不动产估价实习报告（精选6篇）
不动产估价实习报告 篇1
房地产估价报告的估价描述与估价分析 王 全 民
一、估价报告实例点评
实例一
目前正常的封面做法主要有二种：(1)估价报告题目＋六项内容(2)分二部分
封 面－－企业自选纸类型和自行设计
扉 页－－估价报告题目＋六项内容
封面（或扉页）六项内容 举例1：
房地产抵押估价报告
估价项目名称：A2市XXXX酒店房地产抵押价值评估 估价委托人： A2市XXXX酒店投资管理有限公司 估 价 机 构：XXXX 房地产估价有限公司 注册房地产估价师：XXX XXX XXX 估价作业日期：2009年3月10日至 2009 年3月18日
估价报告编号：XXX 估（200X）第 XXXXX 号
举例2：
估价报告目录形式
致估价委托人函.......................................................2 注册房地产估价师声明.....................................................3 估价的假设和限制条件................................................4 房地产估价结果报告...................................................6
一、估价委托人............................................................6
二、估价机构...............................................................6
三、估价目的...............................................................6
四、估价对象及其范围.......................................................7
五、价值类型及其定义.......................................................7
六、估价时点及其确定理由...................................................7
七、估价依据.............................................................7
八、估价原则.............................................................8
九、估价方法............................................................9
十、估价结果............................................................9
十一、其他需要说明的事项..................................................9
十二、估价人员...........................................................9 1 房地产抵押估价技术报告..................................................29
一、估价对象描述与分析...................................................29
二、市场背景描述与分析...................................................32
五、估价对象最高最佳利用分析..............................................35
六、估计方法适用性分析...................................................43
七、估价测算过程.........................................................43
八、估价结果确定..........................................................45 附件：
1、估价委托书；
2、估价对象位置示意图；
3、估价对象内外部状况以及周围环境和景观的照片；
4、估价对象权属证明复印件；
5、估价机构资质证书复印件；
6、估价机构营业执照复印件；
7、注册房地产估价师证书复印件；
8、估价中引用的其他专用文件资料。
致估价委托人函的形式 例3（略）例4（略）
二、估价报告质量评审不合格内容与说明
（一）估价报告重要内容描述缺失
结果报告重要内容缺失：包括估价委托人、估价机构、估价目的、估价对象、价值类型、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员、估价作业日期内容所出现的缺失。
技术报告重要内容缺失：包括估价对象描述与分析（实物状况描述与分析、权益状况描述与分析、区位状况描述与分析）、市场背景描述与分析、估价对象最高最佳利用分析、估价方法适用性分析、估价测算过程、估价结果确定内容所出现的缺失。
其他重要内容缺失：包括致估价委托人函、注册房地产估价师声明、估价的假设与限制条件及附件等内容所出现的缺失。
（二）估价报告的原则性错误（估价报告存在下列情形之一的，为原则性错误）
1、估价报告中没有2名以上（含2名）注册房地产估价师亲笔签名的；
2、估价报告中没有加盖估价机构公章的；
3、估价报告出具日期不在估价机构资质有效期内的；
4、估价报告对应的估价业务超出估价机构资质等级许可范围的；
5、随意编造估价假设的；
6、估价对象不符合估价目的相应的处分要求的；
7、估价对象范围或者状况界定存在严重错误的；
8、虚构、编造估价对象状况的；
9、估价时点与估价目的不适应或者与有关规定不同且未充分说明理由的；
10、价值类型选择或者价值定义存在严重错误的；
11、虚构、编造可比实例的。
（三）估价报告的严重质量缺陷（估价报告存在下列情形之一的，为严重质量缺陷）
1、估价依据中未列明估价所依据的必要法律法规和标准，或者在估价报告分析中没有体现其要求，或者运用存在严重错误的；
2、理论上适用的估价方法未采用且未充分说明理由的；
3、估价方法选用出现错误的；
4、估价结果报告、估价技术报告中估价方法选用不一致的；
5、估价技术路线确定出现严重错误的；
6、估价基本数据、参数选取出现严重错误或者明显偏离客观实际且无正当理由的；
7、估价方法运用出现严重错误，包括测算过程、计算公式选用、计算结果出现严重错误的；
8、估价报告中的内容前后严重矛盾的；
9、致估价委托人函、估价结果报告、估价技术报告中的估价结果不一致的；
10、对估价结果有重大影响且存在不确定因素，未在估价假设和限制条件中说明或者披露，也未就该不确定因素对估价结果可能产生影响进行说明的，或者虽然在估价假设和限制条件中说明或披露，但未就该不确定因素对估价结果可能产生影响进行说明的。
三、房地产估价结果报告描述的基本要求
(一)估价委托人
1、要求：描述内容完整，表述准确；
2、内容：要有委托单位或个人名称、地址、联系电话、联系人名称等
(二)估价机构
1、要求：描述内容完整，表述准确；
2、内容：估价机构全称、法定代表人、资质等级、资质证书编号、资质有效期等。
(三)估价目的
1、要求：表述准确、具体，与经济行为相对应；
2、内容：各类不同的估价目的表述
（四）估价对象（及其范围）
1、要求：描述范围明确、界定准确，具体是指估价对象的基本状况内容属实、确定、具体、全面、简明，估价对象状况基本内容不缺少、不重复、不交叉。
2、内容：
(1)估价对象描述的基本状况。通过估价对象产权证明、规划、合同等依据，描述出估价对象的名称、权益状况、坐落、四至、土地面积、年限、建筑面积与结构、年限等。
(2)估价对象估价范围包含是否存在装饰装修、动产、特许经营权、债权债务等，其界定应清楚。
（五）估价时点（及其确定理由）
1、要求：估价时点确定正确，确定理由简要明确；
2、内容：表达估价时点具体日期的年月日，要用大写或阿拉伯数字表示；说明确定估价时点的具体理由。估价时点描述常见理由：(1)根据法规或技术标准要求确定估价时点；
(2)根据合同约定确定估价时点；
(3)根据估价对象即将发生的经济行为之需要确定估价时点；
(4)结合估价需要在征得估价委托人同意后确定估价时点。
（六）价值类型（及其定义）
1、要求：描述价值类型与定义，要求价值类型明确，价值内涵或定义完整、准确；
2、内容：分别描述价值类型价值定义。价值类型一是分为市场价值与非市场价值 非市场价值的五种形式
（七）估价依据
1、要求：依据完整、明确、合法有效；
2、内容：必要的法律法规要完整、名称要准确；
必要的估价技术依据要完整、名称要准确； 估价委托人提供依据、资料要完整、具体； 估价机构掌握的依据、资料要完整、具体。
(1)必要的法律法规依据排序
①全国人民代表大会通过的法律，如： 《民法》、《宪法》、《物权法》等；
②全国人大常委会通过的法律，如：《城市房地产管理法》、《土地管理法》，《城乡规划法》等；
③国务院制定的行政法规，如：《中华人民共和国房产税暂行条例》、《城市房屋拆迁管理条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》等；
④司法解释，如：“最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释”、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿的权问题的批复》、《最高人民法院关于人民法院执行执行设定抵押的房屋的规定》等。
⑤部门规章或省、市、区规章，如：《城市房屋抵押管理办法》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》、《房屋登记办法》等；
⑥所在城市（指地市级或县）相关规定，如大连市国土资源和房屋局文件《大连市城市房屋拆迁估价实施细则》大国土房屋发[2008]18号；
(2)必要的技术标准依据（主要指行业内技术标准）如：
《房地产估价规范》 GB/T 50291－19999、《房产测量规范》（GB/T 17986-2000）、《城市房屋拆迁估价指导意见》建住房[2003]234号、《房地产抵押估价指导意见》建住房[2006]8号、房屋质量缺陷损失评估规程》DBG/T 01－103－2005（北京市工程建设标准）等；
(3)估价委托人提供的资料依据
如：产权资料、优先受偿款资料、房屋租赁合同资料、土地与房屋状况统计资料、房屋工程设计图纸资料、建安工程费资料、房屋维护、改造工程设计图纸与费用资料等；
(4)估价机构掌握的资料依据（略）
（八）估价原则
1、要求：原则内容要完整但不交叉，各原则描述要准确；
2、内容完整：是指应分别列明独立客观公正原则、合法原则、最高最佳利用原则、估价时点原则、替代原则。不少报告没有独立、客观、公正原则。
举例：估价要以最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行、经过充分合理的论证、能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。衡量、判断标准如下：
(1)法律上的许可性。如产权限制、规划及相关政策法规许可。要展开——如层高大的沿街商铺加层可增收益
(2)技术上的可能性。即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用，要按照可达到的建筑材料、施工技术等方面的要求确定。如建筑、设备技术的改造。
(3)经济上的可行性。即在各种可能的使用方式中，选择收入现值大于支出现值的方式，寻求以经济上有限投资而能获得最大收益的使用方式。如经营方式
(4)价值最大化。使估价对象的价值在具有经济可行性的使用方式中，达到最大的一种。
(5)土地与建筑物的均衡性。即以房地产内部构成要素的组合是否均衡来判定。如建筑物与土地在区位、面积是否相匹配，裙房与塔楼之间等是否具有投资集约度。
(6)与外部环境的协调性。应按房地产与其周围环境相协调，能获得最佳外部经济效益的用途估价。
(7)可持续发展性。按可持续发展的观点确定使用。即研究房地产市场的发展变化趋、使未来利益最大化的使用方式。
（九）估价方法
1、要求：采用的估价方法要完整，定义要准确；
2、内容：说明估价思路和估价方法种类，描述出已采用估价方法的名称与定义。
估价方法选取应注意的问题：
(1)估价报告估价思路先于估价方法；
(2)估价方法选择主要取决于三方面：估价对象性质或用途、估价目的和市场发育状况；
(3)不要表述与估价方法选取无关的内容；
(4)在本部分要注意与技术报告中的“估价方法适用性分析”的协调性。
（十）估价结果
1、要求：描述完整清晰，这里的估价结果要与致估价委托人函、技术报告中的估价结果要一致；
2、内容：估价结果（币种、总价、单价及总价大写）表述完整；估价结果相关事项（与估价假设、限制条件一致，扣除相关费用及税金应说明）要清晰。
估价结果应注意的问题：
(1)要注明估价对象的具体名称；
(2)要注明估价时点的具体日期；
(3)当估价项目为多个单体房屋或设施时，应分别写出其单价和相应总价或列表分别说明；
（4）对于利用某种估价方法取得相应估价结果，应描述确定结果的合理性理由；
（5）对于通过几种估价方法取得的结果，在确定估价最终结果时，应说明利用简单算术平均法权重相同的理由，或应说明利用加权算术平均法权重不同的理由；（6）结合不同估价目的对估价结果确定需要说明的理由。
（十一）其它需要说明的问题
如：如估价作业日期、估价报告有效使用期、特殊目的估价等，应酌情进行说明。
（十二）估价人员
1、要求：人员姓名、个人情况内容要齐全、准确；
2、人员情况内容描述应注意的问题
(1)应注明执行估价的注册房地产估价师的姓名、资格、注册号并签名；
(2)应注明协助估价的人员姓名、资格（职称）并签名；
(3)有重要专业帮助的，要注明帮助估价的专业人员的姓名、资格(职称)、帮助内容并签名。
四、估价技术报告的估价描述与估价分析
（一）技术报告估价描述与估价分析存在的常见问题
1、实物状况、权益状况、区位状况描述与分析与结果报告重复；
2、实物状况、权益状况、区位状况描述不全面、不翔实、不具体；
3、估价对象状况专业分析空缺(1)缺少维护、使用状况描述与分析；
(2)缺少估价对象功能状分析。如平面布置、空间利用、功能效果、主要楼层用途、面积、交通与便捷情况；
(3)区位状况：一般状况介绍多，分析少、不具体；(4)没有权益状况分析。
(5)缺少外部性分析。如周边景观环境与设施等；
4、市场背景描述与分析不得要领(1)没有按三方面要求去分析；(2)描述内容扯得太远；
(3)与本次估价的估价对象房地产市场类型结合不紧密。
5、最高最佳利用分析不得要领
多数报告没有按三方面的基本要求去分析。
6、估价方法适用性分析存在的问题
(1)与结果报告中的“估价方法”内容相同；(2)没有进行估价技术路线表述；
(3)因没有进行估价方法排查，故宜选用多种估价方法的而只选用一种方法；(4)未对已选用的估价方法阐明充分理由；(5)未对未选用的估价方法的说明具体理由。
（二）估价对象实物状况估价描述与估价分析
1、土地实物状况描述与分析
(1)土地实物状况描述，要求全面、翔实、针对性强，内容包括：
估价对象土地的名称、用途、面积、四至、形状、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划限制条件等，不能缺项；
(2)土地实物状况分析：要求客观、透彻。
①形状不同对土地的利用及价值的影响分析：较规则形状的情形、不规则形状的情形； ②临街状况不同对土地的利用及价值的影响分析； ③地质情况不同对土地的利用及价值的影响分析； ④土地可分割或合并对土地的利用及价值的影响分析； ⑤不同用途估价对象对土地实物状况利用的一般要求。
2、建筑物实物状况描述与分析
(1)建筑物实物状况描述，要求全面、翔实、具体、针对性强，内容包括：
估价对象建筑物的名称、用途、建筑面积、建筑结构、总高、层数与层高、建成年月、平面布置、装修装饰、设备设施(水、电、气等)、室外公共配套设施完备程度等，不能缺项；
(2)建筑物实物状况分析：要求要求客观、透彻。
①结构类型不同对建筑物的利用及价值影响分析：如耐久性、可改造性、估价对象不同用途对建筑物建筑结构的要求等；
②平面形式与交通对建筑物的利用及价值影响分析； ③不同装饰装修建筑物的利用及价值影响分析；
④维护使用状况（建筑结构、装修装修、设施设备）现状描述与使用分析，要全面、翔实、具体；
⑤折旧分析要与建筑结构、装修装修、设施设备实际状况较紧密的结合； ⑥外部状况描述与分析要进行酌情分析。民用、工业用途建筑物实物状况描述与分析举例
3、估价对象权益状况描述与分析
(1)估价对象权益状况描述，要求依据可全面、翔实、明晰，内容包括：
①土地的所有权、使用权、使用管制、目前使用状况、租约限制、其他权利设立及其他特殊情况描述；
②建筑物的所有权、使用权、他项权利设立及其他特殊情况描述；(2)估价对象权益状况分析，要求要求客观、透彻。①结合法律与法规，分析估价对象使用的合法性；
②结合估价对权益状况分析在已确定用途、年限条件下对价值的影响； ③权益状况不同与估价方法运用分析；
④估价目的不同，权益状况对估价结果的影响分析；
4、估价对象区位状况描述与分析
(1)估价对象区位状况描述，要求要求全面、翔实、针对性强，内容包括： ①位置状况包括：坐落、方位、距离、朝向、楼层等，不缺项、描述清楚、准确； ②交通状况包括：道路状况、出入可利用交通工具、交通管制、停车方便程度等，不能缺项； ③周围环境包括自然环境、人文环境、景观等，不缺项、描述清楚、准确； ④外部配套设施状况包括基础设施、公共服务设施, 不缺项、描述清楚、准确；(2)区位状况分析，要求客观、透彻、与估价对象类型针对性要强。①区位四个方面的分析均应有针对性；
②区位分析要为估价方法中的测算做出必要的数据判断； ③要进行区位未来变化趋势的分析；
④区位状况分析要与估价对象外部性分析加以区别。
（三）市场背景的描述与分析
1、市场背景的描述与分析的要求
(1)宏观房地产市场、当地估价对象细分房地产市场及相关影响因素的描述与分析要简明、准确、透彻，针对性强。本地整体房地产市场状况分析不能笼统；
(2)本地本类房地产细分房地产市场的过去、现在和未来状况描述与分析针对性要强、具体、透彻；
(3)国家及本地宏观经济政策因素描述与分析与当地情况结合紧密；(4)估价分析结论及估价参数取值要有市场数据支持。.进一步讲，房地产市场分析中要从宏观、细分二个房地产市场层面分析。第一层面宏观市场要以当地房地产市场总体分析为主，如房地产市场的现状、存在问题、原因与走势。第二层面是当地本类细分的房地产市场情况。
2、国家、本地房地产市场的宏观分析
分析中宜以供需规模是否基本均衡、市场供给结构是否基本合理、价格是否基本稳定为主线进行。以住宅为例：
(1)全国1年来住房价格的变化状况：包括新建商品住宅市场价格、二手房住宅价格、经济适用房价格的同比变化、环比变化；
(2)影响全国住房价格变化的相关因素：全国GDP增长、房地产投资状况、住宅投资状况、全国城镇人均住宅建筑面积；住宅面积总供给与总需求、宏观政策影响、全国人均可支配收入水平、住房竣工量、住房销售量、保障房建设情况、住房空置率等；
(3)当地1年来住房价格的变化状况：包括新建住宅市场价格、二手房价格、经济适用房价格变化、同比变化、环比变化；
(4)影响当地住房价格变化的相关因素：当地GDP增长、房地产投资完成状况、住宅完成投资状况、当地人均住宅建筑面积；当地经济政策影响、当地人均可支配收入水平、全年住宅竣工量、住房销售量、住宅在建规模、保障房建设情况，外地人购房数量、均价、占当地住宅销售比例，住房空置率等；
3、本地本类房地产状况描述与分析(过去、现在和未来)(1)本地本类房地产的细分市场状况，是市场分析的重点，应当利用权威性数据和准确的文字进行描述。以普通商品住宅为例：
(2)本地本类房地产市场价格：新建普通住宅不同月、季、年均价，价格同比变化、环比变化，不同行政区域普通住宅价格情况与变化状况，估价对象所在区片普通住宅价格变化状况、热点楼盘住宅价格变化状况，其他类型住宅价格变化等；
二手房价格变化、租赁住房价格变化、租售价格之间关系等；
本地本类住宅市场供给分析：本地本类房地产近期住宅用地土地供应情况，本地本类房屋本年 度施工面积、本年度开工面积、本年度竣工面积、空置面积，应有图表与具体数据。
(3)本类房地产市场需求分析：所在城市人均居住水平的提高增加的需求；住房投资增加的需求；收入水平的提高增加的需求；城市化水平快速发展增加的需求；拆迁房屋增加的被动需求；旧危房淘汰增加的需求；年轻结婚增加的需求；外地人购房增加的需求；存量住宅转换其他用途房屋增加的需求；住宅成套率的提高等。
(4)住房空置情况
住宅空置率的几种类型； 住宅空置率分析。
4、国家及本地社会、经济发展、政策因素描述与分析(1)重大发展战略实施，经济结构调整对房价的影响(2)金融政策对房价的影响(3)税收政策对房价的影响(4)土地政策对房价的影响
(5)住房保障政策变化对房价的影响。
5、未来趋势变化分析(1)市场供给与需求分析(2)居民收入变化分析
(3)投资与消费理念变化趋势分析(4)房地产市场结构变化分析(5)未来社会、经济发展分析。
五、估价对象最高最佳利用分析
（一）合法性分析
1、合法性分析的内容；估价对象的最高最佳利用在法律法规、产权、城市规划、合同约定等方面的合法性；
2、合法性分析方法与思路。合法性要求下用途、年限、规模的正常使用方式；合法性前提下最高最佳利用的潜力与可能性；合法性范围内可争取的最高最佳利用。
（二）估价对象利用前提分析。一般为四种利用前提的分析。
1、保持现状前提
该利用前提基本判断：指估价中经分析认为估价对象仍保持现状、继续按目前状况利用的情形。即：不改变用途、不扩大规模、不装修、不改造，按现有状况继续使用。
该前提价值量判断：房地产现状价值≥推倒重建时新建房地产价值－现有建筑物拆除费用－建造新建筑物费用－建造期间经济损失
按保持现状利用为前提和房地产的基本类型：
（1）新投入使用的房地产。由于是新方案、新设计、新施工、新装修，往往功能齐全、室内外环境好，而应按保持现状使用为前提；
（2）虽已使用多年但在近期又重新装修的房地产。装修后能达到甚至超过原设计的效果。
（3）虽已使用多年，但实践证明现状用途与使用方式为最有利使用，因此，应按估介对象保持 现状使用为前提。如老字号店、品牌店等。
保持现状利用前提的技术可行性分析
(1)规划设计方案的合理性：如：1)用途与总平面布置的合理性；2)红线区域内道路交通与绿化安排除；3)建筑群与公用设施合理组合；4)整体风格：人文、生态、景观等。
(2)房屋结构体系的安全性：1)根据用途、安全、耐久性选择结构型式；2)根据重要程度选择结构型式；3)结合层数、高度、跨度、空间尺寸选择结构型式；4)按抗震性能要求选择结构类型；(3)建筑平面设计的适用性：1)建筑物功能与平面布置的关系（如平面交通、各类房间安排、洁污分区；2）不同用途、档次、面积、层数的房屋的平面布置；3)商业零售项目在很大程度上取决于业态分布位置、规模和人流的安排；4）工业项目在很大程度上取决于工艺流程、原材料与产品的专业运输、企业间协作等；5)各类房屋室内平面的交通合理性，如人流组织、物流安排，要按最不利状况考虑等;(4)建筑立面设计效果(5)建材与设备的选用(6)施工适用技术
房地产现状价值分析方法：通过市场法、收益法或成本法等测算分析证明，估价对象的现状价值最高，即为最高最佳利用。
公式：房地产现状价值≥新建房地产价值－现有建筑物拆除费用－建造新建筑物费用－ 拆除旧建筑物、建造新年建筑物期间的经营损失
当上述条件成立时，才能以房地产现状为前提进行估价。否则，按其他情况考虑。
2、装饰装修改造前提
该前提基本判断：是指将估价对象建筑物装饰装修改造，但再不转换用途利用最为有利的情形。
按装饰装修改造为前提的房地产基本类型：
（1）房屋原装修折旧年限已到且再维修无意义
（2）虽使用年限不长，但近期明显感觉原装修难以使原房屋充分使用的房地产；
（3）已使用多年，由于施工质量不好、功能存在一定缺陷的房地产；
（4）规模需要适当扩大但不改变用途的房屋；
（5）档次需要提升，风格需要转换的房地产；
（6）已使用多年，认为未来若能取得更大效益，只有进行适当改造和装修改变环境的房地产。
该前提价值量判断：
估价对象装饰装修改造后价值增加额≥估价对象装饰装修改造所需费用进一步展开讲。该前提的价值量判断公式：
[估价对象装修改造后实现的价值－现状条件下的价值] ≥[(1)装修改造设计费用＋(2)现有建筑物装修及设备部分拆除费用＋(3)改造(包括扩建)工程费用＋(4)装饰装修工程费用＋(5)新设备购置安装费用＋(6)扩建补地价＋(7)工程监理费 ＋(8)工程造价询咨费用＋(9)招投标费用＋(10)质检费＋(11)环保监测测评费＋(12)业主管理费用＋（13）财务费用＋(14)装修改造期间经营损失] 装饰装修改造使用分析举例：
实例基本情况：某单位需一办公楼，建筑面积24 000 m。一种方案是对一幢闲置多年的房地10 产建筑物适当改造并进行装饰装修后使用，二是直接购买相类似房地产。
据了解，在当地市场上清水房状况的下新开发房地产为4 000元/m，故需支付总房价9 600万元。而当地有一幢未使用办公楼，占地4600平方米，地下二层，地上21层，房屋原建筑面积23069m，取得该房地产的投资总额为2 000万元。内部因结构安全需植筋、粘钢板加固，地上塔楼每层需通过植筋扩建，装修改造后建筑面积为24 026 m，外墙为干挂安溪红623理石，镂艺中空玻璃幕、中空热断铝窗、中空大玻固定窗等。后者用用一年半时间改造完成，共发生费用内容为： 房屋工程加固设计、改造设计费，砼梁等拆除与建筑垃圾运费，土建改造扩建费用，普通装修费，外墙干挂理石、玻璃幕、热断铝中空窗、大型固定窗等装修费，水暖电工程费，零星工程费，其它费用（监理费用、质检费用、工程保险费、工程造价咨询费用、招投标代理费等），计发生费用2701万元。因此，此改造项目费用4701元，比买新办公楼节省： 000元/m×24 026 m－4701万元＝4 909.4万元
另外，该办公楼室内装饰装修及部分室外工程费2500万元。这部分费用新买或改造是都需要,如果将改造办公楼节省的费用于室内装饰装修还节省许多资金。
3、转换用途前提(既改用途又重新装修改造 此类较多)
该前提价值量判断：估价对象转换用途后价值增加额≥估价对象转换用途所需费用
需要转换用途的可能情形
（1）原（设计）用途本来不合理，须改变用途；
（2）城市经济地理位置已发生变化，应改变用途；
（3）经济地理位置正在发生变化，经分析应改变用途；
（4）通过分析比较，认为取消现用途改为其它用途更有利的情形。
价值量判断进一步展开分析公式：
[估价对象转换用途后实现的价值－现状条件下的价值] ≥[(1)转换用途设计费用＋(2)转换用建造工程费用＋(3）转换用途补地价＋(4)转换用途设备家具购置费用＋(5)业主管理费用＋(6)转换用途期间经营损失等]。
4、重新利用前提（属推倒重来类型，是对土地的重新使用）
该前提基本判断：估价对象重新开发再予以使用为最高最佳时，或按现有状况利用价值较低。
价值量判断公式
估价对象现有价值≤[重新利用完成后实现的价值－拆除现有建筑物费用－重新建造扩大建筑面积补地价－重新建造建安费用－重新建造管理费用－重新建造前期费用－重新建造财务费用－税费与利润－重新建造期间经营损失等] 此类型前提在旧城市改造的地块中广泛应用
（三）最高最佳利用结合估价方法的运用分析
1、市场法中的应用
(1)最高最佳利用是市场价值形成的基础
在所有的房地产估价业务中，房地产的价值确定都以特定的用途为基础。估价对象的最高最佳利用分析可以使我们对某宗房地产在市场参与者们心理中的竞争地位作出判断和专业分析的思路。
最高最佳利用分析的重点是将土地设想为空地时的潜在用途。但对于土地的最高最佳分析应结合估价对象现实状况，看当前是否能成为空地或者是已经具有改良物房地产的最高最佳利用。
222
#2
2(2)最高最佳利用分析在市场法中的具体应用
①在技术报告的市场因素分析中，应结合当地市场情况并通过必要的经济技术指标及数据，对估价对象进行最高最佳利用分析；
②对于选取的可比实例，不仅要符合估价规范中选取的条件要求，而且应分别说明各可比实例成交价格是否是在最高最佳利用状况下的交易价格；
③在交易时间因素调整中，应说明各可比实例经调整后的比准价格，仍是估价对象最高最佳利用状况下的价格；
④在区位因素、个别因素、权益状况等因素调整中，应说明各可比实例经调整后的比准价格，仍是估价对象在最高最佳利用状况下的价格。
2、成本法中的应用
(1)一般认识：物质构成是决定估价对象功能效果的基本条件，也是估价对象实现最高最佳利用的物质保障和基础。无论是建设规模，还是内外部条件，均与估价对象的用途和使用效果直接相关。同时，不同的开发建造方式和使用状况，都与估价对象的建造成本与运营费用密不可分。因此，估价中成本法的运用与最高最佳利用分析有着多方面的广泛联系。(2)最高最佳利用分析在成本法中的具体应用
①按收益递增递减原理，结合建筑物的层数、面积，进行成本与效益的分析，可以体现费用与收益的关系；
②按均衡原理，可结合建筑物不同组合方式，进行成本与效益的分析。如利用建筑物内部各部分功能、面积比例的均衡，是根据物质构成体现的，建筑物使用的材料、设备形成了相应的功能以满足各种使用要求。其物质构成要受到费用的制约。所以利用该原理通过成本法展开分析很有意义；
③根据保持现状前提的价值判断标准，进行估价对象最高最佳利用分析； ④根据装饰装修改造前提的价值判断标准，进行估价对象最高最佳利用分析； ⑤根据改变用途前提的价值判断标准，进行估价对象最高最佳利用分析； ⑥根据重新开发前提的价值判断标准，进行估价对象最高最佳利用分析；
⑦据全寿命周期费用理论，进行估价对象最高最佳利用分析利用成本法中分析。即不仅考虑它的一次性投入，还要充分考虑投入使用期间运营费用的多少。
3、收益法中的应用（1）一般认识
预期原理是收益法和最高最佳利用经济上的可行性分析的共同理论基础。经济上的可行性不仅是最高最佳利用分析的必要条件，而且通过收益法的分析与测算也能够得到很好的验证。估价对象价值的最大化也是两者在估价中试图追求的目标。两者的原理有许多相同之处。如：
①与收益法共同遵循预期原理；
②通过不同生产、经营方案从中选择最优；
③分析资金投入时间、经营状况都按最佳效益去考虑；
④通过最高最佳利用分析，选择确定更好的用途和经营方式。(2)收益法中的应用
①根据收益递增递减原理，结合不同经营规模对估价对象进行最高最佳利用分析；
②根据不同生产经营方式选择相应基本数据、参数和数学模型，利用收益法测算最高净现值，12 以此确定估价对象的最高最佳利用方案；
（3）分析不同的投入时间和经营状况，寻求估价对象的最高最佳利用方式。
4、假设开发法中的应用(1)一般认识
预期原理不仅是收益法的理论基础，也是假设开发法的理论基础。假设开发法的本质是以房地产的未来收益为导向或未来市场的价格为目标求取估价对象的价值，而最高最佳利用也是以估价对象每一种潜在用途的未来收益现值或开发完成后价值为目标，所以尽管在估价中两者的分析方法不同，但分析目的具有一致性。
(2)最高最佳利用分析在假设开发法中的具体应用
①根据法律上允许、经济上可行，结合估价对象用途确定估价对象最佳开发利用方案； ②根据技术上可能，结合估价对象规模、内部组合方式分析估价对象是否达到最高最佳； ③在估价结果的可靠性上，按估价对象的用途、档次与规模，在合法基础上分析是否能够达到最高最佳利用；
④对于开发完成后的价值，分析估价对象能否在经营收益或售价上，实现最高的现值。
（四）不同估价目的最高最佳利用分析应用
1、建设用地使用权出让估价
建设用地使用权出让，无论采取何种方式出让，价值类型均为市场价值。
①利用建设用地出让的规划条件进行分析。规划条件是对估价对象最高最佳利用深入分析的法律依据，包括：地块位置、四至、用途、面积、年限、土地使用条件、建设时间等，当是综合用地时，要求明确各类具体用途、所占面积及各自出让年期。一般以当前规划条件为准。
②结合估价对象周边状况进行分析。如现状下的经济地理位置、未来可能发生的变化、整个城市建发展规划较大变动可能产生的影响。
(2)房地产转让估价
①单纯的建设用地转让。其最高最佳利用分析深度、完整性，应等同于建设用地使用权出让估价；
②在建工程转让。
为在建工程中续建项目时，其分析深度不仅同建设用地使用权出让估价，完整性应结合既定设计方案和图纸进行再深入账分析，因为一般项目续建须尊重原设计方案与图纸。
在建工程若为停建项目，要分析停建的原因。如分析停建是资金问题使项目搁浅，还是建设手续不完备停建，也还是违规行为以及项目设计不合理等。对于第四种情况，有必要修改设计再开发建设，否则将无法达到最高最佳使用；
③已形成某种使用的房地产的，其最高最佳利用分析的完整性一般只限于对现有房地产状况下进行最高最佳利用分析。当规划允许拆除重建时，其分析应包括假设为空地的土地最高最佳利用分析。
(3)房地产抵押估价
在抵押设立时，无论估价对象房地产是否处于最高最佳利用状况，从谨慎原则出发，抵押价值的确定应以目前使用状况为基础确定，不需要以最高最佳利用为前提。
根据谨慎原则，抵押价值一般是以当前使用价值为基础确定，当使用价值高于最高最佳利用为 前提的市场价值时，也应以市场价值为基础确定。
(4)城市房屋拆迁补偿估价
在城市房屋拆迁估价中，求取的是按被拆迁房屋在当前用途下的市场价格。所以，估价中只能假设估价对象在不被拆迁的条件下，保持原有用途持续使用为前提，显然这种用途已经不需要按估价对象的最高最佳利用去分析。
在拆迁补偿中，当被拆除房屋占用的土地已经被规划为新用途的开发用地时，无论是从合法的角度，还是从技术与经济的角度分析，都应该按规划确定的新用途和容积率作为最高最佳利用，故应进行最高最佳利用分析。在抵押价值估价中，最高最佳利用分析的完整性以及分析深度要根据房地产实物特征等因素确定。
（五）最高最佳利用分析举例－－方案比选
某宗商服用地为拟出让的熟地面积10000 M，根据规划适宜建造商务公寓或宾馆，容积率为5，出让合同规定出让年限为40年，约定不可续期。预计取得土地后建成清水房需2年时间，市场上类似建筑物的建筑安装工程费（包括外装修)为1500元/M，专业费用为建筑安装工程费的6%，管理费为建筑安装工程费和专业费用之和的3%。上述三项费用第一年投入60%，第二年投入40%，在各年内均匀投入；清水房建成时的销售价格为12000元/M。由清水房装修成精装修需半年时间，装修及其专业费用、管理费用等为1000元/M；精装修公寓的售价为15000元/M。
若该公寓装修完成时，一次性购置相关设施设备，可作为宾馆投入正常经营，购置设施设备费用为300元/M ；假设宾馆正常经营的年净收入为6600万元，报酬率为10%。同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，销售费用在清水房、精装修公寓或宾馆建成前半年内均匀投入，销售于建成时即售完，购买土地的契税为地价的4%，折现率为18%。要求：（1）根据上述资料比较不同开发方式下的土地价值大小；（2）判断该宗土地的合理价值，确定最佳使用方式。(计算过程与结果保留二位小数)分析方法一：
估价对象总建筑面积：10000 × 5=5（万M）部分基本成本确定： 土地购买税费：0.04V 建安费用：1500×5=7500（万元）专业费用：7500×6%=450（万元）管理费用:(7500+450)×3%=238.50（万元）建安费用＋专业费用＋管理费用
=（7500＋450＋238.50）=8188.50（万元）建安费用+专业费用+管理费用的折现值
222
28188.5060%8188.5040%4522.8752555.2977087.17(万元)(118%)0.5(118%)1.51、设清水房状况下的土地价值为V1 开发完成后价值：12000×5=60000（万元）销售费用：60000×3%=1800（万元）销售税费：60000×6%=3600（万元）
V160000360018000.04V7078.1730846.24(万元)(118%)2(118%)1.752、设精装修公寓状况下的土地价值为V2 开发完成后价值：15000×5=75000（万元）
装修及相关费用：1000×5=5000（万元）销售费用：75000×3%=2250（万元）销售税费：75000×6%=4500（万元）
V2750004500225050000.04V7078.1733208.25(万元)2(118%)2.5(118%)2.253、设宾馆状况下的土地价值为V3 开发完成后价值66001164149.38(万元)10%(110%)37.566001142411.87(万元)37.510%(118%)2.5(110%)或折现值
因宾馆开发完成后价值小于精装修公寓开发完成后价值，而且宾馆的成本投入大，所以由按钮求出的土地价值V3必然小于由精装修公寓求出的土地价值V2 或V3=25986.34（万元）
4、估价结论
(1)根据最高最佳利用分析中的价值最大化，估价对象评估的土地合理价值为33208.25万元；(2)估价对象的最佳用途为精装修状况下的公寓。
分析方法二：
总建筑面积：10000 × 5=5(万M)建安费用+专业费用+管理费用
=(1500×5×(1+6%)×(1+3%)=8188.50(万元)
1、设清水房状况下的土地价值为V1 开发完成后价值：12000×5=60000（万元）销售费用：60000×3%=1800（万元）销售税费：60000×6%=3600（万元）
V1×(1+4%)×(1+18%)+8188.50×60%×(1+18%)+8188.50×40%×(1+18%)+1800×(1+18%)=60000－3600 V1 =30846.24(万元)
2、设精装修公寓状况下的土地价值为V2 开发完成后价值：15000×5=75000（万元）装修及相关费用：1000×5=5000（万元）销售费用：75000×3%=2250（万元）销售税费：75000×6%=4500（万元）
V2×(1+4%)×(1+18%)+8188.50×60%×(1+18%)+8188.50×40%×(1+18%)
2.520.25
21.5
0.5
2+(2250+5000)×(1+12%)=75000－4500 V2 =33208.25(万元)
0.25
3、设宾馆状况下的土地价值为V3 开发完成后价值66001164149.38(万元)10%(110%)37.5一次性设备购置费：300×5=1500(万元)销售费用：64149.38×3%=1924.48(万元)销售费用：64149.38×6%=3848.96(万元)V3×(1+4%)×(1+18%)+8188.50×60%×(1+18%)+8188.50×40%×(1+18%)+(1924.48+4000)×(1+18%)V3 =25986.35(万元)
4、估价结论：同第一种估价方法
二种方法，估价结果与结论相同；但是，若改变题干中的基本数据或相关参数，将会有其他的结论或结果。该类分析在估价实务中具有推广意义。
0.25
2.52=64149.38－3848.96－1500
六、估价方法的适用性分析
（一）估价方法的适用性分析要求：
1、技术路线表述清晰、明确
2、通过估价方法排查，选取估价方法，排查过程要完整、合理；
3、已选用估价方法理由充分
4、未选用估价方法理由充分。
（二）估价方法的适用性分析方法
1、结合估价目的、估价对象用途与市场条件描述估价技术路线；
2、已选用的各估价方法的理由描述要充分；
3、说明已选用各估价方法的主要步骤及主要计算公式；
4、未选用估价方法的理由未表述或表述不充分的，扣0.5～1分。
七、房地产抵押的估价描述与分析要求
（一）估价结果披露：要求要素披露完整。
包括假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值、房地产估价师知悉的各项法定优先受偿款以及抵押价值。
1、分三个方面进行。市值可为评估值；
知悉法定优先受偿款款结合工作查询过程、措施、结果说明；
抵押价值视前二者去确定。
要求：内容要完整、分析要合理、依据要充分、针对性要强。
2、常见险来源：
政策风险 ：由行业、金融等政策的变动引发的 市场风险：由市场供求关系引起的 法律变动风险：颁布及法律条文变动引起的 技术风险：在估价报告技术方面隐含的 报告使用风险：未能正确使用估价报告产生的
管理风险：事务管理风险；事务管理风险；事务管理风险
（二）估价对象变现能力分析
分析基本要求：内容完整，分析合理，依据充分，针对性强
1、要对抵押房地产的通用性（强弱）、独立使用性、可分割转让（可能）性进行分析。主要从实物与产权方面进行考虑。
(1)房地产通用性：
抵押房地产的用途、功能被市场接受的程度。通用性好，易被买者接受，容易变现。若抵押房地产是普通住宅，易被购房地产青睐。又如抵押房地产有着广泛的可改造性，也易变现。
(2)独立使用性：
使用中不受影响不受干扰，单独形成综合使用效果或独立形成生产能力，易变现。如综合性大楼，功能完整易变现；户型较小的住宅也易变现；
(3)可分割转让性：
通过垂真按单元或户分割进行相对独立空间容易变现。如：综合性大楼、住宅楼有较强可分割性；而大户型住宅、独幢别墅可分割性差。
2、要分析假定在估价时点拍卖或者变卖时，估价对象最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度。
此问题相对较难。差异程度是量化概念，从价格在估价时点时拍卖或者变卖与最可能实现价格差异来看，差异绝对值不易有确定。可分析的思路与方式：快速变现的可能性有多大；
市场需求程度判断－有效需求的购买力、需求偏好？在什么时间才能把卖出去？变现时能卖成什么样的价格？
3、要估计变现时间的长短(依市场而定)
按一次性变现需要的时间
多次分别变现需要的时间
4、要说明变现费用、税金的种类，需要变现的数额和清偿顺序
本次抵押权人可得价款＝拍卖或变卖的最可能价格－法定优先受偿款－拍卖或变卖的税费；变现费用种类：拍卖或变卖的最可能价格、拍卖或变卖的费用诉讼费用、估价费用、拍卖费用；税金种类：营业税及附加，其他税费；
清偿顺序：假定未设立法定优先受偿权利下的价值、法定优先受偿款；已抵押担保债权数额；拖欠建设工程价款，其他法定优先受偿款，抵押价值；
5、变现能力分析要有针对性。（形成需求的可能性，以住宅为例，本身功能、位置、档次、可改造性等）
（三）抵押估价的风险提示
估价要求内容要完整，分析要合理，针对性要强，风险提示要具体、有针对性。
风险提示的内容包括：
1、关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素进行分析说明；近期同类房地产价值下跌状况，各期变化情况；
2、评估续贷房地产的抵押价值时，对房地产市场已经发生的变化予以考虑说明；
原抵押评估总值，贷出部分的贷款额度、期限，已偿还比重和具体数额；近期本地房地产价格发生的主要变化
3、估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响；估价对象在产权、物质状况变化；本类房地产近期的价格变化。
4、抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点；
信贷规模变化、利率政策变化形成的风险
房地产市场影响价格、总量变化的影响。
5、合理使用评估价值；
正常的评估价值；
谨慎前提下的评估价值。
6、定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估等；
是否需要再评估，应尽早确定，并说明理由。
（四）抵押估价的附件
包括法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录。要求提供法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录的。
这些附件既是必要的依据，也是估价描述与分析的重要素材。
不动产估价实习报告 篇2
关键词：不动产产权估价,市场比较法,成本法,模糊层次分析法,收益折现法
1 引言
在市场经济条件下, 不动产作为特殊商品在经济活动中发挥了重要作用。不动产交易课税、不动产抵押贷款额度确定、涉案不动产的处置等经济活动都需要进行不动产估价。不动产产权估价包括两个部分:机器设备估价和房地产估价。本文以房地产产权估计为例进行分析。
目前对房地产进行评估的方法主要有3种:市场比较法、收益折现法和成本估价法。3种方法各有其适用范围, 在对不同的房地产进行评价时, 所选择的方法一般也不同。当面对一个房地产估价问题时, 首先要确定的就是使用的评估方法。因此本文从分析目前主要应用的方法入手, 在此基础上提出新的不动产权估价理论方法。
2 传统估价理论方法概述
2.1 市场比较法
市场比较法, 它是房地产估价当中最重要、最常用的一种方法, 在英、美、德等西方国家以及中国港台地区广泛应用。它是指在对目标房地产进行评估时, 选择与目标房地产在用途、结构、所在地区等方面相同或相似的房地产加以比较对照, 从已经发生过的交易中获取已知价格, 经过比较修正得出目标房地产在评估时点的价格。
市场比较法的理论依据为经济学中的替代原理, 即若两种商品具有相同的使用价值和效用, 则应对应同一个价格, 两者是完全替代关系。从另一个角度来说, 在同一个市场上的两个具有替代关系的商品如果同时存在, 商品的价格是经过两者相互影响之后所决定的。也就是说市场上具有替代关系的商品之间会存在相互竞争, 价格互相牵制, 最终趋于一致。
市场比较法适用于有大量丰富的交易案例的房地产评估。在选择交易实例时应作出严格的筛选, 必须符合以下条件:
(1) 与目标房地产的用途相同。这是选择可比房产的首要前提, 用途主要指房地产的利用形式, 如是否同为旅馆、住宅、商用写字楼、商业店面、厂房等。在基本类型相同的情况下, 尽量选择更加接近或者一致的实例。
(2) 交易实例必须是正常交易。这里的正常交易是指, 交易在公平竞争、信息畅通、平等自愿的市场条件下进行, 交易双方不存在特殊关系。非正常交易案例不能客观地反映房地产的市场价值, 如关联方交易, 交易价格可能严重偏离实际价值, 因此不能作为比较基础。若正常交易案例的数量严重不足, 确实要使用不正常交易案例, 则需要对其进行修正。
(3) 与目标房地产的建筑结构相同。这里所指的结构主要有:砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构和简易结构。
(4) 与目标房地产的地区应该相近。房地产价格的地区差异是显著的, 因此在选择可比交易数据时, 尽量选择在同一个地区的交易, 若不能做到在同一个地区, 至少为相近的地区。
(5) 可比交易实例的成交日期应与评估基准日接近。房地产价格的变动比较大, 若使用历史数据的平均价格不能很好地反映当前的市场情况。只有使用最近的交易数据才能使评估的价值反映当前的价格水平。若无近期数据, 只能使用距离目前最近的历史数据, 并作相应的物价调整以及房地产行业的涨幅调整。
区域因素和个别因素的修正是市场法的关键。在实务中, 由于影响房价的因素众多而且复杂, 修正系数的确定主观性比较大, 只能依赖评估人员的经验, 所以也就难以保证估价结果的客观、公正。在应用市场比较法进行评估时, 往往是将多个参照实例进行一定的修正之后所得出的评估额进行平均来确定最后的结果, 无论是使用算术平均法、加权平均法、众数法还是中位数法, 得到的结果精确度都不是很高。这也是市场比较法的缺点。
2.2 收益折现法
收益折现法是从房地产的经济效用角度出发来评估房地产价格的一种方法。它的理论依据是, 房地产的价格是由它在未来一段时期内能给业主带来的全部经济收益的现值所决定的。收益法假定房地产的购买者购买房地产的目的是为了获得房地产将会产生的收益, 如果买来自用, 省去的租金就是它的收益;如果购买了商用写字楼, 那么它出租得到的租金是其未来收益。收益折现法是运用适当的折现率, 将未来的纯收益折为现值的一种计算方法。对于收益性房地产的估价而言, 这种方法是非常适用的。
收益折现法的基本计算公式为:V=a/r。式中, a表示房地产每年的纯收益, r为使用的收益折现率, V即为所求的房地产价格。在运用这个基本公式进行计算时, 要明确这个公式是建立在3个基本假设前提上的:a纯收益每年不变;r在整个收益年限中也是不变的, 并且r是大于零的;年期无限。而在对实际的房地产进行估价时, 事实上每年的纯收益是不同的, 并且收益也有一定的年限, 每年的折现率也不尽相同。因此应根据各种不同的情况进行修正, 修正公式如下:
公式 (1) 中的a、r与基本公式的含义是一致的, n是收益年限。因为要评估的是个人住宅类型的房地产, 我国的土地实行公有制, 因此房屋最大的收益年限应该确定为土地使用权的年限。
应用收益折现法最重要的是纯收益和还原利率的确定。这种方法看似简单, 实际上这两个参数的确定正是收益折现法的难点所在。尤其是关于折旧是否应该包含在纯收益当中, 学术界仍有争论。折现率的确定也有多种方法, 其直接影响评估结果的准确性, 而方法的选择依赖评估者的判断。
2.3 成本法
房地产投资与一般商品投资一样, 在投资过程中最重要的任务是要分析投资物的成本。作为房地产开发商, 在其对房地产的开发过程中必然要发生一定的成本, 如土地使用权取得费、土地开发费、建筑物建设费、税金利息等。在开发商进行交易时, 必须以这些成本 (包含正常利润在内) 为基础, 即其交易价格不能低于这一成本, 否则开发商不能实现其预期的收益;同样, 投资者在购买房地产时, 也会考虑成本因素, 其所能接受的价格不应高于其本人开发同一房地产所付出的成本。因此, 在进行房地产交易时, 建筑成本是买卖双方所能接受的价格。这一基本思路即是商品价格的生产费用理论, 基于这一理论而发展起来的房地产估价方法, 称为成本法或成本估价法。
房地产估价的成本法, 是指以待估房地产开发所必需的正常成本为基础估算待估房地产在一定时点、一定状态下的价格的一种方法。这里的成本是指现实的、正常的、完全的成本。由于任何房地产都可以从成本和费用角度进行估算, 因此成本法适用于所有房地产的估价。
根据成本法的概念和房地产开发过程, 成本法估价公式包括三种情况:新开发土地估价公式;新开发房地产估价公式;旧有房地产估价公式。
2.3.1 新开发土地估价公式
新开发土地的成本主要包含:土地取得成本、土地开发成本、正常利润、税金以及土地增值收益等。因此, 运用成本法估算新开发土地价格的估价公式可以表示为:土地价格=土地取得成本+土地开发成本+正常利润+税金+土地增值收益。
2.3.2 新开发房地产估价公式
新开发房地产的成本有:土地价格、建筑物成本以及正常利税。因此, 运用成本法估算新开发房地产价格的估价公式可以表示为:房地产价格 (P) =土地价格 (C1) +建筑物成本 (C2) +正常利税 (C3) 。
2.3.3 旧有房地产估价公式
旧有房地产相对于新开发房地产已经有一定的使用时间, 对原建筑物应进行折旧。运用成本法估算旧有房地产价格的估价公式可以表示为:房地产价格=土地价格+建筑物现值=土地价格+建筑物重新建造价格-累计折旧=土地价格+建筑物重新建造价格×新度。
3 基于模糊层次分析法的房地产估价理论
3.1 房地产估价评价指标体系
房地产估价评价指标体系主要影响因素和评价指标见表1。
3.2 评价指标的处理
房地产估价评价指标可以分为两大类:定性指标和定量指标。其中定性指标是指难以量化的指标, 例如水污染、大气污染等指标, 难以进行量化比较或测量。对于定量指标, 由于量纲不同, 很难建立统一的评价标准, 需要进行无量纲化处理使各个指标能在一个统一的平台进行计算。
3.2.1 定性指标的量化处理
为避免主观判断所引起的失误, 增加定性指标的准确性, 可采用语义差别隶属度赋值方法, 将定性指标分成5个档次:很好、较好、一般、较差、很差, 并对每个档次内容所反映指标的趋向程度提出明确、具体的要求, 建立各档次与隶属度之间的对应关系。根据对应关系将指标评价值定为100、80、60、40、20。
3.2.2 定量指标的无量纲化处理
(1) 指标的一致化:
对于极小型指标, 令xijk′=Mij-xijk;
对于居中型指标, 令
其中, xijk为测量值, Mij、mij分别为指标的允许上下限或测量样本的极大值和极小值, xijk′为xijk一致化的结果。
(2) 指标的无量纲化:采用功效系数法对指标进行无量纲化。
3.3 确定指标的权重
房地产估价评价指标体系是一个复杂的多层结构, 众多指标层层相连, 各因素对估价均有一定影响, 但是影响的程度不同, 即计算的权重不同。层次分析法 (AHP) 适用于层次结构中各因素权重的确定, 主要步骤如下:
3.3.1 构造判断矩阵
在递阶层次结构综合指标体系建立后, 针对上一层次指标因素, 下一层次与之有联系的分指标之间两两进行比较所得的相对重要性程度, 用具体的标度值表示出来, 写成矩阵的形式, 这就是判断矩阵。
3.3.2 层次权重值的确定
依据判断矩阵求解各层次指标子系统或指标项的相对权重问题, 在数学上也就是计算判断矩阵最大特征根及其对应的特征向量问题。以判断矩阵H为例, 即:
式中, H为判断矩阵;λ为特征根;w为特征向量, 解出λmax及对应的w。将λmax所对应的最大特征向量归一化, 就得到下一层相对于上一层的相对重要性的权重值。
3.3.3 一致性检验
在AHP中引用判断矩阵最大特征根以外其余特征根的负平均值, 作为度量人们在建立判断矩阵过程中所作的所有两两比较判断偏离一致性程度的指标CI。
式中, n为判断矩阵阶数;λmax为判断矩阵最大特征根。判断矩阵一致性程度越高, CI值越小。当CI=0时, 判断矩阵达到完全一致。
在建立判断矩阵过程中, 思维判断的不一致只是影响判断矩阵一致性的原因之一, 且随着矩阵阶数的提高, 所建立的判断矩阵越难趋于完全一致。这样对于不同阶数的判断矩阵, 仅仅根据CI值来设定一个可接受的不一致性标准是不妥当的。为了得到一个对不同阶数判断矩阵均适用的一致性检验临界值, 就必须消除矩阵阶数的影响。AHP方法提出用与阶数无关的平均随机一致性指标RI来修正CI值, 用一致性比例CR=CI/RI代替一致性偏离程度指标CI, 作为判断矩阵一致性的检验标准。
RI值是用于消除由矩阵阶数影响所造成的判断矩阵不一致的修正系数。数值见表3。
在通常情况下, 对于n≥3阶的判断矩阵, 当CR<0.1时, 就认为判断矩阵具有可接受的一致性。否则, 当CR≥0.1时, 说明判断矩阵偏离一致性程度过大, 必须对判断矩阵进行必要的调整, 直至使之具有满意的一致性为止。
3.3.4 各层次组合权重的计算
由各判断矩阵求得的权重值, 是各层次指标子系统或指标项相对于其上层某一因素的分离权重值。因此需要将这些分离权重值组合为各具体指标项相对于最高层的组合权重值。组合权重计算公式为:
式中, Wijk为确定指标xijk的总权重值;wi为第一层权重, wij为第二层权重, wijk为第三层权重。
3.4 房地产估价的综合值
根据上述定性指标的量化、定量指标的无量纲化处理和层次排序权数的确定, 可以计算出综合评价结果, 计算公式如下:
4 实例分析
以山东某楼盘为例采用基于模糊层次分析的估价方法进行估价分析。最后得分单位为百万元层。
4.1 构造各阶判断矩阵
各层判断矩阵是经过修正并且通过一致性检验后的一致性矩阵, 鉴于篇幅原因, 从略。
4.2 各阶权重计算
为了简化计算, 采用乘积方根法 (几何平均值法) 来计算权重系数。首先求各行元素的几何平均值bi, 再把bi归一化求权重系数, 公式如下 (ωj为权重向量) :
经计算可得各阶权重系数 (略) 。
4.3 计算房地产评估评价值
将处理过的指标代入计算公式, 最终得到房地产的评价值, 由于篇幅关系省略了指标的处理内容, 最终S=68.23。由此可以得出该房地产总价为6 823万元。
5 结论
房地产估价的理论和方法目前有很多种, 且各有自己独立的理论体系和应用特点, 在运用上又都有一定的适用性和局限性。本文提出基于模糊层次分析法的估价分析法, 该方法的有效性仍需进一步检验。
参考文献
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不动产估价评价机制的探讨 篇3
一、不动产估价对银行的作用
我国商业银行抵押贷款大约占贷款总额的1／3，不动产抵押贷款占抵押贷款的绝大部分。不动产抵押由于提供了相应的债权担保，大大降低了贷款风险。在不动产抵押贷款的贷前、贷后和不良债权等阶段，不动产估价起到不可替代的重要作用。
抵押评估要发挥作用的前提条件是不动产抵押物价值的合理评估，其贯穿于银行抵押贷款贷前、贷后和不良资产处置三个阶段。
(1)贷前阶段。对于银行来说，抵押物是否存在瑕疵及抵押物价值的合理确定是能否给予借贷的关键性指标之一。凭借估价报告，银行可以审查评估标的物各项权证的完整性、真实性和有效性及是否具备抵押条件，除此之外银行还可以评估值的一定比例确定最终贷款额。随着中小企业信贷业务比重上升较快，在银行未能充分了解借款人需求信息、信用状况、财务状况的情况下，选择其不动产作为抵押物，是降低信贷风险的关键性措施。
(2)贷后阶段。放款后，银行会不断地跟踪借款人的履约和抵押物情况。遇到市场行情波动较大，抵押物价值下降较多的情形，借款人就可能产生违约并将抵押物“廉价”卖给抵押权人(即银行)。因此，当抵押物价值面临大幅缩水时，银行就会要求重新评估，并确定借款人是否提前多还或增加担保物，以防范抵押物价值贬值带来的违约风险。
美国JP摩根银行的研究表明，若在信用风险暴露之前的6个月采取预防措施，平均风险损失率仅为1％～2％；提前3个月采取措施，平均风险损失率为3％～6％，提前1个月采取措施，损失率为10％～20％，若无任何防范措施，风险损失率可能高达50％以上。这也说明在贷后借款存续期对抵押物价值变化进行动态跟踪是十分重要的。通过放款前后评估价值对比的差异，可以发现不动产抵押后存在的风险幅度。银行一般会在贷款或初次评估一年后实施重新评估，也可以根据需要不定期跟踪评估。
(3)不良资产处置前的预评估。当借款人无法还款时，抵押物的处置方式及变现价值就成为银行可能收回债权多少的重要参考依据。若处置价格过低或处置成本过高，银行会面临更大的损失。通常银行要变现抵押不动产，一般要经过8个环节（①认定违约3个月②律师函催款1个月③法院诉讼2个月④判决生效15天⑤宽限期6个月⑥拍卖公示7天⑦拍卖进款20天⑧其他准备时间10天），即使每个环节都很顺利，处置、变现抵押房产的时间最快也要14个月时间。
二、对银行建立的不动产估价评价机制的看法
考虑成本收益、专业分工协作和脱钩改制要求等因素影响，商业银行在经营过程中引入包括不动产估价等不同类型的中介机构提供有关服务。中介机构对商业银行的业务发展和贷款风险防范方面起到积极的推动作用，但有些估价机构与借款人恶意串通损害银行利益的案件，又让银行产生新的借贷风险。银行常发现一个现象，即贷前不动产抵押物的评估价往往高于其实际价值，但在处置不良抵押物时，其评估价值又低于实际价值，处置后的成交价值更低。
据某国有商业银行公布的近3年来的数据，抵债资产的受偿率在70％以上的很少，多数在30％—70％之间，一部分在20％以下，造成受偿率低的一个重要原因是放款前评估值明显偏高。
如果复核价值比较可靠，以误差在20%以内为可接受的合理区间，那么评估偏差率在20%以上就有高估嫌疑。从上述可知，超过半数的业务评估偏差率在20%以上，无疑给放款后带来较大风险。
为对抵押物进行有效监管，人行对商业银行开展抵押物价值评估提出了明确的监管要求。《贷款风险分类指导原则》中规定“商业银行应制定明确的抵押、质押品管理和评估的政策和程序”。
针对估价产生的新风险，银行加强了对估价的常态化管理，其重点主要是建立估价评价和管理机制，并通过设立专门的部门或岗位来落实。主要有六点：
（1）建立每年的机构准入申请和核准机制。以分行（省或市）为单位，通过上年度的考核确定入围名单，各基层银行或委托人必须在此范围内选择评估机构，评估业务名义上由借款人委托，但实际上存在各种形式。目前常见的评估业务委托形式有：
①招投标。对于敏感或重大项目，银行一般会通过公开招标和邀请招标等方式确定评估机构。
②摇号、抽签。此方式通过摇号机随机摇号，摇号结束后，由委托人或招标单位当场宣布摇号结果。有关金融监察部门现场全过程监督。抽签的方式类似摇号。目前银行要成批处置或拍卖的资产一般也会通过此方式确定评估机构。
③指定专门机构。当然现实中也存在某些估价机构凭借其与业务管理部门或业务管理部门的一些工作人员间的特殊关系，对某些估价业务存在一定程度的垄断。
④委托人和估价机构私下协商确定。在确定的入围名单内，由委托人和估价机构自行协商确定。
（2）预评估。为减少盲目性和确实降低放款风险，有的分行要求基层银行在确定抵押物时进行预评估，将预评估结果与分行信贷管理部门进行沟通。基层银行一般会委托自己熟悉和信任的评估机构进行预评估。
（3）估价专家顾问团队。信贷审核部门聘请一批从估价机构或社会聘请的估价专家顾问，遇到疑难问题时可以进行电话咨询。
（4）招聘估价师为银行信贷部门估价报告审核人员，并对估价报告进行复核和打分。同时制定抵押评估规则和评估方法所采用的参数标准，如不同类型不动产的投资收益率、利润、租金等。通过这些参数引导评估师按照他们制定的评估规则去完成抵押评估，而不是屈从于借款人。
（5）复核评估报告。信贷部门对评估报告进行审查，并结合自己的经验或咨询估价专家团队意见对估价结果的合理性进行判断，并给出评估偏差值。这种工作带有明显的主观性。
（6）公示。经复核，仍发现评估报告有重大问题，采取不定期公示不合格报告的估价机构及签字估价师，并拒绝其出具的评估报告。
应该说，对于分行一级的信贷管理部门由于其角色是防范金融风险，能够比较客观和谨慎地对待评估报告，对评估机构的评价逐步建立起比较规范的评价体系。但由于评估报告是由基层银行往上申报，基层银行的主要任务是业绩，在其眼里抵押物只是一个次要的防范手段，其更注重对借款人尤其是企业经营能力、利润和产业前景的考察，而前后者之间往往会产生矛盾，基层银行的解决办法往往是操纵评估机构高估抵押物价值。基层银行面临市场拓展的压力，在各项经营考核指标的驱动下，存在削弱风险防范、只顾眼前利益的倾向。
三、目前银行不动产估价评价机制的缺陷及其危害性
金融机构作为抵押评估报告的使用人，建立估价管理和评价体系是必要的，但由于对估价专业管理的缺乏，评价机制的缺陷集中表现在人为因素较为明显。主要表现在：
（1）有些银行不按照评估机构资质等级、人员素质、执业水准等为依据选择评估机构，而是将折扣和回扣高低作为评价和入选依据。一些银行选择的“优秀”估价机构与行业主管部门或协会的信用等级有较大出入，其后果是降低了行业公信力。
（2）合作条款由银行单方面设定，评估机构没有话语权。一些银行单方面提出一些不合理要求，甚至要求评估机构缴交一笔不菲的保证金。其后果是导致评估行为失当。不合理要求主要有：
①要求评估机构按照银行提出的估价报告格式出具估价报告。简化了的估价报告只需列估价项目名称、位置、估价结果、估价机构公章加上估价师签字就可以了。
②要求评估机构按照银行规定的工作日完成估价报告。评估报告的质量难以保证，甚至有些估价师都来不及现场勘察。
③要求评估机构按照银行提示的估价结果倒推评估。一般银行确定的抵押贷款额度根据不同的物业用途类型按正常评估值的30%—70%放贷，为保证贷款额度的实现，银行要求估价师根据贷款比例调整评估结果，使估价结果与贷款金额相“匹配”，以应付金融检查。
④要求评估机构按银行要求收取评估费用。个别银行打出评估费优惠甚至免收评估费的条件吸引客户，银行只付给评估机构很低的评估费用。有些银行在此基础上还要求评估费分成（回扣）。收费过低，显然会严重影响估价报告质量。
⑤指定签字估价师。有些银行在指定评估机构时，还要求评估机构把评估业务交给其信任和好沟通的估价师，这样就可使估价报告按照银行的意愿出具。
由于银行的不合理干预，评估机构不得不：①违反估价规范格式出具简化的估价报告。②背离谨慎原则。为迎合银行和委托方的需要，有意识选择成交价或租金偏高的可比实例。③滥用假设限制条件。一方面为满足委托方的不合理要求，另一方面又要推卸责任，就只好随意假设限制条件，例如划拨地不扣土地出让金等、随意假设容积率和用途等。
银行不动产评价机制及指定评估机构的缺陷，增加了抵押贷款的风险性，一方面给银行内部人员的腐败提供了机会，另一方面也可能出现估价机构和客户串通的现象。
四、不动产抵押估价面临的现实技术困境
尽管经过近二十年的发展，我国不动产抵押估价技术得到较快提高，但相对于评估市场和金融安全的要求，仍有较大差距。估价技术的不足也导致了评估偏差和评估技术风险。目前不动产抵押估价技术风险主要反映在价值定义、评估假设前提、评估方法及参数和最终结果的确定、变现风险提示等一系列问题上。
(1)价值定义的难点。一直以来评估业内未能很好地统一市场价值和抵押价值的含义。比如某公司以在建的厂房和土地抵押，抵押物评估值3000万（市场评估价），从银行贷款2100万元（抵押价值），后该公司因突发事件倒闭，法院委托拍卖处置，拍卖成交价2500万元，变现费用、补缴土地出让金、建设工程价款、补欠税、补拖欠的员工工资合计约1200万元，银行贷款损失至少800万元，损失超过38%。
(2)在评估假设条件和评估依据上存在的难点。比如，法院在拍卖处置一些产权或面积不清的不动产时，法院自行确定其依据进行评估导致买受人无法办理产权的情况。又如抵押的土地被法院处置时，闲置超过一年，其评估假设条件是否与一般的正常情况相同。另外，对一些影响抵押价值的关键性因素难以准确量化，例如容积率、环境因素、土地和地上建筑物的协调性等。这些因素对不动产价值的影响如何量化，在我国的大部分不动产估价报告涉及很少。如何确定地下容积率对地价的影响；环境影响和污染程度评估也仅在估价报告中有笼统的描述，目前我国也没有这一方面的技术规程。
(3)市场环境和评估方法选择的难点。如：①规范强调能用市场比较法的应以市场比较法为主要方法，但在市场泡沫严重的情况下，售价与年租金比值达300以上甚至更高，片面强调市场比较法为主可能造成严重的放款损失。②带租约的不动产抵押评估时，租约与不动产价值之间的关系如何确定，也是评估经常遇到的难题。比如曾遇到将尚可使用年限为25年，前20年租金已一次性收缴的办公楼来抵押作担保的情况。③在建工程评估一般为土地及地上建筑物的价值之和，但面临的一个难题是开发商在进行在建工程抵押时可能办理预售许可证，也就意味着进行期房套数销售，那么这种情况还如何分割出其抵押价值是一个难点。
(4)确定最终的估价结果的难点。对同一抵押物采取市场比较法、成本法、收益法等方法时，其评估结果差异可能较大，如何取舍和赋予各方法权重，最大程度规避抵押风险也是难点。比如在房地产价格很高而土地招拍挂市场价格又偏低的情况下，如何合理确定已开发商住房地产的土地价格。
(5)评估中的参数是影响评估结果的最直接因素，也很容易成为人为调控估价结果的手段。例如在采用市场法时，选取偏高或偏低的可比实例，或在运用收益法时，折现率选取不当，均会造成评估结果的失真。
(6)变现能力分析的难点。如何在谨慎和保守原则的前提下，充分考虑未来市场变化和短期强制处分等风险因素是一个难点。如何在经验数据基础上对不同的抵押物进行变现及对可能变现率进行合理分析，是目前估价机构面临的一大难题。
五、完善不动产估价评价机制，降低银行放款风险
由于不动产抵押估价对银行的重要性，在分析评价机制存在缺陷的基础上应着力完善抵押估价评价体系。银行可以根据自己的需要建立公开、规范和有效的估价机构评价体系。笔者认为评价体系可包括机构基本情况指标、机构业务能力情况指标和规范执业情况指标等三部分。该评价指标体系实行百分制，在基本评价值的基础上，可结合银行聘请的估价专家团队打分进行修正。其中：机构基本素质指标权重为10%，机构业务能力指标权重占70%，机构执业规范指标权重占20%。通过考核评价体系得出的分数高低对估价机构进行信用分级，如AAA级、AA级、A级和B级。获得AAA级（80分以上）、AA级的（60至80分）在下一年度可以入围，A级（60分以下）的下一年度不得入围。B级的（出现重大失实报告等严重违规行为的）的则规定更长时间的禁止入围。
要使上述评价体系更完善，银行应注意抓好评价体系中的几个重要环节：
(1)建立联动的长效机制。要建立与行业行政主管部门、行业协会和估价机构等有关各方的良性互动机制。通过联动机制，共同出台不动产抵押评估操作指南并推动行政主管部门对估价机构的监管。其次，银行应加强与行业协会的沟通和交流，充分发挥协会自律管理和专家咨询等作用。再次，银行应加强与估价机构协调和沟通，把自己对估价报告的看法反馈给估价机构，加强质量控制。
(2)遵照严格的程序和标准，明确估价机构的准入退出机制，并向社会发布，让估价机构有章可循。银行应统一估价机构的入选标准。重点考察估价机构的执业资格、估价师数量、诚信记录、客户反映、各级银行评价、收费合理性、估价报告打分情况、是否存在造假行为及履行估价合同的情况等方面，结合行业行政主管部门、行业协会等年检和资信评级情况综合评审确定。一般应在自愿报名的基础上采取公开选聘方式，通过信用评级分数确定合作的估价机构。
(3)规范估价报告复核标准。银行可以借鉴行业协会出台的估价报告评审标准进行估价报告复核和打分。重点审核估价对象的界定及产权是否清晰、估价中参数确定是否有依据和合理、评估方法选取及估价结果确定的合理性、假设限制条件是否合适、是否有需要特殊处理的问题、报告是否采取谨慎的估价原则、是否考虑了未来市场变化和短期强制处分风险因素、估价结果的偏差率多少等。
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房地产估价公司实习报告 篇4
2006-06-30 10:03:40 作者：helen 来源： 浏览次数：471
2004年7月我在××房地产估价有限公司实习。虽然时间不长，但通过这一段时间的实习，我对房地产估价这一行业无论是理论上还是感性上，都有了一定的认识。
首先，我先来谈一谈对房地产估价在理论上的认识。房地产，是一种稀却的资源、重要的生产要素和生活必需品，是人们最重视、最珍惜、最具体的财产形式。随着经济发展、社会进步、人口增加，对其需求日益增长。在市场经济中，房地产还是一种商品，成为人们投资置业的良好对象。由房地产的投资开发、咨询、估价、经纪、物业管理等组成的房地产业，是国民经济中的一个重要产业。房地产是一种特殊的商品，房地产业是一个特殊的产业。现代房地产业在我国的兴起，虽然是近一二十年的事，但其来势迅猛，一波三折，富有生命力，为世人瞩目。特别是1992年和1993年我国曾一度出现“房地产热”，1993年以后开始实施“宏观调控”，1998年提出把住宅建设培育为新的经济增产点，等等。房地产业，在我国社会主义市场经济的发展中越来越重要。
房地产估价从表面上看，好像是估价人员在给房地产定价―估价人员认为值多少钱就值多少钱。但实际上，房地产估价不应是估价人员的主观随意定价，而应是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程，将客观存在的房地产价格或价值揭示、显示出来，是科学与艺术的有机结合。要做好房地产估价，不仅需要通晓房地产估价的理论、方法和技巧，还需要具备房地产制度政策、开发经营，以及经济、建筑、城市规划、法律等多方面的知识，需要理论与实践高度结合。实习中，通过与科星有关估价人员的接触，可以了解到，他们原来有的是学建筑设计的，有的是学建筑经济的，有的甚至是学会计的，但在实践中他们则必须各方面的知识融会贯通，只有这样，才能将估价工作做得尽可能的完善。
房地产、房地、土地和建筑物的含义有所不同，其中：房地产可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的合成体；房地指土地与建筑物的合成体；土地仅指土地部分，如说土地价格时，此价格不含地上建筑物的价格；建筑物仅指建筑物部分。
在我国有人习惯将房地产估价称为房地产评估，但这种叫法不够确切。因为评估一词的含义太广，不仅可以包含房地产价值评估，还可以包含房地产质量、等级评估，甚至可以包含房地产制度政策评估、房地产企业资信评估等，所以，称为房地产价值评估、房地产价格评估，或者简称房地产估价，更为准确些。
从专业角度来讲，房地产估价是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
房地产估价应借助科学的估价方法，不能单纯依靠估价人员的经验。在房地产估价上产生了三大基本方法，即：比较法、成本法、收益法。除此之外，还有一些其大的估价方法，如假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。但在实习中，通过一些案例，以及与估价人员的交谈，可以看到，无论那种方法，最终还是由市场决定，任何一项房地产估价的案例，受市场这一因素的影响极大。
影响房地产价格的因素多而复杂，估价人员必须熟练地掌握各种影响房地产价格的因素，以及它们是
如何，及在何种程度上影响房地产价格的。目前影响房地产价格的因素主要有以下9类：
1、自身因素；
2、环境因素；
3、人口因素；
4、经济因素；
5、社会因素；
6、行政因素；
7、心理因素；
8、国际因素；
9、其他因素。
房地产估价程序，是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按其内在联系性所排列出的先后进行次序。一般来说，从获取估价业务开始至完成估价后的资料归档时止，一宗房地产估价活动的全过程和步骤如下：
1、获取估价业务；
2、受理估价委托及明确估价基本事项；
3、拟订估价作业方案；
4、收集估价所需资料；
5、实地查勘估价对象；
6、选定估价方法计算；
7、确定估价结果；
8、撰写估价报告；
9、交付估价报告；
10、估价资料归档。房地产估价虽然应按照上述程序进行，但在实际估价中各个步骤之间并不是割裂的，相互之间回有一些交叉，甚至需要一定的反复。
房地产估价总的要求是独立、客观、公正，在具体估价作业中应遵循的原则主要有以下5项：
1、合法原则；
2、最高最佳使用原则；
3、替代原则；
4、估价时点原则；
5、公平原则。房地产估价原则是使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的估价结果具有近似性。
专业估价人员，是经房地产估价人员资格考试合格，由有关主观部门审定注册，取得执业资格证书后专门从事房地产估价的人员。要成为一名合格的房地产专业估价人员，不但要符合一定的要求，还应遵循一定的职业道德。因为，估价人员的估价结果是否客观公正，不仅取决于他对估价理论和方法的掌握程度，他所具有的估价实践经验，还取决于他的职业道德修养。在实习过程中，我了解到科星的估价人员，他们不但有的具有注册房地产估价师的资格，有的具有土地估价师的资格，有的还具有注册会计师、注册资产评估师的资格。在与他们短暂的两个星期接触中，我发现他们工作态度非常认真，工作时极其仔细、专业，只有这样，才能对估价对象负责。
其次，我再来谈一谈对房地产估价在感性上的认识。虽然我和张老师只去两个星期，但科星的估价人员却说我们恰逢其时，因为这一阶段正是一年中他们业务较忙的时段，每年夏天他们都是“天大热，人大干”。每当他们有评估项目时，我们都随同一起去参观、了解。通过实际的接触，我对房地产估价的认识更深一层。以下是我在实习中接触到的几个案例。
案例一：2004年7月6日8点30分，我们随同项目经理**及其助手**，一同来到位于**的某工厂进行评估。这是科星受**区法院的委托进行的司法评估项目。该厂原先租用了**村的土地，由于该块土地被征管，在该厂尚未与**村及土地管理所关于厂房、办公楼等价值达成共识之前，对方就将该厂的厂房、办公楼、宿舍等推倒，因此，双方发生了争执，该厂将**村和土地管理所告上了法院。科星房地产估价有限公司受**法院的委托，对该厂已被拆除的厂房等的价值进行估价。当我们一行来到该厂的原址后，估价人员马上开始了取证工作。由于厂房、办公楼等已被拆除，他们一方面拍照取证，另一方面要求该厂及**村有关人员在场，进行相关询问，并按司法程序每一方签字作证。在取证时，楼房的高度、占地面积，造楼所用的材料是红砖还是空心砖，地基怎样铺垫的等内容他们都询问得非常仔细。关于厂房双方发生了争执，为此，我们一行又驱车来到距离该厂原址12公里的新址取证，拿到了原厂房的照片。当我们回到科星时，已是12点30分。
案例二：2004年7月8日13点，我们随同项目经理**等四人，一同来到位于**的**有限公司进行评估。该公司有办公楼一幢，厂房部分以及接待所部分三处地方委托**装潢公司进行装修，**装潢公司由于业务繁忙，将该装修工程再出包给其他公司，并预付给其10万元。在工程已进行了一段时间后，承包方提出资金不够，要求**装潢公司补付20万元，双方由此发生争执。科星房地产估价有限公司受**装潢公司的委托，对已装修的部分进行估价。在我们到达以后,估价人员先将三处地方的装修情况做了一个总的了解,进行了
现场勘察,对装修所用建材的种类、规格、数量等做到心里有底。然后，向对方索取了这三处地方的图纸。由于测量工作非常复杂、耗时，所以双方约定再安排时间测量。我们一行在晚上19点才回到了公司。
案例三：2004年7月9日12点，我们随同助理会计师**等三人，一同来到位于**镇的某套居民住宅进行评估。这是科星受**法院的委托进行的司法评估项目。这是一套建筑面积57平方米左右的居民住宅，楼层总的为6楼，该套住宅位于6楼，在1993年底进行了装修，至今已有十年左右的时间。当事人由于离婚，要求进行财产分割。科星房地产估价有限公司受**法院的委托，对该套住宅的房屋价值及房屋装修进行估价。我们来到6楼的住房内，估价人员首先查看了房产证等有关文件，然后对房屋面积进行测量，对装潢的新旧程度、所用的材料、装潢时投入的物品等进行记录，最后要求当事人过目并签字。本以为这个估价项目非常简单，但当我们回到公司时，也已是16点了。
案例四：实习的第一个星期，我们主要是随同科星的估价人员出去做项目。实习的第二个星期，由于天气炎热，公司的估价人员都没有出去做项目，我和张老师也就在公司了解一些情况，看他们对估价项目做出来的评估报告。期间，我看到了这样一个评估报告：科星房地产估价有限公司接受**法院的委托，对位于**路**号的**大厦806室、807室、808室进行拍卖底价估价。**大厦由于位于**路，这是一个比较成熟的地区，周边环境已较成熟，所以该次估价项目采用市场比较法。估价人员选取了**大厦150X室、40X室及位于**路263号的**公寓160X室作为比较，这三套房屋均在6月份成交，前两套都为二室一厅，成交价分别为7 008.10元/平方米和6 477.30元/平方米，后一套为三室一厅，成交价为6 248.90元/平方米。估价人员将**大厦806室作为基数，通过与这三套房屋一系列因素的对比、修正，得出估价对象，即**大厦806室、807室、808室在2004年6月29日的公允市场单价为6 374元/平方米。因为考虑这是要拍卖的房屋，要求快速、及时，所以再确定了一个拍卖变现系数为80%，则：6 374×80%=5 099（取整）。这样，最后确定了**大厦806室、807室、808室的单位建筑拍卖底价为5 099元/平方米。
最后，我再来谈一谈对房地产估价这一行业的感触。人们常说：“隔行如隔山。”原先我一直认为我们上课是非常得辛苦，但通过这一次短暂的实习，我认识到其实每行每业都是很辛苦的，只是形式上有所不同。像这次接触到的房地产估价业，他们经常要出去工作，或者在户外，或者要爬上爬下测量、观察。如案例一中，我们到了**工厂的原址，由于已被拆除，我们只能站着勘察，长时间的接受“日光浴”。
又如案例二中，从出门到回来，经历了6个小时，回到学校时，天已是乌黑了。再如案例三和案例四中，看似简单的项目，也需要花费大量的时间和精力，做好前期、中期和后期工作，才能将整个估价项目完成。同时，我也非常感谢科星房地产有限公司的所有人员，在实习期间，他们对张老师和我接待热情，有问必答，使我们的实习真正是达到了预期的目的。
房地产估价报告 篇5
二、估价调查对象：
本次课程设计内容为合肥大溪地某层办公场所的估价。项目位于合肥蜀山区黄山路以北，岳西路以西，西临永久绿化带“大溪地”项目开发充分利用了坡地的地形优势，各组团空间错落有致，层次丰富，力求为置业者营造一个舒适、安全、生态、时尚的居住区。大溪地国际BLOCK街区，是以大溪地人文精神与理想人居的全新构想，创建的一种符合国际文明居住标准的新型居住模式，包括花园洋房、多层、小高层、高层等多种住宅形态，SOHO公寓、IEO型总部办公楼、酒店、主力商业店、步行街、体育馆、艺术馆、儿童游乐中心、幼儿园、中小学等完善设施，是一个超大型开放式综合国际街区，充分体现未来居住标准。小区内部有百米风情步行街，9300多平米的艺术馆、体育馆、名牌小学、合肥50中、2所幼儿园、综合商场有家乐福超市、好又多超市、合肥协和医院、中西医院结合医院、炮院医院、105医院、合肥脑科医院等基本配套设施。园林景观:9300多平米的艺术馆、“大溪地”项目开发将充分利用坡地的地形优势，各组团空间错落有致，层次丰富，力求为置业者营造一个舒适、安全、生态、时尚的居住区。
三、课程设计进度计划：
2011年12月19、20日————收集资料 2011年12月21日——— 计算
2011年12月22、23日————撰写估价报告
四、课程设计实施途径：
（一）、运用收益法估价应按下列步骤进行：
1、搜集有关收入和费用的资料;
2、估算潜在毛收入;
3、估算有效毛收入;
4、估算运营费用;
5、估算净收益;
6、选用适当的资本比率;
7、选用适宜的计算公式求出收益价格。
（二）、净收益应根据估价对象的具体情况，按下列规定求取：
出租型房地产，应根据租赁资料计算净收益，净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金。租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。维修费、管理费、保险费和税金应根据租赁契约规定的租金涵义决定取舍。若保证合法、安全、正常使用所需的费用都由出租方承担，应将四项费用全部扣除;若维修、管理等费用全部或部分由承租方负担，应对四项费用中的部分项目作相应调整。
（三）、估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限制的之外，都应采用正常客观的数据。有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。利用估价对象本身的资料直接推算出的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，应与类似房地产的正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较。若与正常客观的情况不符，应进行适当的调整修正，使其成为正常客观的。
（四）、在求取净收益时，应根据净收益过去、现在、未来的变动情况及可获收益的年限，确定未来净收益流量，并判断该未来净收益流量属于下列哪种类型：1每年基本上固定不变;2每年基本上按某个固走的数额递增或递减;3每年基本上按某个固定的比率递增或递减;4其他有规则的变动情形。
（五）、资本化率应按下列方法分析确定：
l市场提取法：应搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率。
2安全利率加风险调整值法：以安全利率加上风险调整值作为资本化率。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率;风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途及新旧程度等确定。
3复合投资收益率法：将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率，按下式计算：R= M·Rm +(1-M)Re(5)式中R ——资本化率(%);M——贷款价值比率(%)，低押贷款额占房地产价值的比率;Rm——抵押贷款资本化率(%)，第一年还本息额与抵押贷款额的比率;Re——自有资本要求的正常收益率(%)。
4投资收益率排序插入法：找出相关投资类型及其收益率、风险程度，按风险大小排序，将估价对象与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定资本化率。
（六）、资本化率分为综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率，他们之间的关系应按下式确定：RO=L*RL+B*RB(6)式中RO——综合资本化率(%)，适用于土地与建筑物合一的估价;RL——土地资本化率(%)，适用于土地资本估价;RB——建筑物资本化率(%)，适用于建筑物估价;L——土地价值占房地产价值的比率(%);B——建筑物价值占房地价值的比率(%)，L+B+100%.（七）、计算收益价格时应根据未来净收益流量的类型，选用对应的收益法计算公式。
（八）、对于单独土地和单独建筑物的估价，应分别根据土地使用权年限和建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有效年限收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时，应根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有效年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧的土地取得费用的摊销。对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限短于使用权年限时，可采用下列方式之一处理：1先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有效年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销;然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值。2将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。
房地产估价报告
估价项目名称：合肥大溪地某层办公场所 委托方：合肥某大溪地客户经理 估价方： 估价人员：
估价作业日期
第一篇 前言
致委托方函 ××客户经理：
根据委托，我们对您合肥大溪地某层办公场所在估价时点2011-12-21的房地产价值进行了评估。评估的目的是为您的住房者提供价格参考。
估价人员根据估计目的，遵循估价原则，经过市场调查和实地查勘，遵照《中华人民共和国房地产管理法》、《房地产估价规范》及其他相关法规，选用收益法和市场比较法进行了评定估算，确定估价对象在估价时点的公开市场价值总额为849911.64元，平均市场单价4721元/m2。
此致
2011-12-20
模拟法定代表人： 估价师声明 我们郑重声明：
1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限
3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系和偏见。
4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告
5.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。6.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
7.如未得本公司的书面许可，本估值报告书的全文或任何部份内容或任何注释，均不能以任何形式刊载于任何文件、通函或声明。
8.最后，根据本公司的一贯做法，我们必须申明，本估值报告书仅供委托
方使用，本公司不承担对任何第三者对本报告书的全文或任何部份内容的任何责任。
模拟房地产估价师： 估价的假设和限制条件
1.鉴于同一估价对象，估价目的不同，估价依据以及采用的价值标准会有所不同，评估出的客观合理价格或价值也会有所不同。本次估价报告的估价结果所体现的是估价对象在完整权利状态下的现有价值，为委托方地产转让提供参考依据。因此，本估价报告的估价结果仅作为委托方确定估价对象在没有他项权利约束条件下现有价值的参考依据。
2.本次估价基于委托方所提供的全部资料具备真实性和合法性，且该估价对象具有完整和合法的产权之前提进行估价。仅在此前提下，本估价报告的估价结果才能有效地体现估价对象在估价时点的实有的公开市场价值。委托方保证所提供的全部资料具备真实性与合法性，并对此承担全部责任。
3.本次估价基于目前及未来的社会政治经济环境和房地产市场是正常稳定的前提进行估价，即本次估价中所涉及的房地产之价格、成本、税额等都是根据当前市场状况确定的，均不考虑未来的变动。对于估价对象的年收益视为恒定不变，且不考虑资本化率每年的波动。
4.房地产估价结果具有很强的时效性，因此，本次估价的估价结果是估价对象在估价时点的价格，不能将该估价结果作为估价对象在其他时点的价格。
5.根据《房地产估价规范》，本报告的估价结果体现估价对象在估价时点的实有的公开市场价值。
6.未经估价方书面同意，任何单位或个人不得将本估价报告的全部或部分及任何参考资料于公开发表的文件、通告或报告中引用，亦不得以任何形式公开发表。
7.报告中所使用的货币为人民币。
第二篇
估价结果报告
委托方：合肥大溪地客户经理
模拟法定代表人：×××
写字楼：合肥国大溪地××层××号 估价方： 模拟法定代表人： 住所 估价对象
名称：合肥大溪地某层办公场所 坐落：合肥大溪地 建筑面积：180平方米； 建筑结构：框架剪力墙结构
装修情况：外墙： 涂料，干挂石材 供暖： 无 大堂： 无 内墙： 毛坯 门： 暂无资料 窗： 双层真空玻璃
设施设备：供气： 天然气 供电： 市政供电，一户一表 厨房： 毛坯 有线(数字)电视： 有有线电视接口 供水： 市政供水 通讯： 电信 卫生间： 毛坯 消防： 按国家标准 宽带： 电信。工程质量：经验收合格 竣工日期：2009年×月×日
维修保养情况：物业维护及住户保养情况良好 基础设施：水电、煤气、有线电视、网络等齐全
周边设施：合肥大溪地某层办公场所位于合肥蜀山区黄山路以北，岳西路以西，西临永久绿化带“大溪地”项目开发充分利用了坡地的地形优势，各组团空间错落有致，层次丰富，力求为置业者营造一个舒适、安全、生态、时尚的居住区。估价目的
为该业主出租办公楼提供有效参考。估价时点
2011年12月21日 价值定义
本次估价采用收益法来确定其市场价值。估价依据
1．国家和合肥市有关的法律法规
（1）《中华人民共和国城市房地产管理办法》（2）《中华人民共和国土地管理法》（3）《合肥市土地管理办法》 2．合肥市蜀山区规划详图 3． 委托方提供的有关资料（1）估价委托书（2）购房合同（3）产权证明
4．估价人员向有关部门查询、市场调查和现场勘查收集的资料。估价原则
本次房地产估价遵循以下原则: 1．合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。2．最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。3．替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
估价方法
根据收益法对本栋办公场所进行估计，最终得到待估房地产的价格。估价结果
合肥大溪地某层办公场所于估价时点2011-12-21在价值定义设定条件下房地产的价值为：市场价值总额为849911.64元，平均市场单价4721元/m2。
估价人员： 估价作业日期：
第三篇 估价技术报告
一、估价方法选用：
由于有较多的可比对象，本次估价选用的是收益法。
二、估价测算过程：
（一）、根据估价对象状况：
合肥大溪地某层办公场所180平米，框架剪力墙结构，土地使用年限为50
年，从2004年12月22日算起。
估价需要：评估该商铺2011年12月22日的购买价格。估价过程：
1、选择估价方法：
该宗房地产是出租的写字楼，为收益型房地产，适用收益法估价，故选用收益法。具体是选用收益法中的报酬资本化法，公式为：V=∑Ai／(1+Y)i
2、搜集有关资料。通过调查了解，并与类似写字楼的正常租金、出租率、经常费进行比较分析，得出了估价对象的有关情况和正常客观的数据如下：
（1）可供出租的面积为180㎡.（2）月租金为50元/㎡.（3）出租率年平均为100%。
（4）经常费平均每月210元，包括人员工资、水、电、空调、维修、清洁、保安等费用。
（5）房产税以房产租金收入为计税依据，税率为12%。（6）其他税费为租金收入的6%。
3、测算年有效毛收入：
年有效毛收入=180*50*12*100%=108000元
4、测算年运营费用：（1）经常费：210*12=2012元（2）房产税：
年房产税=1108000*12%=12960元（3）其他税费：
年其他税费：108000 *6%=6480元
（4）年运营总费用=2012+12960+6480=21425元
5、计算年净收益：
年净收益=年有效毛收入-年运营费用 =108000-21425
=86572元
6、确定报酬率：在调查市场上想似风险的投资所要求的报酬率的基础上，确定报酬率为10%。
7、计算房地产价格：根据过去的收益变动情况，判断未来的净收益基本上每年不变，且因收益期限为有限年，故选用公式为：V=A/Y[1-1/(1+Y)^n] 上述公式中的收益期限n为45年（建筑物经济寿命为60年，长于土地使用年限。土地使用年限从2004年12月起计为50年，2004年到2012年12月为8年，此后的收益期限为42年），因此：
V=86572/10%[1-1/(1+10%)^42]=849911.64元
房地产估价报告 篇6
项 目 名 称：北京远洋大厦
委
托
方：北京远洋大厦有限公司
估
价
方：北京市ⅩⅩ有限责任房地产评估
估价作业日期：2006年12月1日至12月8日
估价报告编号：京房估字[26]第08号 事务所
目录
一、致委托方函
三、估价的假设和限制条件
（一）委托方
（三）估价对象
（五）估价时点
（七）估价依据
（九）估价方法
（十一）估价人员
0
（十三）估价报告应用的有效期
0
（一）区域因素分析
（三）市场背景分析
（五）估价方法选用
8A．第一条技术路线
（七）估价结果确定
334-
一、致委托方函
北京远洋大厦有限公司：
承蒙委托，贵公司为申请抵押贷款，委托我公司进行的房地产评估工作已经完成。我公司本着公正、公平、公开、客观、科学的原则，根据国家相关法律、法规的规定，实施了评估所必须的各项程序确定，评估了贵公司所属的位于北京市复兴门内大街158号的远洋大厦地下B1－B3层，地上F1－F17（扣除14层设备层）层及其分摊的土地，估价时点为2006年12月1日，在价值定义设定条件下，估价结果如下： 建筑面积：117000平方米
单位房屋价值：27491元/平方米 房屋总价：￥321644.7万元
大写金额：叁拾贰亿壹仟陆佰肆拾肆万柒仟元 货币单位：人民币元
房地产估价的详细结果、过程及估价结果运用的条件，详见附后的估价报告全文。
北京市ⅩⅩ有限责任房地产评估事务所
法定代表人：ⅩⅩⅩ
二零零六年十二月一日
二、估价师声明 我们郑重声明：
1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，但仅限于对评估标的物外观和使用状况。估价人员不承担对评估标的物建筑结构、质量进行调查的责任和其他被遮盖、未暴露及难于接触到部分进行检视的责任。实地查勘人：***，其他估价人员未对本估价报告中的估价对象进行实地查勘。
6、本估价报告需经估价人员签名盖章并加盖估价机构公章，作为一个整体时有效，复印件无效。
7、本估价报告所依据的有关资料由委托方提供，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成评估结果有误差的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
参加估价的注册房地产估价师签名：
盖章 参加估价的注册房地产估价师签名：
盖章 参加估价的注册房地产估价师签名：
盖章 参加估价的注册房地产估价师签名：
盖章 参加估价的注册房地产估价师签名：
盖章 参加估价的注册房地产估价师签名：
盖章
三、估价的假设和限制条件
（一）、估价报告结论成立的假设前提：
1、委托方提供资料属实，估价对象为全部产权。
2、估价对象在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
3、本估价报告估价结果是在公开市场前提下求取的房地产抵押价值，未考虑快速变现等处分方式带来的影响。
4、假定估价对象在估价时点状况与在完成实地查勘之日的状况一致。(估价时点不是完成实地查勘之日时用)
5、本报告在评估过程中，假设委估房地产在未来剩余使用年限内不改变房地产用途。
6、假设委估房地产产权合法，没有产权纠纷。
7、假设委估房地产现状满足所采用的城市规划、用途管制和限制条件，另有说明的除外。
（二）、估价报告使用的限制条件：
1、估价结论为满足全部假设与限制条件下的价值。
2、本估价报告按照既定目的提供给委托方使用，若改变估价目的及使用条件，需向本所咨询后作必要修正甚至重新估价。
3、本估价报告的有效期限为一年。如超过有效期或估价时点之后、有效期之内估价对象或国家经济形势、城市规划、房地产税费政策等发生变化，对估价结果产生明显影响时，委托方应及时聘请房地产评估机构对估价结果作相应调整或重新估价。
4、为保障抵押双方的合法权益，在确定贷款额时，估价报告使用者应充分关注“房地产抵押估价报告使用提示”及“房地产变现能力分析”。
5、本估价报告分为“估价结果报告”和“估价技术报告”两部分。“估价结果报告”提供给委托方，“估价技术报告”部分内容根据有关规定由估价机构存档。
6、未经估价机构书面同意，本估价报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。
7、如发现本估价报告文字或数字因校对或其他类似原因出现差错时，请通知本所进行更正。
四、房地产估价结果报告
（一）委托方
本估价项目的委托单位是：北京远洋大厦有限公司 单位地址：北京市复兴门内大街158号 法定代表人：陆治明
（二）估价方
本估价项目的估价机构为： 单位地址： 法定代表人：
估价资格等级：国家一级 资质证书号：建房估证字[2002]3241号
（三）估价对象 1．土地状况描述
估价对象所占用土地位于北京市西城区复兴门内大街158号，土地登记用途为办公，评估设定用途为综合，其基础设施达到宗地红线外“七通”（供水、排水、供电、通讯、供暖、通气、道路），宗地红线内“六通一平”（供水、排水、供电、通讯、供暖、道路及场地平整）。土地总面积为17535平方米，土地形状规则。土地四至：东至凯晨大厦，南至西铁匠胡同，西至北京教育电视台，北至长安街。根据北京市基准地价，估价对象位于一类地价区。2.建筑物状况描述：
开工日期及竣工日期
97年9月开工、99年12月30日竣工 占地及总建筑面积
用地面积17535平方米，代征绿地面积7000平方米，总建筑面积11.7万平方米
楼高及层数
总高度68米；地上17层（含设备层）、地下3层
容积率及绿化情况
容积率为1：4.2，周边规划有数千平方米的绿地，北部有代征绿地7000平方米
开发商
北京远洋大厦有限公司 投资商
中远房地产开发有限公司 北京城建开发（集团）总公司 STEP HIGH PROPERIES LIMITED 物业管理
前期顾问：北京戴德梁行房地产顾问有限公司 物业管理商：中远酒店物业管理有限公司
建筑设计、施工单位
设计：美国CHI--AM、APEC/NBBJ建筑设计公司以及中国机械工业部设计研究院。
结构施工及总承包单位：北京城建集团五公司。功能划分
1层底商
2—17层写字楼与三层设备层 B1会议室，员工餐厅，酒店 B2-B3 停车场
远洋大厦采用多种建筑先进技术和智能化楼宇控制系统。北立面为船体弧形，整个外墙采用当前流行的不锈钢杆件点联结中空玻璃幕墙，独家采用外墙自动升降窗帘，全金属构造钢轨及滑轮，智能化控制系统，自由简便的掌握大厦的自然采光。幕墙上特设的开启窗以调节环境。
大厦停车场设有400余个车位，其车库管理系统的出入口设有智能化识别管理系统，对车型、车牌号、计费等均在车辆行进中完成，杜绝拥堵、极大的方便客户。
大厦所采用的配套设备如空调，电梯、通讯系统、卫星天线闭路电视系统均采用了国内外非常先进的技术，其安全系统、消防系统、给排水系统、供电系统非常完善先进，如今也很好的发挥着作用。
大厦采用中空的大堂，通透无光污染的中空玻璃幕墙，每一办公点距自然光源不超过8米。高大的棕榈使视线向上延伸，直达68米高的采光顶。外面的天光，里面的灯光极度融合；外面的空间，里面的空间，完全通透。3.估价对象权属状况（1）土地使用年限：40年，1997年9月至2037年9月（2）房地产权属描述：
估价对象北京远洋大厦土地所有权属国家所有，以划拨方式获得其土地使用权，于1997年9月取得《国有土地使用权证》。
估价对象为北京远洋大厦发展有限公司所有，于1999年12月27日取得《工程质量竣工核验证书》，建筑面积为117000平方米。4.他项权利描述：
估价对象于估价时点未发生抵押权、地役权等他项权利。
（四）估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
（五）估价时点 2006年12月1日
（六）价值定义
房地产抵押价值，为抵押房地产在估价时点的市场价值。
（七）估价依据
1.本次估价所依据的有关法律、法规和部门规章 1)
《中华人民共和国城市房地产管理法》； 2)
《中华人民共和国土地管理法》； 3)
《中华人民共和国担保法》； 4)
《城市房地产抵押管理办法》。2.本次估价采用的技术规程
1)
中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》；
2)
建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》；
3.委托方提供的有关资料 1)
房地产估价委托合同 2)
房屋所有权证
（八）估价原则
本次估价遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则及最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则等技术性原则。1.独立、客观、公正原则
要求估价机构有完全独立性，估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系，不受外部干扰因素影响，从实际出发，公平合理地进行估价。2.合法原则
应以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定，其权益才能受法律保护，并体现其权益价值。3.谨慎原则
在面临不确定因素的情况下作出判断时，应保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。
4.最高最佳使用原则
应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。在合法使用前提下，房地产只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效用。最高最佳使用应是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用方式。5.估价时点原则
估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。6.替代原则
估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。同一供求范围内，在用途、规模、档次、建筑结构等方面类似的房地产之间具有相互影响作用，其价格会相互牵掣而趋于一致。
（九）估价方法
1.本次估价的技术思路和估价方法
房地产的估价方法一般来说有以下几种，它们是：比较法、成本法、收益法、假设开发法。本次评估过程中依据具体的房地产用途以及估价人员收集的所在地资料情况选择恰当的评估方法。
首先由于估价对象位于西城区，该地区建筑市场已初具规模，市场规则基本形成。并且该区与类似的写字楼具有相当数量，可以成为可用的可比实例，因此可以利用市场法进行估价。其次，该地区写字楼市场的价格非常透明，本次评估的对象具有潜在的投资收益，可以收集到类似物业的客观收益水平，因此可以采用收益法进行估价。故本次分别采取两条技术路线进行估价，然后综合确定估价对象的市场价值。
第一条技术路线：首先选择相同区位的类似写字楼，由于可比实例数量有限，因此也选择了区位水平相同的同等级物业作为可比实例。调整远洋大厦与这些可比实例的差异，包括交易情况、交易日期、房地产状况等因素的调整。得到估价结果。
第二条技术路线：首先估算估价对象每年的有效总收益，然后扣减正常运营时的管理费用、维修费用、保险费以及税费等，得到每年的纯收益。通过资本化率求得估价对象的房地产于估价时点的现值。2.估价方法的定义 市场法：将估价对象与在估价时点近期交易的类似的房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的修正与调整，以此来求得估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法：收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
（十）估价结果
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用科学的估价方法，在认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，采用市场法和收益法的估价方法，最后确定估价对象在估价时点的房地产抵押价值为人民币321644.7万元，大写金额：叁拾贰亿壹仟陆佰肆拾肆万柒仟元整。
（十一）估价人员
姓名：
资格证书号：
估价师签名： 姓名：
资格证书号：
估价师签名： 姓名：
资格证书号：
估价师签名： 姓名：
资格证书号：
估价师签名： 姓名：
资格证书号：
估价师签名： 姓名：
资格证书号：
估价师签名：
（十二）估价作业日期
2006年12月1日至2006年12月8日
（十三）估价报告应用的有效期
本估价报告应用的有效期为一年，自报告出具日算起。
五、估价技术报告
（一）区域因素分析 1.区域交通状况分析
远洋大厦位于西城区复兴门内大街158号，地处复兴门桥畔，西长安街与金融街交汇之处，属于西长安街商圈。由于其优越的地理位置，而可以便捷的利用长安街和金融街的经济信息资源和技术信息资源。由于远洋大厦地处长安街，使其具有了尊贵和权威的商业地位，而隔街相望的金融街商圈更是近几年发展迅速的现代化的商业中心。城市规划与交通的设计很好的配合区域发展的要求。区域设有一、二线地铁换乘站──复兴门地铁站，和四通八达的公交系统。主要干道为长安街，前门大街，平安大街，西上环。交通十分便利。
2.区域商业环境状况分析
远洋大厦地处西长安街商圈与金融街商圈交接处，从金融环境来说，它更多的是得益于金融街商圈所营造的良好的商业金融氛围。目前金融街的建设已初具规模，其显露出的现代化的设施、优美的环境吸引了各大银行、非银行金融机构和国内外知名企业入驻。中国人民银行、中国证券监督管理委员会、中国保险监督委员会等国家级金融管理机构，中国工商银行、中国银行、中国建设银行、中国农业发展银行、北京商业银行总部、交通银行、招商银行、中信实业银行、上海浦发银行、中国民生银行及道亨银行和丰业银行北京办事处已相继入驻金融街。中国电信、中国移动通讯、中国网络通讯公司等一批国家级信息通讯企业、金融服务类中介公司及大量的知名企业也聚集在此，律师、会计师、评估师事务所等比比皆是，已初步形成了金融服务产业链，成为西城区资金、技术、知识密集度最高、税收增长速度最快的地区。购物中心、学校、保险公司、政府机构等也相继分布在远洋大厦的东、西、南、北侧，如：百盛购物中心、中央音乐学院、国家广播电影电视总局、国家海洋局、中国人民保险公司、泰康人寿保险公司等等。
在不久的将来，金融街将是一个设施完善、服务一流的中央办公区；资本活跃、市场繁荣的金融商业区；教育先进、特色鲜明的文化旅游区；交通便捷、环境优美的居住生活区。最终将成为北京资金最密集、市场最活跃、资讯最发达、环境最优美的国际金融中心区。3.商业配套和公共设施分析
本区域高中低档餐厅云集，可以满足办公人员商务宴请的需要。周边还有多家银行、金融机构和证券投资中心等，可以满足企业对各项金融服务的需求。中百会展等展览设施可以为入驻企业提供商业展示、产品发布的场所。另外，还有多处大型商场如百盛、西单等。学校、保险公司、政府机构等也相继分布在远洋大厦的东、西、南、北侧，如：中央音乐学院、国家广播电影电视总局、国家海洋局、中国人民保险公司、泰康人寿保险公司等等。由于该商圈的建设已趋于成熟，因此各类基础设施丰富。周边有多所超市如北京宏汇园上海华联超市、北京月坛怡惠达超市、北京超市发商业；多所医院如北京儿童医院，中国人民公安大学医院，北京康迈医院；多家邮局快递公司如北京全日通快递有限责任公司、北京邮政局西区邮电局、北京恒通远快递中心。4.区域经济状况分析
北京金融街是建设中的国家级金融管理中心，位于北京市区中心，南起复兴门内大街，北至阜成门内大街，东起太平桥大街，西至西二环路，紧邻长安街，距天安门广场3.5公里，周围被西单商业区、长安街、阜景文化旅游街所环绕，下有地铁一号线及2号线交汇。不仅交通便利，而且紧邻中国最高的决策中心，聚集着中国金融业60％以上的金融资产，各类职能部门齐全，使得金融街成为独一无二的全国性金融管理和信息发布中心，对于推动金融和房地产等各个行业的发展有着非常便利的地理位置优势。
（二）个别因素分析
1.估价对象位置，交通状况
远洋大厦位于西城区复兴门内大街158号，地处复兴门桥畔，西长安街与金融街交汇之处，属于西长安街商圈。远洋大厦紧邻一、二线地铁换乘站──复兴门地铁站，大厦前并设有
1、特1、4、15、25、37、52、205、337、728、802路公交车站，交通十分便利。2.估价对象建筑物状况
1)
委托建筑物状况委估建筑物于一九九九年建成，维护保养情况较好。用地面积17535平方米，代征绿地面积7000平方米，总建筑面积11.7万平方米。2)
估价对象在估价期日2006年12月1日的具体状况如下： 层数：地上17层（含设备层）、地下三层。结构：框架结构
外墙：外墙的科学设计是远洋大厦建筑特色的突出方面。北立面为船体弧形，整个外墙采用当前流行的不锈钢杆件点联结中空玻璃幕墙，以浅色通透的玻璃作为外围护，使整个大厦呈现丰富的通透感、立体感和层次感，同时兼顾了采光和私密性。解决了日益严重的城市光污染问题。大厦独家采用外墙自动升降窗帘，全金属构造钢轨及滑轮，智能化控制系统，保证了外部观感的整体流畅，自由简便掌握大厦的自然采光，是高科技以人为本的又一次生动阐述。幕墙上特设的开启窗以最自然的方式调节环境的舒适。
停车场：设有474个车位，其中地上178个，地下296个；地下车库宽敞、明亮和舒适，为京城同业中罕见。
车库管理系统：停车场的出入口设有智能化识别管理系统，对车型、车牌号、计费等均在车辆行进中完成，杜绝拥堵、极大的方便客户。
空调：进口美国名牌CARRIER（开利）原装离心式制冷机组，风机盘管加新风机组的中央空调系统。超静音风机盘管，大幅降低室内噪声。提供充足的高于国家标准的新风量。电梯：瑞士本土生产SCHINDLER（迅达）电梯。共有19部垂直梯,4部扶梯。梯速2.5M/S，载重1.6吨。SCHINDLER专利预分配系统。最长等待时间不超过20秒，使客人直达所去的楼层。
通讯系统：提供与各大电信及网络公司的节点机，点对点VPN传输及100兆以上广域网出口，以及网络无线覆盖系统。办公区域每8-10平方米两个信息点。3000门程控交换机及直拨外线2万个点。
卫星天线闭路电视系统：日本百合3#，亚卫3#，泛美8#，泛美2#卫星天线（CATV）接收系统，客户可及时了解欧美、亚洲、泛太平洋地区的最新信息。
综合布线：选用世界著名的美国朗讯公司SYSTIMAX SCS 结构的网联布线方案，全方案均采用五类配置，系统可支持超过100Mbps网络和155MbpsATM设备。大厦的主干则采用光缆解决了以往处理大量信息所带来的带宽瓶颈。大厦的语音、数据甚至庞大的图像传输等应用已不在成为顾虑，极大满足了现有及未来的高速应用。
安全系统：大厦设置了保安监控系统，楼内有150多个摄相头，对大厦的各出入口，电梯轿厢、侯梯厅、车库、大厅等部位进行监控，并对保安信息进行长时间的数据记录。
消防系统：大厦设有日本NOMEI（能美）智能化火灾自动报警系统，自动进行故障测试、报警和喷淋。大厦选用最先进的智能化火灾自动探测、报警系统，烟感探测器报警系统中全部采用光电式感应，各火灾探测器均选用智能型，能最大限度的减少损失，提高准确率。大厦按功能区域配置温度、有害气体探测器，对大厦进行24小时全年防火监测，一旦发生意外火情，控制消防给水系统、区域声光报警系统、排烟系统自动启动。大厦的其他系统进行相应的消防联动。
给排水系统：大厦采用双路供水，24小时冷热水供应。大厦采用高位水箱上行下给式供水，水箱进出口处采用紫外线消毒，确保水源清洁。生活、消防、空调和热力水泵及阀门全部采用进口设备，空调、热水的补水采用树脂软化水系统。大厦卫生洁具选用美国KOHLER（科勒）的产品，五金配件拟选用德国多玛名牌产品。
照明标准：大厦照明照度按照国际标准设计，达到国家高级标准。各疏散部位、地下车库和办公室均设应急事故照明。
供电系统：大厦采用双路独立10KV电源供电，并自备1200KW进口名牌柴油发电机组。选用进口名牌高压开关柜。大厦低压配电系统主要设备选用进口名牌开关，采用引进最新技术配置组装。备有自动计量设备，对供电局远传。大厦一类负荷诸如消防、电梯、照明及客户申请的一类负荷设备等均采用双回路末端供电。各单元单独设表计量，各房间内可预设地面线槽，便于灵活隔断。也可按客户的要求设置网络地板。
其他建筑特色：大厦采用中空的大堂，通透无光污染的中空玻璃幕墙，每一办公点距自然光源不超过8米。高大的棕榈使视线向上延伸，直达68米高的采光顶。外面的天光，里面的灯光极度融合；外面的空间，里面的空间，完全通透。挑空大堂的为17层环廊。建筑物结构图
3.委托对象利用现状
委估房地产现主要做写字楼用，出租率百分之九十五。
（三）市场背景分析
1.写字楼市场总体分析：
从九十年代初起步至今，北京的写字楼市场经历了初期的由于严重紧缺而价格飞涨的阶段，经历了2002年前后几年的市场供给量持续走高、以供给增长为显著特点的爆炸性供给时期，直到2004年以后才发展到供求两旺的平衡状态。这个过程中，这个市场的各方包括政府、投资者、购买者和租赁者都在不断地借鉴、摸索和积累经验，以一种日渐成熟的运作模式在写字楼市场中博弈，使之进入一个稳定的良性循环。据统计，仅就甲级写字楼而言，北京地区2005年的写字楼市场总供给量约为110万平方米，而2006年和2007年每年的总供给量估计也都在200万平方米左右，如此庞大的供给量，再加上原来没有被市场消化的400多万平方米的市场存量，可以说北京的写字楼市场供给是明显高于需求的，但几年以来写字楼市场发展状况基本处于稳定增长的状态，使人们对未来的北京写字楼市场发展纷纷换以乐观和充满信心的心态去预测。
2.从宏观经济和政策来看，作为一个与其他行业发展高度依存的市场，写字楼市场的发展受到整个宏观经济发展状况的决定性影响。因为对于消费者来说，写字楼是一种弹性非常强的消费品，经济发展好则租赁高档写字楼的企业相对会更多。十多年来北京写字楼市场的迅猛发展与中国经济总量的迅速增长是密切相关的，而2001年北京在申奥成功后向世界展示的强大的发展潜力也是保证这几年北京写字楼市场在供给量足够大的情况下依然能保持平稳发展的重要因素。同时，北京市还为鼓励企业进驻特定地区的写字楼而提供了多种优惠政策。从国家层面，如北京经济技术开发区和中关村科技园区等国家重点规划发展区的企业所享有的一系列国家给予的优待政策； 从北京市层面，如北京市发展和改革委员会、北京市财政局、北京市国家税务局、北京市地方税务局和北京市人事局等五个部门联合公布的北京市政府《关于促进首都金融产业发展的意见》。“意见”提供了12项相当诱人的优惠政策，鼓励和吸引全国各地机构入京创办金融服务企业。从地区层面：如2006年初，金融街商会、CBD管委会先后召开新闻发布会，针对新设立或新迁入驻的金融企业公布了一些优惠政策。另外由于西城区政府也推出了一系列优惠租赁政策吸引了大量国内外金融机构入驻金融街。3.目前北京市已经发展了多个具有清晰区域地位和区域形象的商务圈，形成CBD、中关村、金融街为主题的“3＋X”的多中心写字楼格局。这些商务圈在区域产业、便利状况、区域配套都已经或逐步走向成熟。而这些大的商圈作带动的金融产业群落也必将吸引同属的企业入住。
4.金融街商圈写字楼市场分析
5.金融街建设是列入北京市城市总体规划的跨世纪工程，自1993年至2000年，金融街累计开复工面积达100万平方米，竣工面积达60万平方米。至目前，中国人民银行总行、中国证券监督管理委员会、中国银行总行、中国工商银行总行、中国建设银行总行、中国人民保险公司总部、中信实业银行等国家级金融机构以及众多银行分行、非银行金融机构等均座落在金融街，北京金融街作为全国金融中心，已基本形成。
6.金融街写字楼市场吸纳速度为每年平均吸纳10万平方米，到目前为止近530家机构入驻金融街地区。其中金融机构占有14.3%、信息产业占28.9%、咨询服务机构17.3%等组成，中资占65.3%，外资（含合资）占34.7%。在几年的发展中，金融街区域的写字楼市场保持稳中有升的态势。随着我国经济的快速发展和全球经济一体化进程的加快，我国在世界经济中扮演着越来越重要的角色，金融街在全国乃至全世界的地位同样越来越重要。今年以来，金融街写字楼市场大单成交活跃。其客户特点主要是国内金融保险业的巨头。如中国建设银行总行日前斥资10亿元人民币购买了长安兴融中心近6万平方米的建筑面积，中国网通整栋购买了中证大厦，中国保监会购买了鑫茂大厦其中的一栋，中国银监会购买了另一栋，中国人寿保险、中国人寿资产管理公司和北京保信地产三家联合以1.4亿美元购买了国际金融中心A座9.15万平方米的写字楼和车位，中国电力投资集团和中国电信购买了盈创大厦南北两栋共7.5万平方米的建筑面积等。
（四）最高最佳使用分析 由于土地是地理位置极佳，位于非常活跃的西长安街商圈，并且面临稳步发展的金融街商圈，又面对主要干道长安街，因此这里是建造顶级写字楼的理想场所。远洋大厦的建设与定位符合最高最佳使用原则。
（五）估价方法选用
根据资料与远洋大厦的实际情况，分别采取两条技术路线进行估价，然后综合确定估价对象的市场价值。
第一条技术路线：采用市场比较法。首先选择相同区位的类似写字楼，由于可比实例数量有限，因此也选择了区位水平相同的同等级物业作为可比实例。调整远洋大厦与这些可比实例的差异，包括交易情况、交易日期、房地产状况等因素的调整，得到估价结果。
第二条技术路线：采用收益法。首先估算估价对象每年的有效总收益，然后扣减正常运营时的管理费用、维修费用、保险费以及税费等，得到每年的纯收益。通过资本化率求得估价对象的房地产于估价时点的现值。
（六）估价测算过程 A．第一条技术路线
由于远洋大厦周边存在着较多的类似的房地产交易，因此我们可以采取市场比较法测算远洋大厦的价值。
（1）市场比较法计算公式如下：
交易情况修正
交易日期调整
房地产状况调整
（2）可比实例选择 可比实例1：凯晨大厦
一、区域因素分析 1．概况
凯晨广场位于西城区宣武门西大街甲129号，紧邻远洋大厦，属于长安街商圈。作为长安街上最后一个可供租售较大面积的纯商务写字楼，凯晨广场的占据了优越地利位置，成为长安街上的后起之秀。另外，凯晨广场周围遍布很多高档写字楼，如长安兴融中心，北京招商国际金融大厦，商业氛围浓厚，已经形成高档写字楼聚集的办公地域。图 凯晨广场周边交通图 2．商业配套分析
凯晨广场周边高中档餐厅云集，可以满足办公人员商务宴请的需要；周边有多家银行、金融机构和证券投资中心等，可以满足企业对各项金融服务的需求。另外，还有多处大型商场，贴近西单购物圈。内部配套包括员工餐厅、咖啡厅、小型超市、照片冲洗店、对外餐饮、干洗店、医疗室、茶座、美容美发厅等，十分齐全。3．公共设施分析
凯晨广场周边有多所银行、移动联通营业厅，贴近西单购物圈、百盛购物中心，生活十分便利，能够满足不同的消费需求。公共配套设施齐全。4．交通情况
凯晨广场位于西长安街，为四通八达的立体交通网所环绕，区位及交通优势得天独厚，构筑了5A核心地标建筑所必需的中心交通环境。
二、个别因素分析 1．建筑物结构
凯晨广场为高层建筑，地上14层，地下4层，主体13层，北侧檐口高度49.5米，局部主体14层，檐口高度：57.1米。总建筑面积约为194000平方米，地上建筑面积约为132000平方米，地下建筑面积约为62000平方米。办公空间150平米－3000平米，绿化率为30%，容积率为6.28。2．层高
地上13 层净高3.2 米，地上2-12 层为净高2.8 米的标准办公间，地上1 层为净高4.5 米，地下1 层为净高4.5 米。3．装饰装修
为公共部分精装修，采用智能玻璃幕墙建筑技术，双挑空中庭大堂，电梯, 选用品牌瑞士迅达原装电梯。4．设备、设施
商务服务设施，银行、邮局、商务中心、国际会议中心、国际顶级品牌展览展示中心生活服务设施，中高档餐饮、运动会所、员工餐厅等，配套设施十分齐全。地下车库设停车场管理系统。
5．功能划分
地上14 层为电梯机房、设备间等，地上13 层 VIP 总裁行政层，地上2-12 层的标准办公间，地上1 层跨国银行营业大厅、国际顶级品牌展览展示中心、高档西餐咖啡厅等，地下1 层商务设施： 国际会议中心、商务中心、邮局、金库;生活设施： 高中档餐厅、员工餐厅等。地下2-4 层停车库, 共有1006 个车位及配套设备用房。
三、物业经营状况：
凯晨广场目前主要以销售为主，售价为36800万/平方米，1006 个地下车位;平均万平方米使用面积拥有车位约83 个。车位费：60万/个。
可比实例2：凯恒中心
一、区域因素分析 1．概况
凯恒中心位于东城区东二环朝阳门立交桥西南角，属于朝外商圈。接连朝阳门内大街和朝阳门南大街，地理位置十分优越。周边地区商业氛围浓厚，形成写字楼聚集的办公地域，配套上用设施仅齐全，有华智商务大厦，丰联广场，中保大厦，嘉里中心等，地区开发较完善。2．商业配套分析
凯恒中心周边汇聚国际顶级写字楼、超五星级酒店、国际会展中心、高级公寓等四大部分，同时，写字楼规划了5层高档国际商铺。3．基础设施分析
凯恒中心周边设施齐全，生活便利。附近有大中小院校，公共配套设施齐全。4．交通情况
凯恒中心，位踞东二环朝阳门立交桥西南角，北京环线地铁、6号地铁线交汇；110、112、119、44路等多条公交线通过；更与首都国际机场高速路、北京站、京津塘高速路便捷相通。海陆空立体化交通，得天独厚。
二、个别因素分析 1．建筑物结构
凯恒中心为高层建筑，框架剪力墙结构。共22层，地下3层，总建筑面积： 500000平方米。
2．层高：大厦标准层层高3.2米。3．装饰装修：公共部分精装修。4．设备、设施
凯恒中心设施设备齐全，空调品牌为美国开利，20余部原装三菱电梯，光纤电缆, 千兆以太网入楼，10兆带宽入户，24小时保安、设施完备的消防系统。5．功能划分
整个区域的配套设施齐全，有由写字楼、超五星级酒店、国际会展中心、高级公寓四部分组成。
三、物业经营状况：
凯恒中心主要以销售为主，售价为均价：28500元/平方米，商业部分售价均价为40000元/平方米。
可比实例3：新保利大厦
一、区域因素分析 1．概况
位于北京市中心东城区东四十条桥西南角，地处东二环与平安大街交界处，地理位置优越，交通极为便利。项目所在的东二环商务带是集高档写字楼、星级酒店、大型企业总部、商业配套为一体的立体多功能新型商务区。项目地下一层与地铁东四十条站直接连通，距离东直门交通枢纽车程2分钟，地铁、汽车、2．商业配套分析
商业配套包括：银行： 中国银行、建设银行、工商银行、农业银行、等银行网点密布于项目周边。酒店：保利酒店、港澳中心瑞士酒店、亚洲大酒店。政府机构、大使馆：外交部、文化部、公安部签证管理中心、使馆区。购物场所：太平洋百货、丰联商业广场、银座百货等。健身设施：工人体育场、工人体育馆、青鸟健身中心、中体倍力等。文化娱乐设施：保利剧院、保利艺术博物馆、东环影城、东方金柜、东城区少年宫、后海、三里屯酒吧街等。3．基础设施分析
配套有精品店、高档餐饮、健身中心（含4泳道标准泳池）。4．交通情况
新保利大厦周边区域交通状况良好，交通网络四通八达，地铁2号线东四十条站，城铁：地铁13号线东直门站，44路、800路、820路、特2、858路等。
二、个别因素分析 1．建筑物结构
新保利大厦为钢结构－钢筋混凝土的混合结构。占地面积10600平方米，总建筑面积约103308平方米，共27层，地上23层，地下4层，商业吊楼8层。绿化率为30%，容积率为6.58。
图2新保利大厦标准层 2．层高
新保利大厦设计标准层高为4米，净高约2.9米，办公空间宽敞明亮。3．装饰装修
大堂地面、墙面采用意大利进口罗马白洞石，电梯厅采用花梨木吊顶、飞利浦灯具、意大利进口罗马白洞石，办公区采用飞利浦灯具、星牌矿棉板，办公区走廊采用飞利浦灯具、星牌矿棉板、interface地毯、花梨木门、不锈钢踢脚线、门套；卫生间采用意大利进口罗马白洞石、不锈钢隔断门、杜拉维特洁具、士龙五金单反玻璃幕墙，中庭吊顶采用铝穿孔板。4．设备、设施
电梯数量：26部(办公区15部)，电梯品牌为26部德国原装进口蒂森电梯，空调设备：美国“York”离心制冷机、“Johnson”楼宇自控、“Carrier”空调箱、美国进口湿膜加湿器、丹麦“Grundfos”进口水泵以及“斯频德”冷却塔等设备。设有中央吸尘系统。设置了卫星电视接收天线，系统设计为860MHz宽带双向传输网络系统。采用德国安舍火灾自动及控制报警系统，楼内设置视频监控系统、手动报警系统、巡更系统、双监探测系统等。5．功能划分
吊楼1—5层约6022平方米国际顶级商业中心。大堂首层设咖啡厅，大厦地下一层设有约1,900平方米高档餐饮。地下二层设有约1,260平方米员工餐厅，3,210平方米健身中心，吊楼顶层设置了约300平方米的空中咖啡厅
三、物业经营状况：
新保利大厦主要以销售为主，售价为均价均价4000美元/平方米，折合人民币为31230元/平方米，汇率为7.83。物业费为3.5美元/天/平方米。（3）确定比较因素 表1 比较因素
比较因素
远洋大厦
凯晨广场
新保利大厦
凯恒中心 交易价格（人民币/平方米）
35000
32000
28500
二、交易情况
正常
正常
正常
正常
交易期日
2006.12.1
2006.12.1
2006.12.1
2006.12.1 区
地理位置
西城区复兴门内大街158号
西城区宣武门西大街甲129号
东二环东四十条桥西南侧
朝阳门立交桥西南角
域
离市中心距离
非常近
非常近
很近
很近因
基础设施状况
好
好
好
好
素
公共设施状况
齐全
齐全
齐全
齐全
环境质量
较好
较好
一般
一般
交通便捷度
便捷
便捷
较便捷
较便捷
场地条件
七通一平
七通一平
七通一平
七通一平个
成新度
竣工
全新
竣工1年
竣工2年 别
装修程度
精装
精装
精装
精装 因
销售方向
外销
外销
外销
外销 素
工程质量
优
优
优
优
使用功能
写字楼
写字楼
写字楼
写字楼
物业管理措施
完备
完备
完备
完备
结构类型
框架
框架
框架
框架
（4）进行交易情况修正，交易日期调整及房地产状况调整：
表2交易情况修正，交易日期调整
比较因素
远洋大厦
凯晨广场
新保利大厦
凯恒中心交易价格
（人民币/平方米）
35000
32000
28500
交易情况
正常
正常
正常
正常
交易期日
2006.12.1
2006.12.1
2006.12.1
2006.12.1
表3 房地产状况调整
比较因素
权重
远洋大厦
凯晨广场
新保利大厦
区域条件分值
97.5
所处地理位置
0.3
基础设施保证度
0.2
公共设施保证度
0.2
环境质量
0.1
交通便捷度
0.2
个别条件分值
104.05
100.2
98.35
建筑结构
15%
层高
15%
装饰装修
20%
设施设备条件
20%
功能完备情况
20%
房屋成新率
10%
（5）确定价格修正因素系数 表4 价格修正因素系数
比较案例
远洋大厦
凯晨广场
新保利大厦
凯恒中心凯恒中心
交易价格(元/m2)
35000
32000
28500 交易情况
100/100
100/100
100/100 交易期日
100/100
100/100
100/100 区域因素
100/100
100/97.5
100/97 个别因素
100/104
100/100
100/98.35 价格修正调整系数
0.961538
1.025641
1.048223
（6）求取比准价格
估价对象的比准价格＝可比实例的价格×价格修正系数 表5 求取比准价格
凯晨广场
新保利大厦
凯恒中心
远洋大厦 交易价格
35000
32000
28500
价格修正调整系数
0.961538462
1.025641
1.048223
比准价格
33637
32755
29874
32089 远洋大厦比准价格＝（33637＋32755＋29874）/ 3 =32089元/平方米 B.第二条技术路线
鉴于远洋大厦的写字楼、停车场用于出租，所以采用收益法计算远洋大厦的市场价值。1．尚可使用年限 的确定
远洋大厦的耐用年限为50年，土地使用年限为40年（1997年9月至2037年9月），建设期为2年，已经使用了7年，故尚可使用年限为31年，即 =31。2．年净收益 的确定
2.1远洋大厦写字楼的年净收益计算
2.1.1远洋大厦写字楼的年有效毛收入的计算
（1）标准层租金的确定
根据市场调查，远洋大厦的标准层（2-17层，其中13层为设备层）的租金为33美元/平方米.月，2006年12月基准汇率为1：7.83，即258.39元/平方米.月，但基于《房地产估价规范》的选用客观价格要求，现对此价格进行可行性论证。①
采用简单算术平均法计算出一个市场平均租金作为比准价格，步骤如下： •选取北京市的同类型、同规模、装饰大致相同的写字楼可比实例，见表1。表1 实例选用表 实例选用表
位置
物业名称
所在商圈
标准层租金[元/平方米•月]
标准层租金[美元/平方米•月] 西城区金融街
英蓝国际大厦
金融街商圈
290
西城区金融街
国际企业大厦
金融街商圈
204
西城区金融街中心处
鑫茂大厦
金融街商圈
188
金融街G区8号地
盈泰中心
金融街商圈
204
西城区南礼士路
建威大厦
西长安街商圈
196
朝阳区光华路1号
嘉里中心
CBD商圈
291
建国门外大街1号
国贸中心
CBD商圈
352
朝阳商务中心区西南角
CBD国际大厦
CBD商圈
205
海淀区中关村知春路
知春大厦
中关村商圈
135
海淀区中关村
中关村大厦
中关村商圈
150
朝阳区三元桥
南银大厦
燕莎商圈
280
东三环北路8号
亮马河大厦
燕莎商圈
290
均价
232.08
•采用简单算术平均法计算
市场平均租金=30（美元/平方米•月）②
标准层租金的比选
根据计算出的市场平均租金，可以看出远洋大厦的实际租金33美元/平方米•月属于客观价格，这是因为其设计结构独特以及物业评级为顶级，代表了同地段写字楼的先进水平，租金略高于市场平均租金是合情合理的。
（2）首层租金的计算
通过远洋大厦所在的北京市金融街类似物业首层与标准层之间租金的价值比率，求出远洋大厦的首层出租价格，租金比率表见表2。表2 租金比率表
租金比率表（根据调研数据而得）
位置
物业名称
所在商圈
租金[元/平方米•月]
标准层与首层租金比（%）西城区金融街
英蓝国际大厦
金融街商圈
首层
626（80）
标准层 290
西城区金融街
国际企业大厦
金融街商圈
首层
510
标准层 204（26）
西城区南礼士路
建威大厦
西长安街商圈
首层
440
标准层 196（25）
西城区金融街中心处
鑫茂大厦
金融街商圈
首层
430
标准层 188（24）
金融街G区8号地
盈泰中心
金融街商圈
首层
480
标准层 204（26）
租金百分率（平均）
43.6
首层租金=33÷43.6%=75.69（美元/平米•月）
（3）写字楼年有效毛收入计算，见表3。表3 写字楼年有效毛收入表 写字楼年有效毛收入表
估价对象
租金[元/平米•月]
建筑面积
可出租面积（%）
出租率（%）
年（月）
年有效毛收入（万元/年）首层
75.69×7.83=592.7
8439.2
3781.45 2层
33×7.83=258.39
6199.33
1460.88 3～17层（不含13层设备层）
33×7.83=258.39
6199.33
21913.24 合计
27155.57 2.1.2远洋大厦写字楼的年运营费用计算（1）管理费
管理费是指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。分为两部分：一是出租经营过程中消耗品价值的货币支出；另一是管理人员的工资。根据行业惯例资料，取年有效毛收入的3％，则：
管理费＝27155.57×3％＝814.67（万元/年）（2）房屋维修费
房屋维修费是指为保障房屋正常使用每年需支付的维修费。行业惯例按建筑物重置价的1.5％计算，据对北京市建筑物市场的了解，类似建筑物的重置价为1200元/m2，则： 房屋维修费＝1200×117000×1.5％/10000＝210.6（万元/年）（3）保险费
保险费是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋现值乘以保险费率2‰，则：
保险费＝1200×117000×2‰/10000＝28.08（万元/年）（4）税费
税费是指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。依据税法及北京市税务部门资料，公有房屋出租应纳税金房产税按年有效毛收入的12％，营业税按年有效毛收入的5％，教育附加按营业税的3％，城市维护建筑税按营业税的7％，以上税费小计为17.5%，防洪保安费按年有效毛收入的1‰，则：
税费=27155.57×17.5%+27155.57×1‰=4779.38（万元/年）（5）年运营费用合计
年运营费用=管理费+房屋维修费+保险费+税费
=814.67+210.6+28.08+4779.3=5832.73（万元/年）2.1.3远洋大厦写字楼年净收益计算
写字楼年净收益=年有效毛收入-年运营费用=27155.57-5832.73=21322.84（万元/年）2.2远洋大厦地上、地下停车场年净收益的计算
远洋大厦共设有474个车位，其中地上178个、地下296个。根据市场调查，平均地上租金为800元/位.月、地下租金为950元/位.月，空置率为5%，管理费、税费等支出占总收入的7%。则： 停车场年净收益 =（800×178+950×296）×12×（1-5%）×（1-7%）/10000 =449.10（万元/年）
2.3远洋大厦其他小型营业性项目年净收益的计算
远洋大厦其他小型营业性项目包括位于地下一层西区的员工餐厅，总面积近2000平方米，分为三个餐厅，其中的众合餐厅共有餐位620个，每日可接待用餐客人近2000人；高职餐厅共有餐位80个，每日可接待用餐客人近160人；恒佳餐厅共有餐位80个，每日可接待用餐客人近160人。
用餐价格：厦内客户加收15%的管理费，厦外客户加收20%的管理费。而根据三个餐厅的档次级别，估算出日人均消费金额分别为11、50、30元，上座率分别为90%、50%、60%。此外，根据资料显示，我国高档餐饮业的平均利润率一般在60%-70%，所以本报告取60%。则员工餐厅年净收益计算步骤如下： 众合餐厅年净收益：11×2000×365×90%×60%÷10000=433.62（万元/年）高职餐厅年净收益：50×160×365×50%×60%÷10000=87.60（万元/年）恒佳餐厅年净收益：30×160×365×60%×60%÷10000=63.07（万元/年）合计：员工餐厅年净收益=433.62+87.60+63.07=584.29（万元/年）2.4远洋大厦年净收益 计算
=写字楼年净收益+停车场年净收益+员工餐厅年净收益
=21322.84+449.10+584.29=22356.23(万元/年)3．资本化率 的确定
资本化率 采用安全利率加风险调整值法：安全利率取中国人民银行发布的一年定期存款利率2.52％，风险调整值根据北京市金融街地区的社会经济现状及预期，结合估价对象所处位置及物业类型的特点，确定风险调整值为6.48％。则
=2.52％+6.48％=9％
4．远洋大厦房地产价格的确定240950.48（万元）5．远洋大厦房地产单价的确定 房地产单价=240950.48÷117000×10000=20594.06（元/平方米）
（七）估价结果确定
1.假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值——房地产正常价格的确定
由市场比较法测算出的房地产单价为32089元/平方米，而由收益法测算出的房地产单价为20594元/平方米，两者差异较大，根据两种估价结果与市场价格的接近程度，结合估价人员经验，取二者的加权平均值，市场比较法为60%，收益法为40%，则： 委估房地产的单价=32089×60%＋20594×40%=27491（元/平方米）委估房地产价格=27491×117000=3216447000（元）2.房地产抵押价值的确定
最终确定估价对象在估价时点2006年12月1日于价值定义和假设条件下的抵押价值为：￥321644.7万元
大写金额：叁拾贰亿壹仟陆佰肆拾肆万柒仟元 货币种类：人民币元 估价机构全称：北京市ⅩⅩ有限责任房地产评估事务所 机构地址：
资格等级：国家一级 法定代表人：
证书编号：建房估证字[2002]3241号 二零零六年十二月八日
六、附件
（一）《房屋所有权证存根》京房权证字第686号；
（二）北京远洋大厦《价格评估委托书》北京市执字第8号；
（三）估价机构营业执照；
（四）估价机构的资质证书；
（五）估价人员资质证书；
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