效性。

1.3 缺乏健全的责任机制

当前许多不动产登记机关在登记不动产时, 经常会出现错登或者漏登、登记资料遗失等问题, 但是由于责任机制的欠缺, 尽管当事人蒙受了巨大的损失, 登记机关却只是承担了极其有限的责任。

2 加强不动产登记管理的有效措施

针对上述问题, 相关部门应该充分重视起来, 加强立法, 对不动产登记制度进行改革, 强化不动产登记管理, 确保不动产登记的合理、有序。

2.1 健全法律法规

我国应该结合国情, 建立相应的不动产法律, 与不动产物法相适应。针对道路、森林、土地、房屋等不动产权规定, 制订合理、可靠的不动产登记管理机制, 按照不同的登记法规进行登记, 对不动产物权登记制度进行调整和统一。

2.2 应用生效主义

所谓“生效主义”, 就是指将不动产登记作为合同成立的生效要件, 只有在登记完成后, 合同才会生效。近几年来, 在经济发展的带动下, 我国的城市化进程不断加快, 城市人口迅速增加, 带动了房地产市场的迅猛发展。在这样的背景下, 如果采用登记对抗主义, 势必会造成房地产市场秩序的混乱, 影响市场的正常运行, 而如果登记只是作为对抗第三人的要件, 则房地产开发商与当事人达成合意后, 房地产合同就会生效。但是此时, 开放商还可以以同样的内容与第三人签订相应的合同, 合同同样会成立, 这就影响了当事人的合法权益, 也无法有效保证交易的顺利进行。对此, 应该将房地产登记作为合同成立的生效要件。在这样的前提下, 当事人就要对不动产物权的转移进行登记, 然后合同才能成立, 从而在最大程度上保护当事人的合法权益。

2.3 引入形式审查制

针对我国当前公权力缺乏有效制约的基本国情, 现行的实质审查制很容易导致国家公权力对公民私权利的侵扰和过度干预问题, 影响当事人的合法权益。对此, 应该以形式审查制取代实质审查制来解决上述问题。不过需要注意的是, 在不动产登记中采用形式审查制会导致登记缺乏公信力, 物权变动的法律关系不够明朗, 不仅会导致物权归属不明晰, 还可能影响不动产交易安全。对此, 在实际管理中, 可以利用不动产权属证书作为证明权利人名下不动产物的凭证, 确保不动产登记的有效性、可靠性和安全性。

2.4 建立预告登记制度

所谓“预告登记”, 就是指当事人在签订房屋等不动产物权协议时, 为保障将来实现物权, 向登记机关申请的不动产登记。与一般不动产登记相比, 预告登记是为了保全将来发生的不动产物权而进行的一种登记。登记完成后, 并不会导致不动产物权的设立或者变动, 只是使得登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利。预告登记的应用能够有效保证不动产交易的安全, 同时维护房地产市场交易的秩序。在我国, 要想构建预告登记制度, 需要明确几个方面的问题: (1) 申请人资格, 应该由债权人和债务人共同申请, 或者依据相关合同单独进行申请; (2) 预告登记的效力, 明确预告登记的效力, 不仅能够对抗不动产的所有权人及其他物权人, 还可以对抗任意第三人。

2.5 全面重视不动产登记管理

不动产登记人员应该顺应时代发展潮流, 积极提升自身业务素质, 切实做好不动产登记工作, 避免出现人为失误。对于登记部门而言, 应该加大宣传力度, 通过各种各样的方式和手段, 宣传不动产登记的重要性和必要性, 使人们认识到不动产登记对维护自身合法权益的重要作用, 提高维权意识。

3 结束语

总而言之, 从我国当前的发展情况来看, 在不动产登记中, 尚存在许多的问题和缺陷, 在很大程度上影响了不动产的监管, 影响了社会经济的稳定发展。对此, 相关部门应该充分重视起来, 切实做好立法工作, 改革不动产登记制度, 加强不动产登记管理, 解决不动产登记中存在的问题, 确保我国对不动产登记方面的全面管理, 做到有法可依、有章可循。

参考文献

[1]谢亦苒.浅议改革不动产登记制度以及加强不动产登记管理[J].黑河学刊, 2011 (2) :101.

[2]王双庆.我国不动产登记制度的缺陷及完善研究[D].天津:天津商业大学, 2008.

不动产登记制度全文 篇3

【关键词】不动产登记；改革；管理

一、不动产登记制度改革的主要内容及意义

1.不动产登记制度的主要内容

不动产，具有在自然或法律范围内不可移动的属性，包含土地及其定着物如房屋等。不动产登记是国家对于物权制定了的一项法律制度，由专属部门在权利人或利害关系人申请下，对不动产物权及其变更情况进项登记，本质上具有司法效果。从最早2007年《物权法》的制定，到2013年11月国务院常务会议关于不动产登记统一制度的提议再到2016年1月21日《不动产登记暂行条例实施细则》的出台，这一系列的相关工作彰显了我国政府与领导对该项工作的积极重视的态度以及锐意改革的决心，标志着我国在不动产物权公示上取得了改革的实质性进步。

2.不动产登记制度改革的意义

我国的不动产统一登记制度是在市场经济发展的基础上产生的，具有经济学价值。它的建立为我国的不动产交易提供了清晰的产权制度，对不动产交易、获取、处置进行了规范。簿证统一是保护物权保障公民合法利益的有效途径，它有效化解了权力矛盾，同时也生成了反腐败等衍生价值。不动产统一登记制度在形式上让土地与房屋实现了房地合一，简化了工作程序，在流程上实行一站式管理，使管理更高效，促进了房产等行业的经济发展。此前，我国实行不动产分别登记制度按不动产所属经济范畴来登记信息，在房产市场上，相应信息未进行实名登记，给腐败留下了藏身之地。不动产实现统一登记之后，对公职人员的房产信息了解更充分，为反腐倡廉提供了有力的制度叠加效益。另一方面该制度实施后国家对公民的住房信息了解更全面，提高了房产宏观调控的准确性，房产投资人群抛售房产，在一定程度上减弱了住房空置的现象，提高了我国住房使用效率。在该制度改革的同时也为国家关于农村土地三权（经营权、所有权、使用权）分立的制度管理提供了保障，进一步保证了农民的合法利益。从长期看为房产税及遗产税等新税制的健全奠定了制度基础。此外，依此制度建立的不动产登记信息管理系统，以电子存储的方式对不动产信息进行登记，提高了信息的安全性与准确性，符合大数据时代的要求，是管理技术的一项革新。

二、关于不动产登记制度加强管理的具体思路及措施

我国的不动产登记制度从2007年《物权法》颁布至今，经历了近10年的时间，可见改革任务的任重道远。我国不动产管理的客观环境决定了改革的实施进度。首先，我国缺乏统一的不动产管理机制与条例，不同部门、不同地域对不动产分别管理，给统一登记工作带来了难度。其次，该项工作的管理过程触及了部门和个人的利益，实行科学、合理的统一登记制度需要一个循序渐进的过程。具体可以从以下几个方面进行加强改革管理：

1.提高员工素质

不动产登记工作是一项动态跟踪的工作，随着交易事项的频繁发生，给该项工作带来大量的工作量，需要相关工作人员要有认真、细致的工作态度，要依据该项工作的时态特性及时进行信息登记与更新工作。此外，不动产登记工作需要相关工作人员既要有法律知识又要掌握土地管理领域的测绘等专业技术，这就需要管理部门要加强对工作人员的专业培训，不断完善员工队伍的知识结构，提高专业素质。

2.加强部门管理

不动产统一登记制度是对土地、林权、房产等进行的统一管理，该制度的实施需要国土、房管、农林等多个职能机构的密切配合，要破除部门利益，避免各自为政的工作状态，要加强部门间的沟通与衔接工作，建立统一的工作局面。

3.注重制度建设

任何一项改革的实质都是制度的革新，不动产登记制度从分别登记到统一登记是我国不动产管理历史上的重要改革步伐，需要有健全的法律依据与之相配伍。国家及相关制度建设部门要做好顶层制度规划工作，提高制度的合理性，从制度上引领与规范改革的脚步，同时要落实好各项相关政策，消除改革的不利因素，确保新制度实施期间的平稳过渡。

4.实施违规问责

落实责任制，是保证制度实施的有效途径。不动产管理是对产权、财权的管理，在管理过程中常常触及的是个人的利益，极易诱发风险。在制度推行中，要对工作人员的错误及违规行为给予相应的处罚，要加强员工的自律性管理，提高风险意识，将人为因素的风险降到最低。

5.拓宽登记领域

不动产统一登记制度的建立具有非常重要的意义，随着相关基础制度的建立和完善，我国该项工作也应该不断的拓宽登记的领域与范围， 要扩大公示及交易安全维护等方面的权利范围，提高制度的公信力和影响力，让改革工作进行的更测底。

三、结束语

伴随着经济与社会的发展，我国的各项法制得到了不断的完善与健全，不动产登记制度的变革，规范了物权及产权管理，在法制层面上创建了良好的交易环境，推动了我国经济的健康发展。改革至今，不动产统一登记制度还需在制度、管理等各方面不断完善，要形成健全成熟的立法与管理体系，保证不动产登记制度改革实施的合理性、合法性。相关部门及个人要重视不动产登记制度，在最大范围内维护该项制度，推进此项改革的进程。

参考文献：

[1]张必毅.论我国不动产登记制度[D].西北大学，2011.

不动产登记制度全文 篇4

构建我国不动产统一登记制度下不动产登记的性质

杨盛秋

摘要：我国《物权法》明确了国家对不动产实行统一登记制度。不动产登记的性质是构建我国不动产统一登记制度的基础问题。本文借鉴了准物权理论、将不动产物权的类型一分为二，从而以“二分法”分析并重构不动产登记的性质，论证了构建我国不动产统一登记制度下不动产登记的准行政行为性质。

关键词：不动产物权 准物权 不动产登记的性质 准行政行为

不动产物权变动制度是一个既重要又庞大，且错综复杂的体系，它基本上由民法实体法上的物权法部分和行政法上的不动产登记制度两个部分组成。

建设社会主义市场经济的一个基本条件是划清政府与市场主体的各自活动范围，厘定政府职能界限。在经济管理领域，政府职能将限于核定社会成员准人市场的资格，明确民事权属状态，监督市场主体的经营活动，营造并维护市场的公平竞争环境，查处各种有损于市场机制能动性发挥的违法行为等。由此可见，作为明确市场主体产权归属及其权利享有状态内容之一的不动产物权登记制度在政府各项职能中居于基础性地位。

《物权法》第10条规定,“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。”明确不动产登记的性质是构建我国不动产统一登记制度的基础问题。

一.重构我国不动产登记的性质

不动产登记，也就是不动产物权登记，是不动产所在地的登记机构依申请将不动产物权的设立、变更、转让和消灭在不动产登记簿上予以记载的制度。

(一)学界传统观点

目前学界有关不动产登记的性质，大体上有三种学说:

1、公法行为说,该说认为:不动产登记的性质,属于一种行政行为。如有学者认为:“它是一种行政确认,就是指行政主体根据相对人的申请,依法对某一特定的法律事实、法律资格或权利义务关系的真实性、合法性予以确定、认可和证明的具体行政行为。”“国家登记机关对物权变动的登记正是属于行政确认登记的一种形态。”

2、私法行为说,该说认为,登记效力之发生在于登记之意思表示，登记效力之发生脱离申请人意思则难以发生效力。从登记所产生的效力来看,登记行为是产生私法效果的行为。

3、证明行为说,该说避免公、私法性质上的判断,认为房屋产权管理机关的职责范围也只是审查买卖双方是否具备办证(交付)条件,房屋产权变更登记本身,也只是对买卖双方履行买卖合同的结果进行确认和公示,而不是对房屋买卖合同的审查和批准。

笔者认为，不能笼统地判断不动产登记的性质，分析不动产登记的性质必须结合不动产物权登记的种类及物权的基本分类。

(二)不动产登记的性质之分析

笔者借鉴准物权理论，将我国的不动产物权一分为二，并以此为基础分别探讨不动产登记的性质，从而在此“二分法”前提下展开对构建不动产统一登记制度的范围的研究。

1.我国的不动产物权的类型

根据我国现行法律和已颁布的《物权法》之规定，笔者认为，我国的不动产物权包括以下种类：

(1)不动产所有权：国家所有权;集体所有权;私人和其他权利人的所有权。

(2)不动产担保物权：只有不动产抵押权。

(3)不动产用益物权：自然资源使用权;建设用地使用权;土地承包经营权;宅基地使用权;地役权。

对于上述种类，借鉴准物权理论，可以将不动产物权分为准物权与典型物权。

典型物权如我们通常所涉及的土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权。在此主要讨论准物权问题。

准物权同典型物权相比具有较大的特殊性，但仍然属于物权范畴。对准物权概念的理解在学者之间有一定的差异。如有学者认为准物权是指某些性质和要件相似于物权、准用物权法规定的财产权，因而法律上把这些权利当作物权来看待，准用民法物权法的规定。属于准物权的财产权有:林木采伐权、渔业权、采矿权、狩猎权、先买权等。也有学者认为，水权、矿业权和渔业权等并非为民法所规定的物权，将准物权称为特别法上的物权。如王利明教授认为,特别法上的物权,公民、法人经过行政特别许可而享有的可以从事某种国有自然资源开发或作某种特定的利用的权利，如取水权、采矿权、养殖权等。当然，也有学者明确地使用准物权这一概念。如崔建远教授认为,准物权不是属性相同的单一权利的称谓,而是一组性质有别的权利的总称。按照通说,它是由矿业权、水权、渔业权和狩猎权等组成。为了论述的方便，笔者使用准物权这一表述。

准物权的客体一般具有不特定性，准物权的取得与自然资源主管部门的行政许可相联系。2004年7月1日起实施的《中华人民共和国行政许可法》规定，涉及有限资源开发利用的，应作为行政许可的事项(第12条规定)。由于准物权所指向的标的物是自然资源，而自然资源是有限的，并且与可持续发展和环境保护相关，因此，准物权具有很强的公法色彩。

准物权由行政许可而取得，其客体具有不确定性，同时准物权上负有较多的公法上的义务，一般不能自由转让，准物权的行使一般不以对物的占有为必要。

2.我国不动产登记的性质

笔者认为，对于不动产登记之性质，应以“二分法”区别对待。依不动产物权类型的不同将登记主要分成两类:

一类是行政机关依照法律规定的条件和程序许可或确认的物权之登记,如探矿权、采矿权、取水权等有关国家所有的自然资源的准物权。这一类准物权的登记，涉及公共利益和行政管理权关系密切。

另一类是通过合同、继承取得或者以土地出让方式产生的典型物权变动之登记,如房屋所有权、建设用地使用权、土地承包经营权、地役权等。这一类基本上和行政管理权没有关系,主要是物权人通过登记机构的公示来确保自己的权利。

基于此，笔者认为，前一类以不动产行政管理理论为基础的不动产物权登记属于行政行为范畴，应由行政许可或行政确认等加以规范;后一类与公民权益息息相关，以民法物权法理论为基础的登记应为复合性质的行为，应当是我们目前建立统一的不动产登记制度要讨论的重点。

综上所述，不动产登记行为的性质应以“二分法”论。目前实务界和行政法学界不分种类地笼统地只强调不动产登记行为性质的公法性或一味强调不动产登记行为的私法效果，又或是单以证明行为论，均不足以全面阐释内容丰富的不动产登记行为。

二.我国不动产统一登记制度设计下的不动产登记的性质

《物权法》第10条规定,“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。”

如前所述，由于准物权登记的行政行为性质以及目前政出多门、管理分散的现状，准物权登记的统一无论在理论上还是实践中都是不成熟的。要想统一绝非易事，所以暂且维持现状。

以民法物权法理论为基础的典型物权的登记应当是我们目前建立统一的不动产登记制度要讨论的问题。现阶段构建我国的不动产统一登记制度的范围应以这一类复合行为性质的不动产登记为限。这种复合性质的不动产登记，有两

重意义：一是公法上的意义，一是私法上的意义。前者的意义在于行政权力对不动产的监督管理和给国家税收提供依据;后者的意义在于通过权利状态的公示，保证交易的安全。

从法理上对公法和私法分类的各种理论来看：首先，虽然不动产登记是由申请人的申请行为而开始，但不容忽视的是，不动产登记中主要的行为主体是国家有关部门，即国家公权力介入了登记。而事实上，正是国家公权力的介入才赋予了不动产登记的强大公示效力。其次，不动产登记在利益平衡上是为了调节国家和整个社会的物权的秩序，从而保障交易的安全。最后，从登记行为本身而言，通过不动产的登记，不仅仅产生公示物权的私法果，而且国家能够更主动有效地管理和宏观调控不动产这一重要的社会资源，带有显著的行政色彩。

有学者认为这种复合行为性质的不动产登记“是一种准行政行为和证明行为”。笔者比较赞同这种观点。行政行为以法律效果的内容是效果意思还是观念表示为标准，分为行政行为与准行政行为。准行政行为是介于法律行为与事实行为之间的一种行为，“只以单一的判断、认识与观念等受动的精神作用为要素”，本身并不能直接为相对人设定行政法上的权利义务。该种观念表示行为效果完全基于法律的直接规定而产生，并非基于行政机关的意思而产生。因此,有学者认为,行政登记属于准行政行为,只产生间接的法律效果,而不产生直接的法律效果。

该行为之所以属于准行政行为:其一，登记行为是一种观念表示，不包含登记机关的意思表示，只代表登记主体对客观事实的认知与判断，不动产物权登记的内容只是对申请人的不动产物权享有与处置情况进行核实、登录。其二，登记行为的效果基于法律的明文规定而非行政主体的意思表示，该行为表明的是国家对民事权利主体所享有的不动产物权的一种确认。从行政主体的意思参与程度讲，不动产物权登记中，行政主体一般无自由裁量余地，对于符合条件的申请，其负有登录的义务与职责，是对私权状况的予以证明而非干预。所以，这一种不动产物权登记行为应是一种准行政行为，同时也是一种证明行为，如梁慧星老师所言，“不动产登记在本质上是国家证明行为，而不是批准行为”。作为准行政行为的不动产物权登记具有两项功能:一是证明，登记行为在客观上产生一种公示效果，因此可以证明登记在不动产登记薄上的权利是正确、真实的，只有提供充足的反证，不动产登记薄中的登记内容才能被推翻;二是确

认，登记在不动产登记薄中的内容是经过行政机关的核实后所做的记载，代表着官方对权利主体所享有的不动产物权的确认，因此在客观上具有一定的公定力。

参考文献:

我国构建不动产统一登记制度 篇5

2013-04-01 | 作者： 吕苑鹃 | 来源： 中国国土资源报 | 【大 中 小】【打印】【关闭】

3月28日，国务院办公厅发布《关于实施〈国务院机构改革和职能转变方案〉任务分工的通知》，对《国务院机构改革和职能转变方案》提出的各项任务进一步细化，并明确了部门分工和时间表。《通知》要求，整合房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记职责，出台并实施不动产统一登记制度，2014年6月底前出台不动产登记条例。

《通知》指出，党的十八届二中全会和十二届全国人大一次会议审议通过了《国务院机构改革和职能转变方案》，各地区、各部门要统一思想，精心组织，认真抓好改革实施。国务院机构改革和职能转变事关重大，任务艰巨，需要统一部署、突出重点、分批实施、逐步推进，通过坚持不懈的努力，用3至5年时间完成各项任务，加快建设职能科学、结构优化、廉洁高效、人民满意的服务型政府。具体任务共72项，《通知》明确提出，2013年完成29项任务，2014年完成28项任务，2015年完成11项任务，2017年完成4项任务。

《通知》要求，整合房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记的职责等，中央编办负责于2013年4月底前完成。出台并实施不动产统一登记制度，由国土资源部、住房城乡建设部会同法制办、税务总局等有关部门负责，2014年6月底前出台不动产登记条例。

《通知》明确，减少和下放一批投资审批事项。列明取消审批的投资项目(含按照行政审批制度改革原则取消的国家规划内需要审批的项目)、下放地方审批的投资项目(含下放地方的国家规划内需要审批的项目)，列明国务院投资主管部门保留审批的，涉及其他地区、需要全国统筹安排或需要总量控制的项目以及需要实行国家安全审查的外资项目。加强对投资活动的土地使用、能源消耗、污染排放等管理，发挥法律法规和发展规划、产业政策的约束和引导作用。对确需审批、核准、备案的项目，要简化程序、限时办结。发展改革委会同工业和信息化部、交通运输部、水利部、农业部、商务部以及国土资源部、环境保护部等有关部门负责，2013年6月底前发布新修订的政府核准投资项目目录，修改出台投资项目审批、核准、备案管理办法。

对不动产统一登记制度的思考 篇6

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对不动产统一登记制度的思考

《中华人民共和国物权法》第十条第二款规定，“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”。笔者在此就不动产统一登记若干问题，谈些个人观点。

一、不动产登记现状

什么是不动产，《物权法》本身并没有作出规定。一般来说，“不动产是指土地以及房屋、林木等土地附着物”。根据现行有关法律规定，不动产登记的范围、机构和法律体系，大致如下：

(一)不动产登记范围

1、国有土地使用权登记;

2、农民集体所有土地所有权、使用权登记;

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3、无地上定着物的土地使用权抵押登记;

4、房屋所有权登记;

5、房屋所有权抵押登记;

6、土地承包经营权登记;

7、国家所有和集体所有的林地所有权登记;

8、个人使用的林地使用权登记;

9、林木所有权抵押登记;

10、采矿权登记。

(二)不动产登记机构

1、第1-3项，由土地行政主管部门负责登记;

2、第4-5项，由房产行政主管部门负责登记;

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3、第6项，由农业行政主管部门负责登记;

4、第8-9项，由林业行政主管部门负责登记;

5、第10项，由地矿行政主管部门负责登记。

(三)不动产登记法律体系

1、以《土地管理法》为龙头的土地登记法律体系。

2、以《房地产管理法》为龙头的房屋登记法律体系。

3、以《土地承包法》为龙头的土地承包经营权登记法律体系。

4、以《森林法》为龙头的林地登记法律体系。

5、以《矿产资源管理法》为龙头的采矿权登记法律体系。

6、以《担保法》为龙头的不动产抵押登记法律体系。

在法律框架下，国家部委和地方政府制订了一系列的登记配套规章，仅以土地登记为例，部颁规章有《土地登记规则》(1995年1

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月28日国家土地管理局发布)、《确定土地所有权和使用权的若干规定》(1995年3月11日国家土地管理局发布)、《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》(1995年9月10日国家土地管理局发布)，政府规章则有省、自治区、直辖市人民政府和省会城市、较大的市人民政府颁布的《XX省土地登记办法》、《XX市土地登记办法》。此外，各级政府及土地行政主管部门出台的土地登记规范性文件，难以胜数。

二、不动产统一登记的思考

不动产统一登记制度应解决的主要问题，一是登记范围，二是登记机构，三是登记办法。

(一)登记范围

土地和房屋属于不动产，但土地上的附着物或者说定着物，除了房屋外，种类繁多，哪些属于不动产登记范畴，哪些不属于不动产登记范畴，其法定名称和权证名称如何定，值得商榷。如：森林(林木)，是发林木所有权证，还是发林地使用权证;承包荒山等，是发承包证还是发林木所有权证或者林地使用权证;草场，是发草地使用权证，还是发草场使用权证;滩涂，发滩涂使用权证还是发滩涂承包证或者滩涂养殖证;海域使用权是否属于不动产登记范畴等等。由于国家尚

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没有对不动产登记范围作出统一规定，各地理解不一，名称不一，是否登记也不统一，因此，由国家法律、行政法规来对不动产登记范围和具体名称作出统一规定，“定纷止争”，很有必要。

(二)登记机构

物权法起草工作始于1993年，至2007年3月16日全国人大十届五次会议通过，立法时间长达13年之久，在新中国立法史上是“空前绝后”，其立法难度之大，争议之广，可想而知，公布后反响之大，也是始料未及。《物权法》把不动产统一登记机构的设置难题交给了行政法律法规解决，但《物权法》起草中13年都没有解决的事情,要在之后短时间内解决,并非易事。统一登记机构的设置，大致有三种模式。

1、机构合并模式。即将涉及不动产登记的部门合并为一个部门，统一办理不动产登记。目前，全国的土地行政主管部门与地矿行政主管部门已合并为国土资源行政主管部门。由于要求土地与房屋统一登记的呼声很高，一些地方已经将土地、房产两个部门合并为一个部门。这种模式有两个问题值得探讨。

(1)几证统一问题。房地产登记不是仅取得土地证和房产证即可，还有一个契证，如果不动产统一登记的目的是让老百姓在一个部门办

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证，应当是“三证”统一而不是“两证”统一。同时，土地承包证、林权证等如果不纳入不动产统一登记，不动产统一登记制度又似乎是缺了一大块，与《物权法》的规定不符。

(2)机构上下衔接问题。我国改革开放以来，许多地方实行了行政机构改革，试验了多种改革方法，收效甚微，“改来改去改回过去”，其原因，一是受现行法律法规的制约。行政改革超前于法律，使一些部门的行政执法职能与法律规定不符。二是受国家部委设置的制约。地方行政改革超前于国家部委行政改革，一个地方部门要对口几个国家部委，在国家部委之间对一些工作有不同政策意见时，地方部门左右为难。

2、机构单设模式。即设置独立的不动产登记机构，统一办理不动产登记。国内已有地方单设了房地产权统一登记机构。这种模式也有两个问题值得探讨。

(1)不动产登记依赖于相关部门的工作。

设置一个不动产统一登记机构很简单，不过是编制部门发一个文件，出一个“三定方案”而已。但要把一本证书发出去，就不是发一个文件这么容易了，有许多前置工作要做。

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以土地登记为例，前置工作主要有：要进行宗地测绘和数据入库比对接边，要进行宗地调查并核对登记要素，要进行界址确认并取得四邻签章认可后，方可进行土地设定登记。房地产建设项目竣工后，要对建设用地情况进行复核验收，要核对审批面积和实际建设面积，要对违法行为进行调查和处理，要补签土地出让合同补收土地出让金，要按照房屋单元进行宗地面积分摊等等，这些工作均需要土地行政主管部门办理，涉及多个处室配合完成。如果设置独立的不动产登记机构，该机构不可能承担前述工作，其结果，一是造成资料重复印制，行政资源及大浪费，二是土地登记申请人本来在土地行政主管部门一家可以办理的事情，反而要多跑一个部门。

(2)相关部门的工作又依赖于登记资料。

仍以土地管理工作为例。土地登记为土地管理日常工作提供基础和保障，如用地报批、征地拆迁、具体项目用地审批、土地出让,建设项目竣工后的复核验收、增加建筑面积与改变用途补缴出让金,土地使用权转让、出租、抵押等等，都需要以土地登记资料作为依据;用地的批后监管，如对违法用地、违法交易、闲置土地的认定处理等，也都离不开土地登记资料。若由统一登记机构负责土地登记工作，土地行政主管部门将无法掌握第一手登记资料，导致上述工作无法顺利开展，影响工作效率和工作质量。

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3、集中办理模式。即相关部门在一个固定场所，一次受理申请，各司其职办理，集中统一出证。这种模式的特点是无需改变政府部门的工作职能，又达到统一办证的目的。近几年，各地为方便办事，先后设置了一些集中办理中心，受到了人民群众的好评。这种模式需要解决以下两个问题。

(1)大集中还是小集中问题。如果采用集中办理模式，应该是大集中，全部不动产登记都应集中办理，任何部门不得以任何理由阻挠集中办理。

(2)具体办证机构的职权问题。根据法律法规的规定，土地证由市、县人民政府颁发，房产证等由市、县相应主管部门颁发，但各部门的办证具体工作往往由事业单位负责。因此，办证机构需要政府和部门委托行政职能，或者由法律法规向办证机构授权。

(三)登记办法

作为单一事项的不动产登记，如房屋所有权登记、土地使用权登记等，已有相关规章和规范性文件, 按照《物权法》的规定制订不动产统一登记办法,主要任务，一是应当就不动产登记的范围、种类和权证名称作出统一规定，不允许地方和部门创设新的不动产登记种类和权证名称，真真保证“物权法定”;二是规定几种统一登记模式，法律咨询s.yingle.com

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但不宜登记模式一刀切。法律上可以授权省级政府自行决定统一登记模式并制订不动产登记办法。不同的统一登记模式,会有不同的土地与土地附着物登记关系,会有不同的登记条件、程序和期限，会形成不同的登记办法。

三、重新审视不动产统一登记的呼声

这里先来看看笔者所在杭州市的土地、房屋登记事项。

1、商品房开发项目。开发商向土地行政主管部门申领国有土地使用证;需要预售商品房的，向房产行政主管部门申领商品房预售证;房屋竣工验收后，向土地行政主管部门申领土地使用权总证，向房产行政主管部门申领房屋所有权总证。房屋交付业主后，业主向房产行政主管部门申领房屋所有权证，向税务部门申领契证，向土地行政主管部门申领国有土地使用证。

2、非商品房开发项目。业主向土地行政主管部门申领土地使用证;房屋竣工验收后，向土地行政主管部门申请换发土地使用证，向房产行政主管部门申领房屋所有权证。

3、农村村民私人建房。房屋竣工验收后，向土地行政主管部门申领集体土地使用证。

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4、转让。房屋连带土地使用权转让，向房产行政主管部门申领房屋所有权证，向税务部门申领契证，向土地行政主管部门申领土地使用权证。

5、租赁。向房产行政主管部门登记。

6、抵押。房屋连带土地使用权抵押，向房产行政主管部门办理抵押登记。以没有房屋的土地使用权抵押，向土地行政主管部门办理抵押登记。

对老百姓来说，买房不是经常性事件，大部分家庭可能10年、20年才有一次，对大多数的单位来说，也是几年或者更多年办一次的事，跑两个地方还是跑三个地方办证，办“两证”还是办“三证”，只要办证部门能在法定期限内办好,大多数单位、个人并无多大意见。而房屋、土地使用权转让及其登记，涉及两个部门四个手续，但两个部门都是转让手续与登记手续两个手续一次申请、一并办理。

“呼声”来自房地产开发商和房地产中介机构是正常的，对房地产开发商特别是房地产中介机构来说，办理房地产交易及登记是经常性事件，如果能在一个地方办好房屋土地登记手续，自然省事。“呼声”也来自理论界和法律界，认为房地产应当发一本证，只要把土地、法律咨询s.yingle.com

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房产两个管理部门合一，或者成立一个专门发证部门，就万事大吉了。但是他们并没有考虑，以办证的方便换办其他诸多事情的不方便，究竟是利大还是弊大，特别是对广大的单位、个人来说，是否有真正的方便。

 网上购物谨防十大陷阱

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 “唱双簧”老骗局市民仍需警惕

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 骗子黑手伸向新农村建设

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 克服心理弱点，避免受骗

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（一）http://s.yingle.com/l/wq/688033.html 罐子压

钱

破

灾，原

是

合伙

骗

财

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 壮阳胶囊网上玩骗术

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 可疑外国人持假币购物行骗

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  手机防骗小窃门 http://s.yingle.com/l/wq/688029.html 假青藏纪念币现身市面广大消费者要谨防上当受骗 http://s.yingle.com/l/wq/688028.html

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 骗子假冒114声称查号功能收费

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  扮熟人专骗老人 http://s.yingle.com/l/wq/688026.html 警惕汽

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赁

诈

骗

“

三

部

曲

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 一农民落入骗子连环套

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”

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两

男

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有

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 遇上最新骗术（用google捉骗子）

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 满布陷阱的九寨沟之旅，游客当成肥猪宰 http://s.yingle.com/l/wq/687958.html

 诅咒”短信“穿着”爱的外衣诳人 http://s.yingle.com/l/wq/687957.html

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 假刑警队长骗了女老板1万5 http://s.yingle.com/l/wq/687956.html

 “陷阱”短信骗术升级“朋友”口吻骗回复 http://s.yingle.com/l/wq/687955.html

 频施“苦肉计”，只为诈骗钱财

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 假和尚发“神功”，手掌冒青烟

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 一杯水下肚，院长被骗十余万

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 自动提款机上的骗术（视频）

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  找来警察吓跑骗子 http://s.yingle.com/l/wq/687939.html 揭爆黑

代

理

三

宗

罪

暴

利

惊

人

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浅析我国不动产登记制度 篇7

一、有关不动产登记的基本理论

不动产登记是指经权利人申请, 国家专职部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。不动产登记的主要目的在于公示, 通过登记将不动产物权的设立、移转、变更的情况向公众予以公开, 使公众了解某项不特定的不动产上所形成的物权状况。这种通过登记而进行公示的方法, 是维护经济秩序、保障交易安全的重要法律手段, 也是不从产物权登记制度的功能所在。其功能具体表现为:

第一, 确定不动产物权的归属, 为不动产物权冲突的解决提供依据。我国《物权法》第十六条规定:“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”可见, 登记是对不动产物权最有效的界定, 可以对由不动产物权引起的各种纠纷起到有效的定纷止争作用。

第二, 维护交易秩序, 保护交易安全。通过不动产登记可以将不动产的详细信息进行记载, 进而在法律许可的范围内将其提供给社会, 服务于不动产的交易, 从而有效的避免和防止欺诈行为, 为不动产交易提供良好的、安全的环境。

第三, 降低交易成本, 提高交易效率。通过登记使不动产的信息完全公开化, 当事人在交易过程中不必投入大量的精力和时间对不动产的各种信息和权属状况进行调查, 极大的降低了交易成本, 有利于促进交易更快的完成。

二、我国《物权法》中不动产登记的效力

不动产物权登记的效力, 指的是登记这一法律事实对当事人的不动产物权所赋予的实际作用, 它是整个登记制度的核心。《物权法》出台前, 我国对不动产登记制度规定的散乱, 导致了不动产登记的效力并不统一。《物权法》的出台和施行彻底改变了这种不统一的局面, 维护了法律的威严。《物权法》第9条明确规定, “不动产物权的设立、变更、转让和消灭, 经依法登记, 发生效力;未经登记, 不发生效力, 但法律另有规定的除外”。这就明确了《物权法》既坚持登记要件主义的原则, 同时又通过“但书”的规定, 为适用登记要件原则的例外留下了空间。明确登记为不动产物权变动的生效要件, 把当事人之间的物权变动关系与对社会第三人的公示关系统一起来, 使物权变动对内对外的效力在时间上达到统一, 减少了物权变动交易的风险, 以最大限度的实现保护当事人和第三人利益、保障交易安全的目的。

通过《物权法》对不动产登记制度的规定, 可以看出不动产登记主要体现了以下效力:

(1) 物权变动的根据效力。依照《物权法》第9条的规定, 不动产物权的变动, 不仅要有当事人的意思表示, 还必须履行法律规定的登记程序。如果不登记即不能发生当事人期待的物权变动, 只有满足“合意加登记”的双重条件, 这种物权变动才发生法律效力。

(2) 权力正确推定效力。《物权法》第16条规定, “不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”指的是从不动产登记簿所记载的当事人的权利内容为正确的不动产物权, 并依法予以保护的权利。

三、我国《物权法》规定的不动产登记制度存在的缺陷

1. 不动产登记机关不统一。

我国法律并没有对不动产登记的机关进行统一细致的规定, 在以往的法律中, 中央和地方政府具有各自管理不动产的领域, 这种繁杂的规定, 一方面使当事人进行登记变得极为不便, 同时还给执法机关和司法机关带来了很多执法和司法上的困扰。

2. 不动产登记机关赔偿责任机制不健全。

目前我国法律并没有就不动产物权登记赔偿的规定, 不动产登记机关仅指向收费的权利, 而不对错误登记负任何法律责任, 造成了大量因不动产登记错误产生的纠纷, 严重损害了当事人的合法权益。

3. 不动产登记的信息不够公开化。

登记机关的登记材料并不向社会公开, 查阅手续非常繁琐。因此对广大老百姓而言, 我国不动产登记制度实际上并没有很好地起到公示作用。

四、完善我国《物权法》不动产登记制度的建议

1. 建立不动产登记专门机关

笔者认为, 可在国务院下设国家不动产登记总署, 在县以上的各级行政区域成立不动产登记专门机关, 对各种类型的不动产分类统一进行登记。不动产登记机关实行垂直领导制, 规定严密的登记程序, 以加强管理的力度, 防止不动产登记机关利用自己的服务进行牟利。

2. 完善不动产物权登记的程序

《物权法》的颁布, 使我国的不动产登记制度迈出了重要一步, 同时也为我国的不动产登记制度的完善提供了重要的法律依据。然而, 《物权法》中关于不动产登记程序方面规定仍然比较薄弱, 这是当前应当亟待解决的问题, 也是完善不动产物权登记的关键环节。

完善登记程序, 应先确立本国登记审查方式。确立审查方式既要考虑物权实体法中所确定的认为规则和目的, 又要考虑不动产登记的程序法属性、登记对于交易安全和交易效率的协调等因素。笔者认为, 为了登记错误赔偿制度的建立与完善, 在审查方式上应当采用实质审查的方式。

完善程序的另一个重要方面在于统一不动产登记簿和不动产权属证书。若二者不统一, 既加重了权利人的经济负担, 又加重了市场规范的矛盾, 更重要的是加剧了管理机关之间的权益之争。所以在统一不动产登记簿和不动产权属证书的前提下, 要精确、完全地记载权属状况和不动产的真实状况。另外, 在信息技术高度发展的今天, 实现不动产登记资料的信息公开, 建立公开查阅制度, 是可能且非常必要的。

3. 完善不动产登记错误赔偿机制

近年来, 因登记机关的不动产登记错误引发的赔偿诉讼越来越多, 登记发生错误, 当事人及利害关系人均可能因此而遭受损害。就我国目前立法而言, 在赔偿责任确定、赔偿责任分担以及登记机关的追偿等方面都存在着漏洞和不足。

对于不动产登记机关承担赔偿责任的确定, 《物权法》未作出明确规定, 学术界和实务界有连带责任原则、份额责任原则和补充赔偿责任原则。笔者认为, 在现实中, 应通过这三种原则综合运用以解决问题。

其次, 应当对不动产登记错误承担赔偿责任的具体情况加以较为明确的规定, 主要在以下几种错误的情况下责令不动产登记机关赔偿责任, 包括:一、申请人提供虚假材料, 登记机关未严格审查, 造成错误登记。二、不动产登记机关疏于审查, 对同一不动产重复登记。三、登记机关在变更登记、换发权利证书过程中擅自变更登记内容。四、登记机关无正当理由拒不登记或迟延登记。通过这种明确的规定真正保障权利人合法权益的实现。

关于登记错误赔偿诉讼中的举证责任, 应参照行政诉讼的举证责任的设置, 由登记机关承当举证责任, 因为登记过程中登记机关占自动地位, 掌握着全部证据材料。举证责任倒置将在很大程度强化登记机关的职责, 增加登记工作人员责任感和工作压力, 提高登记的效率和正确性, 发挥不动产登记的价值和作用。

参考文献

[1]梁慧星.中国物权法研究 (上) .法律出版社, 1998.

[2]孙宪忠.中国物权法总论.法律出版社, 2003.

[3]孙宪忠.我国物权法关于不动产登记制度的基本思考.载.中国房地产法研究.第1卷.

不动产登记制度全文 篇8

关键词：不动产统一登记；衍生价值；完善

2015年3月1日《不动产登记暂行条例》实施，引发了社会的广泛关注和讨论，笔者透过该条例对我国的不动产统一登记制度提出了自己的看法。

一、不动产统一登记制度的相关背景

《物权法》明确规定，国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。但由于后续没有更细致具体的措施的制定，该基础性条文并没有得到落实而被搁置。

2013年3月，在十二届全国人大一次会议上国务委员兼国务院秘书长马凯作了关于国务院机构改革和职能转变方案的说明，提出要加强基础性制度建设，建立不动产统一登记制度，以更好地落实物权法规定，保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法财产权。2013年11月，中国国务院常务会议决定由国土资源部负责指导监督全国不动产统一登记职责。在此基础上，中央经过多次商讨和征求社会意见，出台了《不动产登记暂行条例》，我国的不动产统一登记制度正式进入法律实施阶段。

二、我国不动产统一登记制度的落实意义重大

我国建立不动产统一登记制度的主要目的是为进一步完善我国的社会主义市场经济奠定相关法律基础，保护公民个人财产，维护市场交易安全。

我国实行社会主义市场经济，要发挥市场在资源配置中的基础性作用，必须对财产有清晰明确的权属确认和认证，为全国统一的不动产交易市场的形成构建明晰的产权基础。当前不动产产权性质繁多，既包括商品房、房改房等城市国有用地产权，同时又包含宅基地和自留地、自留山、小产权房等農村集体用地及产权，管理部门和登记制度复杂冗繁。这给我国的不动产交易带来了很大的困难，也增加了市场交易的成本和交易风险，这不利于市场经济的健康发展。

由于我国的不动产登记部门、登记方法以及登记技术不统一，容易导致不动产登记的重叠和漏登以及农林用地、农牧用地及林牧用地之间权属界线、权利归属不明确和不清晰，权利主体、权利内容、权利状态不统一和冲突，容易引发各方面的很多矛盾纠纷。通过实行统一的不动产登记制度，采取统一的标准和格式，可以进一步明确产权的归属，权利的内容得到更加明确清晰的记载和确认，避免了产权的重叠和冲突，提高了产权的登记质量，增加了不动产权的公信力，从而有利于更好地维护市场交易安全。

随着《不动产登记暂行条例》的出台以及后续相关具体规定的跟进，可以使国家对不动产进行一次排查和摸底，了解我国土地和房产的数量。为我国房地产相关调控措施的出台提供依据。由于我国经济增长速度的放缓，宏观经济的发展面临“新常态”，这直接会对房地产市场产生影响和冲击，市场供求出现波动。中央政府可以根据通过不动产登记制度了解市场实际情况，出台控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓，防止过度投资，调整投资的方向和力度，减少泡沫经济，从而促进我国的房地产市场稳定健康发展，维护国民经济发展的稳定。

同时，此次不动产统一等级制度的施行，由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，力求做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。行业管理和不动产交易监管等职责继续由相关部门承担。各地在中央统一监督指导下，结合本地实际，将不动产登记职责统一到一个部门。这有利于转变政府职能，减少行政审批的程序和步骤，节约成本，提高政府机构的办事效率和水平，更加便民利民。

三、我国不动产统一制度的衍生价值

我国不动产统一登记制度的施行，也产生了一些衍生价值。例如，不动产统一登级制度对于反腐败工作会起到一定的帮助作用。可以借此摸清官员的房产数量，少数腐败官员利用不动产洗钱或者安置非法财产就变得很难，使“房叔”、“房姐”无处可逃，对腐败分子是一种极大的威慑。

不动产统一制度的实施，也为我国房产税的征收奠定了制度基础。开征房产税对于稳定房价，减少投资有一定的推动作用。建立不动产统一登记制度，有助于推动全国房产的住房信息联网，能避免一人在不同城市拥有多套房屋避税的情况，为房产税的全面征收提供了条件。这会使得不动产投机者以及多套房产的拥有者因负担加重而大量抛售房产，从而增加市场的不动产存量。同时，也会增加政府的财税收入。同时我们应该认识到房产税的征收也会导致房屋租赁价格的提高，增加普通百姓的负担，所以应该区别对待。例如，对于拥有一套住房的居民可以不收或者少收房产税，对于多套房产拥有者则提高税率。

四、不动产统一登记制度的不足及完善

不动产统一登记制度虽然对于转变政府职能，提高效率，保护民众合法财产，发挥市场在资源配置中的基础性作用，完善我国的不动产市场等方面发挥着极其重要的作用，但在实际操作中也存在着诸多的不足。

例如，对于多套房产拥有者利用虚假身份登记或者将房产登记在他人名下等情况并未给出应对措施。由于房产信息也属于个人隐私，新出台的《不动产登记暂行条例》对于保护个人相关信息以及非法造成他人不动产信息泄露后的法律责任承担问题并没有作出具体细致的规定，没有具体量化标准，可操作性不强。