企业估价（精选12篇）
企业估价 篇1
企业价值是企业本身作为商品出售时能够卖出的价格, 它是企业拥有或控制的全部资源的价值总和, 体现了货币的时间价值和风险价值作用效应, 取决于未来获利能力, 是企业各利益相关者的价值体现。企业价值评估是对企业未来财务状况和资产价值的评判, 是在全面综合考虑影响企业理财的内外部因素, 兼顾利益相关者利益诉求的基础上, 对持续经营的企业价值进行估量与计算, 以期更好地认识企业发展潜力的活动过程。企业价值估价方法有:
一、资产账面价值法
账面价值是对企业评估时以历史成本原则作为计量依据, 按照权责发生制的要求来确定企业价值。资产账面价值法的优点, 一是资料容易取得, 无论何种账面价值, 都可以从企业财务报表中获得;二是计算程序简单, 便于分析理解。缺点, 一是账面价值基于历史成本计价, 通货膨胀和过时贬值会使账面价值与市场形成巨大差异, 与企业未来获利能力的相关性极低;二是许多资产并没有在账面价值中得到反映, 诸如顾客满意度、市场占用率、:技术创新、产品服务质量、履行社会公益活动、环境保护、企业文化等资产对企业价值的贡献;三是账面价值易受企业管理当局的操纵, 可比性较差, 容易误导决策。
二、直接比较法
一般做法是确定影响企业价值的关键变量, 可以是市盈率, 市净率, 收入乘数等指标, 寻找可资比较的企业, 用目标企业关键变量乘以可比企业的平均值, 得到目标企业的评估价值。直接比较法的优点, 一是计算程序简单, 容易理解;二是有助于企业进行标杆管理, 寻找提升企业价值的关键驱动因素, 培育核心竞争力;三是获得与产业相匹配的技术与知识支持, 强化企业产品生产和市场渗透实力。缺点, 一是选择的关键变量大多来自财务指标, 而这些指标易受企业的造假与操控;二是可比企业的资料不容易获得, 对于上市公司, 可以从其公开披露的财务报告中获得关键变量, 但是一般企业却很难获取相关资料;三是运用范围有限, 即使获得了评估有关的资料, 也会由于各企业的组织形式、经营规模、寿命周期、政府管控等因素的不同而降低其可比性。
三、期权定价法
期权是约定在未来某一段时期内, 其资产持有者可以某一确定的价格行使买或卖的权力。期权定价模型种类较多, 其中较为有名的是布莱克-斯科尔斯模型。期权定价法的优点, 一是运用范围广泛, 不仅适用对期权定价, 而且适宜对资产定价, 因为许多资产都内含远期权要求;二是适宜对高速成长风险具有较大不确定性的企业价值进行评估;三是有利于企业进行资产价值管理, 促进衍生工具创新。缺点, 一是计算十分复杂, 不易理解;二是模型运用的限制条件较多, 需要考虑诸多非财务因素, 许多假设在现实经济环境中很难立足;三是增大企业风险, 因为选择权能否实现其价值, 取决于对未来理财环境分析, 而这又受制于企业经营者的管理能力、风险偏好。
四、经济增加值法
经济增加值是企业税后净营业利润减去全部资本成本后的“剩余收益”。税后净营业利润是指净利润与债务利息之和, 资本占用是指债务资本和主权资本, 加权平均资本成本是债务资本和主权资本的加权平均。经济增加值法的优点, 一是考虑了所有资本的成本, 计算的是经济利润, 真实体现企业价值;二是能够规范企业理财行为, 促进技术创新, 防止管理层进行利润操纵;三是促进企业目标的实现, 它把员工的利益最大化目标与企业价值最大化目标结合起来, 在一定程度上排除了利益冲突, 使企业内部上下朝着同一个目标共同奋进。经济增加值法的缺点, 一是计算复杂, 需要对相关会计科目进行调整, 调整涉及项目高达百项, 需要耗费大量的人力、物力、财力;二是较难计算资本成本, 无论对于上市公司还是一般企业, 计算资本成本是一项十分困难的工作;三是无法消除人为操纵行为, 经济增加值在计算时进行了一系列调整, 但调整项目几乎全部来自财务报表资料, 由于普遍存在的会计信息失真, 大大降低了信息的可靠性与相关性。四是对新建企业或周期性企业的价值评估成效不佳。
五、现金流量法
一般都以企业未来股利作为现金流量, 以适当的贴现率计算现金流量现值来评估企业价值。现金流量法的优点, 一是准确评估企业价值。企业价值并不是依靠企业资产的账面价值确定, 也不取决于当前已获利润多寡, 而是取决于过未来产生的现金流量, 反映了企业实际控制的资源状况, 人为控制的难度较大, 许多舞弊方法难以起效;二是提升财务管理水平。现金流量决定企业价值两大因素之一, 其变化代表着企业实际所拥有支配的资源, 侧重于企业理财的未来预期, 兼顾了风险与收益的平衡。做好现金流量管理, 有助于引导企业加强管理创新, 由利润管理上升至价值管理层面, 全方位推展财务战略, 获得持续发展的生命动力。三是实现企业财务管理目标。在众多财务管理目标中, 企业价值最大化充分考虑了利益相关者的利益诉求, 能有效协调多方利益关系, 实现财务管理良性互动, 财富的可持续增长。企业财务目标能否实现, 在很大程度上取决于日常财务控制水平, 特别是经营活动现金流量管理水平的高低, 现金流量管理, 考虑了时间价值和风险报酬, 将日常经营与战略管理有机结合起来, 体现了对企业价值较深层次的认识与把握, 为企业价值最大化财务管理目标运行与实现找到了最佳的切入点。现金流量法的缺点, 一是一些企业很少支付股利, 而支付股利的企业会利用丰欠年份进行调节, 或是借款支付股利, 这样以股利作为未来现金流量的代表, 其效用就大打折扣;二是预测未来现金流量和选择贴现率较为困难, 会影响现金流量计算的准确性。
摘要：企业管理的核心是价值管理, 理财活动无不以提升企业价值, 实现价值增长为目标。企业价值评估是对企业未来财务状况和资产价值的评判。企业价值评估有多种方法, 如何选择适宜的方法, 对于财务战略的制定, 价值管理的进行、薪酬奖励方式的建立、业绩评价体系的完善, 企业价值最大化的目标实现具有十分重要的意义。
关键词：企业价值,评估方法
企业估价 篇2
试试卷
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、估价师运用剩余法评估出某新建商品房项目用地土地价格为3000万元．委托估价方提出异议，并向估价机构提供企业在引进ISO国际质量管理体系后投资成本节省5％的有效证明．在其他条件不变的情况下，若对估价结果进行复核，其结果为。
A：复核结果高于3000万元 B：复核结果低于3000万元 C：维持原估价结果不变
D：依重新计算的最终结果确定 E：合法性
2、在土地评估中，涉及房屋折旧年限计算的说法，下列正确的是。A：取建筑的耐用年限 B：取土地的剩余使用年限 C：取可使用年限
D：耐用年限与可使用年限谁小取谁 E：时间因素
3、城市用地功能组织中的核心问题为。A：城市用地范围的确定 B：城市用地结构的合理规划 C：城市用地功能的合理划分 D：城市用地程度的划分 E：时间因素
4、里地线将街区土地划分为。【2004年考试真题】 A：里地与袋地 B：表地与里地 C：临街地与表地 D：里地与骑楼地 E：时间因素
5、下列情况中，__的土地价格不能用剩余法评估。A．待开发土地 B．待整理土地
C．建筑物已陈旧的房地产
D．土地具有开发或潜在开发价值的土地
6、__是指城市土地和农村土地的分界线。其既是土地利用计划的核心及关键组成部分，也是整个规划的基础。A．城市规划 B．城市发展边界 C．土地利用边界 D．以上均不是
7、下列有关土地估价报告编写的做法符合要求的是。
A：在为司法鉴定提供依据的土地估价报告中，增加对房地产产权纠纷来源及面积等情况的分析描述
B：由于银行抵押贷款利率调整，应委托方的要求收回已提交的报告并调整定价中不同方法的权重值
C：将估价所采用的素材、资料、工作底稿等进行整理归类，形成档案，连同土地估价报告一并提交委托方 D：因紧急公务出差，甲委托一了解评估对象情况的估价师乙代为撰写估价报告，回来后由甲审核后签字 E：合法性
8、纸币是从货币作为的职能中产生的。A：价值尺度 B：流通手段 C：贮藏手段 D：世界货币 E：土地
9、除作为土地估价的基本方法之一外，剩余法一般还可以应用于__。A．预测项目开发利润
B．预测项目建设成本控制标准 C．测算项目资金合理的利用率 D．测算项目建设周期
10、采用成本逼近法评估某工业区内的一宗土地价格，计算土地开发费应按求取。A：宗地内外开发投入的费用总和 B：宗地外开发投入的费用总和 C：宗地内开发投入的费用之总和
D：宗地内外受益分摊的开发费用总和 E：时间因素
11、初始土地登记的权属审核结果必须公告，公告期限一般为（）天。A．15 B．30 C．45 D．60
12、某企业自建一厂房，建筑面积5000平方米，造价2500万元，预计使用年限为30年，残值为500万元，则该厂房在第10年年末账面价值为万元．【2009年考试真题】 A：1667 B：2400 C：1833 D：1167 E：土地
13、根据地租理论，最劣等的土地是。A：无级差地租Ⅱ和绝对地租 B：无级差地租I和绝对地租 C：无级差地租I，有绝对地租 D：有级差地租，无绝对地租 E：时间因素
14、替代原则要求土地价格结果不得不合理偏离在同等条件下的正常价格。A：同一城市地价 B：同样用途地价 C：相同地价 D：类似地价 E：时间因素
15、由国土资源部拟定实施耕地特殊保护和鼓励耕地开发政策，组织__。A．土地整理
B．未利用土地开发 C．土地复垦和开发耕地 D．基本农田保护
16、某商品住宅开发项目，规划建筑面积10000平方米，预计开发期为2年，建安工程费为1200元／平方米，专业费及管理费为建安工程费的12％，第一年投入开发费用的40％，银行贷款年利率为5．8％，销售税费预计为6元／平方米．则正常情况下该房地产开发项目的建设费用利息为万元。【2006年考试真题】 A：86．54 B：70．50 C：70．81 D：107．94 E：时间因素
17、评估宗地价格一般应采用方法。A：一种 B：两种以上 C：三种以上 D：两种 E：时间因素
18、适用于分等因素空间变化不复杂的地区。A：网格法 B：地块法 C：叠置法 D：多边形法
E：国家实行土地估价师资格认证制度
19、土地变更登记，是指因__而进行的登记。A．土地权利人发生改变 B．土地权利人姓名发生变更 C．土地权利人名称发生变更
D．国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应当报经人民政府批准后而进行的登记
E．土地权利人地址和土地用途等内容发生变更 20、下列选项中，最适合采用成本逼近法进行价格评估的是。【2008年考试真题】 A：城市中心的商业用地 B：公益设施用地
C：城市中心的综合用地 D：待开发住宅小区用地 E：时间因素
21、根据《中华人民共和国招标投标法》的规定，投标人至少不少于个时，招标人才可以不重新招标。A：1 B：2 C：3 D：4 E：35％～50％
22、抢险救灾等急需使用土地的，可以先行使用土地。其中，属于永久性建设用地的，建设单位应当在灾情结束后__个月内申请补办建设用地审批手续。A．6 B．8 C．9 D．12
23、我国目前的商业银行不包括。A：中国银行 B：城市银行
C：农村商业银行 D：中国进出口银行 E：土地
24、土地价格的高低取决于可以获取的高低。A：价值 B：地租 C：成本
D：劳动产品 E：时间因素
25、下列关于对开标的管理，说法不正确的是__。A．开标由招标人主持，邀请所有投标人参加 B．开标由政府部门主持，邀请所有投标人参加
C．开标时间应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间之后的同一时间公开进行
D．开标时，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、《土地复垦规定》规定，土地复垦费用，应当根据合理确定。A：土地被破坏程度 B：复垦标准 C：复垦时间 D：复垦工程量 E：复垦计划
2、关于非法占用土地行为的处罚方式，下列表述正确的是。【2008年考试真题】 A：针对非法占用土地行为的处罚方式中行政处分的对象是非法占地单位的直接负责的主管人员
B：如果非法占用的土地是公共用地或未确定给单位或个人使用的国有土地，要恢复到占用以前的原貌
C：非法占用耕地有可能构成刑事犯罪
D：针对违法占地行为，行使行政处分的机关是有关责任人员的所在单位或者上级机关
E：对于是否对违法占地行为给予罚款处罚，由土地行政主管部门根据违法情节而定
3、处分抵押财产所得，有优先受偿权。A：国家 B：抵押权人 C：集体
D：抵押权单位 E：35％～50％
4、土地合法使用，应以__、土地用途管制等为依据。A．不动产权属证书 B．城市规划
C．土地使用权出让合同 D．行政法规
5、影响土地价格中的经济因素包括。A：经济发展状况 B：储蓄和投资水平C：交通状况
D：财政收支与金融状况 E：居民收入和消费水平
6、土地资源的配置方式分为。A：行政划拨方式 B：计划方式 C：管理方式 D：市场方式 E：协商方式
7、对地产市场而言，土地作为一种特殊形态的商品，其区别于一般商品市场的特征表现为。【2004年考试真题】 A：土地供给弹性大 B：交易实体的非移动性 C：流通方式的多样性 D：垄断性
E：土地使用权抵押不得违背土地使用权出让合同的规定
8、李某被公安局违法拘留30天，拘留期间受到刑讯逼供，右腿骨折，造成部分丧失劳动能力，依照国家赔偿法，对李某应给予下列赔偿。A：按国家上日平均工资计算的人身自由赔偿金 B：按国家本日平均工资计算的人身自由赔偿金 C：不超过国家上平均工资10倍的残疾赔偿金 D：不超过国家上平均工资20倍的残疾赔偿金 E：医疗费
9、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，农民集体所有的土地使用权__。A．不得出让 B．可以出让 C．不得转让
D．不得出租用于非农业建设 E．可以出租用于农业建设
10、在项目建设过程中，为了考核建设成果，一般要进行“三算”对比．这里的“三算”是指【2007、2002年考试真题】 A：投资估算 B：施工图预算 C：竣工决算 D：工程结算 E：设计概算
11、根据《基本农田保护条例》的规定，需要退耕还林、还牧、还湖的耕地。A：不划入基本农田保护区
B：有选择地划入基本农田保护区 C：全部划入基本农田保护区 D：优先划入基本农田保护区 E：35％～50％
12、以下属于建设前期阶段费用的是__。A．可行性研究费 B．勘查设计费
C．设备器具购置费 D．拆迁安置费 E．税金
13、__，是依法经审批由农村集体经济组织或者其依法设立的公益性组织，对用于本集体经济组织内部公益事业的非农用地所享有的集体建设用地使用权。A．农地使用权 B．宅基地使用权
C．乡镇企业用地使用权 D．乡村公益用地使用权
14、基准地价评估所用数据以现实土地的__为主。A．收益 B．租金 C．潜力 D．地价 E．取得费
15、地方所得税额等于__。A．应纳税所得额×3% B．应纳税所得额×2% C．应纳税所得额×4% D．应纳税所得额×5%
16、在综合分析中，常用的统计分析方法有．【2007年考试真题】 A：动态趋势分析法
B：相关分析与回归分析法 C：概率分析法 D：大量观察法 E：敏感性分析法
17、下列属于商业银行现金资产的有．【2007年考试真题】 A：资本金 B：票据贴现 C：库存现金
D：存放同业存款 E：在中央银行的存款
18、建设工程费用是指建设工程从拟建到__整个过程中的费用总和。A．基本竣工 B．竣工完成 C．可以使用
D．验收交付使用
19、编制近期建设规划，必须遵循的原则有。
A：处理好近期建设与长远发展、经济发展与资源环境条件的关系，注重生态环境与历史文化遗产的保护，实施可持续发展战略
B：坚持为最广大人民群众服务，维护公共利益，完善城市综合服务功能，改善人居环境
C：严格依据城市总体规划，不得违背总体规划的强制性内容 D：确定城市近期建设重点和发展规模
E：与城市国民经济和社会发展计划相协调，并能适应市场经济发展的要求 20、为满路项目财务效益评价的要求，必须具备的测算报表有__。A．投资使用计划与资金筹措表
B．无形资产与递延资产摊销费估算表 C．销售收入和税金及附加估算表 D．销售利润的形成与分配估算表 E．总的资产负债表与利润表
21、由于不动产的__，使得完全相同的不动产几乎没有，但是在同一市场上具有相近效用的不动产，其价格也应相近。A．不可替代性 B．不同性 C．均衡性
D．独一无二性
22、下列，属于破坏耕地行为。
A：未经批准，擅自在耕地上建房，使土地种植条件遭到破坏
B：超过省自治区、直辖市规定的宅基地面积标准，多占土地的行为 C：占用耕地建窑、建坟
D：未经批准，擅自在耕地上取土，使土地种植条件遭到破坏 E：因土地开发造成耕地沙化、盐碱化的
23、土地权属争议的种类有__。A．集体所有者与国有使用者之间
B．国家所有者与集体所有者之间的权属争议 C．集体所有者之间的权属争议
D．国家所有者与集体使用者之间的权属争议 E．国家所有者之间的权属争议
24、在土地增值额扣除项目中，其他房地产开发费用．按取得土地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额之和的__以内计算打I除。A．5% B．10% C．15% D．20%
25、《关于调整报国务院批准城市建设用地审批方式有关问题的通知》(国土资发[2006]320号)规定，农用地转用和土地征收实施方案经省级人民政府审核同意后，应暂缓受理该城市申报新增建设用地。A：1个月内未实施征地 B：2个月内未实施征地 C：3个月内未实施征地
企业估价 篇3
关键词：工程估价； 综合能力； 测评模式； 探索与实践
中图分类号：TU723.3-4 文献标识码：A 文章编号：1006-3315（2014）08-170-001
一、研究与实践的背景
目前辽宁省工程估价领域主要分为建筑、安装、装饰装修、市政、园林绿化五个专业领域，各用人单位需要的岗位基本技能包括手工算量、图形算量及计价软件应用等。为了适应就业市场的需求，工程管理专业（工程造价）开设了《土建工程估价》《安装工程估价》《装饰装修工程估价》《市政工程估价》《园林绿化工程估价》《图形算量软件应用》《土建工程估价实习》等课程，该课程群能使学生形成综合的估价能力，基本实现与岗位工作需求的无缝对接。
二、研究与实践的过程
1.《土建工程估价》《安装工程估价》课程考核模式定型与总结
课程组已编撰了《土建工程估价》阶段性试题45套，《安装工程估价》阶段性试题21套，随着阶段性试题的不断补充与完善，能更好地考核学生的实际掌握能力。课程组对每一阶段的考核都进行了分析，对学生的实际考试情况进行了总结，针对出现的问题进行了改革，并进行了问卷调查。
2.工程估价类课程群其他课程考核模式的研究与完善
《市政、园林工程估价》采用了实际案例，有效地训练了学生对市政、园林估价的具体操作步骤，有利于学生在实际业务中能按照教授的步骤和计算方法独立完成预算的编制，这在学生的实习期间已得到了认证。
《工程造价软件》有效地训练了学生对广联达软件的操作能力，使学生将手算与软件的应用有机的结合在一起。本课程的考核方式使学生基本掌握了软件的操作方式，在实习中有效的帮助学生独立的完成单位下达的预算任务，得到了实习单位的好评。
3.综合等级评定体系的研究与完善
通过对学生手工算量（占80%）和工程造价软件（占20%）成绩进行加权，然后进行等级划分，评定出学生的估价能力。并根据学生的实习反馈情况，可以看出达到D级及以上的学生的实习能力都得到了实习单位的认可，甚至有的学生能在百人的竞争中脱穎而出。
三、项目主要内容
1.学生方面
（1）促进学生加强平时的学习。《土建工程估价》和《安装工程估价》采取的阶段性考核方式，对学生的调查问卷结果显示，99.6%的学生认为该种考核方式能促进学生加强平时学习。
（2）达到对学生所学进行全面、综合评价的目的。对学生的调查问卷结果显示，96.5%的学生认为该种考核方式所采用的系列试题能达到对学生所学进行全面、综合评价的目的。
（3）学生运用所学知识分析问题与解决问题的能力提高。对学生的调查问卷结果显示，93.3%的学生认为该种考核方式使学生运用所学知识分析问题与解决问题的能力提高。
（4）提升学生的专业自信心，使学生尽快地适应实际工程造价业务要求，更早地具备独立工作能力。部分同学反映，在该种考核方式的“重压”下，日常的学习任务虽变得繁重，但专业自信心却有所提升。尤其学生在毕业实习期间对此感受颇深，由于实习单位的指导教师无法像学校老师一样手把手的传授知识，大多需要学生自己独立完成，有不会的地方再进行询问，如果没有扎实的基本功，根本无法完成任务。而根据2009级学生的实习反馈情况可以看出，我们的学生基本能独立完成预算的编制，而且学生能较好地运用广联达软件，能使实习单位负责人放心将预算任务交给我们的学生。
2.课程组方面
（1）完成工程估价类课程群阶段性考试试题库的建设工作，使考核内容与评价标准与岗位需求更为接近
课程组已编撰了《土建工程估价》阶段性试题45套，《安装工程估价》阶段性试题21套，随着阶段性试题的不断补充与完善，能更好地考核学生的实际掌握能力。
同时采用的阶段性试题中，85%以上的考核内容来自工程实际。以“真题”测评学生的学习效果，增强了学生的实战感，并能起到对学生的理论知识与实践技能进行较全面检验的作用。同时还以工程实例为模型，要求学生完成相应单位工程预算书的编制，达到“仿真实践”的效果，提高学生工程预算的实际动手操作能力。在进行考核模式改革后，课程组成员采取了调查问卷的方式，考查改革的效果，统计结果显示：100%的学生认为该种考核方式能促进学生加强平时的学习；100%的学生认为该系列考试试题能达到对学生所学进行全面、综合评价的目的；98%的学生认为该系列考试试题能考核出学生运用所学知识分析问题与解决问题的能力。
（2）建立综合等级评定体系。工程估价的综合能力主要考核的是手工算量、图形算量及计价软件应用，按照这三方面对学生进行测评，综合手工算量、图形算量及计价软件应用三部分的测评成绩后，生成工程估价综合能力评测结果，以促进学生全面提高工程估价的综合能力，为顺利适应岗位工作的需求打下坚实基础。目前已对2009级工程管理（工程造价）专业的学生进行了手工算量、工程造价软件应用两部分的测评成绩的汇总，按照手工算量成绩占80%，工程造价软件成绩占20%进行测评，其中手工算量包括土建工程估价（占70%），安装工程估价（占20%），市政、园林工程估价（占10%），将学生的加权成绩进行等级划分，评定出学生的估价能力。
企业并购估价中收益法的应用分析 篇4
收益法是指通过估算被评估企业未来预期收益并折算成现值, 评估企业和企业所有者权益价值的评估方法, 是理论上最适合企业价值的评估方法。适用的评估模型为企业持续经营假设前提下, 是前期收益现值加后期收益额递增收益现值的分阶段收益模型。本文通过实际案例分析, 旨在对收益法在企业并购估价中的优缺点进行探析。
1 并购估价的价值标准、估价方法
兼并方A公司是一个公开上市的传媒公司, 经营范围包括广告发布、代理、策划、制作, 影视节目制作发行和有线电视网络信息传输服务, 兼营房地产、旅游、会展等业务。被兼并方B公司是成立于1995年的国家高科技软件企业, 经营范围包括计算机软、硬件及其配套产品、办公设备、电子电气产品的研制、开发、销售;咨询服务;研制、开发、销售及相关技术服务;经营电视监控与防盗报警工程业务 (凭本企业许可证) 。A公司希望通过收购B公司的部分股权以获得被兼并方的软件制作资源和进入数字通讯媒体领域的机会。评估机构受兼并方委托对B公司的净资产进行价值评估, 评估报告说明所采用的价值标准是市场价值, 即资产在评估基准日 (2008年8月31日) 公开市场上最佳 (正常) 使用或最有可能使用条件下, 资产可能实现的交换价值的估计值, 所指资产是指作为一个有机的并持续经营的整体资产。
评估方法是收益法中的现金流量折现法, 现金流量的计算公式为:
未来各年的净现金流量=净利润+折旧+摊销-投资支出
预测中假设B公司无限期经营, 评估时采用分段式预测, 即:先预测未来五年又一期的收益及净现金流量, 以后保持第五年的收益及净现金流量水平确定, 折现率等于无风险报酬率与风险报酬率之和。
2 评估结论
在具体评估过程中, 将B公司的评估分为两部分:自营部分价值估算和对外投资部分价值估算。
自营部分价值估算:经分析B公司业务发展情况, 结合IT行业的市场发展前景和谨慎性原则, 在2009年至2013年在2008年销售收入规模的基础上, 预计收益年平均增长6%, 主营业务成本率为67%, 无风险报酬率以三年期国库券利息为基准确定为4%, 考虑了行业风险、市场风险、财务风险和管理风险后的贴现率为15%。结果自营部分评估的净现值为10774.47万元。
对外投资子公司部分的价值估算:B公司所属的3家子公司 (××互动传媒有限公司、蓝猫科技、紫风铃资讯) 均属于传媒业, B公司的投资比例分别为90%、49%和90%。按照B公司的股权投资核算方法, 均采用权益法核算, 按比例分享未来现金流量之和的现值。三家子公司的价值估算参数如表1:
两部分评估值相加, 得出B公司20 0 9年8月31日价值为24, 396.28万元。2008年8月31日B公司账面净资产值为6, 902.31万元, 调整后净资产账面价值8, 583.32万元, 净资产增值15, 812.96元, 增值率为184.23%。
评估增值的原因:本次采用收益法评估, 评估结果反映的是企业未来收益的现值, 而企业账面值反映的是企业历史数据成本, 评估值中尚未包含财务报表中反映的企业自主开发的B公司行业应用信息平台系统著作权, B公司OA自动化办公信息系统等19种软件产品、工具著作权以及正在研发的市场竞争信息系统软件、企业信息化认证管理系统软件技术类无形资产, 还包括企业反映企业管理水平、销售网络、经营者管理要素、商誉等不可确指的无形资产, 特别是其子公司从事电信、移动增值服务业务, 其收益增长高速增长, 故影响评估值大幅上升。
3 案例述评
本案例的评估过程揭示评估机构做了详尽的调查工作, 但评估过程也暴露了目前中国并购估价中的一些问题和现金流量折现法在实际应用中存在的问题。其基本特点如下:
3.1 收益法是本评估案例的最合适的方法
由于股权转让价格是以企业未来的盈利能力为关注的焦点, 故选择收益法进行对该公司整体资产进行评估, 确定B公司的净资产价值。如果采用成本法则无法涵盖诸如客户资源、商誉等无形资产的价值, 特别是B公司的子公司, 均为从事电信增值业务的公司, 很难用成本法来评估其价值;同时, 国内同类企业的产权交易案例很难寻找, 也不宜采用市场法。同时, 因净利润受会计政策的影响比较大, 而投资者更关心企业获取净现金流的能力, 故本次评估采用现金流量折现法 (DCF) 进行。
B公司的下述特点决定了收益法的适用性: (1) 被评估资产系经营性资产, 产权明晰并保持完好, 企业具备持续经营条件; (2) 被评估资产是能够用货币衡量其未来收益的整体资产, 表现为企业营业收入能够以货币计量的方式流入, 相匹配的成本费用能够以货币计量方式流出, 其他经济利益的流入也能够以货币计量, 因此企业的整体资产的获利能力所带来的预期收益能够用货币衡量。 (3) 被评估资产承担的风险能够用货币衡量。企业的风险主要有行业风险、经营风险、财务风险、政策风险及其他风险。评估人员经分析后认为B公司的整体资产所承担的风险能够用货币衡量。 (4) 根据B公司提供的近三年的审计报告, 该公司近三年的主营业务收入、主营业务利润、净利润、净现金流量等均为正值, 近年净利润增长幅度较大, 其来源真实合理, 从前三年的实际运行来看, 企业整体资产的获利能力可以合理预测。
3.2 整个评估过程未体现任何并购估价与一般企业价值评估的特殊性
此次评估的目的是对委托方收购对象的价值进行评估。但整个评估过程中仅对B公司未来存续期内的预计现金流量进行折现, 以此代表目标企业价值。并购中目标企业价值不但包括独立企业价值, 更包括可能的并购效益、并购成本等。正如本案例中所说, 目标企业一旦被兼并方并购, 将给兼并方带来更多的投资机会和盈利机会, 而目标企业在未来的经营过程中也可能因为兼并方的知名度拓展业务范围, 占领更多的市场份额。但在预测未来现金流量时, 既没有考虑并购后目标企业给兼并方可能带来的增值, 也没有考虑并购可能对目标企业未来盈利能力/现金流量的影响, 更没有考虑并购可能给目标企业带来的新的风险。所以评估结果能满足很多评估目的, 惟独不能满足并购目的。
3.3 评估中对折现率的估算, 尤其是风险报酬率的估算缺乏充分的依据
折现率的无风险报酬率4%, 与三年期国库券利息率3.6%差异不大, 姑且认为是合理的。不管是自营部分还是对外投资部分, 风险报酬率主要由企业所处的行业风险因素、市场风险因素, 企业本身的经营管理风险因素以及资金风险因素之和确定。估算公式如下:
式中, 某种风险报酬是上述四种风险报酬率, 案例中的评估报告注明“根据对本次评估研究及目前评估的惯例, 各个风险系数的取值在0%~5%之间”。评估机构对B公司所有风险因素全部取5%的报酬率, 显然基于一种谨慎原则。但是取值范围的确定缺乏充分说明, 风险程度的确认似乎比较随意且考虑的风险因素不够全面。最终确认的B公司自营部分和各投资部分的折现率都是15%。但自营部分属于IT行业, 三个子公司的主营业务是传媒业, 风险因素和风险程度都将不一样;折现率的第三个缺陷在于没有与投资回报率作比较。从理论上讲, 不管采取哪种方式估算出来的折现率, 都应与预期的投资报酬率相差不远, 但本评估报告中并未说明这点, 因而使折现率缺乏足够的可信度。
3.4 评估报告中的许多专业术语的理解、使用不当
首先我们得承认, 同一事件的实践用语与理论用语不可避免会出现不统一的情况。本报告不讨论这些不一致, 而是关注案例中出现的一些理论层次上的误用。案例中评估机构注明所选用的价值标准是“市场价值标准”, 是“公开市场上最佳 (正常) 使用或最有可能使用条件下, 资产可能实现的交换价值”。这个市场价值标准, 与最终采取的评估方法——现金流量折现法的适用的价值标准有很大差异, 后者是投资价值或内在价值的概念, 与交易角度的市场价值不同。此外, 评估范围的表述也不够严谨, 报告中说评估范围是“B公司提供的在评估基准日所拥有的全部资产和负债”, 并一一列举了主要资产 (有形资产和无形资产、甚至商誉) 和债务。但在具体评估中, 是就盈得的未来现金流量折现, 未单独讨论任何一种资产和负债的独立价值。这说明评估实践的理论基础薄弱, 评估机构和评估人员尚缺乏完整准确地关于收益法的基本理论与方法。
综上所述, 以产权变动为目的的企业价值评估追求的是企业公允市场价值, 投资者或企业的购买方的购买动机是企业未来的获利能力, 采用收益法能够提高评估结果的公允性。原则上不能使用成本法, 而收益法能比较准确的把握企业的实际价值。评估假设涉及所评估企业在物理、法律、经济方面的特性, 企业价值评估中不宜设定通用的假设。且评估假设与评估方法并不存在直接的对应关系, 评估假设、限制条件与评估的价值类型相结合, 共同作为确定评估方法和评估系数的前提, 同时限定了评估结果的使用范围和评估值的高低。评估实务中, 收益额指标包括FCF、APV和EVA。收益预测的统计方法并不是制约收益法应用的难点, 而是建立在评估师职业判断能力基础上的综合预测分析水平的高低。收益预测应以企业的竞争力和价值驱动因素分析为主导, 结合宏观经济指标、行业发展指标、企业特定因素等, 全面分析企业经营的未来发展潜力, 从销售收入的预测出发, 进而平衡预测报表内成本、费用、流动资金、所有者权益等, 3~5年的详细预测期完全可以满足企业价值的估价需要, 没有必要进行过长时间的详细预测。折现率确定坚持折现率不低于无风险报酬率原则、以行业报酬率为基准原则、与收益额相匹配的原则。在具体方法上使用加权平均资金成本模型和资本资产定价模型。
评估方法没有好坏之分, 方法的选择要看是否符合具体评估项目的目的、能否与评估标准相适应、所需相关数据资料是否容易获得等条件。收益法更适合于企业收益为正且稳定性的情况。企业价值评估过程就是数据的计算过程, 相关数据取得的难易程度与数据的真实性、可靠性也决定了评估方法的应用。只有采用适宜的评估方法才能得出公允的评估结果。
摘要：并购估价是指以并购为目的的企业价值评估, 与一般企业价值评估理论相比, 并购估价理论多了协同效应的估计和其他重组整合价值的估计。收益法能更好地体现公允价值和协同效应。
关键词：并购估价,协同效应,收益法,折现率
参考文献
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[5]陈沂.关于收益还原法中收益与利率的界定问题[J].审计与经济研究, 2000, (2) .
企业估价 篇5
企业模拟试题
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、在下列城市规划中，可以作为城市开发建设及管理的直接依据的是。A：详细规划 B：分区规划 C：总体规划
D：城镇体系规划 E：土地
2、新中国成立以来，我国长期实行的是的土地使用制度。A：土地买卖 B：土地出租 C：土地抵押
D：严禁土地买卖、出租 E：时间因素
3、某临街地某所临道路路线价为1000元／㎡，标准深度为14 m，该宗地面积为100 ㎡，临街深度为13 m，查临街深度指数表得其深度指度数为100，则不考虑其他方面的影响，该宗地地价为元。A：929 B：1000 C：92 857 D：100 000 E：合法性
4、关于印发《查处土地违法行为立案标准》的通知(国土资发[2005]176号)规定，在临时使用的土地上修建永久性建筑物、构筑物的，属于__。A．非法转让土地类 B．非法占地类 C．破坏耕地类 D．非法批地类
5、《经济适用住房管理办法》确定，经济适用住房单套的建筑面积控制在__平方米左右。A．50 B．60 C．80 D．90
6、预收账款是按合同规定向购买单位预收的货款，它属于。A：长期负债 B：或有负债 C：估计负债 D：流动负债 E：土地
7、新古典主义城市地租理论的主要特征是将（）应用于传统地租理论中。A.供需分析 B.效用分析 C.价值分析 D.边际分析
8、根据工业区位理论，集聚因素形成的聚集经济效益可使和工资定向的工业区位产生偏离，从而形成工业区位的第二次变形。A：固定成本 B：原料指数 C：运费
D：分散因素 E：时间因素
9、地下管线的排列次序自建筑物外墙向外依次为。A：给水、煤气、雨水和污水 B：煤气、给水、雨水和污水 C：煤气、给水、污水和雨水 D：给水、煤气、污水和雨水 E：时间因素
10、开发完成后用于出租、营业的房地产通常采用测算开发完成后的房地产价值。A：市场法 B：收益法 C：成本法 D：推测法 E：时间因素 11、2009年1月，W房地产开发公司征收B村90亩基本农田外的耕地，已知征地前B村人均耕地为1.5亩。按照规定，w房地产开发公司需安置B村的农业人口数为人。A：50 B：60 C：80 D：100 E：35％～50％
12、《建设项目用地预审管理办法》规定，国土资源管理部门在规定时间不能出具预审意见的，经负责预审的国土资源管理部门负责人批准，可以延长__日。A．10 B．15 C．20 D．30
13、我国的土地价格不包含。【2007年考试真题】 A：土地所有权价格 B：土地使用权价格 C：土地租赁权价格 D：土地抵押权价格 E：时间因素
14、我国的房地产成交价格申报制度，要求房地产权利人转让房地产时应向（）如实申报成交价格。A．县级人民政府
B．县级以上国土资源管理部门 C．县级以上人民政府规定的部门 D．县级税务征管部门
15、由于地价是在生产经营活动之前优先支付的，故土地的贡献具有（）。A.优先性和完整性 B.显著性和完整性 C.显著性和特殊性 D.优先性和特殊性
16、土地估价中，需要将影响土地价格的因素条件修正到估价期日的水平，是依据土地估价的进行的。【2009年考试真题】 A：替代原则 B：供需原则 C：变动原则
D：预期收益原则 E：时间因素
17、估价期日是指。A：估价结果对应的日期 B：开始估价日期 C：签订合同日期
D：估价报告交付日期
E：国家实行土地估价师资格认证制度
18、土地估价过程中需根据市场关系和估价需要进行一些基本条件设定，下列各项中，（）属于对土地价格的设定。
A．对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项 B．估价期日
C．估价机构对估价结果有解释权 D．估价结果的法律责任
19、建筑物估价的方法有__。A．重置价格折旧法 B．成本法
C．建筑物残余法 D．市场比较法 E．对照法
20、基于__的前提，会计核算应遵循划分收益性支出与资本性支出的原则。A．会计分期 B．持续经营 C．会计主体 D．货币计量
21、区分垄断竞争市场和完全竞争市场的主要区别是。A：行业内生产者数目或企业数目 B：新企业进入该行业的难易程度
C：行业内各企业生产者产品的差别程度 D：行业内生产者的规模 E：土地 22、2006年某写字楼出租，签订了3年租赁合同，合同月租金50元／平方米，每年租金增长率为10％，每年支出总费用为380元／平方米．2008年该写字楼的房地纯收益为元／平方米。【2008年考试真题】 A：220 B：346 C：592 D：700 E：时间因素
23、收益还原法估价的程序中，是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的收益。A：总费用 B：房屋收益 C：总收益 D：纯收益 E：时间因素
24、在土地估价过程中，确定估价期日是重要的内容之一，对估价结果有着直接的影响。关于估价期日，以下理解正确的是（）。A．估价期日是指与委托方签订合同的日期 B．估价期日一般来说只需明确年月
C．估价期日只能由估价师按照评估对象的具体情况确定 D．同一宗地，在不同的估价期日评估的地价可能不同
25、城市规划工作的特点有__。A．独立性 B．独创性 C．综合性 D．地区性 E．预见性
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、替代原则要求土地价格结果不得不合理偏离__在同等条件下的正常价格。A．同一城市地价 B．同样用途地价 C．相同地价 D．类似地价
2、土地执法监察的具体内容包括等。
A：监督检查土地管理法律、法规的贯彻执行情况 B：受理对土地违法行为的检举、控告
C：受理不服土地行政处罚决定申请复议的案件 D：调查土地违法案件 E：调查土地争议案件
3、城市用地评定主要指标有。A：地基承载力 B：地形坡度 C：地下水埋深 D：洪水淹没状况 E：气候
4、《土地利用计划管理办法》规定，土地利用计划指标包括__。A．土地调查总量指标 B．新增建设用地计划指标 C．土地开发整理计划指标 D．耕地保有量计划指标 E．耕地计划总量指标
5、在较大的建设项目中，设计概算的文件包括以及其他工程费用概算。A：建设项目总概算 B：单项工程综合概算 C：单位工程概算 D：分部工程概算 E：分项工程概算
6、土地估价的替代原则具有广泛的适用性，在中价格及相关参数求取中可以应用。【2007年考试真题】 A：收益还原法 B：成本逼近法 C：剩余法 D：路线价法
E：基准地价系数修正法
7、影响城市的分布位置、平面结构和空间布局的是__。A．地质 B．水文 C．地形 D．气候
8、下列土地利用总体规划需要由国务院批准的包括。A：全国土地利用总体规划 B：重庆市的土地利用总体规划
C：重庆市××县的土地利用总体规划 D：杭州市的土地利用总体规划 E：深圳市的土地利用总体规划
9、农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、、养殖水面等。【2002年考试真题】 A：林地 B：园地 C：牧草地
D：农田水利用地
E：土地功能具有永久性
10、在下列各项中，可以作为城市维护建设税计税依据的是。A：纳税人享受的营业税减免税 B：纳税人偷逃增值税被处的罚款 C：纳税人偷逃消费税被查补的税款 D：纳税人滞纳营业税而加收的滞纳金 E：纳税人享受减免税后实际缴纳的营业税
11、《征用土地公告办法》规定，征收土地公告应当包括下列__内容。A．征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途 B．被征收土地的所有权人、位置、地类和面积 C．征地补偿标准和农业人员安置途径 D．办理征地补偿登记的期限、地点 E．公告的注意事项
12、土地增值税是对有偿转让__的单位和个人征收的一种税。A．国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物 B．集体土地使用权及地上建筑物和其他附着物 C．国有土地所有权及地上建筑物和其他附着物
D．国有土地使用权，不包括地上建筑物和其他附着物
13、农业土地侧重于土地的。A：经济条件 B：地理位置 C：自然条件 D：土质状况 E：35％～50％
14、在路线价法评估过程中，街角地所临的两条道路，的街道应作为正街。A：路线价低 B：路线价高
C：路线价相同时较宽 D：路线价相同时较窄 E：车流量较大
15、防火墙是设置在可信任网络和不可信任的外界之间的一道屏障，其目的是______。
A．保护一个网络不受病毒的攻击
B．使一个网络与另一个网络不发生任何关系 C．保护一个网络不受另一个网络的攻击 D．以上都不对
16、下列关于土地使用权抵押的法律特征，表述不正确的是。
A：用于抵押的土地使用权必须是通过有偿出让或转让方式取得的合法土地使用权，并且是已办理土地登记手续的土地使用权 B：土地使用权抵押设定本身发生土地使用权转移
C：土地使用权抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之抵押 D：土地使用权人将土地抵押后，丧失转让权
E：土地使用权人将土地抵押后，并不丧失转让权，但在转让土地使用权时，应告知抵押权人
17、下列不可设定行政处罚的是__。A．法律可以设定各种行政处罚
B．限制人身自由的行政处罚，只能由法律设定 C．行政法规可以设定限制人身自由的行政处罚
D．行政法规可以设定除限制人身自由以外的行政处罚
18、根据成本逼近法的计算公式，土地价格一般由__构成。A．土地取得费 B．利润
C．土地开发费 D．土地增值收益 E．土地投资的利息
19、土地质量即土地的__，其优劣由土地位置和地块的条件决定。A．成本 B．潜力 C．价值
D．使用价值
20、根据《土地管理法》的规定，修改土地利用总体规划的。
A：由原批准机关根据国务院或省、自治区、直辖市人民政府的批准文件修改 B：由原编制机关根据国务院或省、自治区、直辖市人民政府的批准文件修改 C：修改后的土地利用总体规划应当报省级政府批准 D：修改后的土地利用总体规划应当报原批准机关批准
E：上一级土地利用总体规划修改后，涉及修改下一级土地利用总体规划的，由上一级人民政府通知下一级人民政府做出相应修改，并报原批准机关备案
21、中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过了《中华人民共和国企业所得税法》将于（）起实施。A．2007年6月1日 B．2008年1月1日 C．2008年6月1日 D．2009年1月1日
22、建设用地管理的原则有实行统一管理的原则、有偿使用土地的原则和等。[2004年考试真题】
A：规划总体控制的原则 B：农业用地优先保护的原则 C：开发利用优先的原则 D：节约和集约用地的原则
E：我国台湾实行私有土地面积最高额的限制
23、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》明确其制定的法律、法规依据为__。A．《城市房地产管理法》 B．《土地管理法》 C．《物权法》 D．《拍卖法》 E．《土地管理法实施条例》
24、土地利用总体规划审查重点内容包括等。A：现行规划实施评价 B：规划编制原则与指导思想 C：战略定位与规划目标
D：国家有关土地利用和管理的各项方针、政策 E：规划衔接协调论证情况和公众参与情况
25、《城市房地产管理法》规定为房地产交易的基本制度。A：房地产价格申报制度 B：房地产价格评估制度 C：房地产价格认定制度
解析转移定价和海关估价 篇6
本人愿与其他同仁一道，在转移定价和海关估价这个复杂的领域内，就跨国企业和有关政府部门共同面对的一些问题进行探讨。
简要介绍
在许多国家(包括中国)，跨国企业要同时遵循税务及海关的有关规定，符合其要求。然而各个政府部门的不同定价原则，导致这些要求可能会产生矛盾。由此引发的问题是：“同一个价格在一个国家里是否能同时满足税务及海关的要求吗？”要回答这个问题，重要的是要考虑转移定价和海关估价的不同要求。列举下表的情况进行说明：
从中可以看出，税务部门和海关都关心跨国企业的定价方法。税务部门可能断言这个价格过高(即造成国内应税利润减少)，而海关可能认为这个价格太低(即导致应征税款降低)。税务部门所关心的企业总体上(即包括不同产品的总和)是否获得了一个合理的利润，然而海关却要求每笔交易单独定价并有一个合理的利润。
由于两个政府部门关注点上的差异，许多跨国企业为了用同一定价方法来满足税务和海关两个部门的要求，而进行艰苦的努力就不足为奇了。尽管如此，转移定价和海关估价之间还是存在许多的相似之处。
适用法律
1．转移定价规则致力在关联方之间达成公平交易价格(arm's lengthprices)，而这些规则也作为国际经济合作和发展组织(OECD)指南公之于众。在中国，读者可参见国税发(1998)59号令。
2．进口货物完税价格的确定原则基于世界贸易组织(WTO)估价协定。在中国，读者可参见2006年5月1日生效的中国海关总署第148号令，其取代海关总署第95号令。
上述两套规则都以他们自己特有的方法，寻求获得一个同样的结果，那就是关联方之间的交易应是公平交易。国际经济合作和发展组织的转移定价规则和世界贸易组织的海关估价方法在很多方面是相类似的，具体说明如下表：
转移定价和海关估价的现状
许多跨国企业正为使其转移定价达到公平交易的要求进行不懈的努力。转移定价不再仅仅是一种管理上的需要了，而且成为一个企业整体经营战略的一个必要因素。
在安永会计师事务所2005年进行的全球转移定价调查中，超过86％的被调查者把转移定价称为他们最重要的税务问题。此外，76％的被调查者认为在今后的两年内可能要面临转移定价稽查，这一事实表明，转移定价稽查正在被世界各国的税务机关广为使用。另外据安永会计师事务所在中国举办的年度“海关及国际贸易论坛”中进行的调查，结果显示，转移定价和海关估价的困难和问题被参与调查者列为将来可能碰到的三个头等重要的问题之一。
在中国，由于国家税务总局正着手发布有关转移定价文件准备方面的相关要求，因此，届时跨国企业将按要求准备文件资料，证明他们在关联方之间进行的交易是建立在公平交易价格基础之上的。为此，许多企业将进行转移定价的研究，一是为了选择最合适的定价方法，二是分析可比公司的利润率，并将其作为标准来计算关联方交易的合理回报。
跨国公司为了从税务角度进行的“转移定价”的研究以及由此生成的文件和资料，是否能够支持他们进口时向海关申报的价格?根据研究的深度，答案可能是“能”、“不能”，或者是“也许”。举例说明，要推断出一个公司全部业务的合理利润率是很困难的，把这个合理利润率或相互不同的利润率应用到具体产品上，也不是一件容易的事情。另外，转移定价方法经常使用净利润、营业毛利或其他类似利润等指标来测试价格是否公平。从海关的角度看，重要的数字常常是毛利。不过转移定价分析中的某些领域可用来支持向海关申报的价格，例如，相似企业间的盈利情况比较。
国际经济合作和发展组织(OECD)的建议
令人感兴趣的是，国际经济合作和发展组织(OECD)建议各国的海关和税务部门，在确定跨境交易价格时，应该充分利用彼此所准备的文件资料以及进行的估价程序，因为两种程序之间有许多共性。国际经济合作和发展组织(OECD)转移定价指南1．67款规定：
“在估定转移价格时，一个国家所得税和关税的管理部门之间的相互合作变得越来越普遍，这将有助于减少海关估价或税务部门的转移价格不能彼此被对方接受情况的发生。在信息交流方面加强合作将使双方将受益匪浅，这对于那些把所得税和关税划归一个部门管理的国家不应该是什么困难的事情。对于那些分头管理的国家，也许应该考虑修改部门间交流信息的有关规定，以利于信息在主管部门间更为容易地流转。”
总结
由此看来，在中国转移定价和海关估价问题将来不可能完全消失。与此相反，随着越来越多的企业把业务转移到中国并努力遵循税务及海关的法规，上述问题可能还会有加剧的趋势。海关估价和转移定价方法有共同的前提，但同时又遇到许多相互冲突和法律上有争议的解释问题，这给他们的广泛应用带来了麻烦。
企业估价 篇7
1 贴现现金流量法 (DCF)
1.1 定义
这种方法是指按设定的折现率, 对未来的现金流作一个预计, 如果NPV为正值就采纳项目, 否则就舍弃。
1.2 原理
假设任何资产的价值等于其预期未来现金流量的现值之和, 其数学表达式如下:
V=
其中, V=资产的价值, n=资产的寿命, r=与预期现金流量相对应的贴现率, CFt=资产在t时刻产生的现金流量。
1.3 分类
贴现现金流量法具体可分为两类:
1.3.1 股权资本估价
股权自由现金流量 (FCFE) 贴现模型:
股权自由现金流量体现了股权投资者对企业现金流量的剩余要求权。就是企业向债权人支付利息, 偿还本金, 向优先股股东支付股利, 以及满足自身发展需要后的剩余现金流量。具体计算公式如下:
FCFE=净收益+折旧-债务本金偿还-营运资本追加额-资本性支出+新发行债务-优先股股利
需注意的是, 在预测公司的FCFE时, 必须对公司当前所处的发展阶段做出合理的判断, 可根据企业处在稳定发展期和高速成长期而分为稳定成长模型和二阶段模型。
(1) 稳定成长的FCFE模型
其中, V=股权价值, FCFE1=预期下一期的FCFE, r=公司的股权资本成本, g=FCFE的稳定增长率。
(2) 二阶段FCFE模型
V=
其中, V=公司股权价值, FCFEn=预期第n期的FCFE, FCFEn+1=预期第n+1期的FCFE, r=高速成长阶段公司的股权资本成本, rn=稳定成长阶段公司的股权资本成本, gn=稳定成长阶段的增长率。
二阶段FCFE模型适用于前一阶段高速成长, 然后立即进入稳定增长阶段的公司。
1.3.2 公司整体估价
公司自由现金流量 (FCFF) 贴现模型:
公司自由现金流量是公司所有权要求者, 包括普通股股东, 优先股股东和债权人的现金流量总和。其和股权自由现金流量的主要区别在于公司自由现金流量包括了与债务有关的现金流量, 如利息支出, 本金偿还, 新债发行和其他非普通股权益现金流量, 如优先股股利。具体计算公式如下:
FCFF=FCFE+利息费用* (1-税率) +偿还债务本金-发行的新债+优先股股利或:FCFF=EBIT* (1-税率) +折旧-资本性支出-追加营运资本
然后用资本加权平均成本 (WACC) 对公司自由现金流量 (FCFF) 可以得到公司的价值。
WACC=keE/ (E+D+PS) +kdD/ (E+D+PS) +kpsPS/ (E+D+PS)
其中, ke=股权资本成本, kd=税后债务成本, kps=优先股成本, E/ (E+D+PS) =股权资本的市场价值在总资产市价中所占的比重, D/ (E+D+PS) =债务的市场价值在总资产市价中所占的比重, PS/ (E+D+PS) =优先股的市场价值在总资产市价中所占的比重。
同样, 在预测公司的FCFF时, 必须根据企业处在发展阶段, 将模型分为稳定成长模型和二阶段模型。
(1) 稳定成长的FCFF模型
其中, V=公司价值, WACC=资本加权平均成本, gn=FCFF的永久增长率
(2) 二阶段FCFF模型
V=
其中, V=公司价值, FCFFt=预期第t期的FCFE, FCFFn+1=预期第n+1期的FCFF, WACCn=稳定成长阶段公司的资本加权平均成本, gn=公司自由现金流量的稳定增长率。
公司自由现金流量的稳定成长的模型和二阶段模型可统一写成如下一般形式:
V=
使用该方法估价需要解决3个问题:确定各期的现金流量, 确定反映预期现金流量风险的贴现率, 确定资产的寿命。当被估价的企业资产的预期现金流量为正, 能够根据现金流量的风险特性确定出相应的贴现率, 并能够比较可靠的估计现金流量产生的时间时, 贴现现金流量法是一个很好的估价方法。但当上述3个条件的任何一个不能得到满足时, 该方法就无能为力或其估价结果会产生较大的误差。
2 实物期权估价法
2.1 定义
在实物投资领域, 拥有某项投资机会的企业即拥有是否对该投资项目进行投资的选择权 (期权) 。如果市场状况良好, 企业可以在将来的某个时间里对此项目进行投 资, 如果市场状况不好, 企业也可以放弃该项目, 也就是说该投资机会赋予企业在未来的某个时间里是否投资该项目的权利。我们将这种未来收益存在不确定性、并能赋予企业选择权利的实物投资机会称为实物期权。
2.2 原理
2.1.1 复制原理
构造一个股票和借款的适当组合, 使得无论股价如何变动, 投资组合的损益都与期权相同, 那么创建该投资组合的成本就是期权的价值。假设股票当前的价格为S0, 未来变化有两种可能:上升后股价SU和下降后股价Sd, 为便于用当前价格表示未来价格, 设:SU=u*S0, u称为股价上行乘数, Sd=d*S0, d称为股价下行乘数。用二叉树图形表示股价分布如下:
设:看涨期权的执行价格为X, 到期日看涨期权的价值为C0。用二叉树图形表示期权到期日价值分布如下:
由于该组合的到期日净收入分布和购入看涨期权一样, 因此看涨期权的价值就应当与建立投资组合的成本一样。
期权价格=组合投资成本=购买股票支出-借款
2.1.2 套期保值原理
只要股票和期权的比例配置适当, 就可以使风险完全对冲, 锁定组合的现金流量。根据到期日“股价上行时的现金净流量”等于“股价下行时净现金流量”可知:
H*SU-Cu=H*Sd-Cd
则套期保值比率H= (Cu-Cd) / (SU-Sd) = (Cu-Cd) /S0* (u-d)
2.1.3 风险中性原理:
假设投资者对待风险的态度是中性的, 所有证券预期收益率都应当是无风险利率。在这种情况下, 期望报酬率应符合下列公式:
期望报酬率=上行概率*上行时收益率+下行概率*下行时收益率
根据该原理, 在期权定价时, 先求出期权执行日的期望值, 然后用无风险利率折现, 即可得到期权现值。
2.1.4 由以上原理, 可以建立单期二叉树期权定价模型:
C0=[ (1+r-d) / (u-d) ]*Cu/ (1+r) +[ (u-1-r) / (u-d) ]* Cd/ (1+r)
在此基础上, 如果继续增加分割的期数, 可以得到两期, 多期二叉树模型, 使期权的价值更接近实际。但期数增加后, 要调整价格变化的升降幅度, 以保证年收益率的标准差不变。把年收益率标准差和升降百分比联系起来的公式是:
d=1/μ=1-下降百分比
其中, σ=标的资产连续复利收益率的标准差, t=以年表示的时段长度, e=自然常数
再根据单期二叉树期权定价模型, 即可求出期权的价值。
3 案例分析
A公司2005年筹划1100万元并购B电子企业, 该企业的生产线到2010年报废。如果并购实施后, 收购公司A将有机会进入一个具有高成长性的领域, 而如果不实施并购则很难进入该领域。该B企业2005年销售额达到290万元, 根据保守估计每年将上涨11%, 但很不稳定, 其标准差为35%, 因此销售收入应当采用含有风险的必要报酬率10%作折现率。
若并购实施后, 营业的固定成本每年100万元, 假设忽略其他成本和税收问题。由于固定成本比较稳定, 可以使用无风险报酬率5%作折现率。
1—5年后, 被并购B企业的清算价值分别为530万元, 500万元, 400万元, 300万元和200万元。
放弃期权的分析程序如下:
3.1 计算项目的净现值
实物期权分析的第一步是计算标的企业的价值, 也就是未考虑期权的资产价值。
用折现现金流量法计算的净现值NPV为-43万元
如果不考虑期权, 这时并购的净现值NPV为负值, 并购方案不可行。
3.2 构造二叉树
3.2.1 确定上行乘数和下行乘数
由于标准差为35%, 所以:
3.2.2 构造销售收入二叉树
当前销售收入为:290万元, 若并购
第一年 (2006年) 的上行收入=290*1.4191=411.53万元
第一年 (2006年) 的下行收入=290*0.7047=204.36万元
以下各年的二叉树以次类推。
3.2.3 构造营业现金流量二叉树
由于固定成本为每年100万元, 销售收入二叉树各节点减去100万元, 可以得出营业现金流量二叉树。
3.2.4 确定上行概率和下行概率:
期望收益率=上行百分比*上行概率+下行百分比* (1-上行概率)
5%= (1.4191-1) *上行概率+ (1-0.7047) * (1-上行概率)
上行概率=0.483373
下行概率=1-上行概率=0.516627
3.2.5 确定未调整的资产价值
首先, 确定第5年各节点未经调整的资产价值。由于B企业生产线在2010年报废, 无论哪一条路径, 最终的清算价值均为200万元。然后, 确定第4年末的资产价值, 顺序为先上后下。最上边的节点价值取决于第5年的上行现金流量和下行现金流量。它们又都包括第5年的营业现金流和第5年末的残值。
第4年末资产价值=[p* (第5年上行营业现金+第5年期末价值) + (第5年下行营业现金+第5年期末价值) * (1-p) ]/ (1+r)
=[0.483373* (1569+200) +0.516627* (729+200) ]/ (1+5%)
=1271.25万元
其他各节点依此类推。
3.2.6 确定调整的资产价值
各个路径第5年的期末价值, 均为200万元, 不必调整, 填入“调整后资产价值”二叉树相应节点。第4年各节点由上而下进行, 检查资产价值是否低于同期清算价值 (300万元) 。该年第4个节点, 数额为239.25万元, 低于清算价值300万元, 清算比继续经营更有利, 因此该项目应放弃, 将清算价值填入“调整后资产价值”二叉树相应节点。此时相应的销售收入为144.01万元。需要调整的还有第4年最下边的节点166.75万元, 用清算价值300万元取代;第3年最下方的节点198.43万元, 用清算价值400万元取代;第2年最下方节点332.47万元, 用清算价值500万元取代。完成以上4个节点的调整后, 重新计算各节点的资产价值。计算的顺序仍然是从后向前, 从上到下, 依次进行, 并将结果填入相应的位置。最后, 得出0时点的资产价值为1221万元。
3.3 确定最佳放弃策略
由于该并购考虑期权的现值为1221万元, 投资为1100万元, 所以:
调整后NPV=1221-1100=121万元
未调整NPV=-43万元
期权的价值=调整后NPV -未调整NPV=121- (-43) =164万元
因此, 公司应当进行该并购。但是如果销售收入低于144.01万元时 (即清算价值大于继续经营价值) 应放弃经营, 进行清算并以一个合适的价格把被并企业转售出去。
由以上分析可以看出:
用折现现金流量法计算的净现值NPV为-43万元, 如果不考虑期权, 这时并购的净现值NPV为负值, 并购方案不可行。但是用期权估价法计算的净现值为164万元, 公司应当进行该并购。
这是因为NPV法是从静态的角度去考虑问题, 它假设现金流是确定的, 投资是不可逆的, 但实际上投资者拥有进一步决策的选择权, 如在并购以后可根据实际情况追加投资, 放弃投资等, 且这种选择权是有价值的, 因此用DCF法会造成对并购收益的低估。
4 结论
4.1 贴现现金流量法的优缺点
4.1.1 优点
贴现现金流量法在实践中最为常用, 体现了每种资产自己的特征, 并且反映了真正的股东价值, 因而成为最近主流的评估方法。
4.1.2 缺点
(1) 假设前提有缺陷。
用DCF方法来对进行估价的前提假设是企业或项目经营持续稳定, 未来现金流可预期。但是这样的分析方法往往隐含两个不切实际的假设, 即企业决策不能延迟而且只能选择投资或不投资, 同时项目在未来不会作任何调整。正是这些假设使DCF法在评价实物投资中忽略了许多重要的现实影响因素, 因而在评价具有经营灵活性或战略成长性的项目投资决策中, 就会导致这些项目价值的低估, 甚至导致错误的决策;
(2) 使用范围太窄。
DCF法只能估算公司已经公开的投资机会和现有业务未来的增长所能产生的现金流的价值, 而忽略了企业潜在的投资机会可能在未来带来的投资收益, 也忽略了企业管理者通过灵活的把握各种投资机会所能给企业带来的增值。因此基于未来收益的DCF法对发掘企业把握不确定环境下的各种投资机会给企业带来的新增价值无能为力。
4.2 实物期权估价法的优缺点
4.2.1 优点
期权代表公司对未来投资拥有自主决定权, 由于企业投资和发展是一个连续的过程, 当环境有利时, 公司可以在未来投入资本, 获得某一项目带来的后续现金流的现值;而当环境使得未来投资不具吸引力时, 则可以决定不进行投资, 给投资者很大的灵活性。
4.2.2 缺点
这种方法由于用到的数学知识比较多, 对于管理人员来说, 其操作有一定的难度。
4.3 两种方法的未来展望
实物期权估价理论, 为企业并购估价提供了一种崭新的思路和方法。按照期权定价理论, 风险不仅仅是一个完全的消极因素, 处理得当能够给企业带来足够多的收益。对于管理人员而言, 根据实际情况对经营规划进行科学的调整, 或者追加投资, 或者放弃投资, 这些并购后行为都会在很大程度上增加企业价值, 并有利于经营管理者进一步做出决策。适时调整所带来的企业价值增加值。这种增加值可以通过期权估价模型予以量化, 能否根据企业经营环境的变化及时而有效的调整管理策略是判断一个企业并购前后管理水平的重要因素之一, 也是并购后企业价值能否获得可持续增加的关键所在。在未来经营风险较大, 应时选择非常紧要的情况下, 如高科技, 高风险企业并购等, 实物期权估价模型尤其可以显示出独到的估价作用。
实物期权定价方法是对传统企业并购价值评估方法的完善, 并不意味着对传统企业并购价值估价方法的全盘否定, 而是在保留传统企业并购价值估价方法合理内涵的基础上, 针对传统估价方法固有缺陷进行了改进和突破, 增加了企业并购价值估价的合理性。
摘要：企业在进行并购的成本效益分析时, 可以采取多种不同的估价方法, 主要有传统的贴现现金流量法和新兴的实物期权估价法。本文通过案例分析对这两种方法在并购中的运用进行了具体阐述。
关键词：企业并购,实物期权估价法,贴现现金流量估价法,二叉树模型
参考文献
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企业估价 篇8
关键词：企业价值评估,相对估价法,探讨
1 相对评估法在企业价值评估中的应用
相对估价法是在市场上找出可对比的企业, 选择时应考虑实际情况, 综合考虑符合条件的企业对比指标, 评估师通过比较选择可比企业的各项数据, 计算取舍各个数据的对比关系, 最后确定需评估企业的市场价值。相对估价法是一种直接的比较方法, 对收集到的企业的市场价值评估, 直接参考比较或间接地参考。国外股票市场因为其发展较早, 处于较成熟阶段, 市场机制也灵活广泛, 企业的价值能被更好地反映体现, 因此相对估价法用来评估国外上市公司的价值更为普遍适用。而我国股票市场的发育程度相对欠缺, 我国能否满足相对估价法的应用条件需要进行全面的分析评价。
随着经济的发展, 本文认为我国企业价值评估已具备相对估价法应用的基本条件, 理由如下:
(1) 我国已达到一定规模且数据完整的股票市场, 这样有益于相对估价法的应用。我国的股票市场从1990年算起有二十几年的资本市场历史, 时间虽短但是发展很快, 股票上市公司的强制性的审计制度, 是所有股票上市公司必须遵守的原则, 因此, 搜集这些数据是相对容易的。
(2) 虽然我国现阶段的股票状态不稳定, 有待规范, 有限的整体交易数量, 有待完善证券市场, 采用相对估价法进行企业价值评估准确性会受到影响, 但是经过仔细分析比较之后, 相对估价法的应用是合理有效的。尤其是我国上市公司经过股权分置改革后, 上市公司的股份更加规范且全面流通, 满足了相对估价法应用的条件。
(3) 相对估价法已在我国股票发行定价中逐步应用。对比我国证券市场的发展, 相对估价法的应用也正是因为有了股票的定价机制。尤其是在2005年1月1日以后, 企业股份制改造公开发行股票 (IPO) 试行询价制中, 一般承销商都使用市盈率法确定股票的发行价格, 市盈率来确定股票的价格更好的推动了相对估价法的应用。中国市场化定价机制的初步建立, 提高市场配置资源的效率, 促进市场稳定发挥重要作用。目前越来越多的公司采用相对估价法来评估定价从而上市, 如中国平安、交通银行和潍柴动力等。
2 山西汾酒价值评估—相对估价法
选取上市公司山西杏花村汾酒厂股份有限公司 (简称山西汾酒) , 深市股票代码 (600809) 为评估对象。公司的产业链条相对单一, 其主要出售产品为白酒, 目前只发行A股, 公司的发展境况稳定上升, 企业的结构便于研究, 可以提高评估的结果, 为数据提供有力的支持。本研究的参考资料全部来自各媒体的公开信息, 主要包括“山西汾酒”公布的近三年的度报告、同行业白酒上市公司最新的统计数据、研究报告等。
2.1 可比公司的选择
选取与山西汾酒可比性较大的企业, 选取四川泸州老窖 (000568) 、安徽古井贡 (000596) 、贵州茅台 (600519) 、四川沱牌舍得 (600702) 四家企业, 根据它们2013年度财务报告中的数据进行比较。
2.2 可比公司2013年财务报告数据报告
数据来源:证券之星网站http://www.stockstar.com/。注:总市值=总股本×2013年12月30日股票收盘价。
2.3 对比指标的选择
相对估价法常用的指标有企业账面值, 销售收入, 价格等, 主要方法有市盈率法, 市净率和比例估价法3种方法。与预期的收益增长成正比的有市盈率和市净率, 但是市盈率比率是由未来收益和账面价值的相对水平决定的, 而市净率则取决于账面价值。因此, 当一个企业的预期收益变动大, 市盈率不能作为评价指标, 那么, 这个企业可能目前的发展不乐观, 处于低谷时期;当企业盈利或亏损时, 并不很大影响它的股票价值, 比如市盈率下降、股票依旧坚挺的现象。所以, 对比的指标不能单一分析比较, 企业的市盈率并不能反映该企业的目前业绩和未来业绩, 有时候也许是反映人们心里预期, 受市场不定因素变化大。为此, 综合分析, 我们采用市盈率和市净率评估企业价值。
数据来源:凤凰网finance.ifeng.com。注:市盈率 (静态市盈率) =普通股每股市场价格÷普通股每年每股盈利;市净率=普通股每股市场价格÷普通股每股净资产。
市盈率的选择对比时, 得出沱牌曲酒的市盈率与其他参照企业相比, 不符合要求, 其值略高, 为避免评估值受到影响, 使其平均值符合计算, 我们需要在求平均市盈率时把数据中偏高偏低的影响结果准确性数据剔除。
2.4 确定企业的评估价值
根据山西杏花村汾酒厂股份有限公司的财务数据报告显示的账面价值和年净利润, 列出下表评估, 计算得出参照企业的平均数值, 最后相乘得出公司价值, 再进行比较。如表3所示。
注:公司指示价值=公司实际数据×可比公司平均比率。
从山西杏花村汾酒厂股份有限公司的评估价值和2013年12月31日的总市值来看, 公司目前的股价被低估了, 考虑到该公司是白酒行业的领头企业, 股票的价值是很有市场性的, 因此股价的发展潜力被人们所看好。应当注意到的是, 在以上评估中我们假定该公司所有股份均是可以自由流通的。由对案例的分析评估过程可以看出相对估价法用实际数据来估计被评估企业的市场价值较为合理。企业价值不是由评估师根据单一计算公式, 或其他看似有联系的客观因素决定的, 它们只能作为一个客观因素, 决定企业价值最有力的依据是市场的因素, 我们评估也是依据于此。若被评估的企业是在活跃的、公开的市场中进行交易的, 由此确定的市场价格就是市场价值的最好揭示。
3 相对估价法评估应用存在的问题
3.1 参照企业的选择问题
案例中所选参照企业为四川泸州老窖 (000568) 、安徽古井贡 (000596) 、贵州茅台 (600519) 、四川沱牌曲酒 (600702) , 他们都做为白酒行业, 有相同的增长率和风险。参照企业选择中, 我们需要保证选择的企业基数大可参照性同时市场的规范化, 都会决定评估的准确性。现阶段我国还没完全达到这个标准, 只能认为是初步具备了相对估价法评估的条件。
3.2 对比指标的选择问题
指标的选择问题也比较重要, 因为可类比的公司有差异, 我们就需要得出的合适数据来进行评估。最好状态的指标是, 所选择的比率应该接近常数的比率, 如用p/x表示, 其中p表示企业的价格或价值, x表示被选的财务变量。那么根据经济理论, 这些财务变量应该与公司的价值紧密相关。实践中用得比较多的财务变量有盈利、账面价值、销售收入及现金流量等。为了选择合适的财务变量, 评估师可以查找并依据有关数据做出判断。在对山西汾酒进行评估时由于古井贡的市盈率明显偏高, 为避免影响参照系平均水平, 在求平均市盈率时将其剔除。同样道理, 在对比后发现沱牌曲酒的市盈率不符合平均水平, 在明显偏低的情况下, 为了防止评估值出现偏差, 我们就要有所取舍。因此选择了正确的指标以后还要对所得数据进行筛选。
3.3 相对估价法的应用前提限制
在案例分析中所选公司汾酒集团满足相对估价法需要两个最基本的前提条件: (1) 汾酒集团已近上市所处于一个公开市场; (2) 汾酒集团所在公开市场上可以找到可比的资产及其交易活动, 所以才可以运用相对股价法。相对估价法的评估结果是建立在可比公司市场价值的基础之上, 市场价值作为一个直接可评估企业的依据, 它本身是不确定的, 受到的影响很多, 所以说, 评估方法的选择是很重要的, 每一个评估方法都不能确切地说企业价值是多少, 受到市场的影响会被高估或低估, 所以说, 他的应用前提是需要规范的。
4 完善相对估价法的对策建议
4.1 合理参照企业的选择
参照企业的选择时, 我们需要一个规范的市场, 当可比企业的行业和数量很多时, 方便进行选择;同时, 规范的市场可以提供更好的参考价值是指标。在现阶段的我国应用相对估价法还是有一定差距的, 我们只能说相对估价法评估的条件是基本达到了。在不健全的情况下也可选用一些有差异的可比公司, 如行业、业务组合、风险及增长率方面不太相同, 因此, 采用适当的取舍, 去掉明显与平均值不一样的企业来解释变量, 每个公司有每个公司的不同, 我们要参照企业的不同来分析企业的价值, 这样具体问题具体分析才能达到最为合理的比较。
4.2 相对估价法对比指标选择方法
相对估价法主要可分为三种计算方法, 价格/收益倍数法, 也称市盈率法 (P/E) 、价格/账面值比率估价法 (P/BV) 、价格/销售收入比率估价法 (P/S) 等。
市盈率计算并购价格的公式为:并购价格= (P/E) × (企业的税前或税后收益) 。市盈率是所有比率中用得最多的方法。它是计算股票价格与当前公司盈利情, 直观的统计比率, 对大多数股票来说, 市盈率易于计算, 这使公司之间的比较变得直观简单;收益为负数的公司, P/E的使用就会受到限制。因此, 人们又可以采用价格/账面值比率估价法。
价格/账面值比率估价法 (P/BV) 反映了资产盈利能力与初始成本之比。即使那些盈利为负数, 无法使用P/E比率, 相对估价的企业也可以用P/BV比率来估价。但在P/BV比率中账面价值的度量一定程度上取决于会计制度, 评估人员不愿意使用。
价格/销售收入比率估价法 (P/S) 。近年来, 评估人员开始使用价格/销售收入比率, 它不会像P/E或P/BV变成负值而变得毫无意义, P/S在任何时候都可以使用, P/S比率经常用来估计网络公司的价值。
4.3 相对估价法的应用保障措施
随着我国股票市场的发展, 应用相对估价法的数据资料搜集变得容易, 也变得稳定。可参照的企业, 也拥有了较大的选择余地, 这样确保了企业相对估价合理性, 如果现实情况为评估个别行业, 找不出相关数据和可参照企业, 相对估价法作为一个辅助估价, 也是可以提高其估价的准确性。各种信息在上市公司中有一定的规范, 披露的强化、信息质量的审计审查制度等方面的规定, 我国股票市场正在逐步完善, 呈现出良好的发展。只要认真选择和判断, 相对估价法的应用是具有可行性的。尤其是我国上市公司经过股权分置改革后, 上市公司的股份向全流通方向发展, 相对估价法广泛应用的条件更加充分。
从我国证券市场的发展的历史来看, 证券市场中的股票定价方式推动了相对估价法的应用。在企业股份制改造IPO上市中, 一般主承销商都使用市盈率法确定股票的发行价格, 如1998年以前, 我国主板市场实行的基本是“行政定价”, 当时新股发行一般规定市盈率在13—15倍, 并以15倍为上限, 每股净盈利以企业上市后一年的预期每股收益来确定。这些规定也在无形中推动了相对估价法在企业价值评估中的应用。中国“首次公开发行股票 (IPO) 试行询价制度”2005年1月1日正式施行, 这标志着中国首次公开发行股票市场化定价机制的初步建立, 将对提高市场配置资源效率、推动资本市场的稳定发展发挥重要作用。
参考文献
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土地估价新模式探讨 篇9
(一) 土地估价常用市场比较法。
市场比较法是将估价对象与同一供求圈内在估价时点的近期有过交易的类似不动产进行比较, 对这些成交价格作适当修正, 以此估算估价对象的客观合理价格的方法。其估价原理和方法如下:
估价对象价格=多个比准价格的平均值 (算术平均、加权平均、中位数、众数等) 。
比准价格=可比实例价格×交易情况修正×交易日期修正×区域因素修正×个别因素修正×…修正系数=估价对象某项指标÷可比实例指标。在比较过程中有直接比较和间接比较两种。其中间接比较中标准化系数=100/可比实例某项指标:区域因素和个别因素内部采用累加或连乘处理, 除以上四项修正外, 可能还要进行容积率修正、年期修正、开发水平修正、剩余使用年限修正等。
(二) 灰色关联分析是对灰色系统中不同事物间的相关关系进行分析。
其是根据因素之间发展趋势的相似或相异程度, 亦即“灰色关联度”, 作为衡量因素间关联程度的一种方法, 灰色系统理论提出了对各子系统进行灰色关联度分析的概念, 据此我们可以由灰色关联度来确定各比准价格权重。
二、估价实例
某城市有一宗住宅用地, 需要评估其土地使用权价格。经调查有以下资料:一是与待估宗地有可比性的四宗土地交易实例情况, 如表1。二是土地还原利率为8%。三是容积率修正系数, 如表2。四是城市宅地价格指数, 如表3。五是因素条件指数, 如表4。
问题求解:
(一) 确定各年期修正系数。
由土地还原利率, 以无限期年地价指数为100求得:70年期修正系数为:99.54;50年期修正系数为:97.87;40年期修正系数为:95.40。
(二) 各实例比价修正如表5。
(三) 求待估宗地价格。
本文采用加权平均法, 对各比准价格赋予不同的权重求得的加权平均值作为最终的待估宗地比准价。目前确定比准价格权重多采用专家大分的方法, 有很大的主观性和不确定性。为保证土地估价的公平、公正和合理性, 本文采用灰色关联分析来确定各比准价格权重。
灰色关联分析方法:为比较两数列x0 (n维) 和xi (i=1, 2…, m) (n维) 中各元素相互关系, 首先引入关联系数概念:ri
(i=1, 2, …, m;k=1, 2, …, n) 称xi对x0在k点的关联系数。关联度可表示为:
称因素i对数列x0中第k维事物的关联度。依题意可以写出以下数列:
y0 (1250, 1565, 1620, 1450) 表示实例价格数列
y1 (100, 108, 124, 126.5) 表示实例日期影响因素数列
y2 (70, 70, 50, 40) 表示实例年权期影响因素数列
y3 (103, 98, 104, 96) 表示实例区域影响因素数列
y4 (90, 97, 101, 98) 表示实例个别影响因素数列
y5 (4.0, 5.0, 3.0, 3.0) 表示实例容积率影响因素数列
由公式对以上数列无量纲化处理得:
第一步, 计算差序列:由式|x0 (k) -xi (k) |计算得:
第二步, 由公式 (1) 计算关联系数得:
由公式 (2) 计算关联度得:
ζ1=0.6106, ζ2=0.6253, ζ3=0.7934, ζ4=0.3619将关联度视为权重指标归一化得:
α1=0.2554, α2=0.2615, α3=0.3318, α4=0.1513分别为实例A、B、C、D比准价格的权重。
第三步, 计算待估宗地价格y (元/m2) :
三、结语
(一) 引入灰色关联分析方法确定各比准价格权重有如下优越性。
1. 科学性。
不同事物间的相关关系进行分析是根据因素之间发展趋势的相似或相异程度, 亦即“灰色关联度”与权重都是表示关联因素的指标, 都是客观反映事务关联程度的, 故用灰色关联度来确定权重有一定的科学性。
2. 客观性。
传统的取权重方法是评估人根据个人经验判断得出的, 通过灰色关联度来确定权重对于减小人为主观因素, 规范土地评估行业提供了比较合理的评价方法。
(二) 灰色关联分析方法确定各比准价格权重的局限性。
对于各个比准价格相差不大时, 加权平均法和算术平均法得到的待估价差别不大, 此时用算术平均法在计算量上要优于加权平均法。如本文各个比准价格相差不大采用算术平均法求得Y= (1366.74+1395.54+1380.82+1387.63) /4=1382.68, 与加权平均法求得的值很接近。
摘要：本文由一个估价实例在市场比较法的土地估价模式下, 通过引入灰色关联分析方法, 由关联度归一化处理得到各实例比准价格的权重, 避免了确定权重主观性强的缺点, 由此计算出比较合理的待估宗地价格。
关键词：灰色关联度,修正系数,影响因素,关联系数,权重
参考文献
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股票估价模型的应用研究 篇10
1 股票估价模型
股票的价值是股票预期能够提供给持有人的未来现金流量的现值。从这个概念出发, 股票带给持有者的现金流入可分为两个部分:股利收入和出售时的价格。所以, 股票的内在价值由一系列的股利和将来出售股票时价格的现值构成。
1.1 股票估价的基本模型
如果股东永远持有股票, 其持有目的就是获得股利, 那么股利就是一个永续的现金流入。这个现金流入的现值就是股票的价值:
如果投资者不打算一直持有该股票, 而是一段时间后出售, 那么未来现金流入则是已经获得的股利和出售时的股价。因此,
将 (2) 式带入 (1) 式:
即股票估价的基本模型。实际应用中, 我们面临的问题是预计未来每年的股利, 以及确定折现率的问题。投资者必须预测未来各年的股息, 因此需要对股利增长率的变化进行不同假设, 从而派生出不同的股票估价模型。
1.2 零增长股票的价值估计
零增长股票假设:未来股利不变。那么支付过程就是一个永续年金, 则股票价值可以根据永续年金求现值这一原理来确定, 即:
D为固定不变的股利, 为折现率。然而, 在实际的证券市场中, 按照固定额一直分配股利的普通股股票几乎不存在, 所以该模型运用有很大的局限性, 但对于优先股的估价十分适合。
1.3 固定增长股票的价值估计
如果企业的股利不断增长, 假设其增长率是固定的, 则股票估价方法如下:
固定增长率的股票估价模型在实际应用中同样具有局限性。事实上, 没有任何公司可以长期维持股利增长率不变。但是, 该模型具有重要的理论意义, 非固定增长的二阶段模型在此基础上建立。
1.4 非固定增长股票的价值估计
现实中, 没有任何公司可以保持固定的高速增长, 通常是在一段时间里高速增长, 另一段时间里正常增长或固定不变。这种初期高速发展然后逐渐回落到一般增长的增长方式就是两阶段增长模型。需要对股利进行分段计算, 才能确定股票的价值。
二阶段模型假设股利的变动分为两个阶段, 第一阶段L按增长率增长, 第二阶段T-L按增长率持续增长。
第一阶段股票的内在价值为L期间内的各期股利的现值:
第二阶段股票的内在价值为T-L期间内的股利按照恒定增长率增长后的所有股利的现值。首先求出股票在L时点的现值, 然后将其按贴现率, 年限L进行折现, 得到零时点的股票内在价值。即:
这两部分现值的总和即股票的内在价值:
本文推导的是二阶段模型, 对于三阶段模型, 第一阶段是高增长阶段, 通常有五年时间;第二阶段增长率开始下降, 是过渡阶段, 一般持续3~20年;第三阶段是公司的成熟阶段, 增长率持永续低增长态势。推而广之, 多阶段股票估价模型也是该计算原理。
2 股票估价模型的应用
股票估价模型的原理是股票的内在价值等于其预期未来现金流量的现值总和。理论上该模型是股票估价的最有效方法之一, 但是由于我国现有的证券市场环境和模型参数难以确定等客观原因, 模型并没有广泛应用。近年来, 证券市场不断改善上市公司的治理结构, 提高信息披露的质量和透明度, 在客观环境上为股票估价模型的应用提供了良好环境。实际应用时, 面临的主要问题是预计未来的股利, 以及确定折现率。需要考虑下面几个因素。
2.1 现金流
企业未来的现金流是发放现金股利的重要决定因素。对未来现金流的预测需要对公司的内在因素和外部环境综合考虑, 包括宏观因素, 行业因素和公司因素等。宏观因素主要指宏观经济因素, 包括经济周期波动和政府经济政策;行业因素包括公司所处市场、行业生命周期等因素;公司因素指公司内部的各项营运能力, 包括资本结构、财务状况、管理水平等。通过对这些因素深入了解和分析, 加以判断, 对企业的收入和成本进行预测, 进而预测企业未来的净现金流量。
2.2 折现率
折现率是该模型应用的一个重要参数, 体现了资金的时间价值, 在股票估价时, 必须要考虑资金的时间价值。折现率可以从不同角度来确定:从企业角度, 资本成本作为企业价值评估的折现率;从股东角度, 投资者的必要报酬率作为折现率。实务中, 分析师对折现率的估计方法主要采用资本资产定价模型:
2.3 增长率
增长率是股票估价模型的另一重要参数, 体现公司未来发展状态。确定企业的未来现金流量时, 必须预测现金流的增长率。在企业持续稳定经营的情况下, 增长率的预测可以行业增长率为基础, 再结合自身发展状况适当调增或调减。如果企业满足可持续增长条件, 则增长率可用可持续增长率代替。对于多阶段的股票估价模型, 增长率的确定更是一个困难的工作, 需要考虑多方面因素。实务中, 通常使用专业分析师的推测数据, 或者根据企业以往的数据通过回归方法来计算。
2.4 增长期
根据会计基本假设, 企业是持续经营的, 即在可预见的将来, 企业将会按当前模式和状态持续经营。但是, 在持续经营的前提下, 没有企业可以保持高速增长, 甚至永续增长。增长期确定了股票估价的评估时段, 是估价前提。由股票估计模型可以看出, 零增长和固定增长股票的估价不需要确定增长期, 而非固定增长的二阶段模型必须明确第一阶段和第二阶段的时间, 才能对现金流进行折现。增长期的估计, 一般根据企业的实际经营情况来确定, 时段的选定应充分反应企业的成长能力, 体现企业的未来价值。
3 股票估价模型的评价
从理论上看, 股票估价模型比较完备, 但在我国现阶段证券市场的运用中, 具有一定的适用范围和局限性。
3.1 适用范围
零增长模型运用有严格的限制, 即公司永远向股东支付固定股利, 这种情况很少见, 也不合理, 只有在公司支付优先股股利时才有很强的适用性, 但在我国证券市场几乎没有企业发放优先股股票。
固定增长模型适用于企业所在市场变化波动小, 主营业务稳定, 企业以较低的速度稳定增长。这类企业多是一些公共事业类公司, 如电力、水利、运输、通讯等公共事业公司。
两阶段模型包括高速增长和稳定增长阶段, 如企业拥有专利技术, 处于高速增长行业, 当竞争对手拥有同类技术时, 这种竞争优势逐渐降低, 即进入稳定增长阶段。
3.2 局限性
从模型本身来看, 本文介绍的股票估价模型都具有严格的假设条件。模型是否适用以及评估结果的准确性, 很大程度上取决于未来现金流量和折现率的估计。如果这些数据的估计存在偏差或者难以估计会造成该模型使用的局限性。
从上市公司来看, 我国目前大多数上市公司处在成长阶段, 需要投入大量的资本, 所以派发现金股利的公司并不多, 大部分采用送股或转增股本等再融资的方式向投资者分红, 并未给投资者真正回报, 造成模型的可操作性较差。
从证券市场环境来看, 符合模型假设条件的企业较少, 不可以盲目使用。我国上市公司的治理结构尚在不断调整中, 信息披露情况有待改善, 会计数据较为失真, 很难对企业的未来现金流量做出准确预测, 这给使用模型带来较大困难。
4 结语
本文重点讨论的是股票估计模型中的三种不同股利支付情况下的股票价值估计, 在国内财务管理教科书中, 股票估价模型一般就指这三种情况的估价模型。而在投资学领域, 固定增长和非固定增长股票模型称为股票的红利贴现模型, 股票估价模型还有市盈率模型、H模型、多元增长模型等。
综上, 适用于任何地方和时间的股票估价方法是不存在的。尽管模型在理论上发展比较完备, 但其建立在相对成熟的市场基础之上;而我国证券市场有其特点并处于成长阶段, 因此必须在借鉴的同时结合我国市场的特点来应用股票估价模型。
摘要：股票是股份公司发给股东的所有权凭证, 是股东借以取得股利的一种有价证券。股票本身没有价值, 证券市场中, 股票的市价围绕股票内在价值上下波动, 并逐渐向其靠拢。如果可以准确估计股票的内在价值, 就可以了解当前市场股价高估还是低估, 从而进行股票交易。本文对股票估价的三种模型——零增长股票、固定增长股票、非固定增长股票估价模型及应用进行阐述, 并对模型的适用范围和局限性做出评价。
关键词：股票估价模型,零增长股票,固定增长股票,非固定增长股票
参考文献
[1]滋维.博迪, 亚历克斯.凯恩, 艾伦.马库斯, 著.陈收, 杨艳, 译.投资学[M].北京:机械工业出版社, 2009.
[2]阿斯沃斯.达蒙德理, 著.张志强, 王春香, 译.价值评估——证券分析、投资评估与公司理财[M].北京:北京大学出版社, 2003.
卖房前准确估价“三步走” 篇11
卖房时如何才能做到卖出一个合适的价钱，合理定价尤其是关键。
原本家住上海闵行区刘先生准备换购到杨浦区，一来小孩上学、放学有人接送，二来有机会进入名校。刘先生需要先把自己的房子卖掉，然后再买房。为了卖个好价钱，刘先生参照小区内其他房源的挂牌价之后，要求中介以255万元挂牌。让刘先生感到有些意外的是，三个多月过去了，一个看房电话也没有接到。但他必须在今年9月份之前在杨浦区买到学区房，否则很有可能面临小孩无法顺利就读的尴尬情形。在征求中介意见，并通过自己对市场进行细致考察之后，他了解到，同类房源目前挂牌价在245万元左右，他最初确定的挂牌价显然过高。于是他重新确定了一个挂牌价，结果很快就来了人看房。
刘先生前后两次不同的遭遇告诉我们，合理定价对卖房有着非常重要的影响。对房屋进行合理定价，在很大程度上决定房产能否成功售出。显而易见的是，如果要价过高，购房者通常会“用脚投票”，此类房源不受待见自然不难让人理解。
除了遭受购房者“白眼”之外，中介通常也会对这类房源进行“冷处理”。“如果卖家不顾行情而漫天要价，即使我们大力向客户推荐，但很难得到买家的积极回应，等于做无用功。因此我们只能把这类房源‘晾’在一边。”这位人士如是说。
做到合理定价，还能规避违约责任。有业内人士表示，在此之前，有不少“跳价”行为是因为挂牌之前定价低于市场水平造成的。而在收取定金之后方知定价过低而要求加价导致交易无法继续时，面临承担“退一赔一”的违约责任。目前，有买家主动提高定金标准，如果在这种情况下反悔，则需要赔付更多的违约金。
网上估价系统不靠谱？
为了满足卖房需要，一种网上免费估价系统应运而生。但其能否帮助卖家真正实现合理定价呢？
据了解，网上评估一般要求卖家输入房型、楼层、装修、朝向、房龄、区域内交通配套、景观等，同时还会根据其他因素进行精准评估，比如装修花费情况、通风采光、噪音影响、建筑类型等。网上评估系统无一不自认为是“完全根据客观的数据和科学的理论算法，不存在任何人为主观因素”。同时，还有网上估价系统会提供同一小区内其他房源的挂牌价，供卖家对比并进行微调。
那么，网上估价系统到底有多大应用性？记者选取自己所熟知的一套面积为66平方米的小两房进行测试。在某网站上，记者按照要求填完相应信息之后，该网站给出了148.25万元的报价。而在另外一家网站上，填上相同的信息之后，该网站给出的“初评结果”是135万元，两者相差达13.25万元。相同房源，在不同的评估系统中，居然得出了不同的结果。之所以会出现这种情形，有业内人士分析指出，这是因为每种系统参照的标准并不一致。鉴于这种情况的存在，网上免费估价系统其实也无法做到准确估价。还有业内人士猜测，为了能够让卖家以稍低的价格挂牌，不排除有个别中介公司的估价系统还会故意“做”低价格。
此外，记者还了解到，目前有些专业类网站推出“网上在线评估”活动，根据网友提供的房屋资料，由专家顾问团给出建议。但记者发现，专家顾问团成员均来自房产中介，部分人看起来非常年轻，估计从业时间也不会很长，因此他们给出的建议，到底有多大的参考价值，不得而知。
自行估价“三步走”
如何才能做到合理定价呢？
专家建议“三步走”。我爱我家华东区域市场总监俞静表示，可以采用网上评估和实地探访相结合的办法，同时辅以求助资深人士等手段，就可以做到合理定价。
首先是借助网络的力量。俞静表示，网上估价系统虽然无法给出百分之百准确的市场价，但是借助该系统，卖家可以了解自己的房产处于什么样的价格区间。记者查阅某网站房价评估频道发现，只要录入基本的房屋信息，如建筑年代、楼层、朝向、房型、面积等，该系统便会提供评估单价和评估总价两个信息。
其次是在大量走访的基础上，采用比较法来确定房屋价格。在走访过程中，需要了解的信息包括以下几个方面：房屋所在楼盘的均价，以及同一楼盘内部类似房源的挂牌价和成交价；周边小区类似房源的挂牌价和成交价等。
最后是咨询专业人士。一般情况下，专业人士一直处于市场最前端，他们对房价水平、价格走势都比较了解，所以向专业人士求助，也算一个不错的办法。不过俞静提醒说，行业人士对市场的认识也存在偏差，因此给出的说法不一定能够完全与市场实际情况完全契合，所以应该多找几个人进行咨询，以便能够得到更加贴近市场的说法。
有业内人士表示，如果有从事房产经纪的朋友，那是最好不过了。因为房产经纪人可以登录房产交易中心的系统，获得最新的房屋成交信息，包括实际成交价格等，而这对买卖双方来说，都是无法办到的。专家建议，在获得最新成交价格之后，可以结合前面所做的准备，并根据市场实际变化情况，来确定最终心理价位。如果房价处于上行过程，卖家可以适当加价挂牌，但必须符合市场运行情况。比如在当前市场环境下，加价幅度不宜过大，否则会因为要价过高而耽误售房时机。
不过卖家需要注意的是，由于在具体的房产交易过程中，房产的价格会因为买卖双方的需求偏好和心理而上下浮动，所以最终的评估结果也未必就是真正的市场价。而我们通过相对科学评估，力求避免定价太低而吃亏，或者定价过高而无法成交的尴尬情形。
建造固定资产的估价核算 篇12
南通科技园自行建造的房屋建筑物的基本情况:南通科技园首期建设项目于2006年9月21日经市发改委批复正式立项。2010年12月20日达到可使用状态, 2012年5月通过竣工验收。工程预算2亿元, 截至2010年12月20日实际支出1.45亿元;单项工程已经审计或初审确定的造价为3.88亿元;2012年5月竣工结算时, 发生未估价以及调整初审价合计为221万元。截至2012年12月, 尚未收到的工程发票500万元。该发票在2013年4月份收到。2013年1月份工程财务决算审计, 工程总造价为3.95亿元。
一、估价入账的时点
《企业会计准则第四号-固定资产》的应用指南规定:已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产, 应当按照估计价值确定其成本。
税法没有明确规定建造固定资产的入账时间, 但根据“规定从投入使用的次月开始计提折旧”, 推出结转固定资产的标准也是以达到预定可使用状态为准。
因而会计核算与税法在估价时点上是一致的, 都是2010年12月20日, 开始折旧的时间均是2011年1月份。
二、估价依据的确定
如何进行估价, 估价的依据是什么呢?在具体账务处理时, 往往会遇到这些问题。2006年的会计准则, 没有相关的规定。但根据企业会计制度财企[2002]310号第三十三条规定:所建造的固定资产已达到预定可使用状态, 但尚未办理竣工决算的, 应当自达到预定可使用状态之日起, 根据工程预算、造价或者工程实际成本等, 按估计的价值转入固定资产。由此可见, 南通科技园在2010年12月20日结转固定资产的价值是3.88亿元, 实际支出与估价的差异计入“其他应付款-估价款”。
会计分录为:
借:固定资产-房屋建筑物3.88亿元
贷:预付账款-预付工程款1.45亿元
其他应付款-估价应付款2.43亿元
当收到工程发票时, 借记“其他应付款-估价款”, 贷方记“其他应付款—工程款 (单位) ”。
《企业所得税法》第五十八条规定:“自行建造的固定资产, 以竣工结算前发生的支出为计税基础。”这一规定与会计规定是有差异的, 因为会计上规定的标准是预定可使用状态, 预定可使用状态不等同于工程的竣工结算, 事实上有可能存在已达到预定可使用状态但并未办理竣工结算的固定资产。针对这一情况, 国家税务总局在2010年出台了补充规定。《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》 (国税函[2010]79号) 规定:“可暂按合同规定的金额计入固定资产计税基础计提折旧, 待发票取得后进行调整。但该项调整应在固定资产投入使用后12个月内进行。”在实际工作中, 因为投入使用时尚未竣工决算, 相关的支出还没付完, 发票还没收到, 可以以会计上的估价先行核算。在有审计价及预审价、工程支出时;估价价值同会计核算的价值一致。
三、估价的调整
《企业会计准则第四号-固定资产》的应用指南规定:估价的固定资产待办理竣工决算后, 再按实际成本调整原来的暂估价值, 但不需要调整原已计提的折旧额。按此规定, 南通科技园的固定资产2011年应计提折旧额3.88亿元×0.95 (5%的残值率) ×1/30 (使用年限30年) =1229万元, 2012年调整后的固定资产价值3.88亿元+221万元=3.9021亿元。
税法允许估价的固定资产在投入使用后的12个月内调整折旧的原值。所以, 2011年税法折旧同会计上的折旧相同, 为1229万元;2012年固定资产的价值调整为3.88亿元+221万元-500万元=3.8521亿元;2013年固定资产的计税价值不变。
四、折旧的计提
由于会计与税法在固定资产原值上存在差异, 因而折旧的计提也存在差异, 具体的比较如表1所示。 (表1) (注:假设5%的残值率、使用年限30年, 会计与税法一致)
2011年的税法与会计折旧一致, 2011年折旧=3.88亿元×0.95×1/30=1229万元
2012年的会计折旧:调整的估价不补计提以前的折旧, 只调整当年增加月份的折旧即7个月的折旧, 2012年的折旧=1229万元+221万元×0.95/30/12×7=1233万元;2012年税法可以计提的折旧=3.8521亿元×0.95/30=1219万元, 因为在2011年所得税汇算清缴之后, 所以不补计提2011年的折旧。
2013年的会计折旧:3.95亿元×0.95/30=1250万元, 不补计提以前年度的折旧;2013年税法可以计提的折旧=3.8521亿元×0.95/30=1219万元。
五、使用期内所得税的差异
假设固定资产总造价3.95亿元的后续发票在投入使用后的12月内收到的, 如在2012年1月份收到的。会计与税法在资产价值差异、折旧计提差异以及形成的所得税差异比较, 如表2所示。 (表2)
估价调整形成的差异, 由于折旧不补计提, 会在使用期结束时, 滞留在残值中, 形成资产差异和处置收益差异。而实际上南通科技园的固定资产会因为发票滞后取得, 不得计入资产的计税价值, 而形成永久性差异3.95亿元-3.8521亿元=979万元。
摘要：2006年出台的《企业会计准则第四号-固定资产》的应用指南规定:已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产, 应当按照估计价值确定其成本, 并计提折旧;待办理竣工决算后, 再按实际成本调整原来的暂估价值, 但不需要调整原已计提的折旧额。《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》 (国税函[2010]79号) 规定:“可暂按合同规定的金额计人固定资产计税基础计提折旧, 待发票取得后进行调整。但该项调整应在固定资产投入使用后12个月内进行。”本文根据上述会计税法规定, 详细解析会计、税法的处理及两者差异的处理。
关键词：会计核算,税法核算,差异处理
参考文献
[1]财会[2006]18号.企业会计准则——应用指南.2006.10.30.
[2]国税函[2010]79号.国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知.2010.2.22.