不动产交易服务（共3篇）
不动产交易服务 篇1
随着“营改增”的推进,不动产交易服务的营业税改征增值税已经成为当前的一个热点问题。在财政部财科所2013年的《中国税收政策报告》(以下简称《报告》)中建议对新建不动产按照标准税率征税,对于居住用不动产的再次销售和租赁实行免税,对于商业用不动产的再次销售和租赁正常征收增值税。本文主要就不动产交易服务“营改增”提出一些政策建议。
一、商业用不动产“营改增”的政策建议
1. 建筑业“营改增”后执行新的政策规定,即自用的商用不动产的新建、改建、扩建、修缮所耗用的货物和应税劳务的进项税额可以抵扣。这样,执行新政策后建筑业企业可减轻税负。但是,由于目前我国的消费型增值税转型不彻底,而建筑业属于营业税的征税范围,因此增值税一般纳税人用于不动产在建工程的购进货物和应税劳务的进项税额不能够从其销项税额中抵扣。
因此笔者建议,建筑业“营改增”后将用于新建商用不动产在建工程的购进货物和劳务纳入抵扣范围。这样,上游建筑企业缴纳增值税后,不动产的业主可以将上游建筑企业缴纳的增值税计入进项税额,从而可以实现增值税的抵扣,使得不含税建造成本降低。由于原先的建造成本中包含了5%的营业税和建筑材料中的增值税,而“营改增”后原先的营业税不再征收,新的增值税通过抵扣转嫁到了消费者身上,因此不动产业主的不含税建造成本会下降,从而降低了新建不动产的税负。又由于不动产的进项税额较大,可能会造成部分企业新建固定资产后形成留抵税额不能退税而占用企业资金的情况,因而将不动产在建工程的购进货物和劳务也纳入抵扣范围,从而刺激企业对不动产的投资。
2. 商业用不动产的销售免税。目前商业用不动产的销售分为两种情况:一种情部况是对于外购的不动产,按照售出价减去购买价的差额乘以5%计算营业税。另一种情况是对于自建的不动产的销售纳税又分为两个部分:1按照自建房屋的组成计税价格乘以3%缴纳建筑业的营业税;2按照销售不动产的售价乘以5%缴纳销售不动产的营业税。目前实务中,很多商用不动产的销售是通过将不动产投资入股到新的公司,然后以转让股权的形式转让不动产,享受转让不动产营业税的免税政策。
《报告》建议在建筑业征收增值税的前提下,新建商用不动产的销售可以纳入增值税的抵扣链条,同时按照标准税率征税,实现增值税的全面扩围。这样本单位建设和委托外部单位建设的自建不动产均属于增值税的应税项目,可实现进项税额的抵扣。因此,将不动产的支出纳入增值税抵扣链条,对建筑业企业有利。
“营改增”后,如果商用不动产新建后对外销售按照正常制度征收增值税会出现以下情况:土地出让金成本在凭票扣税制下,无法实现抵扣。土地出让金成本在计算扣税制下,会导致税收政策制定和征收管理的复杂。金融业“营改增”后的利息并不会按照标准税率征税,自建商用不动产的利息支出不会获得充分的税额抵扣。这些因素都会导致不动产转让方的税负增加。
商业用不动产新建后对外销售如果缴纳增值税,对于销售“营改增”前购入或新建的不动产,或者销售建设期跨越“营改增”的不动产,在税收政策上都很难兼顾税负的公平和税收链条的完整,会导致税收政策的复杂化。如果商用不动产的销售缴纳增值税,纳税人还会继续通过房产投资、转让股权的形式获得免税。目前,我国在不动产的交易环节对受让方征收了契税,对契税税率的调整可以实现对不动产交易税负的调节。
3. 商业用不动产的租赁可以按照简易计税办法计税。目前,我国对商业用不动产的租赁征收营业税,税率为5%。笔者认为,对于从事不动产租赁的纳税人,可以借鉴动产租赁“营改增”的税收政策,选择使用按照3%的征收率计税,或者按照标准税率计税。
二、居住用不动产“营改增”政策建议
目前,新建居住用不动产的销售需要按照销售额的5%缴纳营业税。对于个人住房的转让实行有差别的营业税政策:对于购买不足五年的住房对外销售,按照销售收入款全额计算营业税。对于购买超过五年(含)以上对外销售非普通住房,差额纳税(即转让收入-购买价款);对于购买超过五年(含)以上对外销售普通住房免税。
《报告》建议居住用不动产的新建房按照标准税率征税,居住用不动产的二手房交易环节免税。如果新建居住用不动产按照标准税率征税,开发商可能会根据市场情况将全部或者部分税负通过房价的调整转嫁到购房者身上。因此居住用不动产如果按照标准税率征税可能会引起房价上涨。因为房地产中的土地出让金不能抵扣,利息支出也不能按照标准税率抵扣,因此开发商不能获得充分的进项税额抵扣。由于商品房的建造周期较长,如果按照标准税率征税也会造成“营改增”过渡政策的复杂性。因此,对于新建居住用不动产建议按照3%的征收率进行简易征收,这样不会导致房价上涨,而会引起房价稳中有降。远期看,随着房地产税的征收还可以考虑实行新建居住用不动产免增值税的政策。
二手房交易免缴增值税政策可以降低居住用不动产的交易成本。因为不动产交易中存在契税,使得二手房的交易还有不小的交易成本。普通住房的契税税率为1.5%,非普通住房的契税税率为4%。根据财税[2008]24号文的规定,对个人出租住房,在3%税率的基础上减半征收营业税。《报告》中建议居住用不动产租赁免税,这有助于降低居住用不动产租赁的税负。
三、关于房地产税的政策建议
1. 土地出让金。2013年全国国有土地使用权出让收入达到4.125万亿元,房地产交易营业税为5 411亿元,契税为3 844亿元。国有土地使用权出让收入已经成为地方政府财政收入的主要来源。西方国家的土地私有制只能从房产的持有环节征收税收,而在住房新建环节实行免税或者零税率,在房产保有环节,每年要按照房产的评估价值的1%左右缴纳房产税。与西方国家不同,我国在住房新建环节没有实行免税或者零税率,而是征收了土地出让金,但我国在房产的保有环节是免房产税的。如果我国降低住房新建环节的税负、增加住房保有环节的税负,会导致纳税遵从成本的增加和税收征管效率的降低。根据重庆和上海的房产税试点改革经验,我国在房屋购置环节征收财产税更可行。
2. 以市场评估价值为基础征收营业用房的房地产税。我国房产税按照账面价值计税和城镇土地征收使用税实行从量计征的办法,实践证明已经形成了税负不公。根据税收公平原则,享用市政公共服务较多的纳税人缴纳的房地产税也应当多一些。由于我国各地经济发展不平衡,各地区市政公共服务的提供也有很大的差距。一般来说,经济发达区域和公共服务提供较多的区域,房地产的市场评估价值较高,因此,以房地产的市场评估价值为计税依据的从价征收模式较为公平。
参考文献
财政部财政科学研究所.中国税收政策报告2013:营改增牵一发而动全身的改革[G]//北京:中国财政经济出版社,2013
不动产登记与房屋交易管理 篇2
房屋登记与交易管理是行政管理部门对当事人实现房屋权利的不同阶段进行登记或管理的行为,二者有不可分割的关系,在因交易使得不动产权利发生变动的情况下二者则有着因果关系,登记是交易结果产生的权利实现的司法效果。因此,十几年来,我们一直在要求交易和登记一体化,第一是为了方便群众,第二是为了保障房屋交易安全以及交易和登记资料的完整,保证登记簿的记载有据可查。
一、房屋登记与交易管理机构现行设置的几种模式
目前,我国房屋登记和交易管理的机构设置大致有三种模式:第一种是交易管理与登记完全融合在一起合并设置或合署办公;第二种是交易管理的部分职能与登记融合在一个部门,部分职能分开设置;第三种是交易管理与登记完全分开设置。第一种模式,房屋交易的部分审核管理已融合在登记受理和审核中,房屋登记信息和交易信息的部分内容融为一体、交互共享,交易和登记档案一体化,岗位设置一岗多职;第二种模式,与登记关联性强的交易管理与登记在同一机构,其他交易管理事项在另设的管理部门,信息管理与第一种模式一样,与登记关联性强的交易档案与登记档案一体化,其他分设的交易管理档案另设;第三种模式,登记和交易分设在两个或多个不同的管理部门,通过信息交互实现交易信息和登记信息共享,档案资料分设。
二、与登记关联性强的交易管理事项
1. 商品房楼盘表和商品房网签合同备案
商品房楼盘表建立并经核定后,与登记有关联的事项主要有:(1)以未售商品房设定在建工程抵押权。在建工程抵押权登记应依据商品房销售楼盘表及其房屋属性建立需登记房屋楼盘表,并进行落地关联,建立与商品房楼盘表之间以房屋代码相关联的关系,便于信息的关联传送。一方面,在登记时获取商品房楼盘表的销售信息,避开已售房屋;另一方面,在登记以后即时将抵押信息传送给商品房楼盘表,以控制被抵押商品房的销售。(2)预告登记。预购商品房设定预告登记需建立落地且与商品房销售楼盘表关联的登记房屋楼盘表,调取商品房销售备案信息,依据备案合同和备案信息办理预购商品房预告登记或预购商品房抵押权预告登记,并将预告登记信息传送给商品房楼盘表,以控制被预告登记房屋的商品房预售合同的变更或注销。(3)预查封。对未取得初始登记的商品房进行预查封,同样需建立落地且与商品房楼盘表关联的登记房屋楼盘表,以确认房屋销售情况,便于预查封的有效实施,同时将查封信息传送给商品房楼盘表,利于有效控制被查封商品房的交易变动。(4)商品房初始登记。商品房初始登记单元应与商品房销售单元一致以便于商品房的转移登记,因此登记的房屋属性也应与商品房销售单元相一致并有准确的关联关系,同时也便于对建筑物区分所有权业主共有部分的权利进行记载。(5)商品房转移登记。所有权发生转移的商品房,在初始登记后,需办理所有权转移登记,登记时应调取并审核有关登记事项与商品房销售备案信息是否一致。上述事项要求,商品房交易的销售变动信息应即时传递给登记信息数据库,以更新商品房交易信息,便于不动产登记时的审核,商品房销售同样需受登记信息的制约。
2.存量房转让与市场准入
存量房因其取得方式不同,房屋性质不尽相同,因政策性因素取得的房屋,转让时因政策性关系,有些房屋会受到限制。以政府住房政策优惠取得的优惠住房,例如经济适用房、与政府共有产权房、解困房、超标享受的成本价房,以及改制企业留置房等,取得登记时需记载有关性质,转让时需经上市准入方可上市交易,交易审批时需调阅登记和交易资料,房屋登记时应审核相应事项,并记载有关内容。存量房买卖网签挂牌销售时,交易管理部门需依据登记信息和交易资料对房源信息进行审核,以确认房源的真实有效、权属清晰,保障交易安全。网签信息需即时传送给登记信息库,以确保登记与交易信息的一致。
3.个人住房信息系统建设
个人住房信息包含所有权登记信息、商品房销售备案信息、存量房网签信息,因此是登记和交易信息的集成。个人住房信息离不开房屋登记信息,也离不开房屋交易信息,核查个人住房信息需查询两方面信息才能得到准确的记录。房屋登记信息需即时传送给个人住房信息系统,住房政策的实施离不开准确完整的个人住房信息资源。
4.房屋租赁管理
房屋登记与交易管理的紧密联系还表现在租赁管理方面。房屋租赁备案管理需了解房屋所有权登记信息,房屋在通过买卖申请转移登记时,根据《合同法》第二百三十条的规定,承租人享有以同等条件优先购买的权利。交易登记一体化时,受理登记需审查房屋租赁备案信息或通过上门查看、要求申请人自行申报等方式审查房屋租赁情况,有租赁关系存在的应告知承租人权利,取得书面同意书,方可进行转移登记。在登记和交易职能分设时,审查责任在交易管理部门,登记机构则根据法律法规的规定依据有关要件办理,会存在管理脱节的问题。
5.房屋抵押
房屋抵押行为本身属交易行为,该交易提供的抵押权需进行登记后才能实现司法效果。以房屋所有权设定抵押他项权的,被抵押房屋应权属清晰,无交易限制情况,交易时应审查其权利限制情况,比如是否被查封、是否顺位抵押、是否为企业改制留置房等冻结资产、是否存在其他隐性共有权等,登记时应厘清交易限制,保障交易安全。
6.交易和登记档案
交易和登记一体化管理的,登记档案和与之关联的房屋交易档案融为一体,装订成册,没有明显的分割,以房屋完整档案记录房屋权利的演变过程,历史脉络清晰,一目了然。交易和登记分设的,档案各自管理,部分文件重复提交,不能完整体现房屋交易登记脉络和信息。
三、建立合理的登记和交易管理协调机制
我国目前进行的不动产统一登记机构改革,在市县一级的具体操作部门大致分为两种模式:一种是原房屋登记和交易管理职能在一起的,整体整合到不动产登记机构;另一种是房屋登记职能整合到不动产登记机构,交易管理职能作为房产市场管理的部分分开运作。因此,理顺相互之间的关系,做到业务平稳运行、服务便民利民、建立合理高效的协调机制显得尤为重要。
第一种模式,基本没有改变原来的运行方式,将房屋登记数据(登记簿)与不动产登记信息平台进行信息整合,只要基础数据完善,就能较快解决统一登记发证的问题,登记与交易信息传递也比较顺畅,便于登记职能履行和保障交易安全。
第二种模式,需要处理好以下几个问题。
1. 登记和交易管理案件受理的问题
对于房屋转让、抵押等审核融合程度高的登记与交易管理事项,受理要件大部分相同,对于同一项申请文件,申请人需提交两份原件,并分别在两个窗口受理,且先交易后登记,成本高,效率低,当事人办事不便。如果统一在一个窗口受理,一份原件,那么受理窗口所属法律主体应明确。若发生不动产审查或登记错误,责任主体是谁,一份申请原件归交易存档还是登记存档,存在的问题一定需要协调处理,明确权责和法律关系。
2. 登记和交易信息系统重建和信息共享
登记与交易管理部门都需重新建立完整的交易和登记信息库,重塑流程。通过数据传送,即时更新登记和交易信息,以便于各自的管理,也可以通过数据查询接口,在确保安全的前提下共享有关信息。同时,相关数据需要建立共同的数据标准,建立准确的房屋关联关系。
3.档案管理
不动产交易服务 篇3
据调查,各地的不动产登记局基本上都隶属于当地国土部门,不动产登记中心的形式主要有以下四种模式。
一是隶属于政府办成立不动产登记中心,脱离住建与国土两家的直管,以原有架构齐全的房屋登记中心为基础,归并涉及不动产登记的其他机构。此种模式职能较全,往往涵盖了原有房屋登记机构的管理职能及所有登记机构的登记职能,适合登记水平较发达的地区。
二是在国土局下设不动产登记中心,但只是设立发证平台,涉及各机构的登记与管理模式不变,只是通过信息数据归集到不动产登记中心,实现由不动产登记中心负责登记发证的过渡模式。此种模式属于过渡模式,但在法规和顶层设计还未完善的情况下,不失为一种好的模式,短期内对软件的投入少,业务衔接变动少,在转型期平稳过渡,待时机成熟时再顺利转型到完善的不动产登记模式。
三是在国土局下设不动产登记中心,将涉及的其他登记机构成建制划转到不动产登记中心。此种模式难度大,涉及其他部门的其他管理职能难以剥离与落实。
四是在国土局下设不动产登记中心,将涉及的房屋登记、林权登记等登记职能划转到不动产登记中心,相应的人员与登记资料随之划转。此种模式最具普遍性,主要按照两部委的文件精神,但因涉及职能剥离,特别是房屋登记与交易产权管理的职能剥离边界不太清晰,且涉及的剥离后工作机制问题太多,没有很成熟转型的代表模式与代表地区,各地自行协调解决。
以上四种代表模式各有千秋,当然还有其他更有特色的作法。本文仅以南平市建阳区为例,就最具普遍性的第四种模式——不动产登记与房屋交易产权管理剥离方式工作中应考虑的几个问题进行交流探讨。笔者认为,在实施整合前,应当明确以下几方面的内容,做好两机构间对接的准备,方可全面实施不动产统一登记工作与房屋交易管理工作。
一、建立数据共享实时互通机制
1. 必要性与重要性
《不动产登记暂行条例》第二十四条规定,不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息,不得要求不动产登记申请人重复提交。《不动产登记暂行条例实施细则》第九十六条规定,不动产登记机构、不动产交易机构建立不动产登记信息与交易信息互联共享机制,确保不动产登记与交易有序衔接。不动产交易机构应当将不动产交易信息及时提供给不动产登记机构。不动产登记机构完成登记后,应当将登记信息及时提供给不动产交易机构。
李克强在今年5月25日召开的国际大数据产业博览会上提出,大数据被誉为新时代的钻石矿,政府就要在其中发挥作用,打破信息孤岛。目前信息资源80%掌握在政府部门手中,除涉及隐私之外,其他信息都应该向公众和社会开放。这不是李克强第一次喊话政府数据开放。2014年,大数据写入政府工作报告。2015年,李克强表示,数据是基础性资源,也是重要生产力。这一年也是政府数据开放政策密集发布年,包括《促进大数据发展行动纲要》等涉及大数据开放和产业发展的顶层设计方案。“开着宝马吃低保”“开着宝马购经适房”,这些令人发指的不诚信现象之所以屡禁不绝,一个重要原因就是部门之间存在着信息壁垒。尽管我国银行、工商、税务、海关等都建立了相关信息平台,但部门之间难以共享。
因此,新形式下的不动产登记与房屋交易产权管理之间应当打破信息壁垒,依法实现信息实时互通共享机制。
2. 数据共享的具体要求
不动产登记中心与房屋交易管理机构应建立共享机制并实现数据实时互通。不动产登记中心应将不动产登记信息(含空间信息)、限制信息实时传送到房屋交易管理机构,房屋交易管理机构依送达的数据进行相应信息的归集。房屋交易管理机构应将楼盘信息、交易信息实时传送到不动产登记中心,不动产登记中心依提取送达的数据进行登记。
一是数据共享的日志问题。房屋交易管理与不动产登记紧密相联,对数据共享的实时性、有效性、安全性上均有很高要求,两方均应建立安全有效的数据共享日志,以便厘清责任。
二是数据共享的网络问题。由于房屋交易管理机构合同网上签约备案等系统均要求互联网访问使用,而不动产登记系统通常运行在局域网或者政务内网,数据如何共享,不动产登记中心应提前考虑。建议可以考虑专用光缆连接互通方式或是通过网闸等设备过渡。
三是数据共享的时效性问题。受理的登记业务保存后,不动产登记中心应同时将数据进行推送,若不动产登记记载登记簿后方才共享数据给房屋交易管理机构,将可能存在时间差,导致交易纠纷的发生。登簿后的有效数据再行推送以更新最终的限制状态。
四是数据共享的准确性问题。若数据共享仅仅是将不动产登记数据写入共享前置库,将导致房屋交易管理机构在获取最新的登记数据时需花费大量时间精力。应该在将不动产登记数据写入前置库时,通过技术手段通知房屋交易管理机构具体需要更新的登记数据索引,以便房屋交易管理机构及时更新数据。房屋交易管理机构的交易数据推送要求相同。
二、历史档案、登记簿及电子数据的管理与利用
在实现登记与交易机构数据共享互通的基础上,要考虑如何管理和利用历史档案的问题。依照国土资源部、住建部《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》(国资发〔2015〕90号)文件精神,房屋登记资料由不动产登记机构管理,房产交易资料由房屋交易管理部门管理。原始房屋登记档案中包含交易管理与产权管理及登记的内容,无法分割清楚,原始档案不作移交,移交内容为房屋登记簿的相关数据信息。房屋登记簿作为登记结果信息进行移交,房屋登记簿由不动产登记机构管理,房产交易、产权管理资料由房屋交易管理机构管理。移交之前的房屋登记相应诉讼由房屋交易管理机构负责;移交后新受理不动产登记的相应诉讼由不动产登记中心负责。
为保证登记工作的延续性,在实践中各地历史档案、数据的管理利用主要有以下三种模式:
第一,依两部委文件精神,历史档案仍由房屋交易管理机构保管,房屋登记簿及相应的电子档案、图库复制一份移交给不动产登记中心。
第二,历史档案、房屋登记簿及相应的电子档案、图库全部移交给不动产登记中心,房屋交易管理机构保留电子成果。
第三,历史档案移交到政府下设的档案局统一保管,不动产登记中心和房屋交易管理机构都可以利用,房屋登记簿和电子档案、图库等资料由档案局、不动产登记中心、房屋交易管理机构各备份一份,以保证各部门日常的管理需要。
三种模式各有特色,主要还是看当地具体的情况,如果当地档案局管理规范,笔者最支持第三种档案管理模式。
房屋登记簿等信息交接后,有关登记信息的相应查询服务由不动产登记中心负责;有关合同备案、预售许可等信息的相应查询服务由房屋交易管理部门负责。个人住房信息证明(首套房、首购房)由房屋交易管理机构出具。
不动产登记中心与房屋交易管理机构应当建立房屋登记档案和房屋交易档案查询互用制度,以保证房屋登记和交易、产权管理的正常运行。
三、无缝对接查封工作
因协助司法部门的查封工作责任重大,在剥离过程中一直困扰着各地同行。该如何理顺不动产登记机构与房屋交易管理机构对涉及房产的查封工作,笔者认为可按以下思路进行分工:
涉及已进行登记类的查封及预查封由不动产登记中心负责,涉及开发企业的预售许可后未售部分及购房人合同备案后尚未办理预告登记的预查封由房屋交易管理机构负责。房屋交易管理机构受理的预查封数据实时推送给不动产登记中心,等同于不动产登记中心受理的预查封效力,在具备转本登记条件不动产登记中心受理相应业务时应办理正式查封,并通知房屋交易管理机构解除预查封。不动产登记中心受理的查封及预查封信息实时推送给房屋交易管理机构,买卖合同网上签约备案系统完全按照不动产登记中心提供的不动产单元限制状态(是否抵押、是否查封)进行网上签约限制。
四、楼盘表建立
楼盘表是描述物理数据及其关联关系,并可与权属数据、交易数据等其他相关数据相关联的数据组织方式。根据一个物业中每栋楼的房屋总套数以及具体的限制及历史记载情况来显示该栋楼中每个最小基本单元的真实情况。最早来源于开发企业的楼盘销控表,后延伸使用到登记领域。在涉及房屋的登记与交易管理系统中,楼盘表是一种重要的关联管理手段,主要分为商品房项目楼盘表和非商品房项目楼盘表。
那么,在管理与登记分立的机制下,应如何做好楼盘表的建立工作呢?笔者认为,考虑到商品房项目楼盘的复杂性,且前期的预售许可、合同备案数据较多,商品房项目楼盘表的建立应由房屋交易管理机构负责,房屋交易管理机构将预售的项目、在建建筑物抵押的项目楼盘表建立完毕后推送给不动产登记中心。涉及商品房项目楼盘变更的相应业务,应由房屋交易管理机构先进行楼盘数据变更后,不动产登记中心再行受理相应登记业务。如存在有在建建筑物抵押、预查封等涉及楼盘变更的数据,房屋交易管理机构应实时将数据推送到不动产登记中心。非商品房项目楼盘表由不动产登记中心负责,需确保新建楼盘房屋可与交易管理系统楼盘房屋数据共享,保持登记、限制、交易信息的一致性。
五、测绘审核的必要性
《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记操作规范(试行)》均未提及不动产测量成果需要测绘审核的内容,较多地区不动产登记机构在流程设置及业务指南中未明确只提供具备资质的测绘机构提供的测绘成果是否可直接用于产权登记。那么在当前不动产统一登记的大形势下,用于产权登记的测绘成果是否需要测绘审核呢?
建设部、国家测绘局2000年出台的《房产测绘管理办法》规定,用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果,房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理。出台的背景是在1994年出台的《城市商品房预售管理办法》运行后,各地房地产开发项目涉及的面积纠纷案不断涌出,经过不断的完善之后,于2000年才陆续出台了《房产测绘管理办法》《房产测绘规范》等系列规范房产测绘,明确行政机构的审核职能,解决了许多的面积纷争问题。
在当前去库存、稳市场的情形下,购房人相对不容易;购房人签约时间大多在预售阶段,到实际交房时间跨度长;随着行业的发展,房地产开发项目的设计越来越复杂,多种功能、用途交杂,涉及公共分摊部分有些又不是太明确;老百姓不仅对自己取得的不动产权利证书记载的面积十分关注,甚至对记载于登记簿的公共部分的权利范围与面积也十分关注。因此,由于面积的复杂性,涉及利益大,建议各地不动产登记机构应慎重取消测绘审核环节,特别是针对复杂的商品房项目,不宜将有资质的测绘机构提供的测绘成果直接用于产权登记,应经测绘审核后方可用于产权登记。
前置于不动产登记的测绘审核是住建部门以备案方式出具还是不动产登记中心内部设置的测绘审核职能,以何种方式进行审核不重要,重要的是应当通过测绘审核这个环节方可将中介机构出具的测绘报告用于不动产登记。至于以何种方式,由当地政府自行确定即可。
六、其他必要的关联
在不动产登记与房屋交易管理转型过程中,根据各地的具体情况,涉及不动产登记与房屋交易管理工作的机构可以共同协商考虑定个过渡期,在过渡期间,应通过配合的方式来解决转型过程中一些因上位法的缺实导致的程序设置瓶颈,如交易告知的形式、住房专项维修基金征收、住房保障联动机制、购房资格审核、交易手续费的收取等问题,待上位法明确后,再行依法调整。