不动产登记制度缺陷

不动产登记制度缺陷（精选12篇）

不动产登记制度缺陷 篇1

一、不动产登记制度的概念和立法意义

1. 不动产登记制度的概念

关于不动产登记制度的概念, 不同的学者有不同的观点。王利明教授的观点是:不动产登记是登记申请人对不动产物权的设定、转移在专门的登记机关依据法定的程序进行登记。孙宪忠教授的观点是:不动产登记是经权利人申请, 国家有关登记部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。梁慧星教授的观点则是:不动产登记是指土地及其定着物之所有权和他项权利的取得、丧失与变更, 依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门的簿册上。综上所述, 所谓不动产登记是指经权利人申请, 国家专职部门将有关申请人的不动产物权的取得、丧失与变更, 依法定程序记载于不动产登记机关掌管的专门的簿册的事实。不动产登记事实上包括两层含义:一是登记与否的事实状态, 二是登记的过程或程序。

2. 不动产登记制度的立法意义

第一, 不动产登记为不动产物权变动提供法律基础。在依据法律行为发生的物权变动的情况下, 为了表现物权的排他性并保障交易安全, 物权公示原则要求不动产物权变动以登记为要件;在非依法律行为发生的物权变动以登记为要件;在非依法律行为发生的物权变动的情况下, 不动产登记是权力处分权的前提条件。因此, 不动产登记在本质上是决定不动产物权变动是否完成的法律工具, 旨在给不动产物权变动提供法律基础, 而不是为了实行行政管理。

第二, 不动产登记为物权变动提供了国家公信力支持的法律基础。由于不动产物权是涉及国计民生的重要权力, 故现代社会中的不动产登记机关都是国家机关, 由国家机关出面承担登记责任, 以国家行为的严肃性为登记的真实性提供保障, 使登记具有为社会一体信服的法律效力, 即任何民间证明都不可比拟的国家公信力。不论客观情况如何, 法律确认不动产物权的标准是登记簿的记载, 以登记簿上的记载的权利正确权利, 并依此建立不动产物权的交易秩序;同时, 如果第三人依据不动产登记簿取得登记权利, 这种行为及其后果当然应该得到物权法保护。

第三, 不动产登记的统一性是不动产物权统一性是不动产物权统一的法律基础。通过不动产登记, 国家为不动产提供了一个在整个法律实施范围内发生的一切不动产物权交易才有了统一的法律基础和规则。如果没有这个统一的基础和规则。如果没有这个统一基础, 公正有血的不动产物权流转制度的建立就完全是一句空话。

二、我国不动产登记制度的缺陷

综观我国现行的不动产登记的法律规范, 可以用两个字来概括:“散乱”。尽管在物权法制定初期, 孙宪忠等专家都呼吁出台一个统一的不动产登记法, 但是所有的关于不动产权属登记的规定仍散见于各项单行的民事法律法规之中, 没有一个统一的不动产登记法, 且相关规定之间存在着冲突、矛盾, 没有统筹协调和具体制度的统一。

1. 登记机关不统一

我国目前从事不动产物权登记的机关有多个, 如土地登记在土地管理部门, 房屋产权登记在房地产管理机关, 草原登记在农牧业部门, 林木权登记在森林管理部门等, 例如《中华人民共和国土地管理法》第5条规定:“国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作”。《中华人民共和国土地管理实施细则》第3条规定:“土地登记内容和土地权属证书式样由国务院土地行政主管部门统一规定”。《中华人民共和国森林法》第三条第2款规定:“国家所有的和集体所有的森林、林木和林地, 个人所有的林木和使用的林地, 由县级以上地方人民政府登记造册, 发放证书确认所有权或者使用权。”《担保法》第42条规定的不动产登记部门就有土地管理部门、林业主管部门、县级以上地方人民政府规定的部门等, 而且这些部门都具有管理不动产的行政职能。

这样规定的弊端也是显而易见的:登记机关分散, 既不利于登记机关之间的相互沟通, 也不利于当事人的查阅;登记机关权力纵横交错, 会扰乱正常的法律秩序。正如孙宪忠教授所述:当两个或两个以上的登记机关权力交叉重合时, 不但会损害当事人的正当利益, 增加其不合理负担, 而且会扰乱正常的法律秩序;由于多个行政部门进行登记, 所发权证权属界址经常发生冲突, 会导致不动产所有人之间的大量纠纷;不利于登记资料的合理利用, 多头、分散的不动产登记破坏了资料的统一性和完整性, 严重影响了土地资源的高效利用;多个登记机关同时存在, 对人力资源也是一种浪费。

2. 不动产预告登记制度有待进一步完善

在我国, 2007年10月1日起开始施行《中华人民共和国物权法》, 首次确立了不动产预告登记制度。预告登记制度有利于鼓励诚实信用、防止权利滥用, 以法定方式强化了诚信原则的实现, 培育良好的市场环境。《物权法》第二十条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议, 为保障将来实现物权, 按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后, 未经预告登记的权利人同意, 处分该不动产的, 不发生物权效力。预告登记后, 债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的, 预告登记失效”。

不难看出, 预告登记制度还是有其缺陷的。首先, 和德国、日本以及我国台湾地区的预告登记制度相比, 我国的预告登记制度的范围相对狭窄。通过对德国、日本以及我国台湾地区关于预告登记适用范围的比较, 可以看出, 不动产物权变动请求权, 不仅包括不动产所有权移转、设定、变更、消灭的请求权, 还包括不动产物权变动的请求权, 而我国《物权法》中把预告登记的范围设定在不动产所有权请求权上, 就显得过于狭窄了。其次, 我国的《物权法》适用范围含糊不清。《物权法》第20条规定预告登记的适用范围是“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”, 从汉语上理解会产生歧义:到底是将“买卖”理解为动词还是将其理解为形容词修饰“房屋”呢, 后一种理解比前一种的理解要宽泛得多。再次, 预告登记的效力不明确。我国《物权法》第20条规定:“预告登记后, 未经预告登记的权利人同意, 处分该不动产的, 不发生物权效力”, 可见我国赋予了此请求权具有排他效力, 但是对于国家权力效力以及顺位保全效力却并没有规定。

三、我国不动产登记制度的完善

2007年颁布的《物权法》中其中关于不动产登记的有13条, 对不动产登记进行了总的概括, 但是不得不承认的是, 时至今日, 我国尚未建立一个统一的不动产登记制度, 而且是已有的法律法规带有浓重的行政色彩。“不能满足不动产进入市场经济交易的需要, 不能满足依据物权公示原则和物权交易的客观公正原则对物权进行保护的需要”。所以, 我国在理论上需对《物权法》中规定的不动产登记制度进行进一步的阐述, 笔者从统一登记机关, 完善预告登记制度与完善不动产变更登记制度。

1. 统一不动产登记机关

世界各地关于不动产登记机关的学说有法院说、行政机关说、公正机关说、现状妥协说等等。在实践中, 一般分为两种模式:以德国、瑞士、韩国为代表的, 法院负责不动产登记;另一种是日本为代表的, 行政机关负责不动产登记。

笔者认为, 我国不适合法院登记制的模式。法院不适合做登记机关的原因有:第一, 从目前的实际情况来看, 各级法院承担着繁重的审判任务, 如果再让其负责不动产登记工作, 不免加重法官的工作量, 影响审判效力。第二, 从历史上来说, 负责不动产登记的机关就是行政机关, 如果将登记机关更正为法院, 公民在观念上很难接受。第三, 如果真的出现物权争议的情况下, 法院必须要审查登记真实性的问题, 如果法院本身就是登记机关, 很可能出现徇私舞弊的行为, 可能使司法失去其公正性。

因此, 笔者赞同行政机关登记的模式。首先, 如果行政机关负责不动产登记, 可以有效减轻法院的工作, 也可以提高登记的工作效率, 解决大批行政人员的去留问题。其次, 这次符合我国的传统观点, 以及民众的朴素的法律观, 因为这样就能发挥立法者所预期的法律效用, 即力求贴近现实生活, 使一般人发现法律规范背后的价值理念, 并符合一般人的法律感情。其实, 法律的真正权威不是体现在保证法律实现的国家权力上, 而是体现在法律自身合理性中。再次, 这样就可以有效避免法院在审理涉及物权的案件时, 出现徇私舞弊的可能性。如果既做审判机关又做登记机关, 这种双重身份很可能使法院为了维护自身的利益而损害当事人的利益。

2. 完善预告登记制度

我国《物权法》只用了一个条文规定了预告登记制度, 对预告登记制度的规定仅仅停留在原则性阶段, 规定还是比较概括的, 缺乏可操作性, 在很多地方都有待明确和细化。因该从预告登记立法体例、预告登记的内容、预告登记的程序方面进行完善。

在立法体例上面我国的物权法可采用日本和我国台湾地区的立法模式。日本在《不动产登记法》中对假登记作了规定, 我国台湾地区则在“土地法”中规定了预告登记的内容, 并且在“土地登记规则”中对预告登记如何实施予以细化。由于地缘因素以及同属于大陆法系, 我国可以借鉴日本和台湾地区有关规定, 将预告登记如何实施进行细化。

此外, 预告登记的内容也需要完善。明确不动产预告登记的适用范围, 《物权法》第20条规定表明我国不动产预告登记制度的适用范围包括:一是买卖房屋, 二是买卖不动产。但是, 这个适用范围和日本以及我国台湾地区法律规定范围相比, 过于狭窄, 应该包括:附条件或者附期限的不动产物权请求权;不动产物权的设定、移转、变更或消灭的请求权等等。

预告登记的程序也需要完善。如上文所述, 要完善预告登记程序, 首先需要一个统一的登记机关, 这也是预告登记程序完善的前提。还要建立预告登记审查制度, 登记机关的审核主要审查登记申请是否符合预告登记的上述要件, 不仅要审查登记的程序是否合法, 还要进行实质审查。不仅如此, 还要预告建立登记机关责任制。如果登记和真实权利之间的差异是由登记机关所造成的, 那么登记机关应该承担赔偿责任。这样一种制度有利于登记机关提高登记的正确率, 有效地避免了由于不动产登记制度是一个完善的物权制度所必不可少的内容, 但我国目前的不动产登记制度还很不完善。

在新的《物权法》框架下如何完善我国的不动产登记制度, 是作者的写作目出发点和目的所在。为此, 本文讨论了不动产登记的概念和立法意义。并且列举了我国现行不动产登记制度的缺点, 比如登记机关不统一, 预告登记制度不完善等。针对以上缺点, 本文给出了相应的措施, 统一登记机关和完善预告登记制度等。

摘要：不动产登记制度是物权法的重要制度, 也是近代各国民法普遍采用的制度。我国物权法中有关不动产登记制度的规定还具有一定的缺陷, 文章主要列举了物权法中的不动产登记制度的缺陷, 主要有:登记机关不统一和预告登记制度不完善, 并给予了建议, 即:统一不动产登记机关和完善预告登记制度。

关键词：不动产登记,不动产登记制度缺陷,不动产登记制度完善

参考文献

[1]孙宪忠, 物权法[M], 北京, 社会科学出版社, 2011年版

[2]王利明, 论我国不动产制度的完善 (上) [J], 求索, 2001-05

[3]王利明, 论我国不动产制度的完善 (下) [J], 求索, 2001-06

[4]王正辉, 我国不动产制度研究[D].上海.华东政法大学, 2007-04

[5]欧阳建胜, 论不动产预告登记制度, 北京, 中国政法大学, 2008-10

不动产登记制度缺陷 篇2

从中国古代土地登记制度的历史演变可以看出，它主要是伴随土地税赋制度而存在的，乃税赋制度的衍生物，其最主要目的是便于税赋征收。地契作为田地所有人或使用人的权利证明只是其附带性的作用，并不能作确权证书。更为重要的是，地契资料由官府掌握，且对外保密，普通百姓不能查询相关资料，与现代不动产登记制度的`公示要求相去甚远。因此严格地说，中国在民国以前的历史上并没有真正形成以公示为目的的登记制度。

(二)中国不动产登记制度建立与发展

就中国不动产登记制度的形成与发展过程来说，中国在民国时期继受西方法制，已经正式建立了不动产登记制度，然而该制度却主要是为土地私有制服务的。建国初期，我们也曾建立起了不动产登记制度，但随着社会主义改造的完成，中国在经济体制方面实行全面的公有制，登记制度失去了存在的基础，使该制度在中国一度中断30多年，改革开放以后，特别是<土地管理法>颁布以后才逐渐恢复和发展。因此可以说，登记制度在中国虽然有着悠久历史，但真正意义上的作为物权公示手段的不动产登记制度却起步较晚，且一开始就服务于不动产行政管理的目的，带有浓厚的行政色彩，使该制度未能在维护交易便捷与安全方面发挥其应有的作用。

(三)中国不动产登记制度的完善

1.中国不动产登记制度的缺陷评析

从中国不动产登记制度的建立与发展来看，中国的登记制度存在诸多缺陷，主要表现在以下方面。

(1)未能形成统一的不动产登记管理体制。

(2)不动产登记的法律效力不明确。

(3)不动产登记的种类不健全。

(4)登记机关的责任赔偿制度阙如。

2.完善中国不动产登记制度的建议

关于如何完善中国的不动产登记制度，学者们见仁见智，针对登记制度的诸多弊端从不同角度提出了很好的建议，归纳起来主要有以下几个方面。

(1)建立统一的不动产登记管理体制。

(2)明确不动产登记的法律效力。

(3)健全不动产登记类型。

(4)建立登记机关的责任赔偿制度。

3.中国统一不动产登记制度的构建

3月16日，十届全国人大第五次会议通过了物权法，该法设专节规定了不动产登记制度。它在总结中国不动产登记实践经验的基础上，借鉴西方国家先进立法经验，对不动产登记的法律效力、不动产登记机构、登记程序、登记类型及登记错误的赔偿责任等重要问题作出了明确规定，确立了中国不动产登记的基本结构，为将来不动产登记法的制定，提供了整体架构和思路，标志着中国统一不动产登记制度的正式确立。

(1)确立了统一的不动产登记制度。

(2)明确了不动产登记的效力。

(3)规定了不动产登记程序。

(4)健全了不动产登记类型。

北京：正式实施不动产登记制度 篇3

自此，北京市16个区县的市民新申请办理的将不再是过去的“房本”，而是不动产权证书。另外，原有的房屋、土地等权利证书继续有效，遵循“不变不换”的原则，权利不变动，簿证不用更换。

备受关注的《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起正式落地实施，已有青岛、厦门、广州、深圳等多个城市先于北京启动了不动产登记制度，并发出了不动产权证书，南京、大连、沈阳等城市也在积极推进中。

尽管北京并不是第一个实施不动产登记制度的地区，但由于其身为首都的特殊地位，此举依然引起了公众的广泛关注。

本次北京不动产登记制度的实施，在舆论上引起了较长时间且热度较高的关注。监测期内（11月6～17日），传统媒体报道量达到了3683篇。

从传播走势上来看，该事件相关报道仅出现一次传播高峰，但持续期很长，除高峰期外的报道量相对平稳。

对于北京不动产登记制度的实施，相关媒体评论多在11月14日之后开始出现，并未在第一时间作出评论，说明其态度比较严谨。

从目前的观点来看，对于该制度的评论主要集中在其目的和影响方面，普通民众观点关注于反腐、房价、房产税等关键词上，表现出一定的质疑态度。而媒体及业内人士对此的评价则多偏向于正面，且观点更为深入。

有评论指出，不动产登记工作的展开，总是被公众与楼市和房地产税等话题联系起来。但目前来看，包括北京在内的不动产登记制度并不是为了打压房价或者其他目的，而在于理顺现在各类不动产的权属关系，是为后续住房长效机制的建立所进行的基本工作，更可以建立公开透明资产管理信息，其长远意义大于短期意义。

对于不动产登记制度的主要影响，房价是舆论最为关注的方面。有业内人士分析，不动产登记可以摸清楼市“家底”，将为下一步的房地产税的征收铺平道路，提供基础数据的支撑。但房价则主要由供求、预期等因素决定。因此，其实施对于部分人寄予厚望的“降房价”的作用恐怕不大。

不动产登记制度缺陷 篇4

一、我国不动产登记制度法律责任制度的缺陷

1.法律责任范围不明晰

不动产登记过程中,因不动产登记机关造成的登记错误给权利人造成损害的,不动产登记机关应该承担赔偿责任;不动产登记相对人在申请行政登记时,如果提交虚假材料骗取行政登记或者恶意串通进行虚假行政登记,从而损害权利人权益的,相对人要对权利人承担法律赔偿责任。那么,在以上两种责任主体承担法律赔偿责任时,我国法律规定对于赔偿范围并未明确。

2.法律责任性质不明确

关于不动产登记法律责任的法律规范中,相关法律只规定了行为主体在不同情形下承担不同类型的法律责任,如民事赔偿责任、行政责任和刑事责任,却没有一部统一的不动产登记法来确定不动产登记的法律责任。

3.法律责任审查模式不明晰

在不动产登记过程中,相对人申请不动产登记时,不动产登记机关要对申请的材料和其他事项进行审查核实,那么,登记机关采用形式审查模式还是实质审查模式,我国相关法律并没有明确规定。而采用不同的审查模式,登记机构的职责不相同,登记机关承担法律责任的条件也有所区别。

4.法律责任构成要件不明确

不动产登记法律责任的构成要件,是指不动产登记过程中登记机关或相对人承担损害赔偿责任的条件。一般赔偿责任的构成要件包括违法行为、损害结果、主观过错和因果关系四个构成要件,但是我国行政法律规范中却没有明确规定不动产登记法律责任的构成要件。

5.法律责任的风控机制不明晰

为了解决赔偿责任的财政负担问题,国际上有一些国家建立了不动产登记法律责任保险赔偿机制,有的国家选择建立专项赔偿基金,有的选择建立保险赔偿机制,在实践中两种机制都取得了很好的效果。目前,我国尚处于发展中阶段,国家各方面的财政压力都非常之大,确实很难负担高额的不动产错误登记损害赔偿,但是我国尚未建立不动产登记法律责任风险分担机制,也没有其他的有效措施解决不动产行政登记的赔偿责任问题。

6.法律责任的归责原则不明确

根据《不动产登记暂行条例》与《物权法》的相关规定,由于登记错误或者提供虚假材料进行登记所造成的损失,由责任主体(不动产登记机构、虚假材料提供者等)承担赔偿责任,然而对于具体的归责原则相关法律并没有做出明确的规定。

二、我国不动产法律责任登记制度的完善策略

1.明确法律责任的赔偿范围

不动产登记法律责任中的民事赔偿责任范围,就是指不动产登记的当事人就其所受的损害进行请求赔偿界限。不动产登记当事人的损失可以分为两种,即人身权损害和财产权损害。人身权损害包括财产损失费、护理费、医疗费、交通费、误工费、住宿费、餐费、必要的营养费等;侵害财产权的赔偿范围一般包括直接损失与间接损失,前者指现有财产的减少,后者指受害人主人权利所支付的费用。

对于不动产登记中的民事赔偿责任的范围,有“限制赔偿范围”和“设定最高额赔偿限额”两种。“限制赔偿额”可以减轻不动产登记机关的赔偿责任,在赔偿范围内无论当事人的损失有多少,不动产登记机关都予以赔偿;“最高额赔偿额”则不同,只要在最高赔偿额范围之内,无论是直接损失还是间接损失,不动产登记机关都要予以赔偿。

2.明确登记机关的法律责任

不动产登记法律责任承担的前提是不当的登记导致损害的发生,损害是由不动产登记机关工作人员、相对人或者其他第三人所致,因此登记机关工作人员或第三人是直接的行为人,那么相应的这些行为人也应该直接或间接承担法律责任,他们承担法律责任的模式大致有两种:第一,依据未实行国家赔偿的托伦斯法,因登记错误、登记遗漏或虚假登记而利益受损的权利人,应当先向有过失或过错的不动产登记机关工作人或者登记承办人请求赔偿。第二,在其他实施国家赔偿制度国家,不动产登记机关作为国家权力机关,在进行不动产登记过程中,因为其登记行为不当而利益受损者,可以直接向不动产登记机关请求赔偿。在我国,由于不动产登记机构属于国家权力机关,因此当错误登记发生时,受损的当事人应通过诉讼来得到赔偿,这就要求登记机关的法律责任必须要进行明确。

3.明确法律责任的审查模式

我国采取的实际上是形式主义审查标准为主,实质主义审查标准为辅的审查模式。在交易安全方面实质性审查优于形式性审查,而在工作效率方面、可操作性、法律责任方面形式性审查标准却优于实质性审查标准。

《不动产登记暂行条例》规定,对不动产进行首次登记的情况下可以进行实地查看,即进行实质性审查。目前,有的学者主张根据我国实际情况建立“在公证制度基础之上的形式主义审查登记”,该主张虽然能够在一定程度上弥补我国不动产登记法律责任机制的不足,但是我国不动产登记法律责任制度完善的道路上依然要坚持形式审查为主、实质审查为辅的标准。

4.明确法律责任的构成要件

在不动产登记过程中,行为主体的行为侵害权利人的利益时,只有满足一定的条件才需要做出赔偿,这就是所谓的不动产登记法律责任的构成要件。我国行政法律规范并没有对不动产登记法律责任的构成要件明确规定,结合我国《侵权责任法》的相关规定,不动产登记法律赔偿责任的构成要件可以归纳为以下四条:其一,行为主体在不动产登记过程中存在违法行为;其二,登记过程中,给权利人造成了损害;其三,违法的行为与损害之间存在因果关系;其四,行为主体存在主观过错。

5.建立法律责任的风控机制

在不动产登记机关的赔偿责任的资金来源上,我国应当成立专项登记赔偿基金来弥补可能造成真正权利人利益的损害,不动产登记的储备基金最初是来源于登记申请人缴纳的费用,但是建立基金储备金之前可以请求政府提供部分贷款,从而解决不动产登记法律责任前期的赔偿请求。为了分散不动产登记机关的赔偿风险、保障赔偿基金数额的充足和减轻不动产登记机关的赔偿责任的负担,我国不动产登记机关可以向有关保险机关投保不动产登记法律责任的责任险。

6.明确法律责任的归责原则

不动产登记机关(国家权力机关)应当承担因登记错误而给当事人造成损失,为了使不动产登记机关的行为与权力得到监督和制约,就要对不动产登记机关的法律责任进行追究,为了更好地保护当事人的权益并及限制国家机关的权利,必须要明确对责任主体的归责原则。

三、结束语

不动产法律责任登记制度的确立能够明晰产权关系、促进不动产交易、确定不动产归属,对于不动产的管理具有十分重要的意义。《不动产登记暂行条例》的颁布,完善了我国不动产法律责任登记的立法,然而其对于不动产法律责任各方面的规定并不是十分明确,使得我国不动产法律责任登记制度存在诸多缺陷,因此其施行并不意味着相关研究的终止,而恰恰只是开始。要建立完善的不动产登记法律责任制度首先要对不动产责任登记法律责任的构成要件、赔偿范围、归责原则、审查模式等进行明确,只有这样才能实现制度的权责统一以及法律主体的公平正义。虽然我国当前的不动产登记法律责任制度还存在一定的缺陷,但是随着相关立法及理论研究的不断推进,相信我国的不动产登记法律责任制度一定会日趋完善。

参考文献

[1].齐眉.论我国不动产登记制度的缺陷和完善.现代经济信息.2014.8

[2] .李娅媛.浅论我国不动产登记制度的缺陷与完善.经营管理者.2013.19

不动产登记制度来了 篇5

2014年03月29日 08:38:09来源： 新华网

分享到：22

新华网北京３月２９日新媒体电（记者 徐蕊 乌梦达 叶锋）日前召开的不动产登记工作第一次部际联席会议提出，用３年左右时间全面建立不动产统一登记制度，酝酿了多年的不动产登记制度有了明确的时间表。网民期待，这一制度能成为反腐利器，拦住“房叔”“房婶”们。

为何是九个部门联席？

面朝大海，春暖花开。如果你想在海边的树林承包一块林地，再租一块海滩养点鱼虾；或者在海边买块地，盖个房子，过去你需要：到渔业部门登记水面、滩涂的养殖使用权，这关系到你能不能养鱼，然后到林业部门去申请林地所有权和使用权，再去国土部门土地交易所登记申请，然后盖好了房子，房产证发放归住建部门管。这些部门离得近，你好可以少花些时间，如果这些部门离得远？呵呵。

刚刚召开的不动产登记工作第一次部际联席会议提出，用３年左右时间全面建立不动产统一登记制度。那么未来，你有望在一个部门办理所有这些登记。

所谓不动产登记，与建设部门进行的房地产信息系统建设、房屋登记簿制度相似，只是从内容上来看，把林地、海域和草原等权属也纳入登记范围。

经国务院批复正式建立，国土资源部牵头，中央编办、财政部、住房城乡建设部、农业部、国家税务总局、国家林业局、国务院法制办、国家海洋局等９部门组成的联席会议日前召开第一次会议。

建立不动产统一登记制度为何需要９部门，这其中存在哪些困难和障碍？

目前我国尚无统一的登记机关负责各类登记，不动产统一登记的难度在于部门职能划分不清。“由于我国不动产的复杂分类，不动产登记处于比较分散混乱的状态，包括房屋、林地、草地、普通建设用土地等不动产的登记分布在多个部门当中。”上海交大凯原法学院民商法研究所所长韩长印说。

韩长印说，这种多头登记的状况都还有法律的依据。在部门利益的格局下，这种各自为政的状态很难被打破。而且即使在单项不动产方面，内部的登记程序、登记规则以及数据表现形式等等也都不统一。

此外，不动产登记系统还需要和民政、公安、税务、银行等部门信息联网，突破“信息孤岛”现象，实现各个部门和地方数据的整合与共享。

建立不动产登记制度为何要３年？

部际联席会议召集人、国土资源部部长、国家土地总督察姜大明表示，用４年左右时间，运行统一的不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息实时互通共享以及依法查询，形成不动产统一登记体系。

为什么要３至４年这么久的时间？

早在２００７年，物权法出台时就明确提出不动产实行统一登记制度，但７年来其推进过程可以用“龟速”来形容。

专家分析，首先，从技术层面看，这些部门过去都开发了自己的系统，但彼此之间并不互通，整合这些信息首先需要打破信息的孤岛，改变政府部门信息“老死不相往来”的情况，实现大平台大数据。

其次，比技术更难的是利益。每个部门的发证登记权限，背后都是部门的审批权限，要把多头管理、分散登记的权责统一、归并，这意味着每个部门都需要割肉，需要不小勇气。统一登记也触及了部分群体的利益，地方政府不配合、基础数据整理庞杂等，都使得这项工作推进困难。

例如，不动产登记中的住房信息联网，住建部２０１１年提出要求，２０１２年年底建成４０个重点城市的住房信息联网，到２０１３年上半年才完成，２０１３年的国五条通知提出，“十二五”末期全国联网，但刚刚出台的新型城镇化规划将这一目标推迟到６年后。不动产登记制度能否拦住“房叔”“房婶”们？

住房信息联网作为房屋所有权登记的一部分，包括房屋管理系统、交易登记整合系统、档案管理系统等三大系统。

不动产登记制度建立后，实现住房信息联网的步伐将加快，有望终结信息系统联网的孤岛状态。业界期待，不动产登记制度能成为反腐利器。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟说，对于法规纪律不允许经商的公务员群体而言，大部分家庭资产是房产，如果信息联网能够运行，对涉房腐败不啻为当头一棒。

韩长印坦言，不动产尤其是房地产登记的不统一和信息联网的缺失，使反腐机制存留较大的漏洞。“不动产基础数据的不健全使房地产成为腐败官员洗钱和安置不法财产的重要渠道和保值形式，大量贪腐资产沉淀在房地产市场，除了产生‘房叔’‘房婶’这样的腐败典型之外，还造成了一系列的经济和社会问题。”他说。

浅谈我国不动产登记制度的完善 篇6

[关键词] 物权法；不动产登记制度；完善

【中图分类号】 D92 【文献标识码】 A 【文章編号】 1007-4244（2013）12-024-1

一、中国不动产登记制度建立与发展

就中国不动产登记制度的形成与发展过程来说，中国在民国时期继受西方法制，已经正式建立了不动产登记制度，然而该制度却主要是为土地私有制服务的。建国初期，我们也曾建立起了不动产登记制度，但随着社会主义改造的完成，中国在经济体制方面实行全面的公有制，登记制度失去了存在的基础，使该制度在中国一度中断30多年，改革开放以后，特别是《土地管理法》颁布以后才逐渐恢复和发展。因此可以说，登记制度在中国虽然有着悠久历史，但真正意义上的作为物权公示手段的不动产登记制度却起步较晚，且一开始就服务于不动产行政管理的目的，带有浓厚的行政色彩，使该制度未能在维护交易便捷与安全方面发挥其应有的作用。

各国的不动产登记制度，大致可归纳为三种模式：契据登记制度、权利登记制度和托伦斯登记制度。

二、登记制度的完善

（一）建立统一的登记制度。由于我们长期以来将登记作为行政机关的职能而不是公示方法，从而造成了登记与行政机关的设置与职能合一的问题。由于多个行政机关负责对不同的不动产进行管理，由此形成了多个登记机关负责登记的现象。从行政管理职能角度来看，登记与行政职能部门的设置和职权的结合是必要的，但如果将登记作为公示方法对待，则原有的登记体制便呈显出许多弊端，这就给当事人查阅登记情况造成了极大的不便。另一方面，分散的登记，也给有关当事人进行登记造成极大不便。

此外，分散的登记制度还容易造成房、地分别抵押和房产重复抵押的现象。因此，我们认为建立统一的登记制度是制定物权法的任务之一。而建立统一的登记制度首先就是要统一登记机构，并在此基础上建立统一的登记程序和制度。我们认为，登记事务仍然应当由行政机关来承担，但问题的关键在于，负责登记的行政机关必须统一，且必须专门化，不能实行多头负责，而且，登记机关颁发的不动产权利文书也应当统一。

（二）扩大登记的范围。除了那些直接依法律的规定而产生的物权以外，物权的设立必须要完成登记手续，这就意味着没有登记则物权不能设立。为了充分利用资源，充分发挥财产的效用，吸收更多的主体利用资源，在一物之上需要设立更多的物权，例如土地之上将有可能形成土地所有权、土地使用权、地上和地下的空间利用权、土地抵押权、地役权等等。应当看到，随着物权制度的发展，必然会形成在土地之上有越来越多的物权将会设立的情况，但从登记制度角度讲，应当建立以土地登记为中心的登记制度。由于在现代社会，随着经济的发展和对资源利用效率的提高，土地之上与地下可以作各种不同用途的利用，各种空间的利用权也获得法律确认所以建立以土地登记为中心的登记制度，是十分必要的。登记的范围在法律上应当尽可能地扩大，目前一些权利（如空间利用权）本来应当成为物权，但由于在法律上没有规定相应的登记程序，登记机关常常以法无明文规定为由而不予承认，这就使这些权利不能成为真正的物权，从而影响了对物的更有效的利用。因此，在扩大登记的范围以后，所有这些物权都应当以土地的权利为中心来建立一套完整的登记体系。

（三）建立实质审查制度。要使登记的内容与实际的权利相一致，就应当对登记的内容进行实质审查，实行实质性审查，是登记具有公信力的必要前提。有学者认为，实质审查虽有提高登记内容准确率之优点，但也有操作程序复杂、影响交易效率之缺陷。但应当看到，德国在不动产买卖做成以后，通常要求公证机关进行公证，而在公证过程中实际上就要进行认真的实质审查。这样，在登记的时候就没有必要进行实质审查。

对登记进行实质审查也有可能造成登记的延误，使物权的设立和移转在法律上不能迅速地完成。如果登记机关以实质审查为由故意拖延时间，会给交易当事人造成损害。但我们必须看到，任何一项制度的设立都是有利有弊的，关键问题在于通过利益衡量来确定在法律上是否有必要设立某一制度。

（四）建立登记机关的责任赔偿制度。如前所述，登记内容的正确与否不仅影响到交易当事人的利益，而且影响到交易和秩序。登记发生错误，不仅会给真正的权利人造成损失，也会给交易当事人造成损失。一方面，如果对登记审查不严，某人因故意或过失将他人的财产登记在自己名下，就会使真正的权利人蒙受损失。另一方面，如果对登记审查不严而发生登记错误，使善意相对人与登记权利人发生了交易，以后因为登记内容的更正也会造成善意相对人的损失。在因为登记错误而使真正权利人和善意相对人发生损失时，登记机关是否有义务加以赔偿，值得研究。我们认为，因为登记机关的故意或重大过失造成登记错误，给当事人造成重大损失的，登记机关应当承担赔偿责任。

参考文献：

[1]梁慧星.中国物权法草案建议稿[M].北京：社会科学文献出版社，2000.

[2]崔建元.中国房地产法研究[M].北京：中国法制出版社，1995.

[3]王洪亮.不动产物权登记立法研究[J].法律科学，2000，（2）.

[4]孙宪忠.德国当代物权法[M].北京：法律出版社，1997.

作者简介：韩杰（1991-），男，汉族，河南新乡人，河南师范大学法学院，研究方向：民商法。

美国不动产登记制度 篇7

登记不动产权的变动是公示物权变动一种手段, 有助于保护交易安全, 防止一房多卖的情况发生。购买人在决定买房屋之前, 可以去房屋登记机关查阅该房屋是否拥有完整的产权, 是否被抵押或者约定有其他的限制条款。不动产登记主要有两个基本功能。第一, 它保护已进行房屋登记的所有人。例如, 在文章开头的情形中, 如果B购买了A的房产并立即进行了房产登记, 则CD再购买A的房屋产权将不发生变动, 物权不发生变动即所有权仍然属于B, CD对A只是合同有效, 他们之间的关系是债权的法律关系, 没有物权的法律关系。先进行房屋登记的B拥有对该房屋的所有权, 拥有对抗后购买人CD的权利, 因为B首先进行了对该房屋的登记, 誰先进行不动产登记誰就有对该不动产的优先购买权。第二, 登记制度保护新的购买人。同样在上述的情形中, 购买人CD在决定购买房屋交付对价前, 调查该房屋的产权是否完整, 则能避免损失。如果在先购买人B购买了该房屋并进行登记, 则CD可以在房屋登记机关查询到该房屋的产权情况是已被过户给B, 则CD不会再购买该房屋。如果在先购买人B只是交付对价没有进行房屋登记, 则CD可以以善意第三人的身份购买该房屋, 再适用不动产登记优先的原则判定誰为真正的房屋所有权人。因此, 不动产登记是不动产的权属状态起到公示作用, 是对财产关系的确立, 登记行为一旦作出, 申请人即得到法律保护。

美国的第一部登记法于1640 年诞生于马萨诸塞殖民地, 要求对不动产所有权的转移、不动产抵押、抵押品的转让、抵押契约的清偿和置留物的归还等都必须进行登记。

在美国, 不动产登记称为契据登记。契据登记体系有三大类型, 竞赛型登记法 ( race act) 、通知型登记法 ( notice act) 和通知———竞赛型登记法 ( notice - race act) 。全美国各州都采纳这三种类型中的一种登记法。

在实行竞赛主义登记法 ( Race Statutes) 的州, (1) 假如文章开头的案情是发生在美国的情况下, 如果B未将契据进行登记, A一物三卖的场合, 若在后购买人C抢先将契据进行了登记, 则在先的购买人B不能对抗在后的购买人C, 不论在后购买人是否对AB的交易知情, 即不论C是否为善意购买人, C只要抢先将契据进行了登记则C拥有对房屋的产权。

在实行注意主义登记法 ( Notice Statutes) 的州, 若发生上文所述之一物三卖, 次购买人C只有为善意第三人, 不知道先前AB买卖房屋交易的存在, 才能有效取得产权, 即使次购买人C没有将契据进行登记, 也可以对抗在先的购买人。但是若C购买人事前已经得知AB的房屋交易, 则即使C将契据进行登记, 仍然不能对抗在先的购买人。在这里, “最后一个善意购买人”取得优先权。

在实行顺序- 注意主义登记法 ( Race - Notice Statutes) 的州, 若发生上文所述之一物三卖, 次购买人C不仅需要是善意第三人, 对先前未登记的产权不知情, 而且还需要完成契据登记。即C不能知悉AB有房屋交易, 而且C支付对价后抢先完成了契据登记, 才能对抗在先的购买人B和在后的购买人D。若在第一段的案情中适用美国法, A在将房屋产权转让给B, 假如B要去登记A与B之间的契据, B应该采取哪些步骤呢?

美国契据登记的程序有三个基本要求。第一, B应该将契据或者其他文件先在公证机关进行公证, 第二, B持有的契据或者其他文件是法律规定可以进行登记的某种文件, 例如合同, 判决书, 契据等。假如B在2013 年X县登记的第100 个文件, 该契据文号很可能是“2013 - 0100”。然后登记员对整套契据进行复制, 要求A在复印件上签名, 将原件归还给登记申请人A, 再将复制件按照时间顺序进行归档, (2) 最后给文件编排索引, 则完成了整个登记程序。

参考文献

[1]泰勒·马蒂斯.登记法:不合时宜的信赖[J].不动产遗嘱检验与信托期刊.

[4]Joseph William Singer, Property Law:Rules, Policies, and Practices, 3rd ed., New York:Aspen Publishers, 2002.

不动产预告登记制度研究 篇8

一、不动产预告登记的内涵及理论基础

关于预告登记的内涵,国内学者有多种不同的表述方式。学者孙宪忠认为:“预告登记是为保全不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。”梁慧星教授认为:“所谓预告登记,即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。”王利明教授认为:“所谓预告登记,是指为保全债权的实现、保全物权的顺位请求权而进行的提前登记。”我国新颁布的《物权法》第20条规定:当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。鉴于此,笔者认为,预告登记是指为保全一项以将来发生的不动产物权的设定、移转、变更或者消灭为目的的请求权而进行的提前登记。

各国之所以设立预告登记制度或与之类似的制度,原因在于,在不动产物权的设定和转让中,由于当事人可约定为将来不动产物权的转移附条件或附期限,或者可能由于当事人之外的其他原因使债权行为先于不动产的转移登记,并且两者之间往往会有“时间差”。《物权法》第9条与15条说明我国主要采用的是以债权形式主义为主、意思主义为辅(对极少数特殊的情形)的物权变动模式,首次在立法上严格区分物权行为和债权行为,这也是产生“时间差”的原因。在这段时间差中,债权人的利益有随时被侵犯的可能,因为,债权行为成立后,虽然不动产物权人有未来移转所有权或他物权的义务,但是,非经登记并不发生物权移转的效力,债务人仍具有所有权,如果此时原不动产物权所有人违约将物权再转移于第三人并办理登记手续,根据物权优于债权的原理,第三人将依法取得该项不动产,债权人的物权目的将会落空。预告登记赋予债权人的请求权具有物权的排他效力,能够对抗任意第三人,也就有利于防止出现“一物二卖”,有利于保护债权人利益和维护正常的交易秩序。

二、不动产预告登记的性质

在探讨性质这个问题之前,首先应明确预告登记的性质与预告登记请求权的性质是两个不同的概念。前者是对登记行为的一种定性,而后者是对所登记的请求权的一种定性。笔者认为,预告登记的性质实质上是指经过预告登记的变更物权请求权的性质。由于预告登记使登记的不动产物权变动的请求权具备了对抗第三人的效力,即具备了一定的物权效力,从而对预告登记性质的界定产生了诸多争议。总结国内学者的观点主要有三种:“请求权保全制度说”“准物权说”“债权物权化说”。

以上观点都具有一定的合理性,但笔者并不完全赞同。认为预告登记是一种担保手段或债权的物权化,都只是从功能上来分析,并未从预告登记后的权利的性质进行界定。那么,预告登记是否为“准物权”?对于准物权的概念,尽管通常认为其是指权利人于将来某种条件下可以取得所有权或其他物权的权利,但是并非一致意见,并且对物权取得权的性质学界也存在不同观点,因此,将经预告登记的请求权物权变动的请求权定性为准物权,并无实益。笔者认为,预告登记后的物权变动请求权仍然属于债权,但为一种特殊的债权。原因在于,首先,预告登记后的物权变动请求权具有了特殊的对抗第三人的排他效力,它具有普通债权所不具有的物权效力,有其特殊性;其次,除此之外,该请求权的其他特征均与债权相符,其本质仍然是债权人与债务人之间的一种相对法律关系。即在条件成就之时,权利人有权请求义务人进行物权变动登记,而不能直接支配该标的物;在债务人不履行或不完全履行义务时,权利人也仅可以要求义务人承担违约责任,而不得以物权人身份提出基于物权的请求;在预告登记后,义务人所为的有害于其债权的行为,权利人也只是能够主张该行为无效,而不得直接对第三人主张权利。这些都是债权具有的特性。

综上所述,经预告登记后的物权变动请求权的实质性的性质,仍为债权,是具有物权排他效力的特殊债权。

三、不动产预告登记的效力

我国关于预告登记效力的规定见于《物权法》第20条第1款后半段:“预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”根据这一规定,经过预告登记的债权请求权,获得了对抗其他处分行为的排斥性效力。这种排斥性效力,理论上一般称为预告登记的权利保全效力,是预告登记制度的核心效力。但是,保全效力绝不是预告登记的唯一效力。从各国立法上看,预告登记至少还应具有以下两种效力,即顺位保证效力和破产保护效力。

1.保全权利的效力。预告登记的保全权利效力是预告登记的首要效力,是指保障请求权得以实现并发生所期望的特定效果的效力,它能够保障请求权人顺利实现其权利。预告登记制度实际上是赋予了债权请求权对抗第三人的排他效力,从而保障债权的实现。如果预告登记以后发生的损害债权的物权变动与预告登记的请求权内容绝对排斥,如均为移转所有权,那么在后的物权变动不能纳入登记,自然也不能生效。如果两者并非绝对排斥,如预告登记的请求权是移转所有权,而在后的物权变动是设定抵押权,则后者仍能进行登记并生效,只是其效力不能对抗预告登记的权利人。我国《物权法》规定了此项效力。关于权利保全效力,从《德国民法典》第883条第2款和我国台湾地区“土地法”第79条可以看出,义务人对不动产权利的处分采取的是相对无效的原则。我国物权法规定“未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力”,分析该条规定可以看出,我国目前采取的是绝对无效的原则。笔者认为,我国采取相对无效原则为宜。采取相对无效的原则虽然使不动产物权人能将不动产再次转让或为第三人设定其他物权,但不会损害预告登记防止“一房二卖”的目的,因为第三人不得对抗经过预告登记的请求权人,请求权人可以在条件成就时要求不动产物权人移转所有权。然而,在出现预告登记失效的条件时,我国规定的是“债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效”。此时,第三人就可取代请求权人要求所有权人移转所有权,这样能够促进物权交易和市场流通。

2.保全顺位的效力。预告登记除了具有权利保全效力外,还应具有保全顺位的效力,即当预告登记推进到本登记时,不动产权利的顺位不是以本登记的日期确定,而是依照预告登记的日期来确定。这是由于预告登记的保全效力已经表明,不动产债权请求权在履行后将最终产生不动产物权,因此将来该物权一旦产生后,也就应当取得预告登记所具有的顺位,唯此才能更有效地保障债权人的合法权利。例如甲就其不动产为乙设定抵押权,乙在接受抵押权设定的预告登记后,甲又将同一不动产为丙设定抵押权,且丙完成了抵押权设定的本登记。当乙根据预告登记做成本登记时,其本登记的顺位优先于丙。《德国民法典》第883条第3款规定:“以转让某项权利为请求权的标的时,该项权利的顺位按预告登记的日期加以确定。”日本《不动产登记法》第7条第2项规定:“已进行假登记时,本登记的顺位依假登记的顺位。”综上所述,当同一物上设立多个并存的物权行为时,预告登记制度将各项权利按照时间的先后顺序预先排列,并按该顺序为每个物权确立实现的顺序。在前一项登记的物权因存在瑕疵而无效或者被撤销时,后一物权根据预告登记的顺位效力得以优先实现。这样,预告登记便防止了第三人的介入,保全了本登记的顺位,使所有权转移请求权得以顺利实现。由于《物权法》没有关于顺位保全的规定,就造成了预告登记制度的先天不足,这样不利于对权利人的保护,也会对不动产的交易造成妨碍。所以,笔者以为,应当在《物权法》中明确规定预告登记的顺位保全效力。

3.破产保护的效力。预告登记请求权不仅可以对抗不动产的所有权人及其他物权人以保证请求权人取得物权,而且还可以在不动产物权人破产时排斥其他债权人,从而使预告登记所保全的请求权得以实现。所以,破产保护效力是指在相对人破产,但请求权的履行期限尚未届至或者履行条件并未成就时,权利人可以将作为请求权标的的不动产不列入破产财产,使请求权发生指定的效果。德国法和日本法上都有类似的规定。在所有权移转的假登记与本登记之间,作为标的的不动产被编入破产财产,这样不仅可以保证预告登记债权人的请求权不因债务人陷于破产而受影响,而且还可以摆脱履行期限未到,履行条件未成就的制约,将其债权请求权顺利变更为物权。我国《物权法》如果能够明确预告登记的破产保护效力,无疑将使这一制度更趋完善。

浅析我国不动产登记制度 篇9

一、有关不动产登记的基本理论

不动产登记是指经权利人申请, 国家专职部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。不动产登记的主要目的在于公示, 通过登记将不动产物权的设立、移转、变更的情况向公众予以公开, 使公众了解某项不特定的不动产上所形成的物权状况。这种通过登记而进行公示的方法, 是维护经济秩序、保障交易安全的重要法律手段, 也是不从产物权登记制度的功能所在。其功能具体表现为:

第一, 确定不动产物权的归属, 为不动产物权冲突的解决提供依据。我国《物权法》第十六条规定:“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”可见, 登记是对不动产物权最有效的界定, 可以对由不动产物权引起的各种纠纷起到有效的定纷止争作用。

第二, 维护交易秩序, 保护交易安全。通过不动产登记可以将不动产的详细信息进行记载, 进而在法律许可的范围内将其提供给社会, 服务于不动产的交易, 从而有效的避免和防止欺诈行为, 为不动产交易提供良好的、安全的环境。

第三, 降低交易成本, 提高交易效率。通过登记使不动产的信息完全公开化, 当事人在交易过程中不必投入大量的精力和时间对不动产的各种信息和权属状况进行调查, 极大的降低了交易成本, 有利于促进交易更快的完成。

二、我国《物权法》中不动产登记的效力

不动产物权登记的效力, 指的是登记这一法律事实对当事人的不动产物权所赋予的实际作用, 它是整个登记制度的核心。《物权法》出台前, 我国对不动产登记制度规定的散乱, 导致了不动产登记的效力并不统一。《物权法》的出台和施行彻底改变了这种不统一的局面, 维护了法律的威严。《物权法》第9条明确规定, “不动产物权的设立、变更、转让和消灭, 经依法登记, 发生效力;未经登记, 不发生效力, 但法律另有规定的除外”。这就明确了《物权法》既坚持登记要件主义的原则, 同时又通过“但书”的规定, 为适用登记要件原则的例外留下了空间。明确登记为不动产物权变动的生效要件, 把当事人之间的物权变动关系与对社会第三人的公示关系统一起来, 使物权变动对内对外的效力在时间上达到统一, 减少了物权变动交易的风险, 以最大限度的实现保护当事人和第三人利益、保障交易安全的目的。

通过《物权法》对不动产登记制度的规定, 可以看出不动产登记主要体现了以下效力:

(1) 物权变动的根据效力。依照《物权法》第9条的规定, 不动产物权的变动, 不仅要有当事人的意思表示, 还必须履行法律规定的登记程序。如果不登记即不能发生当事人期待的物权变动, 只有满足“合意加登记”的双重条件, 这种物权变动才发生法律效力。

(2) 权力正确推定效力。《物权法》第16条规定, “不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”指的是从不动产登记簿所记载的当事人的权利内容为正确的不动产物权, 并依法予以保护的权利。

三、我国《物权法》规定的不动产登记制度存在的缺陷

1. 不动产登记机关不统一。

我国法律并没有对不动产登记的机关进行统一细致的规定, 在以往的法律中, 中央和地方政府具有各自管理不动产的领域, 这种繁杂的规定, 一方面使当事人进行登记变得极为不便, 同时还给执法机关和司法机关带来了很多执法和司法上的困扰。

2. 不动产登记机关赔偿责任机制不健全。

目前我国法律并没有就不动产物权登记赔偿的规定, 不动产登记机关仅指向收费的权利, 而不对错误登记负任何法律责任, 造成了大量因不动产登记错误产生的纠纷, 严重损害了当事人的合法权益。

3. 不动产登记的信息不够公开化。

登记机关的登记材料并不向社会公开, 查阅手续非常繁琐。因此对广大老百姓而言, 我国不动产登记制度实际上并没有很好地起到公示作用。

四、完善我国《物权法》不动产登记制度的建议

1. 建立不动产登记专门机关

笔者认为, 可在国务院下设国家不动产登记总署, 在县以上的各级行政区域成立不动产登记专门机关, 对各种类型的不动产分类统一进行登记。不动产登记机关实行垂直领导制, 规定严密的登记程序, 以加强管理的力度, 防止不动产登记机关利用自己的服务进行牟利。

2. 完善不动产物权登记的程序

《物权法》的颁布, 使我国的不动产登记制度迈出了重要一步, 同时也为我国的不动产登记制度的完善提供了重要的法律依据。然而, 《物权法》中关于不动产登记程序方面规定仍然比较薄弱, 这是当前应当亟待解决的问题, 也是完善不动产物权登记的关键环节。

完善登记程序, 应先确立本国登记审查方式。确立审查方式既要考虑物权实体法中所确定的认为规则和目的, 又要考虑不动产登记的程序法属性、登记对于交易安全和交易效率的协调等因素。笔者认为, 为了登记错误赔偿制度的建立与完善, 在审查方式上应当采用实质审查的方式。

完善程序的另一个重要方面在于统一不动产登记簿和不动产权属证书。若二者不统一, 既加重了权利人的经济负担, 又加重了市场规范的矛盾, 更重要的是加剧了管理机关之间的权益之争。所以在统一不动产登记簿和不动产权属证书的前提下, 要精确、完全地记载权属状况和不动产的真实状况。另外, 在信息技术高度发展的今天, 实现不动产登记资料的信息公开, 建立公开查阅制度, 是可能且非常必要的。

3. 完善不动产登记错误赔偿机制

近年来, 因登记机关的不动产登记错误引发的赔偿诉讼越来越多, 登记发生错误, 当事人及利害关系人均可能因此而遭受损害。就我国目前立法而言, 在赔偿责任确定、赔偿责任分担以及登记机关的追偿等方面都存在着漏洞和不足。

对于不动产登记机关承担赔偿责任的确定, 《物权法》未作出明确规定, 学术界和实务界有连带责任原则、份额责任原则和补充赔偿责任原则。笔者认为, 在现实中, 应通过这三种原则综合运用以解决问题。

其次, 应当对不动产登记错误承担赔偿责任的具体情况加以较为明确的规定, 主要在以下几种错误的情况下责令不动产登记机关赔偿责任, 包括:一、申请人提供虚假材料, 登记机关未严格审查, 造成错误登记。二、不动产登记机关疏于审查, 对同一不动产重复登记。三、登记机关在变更登记、换发权利证书过程中擅自变更登记内容。四、登记机关无正当理由拒不登记或迟延登记。通过这种明确的规定真正保障权利人合法权益的实现。

关于登记错误赔偿诉讼中的举证责任, 应参照行政诉讼的举证责任的设置, 由登记机关承当举证责任, 因为登记过程中登记机关占自动地位, 掌握着全部证据材料。举证责任倒置将在很大程度强化登记机关的职责, 增加登记工作人员责任感和工作压力, 提高登记的效率和正确性, 发挥不动产登记的价值和作用。

参考文献

[1]梁慧星.中国物权法研究 (上) .法律出版社, 1998.

[2]孙宪忠.中国物权法总论.法律出版社, 2003.

[3]孙宪忠.我国物权法关于不动产登记制度的基本思考.载.中国房地产法研究.第1卷.

论我国不动产异议登记制度 篇10

(一) 不动产异议登记的概念

异议登记制度发源于欧洲的普鲁士, 是大陆法系国家不动产物权登记的一种特殊制度。我国《物权法》中规定:“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的, 利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的, 申请人在异议登记之日起十五日内不起诉, 异议登记失效。异议登记不当, 造成权利人损害, 权利人可以向申请人请求损害赔偿。”大陆法系各主要国家对于异议登记也各有规定, 其称谓虽有不同, 但其实质内容基本一致。笔者认为, 关于异议登记的概念可以概括为:不动产权利人或利害关系人为保全其物权而对原始登记提出异议的登记, 是在不动产登记错误时保护真实权利人的一个重要的法律途径。

(二) 不动产异议登记的特征

异议登记作为不动产登记领域中的登记方式之一, 与其他登记方式相比有其自身的特殊性。

1.异议登记是一种暂时的物权保全措施

异议登记是为了避免存在物权争议的不动产在明晰产权前被第三人善意取得, 进而为真实权利人或利害关系人办理更正登记或者进行确权争取足够的时间。异议登记是一种暂时的保全登记, 可以作为更正登记的前置辅助手段。

2.异议登记是一种限制不动产登记公信力的有效措施

如果利害关系人就不动产进行了异议登记, 其法律律效力就表明, 该不动产的权属或权利内容是不确定的。此时若第三人仍然依原始登记与登记权利人就该项不动产进行权力归属变动的交易, 就要承担将来该项不动产权利可能存在瑕疵的风险。因为异议登记使得原始登记在一定程度上失去了效力, 第三人依原始登记的公信力推定的权利极有可能是错误的。

3.异议登记为非权属登记

异议登记与更正登记及预告登记等物权权属变动登记方式相比较存在很大区别, 异议登记并不是对物权变动状态的记载, 而是一种特殊的登记方式。

二、我国不动产异议登记制度运行机制

(一) 不动产异议登记启动的前提条件

在我国, 利害关系人要想启动不动产异议登记程序, 必须符合两个前提条件:不动产登记簿记载的事项存在错误;登记权利人不同意办理更正登记。

1.不动产登记簿记载事项存在错误

我国不动产异议登记启动的首要前提就是不动产登记簿的记载事项必须存在错误。关于不动产登记簿记载事项错误的理解, 理论界主要有两种主张:一种观点主张, 这里的“错误”是指权利登记的错误, 即登记权利人与真实权利人不一致。它通常包括两种情形:一种情形是不动产进行初始登记时, 登记权利人与真实权利人不一致;另一种情形是不动产初始登记是正确的, 而登记之后的原因导致登记权利人与真实权利人不一致。第二种观点认为, 不动产登记簿记载事项的错误应该仅指登记簿上记载的不动产本身的状况不符合事实状态, 如位置、面积、界限等方面的错误。

2.登记权利人不同意办理更正登记

不动产权利人或者利害关系人启动异议登记的另一前提条件是登记权利人不同意其办理更正登记。也就是说, 不动产权利人或利害关系人只有在更正登记没有获得登记权利人同意的前提下才能申请办理异议登记。

对于我国目前的这种规定, 一种观点认为, 这一限制条件不利于保护真实权利人的合法物权。不动产权利人或利害关系人应该可以直接申请异议登记, 并非必须先申请更正登记而未获得登记权利人同意后才能申请异议登记。另一种观点则认为, 不动产异议登记是更正登记的一种辅助手段, 它通常适用于办理更正登记存在障碍的情况。如果利害关系人提出异议, 登记权利人同意办理更正登记, 就没有申请异议登记的必要了, 只有在登记权利人不同意的前提下, 为了防止利害关系人利益受损才有必要申请异议登记。

(二) 不动产异议登记启动的程序

1.依利害关系人单方申请

根据《物权法》规定:“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的, 利害关系人可以申请异议登记。”由此可知, 当前我国异议登记的启动方式只有一种——利害关系人的单方申请。利害关系人申请异议登记是否需要提供异议的证据或者提供相应的担保, 《物权法》没有作出明确的规定。

2.登记机关依法受理、审查

《物权法》第十二条规定:“登记机构应当履行下列职责: (一) 查验申请人提供的权属证明和其他必要材料; (二) 就有关登记事项询问申请人; (三) 如实、及时登记有关事项; (四) 法律、法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的, 登记机构可以要求申请人补充材料, 必要时可以实地查看。”据此可知, 不动产登记机关收到利害关系人申请后, 必须对该异议申请进行审查。

3.申请人向法院起诉

利害关系人申请办理异议登记, 经登记机构审查通过之后, 按照《物权法》的规定, 申请人应当在15天之内向法院起诉, 否则异议登记失效。这主要是考虑到异议登记设立的目的是临时地保护利害关系人的利益, 如果法律赋予异议登记的时间太长, 将会极大地限制登记权利人的权利。另外, 异议登记只是将对权利人归属的异议注记在登记簿上, 其本身并不能解决权利归属的问题, 物权的归属只能由法院来确认。

三、我国不动产异议登记制度存在的问题

《物权法》的颁布, 标志着不动产异议登记制度以国家立法的形式正式确立起来了。然而, 由于当前法律规定得过于笼统、缺乏可操作性等原因, 使得我国不动产异议登记制度在司法实践中出现诸多问题。

(一) 不动产登记簿存在“错误”界定不明

不动产登记簿记载的事项错误, 是一个模糊的表述, 对于“错误”如何界定, 《物权法》并未明确, 其他相关法律法规也都是直接引用《物权法》的规定。实践中, 登记人员往往难以把握不动产异议登记的适用范围, 要么缩小异议登记的适用, 将“错误”严格限制在不动产所有人与实际情况的不一致;要么过于扩大异议登记的适用, 使得很多人滥用异议登记侵害他人权利。

(二) 申请主体的范围不确定

我国不动产异议登记的申请主体是利害关系人。然而利害关系人包括哪些人, 法律并未界定, 在理论和实践中存在很大争议。例如, 张某是一项不动产的登记权利人, 他以该不动产为一项500万元的主债权作了抵押, 但是只担保主债权中的200万元, 登记机构在登记时误登记为500万元。此时, 作为登记权利人的张某能否申请异议登记呢?关键还在于利害关系人的范围是否包括登记权利人。

(三) 缺乏防止滥用异议登记的有效措施

《物权法》关于异议登记的规定过于原则, 缺乏良好的异议登记的程序性规定, 其他地方性法规规定得又不统一, 在保护真实权利人合法利益方面极为不完善, 更不用提异议登记的有效防范措施了。现在关于“异议登记之日起十五日内不起诉, 异议登记失效”中的“十五日”性质是否是异议登记的时效期间存在很大争议, 实践中做法也不统一。不动产往往价值巨大, 现在市场价值也瞬息万变, 登记权利人很可能因一两天无法流转处分财产而损失惨重。对于登记不当权利人可以申请赔偿也只是一种事后的救济, 且往往只能就直接损失获得赔偿。

四、完善我国不动产异议登记制度的建议

(一) 明确界定登记簿存在“错误”的内涵

异议登记的设立宗旨就是要保护不动产真实权利人的利益, 以警示第三人谨慎交易, 是为了明确不动产的登记权利状态与事实一致, 不是为了防止不动产本身的具体事项如位置、面积等物理性质在登记簿中出现错误。因此, 我国关于不动产登记簿记载事项错误的理解应为登记权利状态与事实权利状态不一致, 主要是由于初始登记前的原因引发, 因为嗣后原因引起的不一致在我国可以更正登记。所以我国今后的立法应该将不动产登记簿记载事项错误, 通过司法解释等更进一步明确为登记权利人与事实权利人不一致。

(二) 明确异议登记申请的主体范围

我国不动产异议登记的申请主体是利害关系人, 然而利害关系人是一个不确定的概念, 不动产登记制度涉及不动产登记权利人和真实权利人合法利益, 其申请主体的确定对于争议不动产的双方当事人至关重要。笔者认为, 不动产异议登记中的“利害关系人”应当主要包括异议不动产的所有权人;限制物权人;基于处分限制而获得保护者;共有人;不动产原始登记权利人;保证人等, 且应当通过司法解释或下位法对申请主体的范围进行明确界定。

(三) 完善滥用异议登记的防范措施

异议登记事关不动产物权的稳定与效能发挥, 对异议登记的滥用必然导致对权利人的利益损害和对不动产流转的妨害。因此, 法律在保护可能为真实权利人的异议登记人的同时, 也必须考虑到对恶意异议的防范, 如规范异议登记申请的审查;可以要求申请人提供适当担保;加重滥用异议登记的损害赔偿责任等, 从而不致使权利遭到滥用而造成对其他权利的伤害。

摘要：异议登记是在不动产登记错误时, 保护真实权利人的一个重要的法律途径。本文通过阐述不动产异议登记制度, 对我国不动产异议登记制度存在的问题进行分析, 进而对完善不动产异议登记制度提出建议。

关键词：不动产异议登记,运行机制,有效措施

参考文献

[1]孙振庆, 刘建东.不动产异议登记制度在法院审判实践中的应用[J].山东审判, 2010 (5) .

[2]常鹏翱.物权程序的建构与效应[M].北京:中国人民大学出版社, 2005.

不动产登记制度缺陷 篇11

一、从以房屋登记为核心向以交易管理为核心转变

从某种意义上说，房屋登记是物权合法建造后，各种证书汇总的“兜底”办证。房管部门在履行管理职能时，其“业务链”或多或少都与登记相连。比如，交易管理与房屋登记捆绑，服务业务前置，等等。不动产统一登记后，房管部门只能依靠自己职责来行使职权。房屋存在的形式主要有新建商品房和存量房两种，因此，可以依据不同的类别，研究不同的管理办法，从而加强交易管理。

一是以预售管理为龙头，推动房地产市场管理。目前新建商品进入市场前必须进行预销售审批，房管部门对此有比较成熟的管理办法和经验。抓好预销售管理，特别是抓好新建商品销售合同备案，从宏观层面上既有利于房管部门加强房地产市场调控，打击违规开发，同时从管理层面上也有利于房管部门推动资质管理，开展关联工作，对此，必须高度重视，进一步强化。

二是以合同备案为重点，推动房地产交易管理。当前，有的地方实行了存量房买房合同备案，有的地方没有实行存量房买卖合同备案。从长远发展来看，实行存量房买卖合同备案，不仅有利于加强房地产交易管理，维护市场秩序，而且有利于房管部门推进个人住房信息建设，完善个人住房信息系统。如果房屋登记分离后，没有存量房合同备案，房管部门是无法掌握房屋交易情况的，也是无法对存量房交易进行管理的，即使不动产登记部门提供了不动产登记信息，也是一种滞后的信息，或者是市场交易与登记结果不一致的信息。因此，没有建立存量房交易备案制度的地方，必须利用现有管理资源，尽快启动存量买卖合同备案工作。另外，建立存量房买卖合同备案，也有利于房管部门加强中介机构管理，推进其他管理业务的上档升级，使管理更加规范高效。

二、从以档案管理为载体向以信息管理为载体转变

房地产档案是在房地产管理活动中直接形成的，具有保存、查考价值的文字、图簿册和图像视频等不同形式的历史记录。不动产登记统一后，房管部门管理的档案范围肯定有较大程度的调整，特别是过去因房屋登记而产生的大量纸质资料和电子资料将相应的减少。目前，房管部门档案管理的重点是房屋登记资料，对此，相应管理部门应尽早调整工作思路。

一是扩大管理范围。主要是把新建商品房预销售合同备案资料和存量房交易的合同备案资料纳入房地产档案管理的重点，与房地产登记的纸质资料一道，同收集，同归档，同管理。同时建立相应的电子信息资料，形成房屋从建造到交易再到拥有的比较完备的数据库。

二是放大既有功效。房管部门在房屋登记中形成大量的纸质资料，有的已经转换成电子资料。现阶段，要加大人力物力财力投入，在原有登记簿信息的基础上，建设比较完备的个人住房信息系统。一方面为金融、税务、司法、纪检、住房保障等部门提供信息，形成资源共享平台，打通“信息孤岛”，以此来发挥房管部门在社会管理创新中的作用，进一步提高房管部门的地位；另一方面为房管部门建立个人住房信息查询系统提供基础支撑。

三、从以行业管理为主向以产权产籍管理为主转变

市场经济越成熟，行政干预越乏力。从中央“简政放权”和“砍掉最后一公里”的信息中得到启示，随着改革的逐步深入，房管部门的行政权力还将进一步减少，协会管理，行业自治将是大势所趋，这既是改革发展的结果，也是社会进步的标志。为此，房管部门要创新思路，顺势勇为。

一是加强国有住房的产权产籍管理。长期以来，房管部门代表政府管理着大量的直管公房。随着保障性住房供应的大量增加，保障性住房管理也将成为今后面临的问题，特别是随着住房保障的政策逐步完善，保障性住房的分配与管理将分离。因此，房管部门要抓住机遇，完善机制，做好国有住房的管理，确保资产保值增值。

二是探索公共场所的产权产籍管理。随着政府职能的转变和政府公共投入的增加，大量与民生相关的住宅和非住宅将逐步新建。这些住宅和非住宅的物权，有的由有关部门代管，有的还是管理空白。比如，爱心人士个团体捐赠的住房、无主住房、地下公共空间、公共通道，等等。对此，房管部门要争取政策支持，研究相关办法，代表政府作为物权的所有人，做好新建的公共资源的产权产籍管理，以此来实行自身的职能转变。

不动产统一登记管理制度初探 篇12

1 不动产登记制度的概念界定

不动产物权登记, 就是将不动产物权变动的法律事实, 记载于国家专门设立的不动产登记簿的过程或者事实。我国《物权法》第十条第二款已经明确规定, 国家不动产对不动产实行统一登记制度, 可见登记制度是物权法的制度基础, 在物权法中占据重要的地位, 它不仅是人们进行不动产物权确定和物权交易的重要原则, 也是保障物权交易安全性和公平性的重要工具, 为不动产的快速流转及交易安全提供法律保障。

关于“不动产”, 《物权法》只是提及概念, 却始终没有对其界定。笔者认为我们完全有必要通过立法的方式明确界定《物权法》所称的“不动产”, 可以借鉴大陆法系国家对于不动产的界定方式, 并借鉴国内学者对不动产的认识, 比如梁慧星教授在其《物权法草案建议稿》和王利明教授在其《物权法草案建议稿》中将不动产界定为: 不动产, 指依自然性质或者法律的规定不可移动的物, 包括土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或人力添附于土地并且能分离的其他物。

2 我国不动产登记制度存在的缺陷

《中华人民共和国物权法》的通过在很大程度上改变了我国不动产登记的混乱和不统一状态。如第九条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭, 应当登记; 未经登记, 不发生物权效力, 但法律另有规定的除外; 第十条规定: 我国的不动产登记实行统一登记制度, 统一登记的范围、登记机构和登记办法, 由法律、行政法规规定。除此之外, 《物权法》还分别对登记的范围、登记机构、登记程序、登记效力、登记簿的查询、登记的法律责任等做出了相应的规定。但仍然可以看出, 受现实的制约, 现行的《物权法》对不动产登记制度仅做了原则性的规定, 且规定得不明确, 法律效力规定不科学, 致使司法实践比较混乱, 可以说这些规定几年来一直悬在空中, 许多问题有待进一步完善。

目前, 我国的不动产登记主要由相应的行政主管部门负责, 登记机关主要分布在不同的行政部门。据不完全统计, 不同财产的登记机关竟达到二十多个。在不动产登记制度实践层面, 由于有关不动产登记的规定主要散见于各项单行民事法律法规及一些司法解释中, 这种依据散乱, 内容多为有矛盾的不动产法律登记制度, 它满足不了不动产资源分别管理的需要, 也满足不了依据物权公示原则和物权交易的客观公正原则对物权保护的需要。不动产登记制度尚未在我国得到系统的建立, 因此, 实践中有一些涉及不动产登记的部门按照不同的管理体制, 对土地、房屋、林木等各项不动产, 分别制定了只具有部门规章意义的登记规则。这些规则零散且法律层级低、效力不足, 只能满足对土地、房屋进行行政管理的需要, 而不能适应不动产交易日益活跃的市场需要, 不能满足依公示原则和交易的客观公正原则对不动产交易进行保护的需要。在没有统一的不动产登记法协调的基础上, 房产、地产的分别管理, 登记缺乏信息的流通, 造成了第三人参与交易成本的增加和风险的扩大。其不良效应一方面体现在增加了政府的管理成本, 同时由于不动产的交易需要在两个部门间交涉, 在一定程度上也降低了不动产交易的效率; 另一方面是由于在两个不同的部门进行登记, 很容易损害当事人的正当权益, 扰乱正常的法律秩序。

3 我国不动产统一登记制度的建立及意义

因此, 探讨如何建立符合我国国情和适应我国社会经济生活要求的不动产登记的具体制度显得现实而紧迫。我国政府在2013年11月20日十八届三中全会后召开的第一次国务院常务会议提出“整合不动产登记职责, 建立不动产统一登记制度”。主要内容包括: 一是将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担; 二是消除“信息孤岛”, 建立不动产登记信息管理基础平台; 三是推动建立不动产登记信息依法公开查询系统。可以说政府意识到房、地分别设置登记的缺陷, 尝试将两部门合二为一, 从而实现房、地合一登记。笔者认为这一改革是符合不动产登记的发展趋势的, 独立于统一的不动产登记机关对保护不动产的交易安全和社会财产的有序化具有重大意义, 设置独立而统一的不动产登记部门是我国实行不动产统一登记制度的必然要求。

同时人们还从不动产统一登记制度中读出了“反腐”、“拉低房价”等作用, “房叔”、“房姐”的出现证实了登记制度不统一、房产信息不公开的弊端, 不动产统一登记和公开查询系统建立后, 有助于搞清那些不正当交易的问题, 对于发现腐败会有重大作用。还有人认为不动产登记制度的作用除了反腐, 查“房叔”、“房姐”之外, 也是为房产税打基础, 健全了全国不动产统一登记制度之后, 也就扫清了房产税开征的最大障碍, 特别是对全国范围内多套住房拥有者的梯级征税变成可能。

笔者却认为国家建立不动产统一登记管理制度的根本目的不在于反腐, 而是保护群众的不动产权益, 保障交易安全, 搞清楚全国不动产基本情况, 利于宏观调控。其具体意义可分为以下几点: 首先, 不动产统一登记管理制度可以更好地落实物权法, 保障不动产交易安全, 强化登记的公示和公信功能, 有效保护不动产权利人的合法财产权, 鼓励交易。其次, 它属于基础性制度建设, 建立不动产统一登记制度是转变政府职能、提高行政效率、改善社会环境、完善市场体系、加快社会信用体制建设的又一重要步伐, 可以说是市场经济发展的必然要求; 最后, 有利于反腐和预防腐败。在不动产统一登记制度实施之后, 拥有大量房产的人可以被很快确定, 从而逼出空置房, 遏制非自住房需求, 改善供求关系, 对降低当前过高的房价、减轻群众住房负担意义重大。前途虽然光明, 但道路同样是曲折的, 该项制度的实施必然会遇到某些阻力, 这就需要各方的大力支持, 我们群众也应切实地进行监督以期提高不动产统一登记制度的效果。

为达到不动产统一登记制度发挥其应有作用的目的, 笔者认为应把以下几点做到实处: 第一, 不动产统一登记的机关要具有独立性, 不依附于任何行政部门, 也就是说, 登记机关与行使不动产行政管理权力的部门必须绝对分开。这样, 登记工作人员才不会受到人为因素的压力, 更好地体现登记的公示公信效力。第二, 强化登记工作人员的法律素质和道德素质, 不断提高登记质量和登记效率, 使他们能够爱岗敬业从而中立客观地履行不动产登记职责。只有这样, 才能使不动产统一登记管理制度成为真正民法物权意义上的基础制度, 在维护财产秩序和保护不动产交易安全方面发挥应有的作用。

摘要：登记制度作为不动产物权的公示方法, 直接关系到不动产物权的取得与行使, 为不动产的快速流转及交易安全提供法律保障。但是目前不动产登记较为混乱, 主要体现在负责登记管理的部门不统一, 土地、房屋、矿产、林业等行政管理部门, 都分别对不同的不动产物权拥有登记管理权, 使得登记过程复杂且成本较高。2013年11月20日, 十八届三中全会后的会议上李克强总理提出“整合不动产登记职责, 建立不动产统一登记制度”, 民众和媒体马上从中解读出“反腐”“控房价”等效果, 2014年6月将出台相关条例, 本文从登记现状、新制度意义和具体做法等角度初探不动产统一登记管理制度, 以期切实提高不动产统一登记制度的效率和效果。

关键词：不动产,登记现状,统一登记,意义

参考文献

[1]梁慧星.中国物权法草案建议稿[M].北京:社会科学文献出版社, 2000:139.

[2]向明.不动产登记制度研究[M].武汉:华中师范大学出版社, 2011:3.

[3]常昱, 常宪亚.不动产登记与物权法——以登记为中心[M].北京:中国社会科学出版社, 2009:159.

[4]蒋晓云.论不动产的物权行为无因性与善意取得制度的协调[J].中国市场, 2011 (44) .

[5]李芬, 刘章生, 张东祥.不动产自动化估价系统研究[J].中国市场, 2012 (6) .

[6]孟春, 李洺.世界主要国家不动产税改革经验、教训和借鉴[J].中国市场, 2010 (14) .