造价估价（精选3篇）
造价估价 篇1
1 工程计价法在房地产估价中的作用
在房地产估价作业中灵活使用工程概算的一些编制方法,具有计算简便、对技术资料和估价人员技术功底要求高等特点,能相对准确地计算房屋的建安或重置成本。
2 工程概算编制方法及其应用于房屋估价的可能性
概算指标法和类似工程预算法[1]是国内工程概算编制的主要方法。其中,概算指标法是将拟建建筑物的建筑面积或体积乘以技术条件相同或基本相同的概算指标而编制概算的方法。在对旧房重置价格估算中,一般情况下无须逐项计算构成房屋的分部分项工程量,那么参考当地现时使用的概算指标估价不失为一种可选的估价方法。类似工程预算法是利用技术条件与设计对象相类似的已完工程或在建工程的工程造价资料来编制拟建工程设计概算的方法,由于这种方法参照了类似工程的施工图预算,所以计算结果较为准确,可以参照应用于大量建筑物与典型案例的类比估价中。以上两种方法的最大特点是不需进行大量的工程量计算。在房屋估价中可以根据现有概算指标和类似工程的施工图预算书,进行时间、地区和结构差异修正、类比得到待估建筑物在估价时点的建安费用,符合房地产估价的“替代性”原理,并且有大量的工程造价信息可供参考,计算简单,结论准确,其思路适用于成本法中的房屋估价。
3 概算指标法和类似工程预算法在房屋估价中的应用
在利用概算指标法和类似工程预算法类比得出待估价项目造价的过程中,由于待建项目与概算指标或类似工程在建筑结构、建筑标准、建设地点、建设时期等方面存在差异,因而大多数情况下不能直接利用已知工程的经济指标来估价。仅从工程费用计算角度分析,由于影响工程造价的因素为完成建筑工程所需的资源消耗量和资源价格,那么,在估价中则应结合待估项目与已知项目的差异,合理调整完成工程所需的资源消耗量和资源价格。
3. 1直接利用概算指标或类似工程预算指标估价
利用工程概算编制方法对房屋估价时,如果待估项目与概算指标或类似工程在建设地点、结构特征 ( 如结构类型、基础、内外墙、楼板、屋架建筑外形、层数、层高、檐高、屋面、地面、门窗、建筑装饰等) 、地质及自然条件、建筑面积等方面相同或相近,就可直接利用概算指标或类似工程预算估价。根据选用的经济指标的不同,有两种套算方法可供参考。
3. 1. 1 直接套用概算指标或类似工程的单位造价
以指标中所规定的单位造价或类似工程的预算单价,乘以待估建筑物建筑面积或体积,得出建筑物的直接费,按照当地工程造价部门规定的参考费用标准计算其他费用,即可求出待估房屋的建安工程价格[2]。其中直接费计算公式表示为: 直接费 = 概算指标或类似工程单位( m2、m3) 造价×待估项目数量 ( 面积、体积) 。
概算指标是根据大量已建典型项目的技术资料编制的,它代表了指标编制时期的工程造价标准,而估价时点经常选在现时某一时点,所以这种直接套用的方式不能体现房地产估价的“估价时点”原则,还须用物价指数调整价差。
3. 1. 2 直接套用概算指标或类似工程的单位资源消耗量
以类似工程或概算指标中规定的资源消耗量乘以待估建筑物所在地区估价时点附近的资源单价,得到直接费单价,乘以待估建筑物建筑面积或体积,再行取费求出房屋建安工程费用。主要计算公式有: 每100m2( m3) 的人工费 = 概算指标 ( 类似工程) 人工数量×当地的工资单价 /100m2( m3) ; 主要材料费 = Σ ( 指标 ( 类似工程) 主要材料数量×当地估价时点材料预算单价) /100m2( m3) ;其他材料费 = 主要材料费×其他材料费占主要材料费的百分比/100m2( m3) ; 机械使用费 = ( 人工费 + 主要材料费+ 其他材料费)×机械费所占百分比; 直接费 = ( 人工费 + 材料费 + 机械使用费) /100×待估项目建筑面积( 体积) 。这种套算方法体现了待估房屋与概算指标或类似工程在资源消耗量上的统一,对于各种资源的价格则采用估价时点的价值标准,体现了房地产估价的估价时点原则,与直接套用单位造价的方法相比,估价结果更准确。
3.2 对结构差异的调整
在实际工作中,待估建筑物与概算指标或类似工程有局部差异的情况占据多数,因此,必须对概算指标或类似工程经济指标进行调整后方可套用,包括对单价和消耗量的调整。
3. 2. 1 调整概算指标或类似工程的单方造价
对原概算指标或类似工程中的单方造价进行调整,扣除概算指标或类似工程中与待估建筑物结构不同部分的造价,增加待估建筑物与概算指标或类似工程结构不同部分的造价,得到与待估建筑物结构相同的工程单方造价。调整公式如下:
结构调整后概算指标 ( 类似工程) 单方造价
式中,J———原概算指标 ( 类似工程) 单方造价;
Q1———换入结构的工程量;
Q2———换出结构的工程量;
P1———换入结构单价;
P2———换出结构单价。
3. 2. 2 调整概算指标或类似工程的单位资源消耗量
对概算指标或类似工程单位资源消耗量进行调整[3],即扣除原概算指标或类似工程与待估建筑物结构不同部分的资源消耗量,增加待估建筑物与概指标或类似工程结构不同部分的资源消耗量,使其成为与待估建筑物结构相同的单位资源消耗量调整公式如下:
结构调整后概算指标 ( 类似工程) 单位资源消耗量 = Z + Q1Z1- Q2Z2
式中,Z———原概算指标 ( 类似工程) 的单位资源消耗量;
Z1———换人结构单位资源消耗量;
Z2———换出结构单位资源消耗量。
调整后的单位造价和单位资源消耗量反映了待估房屋的结构特点,利用结构调整后的指标,按上述两种方法套算,可避免由于结构差异引起的建安工程费用误差。
3.3对建设地点和时期的调整
如上所述,直接套用概算指标或类似工程单价计算直接费后,还须用物价指数调整价差,以避免由于指标编制时期、类似工程建设时期、建设地点与待估建筑物的不同而引起的价格偏差。工程估价人员习惯的做法是借助地区造价管理部门发布的造价信息和指标进行调整,以类似工程预算的价差调整为例,介绍其在房屋估价中的应用:
D = AK
式中,D———待估房屋建安工程费用;
A———类似工程建安工程费用;
K———综合修正系数;
a% 、b% 、c% 、d% 、e% 、f% ———类似工程人工费、材料费、机械台班费、其他直接费、现场经费、间接费占建安费的比重;
K1、K2、K3、K4、K5、K6———待估房屋所在地区与类似工程地区人工费、材料费、机械台班费、其他直接费、现场经费、间接费差异系数。
4 平方米和立方米估价法在房屋估价中的应用
平方米和立方米估价法是国外普遍适用的工程估价方法之一。该方法是以类似项目的成本记录为基础,根据待建项目的参数进行调整,得出待建项目造价的一种简单适用的工程估价方法。其基本计算公式为:
工程造价 = ( C±t) ×S×q
式中,C———基本成本因子;
t———增减调整因子;
S———建筑面积 ( 体积) ;
q———区域因子。
对每种类型的房屋建立了不同建筑等级、不同建筑类型的成本数据库,如住宅项目的成本按照经济、中等、常规、豪华四个等级划分。每个等级之下又按照楼层、居住户、建筑物配置、外墙结构、居住面积等进行分类。在工程估价时根据工程的等级、类型和面积等选择适宜的基本成本因子,根据待建项目结构特点进行增减项目修正,最后应用区域因子进行建设地点调整。对于旧房估价还提供了建筑物折旧资料,可对建筑物新旧程度进行修正。
平方米和立方米估价法与我国房地产估价中的基准单方造价比较法类似,不同的是基准单方造价法估算的是建筑物的建筑安装工程造价,调整的是结构构造的差异,而平方米和立方米的基本成本因子反映的是基本结构的综合单价 ( 包含了建安费、管理费和设计咨询费等) ,其他结构构造部位的价格以对基本成本因子的增加值形式予以体现,并能反映建设地点的不同引起的价格增减,方法更简单,估价结果直接反映建筑物的重置价值而无须再计算其他费用。
5 结 论
参考国内外工程计价方法进行房屋建安费用或重置成本的估算,其基本思路是通过对已公布的概算指标、类似建筑建安工程造价及平方米和立方米经济指标的分析、修正,最终求得待估房屋建安工程造价或重置成本,估算原理符合房地产估价的“替代性”原理,并且具有估算方法简单、估价结论准确、估价技术性强等特点,可以在估价中参考使用。这样不仅减小了房屋成本估算的随意性,并且为工程造价管理部门发布的建安工程信息提供了更广阔的应用空间,实现了对社会资源的高效利用,促进了工程造价和房地产估价领域的协同发展。
摘要：在房屋估价中可利用概算指标、类似工程施工图预算指标及平方(立方)米经济指标,进行时间、地区和结构差异修正,类比得到待估建筑物在估价时点的建安工程费用或重置成本。其估价原则符合房地产估价“替代性”原理,具有估算简单、估价结论准确、技术性强等特点,可在房屋估价中起推荐作用。
关键词：工程计价,房屋估价,概算指标法,类似工程预算法
造价估价 篇2
姓名： 盛先生
性别： 男
民族： 汉族
出生日期： 1985年10月10日
户口： 杭州市
学历： 本科
毕业院校： 宜春学院
所学专业： 土木工程
外语水平： 英语(pets-5)
电脑水平： 熟练
工作年限： 2年
联系电话： ***
求职意向
工作类型： 全职
单位性质： 不限
期望行业： 建筑、房地产、中介服务（人才、房地产、商标专利、技术等）
期望职位： 工程造价估价/预决算
工作地点： 杭州市
期望月薪： 不限/面议
教育经历
从０５年９月入宜春学院，在校的主学课程：画法几何，土木工程材料，材料力学，结构力学，土力学与地基基础，混凝土结构设计原理，混凝土设计，钢结构，工程测量，建筑施工技术，工程概预算，专业英语，基础技术处理，建筑cad，岩土力学等．
培训经历
分别参加过广联大和鲁班软件培训，且都能熟练操作。
工作经验
08年1月至6月 在杭州余杭永盛建筑有限公司 预算科 实习加工作 期间能独立完成算量和招投标工作。
08年7月至09年9月 在杭州天阳工程咨询有限公司余杭镇办事处 土建预算员 能独立完成预决算及审计工作
专业技能
熟练office,auto cad 和天正、神机妙算、广联达和鲁班软件。
工作业绩
2008/06 优秀毕业生
2008/06 三好学生
2008/06 二等优秀学生奖学金
2007/06 全国公共英语等级考试 pets 合格
2007/06 二等优秀学生奖学金
2007/06 优秀学生干部
2007/06 三好学生
2007/06 计算机等级考试二级 合格
2007/01 首届＂青龙杯＂大学生设计人生大赛，获入围奖
2006/11 院学生会外联部部长
2006/10 社会活动积极分子
2006/06 二等优秀学生奖学金
2006/03 优秀寝室长
2005/12 院学生会外联部副部长
自我评价
造价估价 篇3
题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某估价机构接受保险公司的估价委托，拟对一宗因火灾完全烧毁的房地产进行价值鉴定，为保险理赔提供价值参考，估价时点为现在，则其估价对象状况与房地产市场状况分别为。
A：估价对象状况为过去、房地产市场状况为过去
B：估价对象状况为现在、房地产市场状况为现在C：估价对象状况为过去、房地产市场状况为现在D：估价对象状况为现在、房地产市场状况为过去
E：工业用地的监测点评估价格
2、__是指消费者在某特定时期内和一定市场上，按一定价格愿意并且能够购买的某种商品或劳务的数量。
A．供给
B．需求
C．购买能力
D．购买欲望
3、某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴税费均由卖方承担，则该宗房地产的正常成交价格为__万元。
A．323 B．275 C．273 D．258
4、下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是__。
A．成本利润率是年成本利润率
B．成本利润率是开发经营期的成本利润率
C．投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率
D．投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率
5、禁止发布房地产预售广告的是。
A：在划拨土地上开发建设的房地产
B：已设定抵押的房地产
C：未取得商品房预售许可证的房地产
D：没有选聘物业管理企业的房地产
E：执行层的组织协调
6、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元／月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3％的百分率租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金为万元。A：13.2 B：15.9 C：19.5 D：20.4 E：借款合同
7、如果房地产价格时间序列的逐期发展速度，就可以计算其平均发展速度。
A：较大
B：较小
C：差距较大
D：大致接近
E：工业用地的监测点评估价格
8、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则．【2004年考题】
A：估价时点为未来，估价对象为未来状况
B：估价时点与房地产状况均为现在
C：估价时点为现在，估价对象为未来状况
D：估价时点为现在，估价对象为过去状况
E：工业用地的监测点评估价格
9、（）是指房地产开发项目建成时，按国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资。
A．经营成本
B．开发产品成本
C．期间费用
D．开发项目总投资
10、某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有10层，且建筑基底总面积为 600m2，建筑用地面积为1000m2，则建筑容积率为__。
A．60 B．6 C．10 D．60%
11、引起真正的房地产自然增值的原因是。
A：装修改造
B：需求增加
C：通货膨胀
D：改进物业管理
E：工业用地的监测点评估价格
12、房产税采用比例税率，按房产租金收入计征的，税率为__。
A．1.2% B．10% C．12% D．20%
13、如某笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是__。
A．12% B．12.55% C．12.68% D．13.55%
14、城市用地评价中，下列__属于适于修建的用地。
A．一类用地
B．二类用地
C．三类用地
D．已征用的土地
15、房地产投资项目融资的特点是在融资过程中的存储、信贷关系，都是以为核心。
A：资金
B：金融机构
C：房地产项目
D：利率高低
E：借款合同
16、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收人为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。该宗房地产的收益价格为__万元。
A．650 B．687 C．585 D．630
17、某居住区住宅用地面积17．8h，建有42栋住宅，分别为：6栋24层的住宅每栋基底面积和建筑面积分别为900、21600；16栋3层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080、14040；20栋8层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080、8640，则该居住区住宅平均层数为层。(2006年试题)A：7．9 B：11．9 C：12．1 D：19．0 E：执行层的组织协调
18、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以状况为参照系进行的。
A：可比实例房地产
B：估价对象房地产
C：标准房地产
D：类似房地产
E：工业用地的监测点评估价格
19、某幢应有电梯而没有电梯的办公楼，重建价格为2100万元，现增设电梯需要130万元，假设现在建造办公楼时一同安装电梯只需要100万元。同时市场上类似有电梯的办公楼的重置价格为，2200万元。则该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值为__万元，A．2000 B．1970 C．2070 D．2170 20、某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，则可供选择的融资方式是。
A：发行可转换债券
B：发行普通股股票
C：发行优先股股票
D：发行公司债券
E：借款合同
21、在以下投资组合中，对投资者来说，投资且等比例选择风险最小的是__。
A．股票+投资基金
B．债券+股票
C．投资基金+债券+股票
D．债券+投资基金
22、用来说明建筑物所在具体位置和其周围环境关系的平面图，是。
A：建筑平面图
B：建筑剖面图
C：建筑立面图
D：总平面图
E：执行层的组织协调
23、是指一种商品同另一种商品相交换的量的关系或比例。
A：价值
B：交换价值
C：成交价格
D：评估价值
E：工业用地的监测点评估价格
24、房地产估价从某种意义上讲是房地产的价值．【2007年考题】
A：发明
B：发现
C：创造
D：隐藏
E：工业用地的监测点评估价格
25、房屋征收补偿方案的拟定主体是__。
A．房地产开发企业
B．房屋征收实施单位
C．房屋征收部门
D．市、县级人民政府
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于（）元/m2。
A．4800 B．5124 C．5800 D．7124
2、房地产中介服务机构在代理销售商品房时，可以收取__。
A．佣金
B．手续费
C．咨询费
D．保证金
3、风险辨识常用方法有。
A：蒙特卡洛模拟法
B：筛选一监测一诊断技术
C：幕景分析法
D：德尔菲法
E：智暴法
4、在计算企业所得税，确定准予扣除项目的金额时，职工工会经费按计税工资总额的__%计算扣除。
A．4 B．3 C．2 D．1
5、《中华人民共和国土地管理法》规定，征收耕地的补偿费用不包括__。
A．土地补偿费
B．土地使用费
C．安置补助费
D．地上附着物和青苗的补偿费
6、房地产的最高最佳使用状态不包括__。
A．最佳区位
B．最佳规模
C．最佳用途
D．最佳集约度
7、当抵押人__时，其房地产合法继承人或代管人应继续履行原抵押合同。
A．丧失民事行为能力
B．死亡
C．不能履行其相应义务
D．依法被宣告死亡
E．被宣告失踪
8、某宗土地总面积1000m2，容积率为3，对应的土地单价为450元/m2，现允许将容积率提高到5，楼面地价不变。应补地价为（）元/m2。
A．350 B．300 C．200 D．150
9、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得102分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得97分，则个别因素修正系数为__。
A．1.05 B．0.95 C．0.98 D．1.03
10、某城市规划将一个污染严重的企业南该城市的A区迁至B区，则B区的物业投资将会减少，这主要是由于房地产投资__的特性。
A．区位选择异常重要
B．变现性差
C．需要适时的更新改造投资
D．存在效益外溢和转移
11、某城市政府为修建环城高速公路，委托银行组成承销团，面向社会发行期限为20年的建设债券。该债券种类属于。
A：金融债券
B：长期债券
C：公募债券
D：公债券
E：抵押债券
12、我国房屋权属登记__。
A．具有公信力
B．公告是必经程序
C．是一项法定制度
D．为权利动态登记
E．可以制作颁发统一的房地产权证书
13、所有者权益中，合称为留存收益。
A：实收资本
B：资本公积
C：盈余公积
D：已分配利润
E：未分配利润
14、下列关于测量学，表述正确的是。
A：点到大地水准面的铅垂距离，也称“海拔”
B：我国采用东海平均海水面作为高程基准
C：海洋或湖泊的水面在自由静止时的表面，称为水准面
D：与水准面相切的平面称为水平面
E：测量工作的根本任务是确定地面点的空间位置
15、下列不属于合同终止的原因有。
A：债权债务同归于一人
B：债务已经按照约定履行
C：债务相互抵消
D：债权人要求偿还债务
E：执行层的组织协调
16、W省某开发公司开发一项目，需征收A市B县集体土地30公顷，为保证该项目的整体性，需征收基本农田以内的耕地5公顷。那么，这一项目的征收土地应由__批准。
A．国务院 B．W省人民政府
C．A市人民政府
D．B县人民政府
17、下列关于房地产投资分析成本的表述中，正确的是__。
A．与财务报表中的成本完全不一样
B．应根据实际发生费用记录来确定
C．与财务报表中的成本一样
D．是对项目未来将要发生的费用的预测和估算
18、成本计划可分解为等方面。
A：材料设备成本计划
B：管理费成本计划
C：人工费成本计划
D：不可预见成本计划
E：施工机械费用计划
19、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有__。
A．单元估算法
B．概预算定额法
C．工程量近似匡算法
D．蒙特卡洛模拟法
E．单位指标估算法
20、根据权利的作用，可将民事权利分为。
A：专属权
B：支配权
C：请求权
D：形成权
E：抗辩权
21、表明对物质资料具有某种权利的有价证券属于__。
A．货币证券
B．信用证券
C．商品证券
D．资本证券
22、印花税征收中，对一些载有金额的凭证，如各类合同、资金账簿等，采用比例税率。税率共分五档：千分之
一、。
A：万分之五
B：万分之三
C：万分之零点五
D：万分之零点三
E：万分之一
23、投资机会研究分为一般投资机会研究和__。
A．详细研究
B．粗略研究
C．特定项目的投资机会研究
D．建设项目的投资机会研究
24、下列有关基尼系数的表述中，正确的是__。A．某个国家从2007～2010年的基尼系数分别为0.34、0.36、0.40和0.42，由此可以判断，该国家的居民收入分配两极分化越来越严重
B．基尼系数越小，说明收入分配的两极分化越严重
C．基尼系数越大，则表示收入分配越平均
D．洛伦茨曲线是根据基尼系数计算出来用以判断收入平均程度的指标
25、某房地产投资项目的购买投资为4 500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1 500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元，则该项目的资本金净利润率为。
A：22．2％
B：33．3％
C：44．4％
D：55.5％