不动产评估（通用8篇）
不动产评估 篇1
第一章 期与估价时点相近7成正，从而求取估价对象日期时的价格*估价时展状况、储蓄消费及投现值的一种估价方法。和其他各种修正率；有复合投资收益率
1、不动产定义：不能移交价格为正常价格 宗地于估价时点价格的点时的价格指数/成交日资水平、财政及金融状
2、理论依据：预期原理，完善的城市规划和系统R=M*Rm+(1-M)*Re=a/
资本化率；动位置或者移动位置后估价指数的计算：采用方法。期时的价格指数=在估况、物价居民收入和就未来收益权利的现在价完整的街道；土地排列p说明：R：
会引起性质、形状改变市场比较法评估不动产第八章 价时点时的价格；
二、业水平、税收负担状况、值。比较整齐。③路线价法M：贷款比率；Rm：抵而造成经济损失的财的价格需要进行交易情
1、路线价法：是通过对采用环比价格指数进行技术革新及产业结构状
3、收益法特点：具有严需要较多的交易事例，押贷款资本化率；Re：产。况、交易日期、区域因面临特定街道、实用价修正可比实例在成交况、城市交通体系状况、格的理论基础；以收益并且房地产市场比较规自有资金要求的正常收
2、不动产形成的前提：素、个别因素的修正。值相等的市街地，设定日期时的价格*成交日国际化状况、国际经济为出发点评估不动产的范，能够正常运转。④益率。
折旧额有用性、稀缺性、有需交易日期修正系数是以标准深度，求取在该深期的下一时期的价格指状况）、制度因素（土地价格；评估结果的准确路线价法能够快速评估年
求。成交日期时的价格为基度上数宗地的平均单价数*再下一时期的价格制度、住房制度、土地度取决于不动产净收益多宗土地的价格。⑤路D=(C—S)/N=C*(1--R)/
建筑物的重
3、影响因素：一般因素：准来确定的。价格指数并附设于特定街道上，指数*。。估价时点时利用规划和城市规划、和资本化率确定的准确线价法的精度与路线价N说明C：
社会因素（人口、不动有定基价格指数和环比即得到该街道的路线的价格指数=在估价时建筑规范、不动产有关度。及其修正体系密切相新购建价格；S：建筑物产交易惯例、城市化及价格指数。价。点时的价格 税收、地价政策、交通
4、收益法适用：有收益关。⑥路线价法适用于的净残值；N：建筑物的公共设施条件、教育及。
2、路线价法特点及适用R=（Rl*Pl+Rb*Pb）管制、性质隶属变更）；或有潜在收益的不动产对大宗或成片土地进行经济寿命；R:建筑物的社会福利状况、生活方第四章 范围：①路线法的实质/(Pl+Pb)说明R：综合区域因素：①不动产所价格（土地租赁、商业、土地评估。⑦路线价法残值率=S/C*100%；每年的折旧额与重新购建式等状况、心理因素、1、收益法：将待估不动是一种土地的市场比较资本化率；Rl：土地资在区域的自然条件及经工业）适用于市街地。
国内政治状况、社会治产未来每年的预期客观法。②运用路线价法的本化率；Rb：建筑物资济地理位置与前述一般
5、资本化率：简单的说基本原理：替代原理（和价格的比率成为折旧率
d=D/C*100%=(C--S)/(C安状况、国际政治状净收益以一定的资本化前提是，有可供使用的本化率；Pl：土地价格；因素相结合形成的地区是用以将不动产净收益区位论）*N)*100%=(1--R)/N*10况）、经济因素（经济发率统一折算到估价时点科学合理的深度指数表Pb：建筑物价格。社会经济地位及由此决资本化为价格的比率。第九章 0%.有效经过年数为t展状况、储蓄消费及投现值的一种估价方法。和其他各种修正率；有复合投资收益率 定的不动产供求状况对
6、资本化率实质：资本
1、不动产估价报告有哪年的建筑物折旧总额资水平、财政及金融状
2、理论依据：预期原理，完善的城市规划和系统R=M*Rm+(1-M)*Re=a/不动产价格的影响。②投资的收益率。几部分：封面、目录、资本化率；城市内各种不懂类别用
7、资本化率求算方法：致委托人函、估价师声Et=D*t=（C—S）况、物价居民收入和就未来收益权利的现在价完整的街道；土地排列p说明：R：*t/N=C(1--R)*t/N.建业水平、税收负担状况、值。比较整齐。③路线价法M：贷款比率；Rm：抵地地域由于本身特性而市场提取法、安全利率明、股价的假设和限制筑物现值技术革新及产业结构状
3、收益法特点：具有严需要较多的交易事例，押贷款资本化率；Re：对不动产价格产生影响加风险调整值法、复合条件、估价结果报告、V=C—Et=C—(C—S)*t/自有资金要求的正常收况、城市交通体系状况、格的理论基础；以收益并且房地产市场比较规的因素；个别因素：①投资收益率法、投资收估价技术报告、附件。N=C*[1—(1—R)*t/N] 国际化状况、国际经济为出发点评估不动产的范，能够正常运转。④益率。宗地自然条件、局部区益率排序插入法。
2、房地产估价报告规范成新率年折旧额状况）、制度因素（土地价格；评估结果的准确路线价法能够快速评估位条件及环境状况。②第五章 格式有哪几类常见的错q=[1—(1--R)*t/N]*100制度、住房制度、土地度取决于不动产净收益多宗土地的价格。⑤路D=(C—S)/N=C*(1--R)/建筑物用途类别、建筑
1、“成本”含义：是经误：技术路线错误、方%=[1—(1--R)(N--n)/N]建筑物的重结构、层数及质量 利用规划和城市规划、和资本化率确定的准确线价法的精度与路线价N说明C：济成本、估价时点时的法运用错误、参数确定*100%=[1—(1--R)*t/(t+
建筑规范、不动产有关度。及其修正体系密切相新购建价格；S：建筑物第二章 价格、消费者的成本、错误、报告格式错误、n)]*100%
税收、地价政策、交通
4、收益法适用：有收益关。⑥路线价法适用于的净残值；N：建筑物的1、不动产估价：是不动客观成本。论述题
管制、性质隶属变更）；或有潜在收益的不动产对大宗或成片土地进行经济寿命；R:建筑物的产估价人员依据不动产
2、理论依据：卖方来看基准地价评估技术发展
区域因素：①不动产所价格（土地租赁、商业、土地评估。⑦路线价法残值率=S/C*100%；每估价原则、理论和方法，是生产费用价值论；买趋势年的折旧额与重新购建在区域的自然条件及经工业）适用于市街地。在充分掌握不动产市场方来看是替代原理。答：
一、评估方法发展 济地理位置与前述一般
5、资本化率：简单的说基本原理：替代原理（和价格的比率成为折旧率交易资料的基础上，根
3、重置价格和重建价历史回顾㈠理论准备和 d=D/C*100%=(C--S)/(C据不动产的经济属性，格：前者是指采用估价试点讨论（1978~1988）因素相结合形成的地区是用以将不动产净收益区位论）*N)*100%=(1--R)/N*10按不动产的质量、等级时点时的建筑材料、建
1、土地分等定级以及级社会经济地位及由此决资本化为价格的比率。第九章0%.有效经过年数为t定的不动产供求状况对
6、资本化率实质：资本
1、不动产估价报告有哪及其在现实经济活动中筑构配件、设备和建筑差收益，综合级别基准 年的建筑物折旧总额不动产价格的影响。②投资的收益率。几部分：封面、目录、的一般收益状况，充分技术等，按照估价时点地价的评估。
2、抽样调 Et=D*t=（C—S）城市内各种不懂类别用
7、资本化率求算方法：致委托人函、估价师声考虑社会经济发展、不时的价格水平，重新建查商业、企业数据采用 *t/N=C(1--R)*t/N.建地地域由于本身特性而市场提取法、安全利率明、股价的假设和限制动产利用方式、利用政造与估价对象建筑物具数学模型进行分析。㈡
筑物现值对不动产价格产生影响加风险调整值法、复合条件、估价结果报告、策以及利用效益等因素有同等效用的全新建筑现行基准地价评估体系 V=C—Et=C—(C—S)*t/的因素；个别因素：①投资收益率法、投资收估价技术报告、附件。的影响，综合评定出某物所必须的支出和应获的形成（1989~1993）以 N=C*[1—(1—R)*t/N] 宗地自然条件、局部区益率排序插入法。
2、房地产估价报告规范成土地使用价值评价为基 新率不动产在某一权力状态得的利润
位条件及环境状况。②第五章 格式有哪几类常见的错q=[1—(1--R)*t/N]*100下的某一时点的价格。重建价格：指采用与估础，以土地收益为依据，建筑物用途类别、建筑
1、“成本”含义：是经误：技术路线错误、方%=[1—(1--R)(N--n)/N]
2、不动产估价的意义：价对象建筑物具有相同以市场交易资料为参考
结构、层数及质量 济成本、估价时点时的法运用错误、参数确定*100%=[1—(1--R)*t/(t+为不动产市场交易服的建筑材料，建筑构配的评估体系。
1、使用价
第二章 价格、消费者的成本、错误、报告格式错误、n)]*100% 务、有利于提高不动产件，设备和建筑技术等，值评估
2、运用条件、方
1、不动产估价：是不动客观成本。论述题 经济运行效率、确立公按照估价时点的价格水法评估样本地价
3、评估
产估价人员依据不动产
2、理论依据：卖方来看基准地价评估技术发展平的收益分配制度的依平，重新建造与估价对出基准地价
4、运用基准估价原则、理论和方法，是生产费用价值论；买趋势 据、有利于不动产的公象建筑物完全相同的全地价形成修正分析。㈢在充分掌握不动产市场方来看是替代原理。答：
一、评估方法发展平赋税。新建筑物所必需的支出现行基准地价的推广、交易资料的基础上，根
3、重置价格和重建价历史回顾㈠理论准备和
3、基本原则：合法性、和应获得的利润，应用、完善阶段（1993~
据不动产的经济属性，格：前者是指采用估价试点讨论（1978~1988）最有效使用、估价期日、至今）
1、科学界定地价
按不动产的质量、等级时点时的建筑材料、建
1、土地分等定级以及级 替代原则、供求原则、第六章 定义
2、在技术途径上提
及其在现实经济活动中筑构配件、设备和建筑差收益，综合级别基准 预期收益、贡献原则、1、假设开发法：是在估供了两条可供选择的评的一般收益状况，充分技术等，按照估价时点地价的评估。
2、抽样调 公平原则、变动原则。算开发完成后不动产正估思路①都是以土地定
考虑社会经济发展、不时的价格水平，重新建查商业、企业数据采用 竞争原则、协调原则、常交易价格的基础上，级为基础②都是以市场 扣除未来不动产正常的土地交易为实例，级差 动产利用方式、利用政造与估价对象建筑物具数学模型进行分析。㈡ 剩余产出。策以及利用效益等因素有同等效用的全新建筑现行基准地价评估体系
4、估价期日原则意义：开发成本、利息、利润、收益测算为途径。
3、强的影响，综合评定出某物所必须的支出和应获的形成（1989~1993）以 便于弄清估价对象价格税费后，以剩余之数来调了土地价格的产权属
不动产在某一权力状态得的利润 土地使用价值评价为基 时点，了解不动产市场确定估价对象不动产价性。
4、为保证其现势性，下的某一时点的价格。重建价格：指采用与估础，以土地收益为依据，状况，为不动产的交易格的一种方法。要根据基准地价市场的2、不动产估价的意义：价对象建筑物具有相同以市场交易资料为参考 等级管理及相关不动产
2、假设开发法理论依变化而更新数据。
二、为不动产市场交易服的建筑材料，建筑构配的评估体系。
1、使用价 的法律法规的颁布实施据：预期原理 现行基准地价评估特点 务、有利于提高不动产件，设备和建筑技术等，值评估
2、运用条件、方 提供时间界限；有利于
3、假设开发法适用条及存在问题㈠条件：
1、经济运行效率、确立公按照估价时点的价格水法评估样本地价
3、评估估价人员选择合适的估件：①待开发土地的估市场不发育，交易资料平的收益分配制度的依平，重新建造与估价对出基准地价
4、运用基准价方法，对年期修正系价②土地整理、复垦③少，市场公开化程度低，据、有利于不动产的公象建筑物完全相同的全地价形成修正分析。㈢ 数、利息期等参数进行待拆迁改造的再开发房交易价格的形成机制不
地产的估价，这时公式规模。
2、有效合理配置平赋税。新建筑物所必需的支出现行基准地价的推广、设定。
3、基本原则：合法性、和应获得的利润，应用、完善阶段（1993~
5、估价期日和日期：前中的建筑费还包括拆迁机制缺乏，功能分区不
最有效使用、估价期日、至今）
1、科学界定地价 者为估价对象价值或者费用④现有新旧房地产明显。
3、城市规划资料
中地价的单独评估⑤在不全。替代原则、供求原则、第六章 定义
2、在技术途径上提 价格确定的时点 ㈡特点和问题：
1、预期收益、贡献原则、1、假设开发法：是在估供了两条可供选择的评后者为估价人员对估价建工程⑥可装修或可改现行的基准地价评估方公平原则、变动原则。算开发完成后不动产正估思路①都是以土地定对象进行估价的工作日变用途的旧房。法为一个间接的地价评第七章 竞争原则、协调原则、常交易价格的基础上，级为基础②都是以市场 期 估体系。
2、地价是建立 扣除未来不动产正常的土地交易为实例，级差
1、什么是基准地价，基在土地使用价值评估基 剩余产出。第三章
4、估价期日原则意义：开发成本、利息、利润、收益测算为途径。
3、强
1、市场比较法：将估价准地价有何特点和作础上的分区域分类地
便于弄清估价对象价格税费后，以剩余之数来调了土地价格的产权属 对象与在在估价期日的用？ 价。趋势：
1、利用交易
时点，了解不动产市场确定估价对象不动产价性。
4、为保证其现势性，近期有过交易的累死不答：定义：是指在宗地地价资料间接评估。
2、状况，为不动产的交易格的一种方法。要根据基准地价市场的 动产进行比较，对这些估价的基础上，评估出由分类地价评估向分区 等级管理及相关不动产
2、假设开发法理论依变化而更新数据。
二、类似不动产的成家价格的各级别或各个地区土地价评估发展①利用市的法律法规的颁布实施据：预期原理 现行基准地价评估特点进行适当的修正，以此地的平均价格。特点：场交易价格资料进行直提供时间界限；有利于
3、假设开发法适用条及存在问题㈠条件：
1、作为估价对象在估价时区域性价格、分用途价接评估基准地价，将成估价人员选择合适的估件：①待开发土地的估市场不发育，交易资料 点的客观合理价格的估格、平均价格、有限年为近准低价评估的方
期的价格、具有时效性、法：土地使用价值的评 价方法，对年期修正系价②土地整理、复垦③少，市场公开化程度低，价方法。
数、利息期等参数进行待拆迁改造的再开发房交易价格的形成机制不
2、市场比较法依据：替与土地利用开发程度有价趋向弱化；土地基准
地产的估价，这时公式规模。
2、有效合理配置 关、是政府委托评估的地价评估依据由土地利 设定。代原理
5、估价期日和日期：前中的建筑费还包括拆迁机制缺乏，功能分区不
3、怎样选取可比实例：价格、是一种控制性价用效益资料向土地市场者为估价对象价值或者费用④现有新旧房地产明显。
3、城市规划资料区位相同或相似、用途格。作用：是政府宏观交易资料转化；基准地中地价的单独评估⑤在不全。价格确定的时点 ㈡特点和问题：
1、相同、建筑结构相同、调控土地市场的依据、价的用途分类体系将逐后者为估价人员对估价建工程⑥可装修或可改现行的基准地价评估方 权利性质相同、交易类是国家征收土地使用税渐细化；基准地价的表
对象进行估价的工作日变用途的旧房。法为一个间接的地价评 型吻合、成交日期与估的依据、调节土地利用、达方式多元化。②亩分
第七章 期 估体系。
2、地价是建立 价时点相近、成交价格是进一步评估宗地地价类地价评估向分区地价
1、什么是基准地价，基在土地使用价值评估基 第三章 为正常价格比准价格求的基础。评估方向发展（在最佳
1、市场比较法：将估价准地价有何特点和作础上的分区域分类地 取的方法：简单算数平
2、基准地价系数修正土地利用上的平均价
对象与在在估价期日的用？ 价。趋势：
1、利用交易 均数法、加权算术平均法：是利用基准地价评格）。近期有过交易的累死不答：定义：是指在宗地地价资料间接评估。
2、数法、中位数法、众数估或更新成果，再将估估价的基础上，评估出价对象宗地的区域条件1建筑密度=基地面积/动产进行比较，对这些由分类地价评估向分区法。类似不动产的成家价格的各级别或各个地区土地价评估发展①利用市 选取的可比实例符合的及个别条件与其所在区土地面积容积率=
进行适当的修正，以此地的平均价格。特点：场交易价格资料进行直 要求：1区位相同或类似域的平均条件进行比较建筑密度*层数
作为估价对象在估价时区域性价格、分用途价接评估基准地价，将成 2用途相同3建筑结构的基础上，确定相应的2交易日期修正的方法：
点的客观合理价格的估格、平均价格、有限年为近准低价评估的方 相同4权利性质相同5修正系数，用此修正系
一、采用定基价格指数
期的价格、具有时效性、法：土地使用价值的评 价方法。交易类型吻合6成交日数对基准地价进行修修正可比实例在成交
2、市场比较法依据：替与土地利用开发程度有价趋向弱化；土地基准第一章 期与估价时点相近7成正，从而求取估价对象日期时的价格*估价时
1、不动产定义：不能移关、是政府委托评估的宗地于估价时点价格的点时的价格指数/成交日代原理 地价评估依据由土地利交价格为正常价格期时的价格指数=在估
3、怎样选取可比实例：价格、是一种控制性价用效益资料向土地市场动位置或者移动位置后估价指数的计算：采用方法。
价时点时的价格；
二、区位相同或相似、用途格。作用：是政府宏观交易资料转化；基准地会引起性质、形状改变市场比较法评估不动产第八章
相同、建筑结构相同、调控土地市场的依据、价的用途分类体系将逐而造成经济损失的财的价格需要进行交易情
1、路线价法：是通过对采用环比价格指数进行
权利性质相同、交易类是国家征收土地使用税渐细化；基准地价的表产。况、交易日期、区域因面临特定街道、实用价修正可比实例在成交
型吻合、成交日期与估的依据、调节土地利用、达方式多元化。②亩分
2、不动产形成的前提：素、个别因素的修正。值相等的市街地，设定日期时的价格*成交日
价时点相近、成交价格是进一步评估宗地地价类地价评估向分区地价有用性、稀缺性、有需交易日期修正系数是以标准深度，求取在该深期的下一时期的价格指 求。的基础。度上数宗地的平均单价数*再下一时期的价格为正常价格比准价格求评估方向发展（在最佳成交日期时的价格为基 影响因素：一般因素：准来确定的。价格指数并附设于特定街道上，指数*。。估价时点时 取的方法：简单算数平
2、基准地价系数修正土地利用上的平均价
3、社会因素（人口、不动法：是利用基准地价评即得到该街道的路线的价格指数=在估价时均数法、加权算术平均格）。有定基价格指数和环比产交易惯例、城市化及价格指数。价。点时的价格 数法、中位数法、众数估或更新成果，再将估
价对象宗地的区域条件1建筑密度=基地面积/公共设施条件、教育及。
2、路线价法特点及适用R=（Rl*Pl+Rb*Pb）法。
范围：①路线法的实质/(Pl+Pb)说明R：综合选取的可比实例符合的及个别条件与其所在区土地面积容积率=社会福利状况、生活方第四章 式等状况、心理因素、1、收益法：将待估不动是一种土地的市场比较资本化率；Rl：土地资要求：1区位相同或类似域的平均条件进行比较建筑密度*层数
2用途相同3建筑结构的基础上，确定相应的2交易日期修正的方法：国内政治状况、社会治产未来每年的预期客观法。②运用路线价法的本化率；Rb：建筑物资
相同4权利性质相同5修正系数，用此修正系
一、采用定基价格指数安状况、国际政治状净收益以一定的资本化前提是，有可供使用的本化率；Pl：土地价格；、经济因素（经济发率统一折算到估价时点科学合理的深度指数表Pb：建筑物价格。交易类型吻合6成交日数对基准地价进行修修正可比实例在成交况）
不动产评估 篇2
1 构建不动产评估企业评价体系的原则
1.1 应以建立合理有效的激励机制为基本出发点
针对我国评估企业多而弱的特点,体系内容应在保证客观、公正的前提下,通过汇总各评价指标得分而对评估企业进行排名,并从政策和制度上扶持多个著名的评估企业,以有效的机制激发各评估企业的潜能,使它们实现以挣钱谋生为目标向做好事情、促进事业发展方面转变。同时,通过市场的资源配置和整合,淘汰不合格的不动产评估企业,培育高质量的大型企业。
1.2 可操作性原则
应当以不引起误解的方式来描述各项指标,评价指标内容应当概念清晰,含义明确,表达应简单易懂。各种数据要来源于调查研究,数据结果有利于实际操作。在借鉴国外先进经验的同时,从我国不动产评估业的实际情况出发,并与现有评估企业的组织企业、管理水平、人力、财力和物力相适应,使之更具有可操作性。
1.3 定量评价为主,结合定性分析的原则
定量研究是用数值来表示分析研究的结果,其资料客观可靠,统计分析科学精确;而定性研究侧重于对研究对象质的方面进行分析评价,可从总体上掌握研究对象的基本情况。因此,企业评价体系中定性分析是对定量分析的有效补充,其评价特点更全面、深入,能真实再现评价对象。
1.4 全面性原则
科学评价体系内容不应局限于某一个或几个方面,而应尽可能地包括影响评估行业发展的多方面内容,以更好地体现其科学性。
1.5 循序渐进,逐步完善的原则
当前,我国不动产评估企业科学评价体系的建立尚处于探索阶段。由于社会和评估行业是一个动态的发展过程,因此体系的建立只能在评估实践中不断地研究和探索。考核工作必须坚持客观、公正、准确的原则,从实际出发,并在此基础上修订完善评价体系,力求科学合理,切实可行。
1.6 过程和结果兼顾的原则
一个科学的评价体系应当同时考虑过程和结果2个方面。结果考核是明确且不可缺少的,但是一种结果可以采取多种行为来实现。因此,忽略过程的评价,会不利于评估行业的健康良性发展;同样,如果专注结果而忽略对过程中关键因素的考核,则可能会限制评估行业整体水平的提高。
2 不动产评估企业科学评价体系基本框架
建立科学的不动产评估企业科学评价体系,在评价规则和实际操作中存在以下2个重要问题:一是由于不动产评估行业具有特殊性和复杂性,如何确定科学的评价指标成了体系建立的关键;二是如何结合我国不动产评估行业的实际现状及未来的发展势态,使评价体系更具有科学性和前瞻性也是一个不容忽略的问题。笔者认为,应根据评估行业的特点从以下5个方面着手。
2.1 综合质量评价
不动产评估业作为一种公正性的咨询行业,其工作质量的好坏是其生存和发展的生命线。能否提供公允、高质量和可信赖的评估服务是其立足之本。因此,评估综合质量评价是不动产评估企业科学评价体系中最重要的内容,它基本上涵盖评估企业管理运营的各个方面,涉及注册管理、执业质量、后续教育以及其他方面等。
2.1.1 执业质量评价指标
执业质量是评价体系中的核心部分,它主要包括内部管理质量和评估质量。内部管理质量是指评估企业内部各种控制制度完善程度和管理水平的高低。评估质量包括不动产评估报告质量和评估技术质量2部分。不动产评估技术质量是指在评估过程中,评估方法的合理性、评估依据充分性和评估计算的正确性;而评估报告质量则是指评估全过程综合文件的完整性。执业质量的指标有:内控制度完善程度、管理水平的高低、评估对象调查完善度、评估方法正确性、评估假设使用合理性。
2.1.2 注册管理评价指标
注册管理指标主要包括评估企业设立条件、规模、年检情况、日常评估事务的管理情况,以及评估师注册时是否符合相关条件、单位考核意见及更新培训证明是否齐全、完备等。
2.1.3 后续教育评价指标
后续教育是为了保证评估师不断更新知识以适应评估的需要,评估企业的各层次人员应当参加后续教育培训和考试。可设置指标有:培训制度和计划、培训学时、在职人员继续深造时间等。
2.1.4 其他方面
其他方面主要是指评估企业的信息化水平、社会活动、理论研究、品牌建设等。
2.2 人力资本评价
评估行业是典型的智力资本密集型行业,而作为能够用来创造企业财富的一切智慧与经验的总和——智力资本,它是现代企业提高核心竞争力的关键,也是推动我国评估行业迅速发展的关键因素之一,主要包括创新资本、人力资本、内部资本和外部资本。评估行业的智力资本评价指标可设置如下。
2.2.1 创新资本评价指标
创新资本是指在依托评估业务的基础上,突破传统、低端的评估业务,而进行高附加值新业务产品(如投资咨询、管理咨询、代理服务等)的开发所获得收益的能力。设置的指标有:创新业务品种数、创新规划可行度。
2.2.2 职工素质评价指标
人力资本是企业的核心资源,是企业长久发展的决定因素。它是指依附人体体力和智力所具有的劳动(包括体力劳动和脑力劳动)价值总和,体现在人身体上的知识、能力和品德。可设置如下指标:资深评估师比例、高职称、学历人数比例、职工能力、品德。
2.2.3 内部资本评价指标
内部资本是支撑人力资本创造企业价值的平台。其指标有:企业员工团体协作状况、企业内部的激励制度、业绩评价制度、员工对企业的信心度等。
2.2.4 外部资本评价指标
外部资本是评估企业通过各种渠道与外界联系并从外界获得资源的能力。其设置的指标有:市场占有率、客户保持率、客户取得率以及与外界联系度。
2.3 财务状况评价
作为企业,不动产评估企业的收入状况是决定其能否生存和做大、做强的关键,也是我国不动产评估企业能否走向世界的最重要因素之一。因此,收入状况是科学评价体系的核心内容之一。目前,我国不动产评估企业主要收入来源是传统的不动产评估费收入,而高附加值的业务收入很少。同时,由于各种各样的原因,我国评估企业执业收费制度还缺乏科学性和规范性,这已成为制约建立不动产评估企业科学评价体系的瓶颈之一。因此,建立科学的不动产评估企业体系,要先建立科学的评估执业收费体系,而一个科学的不动产评估行业收费体系的建立,也必将对整个行业的发展产生重大而深远的影响。另外,鉴于国际评估行业业务发展的多样性和高端性特点以及我国评估行业发展的需要,应对评估企业通过创新和自我发展获得收益的能力进行评价。在做好收入评价的同时,还应该特别注意财务支出方面的评价。由于不动产评估业作为一种中介行业有其特殊性,为保证不动产评估业的客观、公正性和防止利用不正当手段争揽业务的情况发生,应在保持企业财务支出的合法、合理性前提下重点考查其财务支出结构比例。针对财务收支评价可以设置如下指标:年收入总额、创新收入比例以及各支出比例结构。
2.4 职业道德评价
职业道德是指评估企业和评估师在从事评估实践中应当遵守的执业行为规范,它是一把衡量诚信评估的“尺子”。我国广大评估企业和评估人员是评估行业规则坐标的构建者,其职业道德水平的高低直接影响评估行业的良性发展。笔者认为,对评估企业职业道德的评价可采用由企业自我评价和社会评价相结合的方法。自我评价内容包括企业职业道德建设和职业道德环境建设2个方面,其重点评价指标有职业态度、职业技能、职业纪律、职业作风、职业道德制度和环境建设等;社会评价则是由行业主管部门、行业协会、客户及社会公众等对评估企业的评判[3]。可设置如下评价指标:社会满意度、专业胜任能力、企业信用、客户满意率等。
2.5 承担风险能力评价
不动产评估中的风险可理解为客观合理地完成评估任务的把握程度,也可以理解为在不动产评估执业中可能会遇到的不确定性因素的多少。不动产评估行业由于受评估方法、评估技术、评估成本、评估假设等多因素制约,决定了不动产评估存在着失败的风险可能。随着我国估价市场不断发展,越来越多的组织、企业和社会公众依赖不动产评估结果进行科学决策和产权交易,这虽然体现了评估业在社会经济生活中的重要性,但同时也加大了评估企业与评估人员的责任风险。在西方发达国家,由于不动产评估造成损失是要承担相应责任的,而这种责任可通过购买保险方式转给保险公司来承担。而在我国,无论是评估企业还是评估人员,其行业风险意识十分淡薄,很少思考如何应对因自己执业不当或无意过错所要承担的责任,这些都严重地阻碍我国评估行业健康发展。因此,对不动产评估企业承担评估风险能力的评价是建立企业科学评价体系一项非常重要的内容。企业是否建立完善的内部风险预测和控制制度、是否购买风险保险以及保险金的标准和使用应是评价指标的重点内容。
3 构建评估企业科学评价体系应当注意的问题
评估企业科学评价体系的建立是一个复杂的系统工程,除了要加强组织领导、做好宣传教育外,还应注意以下问题。
(1)评价指标的确定是建立科学评价体系的关键所在。目前,社会上对此有3种观点,即以某一单个指标、多个指标或多指标加权后的综合指标作为评估企业排名的主要依据。考虑到我国评估行业的特点,笔者赞成以多个指标加权后的综合指标作为排名依据,虽然比较复杂,但却避免了以点代面、以偏概全的缺陷,这样既体现了评估行业的特点又使评价更具有科学性。
(2)建立科学评价体系的宗旨是在遵循市场规律的前提下,建立合理有效的激励机制。通过对评估企业进行客观公正的评价,更完整地体现对评估企业的执业要求,促使其不断完善和发展。同时,促使其注重在评估实践中讲诚信、讲质量,逐步实现评估企业的业务内容由政策导向向市场导向转变,以保证我国不动产评估业走向良性循环,更好地为社会主义市场经济服务。
(3)应科学地制定各个指标的期望值和对应权数。按照统一要求和区别对待相结合的原则,由行业主管部门、评估师协会、专业人员、相关的专家学者共同研究制定一套科学、完整的指标期望值和相关权数,并对相关指标体系进一步量化和细化,以增加其权威性、有效性和科学性,从总体上保证评估企业评价体系的工作质量。
参考文献
[1]杜源泉,杜静.浅谈我国土地评估市场的规范问题[J].科技创新导报,2008(8):191-192.
[2]韩冰.浅析土地评估行业的现状与发展[J].现代经济:现代物业,2008(1):145.
不动产评估 篇3
一位来自于一家律师行（Kramer Levin Naftalis & Frankel）的合伙人吉安·内维洛夫指出，评估几乎在不动产交易的每个环节都扮演了重要角色，从贷款到买卖物业的决策，甚至到最后的破产清算都离不开它的身影。
一家中介公司（Eastern Consolidated）的主管马里昂·琼斯提供了一个案例。在最近的一次评估中，评估师将布鲁克林区的一块10万平方英尺评估对象的可建设面积高估了40%，结果导致整个交易的资本运作包括购买价及银行贷款都错了。当开发商发现了这一错误后，就停止还款，迫使银行收回了抵押物。
美国米勒·西塞罗（Miller Cicero）评估公司的主管约翰·西塞罗也给出了自己的观点。他认为，评估业正在变得越来越商品化，资金提供方简单地将评估视为一件商品并越来越注重评估费用而不是评估者的专业技能。例如，过去资金提供方在决定选择评估公司时会先讨论大量关于项目的信息及评估者的资质及其以往经验，而现在通常是依赖网络询价系统，先询价再挑一家最便宜的评估公司。
评估师应该能够起到多种作用，帮助资金提供方确定贷款规模，或为律师在诉讼中作证，或为买卖双方提供市场基准。评估师需要访问现场，与中介交谈了解当地行情，审查财务报表诸如收入与费用等，从而尽可能合理地鉴别相关信息的合理性、可靠性。可惜由于诸多原因，众多评估师在这一过程中走了过场，没能做到勤勉尽职。
也有一些专业人士对该调查结果产生了质疑。美国评估学会外事主管比尔盖博（Bill Garber）先生认为：市场的交易价格不能成为评估价格是否精准的衡量标准。因为，一项贷款的发放动机是很难确认的，如果是在某种压力下所做出的交易结算，往往是不受市场价格机制影响的。只有一种方法能够确认一项评估是否准确，那就是要单独地分析每一项评估事项，然后看分析因素与结果之间的关系是否能够达成一致。
尽管美国评估业内人士对该项研究结果持不同意见，此项调查的主要研究人员奥拉索夫（Olasov）依然认为，哪怕是评估结果出现一小点的偏差，也会对不动产市场产生巨大的暗示作用。他表示，在接下来的四年中美国将有17000亿美元的房地产债务到期，其中银行所有的债权大概占了一半，相当于8675亿美元。因此，如果美国的实际情况真像该项调查显示的资产评估出现较大偏差的话，那么可以想象银行在房地产方面所贷出的款项会和实际价值相差甚远。尤其是回顾2009年400多个银行的破产案例时，能够发现利益赋税成本（the precipitating cost）会降低评估的价值。导致资产价值下降的评估通常会使银行出现资产减值、坏账，导致银行的资产流失，在极端的情况下甚至会导致银行破产。目前，奥拉索夫（Olasov）正在和联邦银行监管者合作，尝试能否利用此次研究的数据广泛地运用到银行房地产贷款价值确认的事项当中来。
尽管此项研究报告并没有获得官方机构的认定，并且其结论也存在较多争议。但在全球经济一体化的背景下，该项研究报告的内容对我国不动产领域的评估具有一定的警示和借鉴意义。
法学论文动产与不动产 篇4
动产与不动产划分标准探究
论文摘要： 动产与不动产的划分，是民法上最基本的物的分类。
如何划分动产与不动产，各国所采取的立法例不尽相同，主要涉及物理标准、价值标准、程序标准、登记标准等，我国法应当采取物理标准。
关键词：动产;不动产;划分标准;物理标准
在民法上，动产与不动产是最为重要的一种分类。
“在每一种法中，都存在一个‘对物的最基本划分’(summa divisio)，也就是说，整个经济—社会制度都以它为基点。”“这个基本的划分在现代法中表现为不动产与可动产之分。”那么，动产与不动产的划分标准是什么呢?本文试就此问题谈点看法。
一、动产与不动产划分标准的立法例
在罗马法上，动产与不动产又被称为可动物与不动物或者可动产与不动产，其划分是慢慢地发展起来，并且直到罗马法的最后阶段才被采用的。
《法学阶梯》认为：“物实际上可分为可动物和不动物。”可动物(res mobiles)是指可以自由移动而不改变其结构的物品;不动物(res immobiles)是指不能从一地向另一地转移的物品。
可见，在罗马法上，动产与不动产的划分采取的是物理标准，即以物的物理属性是否能够移动为标准划分动产与不动产。
在日耳曼上，动产与不动产的划分除物理标准外，还以标的是否容易灭失为标准。
容易灭失者为动产，不容易灭失者为不动产。
法谚云：“炬火所得烧尽之物，悉为动产。”是以木造家屋，不问其有无定着性，悉为动产。
这是因为，古代日耳曼人原以狩猎牧畜为主要生产方式，辅之以农耕。
当时权利的客体限于武器、家畜、衣服、耕作狩猎的用具以及与日常衣食住等有关的物品。
此时的物仅有动产，而动产之中最重要的是家畜。
及至部落法时代，日尔曼人的生活已进步至农业社会。
此时的物包括土地及动产，而不动产不包括家屋。
到了封建法时代，因封建制度的发达，土地成为财富与权力的渊源，不仅于经济上具有优越力，且于政治上及法律上皆有重大的意义。
其后，至都市法时代，土地始成为完全私有权的客体。
家屋亦逐渐发达，但除石建之大建筑外，尚未视为不动产。
近现代各国立法大都对动产与不动产作出了划分，且划分的方法均是对不动产作出界定，而不动产之外的物为动产。
从各国规定来看，动产与不动产划分的基本标准是物理标准，只是各国采用的程度有所不同。
有的国家采取单纯的物理标准，而有的国家则在物理标准外兼采其他标准，但其它标准也都是辅助物理标准而发挥作用的。
概括起来说，动产与不动产的划分主要有以下五种标准：
一是单纯物理标准。
这是多数国家所采取的标准。
例如，《意大利民法典》第812条规定：“土地、泉水、河流、树木、房屋和其他建筑物，即使是临时附着于土地的建筑物以及在一般情况下那些或是自然或是人为地与土地结为一体的物品是不动产。
固定在河岸或河床之上并且永久使用而建造的磨坊、浴场以及其他漂浮在水面上的建筑物视为不动产。”《日本民法典》第86条规定：“土地及其定着物为不动产。”《埃塞俄比亚民法典》第1130条规定：“土地和建筑物被视为不动产。”《智利民法典》第568条规定：“不能从一地移往他地的物，为不动产。
例如，土地和矿产，以及永久附着其上的物，如建筑物、树木。”
二是物理标准兼价值标准。
这种划分方法以物理标准为主，辅之以价值标准划分动产与不动产，为法国民法所采用。
在法国古代法上，动产与不动产的划分的基本思想是：不动产是贵重的长期存在的和能够产生收益的财产;动产则具有较低的价值且不能长久存在，动产的价值是“脆弱”的。
可见，法国古代法中动产与不动产的划分标准是一种有所改变的物理标准，同时表现和适应了一定的价值观念。
《法国民法典》采用了罗马法的物理标准，同时也保留了以价值概念为标准的动产与不动产的区别。
对此，《法国民法典》第517条规定：“财产，或依其性质，或依其用途，或依其附着客体而为不动产。
”可见，《法国民法典》中所规定的不动产，基本上可以归纳为三类：一是依财产的性质所确定的不动产，如土地与建筑物及其附着物，这是依物理标准所界定的不动产;二是依财产的用途所确定的不动产，如土地所有人为土地之利用与经营，在土地上安置的物件(如与耕作相关联的牲畜、农具等)。
这里的财产用途，其特定含义是指所有权人通过将一物用于另一物，使之对另一物具有特别用途或专门安排，从而在两物之间确立起一种关系;三是依财产所附着客体所确定的不动产，如不动产之用益权、地役权与土地使用权等。
后两类不动产的界定基本上采取的是价值标准，因为这些财产通常被视为价值较大的财产。
三是物理标准结合程序标准。
这种划分方法在物理标准的基础上，又通过一定的程序来划分动产与不动产，为德国民法所采用。
《德国民法典》第94条规定：“(1)附着于土地上的物，特别是建筑物，以及与土地尚未分离的出产物，属于土地的主要组成部分。
种子自播种时起，植物自栽种时起，为土地的主要组成部分。
(2)为完成建筑物而附加的物，属于建筑物的主要组成部分。
”《德国民法典》没有对不动产与动产的概念加以规定。
这是因为，“在立法者看来，这个概念的内容，人人熟知，故法典本身对其未给定义解释。”在动产与不动产的划分中，正确“理解这一对概念的出发点是‘土地’。
此概念并不等同于土地与土壤在自然界中的清晰分类，而应自法技术的角度，依据土地登记簿内容来对其进行理解。
故而，土地是指在被当作‘土地’而登记于土地登记簿中的地表的一部分。”在德国民法上，不动产的通行解释是“地产”，即可以纳入不动产登记的土地。
也就是说，德国民法中的地产，不能包括不可以纳入登记的地面，如沙漠。
地产是在不动产登记簿中登记的地表部分，而不是自然意义的土地。
同时，在德国民法上，建筑物是地产的重要组成部分，“地产的组成部分和地产具有同样的法律命运”。
可见，德国民法在采用物理标准划分动产与不动产后，又通过登记程序进一步加以限制，从而形成了民法上的不动产的概念。
四是物理标准兼法定标准。
这种划分方法是以物理标准为主，兼由法律规定哪些其他财产属于不动产，为越南民法所采用。
根据《越南民法典》第181条的.规定，不动产是不能移动或改变的财产，如包括土地、建筑物以及土地上附着物。
此外，不动产还包括法律规定的其他财产。
五是物理标准兼登记标准与法定标准。
这种划分方法是以物理标准为主，兼以登记及法律规定界定不动产与动产，为俄罗斯民法所采用。
根据《俄罗斯联邦民法典》第130条的规定，不动产包括土地及附着物，这是以物理标准界定的不动产。
此外，不动产还包括两种：一是登记机关登记的航空器、航天器、船舶，这是以登记标准界定的不动产;二是法律规定的可以成为不动产的其他财产。
如《俄罗斯联邦民法典》第132条中规定：“作为财产综合体的企业在整体上是不动产。”这是由法律所规定的不动产。
可见，《俄罗斯联邦民法典》在采取物理标准的基础上，又采取了登记标准和法定标准。
有学者认为，《俄罗斯联邦民法典》采取了登记标准，[12]这是不准确的。
二、我国学者关于动产与不动产划分标准的理论争议
在我国，关于动产与不动产的划分标准，学者间存在着不同的看法，主要有四种观点：
第一种观点认为，动产与不动产的划分标准应采取物理标准，这是我国大陆和台湾地区绝大多数学者的看法，我国大陆和台湾地区的立法也采取了这种标准。
例如，我国最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第186条规定：“土地、附着于土地的建筑物及其定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。”《担保法》第92条规定：“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。”我国台湾地区民法第66条规定：“称不动产者，谓土地及其定着物。
不动产之出产物，尚未分离者，为该不动产之部分。”目前，大陆学者主持拟定的最具有代表性的两部民法典草案建议稿也采取了物理标准。
王利明教授主持的《中国民法典学者建议稿》第129条规定：“不动产是指依其自然性质不能移动，或者一经移动便使其用途受到损害的物，包括土地、土地定着物、与不动产尚未分离的出产物等。”
梁慧星教授主持的《中国民法典学者建议稿》第97条规定：“不动产，是指依自然性质或者法律规定不可移动的物，包括土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或人力添附于土地并且不能分离的其他物。”
第二种观点认为，动产与不动产的划分应采取登记标准，即须经登记的财产是不动产，不须登记的财产为动产。
概括起来，这种观点的主要理由有两个方面：一方面，物理标准具有无法克服的缺陷：其一，物的不动性完全是从实物形态出发的，无法表现物的其他性质;其二，物的不动性不等同于物的重要性，难以表现物在现代社会中的地位与作用;其三，在科学技术不断进步的时代，连不动产本身也在发生变化，如整幢房屋被迁移。
若按物理标准，房屋应划归为动产。
另一方面，与物理标准相比，登记标准具有全部覆盖所需指代的重要财产的功能。
其一，不动产是重要财产的指代，就必须覆盖一个社会的全部重要财产，登记标准实现了这一点，凡登记的为不动产，即为重要财产，使登记财产、不动产、重要财产三者成为外延完全相同的概念，不产生任何歧义。
其二，登记标准是一个客观的、简明的、能为不同时期和不同社会所共同采用的标准，不需要其他的辅助标准，不需要复杂的理论解释，不需要设置各种例外，它将使物权法少去累赘和混乱。
其三，登记具有证明财产的重要性与管理重要财产合二为一的优势，而以往的分类标准仅仅用于划出重要财产，登记只成为管理财产的方式。
第三种观点认为，动产与不动产应根据物能否移动并且是否因移动而影响其价值，以及物权变动法律要件的不同为标准而进行划分。
这种观点主张，动产是能够移动并且不致于影响其价值的物，而不动产是指性质上不能移动或虽可移动但会影响其价值的物。
第四种观点认为，动产与不动产的划分应当以物理性标准为主，辅之以登记性标准。
这种观点的主要理由在于，物理标准具有天然优越而不可替代的地位，应当继续坚持。
但物理标准具有一定的局限性，对车、船、航空器乃至无体物，该标准难以发挥其划分的功能。
因此，应当辅之以登记标准。
按照这种观点，动产与不动产首先应按照物理标准进行划分，然后再根据财产是否登记的情况界定不动产，即凡是登记的特定物都属于不动产之列。
在上述观点中，第一种观点采取的是单纯的物理标准，第二种观点采取的是完全的登记标准而抛弃了物理标准，第三、四种观点则采取了混合标准。
第三种观点采取了物理标准与物权变动要件标准，但从其对动产与不动产的概念界定来看，其实采取的仍是物理标准，而没有采用物权变动要件标准。
办理不动产流程 篇5
由于新旧不动产权证办理需要准备的资料相同，所以不再重复罗列。具体参考【小编实探】不磨性子办不好房产证
ps：材料中提供复印件的资料均是核对原件，收取复印件。（所以请带好原件和复印件！）
二、领表、填表
下面以办理了贷款的住房为例，领取及需填写的表格一共5张： 《不动产权籍调查委托书》、《不动产登记申请表》、《个人/单位出售/购买房屋/计税信息传递表》以及2张《武汉市房屋交易申请书》
（以下表格为填写范例，点击可放大查看）
不动产权籍调查委托书
以下为《不动产登记申请表》，有贷款的情况下须填写2份，一份用作抵押（银行方填写）、一份用作正常办证手续。
武汉市房屋交易申请书
计税信息传递表
如果委托除夫妻、同户口本关系以外的人代为办理，则需要到公证处公证，还需多填写一张《申请不动产登记代领证委托书》
申请不动产登记代领委托书
此次填写的表格比老证办理多出4—5张，需填写的内容复杂。所以说，准备材料是否充分，直接决定了填些速度。
小编在此重点提醒，准备材料很重要！！
三、复印、叫号
把准备好的材料拿到复印处复印。政务服务中心有免费的复印处，排队的人比较多。亲们也可以提前复印好，节省办证时间。
叫号与复印可以同时进行。
四、窗口受理、缴费
接下来是等待叫号和窗口受理。工作人员会核对准备材料是否齐全，询问基本家庭情况。所以再次提醒，材料要准备充足，避免花费时间又无功而返。
窗口受理时需要现场缴费。
缴费种类：房屋交易手续费、交易印花税、契税、维修基金 缴费标准与老证的办理发生变化，戳下图可放大看）
接着领取收件单，等待审核。
五、审核
政务服务中心审核方式两种，一是落宗，二是在网上查询，核实业主提供的信息。
到这个流程，需等待7—30天，才能拿到不动产权证！
六、扯证啦！
新不动产权证长这样 温馨提示
身份证明的材料包括：境内自人的居民身份证、未成年人的户口本和居民身份证；现役军人的军官证、士兵证等；香港、澳门特别行政区自然人的居民身份证、行政区护照、来往内地通行证、港澳同胞回乡证；台湾地区自然人的来往大陆通行证或台胞证；域外华侨的中华人民共和国护照；外籍人士的所在国护照或中国政府主管机关签发的居留证件。
不动产租赁协议 篇6
本协议由以下双方于 年 月 日在 签署：
出 租 方：
法定代表人： 职 务： 地 址： 邮政编码： 电 话： 传 真：
承 租 方：
法定代表人： 职 务： 地 址： 邮政编码： 电 话： 传 真：
鉴于
甲方已向乙方充分披露了租赁标的物存在或可能存在的瑕疵与风险,并在确定租金价款时,充分考虑上述因素,乙方确认其已于本协议签订前对该租赁标的物进行自认为必要的调查,自主决定签署本协议,并自愿承担因该等瑕疵与风险所造成的一切后果,乙方承诺不因该等瑕疵与风险追究甲方的任何责任.为进一步明确双方权利义务关系，根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律规定，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，经友好协商，就乙方租赁甲方的不动产事宜达成如下协议，供双方共同遵守。
第一条 租赁标的物 1.1 不动产为房屋
1.1.1不动产地址：，建筑面积：平方米，间数：，房屋结构：（以下与附属设施设备统称“该不动产”）。
1.1.2 附属设施设备：（可另附表）。1.1.3 不动产用途：。1.2 不动产为土地
1.2.1 不动产地址：，土地面积：平方米，用途：。
1.2.2 不动产地上建筑物：。
（注：租赁物若不单独出售，就需要对承租人的权利进行限制，要在本条予以明确。）
第二条 租赁期限
2.1 租赁期限自 年 月 日起至 年 月 日止。
2.2 租期届满三个月前，乙方如需续租的，应向甲方提出书面申请，同等条件下享有优先承租权。
如果甲方未收到乙方的书面续租申请，或双方未能在租期届满前二个月内就续租条件达成一致并签署续租协议，则甲方有权在租期届满后将该不动产出租给任何第三方。
第三条 租金及支付期限、方式
3.1 该不动产的租金标准为人民币 万元/年，租金总额为 万元。上述租金包含/不包含物业管理费、能源费等其他费用。
3.2 租金采取预付方式，每（月/季/半年/年）向甲方支付一次，首期租金 万元于本协议签订后 日内支付，以后每期租金于下一付款周期开始前 日内支付。
3.3 乙方应以电汇、转帐支票或甲方认可的其他方式支付租金。
第四条 履约保证金
4.1 本协议签署之日，乙方应向甲方缴付相当于 个月租金金额的履约保证金，计人民币 万元。
租赁期满乙方不续租，并已付清本协议项下全部应付款项及按本协议要求交还不动产的，甲方将履约保证金或其扣除欠费和清偿违约金、赔偿金的余额退还乙方（不计利息）。
4.2 如乙方违反本协议约定，拖欠租金或本协议项下其他款项，或欠付本协议项下应由其承担的各项费用，或造成甲方其他经济损失的，甲方有权扣收相应金额的履约保证金，并要求乙方在 日内予以补足。如乙方履约保证金不足以支付应付甲方款项或弥补甲方损失，在本协议项下其他权利不受影响的前提下，甲方仍有权要求乙方赔偿。
4.3本协议因乙方原因提前终止、解除的，甲方有权全额没收履约保证金，如届时租赁保证金不足约定金额的，乙方还应向甲方支付差额部分。
第五条 相关费用
5.1 乙方使用该不动产需要自行承担因使用而发生的各项能源及公用事业费用，包括但不限于：（如水、电、气、暖、车位及物业管理等费用）。
5.2 乙方收到与前款所列项目有关的付费单据后，应按期向有关单位缴纳。甲方有权要求乙方向甲方出示缴费凭据。
第六条 租赁标的物交付
本协议签订且甲方收到履约保证金及乙方首期租金后 日内，甲方将出租的不动产及其附属设施设备交付乙方，乙方应在逐一清点、核查后签收确认。
第七条 不动产修缮
7.1 租赁期内，乙方自行负责不动产的修缮，修缮费用由乙方承担。7.2 因乙方疏于修缮致不动产受损的，乙方应承担赔偿责任；甲方为防止损失扩大自行修复的，所发生费用由乙方承担。
第八条 转租
非经甲方书面同意，乙方不得将承租的不动产全部或部分转租，亦不得以其他任何方式与第三人共同使用该不动产。
第九条 甲方义务 9.1 按期交付该不动产。
9.2 除本协议另有约定外，租赁期内，甲方不得无故收回不动产。9.3 甲方欲转让该不动产的，应事先告知乙方，乙方在同等条件下享有优先购买权。
第十条 乙方义务
10.1 按期支付租金、履约保证金和其他费用。
10.2 按本协议约定用途依法使用该不动产，不得进行或批准、容许他人用作任何非法、不道德的活动及可能对出租人造成损害或妨碍的活动。若因乙方违反法律、法规和政府主管部门规定，给甲方及任何第三方造成经济损失的，乙方应承担赔偿责任。
10.3 妥善保管、维修不动产，并为该不动产购买以甲方为受益人、期限不短于承租期间、金额不低于 万元的财产保险。（此款为选择性条款）
10.4 未经甲方事先书面允许，乙方对不动产的装修、装饰、改善或增设方案不得付诸实施。
10.5 未经甲方书面同意并履行批准手续，不得在该不动产外展示、设臵任何文字、标识或广告。
10.6 该不动产交付乙方后，乙方按照当地有关部门的规定，承担该不动产的防火安全、综合治理及安全保卫等责任，不得存放易燃易爆危险品。在该不动产范围内，若因乙方原因造成乙方及/或第三方人身伤害及/或财产损失的，应由乙方承担全部责任。
10.7 乙方对其在租赁期间内的一切经营行为、经济往来自行承担责任。租赁期间届满，若乙方的经营活动有尚未了结的纠纷的，应由乙方自行处理解决。若乙方未能妥善解决该纠纷，则甲方有权扣留乙方的履约保证金作为可能赔偿第三方之用。若保证金不足以赔偿，租赁期间届满后甲方仍享有对欠款及所受损失的追索权。
10.8 鉴于甲方已事先声明本协议项下租赁物不单独转让，乙方保证其优先权的行使以乙方整体转让的标的为依据，乙方承诺放弃对本协议项下租赁物单独行使优先购买权。（注：选择性条款，在甲方不愿意将租赁标的物单独转让，或是打包处臵有关资产的情况下适用）
第十一条 违约责任
11.1 本协议生效后，甲、乙双方应本着诚实信用的原则，严格履行本协议约定的各项义务。任何一方当事人不履行本协议约定义务的，或者履行本协议约定义务不符合约定的，视为违约，除本协议另有约定外，应向对方赔偿因此受到的损失；包括但不限于实际损失、预期损失和要求对方赔偿损失而支付的律师费、交通费和差旅费等。
11.2 甲方逾期交付该不动产的，租赁期限相应顺延；逾期交付超过30日的，乙方有权解除本协议。
11.3 甲方无正当理由提前收回该不动产的，应赔偿乙方自甲方收回该不动产之日起至租赁期限届满之日乙方未使用该不动产期间的租金的 %的违约金。
11.4 乙方逾期支付租金、逾期补足履约保证金的，每逾期一日，按逾期金额的万分之 向甲方支付违约金，逾期超过30日，甲方有权解除合同，并全额扣收履约保证金。
11.5 乙方逾期支付其他费用，致甲方按有关部门规定不得不承担该费用及其滞纳金、罚金的，乙方除向甲方偿付上述款项外，并按应偿付金额的 %向甲方支付违约金。
11.6 乙方擅自解除本协议的，甲方已收取的履约保证金及租金不予退还；履约保证金不足以弥补甲方实际损失的，乙方须另行向甲方赔偿。
11.7 乙方延期支付本协议项下约定的其它任何应付款项（包括除租金、履约保证金以外的其他费用、违约金、损失赔偿款等）超过30日的，甲方均有权解除本协议，并全额扣收乙方履约保证金。
11.8 乙方未经甲方书面同意对该不动产自行装修或改造，或擅自转租，或未按约定用途使用该不动产，或在该不动产内进行、及/或容许他人进行非法、不道德活动，或延迟履行维修义务、致不动产受损的，甲方有权解除合同，所收履约保证金及租金不予退还，并可要求乙方承担赔偿责任。
11.9 因乙方照管不当，致使不动产毁损或造成人身、其他财产损失的，乙方应承担相应的赔偿责任。
11.10 如乙方未按本协议的约定将该不动产返还甲方，则每延期一日，乙方应以双倍租金按日向甲方支付。
第十二条 不动产的返还
12.1 本协议租期届满终止或提前解除后，乙方应在15日内将该不动产恢复原状（甲方同意保留的除外）返还甲方，并保证移交该不动产时双方所确认的附属设施设备保持完好可使用状态（正常的磨损、耗损、折旧等除外）。若乙方未能按时完成恢复工作，甲方有权将该不动产恢复原状所需的费用从履约保证金中扣除，且相关遗留任何装修、装饰、家具设备或其他财产均视同乙方放弃所有权，甲方有权处臵。
12.2 本协议终止时，在乙方不拖欠甲方租金及/或其他应付款项的前提下，乙方有权拆除及取回乙方对该不动产进行装饰、装修而增设的设备、设施，但不得损害或拆除该不动产本身的结构、装修和在移交该不动产时移交双方所确认的有关附属设施、设备。
12.3 若对前款所列设施、设备的拆除将损害该不动产的完好状况或降低其使用性能，则乙方放弃该等设备、设施的所有权，将该不动产按其承租期间的使用状态返还甲方。
12.4 本协议终止时，经甲方同意保留乙方于承租期间所作装饰、装修的，对于所发生的装修费用，乙方同意不向甲方要求补偿。
第十三条 争议的解决
13.1 双方就本协议的解释和履行发生的任何争议，应通过友好协商方式解决。未能通过友好协商解决的争议，甲乙双方选择如下第 种争议解决方式：
13.1.1将争议提交 仲裁委员会按其仲裁规则进行仲裁，仲裁裁决是终局的，对双方具有约束力。
13.1.2 向不动产所在地的人民法院提起诉讼。
（以上为选择性条款）13.2 本协议的有效性、解释、执行及争议解决应适用中华人民共和国（香港、澳门、台湾除外）现行法律、行政法规之规定。
第十四条 不可抗力
14.1 本协议所指不可抗力系指：地震、风暴、水灾或其他自然灾害、瘟疫、战争、**、敌对行动、公共骚乱、公共敌人的行为、政府或公共机关禁止、国家法律法规变更、政策调整、监管部门的相关规定或指令调整等任何一方无法预见、无法控制和无法避免的情况。
14.2 若不可抗力事件导致任何一方不能履行其任何的契约性义务，该等义务应在不可抗力事件存在时暂停，而义务的履行期应自动按暂停期顺延。
14.3 遭遇不可抗力的一方应在发生不可抗力事件后的 日内书面通知对方，并向对方提供发生不可抗力和其持续期的适当证明，并应尽其最大努力终止不可抗力事件或减少其影响。
14.4 不可抗力事件结束后，各方应立即磋商以寻求一个公平的解决方法，并应尽所有合理努力以减轻不可抗力的影响。
第十五条 协议的变更、终止
15.1 本协议生效后，未经双方协商一致，达成书面协议，任何一方不得擅自变更本协议。如需变更本协议条款或就未尽事项签署补充协议，应经双方共同协商达成一致，并签署书面文件。
15.2 在下列条件发生时，任何一方均有权书面通知另一方终止本协议：
15.2.1 发生不可抗力事由，一方在超过 天期限后仍无法履行其主要义务时；或
15.2.2 双方经协商一致同意终止本协议。
15.2.3 法律、行政法规及本协议约定的其他情形。
15.3 发生上述情形之一的，任何一方有权向另一方发出书面终止通知，本协议自书面终止通知到达对方时终止。
15.4 凡在本协议终止前由于一方违约致使另一方遭受的损失，另一方仍有权提出索赔，不受本协议终止的影响。
第十六条 通知和通讯 16.1 甲方的联络方法 地 址： 邮 编： 电 话： 传 真： 联 系 人：
16.2 乙方的联络方法 地 址： 邮 编： 电 话： 传 真： 联 系 人：
16.3 任何一方就本协议相关事宜以挂号信、传真、特快专递方式发送通知的，通知在下列日期视为送达：
16.3.1 由挂号信邮递，发出通知一方持有的挂号信回执所示日； 16.3.2 由传真传送，收到回复码或成功发送确认条后的下一个工作日； 16.3.3 由特快专递发送，以收件人签收日为送达日，非因不可抗力事由收件人未签收的，以寄出日后第四个工作日为送达日。
16.3.4 双方另行约定的其他发送方式及送达时间：。16.4 任何一方的联络方法发生变更的，应在变更之日起 个工作日内书面通知其他方。在被通知方收到有关通知之前，被通知方根据变更前的联络方法所做出的联络和通讯应视为有效。
第十七条 附则
17.1 本协议签署前形成的任何文件如与本协议相冲突，以本协议为准。17.2 附件为本协议不可分割的组成部分，与本协议具有同等效力。17.3 本协议各方均确认其充分知晓并理解本协议中全部条款的实质含义及其相应的法律后果，并基于此种理解，签署本协议。
17.4 本协议自甲、乙双方法定代表人或负责人或授权代表签字并盖章之日起生效。
17.5 本协议采用中文（及英文）订立，一式 份，具同等法律效力（同时签订中、英文本的，两种文本如有不一致，以中文本为准）。甲方持 份，乙方持 份。
第十八条 双方另行约定的条款。
出 租 方（盖章）： 法定代表人或 授权代表（签名）：
承 租 方（盖章）： 法定代表人或 授权代表（签名）：
不动产评估 篇7
1 不动产登记中存在的问题
从我国不动产登记管理的实际情况分析, 我国现行的不动产登记立法中, 还存在着一些问题和缺陷, 在很大程度上影响了不动产登记管理的有效性和准确性, 这些问题主要体现在以下几个方面。
1.1 缺乏统一的登记机关
在我国现行的不动产登记相关的法律法规中, 一共有六个部门可以进行不动产登记, 例如房屋产权登记在房地产管理机关、土地产权登记在土地管理部门、草原登记在农牧业部门等, 导致不动产的登记管理相对混乱。不仅如此, 登记机关与行政管理部门相互结合存在着很大的弊端, 例如由于登记机关比较分散, 不仅不利于相互沟通和协调, 而且也给当事人对不动产产权的查阅带来了很大的不便, 如果两个或者以上的登记机关出现权利相互交叉和重合的情况, 则不仅会增加当事人的负担, 损害其正常利益, 也会扰乱正常的法律秩序。
1.2 缺乏统一的登记程序
在我国, 现行的关于不动产登记的法律法规有《城市房地产管理法》《土地管理法》《土地登记规则》等。在这些法规中, 对于不动产登记程序的规定并不一致, 导致各个登记机关各行其是, 当事人难以有效适应, 同时也在很大程度上影响了不动产登记的权威性和有效性。
1.3 缺乏健全的责任机制
当前许多不动产登记机关在登记不动产时, 经常会出现错登或者漏登、登记资料遗失等问题, 但是由于责任机制的欠缺, 尽管当事人蒙受了巨大的损失, 登记机关却只是承担了极其有限的责任。
2 加强不动产登记管理的有效措施
针对上述问题, 相关部门应该充分重视起来, 加强立法, 对不动产登记制度进行改革, 强化不动产登记管理, 确保不动产登记的合理、有序。
2.1 健全法律法规
我国应该结合国情, 建立相应的不动产法律, 与不动产物法相适应。针对道路、森林、土地、房屋等不动产权规定, 制订合理、可靠的不动产登记管理机制, 按照不同的登记法规进行登记, 对不动产物权登记制度进行调整和统一。
2.2 应用生效主义
所谓“生效主义”, 就是指将不动产登记作为合同成立的生效要件, 只有在登记完成后, 合同才会生效。近几年来, 在经济发展的带动下, 我国的城市化进程不断加快, 城市人口迅速增加, 带动了房地产市场的迅猛发展。在这样的背景下, 如果采用登记对抗主义, 势必会造成房地产市场秩序的混乱, 影响市场的正常运行, 而如果登记只是作为对抗第三人的要件, 则房地产开发商与当事人达成合意后, 房地产合同就会生效。但是此时, 开放商还可以以同样的内容与第三人签订相应的合同, 合同同样会成立, 这就影响了当事人的合法权益, 也无法有效保证交易的顺利进行。对此, 应该将房地产登记作为合同成立的生效要件。在这样的前提下, 当事人就要对不动产物权的转移进行登记, 然后合同才能成立, 从而在最大程度上保护当事人的合法权益。
2.3 引入形式审查制
针对我国当前公权力缺乏有效制约的基本国情, 现行的实质审查制很容易导致国家公权力对公民私权利的侵扰和过度干预问题, 影响当事人的合法权益。对此, 应该以形式审查制取代实质审查制来解决上述问题。不过需要注意的是, 在不动产登记中采用形式审查制会导致登记缺乏公信力, 物权变动的法律关系不够明朗, 不仅会导致物权归属不明晰, 还可能影响不动产交易安全。对此, 在实际管理中, 可以利用不动产权属证书作为证明权利人名下不动产物的凭证, 确保不动产登记的有效性、可靠性和安全性。
2.4 建立预告登记制度
所谓“预告登记”, 就是指当事人在签订房屋等不动产物权协议时, 为保障将来实现物权, 向登记机关申请的不动产登记。与一般不动产登记相比, 预告登记是为了保全将来发生的不动产物权而进行的一种登记。登记完成后, 并不会导致不动产物权的设立或者变动, 只是使得登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利。预告登记的应用能够有效保证不动产交易的安全, 同时维护房地产市场交易的秩序。在我国, 要想构建预告登记制度, 需要明确几个方面的问题: (1) 申请人资格, 应该由债权人和债务人共同申请, 或者依据相关合同单独进行申请; (2) 预告登记的效力, 明确预告登记的效力, 不仅能够对抗不动产的所有权人及其他物权人, 还可以对抗任意第三人。
2.5 全面重视不动产登记管理
不动产登记人员应该顺应时代发展潮流, 积极提升自身业务素质, 切实做好不动产登记工作, 避免出现人为失误。对于登记部门而言, 应该加大宣传力度, 通过各种各样的方式和手段, 宣传不动产登记的重要性和必要性, 使人们认识到不动产登记对维护自身合法权益的重要作用, 提高维权意识。
3 结束语
总而言之, 从我国当前的发展情况来看, 在不动产登记中, 尚存在许多的问题和缺陷, 在很大程度上影响了不动产的监管, 影响了社会经济的稳定发展。对此, 相关部门应该充分重视起来, 切实做好立法工作, 改革不动产登记制度, 加强不动产登记管理, 解决不动产登记中存在的问题, 确保我国对不动产登记方面的全面管理, 做到有法可依、有章可循。
参考文献
[1]谢亦苒.浅议改革不动产登记制度以及加强不动产登记管理[J].黑河学刊, 2011 (2) :101.
[2]王双庆.我国不动产登记制度的缺陷及完善研究[D].天津:天津商业大学, 2008.
不动产律师走俏 篇8
继“2010年度上海十佳不动产律师事务所评选活动”（含十佳房地产专业青年律师评选）成功举办，并受到广泛好评后，由新民周刊主办，新浪乐居、上海商报协办的“2011年度上海十佳不动产律师事务所评选活动”（含十佳房地产专业青年律师评选）于2012年9月24日正式启动。
这次的评选将告诉市民，上海有哪些在不动产方面比较专业的综合律师事务所或专业律师事务所。
法律早介入
律师和医生一样，可以分为“全科律师”如街道、社区的司法服务所，这些律师可以做较为简单的介绍，但是当比较复杂的问题发生时，“全科律师”就解决不了了。需要请专业律师，到“三甲”律师事务所寻求帮助，这些律师事务所有团队合作，有相应专业的“专科律师”。有些律师事务所虽然比较小，但是有其专攻的专业领域。
星瀚律师事务所的张煊律师认为，在房地产交易中，不论是买房者还是卖房者都必须有自己的主见，不能一味单纯地听取中介的意见，以获利为目的的中介，在房地产交易中可能会因此使客户面临许多的法律纠纷。
在房地产交易前，市民应该对项目有充分的了解，可以事先向亲朋好友咨询意见，对于一些复杂的交易最好能够事先请教律师。张煊律师建议，购房者要对自己所交易的标的有良好的调查，以防今后出现不必要的纠纷。“在房地产交易中必须要谨慎地签署所有文件，可能当时看似不起眼的一些文件，在今后出现纠纷时，可能会造成严重的法律后果。”
律师还提醒，在签署合同时，任何想到的条款都必须写入房地产交易合同中，面对现在形势政策的不断变化，将未来可能发生的纠纷在条款中明确列明，在未来发生纠纷时能够有条款可依，为快速、有效地解决纠纷会提供很好的支持。“在房地产交易过程中应尽量掌握主动权，比如说作为卖方什么时候交房，什么时候过户，作为买房者，什么时候交钱都最好能够掌握在自己的手里。最后，在房地产交易中要时时刻刻注意保留证据，今后在发生纠纷时能够更好地处理，维护自己的权益。”
面对当前复杂的形势，上海君悦律师事务所的张斌律师坦言，在国内很多房地产交易基本都是找中介，认为找了中介之后就不需要找律师了，因此在房地产交易中很少找律师。公民法律意识相对比较淡薄，不愿意花钱请律师，觉得没什么作用，买卖房子就好像比买菜还要简单，只有当发生纠纷时才想到找律师解决。他说，律师在此时充当的角色就好比裁缝，客人的衣服做好了，才说不合身，后期进行修补效果就比较差。这样的情况下，张斌律师建议市民在重大经济合同或投资项目发生时，应当请律师做整体规划。
北京市大成律师事务所的李晨律师表示，在房屋买卖合同签订后就确定了一个法律关系，在法律问题签订、履行中出现争议时，当然第一步应该通过法律来解决。并且不主张通过政府部门来解决，因为政府部门不是买卖合同的当事人，政府部门既不是出售者甲方，也不是购买者乙方，而是一个第三方。但是作为第三方的政府部门的主要职能是行政，真正能够解决相关法律纠纷的是法院。到了法院，对簿公堂，需要请律师，相对专业的不动产律师能够更好地保护合法人的权益。
服务专科化
作为“2010年度上海十佳不动产律师事务所评选活动”（含十佳房地产专业青年律师评选）的十佳律师事务所之一，并且获得“综合实力奖”的上海中建中汇律师事务所代表朱黎庭律师表示，不动产律师事务所主要服务对象是开发商、承包商。多年来，上海房地产市场中，活跃着一大批专业不动产律师的身影。
朱黎庭律师举例说，文新大厦在90年代曾是“烂尾楼”，十几年前，事务所受新民晚报委托代理处理大楼的收购和后续开发工作。在专业律师的参与下，所有的历史问题如与承包商的工程合同的遗留问题、银行的抵押、小业主预售合同等等疑难问题全部得到解决，最后顺利竣工投入使用。类似的并购、开发、转让的成功案例都离不开专业律师的服务，所以专业的不动产律师事务所对整个房地产市场做出了很大的贡献。
创立于1995年，总部设在上海的中建中汇律师事务所在2010年合并之后，现在已经发展到有30多名合伙人，百余名执业律师的规模，成为一家有着丰富经验和鲜明特色，并且在业内享有较高声誉的律师事务所。
朱黎庭律师坦言，律师的职业道德是维护当事人的合法权益，但是作为有社会责任的律师事务所和律师，在确保当事人的合法权益的同时，在处理一些重大事件的过程中也应承担社会责任。比如，中建中匯律师事务所代理开发商处理莲花河畔倒楼案时，如果纯粹从法律关系上看，处理开发商与已购房业主的预售合同纠纷，双方如果协商不成完全可以通过司法途径解决。但是中建中汇律师事务所从社会公共危机处理、化解社会矛盾的角度出发，为购房人提供了多种可选择的方案，满足了购房人合理需求下的各种要求，最后通过协商的方式使这一事件得到圆满解决。
在目前的形势下，老百姓日常的买卖房屋时发生的纠纷包括租赁纠纷、遗产房纠纷、不动产分割纠纷的法律需求越来越大。不论市场调控的好坏，所有的买方和卖方由于利益不同，都会考虑怎么利用法律空间保护自己的最大的利益。比如市场好的时候，会出现定金合同、中介合同或者预售合同已经签了，但是卖方想加价不想出售房产引发各种纠纷。相对的，市场不好的时候，签了合同的购房人会有不想购买房产想毁约的情况，这也会产生形形色色的法律纠纷。
任何与房地产交易有关的环节都会遇到各种各样的法律问题，所以不管是从小业主的买房纠纷来看，还是从市场整体来看，都需要专业的不动产律师事务所和律师提供相应的法律服务。在需求广泛的前提下，律师事务所越来越多地在关注这个行业。中建中汇律师事务所提供的专业的不动产法律服务也越来越细致和专业，比如在政府频繁出台“组合拳”的形势下，中建中汇律师事务所更多地为客户考虑与其所有相关方面的法律关系，为客户量身设计方案，提供更加完备的专业不动产法律服务，并且发掘了在多样化综合开发驱使下辐射形成的各种附属产业链。作为一家大型综合型的律师事务所，中建中汇律师事务所将房地产开发的所有过程覆盖在内，在每一个阶段都有不同的团队能为客户提供最专业的服务。
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