土地估价行业

土地估价行业（共7篇）

土地估价行业 篇1

一、中介评估机构发展的现状

在十九世纪八十年代, 伴随着中国社会主义市场经济的兴盛而出现, 这属于初级阶段;在进入了二十世纪以来, 中介评估行业就出现了各种各样的门类, 业务逐渐的活跃起来, 从而使中介评估行业进入到全面发展的阶段;到了二十一世纪, 中介评估行业进入到了一个规范、整治、融合的快速发展的新阶段。就我国目前的中介评估行业主要包括土地评估、工程设计、房产测绘和评估、律师等。在改制的前后他们所隶属的部门都是有所不同的, 但现在的大多数都在向市场化靠拢, 从而使利益的格局也发生了一定的变化。

就现在的中介评估行业的发展现状来说, 它面临着这样几个制约发展的因素:首先是存在行业垄断的现象、没有保证竞争的公平性。例如现在的资产评估都仅仅只对本系统的中介机构认可, 而其他的中介机构都是不可以介入的, 这样做明显造成了竞争者之间的起点不在同一个层面, 最终的竞争效果也明显的不同。其次是没有进行彻底的改制。虽然有的行业按照要求进行了改制, 但是存在虚假改制的现象, 表里不统一。然后是发展有其盲目性。为了求得更好的生存有些中介评估机构把收费的标准降低, 甚至是满足用户不合乎情理的评估要求, 只对自己当前的利益进行了考虑而忽略了长远的利益, 在不公平而竞争又十分激烈的这样的一个既大又现实的大环境下, 要么做出一定的牺牲而换取短暂的生存空间, 要么就是面对被其他的机构兼并的残酷现实。但是, 面对变化莫测的未来, 我们应该保持一个清醒的头脑, 一个积极乐观的心态, 要讲究诚信, 遵守法律并且采取科学的方法来应对未来的发展与改变。

土地评估中介机构在九十年代初期才成立, 也就是说它起步比较晚, 同时还有发展的又比较缓慢, 社会中相关的专业性人才又很缺乏以及人们对它的认知度很低等等这一系列的不利因素, 但由于土地本身所独有的特点, 土地评估中介机构一经出现就得到了政府的支持。在九十年代末的时候, 由于不适应新的形式以及又面临着市场的冲击, 土地评估中介机构进行了改制。在改制的过程中, 不仅个人的观念受到了一定的冲击, 由原来的机关干部改制为劳动者, 而且也是对业务的一种考验, 你是否可以在激烈的市场当中脱颖而出取决于你自身的能力、对业务知识掌握的水平。除此之外, 也是对服务理念的冲击, 例如以前的工作作风有着门槛高、机关作风等特点, 但是现在大大有所不同, 有着顾客就是上帝的理念, 而且是顾客是否选择你的问题, 而不是你去选择怎样的客户。在国家相关的改制文件出台以后, 使土地评估中介机构全面的进入了市场, 在市场中寻求生存, 在生存的基础上进行发展与壮大。土地评估中介机构作为国家土地管理的一部分, 从宏观上来讲, 它得到了国家的允许和支持;从微观上来讲, 土地是社会发展的十分重要的生产资料, 它与市场经济的发展成正向的比例, 也就是说市场经济发展的越好, 土地评估中介机构就显得越重要, 那么土地评估中介机构的前途也就会更加的光明。

二、土地评估行业的发展趋势

(一) 把管理型转变为服务型

土地评估行业作为一个中介机构, 在改制之前人们称之为“土地估价所”, 在改制之后人们称之为“土地评估有限公司”。这样的变化并不仅仅是名称上的变化, 它更说明的是在职能上的转变。在改制之前, 它可以作为市场的主导者, 可以对市场进行管理, 但是在改制以后就仅仅只作为市场参与中的一员, 不能进行垄断经营。正是因为这样, 我们应该把管理型的转变为服务型的, 我们需要通过激烈的竞争来占领市场, 通过服务的方式和理念来求得生存, 为政府、企业以及个人进行更好地服务。

(二) 用市场调节替代垄断经营

在改制之前, 与土地评估相关的所有业务都是国土局土地评估来完成的, 采取的是垄断经营, 不对市场进行开放。在进行改制以后, 土地评估面向市场, 允许其他的中介机构参与进来。面对市场发展的多元化, 使竞争的不确定性大大的增加, 为了使土地评估行业长久的发展下去, 我们必须选择将垄断经营逐步的向市场调节进行转化。

(三) 将单一化向多元化转变

在转变之前, 除了进行土地评估就没有其他的业务, 这样虽然可以把工作进行细致的划分, 各自负责的工作十分清楚明确, 但是业务太过于单一。在改变之后, 我们可以从市场发展的需要出发, 拓宽业务的范围。在发展的过程中我们一定要明确经营的项目, 一定要根据市场的需要来设定, 而不是根据自己的特长爱好来确定, 行业的发展要依托于市场, 最终在市场中寻找到合适自己的位置。

土地评估机构作为一种特殊的企业存在, 诚信是其核心, 技术是其产品, 服务是其纽带, 又有着专业性、风险性等特点, 毫无疑问对待这样的企业的领导者一定有着十分严格的要求, 面对无数事实的证明, 行业的顺利发展一定要适应历史发展的潮流, 要对领导的方式不断地进行创新, 要运用科学的、合理的管理模式, 这样才会推动行业的又好又快发展。

参考文献

[1]李凌, 张磊.我国土地评估现状探析[J].今日科苑, 2010 (24) .

[2]李霞.浅谈我国土地估价业的改革与发展[J].现代商业, 2009 (26) .

[3]谷艳芳.谈当前土地估价行业问题与发展[J].现代商业, 2010 (12) .

[4]韩冰.浅析土地评估行业的现状与发展[J].现代经济 (现代物业下半月刊) , 2008 (01) .

[5]邝浩然.论土地评估系统的发展趋势[J].广东科技, 2009 (16) .

土地估价行业 篇2

【发布文号】国土资发[2004]168号 【发布日期】2004-08-04 【生效日期】2004-08-04 【失效日期】 【所属类别】政策参考

【文件来源】法律图书馆新法规速递

国土资源部关于开展土地评估行业全面 检查加强和规范土地评估行业管理的通知

(国土资发[2004]168号)

各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局、规划和国土资源局），新疆生产建设兵团国土资源局：

随着社会主义市场经济的发展和土地使用制度改革的不断深化，土地评估行业得到了快速发展，已成为我国经济社会发展中不可或缺的重要中介行业，在积极配合土地使用制度改革、推进土地市场建设、支持国有企业改制、促进土地资源的集约合理利用等方面发挥了重要作用。但目前也存在一些不容忽视的突出问题。一些机构在执业过程中不遵守土地估价的技术规范和职业道德，迎合委托方不正当要求，搞虚假评估；一些机构为了获取项目，给关系人提取高额回扣，搞恶性竞争；一些机构不执行国家脱钩改制的规定，搞虚假脱钩，为权钱交易提供了“土壤”等。这些问题已严重损害了行业形象，影响了土地市场公平、公正、公开发展，侵害了产权人的合法权益。

为了促进土地评估行业的持续、健康、规范发展，提高土地评估行业的执业水平，根据《国务院办公厅转发财政部关于加强和规范评估行业管理意见的通知》（国办发[2003]101号）精神，决定于2004年8月至12月，在全国范围内开展土地评估行业的全面检查，进一步加强和规范土地评估行业管理。现就有关事项通知如下：

一、检查的目的 通过检查，清理不符合法定设立条件的土地评估机构，惩戒违规执业的土地评估机构和人员，促进行业的诚信建设；强化土地评估机构及从业人员的职业道德意识和执业质量意识，规范执业行为，全面提高执业质量；切实落实土地评估行业管理的各项规章制度，维护行业秩序，使土地评估行业真正按照党的十六届三中全会提出的要求，发展成独立公正、规范运作的专业化市场中介服务行业，更好地为社会主义市场经济建设服务。

二、检查的主要内容

（一）土地评估机构的执业资格及内部管理制度建设情况。重点包括评估机构是否符合原国家土地管理局、国家工商行政管理局《关于对土地价格评估机构进行登记管理有关问题的通知》（[1995]国土[籍]字第10号）的规定，办理了工商登记，取得了土地估价的营业范围；土地评估机构是否拥有不低于规定数量的专职土地估价师；是否在土地估价的行业自律组织进行了注册登记；评估机构是否建立了内部技术质量控制、财务管理、估价报告档案管理、人事管理、奖惩等制度。

（二）评估机构脱钩改制情况。重点包括评估机构是否按《国务院办公厅关于清理整顿经济鉴证类社会中介机构的通知》（国办发[1999]92号）、《国务院办公厅转发国务院清理整顿经济鉴证类社会中介机构领导小组关于经济鉴证类社会中介机构与政府部门实行脱钩改制意见的通知》（国办发[2000]51号）以及《关于土地评估机构与政府主管部门脱钩的通知》（国土资发[1999]318号）文件的规定，在人员、财务（含资金、实物、财产权利等）、业务、名称等方面与主管部门及其下属单位实行了彻底脱钩，并改制为合伙制或有限责任制企业，真正成为自主经营、自担风险、自我约束、自我发展、平等竞争的经济组织。

（三）评估机构及其人员的执业质量情况。重点包括土地评估机构在执业过程中，是否存在不遵守《城镇土地估价规程》等技术标准规定和职业道德规范，迎合委托方不正当要求搞虚假评估，出具虚假评估报告，损害产权人利益的行为；在承揽项目过程中是否存在违反土地估价的收费标准，搞不正当竞争行为。

（四）行业监管制度的执行情况。重点包括土地评估机构是否按照《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]44号）、《土地估价报告备案办法（试行）》（国土资厅发[2001]42号）以及《关于改革土地估价人员和机构监督管理方式的通知》（国土资发[2002]237号）等行业改革的规定，及时将土地估价报告报国土资源行政主管部门备案；是否定期将土地估价项目业绩清单上报国土资源行政主管部门备案。

（五）土地评估行业自律组织建设情况。重点包括土地评估行业自律组织是否按照国家关于社会团体管理的规定，建立了各项内部管理制度；是否存在乱设收费种类、超标准收费或搭车收费等现象。

三、工作方式及时间安排

本次检查工作由各省（区、市）国土资源行政主管部门负责对本行政辖区内从事土地评估业务评估机构的全面检查。检查工作采取自查、抽查、整顿规范相结合的方式，分三个阶段进行。

（一）自查阶段。2004年9月15日前，各土地评估机构要对照上述检查的主要内容，认真进行自查，填写“土地评估机构自查情况表”（见附件1），写出自查报告，并上报所在省（区、市）国土资源行政主管部门。

（二）抽查阶段。9月15日至10月15日，各省（区、市）国土资源行政主管部门会同各地土地估价师协会根据各机构的自查情况和检查内容，结合土地评估机构的注册工作，进行实地检查和重点抽查。对2001年土地估价结果确认制度改革以来至2004年6月30日，各土地评估机构在国有企业改革与上市，土地使用权抵押等评估项目中出具的土地估价报告的质量进行重点抽查和评议，并将抽查评议结果及时向社会公布。对在全国范围内从业的土地评估机构，国土资源部将根据各省（区、市）的抽查情况，会同中国土地估价师协会进行重点抽查。

（三）整顿规范阶段。10月15日至11月15日，各省（区、市）国土资源行政主管部门要对自查、抽查中发现的问题进行整顿和规范。

1、清理不符合设立条件的土地评估机构。对不符合法定设立条件或未按规定完成脱钩改制的评估机构，省级国土资源行政主管部门要责成相关行政机关和评估机构限期进行整改。对整改仍达不到规定要求的，土地评估行业自律组织不得受理其注册申请；省级国土资源行政主管部门应向工商管理机关提请注销其企业法人营业执照，并予以公告。对未实施脱钩改制仍保留事业单位性质的评估机构，严禁其从事土地评估的市场中介服务，对违规者，省级国土资源行政主管部门应向社会公告。

2、及时披露处理违规评估机构和土地估价师。对检查中发现违反法律法规规章规定，不执行《城镇土地估价规程》等行业技术标准和有关规定的评估机构和土地估价师，要及时向社会披露。违反《执业土地估价师自律守则》的，由土地评估行业自律组织处理。违规行为情节严重的评估机构，应提请工商机关依法处理，直至吊销其营业执照。对经查实严重违规的土地估价师，各省（区、市）国土资源行政主管部门应提出处理建议，报国土资源部进行处理。触犯刑律的，移交司法机关依法追究刑事责任。

3、规范土地评估行业自律组织行为。对于土地评估行业自律组织内部制度不完善的，省（区、市）国土资源行政主管部门要督促其尽快建立健全。对擅自设立收费种类、超出收费标准或搭车收费的，要坚决予以取缔。

4、完善监管制度，促进行业诚信建设。各省（区、市）国土资源行政主管部门要按照政府职能转变和行政审批制度改革的要求，切实改进和加强对土地评估行业的管理。要切实落实土地估价报告备案和抽查评议制度，尚未建立此项制度的地方必须于2004年11月底前建立。要严格遵守《国土资源管理系统工作人员禁令》，禁止指定或向办事方授意由指定中介机构从事土地使用权咨询评估。要抓紧完善土地评估有关管理规定，进一步发挥土地评估行业自律组织作用，依法维护当事人合法权益。

各地要充分利用部开发的“土地估价机构和人员执业信息公示系统”（见国土资源部网站主页），通过该公示系统向社会及时发布评估机构和从业人员基本状况、变动情况、从业范围、年度业绩、抽查检查结果和投诉、举报、不良记录等信息，促进行业自律和诚信建设。

四、加强检查工作的组织领导

各省（区、市）国土资源行政主管部门要切实加强检查工作的组织领导，充分发挥土地评估行业自律组织的作用，组织做好本地区的土地评估行业检查工作。要高度重视，周密部署，明确要求，做好宣传，保质按期完成任务。各省（区、市）国土资源行政主管部门要及时汇总本地区土地估价行业自查、抽查和整顿规范的情况，形成书面报告（包括“土地评估机构检查情况汇总表”，见附件2），于2004年11月30日前报部土地利用管理司。附件1、2可通过“土地估价机构和人员执业信息公示系统”下载。

二○○四年八月四日

土地评估行业的现状与发展探索 篇3

一、中介评估机构的发展现状分析

在十九世纪八十年代,我国社会主义经济市场得到了发展,这也是我国经济发展的一个初级阶段。但是在进入到二十世纪之后,中介行业之中便出现了各种各样的部门,同时自身的业务也得到了全面的发展,已经进入到了一个全新的发展阶段。步入二十一世纪之后,中介评估行业进入到了快速融合发展的阶段。我国现如今中介评估行业包括了土地评估以及工程评估等等。在进行改革前后,它们所隶属的部门是并不相同,但是现如今多数都是向着市场化的方向不断靠拢,从而使利益的格局也出现了一定程度的变化。然而根据其目前的中介评估发展来说,主要是受到了以下几方面的制约影响。

(一)存在着行业垄断的情况以及没有保障竞争的公平性。

例如目前的资产评估,只是受到了本系统中介的认可,对于一些其他的中介来说,并不能够介入到其中,对于所出现的这种做法,明显将会造成竞争者之间的起点存在着不同的一个层面,最终的竞争效果也存在着明显的不同,因此,需要对其给予足够的重视。

(二)由于没有进行彻底的该制,目前虽然是作出了一定程度的改革,然而依然是存在着虚假改革等问题,并且也是表里不一。

在进行发展的过程中具有着一定程度的盲目性,为了能够得到生存以及发展,在一些中介机构当中,将自身的收费标准进行降低,甚至是为了满足客户的一些不合理需要,为了自身当前的利益而忽略了长远的利益。但是所存在着的不公平竞争也十分激烈,必须要作出一定程度的牺牲才能够获取一个短暂的生存发展空间。对于这种变化莫测的市场发展来说,需要能够具有一个清醒的头脑,并且也需要乐观的态度,做到讲究诚信、遵纪守法以及采取科学有效的措施来应对以后发展的局面。在我国的土地评估行业之中,主要是在二十世纪九十年代才得到了相应的成立,也就是说,我国的土地评估机构起步相对来说比西方国家较晚,与此同时在进行发展的过程中速度并不是很快,在现如今社会之中,土地评估人才较为短缺,人们对于土地评估的认知程度也较低等一系列的影响因素存在,我国的土地自身所具有着的特点,成立初期土地评估得到了政府部门的大力支持。但是在二十世纪九十年代末期的时候,由于没有能够适应市场的发展,土地评估行业受到了一定的冲击,所以必须要作出相应的改革。在进行改制的过程中,不仅仅个人的观念受到了一定程度的冲击,经过原来的机关干部进行改革成为劳动人员,与此同时也是对这项业务的一种考虑,能否在激烈的市场竞争当中脱颖而出,主要是受到自身能力和知识的了解程度,在此之外,也是需要面对对服务理念的冲击,比如在传统工作中,工作的作风具有着门槛高以及机关作风等特点,然而现如今则是存在着大大的不同,有的是将顾客作为上帝的理念,并且顾客是否选择出你的问题,并不是你去如何选择客户。在进行改革完成之后,已经是带动了土地评估中介机构进入到了一个全新的发展阶段,同时在市场发展的过程中,是在生存的基础之上去不断进行发展。然而土地评估中介主要是作为我国土地管理部门当中的一部分,在宏观方面来分析,土地评估中介已经得到了我国的支持以及允许。然而在微观方面来说,土地主要是社会发展过程中一项十分重要的生产资料,并且适合市场经济发展成为正比例,所以,要使市场经济不断发展,将会带动土地资源评估机构越来越重要。

二、土地评估行业的发展趋势分析

土地评估行业在我国现如今已经是具有着一定重要的作用,然而发展过程中已经是得到了我国政府部门的支持,日后的发展趋势则是可以从以下几个方面进行分析。

(一)必须要将管理型转变成为服务型。

现如今我国的土地评估行业主要是作为了一个中介机构,在进行完成改革之前,人们主要是将其称之为“土地估价所”,但是在进行完成改革之后,人们习惯于称之为“土地评估有限公司”。对于这种变化而言,不仅仅是在名称上出现了一定的变化,更加说明在职能上面也出现了相应的转变。在进行改革前,其是作为市场的主导者,可以对市场进行有效的管理,但是在完成改革后,只是作为了市场中参与的一员,并不能够对市场进行垄断的管理。正是因为出现这种情况,我们必须要将管理型转变成为服务型,并且也需要通过激烈的竞争来占据市场,通过服务的方式以及理念来求得生存,更好地为政府部门以及企业和个人等进行优质的服务,全面带动我国土地评估行业发展以及促进我国社会经济水平提高。

(二)必须要用市场调查的方式来代替垄断经营。

在进行改革完成之前,土地评估相关的业务主要是国家土地部门来进行完成评估,对于这种方式来说,主要是一种垄断的形式,并不对市场进行开放。但是在完成改革之后,该行业已经是面向于市场,同时也是允许一些其他中介参与到其中。但是伴随着市场多元化方式的形成,导致竞争出现不断加剧,为了能够更好地满足土地评估行业的长远发展,必须要将存在着的垄断行为逐渐转变成为市场调节。

(三)必须要将单一化向着多元化的方向进行转变。

在进行转变前,除了进行土地的评估不需要其他方面的业务,对于这种做法来说,虽然是能够将其工作进行细致化分配,每一个部门的负责人也能够得到清楚明确,但是业务也较为单一。进行改变之后,则是可以从市场的发展需要角度出发,对业务的范围进行不断拓展。在发展的时候也需要明确所经营的项目,必须要根据市场的需要作出设定,然而并不是需要根据自己的特长爱好等作出确定,行业当中的发展主要是依托于市场,最终是在市场当中去寻找适合自己的位置。

三、结语

土地评估的机构主要是作为一种较为特殊的企业在社会当中存在,并且核心内容就是诚信,技术则是为产品,服务作为纽带,不仅仅具有着专业性,同时也具有着风险性等特点,但是针对于这种企业来说,领导人员自身必须要具有着严格的要求,通过对以往的资料分析,行业发展必须要能够适应历史发展的需要,领导人员自身的领导方式也是需要不断进行创新,采取科学以及合理的管理方式,这样才能够全面推动这个行业的发展。

摘要：本文主要是针对我国土地评估行业的现状以及发展进行全面的分析研究,并且在此基础之上提出相应思考,希望能够给予同行业人员提供一定价值的参考。

关键词：土地评估,现状,发展,分析

参考文献

[1]冯春燕.分析土地评估行业的规范化发展[J].黑龙江科技信息,2014,12(24):105~108

[2]崔银平.浅谈中国资产评估行业的现状与发展[J].北方经贸,2001,12(24):185~188

[3]李铭,孙华国,孙凯旋.浅析我国土地评估中存在的问题及对策分析[A].《决策与信息》杂志社、北京大学经济管理学院.决策论坛---政用产学研一体化协同发展学术研讨会论文集(上)[C].《决策与信息》杂志社、北京大学经济管理学院,2015,12(24):163~166

估价行业职业责任保险调查问卷 篇4

根据中国土地估价师协会2012年度课题研究计划，广东省土地估价师与土地登记代理人协会承担“估价行业职业责任保险体系建设”课题研究工作，本次调查的目的是为了收集各评估机构对职业责任保险的了解程度、参保情况以及参保实施相关意见。

请根据贵司的实际情况回答以下问题，并于2012年8月20日之前将调查问卷发协会邮箱gdtdgjs@163.com。一个机构交一份调查问卷即可。贵司的意见会对本次课题研究有很大帮助，感谢所给予的支持与合作！

一、评估机构基本信息

1．贵司的名称是 广东佳明土地房地产评估咨询有限公司

2．企业性质是：

■ 私营/民营□ 中外合资□ 其他：

3.贵司的资质等级分别是：

土地评估：□ 全国范围执业□ 省级范围执业■ 市、县范围执业机构房地产评估：□ 一级□ 二级■ 三级

资产评估：□ 有证券评估资格□ 无证券评估资格

4．贵司有4名注册土地估价师，有6名房地产估价师，有名资产评估师。

5．贵司2011年的总营业收入约350万元,其中土地评估收入约150万元, 房地产评估收入约200万元,资产评估收入约0万元，其他收入约0万元。

二、对行业风险的认知：

6.贵司认为估价行业风险集中在：（可多选）

□ 内因，包括：■ 估价师的疏忽

□ 估价技术不成熟

□ 估价师的不良道德倾向

□ 其他：

□ 外因，包括：■ 客户提供虚假信息

□ 政策变动及市场波动

□ 其他：

7．贵司对估价师职业责任保险的了解程度为：

□ 没听说过■ 听说过，但不太了解

□ 深入了解过，但未参保□ 深入了解过，并已参保

三、目前未参保机构选填——对参保的意愿

8．如果贵司从未购买估价师职业责任保险，主要的原因是什么？（可多选）

□ 不觉得有投保的必要，因为：□估价行业执业风险不明显

□企业内部管理可规避执业风险

■现有保险责任范围过窄，不符合实际需要

■估价行业法律纠纷少，保险赔付率很低

□加大公司的经营成本

□其他：

□ 有投保的意愿，但： □保险费率过高

□保险条款复杂难懂，需要保险机构提供专业的解答

□本地区没有保险公司开展该业务

□其他：

9．如果贵司有意向购买估价师职业责任保险，主要的关注的问题在哪些方面？（可多选）

■ 保费■ 保额■ 保险范围

■ 索赔年限■ 责任鉴定机构□其他__________________

10.贵司认为现行的计提职业风险基金制度对于规避行业风险的作用？

□ 没用，只是满足年审的要求■ 有一定作用

□ 很有用□ 其他

四、目前已参保机构选填——参保的实施意见

11．贵司于年开始购买估价师职业责任保险，保险费率是按营业收入的%，投保险费约万元/年，参保形式是：□ 评估总部统一参保□ 评估分支机构单独参保保险公司名称为：

12．贵司参保的最大动因是：（可多选）

□ 规避估价师疏忽导致的风险

□ 提高公司资信，获取更大的业务机会

□ 配合估价协会的参保要求

□ 其他

13．贵司在过去的投保期间内有无索赔记录？□ 无□ 有，赔付金额为万元引发索赔事件的原因是：

14．贵司对目前参保的满意度为：

□ 非常满意□ 比较满意□ 一般□ 不太满意□ 非常不满意，原因是

五、其他建议（注：所有设问以贵司准备参保为假设前提）

15．贵司认为估价师职业责任保险可先行试点推行的范围（可多选）：

■ 全国范围执业机构

■ 省级范围执业机构

□ 市、县范围执业机构

□ 全部评估机构

16．贵司认为投保的最佳模式？

□ 评估机构自行参保，方式为：□ 评估总部统一参保□ 评估分支机构自行参保

■ 地方估价协会联合参保

□ 其他

17.贵司认为应由谁来制定保险条款标准？

□ 中土协统一制定标准

■ 各省级协会牵头，根据当地实际情况分别设立标准

□ 各评估机构自行与保险公司协商

18．贵司认为应该由下列哪一方来鉴定责任事故？

■地方估价行业协会

□ 中国土地估价师协会、中国房地产估价师协会、中国资产评估协会

□ 第三方专业委员会

□ 其他

19．目前部分机构参保费率为营业收入的0.5％，结合贵司经营情况，贵司是否能能接受该费率（□ 是，■ 否）；如果不能接受，认为保险费率为_0.2_％较为合理？

20.对于投保追溯期的选择：（注：一般保险期限为首次投保日起1年内，若需将首次投保日之前出具的评估报告也纳入保险范围，则需延长追溯期，并增加缴纳一定比例的保费）

□不考虑延长追溯期

■需要延长追溯期，按首次投保起始日扩展至：□前1年□前2年■前3-5年

□其他

21．对于购买估价师职业保险、计提职业风险基金这两种制度的选择，贵司认为：

□ 倾向购买估价师职业责任商业保险

■ 倾向选择计提职业风险基金制度

□ 若购买商业保险，则不应强制计提职业风险基金

□ 其他意见：

22．贵司对评估行业推行估价师职业责任保险的其他看法和建议？

土地评估行业的规范化发展新思路 篇5

关键词：土地评估,问题,措施,规范化

1 土地评估概述

(一) 土地评估的涵义

土地评估就是专业评估人员在土地评估的基本原则和理论方法的基础上, 充分利用所掌握的土地交易市场上的有关资料, 根据土地的质量、等级及其在实际情况中的收益状况, 综合考虑周边环境、预期收益、经济发展、利用方式以及土地政策等各方面的因素, 最终评估出一块或多块土地在一定的状态和时间下的价格的过程。

(二) 土地评估的作用

(1) 土地评估有利于土地交易的顺利进行

基于土地地域性的性质, 它在市场很难具备完整的价值资料, 同时除了专业的单位以外, 也很好有人能够评估土地价值。因此, 土地评估行业能够更加专业的评估出土地的价值, 提供有效的资料给交易双方, 自然就会方面土地交易的进行。

(2) 土地评估有利于企业进行投资决策

土地的价值一般都相对较高, 作为生产要素的重要部分, 它的评估直接影响这企业的投资决策。假如地价较高, 企业可以通过减少土地投资来增加劳动等方面的投入;假如地价较低, 则可通过增加土地投资来减少劳动等方面的投入。

(3) 土地评估有利于完善土地市场

我国经过土地制度改革, 城镇土地实现了无偿到有偿的过度, 土地交易市场也基本建立。土地资源要实现市场配置, 而市场配置的基础是土地价值的量化, 土地评估则是实现土地价值量化的基本手段。

2 我国土地评估行业存在的问题

(1) 土地估价机构以及从业人员素质偏低

目前, 我国很多的土地评估机构都是从以前的行政单位中经过脱钩改制分离出来的, 这就导致了在改制的过程中, 类似的评估机构缺乏专业的人员和评估机制, 而且有的评估机构根本就没有足够数量的土地估价师, 在对土地进行评估是, 甚至有的评估人员根本不进行现场勘察, 直接根据网上的信息或周边的位置草率进行评估, 评估技术水平不高, 严重影响了最终的评估质量。在整体上, 我国土地评估行业存在着能力水平参差不齐的现状, 相关专业人才素质不高, 评估的质量与评估能力都比较低。

(2) 存在恶性竞争, 诚信缺失

竞争是市场经济的一个重要标志, 土地评估也一样要面临着巨大的竞争。有的评估机构为了获得业务, 会有贿赂行为;有的为了满足客户的不合理的要求而故意选择有利于评估对象的评估方法以达到客户所满意的评估结果, 不按规定办事;许多诸如此类的不诚信的恶性竞争行为都给土地评估行业带来了负面影响, 破坏了土地评估的合法性与合理性, 相关部门应当引起足够的重视。

(3) 行政部门越权, 限制公平竞争

很多地方政府以收取各种费用的形式获得利益, 变相的对土地交易进行垄断和限制。这种现象在县级国土资源管理部门地价评估所最为常见。这种越权的行为, 严重影响了土地交易市场的公平竞争, 导致了我国土地评估行业偏离了正常的轨道, 并没有形成真正意义上的市场公平竞争。

3 土地评估行业规范化发展的措施

(1) 提升从业人员的素质

招聘时设置严格的程序, 最大可能的招聘高素质人才。同时积极进行相关培训, 确保在职相关人员专业知识能够与时俱进, 充分了解当前土地评估的各方面信息及相关理论, 促进其业务能力的提升。

(2) 努力构建土地评估架构的诚信

众所周知, 诚信是市场经济每一个单独进行经济活动的单位或部门所必备的基本素质, 当前我国的土地评估行业由于各方面原因缺乏基本的诚信, 这就需要各个土地评估机构以及政府相关的部门联合起来, 各尽其职, 共同建立土地评估的诚信体系, 才能有效的保证土地评估行业的市场化规范运行。

(3) 完善行政服务功能

在政府方面, 首先土地评估行业的相关行政主管单位应当设置好科学合理的行政收费标准, 不可利用职权滥收、谋利, 同时要统一收费标准, 避免收费标准杂乱造成乱像。同时还当切实制定的收费标准;其次, 根据市场的变化, 政府应当及时公布基准地价以及地价的变化幅度和地价指数, 让估价师了解时刻变化的市场以及市场趋势, 并能及时获得准确的基准地价, 来进行评估, 避免受到各方人为因素的影响, 指导土地评估行业健康发展。

4 结语

综上所述, 可以看出, 在经济社会飞速发展的今天, 我国的土地评估行业也面临着巨大的挑战。土地评估行业会直接影响这城镇化建设、住房等问题, 是人们关注的热点领域。如何能够保持我国土地评估行业规范化的持续发展, 对相关单位和部门来说都是一个新的课题。本文对土地评估进行了概述, 并系统分析了我国土地评估行业中存在的一些问题, 并为其规范化发展提出了针对性的建议, 为我国土地评估行业健康的发展提供了科学的依据。

参考文献

[1]张清勇, 张丕介与.土地经济学导论[J].中国土地科学, 2011 (6) .

[2]邹晓云.土地估价基础[M].北京:地质出版社, 2011.

土地估价行业 篇6

关键词：突发事件,不动产估价,危机管理

0 引言

随着社会经济和房地产业的迅速发展, 不动产估价已经逐渐成为经济社会的重要内容, 不动产估价行业呈现出一派欣欣向荣的景象。在市场经济体制下, 每一家企业都力图追求效益的最大化, 没有一家企业愿意陷入危机。但是近年来接二连三的突发事件却给不动产估价行业的发展造成了一定影响, 使估价企业在发展中面临一系列新问题。这些问题若得不到妥善解决, 易导致企业乃至整个行业出现各种危机。危机时时刻刻都追随在企业周围, 外有地震、突发流行病等天灾, 也有政治、宏观经济等社会环境危机;内有投资失误, 定价策略失误, 不能履行合同等导致信誉危机等经营危机, 管理序列失衡导致的管理危机, 以权谋私、贪污行贿等造成的违法危机, 企业内部人员素质低下导致企业的生存危机等。无论什么危机, 都会给企业带来伤害与损失, 严重破坏企业公众形象, 甚至使企业陷入困境[1]。本文将在分析影响不动产估价行业的突发事件类型的基础上, 着重从突发性自然灾害对不动产估价标的物的影响角度, 认识突发事件对不动产估价行业造成的影响, 并提出相应的对策。

1 影响不动产估价行业的突发事件类型

突发事件又称“紧急事件”、“紧急情况”、“紧急状态”、“非常状态”、“特别状态”等等, 比较有代表性的定义是:一种特别的、迫在眉睫的危机或危险局势, 影响全体公民, 并对整个社会的正常生活构成威胁 (欧洲人权法院) 。突发事件包括突发性自然灾害、和经济系统突发事件。

1.1 突发性自然灾害突发性自然灾害是指致灾因素的变化超过一定强度后在短时间内迅速爆发的自然灾害。

全球范围内的突发性自然灾害主要包括地震、火山爆发、泥石流、海啸、台凤、雹灾、滑坡、洪涝等。中国境内还发生过一些新的自然灾害, 如地震等。一般说来, 突发性自然灾害容易使人类猝不及防, 常常造成死亡事件和重大的经济损失。对于不动产估价行业而言, 因其标的本身的特性, 容易受到突发性自然灾害的影响。

常见的影响不动产估价行业发展的突发性自然灾害有以下几种:一是地质地貌类突发性自然灾害, 影响较大的有崩塌、滑坡、泥石流、地震和火山喷发等;二是气象类突发性自然灾害, 对不动产估价行业影响较大的主要有台风 (飓风) 、暴雨、洪涝等;三是海流类突发性自然灾害, 主要有风暴潮、灾害性海浪、海冰、海啸等。突发性自然灾害对不动产估价行业造成影响主要是不动产估价标的物的灭失与改变。一般而言, 山体景观类不动产容易受到火山爆发、泥石流、山体滑坡等自然灾害的影响;海滨城市的不动产容易受到台凤、风暴、海啸、海浪等自然灾害的影响。

1.2 经济系统突发事件人类社会几千年积累起来的经济发展体系也是一个开放性的系统。

经济发展并不光是经济系统内部的事, 一场非经济的灾害, 如战争, 瘟疫, 可能使精心打造的经济运行系统失灵, 甚至可能使苦心经营的经济功亏一篑。我们应当把非经济因素, 作为经济发展本身的一个重要参数来对待。经济发展和任何事物一样, 都要有一定的环境, 这些环境又往往有众多的非经济因素, 例如安全感, 稳定的心理预期等, 它们构成了经济系统的外生变量。比如, 战争改变了资源配置的基础、经济主体的风险和收益观念, 也改变了人们的心理预期等。所以, 经济系统的外生变量可以通过调整初始条件、要素投人、风险态度、行为者的目标函数等进人经济系统。现阶段, 影响经济发展的非经济因素主要是一些突发性的不可抗拒的事件, 大体有以下几种:社会政治不安定;战争;经济与社会发展的失调等。因此充分认识非经济因素对经济发展的影响, 建立有效应对突发事件的应急体制, 使经济社会遭受的损失降到最低程度, 是保证经济安全, 巩固经济成果的一个重要而紧迫的问题。

2 突发事件的特性

一是突发性, 或称之为意外性或高度不确定性。所谓祸起萧墙, 其发生的时间、地点、影响面、波及的程度均有很强的隐蔽性, 而相关信息又很难做到准确、全面、及时。2007年发生在湖北省恩施州巴东县的宜万铁路隧道垮塌事件充分说明这一点。

二是破坏性。既有直接的破坏, 还同时具有很多间接的、长期的破坏。如泥石流和台风对房屋的毁坏。

三是紧迫性。依附在前“两性”之上, 如果不能及时、有效地处理, 随着不确定性的增长, 破坏性随之加大, 一般突发事件可能演变成重大事件乃至形成危机。

3 突发事件对不动产估价行业的影响及其机理

不动产是以土地的特性为基础的, 具有不可移动性、独一无二性、寿命长久性、价值量大、相互影响性、易受限制性和保值增值性等特性。然而, 突发事件的发生可能会对不动产产生重大的影响。

3.1 突发事件对不动产估价行业的影响

3.1.1 导致标的物变化和灭失不动产具有不可移动性, 决定了

任何一宗不动产只能就地开发、利用或消费, 而且要受制于其所在的空间环境。不动产的不可移动性使突发事件特别是自然灾害发生时面临破坏甚至灭失。如泥石流的发生淹没了村庄和房屋。

3.1.2 影响了标的物寿命长久性可以说土地具有不可毁灭性,

建筑物却不像土地那样具有不可毁灭性, 理论上建筑物一经建造完成, 寿命通常可达数十年, 甚至上百年。在正常情况下, 建筑物很少发生倒塌, 只是为了土地的更好利用或更高价值才会被拆除。然而随着上海市在建闵行区“莲花河畔景苑”7号楼“整体倾倒”等“楼脆脆”事件的发生, 估价中不得不考虑建筑物的质量和安全问题。

3.1.3 损失价值量大不动产的价值不仅高, 而且大。

其价值高即单位价值高, 其价值大即总体价值大[2]。这就导致突发事件发生时对不动产乃至经济的发展的影响巨大。一旦发生, 估价企业也可能面临估价责任及债务纠纷。

3.2 突发事件对不动产估价行业的影响机理

突发性自然灾害首先会破坏估价标的物及其附属的道路、基础设施设备, 影响不动产估价行业的标的物。比如四川汶川“5·12”大地震使众多房屋 (不动产) 灭失。突发事件按照机制可以分为两大类:能量积累型和放大型[3]。

3.2.1 能量积累型就像自然界的地震一样, 能量积累到一定程度就会产生剧烈的爆发。

在整个社会经济系统中, 如果存在某一个不和谐因素, 最初可能对全局影响甚微。但其影响可能会通过某种机制 (比如正反馈机制) 逐渐被放大, 当这种不和谐因素的能量大到一定程度时, 就会以剧烈的形式爆发, 以突发性事件的形式影响社会和经济的发展。经济领域的房地产业泡沫破灭也属于这种类型。这种可见突发性事件并不是偶然产生的, 任何不利于可持续发展的微小因素都可能会导致突发事件的爆发。

3.2.2 放大型就像原子弹爆炸时的“级联放大”作用一样, 由于

系统的各个领域或单位之间因为紧密的耦合作用, 某种危险性因素会通过强大的正反馈作用而迅速得到放大。比如企业间的“连锁债务”可能导致级联放大, 因为一家企业的倒闭而引起一系列企业倒闭。单元之间存在着强烈耦合作用的复杂系统, 应该采取有效措施在突发事件发生时迅速减弱级联放大机制, 降低损失。

4 不动产估价企业对突发事件的应对策略

4.1 首先在于预防突发事件特别是突发性自然灾害是非人力所能完全控制的, 确实会对不动产的发展带来严重的影响。

对于这类危机, 最重要的是要预防它的发生, 并预见可能发生的危机[4]。这也是危机管理的一项主要内容, “风生于地, 起于青萍之末”。危机的发生, 无可讳言, 时常带有一定的突发性。如果企业不预先制定完善的危机防范策略, 并在危机的最初阶段对其态势加以控制的话, 危机造成的连锁反应将是一个加速发展的过程———从初始的经济损失, 直至苦心经营的品牌形象和企业信誉毁于一旦。尤其后者, 将给企业带来无法估量的损失和最致命的打击。相反, 如果企业以危机为契机, 抓住危机并从中找寻生机, 危机就会变为企业的一个转折点。

4.2 建立危机管理机制在某种意义上, 任何防止危机发生的措施、任何消除危机产生的风险的努力, 都是危机管理[5,6,7]。

W.Timothy Coom bs定义危机管理为:防止和降低危机的发生, 减少负面影响, 从而保护组织和公民免受损害。为此, 有学者指出, 危机管理是“刀尖上的舞蹈”, 此话形象的刻画了危机管理的难度。危机属于非常态事件, 企业组织不能只依靠现有的常规与制度来应付, 必须事先拟订危机事件的处理程序与应对计划。台北大学洪源教授总结出了一套企业处理危机的管理办法。

4.3 重点防范财务风险在理念上, 管理层应重视企业的可持续发展, 稳扎稳打, 不要急于求成;

在举债方面要适度;在财务状况方面要保持资产的流动性;在资本支出方面不要超过企业的财力追求过快增长;在经营成果方面要注意提高盈利质量;在现金流量方面要做到有现金净流量节余;对应收账款要进行风险控制;对报告质量、客户利益等社会责任要认真对待, 防止出现突发灾害。企业可以购买流动性强、风险小的债券基金和货币基金, 进行财务上的预防[8]。

企业可以在盈利的年份计提特种基金, 专门用于应对突发事件为企业带来的财务风险。同时, 也要针对该特种基金建立应急管理制度, 在突发事件发生后, 企业相关人员能及时、合理地运用该特种基金避免或降低企业的财务风险。重视企业的重大项目和重要资产保险。通过保险, 企业虽然不能降低发生这些自然灾害的概率, 但却可以降低它给企业带来的损失。目前, 全球各地的保险业对地震风险予以承保的比例都是非常小的。由于地震属于巨灾型风险, 保险公司通常的做法就是把地震保险作为附加险产品进行开发, 投保人只有在投保了普通财产险的同时额外投保地震保险, 对于地震造成的财产损失才能由保险公司进行赔付。

5 结语

由于危机爆发后往往给标的物和估价企业带来重大的经济损失和形象伤害, 处理不当甚至会导致企业倒闭, 因此, 国外不少大公司均将目光投向危机管理。危机管理具有不确定性、应急性和预防性三大特征。事实也是如此, 企业越早认识到存在的威胁, 越早采取适当的行动, 越可能控制住问题的发展。危机管理的重点应放在危机发生前的预防, 而非危机发生后的处理。为此, 企业建立一套规范、全面的危机管理预警系统是必要的。

参考文献

[1]计雷, 池宏, 陈安, 等.突发事件应急管理.北京:高等教育出版社, 2006:25-27.

[2]吴翔华, 梁国庆.房地产估价典型案例分析.南京:江苏科学技术出版社, 2005:12-15.

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[4]万鹏飞.美国、加拿大和英国突发事件应急管理法选编.北京:北京大学出版社, 2006:142-145.

[5]周春生.企业风险与危机管理.北京:北京大学出版社, 2007:155-156.

[6]希斯.危机管理.北京:中信出版社, 2004:30-35.

[7] (英) 迈克尔·雷吉斯特, 朱蒂﹒拉尔金.风险问题与危机管理 (第二版) .北京:北京大学出版社, 2005:255-256.

土地估价行业 篇7

关键词：大数据时代,数据平台,应用,影响,对策

房地产估价机构主要合作单位是金融机构和法院等政府机构,金融机构业务占了房地产估价机构业务的很大部分,规模越小的估价机构对金融机构业务的依赖性越强。大数据时代的到来,必然带来了银行业务的调整,例如通过押品数据分析,筛选并定位优质客户,提前规避押品风险[1]。估价机构,是消费者和银行等金融机构的桥梁,大数据时代,消费者观念在变、银行等金融机构在变,估价机构也必须做出相应的改变。

1大数据时代对房地产估价行业的要求

(1)委托方对估价机构的要求。1金融机构。借助访问工程师项目,为调研大数据时代银行业务的调整情况及对估价机构的要求,向国信公司杭州的19家合作金融机构发放并回收了19份问卷,问卷设计主要围绕金融机构新业务内容及对估价公司要求,以开放式问题为主。问卷结果显示,银行新业务内容主要有押品管理、押品标准化、押品批量复估和押品管理系统建设、估值系统建设、金融政策分析、押品价格监测、外部事件触发(主要搜集对楼盘不利影响的资讯,如烂尾等负面报道)和楼盘评级等,其中押品批量复估、押品价值监测、押品管理3个新业务出现频率最高,分别为100%、100%和84%。针对新业务类型,银行要求估价机构可以做到实时监测、异常报告、定期分析,即随时给出押品质量报告及放贷建议,这就需要估价机构具备数据管理平台,并每天更新数据、分析数据,才能做到以长期价格走势图替代某一时点价格给出放贷建议;2司法机关。2011年住建部在进行《房地产估价规范研究》课题时,司法机关就对房地产评估行业提出要求:希望能够做到同案同估,类似于法院的同案同判。具体要求体现在:同一城市类似评估对象在同一价值日期、相同评估目的的情况下,评估参数相同;评估机构要具备基本的信息平台,能够保证和司法机关进行数据交换和数据对接,避免他们在接受评估报告之后还需要花大量人力物力进行扫描和评估数据处理。

(2)行业自身对估价机构的要求。我国房地产评估机构,信息化平台使用率较低,房地产价格影响因素的权重设置、报酬率、成新率的测算等主要依赖估价师经验,缺乏合理的数据支持。评估机构的作业方式和管理水平,严重滞后于互联网时代信息技术的发展,缺乏房地产评估数据标准,评估行业无法和外部进行数据交换,评估行业的信誉面临着严重质疑,评估机构的公信力也大大降低[2]。估价机构,特别是中小型估价机构,要想实现转型升级,必须利用“大数据时代”的理念,拓展公司业务空间,为科学运用房地产估价理论和方法提供数据技术支持。

2浙江及杭州房地产数据平台应用情况

(1)购买数据服务公司平台。2010年至今国内有5个规模较大的估价数据平台服务公司成立,分别是云估价、中房评、中估联行、云房数据和智地数据平台,浙江省2011年至今共有16家估价机构购买数据平台应用到估价业务当中,其中云估价是浙江省内使用率最高的数据服务平台,2011年至今先后有温州天平、浙江众诚、衢州市华创、丽水市恒信、绍兴市博大、等6估价公司使用云估价平台。在使用数据平台估价的16家估价机构中,杭州有3家,即浙云估价、中估联行和中房评。

(2)组建团队开发数据平台。除了购买数据服务公司平台,省内也有估价机构开始探索自行组建团队开发数据平台,例如杭州的浙江省恒基房地产土地资产评估有限公司,与宁波恒正房地产估价有限公司、余姚天衡数据科技有限公司共同出资设立浙江恒基数据科技有限公司,开发了PRS房价查询系统、ROS估价作业系统、CRAS商业房地产估价系统、RSA房产查勘助手和RCS银行押品管理系统等产品,将公司转型为以提供估价类数据服务为主营业务的公司。

3数据平台应用对房产估价行业的影响

估价行业信息化具体而言就是通过各类型数据平台的应用,实现数据采集系统化、查勘工作信息化、估价工作自动化和估价业务互联网化。整个工作以数据采集和数据分析为关键,以往估价工作中的实地查勘、资料搜集、价格测算和报告撰写工作都将由系统和软件替代,这一根本内涵的改变使得估价机构和估价师需要做出巨大的调整。

(1)工作流程变更。1传统业务流程。传统估价业务可以分解成10个工作步骤:受托估价业务、确定估价基本事项、签订估价合同、制定估价作业方案、搜集整理估价资料、实地查勘估价对象、选取估价方法、确定估价结果、撰写估价报告和估价资料存档。例如一套住宅房地产的抵押估价业务实际操作中一般需要一周左右时间;2平台应用后业务流程。数据平台应用后的估价业务流程可以分解成9个工作步骤:询价、发起项目、手机查勘、测算、报告输出、审批、财务、归档和管理。例如一套住宅房地产的抵押估价业务实际操作中一般需要1天时间。每个估价平台基本都具备数据采集、管理和处理系统,估价平台应用可以实现线上自动估价,强大的数据库使得估价工作变得简单高效。从平台使用前后对比可以看出,传统估价工作中的确定估价基本事项、制定估价作业方案、搜集整理估价资料、等工作均可由估价系统替代,委托方与估价机构的交流也从面对面变成线上完成,流程内容改变、工作效率提高。

(2)工作重点变化。通过中房评系统的建立及使用得知,自动估价平台替代了很多人工估价内容,在简化流程、提高效率的基础上,估价师工作重心也因此发生改变。1传统业务内容。以用市场比较法抵押估价为例,传统估价模式中,估价师的重点工作是实地查勘估价对象、搜集可比实例信息、比较因素选取与修正、价格测算和报告撰写;2平台应用后业务内容。自动估价平台应用后同样是运用市场比较法进行抵押估价,委托人可自行在平台上输入估价对象信息,估价师将现场勘查的信息输入手机APP中,联网平台,平台即可测算出价格并生成报告。对比可知,同样估价目的、同样估价方法的估价业务,传统估价模式中估价师的工作已经被平台所替代,所以估价师的工作重心不再是选取方法、搜集资料、价格测算和撰写报告,而是数据采集、数据分析和数据管理。

(3)新型业务产生。实时更新的数据库建立后,数据挖掘和规律分析将带来一系列的新型业务,估价机构不再单纯进行房产估值,而是真正向评估咨询类的综合性服务机构转变。(1)政府业务。海量存量房价格数据的存储和更新可以进行房地产价格水平监测,通过与历年同期价格对比建立房地产价格指数体系,对杭州市房地产市场管理部门提供数据支持。另外,数据库的建立将简化涉税房产评估流程,例如房产税、增值税等税种涉及到的应税房产量大范围广,平台自动估价在批量评估业务上有着绝对的优势;(2)金融机构业务。通过调研得知,押品价值监测和贷后批量复评是杭州市金融机构对估价机构最大的两个需求,为了给金融机构风险控制提供直观、准确、全面的数据信息支持,在进行押品数据标准化处理后,通过系统存储和管理,实现押品价值动态监测,并按要求进行统计分析,提供建议。贷后复评是估价机构批量评估的最主要业务,该业务并非新业务,但在应用了平台中动态价格信息后,该业务工作量将得到极大的降低;(3)咨询类业务。当前很多估价机构名称上已经显示有咨询业务,但不论是业务量还是业务处理能力都不值一提,当平台应用数据替代人工估价后,估价机构在强大数据背景下,将迎来一系列的咨询类业务,例如为杭州市国土资源管理部门提供土地规划和评价服务、为国土部门及房地产开发企业提供土地开发顾问服务、为房地产开发企业提供开发前期可行性研究、为企业和个人投资者提供房地产投资价值咨询、为拥有较多物业的大业主进行房地产经营管理咨询。

4大数据时代房地产估价机构应对策略

(1)浙江省房地产估价师与经纪人学会。1牵头建立数据采集标准。估价机构运用数据进行估价已经起步,但数据采集有待规范,从前文所述的几个数据平台来看,数据来源、采集和管理都各有不同,运用不同平台进行数据分析得到的结果可比性差。为了实现同案同估,浙江省房地产估价师与经纪人学会可参照美国房地产经纪人学会,通过建立和维护多重代理系统,为成员提供信息共享的交易平台[3],以确保基础数据标准化、指标标准化和采集渠道标准化。或者牵头建立数据采集标准,规范采集渠道和采集项目,指导学会单位建立标准化的数据库;2调整估价师继续教育内容。估价机构转型升级后,不再以估价师为唯一核心,往咨询方向发展的估价机构的还将需要统计、编程和文案等方面人才,依靠估价师经验而进行的估价业务将慢慢被依靠数据分析而得来的咨询业务所替代,为了顺应行业的发展,浙江省房地产估价师与经纪人学会应调整估价师继续教育内容,将数据挖掘、数据分析等内容纳入培训大纲。数据应用领域广泛,行业学会应指导估价机构发挥特长,调整主营业务,并对估价机构和估价师进行细分归类,对不同领域估价师继续教育设置共同课程及差异化课程,以实现估价机构及估价师在行业内的专业化。

(2)房地产估价机构。1建立或购买数据库。建立数据库、应用数据平台,实现估价行业信息化是大数据时代背景下杭州市估价机构的必然选择,为应对委托方及行业自身的要求,估价机构可以依据公司发展方向确定主营业务,选择组建人员自行开发平台与建立数据库;也可选择购买其他估价机构或数据服务公司开发的平台与基础数据库,在此基础上更新估价作业模式、开拓新业务;2依据新业务流程调整公司部门结构。目前房地产估价机构部门结构以估价部门和为估价开拓业务的业务部门为主,为了在新的市场背景下继续生存,估价机构应以新业务流程为依据调整公司部门结构,例如可分为数据采集部门、数据分析部门和数据管理部门。数据采集部门负责外调获取数据后审核录入系统,并实时对数据平台中的数据进行更新。数据分析部门负责依据数据类型分析数据相关性,为各类新型业务服务。数据管理部门负责数据产品的管理,例如银行押品管理等。部门结构的调整将弱化估价机构单一的估价业务,向以综合的咨询业务为主的方向转型;3公司业务转型升级。专业细化可以提高企业的生存能力,在应对大数据时代的转型过程中,估价机构也可以考虑更改主营业务,转型成专业的数据信息服务平台,为估价机构提供评估数据和评估参数,例如报酬率、成新率、价格变动率和价格指数等;或者转型成以数据仓库和估价作业系统为主要产品的数据供应商。例如上文所述浙江省恒基房地产土地资产评估有限公司,与其他公司合资成立浙江恒基数据科技有限公司,开发各类估价服务产品,将公司转型为以提供估价类数据服务为主营业务的公司。

(3)房地产估价师。1加强学习,提升数据处理能力。转型升级后的估价机构有强大的数据库和案例库作为业务支撑,依靠经验而生存的估价师将被行业所淘汰,为了跟上行业信息化发展步伐,估价师应加强自身学习,往数据分析和数据处理方向努力。房地产估价过程中的数据主要可以区分为市场基础数据、估价过程数据、估价价格数据和估价业务数据[4],其中过程数据是通过专业描述、模型建立而得的数据,估价师可以在基础数据采集基础上,发挥专业特长,加强自身对过程数据的处理和分析能力;2深化技能,向咨询业务过渡。咨询业务范围广泛,例如市场分析、行情预测、可行性分析、最高最佳利用分析、投资回报分析等,估价师应在在行业综合化发展前提下依据自身专业特长深化某一方面专业技能,以顺应社会要求估价行业提供精细化、专业化、科学化优质服务产品的要求。比如可以结合多年估价经验,学习财务知识,以可行性分析和投资回报分析为主要发展方向。不管选择什么方向,总之就是要转变工作思路,从单纯的估价向综合的咨询过渡。

参考文献

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[2]方茗,王红,王东昱.刍议我国房地产估价行业学会提升品牌形象的路径——基于大数据的技术支持[A].中国房地产估价师与房地产经纪人学会.挑战与展望——大数据时代房地产估价和经纪行业发展论文集[C].中国房地产估价师与房地产经纪人学会,2013:5.

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