不动产登记系统（精选9篇）
不动产登记系统 篇1
D-PPRRIS借鉴了虚拟货币比特币的管理和交易原理, 意在建设一个互联网环境下的、基于共同标准的、去中心化的动产登记与公示系统以D-PPRRIS系统进行动产登记与监管动产是指能够移动而不损害其经济用途和经济价值的物。随着我国经济发展, 通过动产抵押和质押来获取贷款成为一种常用融资方式, 年均增长速度达到20%左右。在我国现行管理体系下, 动产登记与监管存在如下问题:第一, 登记主体可能分属多个体系和部门。第二, 登记部门多导致动产登记难以保证其唯一性。第三, 动产登记与监管过程各参与方主动性不同, 且不愿意披露过多内容。第四, 动产登记机构缺少相应统一标准。互联网环境下的动产登记及公示系统面对供应链金融过程中对于动产登记及监管的问题, 一种新型的方便使用、运行可靠、信息安全的动产登记及公示系统成为迫切的需求。由于互联网环境的复杂性, 我们设计了去中心化的动产登记及公示系统 (D-PPRRIS) 。D-PPRRIS借鉴了虚拟货币比特币的管理和交易原理, 意在建设一个互联网环境下的、基于共同标准的、去中心化的动产登记与公示系统。·文/杨超秦良娟方亚楠这种去中心化的虚拟货币的交易依赖于网络中全部节点的确认信息。每一笔比特币的交易都会被广播到比特币网络中, 网络中的每一个节点都会对这笔交易进行散列算法的检验, 验证通过后将信息记录下来, 然后进一步在网络中传播。网络中的每个节点都参与其中的算法验证, 并且没有中心的机构对其进行干涉。P2P网络上每个节点都记录了比特币诞生以来的每笔交易的详单, 并从中可以推测出每个比特币唯一归属。这样每当进行一笔交易时, 就能知道交易对手的比特币是不是合法的, 保证了交易的真实性, 唯一性和完整性。D-PPRR IS设计借鉴比特币的设计与交易原理, 其架构如上图所示。在该系统中要完成动产信息采集、信息公示、信息查重、信息更新和查询这五个基本功能。信息采集。当融资方需要通过动产抵押或质押来融资的时候, 可以选择任意一个合法的登记点办理信息的初始登记, 按照统一的登记标准要求进行抵押或质押物完整的信息采集, 信息的采集的格式和标准, 各个登记点是相同的。且信息安全是进行分级的, 即使是在登记点, 不同的使用者, 有不同的查询权限。信息公示。当登记点采集完抵押或质押动产的详细信息后, 会向其他登记点实时广播出动产的基础信息, 如果要想得到详细信息, 可以利用索引追溯到原始登记点进行查询。广播的基础信息要进行类似比特币的编码加密橾作, 然后广播到P2P网络中供其他节点验证。信息查重。信息广播之后, 各登记点立即启动查重工作, 确保收到的广播信息项和本地信息之间, 没有重复登记的情况, 只有所有的登记点都向初始登记点反馈“无重复”的信息之后, 初始登记点再广播一次登记“去重确认”信息, 各登记点收到“去重确a记点t:^基础伯总¥础佶息ft SBfgfi.详细倌.6!.去中心化的动产登记及公示系统�D-PPRRIS) 架构
(杨超、秦良娟:对外经济贸易大学;方亚南:北京博升优势科技发展有限公司) 认”信息之后, 将收到的信息正式入库供使用者查询。信息更新。当动产的相关信息发生变动后, 由相关责任人负责进行信息登记的更新, 比如抵押或质押人、金融机构、仓储机构、监管机构等等, 只要出现所涉及的动产的任何变动, 都必须修改相应的登记信息, 并且保留登记信息的修改历史记录, 使得所有修改都有据可查, 从而彻底防止信息被篡改、滥用。查询机制。广播完成后就建立了一个完整的分布式的抵押和质押登记信息体系, 在信息体系里每个登记点的信息都包括了所有的登记物品的信息。D-PPRRIS系统的关键要素D-PPRRIS在原理上借鉴了比特币的设计思想, 但是针对动产的登记及公示, 还需要有下述具体的要素突破和改进:信息的采集和标准化。信息采集标准化的目的是为了方便查询和防伪、去重。动产登记过程中, 登记项目必须具有的最小核心数据集的信息栏目数量, 要求包含编码、品名、规格、数量、统一格式的防伪图像、GPS定位信息、时间信息、地理位置信息等最基础的信息。规范化的编码规则。所有登记产品生成的编码, 将分为基础编码和遗传编码, 基础编码根据国际编码规则进行编码, 并形成条码和二维码, 遗传编码是用于关联产品的来源与出处的编码。基础编号是固定长度的, 遗传编号随着商品的不断拆分或者合并, 会越来越长。建立规范的遗传编码规则的好处是追溯与查询。信息分拆问题。货物经过拆分 (卖掉一部分) 或合并 (新增一部分) 后, 要对编号的信息按照编码规则进行增减。除了编号还有完整的登记信息也要经过处理。信息分级。登记过程中将信息化分为基础信息与详细信息。广播出去的信息和登记点自身的详细信息是有区别的。广播出去供各个登记点或者查询入口查询的信息是有限的, 只能得到其中最基本的信息, 主要包括动产种类, 数量, 入库时间, 地点, 编号等。信息广播的查重规则。初始登记点只广播抵押和质押物的基础信息 (含初始登记的基础信息和更新后的基础信息) 。初始登记广播是实时的, 但是更新广播可以是批处理的, 一天一次或一天多次, 因为即使没有及时更新信息, 使用者也可以通过索引, 到原始登记点查询到登记品的最新信息或者状态。查询。各个登记点都可作为登记、公示和查询动产抵押和质押信息的入口, 也可在国家工商总局, 商务部等官方网站设立查询入口。用户可以通过查询入口查询到所有登记点, 也可以通过任意一个登记点对动产登记基本信息进行查询, 并且在授权后能够链接到初始登记点查询登记品的详细信息。信息更新权限。只有具有更新权限的人才能进行动产抵押和质押信息的更新。更新后的信息若涉及基础信息的变动, 则要对其他登记点进行查重并广播。登记防伪。为了保证真实性和唯一性, 可以借助先进的卫星定位系统、结合采集的多维信息, 如随机采集的货物图像、场所位置图像、详细的货物存放场所位置信息等来实现防伪。物理状态变更。对于货物发生运输、买卖或其它意外情况 (淋雨等) 导致图形图像变动时, 要严格遵守重新采集防伪信息的要求, 对信息进行及时更新, 防伪信息要重新制作, 并根据需要重新进行广播。历史状态信息和更新过程都要保留备查。办理抵押或质押。办理抵押或质押时要解决监管的问题, 尤其在抵押或质押后, 货物的迁移和处置都要受到监管的限制, 从而保护相关利益人的合法权益。D-PPRRIS的设计方案有助于解决供应链融资中动产抵押和质押信息登记的唯一性、真实性和完整性等问题, 但是, 若要使系统得以运行, 使供应链融资中参与各方都能获得长远的商业利益, 还需要由国家行业主管部门牵头, 制定动产信息登记与公示的统一标准, 登记点以及供应链金融中参与各方所应遵守的业务规则, 同时还需逐步完善该领域的法律法规和相关的激励监督体系的设计, 以保障融资服务中的金融机构、贸易企业、仓储企业、动产监管机构之间能够信息透明、协同运作, 从而使供应链金融创新服务更好地服务于我国实体经济的发展。
不动产登记系统 篇2
仪征市不动产登记局不动产登记窗口开通“EMS”服务
“过去办完房产证、土地证，还得在上班时间请假来领取。现在不动产登记中心成立了，不止办事流程简化了，服务也更人性化、便捷化。以后呀，直接坐在家里等邮件就行了。”11月22日，来自广东深圳的侯先生前来不动产登记窗口办理位于仪征市真州镇华兴三村的不动产换证登记业务。因侯先生长期居住在深圳，不方便往返来仪领证，窗口主动帮助办理了“EMS”邮寄服务，目前他已收到不动产证书，解决了他的领证烦恼。从22日申办到25日收到证书，整个办证过程、加EMS投递程序一共只用了4天时间。侯先生对窗口的服务工作给出了很高的赞誉。
“EMS”服务是不动产登记中心窗口于近期推出的为民服务的一项新举措，主要为外地群众提供便捷通道，免除了舟车往返的不便。享受这项便捷服务仅需办事群众在登记中心现场提交相关材料办理登记事项后，与“EMS”签署委托协议即可。不动产权证书会由“EMS”工作人员代为领取并邮寄，正常情况下3到5个工作日就能到达权利人手中，简单方便。
不动产登记系统 篇3
1 不动产登记中存在的问题
从我国不动产登记管理的实际情况分析, 我国现行的不动产登记立法中, 还存在着一些问题和缺陷, 在很大程度上影响了不动产登记管理的有效性和准确性, 这些问题主要体现在以下几个方面。
1.1 缺乏统一的登记机关
在我国现行的不动产登记相关的法律法规中, 一共有六个部门可以进行不动产登记, 例如房屋产权登记在房地产管理机关、土地产权登记在土地管理部门、草原登记在农牧业部门等, 导致不动产的登记管理相对混乱。不仅如此, 登记机关与行政管理部门相互结合存在着很大的弊端, 例如由于登记机关比较分散, 不仅不利于相互沟通和协调, 而且也给当事人对不动产产权的查阅带来了很大的不便, 如果两个或者以上的登记机关出现权利相互交叉和重合的情况, 则不仅会增加当事人的负担, 损害其正常利益, 也会扰乱正常的法律秩序。
1.2 缺乏统一的登记程序
在我国, 现行的关于不动产登记的法律法规有《城市房地产管理法》《土地管理法》《土地登记规则》等。在这些法规中, 对于不动产登记程序的规定并不一致, 导致各个登记机关各行其是, 当事人难以有效适应, 同时也在很大程度上影响了不动产登记的权威性和有效性。
1.3 缺乏健全的责任机制
当前许多不动产登记机关在登记不动产时, 经常会出现错登或者漏登、登记资料遗失等问题, 但是由于责任机制的欠缺, 尽管当事人蒙受了巨大的损失, 登记机关却只是承担了极其有限的责任。
2 加强不动产登记管理的有效措施
针对上述问题, 相关部门应该充分重视起来, 加强立法, 对不动产登记制度进行改革, 强化不动产登记管理, 确保不动产登记的合理、有序。
2.1 健全法律法规
我国应该结合国情, 建立相应的不动产法律, 与不动产物法相适应。针对道路、森林、土地、房屋等不动产权规定, 制订合理、可靠的不动产登记管理机制, 按照不同的登记法规进行登记, 对不动产物权登记制度进行调整和统一。
2.2 应用生效主义
所谓“生效主义”, 就是指将不动产登记作为合同成立的生效要件, 只有在登记完成后, 合同才会生效。近几年来, 在经济发展的带动下, 我国的城市化进程不断加快, 城市人口迅速增加, 带动了房地产市场的迅猛发展。在这样的背景下, 如果采用登记对抗主义, 势必会造成房地产市场秩序的混乱, 影响市场的正常运行, 而如果登记只是作为对抗第三人的要件, 则房地产开发商与当事人达成合意后, 房地产合同就会生效。但是此时, 开放商还可以以同样的内容与第三人签订相应的合同, 合同同样会成立, 这就影响了当事人的合法权益, 也无法有效保证交易的顺利进行。对此, 应该将房地产登记作为合同成立的生效要件。在这样的前提下, 当事人就要对不动产物权的转移进行登记, 然后合同才能成立, 从而在最大程度上保护当事人的合法权益。
2.3 引入形式审查制
针对我国当前公权力缺乏有效制约的基本国情, 现行的实质审查制很容易导致国家公权力对公民私权利的侵扰和过度干预问题, 影响当事人的合法权益。对此, 应该以形式审查制取代实质审查制来解决上述问题。不过需要注意的是, 在不动产登记中采用形式审查制会导致登记缺乏公信力, 物权变动的法律关系不够明朗, 不仅会导致物权归属不明晰, 还可能影响不动产交易安全。对此, 在实际管理中, 可以利用不动产权属证书作为证明权利人名下不动产物的凭证, 确保不动产登记的有效性、可靠性和安全性。
2.4 建立预告登记制度
所谓“预告登记”, 就是指当事人在签订房屋等不动产物权协议时, 为保障将来实现物权, 向登记机关申请的不动产登记。与一般不动产登记相比, 预告登记是为了保全将来发生的不动产物权而进行的一种登记。登记完成后, 并不会导致不动产物权的设立或者变动, 只是使得登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利。预告登记的应用能够有效保证不动产交易的安全, 同时维护房地产市场交易的秩序。在我国, 要想构建预告登记制度, 需要明确几个方面的问题: (1) 申请人资格, 应该由债权人和债务人共同申请, 或者依据相关合同单独进行申请; (2) 预告登记的效力, 明确预告登记的效力, 不仅能够对抗不动产的所有权人及其他物权人, 还可以对抗任意第三人。
2.5 全面重视不动产登记管理
不动产登记人员应该顺应时代发展潮流, 积极提升自身业务素质, 切实做好不动产登记工作, 避免出现人为失误。对于登记部门而言, 应该加大宣传力度, 通过各种各样的方式和手段, 宣传不动产登记的重要性和必要性, 使人们认识到不动产登记对维护自身合法权益的重要作用, 提高维权意识。
3 结束语
总而言之, 从我国当前的发展情况来看, 在不动产登记中, 尚存在许多的问题和缺陷, 在很大程度上影响了不动产的监管, 影响了社会经济的稳定发展。对此, 相关部门应该充分重视起来, 切实做好立法工作, 改革不动产登记制度, 加强不动产登记管理, 解决不动产登记中存在的问题, 确保我国对不动产登记方面的全面管理, 做到有法可依、有章可循。
参考文献
[1]谢亦苒.浅议改革不动产登记制度以及加强不动产登记管理[J].黑河学刊, 2011 (2) :101.
[2]王双庆.我国不动产登记制度的缺陷及完善研究[D].天津:天津商业大学, 2008.
不动产登记系统 篇4
程啸
（清华大学法学院，北京 100084）
[摘 要] 不动产登记簿错误可以分为权利事项错误与非权利事项错误。权利事项错误意味着登记簿上对不动产物权的归属和内容的记载不正确，而非权利事项则是指那些不涉及物权归属和内容的登记簿错误。二者在是否会对物权构成妨害、是否导致善意取得以及更正登记的程序上完全不同。我国《物权法》第19条区分了这两类错误，并确立了不同的更正程序与要件。当不动产登记簿上存在权利事项错误时，应由利害关系人行使更正请求权请求登记簿记载的权利人同意更正。如果权利人拒绝的，更正请求权人应诉请法院或仲裁委员会解决该民事争议。原则上，只有法院、仲裁委员会的生效法律文书才属于证明登记确有错误的证据，登记机构才能据此进行更正登记。但是，对于非权利事项错误，权利人可以通过提供证据证明登记确有错误而申请更正登记，登记机构也可以依职权进行更正登记。
[关键词] 不动产登记簿错误；更正登记；权利事项错误；非权利事项错误
Abstract：The falsity of Real Estate Register can be divided into the rights incorrectness and non-right incorrectness.The rights incorrectness means that a right over real estate is not in accordance with the actual legal situation.The non-rights incorrectness has nothing to do with the legal situation.The rights incorrectness is different from the non-rights incorrectness in the good faith acquisition, the interference in right of the property right and rectification procedure.The Art.19 of China Property Law also separates the rights incorrectness from the non-right incorrectness and stipulates the corresponding rectification procedures.When the registration in the real estate register is not in accordance with the actual legal situation, the interested party may require the person whose right is affected by the rectification of the real estate register to give his consent to such rectification.If the person refuses, the interested party needs to get people’s court or arbitration commission’s adjudication which is in favor of him.Then he can ask the registrar to rectify the rights incorrectness.When there is a non-rights incorrectness in the real estate register, the right holder may require the registrar to rectify the incorrectness by evidences.The registrar should also be entitled to rectify some special falsity in the real estate register under the law.Key Words: the falsity of real estate register;registration of rectification;rights incorrectness;non-right incorrectness;引言
不动产登记簿是不动产物权归属和内容的根据，它是由登记机构依法制作并管理的，用以记载不动产自然状况、权利状况及其他依法必须记载的事项的簿册。在针对基于法律行为的不动产物权变动实行登记生效要件主义的国家（如德国、瑞士、奥地利），不动产登记簿不仅具有推定力，还具有公信力。我国《物权法》原则上采取的也是登记生效要件主义，即基于法律行为的不动产物权变动只有记载于不动产登记簿后才发生效力，不经登记不发生物权效力（第9条第1款、第14条）。同时，登记簿还有推定力（《物权法》第16条第1款）与公信力（《物权法》第106条）。既然不动产登记簿具有如此重要的法律效力，对民事主体的不动产物权会发生巨大的影响。因此，一方面，如果登记簿的记载事项存在错误，就很可能给真实权利人造成妨害或损害（如导致第三人善意取得不动产所有权或他物权）；另一方面，即便登记簿存在错误，无论是登记机构还是当事人都不可能随意进行修改。
为了既能确保登记簿的真实性、准确性，维护真实权利人的合法权益，又避免因随意更改登记簿而给登记权利人、第三人的利益造成损害不利影响，法律上有必要确定更正登记簿错误的程序，这就是所谓的更正登记（Berechtigungsverfahren）。更正登记是指，当不动产登记簿存在错误时，登记机构依当事人之申请或依职权消除该错误而进行的登记。《物权法》第19条第1款对更正登记作出了明确的规定：‚权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。‛
由于更正登记是《物权法》吸收借鉴比较法（尤其是德国法）的经验而新设立的登记类型，无论是理论研究成果还是实践经验都不丰富。加之，我国尚无不动产登记法或不动产登记条例对更正登记作出更为具体详细的规定，因此对更正登记的程序、要件等问题，理论界与实务界有不同的认识与理解。现行的不动产登记的部门规章、地方性法规的相关规定亦不相同。例如，就是否所有的登记簿错误都可以依职权更正登记，《土地登记办法》与《房屋登记办法》就不一致。前者规定，国土资源行政主管部门发现土地登记簿存在错误均可在报经人民政府批准后依职权进行更正登记（《土地登记办法》第58条）。而后者则规定，只有不涉及房屋权利归属和内容的房屋登记簿错误，登记机构才可以在当事人不申请更正登记的情况下依职权进行更正登记（《房屋登记办法》第75条）。
笔者认为，要正确理解更正登记的程序与要件，贯彻落实《物权法》第19条第1款的规范目的，必须区分不动产登记簿上的权利事项错误与非权利事项错误，并以此为基础确立不同的更正登记的程序与要件。本文第一部分主要研究的是登记簿上权利事项错误与非权利事项错误的涵义以及区分二者的重要意义。第二部分主要是通过分析《物权法》第19条第1款与第2款，证明我国《物权法》实际上是区分了这两类错误的区分，并且针对不同类型的错误确立了不同的更正登记程序与要件。第三、四部分则具体研究的了权利事项错误与非权利事项的更正登记程序。
一、登记簿权利事项与非权利事项错误之区分及意义
（一）不动产登记簿错误的涵义与类型
不动产登记簿上记载的事项可以分为三部分：第一部分，不动产的标示，即不动产的坐落、位臵、界址、面积、结构、用途等自然状况；第二部分，不动产的权利状况，即不动产上的所有权、用益物权、担保物权等权利事项；第三部分，其他依法应当记载的事项，如预告登记、异议登记、查封登记等。例如，《房屋登记办法》第24条第1款规定：‚房屋登记簿应当记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项。‛《房屋登记簿管理试行办法》第2条规定：‚房屋登记簿（以下简称‘登记簿’）是房屋权利归属和内容的根据，是房屋登记机构（以下简称‘登记机构’）制作和管理的，用于记载房屋基本状况、房屋权利状况以及其他依法应当登记事项的特定簿册。‛《土地登记办法》第15条第1款规定：‚土地登记簿是土地权利归属和内容的根据。土地登记簿应当载明下列内容：
（一）土地权利人的姓名或者名称、地址；
（二）土地的权属性质、使用权类型、取得时间和使用期限、权利以及内容变化情况；
（三）土地的坐落、界址、面积、宗地号、用途和取得价格；
（四）地上附着物情况。‛
既然登记簿上记载了这些事项，从理论上说，只要登记簿上记载的事项与真实的情况不符合或不一致，就可以认为登记簿存在错误。依据不同的标准可以对登记簿错误进行不同的分类，如依据登记簿错误产生的时间不同，可将其分为初始错误与嗣后错误。前者是指登记簿记载之时就已经存在的错误，如登记簿的记载与登记的原因证明文件不一致；后者是指登记簿记载时并不错误，但是在登记完成后因新的法律事实（如继承、强制执行、物权变动合同无效等）而使得登记簿出现了错误。再如，依据造成登记簿错误的原因不同，可以将其分为因当事人过错引发的登记簿错误、因登记机构的过错导致的登记簿错误以及因其他原因造成的登记簿错误等。但是，在登记簿错误分类中最重要的一种是，依据登记簿的错误是否与不动产物权的归属、内容相关将之分为登记簿上的权利事项错误与非权利事项错误。前者是指，不动产登记簿上关于不动产物权归属、内容的记载与真实的不动产物权归属、内容不一致或不相符。例如，甲、乙共同共有的不动产在登记簿上记载为甲的单独所有。后者是指，不动产登记簿上与不动产物权归属、内容无关的事项的记载与实际情况不一致。例如，实际面积为1100平米的土地在登记簿上记载为1000平米。
在德国、瑞士等就基于法律行为的不动产物权变动采取登记生效要件主义的国家，民法典中规定的登记簿错误仅指权利事项的错误，而不包括登记簿上的非权利事项错误。例如，《德国民法典》第894条规定：‚土地登记簿中关于土地上之权利、关于此项权利所负担之权利或关于第892条第1款所列处分权的限制与真实的权利状况不一致的，其权利未经登记、未被正确地登记或因原不存在的负担或限制之登记而遭受损害之人，有权向因土地登记簿的更正而使其权利被涉及之人请求同意更正登记簿。‛这些登记簿错误显然都是与不动产物权的归属和内容相关的错误，即权利事项错误。具体来说，德国法上登记簿的权利事项错误分为四种类型：（1）将并不存在的物权在登记簿上加以记载；（2）对已存在的物权进行了错误的记载；（3）将并不存在的不动产上的权利负担在登记簿上加以记载；（4）没有将已经存在的物权加以登记或将已经登记的物权加以注销。[①]至于登记簿上非权利事项的错误主要包括三类：（1）登记簿上纯粹事实描述部分的错误，如对土地的位臵、用途、面积等自然状况记载的错误；（2）对登记权利人的名称或姓名的记载错误；（3）纯粹的笔误。[1]S.132瑞士民法中登记簿的错误有两种类型：（1）初始的权利事项错误（urspruengliche unrichtigkeit），即登记簿记载之时就是不正当的。依据《瑞士民法典》第974条，该错误是指，物权、预告登记被以不正当的方式记载入登记簿或加以注销。所谓‚不正当的方式（in ungerechtfertigter Weise）‛是指缺少实体法上的要件。[2]S.814（2）嗣后的权利事项错误（nachtraegliche unrichtigkeit），即登记簿登记之时是正确的，但此后因登记簿之外法律原因而使得登记簿上权利事项的记载与真实的权利状态不一致。例如，依据《瑞士民法典》第963条第2款，因法律的规定或者生效的判决书而取得物权时导致的登记簿记载与真实的权利状态不一致。[2]S.814.我国《物权法》第19条第1款未如德国与瑞士的民法典那样将登记簿错误明确规定为权利事项错误，该款将登记簿错误表述为‚不动产登记簿记载的事项错误‛。就该款中登记簿错误的涵义，学界有不同的理解。一种观点认为，《物权法》第19条第1款中的登记簿错误仅指权利事项错误，即不动产登记簿所记载的权利关系与真实的权利关系不一致。[3]63因为，规定更正登记的目的就是为了保护事实上的权利人的物权，许可真正的权利人和利害关系人依据真正的权利状态对不动产登记簿记载的内容进行更正。只有通过彻底消除登记权利与真正权利不一致的状态，更正登记才能避免第三人依不动产登记簿取得登记簿上记载的物权。[4]43-44另一种观点认为，《物权法》该款中的登记簿错误既包括登记簿上的权利记载与实际的权利状态不相符合（即登记物权与事实物权、登记权利人与真实权利人不一致的情形），也包括错误的标示登记（即登记簿上的记载与标的物的实际情况不相符的情形）。[5]21
笔者认为，由于《物权法》第19条第1款并未如《德国民法典》第894条那样将错误明确地限定在权利归属和内容方面的错误，因此在我国法上，不动产登记簿错误应当理解为既包括权利事项错误，也包括非权利事项错误。不动产登记簿上的权利事项错误主要包括以下情形：（1）将并不存在的物权在登记簿上加以记载，例如，登记簿上记载甲为A房屋的抵押权人，实际上甲并不享有该抵押权；（2）对已存在的物权进行了错误的记载，例如，甲乙共同共有的房屋被记载为甲单独所有、抵押权人第一顺位的抵押权被记载为第二顺位；（3）将已经登记的物权错误地加以注销。例如，登记簿上本来记载了债权人对债务人的房屋享有第一顺位抵押权，因债务人的欺诈导致登记机构将该抵押权从登记簿中注销。（4）错误的注销已经存在的处分权的限制或记载了本不存在的处分权限制。例如，甲针对A房屋的预告登记被错误地注销了；A房屋上本无查封登记却记载了查封登记。
不动产登记簿上的非权利错误主要包括以下情形：（1）不动产登记簿上记载的不动产自然状况，如登记簿上记载的不动产的坐落（位臵）、四至、层数、用途等与实际的情况不一致。（2）其他与物权归属和内容纠纷无关的记载事项的错误，如登记权利人名称、姓名或住址的记载错误。
（二）区分权利事项错误与非权利事项错误的意义
既然不动产登记簿上记载的任何事项与真实的情况不一致都属于登记簿错误，为何在德国、瑞士等国家的民法中，要将登记簿错误限定在权利事项错误，难道登记簿上非权利事项与真实的情况不一致，就不属于登记簿错误，无须加以更正？这里的关键原因就在于，立法者建立不动产登记制度不是为了简单地记录不动产的位臵、面积、数量等自然状况，而主要是通过在登记不上记载不动产的物权状况并向外界加以公示，以达到明晰不动产上的权利状况、维护交易的安全、提高交易的效率的目标。虽然登记簿上非权利事项存在错误时，也构成登记簿的错误，同样需要更正。但是，登记不上权利事项的错误与非权利事项的错误无论是在法律后果，还是更正程序上都有很大的差别。
1、是否对真实权利人的物权构成妨害上不同
在登记簿上的非权利事项发生错误时，由于登记簿对不动产物权归属与内容的记载是正确的，因此仅仅是非权利事项的错误不会对实体权利产生影响，即不会妨害或损害物权人的权利。但是，当登记簿上关于不动产物权归属和内容的记载有错误的话，真实权利人的物权就会该错误而遭受妨害或损害。这是因为依据不动产登记法的一个基本原则——在先原则（Prioritätsprinzip），那些其权利因登记而被涉及的人必须是其权利已在不动产登记簿上加以记载的人。[1]Rn.112如果其权利没有被记载入或未被正确记载入不动产登记簿，登记机构就不得为其办理相应的处分登记。这样一来，那些物权未被记载或未被正确地记载入登记簿的真实权利人就无法处分其物权。此种处分权因登记簿错误而受到的限制就是给真实权利人造成的妨害。[②]例如，甲是A房的所有人，登记簿错误地将丙记载为A房的所有权人。如果甲要将A房转让给乙而申请所有权转移登记，因登记权利人为丙而不是甲，故此依据在先原则，登记机构不得为甲办理所有权转移登记，甲无法处分其针对A房的所有权，即便其事实上支配着该房屋。为了排除登记簿上权利事项错误而给自己物权造成的妨害或侵害，真实权利人甲有权行使排除妨害的请求权，以恢复物权的圆满状态。此种基于物权产生的排除妨害物权请求权在不动产登记程序中即‚更正请求权（Berichtigungsanspruch）‛。《德国民法典》第894条之所以将登记簿错误限定在权利事项错误，就是要赋予因该类错误而使物权受到妨害者以更正请求权。而《瑞士民法典》第975条也规定，在物权的登记不正当、或正当的登记被不正当地涂销或更改时，其物权因此而遭受损害的人，有权提出‚登记簿更正之诉（Grundbuchberichtigungsklage）‛。该诉讼在性质上属于确认之诉（Festellungsklage）而非形成之诉，其目的在于确定与特定土地相关的、既存的权利之真实状况，如所有权、限制物权、对土地处分权的限制（如预告登记）等。[2] S.826-827
2、是否会导致第三人善意取得上的不同
在承认不动产善意取得制度的国家，如德国、瑞士、我国，不动产登记簿上权利事项的错误会使真实权利人遭受因他人之善意取得而丧失权利或权利上被设定负担的法律风险。例如，甲为A房屋的所有人，但登记簿上却错误的将乙记载为A房的所有权人。当乙将A房屋出卖给善意第三人丙且办理了所有权转移登记时，尽管乙为无权处分，但是作为善意第三人的丙可以依据善意取得制度合法取得A房的所有权。真正权利人甲的所有权因此而归于消灭。我国《物权法》第106条明确承认了不动产的善意取得。所谓‚善意‛指的就是不动产物权的受让人对登记簿权利事项的错误产生了信赖。因为不动产的善意取得是为了维护不动产物权交易之安全而在‚权利外观思想（Rechtsscheingedanken）‛的基础上产生的制度。[③]只有登记簿上权利事项记载错误，才会出现权利外观（登记簿的记载）与真实权利不一致，从而需要保护交易中的善意信赖登记簿的第三人的必要性，才需要建立善意取得制度。而在登记簿上的错误与物权归属和内容无关时，由于权利外观与真实权利是一致，所以不发生善意的问题。即便第三人真的对登记簿上存在的非权利事项错误产生了某种‚信赖‛，也不会受到不动产善意取得制度的保护。[6]300由此可见，登记簿上的权利事项错误与非权利事项给真实权利人制造的法律风险是不相同的。
3、更正的程序不同
对于登记簿上权利事项的错误，应当适用非常严格的更正登记程序。一方面，对于权利事项错误的更正登记只能依当事人的申请进行，登记机构不能自行依职权加以更正；另一方面，在当事人提出更正登记的申请符合法律严格设定的要件时，登记机构才能办理更正登记。这是因为：不动产登记簿权利事项错误往往意味着当事人就不动产物权归属和内容发生了争议，这种民事实体权利的争议只能通过民事诉讼程序最终加以解决。无论登记机构是法院还是行政机关，都无权在作为非讼事件程序或行政程序的不动产登记程序中解决这种民事争议。[④]不动产登记程序不同于民事诉讼程序，在该程序中，并非不存在对立的原被告当事人以及（有独立请求权或无独立请求权的）第三人。就更正登记程序而言，如果是当事人申请更正登记，只是存在更正登记申请人与登记机构两方主体；如果是登记机构依职权更正登记，就只有登记机构一方参与其中。至于其他与登记簿上权利事项错误利益相关的当事人（如登记权利人、第三人）并不进入更正登记程序。因此，登记机构不可能像民事诉讼程序中的法官那样，通过原被告的举证、反驳、质证等查明真相并作出判断。如果登记机构可以依职权或仅依据当事人的提供的一般性的证据就决定是否进行更正登记，势必出现要么损害真实权利人的合法权益，要么损害登记权利人、利益相关的第三人合法权益的情形。因此，法律上必须为权利事项错误的更正登记设臵严格的程序与要件的要求。但是，对登记簿上的非权利事项错误，因其不涉及实体权利，所以登记机构可以依职权进行更正登记，而在依当事人之申请进行更正登记时也没有必要采取过于严格的要求。
例如，在德国，登记簿上的权利事项错误的更正登记只能依申请进行，登记机构不得依职权加以更正。在当事人申请更正登记时，必须符合以下情形之一，登记机构方能办理更正登记：其一，因更正登记而致其权利被涉及者作出了符合法定形式要求的更正同意（Berichtigungsbewilligung）。德国《土地登记条例》第19条规定：‚登记涉及其权利之人同意登记的，登记方能办理‛。此外，依据《土地登记条例》第29条，更正同意必须采取法定的格式，即通过官方文书或官方认证的文书加以证明。当更正登记的申请人获得了因更正登记而使其权利人被涉及的人的更正同意，登记机构可以办理更正登记。其二，申请提供了证明登记簿存在错误的证据（Unrichtigkeitsnachweises）。《土地登记条例》第22条第1款规定：‚如果错误得到证明，更正土地登记簿无需本法第19条规定的同意，这尤其适用于处分限制的登记或涂销。‛也就是说，即便没有获得更正同意，但是如果更正申请人提供证据证明了登记簿权利事项的错误时，登记机构也可以进行更正登记。[1] S.142-143.不过，德国法对于此种证据的证明度有很严格的要求（strenge Anforderung）。[1] S.146.申请人仅仅一般性地证明登记簿存在错误时不可以的，而必须是完全充分地加以证明（voller Nachweis）。尽管申请人不需要从所有的方面来证明登记簿是错误的，其还需要排除各种会使其希望进行的（新的）登记也是不正确性的可能性，例如善意取得。当然，对于那些过于遥远的可能性，申请人无须加以反驳。[7]§22 Rn 37司法实践中认可的证明登记簿错误的证据主要有以下一些：其一，关于登记权利人无民事行为能力人的证据。这主要是指以《土地登记条例》第29条规定的形式作出证明被登记的权利人是无民事行为能力人的证据。如果仅仅只是法院的确定的民事判决中明确了无民事行为能力，就登记机构而言，该判决只是对发生了争议的当事人具有拘束力。其二，法院的判决与仲裁机构的裁决。例如，民事法官作出的确认登记权利无效的确定判决；具有强制执行力的仲裁裁决；判令土地所有权人负有作出更正同意之义务的确定判决等。[7]§22 Rn 37至于登记簿上非权利事项的错误，则无须适用《德国民法典》第894条以下规定的更正请求权以及《土地登记条例》第22条规定的更正登记程序。该类错误既可以由登记机构依职权在相应的登记事项栏内加以订正（Richtigstellung），也可以由当事人提出更正的要求。申请人只需要在更正申请中阐明其要求的意义并一般性地证明该错误是存在的即可，该证据无须采取《土地登记条例》第29条要求的形式。[7]§22 Rn 22
同样，在瑞士，对登记簿上的权利事项错误更正也有非常严格的要求。凡是登记簿上权利事项的错误，登记簿管理人（Grundbuchverwalter）不得依职权自行更正。[2]S.815依据《瑞士民法典》的规定，更正权利事项的错误有以下三种途径：其一，对于登记之时就存在的权利事项错误（即初始的权利事项错误），如果登记权利人不同意更正的，那么申请人必须提起‚登记簿更正之诉‛，由法官先确认其权利，然后由登记簿管理人进行相应的更正登记。其二，对于登记完成之后因登记簿之外的法律原因，如强制执行、继承、征收、法院的判决而导致的登记簿错误，在没有登记权利人同意的情况下，登记簿管理人只能依据法律规定、生效的判决书或与判决书具有相同效力的证书进行更正（《瑞士民法典》第963条）；其三，如果是登记完成之后，因登记的法律基础丧失（如权利失效、履行不能、设定地役权等）而使登记簿出现错误的，则申请人必须行使登记簿更正之诉来消除这种错误（《瑞士民法典》第976条）。[2]S.815ff.但是，对于符合实体法要件的登记，只是由于登记簿管理者的疏忽进行了错误登记，只要该错误与已登记的权利内容无关（der Inhalt des einzutragenden Rechtes nicht berueht），如纯粹的笔误等，登记簿管理人可随时依职权加以更正（《瑞士民法典》第977条第3款、《登记簿实施条例》第99条）。
二、我国法上登记簿权利事项与非权利事项错误的区分及更正程序
尽管《物权法》并未将登记簿的错误限定于权利事项错误，但是，从《物权法》等法律的规定来看，仍然是明确区分了权利事项错误与非权利事项错误，并在此基础上确立了不同的更正程序，规定了不同的更正登记的要件。具体理由如下。
（一）《物权法》第19条第1款与第2款对权利事项错误与非权利事项错误的区分
尽管《物权法》第19条第1款中的登记簿错误既包括权利事项错误，也包括了非权利事项错误，但是，从该条第1款将更正登记的申请人规定为‚权利人、利害关系人‛，而第2款只规定‚利害关系人‛可以申请异议登记可以看出，我国《物权法》中权利事项错误与非权利事项错误的更正程序与更正登记的要件是不同的。
首先，《物权法》第19条第1款中的‚权利人‛是指，其不动产物权已被正确记载于不动产登记簿的人，即‚不动产登记簿记载的权利人‛。之所以将权利人规定为更正登记的申请人是因为，尽管权利人的不动产物权已被正确记载于登记簿，但是登记簿上仍然存在非权利事项的错误，即登记簿对不动产的自然状况等与物权归属、内容无关的事项的记载出现了错误。例如，权利人的姓名、名称或住址错误；不动产的坐落、面积错误等。而《物权法》第19条第1款以及第2款中的‚利害关系人‛是指，登记簿上未将其不动产物权记载入登记簿、或未将其物权正确地记载入登记簿或曾经被记载的权利被不正确地注销了的人。这些人中有的是登记簿记载的权利人，有的甚至都不是登记簿记载的权利人。但是，由于不动产登记簿上关于不动产物权的归属和内容的记载有错误，而该错误对其权利造成了妨害或损害，产生了法律上的利害关系，所以他们就是《物权法》第19条中的‚利害关系人‛，有权就该登记簿上的权利事项错误申请更正登记。具体来说，利害关系人的‚利害关系‛体现在两个方面：其一，如果不能及时消除登记簿上的权利事项错误，真实权利人可能因第三人之善意取得致物权消灭或被设定负担。其二，如果不能及时消除登记簿上的权利事项错误，利害关系人对不动产物权的处分就会受到限制。
有一种观点认为，《物权法》第19条第1款中的‚权利人‛包括登记权利人与事实权利人。[⑤]利害关系人则是指，登记权利人和真实权利人之外的，因登记记载错误会造成对自己不利影响的当事人，如已与权利人订立物权变动合同的第三人。[⑥]笔者认为这种观点是妥当的。如果认为权利人既包括了登记权利人也包括了事实权利人，那么利害关系人的概念就没有必要了。如果将利害关系人理解为与权利人存在债权关系的人的话，由于登记簿上不存在错误，即便权利人没有履行该物权变动合同，也只是违约的问题，债权人有权请求债务人履行办理所有权转移登记或其他处分登记的义务。利害关系人显然没有必要申请异议登记，更无须申请更正登记。事实上，从《物权法》第33条的规定来看，也可以非常清楚的知道，利害关系人是指那些因物权的归属、内容发生争议的人，而非单纯的债权人。
其次，之所以《物权法》第19条第2款仅规定利害关系人可以申请异议登记，而没有将权利人也作为异议登记的申请人，关键就在于：只有利害关系人才是与登记簿上权利事项错误密切相关的主体。他通过更正登记要消除的是权利事项的错误，而不是非权利事项的错误。他申请异议登记也是为了避免登记簿上的权利事项错误而引发第三人的善意取得。因为异议登记的目的就要暂时切断登记簿的公信力，阻止第三人的善意取得，从而为利害关系人在完成更正登记之前提供一种暂时性的保护。至于权利人，由于登记簿上仅是非权利事项出现错误，他只需要通过提供证明登记确有所错的证据进行更正登记即可。由于该错误不会导致第三人善意取得其物权或给权利制造负担，所以权利人没有申请异议登记的必要性，自然《物权法第19条第2款》也不必规定其有权申请异议登记。
第三，《物权法》第19条第2款规定，不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记，而且自异议登记之日起十五日内利害关系人不起诉的，异议登记失效。有学者认为，《物权法》第19条第2款实际上确立了异议登记的一个前提条件，即不动产登记簿记载的权利人不同意更正登记。[⑦]笔者认为这种理解是不妥当的。事实上，《物权法》该款不是要为异议登记设立一个前提要件，它要表明的是：如果登记簿存在权利事项的错误的话，利害关系人可以要针对登记簿记载的权利人行使更正请求权，要求其书面同意更正。如果登记权利人加以拒绝，就意味着利害关系人与登记权利人产生了关于不动产物权归属和内容的法律争议。由于这是一种实体法上民事权利义务的纠纷，只能由当事人通过民事诉讼（不包括行政诉讼）的途径解决。故此，《物权法》第19条第2款第2句要求申请人在异议登记之日起十五日内‚起诉‛，否则异议登记失效。在利害关系人通过民事诉讼获得了有利于自己的确定判决后，因利害关系人已经可以向登记机构提供‚证明登记确有错误的‛证据，所以他可以直接请求登记机构进行更正登记（《物权法》第19条第1款）。
（二）我国不动产登记方面的规章对登记簿的权利事项错误与非权利事项错误规定了不同的更正登记程序
1、住房和城乡建设部颁布的《房屋登记办法》明确将房屋登记簿的错误分为两类：其一，‚不涉及房屋权利归属和内容‛的登记簿的记载错误；其二，‚涉及房屋权利归属和内容‛的登记簿的记载错误。在区分这两类错误的基础上，《房屋登记办法》规定了不同的更正程序和要件。
（1）是否能够依职权更正上不同。如果房屋登记簿的记载错误不涉及房屋权利归属和内容的，房屋登记机构应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记。倘若当事人无正当理由逾期不办理更正登记的，房屋登记机构可以依据申请登记材料或者有效的法律文件对房屋登记簿的记载予以更正，并书面通知当事人（《房屋登记办法》第75条第1款）。但是，对于涉及房屋权利归属和内容的登记簿错误，房屋登记机构只能书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记（《房屋登记办法》第75条第2款第1句），不能依职权进行更正登记。
（2）更正登记的要件不同。对于涉及房屋权利归属和内容的登记簿记载错误，登记机构只能在两种情形下办理更正登记：其一，利害关系人提供了权利人同意更正的证明材料（《房屋登记办法》第74条第1、2款）。其二，利害关系人提供了‚证明房屋登记簿记载错误的材料‛，依据《房屋登记办法》第80条，该材料是指‚确定了房屋权利归属或者权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的‛人民法院或仲裁委员会的生效法律文书。但是，对于不涉及房屋权利归属和内容的登记簿记载错误，权利人只要提供‚证明房屋登记簿记载错误的材料‛即可申请更正登记，该材料是指‚申请登记材料或者有效的法律文件‛，其范围显然大于利害关系人提供的证明登记簿记载错误的材料。如果权利人无正当理由逾期不申请更正登记的，房屋登记机构还可依职权进行更正登记。
2、国土资源部颁布的《土地登记办法》虽未如《房屋登记办法》那样区分土地登记簿上涉及与不涉及土地权利归属和内容的错误，但是从《土地登记办法》第59条、第60条的规定可以看出，其实质上仍然是区分了二者的。
（1）依据《土地登记办法》第59条，只有在土地权利人认为土地登记簿记载的事项错误的，才可以持原土地权利证书和证明登记错误的相关材料，申请更正登记。如果是利害关系人认为土地登记簿记载的事项错误的，则其必须持土地权利人书面同意更正的证明文件，申请更正登记。这一区分就意味着土地权利人需要更正的错误实际上与土地权利的归属和内容无关，而利害关系人要申请更正的错误因与土地权利的归属和内容相关，势必要得到土地权利人的书面更正同意。
（2）《土地登记办法》第60条第1款规定，如果土地登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。然后，利害关系人通过提起针对土地权利人的民事诉讼来解决土地权利归属和内容的争议。
三、权利事项错误更正登记的要件
我国《物权法》第19条第1款仿效德国的立法模式，为利害关系人更正登记簿上的权利事项错误提供了两种途径：其一，利害关系人针对登记簿记载的权利人行使更正请求权并获得其书面的更正同意；其二，在登记簿记载的权利人不同意更正的情况下，向登记机构提供证明登记确有错误的证据。
（一）登记簿记载的权利人书面同意更正
1、更正请求权
当登记簿记载的关于不动产物权归属和内容事项出现错误，即该错误属于登记簿权利事项错误时，该错误实际上已经构成了对真实物权人的物权圆满状态的侵害或妨害。由于登记簿本身存在错误，故此真实权利人无法获得登记簿推定力的保护（《物权法》第16条第1款）。它只能通过行使更正请求权来排除对其物权的妨害或侵害。更正请求权是指，当不动产登记簿的内容与真实的权利不一致时请求相对人表示同意更正登记的请求权。我国《物权法》虽然没有明确规定更正请求权，但是从其第19条第1款关于‚不动产登记簿记载的权利人书面同意更正‛的规定来看，实际上是承认更正请求权的。因为登记簿记载的权利人书面同意就是利害关系人行使更正请求权的结果。此外，由于《物权法》第35条明确赋予了因物权被妨害的权利人有权请求排除妨害。当不动产登记簿上的权利事项错误而给物权人构成妨害时，也应认为因登记簿上权利事项记载错误而致物权被妨害的权利人可以行使性质与排除妨害请求权相同的更正请求权。
更正请求权在性质上属于物权请求权，它是基于物权而产生的请求权，具有从属性。只要物权以及登记簿错误对该物权妨害仍然存在，更正请求权就不会因时间的经过而消灭。故此，《德国民法典》第898条规定，更正请求权不适用于诉讼时效。我国《物权法》未就更正请求权是否适用诉讼时效作出规定。但是，从《物权法》的立法本意来看，排除妨害的请求权、消除危险的请求权是不适用诉讼时效的。[4]43因为《物权法》仅规定了占有人返还原物的请求权必须自‚侵占发生之日起一年内‛行使，否则归于消灭（第245条第2款）。而对于物权人或占有人的排除妨害请求权与消除危险的请求权都没有规定诉讼时效期间或者除斥期间。既然如此，则与排除妨害请求权属于同一性质的更正请求权也不适用诉讼时效。
在德国民法上，更正请求权人是指‚其权利未被登记或未被正确登记的人或因登记并不存在的负担设定或限制而受到侵害的人‛（《德国民法典》第894条）。[⑧]而在我国《物权法》中，更正请求权人就是利害关系人。尽管《物权法》第19条第1款规定，权利人、利害关系人都可以申请更正登记。但是，如前所述，权利人申请更正的只是登记簿上的非权利事项错误，其物权并未受到妨害或侵害，故而不属于更正请求权人。[⑨]只有利害关系人，因其物权没有记载或没有被正确地记载入登记簿或从登记簿上错误地加以注销了，故而遭受了妨害，享有要求登记簿记载的权利人排除妨害的更正请求权。
作为物权请求权的更正请求权，其指向的不是登记机构而是对真实物权人的物权构成妨害之人，德国法上称之为‚其权利将因更正而被涉及的人‛。[⑩]在我国法中，依据《物权法》第19条第1款，更正请求权所指向的是‚不动产登记簿记载的权利人‛，即登记名义人或登记权利人。由于更正请求权是一种物权请求权，只要登记簿的错误已经构成了对利害关系人物权的妨害，无论妨害者是否具有过错，都不影响更正请求权的行使。故此，因此，只要消除登记簿上的权利事项错误会涉及到其登记权利的人都属于更正请求权指向的义务人。至于登记权利人对于登记簿错误的发生有无过错、是否知悉登记簿的错误等，在所不问。例如，甲针对乙的A房屋享有第一顺位的抵押权，而丙享有A房屋上的第二顺位抵押权。由于乙的欺诈行为，甲的第一顺位抵押权被错误地注销了，此时基于抵押权顺位升进注意，丙成为了第一顺位抵押权人。此时，甲有权针对A房屋的所有权人乙、抵押权人丙行使更正请求权。尽管乙的抵押权被错误完全是因乙的欺诈所致，与丙无关，丙也属于更正请求权指向的义务人。
2、登记簿记载的权利人书面同意更正
《物权法》第19条第1款规定，当利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误时，可以通过行使更正请求权，要求登记簿记载的权利人书面同意更正。从该款的字面含义来看，似乎只要是登记簿记载的权利人书面同意更正，登记机构就必须办理更正登记。但是，如果仔细研究更正登记的规范目的，可知实际并非如此。更正登记是为了解决登记簿错误，维护物权人合法权益而设立的制度。如果登记簿并不存在错误，即便登记权利人书面同意进行所谓的‚更正‛，登记机构也不应当办理更正登记，否则就容易出现当事人恶意串通利用更正登记制度逃避国家税收等违法情形。正因如此，在德国法上，一方面，更正同意必须得到官方文书或官方认证的文书的证明（《土地登记条例》第29条）；另一方面，如果登记机构发现登记簿并非不正确，或者虽然登记簿是错误的但通过对更正申请人进行新的登记也不会使该登记簿变得正确时，即便存在更正同意，登记机构仍有权拒绝办理更正登记。[7]§22,Rn 31
我国《物权法》第19条第1款只是要求更正同意采取书面形式，而未如德国那样要求该更正同意必须由官方文书或官方认证的文书加以证明。因此，实践中极有可能出现当事人利用更正登记实现违法目的的问题。为避免这种现象，我国现行的不动产登记的法律、法规和规章不仅要求利害关系人在申请更正登记时提交登记权利人同意更正的书面材料，还要求申请人提交证明登记簿记载错误的材料。登记机构在审查后认为登记簿记载确实存在错误的，方办理更正登记。如果登记簿并不存在错误，即便更正登记申请人提交了登记权利人书面的更正同意，也不办理更正登记。例如，《房屋登记办法》第74条规定：‚权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以提交下列材料，申请更正登记：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）证明房屋登记簿记载错误的材料。利害关系人申请更正登记的，还应当提供权利人同意更正的证明材料。房屋登记簿记载确有错误的，应当予以更正；需要更正房屋权属证书内容的，应当书面通知权利人换领房屋权属证书；房屋登记簿记载无误的，应当不予更正，并书面通知申请人。‛不过需要注意的是，在登记簿记载的权利人已经书面同意更正的情况下，不应对利害关系人提交的证明登记簿记载错误的材料有过高的要求，否则就违反了《物权法》第19条第1款的规定。因为如果当事人提供的证据已经能够充分证明登记确有错误，此时提供登记权利人的书面更正同意就毫无必要了。
（二）有证据证明登记确有错误
依据《物权法》第19条第1款，无论登记簿记载的权利人是否同意更正，只要利害关系人有证据证明登记确有错误的，登记机构也应当进行更正登记。如前所述，在对登记簿上权利事项错误加以更正的情况下，应当严格限制所谓‚证明登记确有错误的‛证据，否则就会出现损害登记权利人和第三人合法权益的问题。这一点在我国尤为必要。因为，与德国由法院作为登记机构，司法辅助人具体负责登记、登记簿法官加以监督的模式[11]所不同的是，我国的不动产登记机构是行政机关，具体登记事务又多为该行政机关下属的事业单位（如房地产交易中心、土地交易中心等）。在这些登记机构从事登记事务的人往往没有学习过法律，许多人连大学学历都没有。有些登记人员甚至连物权、债权是什么、如何区分都不清楚。任由他们随意判断申请人提交的证据是否能够证明登记确有错误，显然是极不妥当的，更正申请人、登记权利人以及第三人的合法权益都难以得到保障。
笔者认为，在我国，原则上只有利害关系人提供了人民法院、仲裁委员会以及有权确定物权归属和内容的行政机关作出的生效法律文书，且该法律文书上确定的不动产物权归属和内容表明了登记簿上关于不动产物权归属和内容的记载是错误的时候，才符合《物权法》第19条第1款规定的‚有证据证明登记确有错误‛的要求。这是因为：在利害关系人认为不动产登记簿上权利事项存在错误，而登记簿记载的权利人又不同意更正，就意味着利害关系人与登记簿记载的权利人就物权的归属、内容发生了争议。依据《物权法》第33条，‚因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。‛该法第32条又规定：‚物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。‛在我国，有权确认物权归属和内容、解决物权争议的主要就是法院与仲裁委员会，以及法律授权的特定行政机关，如《土地管理法》允许人民政府对土地权属争议进行处理。
此外，从我国现行的不动产登记的规章和地方性法规来看，也都明确地将证明登记簿上权利事项错误的证据限定为法院、仲裁委员会和行政机关的生效法律文书。例如，《房屋登记办法》第80条规定：‚人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的房屋权利归属或者权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的，房屋登记机构应当按照当事人的申请或者有关法律文书，办理相应的登记。‛《上海市房地产登记条例》第61条第2款第2项规定，房地产登记簿记载的权利人不同意更正，但有行政机关、人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的文件证明房地产登记簿记载的权利归属确有错误的，房地产登记机构应当予以更正。《无锡市房屋登记条例》第62条第1款规定：‚人民法院、仲裁机构生效的法律文书确定的房屋权利归属或者权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的，房屋登记机构应当按照当事人的申请或者人民法院的执行要求办理相应的登记。‛《深圳市房地产登记若干规定（试行）》第4条规定：‚房地产权利人或者利害关系人认为房地产登记簿记载的事项错误，向登记机关申请更正登记的，应当提交下列材料：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）证明房地产登记簿记载事项错误的材料；
（四）利害关系人申请的，应当提交与申请更正登记事项存在利害关系的证明材料及房地产登记簿记载的权利人同意更正的书面材料，但人民法院、仲裁机构的生效法律文书对申请更正登记事项已有明确确认的除外；
（五）法律、法规规定需要提交的其他材料。‛
关于利害关系人提供的人民法院、仲裁委员会以及行政机关作出的生效法律文书，应注意以下几个问题。
首先，法院、仲裁委员会的生效法律文书仅指判决书、调解书和裁决书，而不包括裁定书。因为裁定书主要是用来解决程序问题，而非实体问题的法律文书。裁定书中不可能会确定不动产物权的归属和内容。
其次，法院、仲裁委员会的生效法律文书必须确认了不动产物权的归属和内容，且其与登记簿记载的不动产物权的归属和内容不一致。惟其如此，该生效的法律文书才属于证明登记确有错误的证据。这就意味着，无论是法院的民事判决书和民事调解书，还是仲裁委员会的裁决书，都应当是具有确认效力或形成效力的法律文书，而非仅具给付效力的法律文书。例如，A房屋为甲、乙夫妻共有，登记簿上仅记载了甲为所有权。乙要求甲同意更正登记，被甲拒绝，因为甲认为这是其个人财产，而非夫妻共有财产。此时乙可以向法院起诉，通过司法途径实现其更正请求权，即请求法院确认该房屋为夫妻共有财产。当法院生效的民事判决书或调解书确认了A房屋为甲、乙夫妻共有后，就表明了登记确有错误，此时乙可以要求登记机构进行更正登记。再如，A公司与B公司签订了建设用地使用权转让合同，双方办理了土地使用权转移登记。后A公司认为受到B公司的欺诈请求法院判决撤销该合同。法院判决撤销该合同，B公司向A公司返还建设用地使用权。由于合同被撤销后建设用地使用权就自动回复给了A公司，A公司才是真正的建设用地使用权人，登记簿上将B公司记载为权利人是错误的。因此，A公司有权申请更正登记，将自己作为建设用地使用权重新记载入登记簿。但是，如果法院或仲裁委员会的生效法律文书仅仅是给付性的法律文书，即要求一方履行不动产物权变动合同义务的判决书、调解书或裁决书。由于在履行该该合同义务之前，登记簿并不存在错误，所以当事人应当向登记机构申请办理的处分登记而非更正登记。例如，出卖人甲与买受人乙的房屋买卖合同生效后，甲不履行办理所有权转移登记的义务、乙向法院提起给付之诉。法院判令乙协助办理所有权转移登记。此时，乙应依据该生效判决向登记机构申请的是所有权转移登记，而非更正登记。
第三，法院作出的行政判决书不属于证明登记确有错误的证据。这是因为，在行政诉讼中，法院只是审查被诉的具体行政行为合法与否，不能也无权解决民事实体权利的争议，无法确认不动产物权的归属和内容。正因如此，《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第51条第6项才明确规定，在行政诉讼的过程中，案件的审判须以相关民事、刑事或者其他行政案件的审理结果为依据，而相关案件尚未审结的，应当中止诉讼。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第8条更是规定：‚当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。‛既然行政判决不能确定不动产物权的归属和内容，无法表明胜诉的原告就是争议不动产的真实权利人，因此原则上当事人以确认登记行为违法或撤销登记行为的行政判决书是无法证明登记簿上记载的权利事项存在错误的。不过需要注意的是，法院作出的撤销登记行为的行政判决在一定程度上可以起到更正登记的效果。当登记簿上的权利事项错误表现为：不应有的处分限制（如抵押权登记、预告登记）被登记机构错误地记载入登记簿，或者曾被正确记载的物权被登记机构错误地加以注销。如果原告针对登记机构该登记行为提起行政诉讼，而法院又判决撤销此登记行为的话，由于登记机构必须履行法院的判决注销对违法的处分限制登记或注销违法的注销登记，因此就可以重新恢复原有的正确记载，起到更正登记希望实现的目标。故此，当事人没有必要申请更正登记。但是，就那些应当登记的物权没有被记载入登记簿的情形。例如，甲乙共有的A房屋被登记为甲单独所有权。此时即便法院撤销被诉的登记行为，登记机构依法院之判决而将登记簿上对甲的单独所有权的记载加以注销，也并不当然意味着胜诉的原告就可以被作为A房屋的共有人被记载入不动产登记簿。因为就A房屋是否为甲乙的共有财产乃是一个民事争议，需要通过民事诉讼加以解决。
最后，所谓行政机关的生效法律文书是指，有权的行政机关作出的确定不动产物权归属和内容的生效法律文书。在我国这种行政机关的法律文书只有一种，即人民政府对土地权属争议的已经生效的处理决定。《土地管理法》第16条规定，当土地上的所有权和使用权存在争议时，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。其中，单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。如果当事人没有在接到处理决定通知之日起三十日内起诉的，该处理决定就发生了法律效力。在该处理决定确定的土地权利归属与登记簿记载的权利归属不一致的情况下，利害关系人就可以向登记机构申请更正登记。
四、非权利事项错误更正登记的要件
（一）权利人有证据证明登记确有错误而申请更正登记
在不动产登记簿上只是非权利事项发生错误时，如不动产的坐落、界址、面积、用途以及登记权利人的名称或姓名等存在错误，由于不涉及不动产物权的归属和内容，所以不存在获得登记簿记载的权利人的同意后申请更正登记的问题。此时，更正登记的申请人就是登记簿记载的权利人即权利人。他只需要提供证据证明该错误确实存在，登记机构就应当办理更正登记。由于非权利事项的错误多是因登记机构的疏忽所致，权利人一般可以通过指出登记原因证明文件（如登记申请材料、合同书、有关公文书等）与登记簿记载不一致，而非常容易地证明该错误之存在。例如，房屋面积的测绘文件上清楚地记载了面积是1110平米，但是由于登记机构工作人员的疏忽在登记簿上记载为1100平米；登记权利人的真实姓名为‚张三‛，但是登记机构却误写成了‚张二‛，申请人只要提供身份证或户口本即可证明该错误的存在。
（二）登记机构依职权进行更正登记
由于登记簿上非权利事项的错误不涉及实体权利，而且这种错误往往是非常明显的，如果对于这种错误的更正登记也都必须依当事人的申请进行，既会给登记权利人造成不必要的负担，也不利于及时维持登记簿的真实性与准确性。故而，比较法上一般都允许登记机构依职权自行更正登记。对此前已述及。在我国，《物权法》并未对登记机构依职权更正登记作出明确规定。但通说认为，登记机构在一定的情况下可以依职权也应当依职权来更正登记。因为如果任何登记错误都要由法院来认定，无疑大大增加了登记错误的更正成本，不利于对真正权利人利益的保护。[8]309目前，一些不动产登记的地方性法规和部门规章也都允许，登记机构对不涉及权利归属的错误依职权加以更正。例如，《房屋登记办法》第75条第1款规定：‚房屋登记机构发现房屋登记簿的记载错误，不涉及房屋权利归属和内容的，应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记；当事人无正当理由逾期不办理更正登记的，房屋登记机构可以依据申请登记材料或者有效的法律文件对房屋登记簿的记载予以更正，并书面通知当事人‛《上海市房地产登记条例》第62条规定：‚房地产登记机构发现房地产登记簿记载与原申请登记文件不一致的，应当书面通知有关的房地产权利人办理更正登记手续。当事人无正当理由不办理更正手续的，房地产登记机构可以依据原申请登记文件对房地产登记簿的记载予以更正，并书面通知当事人。‛
值得注意的是，《土地登记办法》第58条允许土地登记机构一旦发现登记簿存在错误，无论该错误是否涉及土地权利的归属，均可在报经人民政府批准后依职权进行更正登记。笔者认为这种规定显然是错误的。尽管依据《土地管理法》第16条，人民政府有权处理当事人之间就土地所有权和使用权发生的争议，且该处理程序是当事人向法院起诉的前臵程序。但是，这并不意味着登记机构只要报经人民政府批准，就可以依职权更正登记簿上的权利事项错误。这种做法显然是会对登记权利人、利害关系人造成不正当的损害。在土地权利为第三人善意取得的时候，这种依职权更正登记的行为还会损害第三人的合法权益。
参考文献
不动产登记系统 篇5
《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)属于国务院颁布的行政法规,在我国法律体系中仅次于全国人大及其常委会颁布的法律,高于国务院部门规章以及地方人大的法规和政府规章,属于承上启下的法规。由于其效力相对较高,规定的内容就不会过于细致,必然缺乏一些具体操作内容,其主要规定了不动产登记时的主要框架和操作原则,具体的操作规范《条例》第三十四条明确说明:本条例实施细则由国务院国土资源主管部门会同有关部门制定。目前,《不动产登记暂行条例实施细则》(以下简称《实施细则》)已经在征求意见修改阶段,而且《条例》并未将《房屋登记办法》和《房屋登记技术规程》予以作废。其本质上是《房屋登记办法》和《房屋登记技术规程》的上位法,所以就目前而言,《条例》的实施对房屋登记部门暂时不会有太大的实质性影响,房屋登记部门仍应以《房屋登记办法》和《房屋登记技术规程》为具体业务指导和操作原则,只需注意《条例》中与之冲突的几个地方即可。
二、《不动产登记暂行条例》和《房屋登记办法》不同的地方
1.出现首次登记类型
《条例》中取消了房屋初始登记,取而代之的是首次登记,从《不动产登记暂行条例实施细则(草案征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》)第三十三条“不动产首次登记,是指不动产权利第一次登记”来看,房屋登记部门必须将系统的登记类型进行调整。
2.登记受理方面
《条例》第十七条规定:“不动产登记机构收到不动产登记申请材料,应当分别按照下列情况办理:
(一)属于登记职责范围,申请材料齐全、符合法定形式,或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的,应当受理并书面告知申请人;
(二)申请材料存在可以当场更正的错误的,应当告知申请人当场更正,申请人当场更正后,应当受理并书面告知申请人;
(三)申请材料不齐全或者不符合法定形式的,应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容;
(四)申请登记的不动产不属于本机构登记范围的,应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。
不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的,视为受理。”
规定首次明确了登记机构无论是否受理,都必须当场给予申请人书面凭证,并明确了未告知的法律后果。此规定对登记机构窗口受理人员的素质和业务能力提出了更高要求。如果还沿用以前的做法,极有可能出现因为要件不齐,但未书面出具不予受理通知单引发的行政诉讼。
3.赋予登记部门调查权
《条例》第十九条规定:“属于下列情形之一的,不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看:
(一)房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记;
(二)在建建筑物抵押权登记;
(三)因不动产灭失导致的注销登记;
(四)不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。
从上述规定来看,法规赋予了登记机构一个新的职责,就是调查。其与之前《房屋登记办法》规定的实地查勘是完全不同的行为。实地查勘的目的在于核对房屋和申请材料是否一致和有无其他违法情况,以作为是否可以登记的依据。而调查则是登记机构在发现有权属争议或者登记有可能涉及到他人利害关系时启动的一个程序,在实践中应该要严格区分。目前法律界和房屋登记专业人士大都认为房屋登记以形式审查为主,但此调查权的赋予,似乎将土地调查的行政管理模式代入了不动产登记中,而且在《土地调查条例》的规定中,调查是不能作为其他行政行为依据的。《条例》表面上赋予了不动产登记部门调查的权利,但是在《条例》和《征求意见稿》中,均未明确调查的作用和目的,这就加大了登记机构渎职的风险。
对可能存在权属争议,或者可能涉及他人利害关系的登记申请,不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。”
4.登记时限的不同
《条例》第二十条规定,不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续,法律另有规定的除外。《房屋登记办法》规定的国有土地范围内房屋所有权登记时限为30个工作日,集体土地范围内房屋所有权登记时限为60个工作日; 抵押权、地役权登记为10个工作日;预告登记、更正登记为10个工作日;异议登记为1个工作日。因此,在《条例》实施后《实施细则》出台前,所有的房屋登记时间应当以《条例》的30个工作日为准。实务中,尤其是集体土地的登记,一定要把握时间,不能超时。
三、《条例》实施后房屋登记证书的合法性
《条例》第三十三条规定,本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。从此规定来看,《条例》并未对《条例》实施后发放的各类不动产权属证书的有效性进行规定,导致除试点城市外,其他地方还是按照老的模式发放证书。对此,《国土资源部关于贯彻实施〈不动产登记暂行条例〉的通知》明确规定,各地要按照“权利不变动,证书不更换”的原则,做好新旧权属证书的衔接,确保已经颁发的证书继续有效。在新的证书公布前申请登记的,继续发放旧版证书;新的证书公布后申请登记的,发放新版证书,原来各部门依法已经发放的证书继续有效,不得强制要求更换证书,不得增加企业和群众负担。故此,在未完成不动产登记机构合并和未公布新版不动产权利证书的地方,仍然可以继续发放原有的证书。
四、房屋登记审核人员资格证书的效力
《征求意见稿》第十条规定,承担不动产登记审核、登簿的不动产登记工作人员应当通过国土资源部组织的考核培训。因此,房屋登记官资格极有可能不被认可。
五、《条例》实施对房屋登记机构长远的影响和应对措施
1.各地登记机构会陆续统一,房屋登记机构应当加强档案资料的整理和信息化建设程度,因为房屋登记的规范化程度和数据库数据容量,是目前各类登记中最完善和数据量最大的,做好自己份内的工作,争取在机构整合中获得更多的主动权。
2. 《条例》实施和机构统一后,对登记人员的素质要求会进一步提高,房屋登记机构应当未雨绸缪,除了加强对《房屋登记办法》和《房屋登记技术规程》等法律法规的学习,还应当加强对《土地登记办法》、《林权登记办法》等相关权利登记法律法规的了解。
不动产登记系统 篇6
一、登记客体的多样化
《物权法》规定,物有两大类, 即动产和不动产,动产的种类远比不动产多而复杂,不动产就是《条例》所列的三大类:土地、海域、定着物。
1.土地
土地根据使用性质又可分成三大类:农用地如耕地、林地等; 建设用地;填海填湖土地。作出这样的分类是因为不同性质的土地其用途和来源不同,如农用地上不能建造房屋(用于农业所需的配套则另当别论)。又如填海土地是经批准由海域转化而来。不同性质的土地可以依法转化,如农用地经严格的审批程序可转为建设用地,反之,建设用地也可转化为农用地,当然填海填湖土地既可以是农用地,也可以转为建设用地。
2.海域
根据《海域使用管理法》,海域是指内水、领海的水面、水体、海床和底土,与不动产登记有关的是海域使用权。与土地使用权一样,海域使用权可以依法提供给单位和个人使用。
3.定着物
土地或海域上定着物主要是建筑物、构筑物;土地上定着物还有森林、林木。定着物可以附着于地上、地下。在我国,仅就房屋而言,因功能、性质、来源之多样而使得房屋的登记复杂多样。
二、登 记 的 物 权 种 类 多 样化
《物权法》规定,各类不动产都可以申请登记,登记后或产生物权效力,或产生对抗效力。从大类而言,共有三种类型:一是所有权。国有土地和海域属国家所有的自然资源,其所有权不需登记,而集体所有的土地需要登记,此外,大量的所有权登记是附于土地和海域上的定着物。二是担保物权。可以用于抵押的不动产权利有三大 类,即土地(海域)使用权、所附定着物所有权、土地承包经营权。三是用益物权。这类物权类型较为多样,依附于所有权和土地使用权也都可产生用益物权,其种类具体有:土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、海域使用权、地役权。
三、客体的多样和相互组 合形成的登记类型
对登记类型进行科学分类,有助于建立良好的登记秩序,根据登记的客体特点大体可分成五大类。
1. 单一土地使用权或所有权 登记
当土地或海域上尚未有建筑物或构筑物时,则集体土地的所有权、土地使用权、海域使用权分别申请单一物权登记。
2.单一房屋所有权登记
已登记的土地或海域使用权上已建成房屋进行初始登记(即《条例》所说的首次登记),由于此时土地使用主体和房屋所有权主体是一致的,因此只需办理房屋所有权登记。另一类单一房屋登记是所有权注销登记,由于土地正常情况不可能灭失而房屋拆除是经常发生的,因此只有房屋才发生所有权注销登记。
3.土地(海域)使用权和房屋 所有权组合登记
房屋所有权初始(首次)登记完成后,不动产发生转移、变更的,则土地(海域)使用权和房屋所有权同时发生转移、变更登记, 确保两者的权利主体一致。
4.抵押权登记
根据《物权法》,可以设立抵押权的不动产物权有房屋或其他定着物的所有权、土地使用权、土地承包经营权。在这些物权中,房屋或其他定着物的所有权必须与土地使用权同时设定抵押,而土地承包经营权可以单独设立抵押。当然,无定着物的土地使用权也是单独设立抵押。
5.地役权登记
地役权可以设立于土地所有权、土地使用权或房屋所有权之上,当地役权与其他用益物权共存时,由于地役权具有从属性,因此在处分地役权时将受到一定的制约。
四、高效合法做好组合权 利的登记
1. 多个有关联的登记可合并 则尽量合并办理
不动产登记以依申请为原则,因此,是否登记取决于当事人的意愿。现实中也存在着许多登记滞后于已发生的法律行为或法律事实的情形,如合法取得的宅基地、合法建设的房屋未申请登记;购买的房屋未及时登记等。当权利人需要处分不动产申请登记时,会发现登记簿上还是上一手权利人的名字或该不动产根本未曾登记过。此时,是否需要将不动产每次取得的环节一一作相应的登记,履行所有的登记程序呢?这要根据权利取得的途径区别对待。对于取得土地使用权后用于自建自用的房屋, 如果当事人在取得土地使用权后没有申请土地使用权首次登记,而在建好房屋后申请登记的,此时房屋所有权和土地使用权可一并登记,没必要土地使用权先行登记, 完成登簿后再办理房屋所有权登记。而对于因多个先后法律行为产生的权利变动,宜分别办理相应的登记,如房屋买卖先后发生多次的,每个买卖行为都应办理转移登记,从而规范交易和登记秩序, 保护交易安全。
2. 可以竞存的权利按顺位并 有条件地办理
不同的用益物权和担保物权可以同时存在于同一不动产,从而更大效能地发挥不动产作用,但权利不同的登记顺序会对当事人产生不同的影响。如,抵押权设立后, 再设立地役权的应经抵押权人同意,否则不得对抗抵押权人,因此在办理地役权登记时,如登记簿已记载抵押权的,应提供抵押权人同意的证明。当抵押权和地役权同时申请登记时,由于地役权在合同生效时即设立,地役权优先于抵押权成立,因此应先登记地役权,抵押权人应知晓抵押物上存有地役权, 经登记后抵押权排列于地役权之后。又如土地所有权上已设立土地承包经营权的,所有权人欲设立地役权,应经土地承包经营权人同意,在办理地役权登记时所有权人应提供承包经营权人同意的证明。
3. 根据法律事实准确认定登 记类型并注意前后衔接
不动产登记加快推进 篇7
目前,国土部不动产登记局组建工作正在加快推进,但是短期内对房价产生的影响可能性不大。为实施以土地为核心的不动产统一登记制度,国土部将按中央部署,协调有关部门逐个落实统一登记机构、统一登记依据、统一登记簿证、统一登记信息平台这四项主要内容。逐步以全国土地登记信息动态监管查询系统为基础,整合推进不动产统一登记信息管理基础平台和查询服务系统建设,推进信息共享。重点是做好不动产统一登记的顶层设计和制度安排。首先落实好统一登记机构和统一登记依据,尽快协调有关部门,建立部际联席会议制度,加快组建不动产登记局,机构人员要到位,以加强工作支撑。对此,业内专家表示,不动产登记局只是承担基础信息采集工作,有利于房产税开征等工作的继续推进。
同时,我国《物权法》也明确提出,不动产要实行统一登记这一重要制度,国家对不动产实行统一登记制度。但《物权法》只确定了原则,并没有具体的操作性方案。今后我国进一步推行不动产统一登记,主要是为不动产交易提供法律依据,这也是基于市场经济的需求,为达到防范交易风险,保证交易安全的目的。
据专业人士介绍,不动产登记涉及范围并非房屋这么单一。目前,我国统一进行的不动产登记包括国有建设用地使用权在土地管理部门的登记,房屋在房产管理部门的登记;草原、滩涂在农业部的登记;林业资源在林业局的登记。没有对所有不动产进行统一登记,最大的问题就是存在交易风险。
对普通百姓来说,不动产登记有些类似于购买二手房后去住建部门过户并领取房产证的环节。而购买的房屋的所有权在某个层面来说是个抽象的概念,只有通过不动产登记环节,才能更彻底地受《物权法》等法律的保护,彻底实现物权的转移。这对于不动产所有人来说,是非常关键的环节。
不动产登记系统 篇8
一、建设用地使用权与房屋所有权的关系
1. 建设用地使用权与房屋所有权是既独立又兼具一致性的两种物权
建设用地使用权是在国家所有的建设用地上产生的用益物权,房屋所有权则是所有权人依法对自己所有的房屋享有的占有、使用、收益和处分的权利。建设用地使用权虽然具有独立的交换价值,但允许其单独转让或抵押,而地上房屋未同时转让或抵押,将可能出现地、房主体不一致,甚至出现“空中楼阁”的情况,导致交易纠纷不断,严重影响社会秩序的稳定。因此,我国在立法上规定了处分房地产时必须坚持“地随房走”“房随地走”的一体处分原则。《物权法》第一百四十六条规定,“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”。第一百四十七条规定,“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。地房一体处分原则的确立有助于构建相对稳定、安全的房地产交易秩序,提高物的利用效率。
2. 不动产统一登记是以土地权利为基础构建的不动产登记制度
土地是房屋的基础,所有的不动产权利都依存于土地权利而生,有土地登记的,不一定有地上建筑物登记,有地上建筑物登记的,必然会有土地登记。不动产登记以不动产单元为基本单位,而不动产单元基于土地产生、以土地为基础编制,不动产登记必然要围绕土地权利而开展。特别是对于房地产开发项目,其交易、流转过程复杂,在不同的建设阶段,在建筑物区分所有权产生后,其土地及地上房屋之间往往呈现出多层次、相互交织的权利状态,以土地为核心设计土地使用权及地上建筑物一体化登记模式有利于解决土地、房屋权利冲突问题。
二、地房分离模式下的登记方式及弊端
在实行不动产统一登记前,土地、房屋分别由不同的登记机构进行登记管理。《土地登记办法》第五条规定,“土地以宗地为单位进行登记。宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间”。《房屋登记办法》第十条规定,“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(幢号、室号等)的房屋或者特定空间”。所以,各个登记机构按照相应的法规规定,土地以宗地为登记单元,房屋以幢、层、套、间等为登记单元进行登记,至于宗地、房屋等不同类别的登记单元如何编号、二者之间有什么关系、有无冲突等问题则无需考虑,出现房地产分别抵押、土地与地上房屋主体不同的情况也就在所难免了。
就重庆而言,虽然土地和房屋同属一个管理部门,但统一登记之前仍采取的是分别登记、统一发证的管理模式。基于处分上的地房一体原则,重庆对于开发项目的房地产登记,主要是以房屋投影面积所对应的国有建设用地使用权进行土地变更登记,俗称“挖岛宗”。宗地上每竣工一栋房屋,即测算该房屋投影面积所对应的土地占地面积,将此房屋的外框形状在宗地图的相应位置上予以标示,形成一宗独立的新宗地,随房屋的首次登记一并办理建设用地使用权登记,同时原有的宗地上则相应扣减“岛宗”占地面积。这种方式简便易行,能明确房屋和占地范围,但是“岛宗”只能反映房屋实际占用的建设用地,无法反映宗地上包含的全部土地权利,当最后一栋房屋竣工后,宗地上会剩下支离破碎的绿地、公用设施、道路等土地使用权。
三、地房合一模式下的一体化登记总体思路及关键点
1. 总体思路
以宗地上房屋建设规模为核心,量化地上建筑物所对应的土地权利,围绕“宗地与房屋客体关系表”,在房屋销售、抵押、查封等过程中,通过核减宗地上对应的房屋建设规模来形成土地、房屋一体化登记管理。
2. 关键点:宗地上批准修建的房屋建设规模
所谓房屋建设规模,是指土地出让合同记载的该出让地块上允许修建的房屋最大建筑面积。房地产开发项目从取得土地开始至最后一栋房屋竣工,其间历经纯土地、土地带房屋、纯房屋等不同的登记形态,房屋建设规模是土地与房屋一体化登记过程中贯穿始终的纽带。
首先,按照房地产开发经营相关法律法规,国有建设用地使用权的出让,始终与特定的建设项目、建筑物规划许可、建筑容积率、地上建筑物规模等用地条件密切相关。当一宗土地出让时,该宗地上允许修建的房屋建设规模即已确定,开发企业只能在该最大规模范围内进行房屋建设、房屋销售、抵押权设定。
其次,从不动产单元界定的角度出发,在开发项目运作过程中,同时存在土地和房屋(土地)两种类别的登记单元不可避免。以宗地上房屋建设规模为主线进行登记方式设计,有利于在区分不同的不动产单元前提下,确保各个不动产单元之间的关联性,保证登记行为不超越彼此的权利边界。
3. 地房一体化登记模式的优点
一是立足于土地,充分体现地房一致原则。土地突出整体概念,房屋偏重局部信息,实行规模管理促使登记人员摆脱房屋管理的固有模式,积极了解整体与局部的关系、知晓共有与共用的关系,在土地、房屋登记过程中能从土地角度出发,调查土地与房屋的权利边界是否存在冲突,保持地房登记主体的一致性。
二是克服“岛宗”的局限性,保持宗地的完整性。以宗地上房屋建设规模为核心进行地房登记,除非涉及宗地的实体分割,房屋竣工后该楼栋及土地使用权的首次登记,只是在原宗地上相应扣减该楼栋建设规模,而无需以该楼栋占地范围为界线对原宗地进行分割。在房屋建设周期内可以始终保持宗地的完整性,房屋所有权人对土地的权利不仅及于房屋占用范围,也及于宗地内的绿化、道路、设施用地。
三是有利于维持宗地的稳定性。开发建设项目一般分周期开发,一个宗地内已有房屋竣工了,同时可能还有楼栋未开工建设。为了满足土地抵押登记的要求,开发企业往往会选择以各种理由分割宗地,将含有未建楼栋的地块从整宗地中分割出去。以宗地上剩余的房屋建设规模办理土地抵押登记,既能解决原宗地内建筑物区分所有权所及于的多层次土地权利问题,满足开发企业融资的需要,又能始终保持宗地界限的稳定性。
四、以宗地上房屋建设规模为核心的地房一体化登记操作流程
1. 理清宗地与房屋关系,建立宗地与房屋客体关系表
建设用地上的房屋不论是共有或是区分所有,房屋所有权人对于该宗地上的使用权均为共用宗地,其权利及于全部宗地范围。开发项目上的商品房,实质上是共用宗地上的多个房屋单元,在管理模式上一般以楼盘表的形式将分幢、分层、分户信息落实到对应的宗地上,确定唯一的不动产单元编码,从而将房屋固定在宗地上。这种管理方式决定了宗地的登记状态不会自动反映至房屋上,房屋的登记信息中也不能直接体现宗地状态。建立宗地与房屋客体关系表,旨在帮助登记人员快速明晰土地和房屋的对应关系,提升登记行为的正确性和登记效率。
2. 把握三个关键时点构造登记流程
以宗地上房屋建设规模为核心的地房一体化登记有三个关键时点:土地首次登记、宗地上第一栋房屋申请预售、宗地上第一栋房屋竣工。根据不同时点又可分为三个阶段。
第一阶段:国有建设用地使用权首次登记至核发该宗地上第一个房屋预售许可证前。根据土地权属来源证明,包括出让合同、权籍调查表等办理国有建设用地使用权首次登记,并在权证上附记该宗地上批准的房屋建设规模,形成房屋建设规模管理的基础。此阶段因地上无房屋,无建设规模变化,可按照正常流程办理土地的抵押、查封登记。
第二阶段:宗地上第一栋房屋申请预售至宗地上第一栋房屋竣工前。当宗地上房屋申请预售时,若此宗地已设定有抵押,应从该宗地上总建设规模中相应扣减拟申请预售楼栋建筑面积,并办理土地使用权抵押变更登记;若未设定有抵押,则直接办理此栋楼预售,并相应核减宗地上房屋建设规模,开发企业可就剩余房屋建设规模申请办理土地使用权抵押登记。地上房屋申请预售时,需以房屋预测绘报告所明确建筑面积进行宗地上房屋建设规模的核减,若宗地与房屋客体关系表上标明的宗地批准建设规模扣除应核减建筑规模后,得到剩余建设规模为零或虽有剩余但该剩余规模小于公共配套设施规模,则不能再办理土地的抵押登记。若法院要求查封该宗土地的,则应告知法院地上建筑物预售情况,并协助法院办理剩余房屋建设规模的查封登记。同理,房屋预售时也应核查其对应建设规模是否已被查封,若查封则应停止办理。
美国不动产登记制度 篇9
登记不动产权的变动是公示物权变动一种手段, 有助于保护交易安全, 防止一房多卖的情况发生。购买人在决定买房屋之前, 可以去房屋登记机关查阅该房屋是否拥有完整的产权, 是否被抵押或者约定有其他的限制条款。不动产登记主要有两个基本功能。第一, 它保护已进行房屋登记的所有人。例如, 在文章开头的情形中, 如果B购买了A的房产并立即进行了房产登记, 则CD再购买A的房屋产权将不发生变动, 物权不发生变动即所有权仍然属于B, CD对A只是合同有效, 他们之间的关系是债权的法律关系, 没有物权的法律关系。先进行房屋登记的B拥有对该房屋的所有权, 拥有对抗后购买人CD的权利, 因为B首先进行了对该房屋的登记, 誰先进行不动产登记誰就有对该不动产的优先购买权。第二, 登记制度保护新的购买人。同样在上述的情形中, 购买人CD在决定购买房屋交付对价前, 调查该房屋的产权是否完整, 则能避免损失。如果在先购买人B购买了该房屋并进行登记, 则CD可以在房屋登记机关查询到该房屋的产权情况是已被过户给B, 则CD不会再购买该房屋。如果在先购买人B只是交付对价没有进行房屋登记, 则CD可以以善意第三人的身份购买该房屋, 再适用不动产登记优先的原则判定誰为真正的房屋所有权人。因此, 不动产登记是不动产的权属状态起到公示作用, 是对财产关系的确立, 登记行为一旦作出, 申请人即得到法律保护。
美国的第一部登记法于1640 年诞生于马萨诸塞殖民地, 要求对不动产所有权的转移、不动产抵押、抵押品的转让、抵押契约的清偿和置留物的归还等都必须进行登记。
在美国, 不动产登记称为契据登记。契据登记体系有三大类型, 竞赛型登记法 ( race act) 、通知型登记法 ( notice act) 和通知———竞赛型登记法 ( notice - race act) 。全美国各州都采纳这三种类型中的一种登记法。
在实行竞赛主义登记法 ( Race Statutes) 的州, (1) 假如文章开头的案情是发生在美国的情况下, 如果B未将契据进行登记, A一物三卖的场合, 若在后购买人C抢先将契据进行了登记, 则在先的购买人B不能对抗在后的购买人C, 不论在后购买人是否对AB的交易知情, 即不论C是否为善意购买人, C只要抢先将契据进行了登记则C拥有对房屋的产权。
在实行注意主义登记法 ( Notice Statutes) 的州, 若发生上文所述之一物三卖, 次购买人C只有为善意第三人, 不知道先前AB买卖房屋交易的存在, 才能有效取得产权, 即使次购买人C没有将契据进行登记, 也可以对抗在先的购买人。但是若C购买人事前已经得知AB的房屋交易, 则即使C将契据进行登记, 仍然不能对抗在先的购买人。在这里, “最后一个善意购买人”取得优先权。
在实行顺序- 注意主义登记法 ( Race - Notice Statutes) 的州, 若发生上文所述之一物三卖, 次购买人C不仅需要是善意第三人, 对先前未登记的产权不知情, 而且还需要完成契据登记。即C不能知悉AB有房屋交易, 而且C支付对价后抢先完成了契据登记, 才能对抗在先的购买人B和在后的购买人D。若在第一段的案情中适用美国法, A在将房屋产权转让给B, 假如B要去登记A与B之间的契据, B应该采取哪些步骤呢?
美国契据登记的程序有三个基本要求。第一, B应该将契据或者其他文件先在公证机关进行公证, 第二, B持有的契据或者其他文件是法律规定可以进行登记的某种文件, 例如合同, 判决书, 契据等。假如B在2013 年X县登记的第100 个文件, 该契据文号很可能是“2013 - 0100”。然后登记员对整套契据进行复制, 要求A在复印件上签名, 将原件归还给登记申请人A, 再将复制件按照时间顺序进行归档, (2) 最后给文件编排索引, 则完成了整个登记程序。
参考文献
[1]泰勒·马蒂斯.登记法:不合时宜的信赖[J].不动产遗嘱检验与信托期刊.
[4]Joseph William Singer, Property Law:Rules, Policies, and Practices, 3rd ed., New York:Aspen Publishers, 2002.