不动产登记解决方案（通用9篇）
不动产登记解决方案 篇1
MapGIS不动产统一登记信息管理解决方案
系统介绍
不动产登记信息管理平台以MapGIS国土云为基础，搭建起包括建设用地使用权、房屋等建筑物所有权等在内的十大类不动产权利的登记管理体系。
MapGIS不动产登记信息管理平台的应用涉及到国家、省、市、县四级，覆盖了土地、房屋、草原、林地、海域五大不动产领域，实现土地、房屋、草原、林地、海域海岛等审批、交易和登记信息实时互通共享。做到实现统一登记交易、统一交易签证、统一信息发布、统一收费标准、统一监督管理、统一平台建设。通过一站式服务，方便群众申请登记和相关部门的管理监督，切实保证不动产交易安全。为监管不动产登记信息动态、产权变动情况、交易情况和有关价格数据提供信息支持。
系统架构设计
MapGIS不动产登记信息管理平台总体框架以信息化标准规范体系和数据交换体系为体系结构，以国土、房产、林业、草原、海域等数据等各类的登记、空间、档案数据库为基础，将地理信息服务（图形浏览、定位查询、空间分析等）、属性查询与统计分析、专题图件发布等GIS服务加以封装，通过不动产登记基础平台提供的各类服务和接口支撑，建立面向不动产登记的登记信息管理系统和信息公示系统。
（1）基础保障体系
基础保障体系包含了系统运行所需的基础网络设施环境、安全保障体系、不动产相关法律制度规范、数据交换标准规范。
（2）数据交换
各类系统通过提供数据接口或者发布符合OGC标准的数据服务、WebService服务等方式，提供给MapGIS不动产登记信息管理平台调用；MapGIS不动产登记信息管理平台通过通过提供数据接口或者发布符合OGC标准的数据服务、WebService服务等方式，将对应的房屋、林业、草原、海域等领域登记数据成果返回给各业务管理局调用，最终实现数据共享。
（3）不动产数据管理系统
不动产数据管理系统集合了所有不动产登记管理所需的空间信息、属性信息、档案信息、用户信息等各类数据的管理工具，遵循不动产数据库的标准规范，对数据进行标准分类编码。数据管理系统主要面向不动产登记数据库管理人员，对新纳入不动产登记数据库的更新信息进行分布式存储、管理、分发、汇总、编辑、发布。数据管理系统可以对遥感、三维、矢量、属性表、文档、多媒体等数据进行统一的管理，支持国家、省、市、县粒度的数据分类读取和调阅，支持多时点多专题数据的对比和更新。
（4）不动产登记信息管理系统
不动产登记信息管理系统是面向不动产统一登记机构的政务办公系统。它通过不动产登记基础平台的运行支撑环境和政府网办公网络直接读、写数据管理系统的数据资源，为登记办理人员提供操作界面。用户登录不动产登记信息管理系统能完成从窗口收件、审核、审批、缮证、归档等一系列的登记日常操作。登记信息管理系统也集成了综合查询、数据更新、辅助办公、系统维护等常用功能模块。
（5）不动产登记信息公示系统
不动产登记信息公示系统可以在广域网实现不动产登记信息查询。它以不动产数据为支撑，实现各土地、房屋、林业、草原、海域等登记信息的查询、发布功能。
数据交换整合方案 依据MapGIS不动产登记信息管理平台的建设目标和构想要求MapGIS不动产登记信息管理平台与林业局、农业局、房管局、海洋局等部门之间要实现空间数据和登记数据的有效交换。
空间数据
针对各部门的空间数据，可以采用发布OGC服务的方式，实现数据的交换。各类系统通过自身数据发布模块发布符合OGC标准的数据，需要发布的数据经检测合格后，不动产登记数据管理平台可以调阅相应的数据服务来实现对数据的获取。通过这种方式，不动产登记数据管理平台的数据是实时获取各部门的空间数据，保证了数据的现势性。
发布的服务列表
登记数据
不动产登记数据需要和相关各部门登记业务数据库实现远程调用，我们可以采用Web Service的方式进行。这种方式可以在不破坏双方原始数据的基础上很好的实现数据交换，这种方式重在对服务程序的调用以及调用结果的反馈。对于这种方式，各部门数据中心需要与不动产登记局开通相应的服务调用接口和函数，实现与各部门数据管理平台之间的数据交互工作。
业务类型分类设计
不动产登记是以土地为核心的，土地权利是不动产物权的基础，其他的不动产物权的存续都必须以土地权利为依托。除土地所有权之外，其他的不动产物权都是建立在土地所有权基础上或者与土地关联。没有土地权利，其他的不动产物权就是“空中楼阁”。对于海域登记，我们可以认为是“蓝色”国土，在调查、登记方面基本是相似的。
不动产的物权体系如下：
一、土地所有权：集体土地所有权、国有土地所有权
二、依托于土地所有权上产生土地的用益物权，包括：土地承包经营权（耕地承包经营权登记、林地承包经营权登记、草地承包经营权登记）、宅基地使用权、建设用地使用权（国有、集体）、地役权、海域使用权
三、土地之上附着物所有权：房屋所有权、森林或林木所有权
四、担保物权：一般担保物权、最高担保物权
不动产登记信息管理系统设计
不动产登记信息管理系统，实现对土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记，为监管不动产登记信息动态、产权变动情况、交易情况和有关价格数据提供信息支持。利用遥感、GIS、二三维可视化等技术，实现对不动产图形数据、属性数据、业务数字档案的有效关联和查询、统计、分析、输出、信息展示等，并以图形、表格、文字、GIS和数据模型相结合的方式，直观、准确、动态地展示涉及到不动产登记数据各个方面的信息。
其中，最令人关注的是采取‘房地合一’的模式，告别过去‘土地’和‘房屋’两张皮分离的局面。在房地合一登记中，同步输入权利信息、土地信息、房屋信息、权利人信息等，结合扫描件、楼盘表、图属联动等展现方式，实现高效、准确地办理不动产权证。围绕各级不动产登记部门的内部办公、管理、协调、监督、决策等业务，按照“标准统一、功能完善、分级联动、业务协同”的原则，顶层设计时需要统一构建国、省、市、县互联互通的四级不动产登记应用框架，以实现信息采集标准化，登记业务规范化、流程化，档案管理电子化。实施时则需要应地制宜，分步实施。
图文一体化管理
图形信息同时可与登记审批业务案件挂接，可在案件办理过程中，实时查看案卷涉及的土地或房屋。通过图形定位，就能即时在图形窗口中定位跳转到项目涉及的地块，系统自动弹出该地块的详细信息，包括地址、编号、面积等，辅助办公人员进行审批。如果WEB端同时发布了影像，可套合影像查看，更加清晰明了。
图属联动查询
楼盘索引表管理
系统根据楼盘实际规划与布局，具体到每一栋、每一层、每一户，建立虚拟的楼盘表，通过简单的选择点击，就能将房地属性、业务状态、权利信息、办理记录一一呈现。
楼盘索引表管理 输出不动产登记簿证
在登记过程中输出满足《不动产登记暂行条例》、《不动产登记簿证样式（试行）》等国家法律法规所要求的不动产登记簿、不动产权证书、不动产登记证明、不动产登记申请审批表等。
不动产登记办理输出不动产登记簿证
案卷查询统计
不动产登记信息管理系统对不动产登记案卷提供了方便的查询页面，可按照不同条件进行查询，包括土地信息、房屋信息、林业信息、草地信息、登记簿信息、不动产权属证书信息查询等。用户可自己设定查询条件来查询所要调阅的案卷信息，可按登记类型、权利人姓名、不动产权证书号、使用期限等进行查询。查询结果具有关联穿透功能，如在土地信息查询中查询到某宗地，可将与该宗地相关的房屋信息、不动产权利人信息、不动产转移信息、证书信息等列出。下图为不动产综合查询页面。
不动产综合查询
登记历史回溯
每一起登记行为的细节程序都会详细记录，考虑到地块的反复流转，还会一直记录最原始的地块编码，不仅形成地块的所有历史流转链，还能随时查看任意一个流转节点的详情。
登记历史回溯 动态监管
不动产登记信息动态监管模块，可对不动产登记信息各项监管功能，比如总监管、规范性监管、效能监管、重点监管、入库日志查询等。
其中总监管涵盖所有监管项，包括使用年限的监管，业务逻辑性监管，登记资格监管等各项内容，确保登记信息的准确性；登记效能监管是指对各级管理者及其领导组织的勤政和能政情况进行考察和整改的行政监察。
不动产登记信息公示系统设计
建立统一、规范、反映不动产客观物理形态和权利状况的不动产登记信息公示系统。借鉴住建部全国住房信息系统联网的经验, 不动产登记信息公示系统整合土地、房屋、草原、林地、海域等登记信息，逐步向公众开放可以用于搜索、查询的数据信息，积极挖掘国家不动产登记信息数据库的应用渠道，提升不动产登记制度的公信力，扩大公众参与度，保障不动产财产权与市场安全、维护权利人合法权益。
不动产登记信息应逐步实现县、市、省（直辖市）、全国联网。
● 读取不动产登记的数据，根据信息公示需要从内网不动产登记数据库提取公示数据。
● 提供不动产登记业务的公众信息WEB实时公示。
●可以对公示的不动产登记信息进行查询。
●可以对登记有关业务信息进行统计。
● 按访问权限的不同，分别提供面向不动产登记部门和社会公众的服务信息。
不动产登记信息公示系统示例
不动产登记解决方案 篇2
1.1 造成了登记范围的不明确
登记范围的确定, 是不动产登记中首先要解决的难点问题。《物权法》对什么是不动产、不动产登记的范围未作明确规定, 不动产登记制度主要散见于国家多部法律、法规和规章之中, 缺乏统一的规定, 加之各地经济差异加大, 地方立法对不动产登记范围的规定也不尽相同, 各种规定之间存在不相和谐甚至相互矛盾的地方。
一是纳入不动产登记范围的权利客体过窄。随着经济和社会的发展, 传统的不动产开始分化和组合, 一些新型的不动产权利开始出现, 如土地空间权、地下权等逐渐受到人们的重视, 涉及这些不动产客体的登记法律没有规定;有些不动产仍未进入或未完全进入交易市场, 如铁路、电网、公路、输油 (气) 管道、城市地下管道等等, 也未列入不动产登记的范畴。二是不动产登记的种类存在冲突。以土地和房屋登记为例, 《土地登记办法》中专设总登记一章, 其他登记包括更正登记、异议登记、预告登记和查封登记, 而在《房屋登记办法》中不仅无总登记的概念, 其他登记包括的则是更正登记及异议登记, 预告登记另设章节;《土地登记办法》中权利归属及其他记载内容的变更、他物权的设立放在变更登记的规定里, 而在《房屋登记办法》中所有权登记下包括初始登记、转移登记、变更登记及注销登记, 地役权登记、抵押权登记另设章节。这种在登记类型上的冲突, 容易导致理论认识和事务操作上一定的混乱, 给不动产物权市场交易带来安全隐患。
1.2 阻碍了不动产市场的交易
我国现行不动产登记实行多部门登记制, 至少存在土地、房产、农业、林业、渔业、海洋、地质、矿产等八个部门进行不动产物权登记, 并且依据各自的法律还实行分级登记。这种多部门多级别的登记制度是难以适应市场经济发展的, 其弊端很明显: (1) 影响不动产交易的安全; (2) 增加了权利人的登记成本; (3) 造成了登记资源的浪费。
1.3 降低了登记信息的公开程度
不动产登记信息公开是登记体现公信力的重要保证, 但是现在这项制度还存在很多不足, 表现在:
1.3.1 信息公开不足
尽管各登记机关均承诺当事人可以公开查询不动产登记资料, 但由于计划经济时代行成的思维定势, 登记机关仍对不动产登记资料信息的查询设置了严格的限制, 当事人只能查看到一些比较简单的粗略的内容, 这与物权变动公示公信原则要求的登记信息充分、有效的公开相差很大。
1.3.2 查询程序不够明确
除国土资源部的《土地登记资料公开查询办法》对土地登记资料查询程序做了较详细的规定外, 其他相关法律、法规和规章缺少对不动产登记的查询规定。很多地方立法中也只笼统规定土地登记资料、房屋权属状况可以查询等内容, 极少有涉及对登记查询具体程序和范围的规定。
2 建立我国不动产统一登记制度的思路研究
建立国家不动产统一登记制度, 目前在立法界和理论界并无疑义, 《物权法》第10条第2款也明确规定“国家对不动产实行统一登记制度”, 可谓是大势所趋。但《物权法》施行后的几年来, 国家法律、行政法规并没有出台不动产统一登记的立法, 如何构建不动产统一登记制度、要建立什么样的不动产统一登记制度等等问题, 确实值得我们思考和探究。
2.1 完善的不动产登记制度的几个特点
布立克德尔曾言, 一个完善的不动产登记制度, 应具备下列几项条件, 此乃办理不动产登记不变的原则:稳固、简易、精确、适境。结合我国实际, 笔者认为, 完善的不动产登记制度至少具有以下四个特点:
2.1.1 登记机构的统一
登记机构不统一, 容易造成不动产登记体系散乱, 政策规定前后矛盾, 登记信息不完整, 登记成本提升, 登记公信力下降等种种问题, 我国现行“政策多门”、“多头登记”的不动产登记体制已暴露出许多弊端。
2.1.2 登记程序的便捷
市场经济社会财货交易十分频繁, 大量的交易需要快速的流转, 这影响着社会财富的增加。登记既然作为不动产物权变动的公示手段, 为加快不动产交易的节奏, 登记也必须“提速”, 这不仅能节省权利人的登记成本, 而且能使买受人避免遭受限制登记的处分, 保证取得权利的安全。
2.1.3 登记信息的真实
不动产登记的基本法理, 就是作为物权公示原则具体表现方式的不动产登记, 必须要在物权变动中发挥实质性的决定作用, 而且要发挥积极的权利正确性证明的作用。
无论从登记发挥促进私权交易、保护交易安全、降低交易成本的功能, 还是从登记作为国家管理社会重要资源的目的来看, 登记信息的真实性均不可或缺。
2.1.4 一定公权力的介入
登记之所以能成为物权变动的公示手段, 具有公信力, 与国家公权力的介入是分不开的, 是国家专门机关将权利人的申请事项记载于不动产登记簿后, 才赋予了登记强大的公示公信力。同时, 登记还有一个利益平衡的问题, 作为国家管理和规范社会财产交易秩序的依据手段, 也需要一定公权力的介入。
2.2 建立我国不动产统一登记制度的几点思考
根据《物权法》规定, 我国目前急需制定一部《不动产统一登记法》或《不动产统一登记条例》 (以下统称“不动产统一登记法”) 。在这部统一的不动产登记法里, 我国要改变现行的登记管理体制, 对土地、房屋、森林、水面、滩涂、道路等各类不动产适用统一的登记办法。
笔者认为, 我国要制定不动产统一登记法, 应该从以下4个方面, 努力建立统一的不动产登记制度。
2.2.1 明确不动产登记范围的标准
法律应当根据社会生活的需要设立新的物权, 以市场需求为标准确定不动产登记的范围。对于有市场需求的不动产, 应当及时纳入登记范围;对于没有市场需求的不动产, 即便其价值重大, 也不宜纳入登记范围。
2.2.2 统一不动产登记机关
建立由土地管理部门 (在实行房地统一登记的地方为土地和房屋管理部门) 负责统一的不动产登记制度, 具体制度设计上也统一于土地为中心, 并对管辖范围作出适当的调整, 实行不分级登记和属地管辖原则。
2.2.3 统一不动产登记效力
法律应更关注对不动产交易的安全, 不动产登记采取登记生效主义模式。赋予登记更强的公示公信力。这符合目前市场经济条件下交易频繁的社会保护交易安全和善意第三人的价值取向, 同时对真正权利人则给予制度上的救济。
2.2.4 统一不动产登记簿和权属证书
我们应该设计相应的制度来统一不动产登记簿和权属证书。一是采用“一登记一用纸”模式。二是以土地信息为基础编成登记簿。
3 结语
不动产登记制度是《物权法》中的一项重要制度, 目前我国不动产登记不统一的现状严重影响了登记功能的发挥, 不利于当事人权利的保护, 不利于市场交易的安全, 不利于管理的规范, 必须予以改变。
参考文献
[1]常鹏翱.物权公示效力的再解读[J].华东政法大学学报, 2006 (4) :128-134.
不动产登记解决方案 篇3
一、不动产单元编码与登记簿的数据结构分析
1.不动产单元编码的分段表义
按照《不动产权籍调查技术方案》，不动产单元编码采用分段表义，段与段之间可用全角字符“空格”进行分隔，“空格”不占用不动产单元代码的位数。共分四个表义的层级（以
按照《不动产权籍调查技术方案》，不动产单元发生变化时，只需变更相应层级的编码，其他层级保持不变。
在信息系统设计时，若将不动产单元编码作为单个字段进行存储，则无论哪一层级的编码发生变化，计算机都将识别为不同的编码，由此导致在查询语句筛选时，不能做精确查询，只能做模糊查询，影响存取效率。若根据层级分别存储到四个不同字段，则有可能做精确查询。不动产单元编码作为登记客体的基础数据，经常会作为数据库实体表的主键、外键，并建立索引，以此来提供精确查询将会有效提高查询效率。
下面分别以非结构化（见表1）与结构化（见表2）两种方式来存储不动产单元编码，分别实现查询和更新两种数据库存取需求，来说明两种方式的数据库存取效率差别。
如表1和表2所示，结构化存储方式的精确查询效率更高。因此，分段表义的不动产单元编码，最好采用分段、结构化的方式存储，在因不动产单元编码改变而重新生成登记簿时，效率更优。
2.不动产单元数据结构分析
《不动产登记暂行条例》第八条规定，不动产以不动产单元为基本单位进行登记，不动产单元具有唯一编码。但在实际生产生活中，不动产单元所处的行政区划、界址、范围、宗地等要素均可能发生变化，导致不动产单元编码各表义层级的值也发生变化，所以在历史、现势及未来状态下不动产单元可以分别拥有不同的编码，只是在现势状态下唯一。因此，编码具有时序性。在信息系统中，建立起完备的数据结构支撑不动产单元编码的唯一性、时序性，才能使登记簿客观反应不动产单元的历史、现势状态。
由于不动产单元编码具有四个层级分别表义的特性，会因表义变化而改变，不能在整个时序周期上唯一表示相应的不动产单元。为了在登记簿中正确表示不动产单元各个时期的状态，需要根据登记簿的使用情况，分别增加宗地、定着物等登记客体的不动产单元唯一标识，并采用不表义的编码来体现，如全局唯一标识符GUID（Globally Unique Identifier）。不动产单元自设立至灭失，无论行政区、地籍区、地籍子区、宗地是否发生变化，只要不动产单元本身不发生拆分、合并等改变数据库实体的操作，唯一标识均不变化。同时，需根据不动产登记的实际情况，建立具有隶属关系的不动产单元关联，如宗地与定着物两个层级唯一标识的隶属关联。
如表3至表6所示，唯一标识均能建立主键与索引，提高数据库存取效率。表6将唯一标识同不动产单元编码做了一对多的关联，通过查询能将不动产单元的历史编码情况反映给登记簿，使登记簿信息更加完整。
3.登记簿的“簿、本、页”三层数据结构分析
按照《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》 （国土资发〔2015〕25号文），登记簿按“一个宗地宗海一簿、一个不动产单元一本、一类不动产权利或事项登记信息一页”的原则填写登记事项。由此可见，簿、本、页三级结构在实体数据上具有多对一关联关系，在属性数据上又承载有各自的信息，从数据结构角度讲属于既关联又分离的关系（见图1）。
当不动产单元编码发生改变而重新生成登记簿时，如果仅仅是宗地以上层级的信息发生改变，定着物等不动产单元的本、页就应继续沿用，不必将簿、本、页全部重新生成，以此减少数据更新的范围，提高更新效率。
如表7至表9所示，虽然更新了表7的登记信息以记载座落变更的登记事项，但无需更新表8、表9的本、页，也无需全部重新生成登记簿。
二、通过唯一标识支撑“因不动产单元编码变更导致登记簿更换”的需求
在设计信息系统时，不动产单元与不动产登记簿之间的关联关系，不能通过不动产单元代码来体现。这是因为不动产单元编码即便自身不变也会因为行政区划等管理要素的变化而变化。因此，一个不动产单元会拥有历史、现势和未来不同阶段的编码，实际上不动产单元代码与不动产单元是多对一的关系。这就决定了我们在信息化实现时不能通过不动产单元代码来体现不动产单元与登记簿的关联关系，否则无论哪个层级的不动产单元代码发生变更，所有层级的不动产单元登记簿都必须更换。
一是宗地不动产单元同登记簿通过宗地唯一标识（GUID）进行关联。即使行政区、地籍区、地籍子区层级发生变化，导致宗地不动产单元代码也发生变化，但由于宗地不动产单元同登记簿是通过唯一标识进行关联，因此不会影响登记簿及其附属的登记本（见图2）。二是定着物不动产单元同登记本通过定着物唯一标识（GUID）进行关联。即使行政区、地籍区、地籍子区、宗地层级发生变化，导致定着物不动产单元代码发生变化，但由于定着物不动产单元同登记本是通过唯一标识进行关联，因此只需更改登记簿，不会影响隶属的登记本（见图3）。反之，通过登记簿、登记本了解不动产登记单元的信息时，能通过唯一标识查找到不动产单元在不同历史时期的代码，关联不动产单元和登记簿的数据库模型（见图4）。
三、结论
由于不动产单元编码具有表义的特性，在实际使用过程中会因为表义的变化而发生变化，因此在设计不动产登记系统数据库模型时，不能将不动产单元编码作为主键、外键等关联字段，应仅作为承载信息的属性字段。不动产单元与登记簿的关联关系需要通过不表义的字段来体现，如：全局唯一标识符GUID。
不动产登记解决方案 篇4
构建我国不动产统一登记制度下不动产登记的性质
杨盛秋
摘要：我国《物权法》明确了国家对不动产实行统一登记制度。不动产登记的性质是构建我国不动产统一登记制度的基础问题。本文借鉴了准物权理论、将不动产物权的类型一分为二，从而以“二分法”分析并重构不动产登记的性质，论证了构建我国不动产统一登记制度下不动产登记的准行政行为性质。
关键词：不动产物权 准物权 不动产登记的性质 准行政行为
不动产物权变动制度是一个既重要又庞大，且错综复杂的体系，它基本上由民法实体法上的物权法部分和行政法上的不动产登记制度两个部分组成。
建设社会主义市场经济的一个基本条件是划清政府与市场主体的各自活动范围，厘定政府职能界限。在经济管理领域，政府职能将限于核定社会成员准人市场的资格，明确民事权属状态，监督市场主体的经营活动，营造并维护市场的公平竞争环境，查处各种有损于市场机制能动性发挥的违法行为等。由此可见，作为明确市场主体产权归属及其权利享有状态内容之一的不动产物权登记制度在政府各项职能中居于基础性地位。
《物权法》第10条规定,“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。”明确不动产登记的性质是构建我国不动产统一登记制度的基础问题。
一.重构我国不动产登记的性质
不动产登记，也就是不动产物权登记，是不动产所在地的登记机构依申请将不动产物权的设立、变更、转让和消灭在不动产登记簿上予以记载的制度。
(一)学界传统观点
目前学界有关不动产登记的性质，大体上有三种学说:
1、公法行为说,该说认为:不动产登记的性质,属于一种行政行为。如有学者认为:“它是一种行政确认,就是指行政主体根据相对人的申请,依法对某一特定的法律事实、法律资格或权利义务关系的真实性、合法性予以确定、认可和证明的具体行政行为。”“国家登记机关对物权变动的登记正是属于行政确认登记的一种形态。”
2、私法行为说,该说认为,登记效力之发生在于登记之意思表示，登记效力之发生脱离申请人意思则难以发生效力。从登记所产生的效力来看,登记行为是产生私法效果的行为。
3、证明行为说,该说避免公、私法性质上的判断,认为房屋产权管理机关的职责范围也只是审查买卖双方是否具备办证(交付)条件,房屋产权变更登记本身,也只是对买卖双方履行买卖合同的结果进行确认和公示,而不是对房屋买卖合同的审查和批准。
笔者认为，不能笼统地判断不动产登记的性质，分析不动产登记的性质必须结合不动产物权登记的种类及物权的基本分类。
(二)不动产登记的性质之分析
笔者借鉴准物权理论，将我国的不动产物权一分为二，并以此为基础分别探讨不动产登记的性质，从而在此“二分法”前提下展开对构建不动产统一登记制度的范围的研究。
1.我国的不动产物权的类型
根据我国现行法律和已颁布的《物权法》之规定，笔者认为，我国的不动产物权包括以下种类：
(1)不动产所有权：国家所有权;集体所有权;私人和其他权利人的所有权。
(2)不动产担保物权：只有不动产抵押权。
(3)不动产用益物权：自然资源使用权;建设用地使用权;土地承包经营权;宅基地使用权;地役权。
对于上述种类，借鉴准物权理论，可以将不动产物权分为准物权与典型物权。
典型物权如我们通常所涉及的土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权。在此主要讨论准物权问题。
准物权同典型物权相比具有较大的特殊性，但仍然属于物权范畴。对准物权概念的理解在学者之间有一定的差异。如有学者认为准物权是指某些性质和要件相似于物权、准用物权法规定的财产权，因而法律上把这些权利当作物权来看待，准用民法物权法的规定。属于准物权的财产权有:林木采伐权、渔业权、采矿权、狩猎权、先买权等。也有学者认为，水权、矿业权和渔业权等并非为民法所规定的物权，将准物权称为特别法上的物权。如王利明教授认为,特别法上的物权,公民、法人经过行政特别许可而享有的可以从事某种国有自然资源开发或作某种特定的利用的权利，如取水权、采矿权、养殖权等。当然，也有学者明确地使用准物权这一概念。如崔建远教授认为,准物权不是属性相同的单一权利的称谓,而是一组性质有别的权利的总称。按照通说,它是由矿业权、水权、渔业权和狩猎权等组成。为了论述的方便，笔者使用准物权这一表述。
准物权的客体一般具有不特定性，准物权的取得与自然资源主管部门的行政许可相联系。2004年7月1日起实施的《中华人民共和国行政许可法》规定，涉及有限资源开发利用的，应作为行政许可的事项(第12条规定)。由于准物权所指向的标的物是自然资源，而自然资源是有限的，并且与可持续发展和环境保护相关，因此，准物权具有很强的公法色彩。
准物权由行政许可而取得，其客体具有不确定性，同时准物权上负有较多的公法上的义务，一般不能自由转让，准物权的行使一般不以对物的占有为必要。
2.我国不动产登记的性质
笔者认为，对于不动产登记之性质，应以“二分法”区别对待。依不动产物权类型的不同将登记主要分成两类:
一类是行政机关依照法律规定的条件和程序许可或确认的物权之登记,如探矿权、采矿权、取水权等有关国家所有的自然资源的准物权。这一类准物权的登记，涉及公共利益和行政管理权关系密切。
另一类是通过合同、继承取得或者以土地出让方式产生的典型物权变动之登记,如房屋所有权、建设用地使用权、土地承包经营权、地役权等。这一类基本上和行政管理权没有关系,主要是物权人通过登记机构的公示来确保自己的权利。
基于此，笔者认为，前一类以不动产行政管理理论为基础的不动产物权登记属于行政行为范畴，应由行政许可或行政确认等加以规范;后一类与公民权益息息相关，以民法物权法理论为基础的登记应为复合性质的行为，应当是我们目前建立统一的不动产登记制度要讨论的重点。
综上所述，不动产登记行为的性质应以“二分法”论。目前实务界和行政法学界不分种类地笼统地只强调不动产登记行为性质的公法性或一味强调不动产登记行为的私法效果，又或是单以证明行为论，均不足以全面阐释内容丰富的不动产登记行为。
二.我国不动产统一登记制度设计下的不动产登记的性质
《物权法》第10条规定,“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。”
如前所述，由于准物权登记的行政行为性质以及目前政出多门、管理分散的现状，准物权登记的统一无论在理论上还是实践中都是不成熟的。要想统一绝非易事，所以暂且维持现状。
以民法物权法理论为基础的典型物权的登记应当是我们目前建立统一的不动产登记制度要讨论的问题。现阶段构建我国的不动产统一登记制度的范围应以这一类复合行为性质的不动产登记为限。这种复合性质的不动产登记，有两
重意义：一是公法上的意义，一是私法上的意义。前者的意义在于行政权力对不动产的监督管理和给国家税收提供依据;后者的意义在于通过权利状态的公示，保证交易的安全。
从法理上对公法和私法分类的各种理论来看：首先，虽然不动产登记是由申请人的申请行为而开始，但不容忽视的是，不动产登记中主要的行为主体是国家有关部门，即国家公权力介入了登记。而事实上，正是国家公权力的介入才赋予了不动产登记的强大公示效力。其次，不动产登记在利益平衡上是为了调节国家和整个社会的物权的秩序，从而保障交易的安全。最后，从登记行为本身而言，通过不动产的登记，不仅仅产生公示物权的私法果，而且国家能够更主动有效地管理和宏观调控不动产这一重要的社会资源，带有显著的行政色彩。
有学者认为这种复合行为性质的不动产登记“是一种准行政行为和证明行为”。笔者比较赞同这种观点。行政行为以法律效果的内容是效果意思还是观念表示为标准，分为行政行为与准行政行为。准行政行为是介于法律行为与事实行为之间的一种行为，“只以单一的判断、认识与观念等受动的精神作用为要素”，本身并不能直接为相对人设定行政法上的权利义务。该种观念表示行为效果完全基于法律的直接规定而产生，并非基于行政机关的意思而产生。因此,有学者认为,行政登记属于准行政行为,只产生间接的法律效果,而不产生直接的法律效果。
该行为之所以属于准行政行为:其一，登记行为是一种观念表示，不包含登记机关的意思表示，只代表登记主体对客观事实的认知与判断，不动产物权登记的内容只是对申请人的不动产物权享有与处置情况进行核实、登录。其二，登记行为的效果基于法律的明文规定而非行政主体的意思表示，该行为表明的是国家对民事权利主体所享有的不动产物权的一种确认。从行政主体的意思参与程度讲，不动产物权登记中，行政主体一般无自由裁量余地，对于符合条件的申请，其负有登录的义务与职责，是对私权状况的予以证明而非干预。所以，这一种不动产物权登记行为应是一种准行政行为，同时也是一种证明行为，如梁慧星老师所言，“不动产登记在本质上是国家证明行为，而不是批准行为”。作为准行政行为的不动产物权登记具有两项功能:一是证明，登记行为在客观上产生一种公示效果，因此可以证明登记在不动产登记薄上的权利是正确、真实的，只有提供充足的反证，不动产登记薄中的登记内容才能被推翻;二是确
认，登记在不动产登记薄中的内容是经过行政机关的核实后所做的记载，代表着官方对权利主体所享有的不动产物权的确认，因此在客观上具有一定的公定力。
参考文献:
不动产登记流程 篇5
不动产有这么多好处，那在成都，该如何登记办理呢？下面的办理流程，可要看好咯！
1、初始登记
初始登记阶段需要查看开发商的五证两书。五证指《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房销售(预售)许可证》，两书是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
2、填写《房屋所有权登记申请表》
购房者在确定初始等级完成后，主动到管理部门领取并填写《房屋(地)所有权登记申请表》。填写完成后，让开发商签字盖章。
3、拿测绘图(表)
房屋产权登记部门要确定产权证上的房屋信息，测绘表是标注面积的重要依据，必须携带。因此，购房者必须到开发商得房屋面积计量站申请领取测绘表。
4、在开发商处领取办证相关文件
相关文件主要包括购房合同、房屋结算单、大房产证复印件等，需要开发商盖章的地方也不能落下。
5、交公共维修基金、契税等
公共维修基金是由房产所在地区的小区办收取，(部分城市的)购房者也可以从银行代收公共维修基金。PS：保留好缴纳凭证，一旦遗失会影响取得房屋产权证。
6、提交申请材料
7、规定时间内领取房屋产权证
不动产统一登记难题 篇6
被物权法提出6年之后，不动产统一登记制度终于驶入快车道。日前召开的国务院常务会议决定整合不动产登记职责，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由国土资源部承担。
但目前来看，无论是结束我国不动产多头登记的混乱局面，还是弥补以往数据的漏洞，都还有诸多难题待解。
滞后6年的统一登记
不动产统一登记并不是一个新鲜事物，早在 2007年10月1日开始施行的物权法中，就明确规定，“国家对不动产实行统一登记制度。不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。”
不动产是指依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。包括土地、住房、草地、林地、农地等多种形态。中国人民大学土地管理系主任叶建平向《中国经济周刊》表示，不动产物权是重要的财产权，只有通过不动产统一登记，明晰不动产的归属，市场交易的效率和安全才有保证。
近期，国土资源部副部长胡存智在一次不动产登记研讨会上指出，当前我国正加快推进机构改革和职能转变，不动产登记制度创新建设，是其中一项重要内容。通过建立不动产统一登记制度，更好地落实物权法，有效保护不动产权利人的合法财产权。
或许正因为意义重大，在物权法中，记者注意到，“不动产登记”被放到了第二章第一节的重要位置。但是，对不动产实行统一登记制度，多年来一直难以执行。
目前，我国的不动产登记分散在多个部门。如建设用地使用权和集体土地所有权等由国土资源部门登记，房屋所有权等由住房和城乡建设部门登记，林地所有权和使用权由林业部门登记，水面、滩涂的养殖使用权由渔业部门登记，海域使用权则由海洋部门登记。
有分析人士指出，多年来，由于部门利益牵扯，由哪个部门来进行不动产统一登记一直存有争议，如在住房方面，房地产管理部门和土地管理部门都想获得这个权限。
不动产登记是建立物权制度的重要基础。物权公示这一物权法的重要原则，在不动产领域就需要依靠登记制度来保障。据了解，目前按照法律规定办理转
让和抵押的登记机构有十几个部门，既导致了重复登记、资料分散、资源浪费、当事人负担增加等问题，又不利于登记制度的健全。
比如房产证难办，是许多购房者共同面对的问题。一个重要的原因就是，办理房产证需要面对十分繁琐的手续，需要跑测绘、国土、房管等多个部门，办理中途往往还要补充各种资料。
而且，不动产统一登记还利于政府管理和社会治理。中国房地产学会副会长陈国强认为，“实现不动产统一登记为征房地产税创造了技术条件。”还有的专家认为，不动产统一登记能打击住房腐败。近年来，腐败落马官员涉房十分频繁，据中国经济研究院统计，21世纪以来落马的省部级官员中，有将近半数涉及到房子。
事实上，关于如何推进完善不动产统一登记制度，2007年施行的物权法已经给出了明确的路径。
物权法第十条规定，“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”
叶建平表示，物权法已经给出了相关程序，那就是先制定出相关法规，然后履行，可以说，制定不动产统一登记法规是十分关键的一步。
今年3月份，《国务院办公厅关于实施任务分工的通知》中明确规定，出台并实施不动产统一登记制度，其中2014年6月底前出台不动产登记条例。
近日召开的国务院常务会议决定，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担。据悉，国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责。
此举显然意味着不动产统一登记制度进入了实质性的快车道。对此，地产分析人士冯海宁向《中国经济周刊》表示，明确负责部门与制定统一登记制度，是进行不动产统一登记的两大基础。
胡存智日前表示，加紧开展不动产统一登记制度研究，大力推进，统一登记是完善权利体系的重要基础，也是十八届三中全会的明确要求。要抓紧开展各项研究和协调工作，特别是要尽快启动不动产统一登记条例的起草。
个人住房信息联网是基础？
分析人士指出，其实，相比于登记什么和谁来登记这些问题，怎样登记无疑是更具挑战性的难题。叶建平告诉记者，“从目前比较具有现实紧迫性的议题来看，如从个人财产的保护角度看，住房这类不动产的统一登记是较为现实的需求”。
以住房登记为例，记者了解到，在国务院明确提出“建立统一不动产登记制度”之前，住建部已经着手开展“个人住房信息系统联网工作”。截至2012年，40个主要城市的个人住房信息联网工作已经完成。住建部计划，将这一系统的覆盖面逐步推广到所有地级城市。
记者了解到，“个人住房信息系统”以个人住房产权和交易系统为基础，通过权限，住建部可以查询到目前已联网40城市的所有住房权属情况以及房屋产权交易、变更的实时情况。
陈国强向《中国经济周刊》表示，事实上，不仅仅是这40个城市，全国几乎所有的城市，都有自己的住房信息系统。
记者了解到，这些住房信息主要存在两方面的问题，一是从技术上看，系统不统一，没有也无法联网；二是数据不全。某特大城市的住建部门负责人告诉记者，有几类住房数据并不在目前的住房系统中，如以前的纸质数据、产权比较复杂的央产房、还有小产权房等。
分析人士表示，对于不动产统一登记，主要的操作方法有两种，一是另起炉灶，进行相关数据的普查、调查，如此一来，可最大限度地保证登记的全面准确，但成本太大；另一种是利用以前的数据，进行技术系统的统一整合以及实时的补充更新，但由此将给数据的完整性带来一定挑战。
不动产登记解决方案 篇7
一、登记客体的多样化
《物权法》规定,物有两大类, 即动产和不动产,动产的种类远比不动产多而复杂,不动产就是《条例》所列的三大类:土地、海域、定着物。
1.土地
土地根据使用性质又可分成三大类:农用地如耕地、林地等; 建设用地;填海填湖土地。作出这样的分类是因为不同性质的土地其用途和来源不同,如农用地上不能建造房屋(用于农业所需的配套则另当别论)。又如填海土地是经批准由海域转化而来。不同性质的土地可以依法转化,如农用地经严格的审批程序可转为建设用地,反之,建设用地也可转化为农用地,当然填海填湖土地既可以是农用地,也可以转为建设用地。
2.海域
根据《海域使用管理法》,海域是指内水、领海的水面、水体、海床和底土,与不动产登记有关的是海域使用权。与土地使用权一样,海域使用权可以依法提供给单位和个人使用。
3.定着物
土地或海域上定着物主要是建筑物、构筑物;土地上定着物还有森林、林木。定着物可以附着于地上、地下。在我国,仅就房屋而言,因功能、性质、来源之多样而使得房屋的登记复杂多样。
二、登 记 的 物 权 种 类 多 样化
《物权法》规定,各类不动产都可以申请登记,登记后或产生物权效力,或产生对抗效力。从大类而言,共有三种类型:一是所有权。国有土地和海域属国家所有的自然资源,其所有权不需登记,而集体所有的土地需要登记,此外,大量的所有权登记是附于土地和海域上的定着物。二是担保物权。可以用于抵押的不动产权利有三大 类,即土地(海域)使用权、所附定着物所有权、土地承包经营权。三是用益物权。这类物权类型较为多样,依附于所有权和土地使用权也都可产生用益物权,其种类具体有:土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、海域使用权、地役权。
三、客体的多样和相互组 合形成的登记类型
对登记类型进行科学分类,有助于建立良好的登记秩序,根据登记的客体特点大体可分成五大类。
1. 单一土地使用权或所有权 登记
当土地或海域上尚未有建筑物或构筑物时,则集体土地的所有权、土地使用权、海域使用权分别申请单一物权登记。
2.单一房屋所有权登记
已登记的土地或海域使用权上已建成房屋进行初始登记(即《条例》所说的首次登记),由于此时土地使用主体和房屋所有权主体是一致的,因此只需办理房屋所有权登记。另一类单一房屋登记是所有权注销登记,由于土地正常情况不可能灭失而房屋拆除是经常发生的,因此只有房屋才发生所有权注销登记。
3.土地(海域)使用权和房屋 所有权组合登记
房屋所有权初始(首次)登记完成后,不动产发生转移、变更的,则土地(海域)使用权和房屋所有权同时发生转移、变更登记, 确保两者的权利主体一致。
4.抵押权登记
根据《物权法》,可以设立抵押权的不动产物权有房屋或其他定着物的所有权、土地使用权、土地承包经营权。在这些物权中,房屋或其他定着物的所有权必须与土地使用权同时设定抵押,而土地承包经营权可以单独设立抵押。当然,无定着物的土地使用权也是单独设立抵押。
5.地役权登记
地役权可以设立于土地所有权、土地使用权或房屋所有权之上,当地役权与其他用益物权共存时,由于地役权具有从属性,因此在处分地役权时将受到一定的制约。
四、高效合法做好组合权 利的登记
1. 多个有关联的登记可合并 则尽量合并办理
不动产登记以依申请为原则,因此,是否登记取决于当事人的意愿。现实中也存在着许多登记滞后于已发生的法律行为或法律事实的情形,如合法取得的宅基地、合法建设的房屋未申请登记;购买的房屋未及时登记等。当权利人需要处分不动产申请登记时,会发现登记簿上还是上一手权利人的名字或该不动产根本未曾登记过。此时,是否需要将不动产每次取得的环节一一作相应的登记,履行所有的登记程序呢?这要根据权利取得的途径区别对待。对于取得土地使用权后用于自建自用的房屋, 如果当事人在取得土地使用权后没有申请土地使用权首次登记,而在建好房屋后申请登记的,此时房屋所有权和土地使用权可一并登记,没必要土地使用权先行登记, 完成登簿后再办理房屋所有权登记。而对于因多个先后法律行为产生的权利变动,宜分别办理相应的登记,如房屋买卖先后发生多次的,每个买卖行为都应办理转移登记,从而规范交易和登记秩序, 保护交易安全。
2. 可以竞存的权利按顺位并 有条件地办理
不同的用益物权和担保物权可以同时存在于同一不动产,从而更大效能地发挥不动产作用,但权利不同的登记顺序会对当事人产生不同的影响。如,抵押权设立后, 再设立地役权的应经抵押权人同意,否则不得对抗抵押权人,因此在办理地役权登记时,如登记簿已记载抵押权的,应提供抵押权人同意的证明。当抵押权和地役权同时申请登记时,由于地役权在合同生效时即设立,地役权优先于抵押权成立,因此应先登记地役权,抵押权人应知晓抵押物上存有地役权, 经登记后抵押权排列于地役权之后。又如土地所有权上已设立土地承包经营权的,所有权人欲设立地役权,应经土地承包经营权人同意,在办理地役权登记时所有权人应提供承包经营权人同意的证明。
3. 根据法律事实准确认定登 记类型并注意前后衔接
不动产登记解决方案 篇8
首先是受理场所，也就是申请场所。《条例》规定，当事人应当到不动产登记机构办公场所申请登记。那当前各地实施的上门服务、流动车（站）服务、网上申请是否与这一规定存在冲突？上门服务（包括流动车服务）作为许多登记机构的便民服务举措在一些地方得到推广应用，但在当前登记机构人员偏紧的情况下，上门服务确实不应大力推广。因为，本来在办公场所一个人就能受理完成的业务，如果换成上门服务则必须动用两名工作人员同行，在满足一部分特别人群需要的同时会加大办公场所受理窗口的压力，行政资源并未能得到很好的配置。《条例》之所以没规定网上申请，是考虑到全国各地网络平台应用的不平衡性，但没作规定并不否定网上申请的发展趋势，如果网络申请同时能解决安全和便利问题，则是合乎《条例》本身所提倡的行政法原则之一——便民高效。因此，在不动产登记信息平台建设较为先进的城市，网上申请模式可以先试先行。
其次是受理中的告知要求。在以往的不动产登记中，登记机构习惯采用口头方式告知当事人应当补件或不予受理，这种方式对于能够解释得清楚、当事人能接受的前提下是既快捷又省事的，但也容易发生扯皮现象。从对受理人员有效监督和对当事人负责的角度出发，无论受理与否，都应当予以书面告知。因此，《条例》从严要求登记人员的行为规范，规定受理中的告知行为应以书面形式进行。一是对于符合登记条件可以受理的，应当受理后书面告知申请人。交付给申请人的受理凭证既是受理完成的标志，也是申请人届时领取权属证书的凭证。二是对于不符合登记受理条件的，应书面告知不予受理。尽管不予受理没有形成申请材料，但不予受理有可能损害申请人利益，为给申请人提供救济途径，应当出具不予受理的书面通知书。申请人认为不予受理存在错误、属登记机构不作为的，可以凭不予受理通知书提起行政复议或行政诉讼。三是对于需要补件的业务应一次性告知补正内容。现实中往往存在当事人因缺件问题而多次往返于登记机构的情况，在没有书面告知为证的情况下很难说清是由于登记人员未一次性交待清楚还是当事人未记全而导致，造成双方之间出现矛盾。因此，无论从便民服务还是提高工作责任心的角度出发，都有必要以书面方式一次性告知申请人需要补正的收件。
再次是受理中告知与否的法律后果。受理是登记程序中至关重要的环节，是登记人员直接面对申请人并领受申请人登记意思的过程，每个前来申请的相对人都希望在登记机构的指导下一次性完成申请受理程序。受理与不受理的正确与否既反映出登记人员的业务水平，也影响着后序工作环节的效率。不正当的受理会使申请人不知所措，甚至会导致登记结果的错误。因此，《条例》规定了不予受理而未书面告知的法律后果，即视为受理。这个规定将彻底改变我们以前的做法。如果不能受理的业务因为缺少书面告知的程序而导致法定受理的，则会给登记机构带来极大的被动局面。因为一旦视为受理则必然进入审查、登簿、发证环节，等到发证时限届满，申请人无法领证则会引起更大的矛盾。因此，从完善登记机构自身做法考虑，登记机构应制作“不予受理通知书”的规范格式，根据常见的不予受理情形列明不予受理的理由或者需要一次性补正的材料要求，改变登记机构原来的不受理无凭证的简单做法，从而更好地保护当事人利益、规范登记人员的受理行为。
最后是受理的具体要求。既然受理环节如此重要，则每个从事受理的人员都要掌握各类登记所需申请材料的要求。概括而言，受理时要确保材料齐全、符合法定形式。所谓材料齐全就是要求各类登记所提交的材料对应登记机构对外公布的所需提交材料。因为申请材料不是申请人申请时才知晓的，而是通过登记机构提前在公开场合或媒体公布的，登记机构为让申请人员做到申请时材料齐全，应细化每类登记所需材料，对于因政策变化导致申请材料变化的应及时公告。所谓符合法定形式是指申请人所提交的材料在形式上要符合法定要求，这里的法定应该理解为法律、法规、规章及规范性文件要求。申请材料因登记类型不同而千差万别，有的材料应符合法律要求，如不动产权证是国家统一制定的格式范本，各地未经授权不得自行印制。身份证明通常就是指身份证（除特殊人群可使用其他证件外），当然其也是国家统一格式，不得擅自制造。又如法院关于房屋转移的生效判决文书，通常也是有规范的统一格式。有的材料应符合法规要求，如《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的征收决定。有的材料应符合规章或规范性文件要求，如商品房买卖合同、存量房买卖合同，这些合同使用的是住建部等相关主管单位的推荐性文本，也是广为实践采用、有利于更好保护交易双方权益的文本。如果有些申请材料没规定须使用统一规范文本的，则可由当事人自行设定，但其涉及登记的内容应符合法定条件。以抵押合同为例，国家和地方未推荐使用统一文本，但各抵押权人特别是银行都有各自的规范文本。对该类由当事人自制的文本则要求合同中所涉及抵押登记的要素应当齐全、合法，如抵押标的应明确，担保主债权、履行债务期限等应明确，而对于合同中存在违反法律规定的条款，比如借款期届满前抵押物转移给抵押权人的条款，又如约定余额不得再次抵押的，这些则认定无效，但部分条款的无效不影响合同整体的效力。
不动产登记制度细则 篇9
不动产登记为物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的法律制度。①作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。登记的首要意义在于物权变动的公示与公信，其所产生的是私法上的效果。不动产登记具有公示力、形成力、推定力和公信力四种效力。不动产登记的主要目的在于公示，即通过登记向公众公开不动产物权归属及变动情况，使其了解不特定的物权状态，使第三人在参与交易时有一个识别、判断物权的客观标准;登记的形成力是指登记具有使基于法律行为的不动产物权变动能否生效的效力;登记的推定力，又称权利正确性推定效力，是指以不动产登记簿上所记载的当事人的权利内容为正确不动产权利的效力，但是登记权利正确性推定效力不及于明知登记权利瑕疵而恶意取得该项权利者;登记的公信力是指不动产登记簿所记载的权利推定为真正的权利，并赋予其公信力，基于登记的公信力，即使登记错误或遗漏，因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人，其所得利益仍将受到法律的保护，
研究不动产登记制度，对于搞好涉及不动产案件的执行具有重要意义。作为物权公示手段的不动产登记在财产权保护中扮演了极为重要的角色，它甚至决定了基于法律行为的不动产物权变动能否发生效力。著名民法学者梁慧星先生指出：“不论物权法如何完善，如果没有一个好的登记制度，那你的物权法就不会有好的结果，不会得到切实的实施。”研究不动产登记制度，掌握物权法关于不动产登记的新规定，正确理解物权变动法理，处理好物权法与民法通则、担保法以及最高法院的相关司法解释的.衔接问题，对于搞好涉及不动产案件的执行，进而保障交易安全，维护交易秩序，都具有重要意义。
二、物权法出台前后关于不动产登记的规定以及对不动产执行的影响
(一)物权法出台前不动产登记的规定及主要缺陷评析
物权法出台之前不动产登记规定存在的一个重要缺陷是基本上认为登记为不动产转让合同的生效要件，不适当地扩大了登记的效力范围，把登记作为不动产物权移转合同的生效要件，误解了登记的制度属性，“混淆了物权和债权法律性质的区别，混淆了物权变动和债权变动在法律根据方面的区别”②，违背了物权变动的区分原则的基本法理和基本要求，从而导致买受人的利益得不到完善的保护，同时也放纵了出卖人的随意违约行为。如《城市房地产管理法》第35条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章规定办理权属登记。”《城市私有房屋管理条例》第6条规定：“房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。”言下之意是，不动产交易要以登记为要件，具体来说就是不动产交易是“合同不登记不生效”，不是“物权不登记不生效”，因此，如果当事人签订的不动产买卖合同没有登记，该合同就被判定为无效。事实上，没有进行不动产物权登记，只是未能发生物权变动，而不能否认有效成立的合同的效力。物权法出台之前不动产登记规定还存在的一个重要缺陷是不动产登记的种类不健全，缺少预告登记和异议登记等重要内容，有待进一步完善。
(二)物权法关于不动产登记的规定以及对不动产执行的影响