黑龙江省城市房屋拆迁补偿估价管理办法

黑龙江省城市房屋拆迁补偿估价管理办法（共7篇）

黑龙江省城市房屋拆迁补偿估价管理办法 篇1

黑龙江省城市房屋拆迁补偿估价管理办法

第一条

为了规范城市房屋拆迁补偿估价行为，保障城市房屋拆迁顺利进行，维护拆迁当事人的合法权益，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《黑龙江省城市房屋拆迁 管理条例》和建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》，结合本省实际，制定黑龙江省城市房屋拆迁补偿估价管理办法。以下简称办法。

第二条 凡在本省城市规划区内国有土地上进行房屋拆迁补偿估价活动和实施房屋拆迁补偿估价行政管理的，应当遵守本办法。

第三条 省建设行政主管部门主管全省城市房屋拆迁补偿估价工作，并组织实施本办法；各行署、市、县房屋拆迁管理部门，负责本行政区域内的城市房屋拆迁补偿估价管理工作。

省农垦总局、森工总局负责城市规划区以外系统内的房屋拆迁补偿估价管理工作，业务上接受省建设行政主管部门的监督和指导。

第四条 本办法所称拆迁补偿估价，是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。

房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修 装饰的补偿金额。被拆迁房屋室内自行装修装饰补偿金额,由拆迁人和被拆迁人协商确定;协商不成的,可以通过委托评估确定。

被拆迁房屋自行装修装饰的补偿金额的评估标准可由各地市根据当地实际情况制定。

第五条 拆迁估价应当坚持独立、客观、公正、合法的原则。任何组织或者个人不得非法干预拆迁估价活动和估价结果。第六条 房屋拆迁补偿估价，由拆迁人委托省建设行政主管部门公布具有拆迁评估资格的房地产估价机构（以下简称估价机构）进行。拆迁补偿估价中的主要估价人员必须是注册房地产估价师和助理房地产估价师。

第七条 进行房屋拆迁补偿估价的房地产估价机构，由行署、市房屋拆迁管理部门推荐（农垦、森工系统的由省农垦总局、森工总局推荐），省建设行政主管部门予以公布。

第八条 房屋拆迁补偿的估价时点为房屋拆迁管理部门颁发的房屋拆迁许可证上载明的拆迁期限的起始之日。房屋拆迁评估价格标准为公开市场价值。不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

第九条 房屋拆迁补偿估价宜先按栋为对象，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度等因素，以市场比较法为主评估出整栋被拆迁房屋的基准价格，然后根据每 个被拆迁人的被拆迁房屋的位置、楼层、朝向、采光、户型、建筑面积等因素，对该基准价格进行适当的调整、修正，确定出每个被拆迁人的被拆迁房屋的评估价 格。被拆迁房屋的用途（性质）和面积以房屋权属证书及权属档案的记载为准。

第十条 未超过批准期限的临时建筑的拆迁补偿估价，应当根据临时建筑工程造价标准结合剩余期限进行估价。第十一条 同一拆迁项目的被拆迁房屋的估价与产权调换房屋的估价应当委托同一家估价机构进行。

第十二条 各市、县人民政府或者其授权的部门应当根据当地房地产市场交易价格，组织房产、建设、土地、物价、拆迁等相关部门制定，每年定期公布一次不同区域、不同用 途（性质）、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格和本地区被拆迁房屋最低限价。被拆迁房屋的评估价格低于最低限价的，执行最低限价。

第十三条 拆迁估价机构的确定应该公开、透明，采取拆迁人抽签等方式确定。评估机构确定后，拆迁人应与该评估机构订立房屋拆迁补偿估价书面委托合同，按照国家规定的估价费用标准支付委托费。估价费用以户为单位计收。

第十四条 拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。

实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁当事人签字认可。

因被拆迁人的原因不能对被拆迁人房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。

拆迁当事人应如实向估价机构提供估价所必需的证件、批件和资料，并配合估价机构开展现场查勘。因拆迁当事人原因造成估价失实的，责任由拆迁当事人承担。

接受委托的估价机构和估价人员需要查阅被拆迁房屋的房地产权属档案和相关房地产交易信息的,房地产管理和相关部门应当允许查阅。

第十五条 估价机构应当按照估价委托合同约定的时间和标准完成委托估价任务，并向拆迁人提供全部被拆迁房屋的整体估价报告和被拆迁房屋部分的分户估价报告。拆迁人应当向被拆迁人提供其被拆迁房屋的分户估价报告。第十六条 房屋拆迁补偿估价实行公示制。

在拆迁安置补偿协议订立前，估价机构应当将被拆迁人的姓名、被拆迁房屋的门牌号、评估价格等在拆迁范围内公示，公示时间为7日，并进行现场说明，听取有关意见，接受社会监督。

第十七条 拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问的，可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。

第十八条 接受委托的估价机构不得转让、变相转让受委托的估价业务。估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。

第十九条 拆迁补偿估价的评估价格的货币单位应当精确到元。第二十条 实行产权调换的，被拆迁房屋的补偿金额确定后，在结算被拆迁房屋与安置房屋的差价时，安置房屋的价格，按本办法第九条的规定由同一估价机构评估确定。

第二十一条 地级市房屋拆迁管理部门应当组织有关专家成立房地产估价专家委员会，负责本地区拆迁估价业务的技术指导和估价纠纷的鉴定。

房地产估价专家委员会由具有注册房地产估价师资格及房地产法律等有关方面专家组成。

受理拆迁估价技术鉴定后，估价专家委员会应当指派3人以上（含3人）单数成员组成鉴定组，处理拆迁估价技术鉴定事宜。

鉴定组成员与原估价机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。原估价机构应当配合估价专家委员会做好鉴定工作。

第二十二条 拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。

拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告。

拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当至收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告；估价结果没有改变的，出具书面通知书。

第二十三条 拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。

第二十四条 估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题 出具书面鉴定意见。估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告；估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。第二十五条 拆迁当事人另行委托估价机构评估和申请技术鉴定的费用由申请人承担。

第二十六条 有下列行为之一的估价机构和估价人员，依据《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价师注册管理办法》等规定进行处罚，或记入其信用档案。

（一）出具不实估价报告的；

（二）与拆迁当事人一方串通，损害对方合法权益的；

（三）以回扣等不正当竞争手段获取拆迁估价业务的；

（四）允许他人借用自己名义从事房屋拆迁补偿估价活动或者转让、变相转让受托的拆迁估价业务的；

（五）多次被申请鉴定，经查证，确实存在问题的；

（六）违反国家标准《房地产估价规范》和本办法其他规定的；

（七）不履行估价解释义务和房地产估价鉴定义务的；

（八）不进行公示的；

（九）法律、法规规定的其他情形。

第二十七条 房地产估价人员循私舞弊、弄虚作假、出具不公正估价结果的，取消其房地产估价师和助理房地产估价师执业资格。

第二十八条 在城市规划区以外国有土地上进行房屋拆迁补偿估价和实施房屋拆迁补偿估价行政管理的，可参照本办法。

第二十九条 本办法由省建设行政主管部门负责解释。

第三十条 本办法自2004年4月1日起施行。此前已颁发房屋拆迁许可证的拆迁项目,其拆迁估价不适用本办法。2002年3月9日黑龙江省建设厅印发的《黑龙江省城市房屋拆迁补偿估价管理办法》（暂（暂行）同时废止。

黑龙江省城市房屋拆迁补偿估价管理办法 篇2

1总 则

第一条 为了执行《房地产估价规范》（GB/T50291—1999以下简称《估价规范》），统一对被征收房屋价值的评估（以下简称“征收估价”）的程序与方法，维护征收当事人双方的合法权益，制定本规则。

第二条 本规则适用于《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收条例》）调整范围内的城市、镇国有土地上的房屋征收估价活动。

集体所有土地，拆迁地上房屋及其附属物的征收估价，不适用本规则，但征收城乡结合部和“城中村”的房屋，不重新调整集体建设用地或者宅基地的除外。

第三条 征收估价应当考虑估价对象现有价值和让渡建设用地使用权产生的房地产增值效益，合理确定征收补偿价格；征收居住用房的，应当保障被征收人的居住条件。

2征收估价术语

第四条 征收估价，是指专业估价人员接受征收当事人委托，按照《估价规范》和本规则，对估价对象作出的用于征收补偿目的下的客观合理的价格或价值评估。

第五条 估价对象，是指一个具体估价项目中需要估价的房地产，包括房屋物质实体及其附属物和依托于物质实体上的权益，以及被征收范围内房屋所有权人占用的建设用地使用权。

第六条 房屋，是指按照使用功能划分的居住用房和非居住用房，非居住用房可分为非居住商业用房和非居住其他用房。

第七条 估价时点，为征收机关发布征收决定公告之日。征收决 定公告发布后，房地产市场交易价格变动较大的，出具评估报告时应作出价格指数调整。

第八条 被征收房屋现有价值，是指按照建筑物重置价格计算，扣除折旧，查勘房屋实际状况对被征收房屋物质实体评估的现存价值。

第九条 估价对象的房地产增值收益，是指根据被征收房屋所在区位城市、镇规划许可的土地用途、建筑容积率等条件，估价对象在公开市场上最可能形成的价值增值。

3征收估价原则

第十条 征收估价应当独立、客观、公正，遵循《估价规范》和本规则，遵守《征收条例》和自治区征收的相关规定。

第十一条 估价对象为居住用房的，征收估价应不低于同区位新建普通商品房的市场均价；估价对象为非居住用房的，应充分考虑未来预期收益对价格的影响。

第十二条 征收估价必须遵循房屋所有权与土地使用权一体处分的原则。估价对象的土地使用面积超出房屋建筑面积的部分，按照土地市场价格单独估价。

第十三条 以有偿方式取得土地使用权的非居住用房，按其土地剩余使用年限所对应的市场价格进行估价，未明确土地使用年限的，按照建筑物经济耐用年限进行估价。

建筑物经济耐用年限按照《估价规范》5.4.10-5.4.11确定。第十四条 征收估价，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素对估价对象价值的影响，下列费用应单独计算列入征收补偿总费用中，不作为征收估价事项：

（一）临时安置费；

（二）搬迁费；

（三）征收经营性用房造成停产、停业的损失补偿费；

（四）征收房屋自行装修部分的损坏补偿费；

（五）为鼓励搬迁按照市、县级人民政府规定向被征收人以及承租人支付的各种补助、奖励性费用。

临时安置费，按照房屋所在地市、县人民政府依据房屋租赁市场价格确定并公布的标准执行。临时安置房由政府确定租金标准的除外。

停产、停业的损失补偿费和装修损坏补偿费，由征收人与被征收人协商确定；协商不成的，可以委托房地产估价机构另行评估。

第十五条 征收估价对象的物质实体状况和权益状况以房屋权属登记簿记载为准；征收公告发布前，征收估价对象的物质实体状况和权益状况已发生变化尚未办理房屋权属登记的，按照市、县级人民政府组织有关部门调查、认定和处理结果评估，并予以修正。

第十六条 征收估价应当严格执行《估价规范》4.0.1—4.0.6规定的估价程序，估价人员必须到估价对象现场，查勘估价对象，核实、搜集、补充估价资料，拍摄影像资料。

因被征收人的原因不能对估价对象实地查勘的，应选择相邻同类估价对象完成现场查勘，查勘活动需由与征收估价无利害关系的第三人签字见证，并在估价报告中予以说明。

4估价方法

4.1征收估价方法适用

第十七条 征收估价适用市场比较法、收益法、成本法。

第十八条 对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价，无法采用的，应当有充分的理由，并在估价报告中予以说明。

第十九条 估价对象属可交易性房屋（如各类住宅、写字楼、商场、标准厂房等），应选用市场比较法为主要的估价方法。

第二十条 无法采用市场比较法，估价对象有租金或者经营收入的，应当采用收益法为主要的估价方法。

第二十一条 估价对象属非交易性房屋（如特殊厂房、古建筑、寺庙、纪念性建筑、图书馆、体育馆、医院、学校、非商业办公用房以及其他公用公益性房屋等）、在建工程，或者无法采用市场比较法及收益法进行估价的，可采用成本法为主要的估价方法。

4.2市场比较法

第二十二条 运用市场比较法估价应按照《估价规范》5.2的规定和下列步骤进行：

（一）广泛搜集交易实例，准确掌握房地产市场价格信息；

（二）征收非居住用房的，按照《估价规范》5.2.5－5.2.9选取可比实例，并对可比实例进行修正，求出比准价格；

（三）征收居住用房的，应当选择被拆迁项目同区位新建普通商品房市场交易价格确定比准价格。

第二十三条 选取可比实例，应当明确其区域及个别因素、楼盘均价、成交价格、成交日期及付款方式等状况，并在报告中予以说明。

第二十四条 市场比较法的原理和技术，也可以用于其他估价方法中有关参数的求取。

4.3收益法

第二十五条 运用收益法按照《估价规范》5.3的规定和步骤进行。

第二十六条 征收估价收益性房地产的资本化率适用市场提取法和安全利率加风险调整值法。资本化率超过5%时，应附计算数据和文字说明。

第二十七条 收益性房地产在求取净收益时，应根据净收益过去、现在、未来的变动情况及可获收益的年限，确定未来净收益流量合理评估。

4.4成本法

第二十八条 运用成本法估价按照《估价规范》5.4的规定和步骤进行。

第二十九条 估价对象采用重置价格或重建价格计算时，土地使用权价值测算宜采用市场比较法和基准地价系数修正法直接求取估价时点的土地市场价格，除土地、规划部门依法认定为非法占用土地或违章建筑应予拆除或者没收的外，不得扣除估价对象占用范围内的土地市场价格确定征收估价。

第三十条 估价对象为非居住用房的，可以按照《估价规范》5.4.9中直线法和成新折扣法的规定确定成新率，评估报告中应附计算过程。估价对象为居住用房的，不扣除使用年限修正的价差。

第三十一条 建筑物耐用年限按照《估价规范》5.4.10－5.4.11之规定计算。

5征收估价结果和评估报告

第三十二条 征收估价结果和评估报告，应当符合《估价规范》7.0.1－8.0.7之规定。

采用市场比较法或者成本法对被征收居住用房进行估价的，应当对被征收房屋现值进行估价，为市、县级人民政府作出补助、奖励规 5 定提供参考。

第三十三条 征收估价目的，统一表述为“为确定被征收房屋价值而评估其房地产市场价格”。

第三十四条 征收估价的货币单位精确到人民币元。

第三十五条 成片征收的，估价机构应出具整体估价报告和分户估价报告。整体估价报告应采用文字方式表述，分户估价报告可采用表格方式表述。

第三十六条 估价机构在出具分户估价报告前，应当将估价报告初稿向征收当事人公示，充分听取征收当事人双方的意见。

征收当事人对估价报告有疑问的，可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程等。

估价报告存在差错的，估价机构应当及时修改、调整。

6复估和鉴定程序

第三十七条 被征收人对估价报告有异议，向原估价机构申请复核估价的，估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内作出复核结论。改变估价结果的，应当重新出具估价报告；未改变估价结果的，应出具书面通知。

第三十八条 征收当事人对评估报告有异议向自治区房地产价格评估专家委员会（以下简称专家委员会）申请鉴定的，按照有关规定执行。

专家委员会对鉴定估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题进行审查，出具书面鉴定意见。经专家委员会鉴定估价报告存在差错的，估价机构 6 应当修改、调整，重新出具估价报告。

估价机构对专家委员会鉴定意见有异议的，可以申请自治区住房和城乡建设主管部门处理。

7估价行为准则

第三十九条 估价人员和估价机构从事估价活动，应当遵守《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《估价规范》9.0.1－9.0.6之规定。

8附 则

第四十条 非房屋征收项目，当事人委托估价机构对拟拆除的房屋价值进行评估的，参照本规则执行。

黑龙江省城市房屋拆迁补偿估价管理办法 篇3

价规则》的通知

伊犁哈萨克自治州建设局，各地、州市建设局（建委）：

为贯彻实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》，切实做好房屋征收评估工作，我厅制定了《新疆维吾尔自治区国有土地上房屋征收与补偿估价规则》，现印发试行。各地房屋征收部门和实施单位，要支持房地产评估机构独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作。试行过程中遇到问题，请及时反馈我厅。联 系 人：石瑾

联系电话：0991-2819353 二〇一一年三月二十四日

《新疆维吾尔自治区国有土地上房屋征收与补偿估价规则》

1总 则

第一条 为了执行《房地产估价规范》（GB/T50291—1999以下简称《估价规范》），统一对被征收房屋价值的评估（以下简称“征收估价”）的程序与方法，维护征收当事人双方的合法权益，制定本规则。

第二条 本规则适用于《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收条例》）调整范围内的城市、镇国有土地上的房屋征收估价活动。

集体所有土地，拆迁地上房屋及其附属物的征收估价，不适用本规则，但征收城乡结合部和“城中村”的房屋，不重新调整集体建设用地或者宅基地的除外。

第三条 征收估价应当考虑估价对象现有价值和让渡建设用地使用权产生的房地产增值效益，合理确定征收补偿价格；征收居住用房的，应当保障被征收人的居住条件。

2征收估价术语

第四条 征收估价，是指专业估价人员接受征收当事人委托，按照《估价规范》和本规则，对估价对象作出的用于征收补偿目的下的客观合理的价格或价值评估。

第五条 估价对象，是指一个具体估价项目中需要估价的房地产，包括房屋物质实体及其附属物和依托于物质实体上的权益，以及被征收范围内房屋所有权人占用的建设用地使用权。

第六条 房屋，是指按照使用功能划分的居住用房和非居住用房，非居住用房可分为非居住商业用房和非居住其他用房。

第七条 估价时点，为征收机关发布征收决定公告之日。征收决定公告发布后，房地产市场交易价格变动较大的，出具评估报告时应作出价格指数调整。

第八条 被征收房屋现有价值，是指按照建筑物重置价格计算，扣除折旧，查勘房屋实际状况对被征收房屋物质实体评估的现存价值。

第九条 估价对象的房地产增值收益，是指根据被征收房屋所在区位城市、镇规划许可的土地用途、建筑容积率等条件，估价对象在公开市场上最可能形成的价值增值。

3征收估价原则

第十条 征收估价应当独立、客观、公正，遵循《估价规范》和本规则，遵守《征收条例》和自治区征收的相关规定。

第十一条 估价对象为居住用房的，征收估价应不低于同区位新建普通商品房的市场均价；估价对象为非居住用房的，应充分考虑未来预期收益对价格的影响。

第十二条 征收估价必须遵循房屋所有权与土地使用权一体处分的原则。估价对象的土地使用面积超出房屋建筑面积的部分，按照土地市场价格单独估价。第十三条 以有偿方式取得土地使用权的非居住用房，按其土地剩余使用年限所对应的市场价格进行估价，未明确土地使用年限的，按照建筑物经济耐用年限进行估价。

建筑物经济耐用年限按照《估价规范》5.4.10-5.4.11确定。

第十四条 征收估价，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素对估价对象价值的影响，下列费用应单独计算列入征收补偿总费用中，不作为征收估价事项：

（一）临时安置费；

（二）搬迁费；

（三）征收经营性用房造成停产、停业的损失补偿费；

（四）征收房屋自行装修部分的损坏补偿费；

（五）为鼓励搬迁按照市、县级人民政府规定向被征收人以及承租人支付的各种补助、奖励性费用。

临时安置费，按照房屋所在地市、县人民政府依据房屋租赁市场价格确定并公布的标准执行。临时安置房由政府确定租金标准的除外。

停产、停业的损失补偿费和装修损坏补偿费，由征收人与被征收人协商确定；协商不成的，可以委托房地产估价机构另行评估。

第十五条 征收估价对象的物质实体状况和权益状况以房屋权属登记簿记载为准；征收公告发布前，征收估价对象的物质实体状况和权益状况已发生变化尚未办理房屋权属登记的，按照市、县级人民政府组织有关部门调查、认定和处理结果评估，并予以修正。

第十六条 征收估价应当严格执行《估价规范》4.0.1—4.0.6规定的估价程序，估价人员必须到估价对象现场，查勘估价对象，核实、搜集、补充估价资料，拍摄影像资料。

因被征收人的原因不能对估价对象实地查勘的，应选择相邻同类估价对象完成现场查勘，查勘活动需由与征收估价无利害关系的第三人签字见证，并在估价报告中予以说明。

4估价方法

4.1征收估价方法适用

第十七条 征收估价适用市场比较法、收益法、成本法。

第十八条 对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价，无法采用的，应当有充分的理由，并在估价报告中予以说明。

第十九条 估价对象属可交易性房屋（如各类住宅、写字楼、商场、标准厂房等），应选用市场比较法为主要的估价方法。

第二十条 无法采用市场比较法，估价对象有租金或者经营收入的，应当采用收益法为主要的估价方法。

第二十一条 估价对象属非交易性房屋（如特殊厂房、古建筑、寺庙、纪念性建筑、图书馆、体育馆、医院、学校、非商业办公用房以及其他公用公益性房屋等）、在建工程，或者无法采用市场比较法及收益法进行估价的，可采用成本法为主要的估价方法。

4.2市场比较法

第二十二条 运用市场比较法估价应按照《估价规范》5.2的规定和下列步骤进行：

（一）广泛搜集交易实例，准确掌握房地产市场价格信息；

（二）征收非居住用房的，按照《估价规范》5.2.5－5.2.9选取可比实例，并对可比实例进行修正，求出比准价格；

（三）征收居住用房的，应当选择被拆迁项目同区位新建普通商品房市场交易价格确定比准价格。

第二十三条 选取可比实例，应当明确其区域及个别因素、楼盘均价、成交价格、成交日期及付款方式等状况，并在报告中予以说明。

第二十四条 市场比较法的原理和技术，也可以用于其他估价方法中有关参数的求取。4.3收益法

第二十五条 运用收益法按照《估价规范》5.3的规定和步骤进行。

第二十六条 征收估价收益性房地产的资本化率适用市场提取法和安全利率加风险调整值法。资本化率超过5%时，应附计算数据和文字说明。

第二十七条 收益性房地产在求取净收益时，应根据净收益过去、现在、未来的变动情况及可获收益的年限，确定未来净收益流量合理评估。

4.4成本法

第二十八条 运用成本法估价按照《估价规范》5.4的规定和步骤进行。

第二十九条 估价对象采用重置价格或重建价格计算时，土地使用权价值测算宜采用市场比较法和基准地价系数修正法直接求取估价时点的土地市场价格，除土地、规划部门依法认定为非法占用土地或违章建筑应予拆除或者没收的外，不得扣除估价对象占用范围内的土地市场价格确定征收估价。

第三十条 估价对象为非居住用房的，可以按照《估价规范》5.4.9中直线法和成新折扣法的规定确定成新率，评估报告中应附计算过程。估价对象为居住用房的，不扣除使用年限修正的价差。

第三十一条 建筑物耐用年限按照《估价规范》5.4.10－5.4.11之规定计算。5征收估价结果和评估报告

第三十二条 征收估价结果和评估报告，应当符合《估价规范》7.0.1－8.0.7之规定。采用市场比较法或者成本法对被征收居住用房进行估价的，应当对被征收房屋现值进行估价，为市、县级人民政府作出补助、奖励规定提供参考。

第三十三条 征收估价目的，统一表述为“为确定被征收房屋价值而评估其房地产市场价格”。

第三十四条 征收估价的货币单位精确到人民币元。

第三十五条 成片征收的，估价机构应出具整体估价报告和分户估价报告。整体估价报告应采用文字方式表述，分户估价报告可采用表格方式表述。

第三十六条 估价机构在出具分户估价报告前，应当将估价报告初稿向征收当事人公示，充分听取征收当事人双方的意见。

征收当事人对估价报告有疑问的，可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程等。

估价报告存在差错的，估价机构应当及时修改、调整。

6复估和鉴定程序

第三十七条 被征收人对估价报告有异议，向原估价机构申请复核估价的，估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内作出复核结论。改变估价结果的，应当重新出具估价报告；未改变估价结果的，应出具书面通知。

第三十八条 征收当事人对评估报告有异议向自治区房地产价格评估专家委员会（以下简称专家委员会）申请鉴定的，按照有关规定执行。

专家委员会对鉴定估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题进行审查，出具书面鉴定意见。经专家委员会鉴定估价报告存在差错的，估价机构应当修改、调整，重新出具估价报告。

估价机构对专家委员会鉴定意见有异议的，可以申请自治区住房和城乡建设主管部门处理。

7估价行为准则

第三十九条 估价人员和估价机构从事估价活动，应当遵守《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《估价规范》9.0.1－9.0.6之规定。

8附 则

第四十条 非房屋征收项目，当事人委托估价机构对拟拆除的房屋价值进行评估的，参照本规则执行。

黑龙江省城市房屋拆迁补偿估价管理办法 篇4

金城江区人民政府，市直各委、办、局，河池市城区工业园区管委会：

《河池市城市规划区内征收集体土地及房屋拆迁补偿安置办法》已经市人民政府研究同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。二〇〇九年十月九日

河池市城市规划区内征收集体土地及房屋拆迁补偿安置办法

第一章 总则

第一条 为保障土地资源的合理利用和城市规划的顺利实施，维护被征地拆迁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《广西壮族自治区实施<中华人民共和国土地管理法>办法》、《广西壮族自治区实施<城镇房屋拆迁管理条例>细则》、《广西壮族自治区被征地农民社会保障试行办法》、《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》（国土资发[2004]238号）、《自治区人民政府办公厅关于加强征地拆迁工作的通知》（桂政办发[2009]64号）和《关于加强独立式城镇居民私人住宅建设管理的通知》（桂建村镇[2007]11号）等有关法律、法规和政策的规定，结合本市的实际，制定本办法。

第二条 河池市城市规划区范围内因国家建设征收集体土地或者因建设占用集体土地需要补偿和安置的，适用本办法。

河池市城市规划区是指经自治区人民政府批准的河池市城市总体规划划定的河池市建成区以及因城乡建设和发展需要必须实行规划控制的区域。

大中型水利、水电以及铁路、公路、水运等重点基础设施项目，国家、自治区另有规定的，从其规定。

第三条 本办法所称的征收土地，是指国家为了公共利益的需要，把农民集体所有的土地依法征为国有，实现土地所有权转移的行为。

第四条 本办法所称征地补偿和安置，是指国家为了公共利益需要，依照法律法规规定将农村集体所有的土地征收为国有土地之后，依法给予被征收土地的农民合理补偿，并解决好被征收土地农民的生产生活行为。

本办法所称农民，是指在城市规划区域范围内拥有集体土地所有权的农村集体经济组织内享有土地使用权、承包经营权、承担农业义务的成员。

第五条 河池市城市规划区范围内集体土地实行统一征收。

金城江区人民政府是河池市城市规划区范围内集体土地征收及地上房屋拆迁补偿安置工作的主体。负责征地拆迁安置群众的组织发动，做好被征地拆迁群众思想工作，组织动员被征地村、组（队）、土地承包人、被拆迁人按时办理补偿登记确认手续、土地丈量、地上附着物的清点、签订《征地拆迁协议》以及领取补偿款项，处理征地引发的纠纷等工作。

市土地行政主管部门是河池市城市规划区范围内集体土地征收及地上房屋拆迁补偿安置的行政主管部门。负责用地预审，建设用地指标申请，用地报批，耕地占补平衡，审核征收土地及补偿安置方案公告；负责征地拆迁补偿安置法律法规、政策的培训及解释，组织召开被征地群众听证会，指导督促各部门严格按照国家法律法规规定的程序开展征地拆迁工作。

市土地储备中心是河池市城市规划区范围内集体土地征收的项目业主，市土地储备中心增挂或内设征地办，实行“一套人马、两块牌子”管理。负责筹措征地拆迁补偿安置所需资金，管理开发已征收的土地，提供项目立项、规划、勘测定界等报批材料，制订实施被征地拆迁农民预留安置用地、拆迁回建用地、安置房以及安置房的基础设施建设的方案，办理被征地拆迁农民生产生活、拆迁回建用地用房的使用手续，建立基准年农业人口与耕地数据库，征用土地报批前的土地权属调查，土地征用被征地村、组（队）人均耕地及被征地拆迁安置人员情况调查，负责草拟和张贴征收土地方案公告和征收土地补偿、拆迁安置方案公告，丈量土地及清点地上附着物，签订《征地拆迁协议》，核发补偿费，测算征地、拆迁成本费用，收集批后实施资料，建立征地拆迁档案。

市建设与规划部门负责河池市城市规划区范围内被征地拆迁农民预留安置用地、拆迁回建用地、安置房建设的统一规划设计工作。

市劳动和社会保障部门负责被征地农民的就业培训，解决征地农民的养老、医疗等社会保障工作，提供用地报批需要的被征地农民社会保障方案和审核意见材料。

市、区的组织、人事、发展改革、财政、民政、农业、林业、水利、统计、物价、审计、监察、公安、司法等部门按照各自职责协同做好土地征收工作。

第六条 河池市城市规划区内集体土地按照规划和地理位置划分为二个类区。

一类区：河池市中心城区城市规划区范围内，东以东江镇加道村龙江大桥头（以河为界），西至凌霄路口（包含肯研、良伞、板立、六圩街、芝田、坡粉、维六），南至金城江街道水洞八队、东江镇百旺村香炉、岜片、中村、百旺一、二队、百兴一、二队等环城路（以山为界），北至武警轮训队、大金城水泥厂、吉腰、河池市卫校等范围。

二类区：河池市城市规划区内一类区之外的区域。

各类区的划分根据城市发展的情况，按城市规划的需要作出调整。

第七条 建立城区、乡（镇、街道办）及村（社区）农业人口及耕地动态统计制度。动态统计基准年为2008年，基准年的农业人口及耕地数据由村委会或社区如实填写，逐级报乡（镇、街道办）、区人民政府汇总。并经市国土、统计、公安、劳动保障部门审定后，由市征地办建立基准年农业人口与耕地数据库。

市征地办对被征地农村集体经济组织的农业人口与耕地增减情况进行登记，经被征地农村集体经济组织的法定代表人签字认可，作为征收土地补偿安置的依据。征地安置的具体人员，由被征收土地的农村集体经济组织如实提供，经所在社区（村委）、乡（镇）、区人民政府逐级审核，报市征地办登记备案，并从数据库中相应核减，在再次征地中不得重复计算。

第八条 被征地农村集体经济组织整体转为城镇居民的，其剩余的集体土地依法转为国家所有，可由原农村集体经济组织使用，因建设需要使用该土地的，按照本办法的规定进行补偿安置。

第九条 被征地农村集体经济组织对征收土地补偿费的收取、支出、用途等情况应向集体经济组织成员公布，接受监督。

第二章 土地征收程序

第十条 市土地行政主管部门根据土地利用总体规划、土地利用计划以及城市建设规划，拟定征地范围，向被征地农村集体经济组织发布征收土地预公告。

征收土地预公告内容包括征收土地的位置、范围、面积、时间、用途、补偿标准、安置途径等。

征收土地预公告发布之日起，被征土地的所有权人和使用权人不得改变土地用途和地上建（构）筑物现状；不得新建、扩建房屋和其他设施；公告后抢栽、抢种农作物或者抢建的建筑物不得列入补偿范围。暂停办理拟征地范围内的户口迁入与分户手续。

征收土地预公告发布两年后，不能实施征地拆迁的，其公告自动失效。

第十一条 征收土地预公告发布后，市征地办会同金城江区人民政府、乡（镇）人民政府、街道办事处、社区（村委）与被征地农村集体经济组织及相关权利人对拟征地范围内的土地及地上附着物进行权属及地类调查、丈量清点登记，相关权利人对拟征土地现状的调查结果应予确认，相关权利人无正当理由拒不确认的，征地办应采取证据保全措施。

第十二条 征地依法报批前，土地行政主管部门应告知被征地农村集体经济组织及相关权利人对拟征地补偿标准、安置途径有申请听证的权利，当事人申请听证的，应当依照有关规定组织听证。

第十三条 征收土地方案经依法批准后，市人民政府应在收到征收土地批准文件之日起十个工作日内在被征地所在地的乡（镇、街道）、村（社区）发布征收土地方案公告。市土地行政主管部门在征收土地方案公告发布之日起45日内会同有关部门以被征收土地的所有权人为单位拟订征地补偿、安置方案，在被征地所在地的乡（镇、街道）、村（社区）进行公告。

被征地农村集体经济组织、农村村民、社区居民或者其他权利人应当在征收土地公告规定的期限内，持土地权属证书（土地承包合同）到指定地点办理征地补偿登记手续。

被征地农村集体经济组织、农村村民、社区居民或者其他权利人未如期办理征地补偿登记手续的，其征地补偿以市征地办的调查结果为准。

第十四条 被征地农村集体经济组织、农村村民、社区居民或者其他权利人对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证的，应当在征地补偿、安置方案公告之日起10个工作日内向市土地行政主管部门提出书面申请。

市土地行政主管部门应当研究被征地农村集体经济组织、农村村民、社区居民或者其他权利人对征地补偿、安置方案的不同意见。对当事人要求听证的，应当依照有关规定举行听证会。确需修改征地、补偿安置方案的，应当按照有关法律、法规和批准的征收土地方案进行修改。

第十五条 市土地行政主管部门将公告后的土地补偿、安置方案连同被征地农村集体经济组织、农村村民、社区居民或者其他权利人的意见及采纳情况报市人民政府审批。征地补偿、安置方案争议不影响征收土地方案实施，被征地单位、土地承包经营者应当服从，不得阻挠。

第十六条 征地补偿、安置方案经市人民政府批准后，市征地办按照征地补偿安置方案及本办法的规定核算补偿费用，市土地储备中心将补偿费用缴入市财政国土收入专户，市财政局再将应支付被征地单位和个人的补偿费用拨给市征地办，由市征地办通过转帐或发放存折方式将补偿费用支付给被征地单位和个人，被征地单位和个人按期交付土地。

被征地单位和个人未按期交付土地，并违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征收土地的，由市土地行政主管部门责令交出土地。

超过责令限期交出土地通知书规定的期限，被征地拆迁人拒绝交出土地或搬迁的，市人民政府可以组织有关部门强制征地拆迁，或者由市土地行政主管部门依法申请人民法院强制执行。

第十七条 被征收土地的集体或个人积极配合政府工作，经动员后，在规定的时间内自动签订征地协议并承诺按时交付被征土地的，除按规定取得的征地补偿相关费用外，由征地单位另行按菜地、鱼塘、藕塘每亩5000元，水田、旱地每亩3000元，林地、园地每亩2000元，其他土地每亩1000元的标准进行奖励。

第三章 征地补偿

第十八条 征收集体土地补偿安置费用标准根据被征收土地的不同类别区域，耕地、鱼塘、藕塘、园地按其被征收前三年平均年产值的相应倍数确定，其他土地按旱地被征收前三年平均产值的相应倍数确定。

征收集体土地、国有土地各地类年产值，按河池市人民政府每年批复的金城江区各地类征收前三年平均年产值标准执行。

第十九条 征收土地补偿费包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费以及地上附着物补偿费。

土地补偿费和安置补助费的补偿倍数标准，按照《广西壮族自治区实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》规定的上限执行。

征收集体土地青苗以及地上附着物补偿标准，按照《河池市城市规划区征收和征用集体土地地上附着物及建（构）筑物补偿标准》规定进行补偿。

第二十条 建设项目使用国有农、林、牧、渔场等国有土地的，土地补偿费、安置补助费的标准为征收当地同类集体土地的土地补偿费、安置补助费的70%，青苗、地上附着物补偿费按征收集体土地的补偿标准补偿。

第二十一条 建设项目需要征用集体土地的，视其使用的性质，征地补偿费参照征收集体土地补偿费的标准执行。

第二十二条 土地补偿费、安置补助费和地上附着物及青苗补偿费的分配使用按照国家有关法律法规规定执行，原则上首先要考虑被征地农民社会保障所需费用。

第四章 被征收集体土地房屋拆迁补偿安置

第二十三条 本办法所称被拆迁人是指被拆迁集体土地上房屋及其附属物的合法所有权人。

征地拆迁房屋的补偿安置标准，应当纳入征收土地补偿安置方案进行公告。

征地拆迁项目单位应当按规定向被拆迁人进行补偿，被拆迁人应按要求提供合法有效的建设用地、建房批准证件等证明材料。

第二十四条 征收土地预公告发布后，被拆迁人已取得建设用地、建房批准证件，但新房尚未建造或者建造尚未完工的，被拆迁人应当立即停止建设，由征地拆迁单位与被拆迁人按相关法律法规和政策规定协商补偿方案。

拆除违法、违章的建（构）筑物或超过批准期限的临时建筑不予补偿。

拆除未超过批准期限的临时建筑，其补偿金额计算公式为：

补偿金额=重置价格×剩余期限÷批准使用期限。

第二十五条 在城市规划区内集体土地的房屋拆迁补偿，其房屋达到住房标准的，参照《广西壮族自治区实施<城市房屋拆迁管理条例>细则》和《河池市城市房屋拆迁估价管理办法》（河政发[2004]31号）的有关规定进行评估，其他不达到住房标准的地上建筑物、构筑物的拆迁补偿标准按《河池市城市规划区征收和征用集体土地地上附着物及建（构）筑物补偿标准》进行补偿。

第二十六条 城市规划区内集体土地上合法住房拆迁补偿方式，可实行货币补偿、产权置换安置或宅基地安置方式之一进行补偿安置。鼓励被拆迁人采用产权置换安置方式进行补偿安置。集体土地上非住宅房屋拆迁原则实行货币补偿。

实行货币补偿方式的，其货币补偿金额按本暂行办法第二十五条规定进行评估补偿。

实行产权置换安置方式的，由征地拆迁项目单位提供每户60-120平方米不同户型的多层公寓式住房供被拆迁人选择。

实行宅基地安置方式的，按以下规定办理：

（一）需要安置宅基地的农户以市人民政府发布征收土地公告之日前，在公安部门登记立户的农业户籍为准。

（二）安置宅基地的面积标准分别为60平方米或80平方米，两种规格的户型。原宅基地面积在65平方米以内的，按60平方米安置；原宅基地在66平方米-100平方米的按80平方米安置；原宅基地在101平方米-180平方米，且达到分户条件的安置60平方米和80平方米各一间，若达不到分户条件的则按80平方米安置；原宅基地在181平方米以上，且达到分户条件的安置两间各80平方米，若达不到分户条件的则按80平方米安置一间；按以上户型安置，面积有出入的按本条第（三）项执行。

（三）安置用地采用以地换地的办法解决。即宅基地安置和安置小区的道路及公共用地，从农村集体经济组织被征收的土地和被拆迁的宅基地中进行置换和分摊。用于置换的土地不够安置的，由征地拆迁人负责解决；安置的宅基地面积超出原有宅基地面积5平方米以内的（含5平方米），安置户按安置小区办理用地手续需缴纳有关税费的成本价支付，超出5平方米以上的，安置户按安置小区办理用地手续税费和“三通一平”工程费用的成本价缴纳；安置宅基地面积少于原有宅基地面积的，原有宅基地面积多余部分，按本暂行办法第二十五条规定进行评估补偿。

（四）安置用地手续的有关税费以及小区的“三通一平”，即通水(地上供水和地下排水）、通电、通路、场地平整，由征地拆迁项目单位承担。

（五）采用宅基地安置方式的，宅基地建设必须符合城市统一规划，整体建设。

第二十七条 以产权置换方式安置的农户数以市人民政府发布征收土地方案公告之日前，在公安部门登记立户的农业户籍为准，原则一户安置一套住房，安置住房面积与原住房面积出入部分按本办法第二十八条有关规定补偿。

第二十八条 被拆迁住房实行产权置换方式安置的，安置住房面积与原住房面积相等部分，不结算差价；安置住房面积超过原住房面积部分，按下面方式结算：

（一）安置住房面积超过原住房面积5平方米以下的（含5平方米，下同），按建设成本价结算；

（二）安置住房面积超过原住房面积6-20平方米的，5平方米按建设成本价结算，剩余部分按同区域经济适用房单价的90%结算；

（三）安置面积超过原面积21平方米以上的，5平方米按建设成本价结算，15平方米按同区域经济适用房单价的90%结算，剩余部分按同区域经济适用房单价结算；

（四）原住房面积超过安置住房面积部分，按本办法第二十五条规定的货币补偿标准结算。安置房屋建设成本单价按安置房屋重置单价结合安置用地取得成本单价计算。

第二十九条 被安置户在领取拆迁各种补偿费用后仍不够支付一套60平方米安置住房的，安置户生活确实困难，由安置户申请，经所在的村民小组（队）、社区（村委会）、乡（镇、街道）、区政府核实，经土地行政主管部门审核，报市政府批准后，可以按成本价购买一套60平方米的经济适用住房，资金不足部分由用地单位补足或由救济渠道帮助解决，但不得再申请购买其他安置住房。

第三十条 征地拆迁单位应参照《河池市城市房屋搬迁补助费、停产停业补助费和奖励标准》有关规定向被拆迁人支付房屋搬迁补助费。

第三十一条 被拆迁住房实行货币补偿方式安置的，一次性发放三个月搬迁临时过渡补助费；实行产权置换方式的，临时过渡补助费发放至安置房交付时止。临时过渡补助费的标准参照《河池市城市房屋搬迁补助费、停产停业补助费和奖励标准》有关规定。

征地拆迁时用现房安置或者已安排临时过渡房的，不发放临时过渡补助费。

第三十二条 被拆迁人在搬迁通知规定期限内提前完成搬迁的，可由征地拆迁项目单位给予10元/平方米奖励。

第五章 被征收土地农民的生产生活安置

第三十三条 征收土地安置人员应当从征地前拥有该宗土地承包经营权人中产生。

征收土地需安置人员数量，根据征收耕地面积除以被征地的农村集体经济组织在被征地前的人均耕地面积确定。具体计算公式为：

安置人数=征收耕地面积÷征地前被征地单位人均占有耕地的面积。

征收耕地需安置人员的具体对象，由被征地的农村集体经济组织提出名单，无农村集体经济组织或农村集体经济组织不健全的，由村民委员会（或社区）提出名单，经乡（镇）人民政府、街道办事处和公安派出所核实后，由被征地集体经济组织或村民委员会（或社区）负责在当地张榜公布，听取群众意见，经金城江区人民政府审批后，报市土地行政主管部门备案。

第三十四条 被征地农民的生产生活安置，可采取预留产业用地、自谋职业、农业生产安置和商业铺面安置四种方式之一解决，不得重复享受。需要安置的农业人员选择何种安置方式，由个人提出申请，所在村民（居民）小组同意，经社区（村委）及乡（镇）人民政府、街道办事处审核，由金城江区人民政府报市人民政府批准实施。

（一）实行预留产业用地方式的，根据城市规划一次性预留集体经济发展用地和农民生活安置用地，解决无地农民今后就业和生活出路问题。已经无地的集体经济组织不适用此方式。具体预留和建设方式如下：

1、按被征地总数的10%预留生产生活安置用地（原预留安置用地已达到被征土地总量的10%的，不再预留），由集体经济组织统一管理。

2、预留产业用地须依法完成农用地转用报批和供地手续后方可交付使用。

3、预留产业用地建设必须符合城市规划，整体建设，不得建独立式房屋。

4、预留产业用地可以用于发展第二、第三产业。预留产业用地建设可以自行集资、引资建设或以地入股、联营等形式建设，或者交由政府出让等值获取商铺或商业用房方式建设，不得私自转让。

5、预留的安置用地，由被征收土地的农村集体经济组织根据需要可选择按使用集体土地和国有土地出让中的任意一种方式办理用地手续。

（1）按申请使用集体土地方式供地的，农地转用上报自治区收取的费用由征收业主负责，办理用地手续除地方政府行政性收取的费用给予减免外，其他税费由集体企业缴纳；该宗地的土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费及地上附着物补偿费由被安置的集体自行负责；

（2）按国有出让方式供地的，农地转用上报自治区收取的费用由征收业主负责，办理用地手续除地方政府行政性收取的费用给予减免外，其他税费由集体企业缴纳，土地出让金按征地成本价的30%收取，不足部分由征地拆迁项目单位补足，该宗地的土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费及地上附着物补偿费由被安置的集体自行负责；

（二）实行自谋职业方式的，由被安置的农业人员与被征地农村集体经济组织和征地单位签订自谋职业安置协议，除领取被征地应得的补偿费外，一次性领取生活补助费。一次性生活补助费标准为：一类区20000.00元/人，二类区16000.00元/人。被安置人员应当自行解决就业问题。

（三）实行农业生产安置方式的，由被征收集体经济组织用本集体机动地、承包农户自愿交回的承包地、流转承包地（即本集体或集体与集体之间承包地的互换）、土地开发整理新增加耕地等方面的土地来置换被征地农民的土地，使被征地的农民有必要的耕作土地，继续从事农业生产。其征地补偿费，属被征收集体经济组织内部调整的，该费用支付给被征收集体经济组织，由该集体经济组织自行协调处理；属集体与集体之间置换的，由金城江区人民政府协调，将征地补偿费支付给置换土地的集体经济组织。

（四）实行商业铺面安置的，在有条件的情况下由征地拆迁项目单位按被安置人口人均5平方米预留商业铺面，按建设成本价提供给被安置人员作生活安置。

第三十五条 被征地农民可以自愿申请转为非农业人口，纳入户籍所在地的社区管理，按规定享受城镇居民的各项权利。转为非农业人口后生活又无法保障的，按城镇居民最低生活保障政策由金城江区民政部门办理城镇居民最低生活保障。

第三十六条 符合征地安置劳动力年龄的残疾人员的安置补偿，按有关规定办理。

第三十七条 被征地农民实行预留产业用地、自谋职业、农业生产安置和商业铺面安置等所需费用按实计算，并由被安置人员所在社区或村委会负责办理相关手续，由市人民政府从土地出让收入中拨付。

第六章 附则

第三十八条 被征地农民的社会保障依照《河池市被征地农民社会保障试行办法》执行。

第三十九条 本办法实施前已经自治区、市人民政府审核并已实施的征地补偿安置方案，仍按原规定执行。

第四十条 本办法从执行之日起，凡过去本市有关规定与本办法不一致的，按本办法执行。

第四十一条 本市城市规划区范围内集体经济组织经依法批准使用集体土地的补偿安置，可参照本办法执行。

如上级政府有新的规定时，按新规定执行。

第四十二条 本办法自发布之日起施行。

黑龙江省城市房屋拆迁补偿估价管理办法 篇5

第一条 为了规范城市房屋拆迁价格评估行为，维护房屋拆迁双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国价格法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《浙江省城市房屋拆迁管理条例》、《中华人民共和国房地产估价规范》和《浙江省社会中介机构管理办法》的有关规定，制定本办法。

第二条 在城市规划区内国有土地上，市、县人民政府和有关管理部门进行房屋拆迁评估管理，房地产评估机构从事房屋拆迁评估业务，应遵守本办法。

第三条 本办法中的下列用词含义如下：

（一）房屋具体区位：是指在某一个特定的地段内，房屋相对于所在地段、拆迁地块的优劣程度。

（二）市场比较法：是指房屋拆迁评估中以同类房屋的市场成交价格为基础，进行适当修正，作为该被拆迁房屋补偿价格的评估方法。

（三）成本法：是指房屋拆迁评估中以开发或建造与被拆迁房屋相同用途、相同结构的房屋需要的成本和费用，再加上正常利润和税金作为该被拆迁房屋补偿价格的评估方法。

（四）房屋的重置价格：是指前期工程费、建筑安装工程费、小区内配套设施费。

（五）房屋用途：是指住宅、商业用房、办公用房、工业用房及其他房屋等用途。第四条 市、县房屋拆迁管理部门应当会同价格、国土资源、规划等行政管理部门按照当地上一同类地段、同类用途新建房屋的市场平均价格，确定被拆迁房屋的货币补偿基准价，报同级人民政府批准，并在每年3月底前公布。

第五条 市、县房屋拆迁管理部门应当会同有关部门，制订上一各类房屋的重置价格，房屋具体区位、建筑结构、成新、层次、朝向等因素的确定方法或其变动幅度，房屋装修和附属物补偿标准，报同级人民政府批准后实施。

第六条 市、县房屋拆迁管理部门可以制订非住宅采用市场比较法、成本法进行拆迁评估的有关管理规定，报同级人民政府批准后实施。

第七条 房屋拆迁价格评估应当委托有资质的房地产评估机构进行。房屋拆迁评估中的主要评估人员应当是注册房地产估价师。房屋拆迁评估报告必须经注册房地产估价师签字并经评估机构盖章。

第八条 被拆迁房屋及其附属物和安置用房的评估基准日以房屋拆迁许可证核发之日为准。

第九条 被拆迁房屋、安置用房的货币补偿金额，由房地产评估机构以政府公布的货币补偿基准价为基本依据，结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、朝向、装修及其它因素经评估确定。

第十条 被拆迁房屋货币补偿金额的计算公式为：

被拆迁房屋货币补偿金额=〔房屋货币补偿基准价×区位差价系数×（1+层次差价率）×（1+朝向差价率）×（1+其他因素差价率）-同类房屋的重置价格+被拆迁房屋的重置价格×成新率〕×建筑面积

安置用房评估金额的计算公式为：

安置用房评估金额＝〔房屋货币补偿基准价×区位差价系数×（1+层次差价率）×（1+朝向差价率）×（1+其他因素差价率）-同类房屋的重置价格+安置房屋的重置价格×成新率〕×建筑面积 附属物、装修补偿金额按规定办法计算后补偿给其所有人，法律、法规另有规定或当事人另有约定的除外。

第十一条 不能采用本办法第四、九条规定的办法进行拆迁评估的商业、办公、工业及其他房屋，适用市场比较法。因缺乏足够的市场成交案例不能采用市场比较法时，适用成本法。

第十二条 被拆迁房屋合法占有的土地面积，超过其建筑面积除以标准容积率的，超过部分的土地面积按照《浙江省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第二十九条规定予以补偿。

标准容积率为：住宅1.3，办公、商业用房1.5，工业用房0.5，其他用房1.5，各市、县人民政府在此标准上下浮动15%范围内确定。

被拆迁房屋合法使用的土地面积，以土地使用证的记载为准。

第十三条 房屋拆迁管理部门应当提出不少于两家房地产评估机构名单，并说明其资质、信誉等情况，供被拆迁人选择。被拆迁人应当在房屋拆迁管理部门提供房地产评估机构名单后10日内作出选择。评估机构由房屋拆迁管理部门按参加选择的被拆迁人的多数意见确定。评估机构所得赞成票相等或者被拆迁人未在规定时间内作出选择的，由房屋拆迁管理部门确定。

第十四条 拆迁评估应当由拆迁人委托，并签订评估委托合同。拆迁人应将按规定标准计算的评估费用一次性存入市、县房屋拆迁管理部门在已协商签订监管协议的银行中开设的专户，评估完成后10日内经市、县房屋拆迁管理部门同意方可使用。拆迁许可证规定范围内的拆迁房屋及其附属物的评估与安置用房的评估应当委托同一家评估机构进行。

第十五条 拆迁当事人应当如实向评估机构提供评估所必须的资料，并协助评估机构开展现场查勘。

第十六条 评估机构应当按照评估合同约定的时间和内容完成委托任务。接受委托的评估机构不得转让受托的评估业务。

第十七条 评估机构应当向委托人提供全部被评估房屋的整体评估报告和各套分报告，同时向被拆迁人出具分报告。

第十八条 评估机构应当将被拆迁人的姓名、被拆迁房屋的门牌号、评估因素、依据、结果等主要情况在被拆迁地段公示，接受社会监督。公示时间不得少于10日。

第十九条 评估机构在出具评估报告后，应向房屋拆迁当事人解释拆迁评估的依据、选用的评估方法、评估结果产生过程等。

第二十条 当事人对评估结果有异议的，应当在公示时间内向原评估机构书面申请复核，原评估机构应当在收到书面申请后10个工作日内出具书面复核结果。

第二十一条 当事人对复核结果仍有异议的，可以在收到复核结果后10日内向市、县房屋拆迁主管部门书面申请裁决，当事人为市、县房屋拆迁管理部门的，应向市、县人民政府申请裁决。裁决部门受理裁决申请后，可提请市、县房屋拆迁评估技术委员会对评估结果进行鉴定，房屋拆迁评估技术委员会出具的鉴定结论可作为裁决依据，裁决部门应当自受理裁决之日起30日内作出书面裁决。

第二十二条 房屋拆迁评估技术鉴定费用，由申请人在提出裁决申请时，按评估费的50%向房屋拆迁管理部门交纳。

第二十三条 房地产价格评估机构、房地产估价人员在房屋拆迁价格评估中违反规定的，由房地产主管部门依照有关法律、法规、规章的规定进行处罚，并依法承担相应的赔偿责任。

城市房屋拆迁补偿标准 篇6

北京大学法学院副院长 沈岿指出，关于补偿标准，根据新的征求意见稿规定，市场价格成了最底线。考虑到中国在现实的征收和拆迁过程中，很多 被征收人的 房屋所有权及其他合法权益的形成有历史因素，有很多复杂情况，不能一概笼统地用市场价补偿，在市场价基础上，只要考虑的因素是合理的，就可以高于市场价。

国务院出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》在行政程序、补偿标准等方面对征收拆迁提出了更高的要求。3年来，涉及征收拆迁的案件数量一直位居我国行政诉讼案件排行榜的前三位，平均每年的案件数量在七八千件左右，预计未来仍将持续这样的态势。“最高人民法院针对房屋征收案件出台了司法解释，主要就是要解决强拆的问题。”

黑龙江省城市房屋拆迁补偿估价管理办法 篇7

本专题主要介绍的是拆迁补偿标准的相关问题，并且包括了拆迁补偿原则，最新拆迁补偿标准，房屋拆迁补偿标准，陕西省建筑物拆迁补偿办法等内容，并且提供了免费的法律咨询服务。推荐阅读：

一、房屋拆迁活动的分类

1、按土地性质分：可分为集体土地上农村征地房屋拆迁、国有土地上城市房屋拆迁;

农村征地房屋拆迁的主管部门是市国土资源局;城市房屋拆迁的主管部门是市建设局(市拆迁办)。

2、按项目性质分：可分为市政道路拆迁，房地产开发拆迁，社会事业拆迁，工业项目拆迁等。

二、目前城市房屋拆迁所依据的法律、法规和政策

1、《城市房屋拆迁管理条例》(国务院305号令)

2、《江苏省城市房屋城市房屋拆迁管理条例》(省人大2002年24号公告)

3、《淮安市城市房屋拆迁管理办法》(淮政发[2004]42号)

4、《关于印发淮安市城市房屋拆迁补偿价格估价技术实施细则(试行)的通知》(淮建发[2005]23号)

5、《关于淮安市区城市房屋拆迁补偿补助标准的通知》(淮价服[2005]30号)

6、《关于淮安市城市房屋拆迁补偿补助标准补充规定的通知》(淮价服[2005]203号)

7、《淮安市城市房屋行政强制拆迁暂行办法》(淮政发[2006]31号)

三、城市房屋拆迁活动中的几大主体

1、拆迁人：指取得《房屋拆迁许可证》的单位。

2、被拆迁人：指被拆迁房屋的所有人。

3、房屋承租人：指与被拆迁人具有合法租赁关系的单位或者个人。

4、拆迁实施单位(即拆迁公司)：指依法设立，取得房屋拆迁资质证书，接受拆迁人委托，在批准的拆迁范围内对被拆迁人进行拆迁动员，组织签订和实施补偿安置协议的独立法人单位。

5、拆迁评估机构(评估公司)：指具有房地产评估资质，纳入本地拆迁评估机构名录，负责对被拆迁房屋和产权调换房屋(安置房)的房地产市场价值进行评估的机构。

6、房屋拆除单位(拆除公司)：指具有房屋拆除资质，在拆迁活动中负责对被拆迁范围内的房屋进行拆除的单位。

7、拆迁管理部门：指代表政府依法对拆迁活动进行监督和管理的机构。

四、城市房屋拆迁的行政管理体制

1、国务院条例第5条:国务院建设行政主管部门对全国城市房屋城市房屋拆迁工作实施监督管理。

2、省条例第3条：省级人民政府建设行政主管部门对本省行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。设区的市、县(市)人民政府房屋拆迁管理部门对本行政区域的城市房屋拆迁工作实施监督管理。

3、《淮安市城市房屋拆迁管理办法》(淮政发[2004]42号文)第5条：淮安市建设局是本市城市房屋拆迁的行政主管部门，对本市的城市房屋拆迁工作实施监督管理。淮安市城市拆迁管理办公室负责城市房屋拆迁管理的日常工作。

五、城市房屋拆迁工作的基本程序是什么?

1、拆迁调查和项目概算。由拟申领《房屋拆迁许可证》的单位组织;

2、拆迁管理部门对申领单位所申报的材料进行审核。提交申报的材料有：①建设项目批准文件;②建设用地规划许可证(附红线图);③国有土地使用权批准文件;④拆迁资金;⑤拆迁计划和安置方案;

3、拆迁主管部门发放《房屋拆迁许可证》，同时发布《拆迁通告》，正式启动拆迁工作;

4、拆迁主管部门组织被拆迁人投票选择确定评估机构;

5、入户调查(评估机构进行评估调查，实施单位进行附属物、装潢的调查);

6、评估结果公示;

7、出具并送达评估报告;

8、正式开始商谈并签订城市房屋拆迁补偿安置协议(奖金期开始);

9、搬家、腾房、交钥匙、领取补偿款;

10、拆除房屋。

六、城市房屋拆迁补偿所包含项目

1、房屋拆迁补偿(通过评估确定)

2、房屋内的装潢、装修及附属物的补偿;

3、临时安置补助费(过渡费);

4、搬迁补助费(搬家费);

5、奖励(在规定时间内签订协议且搬家交房的才可获得奖励);

6、地大于房补偿：指对合法土地面积大于合法房屋面积的部分所给予的补偿。

七、城市房屋拆迁补偿的方式

①货币补偿;②产权调换。具体由被拆迁人自行选择。

八、如何认定土地和房屋是否合法?

1、土地的合法性和土地面积：拥有《国有土地使用证》的土地为合法土地，《国有土地使用证》上载明的面积为合法土地面积。

2房屋的合法性认定：依据①《房屋所有权证》，②建设工程规划许可证(建筑执照)，③市区1985年的测绘图。进行认定。

九、始终达不成协议的怎么办?

1、拆迁人申请行政裁决;

2、拆迁管理部门组织调解;

3、拆迁管理部门下达《行政裁决书》;

4、当事人提起行政复议或行政诉讼;

5、强制执行。

中顾网房产纠纷律师简介：

张海亮律师 北京朝阳区 电话：*** 张海亮律师，法律硕士，中共党员，国家英语六级。中华全国律师协会会员，现任职于北京市安中律师事务所。张海亮律师在长期的执业过程中始终坚持精品意识，深化自己的专业背景，在公司法律方面，如股权转让、企业改制、破产清算、收购并购方面，积累了丰富的经验。张律师始终坚信，集体的力量的是无穷的，所以特别注重打造自己的专业团队，以确保能够高效率、高质量地完成客户的事务。在执业过程中，张律师敏锐地注意到，对于经济犯罪、贪污贿赂犯罪等特别犯罪，有人由于没有经济方面的背景，实际上他们对这些案子，是显得捉襟见肘的，因此张律师决定利用自己的优势，更好地为当事人服务。然而关注民生是每一个社会公民应尽的的义务，张律师特设了民生维权专栏，为大众服务。本专题主要介绍的是拆迁补偿标准的相关问题，并且包括了拆迁补偿原则，最新拆迁补偿标准，房屋拆迁补偿标准，陕西省建筑物拆迁补偿办法等内容，并且提供了免费的法律咨询服务。推荐阅读：

一、房屋拆迁活动的分类

1、按土地性质分：可分为集体土地上农村征地房屋拆迁、国有土地上城市房屋拆迁;

农村征地房屋拆迁的主管部门是市国土资源局;城市房屋拆迁的主管部门是市建设局(市拆迁办)。

2、按项目性质分：可分为市政道路拆迁，房地产开发拆迁，社会事业拆迁，工业项目拆迁等。

二、目前城市房屋拆迁所依据的法律、法规和政策

1、《城市房屋拆迁管理条例》(国务院305号令)

2、《江苏省城市房屋城市房屋拆迁管理条例》(省人大2002年24号公告)

3、《淮安市城市房屋拆迁管理办法》(淮政发[2004]42号)

4、《关于印发淮安市城市房屋拆迁补偿价格估价技术实施细则(试行)的通知》(淮建发[2005]23号)

5、《关于淮安市区城市房屋拆迁补偿补助标准的通知》(淮价服[2005]30号)

6、《关于淮安市城市房屋拆迁补偿补助标准补充规定的通知》(淮价服[2005]203号)

7、《淮安市城市房屋行政强制拆迁暂行办法》(淮政发[2006]31号)

三、城市房屋拆迁活动中的几大主体

1、拆迁人：指取得《房屋拆迁许可证》的单位。

2、被拆迁人：指被拆迁房屋的所有人。

3、房屋承租人：指与被拆迁人具有合法租赁关系的单位或者个人。

4、拆迁实施单位(即拆迁公司)：指依法设立，取得房屋拆迁资质证书，接受拆迁人委托，在批准的拆迁范围内对被拆迁人进行拆迁动员，组织签订和实施补偿安置协议的独立法人单位。

5、拆迁评估机构(评估公司)：指具有房地产评估资质，纳入本地拆迁评估机构名录，负责对被拆迁房屋和产权调换房屋(安置房)的房地产市场价值进行评估的机构。

6、房屋拆除单位(拆除公司)：指具有房屋拆除资质，在拆迁活动中负责对被拆迁范围内的房屋进行拆除的单位。

7、拆迁管理部门：指代表政府依法对拆迁活动进行监督和管理的机构。

四、城市房屋拆迁的行政管理体制

1、国务院条例第5条:国务院建设行政主管部门对全国城市房屋城市房屋拆迁工作实施监督管理。

2、省条例第3条：省级人民政府建设行政主管部门对本省行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。设区的市、县(市)人民政府房屋拆迁管理部门对本行政区域的城市房屋拆迁工作实施监督管理。

3、《淮安市城市房屋拆迁管理办法》(淮政发[2004]42号文)第5条：淮安市建设局是本市城市房屋拆迁的行政主管部门，对本市的城市房屋拆迁工作实施监督管理。淮安市城市拆迁管理办公室负责城市房屋拆迁管理的日常工作。

五、城市房屋拆迁工作的基本程序是什么?

1、拆迁调查和项目概算。由拟申领《房屋拆迁许可证》的单位组织;

2、拆迁管理部门对申领单位所申报的材料进行审核。提交申报的材料有：①建设项目批准文件;②建设用地规划许可证(附红线图);③国有土地使用权批准文件;④拆迁资金;⑤拆迁计划和安置方案;

3、拆迁主管部门发放《房屋拆迁许可证》，同时发布《拆迁通告》，正式启动拆迁工作;

4、拆迁主管部门组织被拆迁人投票选择确定评估机构;

5、入户调查(评估机构进行评估调查，实施单位进行附属物、装潢的调查);

6、评估结果公示;

7、出具并送达评估报告;

8、正式开始商谈并签订城市房屋拆迁补偿安置协议(奖金期开始);

9、搬家、腾房、交钥匙、领取补偿款;

10、拆除房屋。

六、城市房屋拆迁补偿所包含项目

1、房屋拆迁补偿(通过评估确定)

2、房屋内的装潢、装修及附属物的补偿;

3、临时安置补助费(过渡费);

4、搬迁补助费(搬家费);

5、奖励(在规定时间内签订协议且搬家交房的才可获得奖励);

6、地大于房补偿：指对合法土地面积大于合法房屋面积的部分所给予的补偿。

七、城市房屋拆迁补偿的方式

①货币补偿;②产权调换。具体由被拆迁人自行选择。

八、如何认定土地和房屋是否合法?

1、土地的合法性和土地面积：拥有《国有土地使用证》的土地为合法土地，《国有土地使用证》上载明的面积为合法土地面积。

2房屋的合法性认定：依据①《房屋所有权证》，②建设工程规划许可证(建筑执照)，③市区1985年的测绘图。进行认定。

九、始终达不成协议的怎么办?

1、拆迁人申请行政裁决;

2、拆迁管理部门组织调解;

3、拆迁管理部门下达《行政裁决书》;

4、当事人提起行政复议或行政诉讼;

5、强制执行。

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