动产登记（精选12篇）
动产登记 篇1
不动产是指依自然性质或者法律规定不可移动的财产, 例如土地、房屋、探矿权、采矿权等, 不动产并不一定是实物形态, 也可以是一种概念性的存在。不动产登记是指不动产权利人或者不动产权利变动当事人按照相关法律规定, 向主管机关提交申请书和产权证书等, 要求对不动产的权利或者权利变动事项进行登记的法律过程。从目前来看, 我国在不动产登记方面存在着一些不足和问题, 影响了不动产的有效管理, 需要相关部门的重视和解决。
1 不动产登记中存在的问题
从我国不动产登记管理的实际情况分析, 我国现行的不动产登记立法中, 还存在着一些问题和缺陷, 在很大程度上影响了不动产登记管理的有效性和准确性, 这些问题主要体现在以下几个方面。
1.1 缺乏统一的登记机关
在我国现行的不动产登记相关的法律法规中, 一共有六个部门可以进行不动产登记, 例如房屋产权登记在房地产管理机关、土地产权登记在土地管理部门、草原登记在农牧业部门等, 导致不动产的登记管理相对混乱。不仅如此, 登记机关与行政管理部门相互结合存在着很大的弊端, 例如由于登记机关比较分散, 不仅不利于相互沟通和协调, 而且也给当事人对不动产产权的查阅带来了很大的不便, 如果两个或者以上的登记机关出现权利相互交叉和重合的情况, 则不仅会增加当事人的负担, 损害其正常利益, 也会扰乱正常的法律秩序。
1.2 缺乏统一的登记程序
在我国, 现行的关于不动产登记的法律法规有《城市房地产管理法》《土地管理法》《土地登记规则》等。在这些法规中, 对于不动产登记程序的规定并不一致, 导致各个登记机关各行其是, 当事人难以有效适应, 同时也在很大程度上影响了不动产登记的权威性和有效性。
1.3 缺乏健全的责任机制
当前许多不动产登记机关在登记不动产时, 经常会出现错登或者漏登、登记资料遗失等问题, 但是由于责任机制的欠缺, 尽管当事人蒙受了巨大的损失, 登记机关却只是承担了极其有限的责任。
2 加强不动产登记管理的有效措施
针对上述问题, 相关部门应该充分重视起来, 加强立法, 对不动产登记制度进行改革, 强化不动产登记管理, 确保不动产登记的合理、有序。
2.1 健全法律法规
我国应该结合国情, 建立相应的不动产法律, 与不动产物法相适应。针对道路、森林、土地、房屋等不动产权规定, 制订合理、可靠的不动产登记管理机制, 按照不同的登记法规进行登记, 对不动产物权登记制度进行调整和统一。
2.2 应用生效主义
所谓“生效主义”, 就是指将不动产登记作为合同成立的生效要件, 只有在登记完成后, 合同才会生效。近几年来, 在经济发展的带动下, 我国的城市化进程不断加快, 城市人口迅速增加, 带动了房地产市场的迅猛发展。在这样的背景下, 如果采用登记对抗主义, 势必会造成房地产市场秩序的混乱, 影响市场的正常运行, 而如果登记只是作为对抗第三人的要件, 则房地产开发商与当事人达成合意后, 房地产合同就会生效。但是此时, 开放商还可以以同样的内容与第三人签订相应的合同, 合同同样会成立, 这就影响了当事人的合法权益, 也无法有效保证交易的顺利进行。对此, 应该将房地产登记作为合同成立的生效要件。在这样的前提下, 当事人就要对不动产物权的转移进行登记, 然后合同才能成立, 从而在最大程度上保护当事人的合法权益。
2.3 引入形式审查制
针对我国当前公权力缺乏有效制约的基本国情, 现行的实质审查制很容易导致国家公权力对公民私权利的侵扰和过度干预问题, 影响当事人的合法权益。对此, 应该以形式审查制取代实质审查制来解决上述问题。不过需要注意的是, 在不动产登记中采用形式审查制会导致登记缺乏公信力, 物权变动的法律关系不够明朗, 不仅会导致物权归属不明晰, 还可能影响不动产交易安全。对此, 在实际管理中, 可以利用不动产权属证书作为证明权利人名下不动产物的凭证, 确保不动产登记的有效性、可靠性和安全性。
2.4 建立预告登记制度
所谓“预告登记”, 就是指当事人在签订房屋等不动产物权协议时, 为保障将来实现物权, 向登记机关申请的不动产登记。与一般不动产登记相比, 预告登记是为了保全将来发生的不动产物权而进行的一种登记。登记完成后, 并不会导致不动产物权的设立或者变动, 只是使得登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利。预告登记的应用能够有效保证不动产交易的安全, 同时维护房地产市场交易的秩序。在我国, 要想构建预告登记制度, 需要明确几个方面的问题: (1) 申请人资格, 应该由债权人和债务人共同申请, 或者依据相关合同单独进行申请; (2) 预告登记的效力, 明确预告登记的效力, 不仅能够对抗不动产的所有权人及其他物权人, 还可以对抗任意第三人。
2.5 全面重视不动产登记管理
不动产登记人员应该顺应时代发展潮流, 积极提升自身业务素质, 切实做好不动产登记工作, 避免出现人为失误。对于登记部门而言, 应该加大宣传力度, 通过各种各样的方式和手段, 宣传不动产登记的重要性和必要性, 使人们认识到不动产登记对维护自身合法权益的重要作用, 提高维权意识。
3 结束语
总而言之, 从我国当前的发展情况来看, 在不动产登记中, 尚存在许多的问题和缺陷, 在很大程度上影响了不动产的监管, 影响了社会经济的稳定发展。对此, 相关部门应该充分重视起来, 切实做好立法工作, 改革不动产登记制度, 加强不动产登记管理, 解决不动产登记中存在的问题, 确保我国对不动产登记方面的全面管理, 做到有法可依、有章可循。
参考文献
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动产登记 篇2
第二条 企业、个体工商户、农业生产经营者以《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第四项、第一百八十一条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的县级工商行政管理部门(以下简称登记机关)办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立;未经登记，不得对抗善意第三人。
本办法所称工商行政管理部门，包括履行工商行政管理职责的市场监督管理部门。
第三条 动产抵押登记的设立、变更和注销，可以由抵押合同一方作为代表到登记机关办理，也可以由抵押合同双方共同委托的代理人到登记机关办理。
当事人应当保证其提交的材料内容真实准确。
第四条 当事人设立抵押权符合本办法第二条所规定情形的，应当持下列文件向登记机关办理设立登记：
(一)抵押人、抵押权人签字或者盖章的《动产抵押登记书》;
(二)抵押人、抵押权人主体资格证明或者自然人身份证明文件;
(三)抵押合同双方指定代表或者共同委托代理人的身份证明。
第五条 《动产抵押登记书》应当载明下列内容：
(一)抵押人、抵押权人名称(姓名)、住所地等;
(二)抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属;
(三)被担保债权的种类和数额;
(四)抵押担保的范围;
(五)债务人履行债务的期限;
(六)抵押合同双方指定代表或者共同委托代理人的姓名、联系方式等;
(七)抵押人、抵押权人签字或者盖章;
(八)抵押人、抵押权人认为其他应当登记的抵押权信息。
第六条 抵押合同变更、《动产抵押登记书》内容需要变更的，当事人应当持下列文件，向原登记机关办理变更登记：
(一)抵押人、抵押权人签字或者盖章的《动产抵押登记变更书》;
(二)抵押人、抵押权人主体资格证明或者自然人身份证明文件;
(三)抵押合同双方指定代表或者共同委托代理人的身份证明。
第七条 在主债权消灭、担保物权实现、债权人放弃担保物权或者法律规定担保物权消灭的其他情形下，当事人应当持下列文件，向原登记机关办理注销登记：
(一)抵押人、抵押权人签字或者盖章的《动产抵押登记注销书》;
(二)抵押人、抵押权人主体资格证明或者自然人身份证明文件;
(三)抵押合同双方指定代表或者共同委托代理人的身份证明。
第八条 当事人办理动产抵押登记的设立、变更、注销，提交材料齐全，符合本办法形式要求的，登记机关应当当场予以办理，在当事人所提交的《动产抵押登记书》《动产抵押登记变更书》《动产抵押登记注销书》上加盖动产抵押登记专用章，并注明盖章日期。
当事人办理动产抵押登记的设立、变更、注销，提交的材料不符合本办法规定的，登记机关不予办理，并应当向当事人告知理由。
第九条 登记机关应当根据加盖动产抵押登记专用章的《动产抵押登记书》《动产抵押登记变更书》《动产抵押登记注销书》设立动产抵押登记档案，并按照《企业信息公示暂行条例》的规定，及时将动产抵押登记信息通过企业信用信息公示系统公示。
《动产抵押登记书》《动产抵押登记变更书》《动产抵押登记注销书》各一式三份，抵押人、抵押权人各持一份，登记机关留存一份。
第十条 有关单位和个人可以登录企业信用信息公示系统查询有关动产抵押登记信息，也可以持合法身份证明文件，到登记机关查阅、抄录动产抵押登记档案。
第十一条 当事人有证据证明登记机关的动产抵押登记信息与其提交材料内容不一致的，有权要求登记机关予以更正。
登记机关发现其登记的动产抵押登记信息与当事人提交材料内容不一致的，应当对有关信息进行更正。
第十二条 经当事人或者利害关系人申请，登记机关可以根据人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等，对相关的动产抵押登记进行变更或者撤销。动产抵押登记变更或者撤销后，登记机关应当告知原抵押合同双方当事人。
第十三条 各地工商行政管理部门应当积极推动动产抵押登记信息化建设工作，通过建立互联网动产抵押登记系统、设立动产抵押登记电子档案等方式，为当事人提供便利条件。
第十四条 本办法由国家工商行政管理总局负责解释。
宋朝不动产登记 篇3
牛僧孺是名相，擅长断案，可巧的是，这个刘沆也擅长断案。比如说有一年，刘沆去湖南衡阳当市长，接了一宗不动产案子。这宗案子其实是二十年前的旧案，已经被很多任领导审理过，但是始终没能审出结果。为什么审不出结果呢？因为缺乏证据。
案情很简单，大意如下：
张三是个地痞无赖，欺负邻居李四不识字，伪造了一份地契，偷偷地将李四家的土地转移到自己名下，等李四一死，他就去夺地。李四的儿子李小四肯定不答应啊，质问道：“你凭什么夺我们家的地？”张三拿出那份假造的地契，地契上写着某年某月李四把地卖给了张三，卖了多少钱，当时都有谁在场作证，写得一清二楚。李小四哭了：“我爸什么时候卖过地啊？我怎么不知道，你这地契肯定是伪造的，我去衙门告你！”张三说：“地契上还有你爸的手印呢，不管你告到哪里，都是我有理。”
张三有地契（虽然是伪造的），李小四没地契，所以他告了二十年都没有告赢，他家的土地最终还是被张三占了。
刘沆审理这个案子的时候，一眼就看出张三不是个好东西，可是断案不能凭感觉，得靠证据，他要想辨别张三手里的地契是不是伪造的，就得核对上面的手印是不是李四的，可惜李四早就死了。如果李四当年办过土地证，如果衙门里存放着每一宗不动产的登记簿，那更好办，直接核对土地证和登记簿就行了。可惜宋朝并没有土地证，更没有登记簿，不但宋朝没有，中国历史上任何一个朝代都没有这些东西，古代中国唯一可供证明产权归属的文件就是地契和房契。
怎么办呢？难道就任凭张三强占李小四家的土地吗？刘沆想了一个主意，他让张三拿出最近二十年来缴纳地税的税单，以此来判决产权归属。这招儿太有效了——假如李四当年真的把地卖给了张三，肯定也会把缴税的义务“过割”给张三，不可能地都卖了，还替张三缴税。结果呢，张三自然拿不出税单，随即被刘沆以巧取豪夺的罪名关进监狱。至于那份土地，当然要物归原主啦！
鉴于古代中国没有土地证，没有登记簿，一旦发生不动产纠纷，只能靠契约来判决，而契约是可以造假的，你伪造一份卖契，就能白占别人的地皮和房子，如此荒诞的案例在中国古代史上屡见不鲜。
宋太宗在位时，一个名叫赵孚的法官就曾经感叹说：“庄宅多有争诉，皆由衷私妄写文契，说界至则全无丈尺，昧邻里则不使闻知，欺罔肆行，狱讼增益。”他的意思是说房地产纠纷越来越多，几乎每一宗纠纷都涉及虚假契约，而且官方又无从查考，很多案件只能悬而不决。
为了解决这个问题，赵孚上奏太宗，建议进行不动产登记：将每一宗不动产交易都登记在册，当民间发生纠纷时，以官方登记簿为准，凡跟簿册不一致的，一律视为伪契。
宋太宗采纳了他的建议，随即颁发圣旨：“应典卖倚当庄宅田土，今后并立合同契四本，一付钱主，一付业主，一纳商税院，一留本县，违者论如法。”以后无论不动产买卖还是不动产抵押，一律要签四份合同，一份交给买方，一份交给卖方，一份交税务局备案，一份交县政府备案，否则以违法论处。
宋太宗的做法非常合理，也非常有意义，既有利于明晰产权、减少纠纷、保护民产，使其免遭巧取豪夺，又有利于增加税收——过去老百姓为了逃交契税，买卖房屋很少过户，现在好了，交易双方必须拿着契约去衙门登记，想偷税漏税也不可能了。
可惜的是，太宗的圣旨并没有真正推行下去，直到他驾崩，甚至直到三百年后宋朝亡国，“天下契书之奸巧一如往时。”不动产交易很多，不动产登记很少，虚假契约一如既往，民间纠纷一如既往。
宋朝以降，每个朝代隔三差五都会呼吁一回不动产登记，结果都没能实现。包括上世纪三四十年代，国民政府先后四次颁布《不动产登记办法》，让“一切公私房屋之所有人向地政局作确定之报告，请领登记证，并照章纳税”，响应者依然寥寥无几。可以肯定地说，中国历史上每一场不动产登记最后都是以失败而告终的。
不动产登记利国利民，意义重大，这样的好政策为什么总是推行不下去呢？我讲一件往事您就明白了。
我大学毕业那年，曾经参与豫南某市土地规划的修编工作。这项工作的第一步是摸底——摸清当时当地都有多少土地，哪些土地种了庄稼，哪些土地盖了房子。
摸底是很简单的，因为土地局有图有账，理论上讲，年年都更新，你想查哪块地现在是什么样子，一翻台账，一查地籍图，一清二楚。可是当我们这些技术人员拿着台账和地籍图去现场踏勘的时候，立马崩溃了：档案跟现实差着十万八千里，档案上登记的是耕地，我们看到的是工厂；档案上写着张三在承包这块地，实际上这块地早就转让给了李四。
我找地籍科咨询：“不是说土地档案年年都要更新吗？”地籍科长苦着脸说：“我们科就这几个人，哪有力量更新啊？别说我们这儿了，你去其他地方看看，地籍图和台账基本上还是十年前大普查时搞的，这些年都是年底复印一套交差完事儿，要说年年都变更，一缺人手，二没经费，根本不可能嘛！”
我说的这件往事离现在都有十几年了，那时候电脑尚未普及，GPS价格昂贵，地籍图更新起来费时费力、耗资不小，基层部门为了省钱，只能长期拖着不办，使档案跟现实完全脱节。
十几年前尚且如此，那一百年前呢？一千年前呢？受技术力量的限制，土地登记和更新工作自然更加难做。没错，二十五史里详细记录着历朝历代的土地数据，可是您知道那些数据跟史实有多脱节吗？宋朝商品经济那么发达，中央财政那么富裕，全国性的土地普查仅仅搞过三次，平均每一百年才搞一次而已。至于房屋普查，一次都没搞过，因为技术太弱，花钱太多，政府搞不起。
特殊动产的登记效力 篇4
一、特殊动产物权的生效要件
(一) 对《物权法》第24条的解析
在特殊动产的交易中, 物权何时生效对于交易双方来说至关重要。《物权法》第24条规定:“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭, 未经登记, 不得对抗善意第三人。”那么, 登记是否是特殊动产物权变动的要件呢?从逻辑上分析, “未经登记, 不得对抗善意第三人”的表述的反面解释是“已登记的, 就可以对抗善意第三人”。这种反面解释能否成立, 不无疑问。对于登记能否作为特殊动产物权变动的要件, 应从体系解释的方法入手分析。物权法第二章共有三节内容, 其中第24条规定在第二节—“动产交付”的内容之中。该节第23条规定:“动产物权的设立和转让, 自交付时发生效力, 但法律另有规定的除外。”笔者认为, 第23条是对第二节内容的一般性规定, 其效力应及于本节第24条至第27条的规定。既然如此, 根据第23条的规定, 动产物权的变动以交付作为生效要件, 那么特殊动产物权的变动也应以交付作为生效要件, 这样才能体现出法律规定的一致性。
既然动产物权以交付作为生效条件, 那么第24条中规定的登记应作何理解?此处的“登记”不同于《物权法》第9条所规定的“登记”。①第9条规定中所指的“登记”是不动产物权变动的生效要件;而第24条规定中所指的“登记”仅具有对抗效力。特殊动产的交易对于双方当事人来说兹事体大, 而以交付作为公示方式不足以保护各方的交易安全。为此, 物权法特设第24条, 将特殊动产的物权变动以“交付+登记”的模式予以确认, 增加交易各方的注意义务, 保护交易各方的利益平衡。但是, 在现实交易中, “交付+登记”模式如何运用, 却是十分复杂的问题。因特殊动产的登记而引发的物权争议时常发生, 常见的情形有三种: (1) 因所有权的归属而产生的争议; (2) 所有权与担保权之间产生的争议; (3) 担保权之间产生的争议。而每一种争议的解决都离不开对《物权法》第24条规定的理解和分析。
(二) 对《物权法司法解释》第6条的解析
在特殊动产交易中, 因所有权归属而产生的争议主要包括两种情形: (1) 一物多卖; (2) 多种债权并存。一物多卖是指特殊动产的出卖人分别与多人订立该动产的转让合同, 那么标的物到底归谁所有, 不无疑问。例如:甲将自有的机动车先后与乙、丙订立了转让协议。而后甲将机动车交付给乙但未办理登记;甲为丙办理了机动车登记。丙要求乙返还该车, 乙能否拒绝?本案的解决关键就是如何认定机动车的归属, 即交付与登记的优先性问题。根据前面的分析, 特殊动产的物权变动应遵循《物权法》第23条的规定, 即以交付作为生效要件。甲将机动车交付给乙, 虽然没有为乙办理登记, 但机动车的所有权已经发生转移, 乙依据其享有所有权当然可以对抗丙的请求。最高人民法院在出台的《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 (以下简称《买卖合同司法解释》) 中对特殊动产的一物多卖情形做出同样的规定。该解释第10条规定, 出卖人将特殊动产交付给买受人之一, 又为其他买受人办理了所有权转移登记, 已受领交付的买受人请求将该动产所有权登记在自己名下的, 人民法院应予支持。
但在特殊动产所有人存在多个债务的情况下, 单纯适用买卖合同司法解释的规定是不够严谨和全面的。例如:甲将自有的机动车转让给乙, 完成交付但未登记;后甲因拖欠丙的债务而无法到期清偿, 丙以机动车未进行登记不能对抗善意第三人为由诉至法院, 要求对甲的机动车强制执行。由于该案并不涉及一物多卖, 因此不能适用《买卖合同司法解释》第10条的规定来解决此类情形。那么, 丙的主张能否得到支持?最高法在物权法司法解释中对此做了规定, 《物权法司法解释》第6条规定, 转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权, 受让人已经支付对价并取得交付, 虽未经登记, 但转让人的债权人主张其为物权法第24条所称的善意第三人的, 不予支持。在上述案例中, 甲即负有对乙的债务, 又要向丙承担清偿义务。在多个债务并存的情况下, 机动车未登记能否作为债权人对抗的理由, 从第6条的规定上看, 答案是否定的。甲已经完成交付, 乙便取得了机动车的所有权。而丙仅仅作为普通债权人, 被排除在“善意第三人”的范畴之外, 其享有的债权是不能对抗乙的物权的。
通过以上两个案例, 我们可以看到, 在特殊动产所有权归属的问题上, 《物权法》第23条及两部司法解释的规定是一致的, 即交付是物权变动的标志, 而登记应是建立在完成交付的基础之上;没有交付, 空谈登记对抗是没有意义的。但这是否意味着《物权法》第24条已无适用的空间?笔者认为, 《物权法司法解释》第6条中所指的“债权人”一般包括人身损害债权人、强制执行债权人、破产债权人和参与分配债权人。从物权优先性的角度分析, 这些债权人不在“善意第三人”的范畴之列应是立法之本意, 但并不是所有的债权人都被排除在外。对特殊动产设定担保物权的债权人, 由于其债权已经设定担保, 因此这一类债权人已经成为担保物权人。他们与特殊动产所有人之间所产生的物权变动争议就无法用第6条来解决了, 相关争议还是应以《物权法》第24条为解决途径。
二、特殊动产所有权与担保物权的争议解决
特殊动产上涉及到的所有权与担保物权的争议主要有两种情形: (1) 所有权与抵押权的争议; (2) 所有权与质权的争议。现分述如下。
(一) 所有权与抵押权的争议解决
由于抵押并不以转移标的物的占有作为法定条件, 因此在实践中, 此类问题引发的争议颇多。例如:甲以自有的机动车作抵押, 向乙银行借款10万元。随后甲又以20万元的价格将机动车转让给丙, 并完成了交付和登记。现甲到期无法偿还银行的贷款, 乙银行诉至法院, 主张就该机动车行使抵押权。该案例涉及两个问题: (1) 甲丙之间的转让协议效力如何; (2) 乙的主张能否得到法院的支持。
1.甲丙之间转让协议的效力认定, 应从三者之间的法律关系方面入手
甲将机动车抵押给银行, 在该机动车上设定了抵押权, 而该车的所有权仍然归甲所有, 甲有权对自己的财产进行处分。根据《物权法》第15条所规定的区分原则, 合同效力与物权效力相分离。②甲丙之间的合同只要符合主体适格、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益等条件的, 其效力就是确定的, 至于合同生效后, 物权是否发生变动则取决于物权法的相关规定。
2.在合同生效后, 丙能否获得机动车的所有权, 乙的抵押权能否对抗丙, 是解决上述案例的关键
《物权法》第191条的规定, 抵押期间, 抵押人未经抵押权人同意, 不得转让抵押财产, 但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。甲将机动车交付给丙, 并为丙办理了登记, 丙能否援引《物权法》第24条来对抗乙?我们在前面论述中得出这样一个结论:《物权法》第24条的适用模式是“交付+登记”。进行登记对抗是以完成交付为基础的, 这里的“交付”应理解为物权转移而不是物的转移, 既包括当事人之间完成实际的交付行为, 还包括法律规定的物权转移的其他情形。《物权法》第23条的但书规定表明, 物权转移除了采用交付的方式外, 还包括其他情形。第191条规定的“未经抵押权人同意, 不得转让抵押财产”应理解为未经抵押权人同意, 不发生物权转移的效力, 即受让人获得抵押财产所有权的法定条件是“抵押权人同意”。第191条的规定正是对第23条但书规定的印证。在上述案例中, 如果乙银行不同意甲的转让行为, 那么丙便无法得到机动车的所有权, 而丙当然也就不能援引第24条的规定来主张权利了。可以说, 第191条的规定并不是对第24条的否定, 而是强化了第24条的适用范围—“交付+登记”。
3.第191条之所以如此设计, 就是为了确保抵押权人的利益得到实现, 保障抵押制度不至于成为一纸空文
当然, 为了兼顾第三方的利益, 实现“物尽其用”的立法原则, 第191条也设计了但书规定, 即“受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。如果受让人向抵押权人清偿债务以实现抵押权人的债权, 那么即使没有得到抵押权人的同意, 受让人仍然可以取得标的物的所有权。因为在此种情形下, 抵押权人的债权已经得到实现, 其对抵押财产的担保权消灭, 已无优先保护的必要。
(二) 所有权与质权的争议解决
动产物权的转让在交付时发生效力, 而《物权法》第212条规定:“质权自出质人交付质押财产时设立。”在一般情况下, 特殊动产所有人转让所有权后不能就同一标的物, 再行设立质权;反之, 亦然。但是根据《物权法》的相关规定, 动产所有权的交付方式有四种, 而出质人只能以现实交付的方式设立质权。在实践中, 所有权与质权会因为当事人采用不同的交付方式而引发争议, 所以有必要在此对这类争议进行探讨。
1.案例: (1) 甲将自有的机动车转让给乙, 并以占有改定的方式完成交付。随后甲又将该车出质给丙, 完成了交付。现乙向丙主张返还该车。在这个案例中, 甲以占有改定的方式转让标的物, 乙已经获得了标的物的所有权, 只是占有方式为间接占有。而甲再将标的物出质给丙时, 由于甲已经丧失了所有权, 其对标的物的处分属于无权处分。那么丙能否取得质权, 则取决于其是否符合《物权法》第106条规定的善意取得。如果丙符合善意取得的条件而获得质权, 那么在同一标的物上就存在两种权利—乙的所有权和丙的质权。乙的所有权能否对抗丙的质权则不无疑问。解决这一争议的关键在于乙的所有权和丙的质权是否办理了登记。《物权法》第24条在此时发挥了作用, 无论乙还是丙, 只要办理了登记, 其“交付+登记”模式就可以对抗一切人。如果乙丙都没有办理登记, 考虑到丙实际占有标的物, 乙无法向其主张权利, 就只能要求甲承担违约责任。
2.案例 (2) :甲为担保乙的债权, 将自有的机动车出质给乙。随后, 甲又将该车以指示交付的方式转让给丙。现丙向乙主张返还该车。在这个案例中, 甲为了自己债务以机动车设立质权, 甲对机动车虽是间接占有, 但机动车的所有权仍然归甲。因此, 甲有权对机动车进行处分, 其与丙订立的转让协议是有效的, 只不过交付方式只能采用指示交付。在此种情形下, 在该机动车上也存在两种权利, 即乙的质权和丙的所有权。在争议处理上, 可以采用案例 (1) 的解决路径, 即质权与所有权的优先性取决于是否办理了登记。
通过对案例 (1) 和案例 (2) 的分析, 在所有权与质权产生争议的问题上, 无论是“先转让, 再出质”还是“先出质, 再转让”, 我们分析的思路都应以《物权法》第24条为基础, 以“交付+登记”的模式来判断权利之间的优先性。
三、特殊动产担保物权之间的争议解决
(一) 抵押权之间的争议解决
根据《物权法》第188条规定, 特殊动产抵押权自抵押合同生效时设立;未经登记, 不得对抗善意第三人。由于抵押权并不以标的物的转移占有为条件, 因此抵押人为了实现物尽其用的目的, 常常会在同一动产上设立多个抵押权。当债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形时, 抵押权之间的优先受偿问题便突显出来。根据《物权法》第24条的规定, 抵押权的优先受偿取决于相关当事人是否办理了登记。具体来说, 抵押权之间的争议解决应遵循以下三条规则: (1) 办理登记的抵押权优于未登记的抵押权而优先受偿; (2) 抵押权都已办理登记的, 按照登记的先后顺序受偿;如果顺序相同的, 则按照债权的比例受偿; (3) 抵押权都未办理登记的, 按照债权的比例受偿。
(二) 抵押权与质权的争议解决
抵押权与质权的最大区别之一就是抵押财产是否发生占有转移, 动产抵押权自抵押合同生效时设立, 而质权自出质人交付财产时设立。因此, 无论是“先抵押, 再出质”还是“先出质, 再抵押”, 在同一财产上同时存在抵押权与质权是可能的。对于两种权利的优先性问题时, 我们还应以《物权法》第24条的规定来解决, 即办理登记的担保物权优先于未登记的担保物权而受偿。如果抵押权与质权都没有办理登记应如何处理, 现行法律并没有做出规定。从担保财产优先受偿的实现途径上分析, 质权人实际占有担保财产, 其更有利于实现优先受偿的目的。因此, 笔者认为, 当抵押权与质权都未办理登记时, 质权应优先于抵押权受偿。
(三) 建立物权登记请求权制度
加强对当事人利益保护所谓登记请求权, 是指登记权利人对登记义务人所享有的请求其履行登记义务的权利。我国民法研究中对此问题的著述也甚为少见, 但是, 在日本物权法著作中, 则无不提及登记请求权, 日本司法实践中亦有不少判例。事实上, 除日本外, 大陆法系许多国家的立法或学说都肯定了登记请求权。德国《民法典》第894条也规定有更正请求权, 在法律上确认登记请求权对于保护合同当事人的利益十分必要, 如果登记义务人拒绝协力于办理登记申请, 则登记权利人的利益就会落空, 不仅其自身利益受损, 对于登记制度本身亦会有所损害。
四、结语
在我国, 特殊动产的物权变动以交付为生效要件, 是法律另有规定或是法律允许, 当事人约定不以交付为生效要件除外, 登记是该物权变动可对抗善意第三人的要件。登记对抗效力具有优先保护善意第三人对同一特殊动产的合法物权的功能。《物权法》第23、24条构成了特殊动产物权变动的法律制度的基本框架, 其在现实交易中对当事人的利益保护是值得肯定的。当然, 任何一项法律规定都不可能解决所有的实务纠纷。特殊动产在采用“交付+登记”的模式时, 也会遇到适用上的瓶颈。第23条规定的物权自交付时生效, 而物权只涉及到设立和转让两种情形;第24条所规定的登记对抗涉及设立、变更、转让和消灭四种情形。很显然, 第23条并没有对特殊动产物权的变更与消灭做出规定, 那么特殊动产物权的变更与消灭应遵循怎样的生效要件则不无疑问。第24条所规定的登记能否作为特殊动产物权变更与消灭的生效要件, 则有待于进一步的思考与探求。
参考文献
[1]王利明.抵押财产转让的法律规制[J].法学, 2014 (1) .
[2]崔建远.再论动产物权变动的生效要件[J].法学家, 2010 (5) .
[3]刘贵祥, 吴光荣.论未经抵押权人同意之抵押物转让的效力[J].比较法研究, 2013 (5) .
[4]应秀良.论我国特殊动产登记对抗规则[J].人民司法, 2014 (21) .
不动产登记流程 篇5
不动产有这么多好处，那在成都，该如何登记办理呢？下面的办理流程，可要看好咯！
1、初始登记
初始登记阶段需要查看开发商的五证两书。五证指《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房销售(预售)许可证》，两书是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
2、填写《房屋所有权登记申请表》
购房者在确定初始等级完成后，主动到管理部门领取并填写《房屋(地)所有权登记申请表》。填写完成后，让开发商签字盖章。
3、拿测绘图(表)
房屋产权登记部门要确定产权证上的房屋信息，测绘表是标注面积的重要依据，必须携带。因此，购房者必须到开发商得房屋面积计量站申请领取测绘表。
4、在开发商处领取办证相关文件
相关文件主要包括购房合同、房屋结算单、大房产证复印件等，需要开发商盖章的地方也不能落下。
5、交公共维修基金、契税等
公共维修基金是由房产所在地区的小区办收取，(部分城市的)购房者也可以从银行代收公共维修基金。PS：保留好缴纳凭证，一旦遗失会影响取得房屋产权证。
6、提交申请材料
7、规定时间内领取房屋产权证
国外的不动产登记 篇6
防个人拥有非正常房产
从国外来到新加坡生活的人，都会
特别喜欢这里的邮政编码。
新加坡的每一座建筑都有自己的
邮编，如果不识路，给司机看地址不如
给邮编，因为只需在GPS 里输入六个
数字方位路线便一目了然。
一座建筑一个邮编，好处就是直观
清晰，类似的方法也被运用在不动产的
管理上。
新加坡的土地被划分为64 个街
区，每个街区又进一步划分为不同的地
块，每个地块都有不同的编码。如果查
询一块地块的信息，只要支付一笔查询
费用，就可利用街区和地块编码在土地
管理局网站上查询到包括权利人、土地
面积、地块位置、边界及这块地出售、转
让等所有交易记录。这些信息全部由
政府登记机构的审核和认定，保证了记
录的准确和真实。
普通住房信息同样可以在新加坡
土地管理局的网站上进行查询。公开
的信息包括该房产最初开发商、落成
时间，所有出售、转让等交易的历史信
息，甚至包括现任业主的国籍、性别及
这套房是否仍有银行按揭贷款等。如
果愿意支付更多金额信息费，甚至可
查到这所房子的未来——政府将提供
这所房屋所在地块的规划图，查询者
由此可判断未来地铁线路等基础设施
建设是否会影响到这个地区的房屋价
格。
无论在中国还是新加坡，买卖房产
或租房都会想到中介。在新加坡，房产
中介仅仅是售房者和买房者的中间人，
只负责牵线，所有交易、合同签署以及
信息登记等手续，都需法律事务所完
成。这就杜绝了谎报信息、虚假买卖等
问题。
以新加坡80%以上的居民居住的
政府组屋（类似中国“经适房”）为例，属
福利性质。如要将整间房屋出租，出租
前必须向建屋发展局登记并获许可。
如屋主有意出售房产，则必须至少提前
7 天在建屋发展局登记，登记信息包括
出售房产地址、屋主身份证、联系方式
及由建屋发展局出具的房屋转卖预估
销售收益，甚至接下来是否还有购买组
屋的计划也要同时递交。购房者也需
要在网上登记自己的信息。一旦买卖
双方达成交易意向，就要在网站上注
明，以免屋主或购房者出现不履行承诺
的欺诈行为。
这样，买卖双方和政府对所有交易
都清清楚楚。因此，不论是国有土地、
私人住房还是工商业用地，产权关系都
由中央系统说了算。
其实，在中央不动产登记制度实行
之前，新加坡最初实施的是英联邦国家
广泛采用的托伦斯登记制度。这一制
度依靠地契（类似中国的房产证来实施
房产流转），但随之出现的便是有不法
分子盗用他人地契进行非法销售。随
着上世纪60 年代新加坡土地所有权法
案开始实施，新加坡不动产悉数通过中
央不动产登记系统进行登记，如今已完
全电子化，即使有不法分子拿着他人地
契进行倒卖，也无法通过该系统的验
证，地契自然不再为人们所重视。
据悉，在该制度下，人们虽能随意
查询某个房产的业主信息，但基于隐私
保护考虑，民众是不能查询某人名下有
多少房产，政府则可通过不动产登记制
度掌握和了解公民的私人财产情况，以
防止个人不正常拥有多套房产。
加拿大：
为征收房产税提供依据
加拿大房地产登记实际上分为房
产登记和地产登记两部分。
加拿大的土地有三种所有制，即联
邦公有土地、省公有土地（二者合称皇
家土地）和私人土地。不论哪种土地所
有制，其登记都由省消费与商业关系厅
地产权利登记处负责登记，并采取强制
登记管理形式。
私人地产登记由地产权利登记处
下属的“个人财产登记分局”、“法律和
测量标注分局”等协助遍布于省内各县
区的地产登记办公室完成（在安大略省
地产登记办公室有65 个，隶属两个平
行的地产登记局，并和前述辅助机构统
属一名省财产登记官，具体规则各省有
细微不同）。多数省份采用托伦斯登记
法，不论私有土地主是谁、如何转让，其
依附于土地上的责、权、利都只能以地
产登记所载为准，在此范围外的责、权、
利则不受法律保护。
许多省份还为登记设立保险金，如
登记失误造成业主损失将由保险金赔
偿。登记需缴纳固定登记费，如土地转
让需缴纳累进的土地转让税。
房产法定称谓是“住宅用土地增建
设施”，房产登记由市镇政府负责，土地
nlc202309010001
所有者如变更所属土地上的房屋结构
或推倒重建，必须经市政当局评估核
准。
房地产登记最主要作用是为征收
房地产税提供参照依据。每年各省鉴
价局会对房产、地产进行估值，并向业
主寄发年度股价通知。征收房地产税
的权限属市镇政府，但各省地方性规范
不一，有些一年征一次，有些不止一次;
有些合并由市镇征收，有些则市镇、市
镇所属县和学区都会分别列出征收额
度，由市镇统一征收，各地税率不一，而
且每年都有变化，加上房地产估价年年
浮动，所以房地产税从来都不固定。
加拿大是联邦制国家，一般都将其
行政架构称为“三级政府”体制，其中最
低一级市镇行政事务繁忙，但财税权利
十分有限，房地产税是他们能够自主征
收和支配的最主要款项，市镇财政资金
40%～50%来源于房地产，因此都格
外重视。许多市镇规定，业主可一次性
或分月支付房地产税，如逾期不交则视
作“欠国家债务”，后果很严重，弄不好
会损失信用分，影响求职、升学、贷款
等。
加拿大各省都规定，每个家庭只能
申报一套自住房，享受低税率，而一套
以外的住房则需全额缴房产税。房地
产各项税负征收权、使用权主要集中在
市镇一级政府手里，但房地产登记、评
估权限主要集中在省一级，其用意是将
“权”和“利”分开，避免滋生房地产交易
中的腐败和权力寻租。
日本：初衷为保护财产权益
在日本，不动产登记制度已有很长
历史。
1899 年，日本就制定了《不动产登
记法》，最近一次修改是在2004 年6
月。
不动产登记是为公示不动产（包括
土地和建筑物）现状和权利关系，包括
现状登记和权利登记两个部分。登记
工作由登记所的登记官负责，包括表示
现状登记和权利登记两个部分。1988
年，为解决大量繁杂登记开始修改法
律，实施登记事务电子化。日本全国一
般土地、建筑物登记簿2008 年都录入
了电脑，纸质登记簿已经封存。
据悉，日本不动产登记的初衷，是
为明确和保护拥有者的财产权益。如
今也成为房产税（在日本叫不动产税，
按现行市价缴纳，面积乘以市价确定不
动产价格）等征收基础。
在日本，住宅价值主要体现在土地
上。如东京郊区的一座独门独院住宅价
值4000 多万日元（100 日元约合5.16
元人民币），但房屋只值1000万，土地价
值3000 万。不动产登记就是将作为重
要财产的土地、建筑物地址、面积、拥有
者住所和姓名等登记在政府登记簿上，
并向社会公开。普通市民只要缴纳一定
费用，就可获得登记册的誊本和抄本，而
且无论谁都可自由阅览登记簿。
登记事项除登记年月日外，如果是
土地还包括土地地址、面积等，如果是
建筑物则包括地址、房间号、种类、结构
和占地面积等。如果出现变化，必须在
一天内进行申请。
购买不动产前除到现场确认，还可
获得登记事项证明书等，提前确认面
积、所有人、是否有抵押、典当等。及时
登记非常必要，如有人买了自己的住
宅，交完钱也拿到发票，但一个月后才
去登记所登记，会发现名义已变成了别
人。因为买主会又以更高价格卖给别
人，这样即使先签订合同也没法主张所
有权，因此为避免麻烦，交易后要立即
尽早履行登记手续。
登记所还会发布《登记完毕权利证
书》（类似中国房产证），可用于抵押，如
贷款未偿还完前抵押在银行。领取证
书时要缴纳作为手续费的印花税，价格
根据不动产价格来定。如是居住用房
屋，各种情况下都会减免印花税。登记
不动产的人如没缴纳或未完全缴纳，登
记所还可向申请人当地税务署长发出
通知，由税务署长收缴。如印花税缴纳
金额过大，一定情况下还可返还。由于
登记官故意或过失导致申请人利益受
损，可根据《国家赔偿法》第一条要求国
家赔偿。
最近中国人在日本购买土地和房
产不断被媒体报道，这主要因日本的楼
房买后地是自己的。而且只要不卖还
可留给子孙，这的确吸引了一批先富起
来的中国人。但买了日本房子每年要
交不动产税。根据不动产性质（是居住
型还是办公楼或店铺）、地点、层数、新
旧等参数每年征收一次不动产税。土
地和居住不用交消费税，但办公楼和店
铺等要交消费税。
日本对于个人购买居住的房产给
予不少优惠，如贷了款就可减少一定税
金。所以，不少日本人用30 年贷款买
房，如还养一个家的话几乎不用上税。
而一般外国人却不容易取得贷款，更谈
不上减税。再就是日本不动产维修费
相当可观，如是楼房管理费也不底。
（文据《国际先驱导报》
不动产登记加快推进 篇7
目前,国土部不动产登记局组建工作正在加快推进,但是短期内对房价产生的影响可能性不大。为实施以土地为核心的不动产统一登记制度,国土部将按中央部署,协调有关部门逐个落实统一登记机构、统一登记依据、统一登记簿证、统一登记信息平台这四项主要内容。逐步以全国土地登记信息动态监管查询系统为基础,整合推进不动产统一登记信息管理基础平台和查询服务系统建设,推进信息共享。重点是做好不动产统一登记的顶层设计和制度安排。首先落实好统一登记机构和统一登记依据,尽快协调有关部门,建立部际联席会议制度,加快组建不动产登记局,机构人员要到位,以加强工作支撑。对此,业内专家表示,不动产登记局只是承担基础信息采集工作,有利于房产税开征等工作的继续推进。
同时,我国《物权法》也明确提出,不动产要实行统一登记这一重要制度,国家对不动产实行统一登记制度。但《物权法》只确定了原则,并没有具体的操作性方案。今后我国进一步推行不动产统一登记,主要是为不动产交易提供法律依据,这也是基于市场经济的需求,为达到防范交易风险,保证交易安全的目的。
据专业人士介绍,不动产登记涉及范围并非房屋这么单一。目前,我国统一进行的不动产登记包括国有建设用地使用权在土地管理部门的登记,房屋在房产管理部门的登记;草原、滩涂在农业部的登记;林业资源在林业局的登记。没有对所有不动产进行统一登记,最大的问题就是存在交易风险。
对普通百姓来说,不动产登记有些类似于购买二手房后去住建部门过户并领取房产证的环节。而购买的房屋的所有权在某个层面来说是个抽象的概念,只有通过不动产登记环节,才能更彻底地受《物权法》等法律的保护,彻底实现物权的转移。这对于不动产所有人来说,是非常关键的环节。
公证与不动产登记 篇8
一、我国现行不动产登记中存在的问题
(一) 不动产登记人员不能适应现实需要
随着社会主义法治理念的进程, 我国现行法律制度不断完善。特别是2015年3月1日起执行的《不动产登记暂行条例》, 将集体土地所有权;房屋等建筑物、构筑物所有权;森林、林木所有权;耕地、林地、草地等土地承包经营权;建设用地使用权;宅基地使用权;海域使用权;抵押权;法律规定需要登记的其他不动产权利均纳入登记范围。然而由于我国现行不动产登记的工作人员大部分都是非法律专业人员, 普遍都存在缺乏专业性, 不具备相应的法律专业知识, 经常会出现登记项目不明确、不具体、不全面, 该登记的未登记, 遗漏相关权利人的现象, 以至数年后导致各种纠纷的产生, 不动产权属变动登记急需法律专业人员介入, 进而实现不动产登记的准确性。
(二) 相关法律不健全不能满足现实需要
从目前我国不动产登记的实际操作来看, 相关的法律制度并不完善, 不动产登记中久远的问题也不能从根本上解决, 因不动产登记错误产生的赔偿机制也不完善。只有当行政管理、司法诉讼以及社会性司法资源三者综合有效利用, 才能从根本上解决这些问题。公证制度功能与不动产物权变动规则之间存在高度契合性, 公证的介入为构建完善的不动产登记制度中将具有重要作用。
二、国外法律确定了“公证”在不动产登记中的地位
孤立的不动产登记制度也有缺憾, 并不能完全保障不动产交易的安全。因此, 以德、法、瑞士等为代表的大陆法系国家, 均在不动产物权变动中采纳了公证前置制度, 并建立了公证与登记制度的相结合。《德国民法典》、《德国土地登记条例》、《法国民法典》《法国建筑和住宅法》《瑞士民法典》等等均赋于了公证在不动产登记中的特殊地位。不动产权属变动中的各项登记必须要建立在以公证为基础之上的, 只有先进行公证才能凭借公证文书进行不动产权属变动的申请登记。
三、我国不动产登记中公证制度的引入
(一) 积极发挥公证在不动产登记中的审查职能
不动产登记首先解决的问题就是不动产权属的实质审查, 不动产权属登记部门没有足够的专业知识去解决实质审查问题, 而我国公证员必须通过国家司法考试, 公证部门有能力去完成不动产权属实质审查工作。不动产公证是公证机构的常办业务, 其公证书是证明法律意义事实方式确认物权变化的法定证明文书, 也是最能体现公证价值的专有业务。在不动产权属变动登记中, 公证书发挥着重要的作用。公证制度是保障不动产权属变动的重要屏障。在不动产权属变动中引入公证制度, 将公证作为不动产物权变动登记之前必须经过的一个前置性程序, 由公证机构配合不动产登记部门对引起不动产物权变动的原因的真实性、合法性进行审查, 保障不动产物权变动与交易的真实、安全。其结果也更能够获得交易双方的认同和接受, 同时也实现了现行不动产物权登记的, 保障不动产登记部门高效、便利的进行, 同时也有利于保障权益人的合法权益。
(二) 逐步建立公证前置制度
现阶段, 还没有正式出台相应的法律规定不动产登记公证前置, 我国不动产登记中公证前置问题还处于探索阶段, 各地房产机构在办理房产登记过程中并没有明确规定将房产公证作为房屋产权登记的必要条件。也出现过“律师诉公证处强制公证的案例”但在我国个别地区也存在一些先进的实践经验, 如原建设部、司法部《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》、《上海市公证条例》、《江苏省公证条例 (试行) 》、《浙江省公证条例》、《四川省公证条例》, 均在一定范围内将公证引人不动产登记, 成为不动产登记的前置程序, 在不动产登记中发挥积极作用。特别是已建立的全国性公证责任保险制度, 对因不动产登记错误进行的赔偿将具有重要作用。
相信, 公证部门与不动产登记部门的共同配合不仅有助于不动产物权变动与交易的安全, 还将实现社会人力资源的有限利用。随着我国社会主义法治体系的不断推进, 人民群众维权意识的不断提高, 我国公证队伍的不断壮大、公证法律服务措施的不断完善, 我们有理由相信在不久的将来, 不动产登记中公证前置将成为必然。
参考文献
[1][德]鲍尔/施蒂尔纳.德国物权法[M].张双根译.北京:法律出版社, 2004, 2:275.
[2]德国<土地登记命令>第6、7条.
[3]梅伟.论不动产物权变动中的公证制度[J].广州大学学报 (社会科学版) , 2007.1.
动产登记 篇9
《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)属于国务院颁布的行政法规,在我国法律体系中仅次于全国人大及其常委会颁布的法律,高于国务院部门规章以及地方人大的法规和政府规章,属于承上启下的法规。由于其效力相对较高,规定的内容就不会过于细致,必然缺乏一些具体操作内容,其主要规定了不动产登记时的主要框架和操作原则,具体的操作规范《条例》第三十四条明确说明:本条例实施细则由国务院国土资源主管部门会同有关部门制定。目前,《不动产登记暂行条例实施细则》(以下简称《实施细则》)已经在征求意见修改阶段,而且《条例》并未将《房屋登记办法》和《房屋登记技术规程》予以作废。其本质上是《房屋登记办法》和《房屋登记技术规程》的上位法,所以就目前而言,《条例》的实施对房屋登记部门暂时不会有太大的实质性影响,房屋登记部门仍应以《房屋登记办法》和《房屋登记技术规程》为具体业务指导和操作原则,只需注意《条例》中与之冲突的几个地方即可。
二、《不动产登记暂行条例》和《房屋登记办法》不同的地方
1.出现首次登记类型
《条例》中取消了房屋初始登记,取而代之的是首次登记,从《不动产登记暂行条例实施细则(草案征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》)第三十三条“不动产首次登记,是指不动产权利第一次登记”来看,房屋登记部门必须将系统的登记类型进行调整。
2.登记受理方面
《条例》第十七条规定:“不动产登记机构收到不动产登记申请材料,应当分别按照下列情况办理:
(一)属于登记职责范围,申请材料齐全、符合法定形式,或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的,应当受理并书面告知申请人;
(二)申请材料存在可以当场更正的错误的,应当告知申请人当场更正,申请人当场更正后,应当受理并书面告知申请人;
(三)申请材料不齐全或者不符合法定形式的,应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容;
(四)申请登记的不动产不属于本机构登记范围的,应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。
不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的,视为受理。”
规定首次明确了登记机构无论是否受理,都必须当场给予申请人书面凭证,并明确了未告知的法律后果。此规定对登记机构窗口受理人员的素质和业务能力提出了更高要求。如果还沿用以前的做法,极有可能出现因为要件不齐,但未书面出具不予受理通知单引发的行政诉讼。
3.赋予登记部门调查权
《条例》第十九条规定:“属于下列情形之一的,不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看:
(一)房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记;
(二)在建建筑物抵押权登记;
(三)因不动产灭失导致的注销登记;
(四)不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。
从上述规定来看,法规赋予了登记机构一个新的职责,就是调查。其与之前《房屋登记办法》规定的实地查勘是完全不同的行为。实地查勘的目的在于核对房屋和申请材料是否一致和有无其他违法情况,以作为是否可以登记的依据。而调查则是登记机构在发现有权属争议或者登记有可能涉及到他人利害关系时启动的一个程序,在实践中应该要严格区分。目前法律界和房屋登记专业人士大都认为房屋登记以形式审查为主,但此调查权的赋予,似乎将土地调查的行政管理模式代入了不动产登记中,而且在《土地调查条例》的规定中,调查是不能作为其他行政行为依据的。《条例》表面上赋予了不动产登记部门调查的权利,但是在《条例》和《征求意见稿》中,均未明确调查的作用和目的,这就加大了登记机构渎职的风险。
对可能存在权属争议,或者可能涉及他人利害关系的登记申请,不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。”
4.登记时限的不同
《条例》第二十条规定,不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续,法律另有规定的除外。《房屋登记办法》规定的国有土地范围内房屋所有权登记时限为30个工作日,集体土地范围内房屋所有权登记时限为60个工作日; 抵押权、地役权登记为10个工作日;预告登记、更正登记为10个工作日;异议登记为1个工作日。因此,在《条例》实施后《实施细则》出台前,所有的房屋登记时间应当以《条例》的30个工作日为准。实务中,尤其是集体土地的登记,一定要把握时间,不能超时。
三、《条例》实施后房屋登记证书的合法性
《条例》第三十三条规定,本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。从此规定来看,《条例》并未对《条例》实施后发放的各类不动产权属证书的有效性进行规定,导致除试点城市外,其他地方还是按照老的模式发放证书。对此,《国土资源部关于贯彻实施〈不动产登记暂行条例〉的通知》明确规定,各地要按照“权利不变动,证书不更换”的原则,做好新旧权属证书的衔接,确保已经颁发的证书继续有效。在新的证书公布前申请登记的,继续发放旧版证书;新的证书公布后申请登记的,发放新版证书,原来各部门依法已经发放的证书继续有效,不得强制要求更换证书,不得增加企业和群众负担。故此,在未完成不动产登记机构合并和未公布新版不动产权利证书的地方,仍然可以继续发放原有的证书。
四、房屋登记审核人员资格证书的效力
《征求意见稿》第十条规定,承担不动产登记审核、登簿的不动产登记工作人员应当通过国土资源部组织的考核培训。因此,房屋登记官资格极有可能不被认可。
五、《条例》实施对房屋登记机构长远的影响和应对措施
1.各地登记机构会陆续统一,房屋登记机构应当加强档案资料的整理和信息化建设程度,因为房屋登记的规范化程度和数据库数据容量,是目前各类登记中最完善和数据量最大的,做好自己份内的工作,争取在机构整合中获得更多的主动权。
2. 《条例》实施和机构统一后,对登记人员的素质要求会进一步提高,房屋登记机构应当未雨绸缪,除了加强对《房屋登记办法》和《房屋登记技术规程》等法律法规的学习,还应当加强对《土地登记办法》、《林权登记办法》等相关权利登记法律法规的了解。
不动产预告登记制度研究 篇10
一、不动产预告登记的内涵及理论基础
关于预告登记的内涵,国内学者有多种不同的表述方式。学者孙宪忠认为:“预告登记是为保全不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。”梁慧星教授认为:“所谓预告登记,即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。”王利明教授认为:“所谓预告登记,是指为保全债权的实现、保全物权的顺位请求权而进行的提前登记。”我国新颁布的《物权法》第20条规定:当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。鉴于此,笔者认为,预告登记是指为保全一项以将来发生的不动产物权的设定、移转、变更或者消灭为目的的请求权而进行的提前登记。
各国之所以设立预告登记制度或与之类似的制度,原因在于,在不动产物权的设定和转让中,由于当事人可约定为将来不动产物权的转移附条件或附期限,或者可能由于当事人之外的其他原因使债权行为先于不动产的转移登记,并且两者之间往往会有“时间差”。《物权法》第9条与15条说明我国主要采用的是以债权形式主义为主、意思主义为辅(对极少数特殊的情形)的物权变动模式,首次在立法上严格区分物权行为和债权行为,这也是产生“时间差”的原因。在这段时间差中,债权人的利益有随时被侵犯的可能,因为,债权行为成立后,虽然不动产物权人有未来移转所有权或他物权的义务,但是,非经登记并不发生物权移转的效力,债务人仍具有所有权,如果此时原不动产物权所有人违约将物权再转移于第三人并办理登记手续,根据物权优于债权的原理,第三人将依法取得该项不动产,债权人的物权目的将会落空。预告登记赋予债权人的请求权具有物权的排他效力,能够对抗任意第三人,也就有利于防止出现“一物二卖”,有利于保护债权人利益和维护正常的交易秩序。
二、不动产预告登记的性质
在探讨性质这个问题之前,首先应明确预告登记的性质与预告登记请求权的性质是两个不同的概念。前者是对登记行为的一种定性,而后者是对所登记的请求权的一种定性。笔者认为,预告登记的性质实质上是指经过预告登记的变更物权请求权的性质。由于预告登记使登记的不动产物权变动的请求权具备了对抗第三人的效力,即具备了一定的物权效力,从而对预告登记性质的界定产生了诸多争议。总结国内学者的观点主要有三种:“请求权保全制度说”“准物权说”“债权物权化说”。
以上观点都具有一定的合理性,但笔者并不完全赞同。认为预告登记是一种担保手段或债权的物权化,都只是从功能上来分析,并未从预告登记后的权利的性质进行界定。那么,预告登记是否为“准物权”?对于准物权的概念,尽管通常认为其是指权利人于将来某种条件下可以取得所有权或其他物权的权利,但是并非一致意见,并且对物权取得权的性质学界也存在不同观点,因此,将经预告登记的请求权物权变动的请求权定性为准物权,并无实益。笔者认为,预告登记后的物权变动请求权仍然属于债权,但为一种特殊的债权。原因在于,首先,预告登记后的物权变动请求权具有了特殊的对抗第三人的排他效力,它具有普通债权所不具有的物权效力,有其特殊性;其次,除此之外,该请求权的其他特征均与债权相符,其本质仍然是债权人与债务人之间的一种相对法律关系。即在条件成就之时,权利人有权请求义务人进行物权变动登记,而不能直接支配该标的物;在债务人不履行或不完全履行义务时,权利人也仅可以要求义务人承担违约责任,而不得以物权人身份提出基于物权的请求;在预告登记后,义务人所为的有害于其债权的行为,权利人也只是能够主张该行为无效,而不得直接对第三人主张权利。这些都是债权具有的特性。
综上所述,经预告登记后的物权变动请求权的实质性的性质,仍为债权,是具有物权排他效力的特殊债权。
三、不动产预告登记的效力
我国关于预告登记效力的规定见于《物权法》第20条第1款后半段:“预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”根据这一规定,经过预告登记的债权请求权,获得了对抗其他处分行为的排斥性效力。这种排斥性效力,理论上一般称为预告登记的权利保全效力,是预告登记制度的核心效力。但是,保全效力绝不是预告登记的唯一效力。从各国立法上看,预告登记至少还应具有以下两种效力,即顺位保证效力和破产保护效力。
1.保全权利的效力。预告登记的保全权利效力是预告登记的首要效力,是指保障请求权得以实现并发生所期望的特定效果的效力,它能够保障请求权人顺利实现其权利。预告登记制度实际上是赋予了债权请求权对抗第三人的排他效力,从而保障债权的实现。如果预告登记以后发生的损害债权的物权变动与预告登记的请求权内容绝对排斥,如均为移转所有权,那么在后的物权变动不能纳入登记,自然也不能生效。如果两者并非绝对排斥,如预告登记的请求权是移转所有权,而在后的物权变动是设定抵押权,则后者仍能进行登记并生效,只是其效力不能对抗预告登记的权利人。我国《物权法》规定了此项效力。关于权利保全效力,从《德国民法典》第883条第2款和我国台湾地区“土地法”第79条可以看出,义务人对不动产权利的处分采取的是相对无效的原则。我国物权法规定“未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力”,分析该条规定可以看出,我国目前采取的是绝对无效的原则。笔者认为,我国采取相对无效原则为宜。采取相对无效的原则虽然使不动产物权人能将不动产再次转让或为第三人设定其他物权,但不会损害预告登记防止“一房二卖”的目的,因为第三人不得对抗经过预告登记的请求权人,请求权人可以在条件成就时要求不动产物权人移转所有权。然而,在出现预告登记失效的条件时,我国规定的是“债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效”。此时,第三人就可取代请求权人要求所有权人移转所有权,这样能够促进物权交易和市场流通。
2.保全顺位的效力。预告登记除了具有权利保全效力外,还应具有保全顺位的效力,即当预告登记推进到本登记时,不动产权利的顺位不是以本登记的日期确定,而是依照预告登记的日期来确定。这是由于预告登记的保全效力已经表明,不动产债权请求权在履行后将最终产生不动产物权,因此将来该物权一旦产生后,也就应当取得预告登记所具有的顺位,唯此才能更有效地保障债权人的合法权利。例如甲就其不动产为乙设定抵押权,乙在接受抵押权设定的预告登记后,甲又将同一不动产为丙设定抵押权,且丙完成了抵押权设定的本登记。当乙根据预告登记做成本登记时,其本登记的顺位优先于丙。《德国民法典》第883条第3款规定:“以转让某项权利为请求权的标的时,该项权利的顺位按预告登记的日期加以确定。”日本《不动产登记法》第7条第2项规定:“已进行假登记时,本登记的顺位依假登记的顺位。”综上所述,当同一物上设立多个并存的物权行为时,预告登记制度将各项权利按照时间的先后顺序预先排列,并按该顺序为每个物权确立实现的顺序。在前一项登记的物权因存在瑕疵而无效或者被撤销时,后一物权根据预告登记的顺位效力得以优先实现。这样,预告登记便防止了第三人的介入,保全了本登记的顺位,使所有权转移请求权得以顺利实现。由于《物权法》没有关于顺位保全的规定,就造成了预告登记制度的先天不足,这样不利于对权利人的保护,也会对不动产的交易造成妨碍。所以,笔者以为,应当在《物权法》中明确规定预告登记的顺位保全效力。
3.破产保护的效力。预告登记请求权不仅可以对抗不动产的所有权人及其他物权人以保证请求权人取得物权,而且还可以在不动产物权人破产时排斥其他债权人,从而使预告登记所保全的请求权得以实现。所以,破产保护效力是指在相对人破产,但请求权的履行期限尚未届至或者履行条件并未成就时,权利人可以将作为请求权标的的不动产不列入破产财产,使请求权发生指定的效果。德国法和日本法上都有类似的规定。在所有权移转的假登记与本登记之间,作为标的的不动产被编入破产财产,这样不仅可以保证预告登记债权人的请求权不因债务人陷于破产而受影响,而且还可以摆脱履行期限未到,履行条件未成就的制约,将其债权请求权顺利变更为物权。我国《物权法》如果能够明确预告登记的破产保护效力,无疑将使这一制度更趋完善。
动产登记 篇11
首先是受理场所，也就是申请场所。《条例》规定，当事人应当到不动产登记机构办公场所申请登记。那当前各地实施的上门服务、流动车（站）服务、网上申请是否与这一规定存在冲突？上门服务（包括流动车服务）作为许多登记机构的便民服务举措在一些地方得到推广应用，但在当前登记机构人员偏紧的情况下，上门服务确实不应大力推广。因为，本来在办公场所一个人就能受理完成的业务，如果换成上门服务则必须动用两名工作人员同行，在满足一部分特别人群需要的同时会加大办公场所受理窗口的压力，行政资源并未能得到很好的配置。《条例》之所以没规定网上申请，是考虑到全国各地网络平台应用的不平衡性，但没作规定并不否定网上申请的发展趋势，如果网络申请同时能解决安全和便利问题，则是合乎《条例》本身所提倡的行政法原则之一——便民高效。因此，在不动产登记信息平台建设较为先进的城市，网上申请模式可以先试先行。
其次是受理中的告知要求。在以往的不动产登记中，登记机构习惯采用口头方式告知当事人应当补件或不予受理，这种方式对于能够解释得清楚、当事人能接受的前提下是既快捷又省事的，但也容易发生扯皮现象。从对受理人员有效监督和对当事人负责的角度出发，无论受理与否，都应当予以书面告知。因此，《条例》从严要求登记人员的行为规范，规定受理中的告知行为应以书面形式进行。一是对于符合登记条件可以受理的，应当受理后书面告知申请人。交付给申请人的受理凭证既是受理完成的标志，也是申请人届时领取权属证书的凭证。二是对于不符合登记受理条件的，应书面告知不予受理。尽管不予受理没有形成申请材料，但不予受理有可能损害申请人利益，为给申请人提供救济途径，应当出具不予受理的书面通知书。申请人认为不予受理存在错误、属登记机构不作为的，可以凭不予受理通知书提起行政复议或行政诉讼。三是对于需要补件的业务应一次性告知补正内容。现实中往往存在当事人因缺件问题而多次往返于登记机构的情况，在没有书面告知为证的情况下很难说清是由于登记人员未一次性交待清楚还是当事人未记全而导致，造成双方之间出现矛盾。因此，无论从便民服务还是提高工作责任心的角度出发，都有必要以书面方式一次性告知申请人需要补正的收件。
再次是受理中告知与否的法律后果。受理是登记程序中至关重要的环节，是登记人员直接面对申请人并领受申请人登记意思的过程，每个前来申请的相对人都希望在登记机构的指导下一次性完成申请受理程序。受理与不受理的正确与否既反映出登记人员的业务水平，也影响着后序工作环节的效率。不正当的受理会使申请人不知所措，甚至会导致登记结果的错误。因此，《条例》规定了不予受理而未书面告知的法律后果，即视为受理。这个规定将彻底改变我们以前的做法。如果不能受理的业务因为缺少书面告知的程序而导致法定受理的，则会给登记机构带来极大的被动局面。因为一旦视为受理则必然进入审查、登簿、发证环节，等到发证时限届满，申请人无法领证则会引起更大的矛盾。因此，从完善登记机构自身做法考虑，登记机构应制作“不予受理通知书”的规范格式，根据常见的不予受理情形列明不予受理的理由或者需要一次性补正的材料要求，改变登记机构原来的不受理无凭证的简单做法，从而更好地保护当事人利益、规范登记人员的受理行为。
最后是受理的具体要求。既然受理环节如此重要，则每个从事受理的人员都要掌握各类登记所需申请材料的要求。概括而言，受理时要确保材料齐全、符合法定形式。所谓材料齐全就是要求各类登记所提交的材料对应登记机构对外公布的所需提交材料。因为申请材料不是申请人申请时才知晓的，而是通过登记机构提前在公开场合或媒体公布的，登记机构为让申请人员做到申请时材料齐全，应细化每类登记所需材料，对于因政策变化导致申请材料变化的应及时公告。所谓符合法定形式是指申请人所提交的材料在形式上要符合法定要求，这里的法定应该理解为法律、法规、规章及规范性文件要求。申请材料因登记类型不同而千差万别，有的材料应符合法律要求，如不动产权证是国家统一制定的格式范本，各地未经授权不得自行印制。身份证明通常就是指身份证（除特殊人群可使用其他证件外），当然其也是国家统一格式，不得擅自制造。又如法院关于房屋转移的生效判决文书，通常也是有规范的统一格式。有的材料应符合法规要求，如《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的征收决定。有的材料应符合规章或规范性文件要求，如商品房买卖合同、存量房买卖合同，这些合同使用的是住建部等相关主管单位的推荐性文本，也是广为实践采用、有利于更好保护交易双方权益的文本。如果有些申请材料没规定须使用统一规范文本的，则可由当事人自行设定，但其涉及登记的内容应符合法定条件。以抵押合同为例，国家和地方未推荐使用统一文本，但各抵押权人特别是银行都有各自的规范文本。对该类由当事人自制的文本则要求合同中所涉及抵押登记的要素应当齐全、合法，如抵押标的应明确，担保主债权、履行债务期限等应明确，而对于合同中存在违反法律规定的条款，比如借款期届满前抵押物转移给抵押权人的条款，又如约定余额不得再次抵押的，这些则认定无效，但部分条款的无效不影响合同整体的效力。
浅析我国不动产登记制度 篇12
一、有关不动产登记的基本理论
不动产登记是指经权利人申请, 国家专职部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。不动产登记的主要目的在于公示, 通过登记将不动产物权的设立、移转、变更的情况向公众予以公开, 使公众了解某项不特定的不动产上所形成的物权状况。这种通过登记而进行公示的方法, 是维护经济秩序、保障交易安全的重要法律手段, 也是不从产物权登记制度的功能所在。其功能具体表现为:
第一, 确定不动产物权的归属, 为不动产物权冲突的解决提供依据。我国《物权法》第十六条规定:“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”可见, 登记是对不动产物权最有效的界定, 可以对由不动产物权引起的各种纠纷起到有效的定纷止争作用。
第二, 维护交易秩序, 保护交易安全。通过不动产登记可以将不动产的详细信息进行记载, 进而在法律许可的范围内将其提供给社会, 服务于不动产的交易, 从而有效的避免和防止欺诈行为, 为不动产交易提供良好的、安全的环境。
第三, 降低交易成本, 提高交易效率。通过登记使不动产的信息完全公开化, 当事人在交易过程中不必投入大量的精力和时间对不动产的各种信息和权属状况进行调查, 极大的降低了交易成本, 有利于促进交易更快的完成。
二、我国《物权法》中不动产登记的效力
不动产物权登记的效力, 指的是登记这一法律事实对当事人的不动产物权所赋予的实际作用, 它是整个登记制度的核心。《物权法》出台前, 我国对不动产登记制度规定的散乱, 导致了不动产登记的效力并不统一。《物权法》的出台和施行彻底改变了这种不统一的局面, 维护了法律的威严。《物权法》第9条明确规定, “不动产物权的设立、变更、转让和消灭, 经依法登记, 发生效力;未经登记, 不发生效力, 但法律另有规定的除外”。这就明确了《物权法》既坚持登记要件主义的原则, 同时又通过“但书”的规定, 为适用登记要件原则的例外留下了空间。明确登记为不动产物权变动的生效要件, 把当事人之间的物权变动关系与对社会第三人的公示关系统一起来, 使物权变动对内对外的效力在时间上达到统一, 减少了物权变动交易的风险, 以最大限度的实现保护当事人和第三人利益、保障交易安全的目的。
通过《物权法》对不动产登记制度的规定, 可以看出不动产登记主要体现了以下效力:
(1) 物权变动的根据效力。依照《物权法》第9条的规定, 不动产物权的变动, 不仅要有当事人的意思表示, 还必须履行法律规定的登记程序。如果不登记即不能发生当事人期待的物权变动, 只有满足“合意加登记”的双重条件, 这种物权变动才发生法律效力。
(2) 权力正确推定效力。《物权法》第16条规定, “不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”指的是从不动产登记簿所记载的当事人的权利内容为正确的不动产物权, 并依法予以保护的权利。
三、我国《物权法》规定的不动产登记制度存在的缺陷
1. 不动产登记机关不统一。
我国法律并没有对不动产登记的机关进行统一细致的规定, 在以往的法律中, 中央和地方政府具有各自管理不动产的领域, 这种繁杂的规定, 一方面使当事人进行登记变得极为不便, 同时还给执法机关和司法机关带来了很多执法和司法上的困扰。
2. 不动产登记机关赔偿责任机制不健全。
目前我国法律并没有就不动产物权登记赔偿的规定, 不动产登记机关仅指向收费的权利, 而不对错误登记负任何法律责任, 造成了大量因不动产登记错误产生的纠纷, 严重损害了当事人的合法权益。
3. 不动产登记的信息不够公开化。
登记机关的登记材料并不向社会公开, 查阅手续非常繁琐。因此对广大老百姓而言, 我国不动产登记制度实际上并没有很好地起到公示作用。
四、完善我国《物权法》不动产登记制度的建议
1. 建立不动产登记专门机关
笔者认为, 可在国务院下设国家不动产登记总署, 在县以上的各级行政区域成立不动产登记专门机关, 对各种类型的不动产分类统一进行登记。不动产登记机关实行垂直领导制, 规定严密的登记程序, 以加强管理的力度, 防止不动产登记机关利用自己的服务进行牟利。
2. 完善不动产物权登记的程序
《物权法》的颁布, 使我国的不动产登记制度迈出了重要一步, 同时也为我国的不动产登记制度的完善提供了重要的法律依据。然而, 《物权法》中关于不动产登记程序方面规定仍然比较薄弱, 这是当前应当亟待解决的问题, 也是完善不动产物权登记的关键环节。
完善登记程序, 应先确立本国登记审查方式。确立审查方式既要考虑物权实体法中所确定的认为规则和目的, 又要考虑不动产登记的程序法属性、登记对于交易安全和交易效率的协调等因素。笔者认为, 为了登记错误赔偿制度的建立与完善, 在审查方式上应当采用实质审查的方式。
完善程序的另一个重要方面在于统一不动产登记簿和不动产权属证书。若二者不统一, 既加重了权利人的经济负担, 又加重了市场规范的矛盾, 更重要的是加剧了管理机关之间的权益之争。所以在统一不动产登记簿和不动产权属证书的前提下, 要精确、完全地记载权属状况和不动产的真实状况。另外, 在信息技术高度发展的今天, 实现不动产登记资料的信息公开, 建立公开查阅制度, 是可能且非常必要的。
3. 完善不动产登记错误赔偿机制
近年来, 因登记机关的不动产登记错误引发的赔偿诉讼越来越多, 登记发生错误, 当事人及利害关系人均可能因此而遭受损害。就我国目前立法而言, 在赔偿责任确定、赔偿责任分担以及登记机关的追偿等方面都存在着漏洞和不足。
对于不动产登记机关承担赔偿责任的确定, 《物权法》未作出明确规定, 学术界和实务界有连带责任原则、份额责任原则和补充赔偿责任原则。笔者认为, 在现实中, 应通过这三种原则综合运用以解决问题。
其次, 应当对不动产登记错误承担赔偿责任的具体情况加以较为明确的规定, 主要在以下几种错误的情况下责令不动产登记机关赔偿责任, 包括:一、申请人提供虚假材料, 登记机关未严格审查, 造成错误登记。二、不动产登记机关疏于审查, 对同一不动产重复登记。三、登记机关在变更登记、换发权利证书过程中擅自变更登记内容。四、登记机关无正当理由拒不登记或迟延登记。通过这种明确的规定真正保障权利人合法权益的实现。
关于登记错误赔偿诉讼中的举证责任, 应参照行政诉讼的举证责任的设置, 由登记机关承当举证责任, 因为登记过程中登记机关占自动地位, 掌握着全部证据材料。举证责任倒置将在很大程度强化登记机关的职责, 增加登记工作人员责任感和工作压力, 提高登记的效率和正确性, 发挥不动产登记的价值和作用。
参考文献
[1]梁慧星.中国物权法研究 (上) .法律出版社, 1998.
[2]孙宪忠.中国物权法总论.法律出版社, 2003.
[3]孙宪忠.我国物权法关于不动产登记制度的基本思考.载.中国房地产法研究.第1卷.