不动产登记暂行条例实施细则制度全文（精选7篇）
不动产登记暂行条例实施细则制度全文 篇1
一、条例对土地承包经营权登记的意义
土地承包经营权是与农民生产、生活和农村发展息息相关的一项权利, 其权利内容是否得到清晰规定, 权能能否完全实现均依赖于登记制度。[1]通过登记公示, 赋予土地承包经营权的物权公信力, 有利于缓解纠纷, 促进该权利的有序流转。因而现阶段迫切需要建立与不动产登记相统一的土地承包经营权登记制度。该暂行条例将土地承包经营权纳入到统一登记的范围中, 对土地承包经营权登记制度的建立完善具有里程碑式的意义。同时, 将土地承包经营权与其他物权进行统一的登记规定, 也意味着对该权利物权属性的肯定, 进一步明确其权利属性和权利内容。
当前我国学界对土地承包经营权采何种登记效力模式存在较大的争议, 分别存在债权意思主义、登记对抗主义以及登记生效主义多种效力模式。如《农村土地承包法》第二十二条规定, “实行家庭承包的, 承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权”。可见在家庭承包方式中, 以债权意思主义作为权利取得的公示方式。该法第四十九条规定, “通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地, 经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的, 其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。”这里规定的“登记”属于民法上不动产物权登记要件主义的登记。《物权法》第一百二十九条规定, “土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让, 当事人要求登记的, 应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记; 未经登记, 不得对抗善意第三人”。可见, 家庭承包的土地承包经营权流转则又采用登记对抗主义。[2]
该条例的出台一定程度上也是对土地承包经营权采登记生效主义的强有力的支持。将土地承包经营权与其他物权进行统一的规定, 纳入到不动产统一登记的范围内, 虽然未明确规定登记的效力, 但是按照体系解释, 应按照该暂行条例所调整的其他物权登记的模式进行登记, 也即意味着登记是土地承包经营权生效的要件。
二、《不动产统一登记暂行条例》与土地承包经营权登记预期的差距
( 一) 暂行条例法律效力层级较低, 且规定较为笼统
首先, 该暂行条例属于国务院制定的行政法规, 并未达到国家法律的效力层级。而该暂行条例调整的范围包括土地、海域以及房屋、林木等定着物。其中, 土地是人们安身立命最根本的生产资料, 其登记制度理应由国家法律进行规定, 予以建立, 才能赋予该项制度最强有力的法律保障。
其次, 该暂行条例仅35 条, 只在第五条规定耕地、林地、草地等土地承包经营权依照本条例的规定进行登记, 其余条文均笼统地对所有不动产的登记程序、登记薄等内容进行规定, 并未针对土地承包经营权因长久的城乡二元制以及我国产权制度上的缺陷而产生的特殊特性予以说明。因我国土地产权制度的构建并不符合现代产权理论。土地承包经营权制度安排上的重大缺陷也导致产权保护存在较大的问题。仅仅一部《不动产统一登记暂行条例》过于笼统地规定诸多不动产的登记制度, 并未考虑到我国现行的土地制度的城乡二元化局面以及土地承包经营权产权制度的特殊性。统一并不意味着相同, 而是和而不同。
同时, 条例的规定线条过粗, 许多实际操作的问题仍需要进一步细致化。
( 二) 暂行条例未明确土地承包经营权登记的效力, 未能解决现有规定之间冲突
我国有关土地承包经营权登记效力的规定, 除该暂行条例以外, 主要体现在《物权法》、《农村土地承包法》中。两部法律中对土地承包经营权登记效力有着不同的规定, 出现了债权意思主义、登记对抗主义以及登记生效主义多种效力模式。如《农村土地承包法》第二十二条规定, “实行家庭承包的, 承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权”。可见在家庭承包方式中, 以债权意思主义作为权利取得的公示方式。该法第四十九条规定, “通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地, 经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的, 其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。”这里规定的“登记”属于民法上不动产物权登记要件主义的登记。《物权法》第一百二十九条规定, “土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让, 当事人要求登记的, 应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记; 未经登记, 不得对抗善意第三人”。可见, 家庭承包的土地承包经营权流转则又采用登记对抗主义。[3]
该暂行条例出台后, 与《物权法》、《农村土地承包法》之间并不衔接。条例仍搁置土地承包经营权登记的效力这一争议, 未明确土地承包经营权登记的效力, 将导致实际操作中混乱。
该暂行条例的实施细则虽然细化了各类不动产权利的具体登记程序, 但是在土地承包经营权登记一节中, 首次登记仅规定“可以”登记, 变更登记与转移登记又是规定“应当”登记。仍未实现该登记模式的统一。而且, 首次登记并未采用登记生效主义, 也是未全面彻底坚持物权公示公信原则的体现, 与《物权法》的基本原则不相一致。
( 三) 暂行条例未就不动产登记簿的法律效力予以规定
该暂行条例开创性地就不动产登记簿的设置、保存、内容、查阅、管理等做出了相对完整的规定, 一定程度上扭转了我国物权登记实践中轻簿册的风气。然而, 条例却忽视了登记簿所记载的内容的法律效力, 未就该问题予以规定。但是, 关于不动产登记簿的立法不应仅仅完善登记簿本身, 更重要的是赋予登记簿所记载之内容以法律效力。
因为暂行条例未就登记簿法律效力进行规定, 登记簿的推定效力与公信力也就更加无从谈起。根据暂行条例进行登记的权利人却无法根据登记簿的记载内容证明自己的权利, 这也将导致实践中出现混乱。
( 四) 配套措施不够健全
农村土地承包经营权历史遗留问题不能有效解决的主要原因就在于土地承包经营权登记的配套措施仍不健全。我国地理测绘技术、勘验技术在农村地区并未普及, 未能有效地运用于农村土地的权属划分。而档案整理工作的缺失也使得农村土地承包经营权四至只能依靠双方口头约定。这些无疑都增加了土地承包经营权登记的实际开展难度, 会损害农民进行登记的积极性。[4]
三、土地承包经营权登记制度的完善
( 一) 加快专门的不动产统一登记法律出台
暂行条例在土地承包经营权登记领域具有里程碑式的作用, 但是其效力层级较低, 不能为登记制度提供强有力的法律支撑。要建成体系完整、具有强大法律效力, 并将土地承包经营权有机融合与不动产统一登记之中的制度, 必须从法律层面着手。全国人大以及全国人大常委会应对该问题进行研究, 加快出台专门的不动产统一登记法律, 指导全国的不动产登记工作, 为该制度奠定最坚实的法律基础。
就短期而言, 可以先以该暂行条例中的不足之处进行研究, 出台实施细则, 进一步规范化各地统一登记机构、登记程序的进程。但是, 我国的不动产统一登记之路不能止步于此, 必须从效力位阶的最高处法律出发, 带动各司法解释、行政法规、规章, 形成体系完整的不动产统一登记制度。
( 二) 明确土地承包经营权登记的效力, 协调现行法律法规冲突
目前土地承包经营权登记中存在的最大障碍就是登记效力的不明确与不统一, 在当前不动产实行统一登记模式的现状下, 显得尤其地格格不入。
首先, 应加快修改《物权法》和《农村土地承包法》的进程, 将其中土地承包经营权登记模式统一为登记生效模式。其次, 同一法律中, 关于不同类型的土地承包经营权登记, 以及不同阶段的登记的条文应进行统一。在此基础上, 对其他相关法律法规进行修改、补充, 进一步完善该制度。
( 三) 加快配套措施建设
在不动产统一登记的大局之下, 还需要就现行的土地承包经营权的配套措施进行完善, 促进土地承包经营权高效融入不动产统一登记中。一方面, 需要统一土地承包经营权登记的技术依据, 做到既能适应不动产统一登记的大形势, 又能照顾到这一权利登记的特殊性。另一方面, 需要加快建立包括土地承包经营权在内的不动产登记的信息平台。[5]在各类不动产之间实现全国范围内的统一信息平台, 达到数据来源标准化、信息获取即时化、数据交换便捷化。
摘要：构建不动产统一登记制度符合物权发展趋势, 有利于保障市场交易安全, 提高效率, 促进社会和谐。就农村地区而言, 应尽快完善土地承包经营权登记制度, 为该权利的自由流转提供强有力的制度支撑。《不动产统一登记暂行条例》的出台弥补了这一领域的立法空白, 然而, 在登记模式、登记效力等方面仍存在疏漏, 需要根据实际情况, 进行深入研究, 分析与预期之间的差距, 加以完善, 为后续立法提供参考。
关键词：土地承包经营权,不动产,登记
参考文献
[1]王利明, 尹飞, 程啸.中国物权法教程[M].北京:人民法院出版社, 2007.
[2]何虹, 许玲.农村土地承包经营权确权登记制度的法律完善——基于苏南农村视角[J].农村经济, 2013, 06:44-49.
[3]王清逸.不动产统一登记的影响分析[J].佳木斯职业学院学报, 2015, 03:116-117.
[4]黎桂先.农村土地承包经营权确权登记颁证探讨[J].现代农业科技, 2015, 10:340-342.
不动产登记暂行条例实施细则制度全文 篇2
金绍达：按《物权法》和《不动产登记暂行条例》的规定，我国不动产登记并不要求进行实质审查，《不动产登记暂行条例》只是要求申请人应当对“申请材料的真实性负责”。因此，这种审查方式给不动产物权变动带来了一定的风险。如果能把公证作为不动产登记的前置，就能弥补这种审查方式的缺陷。在《物权法》立法时，司法部并许多学者都建议按大陆法系国家的通例，把公证作为不动产登记的前置，以保障登记的公信力（如法国就规定不动产转让必须办理公证），从而切实保障权利人的权利，后因对此存在争议而未能写入《物权法》。
以往，我国的房屋和土地使用权登记制度并未将公证作为登记的前置条件，司法部、建设部在1991年联合发的司公通字〔1991〕117号文把哪些登记申请需要公证限制在一个很小的范围，住建部在2012年发的《房地产登记技术规程》还把赠与剔出了这一范围。应该说已经把公证限制在一个很小并且“必须”的范围。
由于《物权法》和《不动产登记暂行条例》都未规定在不动产登记中需要公证，而《公证法》规定了强制公证应当由法律、行政法规规定，因此《不动产登记暂行条例实施细则》作为行政规章无法规定哪些需要公证。
对所有的登记申请都不要公证，表面上为申请人省下了公证的费用，实际上削弱了登记的公信力、增加了民事纠纷、浪费了司法资源，最终损害的是社会公众的利益，也加大了不动产登记机构的风险。因此，规定对少量的登记申请以公证作为前置可以弥补不动产登记制度缺陷，也是完全可行的，这一规定没有写入《不动产登记暂行条例》应该说是一种缺憾。
处分不动产并委托代理人申请登记，是极容易被社会上一些不法分子所利用的区域。在实践中，伪造委托书将他人的不动产进行转让和抵押的案件屡屡发生。仅规定申请人应当对“申请材料的真实性负责”无法解决这一问题。因此，《不动产登记暂行条例实施细则》第十二条第三款作出了这样的规定，既避免了以行政规章来规定强制公证，又可以杜绝这类纠纷的发生。当然，这一规定也有其缺陷：既然当事人可以委托他人代为申请，那只要委托书符合法定形式，登记机构就应当受理，而不宜要求委托人与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但这或许也是立法者的无奈之举。我们还是期望今后的法律、行政法规能彻底解决这一问题，以切实保障社会公众的合法权益。
不动产登记暂行条例实施细则制度全文 篇3
《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)已于3月1日起施行。在《条例》经国务院原则通过后，国土资源部就依据《条例》的主旨和精神，结合各不动产登记试点地区的统一登记实践，启动了《条例》实施细则的起草工作。今年1月1日，国土资源部以第63号令发布实施《不动产登记暂行条例实施细则》(以下简称《细则》)，对《条例》进行了细化，为不动产统一登记确定了更为详细的操作规范。我们将组织相关专家，分两期对《细则》进行深度解读。
《细则》体现了依法行政的要求，细化了不动产统一登记各项具体规则，对于登记机构及其工作人员的权限、登记程序、各类登记类型及其申请材料、不动产登记资料的查询、利用和保护等都进行了具体规定。可以说，践行依法行政，构成了贯穿《细则》各项制度和规范的一条红线。
《不动产登记暂行条例》释义 篇4
第一章总则
本章共七条，对•条例‣的立法目的及依据、不动产登记及不动产的概念、不动产登记的类型、不动产登记的原则、需要进行登记的不动产权利种类、不动产登记机构以及不动产登记管辖进行了规定。
第一条【立法目的及依据】（条文主旨为编者所加，下同）为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据•中华人民共和国物权法‣等法律，制定本条例。
释义
本条规定的是•条例‣的立法目的及法律依据。
一、关于立法目的
•条例‣的立法目的就是整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益。其中整合不动产登记职责是实现不动产统一登记的基础，规范登记行为是实现不动产统一登记的要求，方便群众申请登记是不动产统一登记的核心，保护权利人合法权益是不动产统一登记的目的。
需要注意的是，•条例‣的起草工作受到了社会各界的广泛关注，关于•条例‣起草的目的，社会各界也存在不同的认识。例如，很多
决定‣，2014年1月中央编办发布的•关于整合不动产登记职责的通知‣等。
第二条【不动产登记及不动产的概念】
本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。
本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。释义
本条规定的是不动产登记及不动产的概念。
一、关于不动产登记的概念
登记的主体是不动产登记机构。•物权法‣第十条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。”据此，本条第一款把登记机关明确为不动产登记机构。但是，在•条例‣出台之前，我国并没有统一的不动产登记机构，不仅不同的不动产权利要去不同的政府部门进行登记，而且各地不动产登记机构的设臵也并不一致，这种局面非常混乱，对不动产登记信息的共享、交易的安全、群众生活的便利都带来了不利影响。•条例‣第六条将登记的职责明确给国家专职的部门，即在国家层面，为国务院国土资源主管部门；在地方层面，是县级以上地方人民政府确定的部门。这是综合考虑我国不动产登记的实践，并借鉴域外不动产登记机构设臵的经验而作出的规定。
登记的内容是不动产权利归属和其他法定事项。确定一项不动产权利的归属，一般包括主体、客体、内容三个方面，这对应在不动产登记簿中便是不动产权利人的姓名、名称等身份信息，不动产的坐落、面积等自然状况，以及权利的具体类型等内容。通过对这些内容的记载和公示，社会公众便可以了解不动产权利的归属情况，起到定分止争的社会效果。此外，不动产登记在特殊情况下还应记载其他法定事项，主要是指不动产存在异议、被查封等事实情况时。这些内容是通过异议登记、查封登记等具体登记类型予以体现的，通过对这些事项的记载和公示，权利主体可以及时发现不动产交易所存在的风险。
登记事项须记载于不动产登记簿。•物权法‣第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”因此，除•物权法‣规定的个别情形以外，物权归属及物权变动等事项，记载于不动产登记簿时才发生效力，不动产登记簿是物权变动的效力证明，对于不动产权利人和第三人都有十分重要的意义。第三人可以通过查看不动产登记簿了解不动产的自然状况和权属情况，第三人基于对不动产登记簿的信任所作出的善意行为都受到法律的保护。需要注意的是，此处的登记是具有实体法效力的，它与行政管理上的登记、备案具有实质上的区别，后者只是对于既存权利状态的描述，方便行政机关进行统筹，而前者则是权利确认的必要条件。
二、关于不动产的概念
•条例‣在•担保法‣的基础上，通过列举明确外延的方式，参照•担保法‣的表述确定了不动产的概念，并在“土地”后面增加了“海域”，基本保证了不动产定义的统一。
第三条【不动产登记类型】
不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。
本条主要规定的是不动产登记的类型。•条例‣作为一项规范登记的程序法规，登记类型是其核心的内容。不同的登记类型，其申请主体、提交的材料、登记的程序等都存在差异，•条例‣对此作出了概括规定。
一、不动产首次登记
不动产首次登记，主要是指不动产权利第一次记载于不动产登记簿，具体来说主要包括总登记和初始登记。首次登记作为一种登记类型，是•条例‣的首创。在•条例‣出台之前，存在着土地总登记、土地初始登记和房屋初始登记、设定登记等相关类型，由于不同的部门对初始登记、设定登记的内涵理解不一致，因此•条例‣将其统一归纳规定为首次登记。
二、变更登记
变更登记，主要是指因不动产权利人的姓名、名称或者不动产坐落等发生变更而进行的登记。一般来说，适用变更登记的主要情形包
包括：依法收回国有土地、海域等不动产权利的；依法征收、没收不动产的；因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原不动产权利消灭，当事人未办理注销登记的；法律、行政法规规定的其他情形。
五、更正登记
更正登记，主要是指登记机构根据当事人的申请或者依职权对登记簿的错误记载事项进行更正的登记。更正登记是•物权法‣确定的一项新的登记类型，在日常登记实践中普遍存在。不动产登记工作实践中，由于各种原因难以避免会导致各种错误，创设更正登记制度的原因就在于通过规范纠正登记错误的程序，达到合法纠正登记错误之目的。•土地登记办法‣和•房屋登记办法‣也都对更正登记制度作出了更具有操作性的规定。
六、异议登记
异议登记，主要是指登记机构将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议申请记载于不动产登记簿的行为。异议登记是•物权法‣规定的一项新的不动产登记制度，•土地登记办法‣和•房屋登记办法‣对此制度进一步进行了明确的规定。•物权法‣第十九条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五
国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知‣（法发„2004‟5号）文件中，包括了查封登记、预查封登记、轮候查封登记等具体的类型。
第四条【登记原则】
国家实行不动产统一登记制度。
不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。
释义：
本条规定的内容主要有三方面：一是贯彻落实•物权法‣，明确规定不动产统一登记制度；二是明确不动产登记应当遵循的三个原则；三是明确不动产登记的连续性。
一、明确规定了不动产统一登记制度
按照•物权法‣和党中央、国务院的具体要求，•条例‣从几个方面建立不动产统一登记制度：一是统一登记机构，•条例‣第六条作了明确的规定；二是统一登记簿册，•条例‣第二章专章对不动产登记簿作了规定；三是统一登记依据，•条例‣作为•物权法‣关于建立不动产统一登记制度的具体落实，从统一登记制度、登记簿册、登记程序、登记信息共享与保护、法律责任等各个方面，对不动产登
0例‣第五条明确了需要登记的不动产权利类型，让不动产权利人明确知道有哪些权利是需要进行登记的；三是•条例‣第三章明确了登记程序，要求登记机构公开登记申请材料目录和示范文本等信息，让不动产权利人知道如何办理不动产登记；四是建立了不动产登记信息共享和查询制度，明确要求不动产登记机构能够通过互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交。
三、明确了不动产登记以及权利的延续性
不动产统一登记制度建立后，不动产权利人已经依法享有的权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。本条第三款的规定是稳定连续原则的具体体现。同时，•条例‣第三十三条还特别规定“本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效”，目的主要是为了消除广大老百姓担心统一登记之后已有的权利受影响以及换证麻烦等方面的顾虑。
第五条【不动产登记权利种类】下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：
(一)集体土地所有权；
(二)房屋等建筑物、构筑物所有权；(三)森林、林木所有权；(四)耕地、林地、草地等土地承包经营权；(五)建设用地使用权；(六)宅基地使用权；(七)海域使用权；(八)地役权；(九)抵押权；
(十)法律规定需要登记的其他不动产权利。
213的所有权证书。森林、林木的使用权不应当作为物权进行登记发证。森林、林木的使用权是否属于物权，目前还难以确定。因此•条例‣中没有规定森林、林木使用权的登记发证。
四、耕地、林地、草地等土地承包经营权
土地承包经营权登记的效力与建设用地使用权的效力不同，实行的是登记对抗主义。2013年中央1号文件明确提出了“用５年时间基本完成农村土地承包经营权确权登记颁证工作”，因此•条例‣规定了承包经营权登记发证的过渡期，五年之后，承包经营权的登记将纳入整个不动产统一登记之中。
关于承包权与经营权的分离。有观点认为•条例‣应当根据中央文件精神将“农户承包权”和“土地经营权”也予以列举，但是考虑到承包权和经营权的内涵还不够十分明确，权利性质也存在不同认识，因此，•条例‣规定的还是严格依据•物权法‣规定了土地承包经营权，待改革探索成熟，相关的法律修改之后，权利类型和名称可以再作相应的修改。
五、建设用地使用权
有观点提出应当对空间权作出规定。考虑到空间权属于在一定空间内设立的建设用地使用权，也是建设用地使用权的一种类型，因此，不予单独规定。但是地上、地下建设用地使用权具体应当如何设立，如何登记，目前还需要进一步研究，以后出台更细化的规定。
六、宅基地使用权
宅基地使用权是通过审批取得还是登记取得，以及宅基地使用权实行的登记对抗还是登记生效等问题，•物权法‣没有作出明确的规定。但在实践中，宅基地使用权一般都需要进行登记。此外，宅基地使用权登记发证过程中比较突出的问题是一户多宅与超面积这两个问题。关于这两个问题，有一系列的文件作出了规定，如1995年3月11日国家土地管理局印发的•确定土地所有权和使用权的若干规定‣、2008年•国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知‣、2011年11月2日•关于农村集体土地确权登记发证的若干意见‣（国土资发„2011‟178号）、•国土资源部关于规范土地登记的意见‣（国土资发„2012‟134号）等。
七、海域使用权
有观点认为应当增加无居民海岛使用权。考虑到无居民的海岛本质上也属于土地，因此无居民海岛使用权也属于土地使用权，因此•条例‣并没有列举该项权利。
关于海域使用证如何换发土地使用证的问题，填海工程完成后，海域的自然属性已经消灭，海域使用权应当随之一并消灭，而填海后，土地自然属性已经形成，随之产生的是建设用地使用权。因此，在填海项目完成后，应当先行办理海域使用权注销登记，再办理建设用地使用权初始登记。
八、地役权
（一）国家土地所有权的登记
有观点提出，对国家土地所有权进行登记有利于国有自然资源资产的保护。但是考虑到目前实践中国家土地所有权没有登记的必要，再加上国家土地所有权登记难以操作，如大片的沙漠、荒滩等没有具体使用权人的国家所有土地究竟应当由谁来申请登记、登记给谁等问题难以解决，且•物权法‣第九条第二款明确规定“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”，所以•条例‣中没有规定国家土地所有权的登记。
（二）国有农用地使用权的登记
按照•物权法‣的规定，国有农场土地实行承包经营的，可以参照设立土地承包经营权。但很多国有农场并没有实行承包经营，国有农场与农场职工之间是劳动关系，不是承包关系，关于国有农场对其使用的农用地享有的权利目前法律还没有明确规定。因此农用地使用权并不是严格意义上的法定物权。但是我国的国有农场面积较大，为保证国家粮食安全和促进经济社会发展发挥了巨大作用。国有农场土地被侵占的现象时有发生，对国有农场土地进行登记十分必要，因此有观点认为应当将国有农用地使用权写进•条例‣。但是考虑到•物权法‣明确规定了物权法定原则，目前的法律中确实没有出现国有农用地使用权这样一个名词，因此，•条例‣没有作出明确列举。但是在实践操作中，这些土地依然需要予以登记发证。另外，本条没有涉及的国有林场的土地使用权也可以按照国有农用地使用权进行登记发证。
（三）水域滩涂养殖权的登记
•物权法‣第一百二十三条规定：“依法取得的探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利受法律保护。”因此有观点认为•条例‣应当对水域滩涂养殖权进行列举规定，但也有观点认为规定水域滩涂养殖权会造成一物两权，因为水域也包括海域，海上养殖将会出现水域滩涂养殖权和海域使用权的交叉。考虑到以上这些因素，•条例‣对水域滩涂养殖权没有作出明确列举规定。对于该项权利，经进一步研究明确相关权利内涵后，可以通过具体的实施细则予以规范。
（四）取水权的登记
由于取水权是•物权法‣规定的一项用益物权，同时三中全会决定中也提出了对“水流”等自然资源进行确权登记，因此，•条例‣起草过程中，有观点认为应当将取水权也明确在登记的权利类型中予以列举。但是考虑到此次登记职能整合的要求中并未包括取水权的登记，且目前取水权的流转等相关制度都还在探索中，登记制度尚不成熟，所以•条例‣对此没有进行列举。
（五）矿业权的登记
有观点认为应当将矿业权也纳入不动产统一登记。但是，综合考虑到关于不动产登记相关职能整合的文件，域外不动产登记一般不包括矿业权登记等因素，•条例‣暂时没有明确将探矿权、采矿权明确列入不动产登记权利的种类中。
第六条【不动产登记机构】
国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。
释义
本条主要规定的是不动产登记机构的设臵。
一、登记机构是政府部门，不再是人民政府登记机构必须明确，因为这涉及谁登记谁负责的问题，也就是当登记发生错误被诉讼时谁是被告的问题。以前土地登记错了，市县人民政府是被告，但是房屋登记错了，则是由住建部门作为被告。这就是由于登记主体不同所造成的。目前社会公众一般只是关心由哪个部门负责登记的问题，没有意识到政府登记和部门登记之间的区别。目前我国的不动产登记主体主要包括三种形式：一是法律规定由人民政府登记；二是法律规定直接由部门登记；三是同一法律中既规定了政府登记，又规定了部门登记。
从我国改革的具体情况来看，•条例‣规定由作为政府部门的不动产登记机构全面承担不动产统一登记的职责较为适宜，理由如下。
一是部门登记符合中央关于不动产登记职能整合的相关要求。•国务院机构改革和职能转变方案‣中明确提出“整合房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记的职责……分别由一个部门承担。”•中央编办关于整合不动产登记职责的通知‣也肯定了“由国土资源部指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等不动产登记工作”。从中央的要求来看，一直强调政府部门在不动产登记中的作用。
二是部门登记符合减少审批环节，提高行政效能的改革精神。党的十八大提出，要简政放权、深化行政审批制度改革，行政体制改革要提高政府行政效率和效能。从地方建设用地使用权登记的审查实践来看，首先由经办人提出审查意见，同时还需要审查科室负责人的初审意见，然后是分管领导的审核意见，之后报政府批准同意，最后办理登记。实际审查工作均由国土部门实际承担，政府只是加盖印章，并不从事具体的审查业务。有的甚至专门将刻有“土地登记专用章”的印章交由国土局保管，由国土局负责代政府盖章，政府审查完全流于形式。因此，本着减少不必要的审批环节、提高行政效能的原则，由部门登记更加适当。
三是部门登记符合责权统一的行政原则。实践中，不动产统一登记的实际审查职责都由部门完成，但是却以政府的名义对外作出具体行政行为。发生矛盾纠纷时，被诉的主体是政府，使得登记具体审查
122的目标，与中央所提出的“对水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然生态空间进行统一确权登记”是背道而驰的，应当坚决反对。
二是应当接受上级人民政府对不动产登记主管部门的指导、监督，最后到国家层面，应当是接受国土资源部统一的指导监督，不得接受其他不动产行政主管部门的指导监督。因为按照•通知‣精神，其他部门最多只是协同指导相应的不动产登记工作，否则就容易政出多门，又回到原来分散登记的老路。
第七条【登记管辖】
不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。
跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。
国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。
释义
本条主要规定的是不动产登记的管辖。
4当向国务院林业主管部门提出登记申请，由国务院林业主管部门登记造册，核发证书，确认森林、林木和林地使用权以及由使用者所有的林木所有权。”
之所以•条例‣不实行分级登记，主要原因是分级登记存在以下弊端：一是从登记本身来说，分级登记严重破坏了不动产登记的完整性，容易导致重登和漏登。同一登记区域内存在两个或以上的登记机构，登记的相关资料由不同的登记机构保管，即使各个登记机构都恪尽职守，也难以避免重登或者漏登情况的发生。二是从行政机关的角度来说，牺牲了行政效率，浪费了国家行政资源。同一登记区域内设臵不同级别的登记机构负责登记事项，人为地增加了成本，增加了财政支出。不同级别的登记机构之间容易发生业务交叉和冲突，产生不必要的矛盾。三是从行政相对人（登记申请人和登记资料查询人等）的角度来说，增加了其不便，也增加了其经济负担。由于资料由不同级别的登记机构分别管理，无法以土地权利人为单位进行归户，也不便于登记资料的查询，不利于维护交易安全。
•条例‣规定不动产属地登记原则，主要有以下原因：一是属地登记是由不动产的本质属性，即不动产位臵的固定性或不动产位臵的不可移动性所决定的；二是属地登记原则是国际通行做法；三是为了促进统一登记，必须属地登记。如前所述，属地登记是不动产的本质属性的要求，是国际通行做法。要实行不动产的统一登记，必须首先实现不动产的属地登记。
二、跨县级行政区域的不动产登记
62728国土资源部已经下发了•国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知‣（国土资发„2015‟25号）（以下简称•通知‣），对统一的登记簿册的样式予以了更为细化的规定。
一、关于不动产登记单元
本条第一款规定了不动产登记单元及其编码制度。不动产单元，是指使不动产特定化，以便以之为基础设立登记簿簿页，并将不动产相关信息在登记簿上予以记载的基本单位。不动产单元是•条例‣首次提出的概念。建立不动产单元制度是物权客体特定性的要求。不动产之间在空间上相互连接，必须通过测量等手段从空间上将其相互区分，使之成为独立的物。建立不动产单元，统一编码制度，既有利于区别不同的不动产，也有利于政府对不动产进行管理。
（一）不动产单元的特征。作为不动产登记的基本单位，不动产单元一般具备以下三个特征：
一是具有明确的界址或界限。该特征是为了将特定的登记单元与其他登记单元区分开来，土地和海洋在平面空间上必须是权属界限封闭的，而房屋则必须具有明确的四至界限，可以是墙体，也可以是其他的固定界限。
二是地理空间上的确定性与唯一性。土地是通过地籍测量的方式，形成地籍图或地籍册，并赋予每一个地块唯一的、确定的编码。登记簿通过援引该号码以确定土地的地理位臵，据此形成地籍图与土地登记簿的关联性。房屋的坐落则通过房地产基础测绘形成的房地产分幅
0登记。集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。”
三是海域以宗海为登记单元。•海域使用权登记办法‣第四条规定：“海域使用权登记以宗海为基本单位。权属界址线所封闭的用海单元称宗海。但填（围）海造地的，应独立分宗登记。单位和个人取得两宗以上海域的，应当按宗分别申请登记。两个以上海域使用人使用同一宗海域的，应当共同申请登记。”
（三）我国不动产单元的设臵。本条第一款对不动产单元进行了原则性概括，明确了以登记单元为基础构建不动产登记簿。登记单元必须综合考虑各类不动产的空间物理特征及其组合情况。不动产单元则是由这些不动产权属界限封闭范围所形成的独立空间。根据•通知‣规定，不动产登记簿依据不动产登记单元进行填写，具体分为宗地宗海基本信息、不动产权利信息和抵押权登记、地役权登记、预告登记、异议登记、查封登记等部分。
二、关于不动产登记簿
本条第二款规定：“不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。”因此，我国不动产登记簿的具体样式应当由国土资源部统一进行规定。
（一）•条例‣颁布前登记簿的样式。在不动产分散登记的背景下，各类不动产都结合自身的权利特点，分别设臵了登记簿，形式不一，各具特色。土地权利、土地承包经营权、海域使用权、水域滩涂养殖权、海岛使用权等不动产登记的基本单位都不同，都已经建立了各自统一的登记簿样式。房屋登记已经出台了专门的登记簿管理办法，草原登记尚缺乏详细的办法和规范，林权登记也还尚未出台统一的登记簿册样式。
一是土地登记簿以宗地为单位按照物的编成进行设计，土地登记卡及其续表对土地权利变动等事项进行全面记载。根据国土资源部•关于印发†土地登记表格‡（试行）的通知‣（国土资发„2008‟153号）的规定，土地登记簿由土地登记卡、土地登记卡续表和共用宗土地登记卡目录三个部分组成。登记簿以街道（乡、镇）为单位，按街坊（村）及宗地号顺序排列组装。土地登记卡上全面记载了地块的宗地编号、面积、用途、权属性质等基本信息。土地登记卡续表中记载了土地初始、变更、注销和其他登记事项及其发生的时间。但是，土地登记的对象不包含所有土地权利，土地承包经营权被明确排除在外。此外，对于林地所有权和林地使用权的登记发证，管理上还存在一定争议。
二是房屋登记以房屋基本单元为单位，采取物的编成进行设计，以登记权利类型为基础，分别设臵登记簿页。虽然住建部门尚未制定统一的房屋登记簿样式，但是•房屋登记簿管理试行办法‣对房屋登记簿的基本记载事项进行了规定，地方可结合本地实际适当增加。房
3筑物的登记。根据•无居民海岛使用权登记办法‣的规定，无居民海岛使用权登记是对海岛的权属、面积、用途、位臵、使用期限、建筑物和设施等情况所作的登记。从登记簿的设计来看，包括海岛使用权人情况、用岛范围面积、岛上建筑物和设施情况以及变更登记情况。
六是林权登记簿包含林地和林木两类不动产的登记。从登记簿的设计来看，基本包含林地、林木坐落、面积、株树等客观描述情况和权利人情况。登记簿还设有变更登记栏，用于记载林权的变更情况。
七是水域滩涂养殖权登记簿延展期限单独设页。2010年，农业部第1408号公告颁布了•水域滩涂养殖证等登记簿‣文本格式，登记簿可以分为养殖权人信息栏、水域滩涂信息栏、延展期限栏、变更登记栏。由于•物权法‣、•渔业法‣等法律中未规定养殖权的最低期限，实践中养殖权的期限相对较短，甚至一年一发，因此养殖权登记簿中专门设臵了延展期限栏。
（二）目前不动产登记簿的设计。根据•通知‣的规定，不动产登记簿以宗地、宗海为单位编成，同一宗地、宗海范围内的所有不动产编入统一不动产登记簿。登记簿具体分为宗地、宗海基本信息和不动产权利及其他事项登记信息，后者又包括土地所有权登记信息、建设用地使用权登记信息、宅基地使用权登记信息、房地产权登记信息、建筑物区分所有权业主共有部分登记信息、海域（含无居民海岛）使用权登记信息、构（建）筑物所有权登记信息、土地承包经营权、农用地使用权的其他使用权登记信息（非林地）、林权登记信息、其他
536簿采用电子介质的，应当每天进行异地备份。”•房屋登记办法‣第二十四条规定：“房屋登记簿可以采用纸介质，也可以采用电子介质。采用电子介质的，应当有唯
一、确定的纸介质转化形式，并应当定期异地备份。”
据此，在实践中，我国许多地方也实行了电子登记系统，一些经济发达地区如上海、南京、广州等地基本上实现了土地登记的电子化。其他国家和地区早就开始了登记信息化、电子化的步伐，如我国台湾地区•土地登记规则‣第六条就规定了“土地登记得以电子处理，其处理之系统规范由中央地政机关定之。土地登记以电子处理者，其处理方式及登记书表簿册图状格式，得因应需要于系统规范中另定之”等。
二、关于登记簿的安全
虽然电子登记簿使用较为便利，易于保存和传输，极大地提高了登记效率，但是受网络上诸多不安全因素影响的可能性比较大，为了避免因系统故障、自然灾害等导致登记资料的遗失破坏，•条例‣规定应当定期进行异地备份。这种异地备份的做法，在国外也被采纳。例如，澳大利亚昆士兰州的登记簿早已电子化，共有三处备份，一处在登记机构办公地，另一处在本市的另一栋楼，还有一处位于郊外偏僻之处，数据每天进行更新。电子登记簿应当有唯
一、确定的纸介质转化形式，简单来说，就是其中的信息能够以唯一确定的格式以纸质的形式打印出来，以便管理保存或者查询需要。
8中、字迹清楚易识，以保证查看不动产登记簿时能对所登记的情况一目了然。
任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外不得修改登记事项。“任何人”，就是包括权利人、利害关系人、登记机构工作人员和其他人等所有人，都不能损毁破坏不动产登记簿，不得修改登记事项。可以修改登记事项的唯一例外是依法进行更正登记。
第十一条【不动产登记人员】
不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。
不动产登记机构应当加强对不动产登记工作人员的管理和专业技术培训。
释义
本条是关于不动产登记人员的规定。
不动产登记人员是指直接从事不动产权属审核和登记审查的工作人员。由于不动产登记是非常专业的活动且涉及的是不动产权利，价值巨大，为了确保登记结果的真实性与准确性，有效地维护不动产交易的安全与效率，各国都对不动产登记机构工作人员有很高的要求。因此，•条例‣对登记人员提出了要求，一方面要求从事登记的人员应当具备相应的专业知识和业务能力，保障登记人员具备开展不动产登记的基本业务素质；另一方面也强调登记机构对登记人员的后续培
041知‣（国土资发„2003‟44号），进一步完善了土地登记人员持证上岗制度。•土地登记办法‣作为部门规章，再次明确规定了土地登记人员持证上岗制度。•土地登记办法‣第四条规定：“国家实行土地登记人员持证上岗制度。从事土地权属审核和登记审查的工作人员，应当取得国务院国土资源行政主管部门颁发的土地登记上岗证书。”据统计，截至2014年，全国已有95110人取得•土地登记上岗资格证‣，一支基本能够满足当前工作需要的土地登记队伍逐步建立起来。
房屋登记采取房屋登记官制度•房屋登记办法‣对房屋登记人员也作出了相应的要求，第六条规定：“房屋登记人员应当具备与其岗位相适应的专业知识。从事房屋登记审核工作的人员，应当取得国务院建设主管部门颁发的房屋登记上岗证书，持证上岗。”2009年，住房和城乡建设部进一步下发了•关于做好房屋登记审核人员培训考核工作（试行）的通知‣（建房„2009‟61号），明确规定“在房屋登记机构从事初审、复审、终审等具有房屋登记审核性质工作的人员，应按照•房屋登记办法‣和本•通知‣的要求，通过房屋登记人员培训考核或确认，取得•房屋登记官考核合格证书‣后，成为房屋登记官，方可从事房屋登记审核工作”“从2012年起，未取得•房屋登记官考核合格证书‣的人员，应调离房屋登记审核岗位”，这些规定，在房屋登记领域开了“登记官”制度的先河，建立并实施了房屋登记官制度。据统计，截至2014年，全国已有29487人取得房屋登记官资格。
第十二条【不动产登记簿的保管】
3质介质不动产登记簿的保存，应当配备设计规范的专用库房和必要的安全保护措施，如不动产登记簿和地籍资料库应有行之有效的防盗、防火、防潮、防渍、防有害生物等安全设备。
对于采用电子介质不动产登记簿的保存，由于电子登记簿比纸质登记簿存在更多的安全和隐私保护等问题，需要对其配备专门的存储设施，并采取信息网络安全防护措施，具体来说应包括以下几个方面。第一，保证电子登记簿的安全。电子介质的登记簿因需要接入互联网，所以既容易被感染病毒，也容易遭受黑客攻击。因此，采取电子介质登记簿的登记机构必须对电子登记簿配备充分的电子安全防护措施，如安装杀毒软件、防火墙、将内网与外网分开等。同时，这些登记机构应当每天对登记簿的数据进行异地备份并且异地保存。对于异地备份保存的数据，同样应采取充足的信息网络安全防护措施。第二，严格管理电子登记簿。为了防止电子介质的不动产登记簿被篡改，必须建立严格的规范，以确保对电子介质登记簿的数据之录入、存储、输出、运输进行严格有效的管理。例如，电子登记簿应当设臵相应的加密程序，只有依其权限获得相应密码授权的人才能进入电子登记簿的信息系统进行相应的操作。第三，严格规范和控制电子签章。在纸质登记簿上可以直接由登记机构的相关人员进行签名并加盖印章，但是实行电子登记簿则需要采用电子签名，这方面的安全问题也需要严格规范和控制。
第十三条【不动产登记簿的保存和移交】
不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。
行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的，应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构。
释义
本条是关于登记簿永久保存、重建及移交的规定。
•物权法‣并未对不动产登记簿的保存期限作出规定，•土地登记办法‣对此也没有作出规定。住房和城乡建设部•房屋登记簿管理试行办法‣明确规定：“登记簿应永久保存并妥善保管。”我国绝大部分地方立法也都规定了登记簿应当永久保存。如•上海市房地产登记条例‣规定：“房地产登记机构应当按照当事人提交的申请登记文件或者行政机关、人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的文件，对房地产登记簿进行记载，并永久保存。”•天津市房屋权属登记条例‣规定：“房屋权属登记机关应当将房屋权属登记簿和房屋权属登记的文件资料，统一管理，永久保存。”•山东省土地登记条例‣规定：“土地登记机关应当设臵土地登记簿，对土地登记事项全面、真实、准确记载，并永久保存。”•深圳经济特区房地产登记条例‣规定：“房地产登记簿、地籍资料和房地产原始凭证应当永久保存。”我国台湾地区•土地登记规则‣同样规定了永久保存制度：“登记簿及地籍图由登记机关永久保存之。除法律或中央地政机关另有规定或为避免遭受损害外，不得携出登记机关。”可见永久保存登记簿是通行做
6因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。
属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：
（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；
（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；
（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；
（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；
（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；
（六）申请更正登记或者异议登记的；
（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。释义
本条是关于不动产登记申请的规定，并区分了共同申请和单方申请的情形。
一、不动产登记以依申请登记为原则，其他登记为例外。是否申请登记属于当事人的权利，登记机构不能强制。不动产登记以申请为原则，登记机构依职权登记和根据法院等的嘱托进行的登记属于例外。
不动产登记暂行条例实施细则制度全文 篇5
以下是民办非企业单位登记管理暂行条例的全文内容，敬请阅读。
第一章 总 则
第一条 为了规范民办非企业单位的登记管理，保障民办非企业单位的合法权益，促进社会主义物质文明、精神文明建设，制定本条例。
第二条 本条例所称民办非企业单位，是指企业事业单位、社会团体和其他社会力量以及公民个人利用非国有资产举办的，从事非营利性社会服务活动的社会组织。
第三条 成立民办非企业单位，应当经其业务主管单位审查同意，并依照本条例的规定登记。
第四条 民办非企业单位应当遵守宪法、法律、法规和国家政策，不得反对宪法确定的基本原则，不得危害国家的统一、安全和民族的团结，不得损害国家利益、社会公共利益以及其他社会组织和公民的合法权益，不得违背社会道德风尚。民办非企业单位不得从事营利性经营活动。
第五条 国务院民政部门和县级以上地方各级人民政府民政部门是本级人民政府的民办非企业单位登记管理机关(以下简称登记管理机关)。
国务院有关部门和县级以上地方各级人民政府的有关部门、国务院或者县级以上地方各级人民政府授权的组织，是有关行业、业务范围内民办非企业单位的业务主管单位(以下简称业务主管单位)。
法律、行政法规对民办非企业单位的监督管理另有规定的，依照有关法律、行政法规的规定执行。
第二章 管 辖
第六条 登记管理机关负责同级业务主管单位审查同意的民办非企业单位的登记管理。
第七条 登记管理机关、业务主管单位与其管辖的民办非企业单位的住所不在一地的，可以委托民办非企业单位住所地的登记管理机关、业务主管单位负责委托范围内的监督管理工作。
第三章 登 记
第八条 申请登记民办非企业单位，应当具备下列条件:
(一)经业务主管单位审查同意;
(二)有规范的名称、必要的组织机构;
(三)有与其业务活动相适应的从业人员;
(四)有与其业务活动相适应的合法财产;
(五)有必要的场所。民办非企业单位的名称应当符合国务院民政部门的规定，不得冠以“中国”、“全国”、“中华”等字样。
第九条 申请民办非企业单位登记，举办者应当向登记管理机关提交下列文件:
(一)登记申请书;
(二)业务主管单位的批准文件;
(三)场所使用权证明;
(四)验资报告;
(五)拟任负责人的基本情况、身份证明;
(六)章程草案。
第十条 民办非企业单位的章程应当包括下列事项:
(一)名称、住所;
(二)宗旨和业务范围;
(三)组织管理制度;
(四)法定代表人或者负责人的产生、罢免的程序;
(五)资产管理和使用的原则;
(六)章程的修改程序;
(七)终止程序和终止后资产的处理;
(八)需要由章程规定的其他事项。
第十一条 登记管理机关应当自收到成立登记申请的全部有效文件之日起60日内作出准予登记或者不予登记的决定。
有下列情形之一的，登记管理机关不予登记，并向申请人说明理由:
(一)有根据证明申请登记的民办非企业单位的宗旨、业务范围不符合本条例第四条规定的;
(二)在申请成立时弄虚作假的;
(三)在同一行政区域内已有业务范围相同或者相似的民办非企业单位，没有必要成立的;
(四)拟任负责人正在或者曾经受到剥夺政治权利的刑事处罚，或者不具有完全民事行为能力的;
(五)有法律、行政法规禁止的其他情形的。
第十二条准予登记的民办非企业单位，由登记管理机关登记民办非企业单位的名称、住所、宗旨和业务范围、法定代表人或者负责人、开办资金、业务主管单位，并根据其依法承担民事责任的不同方式，分别发给《民办非企业单位(法人)登记证书》、《民办非企业单位(合伙)登记证书》、《民办非企业单位(个体)登记证书》。
依照法律、其他行政法规规定，经有关主管部门依法审核或者登记，已经取得相应的执业许可证书的民办非企业单位，登记管理机关应当简化登记手续，凭有关主管部门出具的执业许可证明文件，发给相应的民办非企业单位登记证书。
第十三条 民办非企业单位不得设立分支机构。
第十四条 民办非企业单位凭登记证书申请刻制印章，开立银行帐户。民办非企业单位应当将印章式样、银行帐号报登记管理机关备案。
第十五条 民办非企业单位的登记事项需要变更的，应当自业务主管单位审查同意之日起30日内，向登记管理机关申请变更登记。民办非企业单位修改章程，应当自业务主管单位审查同意之日起30日内，报登记管理机关核准。
第十六条 民办非企业单位自行解散的，分立、合并的，或者由于其他原因需要注销登记的，应当向登记管理机关办理注销登记。
民办非企业单位在办理注销登记前，应当在业务主管单位和其他有关机关的指导下，成立清算组织，完成清算工作。清算期间，民办非企业单位不得开展清算以外的活动。
第十七条 民办非企业单位法定代表人或者负责人应当自完成清算之日起15日内，向登记管理机关办理注销登记。办理注销登记，须提交注销登记申请书、业务主管单位的审查文件和清算报告。
登记管理机关准予注销登记的，发给注销证明文件，收缴登记证书、印章和财务凭证。
第十八条 民办非企业单位成立、注销以及变更名称、住所、法定代表人或者负责人，由登记管理机关予以公告。
第四章 监督管理
第十九条 登记管理机关履行下列监督管理职责:
(一)负责民办非企业单位的成立、变更、注销登记;
(二)对民办非企业单位实施年度检查;
(三)对民办非企业单位违反本条例的问题进行监督检查，对民办非企业单位违反本条例的行为给予行政处罚。
第二十条 业务主管单位履行下列监督管理职责:
(一)负责民办非企业单位成立、变更、注销登记前的审查;
(二)监督、指导民办非企业单位遵守宪法、法律、法规和国家政策，按照章程开展活动;
(三)负责民办非企业单位年度检查的初审;
(四)协助登记管理机关和其他有关部门查处民办非企业单位的违法行为;
(五)会同有关机关指导民办非企业单位的清算事宜。业务主管单位履行前款规定的职责，不得向民办非企业单位收取费用。
第二十一条 民办非企业单位的资产来源必须合法，任何单位和个人不得侵占、私分或者挪用民办非企业单位的资产。
民办非企业单位开展章程规定的活动，按照国家有关规定取得的合法收入，必须用于章程规定的业务活动。
民办非企业单位接受捐赠、资助，必须符合章程规定的宗旨和业务范围，必须根据与捐赠人、资助人约定的期限、方式和合法用途使用。民办非企业单位应当向业务主管单位报告接受、使用捐赠、资助的有关情况，并应当将有关情况以适当方式向社会公布。
第二十二条 民办非企业单位必须执行国家规定的财务管理制度，接受财政部门的监督;资产来源属于国家资助或者社会捐赠、资助的，还应当接受审计机关的监督。
民办非企业单位变更法定代表人或者负责人，登记管理机关、业务主管单位应当组织对其进行财务审计。
第二十三条民办非企业单位应当于每年3月31日前向业务主管单位报送上一年度的`工作报告，经业务主管单位初审同意后，于5月31日前报送登记管理机关，接受年度检查。工作报告内容包括:本民办非企业单位遵守法律法规和国家政策的情况、依照本条例履行登记手续的情况、按照章程开展活动的情况、人员和机构变动的情况以及财务管理的情况。
对于依照本条例第十二条第二款的规定发给登记证书的民办非企业单位，登记管理机关对其应当简化年度检查的内容。
第五章 罚 则
第二十四条 民办非企业单位在申请登记时弄虚作假，骗取登记的，或者业务主管单位撤销批准的，由登记管理机关予以撤销登记。
第二十五条 民办非企业单位有下列情形之一的，由登记管理机关予以警告，责令改正，可以限期停止活动;情节严重的，予以撤销登记;构成犯罪的，依法追究刑事责任:
(一)涂改、出租、出借民办非企业单位登记证书，或者出租、出借民办非企业单位印章的;
(二)超出其章程规定的宗旨和业务范围进行活动的;
(三)拒不接受或者不按照规定接受监督检查的;
(四)不按照规定办理变更登记的;
(五)设立分支机构的;
(六)从事营利性的经营活动的;
(七)侵占、私分、挪用民办非企业单位的资产或者所接受的捐赠、资助的;
(八)违反国家有关规定收取费用、筹集资金或者接受使用捐赠、资助的。
前款规定的行为有违法经营额或者违法所得的，予以没收，可以并处违法经营额1倍以上3倍以下或者违法所得3倍以上5倍以下的罚款。
第二十六条 民办非企业单位的活动违反其他法律、法规的，由有关国家机关依法处理;有关国家机关认为应当撤销登记的，由登记管理机关撤销登记。
第二十七条 未经登记，擅自以民办非企业单位名义进行活动的，或者被撤销登记的民办非企业单位继续以民办非企业单位名义进行活动的，由登记管理机关予以取缔，没收非法财产;构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
第二十八条 民办非企业单位被限期停止活动的，由登记管理机关封存其登记证书、印章和财务凭证。
民办非企业单位被撤销登记的，由登记管理机关收缴登记证书和印章。
第二十九条 登记管理机关、业务主管单位的工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第六章 附 则
第三十条 民办非企业单位登记证书的式样由国务院民政部门制定。
对民办非企业单位进行年度检查不得收取费用。
第三十一条 本条例施行前已经成立的民办非企业单位，应当自本条例实施之日起1年内依照本条例有关规定申请登记。
不动产登记暂行条例实施细则制度全文 篇6
一、登记客体的多样化
《物权法》规定,物有两大类, 即动产和不动产,动产的种类远比不动产多而复杂,不动产就是《条例》所列的三大类:土地、海域、定着物。
1.土地
土地根据使用性质又可分成三大类:农用地如耕地、林地等; 建设用地;填海填湖土地。作出这样的分类是因为不同性质的土地其用途和来源不同,如农用地上不能建造房屋(用于农业所需的配套则另当别论)。又如填海土地是经批准由海域转化而来。不同性质的土地可以依法转化,如农用地经严格的审批程序可转为建设用地,反之,建设用地也可转化为农用地,当然填海填湖土地既可以是农用地,也可以转为建设用地。
2.海域
根据《海域使用管理法》,海域是指内水、领海的水面、水体、海床和底土,与不动产登记有关的是海域使用权。与土地使用权一样,海域使用权可以依法提供给单位和个人使用。
3.定着物
土地或海域上定着物主要是建筑物、构筑物;土地上定着物还有森林、林木。定着物可以附着于地上、地下。在我国,仅就房屋而言,因功能、性质、来源之多样而使得房屋的登记复杂多样。
二、登 记 的 物 权 种 类 多 样化
《物权法》规定,各类不动产都可以申请登记,登记后或产生物权效力,或产生对抗效力。从大类而言,共有三种类型:一是所有权。国有土地和海域属国家所有的自然资源,其所有权不需登记,而集体所有的土地需要登记,此外,大量的所有权登记是附于土地和海域上的定着物。二是担保物权。可以用于抵押的不动产权利有三大 类,即土地(海域)使用权、所附定着物所有权、土地承包经营权。三是用益物权。这类物权类型较为多样,依附于所有权和土地使用权也都可产生用益物权,其种类具体有:土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、海域使用权、地役权。
三、客体的多样和相互组 合形成的登记类型
对登记类型进行科学分类,有助于建立良好的登记秩序,根据登记的客体特点大体可分成五大类。
1. 单一土地使用权或所有权 登记
当土地或海域上尚未有建筑物或构筑物时,则集体土地的所有权、土地使用权、海域使用权分别申请单一物权登记。
2.单一房屋所有权登记
已登记的土地或海域使用权上已建成房屋进行初始登记(即《条例》所说的首次登记),由于此时土地使用主体和房屋所有权主体是一致的,因此只需办理房屋所有权登记。另一类单一房屋登记是所有权注销登记,由于土地正常情况不可能灭失而房屋拆除是经常发生的,因此只有房屋才发生所有权注销登记。
3.土地(海域)使用权和房屋 所有权组合登记
房屋所有权初始(首次)登记完成后,不动产发生转移、变更的,则土地(海域)使用权和房屋所有权同时发生转移、变更登记, 确保两者的权利主体一致。
4.抵押权登记
根据《物权法》,可以设立抵押权的不动产物权有房屋或其他定着物的所有权、土地使用权、土地承包经营权。在这些物权中,房屋或其他定着物的所有权必须与土地使用权同时设定抵押,而土地承包经营权可以单独设立抵押。当然,无定着物的土地使用权也是单独设立抵押。
5.地役权登记
地役权可以设立于土地所有权、土地使用权或房屋所有权之上,当地役权与其他用益物权共存时,由于地役权具有从属性,因此在处分地役权时将受到一定的制约。
四、高效合法做好组合权 利的登记
1. 多个有关联的登记可合并 则尽量合并办理
不动产登记以依申请为原则,因此,是否登记取决于当事人的意愿。现实中也存在着许多登记滞后于已发生的法律行为或法律事实的情形,如合法取得的宅基地、合法建设的房屋未申请登记;购买的房屋未及时登记等。当权利人需要处分不动产申请登记时,会发现登记簿上还是上一手权利人的名字或该不动产根本未曾登记过。此时,是否需要将不动产每次取得的环节一一作相应的登记,履行所有的登记程序呢?这要根据权利取得的途径区别对待。对于取得土地使用权后用于自建自用的房屋, 如果当事人在取得土地使用权后没有申请土地使用权首次登记,而在建好房屋后申请登记的,此时房屋所有权和土地使用权可一并登记,没必要土地使用权先行登记, 完成登簿后再办理房屋所有权登记。而对于因多个先后法律行为产生的权利变动,宜分别办理相应的登记,如房屋买卖先后发生多次的,每个买卖行为都应办理转移登记,从而规范交易和登记秩序, 保护交易安全。
2. 可以竞存的权利按顺位并 有条件地办理
不同的用益物权和担保物权可以同时存在于同一不动产,从而更大效能地发挥不动产作用,但权利不同的登记顺序会对当事人产生不同的影响。如,抵押权设立后, 再设立地役权的应经抵押权人同意,否则不得对抗抵押权人,因此在办理地役权登记时,如登记簿已记载抵押权的,应提供抵押权人同意的证明。当抵押权和地役权同时申请登记时,由于地役权在合同生效时即设立,地役权优先于抵押权成立,因此应先登记地役权,抵押权人应知晓抵押物上存有地役权, 经登记后抵押权排列于地役权之后。又如土地所有权上已设立土地承包经营权的,所有权人欲设立地役权,应经土地承包经营权人同意,在办理地役权登记时所有权人应提供承包经营权人同意的证明。
3. 根据法律事实准确认定登 记类型并注意前后衔接
不动产登记暂行条例实施细则制度全文 篇7
一、《条例》第五章规定了三类主体要承担相应的违法责任
一是登记机构及其工作人员。《条例》主要规范登记机构的行政行为，因此，只要登记机构及其工作人员违法登记都将被追究相应的法律责任。《条例》第三十、三十二条规定，登记机构及其工作人员违反规定滥用职权或玩忽职守造成登记错误、信息泄露等将依法承担法律责任。
二是申请人或与其相关的当事人。登记依申请而启动，申请不实将直接导致登记错误，在此过程中若申请人存在恶意骗取登记的故意，提供伪造证书或证明的中介商或个人也起着骗取登记的帮助作用，同样要承担与申请人共同的法律责任。
三是信息共享单位及其他信息使用人。《条例》实施后，随着登记信息系统的完善，共享单位将趋于增多，由于房地产登记的信息绝大多数为个人房地产信息，一旦泄露则侵犯隐私权的可能性极大。因此，对于信息的保管人——登记机构、信息使用人——共享单位等如有违反规定利用信息的，都将追究法律责任。
二、登记机构承担责任方式根据过错原因有三种情形
1.应尽而未尽注意义务的
根据法律法规，登记机构应当依法收取符合登记条件的申请材料，就有关事项进行询问，核验材料与原件是否一致，有必要的可以实地查看。在此过程中，如果登记机构没有履行相关程序，如发现身份证上的信息与原房产档案记载不一致存疑而不加以询问或验证，导致登记错误；又如申请处分登记的房屋已查封而未发现，结果办理了处分登记，则诸如此类的问题都是由于登记人员未尽注意义务而发生。这里又可分两种情况，一种是因申请人提供虚假材料，登记人员未尽注意义务导致登记错误而侵权造成损害的，根据2010年《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（以下简称《规定》），视申请人和登记机构的过错程度及其在损害发生中所起作用分别承担相应的赔偿责任，这意味着登记机构承担的是按份赔偿责任。另一种是仅因登记人员疏忽大意而致，即前面所述将已查封的房产办理了处分登记从而损害了第三人利益，则由登记机构承担全部违法责任。
2.已尽注意义务而仍发生登记错误的
如果登记人员根据法律法规已尽到了审查义务，该问的已问，该核验的已核验，仍然发生登记错误。如最常见的便是假人现象，以假乱真，非特殊手段无法辨别，则司法裁判也会按照登记人员的职业理性进行合情合理分析判断。此种情况即使司法确认登记违法，也不会判定登记机构承担赔偿责任，而只会追究提供虚假证明或与虚假申请人共谋之人的赔偿责任。
3.登记机构工作人员与申请人串通造成登记错误而侵权的
现实中能让不适格申请人得逞的往往是存在里应外合的情形，此种情况属登记人员主观故意为之，与申请人共同恶意，侵犯了他人合法权益，则根据《规定》，登记机构应与申请人承担连带赔偿责任。
三、登记机构正确履行职责减少法律风险需要注意的事项
不动产登记是行政确认行为，有权力有责任，滥用权力必然要承担法律责任。
为规范登记行为，提高登记质量，减少登记法律风险，应着重考虑以下三方面内容。
1.不动产登记审查要求标准化、明细化
当前，司法界审判不动产登记性质相同的案件会出现完全不同的结果，原因就在于不同法官对登记审查的职责认识不一，登记审查的内容到底有多少？应当审查到什么深度？在不同的地方有不同的衡量标准。尽管国家层面如住建部、国土部出台了一系列不动产登记的规则，但由于历史深层原因和地方特色浓厚而导致各地不能真正贯彻落地有关标准，如房屋代码、宗地代码确定规则。另外，加上以前我国房、地等不动产以分离登记为主的管理模式，各部门对登记审查的标准严格程度不同，细化程度也不同，现实中房、地登记情况又复杂多变，导致各地执行登记审查要求宽严不一，法官审案标准也因人而异。因此，不动产统一登记后应以《条例》为基础制定适合各类不动产登记的审查标准，既具体又明确，充分考虑行政登记的可操作性与司法执行的可参考性。
2.与不动产登记相关的系统应有效关联
首先，不动产登记信息系统较为繁杂，登记簿记载的事项种类繁多，登记系统内部要素必须有效关联。如不动产历经多次权利变动，则历史信息与现状信息要关联；土地信息要与房屋信息相对应；权利限制信息（特别是预查封）要与其他登记信息关联；预告登记信息要与现房登记信息关联；等等。登记信息系统的建立要细致全面考虑这些关联处。
其次，登记系统要与记载要素来源地的系统有机关联，如与测绘成果系统关联。不动产登记需要记载土地使用面积和房屋建筑面积等，这些数据来源于测绘成果系统，如果两个系统没有对应关系将造成数据的错乱或所有数据的重新输入，显然不利于房地产登记工作。又如登记系统与交易管理系统关联。交易行为是登记的前提，有了交易才会引起登记的需求，交易系统中特别是房屋买卖经过网签后形成的数据应当与登记系统形成关联，从而使交易和登记形成顺畅的业务关系，无论于申请相对人还是于管理机构都极有必要。
最后，登记系统要与需核验申请材料的相关系统实现信息共享。不动产登记除要保证记载于登记簿的要素准确无误外，还要核对相关申请事项的可靠性，最基本的如身份证是否属实、税费是否已交、公证文书是否为公证机构所出具，只要与公安、公证、税务部门的系统建立接口实现信息共享，则可防范大量的虚假申请。
3.风控体系配套完善
除了在技术上、系统上花功夫使登记审查有规则可循，使系统自动警示的功能发挥到极致外，相应风控体系的建立也是加强责任感，减少登记机构发生承担法律责任后果的关键。一是应建立质量检查制度，在登簿前加强质量抽查防范于未然；二是完善审委会制度，充分发挥审委会解决疑难杂症的作用，化解登记风险；三是建立业务流程监管制度，单位纪检部门要就工作时限、依法行政情况动态监管，多听取申请人的反馈意见；四是加强登记队伍职业化建设，不动产登记事关当事人重大财产权益，专业性较强，建立专业的、责任心强的高素质队伍是提高防范风险能力的重要前提。